WALTER MARTIN PEREZ CARRANZA

INGENIERO CIVIL – INGENIERO

MECANICO ELECTRICISTA -
INGENIERO DE SISTEMAS
CIP 83482

INFORME TECNICO DE
TASACION Y PERICIAL
PREDIO AVENIDA BALTA 1763

REGISTRO CPA 032-2010

 INFORME DE VALUACIÓN

INMUEBLE: ALMACEN

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA.

1.- PROPIETARIO:
Sra. ROXANA NICODEMO FIESTAS
2.- SOLICITANTES:
Sra. ROXANA NICODEMO FIESTAS

3.- OBJETO DE LA VALUACIÓN:

Determinar el Valor Comercial del inmueble, Ubicado en
la Avenida José Balta N°1763 del Distrito y Provincia de
Chiclayo – Región Lambayeque – Perú. para los fines de
la solicitante.

4.- FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN:

Mayo 2022.

5.- REGLAMENTACIÓN EMPLEADA:

En la presente valuación se han empleado, en lo
pertinente, el vigente Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú; aprobado por RMNº 126-2007-
VIVIENDA de fecha 12/07/19, efectuándose por método
de Tasación Directa, la misma que corresponde a la
determinación del valor de los componentes físicos del
inmueble, inspección ocular del mismo y de su entorno,
teniéndose en cuenta
 Ley de Tributación Municipal Decreto Legislativo Nº 776,
30‐12‐1993
Decreto Supremo N° 011‐2006‐VIVIENDA el Reglamento
Nacional de Edificaciones. Decreto Supremo N°
008‐2000‐MTC del 16.02.00, Reglamento Ley 27157 De
Regularización de Edificaciones, el Procedimiento para
la Declaratoria de Fabrica y del Régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
común y sus modificatorias (TITULO I).
Ley Nº 29090 Ley y su Reglamento de Regulación de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (Modifica Titulo
II, Reglamento Ley 27157.
Ley Nº 27117 Ley General De Expropiaciones.
Ley Nº 27628 Ley Que Facilita La Ejecución De Obras
Viales.
Ley que modifica el Artículo 21º de la Ley Nº 28687 Ley
de Desarrollo y Complementaria de la Formalización de
la Propiedad Informal, Acceso al Suelo y Dotación de
Servicios Básicos.
Ley Nº 29151 y su Reglamento Ley De General Del
Sistema Nacional De Bienes Estatales
6.- UBICACIÓN:
Avenida José Balta N°1763 del Distrito y Provincia de
Chiclayo – Región Lambayeque – Perú. bajo el Régimen
de Propiedad exclusiva y Propiedad Común.

7.- LINDEROS Y PERÍMETRO:

Frente: Con 10.75 ml.
Fondo: Con 18.70 ml
 Perímetro: 58.90 ml
8.- ÁREA DEL TERRENO:
El área ocupada del inmueble es de: 210.09 m²
-El porcentaje de participación de área libre según
parámetros de la Municipalidad Provincial de Chiclayo
en el Terreno
matriz es de: 30.0%
9.- ZONIFICACIÓN (según información obtenida en La Municipalidad
Provincial de Chiclayo: Tabla Nº01
ITEMS MUNICIPALIDAD VIVIENDA
Zonificación RDM RDM

Retiro Municipal No exigible -

Altura de Edificación 12ml – 4 pisos -

Estacionamiento No exigible No presenta

Vivienda – Comercio
Uso actual del predio Uso de Particular
vecinal

10.- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

El entorno donde se ubica el inmueble cuenta con obras
de Infraestructura urbana como: Redes de agua, redes
de desagüe, instalaciones eléctricas, líneas telefónicas,
veredas y pavimento rígido.
En dicha zona existen inmuebles habitacionales, su
estructura es urbana, con Zonificación: RDM (Residencial
de Densidad Media).
11.- ENTORNO URBANO:
El entorno urbano cuenta con obras de habilitación
urbana completas. Predomina el uso residencial
(viviendas unifamiliares), con presencia de comercio de
 tipo local. Tiene como vías de acceso la Av. Augusto B
Leguía y la Calle Cois.

12.- DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN:

Se trata de un inmueble de uso de almacén de un solo
nivel ubicada en la Avenida José Balta N°1763 del Distrito
y Provincia de Chiclayo.
a) OCUPACION Y USOS
uso para guardar material y mercadería, cuneta con sus
SSHH
13.- AREA TECHADA
147.10 m2

14.- ANTIGÜEDAD, ESTADO Y DEPRECIACION:

Edificación: Almacén
El almacén data del año de 1991 hace 31 años
aproximadamente, presenta un estado de conservación
de Regular actualmente.

15.- SERVIDUMBRE:
No presenta servidumbre.

16.- GRAVAMENES
No presenta gravámenes.

17.- OBSERVACIONES
Ninguna.
II.- VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE.
a) VALOR DEL TERRENO: VT
Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha
tenido en cuenta los valores de terreno matriz según el valor comercial
de acuerdo con el frente de vía Según los valores comerciales actuales
y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado Avenida José Balta
N°1763 del Distrito y Provincia de Chiclayo., Por lo tanto, en aplicación
del artículo II.F.37 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
tenemos:
 VALORIZACION DEL TERRENO MATRIZ CONSIDERANDO FRENTE X:
210.09.00 m2 x $60.00/m2 = $12,605.00
VALORIZACION DEL TERRENO MATRIZ CONSIDERANDO FRENTE Y:
210.09 m2 x $120.00/m2 = $25,210.80

b) VALOR DE LA EDIFICACION: VE
De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la
edificación y al cuadro de valores unitarios Comerciales de
edificaciones en la Costa, se estima un valor unitario de edificación de
US$ 300.00/m² teniendo en cuenta el factor de corrección por
depreciación, dan a la edificación el valor de:
VUE = $300/m2 x 147.06 m2 x 0.75
VUE = $33,089.20
c) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC
En aplicación del artículo II. F. 39 del reglamento Nacional de
Tasaciones; tenemos que el valor de las áreas comunes que le
corresponde al predio es:
VAC = $33,089.20x 0.15
VAC= $4,963.4

d) VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS: VOC

Se asumirá que cuenta con un cerco perimétrico con 23ml y 2.40 m de
altura material predominante ladrillo con 21 años de antigüedad:
VOC = 2.40 x 23 x 148.85 x 0.68
VOC = 5,587.236 soles
VOC = $1,619.488
e) VALOR TOTAL DEL PREDIO: VTP
El valor total del predio (VTP), será igual a la sumatoria del Valor del
Terreno (VT) más el valor de la edificación (VE), mas el valor de los
bienes Comunes (VBC), mas el valor de obras complementarias
(VOC); o sea:
VTP = 2,963.36 + 22,356 +3,353.4 + 1,619.488

VTP = $30,292.248 en ………………………s/116,019.31

f) VALOR REAL COMERCIALDEL PREDIO: VCP

Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un factor
de corrección de 1.05; teniendo en cuenta el estudio de mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de valuación;
por lo tanto:
VCP = VTP x 1.05
VCP = $30,292.248 x 1.05

VCP = $ 31,806.8604 en ………………………….s/. 121,820.27