Documentafiile de urbanism derogatorii Elaborarea si adoptarea unor documentafii de urbanism derogatorii sunt Permise in legislafia romfneasc& in anumite condifii, urmandu.se procedura specifica si in privinfa anumitor componente ale acestora. Scopul unei asemenea inferventii este acela de a se objine noi PUZ-uti si PUD-uri, derogatorii de la tegimul urbanistic inifial si care si permit’ emiterea unei autorizatii de construire in condifiile date Asemenea modificari (derogiti) pot interveni atunci ednd, prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism, se solicit 0 modificare a prevederilor documentatiilor de urbanism aprobate pentru zona respectiva sau daca conditiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investitie 0 impun, decizia in aceasta privinta apartinand autoritigii Publice locale, exprimat prin certificatul de urbanism, Cererea poate fi respinsa ,,in mod justificat” sau poate fi admisa, situatie in care autoritatea publica locala are dreptul: a) s& solicite elaborarea unui PUZ, numai in baza unui aviz prealabil de Sportunitate, intocmit de catre structura specializati condusa de arhitectul sef si aprobat de catre consiliul local, prin care se stabilesc: ~ teritoriul care urmeaza sii fie reglementat prin PUZ; ~ categoria/categoriile functionali/functionale a/ale dezvoltarii si eventualele servituti; ~ reglementari obligatorii sau datorii de interes public necesare, b) sd solicite elaborarea unui PUD, Dupa aprobarea PUZ sau, respectiv PUD, se poate intocmi documentatia technica in vederea objinerii autorizajiei de construire. Prin lege sunt stabilite anumite reguli prin care se incearca restrictionarea procedurilor de modificare a documentafiilor de urbanism si evitarea abuzurilor: * noua documentatie de urbanism, cuprinzénd interventia solicitati, poate fi aprobati numai dupa o perioada de cel pufin 12 luni de la data aprobarii documentatiei de urbanism inifiale (art, 32 alin.3 din Legea nr. 350/201); * modificarile reglementarilor din PUG admise in situafia in care se solicita elaborarea unui nou PUZ, sau, dupa caz, a unui PUD, sunt: 60a) prin PUZ se stabilesc reglementari noi cu privire la: regimul de construire, funcfiunea zonei, indljimea maxima admisa, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT), retragerea clidirilor fay de aliniament si distanfele fafi de limitele laterale si posterioare ale parcelei. b) prin PUD se stabilese reglementiri noi numai cu privire la distantele fata de limitele laterale si posterioare ale parcelei; ¢) modificarea, prin PUZ-uri elaborate pentru zone ale unei unitati teritoriale de referinté’, a reglementirilor aprobate prin PUG trebuie sa asigure unitatea, coerenfa si confortul urban, atét ale zonei de studiu, cat si ale teritoriului invecinat; CUT propus de noua reglementare nu il va putea depasi pe cel aprobat initial cu mai mult de 20%, o singura data; d) in cazul in care, din rajiuni de dezvoltare urbanistica temeinic fundamentate, este necesara depasirea acestui CUT, numai din initiativa autoritajii administratiei publice locale competente se va proceda la finanjarea si elaborarea unui PUZ pentru intreaga UTR in care este inclusa zona. in vederea elaborarii si finan{arii_noii documentatii autoritatea publicd poate asocia persoane fizice si/sau juridice interesate, Potrivit reglementarilor legale cuprinse in HG. 525/ 1996, Regulamentul general de urbanism reprezinté sistemul de norme tehnice, juridice si economice care sti la baza elaborarii planurilor de urbanism, precum si a regulamentelor locale de urbanism, El stabileste regulile de ocupare a terenurilor si amplasare a constructiilor, respectiv a amenajarilor aferente acestora. Controlul de stat in aplicarea Regulamentului general de urbanism revine Inspectoratului de Stat in Constructii. * Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) reprezinté raportl dintre suprafafa construta desFigurai (suprafata desfaisurati a tuturor planseelor) si suprafafa parcelei * Procentul de ocupare a terenului (POT) reprezinta raportul dintre suprafaja construita (amprenta la sola eladici) si suprafaja parcel POT si CUT sunt indici urbanistici, ei reprezentind instrumente speci sial dervoltirii durabile a zonetor urbane © Unitatea teritoriala de refering (UTR) constituie o subdiviziune urbanisticd a teritoriului unitagii administrative teritoriale de baz, constituits pe criterii urbanistice similare sau omogene, avand drept scop pastrarea, refacerea sau dezvoltarea teritoriului in concordangi cu traditile, valorile sau aspiraiile comunitiii la un moment dat si necesari pentru: agregarea pe suprafele mici a indicatorilor de populajie si de construire, decerminarea caracteristicilor urbanistice, stabilirea indicatorilor urbanistici, reglementarea urbanistica omogent. UTR. avind de reguli suprafaja de | 20 ha gi in mod exceptional pana la 100 ha, se delimiteaza pe limitele de proprictate in functic de uncle dintre urmitoarcle earacteristic, dup caz: relief $1 peisaj cui caracteristici similare; evolutie ‘storied unitara intr-o anumiti perioada; populatic cu structurd omogend; sistem parcelar si mod de construire fomogene; folosinje de aceeasi naturi ale terenurilor si constructiilor; regimul juridic al imobilelor similar; reglementari urbanistice omogene referitoare la destinafia terenurilor si la indicii urbanistici. In anumite cazuri, in care uncle dintre elementele caracteristice sunt omogne pe suprafefe intinse, mai multe UTR aliturate pot forma o ‘macrounitate tertoriala de referinyl (MUTR). ce de lucru pentru controlul proieetirii 61Regulamentul general de urbanism se elaboreaza de cdtre administratia centrald de specialitate, pe baza principiilor generale ale activitai de urbanism i amenajarea teritoriului stabilite prin lege si aprobate de catre Guvern. Regulamentul local de urbanism pentru intreaga unitate administrativ- teritoriali, aferent PUG sau pentru o parte a acesteia, aferent PUZ, cuprinde si detaliazi prevederile referitoare la modul concret de utilizare a terenurilor, precum si de amplasare, dimensionare si realizare a volumelor construite. amenajarilor si plantatiilor, materiale si culori, pe zone, in conformitate cu caracteristicile arhitectural-urbanistice ale acestora, stabilite in baza unui studiu de specialitate. Planurile de urbanism generale si regulamentele locale de urbanism ale localitatilor se elaboreazii gi se aproba de caltre consiliile locale si cuprind norme obligatorii pentru autorizarea executarii constructiilor. Regulamentul aferent PUG explica si detaliaza, sub forma unor prescriptii si recomandari, PUG in vederea urmaririi si aplicarii acestuia. De obicei, regulamentul aferent PUG este structurat astfel; prescripyii si recomandari generale, la_nivelul localitatii; prescriptii si recomandari specifice zonelor, subzonelor sau unitiilor teritoriale de referinga. Regulamentul aferent PUZ explica si detaliaza, sub forma unor prescriptii si recomandari, PUZ in vederea urmiririi aplicdrii acestuia. El cuprinde reguli specifice de urbanism instituite in zona studiata, care pot completa sau detalia regulamentul aferent PUG. Trebuie refinut, agadar, ci in raport cu amploarea si continutul lor, elaborarea documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism incumba diferenjiat autoritajilor administratiei publice centrale sau locale. Punerea de acord a documentatiilor se urmireste de catre acestea astfel: prevederile planurilor aprobate pentru un teritoriu se preiau si se detaliaza documentatiile ce se elaboreaza pentru parji componente ale teritoriului respectiv; in planurile de amenajare a teritoriului si de urbanism se introduc prevederile principale ale documentatiilor aprobate pentru parti componente ale acelui teritoriu. Dupa aprobare, PUG, PUZ si PUD, impreund cu regulamentele locale de urbanism aferente sunt opozabile in justitic. Inifiativa claborarii documentajiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism aparfine colectivititilor locale, prin autoritajile deliberative si executive, Guvernului, precum si persoanelor fizice sau juridice interesate in amenajarea teritoriului i in dezvoltarea localitifilor. Activitajile de amenajare a teritoriului si de urbanism se finanteaza din bugetele locale ale unitatilor administrativ-teritoriale, din bugetul de stat, precum si de persoane juridice si fizice interesate in dezvoltarea unor localitati sau a unor zone din cadrul acestora. Avizarea si aprobarea documentafiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism se fac de catre autoritafile si organismele centrale si teritoriale interesate (potrivit prevederilor Anexei | din Legea 350/2001). 62Participarea populatiei la aceste activitati se realizeaza prin: informarea ci, prin consultare, precum si prin alte forme de participare prevazute de lege, Este evident ca, in masura in care cetitenii au un bagaj de informafii mai bogat, cu cat ‘si fae cunoscute mai bine problemele, impunind forurilor competente solufionarea lor, cu atat va fi mai utili si mai eficienta interventia lor la nivelul elaborarii si punerii in aplicare a programelor in domeniu, conducand astfel Ia rezultate benefice in ceca ce priveste condifiile de via{i, confortul material, spiritual si estetic, atat la nivelul habitatului cat si la locul de munca. Autorizatiile de urbanism Ca orice procedura de autorizare administrativa, si cea de urbanism Presupune parcurgerea anumitor etape, finalizate prin elaborarea si eliberarea anumitor documente, respectiv certificatul de urbanism si apoi autorizatia de construire, Regulile de urbanism, cu toate ci ar trebui cunoscute pe calea masurilor publicitare adoptate de autoritiile publice, nu permit proprictarului ori dobanditorului cu orice titlu al unui imobil — prin insuficienta lor - sa cunoascd si, mai ales, si aprecieze anvergura sarcinilor de urbanism care greveazi (poartd asupra) bunul(ui) respectiv. De aceea, cu ocazia fiecdrei tranzacfii imobiliare, se interogheazi administratia asupra naturii si continutului servitutilor de urbanism aplicabile imobilului care formeaza obiectul tranzactici. Inifial, raspunsul se concretiza intr-o simpla nota informativa care, treptat, s-a transformat in certificatul de urbanism de azi. Acesta a avut, la randu-i, 0 evolutie semnificativa (in ceea ce priveste natura si rolul indeplinit), la inceput fiind doar un simplu instrument de informare individuali asupra servitusilor administrative aplicabile imobilului, pentru ca astizi si devin’ un instrument de control al utilizarii terenurilor, Certificatul de urbanism si autorizatia de construire sunt reglementate de dispozitiile Legii nr. 350/2001 (cu modificarile ulterioare, ultima oar’ prin Legea nr. 221 din 29.11.2011). ), preeum gi de cele ale Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executatii constructiilor si uncle masuri pentru realizarea locuinfelor, republicata si modificata (de mai multe ori), Certficatul de urbanism Certificatul de urbanism este (potrivit art. 6 al Legii nr. 50/1991) actul de informare prin care autoritatile prevazute la art. 4 al aceleiasi legi, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, care sunt 63informatii de interes public, potrivit legii, face cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic gi tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitirii, stabilese cerinfele urbanistice care urmeaci sit fie indeplinite prin documentatia tehnici in functie de specificul amplasamentului, lista cuprinzand avizele si acordurile necesare in vederea autorizarii lucrévilor de constructii, inclusiv obligatia de a contacta autoritatea competentit pentru protectia mediului, eu privire la evaluarea initiala a investitiei si stabilirea necesitatii evaludrii efectelor acesteia asupra mediului in vederea obfinerii actuluui administrativ al autoritétii competente pentru protectia mediului. Certificatul de urbanism, potrivit art. 29 al.(1) din Legea nr. 350/2001 este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administratiei publice judejene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor si condifiile necesare in vederea realizarii unor investifii, tranzacti imobiliare ori a altor operafiuni imobiliare, potrivit legii. El trebuie emis pentru adjudecarea prin licitatie a luerarilor de proiectare si de execufie a lucratilor publice, precum si pentru intocmirea documentatiilor cadastrale de comasare, respectiv dezmembrare a terenurilor in cel putin 3 parcele, atunci cand operatiunile respective au ca si obiect imparfeli ori comasari de parcele solicitate in scopul realizarii de lucrari de constructii si de infrastructuri, precum si constituirea unei servituti de trecere cu privire la un imobil. in cazul vanzarii sau cumpararii de imobile, certifieatul de urbanism cuprinde informaiile privind consecinjele urbanistice ale operatiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism atunei cénd operatiunile de impirfeli ori comasiri de parcele fac obiectul iesirii din indiviziune este facultativ, cu exceptia situafiei in care solicitarea este facuta in scopul realizarii de lucrari de constructii si/sau de lucrari de infrastructura, Este interesant ca apare, fara o subliniere cuvenita, intr-o forma vagi (chiar confuzi), in forma recent modificati a actului — normativ, obligativitatea solicitarii si, implicit, a emiterii certificatului de urbanism si in cazul operatiunii de vanzare-cumparare de imobile, Legiuitorul roman a facut corecfia necesara intrucat varianta veche consacra facultativitatea solicitarii lui in cazul vanzarii sau cumpardrii de imobile, sanctionand, in schimb, cu nulitatea, orice operafiune notariala care viza circulatia imobiliara (atunci cand operatiunile aveau ca obiect imparfeli ori comasari de parcele solicitate in scopul realizarii de lucrari de construcfii , precum si constituirea unor servituti de trecere cu privire la un imobil) si pentru care nu se solicitase certificat de urbanism; ori ( operatiunile notariale fiind operatiuni juridice) nu s-au intalnit contracte de vanzare- cumparare pentru terenuri/imobile nule datorita inexistentei certificatului de urbanism, deoarece art, 29 al. (2) din Legea nr, 350/2001 fi consacra facultativitatea in asemenea imprejurari. Era de dorit ca, atunci cand se opercaz © modificare a unui act normativ care priveste, in cazul nostru, operatiuni juridice, aceasti modificare sa se propage in toata legislatia care priveste aceste operatiuni )pentru a da stabilitate sistemului legislativ si pentru a inlesni aplicarea 64lui in teritoriu. Se impune (dupa cum s-a mai subliniat si in alte imprejurari), specializarea colectivelor de elaborare a cadrului legislativ care s& fie in masurd si facd conexiunile intre reglementérile care guverneaza un domeniu atat de specializat cum este cel al amenajatrii teritoriului si urbanismului Certficatul de urbanism se elibereaza “la cererea oricirui_ soli persoani fizica s itant, wu juridica, care poate fi interesat in cunoasterea datelor si a reglementirilor carora ji este supus respectivul bun imobil. Acest act este necesar intocmirii documentatiei si dosarului in vederea objinerii autorizatiei de construire, dar el nu fine loc de autorizatie de construire (nu conferi dreptul de executare a lucrarilor de construire, amenajare sau plantare). Din punct de vedere juridic, certificatul de urbanism are valoarea unui produce efecte obligatorii. Acesta are un rol aviz. care, in anumite conditii, important, respectiv garanteazé destinatarului sau ca, pe parcursul unei anumite perioade, nu i se vor opune modificari care sa afecteze regulile pe care certificatul le congine. Certificatul de urbanism cuprinde date privind: regimul juridic, regimul economic i regimul tehnic al imobilului. Regimul juridic al imobilului contine: - dreptul de proprietate asupra acest greveazii asupra acestuia; ~ Situarea terenului in intravilan sau in afara lui; - prevederi ale documentatiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului — zone protejate, zone in care actioneaza dreptul de preemtiune asupra imobilului; - interdictii definitive sau temporare de constructie ; ~ daca acesta este inscris in Lista cuprinzand monumentele istorice din Romania si asupra caruia, in cazul vinzirii, este necesari exercitarea dreptului de preemptiune a statului, potrivit legii, precum gi altele prevazute de lege. Informatiile privind dreptul de proprietate si dezmembramintele acestuia vor fi preluate din cartea funciar, conform extrasului de carte funciara pentru informare. Regimul economic al imobilului indica: - folosinga actuala; - destinajii admise sau neadmise, stabilite in baza prevederilor urbanistice aplicabile in zona; - reglementiri fiscale specifice localitifii sau zonei. Regimul tehnic indica: - procentul de ocupare a terenului (POT); - coeficientul de utilizare a terenului (CUT); - dimensiunile minime gi maxime ale parcelelor; ~ echiparea cu utilitai (apa, canalizare, energie electrica, energie termica); - edificabil admis pe parcela: - circulajii si accese pietonale gi auto, parcaje necesare: ia si servitutile de utilitate publicd care 65- alinierea terenului si a constructiilor fafa de strazile adiacente terenului; - indljimea minima si maxima admisa Certificatul de urbanism indica, in functie de dispozifiile de urbanism si delimitarile administrative ale dreptului de proprietate, precum si de starea echipamentelor publice existente ori prevazute, daca terenul esté construibil sau daca este posibil de realizat o anumit& operajiune determinati. Dupa caz, el poate fi pozitiv sau negativ. Procedura de obfinere a certificatului de urbanism cuprinde dou’ etape: solicitarea gi, respectiv, instrumentarea gi eliberarea actului. Condifiile generale de solicitare se refera la faptul ca: ~ orice cerere de eliberare a unui asemenea document este supusa unei taxe legale: ~ in cerere trebuie precizate clementele de identificare a imobilului fata de care se urméreste cunoasterea regimului de servituti; — indeplinirea unei scrii de alte formalitaqi administrative. Astfel, solicitantul, orice persoand fizicd sau juridicd, depune o cerere (tipizata) la organul competent, insofiti de dovada achitarii taxei, Certificatul se emite de citre aceleasi autoritafi publice care, potrivit competentelor, emit si autorizatiile de construire; el urmeazi a-i fi eliberat solicitantului in cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii acestuia, Durata de valabilitate a certificatului de urbanism se stabileste de catre emitent, in raport cu importanta zonei sia investitiei. ob