ANALISIS ASPEK HUKUM DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DI

KABUPATEN GRESIK
1. Latar Belakang
Transaksi jual beli tanah merupakan kegiatan ekonomi yang fundamental dalam
Masyarakat, terutama di Indonesia yang memiliki Sejarah Panjang dalam kepemilikan
tanah. Tanah bukan hanya menjadi aset berharga, tetapi juga memiliki nilai sosial dan
budaya yang tinggi bagi Masyarakat. Meskipun transaksi jual beli tanah umumnya
diatur oleh hukum, praktik-praktik dalam transaksi tersebut masih sering kali
menimbulkan sengketa dan masalah hukum yang kompleks. Permasalahan-
permasalahan yang terkait dengan sengketa tanah, berorientasi pada terciptanya
kepastian hukum tentang letak dan luas tanah yang dibutuhkan. Jenis ha katas tanah
yang ada diatas tanah obyek sengketa tanah, serta besarnya uang ganti kerugian.
Perosalan yang mengganggu sengketa tanah tersebut hendaknya tidak dibiarkan
berlangsung terus tanpa ada penyelesaian, tetapi harus dicari Upaya pemecahan
masalahnya sehingga terciptanya ketentraman pada Masyarakat.
Indonesia adalah negara yang memiliki beragam peraturan hukum terkait
dengan pertanahan, di mulai dari UU pokok Agraria, Peraturan Daerah (Perda), hingga
aturan terkait sengketa tanah. Dalam konteks ini, pemahaman mandalam tentang aspek
hukum dalam transaksi jual beli tanah di Indonesia sangat penting untuk memastikan
transaksi tersebut dilakukan dengan sah, adil, dan sesuai dengan ketentuan hukum yang
berlaku. Hukum tanah di Indonesia didasarkan pada Hukum adat, hal ini terdapat pada
Pasal 5 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yang berbunyi: “Hukum Agraria yang
berlaku atas bumi, air, dan ruang angkasa ialah Hukum Adat sepanjang tidak
bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas
persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang
tercantum dalam Undang-Undang ini dan dengan peraturan-peraturan lainnya, segala
sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang berdasarkan pada Hukum Agama”.
UUPA yang mengatur undang-undang pokok setiap aspek pertanahan di Indonesia,
belum sepenuhnya mengaturperalihan hak atas tanah secara luas. Pasal 20 hanya
menyebut: “1) Hak milik adalah hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6; 2) Hak milik
dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain”. Sedangkan Pasal 26 ayat 1 UUPA
menyebutkan : “Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat,
pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang. dimaksudkan untuk
memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah”.
Ketika kita melihat kondisi tanah di Indonesia, terdapat permasalahan kompleks
yang mencakup sengketa hak tanah, kepemilikan tanah oleh warga asing,
penyalahgunaan sertifikat tanah, dan banyak isu hukum lainnya. Pemahaman yang baik
tentang aspek hukum dalam transaksi jual beli tanah dapat membantu mengurangi
risiko sengketa dan ketidakpastian hukum yang sering kali muncul dalam transaksi
tersebut. Badan Pertanahan Nasional berfungsi sebagaimana dalam pasal 3 huruf (n)
Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional bahwa:
“Badan Pertanahan Nasional memiliki fungsi pengkajian dan penanganan masalah,
sengketa, perkara dan konflik di bidang pertanahan”. Namun, penyelesaian sengketa
dalam pertanahan, Badan Pertanahan Nasional buka satu-satunya jalan yang dapat
menyelesaikan. Banyak juga para pihak ang bersengketa memilih jalur pengadilan
sebagai jalan terakhir dalam menyelesaikan khasus sengketa pertanahan serta adanya
Komisi Penyelesaian Konflik Agraria yang telah dilakukan oleh Dewan Perwakilan
Rakyat (DPR).
2. Rumusan Masalah
a. Bagaimana regulasi hukum di Indonesia yang mengatur transaksi jual beli
tanah, termasuk persyaratan, prosedur, dan dokumen yang diperlukan?
b. Apa peran sertifikat tanah dalam transaksi jual beli tanah, dan bagaimana
pengaruhnya terhadap kepastian hukum dalam transaksi tersebut?

3. Metode Penelitian
a. Tipe Penelitian
Tipe penelitian ini menggunakan Hukum Normatif karena penelitian ini
akan bersifat deskriptif untuk memberikan gambaran rinci tentang aspek hukum
transaksi jual beli tanah di Kabupaten Gresik. Pendekatan normatif ini akan
digunakan untuk menganalisis peraturan perundang-undangan yang terkait.

b. Pendekatan
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan Perundang-Undangan
Dilakukan dengan menelaah semua Undang-Undang dan regulasi yang
bersangkut paut dengan isu hukum dalam menguraikan masalah yang telah di
angkat.
c. Bahan Hukum
Penelitian ini juga menggunakan bahan hukum primer, Undang-Undang
yang telah dicantumkan merupakan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturam Dasar Pokok Agraria (UUPA) Pasal 21 “Menyatakan tentang
hak milik dan batas-batasnya”.
d. Analisis Bahan Hukum
Analisis aspek hukum dalam transaksi jual beli tanah melibatkan
pemahaman dan evaluasi terhadap bahan hukum yang berkaitan dengan
transaksi tersebut. Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA) merupakan termasuk pasal yang
mengatur jual beli tanah. Pasal yang umumnya digunakan untuk mengatur
transaksi jual beli tanah dalam UUPA adalah pasal 21. Pasal 21 UUPA ini
mewajibkan semua peralihan hak atas tanah (termasuk yang terjadi karena jual
beli tanah) untuk dilaporkan kepada kantor pertanahan di wilayah tersebut
dalam waktu 30 hari sejak tanggal peralihan hak itu. Pelaporan ini mempunyai
tujuan untuk menciptakan kejelasan dan kepastian hukum terkait peralihan hak
tanah. Pasal 21 UUPA juga menunjukkan pentingnya registrasu atau pelaporan
setiap transaksi jual belih tanah untuk mencatat dan memberikan efek hukum
yang jelas terkait kepemilikan tanah.