Direito Imobilidrio Aula 1: Os bens, fatos e negécios jurfdicos de natureza imobilidria >. Apresentacao Nesta aula, analisaremos os conceites de pessoas e bens. Em seguida, abordaremos brevemente os negécios juridicos tradicionalmente praticados pelas pessoas naturais e juridicas no émbito do Direito Imobildrio, abordando-se os direitos € deveres, Conhecerernas os negécios que o Direlto Imobilério busca regular, as normas juridicas pertinentes ao assunto. Na sequéncia, examinaremnos o concetto de bens, trazendo exemplos préticos relativos 20 dmbite imobildrio, Por fim, identificaremos 0s direitos ¢ deveres relativos aos negécios jurdicos, no que trata a matéria em estudo. Bons estudos!Objetivos ‘© Identificar as principais normas relativas a0 Diteito Imobilidrio, vigentes no nosso ordenamento juridico; * Reconhecer os efeitos dos negdcios juridicos e os requisitos de validade. O conjunto do Direito Imobiliario O Direito Imobilidrio é um ramo do Direito Civil que possui regras juridicas sobre qualquer tipo de situagdo que envolva iméveis, ou seja, sobre a propriedade de bens iméveis. 0 ordenamento jurdico brasileiro garante o direito de propriedade em nivel constitucionall Esse diteito esta previsto no art. 5°, XXIl eno art. 170, II da Gonstituicdo Federal/88, Por direito de propriedade entende-se 0 poder de usar, fuir (gozar) e dispor de urn bern, além do direito de reaver essa coisa do poder de quem injustamente @ ocupe e esté previsto no art. 1225 do Cédigo Civil no rol taxative de direitos reais. Para que vocé tenha uma visio mais amnpla sobre o tema, destacamos algumas das fungées que © Direito Imobilkério busca disciplinar.‘Compra e venda de imével, esse é o exemplo mais comum de atuagao Registro de imévels Relagdes condoriniais, Regulatizagdo de iméveis em inventérios e divércios Aluguel Incorporagées imobiliérias, que precisarn seguir ume série de exigéncias legais DoagGes e trocas Distratos imobilirios, entre outras relagdes com bens iméveis Podemos dizer que esse é um ramo que esté em crescimento constante no Brasil © Cédigo Civil (Lei n® 10.406/2002) disciplina a maior parte do Direito Imobildrio brasileiro, e é complementado por diversas outras normas de grande importancia.\Vejamas algumas normas cue complementam 0 Cédigo Civ ‘« Lein® 4591/64, que disp6e sobre condominio, poucos dispositives continuam em vigor, perém a parte relativa as Incorporagdes imobiliérias continua vigorando; + Lein® 8245/01 Lei das Locagées; ‘« Lein® 4380/64 Lei do Sistema Financeiro da Habitagao, «+ Lein® 6.015/73 Lei dos Registros Publicos; «= Lein® 8078/90 Cédigo de Defesa do Consumidor, no que se refere as regras ern defesa do hipossuficiente, valorizando a bb0e-f6 contratual e punindo a onerosidade excessiva. Direito das Coisas Entende-se por Direito das Coisas, 0 conjunto de normas que regula as relagdes entre os homens, considerando-se os direitos decorrentes da posse e da propriedade dos bens mévels e iméveis. ‘A doutrina cléssica que emibasa o Direito Civil fundamenta que o homem, em busca de satisfazer suas necessidades, procura apropriar-se das coisas disponiveis na natureza Quando essas coisas sao tes e raras, passam a constituir bens, tomando-se abjetos de apropriagdo. E a partir dat que incidem as norrnas para regular as relages juridicas entre os homens. De Placido e Siva (2016), define que “Na compreensao juridica, somente como bens podem ser compreendidas as coisas que tenham dona, isto é, as coisas apropriadas. Escapam, pois, ao sentido de bens, as coisas sem dono (res nullius).” ‘A doutrina atual defende que ainda que urn bem no seja uti, ndo seja raro, nern tenha aspecto patrimanial, ele pode ser um bem juridico. {As coisas podem ser apropriadas devide a urna captura, coro, por exernplo, a ccupagao de algo que nunca teve dono ow derivada de uma relagao juridica contratual, trata-se, entSo, dos direitos de posse e propriedade dos bens méveis e iméveis. ‘S80 as pessoas, 05 seres humanos que podem ter ditellos sobre as coisas. Dai nos reportarnos ao Prineipio da Coisificagao. Vocé sabe o que ele significa? Significa que os direitos reais devern versar sobre cols palavras, conforme defendeu o flésofo Emmanuel Kant, 0 ser humano 1s € No sobre pessoas ou outros bens nao colsificdvels; em outras insubstituivel, nada é equivalente ao ser humano, hndo ha qualquer outra coisa ou prego que possa ser colocado em seu lugar, ‘As pessoas no poder ser tratadas como mero objeto, mas devern ser reconhecidas como sujeito. Tanto é que a Declaragao, Universal dos Direitos Humanos (DUDH) adotada pela Organizagio das Nagées Unidas em 1948 prevé no seu arl. 1° 0 seguinte:“Artigo 1. Todos os seres humanos nascem livres e iguais em dignidade e direitos. Sao dotados de razao e consciéncia e devem agir em relacao uns aos outros com espirito de fraternidade. = Fonte: ohehe ‘AtengSo! Aqui existe uma videoaula, acesso pelo contetio online Classificagdo dos bens No émbito do Direito Imobilétio, bens so valores materiais ou imatetiais que podem vir a ser objetos de uma relacdo juridica. E toda relagio juridica envolve pelo menos dois sujeitos de direito e tem um bem como objeto, Os bens esto previstos no Cécigo Civil nos arts. 79 a 103 e podem ser classificados como: Méveis e iméveis Corpéreos e incorpéreos Fungivels e infungivels Consumiveis e inconsumiveis,Divisiveis e indivisive's ‘Singulares e coletivos Comercializaveis ou fora do comércio Principais e acessérios Publices ov particulares Nesse sentido, os bens iméveis sto aqueles imposs'veis de transportar ce um local para outro, sern que haja qualquer dano, © so caracterizados Justamente pela sua imobilidade,Seguindo essa linha de pensamento, podernos citar corno exemplo bdsico a venda de um imével que era da propriedade de Marcos e foi vendido para Maria, Veja que temnos dois sujeitos de direto (Marcos e Maria) e também o objeto do direito (imével) Por tradi¢go, 08 bens iméveis recebern protegdo especial do legisledor, porque as regras para ¢ transmisséo da propriedade so mais rigidas, Citarnos aqui o exemplo da compra e venda de um imével, que deve ser realizada por meio de escritura publica e registrada no respective registro geral de iméveis onde o bem se situa, Veja 0 que diz 0 Cédigo Civil sobre o assunto: "Os direitos reais sobre iméveis constituidos, ou transmitidos por atos entre vivos, sé se adquirem com o registro no Cartério de Registro de Iméveis dos referidos titulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Cédigo." = Fonte: planalto ‘AtengGo! Aqui existe uma videoaula, acesso pelo contetde online Diz-se, entdo, que o registro tem eficdcia erga. omnes’ . Os direitos reals estdo previstos de forma taxativa no art. 1225 do cédigo civil Assim, quando as partes manifestarn sua vontade no sentido de realizar determinado efeito juridico, precisam necessariamente cumprir alguns requisitos legals para que seja valid. Esses requisites esto previstos no art. 102 do ccy2002: “A validade do negécio juridico requer: I - agente capaz; Il - objeto licito, possivel, determinado ou determinavel; Ill - forma prescrita ou nao defesa em lei. Nos negécios juridices envolvendo direitos reais imobilidrios, as pessoas fisicas e juridicas tém autonomia privada para usar, 1gozar, dispor da coisa e reivindicé-la com quem injustamente a possuir,porém, essa liberdade nd pode ser ilimitada e nen itresponsavel, ua vez que os negécios juridicos: 1 Produzem efeitos, exigem probidade e boa-fé (art 422 do ¢c/2002), geram direitos e obrigagdes. 2. oObrigar ecuele que néo cuore corn suas obrigagSes a pagar uma indenizago por perdas e danos.3 Conferemo direito de apo judicial para a defesa dos direitos correspondents 4 Transferer aos herdeiros os direitos decorrentes do negécio juridico (salvo os casos de natureza personalissirna) No que se refere & determinagao do objeto Iicito do negécio juridico imobiliario, prevista no art. 104, I do CC/2002, temos o bem imével come o bern jurfcico principal (art. 79 CC), e sobre ele recairo direitos e obrigagées advindas da declaragdio de vontade das partes, essa forma, a liberdade e autonornia devern ser conduzidas & preservagdo da fungdo social da posse e da oropriedade (ar. 421 do 60/2002}, sob pena de invaldade do ato. or fungdo social da propriedade, entende-se que a propriedade deve atender suas finalidades econémicas e sociais, de forma a preservar o meio ambiente e o equilirio ecolégico, harmonizando o cireito individual ao direito da coletividade, com foco no interesse social (Art. 1228, §1° do CC/2002), Respeitar a fungao social é um Immite ao direito de propriedade, veja 0 que diz 0 art. 2035 do Cécigo Civit: ‘AtengSo! Aqui existe uma videoaula, acesso pelo conteddo online “A validade dos negécios e demais atos juridicos, constituidos antes da entrada em vigor deste Cédigo, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos apés a vigéncia deste Cédigo, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execucao. Paragrafo dnico. Nenhuma convengao prevaleceré se contrariar preceitos de ordem publica, tais como os estabelecidos por este Cédigo para assegurar a funcao social da propriedade e dos contratos.' 0 poder public tem por obrigagao realizar ages para conter ocupagées irregulates, ern prol da manutengdo da ordem publica e protegao ao interesse coletivo Saiba mePara saber mais sobre esse assunto, lela os textos: = Profeitura na luta tra a ocupaciio ilegal + Ocunacdo inregular em dreas de proteco ambiental avanca e preocupa prefeitura de Une Grande; pagdo regular Em relago ao previsto no art, 104, Ill do Cédigo Civil para que urn negécio juridico seja valido, deve ter ele forma prescrita em lei. Destacarnos aqui que a regra geral éa liberdade das formas, porém nos negécios juridicos imobiliarios, @ art. 107 do 60/2002 excepciona essa liberdade “A validade da declaracao de vontade nao dependerd de forma especial, sendo quando a lei expressamente a exigir." Assim, quando a lei exigir,o negécio juridico devera seguir a forma especial determinada em le. No ambito do mercado imobilério, citamos como exemplo as transagGes envolvendo valores bens iméveis. Dificilmente sera atribuido a essas transagées valor inferior a 30 vezes o maior salério minimo previsto no pais, ea lel exige forrna especial para que o negécio seja valido, veja o art. 108 do CC/2002: “Nao dispondo a lei em contrario, a escritura piiblica é essencial a validade dos negécios juridicos que visem a constituico, transferéncia, modificagao ou rentincia de direitos reais sobre iméveis de valor superior a trinta vezes o maior salario minimo vigente no Pais." CO entendimento aprovado na IV Jornada de Direito Civil realizada pelo Conselho da Justiga Federal (CIF), que tem por foco buscar melhor interpretacao de seus dispositivos do Cédigo Civil, ¢ de que cabe as partes atribuir 0 valor a0 negécio juridico Imobilirio. Veja o Enunciado 289: “Art. 108. O valor de 30 salarios minimos constante no art. 108 do Cédigo Civil brasileiro, em referéncia a forma publica ou particular dos negécios juridicos que envolvam bens iméveis, é 0 atribuido pelas partes contratantes e nao qualquer outro valor arbitrado pela Administragao Publica com finalidade tributéria.” Dessa forma, ainda que caiba as partes atribuir o valor a0 negéciojuridico imobiliério, serd necessério celebrar 0 ato por meiode escritura publica, ‘A inobservancia do preserito no art, 166, IV do CC/2002, conduzira o ato & nulidade e nae iré convalescer ao longo do temnpo, ou sea, ndo vai restabelecer sua validade ao longo do tempo, veja o art. 169 do CC. “Art. 166 “E nulo 0 negécio juridico quand: IV - nao revestir a forma prescrita em lei; Art. 169 O negécio juridico nulo nao é suscetivel de confirmagao, nem convalesce pelo decurso do tempo. (0 negécio juridica também néo poderd ser registrado no respectivo Registra Geral de Iméveis, conforme prevé a Lei dos Registro Pablicos (Lein® 6.01 5/73) no seu art. 227, 1e I “Art. 221 Somente sao admitidos registro: (Renumerado com nova redagdo pela Lei n® 6.216, de 1975). 1 - escrituras puiblicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; Il - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitacao;" Resumimos a seguir alguns preceitos referentes aos negécios juridicos, que se aplicam aos negécios imobilidios: 41 Nas dectaragées de vontade,@ intengdio real das partes texé maior importincia do que o sentido utlizade por elas Havendo divida no negécic firmado, a interpretagaio serd mais favordvel ao devedor, visto que toda obrigagao acaba por restringir a liberdade individual 3 _Noscontratos de adesdo, a interpretagaic seré mais favoravel a0 aderente, no caso de duvida 4 Osinteresses sociais devem prevalecer sobre os interesses individuais, no que tange a eficacia do negécio juridico, 5 cléusules contradtérias dever ser nlerpretadas de acordo com os hébitos e costumes locas. 6 AtransagSo deve ser intepretada de forma estita7 As cléusulas de uso sie implctas ao negécio B A fianca ceve ser concesida por esert Q _Osatos benéficos sao interpretados de forma restrtva, Nesse sentido, Azevedo (2002) define que: “Negécio juridico é todo fato juridico consistente em declaracao de vontade, a que 0 ordenamento juridico atribui os efeitos designados como queridos, respeitados os pressupostos de existéncia, validade e eficdcia impostos pela norma juridica que sobre ele incide.” maisVocé sabia que, tradicionalmente, no Brasil o investimento em iméveis & tido como um porto seguro? Leis o artigo Investir em iméveis é um bom negécio, © Direito Imobiliério é dinamico, esté sempre em constante mudanga e pode ser afetado por aspectos econémicos e paltices. Leia o artigo Bolha imobilsria? O que explica a ascensdo ¢ 2 queda no mercado Imobilisrio brasileiro em 10 anos, Atividade 1 = Direito Civil - Bens - Fundago Carlos Chagas (FCC) - 2018 - Cémmara Leg\slativa do DF - DF (CLDF/OF) - Procurador Legislative — Em relagao aos bens, sua classificagdo e especies: 2) Consideram-se bens méveis, para os efeitos legais,o direito a sucessio aberta ') Conservam sua qualidade de bens mévels os materials destinados a alguma construgio, enquanto no forem empregados; readquirem essa qualidade de bens méveis os provenientes da demolicio de algum prédio, ©) Nao perdem o carster de bens méveis as edificacées que, separadas do solo, mas conservando sua unidade, forem removidas para outro local 4) Entre outros, consideram-se bens im6veis para efeitos legais os direitos pessoais de caréter patrimonial e agdes respectvas, 6) Sio divisiveis os bens méveis cujo uso importa destruiclo imeciata da prépria substancia, sendo tamibém considerados tals os destinados & alienagSo. 2- Direito Civil - Bens - Fundagae Carlos Chagas (FCC) -2018- Defensoria Publica do Estado do Rio Grande do Sul- RS (OPE/RS) - Defensor Pablico — Sobre os bens, é correto aftrnar: 3) 0 direito de habitagio é um bem mével 'b) Segundo o Superior Tribunal de Justica, os aparelhos de adaptacio para direclo por deficientefisico sSo pertencas. ©) Aenergia ext de uma usina hidrelétrica € um ber imével 1) Nao & possivel convencionar a indivisibilidade de bens naturalmente dvisives efungives. «) 0 imével financiado pelo Sistema Financeiro de Habitacio, de titularidade da Caixa Econémica Federal, mas ocupado por particular ha mais de 15 (quinze) anos, considera-se bem particular, consoante jurispruciéncia do Superior Tribunal de Justica, 3- Direito Cvil- Bens - Fundagao CESGRANRIO (CESGRANRIO) - 2018 - Petrobras Transporte S.A (TRANSPETRO) (28 edipdo) - Advogado (inior)~ Antes de falecer ern terivel acidente autornobilstco, um empresério do ramo de educagao destinou, em testaente, parte de seus bens & constituigao de uma fundagao para promogio da ética, da cidadania, da democracia e dos direitos hurnanos. Considerando a cisciplina juridica das fundagdes no Céaligo Chil de 2002: 2) Se tals bens forem insufcientes para a finalidade pretendida,e se 0 insttuidor nada tver dito a respeita dessa possibiidade, eles serdo incorporadas em outra fundacie que se proponha a fim igual ou semelhante. b) Se a finalidade a que visa a fundagSo tornar-seilicita, impossivel ou intl, somente o érgiio do Ministé extingao, Publica Ihe promovers a ©) Para que se possa alteraro estatuto da fundacio é mister que a reforma seja deliberada por um terco dos competentes para gerir€ representar essa fundacao. 1) © Ministerio Piblico do Estado onde a fundacSo fol consttulda velara por ela, mesmo se a fundagio estender a atividade por mais de um Estado. «) Nenhuma das respostas acima.4- Direito Civil - Bens - Fundagao Carlos Chagas (CC) -2018- Assembleia Legislativa - SE (ALESE/SE) - Analista Legislative — De acordo com 0 Cédigo Civil, urna praga, urn quadro assinado por renomado pintor e as energias que tenham valor econémico do considerados, respectivaente: 2) Bem piblico de uso especial, bem fungivel e bem imével Bem pico de uso comum do povo, bem infungivel ¢ bem mével. «) Bem particular dominical, bem infungivele bem imevel 1) Bem piblico de uso comum do povo, bem infungivel e bem imével «€) Bem piiblico de uso comum do povo, bem fungivel e bem mével 5--Direito Civil- Bens - Instituto de Estudos Superiores do Extremo Sul (IESES) - 2078 - Tribunal de Justiga ~ CE (TJCE/CE) - Titular de Servigos de Notas ~ Bens méveis que podem substitul-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade so classificados como: 2) Bens fungiveis. by Bens dvisives. ©) Bens consumives 4) Bens singular. ©} Nenhuma das respostas acima. Notas Erga omnes‘ Termo juridico em latim, que, segundo De Placido e Silva (2076), significa contra todos, a efeito de todos ou em relagao a todos, ou seja, significa que o registro valerd para todos, Referéncias AZEVEDO, Antonio Junqueira de. Negécio Juridico, Existéncia, validade e eficdcia. Sao Paulo: Saraiva, 2002. AZEVEDO, Fabio Oliveira; MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Imobiliério: Escritos em Homenagem ao Professor Ricardo Pereira Lira. Sao Paulo: Atlas, 2074 DE PLACIDO E SILVA, Oscar Joseph. Vecabuléri Juridica. 32. ed. So Paulo saraiva,2016 FARIAS, Cristiano Chaves de, Manual de Direite Civil, Volume Unico, Cristiano Chaves de Farias, Felipe Braga Netto, Nelson Rosenvald. 4. ed. ver, ample atual. Salvador: JusPodivin, 2079. LEITE, Gisele. Consideragdes sobre bens na Teoria Geral do Direito Civil Boletim Juridico, Uberaba/MG, a. §,n® 200. Disponivel em: https//wwwboletimjuridico.com.br/ doutrina/artigo/1606/consideracoes-bens-teoria-geral-direito-civil Acesso em: 31 jul. 2019 Proxima aula‘= Conceito de direitos reais e sua aplicagao no émbito dos bens iméveis; «# Diteitos reais imobilstios, + Consequéncias dos negécios juridicos imobilidrios, os cireitos e obrigagées e o impacto da responsabilidade civilnessas transagées, Explore mais Leia a Declaracdo Universal dos Di