NOTA TECNICA 04 DE 2023 DO REGISTRO DE IMOVEIS DO BRASIL - NOVOS ATOS NO REGISTRO DE IMOVEIS - Lei Federal n° 14.711/23 (Lei das Garantias) Tema: Novos atos no Registro de Iméveis acrescidos pela Lei Federal n° 14.711/23. Elaboraca Souza), Assessoria Juridica do Registro de Iméveis do Brasil (Bernardo Chezzi, Gabriel Revis&o: Bianca Castelar, Mauricio Passala, Ricardo Martins. A recente Lei Federal n° 14.711/23 (Lei das Garantias) trouxe significativas alteracdes a0 nosso sistema de créditos e garantias reais. ‘A Lel buscou aprimorar as garantias reals, com foco na estimulacéo do crédito, com fortalecimento das regras de protegdo bem como através da simplificacdo e reducdo de entraves nas execucdes, com viés de tornd-las mais acessiveis ¢ eficazes. Com a alteragao da sistematica, o Registro de Iméveis se consolidou como importante ator na triangulagdo que envolve, de forma geral, o(s) credor(es), devedor e até o terceiro garantidor, principalmente no tocante aos novos ritos registrais como a excussio da hipoteca de forma extrajudicial ¢ a execucéo extrajudicial de direitos inscritos na matricula em um concurso de credores, todas presididas pelo Oficial. A partir de tais novidades, novos atos no Registro de Iméveis esto valendo, inclusive de diferentes naturezas, como: i) registro em sentido estrito; ii) averbagéo; ili) nova modalidade de certidSo; e iv) novas intimacdes de competéncia do Registrador de Iméveis. Ademais da importéncia de se anotarem os novos atos no Registro de Iméveis, percebe-se que as alteracdes de procedimentos na alienacdo fiducidria j& so imediatas, como as novas regras para intimagSo!, atualizac3o do que se inclul no valor da divida, a realizacso dos leildes? e a protegdo da consolidacio da propriedade* - tudo nos termos dos artigos 14 € 15 do Cédigo de Processo Civil.5 5 Art 26, $55 38, 3A e 42, da Lei n 9.514/97 2 Art 26, §1°, da Le ne 9.518/97. 2 Art 27, eapite §1°, da Lal n° 9.514/97 4m 27, §41, da Lel n° 9.514/97, 50 artigo 15 de CPC evidencia a aplcacio subsidiia das regras gerais do processo cwil as exccusées extrajusicais, ‘enquanto processos administrativos, O art. 14, por sua vez, denota que "a nerma processual no retroagira @_ Sard aplicdvel imediatamente aos processos em curso, respeltados os atos processus praticados eas situagbesjuricieas {ensolidadas sob a vigtna da norms revogade" ‘Av, Paulista, 1776 - 15° andar - Bela Vista, Séo Paulo - SP, 01310-921 www. registrodeimoveis.org.br e-mail: contato@registrodeimoveis.org.br Pagina | 1© presente orientativo nao tem como pretens&o 0 esgotamento do tema, mas sim 0 registro das primeiras linhas referentes 20s novos atos inscritivels na matricula ou de competéncia do Registrador ‘As orientagées quanto a cobranca de emolumentos devem dialogar com as leis estaduais. Todos os atos de registro abaixo mencionados entendem-se como de valor econémico. 1, EXECUCAO EXTRAJUDICIAL DOS CREDITOS GARANTIDOS PELA HIPOTECA Uma grande inovacdo da Lei de Garantias & 2 simplificacéo e modernizagéo na execucdo da garantia hipotecéria, podendo ser realizada diretamente no Registro de Iméveis, competente, nos moldes de como funciona, de forma bem-sucedida, a execugdo da alienag3o fiduciéria. 0 cabimento da execugio extrajudicial, no caso da hipoteca, depende de previséo expressa no instrumento da garantia, por forca do §15° do art, 9°, §1° da Lel Federal n° 14.71/23. © procedimento seré marcado pelos atos a seguir, a) Intimacao para purgacao da mora (art. 9°, §1° da Lei Federal n° 14.71/23. © processo de execucdo extrajudicial tem Inicio com o requerimento do credor para intimagdo pessoal do devedor pelo Registrador de Imévels, para purgacao da mora no prazo de 15 (quinze) dias, Tal intimago seguiré o rito previsto no art, 26 da Lei Federal 9.514/97, inclusive para possibilitar a intimago por RTD, correios, com aviso de recebimento, por edital eletrénico etc, (Os emolumentos sao devidos da mesma forma da intimacdo do devedor na alienagio fiductéria, 4) Averbago de inicio do procedimento de excusséo extrajudicial de garantia hipotecéria (art. 9°, §2° da Lei Federal n° 14.711/23) Caso 0 devedor no purgue a mora, seré dado inicio ao procedimento de excusséo extrajudicial por meio de lelldo publico. Tal fato ser averbado na matricula, a partir do pedido realizado pelo credor, nos 15 (quinze) dias seguintes ao término do prazo para purgacdo da mora. ‘Av, Paulista, 1776 - 15° andar - Bela Vista, Séo Paulo - SP, 01310-921 www. registrodeimoveis.org.br e-mail: contato@registrodeimoveis.org.br Pagina | 2Recomenda-se a observancia da tabela de emolumentos estaduals quanto a natureza desta averbacao de valor econémico ou sem valor econémico. ©) Transferéncia de valores ao credor e averbacao da remicéo (art. 9°, §7° da Lei Federal n° 14.711/23) Antes do bem ser alienado em leildo, 0 devedor ou garantidor hipotecario poderao remir a execucao, mediante o pagamento da totalidade da divida, Nesse caso, 0 Registrador de Imévels iré transferir as quantias correspondentes 20 credor no prazo de 3 (trés) dias, apés ird averbar na matricula a noticia da remigdo da divida, (Os emolumentos poderdo ser cobrados como averbacdo sem valor econémico, no sendo cobrada a transagéo referente & transferéncia de valores. d) Averbagao dos leilées negativos (art. 9°, §9° da Lei Federal n° 14.711/23) Em nao havendo lance apto no segundo lelldo, © credor ter no prazo de 180 dias duas opcGes: ficar com 0 imével ou vender o bem diretamente a terceiros, remanescendo, esse Ultimo caso, ao devedor o saldo da venda, apés deducdo do débito. A lel ainda prevé que se no requerimento do credor para a noticia dos leiles negativos houver também a manifestagdo do credor de que ficaré com o imével, 0 ato do registro da transferéncia abarcaré a noticia do lelldo negativo, sendo dispensada a averbaco para isto (fala-se que deverd ser feito nesse caso em “ato Unico”) ~ nesse caso, aplicando-se © item 1, e desta Nota, descrito a seguir. Aqui, a lei prevé o registro dos autos dos leil6es negatives. Vé-se que a norma utilizou a expresso registro em sentido amplo, pols o ato referido é de averbacio, jé que a mera noticia no constitul ou modifica direito real. A referida averbacao referida ndo possul valor econémico. @) Registro dos autos dos lellées negatives com anotagio da transmisséo dominial 0 proprio credor (art. 92, §9°, I da Lei Federal n® 14.711/23) Na hipétese do lance oferecido no segundo lelléo n&o ser igual ou superior a0 referencial minimo, o credor poder apropriar-se do imével como pagamento da divida. ‘Av, Paulista, 1776 - 15° andar - Bela Vista, Séo Paulo - SP, 01310-921 www. registrodeimoveis.org.br e-mail: contato@registrodeimoveis.org.br Pagina | 3Para tanto, seré necessério um requerimento especifico enderecado ao Registrador de Iméveis, que noticiard os autos dos leildes negativos com anotaco da transmissao dominial em um ato registral unico, Os emolumentos nesse caso sero cobrados como ato de registro de transferéncia da propriedade. 1) Registro de venda direta (art. 9°, §9°, II da Lei Federal n° 14.711/23) Iguaimente na hipétese do lance oferecido no segundo leildo ndo ser igual ou superior a0 referencial minimo, 0 credor poderd, ainda, optar por empreender a venda direta do bem, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, devendo ser materializada através de escritura publica @ realizado o registro no Registro de Iméveis, Neste caso, a venda direta somente poderé ocorrer mediante a comprovacéo da ncia de remigo ou de arrematacéo, motivo pelo qual devem ser averbados os leilbes egativos. Como no inciso 11 do §9° do artigo 9°, a lei no prevé a cobranca como ato tinico, deverdo ser praticados dois atos, um de averbagio de noticia dos leildes negativos, outro do registro da venda direta. 9) Registro de arrematagao (art. 9°, §11 da Lei Federal n® 14.711/23) Havendo lance vencedor, os autos do processo de execucao extrajudicial da hipoteca sero encaminhados ao tabeliio de notas, com circunscrigdo que abranja o local do imével, para lavratura de ata notarlal de arrematacéo que constituird titulo habil de transmissao da propriedade ao arrematante a ser registrado na matricula do imével. Os emolumentos serdo cobrados como registro referente & transferéncia da Propriedade, h) Averbacao da extenséo da hipoteca (art. 1.487-A, §2° do Cédigo Civil) A hipoteca poder, por requerimento do proprietério, ser estendida para garantir novas obrigagdes em favor do mesmo credor, mantidos o registro ¢ a publicidade originais. A extensdo hipoteciria deverd ser objeto de averbagio na matricula do imével. Esta averbacio tem contetido econdmico. ‘Av, Paulista, 1776 - 15° andar - Bela Vista, Séo Paulo - SP, 01310-9241 www. registrodeimoveis.org.br e-mail: contato@registrodeimoveis.org.br Pagina | 42. ALIENAGAO FIDUCIARIA A Lei de Garantias também trouxe algumas novidades para a alienaco fiduciéria (AF), com novos atos no Registro de Iméveis. a) Registro de alienaco fiduciéria da propriedade superveniente Iméveis com uma alienagio fiduciéria j4 registrada poderdo ser objeto de novas garantias sob a forma de nova(s) alienaco(6es) fiduciéria(s) da propriedade superveniente. © registro da nova alienacéo fiducidria dar-se-4 na matricula identificando-se em relagdo a qual AF ela seré superveniente. A eficdcla da allenac3o fiduciéria superveniente & condicionada a consolidagéo da propriedade pelo credor da AF anterior, nos termos dos novos pardgrafos §3° e sequintes do artigo 22 da Lei 9.514. Os emolumentos desse registro séo iguais aos da constituicdo da alienac&o fiduciéria que ihe seré anterior b) Intimagao eletrénica do devedor (art. 26, §4-B da Lei Federal n° 9.514/97) A Lei de Garantias adicionou mais uma forma de intimagio do devedor na consolidaco de propriedade da alienagéo fiduciaria. Na hipétese do devedor se encontrar em lugar ignorado, antes da intimagéo por edital, o Registrador deverd prosseguir com o envio da intimagéo eletrénica, nos casos em que 0 devedor tiver fornecido ao credor contato eletrénico no contrato. Os emoluments serdo cobrados como notificacao extrajudicial do devedor, Lembre-se que, como explica a Nota Técnica 03 de 2023 do RIBS, a partir da Lei Federal 14.620, deve ser exigida a publicacdo de todos os € primeiro € para o segundo leilgo, ¢ no somente na hipétese de no encontrado o devedor (art. 27, §109) is da excussdo da AF, para o ©) Averbagao de leiléo negativo (art. 27-A, §2° da Lei Federal n° 9.514/97) © acessvel em hltns://uw,coaistrodsimoves.ora beinota-ecnica-edialsalenacao-Aduciaia ‘Av, Paulista, 1776 - 15° andar - Bela Vista, Séo Paulo - SP, 01310-921 www. registrodeimoveis.org.br e-mail: contato@registrodeimoveis.org br Pagina | 5Nas operacdes de crédito garantidas por alienago fiduciéria de 2 (dois) ou mais iméveis, na hipétese de ndo ser convencionada a vinculacdo de cada imével a uma parcela da divida, 0 credor poderé promover a excusséo em ato simulténeo. A cada ello negativo, 0 credor fiduciério deverd promover nas matriculas dos Imévels nao leiloados a averbacao do leilao negativo. Esta averbacio nao possui valor econémico. d) Averbacao da extenséo da allenacSo fiduciarla (art. 9°-B da Lei n° 13.476/17) A partir da Lel Federal n® 14.711/23, fica permitida a extensdo da alienaco fiduciéria de bem imével, pela qual a propriedade fiducidria j& constituida pode ser utilizada como garantia de operagées de crédito novas e auténomas, desde que preenchidos os requisitos previstos no art. 9°-A da Lei n° 13.476/17 Lembre-se que o préprio artigo esclarece que a extensio pode ser utilizada como garantla de operacies de crédito novas e auténomas de qualquer natureza, vinculadas ou nao a0 SFH/SFI. Todavia, para que seja objeto de enquadramento a estas regras especificas, no caso da extensdo, o credor da operacdo deve ser parte do Sistema Financelro Nacional (instituicso devidamente credenciada como tal no Banco Central, nos termos da Lei 4,595/647).° A extensdo da garantia fiduciéria deverd ser averbada no Registro de Iméveis. ‘Trata-se de uma averbagéo com valor econémico. e) Averbagao da liquidacéo das operacées de crédito garantidas (art. 9°-C, pardgrafo unico, da Lei n° 13.476/17). Celebrada a extensdo da alienaco fiducidria sobre coisa imével, a liquidagio antecipada de qualsquer das operagées de crédito ndo obriga o devedor a liquidar antecipadamente as demals operacdes vinculadas & mesma garantla. ? At 99-8 Flea permitida a extensio da alienagio fiducsria de coisa imével, pela qual a propriedade fdueiéria j8 ‘onstituida posse’ ser ullzada como garantia ce aperagdes de crdcta novas © auténomas de qualquer naturezs, desde que!) 5 10 A extensio da allenacdo fiduciéria de cue trata o caput deste artigo somente poderd ser contrataca, por pessoa fisca ou jurdca, no Ambito do Sistema Financeiro Nacional e nas operacoes com Empresas Simples de Crédito, ® Para os demals casos, pode ser admitideo registro de novacdo ou até o registro de allenagae fducisria superveniente, 2a eritério das partes (se com a manutengio da mesma garanta, no mesma easo, ou com uma nova garantia, No Segundo), ‘Av, Paulista, 1776 - 15° andar - Bela Vista, Séo Paulo - SP, 01310-9241 www. registrodeimoveis.org.br e-mail: contato@registrodeimoveis.org.br Pagina | 6A liquidacdo de qualquer operago de crédito garantida deverd ser averbada na matricula do imével, 8 vista do termo de quitagdo emitido pelo credor. Aaverbacao de liquidagio nao possul efeito econémico. 1) Averbagéo da sub-rogacao pelo pagamento do débito anterior (art. 26, §5° e §6° ¢/c art. 31 da Lei Federal n° 9.514/97) © fiador, terceiro interessado ou 0 credor fiduciario que pagar a divida do devedor fiduciante comum ficaré sub-rogado no crédito e na propriedade em garantia ‘A averbag3o da sub-rogagéo tem valor econémico, porém se recomenda a observancia da tabela de emolumentos estadual sobre o tema. 3. EXECUCAO EXTRAJUDICIAL EM CONCURSOS DE CREDORES: Outra grande novidade & a execugdo extrajudicial em concurso de credores na hipétese de haver mals de um crédito garantido pelo mesmo Imével. rito da execucao extrajudicial em concurso de credores esta previsto no art, 10 da Lei de Garantias. a) Intimagéo dos credores (art. 10 da Lei Federal n° 14.711/23) Realizadas as averbagies de inicio da excusséo extrajudicial da garantia hipotecéria ou de consolidagdéo da propriedade fiduciéria, 0 Registrador de Iméveis intimaré simulteneamente todos os credores concorrentes para habilitarem seus créditos, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data da intimacdo. Os emolumentos sero cobrados da mesma forma da Intimaciio do devedor na alienagéo fiducléria, para cada credor em concurso, 6) Certidao do quadro atualizado de credores e intimagées correlatas (art. 10, §1° Lei Federal n° 14.711/23) ‘Av, Paulista, 1776 - 15° andar - Bela Vista, Séo Paulo - SP, 01310-921 ‘www. registrodeimoveis.org.br e-mail: contato@registrodeimoveis.org.or Pagina | 7Transcorrido 0 prazo acima referenciado, o Registrador de Iméveis lavraré certido correspondente e intimaré 0 garantidor e todos os credores quanto ao quadro atualizado dos credores. (© quadro atualizado de credores incluird os créditos e graus de prioridade sobre 0 produto da excussdo da garantia, observada a antiguidade do crédito real e a preferéncia dos créditos trabalhistas e tributérios* como pardmetros na definicdo desses graus de prioridade. Sendo 0 imével garantido pela alienacdo fiduciéria, os débitos trabalhistas, tributarios sero priorizados apés 0 pagamento das dividas atreladas & alienacdo fiduciéria, Apés, 0 saldo seguird a ordem de direitos inscritos no féllo real. Sendo o Imével garantido primordialmente por hipoteca, os créditos trabalhistas e fiscals deverao ser pagos primeiramente ao do credor hipotecério.!? Os atos praticados s8o a certiddo de inteiro teor para cada credor e a intimagéo como uma notificaggo extrajudicial para cada credor, 4, ITEM 48 DO ART. 167, I DA LET DE REGISTROS PUBLICOS A Lei de Garantias acrescentou o item 48 no rol do art. 167, I da Lei de Registros Publicos, in verbis: 48. de outros negécios juridicos de transmisséo do direito real de propriedade sobre imévels ou de instituiclo de direitos reals sobre Imévels, ressalvadas as hipéteses de averbacdo previstas em lel e respeitada a forma exigida por lei para o negécio juridico, a exemplo do art. 108 da Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Cédigo Civil). A partir de agora, a nomenclatura ou o tipo de ato escolhido pelas partes no negécio juridico no mais determinante para o ingresso do titulo no félio real, desde que fique claro qual 0 direito real que esta sendo constituido, transferido ou modificado. Todavia, recomenda-se a rias (DOI) perante a Secretaria da Receita Federal (SRF), no enquadramento no rol de transagées disponibilizado pela SRF, atencéo sobre as declaracées de operacées imobil FLAVIANO, sit eto tir GALHARDO:159866478 (a, 0s Sheri nse we ‘S80 Paulo, 16 de novembro de 2023 REGISTRO DE IMOVEIS DO BRASIL P. Flaviano Gathardo ° Cédigo Tributério Nacional: Art. 186, inroduzido no CTN pela Lel Complementar 118 de 2005. 0 crédite tibutério prefere a qualquer outro, soja qual for sua naturaza cu a tempo de sua consttulgdo,ressalvadas os crits cacerrantes 4a leislacso do trabalho ou do acidente de trabalho, ‘W'q'cc 118/2005 tem hierarquia superior & norma dale federal 16.711, por ts0, deverd preponderer, neste tema de proridede de pagamentos, 90 crter geval do Lei Geral das Gerentias, ‘Ay, Paulista, 1776 - 15° andar - Bela Vista, Séo Paulo - SP, 01310-921 www. registrodeimovels.org.br e-mail: contato@registrodeimoveis.org.br Pagina | 8