2DO PARCIAL CIVIL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Como se le conocía en el derecho romano al contrato de arrendamiento:

Como locación de cosas

A que le llamamos arrendamiento:

Al contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo a
otra que se obliga a pagar el precio determinado por el uso o goce de la cosa

Cuándo es obligatorio inscribir el contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad:

Cuando el plazo es mayor de tres años o se haya pagado la renta anticipada por más de un año art
1125 # 6

Cuáles son las características del arrendamiento:

 CONSENSUAL: se perfecciona por el acuerdo de voluntades, el arrendador a darle el uso o goce de
la cosa por cierto tiempo; el arrendatario debe pagar por ese uso o goce el precio determinado
 BILATERAL: hay obligaciones reciprocas para las partes
 CONMUTATIVO: desde la celebración del contrato se ve el provecho o pérdida que les cause
 PRINCIPAL : subsiste por si solo, y puede incluir contratos accesorios como la fianza
 DE TRACTO SUCESIVO: su cumplimiento se prolonga a través del tiempo

Por el contrato de arrendamiento podemos decir que:

a. Se transfiere el uso y goce de la cosa pero no la propiedad y el arrendador se obliga a dejar gozar
b. Es temporal
c. El arrendatario debe pagar por ese uso o goce
d. Es un contrato de intercambio

FIGURAS A FINES ARRENDAMIENTO

COMPRAVENTA Transmite el domino de la cosa Solo traslada el uso y el goce

Se transmite la posesión de la cosa

pero no el uso ni le goce
DEPOSITO Es un contrato Real
Puede ser gratuito como oneroso
El depositario es quien recibe la
remuneración
Las obligaciones y responsabilidades
son Menos extensas y menos
rigurosas
El comodatario tiene el uso y goce
COMODATO de la cosa en forma GRATUITA
El arrendamiento es un contrato Consensual
El arrendamiento es oneroso
El arrendador es quien recibe la remuneración
Las obligaciones y responsabilidades son más
extensas y rigurosas
El arrendatario tiene el uso y goce de la cosa a
cambio del pago de una renta

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 Es un derecho real porque se El arrendamiento otorga el uso y el goce
obtiene el uso y goce de la cosa
Termina con la muerte del No termina con la muerte del arrendatario sino que
usufructuario puede continuar con los herederos
Puede originarse de un negocio El arrendamiento siempre es oneroso y
USUFRUCTO jurídico gratuito u oneroso conmutativo
Puede Nacer de un contrato u otro
negocio jurídico como la donación o Nace únicamente de un contrato
herencia
El usufructuario puede dar en
arrendamiento El arrendatario no lo puede hacer sin el
consentimiento del arrendador* (preguntar al lic)
Recae sobre bienes fungibles y El arrendamiento recae sobre bienes no fungibles
consumibles
Es un contrato real El arrendamiento es consensual
MUTUO El mutuo Transfiere el domino de los El arrendamiento transfiere al arrendatario
bienes fungibles al mutuario únicamente el uso y goce
El mutuario devolverá al mutuante El arrendatario debe devolver la misma cosa
igual cantidad de la misma especia y
calidad

Es un contrato comercial Es contrato civil

Incluye servicios como alimentación, Las obligaciones del arrendador terminan con la
HOSPEDAJE limpieza, electricidad, agua, teléfono entrega de la cosa
etc. El cuidado y vigilancia le corresponde al
El cuidado y vigilancia le arrendatario
corresponden al hospedero

Cuáles son los elementos del arrendamiento:

 Consentimiento  Capacidad y  Elementos reales
elementos
personales

Sobre el consentimiento:
Las partes deben estar de acuerdo en la naturaleza del contrato, la cosa arrendada, el precio y el plazo del
contrato

Sobre la capacidad:
 Quien ejerce la patria potestad puede dar en arrendamiento los bienes del pupilo si el plazo no
excede de 3 años y no haya renta anticipada por más 1 año. Artículo 265 y 332 # 1: Autorización
judicial.
 1125 # 6: se inscribe en el registro si es por más de 3 años y hay renta anticipada
En conclusión, toda persona con capacidad puede tomar en arrendamiento, pero los representantes de
menores necesitan autorización general

Puede el poderdante o mandatario general vender:

No puede vender, salvo clausula especial artículo 1690
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EL MANDATARIO GENERAL:
Puede celebrar contrato de arrendamiento en representación del arrendador o arrendatario, pero
para los contratos de disposición necesita facultad especial. 1690

LOS ADMINISTRADORES DE SOCIEDADES:

Gozan de facultades para celebrar los actos y contratos necesarios para el desarrollo de los negocios
sociales art. 47 C.d.C.

ALBACEAS:
Tiene la facultad de administrar los bienes hasta que los herederos tomen posesión lo que implica que
puede dar en arrendamiento artículo 1050 #1; pero no puede comprar según el 1793#1 es la
prohibición para este.

ESPOSOS:
Según el 131 pueden dar en arrendamiento con o sin el consentimiento del otro si el plazo NO excede
de 3 y la renta NO se paga por más de 1 año; si el plazo y pago se excede se necesita el consentimiento
de los dos según el 1882

EL USUFRUCTUARIO:
Según el 716 puede gozar de los bienes del usufructo y puede arrendarlos a otros , actúa bajo nombre
propio y no le es aplicable los más de 3 años de plazo y renta anticipada, además, cuando termina el
derecho del usufructuario terminan todos los contratos celebrados por él.

EL TITULAR DE UN DERECHO DE HABITACIÓN:

Son derechos reales, personales e intransferibles y el artículo 748 dispone que no puede enajenarlos,
gravarlos ni arrendarlos.

CONDÓMINOS:
Dispone el 1883 que el copropietario de cosa indivisa no puede arrendar sin el consentimiento de sus
condueños ya que el 490 establece que se necesita el acuerdo de las 2 3ras partes de los condueños

FUNCIONARIOS y EMPLEADOS PÚBLICOS:

Según el 1884 #1 tiene prohibición de arrendar los bienes del Estado que tiene a su cargo

>>>ELEMENTOS REALES<<< cosa, precio o renta, plazo

Todos los bienes no fungibles pueden ser objeto de arrendamiento

SOBRE LA COSA ARRENDADA:

Inmuebles, muebles, bienes incorpóreos, patrimonio familiar, cosa ajena, bienes del Estado, cosa ya
arrendada, cosa futura, empresa, vivienda amueblada.

INMUEBLES:
Si el plazo no es más de 3 años y renta pagada más de 1 año, basta que conste por escrito si se excede
el plazo y el pago, se inscribe en el registro según el 1125 #6; genera IVA que se paga un mes después,
y están exentos del pago de impuesto de papel sellado y timbre fiscal

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MUEBLES:
Por ausencia de disposiciones especiales se sujeta a las normas del arrendamiento de inmuebles

BIENES INCORPÓREOS:
Pueden ser objeto de arrendamiento las patentes de invención, las marcas, los derechos de autor, por
medio de las licencias de uso donde se transfiere el uso y goce a un tercero por un precio llamado
REGALÍA; también

BIENES SUJETO A PATRIMONIO FAMILIAR:

NO pueden ser objeto de arrendamiento artículo 356 y358 , pero si se deja de habitar y/o cultivar
termina el patrimonio familiar, art 363 #2

ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA:

Gira alrededor de la buena o mala fe pero la compraventa de cosa ajena es un acto nulo totalmente

BIENES DEL ESTADO:

El arrendamiento de bienes del Estado, municipalidades y entes autónomos o descentralizados se
rigen por leyes especiales artículo 462 y 1896

COSA YA ARRENDADA A OTRO:

Si el arrendador da en arrendamiento la misma cosa a diferente persona, tendrá preferencia el primer
contratante se determinará por la fecha; si son de la misma fecha, quien tenga la cosa en su poder; si
tuvo que inscribirse en el registro, quien haya inscrito primero, artículo 1885

COSA FUTURA:
El 1538 señala “las cosas que se esperan que existan puede ser objeto de contrato” y la condición es
que llegue a existir, tal como una casa en vías de construcción es válido quedando el arrendador a
concluirla

EMPRESA:
Según el 655 del C.d.C. la empresa mercantil es cosa mueble, y como tal puede ser objeto de
arrendamiento u otros contratos y “el arrendatario puede explotarlo pero no puede modificar su
destino” art. 664 C.d.C.

VIVIENDA AMUEBLADA:
Los muebles pueden ser accesorios de la casa y se presume salvo pacto en contrario que tanto casa
como muebles se arrendan por el mismo plazo y la renta incluye a ambos. Se debe levantar inventario
de los bienes muebles incluidos (se recomiendan fotografías) art 1934

PRECIO O RENTA
El precio del arrendamiento se le denomina RENTA o ALQUILER que es la contraprestación que paga el
arrendatario por el uso o goce de la cosa arrendada y debe ser en común acuerdo entre las partes

DETERMINACIÓN DE LA RENTA:
Esta determinación implica la fijación y el período que cubre el cual se debe cumplir en períodos ya
convenidos

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LA RENTA puede ser de 2 maneras:
1. DETERMINADA: Es cuando las partes fijan en común acuerdo el monto y periodo que cubre.
2. DETERMINABLE: En esta se establecen las bases o reglas para la determinación, ejemplo:
En los arrendamientos agrícolas, el 75% es pago en efectivo y el 25 % es en producción.

PAGADERA EN DINERO O EN ESPECIE:

Es parte del pago en dinero y un complemento en especie.

INDEXACIÓN:
Es cuando la renta queda sujeta a ajustes periódicos, si sube el precio del producto, también sube la
renta, pero si después de esto dicha empresa baja el costo de su producto, la renta no baja.
LUGAR, FECHA Y MODO DE PAGO:
Se debe realizar con lo establecido en el contrato, y a falta de estipulación, se paga por períodos
vencidos extendiendo el arrendador recibo firmado, art. 1903

PERÍODO VENCIDO:
Significa que la renta es exigible al terminar el período el cual se paga después del día último del mes,
ejemplo: período vencido= Miércoles31 de julio 2013, entonces el día de pago sería el 1 de Agosto.

RENTA ANTICIPADA:
Es la que se exige al iniciarse el período o el mes.

A falta de pacto expreso, el pago de la renta es por periodos vencidos, y el pago de renta anticipada es
legalmente permitido si fue convenido por las partes.

AJUSTES DE RENTA POR PRIVACIÓN DEL USO O GOCE DE LA COSA:

Si el arrendatario pierde el uso o goce de la cosa por causas ajenas a su pulpa o mala fe le renta se
debe ajustar proporcionalmente, art. 1906 a falta de acuerdo lo fija el juez solicitado por cualquiera de
las partes

Si es privado totalmente de la cosa sin culpa, nada tiene que pagar de renta y el contrato entra en
estado de suspensión.

Si es privado del uso y goce total o parcial de la cosa por más de 2 meses puede pedir la rescisión del
contrato, art. 1906 Ult . Par.

La destrucción total de la cosa, extingue el contrato por falta de objeto pero la privación supone que la
cosa existe pero no hay causal de terminación sino de rescisión (2 meses).

MODIFICACIÓN DE LA RENTA CONVENIDA:

No puede ser modificada, salvo convenio entre las partes pero se puede prever ajustes periódicos de
renta

DEL PLAZO:
El 1880 hace referencia que el uso y goce de la cosa se transfiere al arrendatario por cierto tiempo,
pero no establece el límite de ese “cierto tiempo”

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PLAZO MÁXIMO:
No lo establece el CC

PLAZO INICIAL:
Debe ser fijado por las partes art. 1886 (determinado o determinable)

PERIODOS FORZOSOS: 1888

Son los que se han fijado en beneficio de las partes y están obligadas a respetar

PERÍODOS VOLUNTARIOS: 1888

Es cuando una de las partes después de vencido el forzoso, quiere terminar el contrato voluntario
avisando a la otra parte con 3 meses de anticipación, si no avisa se vuelve forzoso.

PRÓRROGA:
Se puede prorrogar con el consentimiento de las partes, pero los contratos celebrados por el tutor no
son prorrogables.

DERECHO DE TANTEO: 1,886

El arrendatario que ha cumplido con sus obligaciones tiene preferencia para prorrogar el contrato

TÁCITA RECONDUCCIÓN:
Si vencido el plazo el arrendador no requiere la cosa y continúa recibiendo la renta, la ley presume
acuerdo de prórroga por plazo indeterminado y surte efecto sin necesidad de pacto expreso

PRÓRROGA AUTOMÁTICA:
Plazo que se extiende por otro período igual establecido en el contrato, pues sin necesidad de
manifestación expresa de voluntad, las partes continúan cumpliendo sus obligaciones prorrogando así
por un periodo más adicional pero si no desean continuar cualquier parte debe avisar el fin del mismo

EFECTO DE LA PRORROGA EN CUANTO A FIANZAS Y GARANTÍAS:

La fianza es la garantía que el arrendador exige al arrendatario para garantizar el cumplimiento de sus
obligaciones y el fiador se obliga personalmente a responder por el arrendatario. Pero si el plazo es
prorrogado, produce la extinción de la fianza y otras garantías prestadas, a menos que el fiador se
obligue a continuar siéndolo.

NORMAS DE INTERPRETACIÓN:
El art 1602 obliga a interpretar las cláusulas ambiguas, oscuras o contradictorias son a favor del
arrendador, pero el 1889 señala que en el contrato de arrendamiento, es a favor del arrendatario que
no haya sido moroso en el pago de la renta.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

Principalmente son 4: entregar la cosa, conservar la cosa en estado de servir, garantizar dicho uso, no
mudar la forma de la cosa

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ENTREGA DE LA COSA:
El arrendador está obligado a entregar la cosa en estado de servir, la entrega puede ser real, simbólico
o legal
LA ENTREGA DE LA COSA DEBE SER COMPLETA: Salvo pacto en contrario puede incluir accesorios

LA ENTREGA DE LA COSA DEBE SER EN ESTADO DE SERVIR; El arrendador dispone de entregar la cosa para lo
convenido y de no ser así el arrendatario lo acomoda para su uso pero con el consentimiento del arrendador

INVENTARIO: Se recomiendo hacer inventario de los accesorios

LUGAR DE ENTREGA: Se debe entregar en el lugar convenido o donde se encuentre, puede ser también en la
casa del arrendador o arrendatario

TIEMPO DE ENTREGA: Se debe entregar inmediatamente, salvo pacto de plazo de entrega, el arrendatario es
quien exige el cumplimiento caso contrario el arrendador incurrirá en mora y puede rescindir el contrato
1429, 1930

CONSERVAR LA COSA EN ESTADO DESERVIR:

La cosa puede estar expuesta a sufrir daños y estos deben ser reparados por el arrendador
CASO FORTUITO: o fuerza mayor, corresponde al arrendador.
NATURALEZA DE LA COSA, SUS VICIOS o DEFECTOS: corresponde al arrendador reparar los daños que sufra

USO Y GOCE NORMAL: es obligación del arrendatario a modo de no ocasionarle más daño de su uso

REPARACIONES LOCATIVAS: de pequeño mantenimiento le corresponde al arrendatario y los daños causados

por tercero es el arrendador quien actúa sobre ellos

GARANTÍA DE USO y GOCE: El arrendador debe garantizar jurídicamente el uso y goce pacifico de la cosa
defendiéndola de actos de terceros
El arrendatario no goza de la garantía de saneamiento por vicios ocultos, es menester que el arrendador
informe si los hay

NO MUDAR LA FORMA DE LA COSA: es aplicable a las dos partes 1893,

IMPUESTOS: corresponde al arrendador el pago de impuestos fiscales o municipales, el pago de tributos le

corresponde al arrendatario

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Recibir la cosa arrendada, usar y gozar de ella, pagar la renta en el monto, tiempo y formas convenidas, cuidar
la cosa y evitarle daños, avisar al arrendador de las perturbaciones de derecho, devolver la cosa al terminar el
contrato

TRANSMISIÓN DE DERECHOS Y SUBARRENDAMIENTO:

TRANSMISIÓN DE DERECHOS
Es la transmisión contractual a terceros los derechos y obligaciones lo que implica una cesión o sucesión a
título particular.
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En el arrendamiento puede ocurrir la transmisión de la relación por el fallecimiento de cualquiera de las
partes;,
En el caso de sucesión del Arrendador, el tercero asume los derechos y obligaciones frente al arrendatario

CESIÓN DE DERECHOS:
La cesión de la relación contractual deriva e un contrato en el que son partes el arrendatario – cedente
y el cesionario requiriendo el consentimiento expreso del arrendador 1890

SUCESIÓN DEL ARRENDADOR:

Es imposible transmitir los derechos el arrendador a un tercero por ende La sucesión de derechos del
arrendador es accesoria a la transferencia de derechos reales en la cosa y el arrendatario no tiene nada
que hacer en el contrato y el nuevo dueño no podrá negarse al uso de la cosa al arrendatario

SUCESIÓN DEL ARRENDATARIO:

Si el arrendatario mure, surge el derecho de continuar con el arrendamiento o terminarlo por parte de
sus herederos

EL SUBARRENDAMIENTO:
Es u contrato de arrendamiento con todas sus característica pero hecho por el arrendatario llamado
aquí subarrendador frente al nuevo arrendatario siempre y cuando no le esté prohibido expresamente

LOS EFECTOS JURÍDICOS DEL SUBARRENDAMIENTO: Son los mismos que el de arrendamiento, con la
diferencia sobre el plazo, y el subarrendatario es solidariamente responsable con el arrendatario frente al
arrendador

MEJORAS: son las obras que el arrendatario realiza para el mejor uso de la cosa pero sin cambia su esencia;
se clasifican en:
 MEJORAS NECESARIAS: no permiten la destrucción o el deterioro de la cosa
 ÚTILES: son las mejoras que aumentan el valor y renta de la cosa (sin mudar la cosa)
 DE RECREO: sirven para el ornato, lucimiento o mayor comodidad (sin mudar la cosa)
 OBLIGACIÓN DE ABONOS DE MEJORAS: lo invertido por el arrendatario no es abonable por el
arrendador salvo convenio escrito
 MEJORAS NO ABONABLES: son las realizadas por el arrendatario y quedan a beneficio del bien
arrendado, sin costo para el arrendador

ARRENDAMIENTO DE CASAS Y LOCALES:

Debe llenar los requisitos de higiene y salubridad y es obligación del arrendador obtener la tarjeta de
habitabilidad que extiende el Centro de Salud pero debido a lo engorroso del trámite no es necesario y no
afecta la eficacia el contrato

TERMINACIÓN
El contrato de arrendamiento no puede ser a perpetuidad, sino que tiene fin
 Artículo 1928: terminación del contrato por el plazo fijado en el contrato o por la ley
 Artículo 1929: por convenio expreso, o por nulidad absoluta o relativa, pérdida do destrucción de la
cosa, por expropiación o evicción,

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  Artículo 1930: por incumplimiento de obligaciones por las partes, abandono de la cosa por el
arrendatario, el arrendador puede pedir judicialmente la cosa incumplimiento del pago de renta
 Artículo 1939: el arrendatario tiene el derecho de terminar el contrato dando aviso al arrendador por
30 días y si es vivienda debe ser de 60 días
 Artículo 1940: Le da derecho al arrendador para finalizar el contrato tal como la mora del arrendatario,
reparaciones indispensables o nueva construcción, deterioro causado por el arrendatario
 Inciso 5: Inmuebles del Estado, pueden terminar los contratos cuando tiene necesidad de destinarlos
a su función natural y principal

RESTITUCIÓN DE LA COSA
Terminando el contrato es obligación del arrendatario devolver al arrendador la cosa
El Artículo 1937 establece una PRESUNCIÓN DE CULPA por los daños que muestre el inmueble lo cual es
responsabilidad del arrendatario
La restitución del edificio la hará el arrendatario desocupando total y completamente entregando las llaves al
arrendador, 1938 el pago de la renta termina cuando se restituya la cosa.