aT h ear v1 a0 cirLA TEORIA DEL TITULO Y EL MODO Antes de analizar los sistemas de transmisién de la propiedad por com- praventa, creo adecuado estudiar primero algunos conceptos previos que nos sirvan como necesaria introduccién al tema, como son la posibilidad de distin- Gul entre derechos reales y derechos de obligacién; los efectos de la distin- Cién, si ella fuera posible; y los sistemas de transferencia convenoional de la propiedad. Alanalizar este Ultimo punto, se va a describir en qué consiste cada uno de dichos sistemas, su adopcién por las legis'aciones que més han influencia- do en a elaboracién del Cédigo Civil peruano de 1984 y la opcién adoptada por éste. DERECHOS REALES Y DERECHOS DE OBLIGACION.- ‘A manera de iniroduccién y simplemente con la finalidad de ordenar la exposicién creo aconsejable referirme al derecho subjetivo, que ha sido defi- rnido como el ‘poder de obrar en salisfaccién de los propios intereses, garanti- zado por la ley". i En lo que nos interesa para el tema que estamos trabajando, la principal istincién de los derechos subjetivos es en derechos personales -que son los que contienen en si diferentes facultades que corresponden a quien es persona, precisamente porque lo es y en cuanto lo es- y derechos patrimonia- Jes -que son aquellos cuya finalidad consisté en la atribucién a la persona de tun poder de contenido econémico-. Traténdose de los derechos subjetivos patrimoniales, la doctrina tradi- ional ha distinguido, a su vez, entre los derechos reales y los derechos de obligacién 0 de crédito, segtm consistan en un poder inmediato del titular 9Estudios sobre el contrato de compraventa ‘Sobre una cosa 0 en un poder atribuido al titular que le permite dirigirse a otra persona para reclamar algo de ella. Manuel ALBALADEJO es, en mi opinién, uno de los tratadistas espafoles mas lcidos. Haciendo gala de este dan, dicho autor" nos explica: “Asi, pues, el derecho de crédito tiene por objeto Ja conducta de una Persona, el real tiene por objeto una cosa. Ciertamente que los derechos de crédito pueden otorgar el poder de exigit Conductas que recaigan sobre cosas. Por ejemplo, ‘A’ (comprador) adquiere (Por el contrato de compraventa) contra el vendedor el derecho de crédito a Que éste le entregue la cosa vendida (0 sea, conductae prestacién que consis. te en transmitir una cosa). Pero er e! derecho do crédito no hay poder directo (Gel ttular del derecho) sobre la cosa, sino que inmediatamente tiene sefiorfo Sélo sobre la conducta del obligado, que, al realizar el acto de que se trate, le Proporcionard la cosa; y s6lo a partir de la entrega de ésta (momento que es Precisamente en el que se extingue -por cumplimiento- su derecho de crédito) es cuando adquiere el derecho real (la propiedad) sobré ella, Por tanto, si por no cumplir la pfestacién debida, no se la proporciona, ef Acreedor no puede, por ejemplo, pretender que se la entregle quien la teriga {Sies que, pongamos por caso, la dio @ otro, al que se la habia vendido antes), ues su derecho le permite sélo diigirse por incumplimiento contra su deudor. Diferentemente, en el derecho real, como el poder se tiene sobre la cosa, Si, Por ejemplo, ésta se nos arrobata, podemos pedir que nos la entreque a Cualquiera que la tenga (sea el que nos la arrebaté u-otro al que se la dio después), porque no es que nuestro derecho nos autorice a exigir sélo de una Persona (e! deudor) la conducta consistente en entregamos la cosa, sino.que ¢! poder directo‘que sobre ella tenemos, nos permite pretender que nos la devuslva cualquiera que la posea. En este sentido, se puede decir que el derecho real atribuye un poder Glrecto sobre la cosa, que se puede hacer valer frente a cualquiera; mientras Que el derecho de crédito sélo se puede hacer valer frente al deudor", Nuestro sistema civil ha recogido la distincién entre los derechos reales (subjetivos), al tratar sobre ellos en el Libro de los Derechos Reales, cuyo articulo 881 dispone que son derechos reales los regulados en esto Libro y otras leyes; y los derechos de obligacién (subjetivos) al tratar sobre ellos en él Libro del Derecho de las Obligaciones, en cuyo articulo 1219 se indica cudles son los efectos de la obligacién, : © AEBALADEIO. Hamel, “Deck it”, Tomo, Vlame I Libr Basch Bacels, 1974, pg 12.aot oles oer mas zes ad = rT dies La teoria del titulo y el modo Serie tthiloy ed modo Es verdad que la doctrina tradicional ha recibido oriticas adversas por su Tigidez, habiéndose planteado nuevas teorias basadas en criterios distintos, ‘Sin embargo, también es cierto que, como dice PUGLIESE, el paradigma de los derechos reales serfa, seguin la opinién comin aceptada por todas estas teorias, la propiedad; asi como el paradigma de los derechos de crédito seria, Por el contrario, el derecho del acreedor a reclamar, por ejemplo, una suma de dinero. Se va a aceptar como cierto, para los efectos de esta exposici6n, la distincién clasica entre los derechos reales (referidos a la propiedad) y dere- chos de crédito 0 de obligacién. EFECTOS DE LA DISTINCION. El derecho de crédito 0 de ot acreedor vel daticor. ligacién crea una relacién juridica entre et En cambio, el derecho real sélo crea una situacién juridica entte el titular y lacosa. Esto es as{ por cuanto, como dice BULLARD®, los polas dea relacion juridica solo nueden estar consiituldos por nersanas, y no por animales 0 co- sas..DIEZ-PICAZO® describe esta posidiin diciendo: “Los sujetos de toda relacién juridica son siempre las personas entre quie- nes la relaci6n se traba 0 se establece. Una relacién juridica es siempre una situacién en la cual se encuentran dos o més personas. No es admisible, en ‘buena técnica juridica, utilizar la idea de relacién juridica pata aludira la situa- ci6n en que se encuentra una persona tespecto a una cosa, una persona tes- Peclo.a un lugar o varias cosas entre sf, La relacidn jurfdica es siempre rela ci6n entre personas". : Tratandose de la situaci6n juridica, afima GARCIA AMIGO® que ésta serfa la situacién en que se encuentra cada urio de los sujetos de la relacién Juridica: seria la “potarizacién” subjetiva de la relacién juridica. En el derecho real el titular del mismo no es uno de los dos (0 mas) polos de una relacién juridica que puede haber dado lugar a la adquisicién de este derecho, sino el polo tinico (que, en realidad, no es polo sino luget) en que se encuentra el titular respecto al bien en el que recae el derecho real. En estas condiciones, el derecho de crédito u obligacién es una relacién @) BULUARD G. Alico, “ta retacin rica patrimonil”, Lavi Eto, Lins, 1990, pb, 123. @) DIEZPICAZO, Luis, “Fundamentos del Derecho CivitPastimenial, Vlomen 1 Eto Teena, Mae i, 1999, Pig. 4, @) GARCIA AMIGO, Manvel, “Tutiucione de Derecho Civil, Tomo, Editorial Revstade Derecho Psivar o, Madrid, 197, pig. 224 uwEstudios sobre el contrato de compravonta Para comprender mejor estos dos sistemas de transmisién convencional la propiedad conviene remontamos a eue origenes. : RESENAHISTORICA.-.wacién ontrato decor, esuna edad, eh La teoria del titulo y ef modo sitos, que se realizaba por medio de la entrega, llamada traditio. Como la en- trega era un simple hecho, desprovisto de forma, requeria de otro elemento que le otorgara su razén de ser, que explicara el porqué-de la entrega, rol que desempené la mancipatio. Asi, la coexistencia de ambas ventas dio lugar a que'la mancipatio se convirtiese en justa causa para que la tradito fuera la manera de transferila propiedad. Estamos en el preludio de la teoria de! titulo -mancipatio- y el modo -tradition. ae Ain de no frustrar los derechos del comprador y del vendiedor, la opera~ ign se efectuaba al contado, de tal manera que simulténeamente el compra- dor recibfa determinada cosa y el vendedor recibfa determinada summa de dine- 10. Pronto se vio la necesidad de sustituir esta compraventa al contado por ota, ena que el vendedor no entregaba la cosa pura y simplemente, sino que lo hacia en calidad de prestacién contractual, como merx (mercancia), y por una surna-determinada, y el comprador $e colocaba en anéloga posicién, dan- doa la suma de dinero la consideracién de pretium (precio) de la cosa recibida. La compraventa se convierte asf en un contrato sinalagmatico, con prestacion yeontraprestacién. Por otto lado, se admite distanciar en el tiempo bien sea Ja entrega de la cosa o bien el pago del precio, de tal manera que ambos actos se realizan en momentos diferentes. La conjuncién de estos crterios dio lugara la sustitucién de la compraven- ta traslativa de la propiedad por la compraventa generadora de obligaciones reeiprocas. La compraventa se perfecciona por el mero hecho del consenti- mmiento y para transrmitir la propiedad ha de ir seguida de la tradicién de la cosa. La propiedad de la cosa sélo se transmite mediante la tradicion efectuada ‘en ejecucién de la obligacién nacida del contrato de compraventa, Surge asf la diferencia entre perteccionamiento y conclusién det contrato de compraventa, caracterizada porque el contrato queda perfeccionado en el momento de su celebracién, ctiando se produce el consentimiento de las par- tes, y queda concluido cuando:sé cumplen las obligaciones creadas por el mismo. Esta ctimplimiento se realiza, traténdose de la transferencia de propie- dad, con la ejecucion de la prestacién de entrega. in embargo, la necesidad de la efectiva tradicién de ia cosa pronto de- ‘mostré ser un pesado fardo pues si, por una circunstancia u otra, no era posi ble efectuarla, toda la operacién quedaba trunca. El solo contrato de compra- 13Estudios sobre el contrato de compraventa Venta, sin el complemento de la entrega, era impotente para transferir la pro- Piedad de la cosa. También se recurtié ala tracicién simbélica, consistente en asimiara la Sram Go i cosa la entrega de un objeto que la simbolizara; la entrega, por siemplo, de las Haves de la bodega equivale ala tradicién del vino ven goc Derecho francés.- Refiiéndose a las fuentes del Derecho cul fancés, COLIN y CAPITANT?™ dicen lo siguiente: “51 Derecho privado francés no era unifarme desde el punto de vista de la Sbcacion terttorial. El reino seidvidia en dos regiones, que contespondian en tampnsi6n. poco més 0 menos, al Norte y al Mediodia, los paises de cos. tumbres y los paises de derecho escrito. jeneral, la mayor parte de estas costumbres *0 importado en la Galia por los invasores bar. baros enos siglos Vy VI después de Jesucristo. Diterian, sin embargo, seguin 'as regionas, y en algunos detalles veriaban aun de pusblo en pueblo, Los paises de derecho escrito comprendian las Fegiones del Mediodia, Gonde Poco antes ge habia implantaco fuertements la dominacion romana eis 8 unié més tarde Alsacia. El Derecho civil apicable en esta vastacorae cearin’ an cuanto a las principales materias, el Derecho romano, calificado do escrito porque, a diferencia de las antiguas costumbres, se encortraba consig- nad en monumentos escitos. Estos monumentos, después de la gpocs oy (Gy BADENES GASSET, namo, op ct, Tam lpg 19 (SOL, Ambrosio y CAPITANT, H. "Cuan elemental de Derecho chi, Tn I, lnato Eat eas, Meded, 1952, lig. 27.12 pro isn su ostiem- necesa- ho s2 la latradi- = manu, lar a la: 252, Dor ido. TANT) dela dianen #2 cos- Gel Lo- ares de ares se psu oFi- bebian wsbres es bar. -segcn sodia, mana. A comer mode La teorfa del titulo y el modo que el conocimiento de Derecho bizantino habia penetrado en Francia, es de- cir, después de los siglos XII y XII eran las compilaciones de Justiniano, em- peradorde Oriente, que componian al Corpus juris civilis: Institute, Pandeo- tas, Cédigo y Novelas*. Traténdose del contrato de compraventa, las instituciones romanas para la transferencia de la propiedad se perpetuaron en los paises de derecho escrito. En cambio, en los paises de costumbres, |a evolucién fue contenida por los usos germanicos que, como el Derecho romano arcaizo, exigian una. verdadera tradicién, No obstante, ya sea por una evolucién propia, ya sea como renacimiento del Derecho romano, se retomé poco a poco a las practicas rO- manas de utilizar cldusulas sustitutorias, tales como la de dessaisine-sairine, en la que el propietario se despojaba de su propiedad y afirmaba poseer en nombre ajeno. Cuentan PLANIOL y RIPERT®que en los albores del GédigoNAPOLEON los espiritus filoséticos sacriicaron el principio antiguo que exigia la tradicion y atribuyeron a la voluntad de las partes expresada en los contratos el poder suficiente para transmitir la propiedad. Los mismos autores opinan que el Cédigo se limit6 a reproducir esta doc- trina como una solucién aceptada ya; no puede admitirse, dicen, como algu- ros pretenden, por desconocer la historia, que introdujo reformas radicales. En igual sentido, los MAZEAUD® sostienen que al afirmar ol principio de ta transmisién solo consensulos redactores del Cédigo Civil francés no curmplie- ron una obra de innovadores; tan sélo tuvieron conciencia de confirmar las soluciones mas generalmente admitidas a fines del antiguo Derecho. Los articulos 1.138 y 1.583 del Cédigo NAPOLEON establecen lo siguiente: Articulo 1.138.- La obligacién de entregar la cosa se perfec- ciona por el simple consentimniento de las partes contratantes. Ella hace al acreedor propietario y coloca la cosa a su riesgo desde el instante en que haya debido ser entregada, aunque no se haya hecho la tradicién, a menos que el deudor esté en mora de entregarla; en cuyo caso el riesgo de la cosa sigue 2 cargo de este Likimo. Articulo 1.583.- Es perfecta (la compraventa) entre las partes, @ PLANIOL, Maclay RIPERT, Jorge, “Tana prticn de Derecho civil frances", Teme, Cukual S.A, Habana, 1946, pig. 536. (0) MAZEAUD, Henri Loe y lean, “Leclones de derecho ci, Pste UI, Volumen IV, Esisions Juriieas rope - América, Beans Aire, 1960, pig 129. 15Estudios sobre el contrato de compraventa Is propiedad se adquiere de pleno deracho por el comprador, con respecto al vendedor, desde el instante en que se convie. he sobre la cosa y el precio, aunque la cosa no haya sido entre. gada todavia ni pagado el precio. Fon MOLY RIPERT" consideran que el articulo 1.183 quiere deci que la tadicién se reputa efectuada en el momento en que las partes hayan ented eemene. Si. po tant, la promesa de dar se pacta pura y simplemente, sin {érmino para la entrega, la transmisién de la propiedad es inmediatamente; si, Por elcontrario, se fja un plazo, a cuya expiracién debe hacerse la tradicién, af Sunlar e] mismo, s8 consuma la transmision dela propiedad, ya que en soe ‘momento la cosa *ha debido ser entregada", Estos autores dicen que su interpretacién del artculo 1.183 no es la que. las palabras apettina modema, pues casi todos los comentaristas estiman cue [as palabras ‘desde el momento en que ha debido eniregarse" signtionn "ake, de instante en que la obligacién de entregar se origina’, 0 sea desde ohana Feaee on que se celebra el contrato, porque la tradicién sélo ha sido debidss desde ese dia. Agregan que el argumento nada vale, porque se trate precisa- dare Ge saber, al aplicar el articulo 1.183, en qué momento la obligacion do dar se reputa ejecutada por la tradici6n, ya que los autores del Cédigo so limi- {aren @ dispensar a las partes de toda iradiciin efectiva: han simplcsd of Procedimiento pero no han desplazado ef momento de ta transmisién, Dicen los mismos autores que el sistema del Cédigo NAPOLEON es ef peda bore exclusive cambio de fos consentimientos, se transite la pro, Pledac, Por lo tanto, el adguirente no es ya acreedor de la transmisiin te bropledad: ya es propietario, Pero sie contrato no hace ya que Suijala obliga ion de transmit la propiedad, de realizar la "radio", crea slempre: con cargo Gzonelenante, la obligacion de entrega. Confundias antatt, la obigacion ae fansmilla propiedad y la obligacién de entrega, se han sepatado asi tan aslo Subsiste la segunda: por propietario de la cosa, ol adquirente es acreodor de la entrega. Dado que segtin ol sistema francés la transmisin de la propiedad de la cosa se produce por la sola celebracién del contrato de compraventa, que es GO) PLANIOL, Marto RIPERT, ons gp ce, Tomo I, pg $37 (11) MAZEAUD, Hens Léoay Jan, op et, Pare, Velame Vp. 390.eR cirque la mentendi- mente, sin sents; si, adicién, af jusenese sla que firan que jean “des- sae el dia io ciebida Bprecisa- een de ps limi- eaco ef ui 1.183 dicontre- eno hay vast ta DM es e! lepro iin cio la mobiga- aecaryo a donde la digo la me es La toorfa del titulo y el modo traslativo de dominio, dicho sistema ha sido denominado "Sistema de la uni- ; dad del contrato", bajo la modalidad del ‘principio contractual puro", para dife- renciarlo de la modalidad del mismo sistema llamada 'yuxtaposicién de los, Principios de unidad y de la tradicién" que caracteriza al sistema espafl. Derecho alemén.- Seguin BIANCA", en los pafses de directa tradicion germana se confirma {a tendencia al rigorismo formal. Tal tendencia disiente de la fuerza de fa cos- tumbre pero se justifica conscientemente en una exigencia de publicidad. Los compitadores del Cédigo Civil alemén, que tuvieron presente el modelo del Cédigo francés, rechazaron expresamente el principio de la eficacia traslativa del consentimiento como incompatible con las operaciones del comercio juri ico. Sin un signo extemo que atestigiie piblicamente la transferencia de la propiedad, se afirma, la negociacién de los bienes devendria insegura: pero para los bienes inmuebles este signo extemo no puede consistir en el hecho histérico de la entrega, debiendo recurritse mas bien a un registro permanente consultable piblicamente. El numeral 433 del Cédigo Civil aleman (BGB) establece lo siguiente: 433.- Por el contrato de compraventa el vendedor de una cosa se obliga a entregar la cosa al comprador y a proporcionarle la, propiedad de la misma. El vendedor de un derecho esté obliga- do a proporcionar el derecho al comprador y, si el derecho fa- culta la posesién de la cosa, a entregar la cosa. El comprador esta obligado a pagar al vendedor el precio pac- tado y a recibir la cosa comprada. ‘Comentando este numeral dice LARENZ" que el que compra una cosa quiere adquirirla no s6lo para aprovecharse de ella temporalmente, sino con cardcter definitivo y excluyente y para disponer de ella; quiere, pues, hacerse propietario de la cosa, y se pregunta {Pero cémollieva el vendedora cabo esto ‘timo? “La transmision de la propiedad -responde el propio autor-, es regulada Por la ley en el Derecho de cosas. Esta transmisién, cuando se refiere a cosas muebles, exige, por regla general, su entrega y el ‘acuerdo! de ambas partes de ‘transmit la propiedad’. El ‘acuerdo’ exigido no se contiene en ef contrato (2) BIANCA, Massimo, “La vendita le permuta", Unione Tipograice- Etsice Taine, Torino, 1972, ie. 74 (3) TARENZ, Ka, “Derecho de obligociones”, Ton I, Eitaril Revita de DeecboPrvado, Madi, 95, ig. 18 uwtudios sobre el contrato de compra Ge compraventa, sino que es necesario un especial contato rea diferente del le compraventa, cuyo tinico contenido es precisamente que la ‘propiedad sea tansmilida’. Ademds, este contrato ‘teat’ es, segtin la concepcién legal, inde Benclente en su eficacia del contrato ce compraventa que le sirve de base, 6 gs un contrato ‘abstracto: Mediante la entrega y un contrato real valid. Gn s/ mismo el comprador se hace propietario, siempre que el conttate de pros maventa no sea nulo o se impugne eticazmente. En el supuesta de inmuo. bles, al ‘acuerdo’ real de ambas partes acerca dela transmision de le ropie- dad, que se denomina "transmision formar" y requiere una forma determinada, $e afiade como otro requisito la inscripcién en el Registro. La validez de este {ransmision formar, veriicada conforme derecho, no depence tampoco de Eel contrato de compraventa es eficaz. La transmision de la propiedad so basa, Por consiguiente, dnicamente en ef contrato realal que se une un aclo Cleoutivo real ertrega oinseripcién) que ione eobre todo la finalidad de hay Visible extarnamente (para terceros) latransterencia de la propiedad (principio de publicidad)" {La necesidad de conjugar el contrato obligacional de compraventa con el ato real de tradicién ha dado lugar a que al sistema germanico sea dene. minado "Sistema de la separacién del contrato', Derecho espajiol.- De acuerdo con GARCIA CANTER", siguiendo la tradicin romanista en su titima fase, ya su evolucién medieval, el Deracho espafol histdnios ec inspiré en el principio segun el cual se adquiere el dominio por tradicign yjusto {iulo, que pasé a informar el sistema adquisitivo de los derechos resiee soon ido por el aticule 609 del Cécigo Civil espafiol, que dispone que la Propiedad ¥ Jos demas derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, i in testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicidn, En el tema especifico de la compraventa, el articulo 1.445 del mismo Cé- digo establece lo siguiente: Art. 1.445. Por el conirato de compra y venta uno de los con- \ratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a Pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo repre- sente, Obsérvese quo este articulo dice que el vendedor se obliga a entrogar la 08a pero no dice si con la entrega se transmite o no la propiedad, (9 GARCIA CANTER, Gabel ca Cometaris of Cie city compacine foes” digo oe ‘Manuel ALBALADEIO, Tomo XIX, EDERSA, Mad, 1980, rp. 166oFee | as BRew eee es a ® mista Dse esto = ate! wey, mos La teorfa del titulo y el modo La doctrina espafiola se ha dividido claramente en cuanto a la interpreta- in del citado articulo 1.445. Por un lado, PEREZ y ALGUER", BADENES'*y MORENO MOCHO- LI" piensan que, aunque el Cédigo no lo diga expresamente, el vendedor esté obligado a transfer al comprador la propiedad de la cosa vendida, sirviendo la entrega como un modo idéneo para alcanzar esta finalidad, abandonando asi el sistema romano. Opinan otros, como DIEGO"®, VICENTE GELLA! y, sobre todo, ALBA- LADEJO®®, que el vendedor no esta necesariamente obligado a transferir el dominio al comprador, admitiendo la subsistencia de la venta romana. Comentando ambas posiciones, dice LANGLE® que, a sujuicio, nos ha- llamos ante uno de tantos casos de divorcio entre lo que es y lo que debe ser. “Eso de que la ley no imponga al vendedor la obligaci6n de transmitr su dere- cho de propiedad sobre lo que vende podrd ser muy legal, pero carece en absoluto de sentido. Es una ‘sinrazén legal’ y cuesta mucho trabajo pasar por ella. Mas légico resulta pensar que, si el vendedor contrae la obligacién do entregarla cosa al comprador, es porgue le ha transterido la propiedad. No deben invertirse los términos racionales: ha de entregatla porhaberia enajena- do y no para enajenarla". Lajurisprudencia espafiola acepta decidida y abiertamente la tesis de que enel sistema del Cédigo Civilel vendedor se obliga a transfer el dominio de la cosa. Asf entendido el sistema espariol, ha sido considerado como una mod: dad del sistema de la unidad del contrato, llamada “principio de yuxtaposicién de los sistemas de unidad y de la tradicién", que concede al contrato de com- praventa la aptitud para transferir al comprador el titulo sobre la cosa pero que Tequiere la tradicién de ésta para que el comprador adquiera el derecho de propiedad. Elrégimen legal del sistema espafiol es descrito por RUIZ SERRAMALE- RA®=con las siguientes palabras: (5. PEREZ GONZALEZ, Blas y ALGUER, José, noticionesala obra “Derecho de obligacones” de Ludvig Emescerus, Vlunea I, Primera Pare, Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1966, pig. 48. (16) BADENES GASSET, Ram6n, op. ct, Tomo, pi. 57. (17) MORENO MOCHOLS, Migucl cia de Emesto C. WAYAR, “Compraventaypermuta”, dail Astes, Buenos Alves, 1984, ply 42. (18) DIEGO, Clemence de, “Tastiuciones de Derecho cil espaol”, Tomo I, Artes Gras Flo San Mato, ‘Mati, 1959, pg, 188. (19). VICENTE GELLA F, cia de BADENES GASSET, Rama, o. ct, Tomo, pit, 39. (@0) ALBADALBIO, Maauel, cia de BADENBS GASSET, Ramin, loe cl. (G1). LANGLE y RUBIO, Emile,“ conto de compraventametcaai", Bosch, Casa Beko, Barcelona, 1958, pig. 46, (22). RUIZ SERRAMALERA, Ricardo, “Derecho cil”, Universidad Complatnse, Facultad Derecho, See- vein de Publicaciones, Mi, 981,95 29.Estudios sobre el contrato de compraventa ‘Adopia nuestra legislacién, en materia de adquisicién dorivat- va Por contrato de los derechos reales, el sistema romanista inspirado en la teorfa del ttulo y ef modo, segtin el cual la pro- Piedad o cualquier otro derecho real no se adquieren sino por {a concurrencia de dos requisitos esenciales: por una parte, la Fuss jurdiea dela adquisicion llamada titulo. y por otra par. te, la transmisién efectiva de la posesidn de la cosa o tradicicn cllamada modo; sifaltare cualquiera de estos requisites no se rocluce la adquisicién del derecho, puesto que el contrato tf {tule} s6lo origina un vinculo obligacional, dirigido en estos oa. Sos, precisamente, a la entrega de la cosa (contenido de la restacién), y el modo (tradicién) no es sufciente tampoco para le Validez y eficacia de los negocios jurdicos, sino que es pre- ciso ue la entrega tenga un fundamento anterior, sin el cual S6lo se produce, como maximo, el nacimiento de la posesiGn (or ser el resutado, cnicamento, de una situacién de hecho). En nuestra legisacion, por lo tanto, hay que cistinguir, cuando {a adquisicién de la propiedad o de los demas derechos reales que se realice a través de un contrato, dos elementos distintos Ge los que surgen respectivamente, un derecho de crédito (ala Saiteae de la Cosa) y un derecho real (sobre la misma cosa), @stando condicionado el nacimiento de este ultimo a la valider del titulo tansmisivo y a la realidad de la tradicién o entrega’. CRITICAS DE LOS SISTEMAS DE TRANSMISION DE LA PROPIEDAD. EI sistema alemén, pese a la ventaja que representa poder apreciar el Contrato de compraventa sélo segtn los presupuestos establecidos Pata los Conttatos obligatorios, mientras que el contrato real 68 somete a las normas vigentes para los negocios oispositivos, ha sido citicado adversarrarte porla impugnacién, E! sistema francés, alabado por muchos por permitir que la transmisién 3) ERNECOERUS, Cio ct. Volumen Pine Pate pig 2, 20 completa ( determina sola fuerze en propiets 9r0, en pari sentimient no tienen c ‘en segund erfoccién sentimient pérdida 0 ¢ aun cuanc: bajo su vig El sist ‘como signe ricas, dec: efectos del Piedad de i dor sélo lle Jo cual pues ELSISTEN Elartic Arti tran . sup Obséry Cédigo Civi ‘gar una cos Propiedad esia obligac Cuanec mente viger francés det ‘Sin embarac Fok: 1). Conser Gy wazEAILa teorfa del titulo y el modo Raae © NP PRRS PRR eee REET completa de la propiedad de la cosa se realice mediante un solo acto, que determina que la consumacién de los efectos traslativos se perfeccione porla sola {uerza del consentimiento, convirtiendo asf al comprador inmediatamente en propietario, también ha sido adversamente criticadot por implicar un peli- gro, en primer término, para los terceros por cuanto el intercambio de los con- sentimientos, a diferencia de la entrega, no es un acto aparente, los terceros no tienen conocimiento de ello y fa propiedad se transmite sin saberto éllos; y, en segundo término, para el comprador por converse en propietario desde la Perfeccién del contrato de compraventa, realizada por el intercambio de con- sentimientos, ya que el comprador soportara desde ese instante el riesgo de pérdida o de deterioro de la cosa comprada, convertida en cosa propia de él, aun cuando esa cosa no le haya sido entregada y no se encuentra, porlo tanto, bajo su vigilancia, El sistema espafiol, no obstante reconover la importancia de la posesién ‘come signo exterior de la propiedad y permit la compraventa de cosas gené- ricas, de cosa futura y de cosa ajena, es susceptibie de critica por limitar los efectos del contrato de compraventa a la simple obligacién de transferir la pro- piedad de la cosa, sin transferirla realmente, fo que determina que el compra- dor solo llegue a ser nropietario mediante la entrega real o iuridica ce la cosa lo cual puede posteraarse indefinidamente. EL SISTEMA DEL CODIGO CIVIL PERUANO.- El articulo 1529 del Cécigo Civil peruano de 1984 establece lo siguiente: Articulo 1529.- Por la compraventa el vendedor se obliga a transterir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar » suprecio en dinero. ‘Obsérvese que no se incurre en la imperfeccién del articulo 1.446 del Cédigo Civil espafiol que califica Ia obligacién del vendedor como la de “entre- gar una cosa determinada*, sustituyéndola por la obligacién de "transferir la propiedad de un bien*, con lo cual se disipa la duda respecto a los alcances de esta obligacién. Cuando se elaboraba el Titulo de compraventa del Cédigo Civil actual- mente vigente la tendencia inicial de los codificadores fue adoptar o! sistema. francés de transmisisn de la propiedad, 0 sea la transferencia solo consensu. ‘embargo, se adujeron dos razones importantes en favor del sistema espa- fl f 1) Conservar la tradicién del Cédigo Civil de 1936, cuyo articulo 1383 se (Gi) MAZEAUD, Hen Len y Jen, op. ce, Pare, Volumen TV, pe. 332 a1Estudios sobre el contrate de compraventa Copid casi lteralmente. Los jueces del acto: ¥ abogados peruanos se habian fami- liarizado con ese sistema y lo mai olainse inejaban con gran facilidad, carécier preciso u rente, ms para que fue,la qui dominio dico. Es cuales e: Obs modo y « sustituic Estas razones fueron consideradas determinantes, co, se de Segiin el sistema adoptado, fa compraventa Constituye sélo un titulo; y Laa Esie es insuticiente, por sf solo, para convert al comprador en propietario, doctrina | E'sfo itimo requiere la concurrencia de un modo van de adquisicién, que que el si seis consistr en la tradicténo en la inscripctn registra segdn la naturaleza aplicacis de la cosa vendida, yla aplic bienes in muebles titulo y el Elpr acto en contrario, elecusién yque el a No se ha dado explicacién plausible alguna para estos cambios, que la cho de pr pia ah angustiosamente, en especial el roferente a la adquisicién de la pro- deudor - Biogas imusble, que se piasmé posterionmente an al inne 2949 del Codigo plodad de Civil de 1984. sién no ¢ mente de Se altfculo tiene su antecedente inmediato on el articulo 1172 del Cédi- cin. Est $e Chil de 1936, ubicado en el Titulo correspondionte a obligaciones de (as, Sogtin el cual Ia sola obligacién de dar una oece inmueble determinada, laa hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto on contratio. Derecho | 5 que dese Comentando el citado articulo 1172 dice LEON BARANDIARAN®: "La Os '8z6n para que sea preferible ol sistema que exige para el perfeccionamiento 6) PORN SA Elion RIAN ls. Cnenria a ig Chil pera Obigacone, to iar TSA S.A Eston, Boens hts, 136 pay 21 22Go¥ Gt naa <3 a < he TPB w "or | | OUU ow La teoria del titulo y el modo del acto dispositive, ora la tradicion de la cosa (para muebles), ofa esta misma ola inscripoién en el registfo respective (para inmuebles), estriba en el propio ‘ardcter del acto que entrafia transferencia de dominio. A diferencia del dere- cho personal, relativo Gnicamente a las personas del acreedor y del deudor, el derecho real tiene un valor absoluto, pues es eficaz erga omnes. Luego, es preciso un hecho notorio o de publicidad -1a posesién de la cosa por el adqui- rente, mediante la tradicién, o la inscripcién del acto en el registro respective para que el derecho pueda merecer el respeto de tercero. Tal consideracién fue la que tuvo presente el legislador aleman. Ademds, los actos traslativos de dominio son los mas comunes y las mas importantes dentro del comercio jurt- dioo. Es conveniente, en esta virtud, revestilo de seguridad y garantia, las cuales escapan féciimente dentro del régimen del atticulo 1172". Obsérvese que LEON BARANDIARAN defiende el sistema del titulo y el modo y objeta que tratdndose de bienes inmuebles este sistema haya sido sustituido por el de solo consensu. No se comprende cémo, sin debate publi- 0, se dejé de considerar esta opinién del recordado maestro. La actual redaccién del articulo 949 del Cédigo Civil ha dado lugar a que ta doctrina peruana se encuentre dividida en dos sectores: uno de ellos opina que el sistema peruano de adquisicién de la propiedad esté articulado en la aplicacién de la teoria del titulo y el modo para el caso de los bienes muebles y la aplicacién del principio de la transmisién solo consensupara el caso de los bienes inmuebles; el otro Sector sostiene que tanto para el caso de los bienes muebles como para el de los bienes inmuebles debe aplicarse la teoria del. titulo y el modo, El primer sector argumenta que toda obligacién se cumple mediante la, ejeoucién de una prestacién, que es un comportamiento 0 actividad del deudor yque el articulo 949 del Codigo Civil, al establecer que la adquisicién del dere- ‘cho de propiedad de un inmueble determinado no requiere de la conducta del deudor -como se necesita en cambio para la transmisién del derecho de pio- piedad de una cosa mueble- debe ser entendido en el sentido que esa transmi- sién no deriva:del cumplimiento de una obligacién sino que emana directa- mente del contrato, sin que sea necesario el expediente de crear una obliga~ cidn. Esta es la tesis de FORNO™. La argumentacién es muy ingeniosa y pone de relieve ia flexibilidad del Derecho para acomodarse a planteamientos diversos, siempre, desde luego, que descansen en razonamientos ldgicos y bien estructurados, como es el caso. (G5) FORNO FLOREZ, Hogo, “conto com efectos reales”, etcalo publica en a revista US BT VERI- ‘TAS, AfoTV.N"7, 199, pig. 8S. 23Estudios sobre el contrato de compraventa También se encuentra en él mismo sector BIGIO™" quien sostiene que por ‘a compraventa inmobillaria el comprador se convierte en propietario por ha- berse perfeccionado su adquisicién (articulo 949). Pese a la importancia de estas opiniones, pienso que tanio en el caso de bienes muebles cuanto en el de inmuebles la ttansmisin de la propiedad se realiza mediante la conjuncién del titulo de adquisicién con el modo de adquirir, Por las siguientes razones: ).- Se ha visto que el Primer Proyecto de Cédigo Civil fue elaborado por la ‘Comisién Reformadora dentro de la concepcién de la teoria del titulo y el modo. A esa concepoién han obedacido no sélo los articulos correspon- dientes a la adquisici6n convencional de la propiedad mueble e inmueble, sino también el articulo que define el contrato de compraventa. Se trataba asi de un todo organico, en el que cada una de las partes respondia adecuadamente a la finalidad comtin. El contrato de compra venta creaba la obligacién del vendedor de transferir la propiedad de un bien y los respastives-asioulos-referentes.a la adauisicién convencional de la propizaad sefialaban las maneras de cumplir esa obligaci6n, que SOM a wistiiptivn en él caso de los bienas reaistrados (liamados después ‘uneDIés) y Ia tradicion en el caso Ge los no recistrartas fllamados des- pues muebies). No es posible que la mera sustitucién del articulo referente a que la adquisicin convencional de la propiedad de los bienes inmuebles queda perfeccionada con su inscripcién en el Registro por otro que establece que la sola obligacién de enajenar un bien inmueble determinado hace al acreedor propietario de él (que posiblemente se debis a la consideracion de la mala organizacién de los registros piiblicos), haya tenido como con- Secuencia ta adopcién de un sistemaymixto, en el cual fa transmisién con- vencional de la propiedad de. los bienes riebles requiere:del titulo y ol ‘modo y la transmisién convencional de la propiedad de los bienes inmue- bles opera de pleno derecho por la sola celebracién del contrato. oe Es necesario encontrar una solucién atendible a este problema, b).- El articulo 1351 del Cédigo Civil establece que el contrato es el acuerdo de dos o mas partes para crear, regular, modificar 0 extinguir una relacién juridica patrimonial. Se ha visto en el rubro "Efectos de la distincién" que precede, que el (Gi BIGIO CHRENG, Tac, “La compraventa ya troamisin de propiedad, n “Para ler et Cligo Civil Fondo Editorial dela PUCP, Lins, 185, pi. 197 24 oe derec deuce capa patrin simile carp figure atic Civil fat, pued Traté gene trans pors goc lapr ta, q trans del ¢ cont trans italia mier obti vent Dere cont cone 1521La teoria del titulo y el modo por ha code ad se wk op Tees ty BB w w Boo 08 5. \ 58 derecho de crédito u obligacién da lugar a una relacién juridica entre e| deudor y el acreedor de la prestacién, de tal manera que la relacion juri ca patrimonial creada por el contrato tiene caracter obligacional Es verdad que la doctrina italiana sostiene que la relacién juridica patrimonial creada por el articulo 1321 dal Cédigo Civil italiano, que es similar al articulo 1851 del Cédigo Civil peruano, no se circunscribe al campo de las relaciones obligacionales sino que comprende también la figura de! contrato con efectos reales. Sin embargo, me parece que la situacién es distinta por cuanto el articulo 1402 del Cédigo Civil peruano, que no tiene correlato en el Cdigo Civil italiano, establece que el objeto del contrato consiste en crear (regu- lar, modificar 0 extinguir) obligaciones, de tal manera que el contrato s6lo puede generar derechos de crédito u obliaacién y no derechos reales. ¢)~ Traténdose del derecho de propiedad, cuyo aracter de derecho real es generalmente admitido, el contrato de transferencia notiane como efecto la ‘ransmisién de dicho derecho sino unicamente la obliaacién de transmitilo, En efecto, tomando a titulo de ejemplo al: contrato de compraventa por ser el contrato de transferencia ms comun, el articulo 1529 del Céci- go Givi dispone que porla compraventa el vendedor se oblioaa transterir la propiedad de un bien. Puede observarse que el contrato de compreven- ta, que constituye el titulo de adauisioién, no es apto, por si mismo, para transferir la propiedad, desde que su efecto es obliaacional y no real. Esto queda paianie si se compara dicho articulo con el articulo 1470 del Cédigo Civil italiano (que esta adscrito al sistema de la unidad del contrato), segtin el cual la venta es el contrato que tiene por objeto la transterencia de la propiedad de una cosa. Obsérvese que en el Derecho italiano el objeto de la compraventa es la transferencia de la propiedad, mientras que en el Derecho peruano el objeto de dicho contrato es la obligacién de transferir la propiedad. Resulta asf que si bien en el Derecho italiano el contrato de compra- nta es apto para transtetir, por sf solo, la propiedad de una cosa, en el “Derecho peruano no ocurre lo mismo, pues se requiere algo mas que el contrato de compraventa para producir tal efecto. Traténdose de bienes muebles determinados, este algo mas ha sido considerado la tradicién. En el campo de los bienes inmuebles determina dos dicho algo mas ha sido asignado al articulo 949 del Cédigo Civil, que concede a la obligacién de transferir la propiedad creada per el articulo 1529 el efecto traslativo de que esa obligacién carecia, y es asi come la 25ppp 2 ae EN Bstudios sobre el contrato de compraventa conjuncién del efecto del articulo 1829 (la obligacién de transferit) con el propési efecto dol articulo 949 (la transmisién de la propiedad por razén de la registra existencia de la obligacién de trans‘erir), lo que llega a producir la transfe- | modo. rencia de la propiedad. z He De la misma manera como la tradici6n de un bien mueble determina tio reou do, de por si, no produce la transferencia de la propiedad si no esté pre~ 609 de cedida por un contrato que justifique la trensterencia, asi también el siste- titulo y. ma del articulo 949, de por si, no transfiere convencionalment la propie- I (must dad de un bien inmueble determinado sino esta precedida por un contrato | ciertos ule cree la obligacién de transierir. mentac no ada} Puede decirse, porlo tanto, que el rol de modo que juega la tradicion haya si en el caso de los bisnes muebles determinados lo juega el articulo 949 en el caso de los bienes inmuebles determinados. Ur (artic 4d). Debe tenerse presente que el articulo 949 del Cédigo Civil peruano, cuyo o efecto cobra pleno sentido en el sistema de la unidad del contrato, en el = ‘cual la colebracion, del contrato de transferencia produce, de por si,la | alterna transmisién de la propiedad, como ocurre en el caso del articulo 1.138 del | dad de Cédigo Civil francés y del articulo 1376 del Cédigo Civil italiano, resulta ‘conser postizo en el régimen peruano. muebi ae mersis En efecto, tal como se ha visto consta de los antecedentes de la ela- aplicar boracién del Cédigo Civil de 1984, cuyo primer Proyecto clasificaba los, nalida bienes en registrados y no registrados, que el codificador opt6 claramente i efectv desde el principio por el régimen de la teoria del titulo ye! modo, en el cual detern la tradiciOn era el modo de adquisicién de los bienes no registrados y la inseripcién el modo de adquisicién de los bienes registrados, requiriéndo- veark ‘se en ambos casos la existencia de un contrato de transferencia que si confi viera de titulo. El cambio efectuado en el segundo Proyecto de la Comi propie sién Revisora respecto a la clasificacién de los bienes en muebles (en | dentro sustitucién de los bienes no registrados) e inmuebles (en sustitucién de | 4 tos bienes registrados) no estuvo orientado a modificar el régimen de trans- fe misién convencional de la propiedad de los bienes, tan es asf que se con- el care . servé el efecto exclusivamente obligacional del contrato (que se patentiza nes in singularmente en el de compraventa), sino a evitar los peligros que repre-j : sentaba la ineficiencia de nuestros registros publics. Sin embargo, como e)- Podrie este cambio de clasificacién dejaba en el aire el tratamiento de la adqui cién, | cidn de Ia propiedad de los bienes inmuebles determinados, se recurti6 a Ja regia contenida en el articulo 1172 del Cédigo Civil de 1936, segtin la» Fa! cual la sola obligacién de dar una cosa inmueble determinada hace al pou acreedor propietario de ella, que estaba ubicada en el Libro del Derechos pore Ge Obligaciones y no en el Libro de Derechos Reales. Resulta asi que la a ; adopcién del que después fue articulo 949 del Cédigo Civil obedecié a un ~ 26 .La teorfa del titulo y el modo propésito de encontrar un sustituto al modo de la inscripoién de los bienes registrados, sin pretenderse cambiar el regimen de la teoria del titulo y el modo. He dicho que esta solucisn es postiza por cuanto derivaba innecesa- rio recurrira ella, desde que bastaba establecer, como lo hace el artfculo 609 del Cédigo Civil espaol (adscrito, como se ha visto, a la teorfa del titulo y el modo), que la propiedad y los demas derechos sobre los bienes (muebies e inmuebles) se adquieren y transmiten por consecuencia de Giertos contratos mediante la tradicidn. Esta disposicién queda comple- mentada por el ariiculo 1095 del mismo Cédigo, segtn el cual el acreedor no adquiere derecho real sobre la cosa (mueble o inmueble} hasta que le haya sido entregada. Un sistema similar ha sido adoptado por el Cédigo Civil argentino {atticulos 2601 y 2602), que también sigue la teoria del titulo y el modo. “No se explica por qué el codificador peruano, que tenfa ante sf dos alternativas muy claras: la de aceptar en su plenitud el sistema de la uni- dad del contrato, aplicable tanto para muebles como para inmuebles; 0 conservar la teorfa del titulo y el modo, exigiendo la tradici6n de bienes muebles e inmuebles, recurrié a una solucién insdita, extrayendo del pr- mer sistema la regia de la transferencia convencional de la propiedad para aplicarla exclusivamente a los bienes inmuebles determinados, con la fi- nalidad de insertarla en la teoria del titulo y el modo, que conservé toda su_ efectividad para la transferencia de la propiedad de los bienes muebles determinados. Pienso que con ello sélo se logré la desnaturalizacién de la regla que ' confiere a la existencia de la obligacién ol efecto de la constitucién de la \ propiedad, que no puede cumplir adecuadamente su verdadera finalidad dentro de la teoria del titulo y el modo. No resulta, pues, fuera de lugar otorgar al articulo 949 del Cédigo Civil | cl caracter de una suerte sui géneris de modo de adquisicién de los bi nes inmuebles determinados y apiicarlo siguiendo este criterio. @).- Podria objetarse que el modo debe estar siempre constituido por la tradi- cién, lo cual no ocurre en el caso del artfoulo 949 del Codigo Civil. Sibien es verdad que esta objecién recoge el sentido general dado por la-doetrina al modo, pienso que es conveniente hacer alguns prec siones. Se ha visto que histéricamente eran modos de transmisién de la pro- 21Estudios sobro el contrato de compraventa (Ge carécter material) sino también a mancipae ; Por un proceso de espiritualizacién, admitiéndose. 'u, la brevi manu y el constituto posesorio, Hay, pues, un serie de suy tradicién, enten La teorfa del titulo y el modo ha sido construida 0 elaborada, en real ad, en base a las ideas de posibiidad y efectividad. La posibilidad, o sea leontrato de transferencta, fue llamada causa remota: yelmedio efectivo de concretar la transmisién, fue lamado causa proving. lacause remo- 128 las, a su vez, titulo de adquisicion, y ala cause Proxima se le llamé modo de adquiti. Al respecto dice LOPEZ de ZAVALIA=! causa-fuente necesaria te-remota" para [a adquisicion efectiva adquisicién, hay que intercalar una se como “uente-inmediata" de la mutacién real, Ault luz de estes conceptos puede sostenersé, con verdadero funda- errete Ne [2 tadicién es sélo uno de fos moos de adquir Pudiendo | ExgIT Oltos modos que uegan el ro de causa-fuente immedinia ge ad- | Guisicion de ta propiedad, oho de estos otros motos de adquitr es el sistema del aticulo 949 | Bei Cécigo Civil, desde que la existencia dela eblgacion de enajenar un; bien inmueble determinado tiene el carécter de causa préxima de la trans- | ~ Fare General” Victor de Zavai, ton,La teoria del titula y el modo ferencia de propiodad, pues da lugar a que el acreedor se haga inmediata- mente propietario del bien. En este caso, e| contrato de compraventa, que ha creado esa obligacién de transferir la propiedad del bien inmucble, cconstituye la causa remota de esta transferencia, Cabe, en consecuencia, opinar que el Cédigo Civil de 1984 adrrite, tanto para la transferencia de bienes muebles determinados como la de bienes inmusbles determinados, la teoria del titulo y el modo, entencida en su condicién moderna de distinguir entre la posibilidad (causa remota) y la efectividad (causa préxima), a diferencia del sistema de la unidad del contrato, segin el cual el contrato de compraventa es por si mismo trasla- tivo de dominio, de tal manera que un solo acto conjuga la posibilidad y la efectividad. Entendido as/ el articulo 949 de! Cédigo Civil, es juridicamente posible que, por ejemplo, el contrato de compraventa cree ia obligacién de trans- ferir la propiedad de un bien inmueble detesminado sin ir mas all, 0 sea sin otorgar efectos a esta obligacién. Ello se comprende facilmente si la obligacion esta sujeta a condicién o a plazo suspensivos. ALBALADE- JOE"! admite que la condicién puede alcanzar a una cléusula singular del contraio, de manera que se quiere en parte puramente y en parte bajo condicién; GALGANO™, por su parte, afirma que la autonomfa contrac- tual permite someter a condicién suspensiva alguna cldusula y no otras y, en particular, la obligacién de una parte y no la obligacién de la otra, even tualidades en las cuales la obligacién existira pero no producira efecto alguno hasta el cumplimiento de la condicién o el vencimiento del plazo, En tal caso, la celebracién de tal contrato de compraventa no dad lugar a la aplicaci6n del articulo 949 del Cédigo Civil, desde que si bien | creard la obligacién de transferir la propiedad de un bien inmueble deter- minado, esta obligacién, pese a exist, carecord de efectos en razén de estar sometida a una condicién o un plazo y, por ello, no activard la aplica- cién del articulo 949 del Cédigo Civil. ‘Sélo si la obligaci6n de transferir la propiedad es exigible, por tratarse de una obligacién pura, ella produciré el efecto de hacer al comprador._ propietario del bien, pero no en virtud del contrato de compraventa, que sigue en su limitado rol de creador de una relacién obligacional, sino por efecto del articulo 949 del Cédigo Civil, que converira al comprador(acree- __ dor de la abligacién) en propietario del bien. if No existe, pues, contrariedad entre el articulo 1529 y el articulo 949, Gi) ALBALADEIO, Manuel,"Et negocio jurtdico", Libreria Bosh, Bucelon, 1958, pég. 237 G2) GALGANO, Fes, “El negocte rion”, Tisat lo ane, Valencia, 1992, pea 156