De qué se trata la Ley de Acceso Justo al

Hábitat
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Matías Di Santi (@matydisanti)

02 NOVIEMBRE, 2012
: 4 MINUTOS

El Senado bonaerense tratará en las próximas semanas un proyecto que declara como
objetivo garantizar el acceso a la vivienda y reducir la especulación en el valor del suelo.
Cuáles son sus puntos principales y qué pasa en otros países.

Luego de su aprobación en la Cámara de Diputados, el Senado de la Provincia de

Buenos Aires tratará en las próximas semanas el proyecto de Ley de Acceso Justo al
Hábitat , presentado entre otros, por los diputados Alicia Sánchez (FpV) y Marcelo Saín
(NE). Cuáles son los puntos principales y qué antecedentes hay en otros países de la región.

De acuerdo con los últimos datos publicados por el Instituto de la Vivienda de la

Provincia de Buenos Aires, en 2010 había más de 850 mil hogares con problemas
habitacionales en el territorio bonaerense. A pesar de esto, Eduardo Reese, profesor de
Gestión Urbana del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional del General
Sarmiento (ICO-UNGS), recordó que “la política habitacional predominante en la
Argentina fue la construcción de vivienda nueva, cuando muchas demandas se
resolverían con mejoramientos o con la urbanización de los barrios donde están localizadas
esas viviendas deficitarias”.

Teniendo en cuenta que, según el último censo, la población creció en dos millones entre
2001 y 2010, “hace falta tierra para construir nuevas viviendas y el Estado no cuenta
con herramientas suficientes para generar oferta de suelo urbanizado donde
construirlas, pero tampoco para mejorar las viviendas existentes”, explicó a
Chequeado.com Ana Pastor, directora de la ONG Madre Tierra.

La razón principal del déficit, coinciden ambos especialistas consultados,es el

incremento en los precios del mercado inmobiliario que en un periodo de crecimiento
económico perjudica no sólo a los sectores bajos sino también a los sectores medios. En
este sentido, el proyecto de leypresentado tiene como objetivo regularizar los barrios
informales, dar respuesta a la demanda urbano habitacional y reducir la especulación
que existe en el valor del suelo. Y los principales instrumentos legales y fiscales que crea
son:

 Creación de un Programa de Lotes con Servicios.

 Programa de Microcrédito para reforma, ampliación y mejora de viviendas.
 Creación de la figura del Consorcio Urbanístico para producir loteos en
conjunto con privados (hoy el Estado tiene prohibido invertir en terrenos
privados).
La ley también contempla la cesión del 10% en urbanizaciones cerradas y grandes
superficies comerciales. Se trata de barrios cerrados, countries, hipermercados, clubes de
campo, shoppings y cementerios privados, “siempre que ocupen predios de más de 5 mil
metros cuadrados”, aclara el texto.

Esta herramienta ya existe en otros países de la región. En el Estatuto de la Ciudad de

Brasil, aprobado en 2001, la cesión obligatoria del terreno llega al 10%; y la Ley de
Desarrollo Territorial colombiana, de 1997, también incluye instrumentos de cesión de uso
especial para fines de vivienda.

No es obligatorio que el barrio se levante junto los proyectos inmobiliarios: puede ser
en otro lugar, compensando la diferencia de valor, calculado por el Tribunal de
Tasaciones. El propietario también puede optar por pagar una suma equivalente a ese
porcentaje del terreno.

Por su parte, el diputado nacional Gustavo Ferrari (Frente Peronista) sostuvo que la
ley “pretende que la propiedad privada debe resolver los problemas que el Estado no
resuelve”, y puso como ejemplo que “en los últimos años se anunciaron de parte del
Gobierno cinco planes nacionales de vivienda. Se construyeron, según datos del Ministerio
de Planificación, 351.217. Es decir, el déficit es del Estado; el particular no tiene por qué
resolver un problema que el Estado no resuelve” (ver: Kicillof: Duplicamos la cantidad de
viviendas que se construyeron entre 1992 y 2002)

El proyecto también permite que los municipios declaren obligatorio el loteo o la

edificación de terrenos baldíos y construcciones derruidas o paralizadas. Si en un
plazo de 5 años esto no se cumple, el propietario deberá pagar un adicional del 50%
sobre el impuesto inmobiliario total durante el siguiente lustro.

Reese destacó la medida pero al mismo tiempo señaló que el gravamen es bajo. “Un
terreno baldío en el Gran Buenos Aires tienen una valorización anual real de
aproximadamente un 5 o 6 por ciento, mientras que el impuesto no llega al 6 por mil, y no
sobre la valorización real sino sobre la fiscal. Con el aumento, va a ser igual al 1% de la
valuación fiscal, cuando en Brasil el IPTU [N. de R.: impuesto sobre la propiedad predial
y territorial urbana] llega al 15% de la valuación comercial”, comparó el especialista.

Los fondos recaudados por este impuesto progresivo serán destinados a un Fondo
Fiduciario que, a través de los municipios, ONG u organizaciones sociales, servirá para
otorgar préstamos destinados a familias que necesiten ampliar o refaccionar su vivienda. Al
cabo de este segundo periodo de 5 años, si el propietario no vendió, alquiló o realizó
mejoras en su lote el municipio recién allí estará autorizado para enviar una ley de
expropiación a la Legislatura que deberá ser ratificada con mayorías especiales.

En este sentido, Uruguay aprobó en 2008 la Ley de Ordenamiento Territorial y

Desarrollo Sostenible, que declara de utilidad pública y sujeto a expropiación todos
los terrenos del país. “Todo aquel terreno que el Ministerio de Vivienda entienda
estratégico para la construcción de vivienda está declarado genéricamente como
expropiable”, remarcó Pastor.

Por último, el artículo 50 del proyecto plantea: “Los municipios deberán establecer por
una ordenanza de carácter general una contribución obligatoria no inferior al 10% de
la valorización inmobiliaria generada”. Es decir que los grandes emprendimientos
deberán pagar este porcentaje como compensación a las obras de infraestructura pública
que revaloricen las tierras.

La Cámara de Diputados bonaerense aprobó el proyecto del oficialismo en octubre y

obtuvo el apoyo de la Coalición Cívica, la UCR, el FAP, el PRO y Nuevo Encuentro.
El único bloque que votó en contra de la iniciativa fue el de Francisco de Narváez,
quien se manifestó en contra del proyecto por considerar que “avasalla la propiedad
privada”.