Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito Da 3 Vara Cível Da Comarca de Ribeirão Preto, SP

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por LUPERCIO PEREZ JUNIOR e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 27/06/2023 às 21:46 , sob o número WRPR23703197862
fls. 232
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO, SP.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1030986-85.2022.8.26.0506 e código AFC6230.
Processo nº 1030986-85.2022.8.26.0506
MELLO ENGENHARIA, CONSTRUÇÃO E ADMINISTRAÇÃO LTDA,

já qualificada nos autos do processo supra, por seu advogado que esta
subscreve, vem mui respeitosamente na presença de Vossa Excelência,
opor EMBARGOS DE DECLARAÇÃO em face da Sentença (pág. 214/219),
tendo em vista que a parte entende necessário chamar a atenção do
Juízo para situação que pode ter efeito modificativo no julgado
conforme será demonstrado.
A Sentença fundamenta o seguinte sobre as cláusulas do

contrato firmado com empresa pública:
1
Rua Sete de Setembro, nº 910 – Centro, Novo Horizonte/SP CEP 14.960-000 – (17) 3543.3531
Rua General Osório, nº 935 – Centro, Taquaritinga/SP CEP 15.800-000 – (16) 3252.6550
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fls. 233
Entretanto a sentença é omissa com relação ao tipo de

contrato firmado entre as partes.
Dentre as modalidades de situações que envolvem obra e
construção existem 3 modalidades a saber:
1) Loteamento em obra
Nesse caso existe uma empresa denominada Loteadora que

anuncia um empreendimento em determinado local que ainda não
conta com nenhuma condição de uso.
Ou seja, existe uma área comum e a intenção da empresa

em promove ali um empreendimento do zero, sendo necessário a sua
venda prévia somente no papel.
Nessa situação o responsável pelo IPTU é a própria loteadora,

uma vez que ainda não existe o imóvel adquirido de forma
individualizada.
Somente após a finalização do loteamento, ou seja, com a

individualização dos terrenos e todas as condições exigidas pela lei (ruas,
calçada, água, esgoto e energia elétrica) a loteadora consegue a
Licença de Operação (LO) pela CETESB e o Termo de Vistoria de Obra
(TVO) da Prefeitura Municipal, documentos que permitem o início de
construções no local.
Assim, os terrenos são efetivamente entregues aos

adquirentes que tomam posse e podem iniciar suas obras, passando
então a ser o responsável pelo IPTU.
Essa modalidade não é o caso dos autos.
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fls. 234
2) Incorporação imobiliária
A incorporação imobiliária está definida na Lei nº 4.591/64.
Nessa modalidade a Incorporadora irá promover e realizar a

construção de edificação ou conjunto de edificações compostas por
unidades autônomas.
O incorporador pode ser tanto pessoa física quanto jurídica

que pode ou não efetuar a construção, mas que efetiva a venda de
frações ideais de terreno, sendo de sua responsabilidade a entrega das
unidades conforme contratado.
Nessa modalidade o interessado adquire o imóvel na planta,

sendo do incorporador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU,
uma vez que não há posse do imóvel por parte do adquirente.
Tal modalidade também não é o caso dos autos.
3) Aquisição de terreno e construção
Nessa modalidade o adquirente escolhe se quer um terreno

em loteamento ou um terreno urbano individual, sendo que em ambos os
casos os imóveis já estão prontos para a construção.
O adquirente pode realizar a compra do imóvel com

recursos próprios ou pode optar por um financiamento habitacional com
as instituições bancárias de acordo com as Leis nºs 4.380/64 e 9.514/97.
Se optar pelo financiamento habitacional, a instituição

bancária promove o pagamento do terreno para a
loteadora/proprietária do imóvel bem como irá promover o pagamento
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fls. 235
da construção para o próprio adquirente ou para quem ele informar

como sendo o construtor.
Nesse caso a loteadora é responsável pelo pagamento do
IPTU até a assinatura do contrato com o adquirente, uma vez que nesse
ato ocorre a transmissão da propriedade para o adquirente conforme
expresso no contrato (pág. 33):
Ressalte-se que o próprio contrato é expresso ao mencionar

a transmissão da posse do imóvel pelo Alienante (loteadora) para o
Devedor (adquirente):
Em ato contínuo, por força do contrato de financiamento

habitacional, ocorre nova transferência da propriedade resolúvel para o
credor fiduciário (Instituição Bancária).
Entretanto, por força contratual, o credor fiduciário obriga o

devedor fiduciante a continuar na responsabilidade dos tributos do
imóvel (pág. 40):
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fls. 236
Tal imputação ocorre por força do próprio entendimento do
STJ no ARE nº 1.796.224/SP:
Dentro da modalidade de financiamento escolhida pelo

autor, qual seja, alienação fiduciária, o próprio STJ já decidiu que a
responsabilidade pelo IPTU não é do credor fiduciário, uma vez que sua
propriedade é resolúvel, ou seja, ele não é detentor do domínio útil sobre
o imóvel.
Ou seja, resta evidenciado que nessa modalidade de

aquisição do terreno e construção (com financiamento habitacional) o
adquirente devedor consegue a posse do imóvel para iniciar a
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fls. 237
construção de forma particular ou contratando uma empresa

construtora, porém ele consegue a posse do imóvel já na assinatura do
contrato.
Tanto é que no tema 122 do STJ estou evidenciado o

seguinte: "tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do
imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no registro de imóveis) são contribuintes
responsáveis pelo pagamento do IPTU".
Tanto é que o IPTU que está sendo cobrado pela Prefeitura

Municipal tem incidência somente sobre o terreno, uma vez que não
houve a finalização da construção do imóvel e a expedição do Habite-
se.
DO EQUÍVOCO DA SENTENÇA
A Sentença apresentou jurisprudência do TJSP para

fundamentar a procedência da ação com base em suposta ausência
de imissão na posse (Ap. 1001182-72.2022.8.26.0506).
Entretanto, com base nas informações supra a respeito das

modalidades de construção, resta evidenciado que a própria
jurisprudência trata das outras modalidades que são diversas da
aquisição de terreno e construção.
A jurisprudência supra trata da modalidade de aquisição de

imóvel na planta com loteamento em obra, ou seja, de fato no caso da
jurisprudência não existe a entrega da posse do terreno para o
adquirente, uma vez que o próprio loteamento não estaria finalizado,
sendo impossível a responsabilidade pelo IPTU.
Veja o relato apontado na petição inicial daqueles autos:
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fls. 238
Ressalte-se que o contrato firmado entre as partes é expresso
ao informar a data de previsão para a conclusão das obras de
infraestrutura do empreendimento, corroborando a tese de que não
havia o terreno, mas apenas o lote na planta:
Nessa situação de fato não existe a imissão na posse, uma

vez que o próprio loteamento não está pronto para construção, caso
diverso dos autos onde resta comprovado que a Autora adquiriu um
terreno, aplicando todo o negócio jurídico com a transferência de posse
no ato da assinatura do contrato.
Conforme explanado, as incorporações imobiliárias são

promovidas por incorporadoras onde não existe o imóvel onde o
interessado adquire uma unidade habitacional que será construída
futuramente, ou seja, não há transferência da posse.
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fls. 239
Tanto é que a Sentença finaliza com o seguinte:
No caso, os autos não tratam de aquisição de lote, mas sim
de terreno em loteamento que já estava devidamente pronto, bem
como construção com financiamento no sistema habitacional de
Instituição Bancária, sendo que a posse do terreno é entregue ao
adquirente no momento da assinatura do contrato.
Ou seja, resta evidenciado que a Sentença tratou os fatos

como sendo aquisição de terreno em loteamento a ser construído ou
como imóvel na planta por incorporação, situações onde de fato não
existe a posse do imóvel uma vez que tanto o loteamento como a
construção não existem.
Imperioso destacar que os fatos aqui tratam da aquisição de

terreno e construção em loteamento que já estava devidamente
regularizado, onde o autor na qualidade de adquirente optou por fazer o
negócio com financiamento habitacional pela Instituição Bancária. A
posse do terreno é conferida pela loteadora na assinatura do contrato,
quando a Instituição Financeira realiza o pagamento para a loteadora,
sendo que o adquirente se torna devedor do financiamento, apontando
como construtora a segunda Requerida que será paga pela Instituição.
Assim, comprovado a omissão da Sentença em apontar que

o negócio realizado entre as partes foi de aquisição de terreno e
construção em empreendimento já pronto, cuja construção da unidade
habitacional teve início imediatamente após a assinatura do contrato,
com a transmissão da posse do imóvel da loteadora para a Autora,
8
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fls. 240
conforme matrícula do terreno, resta evidenciado que o presente

Embargo Declaratório deve ser conhecido e provido, para no mérito
alterar a Sentença.
Termos em que,
Pede e espera o deferimento.
Ribeirão Preto, 27 de junho de 2023.
LUPERCIO PEREZ JUNIOR THIAGO BAESSO RODRIGUES

OAB/SP nº 290.383 OAB/SP nº 301.754
9

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito Da 3 Vara Cível Da Comarca de Ribeirão Preto, SP

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MELLO ENGENHARIA, CONSTRUÇÃO E ADMINISTRAÇÃO LTDA,

A Sentença fundamenta o seguinte sobre as cláusulas do

Entretanto a sentença é omissa com relação ao tipo de

Nesse caso existe uma empresa denominada Loteadora que

Ou seja, existe uma área comum e a intenção da empresa

Nessa situação o responsável pelo IPTU é a própria loteadora,

Somente após a finalização do loteamento, ou seja, com a

Assim, os terrenos são efetivamente entregues aos

Essa modalidade não é o caso dos autos.

Nessa modalidade a Incorporadora irá promover e realizar a

O incorporador pode ser tanto pessoa física quanto jurídica

Nessa modalidade o interessado adquire o imóvel na planta,

Tal modalidade também não é o caso dos autos.

3) Aquisição de terreno e construção

Nessa modalidade o adquirente escolhe se quer um terreno

O adquirente pode realizar a compra do imóvel com

Se optar pelo financiamento habitacional, a instituição

da construção para o próprio adquirente ou para quem ele informar

Ressalte-se que o próprio contrato é expresso ao mencionar

Em ato contínuo, por força do contrato de financiamento

Entretanto, por força contratual, o credor fiduciário obriga o

Dentro da modalidade de financiamento escolhida pelo

Ou seja, resta evidenciado que nessa modalidade de

construção de forma particular ou contratando uma empresa

Tanto é que no tema 122 do STJ estou evidenciado o

Tanto é que o IPTU que está sendo cobrado pela Prefeitura

A Sentença apresentou jurisprudência do TJSP para

Entretanto, com base nas informações supra a respeito das

A jurisprudência supra trata da modalidade de aquisição de

Veja o relato apontado na petição inicial daqueles autos:

Nessa situação de fato não existe a imissão na posse, uma

Conforme explanado, as incorporações imobiliárias são

Tanto é que a Sentença finaliza com o seguinte:

Ou seja, resta evidenciado que a Sentença tratou os fatos

Imperioso destacar que os fatos aqui tratam da aquisição de

Assim, comprovado a omissão da Sentença em apontar que

conforme matrícula do terreno, resta evidenciado que o presente

Ribeirão Preto, 27 de junho de 2023.

LUPERCIO PEREZ JUNIOR THIAGO BAESSO RODRIGUES

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