Seminar contracte 10 decembrie 2021 Conf.univ.dr.

Ilie Urs

Speţe

1. Va fi dicutată și soluţionată mai întâi speţa rămasă de la seminarul trecut

din 3 decembrie.

2. La data de 02.10.2017 între părţi (vânzător şi cumpărător) s-a încheiat un contract

autentic de vânzare având ca obiect un imobil (casă şi teren), înscris în cartea funciară.
Preţul de vânzare-cumpărare s-a stabilit, de comun acord, la suma de 180.000 Euro, din care,
la data autentificării actului, cumpărătorul a achitat suma de 100.000 Euro, drept parte din preţ,
urmând ca diferenţa de preţ, în sumă de 80.000 Euro, să fie achitată la data de 20.12.2017.
Vânzătorul a solicitat, drept garanţie pentru achitarea restului de preţ, înscrierea unui drept de
ipotecă în cartea funciară până la concurenţa sumei de 80.000 Euro.
Ulterior cumpărării, în cursul lunii noiembrie 2017, o terţă persoană a chemat în judecată
vânzătorul şi cumpărătorul solicitând anularea titlului vânzătorului ( respectiv certificatul de
moştenitor nr.48 din 20.05.2017, care atesta că vânzătorul este singurul moştenitor al
defunctului - proprietarul casei şi terenului vândut - în calitate de frate) şi, pe cale de
consecinţă, desfiinţarea contractului de vânzare subsecvent, încheiat la data de 02.10.2017, cu
motivarea că este adevăratul moştenitor şi proprietar al imobilului casă şi teren (terţul
prezentând testamentul autentificat la data de 04.06.2014, care atesta că este singurul
moştenitor al defunctului - proprietarul casei şi terenului vândut - în calitate de nepot de soră;
vânzătorul şi cumpărătorul nu au cunoscut existenţa acestui testament până în acel moment).
Totodată, cumpărătorul să fie obligat să-i lase imobilul în deplină proprietate şi posesie.
Pretenţiile terţei persoane au format obiectul dosarului X.
Întrucât cumpărătorul nu a achitat restul de preţ, în sumă de 80.000 Euro, la scadenţă,
vânzătorul l-a notificat cerându-i să plătească în termen de 3 zile de la primirea notificării.
Deoarece cumpărătorul nu a achitat diferenţa de preţ nici după punerea în întârziere,
vânzătorul s-a adresat instanţei de judecată, solicitând rezoluţiunea contractului de vânzare
pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei cumpărătorului şi repunerea părţilor în situaţia
anterioară încheierii contractului. Cumpărătorul se opune admiterii acţiunii şi depune la dosar,
în copie, cererea de chemare în judecată şi actele aferente dosarului X, făcând dovada că acel
proces este în curs de desfăşurare şi că nu a avut cunoştinţă despre testament şi despre
pretenţiile terţului la data vânzării.
Instanţa admite cererea de rezoluţiune a contractului de vânzare din 02.10.2017 şi dispune
repunerea părţilor contractante în situaţia anterioară vânzării, obligând vânzătorul să restituie
preţul primit şi pe cumpărător să restituie imobilul, motivând culpa cumpărătorului în
neachitarea restului de preţ stipulat în contract.
Instanţa a reţinut că imobilul din litigiu este în posesia cumpărătorului. Prin urmare, simpla
introducere a unei acţiuni în anularea titlului vânzătorului de către un terţ, fără să îl deposedeze
pe cumpărător de imobil, nu înseamnă evicţiune.
 Analizaţi situaţia din speţă, inclusiv soluţia pronunţată de instanţă şi precizaţi textele de lege
incidente.
Grile

1. Acţiunea în rezoluţiunea contractului de vânzare, exercitată de vânzător împotriva

cumpărătorului, pentru neplata preţului:
a) este o acţiune personală, dacă prin aceasta se urmăreşte redobândirea bunului vândut, iar
nu numai desfiinţarea contractului de vânzare;
b) este întotdeauna o acţiune strict personală, pentru că se exercită numai împotriva
cumpărătorului care nu a făcut plata preţului;
c) este reală, atunci când revendicarea bunului vândut este posibilă, fie de la cumpărător,
fie de la terţul subdobânditor, iar cumpărătorul optează în acest sens.
2. Vânzătorul răspunde contra viciilor ascunse:
a) numai dacă a cunoscut aceste vicii;
b) numai dacă nu a cunoscut viciile;
c) indiferent dacă a cunoscut sau nu viciile.
3. În lipsa unei stipulaţii contrare, cumpărătorul trebuie să plătească preţul:
a) la locul în care bunul se afla în momentul încheierii contractului;
b) la locul care rezultă din uzanţe;
c) la locul destinaţiei.