Avaluo de Terreno La Curva

ING. JOSE A. NUNEZ R.
DAGOBERTO LEON
CIV 176.008 TASADOR PÚBLICO – SOTAVE 152
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

TERRENO EN LA CURVA DE MOLINA
Propietario: INVERSIONES LA MOLINERA C.A. (ILMOCA)

Solicitantes: INVERSIONES LA MOLINERA C.A. (ILMOCA)
Ubicación: Avenida 91 con calle 79 (Av. La Limpia), No. 79-29, Sector Curva
de Molina, Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo, Estado
Zulia.
Fecha 02 de Marzo de 2022
Edificio La Sultana, apto. 2C, calle 100, Sabaneta, Maracaibo, Edo. Zulia. Tlf 0424-6851350/0414-6408072
Correo: januro1977@gmail.com
ING. JOSE A. NUNEZ R. DAGOBERTO LEON
Maracaibo, 02 de Marzo de 2022.
Señores:
INVERSIONES LA MOLINERA C.A. (ILMOCA)
Ciudad.-
Distinguida Empresa:
Nos es grato informarle que hemos cumplido con lo encomendado por ustedes, relacionado
con la elaboración del Informe Técnico de Avalúo de un inmueble constituido por un Lote de
terreno, ubicado en la Avenida 91 con calle 79 (Av. La Limpia), No. 79-29, Sector Curva
de Molina, Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
Anexo a la presente hacemos entrega del Informe Técnico de Avalúo, consciente de nuestro
compromiso como profesionales Avaluadores y esperando haber cumplido con las
expectativas planteadas por Ustedes.
Quedando a sus más gratas órdenes, nos despedimos atentamente,
Jose A. Nunez R. Dagoberto Leon G.

Ingeniero Geodesta Tasador Publico
C.I.N°V-13.174.894 C.I.N°V-4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152

TERRENO
UBICACIÓN:
Avenida 91 con calle 79 (Av. La Limpia), No. 79-29, Sector Curva de Molina, Parroquia
Raúl Leoni, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
PROPIETARIO:

I
SOLICITANTE:
REALIZADO POR:
José A. Núñez R.
C.I.V. 176.008
Tasador Dagoberto León G.

SOTAVE 152
FECHA DE AVALÚO:
Maracaibo 02 de Julio del 2021.
CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD:
Los Avaluadores abajo firmantes, certifican no ser funcionarios públicos.
Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y

universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en el mismo ningún otro factor,
intención o sentimiento personal que pudiera alterar en lo más mínimo, tanto los datos,
como la hipótesis de trabajo o el resultado obtenido al aplicar dicha metodología.
Que no tenemos ningún interés, ni directa, ni indirectamente, con la propiedad aquí avaluada,
ni en cualquier tipo de operación de compraventa u otro tipo de transacción económica que
se pudiera derivar del resultado de éste estudio, ni nos liga, algún nexo familiar o comercial,
con los solicitantes y propietarios del inmueble conformado por un Terreno y sus
Bienhechurías, ubicado en el Barrio Brisas del Sur, calle 127, en jurisdicción de la
Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Que nuestros servicios fueron requerido, única y exclusivamente, en nuestro carácter de
Tasadores Profesionales, agremiado a varias Sociedades de Avaluadores Profesionales de
Venezuela: SOTAVE Y COLEGIO DE INGENIEROS DE VENEZUELA, entre otros; por nuestros
años de experiencia profesional en el campo y en razón de la práctica racional del ejercicio de
la valuación desde el año 1979.
Que todos los datos obtenidos de segundas ó terceras personas, de planos ó archivos,
necesarios para la confección de estadísticas, indispensables en éste estudio, son ciertas hasta
donde alcanza la buena fe de los Avaluadores, sin que se haya exagerado u omitido
conscientemente, ningún elemento de juicio que pueda influir en el resultado final de este
informe técnico de avalúo.

C.I.N°V-13.174.894 C.I.N°V-4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152
RESUMEN EJECUTIVO
IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN:
Lote de Terreno ubicado en la Avenida 91 con calle 79 (Av. La Limpia), No. 79-29,
Sector Curva de Molina, Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
INFORME TÉCNICO SOLICITADO POR:

OBJETIVO DEL AVALÚO:

El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el valor comercial del
inmueble, constituido por un LOTE DE TERRENO, con la finalidad de servir de apoyo
técnico en la actualización de activos para la fijación del valor actual del mismo.
MÉTODO UTILIZADO: comparación directa de mercado.
VALORES:
TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 1.245.806,56
TOTAL GENERAL AVALUO USD 284.048,10
DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Documento de Propiedad.
FECHA DE INSPECCIÓN: 23 de Febrero de 2022.
FECHA DEL AVALÚO: 02 de Marzo de 2022.

TERRENO
1. OBJETIVOS Y ALCANCE.
El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el Valor Comercial del inmueble
ubicado en la Avenida 91 con calle 79 (Av. La Limpia), No. 79-29, Sector Curva de Molina,
Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
2. SOLICITANTE.
El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento de la solicitante INVERSIONES LA

MOLINERA C.A. (ILMOCA), el cual comprende todas las premisas establecidas en Materia
Valuatoria entre las cuales se mencionan:
Inspección técnica ocular e informe fotográfico del inmueble.
Consulta del mercado inmobiliario en el segmento de terrenos..
3. INMUEBLE. OBJETO.
Terreno ubicado en la Avenida 91 con calle 79 (Av. La Limpia), No. 79-29, Sector Curva de
Molina, Parroquia Raúl Leoni, Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
4. FECHA DE INSPECCION.
Todos los efectos derivados del presente informe técnico, se consideran como válidos a
partir del 23 de Febrero del año 2022, fecha ésta que se inicia con la inspección técnica e
informe fotográfico del inmueble antes descrito.
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA.
5.1. UBICACIÓN, CALIDAD Y ACTIVIDAD:
La zona en referencia se encuentra ubicada en la zona oeste de la ciudad, catalogada como
buena; de uso mixto, residencial-comercial, predominantemente comercial, tipificada por la
presencia de sectores o conglomerados populares tales como: Barrio Raúl Leoni, Barrio
Libertador, Barrio Panamericano, Urb. La Floresta, urb. La Florida, Urb. La Rotaria, Urb. La
Victoria, entre otras, también Manifestaciones comerciales cercanas entre las que destacan:
Locales Comerciales independientes, Mini Centros Comerciales, Estaciones de Servicio,
también cercano a centros educativos, hospitalarios, clínicas, panaderías, farmacias, centros
polideportivos etc.
5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:
La zona tiene como principales vías de acceso la Av. 91 y la calle 79 (Av. La Limpia) todas
pavimentadas y en buenas condiciones de mantenimiento en líneas generales.
5.3. SERVICIOS:
El sector contempla todos los servicios públicos y privados, como: electricidad, teléfonos,
gas, agua, cloacas, aseo urbano domiciliario, transporte colectivo, líneas de taxi, telefonía
celular, televisión digital y por cable.
6. TRADICIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.
Propiedad de INVERSIONES LA MOLINERA C.A. (ILMOCA) según documento presentado
ante la oficina subalterna del segundo circuito de registro del municipio autónomo
Maracaibo del Estado Zulia en fecha tres (03) de marzo de mil novecientos noventa y cuatro
(1.994), con el No. 50, Protocolo 1º, Tomo 20º del primer trimestre.
Nota: El Avaluador no prejuzga la propiedad del inmueble, ni hace juicio de la titularidad del mismo, por no ser ello su objeto.
7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
La parcela de terreno consta de tres lotes de terreno que forman parte de una sola
superficie con un área total según documentos de dos mil doscientos cinco metros
cuadrados (2.205,00)m2, de optimo aprovechamiento y sobre el cual se construyo
recientemente, una caseta policial, una plaza pública y un parque infantil con brocales y
aceras de concreto, jardineras de concreto, también el nombre de la ciudad en letras grandes
de estructura metálica y pintadas de colores diversos.
8. LINDEROS DEL INMUEBLE
Lote No. 1, área 500 m2:
NORTE: 10,00 METROS CON LA VIA CARRETERA MARACAIBO LA CONCEPCION.
SUR: 10,00 METROS CON PROPIEDAD QUE ES O FUE DE JUAN NINO ABURTO
ESTE: 50,00 METROS CON PROPIEDAD QUE ES O FUE DE ROMER ANGEL HERNANDEZ
HERNANDEZ
OESTE: 50,00 METROS CON PROPIEDAD QUE ES O FUE DE JUAN NINO ABURTO
Lote No. 2, área 1.205 m2:
SUR: 28,00 METROS CON PROPIEDAD QUE ES O FUE DE JUAN NINO ABURTO
ESTE: 50,00 METROS CON PROPIEDAD QUE ES O FUE DE INVERSIONES LA

MOLINERA C.A. (ILMOCA)
OESTE: 36,00 METROS CON LA VIA CARRETERA MARACAIBO LA CONCEPCION.
Lote No. 3, área 500 m2:
SUR: 10,00 METROS CON PROPIEDAD QUE ES O FUE DE ROMER ANGEL HERNANDEZ
HERNANDEZ
ESTE: 50,00 METROS CON PROPIEDAD QUE ES O FUE DE ROMER ANGEL HERNANDEZ
HERNANDEZ
OESTE: 50,00 METROS CON PROPIEDAD QUE ES O FUE DE INVERSIONES LA MOLINERA C.A.
(ILMOCA)
9. METODOLOGIA DE VALORACIÓN
Desde el punto de vista metodológico existen tres enfoques, universalmente aceptados como
métodos de análisis y consideración de los elementos fundamentales, para determinar el
valor de un bien, que son: Método de comparación directa o de mercado, método del costo y
método de los ingresos.
- Mediante el enfoque de mercado se establece el valor del inmueble a través de un proceso
de análisis de valores comparables tomados directamente del mercado. A través de este
método se puede obtener el valor de cualquier bien, siempre que existan datos que puedan
ser considerados como una muestra representativa.
- Mediante el enfoque del costo se establece el valor basado en el costo de reposición del
inmueble, descontando la depreciación a causa del deterioro físico y obsolescencia
económica o funcional, cuando estén presentes y exista la factibilidad de su medición. En
general, este enfoque se aplica en los casos de mejoras al terreno y edificaciones.
- Mediante el enfoque de los ingresos se establece el valor del inmueble sobre la base de la
capitalización de los flujos netos de beneficios que genera o que puede generar el inmueble
en condiciones de arrendamiento o, en el caso de una inversión o empresa en marcha.
En todo estudio de avalúo deben considerarse los tres enfoques, no obstante en la práctica
algunos de ellos pueden no ser aplicables al bien en estudio. La relevancia en el uso de cada
enfoque viene determinada por la información disponible.
10. VALOR DEL INMUEBLE:
Para determinar el valor o costo del bien inmueble objeto de este estudio consideraremos el
valor de costo de mercado ya que es el único parámetro de comparación directa que se
encuentra disponible para determinar el justiprecio del sector terrenos actualmente en la
ciudad, debido a la dificultad de obtener referenciales de compra-venta de inmuebles en las
oficinas de registro y de la carencia de fidelidad de los costos reflejados en las mismas al
momento de realizar las operaciones de compra-venta.
10.1 METODO DE MERCADO PARA EL TERRENO
Para el terreno se realizó una investigación de las ofertas que existen actualmente en el
mercado dada la situación económica que actualmente afecta al país, haciendo un extracto
con el fin de caracterizar inmuebles que se encuentren con un área de terreno de 500-10.000
m2, considerando las que básicamente se asemejan a la realidad económica y aplicándole
unos factores de ajuste por área (fca), por ubicación (fcu) y por geometría (fcg) de las
comparables de mercado, los mismos son pesos que inciden en el costo del precio unitario
del metro cuadrado de construcción de cada comparable con respecto al apartamento en
estudio, dichos pesos son asignados a criterio del perito valuador en función de las
características intrínsecas de cada una de ellas, a continuación se presenta la tabla de
comparables de mercado:
TABLA DE TERRENOS EN OFERTA EN LA ACTUALIDAD EN LA CIUDAD DE

MARACAIBO
PRECIO HOMOGENEIZACIO
PRECIO N P. U.
ITEM UBICACION m2 UNITARIO fcg
USD $ USD $
$ fca fcu fg
1 El Milagro con calle 79 1.240,00 90.000,00 72,58 1,03 1,14 1,12 1,28 92,67
El Milagro frente a
2 muelle Pequiven 860,00 200.000,00 232,56 0,71 0,89 0,92 0,82 190,42
3 Las Delicias c/c 89 1.950,00 190.000,00 97,44 1,62 0,90 1,08 0,97 94,71
Avenida 3F entre calle
4 72 y 73 1.100,00 290.000,00 263,64 0,91 0,80 0,81 0,65 170,84
5 Av. 16 Guajira 10.000,00 800.000,00 80,00 8,30 1,03 1,14 1,17 93,94
6 Bella Vista c/c 73 1.800,00 450.000,00 250,00 1,49 0,83 0,89 0,74 184,68
San Francisco Sector el
7 Bebedero 6.437,00 450.000,00 69,91 5,34 1,21 1,18 1,43 99,82
8 Valle Frio calle 85 886,00 60.000,00 67,72 0,74 1,30 1,38 1,79 121,49
9 Tierra negra 650,00 95.000,00 146,15 0,54 0,92 0,97 0,89 130,43
10 Bella Vista c/c 70 y 71 700,00 90.000,00 128,57 0,58 1,04 0,98 1,02 131,04
11 Av. La Limpia 2.938,00 350.000,00 119,13 2,44 1,00 1,12 1,12 133,42
12 Urb. Zapara 589,00 60.000,00 101,87 0,49 1,12 1,13 1,27 128,92
13 Los Olivos 919,00 80.000,00 87,05 0,76 1,18 1,15 1,36 118,13
14 Circunvalcion No. 2 1.390,00 100.000,00 71,94 1,15 1,23 1,25 1,54 110,61
15 La Limpia 1.385,00 250.000,00 180,51 1,15 0,92 0,90 0,83 149,46
LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

INTERV. CLASE INFERIOR SUPERIOR ABSOLUTA ACUM RELAT. %
1 92,67 112,22 5 5 33,33
2 112,22 131,77 5 10 33,33
3 131,77 151,32 2 12 13,33
4 151,32 170,87 1 13 6,67
5 170,87 190,42 1 14 6,67
V.
VARIABLES ESTADISTICAS PROBABLE
MEDIA ARITMETICA 130,04
MEDIANA 130,43 128,82
MODA 126,00
Como análisis de los resultados para las ofertas reales de terrenos actualmente en la Ciudad
de Maracaibo, se puede determinar que el costo de Mercado para el terreno objeto de este
estudio valorativo es de ciento veintiocho dólares con ochenta y dos céntimos (128,82)USD
por metro cuadrado por lo que podemos calcular su valor de la siguiente manera:
VM = AREA * PUT
VM = 2.205,00 m2 * 128,82 USD
VM = 284.048,10 USD
Nota: Referenciales extraídos de los portales web mercadolibre.com, conlallave.com, rentahouse.com, ofertas actuales y reales de
inmuebles confirmadas.
TABLA RESUMEN DE COSTO DEL INMUEBLE

EDIFICACION m2 M PU $ COSTO $ COSTO Bs.
TERRENO en la Avenida 91
con calle 79 (Av. La Limpia),
No. 79-29, Sector Curva de
2.205,00 128,82 284.048,10 1.245.806,56
Molina, Parroquia Raúl Leoni,
Municipio Maracaibo, Estado
Zulia.
TOTAL 284.048,10 1.245.806,56

TOTAL DEL
AVALUO 284.048,10 1.245.806,56
De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se

concluye con un indicativo del valor aplicable en este estudio para el día 02 de Marzo del
año 2022, fundamentado en la confiabilidad de la información utilizada, el proceso
realizado y las condiciones del mercado; por lo cual el Valor Comercial estimado al
inmueble es de UN MILLON DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SEIS
BOLIVARES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.245.806,56).

C.I.N°V-13.174.894 C.I.N°V-4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152
Tipo de Cambio de Referencia
El tipo de cambio publicado por el BCV es el promedio ponderado resultante de las operaciones diarias de las mesas de cambio
activas de las instituciones bancarias participantes.
USD
4,38590000
Fecha Valor: Miércoles, 02 Marzo 2022
ANEXOS
PLANOS DE UBICACIÓN
IMAGEN SATELITAL DEL INMUEBLE
CALLE 79
(LA LIMPIA)
Av. 91 VIA LA
CONCEPCION
PLANO DE UBICACIÓN RELATIVA DEL INMUEBLE
FOTOGRAFIAS
DOCUMENTO DE PROPIEDAD

Avaluo de Terreno La Curva

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Avaluo de Terreno La Curva

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

ING. JOSE A. NUNEZ R.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Propietario: INVERSIONES LA MOLINERA C.A. (ILMOCA)

Maracaibo, 02 de Marzo de 2022.

Quedando a sus más gratas órdenes, nos despedimos atentamente,

Jose A. Nunez R. Dagoberto Leon G.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

INVERSIONES LA MOLINERA C.A. (ILMOCA)

INVERSIONES LA MOLINERA C.A. (ILMOCA)

Tasador Dagoberto León G.

Los Avaluadores abajo firmantes, certifican no ser funcionarios públicos.

Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y

Jose A. Nunez R. Dagoberto Leon G.

IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

INFORME TÉCNICO SOLICITADO POR:

OBJETIVO DEL AVALÚO:

TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 1.245.806,56

TOTAL GENERAL AVALUO USD 284.048,10

FECHA DE INSPECCIÓN: 23 de Febrero de 2022.

FECHA DEL AVALÚO: 02 de Marzo de 2022.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento de la solicitante INVERSIONES LA

7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

8. LINDEROS DEL INMUEBLE

Lote No. 1, área 500 m2:

NORTE: 10,00 METROS CON LA VIA CARRETERA MARACAIBO LA CONCEPCION.

Lote No. 2, área 1.205 m2:

NORTE: 26,62 METROS CON LA VIA CARRETERA MARACAIBO LA CONCEPCION.

ESTE: 50,00 METROS CON PROPIEDAD QUE ES O FUE DE INVERSIONES LA

Lote No. 3, área 500 m2:

NORTE: 10,00 METROS CON LA VIA CARRETERA MARACAIBO LA CONCEPCION.

10. VALOR DEL INMUEBLE:

10.1 METODO DE MERCADO PARA EL TERRENO

TABLA DE TERRENOS EN OFERTA EN LA ACTUALIDAD EN LA CIUDAD DE

LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

VM = 2.205,00 m2 * 128,82 USD

TABLA RESUMEN DE COSTO DEL INMUEBLE

TOTAL 284.048,10 1.245.806,56

De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se

Jose A. Nunez R. Dagoberto Leon G.

Tipo de Cambio de Referencia

IMAGEN SATELITAL DEL INMUEBLE

PLANO DE UBICACIÓN RELATIVA DEL INMUEBLE

You might also like