BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠO HỌC HOA SEN

KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

ĐỀ ÁN ỨNG DỤNG
TÁC ĐỘNG KINH TẾ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG GIÁ CỔ PHIẾU NGÀNH
BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn: ThS.Nghiêm Tấn Phong

Thời gian thực hiện: 09/2023 – 12/2023
Học kỳ: 2331
Năm học: 2022 – 2023

<Tháng 12/2023>
 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................

TP.HCM, ngày…..tháng…..năm 2023

Xác nhận của giảng viên

(Ký tên và đóng dấu)

 THÀNH VIÊN NHÓM

STT TÊN MSSV ĐÁNH GIÁ

1 Nguyễn Ngọc Minh Thư 22012004

2 Nguyễn Thu Sương 22000084

3 Nguyễn Quốc Huy 22013461

4 Đỗ Phan Gia Bảo 22102170

 LỜI CẢM ƠN
Để có thể hoàn thành bài cáo này, nhóm chíng tôi phải gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô
đã tận tâm hướng dẫn, trao đổi trực tiếp và cung câp các nguồn tài liệu liên quan đến đề tài,
giúp đỡ các khó khăn mà nhóm gặp phải trong quá trình làm bài báo cáo này.
Nhóm chúng tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô khoa Tài chính – Ngân hàng,
Trường Đại học Hoa Sen đã truyền đạt cho chúng tôi những kiến thức bổ ích trong học kì này.
Với lượng kiến thức mà nhóm chúng tôi tiếp thu được trong suốt quá trình học tập ở trường đã
giúp chúng tôi có được nền tảng cơ bản trong quá trình thực hiện nghiên cứu bài báo cáo này.
Nhóm sẽ không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình làm bài vì thời gian và kinh nghiệm
còn hạn chế. Nhóm chúng tôi rất mong nhận được sự chỉ bảo, góp ý của các thầy cô hướng
dẫn để nhóm chúng tôi có thể bổ sung và nâng cao ý thức cũng như sự hiểu biết của mình để
phục vụ tốt hơn cho các kì sau.
Một lần nữa, nhóm chúng tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô và kính chúc các thầy, cô có
nhiều sức khoẻ và thành công trên con đường sự nghiệp.
 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRUÒNG ĐẠI HỌC HOA SEN
KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
 Tên đề tài:
TÁC ĐỘNG KINH TẾ VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

<Tháng 12/2023>

TRÍCH YẾU
Đề tài "Tác động kinh tế ảnh hưởng đến biến động giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản"
nhóm chúng tôi tập trung vào việc nghiên cứu và phân tích các yếu tố quan trọng có ảnh
hưởng đến giá cổ phiếu trong lĩnh vực bất động sản. Nghiên cứu của nhóm chúng tôi bao gồm
( lãi xuất, giá vàng, tỷ giá hối đoái, chỉ số lạm phát, GDP) nhóm chúng tôi tập trung vào và các
yếu tố trên để phân tích tác động của các nhân tố ảnh hướng đến giá cổ phiếu của các doanh
nghiệp trong ngành bất động sản.
Mục tiêu của đề tài là tìm hiểu sâu rộng về những yếu tố này và đánh giá mức độ ảnh hưởng
của chúng đối với giá cổ phiếu. Qua việc phân tích trên các thị trường tài chính, xu hướng
kinh tế toàn cầu và các yếu tố vĩ mô khác, nghiên cứu có thể đưa ra những kết luận về tính dự
đoán và đánh giá rủi ro trong đầu tư cổ phiếu trong lĩnh vực bất động sản.
MỤC LỤC
DANH MỤC HÌNH ẢNH
DANH SÁCH CÁC BẢNG
DANH SÁCH CÁC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ
 TÓM TẮT
Mục đích của bài nghiên cứu này, nhóm chúng tôi sẽ phân tích và làm rõ những tác động kinh
tế ảnh hưởng đến biến động giá cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán Việt Nam. Dựa
vào những dữ liệu từ báo cáo thị trường chứng khoán của các công ty chứng khoán, bài báo tin
tức và các báo cáo nghiên cứu trong nước và ngoài nước thì đã có những tác động chính sau
đây: (1) Lạm phát, (2) GDP, (3) Giá vàng, (4) Tỷ giá hối đoái, (5) Lãi suất. Theo đó, số liệu
được sử dụng cho bài nghiên cứu này được thu thập và tìm kiếm từ 10 cổ phiếu được niêm yết
trên sàn chứng khoán Việt Nam. Theo đó tỷ lệ lạm phát lấy từ chỉ số CPI, GDP được lấy từ
tổng GDP chỉ số tăng trưởng thực của GDP, giá vàng ước lượng là (Giá/lượng) theo VND, tỷ
giá hối đoái được lấy theo tỷ giá mua USD/VND, lãi suất được tham khảo lãi suất BQ liên
ngân hàng(%/năm) cả số liệu trên được thu thập vào khoảng thời gian từ ngày 01/01/2013 đến
ngày 31/12/2022. Để có thể đưa ra những kết quả chính xác cũng như thuyết phục nhất cho bài
báo cáo thì nhóm chúng em quyết định sử dụng phương pháp định lượng bằng mô hình hồi
quy tuyến tính đa biến. Bên cạnh đó bài nghiên cứu mang mục đích phân tích, tổng hợp lại
những điểm nổi bật cũng như những điều chưa được làm rõ cho các nhà đầu tư, những người
trong lĩnh vực nghiên cứu kinh tế hay những ai hứng thú về đề tài này. Từ đó, có thể dùng làm
tài liệu tham khảo, hiểu rõ hơn về những tác động cũng như là sự thay đổi của giá cổ phiếu
ngành bất động sản, được coi là một trong những ngành mang đến những biến động, ảnh
hưởng đến ngành kinh tế cả nước nhất.

Từ khoá: Bất động sản, biến động, lạm phát, GDP, giá vàng, tỷ giá hối đoái, lãi suất, cố
phiếu,..
 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1. Bối cảnh nghiên cứu
Trong những năm gần đây, nhóm ngành cổ phiếu bất động sản ở Việt Nam có nhiều bứt phá
nổi bật cũng như những diễn biến khó đoán.Vào thời kỳ bất động sản thăng hoa ( 2017 –
2019), được xem là giai đoạn phát triển, lập đỉnh trở thành điểm lý đến lý tưởng cho các nhà
đầu tư. Đặc biệt là những năm gần dây, khi đại dịch Covid – 19 là một hàng rào thách thức
không chỉ cho thị trường cổ phiếu bất động sản Việt Nam mà còn trên toàn cầu. Thành phố Hồ
Chí Minh được biết là một trong những nơi chịu ảnh hưởng nặng nề nhất trong khủng hoảng
dịch Covid – 19. Tuy vậy, nhóm ngành bất động sản có mức hấp dẫn và mang tầm quan trọng,
đối với chỉ số VN – Index khi bất động sản công nghiệp có mức độ thu hút đối với các nhà đầu
tư nước ngoài trở thành điểm sáng nổi bật vào cuối năm 2021 đến nay. Theo các chuyên gia từ
DKRA Group nhận định, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý IV/ 2023 có thể tăng nhẹ
nhưng khó đột biến, song nếu như so sánh với chỉ số chung, nhóm cổ phiếu này có sự sụt giảm
do tinh hình Covid - 19 và các chính sách vốn của Nhà nước có sự thay đổi đã tác động làm
ảnh hưởng đến các ngành du lịch, hàng không và nhóm ngành bất động sản cũng không ngoại
lệ khi đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái vào năm 2022 được ví như “ thời điểm
khùng hoảng giai đoạn 2008 - 2013” - theo HoREA. Với những ghi nhận tình trạng xảy ra sốt
giá nhà đất, lệch pha cung - cầu, dựa trên tình hình suy thoái kinh tế vào năm 2023 - 2024 ước
tính có đến 790.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Trước những diễn biến khó lường cho
nhóm ngành này, Nhà nước đã thức hiện các chính sách tiền tệ nhằm điểu chỉnh lại, tạo một
khời sắc mới trong tương lại. Vi vậy, nhằm phân tích rõ những tác động nhân tố kinh tế ảnh
hưởng đến giá cố phiểu nhóm ngành bất động sản, nhóm đã tiến hành nghiên cứu để có cái
nhìn toàn diện và có thêm những thông tin hữu ích thông qua bài nghiên cứu này.
 2. Nền tảng lý thuyết
Sự biến đổi trong thị trường bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến tâm lý chung của thị
trường mà còn có thể gây ra những tác động đáng kể đối với các yếu tố khác như thị trường
chứng khoán. Trước đây, thị trường chứng khoán duy trì sự ổn định tương đối, nhưng gần đây
sự sụp đổ nghiêm trọng của thị trường bất động sản đã kéo theo sự giảm giá của cổ phiếu
trong lĩnh vực này. Dự báo về biến đổi trong thị trường bất động sản có thể thay đổi kỳ vọng
của các nhà đầu tư. Khi có thông tin tích cực về thị trường bất động sản, nhà đầu tư thường
đánh giá cao hơn các cổ phiếu liên quan.

Ngoài ra, lãi suất và chính sách tài chính của Ngân hàng Trung ương cũng có thể ảnh hưởng
đến việc vay mượn và đầu tư vào thị trường chứng khoán liên quan đến bất động sản. Thay đổi
này cũng sẽ tác động đến giá cổ phiếu bất động sản. Sự tăng trưởng kinh tế cùng với dòng vốn
đầu tư có thể tạo ra nhu cầu mua bất động sản và tăng giá trị của các dự án, từ đó tác động tích
cực đến giá cổ phiếu của các công ty trong lĩnh vực bất động sản.

Với sự tác động trong thị trường bất động sản cũng có thể ảnh hưởng đến tâm lý các thị trường
chung. Những năm trước đó, thị trường chứng khoán tăng khá ổn định, nhưng gần đây, thị
trường bất động sản bị tuột dốc nghiêm trọng dẫn đến giá cổ phiếu bất động sản cũng giảm
theo. Bên cạnh đó, lãi suất, chính sách tài chính của Ngân hàng Trung ương cũng có thể làm
ảnh hưởng đến việc vay mượn và đầu tư vào thị trường chứng khoán của ngành bất động sản.

Với sự thay đổi này, giá cổ phiếu bất động sản cũng sẽ bị tác động theo. Sự tăng trưởng kinh
tế, lãi suất, GDp, giá vàng, tỷ giá hối đoái có thể tạo ra nhu cầu mua bất động sản và giá trị của
các dự án cũng được tăng lên, từ đó tác động tích cực đến giá cổ phiếu của các công ty bất
động sản khác.
3. Giới thiệu vấn đề nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích tác động của các yếu tố kinh tế đến giá cổ phiếu bất động sản là trọng tâm của
nghiên cứu. Chúng tôi sẽ tập trung vào vấn đề giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản trên sàn
chứng khoán Việt Nam có bị ảnh hưởng bởi những tác nhân kinh tế bao gồm : Lạm phát, giá
vàng, GDP, tỷ giá hối đoái, lãi suất
Nghiên cứu cũng sẽ khám phá tác động của thị trường bất động sản lên thị trường chứng
khoán TP.HCM, bao gồm việc đánh giá mối liên hệ và ảnh hưởng của chúng đến nhau. Phân
tích này sẽ bao hàm cả sự tương tác giữa biến động giá cổ phiếu bất động sản và tâm lý thị
trường chung.

Chúng tôi đặt mục tiêu đo lường và dự báo cách thông tin tích cực hoặc tiêu cực từ các nhân tố
kinh tế ở trên có thể ảnh hưởng đến giá cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán TP.HCM.
Bằng cách sử dụng các phân tích và kết quả nghiên cứu, chúng tôi sẽ đề xuất các khuyến nghị
và bàn luận về kết quả, đưa ra cái nhìn khách quan cho thị trường cổ phiếu nhóm ngành bất
động sản, nhằm hướng tới các nhà đầu tư, những người nghiên cứu thị trường kinh tế cũng
như những ai quan tâm đến vấn đề này.

Nhóm chúng tôi tập trung vào phân tích sự tác động của các nhân tố kinh tế ảnh hưởng đến giá
cổ phiếu bất động sản. Nhóm sẽ tập trung vào việc xác định và đánh giá cách mà các yếu tố
như lãi suất, sự tăng trưởng về kinh tế, giá vàng… ảnh hưởng đến biến động giá cổ phiếu bất
động sản trên sàn chứng khoán TP.HCM. Nghiên cứu sẽ cố gắng đo lường và dự báo các
thông tin tích cực hoặc tiêu cực về thị trường bất động sản trong thị trường chứng khoán trên
sàn TP.HCM. Ngoài ra, nhóm cũng có thể đề xuất chiến lược đầu tư dựa trên kết quả xây dựng
mô hình hồi quy tuyến tính và những thông tin thu thập được. Nghiên cứu này cũng sẽ cung
cấp các khuyến nghị hoặc chiến lược đầu tư cho các nhà đầu tư, quản lý quỹ và các bên liên
quan để ứng phó với biến động giá cổ phiếu trên thị trường

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1. Cơ sở lý thuyết
Trong những năm gần đây, khi kinh tế ngày càng phát triển, toàn cầu hoá ngày càng hội nhập
và sâu rộng đã đem đến những đột phá ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế thế giới nói chung
và Việt Nam nói riêng. Các nhà nghiên cứu cũng bắt đầu khai thác, tìm hiểu những tác động
của các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán, đặc biệt là nhóm ngành bất
động sản được xem là nhóm ngành nổi bật trong vài năm trở lại đây. Có đến hơn 100 kết quả
nghiên cứu nước ngoài có liên quan đến từ khoá “các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiểu”.
Các nghiên cứu ở nước ngoài cũng chỉ ra được các nhân tố kinh tế vĩ mô như: lãi suất, lạm
phát (Qenae và cộng sư, 2002); (Raza và cộng sự, 2016; Delgado và cộng sự, 2018) nghiên
cứu về giá vàng ảnh hưởng đến giá cổ phiếu. Ở Việt Nam cũng đã có một vài công trình
nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá thị trường chứng khoán (Nguyễn Minh Kiều,
Nguyễn Văn Điệp, 2013) đã theo dõi tác động của tỷ giá hối đoái, giá vàng; Tương tự
( Trương Đông Lộc, 2014) cũng đã viết bài nghiên cứu về lãi suất, CPI ( dùng đo lường chỉ số
lạm phát), giá vàng và tỷ giá hối đoái. Theo một vài nghiên cứu cho rằng giá vàng có khả năng
ảnh hưởng đến giá cổ phiếu ngành Bất động sản vì Chính Phủ Việt Nam kiểm soát giá vàng và
có nhiều chính sách liên quan. Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu không nghiên cứu cụ thể cho
nhóm ngành ở khu vực nào nói riêng. Vì thế, các bài nghiên cứu chỉ đưa ra kết quả chung cho
thị trường chứng khoán. Với mục đích muốn làm rõ những nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ
phiếu ngành bất động sản theo phương pháp nghiên cứu bằng mô hình tuyến tính đa biến

2.2. Các nhân tố kinh tế ảnh hưởng đến giá cổ phiếu ngành bất động sản
2.2.1. Nhân tố lạm phát
Các công trình nghiên cứu trước đó đã chỉ ra được rằng lạm phát có mối quan hệ ngược chiều
và cùng chiều với giá cổ phiếu tuỳ vào từng trường hợp khác nhau theo tác giả Trương Đông
Lộc (2014). Tác giả đã lý giải tâm lý của các nhà đầu tư có thể bị ảnh hưởng bởi lạm phát
tăng. Khi giá cổ phiếu tăng theo lạm phát nhưng quá thấp gây ra sự chệnh lệch giữa tăng và
giảm, đồng thời khi lạm phát tăng nhưng giá cổ phiểu lại có xu hướng ngược lại là giảm vì
đồng tiền mất giá, thị trường tiền tệ bị chững trở nên đóng bằng, các nhà đầu tư sẽ chuyển
sang các thị trường khác tạo nên những ảnh hưởng đến giá cổ phiếu thị trường bất động sản,
được coi là thị trường được kỳ vọng có mức độ biến động cao. Ở bài nghiên cứu của tác giả
Trương Động Lộc, theo phương pháp phân tích hồi quy OLS và chỉ sổ giá tiêu dùng (CPI)
được dùng để đo lường và cho ra kết quả giá trị hồi quy của biến chỉ số giá tiêu dùng (CPI) là
0.0049, hệ số này có mức ý nghĩa thống kê ở mức 5%, cho thấy mối tương quan giữa chỉ số
CPI và giá cổ phiếu ngành bất động sản, cụ thể khi chỉ số giá tiêu dùng tăng 1% thì giá cổ
phiếu ngành bất động sản tăng 0.49%.
2.2.2. Nhân tố GDP
Trong giai đoạn tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ ở thế giới khoảng thời gian từ năm 1997 – 2007,
GDP tăng trưởng đáng kế đặc biệt có sức ảnh hưởng dến lĩnh vực tài chính và bất động sản.
Những sự ảnh hưởng có tác động vào thị trường trường bất động sản Châu Á vào năm 2000 –
2015. Việt Nam là một trong những nước chiu tác động đáng kể về quy mô và mối liên kết khi
số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy năm 2022, nhóm ngành bất động sản chiếm 3.6% GDP.
Trong năm 2021, bất động sản và hai ngành liên quan là tài chình – ngân hàng chiếm tới 30%
GDP của nền kinh tế Việt Nam. Theo tính toán của các chuyên giá của Chúng khoán Rồng
Việt (VDSC), nhóm ngành bát động sản bình quân đóng góp vào 0.2 điểm% vào tăng trưởng
kinh tế trong giai đoạn 2015 – 2019. Theo các tác giả Lê Ngọc Phương Anh, Nguyễn Thị
Hằng Nga, Nguyễn Thị Thanh Hoa, Nguyễn Thị Kim Dung, Nguyễn Thị Ngọc Ánh (2022)
ước tính tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp
giai đoạn 2016 – 2020 khoảng 14,88%. (Hiệp hội bất động sản TP Cần Thơ, 2021) Các giai
đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản cho thấy xu thế tăng trưởng lên, xuống của thị
trường cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế. Ngược lại, các giai đoạn thị trường bất
động sản “sốt nóng” hoặc “đóng băng” đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh
nghiệp, hệ thống ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh BĐS và người tiêu dùng. Tính tới thời
điểm hiện nay, trong và ngoài nước vẫn chưa có bằng chứng cho thấy GDP có tác động đến
giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản hay không. Vì vậy, nhóm chúng tôi sẽ tiến hành nghiên
cứu, tìm hiểu tác động của GDP đến với giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản
2.2.3. Nhân tố giá vàng
Theo nghiên cứu của tác giá Phạm Ngọc Vân (2021) khi sử dụng mô hình REM và phương
pháp OLS cho ra kết quả giá vàng và giá cổ phiếu có mối tương quan cùng chiều với chỉ sổ
13.552,93. Tại Việt Nam giá vàng được giữ vững làm cho giá vàng cùng chiều với giá cổ
phiếu. Trong nghiên cứu của tác giả Nguyễn Thị Phương Dung (2019) cổ phiếu ngành bất
động sản không bị ảnh hưởng bởi giá vàng vì bất động sản là một ngành có vòng quay cực
thấp, thời gian hoàn vốn chậm, nhưng giá vàng lại có biên độ dao động nhanh, những nhà đầu
tư vào cổ phiếu bất động sản Việt Nam lại đa phần là nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi, họ không
cần lợi nhuận từ sự chênh lệch từ giá, mà họ chỉ cần lợi nhuận cổ phiếu được chi trả. Cho nên,
khi giá vàng tăng cao những nhà đầu tư này sẽ ít bị ảnh hưởng bởi sự tăng giá này. Nghiên cứu
Trương Đông Lộc (2014) đã xác định mối quan hệ ngược chiều giữa giá vàng và giá cổ phiếu.
Tất cả những điều này phản ánh thực trạng của nền kinh tế Việt Nam hiện nay.
2.2.4. Nhân tố tỷ giá hối đoái
Trong một nghiên cứu tại Việt Nam, Trương Đông Lộc (2014) đã dùng phương pháp mô hình hồi quy
tuyến tính để chứng minh mối tương quan giữa tỷ giá hối đoái và sự biến đổi giá cổ phiếu bất động sản.
Khi kết quả cho rằng tỷ giá hối đoái và giá cổ phiếu có mối tương quan thuận khi USD/VND tăng 1%,
tỷ suất sinh lời của cổ phiếu sẽ tăng thêm 3.66%. Tăng tỷ giá có nghĩa là đồng đô la tăng giá trị, dẫn
đến đồng tiền VNĐ giảm giá trị. Kết quả là 1 USD sẽ có giá trị quy đổi thành nhiều hơn so với VND.
Nhưng đối với kết quả nghiên cứu của Nguyễn Minh Kiều, Nguyễn Văn Điệp (2013) thì chỉ số nhân tố
kinh tế tỷ giá hối đoái lại không mang ý nghĩa cho bài nghiên cứu của tác giả.
2.2.5. Nhân tố lãi suất
Tương tự dựa vào kết quả mô hình hồi quy tuyến tính, quan hệ giữa lãi suất và tỷ suất sinh lời
của cổ phiếu được xác định có mối tương quan thuận của tác giả Trương Đông Lộc (2014).
Điều này có nghĩa là khi lãi suất tăng, tỷ suất sinh lời của cổ phiếu trong ngành bất động sản
cũng tăng. Tương tự, lãi suất cũng giống như lạm phát, cũng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến giá cổ
phiếu ngành bất động sản. Nếu lãi suất tăng 1% và các yếu tố khác không thay đổi, giá cổ
phiếu bất động sản sẽ tăng 1.01%. Điều này là do khi lãi suất tăng, nhà đầu tư có xu hướng
chuyển hướng đầu tư từ các loại cổ phiếu sang trái phiếu để giảm rủi ro. Do đó, sự tăng lãi
suất gây ra sự gia tăng giá trị cổ phiếu bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cho rằng
khi giá cổ phiếu giảm thì cũng lại tăng nên họ mua để chờ cơ hội mà bán ra để kiếm lời. Chính
điều này đã làm cho giá cổ phiếu bất động sản không giảm mà lại tăng nhẹ. Cụ thể, mỗi khi lãi
suất tăng hoặc giảm 1%, tỷ suất sinh lời của cổ phiếu sẽ tăng hoặc giảm 0.0059%. Kết quả này
khác biệt so với các nghiên cứu trước đây, như nghiên cứu của Al Qenae và đồng nghiệp
(2002), Al-Tamimi và đồng nghiệp (2007) và Phan Thị Bích Nguyệt và Phạm Dương Phương
Thảo (2013). Có một số tác giả cho rằng sự khác biệt này có thể do chính sách tiền tệ không
hiệu quả của chính phủ, dẫn đến thị trường chứng khoán không thể tác động mạnh mẽ lên sự
thay đổi của lãi suất.
2.3. Giả thuyết nghiên cứu
a) Giả thuyết 1: Nhân tố lạm phát
Dựa vào các bài nghiên cứu của các tác giả đi trước như Trương Đông Lộc (2014) cho ra kết
quả mối quan hệ cùng chiều (+), còn đối với bài nghiên cứu của Bùi Kim Yến, Nguyễn Thái
Sơn (2014) và Nguyễn Minh Kiều, Nguyễn Văn Điệp (2013) lại cho rằng mối quan hệ giữa
nhân tố lạm phát và giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản là ngược chiều (-)

Vì vậy giả định G1: Giả thuyết 1

G1: Nhân tố lạm phát mối quan hệ cùng chiều giữa giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản
trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam. Khi chỉ số lạm phát tăng 1 đơn vị thì giá cổ phiếu
nhóm ngành bất động sản tăng bao nhiêu đơn vị
b) Giả thuyết 2: Nhân tố GDP
Hiện tai chưa có nhiều nghiên cứu về nhân tố này có ảnh hưởng đến giá cổ phiếu nhóm ngành
bất động sản hay không. Dựa vào những bài báo, tạp chí tài chính, cho thấy rằng khi giá cổ
phiếu nhóm ngành bất động sản tăng cũng đã kéo theo chỉ số tăng trưởng kinh tế trong nước
tăng theo và ngược lại khi giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản có những diễn biến xấu,
GDP cũng sẽ giảm theo

Vì vậy giả định G2: Giả thuyết 2

G2: Nhân tố GDP có mối quan hệ cùng chiều với giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản trên
sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam. Khi chỉ số GDP tăng 1 đơn vị thì giá cổ phiếu nhóm
ngành bất động sản tăng bao nhiêu đơn vị
c) Giả thuyết 3: Nhân tố giá vàng
Theo nghiên cứu của tác giả Phạm Ngọc Vân (2021) cho ra kết quả giá vàng có tác động cùng
chiều với giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản, còn đối với tác giả Nguyễn Thị Phương
Dung (2019) có thấy giá vàng không có ý đối với sự thay đổi giá cổ phiếu nhóm ngành bất
động sản. Sau cùng, tác giả Trương Đông Lộc (2014) lai cho ra kết quả giá vàng có mối quan
hệ ngược chiều với giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản

Vì vậy giả định G3: Giả thuyết 3

Nhân tố giá vàng có mối quan hệ cùng chiều với giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản trên
sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam. Khi giá vàng tăng 1 đơn vị thì giá cổ phiếu nhóm ngành
bất động sản tăng bao nhiêu đơn vị
d) Giả thuyết 4: Nhân tố tỷ giá hối đoái
Ở nhân tố này, tác giả Trương Đông Lộc (2014) cho rằng tỷ giá hối đoái và giá cổ phiếu nhóm
ngành bất động sản có mối quan hệ cùng chiều (+). Nhưng đối với tác giả Nguyễn Minh Kiều
và Nguyễn Văn Điệp (2013) nhân tố này không mang lại ý nghĩa đối với bài nghiên cứu
Vì vậy giả định G4: Giả thuyết 4

Nhân tố giá tỷ giá hối đoái có mối quan hệ cùng ngược chiều với giá cổ phiếu nhóm ngành
bất động sản trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam. Khi giá vàng tăng 1 đơn vị thì giá cổ
phiếu nhóm ngành bất động sản giảm bao nhiêu đơn vị
e) Giả thuyết 5: Nhân tố lãi suất
Hai tác giả Bùi Kim Yến và Nguyễn Thái Sơn (2014) cho rằng lãi suất có mối quan hệ cùng
chiều với giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản. Tương tự đối với bài nghiên cứu của tác giả
Trương Đông Lộc (2014), tác giả cũng cho rằng lãi suất có mối quan hệ cùng chiều với giá cổ
phiếu nhóm ngành bất động sản

Vì vậy giả định G5: Giả thuyết 5

Nhân tố lãi suất có mối quan hệ cùng chiều với giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản trên
sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam. Khi giá vàng tăng 1 đơn vị thì giá cổ phiếu nhóm ngành
bất động sản tăng bao nhiêu đơn vị
 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Dữ liệu nghiên cứu

Dữ liệu giá của các cổ phiếu nhóm chúng tôi lấy từ các báo cáo tài chính, thống kê giao dịch.
Cụ thể là nhóm chúng tôi lấy giá đóng cửa của mỗi quý cho từng 10 mã cổ phiếu của nhóm
ngành bất động sản được niêm yết trên 3 sàn giao dịch chứng khoán tại Việt Nam bao gồm sàn
giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), sàn giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh
(HOSE) và sàn giao dịch chứng khoán UPCoM.

Sau khi tham khảo các chỉ số nhóm ngành bất động sản trên các sàn chứng khoán và thu thập
giá đóng cửa, số lượng cổ phiếu hiện đang lưu hành từ 10 cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản
của từng từ 01/01/2013 đến 31/12/2022 , nhóm tiến hành phân tích và tính được tỷ lệ quy ước
của tổng 10 mã cổ phiếu nhóm ngành bất động so với tỷ lệ trong chỉ số VN Index(%) qua 4
bước

Bước 1: Tính vốn hoá thị trường

Để tính vốn hoá thị trường, ta lấy giá đóng cửa của từng cổ phiếu nhân với số lượng cổ phiếu
đang lưu hành của công ty đó
Bước 2: Tính tỷ lệ
Tỷ lệ vốn hoá thị trường của một công ty và tổng vốn hoá thị trường của 10 mã cổ phiếu. Sau
đó chia vốn hoá thị trường cho tổng vốn hoá thị trường của 10 mã cổ phiếu để ra được tỷ lệ
Bước 3: Tạo một tỷ lệ cho cổ phiếu nhóm ngành BĐS
Lấy giá đóng cửa của từng cổ phiếu nhân với tỷ lệ ở bước 2
Bước 4: Quy ước cho từng quý
Được tính bằng cách lấy tổng 10 tỷ lệ cổ phiếu nhóm ngành BĐS trong quý sau chia cho quý
I/ 2013 (Quý I/2013 bằng 100%)

Các chỉ số nhân tố lạm phát được ước lượng thông qua chỉ số giá tiêu dùng (CPI), giá vàng
(Giá/lượng) theo VND, GDP được lấy từ tổng GDP chỉ số tăng trưởng thực của GDP, tỷ giá
hối đoái, nhóm chúng tôi lấy tỷ giá mua theo USD/VND, lãi suất được tham khảo lãi suất BQ
liên ngân hàng(%/năm) cả số liệu trên được thu thập vào khoảng thời gian từ ngày 01/01/2013
đến ngày 31/12/2022

STT Mã cổ phiếu Tên công ty

1 NLG CTCP Đầu tư Nam Long ( HOSE)

2 API CTCP Đầu tư Châu Á (HNX)

3 DIG Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE)

4 KBC Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE)

5 KDH CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền ( HOSE)

6 DXG CTCP Tập đoàn Đất Xanh ( HOSE)

7 BCE CTCP Xây dựng và Giao thông Bình Dương ( HOSE)

8 ITC CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà (HOSE)

9 VIC Tập đoàn VINGROUP (HOSE)

10 HUD2 CTCP Đầu tư Phát triển Nhà HUD2 (UPCoM)

Bảng 1: Danh sách các công ty lấy dữ liệu nghiên cứu được niêm yết trên 3 sàn chứng khoán
Việt Nam

Giải thích Phương pháp đo lường Nguồn cung cấp Tần

số

V5: Chỉ số Ước qua thông qua chỉ số giá Tổng cục thống kê Quý
 lạm phát tiêu dùng (CPI)

V6: Giá vàng Giá/ lượng theo VND Than khảo qua trang web - Tỷ Quý
giá vàng thỏi

V7: GDP Tổng GDP chỉ số tăng trưởng Tham khảo qua tran web - Quý
thực của GDP Vietstock

V8: Tỷ giá Lấy tỷ giá mua theo USD/VND Ngân hàng Vietcombank Quý
hối đoái

V9: Lãi suất Lãi suất BQ liên ngân hàng (%/ Ngân hàng nhà nước Quý
Năm)

Bàng 2: Giải thích các biến độc lập trong mô hình hồi quy
Đối với mô hình hồi quy tuyến tính, nhóm chúng tôi dựa vào công thức xác định cỡ mẫu tối
thiểu (Tabachnick và Fidell, 1996) với 10 mã cổ phiếu được lấy từ thời điểm 01/01/2013 đến
31/12/2022, tổng mẫu thu được là 100 so với kích thước mẫu tối thiểu là 90, với kết quả này
kích thước mẫu đủ khả năng để tiến hành phân tích hồi quy và kết quả phân tích đủ độ tin cây
nhất định

3.2. Phương pháp nghiên cứu

3.2.1. Mô hình nghiên cứu đề xuất

Dựa vào những dữ liệu mà chúng tôi thu thập được, tham khảo từ các bài nghiên cứu đi trước
trong và ngoài nước, chúng tôi quyết định sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính đa biến để tiến
hành bài nghiên cứu này
 Hình 1: Mô hình nghiên cứu đề xuất

Trong bài nghiên cứu này, nhóm chúng tôi sử dụng phương pháp định lượng bằng mô hình hồi
quy tuyến tính đa biến với biến phụ thuộc (Y) là giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản, biến
độc lập lần lượt X1, X2, X3, X4, X5 là lạm phát, GDP, giá vàng, lãi suất,tỷ giá hối đoái, với
phương trình như sau:

Y = β0 + β1X1 + β2X2 + β3X3+ β4X4+ β5X5 … + βnXn + e

Trong đó:
Biến phụ thuộc (Y): Giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản

β0: Hệ số chặn của mô hình - cho biết dự đoán của biến Y khi tất cả các biến độc lập = 0

β1: Hệ số hồi quy đo lường tương ứng với biến độc lập chỉ số lạm phát (X1) - Sự thay đổi
trung bình của giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản đối với mỗi đơn vị thay đổi của chỉ số
lạm phát
β2: Hệ số hồi quy đo lường tương ứng với biến độc lập chỉ số giá vàng (X2) - Sự thay đổi
trung bình của giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản đối với mỗi đơn vị thay đổi của chỉ số
giá vàng

β3: Hệ số hồi quy đo lường tương ứng với biến độc lập chỉ số GDP (X3) - Sự thay đổi trung
bình của giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản đối với mỗi đơn vị thay đổi của chỉ số GDP

β4: Hệ số hồi quy đo lường tương ứng với biến độc lập chỉ số tỷ giá hối đoái (X4) - Sự thay
đổi trung bình của giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản đối với mỗi đơn vị thay đổi của chỉ
số tỷ giá hối đoái

β5: Hệ số hồi quy đo lường tương ứng với biến độc lập chỉ số lãi suất (X5) - Sự thay đổi trung
bình của giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản đối với mỗi đơn vị thay đổi của chỉ số lãi suất

X1: Chỉ số lạm phát

X2: Giá vàng

X3: Chỉ số GDP

X4: Tỷ giá hối đoái

X5: Lãi suất

e: Sai số ngẫu nhiên

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu

Bài nghiên cứu với mục đích mang một cái nhìn tổng quan và phù hợp cũng như mang lại tính
chính xác cao quyết định sử dụng phần mềm IBM SPSS Statistics 29.0.1.0 để ứng dụng
phương pháp ước lượng hồi quy tuyến tính phổ biến là bình phương nhỏ nhất OLS (Ordinary
Least Squares) để ước lượng được sự tác động của các nhân tố vĩ mô đến giá cổ phiếu nhóm
ngành bất động sản. Song tiến hành chạy hồi quy tuyến tính, kết hợp kiểm định các lỗi thường
gặp trong mô hình hồi quy bao gồm
1. Phương sai số thay đổi
Dùng phần mềm IPM SPSS Statistics 29.0.1.0 để xác định ở bảng kết quả Correlations
2. Tự tương quan
Dùng phần mềm IPM SPSS Stastics 29.0.1.0 để xác định ở bảng kết quả Model Summary, ô
Durbin - Watson
3. Đa cộng tuyến
Dùng phàn mềm IPM SPSS Stastics 29.0.1.0 để xác định ở bảng kết quả Coefficients, ô
Statistics VIF
 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1. Mô tả mẫu nghiên cứu

Từ dữ liệu được thu thập từ 10 cổ phiếu nhóm ngành bất động sản được niêm yết trên sàn

giao dịch chứng khoán Việt Nam từ 01/01/2013 đến 31/12/2013, nhóm tiến hành
phân tích, thống kê lại như sau:

Thời gian Tỷ lệ quy ước

Quý I năm 2013 100,00%
Quý 2 năm
478,04%
2013
Quý 3 năm
204,42%
2013
Quý 4 năm
118,57%
2013
Quý I năm 2014 169,85%
Quý 2 năm
172,81%
2014
Quý 3 năm
253,66%
2014
Quý 4 năm
179,74%
2014
Quý I năm 2015 219,48%
Quý 2 năm
678,36%
2015
Quý 3 năm
388,76%
2015
Quý 4 năm
345,40%
2015
Quý I năm 2016 240,58%
 Quý 2 năm
576,64%
2016
Quý 3 năm
496,16%
2016
Quý 4 năm
438,10%
2016
Quý I năm 2017 957,11%
Quý 2 năm
635,41%
2017
Quý 3 năm
142,33%
2017
Quý 4 năm
526,47%
2017
Quý I năm 2018 283,23%
Quý 2 năm
1646,55%
2018
Quý 3 năm
755,43%
2018
Quý 4 năm
1463,96%
2018
Quý I năm 2019 1786,34%
Quý 2 năm
1838,94%
2019
Quý 3 năm
1725,72%
2019
Quý 4 năm
1975,96%
2019
Quý I năm 2020 1564,73%
 Quý 2 năm
1413,62%
2020
Quý 3 năm
6424,09%
2020
Quý 4 năm
1221,06%
2020
Quý I năm 2021 2521,99%
Quý 2 năm
1818,56%
2021
Quý 3 năm
2341,56%
2021
Quý 4 năm
1724,90%
2021
Quý I năm 2022 940,92%
Quý 2 năm
1845,05%
2022
Quý 3 năm
1830,85%
2022
Quý 4 năm
2079,95%
2022

Bảng 3: Thống kê mô tả biến phụ thuộc

Nguồn: Trích từ dữ liệu nghiên cứu
4.2. Nhân tố kinh tế ảnh hưởng đến thay đổi giá cố phiếu nhóm ngành bất động sản
4.2.1. Kiểm định các lỗi trong mô hình hồi quy tuyến tính
a) Phương sai số thay đổi
Sau khi nhập dữ liệu vào phần mêm IPM SPSS 29.0.1.0, nhóm tiến hành kiểm định và cho ra
kết quả bảng như sau:
Với các biến độc lập bao gồm nhân tố lạm phát (V5), giá vàng (V6), GDP (V7), tỷ giá hối đoái
(V8), lãi suất (V9) lần lượt với các chỉ số 0.991, 0.090, 0.339, 0.562, 0.341. Tất cả đều lơn
0.05, do đó phương sai phần dư là đồng nhất, giả định phương sai không đổi không bị vi
phạm.
b. Hiện tượng tự tương quan
Sau khi nhập dữ liệu vào phần mềm IPM SPSS 29.0.1.0, nhóm tiến hành sử dụng phương
pháp ước lượng hồi quy tuyến tính bình phương nhỏ nhất OLS (Ordinary Least Squares). Và
cho ra kết quả ở bàng như sau:

Ở bàng Model Summary, ô Durbin - Wastson cho ra kết quả là 1.581 đối với mô
hình này. Theo Yahua Qiao (2011), giá trị Durbin - Watson nằm trong trong
khoảng 1.5 - 2.5, thì sẽ không xảy hiện tượng tự tương quan. Vì vậy, dựa vào kết
quả trên ta có thể kết luận không vi phạm giả định tự tương quan bậc chuỗi bậc
nhất
c. Đa cộng tuyến
Tương tự như ở trên, sau khi tiến hành sử dụng phương pháp ước lượng hồi quy
tuyến tính bình phương nhỏ nhất OLS, cho ra kết quả như sau
Ở bảng Coefficients, ô Statistics VIF ( Hệ số phóng đại phương sai) dùng để
kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến lần lượt với kết quả là 1.023, 1.060, 1.112,
1.183, 1.078 với các biến lạm phát (V5), giá vàng (V6), GDP (V7), tỷ giá hối
đoái (V8), lãi suất (V9)

Theo Hair và cộng sự, 2014 cho biết nếu VIF lớn hơn 2 thì có thể xảy ra hiện
tượng đa cộng tuyến

Vì vậy, dự vào kết quả trên các chỉ số VIF của từng biến độc lập đều nhỏ hơn 2
tức là nằm ở mức cho phép, cho thấy rằng mô hình không có hiện tượng đa cộng
tuyến
2.2. Kết quả mô hình hồi quy tuyến tính
 CHƯƠNG 5: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Bảng Regression Statistics cho chúng ta biết được kết quả R bình phương (R square) và R
bình phương hiệu chỉnh (Adjusted R square) để đánh giá mức độ phù hợp của mô hình. Giá trị
R bình phương hiệu chỉnh bằng 0,3886% cho thấy các biến độc lập đưa vào phân tích hồi quy
ảnh hưởng 38,86% sự biến thiên của biến phụ thuộc, còn lại 61,14% là do các biến ngoài mô
hình và sai số ngẫu nhiên.

Bảng ANOVA cho chúng ta kết quả kiểm định F để đánh giá sự phù hợp của mô hình hồi quy.
Giá trị F= 5,956 và Sig. kiểm định bằng 0,000 < 0,05 (tức nhỏ hơn 5%). Do đó, kết quả mô
hình hồi quy tuyến tính là phù hợp tức là sự kết hợp của các nhân tố độc lập có trong mô hình
có thể giải thích được sự thay đổi của nhân tố phụ thuộc, hay nói cách khác có ít nhất một
nhân tố độc lập ảnh hưởng đến nhân tố phụ thuộc Ftb.

Cùng với đó, chúng ta có thể kết luận R bình phương của tổng quan khác 0 => Mô hình hồi
quy tuyến tính có thể suy rộng và áp dụng cho tổng thể.

a) (Chỉ số lạm phát)

Dựa vào chỉ số P-value = 0,637 > 0,1 => Sự tác động của chỉ số này đối với giá cổ phiếu
không có ý nghĩa.

b) (Giá vàng)

Dựa vào chỉ số P-value = 0,00018 < 0,1 => Sự tác động của chỉ số này đối với giá cổ phiếu có
ý nghĩa.

Chỉ số Coefficients của giá vàng =4,60295110717655E-07 > 0 => Mối tương quan giữa giá
vàng tỉ lệ thuận đối với giá cổ phiếu. Có nghĩa khi giá vàng tăng thì giá cổ phiếu cũng sẽ tăng
và ngược lại.

Nhưng đồng thời kết quả này lại phù hợp đối với giả thuyết nghiên cứu của tác giả Phạm Ngọc
Vân (2014) khi đưa ra mối tương quan giữa giá vàng và giá cổ phiếu là cùng chiều.

c) (GDP)

Dựa vào chỉ số P-value = 0,9442 > 0,1 => Sự tác động của chỉ số này đối với giá cổ phiếu
không có ý nghĩa.
 d) (Tỷ giá hối đoái)

Dựa vào chỉ số P-value = 0,0190 < 0,1 => Sự tác động của chỉ số này đối với giá cổ phiếu có ý
nghĩa.

Chỉ số Coefficients của Tỷ giá hối đoái = -3,7372E-06 < 0 => Mối tương quan giữa giá vàng tỉ
lệ nghịch đối với giá cổ phiếu. Có nghĩa là khi Tỷ giá hối đoái tăng thì giá cổ phiếu sẽ giảm và
ngược lại,

Trong trường hợp này thì kết quả này không phù hợp đối với giả thuyết của nghiên cứu
Trương Đông Lộc (2014). Ta có thể thấy được khi tỉ giá hối đoái tăng lên, nhu cầu người nước
ngoài đến địa bàn có tỉ giá đó có thể giảm do chi phí tăng lên, từ đó ảnh hưởng đến giá cổ
phiếu bất động sản

e) (Lãi suất)

Dựa vào chỉ số P-value = 0,6213 > 0,1 => Sự tác động của chỉ số này đối với giá cổ phiếu
không có ý nghĩa.

CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận
Qua quá trình nghiên cứu đề tài " Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu thị trường bất động
sản ". Nhóm tôi đã tổng kết về cơ sở lý thuyết và các nhân tố liên quan ảnh hưởng đến giá cổ
phiếu bất động sản, các mô hình và tài liệu nghiên cứu trước đây ở trong nước làm cở sở tài
liệu tham khảo cho mô hình nghiên cứu như là (Vietstock, ngân hàng nhà nước, tổng cục
thống kê, các tạp chí và các bài báo liên quan đến tài chính...) . Tiếp theo là quá trình nghiên
cứu nhóm tôi sử dụng thông qua phương pháp định lượng bằng mô hình hồi quy tuyến tính đa
biến.
Dữ liệu nghiên cứu được thu nhập từ 10 mã cổ phiếu của doanh nghiệp thuộc nhóm bất động
sản được niêm yết trên sàn chứng khoán TP.HCM (HOSE) và Hà Nội (HNX) giai đoạn từ
năm 2013-2022.lý do mà nhóm tôi chọn 10 mã cổ phiếu như là
(NLG,API,DIG,KBC,KDH,DXG,BCE,ITC,VIC,H11) dựa trên chỉ số trung bình ngành, điểm
tổng trung bình ngành nhóm bất động sản tiêu chuẩn là 10 điểm nhóm chúng tôi chọn 10 mã
cổ phiếu (NLG, KBC, KDH, DXG, ITC, DIG, BCE, API, VIC, và H11) để phân tích dựa trên
điểm trung bình của chúng bao là các điểm của các mã cổ phiếu như là : NLG bằng 5.9 điểm
số cao, API bằng 3.6 điểm số trung bình, DIG bằng 4.7 điểm số trung bình, KBC bằng 5.8
điểm số cao, KDH bằng 5.5 điểm số cao, DXG bằng 5.6 điểm số cao, BCE bằng 4.6 điểm số
trung bình, ITC bằng 4.8 điểm số trung bình, VIC bằng 4 điểm số trùng bình , H11 bằng 2.7
điểm số thấp) thông qua các điểm số được đánh giá dựa theo thang điểm mười của từng mã cổ
phiếu nhóm chúng tôi đã lựa chọn trong danh sách bốn mươi lăm mã ngành chứng khoán bất
động sản.
 Các mã này có điểm số đáng chú ý có cao và thấp nhưng chúng có thể hiện các biểu thị hiệu
suất tích cực trong ngữ cảnh trong bốn mươi lăm mã ngành bất động sản và động lực để nhóm
chúng tôi tiếp tục nghiên cứu chi tiết về các doanh nghiệp nhóm ngành bất động sản này. Việc
chọn mười mã giúp nhóm chúng tôi tập trung nghiên cứuĐối với các doanh nghiệp ngành bất
động sản

Nghiên cứu này tập trung vào các công ty thuộc nhóm ngành bất động sản được niên yết trên
sở thị trường tài chính. Thông qua kết quả nghiên cứu nhóm chúng tôi xin đưa ra những một
số kiến nghị nhằm giúp cải thiện các nhân tố ảnh hưởng đến tác động đến giá cổ phiếu bất
động sản.

Thứ nhất, theo dõi sát sao báo cáo chỉ số giá vàng trong nước. Như kết quả chạy mô hình hồi
quy tuyến tính của nhóm tôi như trên, giá vàng chỉ hiện số dương có tác động cùng chiều đến
giá cổ phiếu. Vì vậy các doanh nghiệp cần nên quan tâm, chú ý đến sự biển động của chỉ số
này để đề ra các phương hướng hoạt động kinh doanh phù hợp, nhằm giảm thiểu rủi ro và gia
tăng lợi ích tác động của yếu tố giá vàng lên giá cổ phiếu

Thứ hai, cần chú ý tới tỷ lệ lạm phát. Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng tỷ lệ lạm phát hiển thị
chỉ số âm có tác động ngược chiều với giá cổ phiếu. Tuy nhiên ở hầu hết các thị trường chứng
khoán tỷ lệ lạm phát vẫn là một yếu tố có tác động tiêu cực đến giá cổ phiếu. Vì vậy trước hết,
quản lý rủi ro là quan trọng, tiếp theo các công ty có thể xem xét lại cấu trúc vốn để giảm áp
lực từ biến động của tỷ giá hối đoái. Đồng thời, tăng cường theo dõi thị trường và dự báo tỷ
giá ngoại tệ giúp doanh nghiệp th và phân tích sâu rộng hơn vào chiến lược và rủi ro cụ thể
của mười mã cổ phiếu này.
- Điểm cao

Kết quả nghiên cứu nhóm tôi thu nhập dữ liệu từ 10 mã cổ phiếu trên sàn chứng khoán
vietstock từ giai đoạn 2013-2022 nhóm chúng tôi lấy số liệu giá đóng cửa và khối lượng cổ
phiếu của từng năm theo mỗi quý , và thu nhập các nhân tố ảnh hưởng ( giá vàng , tỷ giá hối
đoái, GDP, chỉ số lạm phát, lãi suất ) giá vàng nhóm tôi thu nhập dữ liệu trên bullion rates , lãi
suất nhóm tôi thu nhập dữ liệu trên ngân hàng nhà nước,GDP nhóm tôi sử dụng dữ liệu trên
vietstock, chỉ số lạm phát nhóm chúng tôi thu nhập dữ liệu vietstock sau khi lấy được những
dữ liệu thu nhập. Nhóm chúng tôi chạy phương pháp bằng mô hình hồi quy tuyến tính

Y = B0 + B1X1 + B2X2 + … + BnXn + ε

Kết quả nghiên cứu nhóm chúng tôi đã làm rõ được sự ảnh hưởng của các nhân tố ( GDP, giá
vàng ,chỉ số lạm phát, lãi suất, tỷ giá hối đoái) khi nhóm chúng tôi chạy phương pháp định
lượng mô hình hồi quy tuyến tính có hai ảnh hưởng đến giá cổ phiếu đó là : đầu tiên là giá
vàng ảnh hưởng cùng chiều đến giá cổ phiếu mạnh nhất vì vàng thường được xem là một tài
sản an toàn trong thời kỳ không chắc chắn.

Ví dụ thực tế: Hiện tại khủng hoảng kinh tế ở các nước, khi nhà đầu tư lo ngại về sự không ổn
định của cổ phiếu, họ có thể chuyển hướng đầu tư từ cổ phiếu sang vàng để bảo vệ giá trị tài
sản của họ. Điều này có thể dẫn đến giảm nhu cầu mua cổ phiếu và ảnh hưởng đến giá cổ
phiếu. Vì thế giá cổ vàng là một trong năm nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu ngành bất
động sản hiện nay.
Thứ hai: là tỷ giá hối đoái ảnh hưởng ngược chiều để giá cổ phiếu niêm yết trên sàn chứng
khoán.Vì tỷ giá hối đoái đóng vai trò quan trọng trong hiệu suất kinh doanh của nhiều doanh
nghiệp bất động sản như NLG, API, DIG, KBC, KDH, DXG, BCE, ITC, VIC, và H11. Ảnh
hưởng chủ yếu có thể thấy qua chi phí nhập khẩu, cơ hội xuất khẩu, phát triển dự án, và huy
động vốn nước ngoài. Giảm giá trị đồng tiền địa phương có thể tạo ra cơ hội và thách thức cho
các doanh nghiệp trong nhiều khía cạnh của hoạt động kinh doanh.

Ví dụ: lấy từ mười mã cổ phiếu trong ngành bất động sản: Nếu một công ty như VIC
(Vingroup) là doanh nghiệp bất động sản lớn ở Việt Nam và cần nhập khẩu vật liệu xây dựng,
nếu tăng giá trong tỷ giá hối đoái có thể ảnh hưởng đến chi phí sản xuất của họ. Ngược lại,
một công ty xuất khẩu như DIG (Đất Xanh Group) có thể hưởng lợi từ việc giảm giá trị của
đồng tiền địa phương, khiến sản phẩm của họ trở nên cạnh tranh hơn trên thị trường quốc tế
2. Một số kiến nghị

Thích ứng linh hoạt với các thay đổi tiềm ẩn.Qua đó sẽ tạo ra được những tác động tích cực
đến giá cổ phiếu.

Đối với các nhà đầu tư

- Các nhà đầu tư khi lựa chọn đầu tư các nhóm cổ phiếu trong ngành bất động sản này cần có
sự theo dõi cổ phiếu, phân tích những biến động của nền kinh tế hiện tại và hoạt động kinh
doanh của các doanh nghiệp trong ngành nhóm bất động sản.
- Các nhà đầu tư cần nên phải thông thái trước sự lựa chọn của mình phải và tránh đầu tư theo
những lời nói truyền miệng hoặc những tin đồn thất thiệt để tránh những rủi ro khá cao, và
phải luôn trau dồi những kiến thức thật vững chắc trong đầu tư cổ phiếu nhóm ngành bất động
sản.

- Đối với các nhà đầu tư nhỏ và lẻ chưa có nhiều kinh nghiệm đầu tư cần nên làm những điều
như sau :
Thứ nhất : nên học hỏi thêm vào những cuốn sách về cổ phiếu về cách phân tích thị trường
trau dồi thêm kiến thức của mình để đầu tư tránh những rủi ro và thiệt hại cao
Thứ hai : nên đầu tư cổ phiếu thông qua các quỹ đầu tư để học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm và
kiến thức. Vì việc đầu tư của các quỹ sẽ mang tính chuyên nghiệp hơn, nên khoản đầu tư của
các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ được an toàn và rủi ro thấp hơn.
Đối với nhà nước
Tiếp tục tái cấu trúc cơ sở giao dịch nâng cao chất lượng, hoàn thiện về các hệ thống giao
dịch, hoàn thiện khung pháp lý và chính sách phát triển thị trường, ổn định các yếu tố vĩ mô
nhằm đẩy mạnh thu hút các nhà đầu tư nước ngoài và các nhà đầu tư tổ chức . Cần nâng cao
tiêu chuẩn niêm yết trên sàn nhằm nâng cao chất lượng cổ phiếu niêm yết trên sàn chứng
khoán TP.HCM và Hà Nội, và cần phải minh bạch báo cáo tài chính của các doanh nghiệp
niêm yết tránh ảnh hưởng đến uy tín chung của thị trường. Thời gian qua, các tiêu chuẩn được
niêm yết trên sàn chứng khoán TP.HCm ngày càng được nâng cao theo hướng ngày càng chặt
chẽ. Thời gian tiếp theo, cần tiếp tục nâng cao tiêu chuẩn vốn chủ sở hữu và chi số ROE của
công ty niêm yết trên sàn.