TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT – ĐHQGHN

------------

MÔN PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

BÀI TẬP NHÓM 2

Mã lớp học phần: BSL1009

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung
Sinh viên thực hiện: Phan Thái Bình
Lê Hồng Hạnh
Trần Mỹ Linh
Đoàn Nguyễn Châu Phượng
Đinh Thanh Thảo

Hà Nội, tháng 11 năm 2023

Phần 1: Cấu trúc, đặc điểm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan (như trung gian, môi giới, tư vấn,...) giữa các chủ thể
trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy
phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản
1.1 Cấu trúc
a. Chủ thể thị trường
Chủ thể của thị trường bất động sản là những đối tượng trực tiếp tham gia các
giao dịch trên thị trường bất động sầu là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước
trong đó các chủ thể này vừa có thể đóng vai trò mua vừa có thể đóng vai trò hai bất
động sản. Những chủ thể này được tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động
sản, là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, đất đai, có quyền và lợi ích độc lập, tự chủ
quyết định có hay không tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản. Khi
tham gia các giao dịch bên mua và bên bán tự thỏa thuận giá cả với nhau, không chịu
sự tác động từ bên ngoài. Người bán được bán bất động sản cho người mua không phải
qua kiểm soát và xét duyệt hành chính; người mua được quyền vay tiền và lấy bất động
sản làm vật đảm bảo.
Trong nền kinh tế thị trường theo định trưởng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường
bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
b. Khách thể thị trường
Khách thể của thị trường bất động sản là đối tượng giao dịch giữa 2 bên cung-
cầu, là bất động sẵn hãng hoả trong đó quyền sử dụng đất đóng vai trò trung tâm. Khách
thể của thị trường bất động sản là yếu tố cơ bản để định danh thị trường và giới hạn
phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trưởng, khách thể của thị trường bất động
sản được hiểu là đối tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản đó
chính là hàng hóa bất động sản, đối với những quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu tư nhân,
thị trường bất động sản về ý nghĩa chung là thị trưởng giao dịch đất đai, khách thể của
thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoa. Còn ở Việt Nam, do đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản là các giao dịch về bất
động sản nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói riêng. Do đó khách thể của thị
trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo nghĩa vật chất của nó, mà là quyền sử dụng
đất và các tài sản gắn liền với đất do không thể di dời được trong không gian, các tài
sản khác gắn liền với đất được gọi là vốn đất, trong đó quyền sử dụng đất là yếu tố trung
tâm của bất động sản. Và như vậy quyền sử dụng đất là khách thể trung tâm của thị
trường bất động sản.
Khách thể thị trường là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua
thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
c. Môi giới trung gian thị trường
Môi giới trung gian thị trường là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về bất động sản. Trong
nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động và tác dụng của cơ cấu trung gian ngày càng
đóng vai trò quan trọng, là thành phần không thể thiếu trong thị trường.
Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường, môi giới trung gian có
thể có ba loại
● Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung cấp bất động sản
● Hình thức liên kết giữa các chủ thể bên cầu bất động sản
● Hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu bất động sản
Tóm lại, môi giới trung gian thị trường liên hệ giữa những người sản xuất, nhưng
người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất
cùng loại. giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại.
Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng
tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường.

1.2 Đặc điểm thị trường

1.2.1 Đặc điểm chung của thị trường bất động sản
a. Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Hầu hết BĐS có vị trí cố định, không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, nên các chủ thể thị trường cũng không
thể đem hàng hóa BĐS của mình đến địa điểm giao dịch. vì thế quan hệ giao dịch BĐS
thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất 3
khâu chủ yếu:
 - Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau;
- Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin;
- Đăng ký pháp lý đối với BĐS.
Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương và cần đến
các dịch vụ trung gian.
b. Thị trường BĐS là thị trường mang tính vùng, khu vực và không tập trung
Thị trường BDS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất
địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển không
đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ ptr kinh tế -
văn hóa - xã hội. Các quan hệ cung cầu, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các
vùng, địa phương khác
Thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vung trên đất
nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng
khác được. Bên cạnh đó. mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình
độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện
tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá – xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và
trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy
mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông
thôn, miền núi.
c. Cung và cầu của BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả
- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS.
- Khi trên thị trường có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS.
Đối với thị trường BĐS, mặc dù giá tăng nhưung cung lại gần như không co
giãn, vì cung BĐS không thể phản ứng anh tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng
cung về một BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian.
Từ đó khi xem xét thị trường BĐS, cần chú ý:
 Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS do quan hệ cung
cầu quyết định, tuy nhiên giá cả lại ít ảnh hưởng ngc trở lại đối với cung
và cầu, những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá
BĐS.
 d. Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút ra khỏi
thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp
Đặc điểm khó thâm nhập thể hiện:
- Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn;
- Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm;
- Quy trình mua bán bao gồm nhiều thủ tục phức tạp mà không phải ai cũng
nắm rõ;
- Tính minh bạch của thị trường chưa cao, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý;
- Chưa hình thành các tổ chức môi giới, tư vấn chuyên nghiệp trong kinh
doanh bất động sản.
e. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất
động sản. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất
các hoạt động của thị trường này. Để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả, Nhà
nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá bất động sản giao dịch và phải
kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản…
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường
bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục
tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai
trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động
sản là thị trường cạnh tranh không đầy đủ.
 1.2.2 Đặc điểm đặc trưng của TTBĐS

a. Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ

- Hầu hết các quốc gia có nền kinh tế thị trường, TTBĐS đều hình thành và phát
triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa
 Sơ khởi: giai đoạn tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình.
Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một công
trình và được coi là BĐS. Trong giai đoạn này, các chính sách về đất đai, các
chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
 Tập trung hóa: giai đoạn cả các doanh nghiệp xây dựng, vì không phải ai
cũng có năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát
triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính
sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai
trò quyết định
 Tiền tệ hóa: Giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, do hạn chế
về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát
triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân
hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án
khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về
ngân hàng đóng vai trò quyết định.
  Tài chính hóa: Khi quy mô BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do
những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho TTBĐS, các ngân hàng hoặc
không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc
này các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp
cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các
nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính,
các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai
trò quyết định
b. Quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động
- Do đặc điểm không thể di dời được và đặc điểm trễ của cung so với cầu
nên TTBĐS luôn có tính chu kỳ.
- Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn:
- Phồn vinh (Sôi động),
- Suy thoái (có dấu hiệu dừng lại)
- Tiêu điều (đóng băng)
- Phục hồi (Nóng dần lên có thể gây sốt)
c. Mang tính địa phương sâu sắc và không tập trung
TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên
khắp các vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hình hàng hóa cố định và không thể
di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Vì
vậy, TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc.
d. Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Vì có giá trị lớn, nên việc mua bán, chuyển nhượng BĐS phải nằm trong sự quản
lý, giám sát của Nhà nước. Các hợp đồng về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua
phải tuân thủ các thủ tục về đăng ký giao dịch,
Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua cấp các
giấy tờ về sở hữu, sử dụng. Kiểm soát tốt thị trường cũng góp phần tăng thu cho ngân
sách nhà nước từ thuế và lệ phí.
e. TTBĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo
TTBĐS là một thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin
và các yếu tố cấu thành. Điều này xuất phát từ những lý do:
  Các thông tin về hàng hóa BĐS và TTBĐS không phổ biến và ít rộng rãi;
 Các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể được đo lường một cách tương đối;
 Các hàng hóa BĐS không sẵn có các sản phẩm cùng loại để so sánh;
 Trên thị trường chỉ có 1 số lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về mỗi
BĐS.
Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh bình đẳng
trên thị trường. Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ dàng đối với
cả người mua và người bán nên để thực hiện giao dịch thuận lợi cần có môi giới chuyên
nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì mới có thể giao dịch
thành công.
f. TTBĐS liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang tính giá trị lớn nên khi đầu tư vào
xây dựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn. Khi bất động sản được lưu
thông trên thị trường thì nó giải quyết được các vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn
đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch... Có thể thấy, thị trường bất
động sản là đầu ra của thị trường vốn.
Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
g. TTBĐS có tính thanh khoản thấp
- BĐS có giá trị lớn, qua nhiều thủ tục công chứng, nộp thuế, đồng thời
BĐS mang nhiều yếu tố tâm lý, xã hội nên người mua rất cân nhắc.
- Do vậy, việc mua bán BĐS rất chậm, yếu tố này tạo nên tính thanh khoản
thấp của BĐS.

Phần 2: Các quy luật tác động vào thị trường BĐS
2.1 Quy luật cung cầu
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường
không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung
bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân
bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hóa cung ứng
vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.
 2.2 Quy luật giá cả
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung - cầu. Mối quan hệ
này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm của thị trường
BĐS là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của
cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng
giá cũng chậm hơn.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả nói riêng và quy luật giá cả nói chung điều
tiết lượng cung cầu, giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích
cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống.
Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận hành của cung - cầu trong TTBĐS; cần phải
xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu đã nói
ở phần trên, đồng thời phải xem xét các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS:
- Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá cả: Vị trí BĐS; Không gian quan hệ
với các BĐS khác; Kích thước, hình thể, khuôn viên; Địa hình tọa lạc; Thổ
nhưỡng, môi trường; Thuận lợi, bất lợi từ thiên nhiên; Những thứ khác.
- Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá cả: Khả năng thu nhập, sinh lợi; Tiện
nghi gắn liền; Nhu cầu loại BĐS trên thị trường hiện tại; Yếu tố nền kinh tế
vĩ mô: Suy thoái, tăng trưởng.
- Các yếu tố pháp luật ảnh hưởng đến giá cả: Quy hoạch sử dụng đất; Quy
hoạch đô thị; Quy định về kiến trúc, xây dựng; Các hạn chế quyền sử dụng
đất; Tình trạng pháp lý của BĐS (Giấy xanh, trắng, đỏ, hồng; Giấy viết tay).
- Các yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến giá cả: Phong thuỷ; Sức khoẻ, may mắn;
Tâm linh.
2.3 Quy luật chu kỳ
Do thuộc tính không cố định không di chuyển được của BĐS và tính “trễ” của
đầu tư BĐS tạo cho thị trường BĐS có tính chu kỳ. Theo đó, TTBĐS phát triển theo 4
giai đoạn: phồn thịnh - suy thoái - tiêu điều - phục hưng. Chu kỳ của TTBĐS phụ thuộc
vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa,
đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai đoạn. Ở Việt Nam, chu kỳ của TTBĐS
dao động trong khoảng 7-9 năm.
Phần 3: Vai trò, ý nghĩa thị trường BĐS trong nền kinh tế quốc dân
3.1. Vai trò cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng

Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau,
làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị
trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bản tay vô hình, là sự tạo
lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu quả
nhất

3.2 Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể
kinh doanh BĐS.

Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền
sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò
chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định
tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là
một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế
kinh tế thị trường đối với một quốc gia.

3.3. Vai trò thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các
công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác

Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện
hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện
cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng,
trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên
đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà
nước…

3.4 Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho ngân sách
 TTBĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng,
thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động.

Phát triển và điều hành tốt TTBĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế
thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật
kiến trúc.. để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các
ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.

3.5. Phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia
tăng về nhà ở cho nhân dân

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong TTBĐS. Thị
trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong TTBĐS, những cơn sốt nhà đất hầu hết
đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các TTBĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS nhà ở, bình
ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về TTBĐS nhà ở

3.6 Vai trò thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất
lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.

Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn
nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường
nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng cao
năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh
nhằm thu lợi nhuận.

3.7 Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong
sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.

Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở
rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như:
xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị.

Ngành kinh doanh BĐS là ngành có sức hấp dẫn cao, nhưng đòi hỏi lượng vốn
lớn. Nếu thị trường được mở rộng, năng lực kinh doanh được nâng cao thì sẽ có cơ hội
thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, cũng như vốn tích
lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi
mới công nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. Thông
qua kết quả hoạt động kinh doanh BĐS mà đáp ứng nhu cầu cần thiết của nhân dân về
nhà ở, về các sản phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai.
 NHÓM 2

THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
 Meet Our Best Team
LÊ HỒNG HẠNH ĐOÀN NGUYỄN CHÂU PHƯỢNG
20051259 20050695

PHAN THÁI BÌNH TRẦN MỸ LINH ĐINH THANH THẢO

2107003 21051211 21050092
 KHÁI NIỆM
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch
hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên
quan.
Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các
dịch vụ có liên quan (như trung gian, môi giới,
tư vấn,...) giữa các chủ thể trên thị trường mà
ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất
động sản
PHẦN 1
CẤU TRÚC VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

 1.1 CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1 Chủ thể thị trường
Chủ thể của thị trường bất động sản là những đối tượng trực tiếp
tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản là các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, nhà nước trong đó các chủ thể này
vừa có thể đóng vai trò mua vừa có thể đóng vai trò hai bất động
sản.
Những chủ thể này được tham gia vào các giao dịch trên thị
trường bất động sản, là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, đất
đai, có quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định có hay không
tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản. Khi
tham gia các giao dịch bên mua và bên bán tự thỏa thuận giá cả
với nhau, không chịu sự tác động từ bên ngoài. Người bán được
bán bất động sản cho người mua không phải qua kiểm soát và
xét duyệt hành chính; người mua được quyền vay tiền và lấy bất
động sản làm vật đảm bảo.
Trong nền kinh tế thị trường theo định trưởng xã hội chủ nghĩa,
chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các
đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
2 Khách thể thị trường

Khách thể của thị trường bất động sản được hiểu
là đối tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị
trường bất động sản đó chính là hàng hóa bất
động sản, đối với những quốc gia mà đất đai thuộc
sở hữu tư nhân, thị trường bất động sản về ý nghĩa
chung là thị trưởng giao dịch đất đai, khách thể
của thị trường là đất đai đã được thương phẩm
hóa.
Khách thể thị trường là sản phẩm hữu hình hoặc vô
hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm
có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
 3 Môi giới trung gian thị trường

Môi giới trung gian thị trường là các môi giới, cầu nối hữu
hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường khi họ
thực hiện giao dịch về bất động sản. Trong nền kinh tế thị
trường hiện đại, hoạt động và tác dụng của cơ cấu trung gian
ngày càng đóng vai trò quan trọng, là thành phần không thể
thiếu trong thị trường.

Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường,
môi giới trung gian có thể có ba loại
Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung cấp bất động sản
Hình thức liên kết giữa các chủ thể bên cầu bất động sản
Hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu bất
động sản

Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian
giao dịch, trọng tài
giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường.
1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Đặc điểm chung của thị trường bất động sản
a) Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
Hầu hết BĐS có vị trí cố định, không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, nên các chủ thể thị trường
cũng không thể đem hàng hóa BĐS của mình đến địa điểm giao dịch. Vì thế
quan hệ giao dịch BĐS thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm
giao dịch mà phải trải qua ít nhất 3 khâu chủ yếu:
Đàm phán tại nơi giao dịch, cung
cấp thông tin cho nhau;
Kiểm tra thực địa, xác định tính có
thực và độ chính xác của thông tin;
Đăng ký pháp lý đối với BĐS
b) Thị trường bất động sản là thị trường mang tính vùng, khu vực và không tập trung

TTBDS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính
chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất
phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về
điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã
hội. Các quan hệ cung cầu, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm
đến các vùng, địa phương khác
TTBĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vung trên đất
nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không
thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó. mỗi thị trường mang
bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự
phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự
nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn
đến quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau. TTBĐS ở
các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động
sôi động hơn TTBĐS ở nông thôn, miền núi.
c, Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của
Nhà nước

Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào
hoạt động của TTBĐS.
Vai trò chủ yếu của Nhà nước: Người quản lý thống
nhất các hoạt động của thị trường này
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố
tạo nên tính không hoàn hảo của TTBĐS
d) TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút ra
khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp

Hàng hóa BĐS thường có giá trị Người mua và bán thường ít có
lớn kinh nghiệ

Quy trình mua bán bao gồm Tính minh bạch của thị trường
nhiều thủ tục phức tạp mà không chưa cao, dẫn đến nhiều rủi ro
phải ai cũng nắm rõ pháp lý

Chưa hình thành các tổ chức môi

giới, tư vấn chuyên nghiệp trong
kinh doanh bất động sản
e) Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào
sự kiểm soát của Nhà nước
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào
hoạt động của thị trường bất động sản. Sự tham gia
của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống
nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường
bất động sản vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải
đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá bất động sản
giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao
dịch trên thị trường bất động sản…
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo
nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản.
Bất kỳ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường
bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ
yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển
chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường
hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào
quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản
là thị trường cạnh tranh không đầy đủ.
1.2.2
Đặc điểm đặc trưng của thị trường
bất động sản
a Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ

Sơ khởi: Giai đoạn tất cả mọi người đều có thể tạo

lập được nhà của mình. Các chính sách về đất đai,
các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng
vai trò quyết định.
Tập trung hóa: Giai đoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Các chính sách về xây dựng và các
doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai
trò quyết định.
a Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ

Tiền tệ hóa: Lúc này, do hạn chế về các điều kiện bán
BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để
phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường.
Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các
cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết
định.
Tài chính hóa: Lúc này các ngân hàng phải tài chính
hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng
như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động
đa dạng hóa các nguồn vốn. Các thể chế tài chính,
các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và
các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có
vai trò quyết định
b Quá trình vận động của thị trường đều
có chu kỳ dao động
Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn:
Phồn vinh (Sôi động),
Suy thoái (có dấu hiệu dừng lại)
Tiêu điều (đóng băng)
Phục hồi (Nóng dần lên có thể gây sốt)

c Mang tính địa phương sâu sắc và không

tập trung
Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu
sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các
vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hình hàng
hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý,
thị hiếu.
d Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Vì có giá trị lớn, nên việc mua bán, chuyển
nhượng BĐS phải nằm trong sự quản lý, giám sát
của Nhà nước. Các hợp đồng về mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, mua phải tuân thủ
các thủ tục về đăng ký giao dịch.
Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp
của các bên thông qua cấp các giấy tờ về sở
hữu, sử dụng. Kiểm soát tốt thị trường cũng góp
phần tăng thu cho ngân sách nhà nước từ thuế
và lệ phí.
e Thị trường BĐS là một dạng thị trường không
hoàn hảo
Các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS
không phổ biến và ít rộng rãi;
Các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể được đo lường
một cách tương đối;
Các hàng hóa BĐS không sẵn có các sản phẩm
cùng loại để so sánh;
Trên thị trường chỉ có 1 số lượng nhỏ người tham gia
cung và cầu về mỗi BĐS.
Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh và
được so sánh bình đẳng trên thị trường.
f Thị trường BĐS liên hệ mật thiết với thị trường
vốn và tài chính
Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang tính
giá trị lớn nên khi đầu tư vào xây dựng bất động sản
cần có một lượng tiền tương đối lớn. Khi bất động
sản được lưu thông trên thị trường thì nó giải quyết
được các vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn
đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia
giao dịch... Có thể thấy, thị trường bất động sản là
đầu ra của thị trường vốn.
Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là
cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho sự
phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
g Thị trường BĐS có tính thanh khoản thấp

BĐS có giá trị lớn. qua nhiều thủ tục công chứng,
nộp thuế, đồng thời BĐS mang nhiều yếu tố tâm lý,
xã hội nên người mua rất cân nhắc.
Do vậy, việc mua bán BĐS rất chậm, yếu tố này tạo
nên tính thanh khoản thấp của BĐS.
PHẦN 2
CÁC QUY LUẬT TÁC ĐỘNG VÀO
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Quy luật Cung - Cầu

Quy luật giá cả

Quy luật chu kỳ

1 Quy luật Cung - Cầu
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng
hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp
ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường
hàng hoá đó tăng lên.
Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng
hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân
bằng và không thay đổi.
Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng
hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị
trường giảm xuống.

2 Quy luật giá cả

Trong nền kinh tế thị trường
Trong thị trường cạnh tranh
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
Bên cạnh việc xem xét đầy đủ các đặc tính và những yếu
tố tác động đến lượng cung và lượng cầu, để nhận biết
được sự vận hành của cung - cầu trong thị trường bất
động sản, ta cũng cần xem xét tới các nhân tố ảnh
hưởng đến giá bất động sản.

Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá cả

Vị trí BĐS; Không gian quan hệ với các BĐS khác; Kích
thước, hình thể, khuôn viên; Địa hình tọa lạc; Thổ
nhưỡng, môi trường; Thuận lợi, bất lợi từ thiên nhiên;
Những thứ khác.
Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá cả
Khả năng thu nhập, sinh lợi; Tiện nghi gắn liền; Nhu cầu
loại BĐS trên thị trường hiện tại; Yếu tố nền kinh tế vĩ
mô: Suy thoái, tăng trưởng.

Các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá cả

Quy hoạch sử dụng đất; Quy hoạch đô thị; Quy định về
kiến trúc, xây dựng; Các hạn chế quyền sử dụng đất;
Tình trạng pháp lý của BĐS (Giấy xanh, trắng, đỏ, hồng;
Giấy viết tay).

Các yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến giá cả

Phong thuỷ; Sức khoẻ, may mắn; Tâm linh.
3 Quy luật chu kỳ
Do thuộc tính không cố định không di chuyển
được của BĐS và tính “trễ” của đầu tư BĐS tạo cho
thị trường BĐS có tính chu kỳ. Theo đó, TTBĐS
phát triển theo 4 giai đoạn: phồn thịnh - suy thoái
- tiêu điều - phục hưng. Chu kỳ của TTBĐS phụ
thuộc vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là
tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa,
đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai
đoạn. Ở Việt Nam, chu kỳ của TTBĐS dao động
trong khoảng 7-9 năm.
VAI TRÒ, Ý NGHĨA CỦA THỊ
TRƯỜNG BĐS
1.Vai trò cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người
mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho
hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách
thuận lợi. Việc xây dựng thị trường BĐS là sự
tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của
bản tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế
khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử
dụng một cách hiệu quả nhất
2. Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu
tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS.
BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ
người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai
trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái
giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn
của các chủ thể kinh doanh trên thị trường.

Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự

hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh
tế thị trường đối với một quốc gia.
3. Vai trò thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình
xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác

Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn
thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản
lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục
tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế…
Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng
tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng
thu cho Ngân sách Nhà nước…
4. Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng
nguồn thu cho ngân sách

TTBĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín
dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động.
Phát triển và điều hành tốt TTBĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công
trình, nhà xưởng, vật kiến trúc.. để từ
đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và
quan trọng về cơ cấu trong các ngành,
các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả
nước.
5. Phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia
tăng về nhà ở cho nhân dân

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong
TTBĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong TTBĐS,
những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang
các TTBĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì
vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS nhà ở, bình ổn thị trường
nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là
một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về TTBĐS
nhà ở
6. Vai trò thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao
chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.

Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động
tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều
đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa
học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng cao năng suất lao
động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh
tranh nhằm thu lợi nhuận.
7. Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình
độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát
triển kinh tế một cách bền vững.

Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có

điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: nội bộ thị trường

và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác

như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô

thị.
 LET'S

THANK YOU! WORK

TOGETHER