PENGETAHUAN SPESIFIKASI PERSONAL

PROPERTI

1
 PENGERTIAN PROPERTI
 Properti adalah konsep hukum yang mencakup
kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan
dengan suatu kepemilikan. Konsep hukum properti
meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep
kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai,
berwujud atau tidak berwujud, yang memiliki nilai
tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.
 Jenis Properti terdiri atas
1. Real Properti
2. Personal Properti
3. Perusahaan/Badan Usaha
4. Hak Kepemilikan Finansial (HKF)

2
KLASIFIKASI PROPERTI
BERDASARKAN JENISNYA
• Tanah
• Bangunan
Real Property
• Sarana Pelengkap

• Mesin dan Peralatan

• Alat Berat
• Alat Transprotasi
Personal Preoperty • Peralatan Kantor
• Benda Koleksi
• Barang Persediaan
PROPERTY • Fixture & Furniture
• Jewel & Antique

Perusahaan/Badan “Kegiatan di bidang Komersial,

Usaha Industri, Jasa, atau Investasi
(Aktivitas Ekonomi)”
3

Instrumen Investasi yang dijamin

aset-aset Real Estat (Hak atas
Hak Kepemilikan Kepemilikan Badan Usaha/properti,
Finansial (HKF) Opsi pada Kontrak, Surat Berharga)
 SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU
HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA
Real Property

(Tanah, Bangunan dan Sarana

Pelengkap)

Tangible Asset Personal Property

Machine Equipment Fixture &

Furniture, Moviable, Kendaraan
Bermotor, Jewelry/Antique Art

Goodwill
Hak Paten
Franchises
PROPERTY Intangible Asset Merk Dagang (Trade Mark)
Hak Cipta (Copy Right)

Saham
Investasi
Surat Berharga 4
Deposito
 PERSONAL PROPERTI
 Personal Properti adalah merupakan konsep hukum yang merujuk
pada semua hak, kepentingan dan manfaat yang terkait dengan
kepemilikan dari suatu properti selain real estate.
 Personal Properti yang berwujud (tangible Properti)
merepresentasikan kepentingan hukum pada suatu benda yang
tidak melekat secara permanen pada real estate dan biasanya
dicirikan dengan sifatnya yang dapat dipindahkan.
biasanya tidak secara permanen melekat pada real estate, dan
biasanya dicirikan oleh karakternya yang dapat dipindahkan, akan
tetapi untuk mesin dan peralatan yang digunakan sebagai fasilitas
suatu bangunan, umumnya tidak dapat dipisahkan dari real
properti, contohnya elevator yang terpasang pada suatu bangunan
yang sudah ter instalasi.
 Personal Properti yang tidak berwujud (Intangible properti) dapat
berupa hak tagih dan hak untuk menghasilkan keuntungan dari
suatu ide/gagasan. Dalam penilaian yang dinilai adalah Haknya,
yaitu hak untuk menagih atau untuk meraih keuntungan.

5
PERSONAL PROPERTI

 Personal Properti yang berwujud (tangible Properti) antara lain

mencakup :
1. Furniture fixture
2. Peralatan Kantor
3. Barang Koleksi
4. Persediaan Barang
5. Alat Transportasi
6. Alat Berat
7. Mesin dan Peralatan

6
MESIN DAN PERALATAN
 Mesin dan Peralatan
Semua fasilitas yang ada untuk kebutuhan suatu produksi
termasuk instalasi, peralatan pendukung serta peralatan lainnya
yang membentuk satu kesatuan kerja dan menghasilkan suatu
produk sesuai dengan desain awal. Peralatan pendukung dan
peralatan lainnya dapat merupakan unit terpasang tetap
maupun yang dapat dipindahkan.
Mesin dan peralatan industri terdiri dari berbagai macam jenis
dan tipe, serta memiliki spesifikasi yang berbeda beda, sihingga
didalam proses penilaian mesin dan peralatan diperlukan
pengetahuan tentang teknologi permesinan (engineering) untuk
dapat memahami proses produksi/Flow diagram, membaca
gambar teknik (alur diagram instalasi listrik/pipa) serta dapat
melakukan identifikasi dengan benar.
Dengan demikian untuk memperoleh nilai pasar, penilai mesin
perlu mengetahui jenis produksi, bahan baku, kondisi
ekonomi/industri dan peraturan terkait dengan mesin dan
peralatan industri yang lain
7
MESIN DAN PERALATAN
 Kategori Mesin dan Peralatan adalah
1. Pabrik (Plant)
Aset yang tergabung/melekat tak terpisahkan dengan aset
lainnya, dan dapat meliputi bangunan bangunan khusus, mesin
mesin dan peralatan
2. Mesin (Machinery)
Mesin mesin individual atau sekumpulan mesin mesin.
Mesin merupakan suatu perangkat yang digunakan untuk suatu
proses tertentu dalam kaitannya dengan suatu operasi
perusahaan atau bisnis.
3. Peralatan (Equipment)
Aset aset lain yang digunakan untuk membantu operasi
perusahaan atau bisnis.
8
JENIS – JENIS MESIN 3
Mesin mesin Dikelompokkan dalam 7 Golongan Besar yaitu :

1. Mesin mesin Proses Produksi

2. Mesin mesin Proses Perkakas

3. Mesin mesin Proses Utilitas

4. Mesin – mesin Pengangkut atau Pengangkat

5. Alat Transportasi atau Kendaraan

6. Alat alat Berat

7. Alat Penelitian
1. MESIN – MESIN PROSES PRODUKSI
ADALAH : MESIN – MESIN YANG DIGUNAKAN SECARA LANGSUNG
ATAUPUN TIDAK LANGSUNG UNTUK MENGHASILKAN SUATU PRODUK,
SETELAH MELALUI SUATU PROSES PRODUKSI

A. MESIN PERKAYUAN
B. MESIN PERTEKSTILAN
C. MESIN PENGERJAAN LOGAM
D. MESIN PENGERJAAN KULIT
E. MESIN PENGERJAAN PLASTIK
F. MESIN PENGOLAHAN KERTAS
G. MESIN PROSES/PENGOLAH MAKANAN & MINUMAN
H. MESIN PERTANIAN
I. MESIN / PERALATAN HOTEL
J. MESIN REKREASI & ENTERTAINT
2. MESIN PERKAKAS 5

ADALAH : MESIN – MESIN YANG DIGUNAKAN UNTUK MENGUBAH

BENTUK SUATU BENDA DENGAN CARA MEMOTONG / MEMBUANG
BAGIAN – BAGIAN BENDA TERSEBUT DALAM BENTUK GERAM ( CHIP )

A. MESIN BUBUT
B. MESIN KETAM / MESIN SKRAP
C. MESIN BOR – MESIN DRILLING
D. MESIN FRAIS (MESIN MILLING)
E. MESIN GERGAJI
F. MESIN GERINDA
G. MESIN LAS
H. MESIN ROLLER PLATE
I. MESIN POTONG / SHEARING
J. MESIN PONDS/PRESS
3. MESIN – MESIN UTILITAS

ADALAH : MESIN – MESIN YANG MENGHASILKAN SUATU

TENAGA YANG BERASAL DARI TENAGA LAIN SEHINGGA
DAPAT DIMANFAATKAN UNTUK PENGGUNAAN MESIN
LAINNYA.

A. KETEL UAP
B. GENERATOR SET
C. TURBINE GENERATOR
D. TRANSFORMER, PANEL LISTRIK DAN INSTALASI LISTRIK
E. POMPA DAN INSTALASI PEMIPAAN
F. KOMPRESOR UDARA DAN INSTALASI
G. BLOWER FAN
H. UNIT PENDINGIN (AIR CONDITION)
I. INSTALASI HYDRANT & FIRE PROTECTION
4. MESIN PENGANGKAT / PENGANGKUT

ADALAH : MESIN ATAU PERALATAN YANG

DIGUNAKAN UNTUK MEMINDAHKAN BAHAN BAKU /
BARANG JADI DARI SUATU TEMPAT KE TEMPAT
YANG LAIN.

A. CONVEYOR
B. ELEVATOR
C. KERAN ANGKAT (HOIST CRANES), TACKEL
D. FORKLIFT, LIFT TRUCK
5. ALAT TRANSPORTASI - KENDARAAN

ADALAH : MESIN ATAU ALAT UNTUK MENGANGKAT

MANUSIA, BAHAN BAKU, BARANG HASIL JADI DARI SUATU
TEMPAT PINDAH/BERGERAK KETEMPAT LAIN MELALUI
JARAK TERTENTU, BAIK MELALUI DARAT,
LAUT, MAUPUN UDARA

1. MOBIL PENUMPANG
2. MOBIL BARANG
3. KAPAL
6. ALAT – ALAT BERAT

ADALAH : MESIN ATAU PERALATAN YANG BANYAK

DIGUNAKAN DALAM TUGAS YANG BERAT SEPERTI UNTUK
PEMBANGUNAN, PERTANIAN, PERTAMBANGAN, dsb.

A. TRAKTOR
B. BULLDOZER
C. LOADER
D. EXCAVATOR
E. MOTOR GRADER
F. ROAD ROLLER
G. COMPACTOR
7. PERALATAN UNTUK PENELITIAN

ADALAH : PERALATAN YANG DIGUNAKAN UNTUK

MELAKUKAN PENELITIAN BAIK DIDALAM LABORATORIUM
MAUPUN DILAPANGAN, BAIK UNTUK PEKERJAAN PRESISI
ATAUPUN TIDAK

1. PERALATAN LABORATORIUM
2. TIMBANGAN UKUR
3. ALAT-ALAT UKUR
Contoh Pengelompokan Mesin
PENGOLONGAN MESIN DAN PERALATAN

 Mesin dan Peralatan secara fungsi dibagi menjadi 2

1. Mesin dan Peralatan Industri (Personal Property)
2. Mesin dan peralatan Bangunan (Personal/real Properti)

20
PENGOLONGAN MESIN DAN PERALATAN
1. Mesin dan Peralatan Industri
Adalah mesin produksi yang dipergunakan dalam suatu kegiatan industri
termasuk instalasi dan peralatan pendukung lainnya yang merupakan satu
kesatuan unit kerja.
Kategoriri dimana mesin dan peralatan banyak digunakan antara lain
mencakup Industri :
a. Logam dan perkayuan
b. Kimia, plastik dan karet
c. Makanan dan minuman
d. Pertambangan
e. Penyiaran radio dan televisi
f. Petrokimia
g. Elektronoka dan komputer
h. Transportasi darat/air/udara
i. Kontraktor
j. perbengkelan 21
PENGOLONGAN MESIN DAN PERALATAN
Pengelompokan mesin dan peralatan dalam suatu industri
umumnya terdiri dari :
a. Mesin mesin Produksi
b. Peralatan Laboratorium
c. Peralatan Bengkel
d. Mesin mesin dan Utilitas
- Pembangkit tenaga Listrik
- Ketel Uap
- Kompresor Udara
- Mesin Pendingin
- Instalasi Pengolahan Air Bersih dan Limbah
e. Peralatan Pengangkut (Forklif, Lift, Truck dll) 22
PENGOLONGAN MESIN DAN PERALATAN
2. Mesin dan Peralatan Bangunan
Adalah mesin pelengkap bangunan termasuk instalasi dan
[eralatan pendukung lainnya yang berfungsi untuk memberikan
kemudahan, kenyamanan dan keamanan bagi penghuni
bangunan tersebut
Jenis dan kelengkapan mesin dan peralatan bangunan
bervariasi sesuai dengan fungsi serta dimensi fisik suatu
bangunan. Semakin luas pemanfaatan suatu bangunan maka
semakin besar dimensi fisiknya, sihingga semakin besar
kapasitas serta kelengkapan mesin dan peralatan yang
dibutuhkan.

23
 PENGOLONGAN MESIN DAN PERALATAN
Mesin dan peralatan Bangunan dapat dikelompokkan sebagai
berikut : LISTRIK
SUMBER DAYA
UAP

SENTRAL

PENDINGIN UDARA SPLIT

UNIT MESIN
JENDELA

LIFT
PENGANGKUTAN
ESKALATOR

DISTRIBUSI
POMPA AIR
SUMUR DALAM
MESIN & PERALATAN
BANGUNAN

DAYA LISTRIK

KOMUNIKASI

VIDEO & AUDIO AIR BERSIH

INSTALASI
PEMIPAAN AIR AIR PANAS

PEMIPAAN UAP / GAS AIR BUANGAN

24
DETEKTOR

PENANGKAL PETIR
PENGOLONGAN MESIN DAN PERALATAN
• Dalam beberapa hal, mesin dan peralatan bangunan tercampur aduk
dengan perabot dan peralatan rumah tangga. Hal ini dapat diatasi dengan
memperhatikan fungsi serta cara pemasangan peralatan tersebut. Mesin
dan peralatan bangunan dapat dikatakan melekat menjadi satu dengan
bangunan serta mempunyai fungsi yang langsung berhubungan dengan
penggunaan bangunan tersebut, sedangkan perabot/peralatan rumah
tangga lebih bersifat terpisah dan mudah dipindahkan.
• Seringkali dijumpai kesulitan pula dalam pengelompokkan suatu mesin
apakah masuk ke dalam kelompok mesin bangunan atau mesin industri.
• Dalam hal ini yang harus diperhatikan adalah fungsi dari mesin tersebut,
apakah untuk kepentingan suatu kegiatan produksi ataukah untuk
kepentingan penghuni bangunan.
• Sebagai contoh, sistem pendingin udara (AC) pada umumnya termasuk
dalam mesin dan peralatan bangunan, tetapi pada jenis industri tertentu
seperti tekstil, pharmasi dan kimia dimana memerlukan temperatur ruangan
yang rendah, sistem pendingin udara yang dipasang digolongkan sebagai
mesin-mesin industri.
• Mesin-mesin dan peralatan bangunan pada umumnya, lebih sederhana dan
lebih keci dalam kapasitas apabila dibandingkan dengan mesin-mesin 25
industri, dengan demikian proses penilaiannya lebih mudah.
KONSEP DASAR PENILAIAN MESIN & PERALATAN
Dalam melakukan penilaian mesin dan peralatan perlu dipahami konsep
dasar penilaian mesin dan peralatan dengan benar. Sebelum menentukan
nilai dari suatu mesin dan peralatan harus di ketahui tujuan penilaiannya.

Apakah untuk penilaian dengan tujuan jual beli, penjaminan utang,

pelaporan keuangan atau asuransi karena untuk menentukan dasar nilai
yang akan di keluarkan.

Mesin dan Peralatan (diluar yang digunakan sebagai fasilitas bangunan)

umumnya berkaitan dengan suatu bidang usaha/bisnis dan tidak merupakan
bagian dari suatu real properti. Sedangkan mesin dan peralatan yang
digunakan sebagai fasilitas bangunan akan terpengaruh oleh kondisi yang
mempengaruhi penggunaan dari bangunan tersebut.

Gambaran secara umum dari mesin dan peralatan yang akan dinilai perlu
diketahui sebelum melakukan inspeksi.

Dalam suatu proses penilaian mesin dan peralatan sebaiknya diketahui

kegunaan/fungsi dari mesin dan peralatan, sehingga dapat dilakukan
pengelompokan dengan benar. 26
 METODE PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN

Seperti halnya di dalam penilaian tanah dan bangunan, penilaian mesin dan
peralatan-pun dapat ditempuh melalui 3 (tiga) jenis metode penilaian, yaitu :

•Pendekatan Pasar (Market Approach)

•Pendekatan Biaya (Cost Approach)
•Pendekatran Pendapatan (Income Approach)

Dari ketiga pendekatan tersebut diatas, yang paling lazim dipergunakan

khususnya di Indonesia adalah Pendekatan Biaya (Cost Approach). Hal ini
disebabkan oleh karena keterbatasan atau langkanya data-data penunjang
yang diperlukan dalam melakukan proses penilaian dengan
mempergunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) serta Pendekatan
Pendapatan (Income Approach).

27
• PENDEKATAN PASAR (Market Approach)

Didalam penilaian dengan Pendekatan Pasar (Market Approach), nilai

mesin ditentukan berdasarkan pada perbandingan terhadap dta
transaksi jual-beli yang baru terjadi atas mesin dan peralatan yang
sejenis, dengan penyesuaian secukupnya terhadap perbedaan-
perbedaan yang ada.

Kesulitan yang dihadapi dalam melakukan penilaian mesin dan

peralatannya melalui pendekatan pasar, khususnya di Indonesia
adalah tidak adanya pasar jual-beli dari mesin-mesin bekas pakai,
terlebih lagi untuk mesin-mesin yang bersifat khusus. Karena alasan
ini maka Pendekatan Pasar jarang dilakukan dalam penilaian mesin
dan peralatan terkecuali untuk jenis mesin tertentu seperti
pembangkit daya listrik (genset) dengan kapasitas rendah serta
kendaraan bermotor, alat berat, mobil, truck, bus, kapal dimana dapat
diperoleh data pembandingnya.

28
• PENDEKATAN BIAYA (Cost Approach)

Prinsip dasar penilaian dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah

menentukan besarnya Biaya Reproduksi Baru serta besarnya penyusutan
yang telah terjadi dari suatu mesin atau peralatan. Pengurangan Biaya
Reproduksi Baru dengan penyusutan yang telah terjadi adalah merupakan
Nilai Pasar dari mesin tersebut.

Istilah Biaya Reproduksi Baru sebenarnya kurang tepat digunakan dalam

penilaian mesin dan peralatannya, oleh karena pada umumnya mesin dan
peralatan tidak dapat direproduksi atau dibuat ulang tetapi digantikan dengan
yang serupa, dengan demikian istilah Biaya Pengganti Baru lebih tepat untuk
dipakai. Dalam hal ini dapat dikecualikan untuk mesin yang dirancang
khusus untuk penggunaan tertentu dimana tidak dapat digantikan dengan
unit yang sama tetapi harus direproduksi.

29
LANGKAH – LANGKAH YANG HARUS DILAKUKAN DI DALAM PENILAIAN
MESIN DAN PERALATAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA ADALAH Sbb. :

30
• PENDEKATAN PENDAPATAN (Income Approach)

Didalam metode ini, nilai mesin ditentukan berdasarkan pada proyeksi

kemampuan mesin tersebut untuk menghasilkan pendapatan selama
sisa umur ekonomisnya. Proyeksi pendapatan ini kemudian
dikapitalisasikan dengan cara tertentu menjadi Nilai Pasar dari mesin
tersebut.

Pada kenyataannya, jarang sekali terdapat mesin yang secara

tersendiri dapat menghasilkan pendapatan, tetapi selalu terkait dengan
fasilitas produksi lainnya, sehingga sulit untuk memperhitungkan
besarnya pendapatan yang murni dihasilkan oleh mesin tersebut, oleh
karena itu Pendekatan Pendapatan jarang dipergunakan dalam
penilaian mesin dan peralatan.

31
PROSEDUR UMUM PENILAIAN MESIN DAN
PERALATAN

Prosedur umum dalam penilaian mesin dan peralatan adalah sbb :

1. Identifikasi
2. Deskripsi
3. Penentuan / Perhitungan Biaya Pengganti Baru
4. Penentuan / Perhitungan Penyusutan
5. Perhitungan Nilai

32
1. IDENTIFIKASI

Proses identifikasi dilakukan dengan mempelajari data awal yang ada dan
kemudian melakukan pemeriksaan langsung terhadap mesin-mesin dan peralatan
yang dinilai.

Pemeriksaan langsung dilakukan untuk mendapatkan data yang akurat tentang

spesifikasi teknis, kelengkapan, cara kerja, sistem perawatan serta keadaan
sebenarnya dari mesin yang dinilai. Pemeriksaan apakah satu mesin dapat
berfungsi dengan baiknya dilakukan dengan memperhatikan mesin tersebut dalam
keadaan operasi.

Data penting yang harus diperoleh dalam proses identifikasi adalah :

• Data Unit Mesin

- Nama Mesin
- Merek, nama pembuat dan negara asal
- Jenis, model dan tipe mesin
- Tahun pembuatan dan nomor seri
- Spesifikasi teknis, seperti : kapasitas kerja, ukuran produk, ukuran fisik
mesin, daya kerja, kecepatan, dll.
- Sistem dasar kerja mesin 33
- Kelengkapan peralatan
- Kondisi umum
• Data Tenaga Penggerak
- Jenis dan spesifikasi tenaga penggerak
- Sistem penyaluran tenaga / transmisi
- Kelengkapan
- Kondisi umum

• Data Instalasi dan Pondasi

- Kelengkapan Instalasi
- Jenis pondasi
- Kondisi umum

• Data Lain-lain
- Modifikasi
- Perawatan
- Kesediaan suku cadang
- Hal-hal khusus lainnya

34
Identifikasi
PAPER MILL
IDENTIFIKASI
Mesin Bubut
Merek : Nusantara Engineering
Unit digerakkan motor listrik, lengkap dengan peralatan standar lainnya.
Tahun : 2003

C
A
PROCESS FLOW OF PLYWOOD MAKING

LOG

LOG CUTTING SECTION PRESSING SECTION

LOG PEELING SECTION SIZING SECTION

VENEER COLLECTING & DRYING SANDING SECTION

SECTION

VENEER SORTING, JOINTING & FINISH GOOD

GLUING SECTION
2. DESKRIPSI

Hasil dari penilaian akan disajikan dalam bentuk Laporan Hasil Penilaian
secara lengkap dimana salah satu bagian dari laporan tersebut berisikan
uraian teknis (deskripsi) dari tiap unit atau kelompok dari mesin dan peralatan
yang dinilai. Deskripsi ini merupakan uraian dari apa yang diperoleh dalam
proses identifikasi.

Penyusunan deskripsi mesin dan peralatan harus dibuat secara ringkas tetapi
jelas dan lengkap, mempergunakan bahasa yang baik, sehingga pembaca
laporan dengan mudah dapat mengerti dan memahaminya.

Penilai harus mengetahu karakteristik utama dari mesin tertentu yang perlu
untuk dikemukakan sehingga dapat memberikan gambaran yang cukup jelas
bagi pembaca laporan tentang mesin yang dinilai.

Sebagai pelengkap di dalam laporan penilaian juga dilampirkan beberapa foto-

foto dari mesin-mesin yang dinilai. Disamping untuk memberikan gambaran
yang lebih jelas tentang mesin yang dinilai, foto juga dapat merupakan bukti
bahwa pemeriksaan langsung telah dilakukan.
38
CONTOH DESKRIPSI MESIN

1 - Mesin Rotary Lathe (Line 3)

Merk : Uroko, Jepang
Tipe : REC - 5
No. seri : 10241
Panjang log maks/min. 152 cm/60 cm, Diameter log maks/
min. 165 cm/20 cm, tebal veneer 0,5 - 6 mm, kecepatan
kupas maks. 200 ppm dicekam secara hidrolik, digerakkan
DC motor 75 Kw lengkap dengan panel kontrol, instalasi,
dan peralatan standar lainnya, dilengkapi dengan :
1 - Log Charger
Merk : Uroko, Jepang
Tipe : CEA 9
Dia. maks. 165 & 20 cm, Panjang 152 & 60 cm, Lengkap
Lengkap dengan clamping transfer sistem digerakkan
secara hidrolik dengan motor listrik 15 KW
1 - Centering Projector & Miror
Merek : Thiristor Leonard Electric
1 - Log Feed Conveyor
Tipe rantai, 2 baris, 360 P x 160 cm L dan 200 P x 140 cm L
digerakkan motor listrik.
1 - Monorail Hoist
Merek : Nippon Hoist, Jepang
Tipe : NHE 300
Kapasitas angkat 3 ton, tinggi angkat 6 m, panjang
traveling 20 m. Unit lengkap dengan platform, instalasi
dan peralan lainnya.
Tahun : 1983
3. PENETUAN / PERHITUNGAN BIAYA PENGGANTI BARU

Biaya Pengganti Baru adalah jumlah biaya yang secara wajar harus dikeluarkan
untuk menggantikan suatu mesin dan peralatan dengan mesin atau peralatan lain
yang sama atau mendekati sama dan dalam keadaan baru, berdasarkan pada
kondisi harga yang berlaku pada saat penilaian.

Disamping biaya yang harus dikeluarkan untuk pengadaan mesin, biaya instalasi,
pemasangan, biaya tenaga ahli dalam pemasangan serta biaya pondasi yang
diperlukan untuk menopang mesin tersebut juga harus diperhitungkan sebagai
komponen dari Biaya Pengganti Baru.

Untuk mesin-mesin dan peralatan yang tersedia di pasaran domestik, perhitungan

Biaya Pengganti Baru tidak terlalu sulit, hanya menentukan harga pembelian baru
yang wajar, kemudian ditambahkan dengan biaya transportasi, instalasi /
pemasangan dan pondasi (kalau ada).

Terhadap mesin-mesin yang harus didatangkan dari luar negeri (import), seluruh
biaya pengimporannya seperti biaya angkutan baik di darat, laut maupun udara,
asuransi, bea masuk, biaya pengeluaran barang dari pelabuhan, sewa gudang
dan biaya lain yang secara wajar harus dikeluarkan termasuk pula dalam
komponen Biaya Pengganti Baru. 40
4. PENENTUAN / PERHITUNGAN BIAYA PENYUSUTAN

Penyusutan adalah pengurangan nilai yang dialami oleh suatu properti yang disebabkan
oleh karena adanya kerusakan fisik, kemunduran fungsional, serta kemunduran
ekonomis.

a. Kerusakan Fisik
Penyusutan yang diakibatkan oleh kerusakan fisik dari sebuah mesin atau bagian-
bagiannya pada umumnya dapat terlihat dengan jelas secara fisik yaitu berupa
aus, patah, retak, karat, bengkok dan lain-lain.
b. Kemunduran Fungsional atau Teknis
Kemunduran fungsional suatu mesin pada umumnya diakibatkan oleh kemajuan
dalam teknologi karena adanya mesin baru atau model baru yang lebih efisien,
sehingga berdampak pada mesin lama yang cara kerja dan hasil produksi yang
ketinggalan jaman atau dapat pula disebabkan olah karena perencanaan yang
kurang baik.
c. Kemunduran Ekonomis atau Eksternal
Penyusutan ini diakibatkan oleh faktor-faktor dari luar/eksternal yang mengurangi
nilai ekonomis dari produk yang dihasilkan ataupun mesin itu sendiri seperti
perubahan kondisi ekonomi, peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan dan lain-
lain.
Penentuan besarnya penyusutan ini terutama didasarkan pada keadaan mesin yang
bersangkutan yang didapat pada waktu pemeriksaan langsung (pada tanggal penilaian) 41
dan dibandingkan terhadap keadaan barunya serta perkiraan umur ekonomis yang masih
tersisa dimana mesin tersebut masih dapat dimanfaatkan secara ekonomis.
5. PERHITUNGAN NILAI
Setelah Semua analisa dan perhitungan dari Biaya Pengganti Baru dan
penyusutan diperoleh sesuai dengan tujuan penilaian, maka Nilai Pasar dapat
diperoleh dengan mengurangkan Biaya Pengganti Baru dengan jumlah
penyusutan yang terjadi.

Dasar penilaian yang juga sering diminta untuk tujuan penjaminan utang
adalah Nilai Pasar

Untuk Tujuan Asuransi umumnya digunakan dasar penilaian Nilai

Pembangunan Kembali (Reinstatement Value) atau Nilai Asuransi (Insurable
Value)

42
INSPEKSI
Inspeksi : didefinisikan sebagai kunjungan dan penelitian atas
suatu properti dengan tujuan mendapatkan informasi sebelum
dikeluarkannya opini profesional atas nilai properti, kondisi
perbaikan properti atau aspek-aspek lainnya.

Survei : adalah inspeksi yang dilakukan secara rinci atas suatu

properti atau tanah dalam rangka merekam informasi yang
spesifik. Survei mungkin dibutuhkan untuk berbagai tujuan
seperti halnya untuk memperkirakan kondisi struktural, dimensi,
kualitas, kondisi karakteristik tanah, dan sebagainya.

Survei Properti : adalah sebuah survei untuk mendefinisikan

dan melaporkan fasilitas dan konstruksi dari sebuah properti
berikut pelayanannya. Sebuah penilaian tidak termasuk Survei
Properti kecuali bila secara spesifik diinstruksikan sebagai
penugasan yang khusus.

43
TAHAPAN INSPEKSI
Tahapan Inspeksi dapat dibagi kedalam 2 bagian
1. Tahapan Persiapan
2. Tahapan Pelaksanaan

1. Tahapan Persiapan/Perencanaan yang dilakukan sebelum dilaksanakan isnpeksi

atas mesin dan peralatan, antara lain :
a. Mengetahui maksud dan tujuan penilaian, dasar penilaian, pendekatan penilaian
yang akan digunakan, serta tanggal penilaian
b. Mengajukan permintaan data objek penilaian seperti daftar mesin dan peralatan,
layout pabrik/mesin, gambar instalasi, daftar aktiva tetap, bukti
kepemilikan/Kontrak pembelian/Invoice dan data lain yang dianggap penting.
c. Identifikasi awal terhadap karakteristik obyek penilaian untuk memperoleh
pemahaman atas properti yang akan dinilai.
d. Memperoleh gambaran umum tentang proses kerja/Produksi dari mesin dan
peralatan yang akan dinilai.
e. Menetapkan penilai yang akan melakukan inspeksi mesin dan peralatan sesuai
dengan kompentensinnya.

2. Tahapan Pelaksanaan
Inspeksi mesin dan peralatan merupakan proses identifikasi atas mesin dan
peralatan yang dinilai, mencakup spesifikasi industri/mesin dan peralatan,
karakteristik individu, kondisi per tanggal penilaian dan informasi lainnya yang 44
terkait dengan penggunaan mesin dan peralatan.
IDENTIFIKASI MAKRO DAN MIKRO

Identifikasi dibedakan menjadi 2 bagian yaitu :

1. Identifikasi Makro
2. Identifikasi Mikro

Identifikasi Makro Adalah metode untuk mengetahui seluruh proses

produksi dengan mengidentifikasi komponen utama yang memberikan
kontribusi terhadap desain kapasitas pabrik.

Identifikasi makro untuk mesin dan peralatan/Industri digunakan untuk

mengetahui :
1. Jenis Produksi (apa yang diproduksi oleh pabrik tersebut)
2. Proses Produksi (Bagaimana Produk tersebut dibuat)
3. Kapasitas Produksi (Berapa Kapasitas Pabrik)

45
IDENTIFIKASI MAKRO DAN MIKRO

Informasi yang perlu diperoleh pada saat melakukan identifikasi makro mesin
dan peralatan antara lain:
a. Tanggal penilaian
b. Nama perusahaan dan alamat
c. Merek/Nama pembuat/Kontraktor pembuat
d. Tahun pembuatan
e. Jumlah dan jenis proses produksi
f. Kapasitas pabrik/setiap jenis produksi
g. Kapasitas terpasang (desain) dan Kapasitas Operasional
h. Informasi atas sumber bahan baku dan produk
i. Data historis opersional selama tiga sampai lima tahun
j. Teknologi yang digunakan
k. Program pemeliharaan mesin dan peralatan
l. Kondisi mesin dan peralatan
m.Informasi dampak Lingkungan
n. Fasilitas fasilitas Pendukung

Identifikasi makro yang dilakukan dapat berlainan untuk mesin dan

peralatan/Industri yang spesifik. Kelengkapan data yang dapat diperoleh pada
saat melakukan Identifikasi makro akan mempermudah dalam melakukan
perhitungan nilai. 46
Identifikasi Mikro adalah proses untuk mengetahui karakteristik individu
dari mesin dan peralatan.

Dimana untuk mengetahui :

Apa Nama dan jenis bagian-bagian mesin ?

Apakah fungsi dari masing-masing bagian ?

Bagaimanakah cara kerja masing-masing bagian

Berapakah kapasitas kerja masing-masing bagian ?

47
Data yang perlu diperoleh pada saat melakukan identifikasi mikro mesin
dan peralatan, antara lain :

a. Nama mesin dan peralatan

b. Merek dan nama pembuat
c. Tipe atau Model
d. Nomer Seri
e. Tahun Pembuatan
f. Kapasitas terpasang (desain) dan kapasitas operasional
g. Spesifikasi mesin, seperti ukuran, kecepatan dan sistim kerja
h. Peralatan bantu
i. Sistim dan unit penggerak
j. Peralatan kontrol
k. Instalsi, pondasi, lantai kerja dan konstruksi penunjang
l. Kondisi Umum

Pada saat melakukan identifikasi di lapangan, selain mengetahui jenis dan

proses produksi, perlu diperhatikan pembagiankelompok dari mesin dan
peralatan yang dinilai.
Data Umum lainnya yang diperlukan dalam penilaian mesin dan peralatan,
mencakup informasi mengenai kondisi ekonomi, peraturan pemerintah, 48
sosial dan lingkungan yang dapat mempengaruhi nilai dari mesin dan
peralatan yang dinilai.
 Sekian
dan
Terimakasih

49