Rég Marsa

Ministère de l’Equipement et de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire
Agence d’Urbanisme du Grand Tunis
REGLEMENT D’URBANISME
En conformité avec les dispositions du Code de l’Aménagement du Territoire

et de l’urbanisme, promulgué par la loi 94-122 du 28/11/1994, tel qu’il a été
modifié et complété par la loi N° 2003-78 du 29 Décembre 2003, et avec
l’arrêté du Ministre de l’Equipement et de l’Habitat du 31/10/1995, portant
définition des pièces constitutives du Plan d’Aménagement Urbain, le plan
d’aménagement urbain de la commune de la Marsa est constitué des pièces
suivantes :
- Des documents graphiques établis aux échelles 1/5000 et 1/2000;

- Un règlement d’urbanisme ;
- Un rapport de présentation ;
- Des annexes.
Le présent règlement d’urbanisme est structuré en trois titres :
- Titre I : Dispositions générales ;

- Titre II : Dispositions communes applicables à toutes les zones ;
- Titre III : Dispositions particulières à chaque zone.
Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la Marsa 1

TITRE I : DISPOSITIONS GÉNÉRALES
Article 1- Champ d’application:
Le présent règlement s’applique au territoire du Plan d’Aménagement Urbain

de la commune de la Marsa, tel que délimité dans les documents graphiques
joints au présent règlement.
Les zones classées, archéologiques, naturelles ou historiques telles que

définies par le décret n°85-1246 du 7 Octobre 1985 relatif au classement du
site de Carthage ensemble les textes qui l’ont modifié ou complété, sont
exclues du champ d’application du présent règlement.
Les zones archéologiques sont soumises aux dispositions du code du

patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels, promulgué par
la loi 94-35 du 24 Février 1994, tel qu’il a été modifié et complété par la loi
n° 2001-118 du 6 Décembre 2001.
Les zones littorales sont soumises, outre les dispositions du présent

règlement, aux dispositions des textes spécifiques régissant le littoral et
notamment :
- Le code de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme

promulgué par la loi n°94-122 du 28 Novembre 1994 tel qu’il a
été modifié et complété par la loi n° 2003-78 du 29 décembre
2003 et notamment ses articles 25, 25 (bis) et 25 (ter) ;
- la loi n° 95-72 du 24 Juillet 1995, portant création de l’Agence
Nationale de Protection et d’Aménagement du Littoral ;
- La loi n° 95-73 du 24 Juillet 1995, relative au domaine public
maritime ;
- Le décret n° 2000-167 du 24 Janvier 2000, fixant les procédures
et modalités de régularisation et d’apurement des situations
foncières des constructions, ouvrages et implantations établis
d’une façon illégale sur le domaine public maritime ou sur des
parties de ce domaine à la date de publication de la loi n° 95-72
du 24 Juillet 1995, portant création de l’agence de protection et
d’aménagement du littoral.
La zone de servitude non aedificandi relative au domaine public maritime est

en général de 25 mètres à partir de la limite de celui-ci. Toutefois, et au cas où
il est nécessaire d’harmoniser le tissu urbain situé sur front de mer, cette
distance pourrait être réduite par décret conformément aux dispositions de
l’article 25 du code de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme.

Les zones urbaines limitrophes aux zones forestières sont soumises au

préalable à toute demande de lotissement, de morcellement de construction à
l’avis des services compétents pour définir la limite précise entre la zone
forestière et la zone urbaine.
Le présent règlement du PAU de la Marsa porte modification des cahiers des

charges des lotissements antérieurs à son approbation, et situés à l’intérieur
des zones d’habitat individuel (UAa1 , UAa2 , UAa3 et UAa4) , et ce , en ce
qui concerne les hauteurs maximales autorisées et les coefficients d’utilisation
foncière (CUF) .
Dans toutes les autres zones, les cahiers des charges des lotissements
régulièrement approuvés et antérieurs au présent règlement du PAU de La
Marsa, demeurent valables, tant que leurs dispositions réglementaires sont
compatibles avec le présent règlement.
Les cahiers des charges des nouveaux lotissements devront se conformer en

tous points aux stipulations du présent règlement.
La loi fait obligation à tout constructeur de se faire délivrer les autorisations

préalables pour tout acte de création ou de modification de construction en
vue de rénovation ou d'extension.
Article 2 - Division du territoire en zones :
Le territoire couvert par le Plan d’Aménagement Urbain de la commune de

la Marsa est subdivisé, pour les besoins du règlement, en zones relativement
homogènes, caractérisées par différentes fonctions et vocations.
Ces zones sont les suivantes :
 Les zones d’habitat individuel isolé soumises à une servitude de

limitation de hauteur (UAs1) ;
 Les zones d’habitat individuel isolé (UAa1) ;
 Les zones d’habitat individuel en bande continue (UAa3) ;
 Les zones d'habitat individuel groupé (UAa4) ;
 Les zones d’habitat semi-collectif (UAb) ;
 Les zones d’habitat collectif isolé (UAc1) ;

 Les zones polyfonctionnelles (UBa) regroupant les zones

polyfonctionnelles en R+2 (UBa2), les zones polyfonctionnelles en
R+3 (UBa3) et les zones polyfonctionnelles en R+4 (UBa4);
 Les zones touristiques hôtelières (UTh) ;
 Les zones touristiques hôtelières et para-hôtelières (UTs) ;
 Les zones touristiques d’animation (UTa) ;
 Les zones touristiques résidentielles (UTu) ;
 Les zones touristiques mixtes hôtelières, résidentielles, d’animation et
de loisirs (UTm) regroupant la zone touristique mixte de Cap
Gammarth (UTm1) et la zone touristique mixte de d’Abou Nouwas
(UTm2) ;
 La zone d’activités non polluantes (UIb) ;
 Les équipements publics ;
 Les zones soumises à des plans d’aménagement de détail (UPa)
regroupant le périmètre d’intervention foncière de Bhar lazreg instauré
au profit de l’AFH (UPa1), celui de Gammarth-Harrouch instauré au
profit de la commune de la Marsa (UPa2) et celui de Marsa-plage dit
« Ardh Chérif » (UPa3) ;
 Les zones vertes équipées (UVb) regroupant la zone verte équipée du
Golf de Gammarth (UVb1) et la zone verte sportive (UVb2) ;
 Les zones vertes aménagées regroupant les espaces verts publics (UVa)
et les cimetières (UVe) ;
 Les zones vertes naturelles (UVd) ;
 Le site naturel classé (Zn) ;
 Le site archéologique non aedificandi classé (Za) .

TITRE II : DISPOSITIONS COMMUNES APPLICABLES A TOUTES

LES ZONES
A l’exclusion des sites classés archéologiques, historiques ou naturels tels que

définis par le plan de classement des sites de Carthage et de Sidi Bou Saïd
annexé au décret n° 85-1246 du 7 Octobre 1985 relatif au classement du site
de Carthage, tel que modifié ou complété par les textes subséquents, les
dispositions qui suivent s’appliquent à toutes les autres zones prévues par le
plan d’aménagement urbain.
SECTION 1 - UTILISATION DU SOL:
Article 1 - Types d’activités interdites :
Il est interdit de construire en dehors des zones spécifiquement aménagées à

cet effet.
Par ailleurs, tout terrain présentant localement des risques d'inondation, de
glissement de terrain ou d'éboulement est interdit à la construction.
L'ouverture ou l'exploitation de carrières sont interdites.
Sont également interdits :
- Les établissements de 1ère et 2ème catégorie et leurs extensions;

- Les établissements de 3ème catégorie en dehors de la zone UIb ;
- Les dépôts de ferraille, de matériaux de construction et de
combustibles solides ou autres nuisibles à l’hygiène et au respect de
l’environnement ;
- Toutes les installations à usage de stockage, de dépôt ou entrepôt en
dehors de la zone UIb ;
- Les campings et caravanings sauf s’ils sont situés dans des espaces
aménagés à cet effet ;
- L’affouillement et l’exhaussement des sols qui n’ont pas de rapport
direct avec les travaux de construction à l’exclusion des travaux
d’intérêt public ;
- Tout dépôt d'ordures de provenance domestique, industrielle ou
autre, de déchets divers, de matériaux de démolition de bâtiments
ou de fouilles ainsi que des carcasses de véhicules est interdit en
dehors des zones spécialement affectées à cet effet par les
autorités ;

- Les ateliers de réparation de véhicules et leurs extensions en dehors

de la zone UIb ;
- L’implantation de nouvelles stations de services en dehors de la
zone UIb ;
- L’implantation de stations de lavage en dehors de la zone UIb ;
- Les petits métiers urbains en dehors de la zone UIb ;
- Toutes les activités qui entraîneraient des nuisances ou pollutions
sonores, olfactives ou visuelles.
Article 2 - Types d’activités autorisées sous conditions :
Toute construction ou édification de quelque nature quelle soit, située aux

abords immédiats d'une zone de servitude, devra être autorisée par les
autorités ayant en charge la tutelle de ces servitudes, préalablement à toute
obtention des autorisations légales de construire ou de lotir.
Les servitudes usuelles dans la commune sont celles relatives aux domaines
publics et réseaux suivants:
- Les sites archéologiques ;

- Les abords des monuments historiques ;
- Le domaine public maritime ;
- Le domaine public hydraulique ;
- Le domaine public ferroviaire ;
- Le domaine public routier;
- Les lignes électriques de moyenne et de haute tension ;
- Les conduites de gaz ;
- Les adductions d'eau potable;
- Les réseaux d’assainissement.
Sont autorisées sous conditions également:
2.1- Les opérations de lotissement
Les parcelles et les lots issus de tout nouveau lotissement doivent satisfaire
aux normes et conditions suivantes :
 Avoir des formes simples et régulières permettant l’implantation des

constructions ;
 Etre accessibles par une voie publique ;
 Avoir des fronts de parcelles de dimensions suffisantes pour permettre
la construction .

Les surfaces des parcelles et des lots sont définies par le programme
d’aménagement de chacune des zones.
Si ces conditions ne sont pas remplies, l’autorisation de lotir ou de bâtir peut
être refusée et sa délivrance sera subordonnée à la modification du parcellaire.
2.2- Les opérations d’ensemble
On entend par « opération d’ensemble » un ensemble de constructions à

caractère résidentiel pouvant intégrer les services, les commerces et les
équipements socio-collectifs.
Une opération d’ensemble peut être constituée d’une même typologie ou de
typologies différentes à condition d’assurer la cohérence et l’unité de
l’ensemble du projet.
Pour être autorisées ces opérations doivent répondre aux conditions
suivantes :
- La parcelle support du projet doit avoir une superficie minimale de

3000 m², et qu’elle soit délimitée de tous les côtés par des voies de
desserte véhiculaire, existante ou à créer d’une largeur minimale de 12
mètres.
- L’opération doit nécessairement faire l’objet au préalable d’un projet
de lotissement approuvé. Pour les promoteurs immobiliers agrées, les
autorisations de bâtir peuvent être accordées avant la réalisation des
travaux de viabilité et ce, conformément aux dispositions de l’article 64
du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
- La conception de ces opérations doit tenir compte de leur
environnement urbain, et répartir les surfaces autorisées en masses de
différentes hauteurs tenant compte des servitudes, et de
l’environnement urbain immédiat (vis à vis, ensoleillement, aération,
retraits etc…).
- Les opérations d’ensemble doivent généralement respecter les
dispositions applicables respectivement aux zones dans lesquelles elles
sont autorisées. Toutefois, ces opérations pourront bénéficier de
dispositions particulières qui seront définies au sein du règlement de
chaque zone.

2.3. Les constructions à usage commercial dans les zones

résidentielles:
Des constructions à usage commercial peuvent être autorisées dans les zones
résidentielles, et ce, le long de certains axes que le présent règlement
d’urbanisme a nommé axes commerciaux et qui sont les suivants :
 Avenue Habib Bourguiba : A partir du rond point Marsa Ville passant

par le rond point Zéphir jusqu’à la mosquée Al Ahmadi.
 Rue Hédi Chaker : A partir de l’intersection avec la RR23 jusqu'à
l’intersection avec l’Avenue Taïeb M’hiri.
 L’axe constitué par les rues du stade, Taïeb Siala et du Koweït . Cet
axe débute à partir de l’intersection avec la RN9 jusqu’à l’intersection
avec la rue Sakiet Sidi Youssef.
 Rue Fadhel Ben Achour –Imem Ben Arfa : A partir de l’intersection
avec la RN9, jusqu’à l’intersection avec la rue Hédi Chaker.
 Rue Mohamed Ali : A partir de l’intersection avec la rue Fadhel Ben
Achour jusqu’à l’intersection avec la RR23.
 Avenue Taïeb M’hiri : A partir du rond point de Marsa Ville, jusqu’à
l’intersection avec la rue Hédi Chaker.
 Rue 7 Novembre : A partir de l’intersection avec la RN10, jusqu’à
l’intersection avec la rue Imem Mezri.
 Rue Imem Mezri : A partir de l’intersection avec la RN9, jusqu’à la
contre voie longeant l’espace vert du côté de la RN10.
 Avenue Habib Bourguiba (Sidi Daoud): A partir de l’arrondissement
municipal jusqu’à la RR23 passant par la rue Salah Ben Youssef.
2.4. Les parkings à étages :
Des constructions à usage de parking à étages peuvent être autorisées dans

toutes les zones constructibles du présent plan d’aménagement. Ces
constructions devront respecter les règles de gabarit (C.O.S et Hauteur) mais
ne sont pas soumises à la limitation du C.U.F .
Dans le cas d’immeubles à usage mixte comportant des étages de parkings,

ceux-ci ne seront pas pris en considération dans le C.U.F.

2.5. Les décharges publiques :
Tout dépôt d’ordures de provenance domestique ou autre, de déchets divers,

de matériaux de démolition de bâtiments ou de fouilles, ainsi que des
carcasses de véhicules est interdit en dehors des zones spécialement affectées
à cet effet par les autorités municipales.
2.6. Les stations de services :
Les stations de services sont interdites en bordure des voies dont la largeur est
inférieure à 20 mètres et aux carrefours. Elles ne peuvent se situer à moins de
200 mètres les unes des autres quand elles sont sur une même voie. Les
surfaces minimales des terrains sur lesquels ces installations pourront être
autorisées, sont ainsi fixées:
- 1000 m² s'il s'agit d'une station de services dont l'activité se limite à

la distribution de carburant ;
- 1500 m² s'il s'agit d'une station de services de distribution
comportant une installation de lavage et de graissage à un seul
pont ;
- 2000 m² dans le cas d'une station de services comportant une
installation de lavage et de graissage à deux ponts ;
- Le terrain devra présenter un front de 40 mètres au minimum pour
les stations de services de distribution de carburant uniquement et
de 50 mètres pour les autres stations services. La profondeur du
terrain ne devra pas être inférieure à 25 mètres.
SECTION 2 - CONDITIONS D’UTILISATION DU SOL :
Article 3 - Accès et voiries :
3.1- Desserte des immeubles

Pour l’application du présent règlement et sous réserve des dispositions
législatives particulières existant par ailleurs, les voies privées sont assimilées
aux voies publiques.
Sauf indication portée au plan d’aménagement, les dispositions nécessaires

(retraits, décrochements, arrondis, pans coupés etc…) pourront être
éventuellement exigées des constructeurs pour que soit assurée la visibilité au
croisement des rues.

Tout terrain à lotir ou à bâtir doit être desservi par une voie du domaine
communal existante ou projetée. Toute parcelle enclavée est réputée non
constructible. Il appartient au propriétaire concerné de se faire attribuer par
ses voisins immédiats un droit de passage permanent, permettant l'accès des
véhicules d'urgence.
Les accès doivent satisfaire aux règles minimales de desserte afférentes à la

lutte contre l'incendie, la protection civile, le brancardage, ainsi que le
ramassage des ordures ménagères.
Les lots destinés à l’habitat individuel ne pourront recevoir qu’un seul accès
voitures. Toutefois, un deuxième accès pourra être autorisé pour les lots
bordés par une voie strictement de desserte et lorsque aucun des accès ne sera
à moins de 15 mètres du carrefour le plus proche.
Les voies sans issue doivent permettre le retournement à leur extrémité avec
une placette d’un rayon minimal de 10mètres ; elles ne doivent pas desservir
plus de six logements avec une longueur ne dépassant pas 50mètres.
La largeur minimale d’une voie sans issue est de 9 mètres si elle est
véhiculaire et de 6 mètres si elle est piétonne.
Les voies à créer auront une largeur minimale de 12 mètres répartis entre une
chaussée de 7 mètres et deux trottoirs de 2,5 mètres chacun.
3.2- Routes classées
Les routes classées desservant le territoire de la commune de la Marsa sont les

routes RN9, RN10, RR23 (route express), RR33, RR33E3, RL546, RL550
RL551et RL554.
Tout aménagement d’accès sur ces routes est soumis à l’accord des services
concernés.
Sont spécialement interdits les accès directs sur les routes à grand débit de
circulation notamment la RN9, la RN10, et la RR23 (la route express Rades-
Gammarth).

3.3- Voies privées
L’ouverture d’une voie privée peut être refusée ou subordonnée à des

conditions particulières de tracé, de largeur ou de construction notamment :
- lorsque son raccordement peut constituer un danger pour la

circulation ;
- lorsqu’elle est susceptible d’être empruntée par la circulation
générale ;
- en vue d’une meilleure utilisation des terrains traversés ou
avoisinants.
Les passages couverts, lorsqu’ils sont autorisés, doivent présenter une hauteur
libre d’au moins 4,30 mètres au dessus des voies carrossables et d’au moins
3,20 mètres au dessus des voies piétonnes.
Article 4 - Desserte par les réseaux :
4.1- Branchement au réseau d’eau potable

Toute construction doit être raccordée au réseau public de distribution
lorsqu’il existe. Toute alimentation en eau potable à partir des puits ou point
d’eau particulier est interdite.
4.2- Raccordement au réseau d’assainissement

Toute construction doit être raccordée au réseau public d’assainissement.
4.3- Branchement au réseau d’eaux pluviales

L’évacuation des eaux pluviales (eaux de ruissellement, eaux de toiture) doit
se faire dans le réseau de collecte publique lorsqu’il existe.
Les constructions ne doivent en aucun cas, gêner l'écoulement normal des

eaux pluviales. Les points bas doivent être aménagés d'une manière qu'ils
permettent cet écoulement.
4.4- Branchement au réseau d’électricité et de gaz

Tout nouveau lotissement ou morcellement doit permettre le branchement des
constructions et installations au réseau public d’électricité et de gaz.

4.5- Branchement au réseau téléphonique

Tout nouveau lotissement ou morcellement doit permettre le branchement des
constructions et installations au réseau téléphonique.
Article 5 - Surfaces et formes des parcelles :
Ne peuvent être autorisés que des lotissements ou morcellements donnant des

parcelles de formes régulières compatibles avec l’implantation des
constructions et conformément au présent règlement.
Si ces conditions ne sont pas remplies l’autorisation de construire peut être

refusée et sa délivrance restera subordonnée à un remembrement entrepris
conformément aux dispositions prévues par la loi.
Les partages d’immeubles bâtis doivent être réalisés de telle sorte que les
parcelles et les bâtiments satisfassent, après division aux dispositions du
présent règlement.
Les surfaces et fronts minimums seront fixés pour chacune des zones urbaines
définies par le présent règlement. Toutefois certaines parcelles issues
d’anciens lotissements ou morcellements antérieurs au dit règlement peuvent
être constructibles même si elles ne répondent pas à ces minima à condition
qu’elles aient déjà fait l’objet de titres fonciers ou autres actes de propriété
individualisés.
Article 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises

d’ouvrages publics :
L’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises d’ouvrages

publics peuvent être selon les zones dans lesquelles elles se trouvent soit à
l’alignement, soit en retrait d’une distance qui serait définie par le règlement
applicable à chacune des dites zones.
Les clôtures doivent respecter l'alignement des voies publiques existantes,

modifiées ou à créer. Pour les voies classées, l’implantation des constructions
doit se conformer aux arrêtés d’alignement délivrés par les autorités
compétentes.
Aucune saillie sur l'alignement des voies publiques n'est autorisée au R.D.C à
l'exception des seuils de porte, dans la limite de 30 cm comptés à partir du nu
de l'alignement.

Aux étages, peuvent être autorisés les fers forgés dans la limite de 40 cm
comptés du nu de l’alignement, ainsi que des "ganarias" ou des balcons en
porte-à-faux uniquement sur les rues de 6 mètres et plus de largeur, et dans
les conditions suivantes :
- La hauteur libre sous saillie doit être supérieure ou égale à 4 mètres

comptés à partir du sol de la voie ;
- La saillie doit être inférieure ou égale à 80 cm comptés à partir du
nu de l’alignement sans toutefois dépasser 7 % de la largeur de la
voie;
- La longueur de la partie en saillie doit être inférieure ou égale au 1/3
de la longueur de la façade du bâtiment sans excéder 3 mètres par
saillie.
Les piscines peuvent être implantées avec un retrait minimum de 2 mètres par
rapport au domaine public sous réserve de prendre les mesures nécessaires à
éviter tout type de dégâts aux voies publiques et, le cas échéant, de respecter
les prescriptions de retrait édictées par les arrêtés d’alignement.
La zone de servitude non aedificandi relative au domaine public maritime est

en général de 25 mètres à partir de la limite de celui-ci. Toutefois, et au cas où
il est nécessaire d’harmoniser le tissu urbain situé sur front de mer, cette
distance pourrait être réduite par décret conformément aux dispositions de
l’article 25 du code de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme
promulgué par la loi n°94-122 du 28 Novembre 1994 tel qu’il a été modifié et
complété par la loi n° 2003-78 du 29 décembre 2003.
Article 7 - Implantation des constructions par rapport aux limites

séparatives des parcelles :
Les retraits sur les limites séparatives doivent être respectés vu leurs
incidences directes sur les droits des tiers. Aucune tolérance ne peut être
étudiée sans être accompagnée du consentement écrit du voisin concerné.
Toutefois, le requérant peut bénéficier, si l’administration le juge utile, du
droit de réciprocité au cas où son voisin n’a pas respecté le retrait
réglementaire par rapport à leur limite séparative commune. Dans tous les cas
cela ne devra porter aucune atteinte à l’aspect esthétique du quartier.
Les piscines peuvent être implantées avec un retrait minimum de 2 mètres par
rapport aux limites séparatives sous réserve de prendre les mesures
nécessaires à éviter tout type de dégâts aux terrains voisins.

Lorsqu’une façade autre que celles donnant sur la voie publique comporte une
ou plusieurs saillies, les distances considérées par le présent règlement
doivent être mesurées à partir du nu extérieur de la saillie la plus avancée.
Cette disposition ne s’applique pas aux corniches et aux bandeaux ne
dépassant pas 20 cm.
Article 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres
sur une même parcelle ayant vocation à cet effet :
Deux constructions non contiguës, implantées sur une même propriété,

doivent être édifiées à une distance l'une de l'autre au moins égale à la plus
grande hauteur des deux constructions et jamais inférieure à 4 mètres.
Article 9 - Coefficient d’occupation du sol (C.O.S) :
On entend par coefficient d’occupation du sol le rapport de la surface bâtie au

sol à la surface de la parcelle. La surface bâtie au sol est la surface délimitée
par la projection verticale sur le sol du périmètre hors oeuvre de la
construction.
Pour chacune des zones, un coefficient d’occupation du sol maximum est
fixé par le règlement qui lui est applicable.
Article 10 - Hauteur maximale des constructions :
Pour l’application du présent règlement, la hauteur d’une construction est

calculée par rapport au milieu de la façade, à partir de la côte de nivellement
prise à l’alignement considéré jusqu’au sommet de l’acrotère.
Dans le cas de façades en bordure de voies en déclivité, les constructions sont

divisées en sections, de telle sorte qu’en aucun point la hauteur effective de la
construction ne dépasse de plus de 1,50 mètres par rapport au profil de la
voie, les limites de hauteur prescrites.

Dans le cas d’une construction implantée en retrait d’une voie sur un terrain
en déclivité par rapport à cette voie, la hauteur de la construction est calculée
par rapport au profil conventionnel du terrain correspondant à l’axe de la
construction. Le profil conventionnel du terrain se définit par la ligne fictive
qui rejoint les côtes de nivellement de deux points situés dans l’axe de la
parcelle, respectivement sur l’alignement de la voie et sur la limite opposée
du terrain.
La hauteur maximale des constructions est fixée par le règlement de chacune

des zones.
Lorsqu’une construction est située à l’angle de deux voies où les hauteurs
autorisées sont différentes, la plus grande de ces deux hauteurs sera autorisée
sur l’autre face, mais sur une longueur maximum de 12 mètres, cette longueur
étant comptée à partir de l’intersection des alignements.

Quand une construction est située au droit d’un changement de largeur de

voie, la hauteur autorisée dans la partie la plus large sera également autorisée
dans la partie la plus étroite sur une longueur au plus égale à sa largeur.
Si une construction prend vue sur un espace libre public (place, square,
parking, …), sa hauteur sera au plus égale au diamètre du plus grand cercle
qui peut être inscrit à l’intérieur des alignements de cet espace libre.
Article 11 - Aspect extérieur :
Afin de préserver le cachet architectural de la Marsa, le vocabulaire

architectural des nouvelles constructions devra puiser selon le cas, soit de
l’architecture du type colonial local, soit du type méditerranéen, et ce, selon
les zones.

Les clôtures doivent être implantées sur l'alignement de la voie publique. Au

droit des commerces et services ouverts en retrait par rapport au domaine
public, des portiques signalétiques sur rue, d’une hauteur de 2,5 mètres hors
tout, peuvent être posés dans l’alignement des clôtures.
La couleur des murs extérieurs doit être obligatoirement être blanche et les
menuiseries doivent être peintes en bleu ou en vert. Les matériaux brillants et
réfléchissants sont prohibés dans le traitement des façades. La pose de faïence
doit être limitée aux encadrements des ouvertures.
Les couvertures seront du type terrasses – dalles, voûtes ou coupoles,

blanchies à la chaux ou au moyen de peintures mates blanches. Les matériaux
d’étanchéité de composition métallique et de tons réfléchissants brillants
devront être peints ou enduits en blanc mat. Les couvertures en tuiles
mécaniques ou vernissées sont interdites.
Indépendamment des souches des conduits de fumées et de ventilation, qui

seront groupées dans des volumes simples et d’une saillie strictement
réglementaire (40 cm au-dessus des parties les plus hautes de la construction),
aucune superstructure même réduite ne devra y être érigée (telle que
buanderie, cage d’escalier, installation d’étendage du linge, pergolas en
maçonnerie, etc.). Toutefois, peut être tolérée l’implantation en retrait des
façades des cages d’escaliers, d’ascenseurs et de montes charges ainsi que des
locaux techniques de 12 m² maximum, et ce, uniquement pour les bâtiments
à caractère collectif.
D’une façon générale, l’aspect extérieur des façades doit être soigné,
entretenu et compatible avec le caractère général de la commune.
Même pour les constructions inachevées et dont les travaux sont en arrêt, les
terrains doivent être obligatoirement clôturés et les façades extérieures
enduites et badigeonnées, et ce, à l’expiration des délais de validité des
permis de construire correspondants.
Les descentes des eaux pluviales, eaux usées et vannes ne doivent en aucun
cas être apparentes au niveau des façades.
Toute publicité est interdite en dehors des espaces spécialement réservés à cet
effet. Les enseignes devront être approuvées par les autorités municipales
avant d’être apposées.

Article 12 - Stationnement des véhicules :
Sous réserve des dispositions particulières qui pourraient être édictées pour
certaines zones, les projets de constructions devront prévoir dans l’emprise
foncière qu’ils occupent, un nombre de places de stationnement de véhicules
automobiles, conforme aux ratios minimums suivants :
- 1 place par logement. Dans le cas où la surface du logement

dépasse 150 m² il y a lieu de prévoir 1,5 place par logement ;
- 1 place pour 30 m² de plancher de commerce et locaux annexes ;
de bureaux, ou d’équipements publics ;
- 1 place pour 2 chambres d’hôtels ;
- 1 place par 10 m² de plancher de restaurant, et locaux annexes ;
- 1 place pour 20 sièges pour les salles de sports, stades et salles
de spectacles ;
- 1 place par salle de classe pour les établissements
d’enseignement primaire, 2 places pour l’enseignement
secondaire et 10 places pour 100 places d’amphithéâtre ;
- 1 place pour 100 m² de plancher pour les hôpitaux ;
- 2 places pour 100 m² de plancher pour les cliniques ;
- 3 places pour 100 m² de plancher pour les établissements
industriels, artisanaux et de petits métiers.
L’installation des établissements industriel et commerciaux est, en outre

subordonnée à la prévision, sur le terrain, des dégagements nécessaires pour
que manutentions et livraisons puissent se faire sans encombrer la voie
publique.
Le stationnement pour les établissements recevant du public doit être

directement accessible à partir de la voie publique.
Les places de stationnement doivent avoir au minimum 5 mètres de longueur,
2,5 mètres de largeur et 6 mètres de dégagement pour les véhicules légers.
Article 13 - Espaces libres et plantations :
Tous les espaces libres à l’intérieur des parcelles doivent être aménagés,
plantés et bien entretenus. Sous réserve des dispositions particulières qui
pourraient être édictées pour certaines zones, ces espaces devront être plantés
à raison de 50 % au moins de leur superficie. Les plantations devront être
disposés de façon à ne pas nuire à l’hygiène et à la salubrité des cours et des
constructions.

Les voies dont la largeur est supérieure ou égale à 10 mètres doivent être
obligatoirement bordées d’arbres d’alignement.
Article 14 - Coefficient d’utilisation foncière :

On entend par coefficient d'utilisation foncière (CUF) le rapport de la somme
des surfaces hors œuvres des planchers à la surface de la parcelle, y compris
loggias, terrasses couvertes, caves et garages dont la moitié du volume est au-
dessus du sol. On entend par surface hors œuvre des planchers, la surface
totale calculée à partir de leurs limites extérieures, y compris les murs et les
cloisons.
Pour chacune des zones, un coefficient d’utilisation foncière est fixé par le
règlement qui lui est applicable.

TITRE III : DISPOSITIONS PARTICULIERES A CHAQUE ZONE
CHAPITRE I - ZONES D’HABITAT INDIVIDUEL ISOLE SOUMISE

A UNE SERVITUDE DE LIMITATION DE HAUTEUR : UAs1
CARACTERE DES ZONES :
Il s’agit de zones résidentielles, d’habitat individuel de faible densité, d’ordre

isolé soumises à une servitude de limitation de hauteur à R + 1.
Elles correspondent essentiellement aux quartiers front de mer: la Corniche,
Marsa-Cube, Sidi Abdelaziz et Gammarth le long de l’avenue Taïeb M’hiri.
SECTION 1 - UTILISATION DU SOL :
Voir dispositions communes applicables à toutes les zones.
Outre les activités mentionnées à l’article 2 du titre II relatif aux dispositions

applicables à toutes les zones, les types d’activités autorisées sous conditions
dans ces zones sont les suivants :
- L’habitat individuel jumelé pour les parcelles existantes qui ne

satisfont pas les conditions de surface et front minimum ;
- Les commerces et les ateliers d’artisanat d’art d’une superficie
inférieure à 50 m² en général et pouvant occuper la totalité de la
surface bâtie au sol sur les axes commerciaux tels que définis à
l’article 2 du titre II (dispositions applicables à toutes les zones), et
ce, à condition qu’ils soient au rez-de-chaussée et qu’ils
n’entraînent pas de nuisances ou risque de pollution pour le
voisinage, et sous réserve de l’inventaire des nuisances et de
l’accord des services municipaux ;
- Les équipements publics et les bâtiments privés à utilité publique
sous réserve du respect des prescriptions d’implantation ;
- les activités de services ou de bureaux à condition qu’ils ne
dépassent pas 100 m² couvert;
- le réaménagement et l’extension des stations services existantes.

Zone U.As1
SECTION 2 : CONDITIONS D’OCCUPATION DU SOL
Article 5 - Surface et front des parcelles :
Pour être constructible, toute parcelle issue d’un nouveau lotissement ou

morcellement doit avoir une surface minimale de 400 m² et un front minimum
de 18 mètres. Pour les parcelles en fond d’impasse, la largeur minimale du
front de parcelle est fixée à 12 mètres.
Pour les parcelles anciennes, la taille et la largeur du front de parcelle peuvent

rester conformes au parcellaire existant.
Pour les opérations d’ensemble, la surface et le front minimum, sont fixés par
l’article 2 du titre II relatif aux dispositions applicables à toutes les zones.
Article 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et aux

emprises d’ouvrages publics :
Outre le respect des dispositions prévues par l’article 6 du titre II relatif aux
dispositions applicables à toutes les zones, les constructions doivent être
édifiées à une distance minimale de 4 mètres de la limite du domaine public.
Pour les parcelles anciennes dont la taille et la largeur de front sont
inférieures aux minima exigés, les nouvelles constructions peuvent être
autorisées conformément aux masses existantes.

Zone U.As1

dispositions applicables à toutes les zones, toute construction devra être
implantée à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de
sa hauteur sans être inférieure à 4 mètres.
Toutefois pour les parcelles anciennes dont la taille et la largeur du front sont
inférieures aux minima exigés les nouvelles constructions peuvent être

Les garages peuvent être, soit incorporés au corps principal de la

construction, soit indépendants et implantés sur les limites séparatives.
S’il est indépendant, le garage doit avoir les dimensions maximales

suivantes :
- une longueur de 6,5 mètres ;
- une largeur de 4 mètres qui pourrait aller jusqu’à 6 mètres à la
condition de ne pas dépasser le 1/3 de la façade, et ce, au cas où
une deuxième place de stationnement a été autorisée ;
- une hauteur de 2,5 mètres.
Article 9 - Coefficient d’occupation du sol :
Le Coefficient d’occupation maximal au sol est fixé à 0,3 auquel peut être
ajoutée une superficie maximale de 26 m² pour les garages, et dépendances.
Au cas où une deuxième place de stationnement a été autorisée, la surface
supplémentaire est comptabilisée au sein du COS autorisé.

Zone U.As1
Sous réserve du respect des dispositions prévues par l’article 10 du titre II

relatif aux dispositions applicables à toutes les zones, la hauteur maximale des
constructions est fixée à 8 mètres mesurés au point le plus haut de l’acrotère,
soit R+1.
Pour les logements adossés à la rue Abou El Kacem Chabbi, et afin de

préserver une servitude de vue sur mer l’acrotère ne peut en aucun cas être
supérieur à un mètre de hauteur par rapport au trottoir de la rue précitée.
dispositions applicables à toutes les zones, les constructions dans ces zones
doivent satisfaire les conditions suivantes :
- La hauteur maximale des clôtures ne doit pas dépasser 1,5 mètres sur
la rue et 2 mètres sur les limites séparatives ;
- Les clôtures sur rue seront constituées d’un mur bahut en maçonnerie
pleine de 0,80 mètres de hauteur surmonté d’une grille ou d’une haie
vive sous réserve de préserver la vue sur mer.
Article 12 - Stationnement :
Article 14 - Coefficient d’Utilisation Foncière :

Le coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 0,6.

Zone U.Aa1
CHAPITRE II - ZONES D’HABITAT INDIVIDUEL ISOLE : UAa1
Il s’agit de zones résidentielles d’habitat individuel isolé, de faible densité

dont la hauteur autorisée permet l’édification d’un rez-de-chaussée et deux
étages. Elles concernent essentiellement les hauts de Gammarth, Gammarth
Satpec, Marsa Ville, l’Avenue Habib Bourguiba dans sa portion allant du
rond point Marsa Ville au rond point Maison de Jeunes et les Cités : Essâada,
Marsa Ennassim, El Wifak, Sidi Abdelaziz, Tabak, Sidi Daoud et Ermila.

- L’habitat individuel jumelé dans les quartiers de Tabak, Sidi

Daoued et Ermila, ainsi que pour les parcelles existantes qui ne
satisfont pas les conditions de surface et front minimum dans les
autres quartiers ;
l’article 2 du titre II (dispositions applicables à toutes les zones),
et ce, à condition qu’ils soient au rez-de-chaussée et qu’ils

Zone U.Aa1

dépassent pas 100 m² couvert ;
- le réaménagement et l’extension des stations services existantes ;
- Les opérations d’ensemble telles que définies à l’article 2 du titre II
relatif aux dispositions applicables à toutes les zones.
SECTION 2 – CONDITIONS D’OCCUPATION DU SOL :
Article 4 – Desserte par les réseaux :

de 18 mètres pour les constructions de type individuel isolé, et une surface
minimale de 300 m2 et un front minimum de 12 mètres pour les constructions
de type individuel jumelé .
Pour les parcelles en fond d’impasse, la largeur minimale du front de parcelle

est fixée à 12 mètres.
Pour les opérations d’ensemble, la surface et le front minimum sont fixés par
l’article 2 du Titre II relatif aux dispositions applicables à toutes les zones.



Zone U.Aa1
Toutefois, pour les constructions situées le long de l’Avenue Habib

Bourguiba, ce retrait pourrait être augmenté d’une distance supplémentaire
conformément aux dispositions prévues par l’étude d’aménagement urbain
des avenues Habib Bourguiba et Taieb M’hiri.
Pour les opérations d’ensemble, ce retrait n’est exigé que pour les voies
délimitant l’opération.
Pour les parcelles anciennes dont la taille et la largeur du front sont

dispositions applicables à toutes les zones, toute construction devra être à
chaque niveau implantée à une distance des limites séparatives au moins
égale à la moitié de sa hauteur et jamais 4 mètres.
inférieures aux minima exigés les nouvelles constructions peuvent être
autorisées conformément aux masses et volumes existants, ou avoir l’accord
des voisins pour des retraits inférieurs aux normes définies ci-dessus.
sur un même lôt ayant vocation à cet effet :

Les garages peuvent être, soit incorporés au corps principal de la construction,

soit indépendants et implantés sur les limites séparatives.

Zone U.Aa1
S’il est indépendant, le garage doit avoir les dimensions maximales

suivantes :
- une longueur de 6,5 mètres ;
- une largeur de 4 mètres qui pourrait aller jusqu’à 6 mètres à la
condition de ne pas dépasser le 1/3 de la façade, et ce, au cas ou
une deuxième place de stationnement a été autorisée ;
- une hauteur de 2,5 mètres.
Le Coefficient d’occupation du sol maximal est fixé à 0,3 pour les

constructions du type individuel isolé, et à 0,4 pour les constructions du type
individuel jumelé, auquel peut être ajoutée une superficie maximale de 26 m 2
pour les garages, et dépendances. Au cas où une deuxième place de
stationnement a été autorisée, la surface supplémentaire est comptabilisée au
sein du COS autorisé.
Pour les opérations d’ensemble le coefficient d’occupation du sol maximum
est fixé à 0,5.

relatif aux dispositions applicables à toutes les zones, la hauteur maximale
des constructions est fixée à 12 mètres mesurés au point le plus haut de
l’acrotère, soit R+2.
Toutefois, le deuxième étage ne peut être autorisé que pour les parcelles
donnant sur des voies de 12 mètres si elles sont issues de nouveaux
lotissements ou morcellements, et de 10 mètres si elles sont déjà existantes au
moment de l’approbation du présent plan d’aménagement. Cette largeur
pourrait être réduite à 8 mètres au cas ou la longueur de la voie ne dépasse
pas 100 mètres et qu’elle ne constitue pas la seule desserte pour plus de 6
parcelles.
Pour les opérations d’ensemble dans les quartiers Tabak, Sidi Daoud et
Ermila, la hauteur maximale pourrait atteindre 15 mètres au point le plus haut
de l’acrotère soit R+3.
Dans tous les cas, la hauteur des constructions ne devra pas excéder la largeur
de la voie augmentée du retrait.

Zone U.Aa1
- La hauteur maximale des clôtures ne doit pas dépasser 1,80 mètre sur
- Les clôtures en maçonnerie pleine sur rue doivent présenter des
façades traitées, agrémentées d’éléments architectoniques (ouvertures,
bacs à fleurs, tuiles, etc…) et peuvent intégrer un porche d’entrée
couvert d’une superficie maximale de 2 m2 ;
- Les clôtures sur rue peuvent être constituées d’un mur bahut en
maçonnerie pleine de 0,80 mètre de hauteur surmonté d’une grille ou
d’un claustra doublé de haies vives ;
- Les clôtures légères sur l’avenue Habib Bourguiba doivent se
conformer aux prescriptions définies par l’étude d’aménagement
urbain des avenues Habib Bourguiba et Taieb Mhiri.
Article 12 – Stationnement :
Outre le respect des dispositions prévues par l’article 13 du Titre II relatif aux
dispositions applicables à toutes les zones, l’aspect paysager sur l’Avenue
Habib Bourguiba devrait être conforme à celui défini par l’étude
d’aménagement urbain des avenues Habib Bourguiba et Taieb M’Hiri.

Le coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 0,8 pour les
constructions du type individuel isolé, et à 1 pour les constructions du type
individuel jumelé.
Toutefois ce coefficient peut atteindre 1,2 pour les opérations d’ensemble en
R+2 et 1,5 pour celles en R+3,et ce, exclusivement dans les quartiers de
Tabak, Sidi Daoued et Ermila.

Zone U.Aa3
CHAPITRE III – ZONES D’HABITAT INDIVIDUEL EN BANDE

CONTINUE : UAa3
Il s’agit de zones résidentielles, d’habitat individuel de moyenne densité de

type généralement en bande continue, avec quelques constructions de type
individuel isolé ou jumelé.
Elles sont essentiellement situées dans les quartiers de Sidi Daoud, El
Houach, tabak, et Marsa ville.
SECTION 1 : UTILISATION DU SOL


- le réaménagement et l’extension des stations services existantes ;
- Les opérations d’ensemble telles que définies à l’article 2 du titre II

Zone U.Aa3
SECTION 2 - CONDITIONS D’OCCUPATION DU SOL :

de 8 mètres.


emprises d’ouvrages publics
Pour les opérations d’ensemble ce retrait n’est exigé que pour les voies
Pour les parcelles anciennes dont la taille et la largeur du front sont


Zone U.Aa3

Les constructions peuvent être édifiées en ordre continu, jointives avec les
constructions voisines.
Toute construction devra être implantée à une distance de la limite séparative

arrière supérieure ou égale, à chaque niveau, à la moitié de sa hauteur et
jamais inférieure à 4 mètres.
inférieurs aux minimas exigés les nouvelles constructions peuvent être

Article 9 - Coefficient d’occupation du sol (COS) :
Le coefficient d’occupation du sol maximum, est fixé à 0,5.

des constructions est fixées à 12 mètres mesurés au point le plus haut de
pourrait être réduite à 8 m au cas ou la longueur de la voie ne dépasse pas 100
mètres et qu’elle ne constitue pas la seule desserte pour plus de 10 parcelles.

Zone U.Aa3
Pour les opérations d’ensemble dans les quartiers Tabak, Sidi Daoud et
Ermila, la hauteur maximale pourrait atteindre 15 mètres au point le plus haut
de l’acrotère soit R+3.
- Les clôtures en maçonnerie pleine sur rue doivent présenter des
façades traitées, agrémentées d’éléments architectoniques (ouvertures,
bacs à fleurs, tuiles, etc…) et peuvent intégrer un porche d’entrée
couvert d’une superficie maximale de 2 m2 ;
- Les clôtures légères sur rue seront constituées d’un mur bahut en
maçonnerie pleine de 0,80 mètre de hauteur surmonté d’une grille ou
d’un claustra doublé de haies vives.
Le Coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 1,2. Toutefois ce

coefficient peut atteindre 1,5 pour les opérations d’ensemble en R+3
exclusivement dans les quartiers de Tabak et Sidi Daoud.

Zone U.Aa4.
CHAPITRE IV – ZONES D’HABITAT INDIVIDUEL GROUPE : UAa4
CARACTERES DES ZONES :
Il s’agit de zones résidentielles, d’habitat individuel d’assez forte densité

obéissant généralement à l’ordre groupé avec quelques constructions de type
isolé, jumelé ou en bande continue.
Ces zones concernent essentiellement les quartiers de Sidi Daoud, tabak,
Ermila, Lahouech, et les cités Riadh, les Pins de Gammarth et El Habib.


- L’implantation de nouvelles stations de services à condition du
respect des clauses édictées par l’article 2 du titre II relatif aux
dispositions applicables à toutes les zones.
- Les opérations d’ensembles telles que définies à l’article 2 du titre II

Zone U.Aa4.

de 8 mètres.


dispositions applicables à toutes les zones, les constructions peuvent être
édifiées à l’alignement existant.
Toutefois, toute construction en deuxième étage autorisée sur une voie de

moins de 12 mètres de largeur doit obligatoirement être implantées avec un
retrait supérieur ou égal à 12 mètres moins la largeur de la dite voie de façon
à ce que la hauteur de la construction ne sera en aucun point supérieure à la
largeur de la voie augmentée du retrait.

Zone U.Aa4.

dispositions applicables à toutes les zones, les constructions devront satisfaire
les conditions suivantes :
- Les constructions peuvent être édifiées en ordre continu, jointives

avec les constructions voisines ;
- Les retraits par rapport aux voisins seront considérés comme des
patios et doivent par conséquent avoir les dimensions minimales
fixées à l’article 9 ci-après.
- En cas d’implantation d’un patio au droit d’une limite séparative, le
mur de clôture établi au droit du patio sera constitué d’un mur plein
d’une hauteur maximale de 2,50 mètres.
Deux constructions élevées sur une même propriété peuvent être édifiées en
ordre continu, jointives les unes avec les autres. Les retraits entre les
constructions, quand ils existent, seront considérés comme des patios et
doivent par conséquent avoir les dimensions minimales fixées à l’article 9
ci-après.
Le coefficient d’occupation du sol maximal est fixé à 0,75.

Les patios doivent présenter au total une superficie égale au moins au 1/4 de
la parcelle.
Les pièces d’habitations doivent donner sur un patios individuel d’au moins :
- 16 m2 dont le plus petit côté ne sera pas inférieur à 4 mètres pour les
constructions au rez-de-chaussée ;
- 24 m2 dont le plus petit côté ne sera pas inférieur à 4 mètres pour
les constructions au 1ére étage ;
- 36 m2 dont le plus petit côté ne sera pas inférieur à 6 mètres pour
les constructions au 2éme étage.

Zone U.Aa4.
Lorsque les constructions ont plus d’un patio, les minimas pour chaque patio
supplémentaire, à condition que celui-ci ne desserve que des locaux annexes
ne devant pas servir à l’habitation, doivent être :
constructions au rez-de-chaussée ;
constructions au 1ér étage ;
constructions au 2éme étage.
Toutefois, pour les opérations d’ensemble, les superficies et les dimensions
minimales ci-dessus mentionnées peuvent être appliquées pour deux patios
contigus à condition que la hauteur du mur mitoyen ne dépasse pas
2,5 mètres.
La surface couverte par les portiques intérieurs compte comme surface bâtie.

pourrait être réduite à 8 mètres au cas ou la longueur de la voie ne dépasse
pas 100 mètres et qu’elle ne constitue pas la seule desserte pour plus de 10
parcelles.
Pour les opérations d’ensemble situées dans les quartiers Sidi Daoud, Tabak
et Ermila et dans les cités Riadh et El Habib, la hauteur maximale pourra
atteindre 15 mètres au point le haut de l’acrotère soit R+3.

Zone U.Aa4.
Dans tous les cas, la hauteur des constructions ne devra en aucun point
excéder la largeur de la voie augmentée du retrait s’il existe. Les
constructions en deuxième étage autorisées sur des rues de moins de 12
mètres de largeur, doivent le cas échéant être implantées avec un retrait
suffisant pour que cette clause soit respectée.
auront des clôtures en murs pleins de hauteur ne dépassant pas 3 mètres.
Voir dispositions communes applicables à toutes les zones
Le Coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 1,8.

Zone U.Ab.
CHAPITRE V - ZONES D’HABITAT SEMI-COLLECTIF : UAb -
Il s’agit des zones résidentielles d’assez forte densité d’habitat de type semi-
collectif en R+2.
Ces zones sont situées essentiellement dans les quartiers de Tabak et de Sidi
Daoud.

- Les commerces et les ateliers d’artisanat d’art à condition qu’ils

soient au rez-de-chaussée et qu’ils n’entraînent pas de nuisances ou
risque de pollution pour le voisinage, et sous réserve de l’inventaire
des nuisances et de l’accord des services municipaux ;
- les activités de services ou de bureaux à condition qu’ils
n’entraînent pas de nuisances pour le voisinage et sous réserve de
- L’implantation de nouvelles stations de services à condition du
respect des clauses édictées par l’article 2 du titre II relatif aux
dispositions applicables à toutes les zones ;
- Les opérations d’ensembles telles que définies à l’article 2 du titre II

Zone U.Ab.

de 20 mètres.


Pour les opérations d’ensemble ce retrait n’est exigé que pour les voies

implantée à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de
sa hauteur et jamais inférieure à 4 mètres.

Zone U.Ab.
Deux constructions non contiguës, implantées sur une même propriété

doivent être édifiées à une distance l’une de l’autre, au moins égale à la plus
Le coefficient d’occupation du sol maximal, est fixé à 0,4.

Toutefois ce coefficient peut atteindre 0,5 pour les opérations d’ensemble.

moment de l’approbation du présent plan d’aménagement.
Pour les opérations d’ensemble à l’exclusion de celles donnant sur la RN9, la

hauteur maximale pourrait atteindre 15 mètres au point le plus haut de
l’acrotère soit R+3.
dispositions applicables à toutes les zones, les séchoirs sont à éviter sur les
façades principales et doivent dans tous les cas être protégés par des claustras.

Zone U.Ab.
Le Coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 1,2. Toutefois ce

coefficient pourrait atteindre 1,5 pour les opérations d’ensemble en R+3.

Zone UAc1.
CHAPITRE VI - ZONES D’HABITAT COLLECTIF ISOLE : UAc1
Il s’agit de zones résidentielles de forte densité, d’habitat collectif en ordre

isolé, avec quelques constructions de type semi-collectif.
Ces zones sont essentiellement situées dans les quartiers limitrophes au CHU
Mongi slim, dans la zone de Tabak et aux abords de l’avenue Taieb M’hiri
entre le Palais El Abdellia et la placette Sidi Abdelaziz.

- Les commerces, les ateliers d’artisanat d’art ainsi que les activités
culturelles à condition qu’ils soient au rez-de-chaussée et au premier
étage uniquement et qu’ils n’entraînent pas de nuisances ou risque
de pollution pour le voisinage, et sous réserve de l’inventaire des
nuisances et de l’accord des services municipaux ;
- les activités de services ou de bureaux à condition qu’ils
n’entraînent pas de nuisances pour le voisinage et sous réserve de

Zone UAc1.

de 20 mètres.
Pour l’avenue Taieb Mhiri, les minima sont fixés par l’étude d’aménagement


Toutefois, pour les constructions situées le long de l’avenue Taieb Mhiri, ce

retrait pourrait être augmenté d’une distance supplémentaire conformément
aux dispositions prévues par l’étude d’aménagement urbain des avenues
Habib Bourguiba et Taieb Mhiri.

Zone UAc1.

implantée à une distance des limites séparatives supérieure ou égale à la
moitié de sa hauteur et jamais inférieure à 4 mètres.
Toutefois pour les parcelles situées sur l’avenue Taïeb M’Hiri, les
constructions peuvent être contiguës par rapport aux limites séparatives
latérales, et le retrait par rapport aux limites postérieures sera à chaque
niveau, au moins égal à la hauteur de ces constructions diminué de 4 mètres
(H - 4) sans jamais être inférieur à 4 mètres.

Le coefficient d’occupation du sol maximal, est fixé à 0,6.

des constructions mesurée au point le plus haut de l’acrotère est fixée à 18
mètres soit R+4 dans la zone limitrophe au CHU, et à 15 mètres, soit R+3 aux
abords de l’avenue Taïeb Mhiri, sous réserve des restrictions prévues par
l’étude d’aménagement urbain des avenues Habib Bourguiba et Taieb Mhiri.

Zone UAc1.
la rue et 2 mètres sur les limites séparatives.
- Les clôtures sur rue seront constituées d’un mur bahut en maçonnerie
pleine de 0,80 mètres de hauteur surmonté d’une grille ou d’un
claustra doublé de haies vives.
- Les séchoirs sont à éviter sur les façades principales et doivent dans
tous les cas être protégés par des claustras.
- Les clôtures sur l’avenue Taieb Mhiri doivent se conformer aux
prescriptions définies par l’étude d’aménagement urbain des avenues
Habib Bourguiba et Taieb Mhiri.
dispositions applicables à toutes les zones, l’aspect paysager sur l’avenue
Taieb Mhiri devrait être conforme à celui défini par l’étude d’aménagement
Le Coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 2 aux abords de

l’avenue Taïeb Mhiri, et à 2,4 dans la zone limitrophe au CHU.

Zone UBa
CHAPITRE VII - LES ZONES POLYFONCTIONNELLES : UBa
CARACTERE DES ZONES
Il s’agit de zones centrales polyfonctionnelles de forte densité constituées

d’habitat, de commerces, de services et d’animation culturelle et touristique.
Elles comprennent les zones suivantes :
- Les zones UBa2 : où la hauteur des constructions est limitée à R+2

soit 12 mètres. Elles sont situées à Marsa Ville, Marsa Plage et à
Sidi Abdelaziz.
- Les zones UBa3 : où la hauteur des constructions est limitée à R+3
soit 15 mètres. Elles sont situées à Marsa Ville, Marsa Plage et à
Gammarth Village.
- La zone UBa4 : où la hauteur des constructions est limitée à R+4
soit 18 mètres. Elle concerne exclusivement un ilôt situé sur la rive
sud de l’avenue Habib Bourguiba en front de mer.

- Les ateliers d’artisanat d’art et les activités culturelles à condition

qu’ils n’entraînent pas de nuisances ou risque de pollution pour le
l’accord des services municipaux.
- le réaménagement et l’extension des stations de services existantes.

Zone UBa

de 20 mètres.


dispositions applicables à toutes les zones, les constructions peuvent être
édifiées à l’alignement de la voie publique.
Toutefois, les étages seront au besoin implantés avec des retraits de façon à ce
que la hauteur de la construction sera en tout point inférieure ou égale à la
largeur de la voie augmentée du retrait.

Les constructions peuvent être édifiées en ordre continu, jointives avec les
constructions voisines, ou en retrait par rapport à celles-ci. Le retrait doit dans
ce cas être au moins égal à la demi-hauteur de la construction sans être
inférieur à 4 mètres.

Zone UBa
Toute construction devra être implantée à une distance de la limite séparative

arrière supérieure ou égale à la moitié de sa hauteur et jamais inférieure à 4
mètres.
inférieurs aux minima exigés les nouvelles constructions peuvent être
autorisées conformément aux masses existantes ou avoir l’accord des voisins
pour des retraits inférieurs aux normes exigées.
sur un même lot ayant vocation à cet effet :
Deux constructions non contiguës situées sur une même parcelle ne peuvent
être édifiées que si la distance les séparant est égale au moins à la hauteur de
la construction la plus élevée, et jamais inférieure à 4 mètres.
Le coefficient d’occupation du sol maximal est égal à 0,8.
Toutefois le rez-de-chaussée peut couvrir la totalité de la parcelle sous

réserve qu’il ne soit pas affecté à l’habitation, qu’un éclairage et une
ventilation suffisants soient assurés aux locaux ainsi aménagés et qu’il soit
couvert en terrasse.

des constructions mesurée au point le plus haut de l’acrotère est fixée à :
- 12 mètres soit R+2 dans les zones UBa2. Le deuxième étage

dans les îlots front de mer ne pourra être que partiel et de façon
à garder des perspectives vers la mer ;
- 15 mètres soit R+3 dans les zones UBa3. Le troisième étage dans
les îlots front de mer ne pourra être que partiel et de façon à
garder des perspectives vers la mer ;
- 18 mètres soit R+4 dans la zone UBa4.

Zone UBa
Article 12 – Stationnement :
dispositions applicables à toutes les zones, l’aspect paysager sur les avenues
avenues Habib Bourguiba et Taieb Mhiri devrait être conforme à celui défini
par l’étude d’aménagement urbain des avenues Habib Bourguiba et Taieb
Mhiri.
Le Coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à :
- 2 pour les zones UBa2 ;

- 2,5 pour les zones UBa3 ;
- 3,5 pour la zone UBa4.
Etant des maxima, ces coefficients peuvent ne pas être atteints pour des
raisons relatives à la préservation des vues sur mer.

Zone UTh
CHAPITRE VIII - ZONES TOURISTIQUES HOTELIERES : UTh
Il s’agit de zones destinées à recevoir des unités hôtelières d’une capacité

moyenne allant de 100 à 120 lits à l’hectare dans les secteurs de Cap
Gammarth, Chott El Ghaba et Chott Errih, et des unités hôtellières ainsi que
des aires d’animation dans le secteur d’Abou Nouwas.
SECTION I : UTILISATION DU SOL

applicables à toutes les zones, sont également interdites toutes les utilisations
incompatibles avec le caractère de la zone et notamment les constructions à
usage d’habitation autres que celles autorisées à l’article 2.
Article 2 - Types d'activité autorisées sous conditions :

relatif aux dispositions applicables à toutes les zones, sont autorisées sous
conditions les constructions destinées à recevoir de l’hébergement hôtelier
ainsi que les activités annexes (logement de fonction, loge de gardiennage…)
et les locaux d’animation ainsi que les équipements sportifs.
SECTION II : CONDITIONS D’OCCUPATION DU SOL
Article 3 - Accès et voirie :

relatif aux dispositions applicables à toutes les zones, l’accès aux îlots devra
obligatoirement se faire par la route touristique ou par une voie secondaire de
desserte. Aucun accès direct ne sera autorisé sur la voie express.
Zone UTh

Toute construction devra être obligatoirement raccordée au :
- Réseau de distribution d’eau potable ;

- Collecteur des eaux usées ;
- Collecteur des eaux pluviales ;
- Réseau de distribution électrique ;
- Réseau de télécommunication ;
- Réseau de gaz s’il y a lieu.
Les installations à l’intérieur des îlots sont à la charge des promoteurs.

Tous les réseaux et installations à l’intérieur des parcelles doivent être
enterrés et exécutés conformément à la réglementation en vigueur et après
obtention de l’accord des services publics concernés.
Article 5 -Surfaces et fronts des parcelles :
Pour être constructible toute parcelle doit avoir une surface minimale de :
- 2,0 ha si elle est destinée à recevoir une unité hôtelière ou si elle
est destinée à recevoir un centre d’animation polyvalent dans le
secteur d’Abou Nouwas ;
- 0,15 ha si elle est destinée à recevoir une seule activité principale
d’animation dans le secteur d’Abou Nouwas.

Les constructions devront être implantées avec un retrait au moins égal à 20

mètres par rapport à l’alignement des routes classées dans les secteurs de Cap
Gammarth, Chott El Ghaba et Chott Errih, et en fonction de cet alignement
dans le secteur d’Abou Nouwas.
Les retraits par rapport aux voies secondaires de dessertes seront d’au moins
10 mètres dans les secteurs de Chott El Ghaba et Chott Errih, et de 20 mètres
dans le secteur de cap Gammarth.
Zone UTh

Les retraits par rapport aux limites du domaine public maritime (DPM)
devront être d’au moins 25 mètres sauf réduction définie par décret
conformément aux dispositions du code de l’aménagement du territoire et de
l’urbanisme.

Toute construction doit être implantée à 15 mètres des limites séparatives

dans le secteur Cap Gammarth, à 10 mètres dans les secteurs de Chott El
Ghaba et Chott Errih, et à la moitié de sa hauteur sans être inférieure à 4
mètres dans le secteur d’Abou Nouwas.
Deux constructions non contiguës, implantées sur une même parcelle doivent
être à une distance l’une par rapport à l’autre au moins égale à la plus grande
hauteur des deux constructions et jamais inférieure à 4 mètres.
Article 9 - Coefficient d'occupation du sol (COS) :
Le coefficient d’occupation du sol maximum est de 0,25 dans les secteurs de

Cap Gammarth, Chott El Ghaba et Chott Errih, et de 0,35 dans le secteur
d’Abou Nouwas.
La hauteur maximale des constructions comptée par rapport au niveau du

terrain aménagé, est limitée à un R+3 partiel, soit 15 mètres dans les secteurs
de Cap Gammarth, Chott El Ghaba et Chott Errih, et à un R+2 partiel soit 12
mètres dans le secteur d’Abou Nouwas. Les niveaux en dessous seront
comptabilisés comme sous-sol dans les calculs de coefficient d’utilisation
foncière.
Au dessus de la hauteur autorisée, il peut être réalisé des éléments de

superstructure tels que voûtes, coupoles, édicules d’ascenseur et autres
éléments décoratifs.
Zone UTh

Toute construction doit être créé en harmonie avec son environnement naturel
et architectural.
Les thèmes architecturaux doivent s’inspirer de l’architecture tunisienne et
particulièrement de l’architecture locale.
Cette recherche doit s’appliquer aux domaines suivants :
- Implantation des volumes et rapports entre eux ;

- Macro-volumétrie, plan masse et silhouette ;
- Volumétrie et géométrie des éléments de la construction ;
- Texture des surfaces ;
- Implantation des ouvertures, leurs formes et dimensions par rapport
aux murs ;
- Portails et abri-poubelles ;
- Kiosques, pergolas ;
- Enseignes et signalisations (non lumineuses) ;
- Luminaires extérieurs ;
- Fontaines, piscines, bassins ;
- Mobiliers extérieurs ;
- Revêtements de sols extérieurs ;
- Cheminées, bouches de ventilation, etc…
Les clôtures seront obligatoirement végétales avec une protection légère

ajourée (fer forgé ou similaire) ; les murs en maçonnerie ne doivent pas
dépasser 50 cm. Les clôtures auront une hauteur totale qui ne dépassera pas
2,20 mètres.
Toute construction doit être accompagnée par la réalisation d’aires de

stationnement destinées aux automobiles et aux bus, dans la proportion
minimum indiquée ci-dessous :
- Voitures : une place de parking pour cinq (05) lits, sur la base de 25 m2
par véhicule. Il convient de séparer le parking client de celui de service
et de l’administration ;
- Bus : deux (02) places de bus par unité hôtelière.
Zone UTh

Article 13 - Espaces libres et plantations.
Toute construction doit être accompagnée par l’aménagement d’espaces

verts.
A l’occasion de la présentation du projet d’architecture, il doit être
obligatoirement déposé un projet d’aménagement des espaces verts.
Un minimum de 30 % de la superficie de chaque îlot doit être recouvert en
espaces verts.
La réalisation des espaces verts comprend :
- L’apport en terre végétale soigneusement choisie en fonction du sol

existant et des plantations à réaliser ;
- La plantation d’un arbre de haute tige pour chaque 50 m2 d’espace vert ;
- La plantation de couvre-sol ou gazon sur un minimum de 30% de la
superficie des espaces verts ;
- La création de chemins et placettes pour piétons ;
- La réalisation d’un système d’arrosage.
Les aires de stationnement doivent comprendre un arbre avec un tronc d’un

minimum de 2 mètres de haut, créant un maximum d’ombre, et ce, pour
chaque 4 places de stationnement.
Article 14 - Coefficient d'utilisation foncière (CUF) :
Le coefficient d'utilisation foncière (CUF) sera inférieur ou égal à 0,60 dans

les secteurs de Cap Gammarth, Chott El Ghaba et Chott Errih, et à 0,80 dans
le secteur d’Abou Nouwas.
Zone UTs

CHAPITRE IX - ZONE TOURISTIQUE HOTELIERE ET PARA-

HOTELIERE : UTs
CARACTERE DE LA ZONE
Il s’agit d’une zone destinée l’hébergement hôtelier et para-hôtelier .
Article 1 - Type d'activités interdites :
Sont interdites toutes les utilisations incompatibles avec le caractère de la

zone, et notamment les constructions à usage d’habitation autres que celles
autorisées à l’article 2.
Sont autorisées sous conditions les constructions destinées à recevoir de

l’hébergement ainsi que les activités annexes (logement de fonction, loge de
gardiennage…) et les locaux d’animation ainsi que les équipements sportifs.
Selon leurs emplacements, l’accès aux îlots devra obligatoirement se faire par
la route touristique ou des voies de distribution interne et longeant les îlots.
Toute construction devra être obligatoirement raccordée :
- au réseau de distribution d’eau potable ;

- au collecteur des eaux usées ;
- au collecteur des eaux pluviales ;
- au réseau de distribution électrique ;
- au réseau de télécommunication ;
- au réseau de gaz s’il y a lieu.
Zone UTs

Tous les réseaux et installations à l’intérieur des parcelles doivent êtres

Article 5 - Surfaces et fronts des parcelles :
Les surfaces et fronts minimums des parcelles doivent tenir compte des
caractéristiques des constructions projetées ainsi que des conditions de retrait
et de hauteur.


mètres par rapport à l’arrêté d’alignement du Ministère de l’Equipement et de
l’Habitat.

séparatives de la parcelle :
Toute construction doit être implantée à au moins 10 mètres des limites

séparatives.
L’occupation ne peut en aucun cas excéder 25% de la superficie du lot.
Zone UTs

La hauteur des constructions est limitée dans le secteur de Chott Errih à un

R+2 partiel, soit 12 mètres, et ce, par rapport à la route de desserte.
Dans le secteur de Cap-Gammarth, la hauteur maximale des constructions est

limitée à un R+3 partiel, soit une hauteur de 15 mètres par rapport au terrain
aménagé, les niveaux en dessous seront comptabilisés comme sous-sol dans
les calculs de coefficient d’utilisation foncière.

éléments décoratifs, et ce, dans tous les secteurs.
Toute construction doit être créée en harmonie avec son environnement

naturel et architectural. Les thèmes architecturaux doivent s’inspirer de
l’architecture tunisienne et particulièrement de l’architecture de la région.
Cette recherche doit s’appliquer aux domaines suivant :

- Implantation des ouvertures, leurs formes et dimensions par rapport aux
murs ;
- Cheminées, bouches de ventilation etc….

ajourée (fer forgé ou similaire) ; les murs en maçonnerie ne doivent pas
dépasser 50 cm, les clôtures auront une hauteur totale qui ne dépassera pas
2,20 mètres.
Zone UTs

Toute construction doit être accompagnée par la réalisation d’aires de

stationnement destinées aux automobiles, et aux bus dans la proportion
minimum indiquée ci-dessous :
- Voitures : une place de parking pour cinq (05) lits, sur la base de 25 m2 par
véhicule ;
- Bus : deux (02) places de bus par unité hôtelière ou para- hôtelière.
Il convient de séparer le parking client de celui de service et de

l’administration.

verts.
obligatoirement déposé un projet d’aménagement des espaces vert.
espaces verts.
Les aires de stationnement doivent comprendre un arbre avec tronc d’un

minimum de 2 mètres de haut créant un maximum d’ombre, et ceci pour
Article 14 - Coefficient d’utilisation foncière (CUF)
Le coefficient d'utilisation foncière (CUF) sera inférieur ou égal à 0,60 dans

le secteur de Cap-Gammarth, et à 0,40 dans le secteur de Chott Errih.

Zone UTa
CHAPITRE X - ZONES TOURISTIQUES D’ANIMATION : UTa
Il s’agit de zones à vocation d’animation et de loisirs, elles sont destinées à

l’animation touristique et culturelle (restaurants, cafés, artisanat, salles
d’exposition, salles de cinéma, commerce, services, …).
Les îlots de cettes zones peuvent être de deux types :
- des îlots destinés à recevoir une activité principale et des activités

annexes ;
- des îlots destinés à accueillir des centres polyvalents à rayonnement
régional.
- Sont interdites toutes les utilisations incompatibles avec le caractère de la

Sont autorisées sous conditions les constructions destinées à usage de

logement de fonction sans pour autant dépasser les 80 m2 et les constructions
à usage administratif sans pour autant dépasser les 50 m2.
Article 3 : Accès et voirie :
L’accès aux îlots devra obligatoirement se faire par les voies secondaires de
desserte, contre-voies ou bretelles d’accès à la plage.
Seuls les îlots qui n’ont aucun autre accès, peuvent ouvrir sur la route
touristique.

Zone UTa
- réseau de distribution d’eau potable ;

- collecteur des eaux usées ;
- collecteur des eaux pluviales ;
- réseau de distribution électrique ;
- réseau de télécommunication ;
- réseau de gaz s’il y a lieu.

Pour être constructible, un îlot à vocation d’animation touristique doit avoir

une surface minimale de :
- 0,15 ha s’il est destiné à une seule activité principale ;
- 2,00 ha s’il est destiné à un centre polyvalent .
Les fronts des îlots seront définis en fonction des caractéristiques des
constructions projetées et des conditions de retrait et de hauteur.


mètres par rapport aux routes classées et à la route touristique principale, et à
5 mètres par rapport aux voies secondaires de dessertes.
Toutefois, cette distance ne pourra en aucun cas être inférieure à 7 mètres
lorsque l’îlot à construire est situé sur un terrain particulièrement accidenté ou
de forte pente.

Zone UTa


séparatives pour les îlots destinés à une seule activité principale, et à au moins
10 mètres de ces limites pour les îlots destinés à recevoir des centres
polyvalents.
Le coefficient d’occupation du sol est de 0,25 au maximum pour les îlots

destinés à une seule activité principale, et de 0,50 au maximum pour les îlots
destinés à des centres polyvalents.
La hauteur maximale des constructions est limitée à un R+1 partiel sans

toutefois dépasser 9 mètres pour les îlots destinés à une seule activité
principale et à un R+2 partiel sans toutefois dépasser 14 mètres pour les îlots
destinés aux centres polyvalents, et ce, par rapport au niveau du terrain
aménagé.
Les niveaux en dessous seront comptabilisés comme sous-sol dans les calculs
de coefficient d’utilisation foncière.

éléments décoratifs.
Zone UTa


l’architecture tunisienne et particulièrement de l’architecture locale.

murs ;
- Cheminées, bouches de ventilation, etc…
Les clôtures seront obligatoirement végétales et les soubassements en
maçonnerie ne doivent pas dépasser 0,50 mètres.
Pour les ilôts destinés à une seule activité principale, toute construction doit
être accompagnée par la réalisation de parkings, et ce, en fonction du
programme d’animation projeté.
Pour les îlots destinés aux centres polyvalents , il doit être prévu des parkings
ouverts au public dont les surfaces et capacités doivent satisfaire aux besoins
de la zone et des activités projetées.
Les aires de stationnement doivent dans tous les cas, comprendre un arbre
avec un tronc d’un minimum de 2 mètres de haut créant un maximum
d’ombre, et ce, pour chaque 4 places de stationnement.
Zone UTa


verts.

espaces verts, et ce pour les îlots destinés à une seule activité principale, ce
minimum est réduit à 20% pour les îlots destinés à des centres polyvalents.

superficie des espaces verts.
Article 14 - Coefficient d’utilisation foncière (CUF) :
Le coefficient d'utilisation foncière (CUF) sera inférieur ou égal à 0,40 pour

les îlots destinés à une seule activité principale, et à 1,00 pour les îlots
destinés à des centres polyvalents.

Zone UTu
CHAPITRE XI - ZONES TOURISTIQUES RESIDENTIELLES : UTu
Il s’agit de zones destinées à recevoir des constructions d’habitat permanent

ou temporaire.
- Sont interdites toutes les utilisations incompatibles avec le caractère de la

zone, et notamment les défrichements, coupes et abattages d’arbres à
l’exception des arbres dangereux et des bois morts, aussi chaque arbre
abattu devrait être remplacé.
Sont autorisées sous conditions les constructions destinées aux équipements

collectifs et aux services.
L’accès aux îlots devra obligatoirement se faire par les voies de distribution
les longeant.
Tout lotissement doit être raccordé à un réseau routier existant et respecter la

réglementation en matière de circulation pour les véhicules de lutte contre
l’incendie.
Zone UTu

Toute construction devra être obligatoirement raccordée :

- au réseau de distribution d’eau potable ;
- au collecteur des eaux usées ;
- au collecteur des eaux pluviales ;
- au réseau de distribution électrique ;
- au réseau de télécommunication ;
- au réseau de gaz s’il y a lieu.

Tous les réseaux et installations à l’intérieur des parcelles doivent
obligatoirement êtres réalisés conformément à la réglementation en vigueur et
après obtention de l’accord des services publics concernés.
La surface minimale admise pour un lot résidentiel est de 600 m 2 dont la plus
petite dimension sera supérieure ou égale à 20 mètres.
Article 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies

et emprises d’ouvrages publics :

mètres par rapport à l’alignement des routes classées et de la route touristique
aussi bien dans le secteur de Cap Gammarth que dans le secteur de Chott El
Ghaba.
Les retraits par rapport aux voies secondaires de dessertes seront d’au moins
10 mètres dans le secteur de Cap Gammarth et 6 mètres dans le secteur de
Chott El Ghaba.


séparatives.
Sur les limites séparatives latérales, toute construction doit présenter une
harmonie de volumes avec les constructions voisines.
Zone UTu

Un lot issu d’un lotissement ne peut pas être morcelé et ne peut en aucun cas
recevoir plus d’une seule masse.
L’occupation de la superficie de chaque lot doit être définie dans le cahier des
charges du lotissement duquel il est issu . Cette occupation ne peut en aucun
cas être supérieure à 0,20 .
La hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres soit R+2

décomptés à partir du niveau de la route d’accès.
superstructure tels que voûtes, coupoles, et autres éléments décoratifs.

l’architecture tunisienne et particulièrement de l’architecture locale.

murs.
Cette recherche ne doit jamais se réduire à des imitations sommaires ou à des

pastiches des constructions historiques.
Il s’agit au contraire, de réaliser une architecture contemporaine adaptée aux
besoins et techniques modernes, avec référence au patrimoine dans ce qu’il a
de plus authentique.
Zone UTu

- Les couleurs autorisées sont celles habituellement utilisées en Tunisie :

murs blancs et menuiserie de couleur bleue, verte ou blanche.
- Toute construction secondaire doit être édifiée en harmonie avec le thème
architectural.
Ces constructions secondaires concernent notamment :

- Les clôtures, éléments de séparation et bordures ;
- Cheminées, bouches de ventilation etc.…
Toute construction d’un équipement public doit être accompagnée par la

réalisation d’aires de stationnement destinées aux automobiles dans la
proportion minimale d’une place de parking par tranche de 30 m2 de plancher.
Il sera prévu le stationnement de 1,5 véhicule par logement : un sur le lot
individuel et 0,5 en parking aménagé en bordure de la voirie de desserte
intérieure.

verts.
espaces verts.
Zone UTu


- La plantation de plantes grimpantes sur la construction ;
- La création de chemins et placettes pour piétons doivent être plantés,
aménagés et cédés à la municipalité, et ce, pour les espaces publics .

Article 14 - Coefficient d'utilisation foncière (CUF) :
Le coefficient d'utilisation foncière doit être indiqué dans le cahier des

charges de chaque lotissement, il doit être inférieur ou égal à 50 % de la
surface du lot.
Le garage et les locaux annexes (débarras, réserve de matériel, logement
d’animaux …) doivent obligatoirement être intégrés à la masse principale de
la construction autorisée.

Zones UTm1 et UTm2
CHAPITRE XII - ZONES TOURISTIQUES MIXTES : UTm

(UTm1 et UTm2)
Il s’agit de zones mixtes destinées à accueillir de l’immobilier résidentiel, des

centres d’animation et des unités hôtelières (hôtels et appart-hôtels). Elles
sont situées dans le secteur de Cap Gammarth (UTm1 et dans le secteur
d’Abou Naouwas (UTm2)
Sont interdites toutes les utilisations incompatibles avec le caractère de la

Sont autorisées sous conditions les constructions destinées à recevoir les

activités annexes (logement de fonction, loge de gardiennage…) et les
activités liées à la Marina (administration, sécurité, capitainerie,…) ainsi que
les équipements sportifs.
Selon leurs emplacements, l’accès aux îlots devra obligatoirement se faire par
la voie interne au pôle touristique, la route touristique ou la bretelle d’accès à
la Marina.

- réseau de distribution d’eau potable ;
- collecteur des eaux usées ;
- collecteur des eaux pluviales ;

Zones UTm1 et UTm2
- réseau de distribution électrique ;

- réseau de télécommunication ;
- réseau de gaz s’il y a lieu.

Les surfaces et fronts des parcelles doivent tenir compte des caractéristiques
des constructions projetées ainsi que des conditions de retrait et de hauteur.
Article 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies

et emprises d’ouvrages publics :
Dans la zone UTm1, Les constructions doivent être implantées avec un retrait
au moins égal à 20 mètres par rapport au domaine public quand il s’agit
d’unités hôtelières (hôtel et appart-hôtel) ou centre d’animation, et à 4 mètres
quand il s’agit de villas résidentielles.
Dans la zone UTm2, Les constructions peuvent être édifiées en fonction de

l’alignement édicté par les services concernés.
Les retraits par rapport aux limites du domaine public maritime (DPM)
devront être dans les deux zones, d’au moins 25 mètres sauf réduction définie
par décret conformément aux dispositions du code de l’aménagement du
territoire et de l’urbanisme.

Les constructions hôtelières doivent être implantées à au moins 15 mètres des

limites séparatives.
Pour les constructions résidentielles, ce retrait est supérieur ou égal à la

moitié de la construction sans être inférieur à 4 mètres.

Zones UTm1 et UTm2
Deux constructions non contiguës, implantées sur un même lot, doivent être à
une distance l’une par rapport à l’autre au moins égale à la plus grande
Le coefficient d’occupation du sol, aussi bien pour les unités hôtelières que
pour les centres d’animation et les constructions résidentielles, est au
maximum de 0,25 dans la zone UTm1 et de 0,6 dans la zone UTm2.
La hauteur maximale des constructions dans la zone UTm1 est limitée à un

R+3 partiel.
Ces hauteurs maximales sont décomptées par rapport au niveau du terrain

aménagé, les niveaux en dessous seront comptabilisés comme sous-sol dans
les calculs de coefficient d’utilisation foncière.
Au dessus de la hauteur autorisée, il peut être réalisé dans tous les cas, des
éléments de superstructure tels que voûtes, coupoles, édicules d’ascenseur et
autres éléments décoratifs.
Dans la zone UTm2, la hauteur maximale des constructions est de 4 mètres

par rapport au terrain aménagé. Le point le plus haut de l’acrotère ne devra en
aucun cas être à plus de un mètre de la côte zéro du trottoir de la RR 551.

naturel et architectural.
Les thèmes architecturaux doivent s’inspirer de l’architecture tunisienne et
particulièrement de l’architecture locale.
Zones UTm1 et UTm2


murs ;
- Cheminées, bouches de ventilation etc…

ajourée (fer forgé ou similaire) .
Les murs en maçonnerie ne doivent pas dépasser 50 cm, les clôtures auront
une hauteur totale qui ne dépassera pas 2,20 mètres dans la zone UTm1 et
1,80 mètre dans la zone UTm2.
Dans la zone UTm2 où elles sont visibles à partir de la route touristique, les
toitures des constructions doivent faire l’objet d’un traitement architectural
particulier :
- Voûtes ;
- voûtes croisées ;
- coupoles ;
- terrasses animées : cafés, restaurants avec un traitement vert,
type jardins suspendus.
Zones UTm1 et UTm2

Pour les unités hôtelières, toute construction doit être accompagnée par la
réalisation d’aires de stationnement destinées aux automobiles et aux bus,
dans les proportions minimales indiquée ci-dessous :
- Voitures : une place de parking pour cinq (05) lits, sur la base de 25
m2 par véhicule;
- Bus : deux (02) places de bus par unité hôtelière ou para-hôtelière.
Il convient de séparer le parking client de celui de service et de

l’administration .
Pour les villas, des garages doivent être obligatoirement prévus pour les
véhicules.

verts.

espaces verts.



Zones UTm1 et UTm2
Article 14 - Coefficient d’utilisation foncière (CUF)
Le coefficient d'utilisation foncière (CUF) dans les deux zones sera inférieur
ou égal à 0,65.

Zone UIb
CHAPITRE XIII - ZONE D’ACTIVITES NON POLLUANTES : UIb
Il s’agit d’une zone destinée à accueillir des établissements d’activités

industrielles non polluantes.

applicables à toutes les zones, sont également interdites :
- Les établissements industriels de 1ère et 2ème catégorie ;

- Les constructions à usage d’habitation à l’exception des locaux de
gardiennage ;
- Les constructions à usage exclusif de bureaux à l’exception de
bureaux destinés à l’administration et à la gestion de la zone
d’activités ;
- Les constructions provisoires en baraquement précaire à l’exception
de ceux nécessaires à la période de chantier ;
- L’extraction sur place des matériaux pour les chantiers ;
- Les forages et les puits .

- Les établissements industriels de 3 ème catégorie ou non classés qui ne
présentent pas d’inconvénients graves ni pour la santé publique, ni
pour le voisinage à la condition qu’ils soient soumis, sous la
surveillance administrative, à des prescriptions générales édictées
dans l’intérêt du voisinage et de la santé publique ;
Zone UIb

- Les locaux annexes de l’établissement industriel nécessaires :

* au gardiennage permettant le logement permanent des agents
de sécurité dans la limite de 80 m2;
* au personnel (vestiaires, sanitaires, réfectoires,
infirmeries, etc…) ;
* à l’administration (bureaux nécessaires au fonctionnement des
industries et à l’exposition de leurs produits).
- Les établissements destinés aux activités artisanales et aux petits
métiers urbains ;
- Les « centres de vie » permettant la vie sociale, culturelle et
récréative du personnel des établissements industriels ;
- Les bureaux destinés à l’administration et à la gestion de la zone
d’activités ;
sous réserve du respect des prescriptions d’implantation.
Outres les caractéristiques indiquées à l’article 3 du titre II relatif aux

dispositions applicables à toutes les zones, les accès et voies dans cette zone
doivent répondre aux caractéristiques suivantes :
- La largeur minimale de la voie sera de 15 mètres avec une chaussée de

12 mètres au minimum;
- Les accès aux établissements devront permettre une parfaite visibilité
aux conducteurs des véhicules entrants et sortants et ne provoquer aucun
encombrement sur la voie publique ;
- Les carrefours devront permettre les manœuvres des véhicules les plus
encombrants ;

Zone UIb
Toute construction doit obligatoirement être raccordée aux réseaux publics

suivants :
a - Réseau d’eau potable :
Les installations industrielles et artisanales devront obligatoirement se

raccorder au réseau, susceptible de fournir sans préjudice pour
l’environnement, les consommations prévisibles.
La consultation préalable des autorités compétentes et des services intéressés
est obligatoire.
b - Réseau d’assainissement :
Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau

public d’assainissement en respectant ses caractéristiques.
Les installations industrielles ne doivent rejeter au réseau public que des
effluents pré-épurés :
- Les effluents devront être traités avant leur rejet dans le système
d’assainissement de manière à les rendre compatibles avec les
effluents de type urbain et ne pas nuire au bon fonctionnement des
réseaux et installations publiques.
Ils devront en tout état de cause remplir les conditions prévues par les
règlements sanitaire ;
- Le système de traitement des effluents devra, avant tout
commencement d’exécution, être soumis à l’avis de l’ONAS.
c- Réseau d’eaux pluviales :
Seules les eaux de ruissellement sont déversées dans le collecteur des eaux
pluviales.
Des ouvrages de décantation et (ou) de retenue doivent être prévus pour
éviter la présence de toute pollution.
Tout déversement en puisard, fossé drainant est strictement interdit.
Zone UIb

Pour être constructible, les parcelles doivent répondre aux caractéristiques

suivantes :
- une surface minimale de 1000 m2 et un front minimum de 30
mètres pour les lots à vocation industrielle ;
- une surface minimale de 500 m2 et un front minimum de 20
mètres pour les lots à vocation artisanale et les lots destinés aux petits
métiers et aux centres de vie et aux équipements publics et bâtiments
privés à utilité publique.


implantée à une distance des limites séparatives supérieure ou égale à la
moitié de sa hauteur et jamais inférieure à 5 mètres.
sur un même lot ayant vocation à cet effet :

Le coefficient d’occupation du sol maximal est fixé à 0,4 sous réserve du

respect des dispositions relatives aux retraits.

Zone UIb
Article 10 - Hauteur maximum des constructions :

des constructions mesurée au point le plus haut de l’acrotère est fixée à 12
mètres, soit R+2.
dispositions applicables à toutes les zones, le plan d’aménagement
recommande que cette zone soit traitée en parc d’activités compatible et
intégré au tissu résidentiel environnant.
Quatre règles sont à respecter :
- Lorsque des matériaux de remplissage, tels que briques creuses, parpaings,

etc… seront utilisés, ils ne doivent pas rester apparents sur les parements
extérieurs des murs ;
- Les bâtiments seront de couleur blanche et les boiseries de couleur verte
ou bleue. Le projet de coloration des façades devra figurer dans le dossier
remis pour l’autorisation de bâtir ;
- Les toitures en pente ne peuvent être visibles de l’extérieur et doivent être
dissimulées par un bandeau horizontal ;
- Les acquéreurs ne sont pas autorisés à créer des dépôts de résidus
industriels sur les terrains. Ainsi, les décharges de tout produit industriel
ou autres déchets devront être régulièrement évacués ;
Seules sont tolérées les aires de stockage des matières strictement
nécessaires au fonctionnement de l’entreprise ces aires de stockage seront
localisées selon les dispositions suivantes :
* L’acquéreur devra proposer un aménagement des abords de l’aire,
formant un écran visuel (plantations, claustras) pour les espaces publics
et les lots riverains ;
* L’acquéreur devra maintenir cette aire parfaitement ordonnée et
proprement tenue.
L’objet de cette aire de stockage ainsi que le projet de son
aménagement devront figurer sur les plans soumis à l’autorisation de
bâtir.

Zone UIb
Les clôtures de façade en bordure de la voirie principale doivent avoir une

hauteur de 1,80 mètre. Les clôtures mitoyennes auront une hauteur de
2,20 mètres.
dispositions applicables à toutes les zones, les acquéreurs devront prendre
toutes dispositions pour réserver sur leurs lots, les surfaces nécessaires aux
stationnements, manœuvres et opérations de manutention.
Il sera aménagé des places de parkings à raison d’une place pour 5 emplois au
minimum.
Les parkings pour les visiteurs et le personnel pourront être implantés dans
les marges de retrait, sauf sur les parties obligatoirement aménagées en
espaces verts.
Les parties non construites, qui devront être égales au moins à 60% de la
superficie de chaque lot, comprendront :
- Les voies de circulation des véhicules intérieures à chaque lot ;

- Les aires de stationnement et de manœuvre de véhicules ;
- Les espaces plantés et engazonnés.
Espaces plantés et engazonnés
L’espace effectivement planté et engazonné devra être au moins égal à 20%

de la superficie du sol.
- Il sera prévu, au minimum, un arbre de haute tige pour 100 m 2

d’espaces verts.
Toutefois, dans le cas où le lot était planté avant sa cession, le
nombre d’arbres de haute tige ne pourra être inférieur à celui
existant initialement.
Si cette disposition conduisait à un nombre d’arbres excessif ,
compte tenu des contraintes d’occupation du sol , l’acquéreur
pourrait se voir autorisé à en planter une partie, à l’extérieur de son
lot dans les espaces communs de la zone ;

Zone UIb
- Les plantations devront être entretenues et remplacées en cas de

destruction par quelque cause que ce soit ;
- Sur les marges de retrait seront aménagées des bandes gazonnées et
plantées :
* de 2 mètres de largeur minimum en bordure des voies ;
* de 1 mètre minimum en limite mitoyenne et en fond de parcelle.
Elles recevront une plantation d’alignement à raison d’un arbre de haute tige
tous les 6 mètres et d’une haie vive le long des clôtures ajourées.
Le coefficient d’utilisation foncière maximal est fixé à 1,2.

Equipements publics
CHAPITRE XIV - LES EQUIPEMENTS PUBLICS
Il s’agit des emplacements réservés aux équipements existants ou projetés à

caractère administratif, culturel, éducatif, sanitaire, etc…. en général les
équipements publics relevant d’une autorité administrative (départements
ministériels, collectivités publiques locales et établissements publics).
Les autres équipements étant strictement soumis chacun au règlement de la
zone où il est situé.
Article 1 - Type d’activités interdites :

applicables à toutes les zones, sont également interdites toutes les activités
n’ayant pas un lien directe avec les équipements publics.
Article 2 - Types d’activités autorisés sous conditions :

applicables à toutes les zones, sont autorisées sous conditions les logements
de fonction pour le personnel dont la présence est strictement indispensable à
la surveillance et à l’entretien des bâtiments.

Equipements publics
Outre les conditions fixées par le règlement de la zone correspondante, la

taille et la forme de chaque parcelle doivent répondre aux exigences du
programme fonctionnel de l’équipement envisagé et le cas échéant, aux
normes usuelles régissant le secteur.

Les constructions peuvent être implantées sur l’alignement ou en retrait, et ce

en fonction du règlement de la zone.
Dans le cas d’implantation en retrait , les constructions doivent être édifiées à

une distance minimale de 4 mètres de la limite du domaine public et l’espace
libre devra être aménagé et ouvert au public. Toutefois, pour les constructions
situées le long des avenues Habib Bourguiba et Taieb Mhiri, ce retrait
pourrait être augmenté d’une distance supplémentaire conformément aux
dispositions prévues par l’étude d’aménagement urbain des avenues Habib
Bourguiba et Taieb M’hiri.
Dans tous les cas, les clôtures doivent respecter l'alignement des voies
publiques existantes, modifiées ou à créer.
Pour les voies classées, l’implantation des constructions doit se conformer

aux arrêtés d’alignement délivrés par les autorités.
Article 7 -Implantation des constructions par rapport aux limites

Toute construction doit respecter l’ordre et les normes de retrait fixées par le
règlement de la zone dans laquelle est situé l’équipement. Au cas où la
construction est mitoyenne à une construction voisine, les volumes et les
façades doivent constituer une unité architecturale.

Equipements publics

doivent être édifiées à une distance l’une de l’autre au moins égale à la plus
Article 9 - Coefficient d’occupation du sol (COS):
Le COS maximal, toutes dépendances comprises, est conforme à celui prévu

par le règlement de la zone où l’équipement est édifié, et ce à l’exception des
zones Uas1, UAa1 et UAa3 où le COS pourra atteindre 0,5.
Article 10 - Hauteur maximale des constructions:

relatif aux dispositions applicables à toutes les zones, la hauteur maximale des
constructions est conforme à celle fixée par le règlement de la zone où
l’équipement est édifié. Dans tous les cas, la hauteur des constructions ne
devra pas excéder la largeur de la voie augmentée du retrait s’il existe.
- Les clôtures doivent être implantées sur l'alignement de la voie

publique. La hauteur maximale sur rue ne doit en aucun cas dépasser :
* 80 cm, pour les espaces aménagés et ouverts au public ;

* 1,80 mètre constitués d’un mur bahut en maçonnerie
pleine de 80 cm de hauteur surmonté d’une grille ou
d’un claustra doublé de haies vives, pour les espaces
interdits au public ;
- La hauteur maximale des clôtures sur les limites séparatives ne doit

en aucun cas dépasser 2 mètres.

Equipements publics
- Les clôtures sur les avenues Habib Bourguiba et Taieb Mhiri doivent
se conformer aux prescriptions définies par l’étude d’aménagement
dispositions applicables à toutes les zones, l’aspect paysager sur les avenues
avenues Habib Bourguiba et Taieb Mhiri devrait être conforme à celui défini
par l’étude d’aménagement urbain des Avenues Habib Bourguiba et Taieb
Mhiri.
Article 14 - Coefficient d’utilisation foncière (CUF) :
Le coefficient d'utilisation foncière maximal, est conforme à celui prévu par

le règlement de la zone où l’équipement est édifié, et ce, à l’exception des
zones Uas1 où il pourra atteindre 0,8 et des zones UAa1 et UAa3 où il pourra
atteindre 1,2.

CHAPITRE XV - ZONES A REGLEMENTATIONS PARTICULIERES :

UPa : UPa1, UPa2 et UPa3
Il s’agit de zones ayant fait l’objet de périmètres d’intervention foncière au

profit d’opérateurs publics (A.F.H, Commune de la Marsa et A.F.T) et qui sont
soumises à des plans d’aménagement de détail.
LA ZONE UPa1 : Il s’agit de la zone objet du périmètre d’intervention

foncière de « Bhar Lazreg » instauré au profit de l’Agence Foncière
d’Habitation (A.F.H) par le décret n° 2002 - 1731 du 29 Juillet 2002. Elle est
soumise à un plan d’aménagement de détail élaboré par l’A.F.H.
LA ZONE UPa2 : Il s’agit de la zone objet du périmètre d’intervention

foncière de « Gammarth - Harrouch » instauré au profit de la municipalité de la
Marsa par le décret n° 2004 - 2433 du 19 Octobre 2004. Elle est soumise à un
plan d’aménagement de détail élaboré par la municipalité de la Marsa.
LA ZONE UPa3 : Il s’agit de la zone dite « Ardh Echrif » située à Marsa

plage objet du périmètre d’intervention foncière instauré au profit de l’Agence
Foncière Touristique (A.F.T) par le décret n° 2002 - 423 du 14 Février 2002.
Elle est soumise à un plan d’aménagement de détail élaboré par l’A.F.T.

Zone UVb1
CHAPITRE XVI - LA ZONE VERTE EQUIPEE DU GOLF DE

GAMMARTH : UVb1
CARACTERE DE LA ZONE :
La zone affectée au projet du golf est un écosystème qui présente du point de

vue de l’environnement suffisamment d’attraits pour qu’elle soit intégrée
dans la zone touristique de Gammarth en plein développement comme parc
vert équipé.
Le terrain destiné au projet couvre une superficie de 126 ha. Les composantes
du projet sont :
- La composante golfique : parcours de golf avec le
Club House ;
- La composante animation et loisirs ;
- La composante hébergement : 150 logements.
D’une manière générale la zone aura le caractère d’un parc paysager.
Ces composantes sont indissociables les unes des autres et tout récolement ne
peut porter que sur l’ensemble du projet avec toutes ses composantes ainsi
que les travaux d’aménagement et d’équipements nécessaires.
Toutes constructions ou installations qui, par leur nature, leur importance ou

leur aspect sont incompatibles avec le caractère de parc d’animation et de
loisirs.
Les commerces de toute nature sont interdits dans l’enceinte du parc à
l’exclusion des commerces de première nécessité destinés aux résidents, des
boutiques de journaux et de souvenirs ainsi que des boutiques des articles et
des équipements nécessaires à la pratique du golf.

Zone UVb1
Article 2 - Types d’activités autorisées sous conditions
Le projet du golf est défini comme un produit d’animation, de sport et de

loisirs et toutes les activités annexes viendront rayonner autour du parcours
du golf. Ces activités sont :
- les activités à usage d’animation, de sport et de loisirs et toute

activité de service à caractère récréatif, artistique culturel avec
prestations de restauration, et ce, dans la limite de 15000 m² ;
- les constructions à usage d’hébergement dans la limite 30000 m²
à répartir sur un maximum de 150 logements.
Les surfaces sus-indiquées sont établies hors oeuvres y compris les terrasses
couvertes et les mezzanines.
La zone doit avoir un ou plusieurs accès sur les voies publiques.

Les raccordements aux voies publiques doivent être soumis à l’avis des
services techniques concernés.
Le promoteur réalise à sa charge tous le réseaux intérieurs à la zone ainsi que

les installations et équipements nécessaires suivant les caractéristiques
définies avec les services concernés, puis en assure l’entretien et la
maintenance.
Toute construction doit être obligatoirement raccordée aux réseaux

d’infrastructures publiques suivants :
- le réseau d’eau potable ;

- le réseau d’assainissement des eaux usées ;
- le réseau d’évacuation des eaux pluviales s’il existe ;
- le réseau d’alimentation en électricité ;
- le réseau d’alimentation en gaz de ville ;
- le réseau de téléphonie.
Zone UVb1

La zone sera aménagée sous forme d’une opération d’ensemble et ne fera

l’objet d’aucun morcellement ni de lotissement. Elle sera régie par les
dispositions des articles 85 et suivants du code des droits réels.
Le promoteur doit soumettre à la municipalité pour approbation un règlement
de copropriété ainsi qu’un cahier des charges fixant ses obligations et ceux du
syndicat des copropriétaires en matière de voirie, de collecte des ordures
ménagères, etc…

emprises d’ouvrages publics
Toute construction doit observer un retrait de cinquante (50) mètres minimum
par rapport aux voies publiques. Le retrait doit rester libre de toute
construction et d’aménagement de superstructure même légère.
Les aménagements en surface sont admis.
Toutefois, il est autorisé d’implanter des locaux pour gardien à la limite de la
voie publique, la superficie d’un local ne doit pas dépasser 12 m².

L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives avec les
voisins doit respecter cinquante (50) mètres de retrait au minimum.
à l’intérieur de la zone :
Deux constructions non contiguës doivent être édifiées à une distance l’une
de l’autre au moins égale au double de la plus grande hauteur des deux
constructions sans jamais être inférieure à 20 mètres.
Zone UVb1

- l’emprise au sol des constructions destinées à l’hébergement ne doit

pas excéder 30000 m² à raison de 200 m² au maximum par
logement.
Elle est destinée à construire un maximum de 150 logements ;
- L’emprise au sol des constructions destinées à l’animation ne doit
pas excéder 15000 m² ;
- L’emprise au sol des constructions destinées au club house avec un
business-conférence center ne doit pas excéder 2500 m² ;
- L’emprise au sol des constructions destinées au parc de
maintenance ne doit pas excéder 800 m².
Il sera déduit de l’emprise au sol autorisée pour chaque composante autre que
l’hébergement, une surface égale à la somme des surfaces construites en étage
et/ou en mezzanine.
La hauteur des constructions comprenant au maximum un rez-de-chaussée

plus un étage (R+1) pour toutes les activités, est fixée comme suit :
- dix mètres (10 m) comptés à partir de la côte du terrain naturel pour

l’animation et l’hébergement ;
- douze mètres (12 m) comptés à partir de la côte du terrain naturel,
pour le Club House et le parc de maintenance.
L’aspect extérieur des constructions est laissé à la libre expression de

l’Architecte et au choix du maître de l’ouvrage, il doit toutefois être réalisé
compte tenu du style architectural Arabo-Islamique.
Le permis de construire peut être refusé si les constructions, par leurs

situations, leur volumes, leurs aspects, le rythme ou la coloration de leurs
façades sont de nature à porter atteinte au caractère général de la zone.
Zone UVb1

11.1. Matériaux de construction et éléments de parement :

Les matériaux utilisés dans la construction doivent obéir à la logique de la
structure, et les éléments de parement (pierre naturelle, carreaux de faïence ou
de céramique, métal, bois ou verre) doivent être utilisés en nombre limité.
11.2. Couleur de la maçonnerie

Les maçonneries seront peintes en blanc, au cas ou l’architecte désire utiliser
une autre couleur, il devra nécessairement le préciser dans les documents du
permis de construire.
La couleur des boiseries et des ferronneries ainsi que celles des tuiles
vernissées sera indiquée dans les documents du permis de construire.
11.3. Clôture
La clôture de l’ensemble de la zone à la limite de la voie publique sera
matérialisée par un mur bahut de zéro mètre quatre vingt centimètres (0,80 m)
de hauteur comptée à partir de la côte du trottoir. Le mur peut être surmonté
d’un ouvrage à claire-voie, en ferronnerie, ou en boiserie le tout ne dépassant
pas deux mètres (2 m) et ne devant pas faire saillie sur le trottoir et habillé
d’une haie vive (Bougainvillier, hibiscus, jasmin, etc…)
A l’intérieur de la zone du projet, les clôtures de toute nature sont interdites.
Sur l’ensemble du parc doivent être réservées les aires de stationnement de

véhicules qui correspondent aux besoins propres et aux besoins générés par
l’usage du parcours du golf et des bâtiments.
Les besoins en stationnement peuvent être satisfait en surface et/ou en sous-

sol.
Les aires de stationnement en surface (sans sous-sol) doivent répondre aux

normes suivantes :
- Dimensions de la place : 2,5x5 = 12,5 m²

- Voirie de déplacement : 2,5x5 = 12,5 m²
- Espace de plantation : = 5 m²
Total = 30 m²
Les plantations des parking de surface seront constituées par des arbres tiges
permettant de constituer un mail.
Zone UVb1

Toutes les deux places de parking, soit tous les 5 mètres un arbre tige doit être
planté pour former un mail. On appelle arbre tige, un arbre dont le tronc est
droit et dont les ramifications ne commencent pas à moins de 2,2 mètres du
sol.
Dans tous les cas, un liseré de 2 mètres d’espace vert doit être prévu sur le
périmètre de l’aire de stationnement.
Aménagement paysager :
Les espaces libres et plantations doivent obligatoirement faire l’objet d’un
plan d’aménagement paysager intégrant les constructions en tant que
“équipements” et faisant apparaître en particulier les éléments suivants :
- le parti général d’aménagement ;

- le plan de plantation ;
- l’aménagement des espaces libres.
a- Le parti général d’aménagement :

Le parti général d’aménagement laissera apparaître :
- la localisation des constructions et des aires de stationnement
- la localisation des équipements secondaires et en particulier :
* le système d’arrosage ;
* le système d’éclairage ;
* le schémas de circulation (piétonne et véhiculaire) ;
* les aménagement des espaces verts.
b - Le plan de plantation :
“Un plan de plantation” sera établi et joint au dossier du plan d’aménagement

de la zone.
Le plan de plantation dégagera la sélection des plantations au sein du projet

dans les proportions choisies par le concepteur. Toutefois :
- un minimum de 25 % des plantations sélectionnées sera choisi parmi
le groupe d’arbres à feuilles persistantes.
- Les plantations sélectionnées sont nécessairement adaptées à la nature
du sol au sein duquel elles sont plantées.
Zone UVb1

c - Aménagement des espaces libres :
Les espaces libres sont considérés comme étant tous les espaces libres de
toutes constructions et d’aménagement de superstructure.
Les aménagements des espaces libres comprennent :
- l’apport en terre végétale soigneusement étudiée en fonction du sol
- la plantation d’arbres et arbustes ;
- la plantation de couvre sol ou gazon ;
- la création de chemins et placettes pour piétons.
La somme des surfaces hors oeuvres des planchers y compris loggias,

terrasses couvertes, caves et garages dont la moitié du volume est au dessus
du sol, ne peut en aucun cas excéder les valeurs suivantes :
- 36000 m² pour les constructions destinées à l’hébergement ;
- 15000 m² pour les constructions destinées à l’animation ;
- 2500 m² pour les constructions destinées au Club House ;
- 800 m² pour les constructions destinées au parc de maintenance.

Zone UVb2
CHAPITRE XVII - LA ZONE VERTE SPORTIVE : UVb2
CARACTERE DE LA ZONE :
Il s’agit de « Ardh El krima » située à l’entrée de la ville de la Marsa sur la

RN9 destinée à être aménagée en verdure et recevoir des équipements
sportifs.

applicables à toutes les zones, sont également interdites les constructions à
usage d’habitation, de commerce, d’artisanat ou établissements non classés et
toutes les formes d’occupation du sol sans relation directe avec
l’aménagement de ces zones en espaces pour les activités sportives.
Sont autorisées les dépendances vouées au gardiennage ou à la visite

touristique, en particulier des abris sous réserve qu’ils soient édifiés en
matériaux légers, présentant une bonne tenue aux intempéries et un caractère
esthétique compatible avec leur environnement.
Sont également autorisées les constructions liées à l’activité sportive ou

destinées à compléter l’aménagement de ces zones en espaces d’animations et
de loisirs.
La zone doit avoir un ou plusieurs accès sur les voies publiques.

Les raccordements aux voies publiques doivent être soumis à l’avis des
services techniques concernés.

Zone UVb2
Le maître d’ouvrage réalise à sa charge tous le réseaux intérieurs à la zone

ainsi que les installations et équipements nécessaires suivant les
caractéristiques définies avec les services concernés, puis en assure l’entretien
et la maintenance.
Toute construction doit être obligatoirement raccordée aux réseaux

d’infrastructures publiques suivants :
- le réseau d’eau potable ;

- le réseau d’assainissement des eaux usées ;
- le réseau d’évacuation des eaux pluviales s’il existe ;
- le réseau d’alimentation en électricité ;
- le réseau d’alimentation en gaz de ville ;
- le réseau de téléphonie.
Article 5 - Surface et front des parcelles
La zone doit faire l’objet d’un projet d’aménagement d’ensemble susceptible

de dégager le cas échéant des parcelles et de définir le programme et les
emplacements des équipements sportifs et des installations annexes qui
peuvent y être implantés. Ce projet doit être approuvé par les services
municipaux et départementaux compétents.

Toute construction doit observer un retrait de 10 mètres minimum par rapport
aux voies publiques. Le retrait doit rester libre de toute construction et
d’aménagement de superstructure même légère.
Les aménagements en surface sont admis. Toutefois, il est autorisé
d’implanter des locaux pour gardien à la limite de la voie publique, la
superficie d’un local ne doit pas dépasser 12 m².

L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives avec les
voisins doit respecter 10 mètres de retrait au minimum.

Zone UVb2
à l’intérieur de la zone :
Le COS ne pourra en aucun cas dépasser 0,1.
Article 10 - Hauteur maximum des constructions :
La hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 5 mètres, soit un

rez-de-chaussée uniquement.
Toutefois une hauteur supérieure à 5 mètres pourrait être autorisée à
condition de ne pas porter préjudice à l’esthétique urbaine et sous réserve de
l’accord des services concernés, et ce, uniquement pour certains ouvrages
publics, bâtiments, qui nécessitent une hauteur plus importante telle que
piscine couverte.
dispositions applicables à toutes les zones, les clôtures sur voie de desserte
dans ces zones seront constituées d’un mur bahut d’au plus 0,40 mètre de
hauteur, surmonté de grilles, soit de claustras ou de treillages doublés de haies
vives.
La hauteur ne doit excéder en aucun point de la clôture 1,90 mètre.
Voir dispositions applicables à toutes les zones.

Zone UVb2
Les accès et la végétation existante doivent être conservés.

Les sujets détruits, à l’occasion de travaux d’aménagement et de construction,
doivent être remplacés.
Article 14 - Coefficient d’utilisation foncière
Le C.U.F ne pourra en aucun cas excéder 0,1 .

Zones UVa – UVe -UVd
CHAPITRE XVIII- LES ZONES VERTES AMENAGEES : UVa – UVe

ET LES ZONES VERTES NATURELLES UVd
CARACTERE DES ZONES
Les zones vertes aménagées sont essentiellement réservées à des espaces

libres aménagés en verdure, et ouverts en permanence ou périodiquement au
public.
Elles se différencient selon les affectations particulière suivantes :
- Zones d’espaces verts publics UVa : Elles seront aménagées selon

l’aire disponible en parcs, jardins, squares pouvant être munis des
installations appropriés pour les loisirs et les jeux d’enfants, ou en
bandes de protection et d’agrément quand elles sont le long des axes
routiers structurants.
- Cimetières UVe : Ils doivent être aménagés en espaces verts. Les

allées principales ainsi que le pourtour seront bordés d’arbres.
- Zones vertes naturelles UVd : Elles constituent un milieu naturel

fragile où le couvert végétal existant doit être préservé et les terrains
nus doivent être boisés.
Ces zones sont à protéger de toute forme d’urbanisation et à maintenir
comme discontinuités vertes séparant les aires urbanisées, elles
concernent les zones forestières de Gammarth, de Sidi Rahal et celles
de la zone touristique.
Outre les dispositions prévues par le présent règlement, ces zones
restent régies par le code forestier promulgué par la loi 88 – 20 du 13
Avril 1988 tel qu’il a été complété et modifié par les textes subséquents
et notamment la loi n° 2001-28 du 19 Mars 2001, portant simplification
des procédures administratives dans le secteur de l’agriculture et de la
pêche et la loi n° 2005-13 du 26 janvier 2005, modifiant et complétant
le code forestier.


applicables à toutes les zones, sont également interdits les défrichements, les
déboisements, les constructions à usage d’habitation, de commerce,
d’artisanat ou établissements non classés et toutes les formes d’occupation du
sol sans relation directe avec l’aménagement de ces zones en espaces verts
publics et leur fonctionnement.
Sont autorisés les dépendances vouées au gardiennage à la visite touristique,

en particulier des abris sous réserve qu’ils soient en dehors des servitudes des
routes classées et qu’ils soient édifiés en matériaux légers, présentant une
bonne tenue aux intempéries et un caractère esthétique compatible avec leur
environnement.
Sont également permis sur autorisation spéciale de l’autorité administrative

compétente, la complantation des terrains nus ainsi que la restauration et
l’entretien des constructions existantes, sans toutefois que cela n’engendre
aucune forme de consolidation ou renforcement des structures des
constructions ni d’extension au détriment des espaces boisés ou à reboiser.
Article 3 - Accès et Voiries :
Néant.
Néant.

Les zones à créer ou à aménager doivent faire l’objet de projets

d’aménagement établis par les services départementaux concernés,
susceptibles de définir le cas échéant le programme et les emplacements des
installations qui peuvent y être implantés.
Ces projets doivent être approuvés par les services municipaux et
départementaux compétents.

Les constructions mentionnées à l’article 2 ci-dessus peuvent être implantées

soit sur l’alignement de la voie publique à l’exception des routes classées dont
les servitudes doivent être strictement respectées, soit en retrait par rapport à
l’alignement.
En cas de retrait, celui-ci ne pourra pas être inférieur à 6 mètres pour les zones
UVa et UVe et 10 mètres pour les zones UVd.

Les retraits sur les limites séparatives ne doivent en aucun cas être inférieurs à
10 mètres.
Le coefficient d’occupation du sol ne peut en aucun cas dépasser 0,03.
Pour toute nouvelle construction, la hauteur ne doit pas dépasser 4 mètres.

dispositions applicables à toutes les zones, les clôtures sur voie de desserte
dans ces zones seront constituées de l’une des façons suivantes :
 Soit d’un mur bahut d’au plus 0,40 mètre de hauteur, surmonté
de grilles, soit de claustras ou de treillages doublés de haies
vives. La hauteur ne doit excéder en aucun point de la clôture
1,90 mètre. ;
 Soit par un talus en terre d’au plus un mètre de hauteur planté de
gazon, de plantes grasses ou de haies vives. La hauteur totale
n’excédera en aucun point 2,50 mètres.
Voir dispositions applicables à toutes les zones.
Tous les espaces libres seront aménagés et les plantations entretenues et

renouvelées si nécessaire.
Le coefficient d’utilisation foncière ne peut en aucun cas dépasser 0,03.

CHAPITRE XIX - SITE NATUREL CLASSE (Zn)
Il s’agit des zones limitrophes à Sidi Dherif, la Corniche et au Parc de

l’Excellence de la commune de Sidi Bou Saïd soumises au régime forestier,
et en même temps classées archéologiques non aedificandi, par le plan de
classement des sites de Carthage et de Sidi Bou Said annexé au décret N° 85-
1246 du 7 Octobre 1985 relatif au classement du site de Carthage, tel qu’il a
été modifié et complété par les textes subséquents.
Elles nécessitent la mise en œuvre d’un programme visant sa protection et la

densification de son couvert végétal. Toute autre forme d’occupation du sol y
est interdite.
Pour les constructions existantes toute demande d’entretien, rénovation,

restauration sera soumise à l’avis préalable de l’Institut National du
Patrimoine (INP), du Ministère de l’agriculture et des ressources hydrauliques
et du Ministère de l’environnement et du développement durable.
Du faite de sa double protection en tant que zone archéologique et au même

temps site naturel fragile, cette zone est régie par :
- Le code forestier promulgué par la loi N° 88-20 du 13 Avril 1988, tel

qu’il a été complété et modifier par les textes subséquents et
notamment la loi N° 2001-28 du 19 Mars 2001, portant simplification
des procédures administratifs dans le secteur de l’agriculture et la
pêche, et la loi n° 2005-13 du 26 janvier 2005, modifiant et complétant
le code forestier;
- le décret n° 85-1246 du 7 Octobre 1985 relatif au classement du site

de Carthage tel qu’il a été modifié et complété par les textes
subséquents.

CHAPITRE XX - SITE ARCHEOLOGIQUE NON AEDIFICANDI

CLASSE : (Za)
Il s’agit du site archéologique non aedificandi classé et des monuments

historiques classés tels que délimités par le plan de classement des sites de
Carthage et de Sidi Bou Said annexé au décret N° 85-1246 du 7 Octobre
1985 relatif au classement du site de Carthage tel qu’il a été modifié ou
complété par les textes subséquents.
Cette zone est régie par les dispositions du décret N° 85-1246 du 7 Octobre
1985 sus indiqué.

ANNEXES
- Emprises des routes classées situées dans le périmètre communal

de la Marsa.
- Plans des réseaux.
- Liste des servitudes usuelles dans la commune de la Marsa.
- Liste des lois spécifiques.
- Tableau récapitulatif du règlement des zones.

EMPRISES DES ROUTES CLASSEES SITUEES DANS LE

PERIMETRE COMMUNAL DE LA MARSA
I. ROUTE NATIONALE (RN 9)
Cette route est soumise à un alignement spécial dont les caractéristiques et les
principaux éléments sont les suivants :
Cette route est composée de plusieurs tronçons :
 De la Route Nationale 10 jusqu’à l’entrée de village de sidi Daoud au

niveau de la Rue L’Imam EL MEZRI :
- Emprise de 55 m (soit 25 m du côté Nord et 30 m du côté Sud) avec une
Z.N.A. de 100 m (soit 75 m du côté Nord et 25 m du côté Sud).
 De l’entrée du village de Sidi Daoud au niveau de la Rue L’Imam El

Mezri jusqu’à la Route Régionale 23 (Voie Express) :
- Emprise de 70 m (soit 35 m de part et d’autre) avec une Z.N.A. de 70 m
(soit 5 m du côté Nord et 65 m du côté Sud).
 De la Route Régionale 23 (Voie Express) jusqu’à la fin de la zone

d’équipement sportif au niveau du Carrefour R.N.9 / Rue du Stade :
- Emprise de 70 m (soit 35 m de part et d’autre) avec une Z.N.A. de 40 m
(soit 5 m du côté Nord et 35 m du côté Sud).
 Du carrefour (R.N.9 / Rue du stade) jusqu’au niveau du Carrefour

(R.N.9/R.R.33) :
- Emprise variable de 60 m à 63 m (Soit 35 m du côté Nord et 25 à 28 m
du côté Sud) avec une Z.N.A. de 10 m (soit 5 m de part et d’autre).
II. ROUTE NATIONALE 10 (RN 10)
 De son carrefour avec la RL 546 au carrefour Khaled Ibn El Walid :

- Emprise de 30 m avec une ZNA de 5 m de part et d’autre.
 Du carrefour Khaled Ibn El Walid jusqu’à l’échangeur de Sidi Daoud

(RN9/RN10) :
- Emprise de 30 m avec une ZNA de 10 m de part et d’autre.

 De l’échangeur de Sidi Daoud à la rue Hassène Ibn Noômène et accès au

lotissement A.F.H :
- Emprise de 30 m avec une ZNA de 10 m coté Sidi Daoud.
 Du carrefour Hassène Ibn Noômène jusqu’à la RR 23 (voie express) :

- Emprise de 30 m avec une zone verte du coté de Sidi Daoud comme
mentionné sur le P.A.U.
III. ROUTE REGIONALE 23 (VOIE EXPRESS)
Cette route est soumise à un alignement spécial défini par tronçon comme
suit :
 1er Tronçon : Entre la R.N. 10 et la voie de Bir Ftouha

- Emprise de 50 m et 50 m de Z.N.A. (soit 25 m de part et d’autre).
 2ème Tronçon : Entre la voie de Bir Ftouha et la R.N.9
- Emprise de 50 m et 50 m de Z.N.A. (soit 25 m de part et d’autre) tout
en respectant les alignements des lotissements approuvés à savoir :
lotissement DHIAB, R.T.T. et BDIRI qui sont à 16 m à partir de l’axe
pour la limite d’emprise et des retraits conformes à leurs cahiers de
charge pour la Z.N.A.
 3ème Tronçon : Entre la R.N.9 et la Rue Mohamed Ali
- Emprise de 50 m avec une Z.N.A. de 15 m du côté de la zone
d’activité et 5 m du côté Ettabek.
 4ème Tronçon : Entre la Rue Mohamed Ali et l’entrée de Gammarth-
village.
- Emprise de 50 m avec une Z.N.A. de 50 m côté Bhar Lazreg.
 5ème Tronçon : Entre le Carrefour Gammarth-village et la R.L.551
- Emprise de 50 m avec une Z.N.A. de 50 m côté Sebkha.
 6ème Tronçon : Entre le Carrefour R.R. 23/R.L 551 et la limite du
périmètre communal de la Marsa du côté Raoued.
- Emprise 50 m avec une Z.N.A. de 50 m côté Sebkha et 5 m du coté de
la zone touristique Gammarth.
Les alignements au niveau des carrefours de cette route sont définis par des
cercles de rayons :
- 50 m pour les Carrefours R.R. 23/Voie BIR FTOUHA, R.R 23/Rue
Mohamed Ali, R.R.23/Rue Hédi Chaker, R.R 23/Rue Sakiet Sidi Youssef,
- 70 m pour les Carrefours R.R. 23/R.L 546 (Entrée ONAS),
R.R 23/R.L 550 (Entrée Gammarth-village) et R.R 23/R.L 551.

IV. ROUTE REGIONALE 33
 De la limite du périmètre communal côté Carthage jusqu’à la Rue

Malkus :
- Emprise de 30 m avec une Z.N.A. de 10 m (soit 5 m de part et
d’autre).
 De la Rue Malkus à la Route Nationale 9 :

d’autres).
V. ROUTE REGIONALE 33 E3
 De la limite du périmètre communal à la place de l’Excellence (R.R.

33 E3/R.L 554) jusqu’à la R.N.9 (carrefour Essâada) :
- Emprise de 20 m.
VI. ROUTE LOCALE 546
 De la Route Nationale 10 à la R.R 23

- Emprise de 30 m.
VII. ROUTE LOCALE 550 (Boulevard de l’Environnement et Avenue

Farhat Hached)
 Du carrefour entrée Gammarth-village (R.R 23/R.L 550 au Carrefour

(R.L 550/R.L – 551) :
d’autre).
 Du carrefour R.L 550/R.L 551 au carrefour Palais Essâada en passant
par les Avenues Taëb M’Hiri et 7 Novembre.
- Emprise de 20 m avec une Z.N.A. variable.
VIII. ROUTE LOCALE 551
Cette route est composée de plusieurs tronçons :
 Du carrefour de la R.R. 23 / RL 551 au carrefour le Palace.

d’autre).

 Du carrefour le Palace au Carrefour situé au niveau de la voie de

service limitrophe aux résidences des hôtes.
-Emprise de 30 m avec une Z.N.A. de 10 m (soit 5 m de part et
d’autre).
 Du carrefour situé au niveau de la voie de service limitrophe aux
résidences des hôtes au Carrefour R.L 550/R.L 551.
d’autres).
IX. ROUTE LOCALE 554
L’emprise de cette route est de 20 m.

Pour la ZNA se conformer aux retraits prévus par le règlement d’urbanisme
en vigueur.
X. ROUTES COMMUNALES
1. Route Touristique existante (Boulevard Ennozha)

 De la Route R.L 550 (Carrefour Ambassade d’Espagne) à la R.L
551 (carrefour le Palace).
d’autre).
2. Route Touristiques projetée

 Du carrefour S.O.S Gammarth au Carrefour Dar Ben Ayed
(Avenue Omar El Mokhtar).
d’autre).
 Du carrefour Dar Ben Ayed au Carrefour Route Touristique

existante (Boulevard Ennozha) :
d’autres).
3. voie de Bir Ftouha
L’emprise de cette route est de 16 m.

4. Route Paroisse
- Emprise de 20 m pour la totalité de l’axe.
XI. EMPRISES RESERVEES A CERTAINS CARREFOURS
L’emprise du carrefours (RN 9) Palais Essâada est définie par un cercle de

25 m de rayon.

LES PLANS DES RESEAUX
 D’eau potable
 D’assainissement
 D’électricité
 De gaz

LISTE DES SERVITUDES USUELLES DANS LA COMMUNE
DE LA MARSA
 Au liste archéologique de carthage tel qu’il a été délimité par le plan

de classement des sites de Carthage et de Sidi Bou Saîd annexés au
décret n°85-1246 du 7 Octobre 1985 relatif au classement du site de
Carthage (bir Fthouha).
 Aux abords des monuments historiques classés (basilique bir ftouha,

El Ebdellia, Ksar Sâada, etc…)
 Au domaine public maritime
 Au domaine public hydraulique
 Aux conduites d’adduction d’eau potable
 Aux réseaux d’assainissement
 Au domaine public ferroviaire
 Au domaine public routier
 Aux lignes électriques de haute et de moyenne tension
 Aux conduites de gaz.

LISTE DES LOIS SPECIFIQUES
 Le code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme promulgué

par la loi n° 94-122 du 28 Novembre 1994, tel qu’il a été modifié et
complété par la loi n° 2003-78 du 29 Décembre 2003.
 Le code du patrimoine archéologique, historique et des arts

traditionnels promulgué par la loi n° 94-35 du 24 Février 1994, tel
qu’il a été modifié et complété par la loi n° 2001-118 du 6 Décembre
2001.
 La loi n° 83-87 du 11 Novembre 1983 relative à la protection des

terres agricoles, telle qu’elle a été modifiée et complétée par les textes
subséquents, notamment la loi n°96-104 ud 25 Novembre 1996.
 Le code des forêts promulgué par la loi n°88-20 du 13 Avril 1998,

telle qu’il a été modifié et complété par les textes subséquents,
notamment la loi n°2005-13 du 26 Janvier 2005.
 Le code des eaux promulgué par la loi n°75-16 du 31 Marsa 1975, tel
qu’il a été modifié et complété par les textes subséquents, notamment
la loi n°87-35 du 6 juillet 1987.
 La loi n° 95-72 du 24 juillet 1995, portant création de l’Agence

Nationale de protection et d’aménagement du littoral.
 La loi n°95-73 du 24 Juillet 1995, relative au domaine public

maritime.
 La loi n° 86-17 du 07 Mars 1986 portant refonte de la législation

relative au domaine public routier de l’Etat.

SOMMAIRE
LES CHAPITRES PAGES
REGLEMENT D’URBANISME ……………………………….. 1
TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES …………..………. 2
TITRE II : DISPOSITIONS COMMUNES APPLICABLE A

TOUTES LES ZONES ………………………..…. 5
TITRE III : DISPOSITIONS PARTICULIERES A CHAQUE

ZONE ……………………………….………….. 20
- Chapitre I : Zones d’Habitat individuel isolé soumises à une

- servitude de limitation de hauteurUAs1------------- 20
- Chapitre II : Zones d’Habitat individuel isolé UAa1 ------------- 24
- Chapitre III : Zones d’Habitat individuel en bande continue
- UAa3 ---------------------------------------------------- 29
- Chapitre IV : Zones d’Habitat individuel groupé UAa4 ---------- 33
- Chapitre V : Zones d’Habitat semi-collectif UAb ----------------- 38
- Chapitre VI : Zones d’Habitat Collectif isolé UAc1 -------------- 42
- Chapitre VII : Zones poly fonctionnelles UBa --------------------- 46
Chapitre VIII : Zones Touristiques hôtelières UTh ----------------- 50
Chapitre IX : Zone Touristique hôtelière et para-hôtelière :
Uts ------------------------------------------------------- 55
Chapitre X : Zones Touristiques d’animation : UTa ------------- 59
Chapitre XI : Zones Touristiques résidentielles UTu -------------- 64
Chapitre XII : Zones Touristiques mixtes UTm1 et UTm2 ------- 69
Chapitre XIII : Zones d’activités non polluantes UIb --------------- 75
Chapitre XIV : Les équipements publics ----------------------------- 82
Chapitre XV : Zones à réglementations particulières : UPa :
UPa1; UPa2 et UPa3 -------------------------------- 86

Chapitre XVI : La Zone Verte équipée du Golf de Gammarth :

UVb1 ------------------------------------------------- 87
Chapitre XVII : La Zone Verte sportive UVb2 -------------------- 94
Chapitre XVIII : Les Zones Vertes aménagées UVa : UVe et les
zones vertes naturelles UVd --------------------- 98
Chapitre XIX : Site naturel classé Zn ------------------------------ 102
Chapitre XX : Site archéologique non aedificandi classé Za --- 103
A ANNEXES : …………………………………………..…………… 104
 Emprises des routes situées dans le périmètre communal

de la Marsa ----------------------------------------------------- 105
 Plans des réseaux ---------------------------------------------- 110
 Liste des servitudes usuelles dans la commune de la
Marsa ----------------------------------------------------------- 111
112
 Liste des lois spécifiques -------------------------------------
113
 Tableau récapitulatif ------------------------------------------

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Ministère de l’Equipement et de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire

Agence d’Urbanisme du Grand Tunis

En conformité avec les dispositions du Code de l’Aménagement du Territoire

- Des documents graphiques établis aux échelles 1/5000 et 1/2000;

Le présent règlement d’urbanisme est structuré en trois titres :

- Titre I : Dispositions générales ;

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la Marsa 1

TITRE I : DISPOSITIONS GÉNÉRALES

Article 1- Champ d’application:

Le présent règlement s’applique au territoire du Plan d’Aménagement Urbain

Les zones classées, archéologiques, naturelles ou historiques telles que

Les zones archéologiques sont soumises aux dispositions du code du

Les zones littorales sont soumises, outre les dispositions du présent

- Le code de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme

La zone de servitude non aedificandi relative au domaine public maritime est

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la Marsa 2

Les zones urbaines limitrophes aux zones forestières sont soumises au

Le présent règlement du PAU de la Marsa porte modification des cahiers des

Les cahiers des charges des nouveaux lotissements devront se conformer en

La loi fait obligation à tout constructeur de se faire délivrer les autorisations

Article 2 - Division du territoire en zones :

Le territoire couvert par le Plan d’Aménagement Urbain de la commune de

Ces zones sont les suivantes :

 Les zones d’habitat individuel isolé soumises à une servitude de

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la Marsa 3

 Les zones polyfonctionnelles (UBa) regroupant les zones

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la Marsa 4

TITRE II : DISPOSITIONS COMMUNES APPLICABLES A TOUTES

A l’exclusion des sites classés archéologiques, historiques ou naturels tels que

SECTION 1 - UTILISATION DU SOL:

Article 1 - Types d’activités interdites :

Il est interdit de construire en dehors des zones spécifiquement aménagées à

Sont également interdits :

- Les établissements de 1ère et 2ème catégorie et leurs extensions;

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la Marsa 5

- Les ateliers de réparation de véhicules et leurs extensions en dehors

Article 2 - Types d’activités autorisées sous conditions :

Toute construction ou édification de quelque nature quelle soit, située aux

- Les sites archéologiques ;

Sont autorisées sous conditions également:

2.1- Les opérations de lotissement

 Avoir des formes simples et régulières permettant l’implantation des

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la Marsa 6

2.2- Les opérations d’ensemble

On entend par « opération d’ensemble » un ensemble de constructions à

- La parcelle support du projet doit avoir une superficie minimale de

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la Marsa 7

2.3. Les constructions à usage commercial dans les zones

 Avenue Habib Bourguiba : A partir du rond point Marsa Ville passant

2.4. Les parkings à étages :

Des constructions à usage de parking à étages peuvent être autorisées dans

Dans le cas d’immeubles à usage mixte comportant des étages de parkings,

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la Marsa 8

2.5. Les décharges publiques :

Tout dépôt d’ordures de provenance domestique ou autre, de déchets divers,

2.6. Les stations de services :

- 1000 m² s'il s'agit d'une station de services dont l'activité se limite à

SECTION 2 - CONDITIONS D’UTILISATION DU SOL :

Article 3 - Accès et voiries :

3.1- Desserte des immeubles

Sauf indication portée au plan d’aménagement, les dispositions nécessaires

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la Marsa 9

Les accès doivent satisfaire aux règles minimales de desserte afférentes à la