LAUDO DE AVALIAGAO Um trabalho baseado em métodos técnicos e normativos, nao uma opiniao.1.0 que se espera da Avaliacdo de Bens e de Iméveis 03, 1.1. Governanca 03 1.1.1, Independencia 04 1.2. Diversidade de valores os, 1.3. Diversidade de bens 05 2. Engenharia de Avaliagées 06 2.1. A evolucae da Engenharia de Avaliaces 06. 2.2. Laudo de Avaliagdo 07 2.3. Laudo de Avaliagao vs PTAM 07 3. Questdes Legais un 4, Conclusées 13AVALIAGAO 1.0 que se espera da Avaliacao de Bens e de Iméveis [Uma abordaaem plausivel para se compreender a atividade técnica de Avallacso de Bens, no geral, ¢ da Avaliago de Imévels, em particular, parte da necessidade dos clientes que demandam esse produto ou servigo. ‘A Avaliagdo de Bens e a Avaliagéo de Iméveis tem. sob 0 ponto de vista panoramico. funcdo de sustentar negécios, ou seja. transacdes entre os diversos agentes econémicos Seja uma avaliagao realizada para subsidiar uma operagao de venda e compra entre particulares ou entre empresas seja para escorar demonstragées financeiras de uma empresa de capital aberto ou para auxiliar a um juizo arbitral ou ao proprio Poder a ‘€cnico, direta ou indiretamente, a uma transaco. eiétin enn uma demaneia qualquer enn ditima analisa ela estars anda suparte E esse suporte somente poderd ser considerado adequado quando atender plenamente aos requisites de governanca, apresentar © tipo de valor adequado & tansacdo e a diversidade de bens que podem ser objeto de avaliacao. 1.1. Governanga ‘A reara do ambiente de negécios exige amparo técnico fundamentado para suportar as decisbes e afastam os valores balizados em opinides, ‘Come exemple, em uma compra de bens efou imével utiizando © crédito de uma Instituigo financeira. A insttuigo financeira ind se cercar de alguns cuidades para {garantir 3 qualidade do crédito e a seguranca da operacso. o que envolve conhecer 0 bem ejou imével eo seu valor de mercado, Ela também se preocupard com garantias de que esse valor de aquisicao @ justo e nao fraudulento, ou sela, de que 0 interessado nao esta simulando uma transacéo por valor superior ao real com © intuito de se favorecer indevidamente com a obtencao de recursos a juros baixes. Quando nos deparamos com negécios que envolvem pessoas juridicas, sejam entes, pablicos ou privades, tals exigéncias se mostram ainda maiores. Iso ¢ ebsolutamente natural, visto que essas transacGes afetam nao somente a aqueles que participam da transacao, como também outras partes interessadas. que muitas vezes no poder de Influencia direto 03Desta forma, nas transacées que envolvem pessoas juridicas, ndo basta a vontade dos participantes. mas é necessirio garantir a lsura e o respeito aos interesses de terceiros ‘que muitas vezes nao esto representados ou sequer identiicados na transagio. Exemplificando. 3 aquisigo de um ativo por uma empresa de capital aberto tem de ser felta por um valor tal que the dé retorno econdmico. Se assim no for felto, os acionistas, que podem ne ter particinada diretamente ott autarizada 9 transarso, podem ser prejudicados. Esse acionista pode ser. inclusive, uma pessoa fisica ou Juridica, domiciliada em qualquer parte do globo. ‘A indenizagio em uma desapropriagdo deve sor Justa, ou seja, equivalente a0 patriménio retitade do particular. Diferente disso, perde © particular, caso ela seja "menor que esse patriménio que Ihe foi retrado, ou, caso ela seja maior. perce os Contribuintes que, sem qualquer poder sobre o negécio. promovem o enriquecimento Indevide desse particular em detrimento das impostos pages ‘Assim como a avallac3o de penhora de bens para fins para fins de lilo, 0 valor do bem dado om garantia deve cer tecnieamente Iaetreado para que no prejudique ae partes, ‘Ou ainda na allenacao de bens publices, a sociedade nio participa das aprovaghes @ da definigao do valor. mas no pode ser prejudicada por vendas mal sucedidas ou realizadas por valores vis. emibasadas em opinides e em elementos subjetivos. Portanto. se infere que 2 Avaliagdo de Bens e a Avaliacdo de Iméveis servern para sustentar negéclos e agrega valor 8 cadela produtiva na medida em que colabore com 105 mecanismos e sistemas de governanca das organizagées, pablicas ou privadas. que ‘demandam esse servico de tamanha importancia. Nao se trata de mera exigéncia formal imposta por um burocrata e sim uma necessidade técnica que formata uma resposta robusta a0 valor do bem efou imével emvolvido no negécio! 1.1.1. Independéncia © profssional de avallacdes deve também. para atender aes requisitos de governanca, ser independents e isento. Iso significa que ele deve ter um Unico interesse, qual seja encontrar © corteto valor do bem, Ele no pode ter qualquer interesse secundario na transago. como por exemplo. ser beneficiado caso © valor seja mals alto ou mais baixo que 0 correto, ou ser bonificado pelo sucesso ou pelo fracasso da transacao 8 qual esta dando suporte. Eventual interesse secundario caracterizaria confito de interesses, © que infecta a avallacso realizada 041.2. Diversidade de valores ‘A sustentaco das transagGes. pode exigiro calculo diferentes valores de um mesmo bom, Com efeito, 0 valor de mercado é um dos valores possivels, mas ndo € © Unico e sequer 6 indicado para 0 indistinto suporte de todas as transacdes possivels entre os agentes econémicos Por exemple: a contratagao de um seguro de incéndlo exige o conhecimento do valor ‘em risco em nada parecido com o valor de mercado, as desapropriagdes demandam © Célculo do valor indenizatério, que dependendo do caso pode ou nao ser igual 20 valor de mercado: os lell6es envolvem 0 conhecimento do valor de liquidagao forgada, além do valor de mercado, (© profssional de avaliagdo somente poder’ dar o adequado suporte aos agentes leconémicos caso tenha consciéncia dessa amplitude de possibilidades. reconhega @ necessidade especfia da transagio a ser suportada e disponha de conhecimento ecnico-cientifce, bem come fertammenlas © mecanisines para alenciéla, 1.3. Diversidade de bens (© profissional de avaliagdes pode ser demandadio para calcular o valor de bens dos ‘mais diversos tipos, sejam eles corriquelramente encontrados no mercado ou no. Exemplificando somente no universo dos bens imévels, pode ser demandado a avaliar como terrenos. apartamentos ou residéncias horizontas, mas pode também ser demando 20 calculo de valores de bens atipicos, tais como infraestruturas urbanas (redes de Sgua ou de esgoto, stages de tratamento de agua subestacdes de energia, redes de transmissio elétrica. etc] ou equipamentos urbanos (creches, escolas. museus. teatros,etc).A avallagao pode também ter come finalidade a determinagae do valor de mercado de aluguel de iméveis, Tambem so avaliados Shopping Centers, Hotéis e diversas tipologias de ‘empreendimentos imobilirios e base imobilirias, aléen de indstrias agro indstrias propriedades rurais, culturas e ativos biolégicos. Por conseguinte, esse profcsional deve contar com repertério técnico-clentiice capaz de satisfazer a essa pluralidade de situagées, sob pena de no suportar com a devida robustez, a transacdo que sera realizada pelos agentes econdmiTcos demandantes. os2. Engenharia de Avaliagées ‘A Engenharia de Avallagées tem por objeto satisfazer a todas essas necessidades Indicadas no item precedente e compreende 0 conjunto de conhecimentos ‘écnico-cientificos especializados.aplicados na avaliagdo de bens. Essa especialidade nasceu e se desenvolveu na engenharia e na arquitetura, no por ‘caso. visto que necessita de profissional com sélides conhecimentos técnicos sobre regressbes lineares. custos.estatistica e engenharla econdmica, dado que a avaliacao de bens ¢ realizada pelos seguintes métodos: Comparatives de Dados de Mercado, (Gusto e Método da Renda 2.1. A evolugao da Engenharia de Avaliaces © processo normative na drea de avaliacoes teve inicio em meados da década de 1950, ‘com a partleipacie ativa do IBAPE, no mesmo periede em que foi publicade 6 P-NB 74 Projeto de Norma Brasileira de AvaliacSo de Iméveis Urbanos. Desde entio, esse trabalho vem sendo aprimorado por engenheiros e arquitetos que desde 1998 iniciararn a produgzo da norma ABNT NOR 14653 Avaliagdo de Bens. Tatase de un trabalho expressivo que nos ultimes 21 anos revolucionau a Engenharia de Avaliacoes, @ elevou, em muito, a qualidade dos trabalhos avalatéries no Brasil A Norma Brasileira de Avaliagées de Bens que estabelece os padres normativos para ‘Avaliagio de Bens, € resultado do esforco de um sem numero de agentes Interveniontes. entidades profissionais. bancos. sindicatos. consethos de profissoes, regulamentadas, profssionais liberals e professores que trabalharam de forma honorifica para consensar e consolidar @ regulamentacéo técnica de procedimentos para a realizaglo de Avaliagio de Bens. Patticiparam desse proceso de revisio importantes players do mercado de avaliagées. tals com Caixa Econémica, Banco do Brasil, Banco do Nordeste, FINEP, BNDES, PETROBRAS, DNIT. além de engenhelros da Receita Federal, SABESP, peritos e assistentes técnicos Todos esses especialstas trabalharam taduzindo 0 Estado da Arte nessa matéria. A norma ABNT NBR 14653, {que é reconhecida internacionalmente por sua exceléncia ¢referéncia em Avaliagso de Bens. Esse amplo escopo de conhecimentos so pré-requisitos da norma que se presta a avallar bens, inclusive iméveis, apresentando 0 valor de mercado destes, é pautado a ‘em critérios técnicos, com niveis de fundamentacao © precisao, ¢ auditével e apresenta, todos os elementos que definiram o valor. ‘Apés exaustivos anos de trabalho. a Norma adquiriu um robusto conteddo conceitual alinhades com os conceitos das normas intemacionais de avaliacées (VS), culos, Cconceitos e orientagbes sao exigidos em todas as demonstragdes financeiras no Brasil no mundo, 06[As normas Brasllelras afastam das avaliagbes 0s critérios subjetivos e opinativos, © primam por conceitos e ferramentas técnico-cientifias que demonstram © comprovam a formagao de valor. Toda essa evolucéo © 0 atual estado da arte traz pré-reauisitos pare o Laudo de ‘Avaliagbes, tals como: + Os métodos € critérios avaliatorios vigentes exigem profissionals gabaritados © treinados, pols passam pelo conhecimento de orcamento de constructo, regressoes lineares, processos estatisticos, relagées matemsticas © conceites de Engenharia Economica: + A vistoria técnica que retrata 0 padrao do imével. condigdes de habitabilidade © ‘eventuais inconformidades edilcias. + Nos Laudes de avaliacdes para financiamentos bancirios exigese informar as condigdes de habitabilidade dos imévels © 0 levantamento de indicios de contaminagées (informes padronizadas desenvolvidos pelo IBAPE © FEBRABAN), por ‘adeséo a protocolos ambientais e que exigem a compreensao dos parsmetros técnicos da materia + As avaliagdes devem estar amparadas em critérios de fundamentacao © Precis8o. 0s Lauds sao auditaveise os todos calculos devem estar explicitads: + A Avaliagdo deve ser isenta e realizada por um profissional independent. que nao tenha interesses na comercializaco do bem. 2.2. Laudo de Avaliagao Laudo Técnico de Avaliaco é © documento elaborado por um perito profisional de avallacdo onde, apés a adequada analise e individualizacio do objeto da avaliaglo, dos fatores valorizantes ou desvalorizantes e das circunstancias que possam influir no valor do imével. se busca definir 0 seu valor de mercado que. conceltualmente, 6 a quantia ‘mais provavel pela qual se negociarla voluntariamente e conscientemente um imével, numa data de referéncia, dentro das condigées do mercado vigente. 2.3. Laudo de Avaliagdo vs versus PTAM Recentemente tom-se observado profissionals ser os conhecimentos necessarlos para cemitir laudos, baseando-se em conceltos opinatives, denominando-os de Parecer Técnico de Avaliagao mercadolégica - PTAM © IBAPE -SP. em parceria com o IPEEA, elaborou © presente manual denominado “Atribuigdo Profissional” cujos objetivos basicos sio: 07|) lnformar a sociedade sobre os conhecimentos necessaries para realizar uma avaliacéo: i) esclarecer © que é um Laudo Técnico e do que se trata uma opinido, Enquanto a NBR 14653 se presta a estimar valores de bens, dentre eles © mais utilzado nos Laudos de Avaliagio é 0 valor de mercado, principalmente quando se avalia iméveis. onde a parte 2 desta norma - se presta a avaliagao de iméveis urbanos, com grande destaque a0 Método Comparative Direto de Dados de Mercado, cuja aplicacio é a determinac3o do Valor de mercado. (© PTAM, Parecer Técnico de Avaliacde Mercadolégica,fruto da resoluco COFECI, por sua vez. se presta a formalizar a opiniéo técnica, mas em qualquer hipotese pode se Configurar em um laudo técnico, pois carece de pré-requisites técnicos Essa diferenca de procedimentos fo sintetizada no voto no tribunal de justica do poder judiciario de S50 Paulo, do Relator Sitvera Paulil, cujo excerto reproduzimos, que disseca a aco movida pele CONFEA e IBAPE que pretendia anular a resolucio COFECI, ‘raz um bom entendimento sobre o teor do presente manual. saber: “Mas a discussao esta longe do fim. A coisa julgada ocorrey interpartes, nfo vinculando qualquer outro érg3o do Poder Judiciari, estadual ou federal: isto vale dizer que © CONFEA € 0 IBAPE no podern mais questionar a Validade da Resolucdo, citada, mais, nada, Depois, com a devida vénia do respeitado julgado, ousa-se discordar dele Porquanto no se pode estender © vocdbulo “opinar. da lel dos corretores, como autorizador para a avaliagéo nos termos da Lei 1. 5:196/66, Uma Resolucao Classista no pode ofender uma lei federal. (destaque nosso) Diante do exnosto. pelo meu voto. é dado provimento ao recurso para que a avaliaco sejafeita por profssional de engenharia civil, arquiteto ou engenheiro agrénomo" Diversas decisdes, reportadas ao fim deste documento, tazem essa questo para 2 realidade dos fatos. nfo se pode comparar um Laudo técnico com uma mera opiniao, ‘esse 6 0 elxo central da discussa0 0s Pareceres Técnicos de Avalicdes Mercadologicas, PTAM, no sao previstos niveis de fundamentac3o @ a demonstra¢3o dos critérios e calculos, so exigidas apenas Informaces que nao abordam a demonstracao de apuracio de valores, claramente demonstrados nas exigbilidades, a seguir discriminadas: 08idade do PTAM 1) Identificaga do solicitante; lt) Objetive do parecer técnico: II) Identificagao e caracterizacao do imevel IV) Valor resultante e sua data de referencia Viidentificagio, breve curriculo e assinatura idade do Laudo de ‘Avaliagio segundo a ABNT alidentiicagao do solicitante bytinalidade da avaliagao, quando Inforrado pelo solicitante lobjetivo da avaliac3o dlpressupostos, ressalvas e fatores limitantes elidentificagao e caracterizagao do Imevel avaliando £1 diagnéstico do mercado s)indieagso dots) métodots) © procedimento(s) utlizado(s) hlespecificacao da avaliacéo: 1) planitha dos dados utilizados: 1). descrigéo des variaveis do ‘modelo, com a definicae do. critério de enquadramento de cada uma das caracteristicas dos elementos amostrais. W)tratamento dos dados e Identificagdo do resultado = Explictar 0s cdleulos efetuados, 0 campo de arbitro, e for 0 caso. ¢ Justificativas para o resultado adotado, 1 resultado da avaliacao e sua data de referéncia ‘m) qualificagae legal completa e esinatura Uuls) provisional) responsavel(s) pela avallacdo. 09‘So atividades incomparaveis e produtos distintos.A seguir. apresentamos os requisitos, cexigidos na elaboragao de Laude de Avaliacdo comparadas aqueles necessérios no PTAM: Felon oa steal e mages Aende | Nivatenie dlversos tipos de valores necessarios ‘Diversidade de valores ~contempla os diversos tipos de bens iméve's Atende Nao atende que podem ser avaliados Auditabilidade Atende Nao atende Suporte para os valores encontrados no laudo Técnico Opinativo 103. Questées Legais AA Lei Federal no 5194/66 no seu art 27 alinea f. concede 20 Confea baixar e fazer publicar as resolucdes previstas para regulamentacéo @ execucSo da referida Lel. Dessa legislacao resulta a Resolucdo No 345/190 que atribui competéncia exclusiva aos lengenheiros para avaliacdes e pericias de imévels. mévels e Industrias. O Art 13 da ‘mesma Lel, prevé que no possuem valor juridico os laudos e demais trabalhos quer ppablicos e/ou privados. quando nao realizados por profissionals registrados no CREA No mesmo sentido o CAU apresenta na Resolucdo No $1 art 2 item da atribuicdo ao ‘Arquiteto para “inventario vstoria,pericia,avaliagée. monitoramento, laudo e parecer tecnico, auditoriae arbitragem em aba ou servico técnico referente a preservacao do patriménio histérico cultural e artistic. © Cédigo de Defesa do Consumidor reconheceu a necessidade dos servicos de avaliagdo e pericias atenderem as Normas da ABNT, reconhecendo como uma proteco do consumider, proporcionando qualidade e orientagao aos servigos. Reza 0 CPC: “Art. 156.0 juiz seré assistido por perito quando a prova do fato depender de cor hecimnento Wenico ou cieniico” § 9 Os peritas serdo nameadios entre os profissionais legaimente habilitades © os rados Técnicos ou cientificos devidamente inserites em codastro mantido pelo tfeuna ao qual 0 juiz esté vinculado. § 2° Para formacde do cadastra, 0s tribunals dever realizar consulta publica, por ‘melo de divwigagdo na rede mundial de computadores ou em jomnais de grande circulagae, além de consulta direta @ universidodes, @ consolhes de classe, 00 Ministério Publica, & Defensoria Publica e & Ordem dos Advogacies do Brasil, para a indicagao de profissionais ou de radios técnicos interessados" 14 0 Art. 473 do mesmo CPC exige a escora técnica identificada em um Laude Técnico de Avaliagao. mas inexistente no PTAM: "Art. 473 0 laud pericial deverd conter 1-0 andiise técnica ou cienti¥ica realized pelo perito; I~ a Inalcagaa do método utiizade, esclarecendo-o @ demonstranda ser predominantemente aceito pelos especialistas da drea do conhecimento da qual se originou" ‘A seguir, relacionamos ages julgadas nos tribunais estaduais e federais. sobre 3 Impropriedade técnica na aplicac3o do PTAM na Avallac3o de Bens e/ou Imévels: 11. TRIBUNAL DE 3USTICA DE SAO PAULO APELAGAO CIVEL DESAPROPRIAGAG. Indenizacie mantida conforme laudo subscrito polo perito judicial, Auséncia de elementos aptos a alterar as assertivas do “Expert” ficial, CORRETOR DE IMOVEIS que no tem formaco técnica especifica para realizar © trabalho em aprego, nos termos do artigo 7o, “c, da Lei no 5.194/66. Precedentes deste C. Tribunal de Justica. Recurso desprovido. TISP — APELACAO CIVEL No 11000882-052015.8260103 — Rel. OSVALDO DE OLIVEIRA ~ 28/11/2018, 2. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICA ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAGAO. PERICIA. CORRETOR DE IMOVEIS. IMPOSSIBILIDADE. REALIZACAO POR ENGENHEIRO. DETERMINACAO IMPOSTA PELO ARTIGO 12 DA LEI 8629/93. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. ST] — AGRAVO No 1.334675 ES (2010/0140240-6) — RELATOR. MINISTRO MAURO CAMPBELLMARQUES — Ole (06/10/2010: Do voto:“Conforme se observa. a prova pericial € uma prova que demand ‘especial conhecimento técnico. "Na pericla, hé declarac3o de ciéncia na medida em {que © perito relats no zeui laude a2 pereepeSee colhides” (Curso de Dircite Proceszusl CCwvil, Luiz Fux. p. 729) 3. TRIBUNAL DE JUSTIGA DO DISTRITO FEDERAL IMISSAO DE POSSE, IMOVEL ARREMATADO EM LEILAO. INDENIZAGAO, ACESSOES. AVALIAGAO, PERITO CORRETOR, INAPTIDAO TECNICA. SENTENGA BASEADA EM LAUDO IMPROPRIO. CASSACAOPREIUDICIALIDADE DOS DEMAIS PEDIDOS. L}Determino a realizacdo de nova pericia, por Engenheiro Civil inscrito no Cadastro Eletrénico de Peritos e Orgios Técnicos ou Cientificos (CPTEC), mantido pela Corregedoria de Justica deste Tribunal, nos termes da Resolucgo no 233, de 13 de julho {de 2016. do Consetho Nacional de Justica (CN3), TIDF — APC 207 403 1030 9958 DF (0030622 96.2014807.0003 — Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO — Acérd3o n= 1036885 — 3 de agosto de 2017 — pub. 9/8/2017: ‘4, TRIBUNAL DE JUSTIA DO RIO GRANDE DO SUL AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGAO REVISIONAL DE CONTRATOCUMPRIMENTO DE SENTENCA. LIBERAGAO DE VALORES. IMPUCNAGAO RECEBIDA NO EFEITO SSUSPENSIVO. RECURSOS ESPECIAIS AINDA NAO JULGADOS NO ST). CAUGAO COFERECIDA PELO CREDOR, AVALIACAO DO IMOVEL POR CORRETORES DE IMOVEIS. INCABIMENTO. ATRIBUICAO LEGAL DOS ENGENHEIROS. INVALIDADE DA AVALIACAO. LE invalida a avaliagio do imovel através de corretor de imével, porque esta atribuigao Pertencente aos engenhetros, conforme Lei no 5.194/66 (art. 70 letra c). (T3-RS — AgraVO de Instrumente no 70058717851. Relator Lucia de Castro Boller, Data do Julgamento-10/09/2014, Décima Terceira Camara Civel, Data da Publicacic: Diario da Sustiga do dia 12/09/2014) TZ4. Conclusées Diante da exposicdo de motivos elencados neste documento de atribuiggo do profissional de avaliac3o, podemos amealhar que: + O ambiente de negécios exige escora técnica robusta para suportar decisbes. nao ‘admitindo valores balizados em opinises + © profissional de avaliac3o (engenheircs @ arquitetos) deve ser independente © somente poder’ dar 0 adequado suporte aos negécios caso tenha consciéncia da amplitude de possibilidades, reconheca a necessidade especifica da transacao a ser suportada e disponha de conhecimento técnico-clentifico, bem como ferramentas © ‘mecanismos para atendé-la, sob os auspicios da isencéo: + A Engenharia de Avaliacdo compreende conjunto de conhecimentos ‘técnico-cientificos especializados, aplicados na avaliagdo de bens: © Laudo Técnico de Avallacdo ¢ o documento elaborado por um profissional de avaliacao (engenhelros e arquitetos) onde, apés a adequada anslise e individualizarao do objeto de avaliacio, busca definir 0 seu valor de mercado que. conceitualmente, ¢ 2 uantia mais provavel pela qual se negociaria um imével, numa data de referéncia, dentro das condigdes do mercado vigente: - OPTAM. Parecer Técnico de Avaliagdo Mercadolégico, elaborado por um corretor de Imoveis, se presta Unica e exclusivamente a formalizar uma “opiniao de mercado’, mas fem qualquer hipétese pode se configurar em um laudo técnico, pols carece de pré-requisites técnico-cientificos + Os Tribunais nas esferas estadluais e federal proferiram decisées em que néo se deve comparar um Laudo Técnico elaborado por profssional de avallaco, com uma mera “opiniao de mercado" emitida por um corretor de iméveis Por fim. ressaltamos que 0 eixo central dessa discussie - Laudo Técnico versus PTAM ~ estéfincado no conhecimento técnico-clentifico que sustenta a avaliace de bens e/ou Iméveis, que terdo seus valores perquitidos e verificades metodologicamente a ‘exaustdo pelos engenheiros e arquitetos, que compdem 0 corpo de profissionais de avaliacbes, sob 0s auspicios da independencia e isengSo! 13