DỰ ÁN 14 MAI VĂN VĨNH, PHƯỜNG TÂN QUY, QUẬN 7 TP.

HCM

Phân tích về hiệu quả đầu tư dự án:

Phần 1: Lợi nhuận kì vọng và chi phí đầu vào dự án:
a. Giá bán kỳ vọng: 240.000.000VND/m2
b. Tổng doanh thu: 960 tỷ VND
c. Chi phí đầu tư:
Giá trị đất tại ngân hàng 300 tỷ
Lãi ngân hàng 60 tỷ
Song Hương lấy lại vốn 100 tỷ
Chi phí xây dựng dự kiến 200 tỷ
Total 660 tỷ

Phần 2: Khảo sát giá thị trường: khảo sát Villa và nhà liền kề cùng diện tích 200-210m2, 2
tầng, 1 trệt:
a. Khảo sát tuyến đường 36, 38, 40, 42, Mai Văn Vĩnh (Phường Tân Quy, Quận 7,
TP.HCM):
- Khảo sát môi giới: thời điểm hiện tại 140tr-150tr/m2 trong hẻm, 190tr-205tr/m2 mặt tiền
đường
- Khảo sát Giám đốc sàn: GĐ sàn đề nghị giá bán thời điểm hiện tại 180tr-200tr/m2 và
200-230tr/m2 (Quý III-IV/2023)
- Khảo sát 10 khách hàng tìm năng: 180tr-220tr/m2 họ có thể mua nếu Villa có thiết kế
khác biệt và tiện nghi (Concept Âu Châu hoặc modern kiểu Mỹ)
- Khảo sát nhân viên phòng công chứng: giá giao dịch cách đây 7 tháng khu vực 5 tuyến
đường trên là 195tr/m2
b. So sánh với các dự án khác đang mở bán ở Quận 9: Dự án Classia Khang Điền
- Giá trần hiện tại 192tr – 220tr/m2.
- Dự án bàn giao thô bên trong và hoàn chỉnh bên ngoài.
- Diện tích xây dựng 55% 1 trệt 3 tầng. Ví dụ: 203m2 đất, diện tích xây dựng sẽ là 110m2.
c. So sánh với các dự án khác xung quanh Quận 7 và Huyện Nhà Bè:
- Biệt Thự Kim Long (Nhà Bè): 180tr-200tr/m2
- Khu dân cư Tân Quy Đông 170tr-200tr/m2 (Đối diện đường Mai Văn Vĩnh)
- Khu biệt thự Nam Viên Phú Mỹ Hưng: 320tr-340tr/m2
d. Diễn biến thị trường phân khúc căn hộ liền kề và biệt thự ở TP.HCM quý I và II/2022
(Báo cáo DKRA):
- Trong 6 tháng đầu năm, thị trường TP.HCM mở bán 9 dự án mới và 6 dự án mở bán giai
đoạn mới (921 căn), tỉ lệ tiêu thụ 62% (572 căn).
- Nguồn cung và sức cầu thị trường tăng, tiêu thụ tăng 15%, khu Đông chiếm chủ đạo 65%
toàn thị trường TP.HCM.
- Giá bán sơ cấp tăng 5-10% so với cùng kỳ năm trước.
- Thanh khoản dự án ở mức trung bình, tập trung chủ yếu vào những dự án đã bàn giao
nhà, hạ tầng kết nối thuận tiện.

***Lưu ý:
- Mức giá khảo sát mà bên Nam Thịnh đưa ra 160tr-180tr/m2 trong trong hẻm và 220tr/m2
mặt tiền là chưa chính xác.
 - Giá bán dự kiến phải căn cứ vào tình hình thực tế và định giá sản phẩm tại thời điểm bán
ra (Quý III – IV 2023) nên tại thời điểm quý III-IV/2023 bán dự án với giá 240tr/m2 theo
Harry là CHƯA KHẢ THI. Lý do như sau:
- Mặc dù quỹ đất trung tâm TP.HCM không còn nhiều nhưng giá BĐS trung tâm Quận 7
từ 2018-2020 mỗi năm chỉ tăng 10-15%, từ 2020-2022 dịch bệnh và suy thoái kinh tế gần
như không tăng hoặc chỉ tăng 5% mỗi năm.
- Hạ tầng khu vực này đã hoàn chỉnh không còn gì để phát triển.
- Tiện ích ngoại khu chưa thực sự xứng đáng với giá 240tr/m2 (nếu so sánh với tiện ích
đồng bộ của Classia Khang Điền thì không đẳng cấp bằng)
- Tuy nhiên nếu giá hợp lý thì thanh khoản sẽ cao.
e. Đề xuất giá bán tại thời điểm Quý III-IV/2023: dự kiến giá bán 180tr-210tr/m2 (còn
tuỳ vào sự khác biệt của sản phẩm)
f. Tổng doanh thu khả thi dự kiến: 720 tỷ - 840 tỷ VND
Phần 3: Về sản phẩm:
a. Thiết kế:
- Thiết kế hạ tầng: Hệ thống đường bộ, cảnh quan
- Thiết kế Villa
- Thiết kế tiện ích vui chơi giải trí: Gym, Hồ Bơi, BBQ (dựa theo kinh nghiệm làm dự án
trước đây của tập đoàn mà tạo ra sự khác biệt trong thiết kế tiện ích, đáp ứng đủ nhu cầu
cho cư dân)
***Lưu ý yêu cầu tối thiểu 1 căn Villa cần phải có: An ninh cao, cảnh quan thư giãn, sang
trọng, cách âm, tiện ích nội khu…
b. USP (Unit Selling Point): khác biệt sản phẩm để add thêm value (Giá trị gia tăng) cho
dự án (Cần bàn thêm với CEO)
 Đề xuất: Cần tối ưu thiết kế các tiện ích cho khu Villa cỡ nhỏ
Phần 4: Tính pháp lý của dự án:
a. Cần check CIC nợ xấu của chủ đất (Nếu có nợ xấu sẽ bị thu hồi tài sản bất cứ lúc
nào)
b. Công Ty Nam Thịnh không thể góp vốn với CPTS vì bản thân họ không sở hữu bất
cứ tài sản nào, họ phải lấy được miếng đất ra đứng tên họ sở hữu thì CPTS mới góp
50/50 (Nam Thịnh góp đất CPTS góp tiền phát triển dự án)
c. Nếu CPTS vẫn đồng ý góp vốn mỗi bên 50/50 thì phải yêu cầu chủ đất (SONG
HƯƠNG) đồng ý góp VĨNH VIỄN miếng đất này vào tài sản công ty chung (công ty
SUNSHINE mà NAM THỊNH và CPTS góp vốn). Sau đó có bộ phận pháp chế đi
theo vào Ngân hàng thu hồi tài sản không để NAM THỊNH hay SONG HƯƠNG
quản lý giấy tờ đất.
d. Dự án này cần phải làm lại toàn bộ hồ sơ bao gồm:
- Quy hoạch 1/500 đổi từ 47 căn Villa xuống còn 20 căn Villa.
- Xin lại giấy phép xây dựng
***Lưu ý: theo kinh nghiệm của em thì xin giấy phép xây dựng cần chi lót tay 5-10% tổng mức
đầu tư dự án, còn chủ trương đầu tư cũng mất 5-10% tổng mức đầu tư. Nên mình chỉ góp vốn khi
Nam Thịnh đã có đủ giấy phép.
Phần 5: Cấu trúc góp vốn:
 Đề xuất: CPTS góp 50% tiền mặt, Nam Thịnh góp 50% bằng tài sản là đất (phải
định giá độc lập)
 ***Lưu ý: Cần tham khảo luật sư độc lập và bộ phận pháp chế để đảm bảo tính pháp lý
trong trường hợp góp vốn này.
Phần 6: Ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô tới thị trường BĐS
a. Bất ổn Chính trị của các nước phát triển ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh. Dòng vốn
đầu tư sẽ đổ về các nước đang phát triển, ngoài ra chính sách thuế đối với tài sản nhàn rỗi
ở các nước như Nhật, Châu Âu, Nga, Trung Quốc sẽ làm dòng tiền đổ về các nước đang
phát triển dù lãi suất 0% họ vẫn mang tiền về đây để đầu tư và rửa tiền.
=> Trước giờ nhiều tập đoàn BĐS vẫn làm cách này để có thêm vốn (An Gia Investment,
Vinacapital, FLC, Vạn Thịnh Phát, Vingroup, Sao Mai Group…vv)
b. Các tập đoàn BĐS lớn ở Việt Nam đang bị thắt chặt nguồn vốn do bất ổn kinh tế và chính
sách tiền tệ. Bên cạnh đó hiện tượng kinh doanh chộp giật bơm thổi giá đất đang bị điều
tra nên các tập đoàn lớn cũng buộc phải thanh lý bớt tài sản để rút khỏi thị trường. Ngoài
ra, tập đoàn lớn bị bắt thì sẽ có tập đoàn nhỏ hơn của Việt Nam lên thay thế.
 Đây là quy luật tất yếu của Kinh tế, Chính Trị và cũng là thời điểm chuyển đổi giai
đoạn phát triển giống Trung Quốc cách đây 10-20 năm trong chiến dịch phòng chống
tham nhũng, tiêu cực. Nên cần tham khảo chính sách trước đây của Trung Quốc để có
định hướng M&A hợp lý, nắm lấy thời cơ.
c. Trong quý IV/2022 và quý I,II/2023 các tập đoàn lớn sẽ bị bắt rất nhiều nên nhà nước sẽ
có chủ trương kêu gọi các tập đoàn BĐS có thương hiệu ở nước ngoài về đầu tư thay thế
cho các tập đoàn VN đang đuối vốn.
d. Chính sách tiền tệ: nhà nước đang thu tiền về trong 1 năm tiếp theo, dự kiến sẽ thu đủ
400.000 tỷ để kiểm soát lạm phát. Ngoài ra nhà nước đang dùng chính sách giảm thuế
Giá trị gia tăng (GTGT) từ 10% xuống 8% để ổn định lạm phát mà không phải bơm thêm
tiền.
e. Hiện nay lãi suất huy động đã tăng từ 4%-5% lên 8%-9%. Mức lãi suất cho vay có thể từ
15% đến 18%/năm, nên các hoạt động đầu tư sẽ chững lại, nhưng các hoạt động rửa tiền
từ các nước phát triển sẽ mạnh => Họ mang tiền vào Việt Nam, hiệu quả vốn đầu tư và
quản lý vốn cao.
Phần 7: Hiệu quả vốn đầu tư (tạm tính):
Expect revenue (doanh thu dự kiến) 780 tỷ VND (Avergare of 720 and 840 billion
VND)
Selling expense (1.5% revenue) 11.7 tỷ VND
Total cost 671.7 tỷ VND
Gross profit (lợi nhuận gộp) 108.3 tỷ VND
Net profit (trừ đi 20% thuế thu nhập doanh 86.64 tỷ VND
nghiệp)
CPTS profit 43.32 tỷ VND
Payback period 1 years (11/2022 – 11/2023)

CPTS Owner equity 335.85 tỷ VND

CPTS Net profit 43.32 tỷ VND
IRR 12.8% per years

Kết luận:
1. IRR của dự án chưa thực sự hấp dẫn so với lãi suất ngân hàng
2. Pháp lý của dự án chưa đạt yêu cầu
 3. Cần có thiết kế concept mới ước tính được giá trị gia tăng trên đất. Từ đó hoạch định
chiến lược bán hàng
***Lưu ý: đây là dự án trung tâm TP.HCM nên rất dễ thanh khoản, lợi nhuận có thể thấp nhưng
thu hồi vốn nhanh.