VẤN ĐỀ 01: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/5/2006 của Tòa dân sự
TAND tối cao.
- Nguyên đơn: Ông Triệu Tiến Tài.
- Bị đơn: Ông Hà Văn Thơ.
- Nội dung tranh chấp: tranh chấp quyền sở hữu tài sản. Ông Tài yêu cầu TAND
huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai buộc ông Thơ trả lại trị giá 2 mẹ con
trâu (5.000.000đ trị giá con trâu mẹ; 900.000đ trị giá con nghé). Sau khi giám
định, con trâu mẹ và con nghé được xác nhận thuộc quyền sở hữu hợp pháp của
ông Tài. Tòa án cấp sơ thẩm quyết định ông Thơ có trách nhiệm và nghĩa vụ hoàn
lại giá trị 2 con trâu cho ông Tài với số tiền 5.900.000đ (giá trị trâu mẹ:
5.000.000đ; giá trị con nghé: 900.000đ) và 100.000đ chi phí giám định. Tòa án
phúc thẩm buộc ông Thơ trả ông Tài 900.000đ trị giá con nghé và 100.000đ chi
phí giám định; bác yêu cầu của ông Tài đòi ông Thơ phải trả con trâu mẹ vì hiện
tại con trâu mẹ đang được người khác quản lý.
- Quyết định: Hủy Bản án dân sự phúc thẩm và giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh
Lào Cai xét xử phúc thẩm lại theo quy định của pháp luật.
Câu 1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
- Trâu là động sản
- Theo Điều 174 BLDS 2005 quy định về động sản và bất động sản như sau:
1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
- Theo Điều 107 BLDS 2015 quy định về động sản và bất động sản như sau:
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản
 Như vậy, từ Điều 174 BLDS 2005 và Điều 107 BLDS 2015, có thể thấy rằng trâu
không phải là đối tượng nằm trong những quy định về bất động sản. Vì vậy, trâu là
 đối tượng thuộc khoản 2 của Điều 174 BLDS 2005 và khoản 2 Điều 107 BLDS
2015: trâu là động sản.
Câu 2: Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
- Trâu là tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu.
- Theo Điều 167 BLDS 2005 quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản như sau:
“Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này
và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải
đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
- Theo Điều 106 BLDS 2015 quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản như sau:
1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo
quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.
2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ
trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.
3. Việc đăng ký tài sản phải được công khai.
 Như vậy, theo Điều 167 BLDS 2005 và khoản 2 Điều 106 BLDS 2015 thì trâu
không phải là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.
- Các trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác:
Khoản 1 Điều 1 Nghị định 171/2016/NĐ-CP quy định về Tàu biển: “Nghị định
này quy định về đăng ký, xóa đăng ký tàu biển mang cờ quốc tịch Việt Nam; mua,
bán, đóng mới, xuất khẩu, nhập khẩu tàu biển và đăng ký mang cờ quốc tịch nước
ngoài đối với tàu biển thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân Việt Nam.”1
Khoản 3 Điều 1 Thông tư 75/2014/TT-BGTVT quy định về phương tiện thủy nội
địa: “Phương tiện thủy nội địa của tổ chức, cá nhân đưa vào hoạt động trên
đường thủy nội địa phải được đăng ký theo quy định tại Thông tư này, trừ phương
tiện thô sơ có trọng tải toàn phần dưới 01 tấn hoặc có sức chở dưới 05 người
hoặc bè”2
Điều 1 Thông tư 15/2014/TT-BCA về trách nhiệm của chủ xe: “Thông tư này quy
định việc cấp, đổi, thu hồi đăng ký, biển số phương tiện giao thông cơ giới đường
bộ theo quy định của Luật giao thông đường bộ, bao gồm: Xe ô tô; máy kéo; rơ
moóc hoặc sơ mi rơ moóc được kéo bởi ô tô, máy kéo; xe mô tô hai bánh; xe mô
tô ba bánh; xe gắn máy (kể cả xe máy điện) và các loại xe có kết cấu tương tự; xe
máy chuyên dùng của Công an sử dụng vào mục đích an ninh (sau đây gọi chung
là đăng ký xe)”3
Khoản 1 Điều 1 Nghị định 68/2015/NĐ-CP có quy định về các quyền đối với tàu
bay: “Nghị định này quy định về việc đăng ký quốc tịch và đăng ký các quyền đối
với tàu bay tại Việt Nam, bao gồm: Đăng ký, xóa đăng ký quốc tịch tàu bay; đăng
1
Nghị Định 171/2016/NĐ-CP quy định về đăng ký, xóa đăng ký và mua, bán, đíng mới tàu biển
2
Thông tư 75/2014/TT-BGTVT quy định về đăng ký phương tiện thủy nội địa
3
Thông tư 15/2014/TT-BCA quy định về đăng ký xe
 ký và xóa đăng ký các quyền đối với tàu bay; cấp mã số để đăng ký, xóa đăng ký
các quyền lợi quốc tế đối với tàu bay mang quốc tịch Việt Nam; đăng ký, xóa đăng
ký văn bản chỉ định người có quyền yêu cầu xóa đăng ký hoặc xuất khẩu tàu
bay”.4
Điều 1 Thông tư 21/2018/TT-BGTVT quy định về phương tiện giao thông đường
sắt: “Thông tư này quy định về cấp, cấp lại, thu hồi, xóa Giấy chứng nhận đăng ký
phương tiện giao thông đường sắt (sau đây gọi là Giấy chứng nhận đăng ký) hoạt
động trên đường sắt quốc gia, đường sắt chuyên dùng, đường sắt đô thị và việc di
chuyển phương tiện giao thông đường sắt (sau đây gọi là phương tiện) trong
trường hợp đặc biệt”.5
 Từ những căn cứ trên và các trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định
khác, ta có thể kết luận trâu không phải là động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Câu 3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc sở hữu
của ông Tài?
- Đoạn sau đây trong phần “Xét thấy” của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp
thuộc quyền sở hữu của ông Tài: “Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL
06, 07, 08), lời khai của các nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20),
anh Bảo (BL 22) và kết quả giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám
định ngày 16-8-2004, biên bản xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi
ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-
2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm
9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài.”
Câu 4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn
cảnh có tranh chấp trên?
- Theo Điều 182 BLDS 2005 chỉ ghi nhận quyền chiếm hữu như sau: “Quyền chiếm
hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản”.
- Theo Điều 179 BLDS 2015 quy định về khái niệm chiếm hữu như sau:
1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc
gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.
2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không
phải là chủ sở hữu. Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không
thể là căn cứ xác lập quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại các điều 228,
229, 230, 231, 232, 233 và 236 của Bộ luật này.

4
Nghị định 68/2015/NĐ-CP quy định về đăng ký quốc tịch và đăng ký các quyền đối với tàu bay
5
Thông tư 21/2018/TT-BGTVT quy định về đăng ký phương tiện giao thông đường sắt, di chuyển phương tiện giao
thông đường sắt trong trường hợp đặc biệt
 - Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu tài sản và quyền thừa kế của Đại học
Luật Tp. HCM đã đưa ra bản chất của chiếm hữu tài sản như sau: “bản chất của
chiếm hữu là việc nắm giữ, chi phối tài sản. Sự nắm giữ, chi phối ở đây được hiểu
là những hoạt động cụ thể của chủ thể đối với tài sản, diễn ra bình thường trong
đời sống, thể hiện ở việc cầm nắm, giữ gìn, trông coi quản lý, kiểm soát thực tế
đối với các động sản; hoặc cư ngụ, sinh sống trong ngôi nhà; hay tiến hành xây
dựng nhà cửa, trồng tỉa cây cối trên đất; nuôi trồng các cây, con trên mặt nước.”6
- Trong hoàn cảnh có tranh chấp trên, người đang chiếm hữu là ông Dòn vì ông Dòn
là người đang giữ và quản lý trâu” chiếu theo Điều 183 BLDS 2015.
Câu 5: Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?
- Việc chiếm hữu trâu của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật.
- Theo Khoản 3 Điều 183 BLDS 2005:
1. Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
2. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
3. Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp
với quy định của pháp luật;
4. Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với
các điều kiện do pháp luật quy định;
5. Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;
6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
 Như vậy, ông Tài không ủy quyền hay thực hiện bất kì giao dịch dân sự nào với
ông Thơ về việc sở hữu con trâu nên ông Thơ đã chiếm hữu động sản không có
căn cứ pháp luật. Ngay từ đầu, con trâu không thuộc quyền sở hữu của ông Thơ, vì
vậy các giao dịch dân sự sau đó đều là không đúng với quy định của pháp luật theo
điều 183 BLDS 2005. Trong đó, có giao dịch của ông Thi và ông Dòn. Có thể kết
luận rằng việc chiếm hữu trâu của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật.
Câu 6: Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình?
Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
- Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là việc chiếm hữu không
có căn cứ pháp luật trong trường hợp người chiếm hữu không biết và không thể
biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.
- Theo Điều 189 BLDS 2005: “Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định
tại Điều 183 của Bộ luật này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Người
6
Xem Lê Minh Hùng giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu tài sản và và quyền thừa kế của Đại học Luật
TPHCM, Nxb. Hồng Đức, trang 103.
 chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu
mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ
pháp luật.”
- Theo Khoản 2 Điều 165 BLDS 2015: “Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với
quy định tại khoản 1 Điều này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.”
- Điều 180 BLDS 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm
hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
Câu 7: Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao?
- Trong hoàn cảnh của ông Dòn, ông là người chiếm hữu ngay tình.
- Căn cứ pháp lý: Điều 189 BLDS 2005.
 Như vậy, ông Dòn không biết việc ông Thi mang con trâu sang đổi cho mình là
thuộc quyền sở hữu của ông Tài. Có thể nói rằng ông Dòn không biết và không thể
biết việc chiếm hữu con trâu là không có căn cứ pháp luật. Vì vậy, ông Dòn được
cho là chiếm hữu ngay tình trong hoàn cảnh này.
Câu 8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về
đòi tài sản? Vì sao?
- Điều 167 BLDS 2015 quy định về Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình như sau: “Chủ sở hữu có quyền đòi
lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình
trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp
đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp
hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu
động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của
chủ sở hữu.”
- Dựa vào sự trao đổi ngang giá và tính chất có đi có lại về lợi ích của các chủ thể
thì hợp đồng dân sự được phân thành hai loại là hợp đồng có đền bù và hợp đồng
không có đền bù:
Hợp đồng có đền bù: Là hợp đồng mà trong đó, một bên nhận được lợi ích từ bên
kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng. Đa số
các hợp đồng dân sự là hợp đồng có đền bù. Tính chất đền bù trong hợp đồng
được các bên áp dụng để thực hiện việc trao đổi với nhau các lợi ích vật chất. Ví
dụ: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng trao đổi tài sản, hợp đồng thuê tài sản,
hợp đồng dịch vụ, hợp đồng gia công, hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng vận chuyển,
…
Hợp đồng không có đền bù: Là hợp đồng mà trong đó, một bên nhận được lợi ích
do bên kia chuyển giao nhưng không phải chuyển giao lại bất kỳ lợi ích nào.
Trong hợp đồng không có đền bù thường không có sự trao đổi giữa các bên mà
 chủ yếu chỉ có một bên chuyển giao lợi ích cho bên kia. Đây là những hợp đồng
không chịu chi phối của quy luật giá trị mà mang tính chất tình cảm, tương trợ.
(Hợp đồng không có đền bù thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần
tương thân, tương ái giữa các chủ thể). Ví dụ: Hợp đồng tặng cho tài sản, hợp
đồng cho vay không có lãi, hợp đồng mượn tài sản, hợp đồng gửi giữ tài sản
không lấy thù lao,..
Câu 9: Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có
đền bù? Vì sao?
- Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.
- Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà mỗi bên tham gia hợp đồng đó phải nhận
được lợi ích tương xứng đối với phần của mình đã bỏ ra cho bên kia. Trong trường
hợp này, con trâu mẹ mà ông Dòn có được là nhờ giao dịch với ông Thi, cụ thể là
ông Thi đã đổi con trâu mẹ cho ông Dòn để lấy con trâu cái sổi. Như vậy, đây là
một GDDS thông qua sự trao đổi giữa hai vật ngang giá với nhau, do hai bên tự
thỏa thuận và cả hai bên đều nhận được lợi ích vật chất thông qua giao dịch đó,
nghĩa là mỗi bên đều nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương xứng. Vì vậy,
ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.
Câu 10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài
ý chí của ông Tài không?
- Trâu có tranh chấp là tài sản bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của
ông Tài. Vì không có căn cứ nào cho rằng ông Tài từ bỏ quyền sở hữu con trâu mẹ
và con nghé, hàng tháng ông vẫn lên xem. Ngày 18/03/2004, khi thấy ông Thơ dắt
trâu và nghé đi qua thì ông Tài đã nhận ra là trâu, nghé của mình và đã nói với ông
Thơ. Tuy nhiên, ông Thơ vẫn cho là trâu mẹ và nghé này là do mình mua nên vẫn
dắt trâu về sau đó bán cho ông Thi và được ông Thi đổi cho ông Dòn. Như vậy, có
thể thấy ông Tài không hề mong muốn sự việc này xảy ra và con trâu có tranh
chấp chính là tài sản bị lấy cắp, bị mất hoặc bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.
Câu 11: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ
ông Dòn không? Đoạn nào của quyết định cho câu trả lời?
- Theo Tòa dân sự TANDTC, ông Tài không được đòi lại trâu từ ông Dòn
- Tại phần “Xét thấy” của Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/5/2006 của
Tòa dân sự TAND tối cao có đoạn như sau: “Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con
trâu mẹ và con nghé là của ông Tài là đúng, nhưng lại cho rằng con trâu cái đang
do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài phải khởi kiện đòi ông Dòn và quyết
định chỉ buộc ông Thơ phải trả lại trị giá con nghé là 900.000 đồng, bác yêu cầu
của ông Tài đòi ông Thơ trả lại con trâu mẹ là không đúng pháp luật”.
  Như vậy, ông Tài không có quyền đòi lại trâu từ ông Dòn nhưng ông có quyền yêu
cầu ông Thơ trả lại con trâu. Từ đó, có thể thấy Tòa theo hướng buộc ông Thơ là
người trả lại trâu cho ông Tài chứ không phải là ông Dòn.
Câu 12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà dân sự
TANDTC.
- Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự TANDTC là chưa hợp lý và thỏa đáng.
- Theo căn cứ pháp lý Điều 257 BLDS 2005 và Điều 167 BLDS 2015 quy định về
Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu
ngay tình như sau: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu
ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người
không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có
đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị
mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
 Tại thời điểm đó, ông Dòn chính là người đang sở hữu con trâu nhưng do không
biết đó là chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nên được xét là người
chiếm hữu ngay tình. Thêm nữa, con trâu là động sản và không thuộc loại tài sản
phải đăng kí quyền sở hữu. Ngoài ra, hợp đồng trao đổi trâu giữa ông Dòn với ông
Thi là hợp đồng có đền bù và con trâu có tranh chấp là tài sản bị lấy cắp, bị mất
hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài (là chủ sở hữu con trâu). Từ những điều
trên, ta thấy rằng vụ việc tranh chấp này hoàn toàn thỏa điều kiện để áp dụng quy
định tại Điều 257 BLDS 2005 và Điều 167 BLDS 2015. Chính vì vậy, ông Tài có
quyền đòi lại con trâu từ ông Dòn và Tòa dân sự TANDTC cho rằng ông Tài
không được đòi trâu từ ông Dòn là chưa hợp lý và chưa áp dụng đúng quy định tại
Điều 257 BLDS 2005 và Điều 167 BLDS 2015.
Câu 13: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành
có quy định nào bảo vệ ông Tài không?
- Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành vẫn có quy
định bảo vệ ông Tài.
- Theo Khoản 1 Điều 166 BLDS 2015 quy định như sau: “Chủ sở hữu, chủ thể có
quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử
dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật”.
 Trong trường hợp này, ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn
cứ pháp luật. Chính vì vậy, ông Tài có quyền yêu cầu ông Thơ trả lại con trâu cho
mình.
- Theo Điều 167 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản
không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp
 người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có
đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng
này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản
đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở
hữu”.
 Từ quy định trên ta thấy rằng ông Tài cũng hoàn toàn có quyền đòi lại trâu từ ông
Dòn (đã lý giải tại câu 12).
Câu 14: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Toà án đã theo
hướng ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của
Quyết định cho câu trả lời.
- Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Toà án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ông Thơ trả lại giá trị con trâu.
- Tại phần “Xét thấy” của Quyết định có đoạn như sau: “Trong quá trình giải quyết
vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ các chứng cứ và
xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông
Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn lại giá trị
con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật”.
 Như vậy, theo đoạn trên thì khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa
án đã giải quyết theo hướng buộc ông Thơ trả lại giá trị con trâu cho ông Tài.
Câu 15: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà dân sự
TANDTC.
- Theo nhóm tác giả, hướng giải quyết trên của Tòa dân sự TANDTC là hợp lý và
đảm bảo được lợi ích hợp pháp của ông Tài và ông Dòn.
- TANDTC đã đồng tình với quyết định của bản án sơ thẩm là “buộc ông Thơ là
người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn lại giá trị con trâu
và con nghé cho ông Tài.” Điều này là hợp lý và có căn cứ pháp luật, cụ thể là
Khoản 1 Điều 166 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối
với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản,
người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật”.
 Hướng giải quyết của Tòa dân sự TANDTC đã giải quyết theo đúng yêu cầu của
ông Tài là đòi bên chiếm hữu không có căn cứ pháp luật (ông Thơ) bồi thường
thiệt hại giá trị trâu mẹ và nghé. Hướng giải quyết này cũng tránh được việc phát
sinh một loạt các tranh chấp liên quan giữa ông Tài, ông Thơ, ông Thi và ông Dòn.

VẤN ĐỀ 02: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/5/2018 của Hội đồng thẩm
phán TANDTC.
- Nguyên đơn: Bà Trần Thị X (đã chết ngày 05/01/2008)
- Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh T
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N
- Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Bùi Thanh T
- Nội dung vụ việc: Bà X khởi kiện yêu cầu bà N trả nhà số 2/15 (số mới là 46) và
toàn bộ 1.518,86m2 đất.
- Nhận định: Nhà đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà X nhưng bà N đã quản
lý, giữ gìn nhà đất trong thời gian dài và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ sử
dụng đất đối với Nhà nước và đã chia một phần đất cho bên thứ ba.
- Quyết định: Chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án TANDTC; hủy
Bản án sơ thẩm số 07/2015/DS-ST và Bản án phúc thẩm số 91/2016/DS-PT. Đồng
thời, giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh B xét xử lại.
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất
có tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình?
- Trong phần “Nhận định của Tòa án” của Quyết định giám đốc thẩm, đoạn cho
thấy quyền sử dụng đất có tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình là: “Đất tranh chấp thuộc thửa 73, tờ Bán đồ số 27, tại số
46 (số cũ 2/15) đường T, thành phố B, tỉnh B theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà cấp cho bà Nguyễn Thị X ngày 09/6/1989, trên đất có nhà cấp bốn, do bà
Nguyễn Thị N quản lý sử dụng.”
- Và đoạn: “Trên cơ sở Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày
23/10/2009 của Tòa án nhân dân tỉnh B có hiệu lực pháp luật, ngày 24/4/2010 bà
N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng và được
tặng cho nêu trên đã hoàn thành trước khi có Quyết định kháng nghị giám đốc
thẩm 410/2012/KN-DS ngày 24/9/2012 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và
Quyết định giám đốc thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013 của Tòa án nhân
dân tối cao hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày
23/10/2009 nêu trên. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138 và 258 BLDS 2005 thì
các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T
là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.”
Câu 2: Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở
hữu bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển
giao cho người thứ ba ngay tình?
Theo BLDS 2005, chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ khi tài sản của họ được chuyển
giao cho người thứ ba ngay tình như sau:
- Căn cứ Điều 256 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp
có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài
sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền
chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại
khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm
hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật
này.” Và Điều 258 BLDS 2005 cũng quy định: “Chủ sở hữu được đòi lại động
sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba
chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch
với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ
sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản
án, quyết định bị hủy, sửa.”
 Như vậy, theo BLDS 2005, chủ sở hữu bất động sản có quyền đòi lại bất động sản
khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình, trừ trường hợp
người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá
hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở
hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Theo BLDS 2015, chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ khi tài sản của họ được chuyển
giao cho người thứ ba ngay tình như sau:
- Khoản 3 Điều 133 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài
sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô
hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ
thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả
những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.” Và theo điều 168 BLDS 2015:
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản
từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của
Bộ luật này.”
 Như vậy, theo BLDS 2015, chủ sở hữu có quyền đòi lại bất động sản từ người
chiếm hữu ngay tình. Tuy nhiên, nếu giao dịch thuộc trường hợp ở Khoản 2 Điều
133 của Bộ luật này, chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản nhưng có quyền
khởi kiện chủ thể có lỗi để yêu cầu bồi thường thiệt hại cho mình.
Câu 3: Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định
trách nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
 - Theo nhận định của TANDTC, hướng giải quyết tại Tòa án cấp sơ thẩm là buộc bà
N trả cho nguyên đơn 237,6m2 và bà N được quyền sử dụng 1.228,5m2 đất là chưa
đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn, còn hướng giải quyết tại Tòa án cấp phúc
thẩm là buộc bà N trả tiếp cho nguyên đơn 914m2 đất là đúng nhưng không xem
xét công sức của bà N trong việc quản lý, giữ gìn đất là chưa đảm bảo quyền lợi
của bị đơn. Vì vậy, theo TANDTC, để bảo vệ bà X, Tòa án phải xác định trách
nhiệm của bà N đối với bà X như sau:
Buộc bà N trả bằng giá trị quyền sử dụng diện tích 914m2 cho nguyên đơn.
Buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị đất 1.254.400.000đ.
Câu 4: Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy
định trong BLDS chưa?
Hướng của TANDTC trong câu hỏi trên đã được quy định trong BLDS 2015 như sau:
- Điều 133 BLDS 2015 quy định về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình
khi GDDS vô hiệu. Theo Khoản 2, 3 Điều 133 BLDS 2015: “Trường hợp GDDS
vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau
đó được chuyển giao bằng một GDDS khác cho người thứ ba ngay tình và người
này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó
không bị vô hiệu.” và “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba
ngay tình, nếu GDDS với người này không bị vô hiệu theo quy định tại Khoản 2
Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch
được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường
thiệt hại.” Theo Điều 168 BLDS 2015: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải
đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ
trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này”.
 Trong vụ việc này, GDDS vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền: bà N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bà N
đã chuyển nhượng một phần đất cho vợ chồng ông M và bà Q, đồng thời phần còn
lại bà cho con gái là chị Vi L, sau đó chị L chuyển nhượng cho vợ chồng ông Đ và
bà Thu T. Như vậy, ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà Thu T là người thứ ba ngay tình
vì việc chuyển nhượng và tặng cho đã hoàn thành trước khi có quyết định kháng
nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày 24/09/2012 của Chánh án
TANDTC và Quyết định giám đốc thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013
của TANDTC hủy toàn Bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày
23/10/2009 (theo bản án này bà N đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất) và những người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc đăng ký, có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị
vô hiệu (căn cứ theo Điều 133 BLDS 2015). Vì vậy, bà X không có quyền đòi lại
tài sản từ những người thứ ba ngay tình trong trường hợp này. Tuy nhiên, bà X có
 quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với
người thứ ba là bà N phải hoàn trả những chi phí và bồi thường thiệt hại. Chính vì
vậy, bà N phải là người chịu trách nhiệm đối với bà X chứ không phải ông M, bà
Q, chị L, ông Đ, bà Thu T.
Câu 5: Theo anh/chị, hướng giải quyết của TANDTC (trong câu hỏi trên) có
thuyết phục không? Vì sao?
- Theo nhóm tác giả, hướng giải quyết của TANDTC là thuyết phục và bảo vệ được
quyền lợi chính đáng của các bên.
- Lý giải: Tuy nhà đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà X nhưng bà N là người
có công sức quản lý, giữ gìn nhà đất trong thời gian dài, đã thực hiện đầy đủ nghĩa
vụ của chủ sử dụng đất đối với Nhà nước. Vậy nên, việc Tòa án cấp phúc thẩm chỉ
đề cập đến việc trả đất cho bà X mà không xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà
đất của bà N là chưa thoả đáng. Bên cạnh đó, TANDTC cũng chỉ ra sự vi phạm
trong thủ tục tố tụng theo quy định tại khoản 1 Điều 32a và khoản 4 Điều 56 Bộ
luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011 của Tòa phúc thẩm khi tuyên hủy
ba Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà N, chị L, ông Đ và bà T mà
không đưa UBND thành phố B vào tham gia tố tụng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi
của các bên liên quan.
 Như vậy, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao là hoàn toàn hợp lý, đảm
bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên khi yêu cầu xem xét cả phần đất Nhà nước đã
thu hồi và làm rõ số tiền bồi thường bà N nhận được để tính toán công sức cho hợp
lý.

VẤN ĐỀ 03: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ

Tóm tắt quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự
TANDTC.
- Nguyên đơn: ông Lương Ngọc Trụ, bà Đinh Thị Nguyên.
- Bị đơn: ông Ngô Văn Hòa.
- Nội dung vụ việc: Vụ án về việc tranh chấp ranh đất. Ông Trụ yêu cầu ông Hòa trả
lại phần đất lấn chiếm 15,2m2 và yêu cầu tháo dỡ các công trình xây dựng trên
phần đất lấn chiếm này. Ông Hòa cho rằng nhà đất có nguồn gốc của cụ Ngô Văn
Nồi là cha của ông, năm 1995 ông Hòa được cấp giấy phép xây dựng nhà, ông
không xây dựng mới hoàn toàn mà chỉ xây chồng lên thêm 4 tấc.
- Nhận định: Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hòa tháo dỡ tất
cả phần ô văng, đòn tay, mặt nhà ông Hòa nhô ra. Tuy nhiên, dưới lòng đất sát
tường nhà ông Hòa còn ống nước của gia đình ông Hòa chôn, nhưng tòa án cấp sơ
 thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là
không đúng, chưa giải quyết triệt để vụ án.
- Quyết định: Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự TANDTC yêu cầu hủy Bản án sơ
thẩm và Bản án phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho TAND thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà
Vinh xét xử sơ thẩm lại theo quy định.
Tóm tắt quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07/9/2006 của Hội đồng thẩm
phán TANDTC.
- Nguyên đơn: ông Diệp Vũ Trê.
- Bị đơn: ông Nguyễn Văn Hậu.
- Nội dung vụ việc: Khởi kiện về việc lấn chiếm đất đai. Năm 1994 ông Trê được
UBND huyện Cái Nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đất này
ông Trê đã sử dụng từ lâu.
- Nhận định: Có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất ông Trê và còn nhiều sự việc
mà Tòa án các cấp chưa xem xét gây khó khăn trong việc thi hành án cũng như
chưa đảm bảo đúng quyền lợi. Trong Bản án sơ thẩm quyết định bác yêu cầu của
ông Trê và bà Thi về việc kiện ông Hậu, giữ nguyên hiện trạng việc sử dụng đất
giữa ông Hậu và ông Trê. Trong Bản án phúc thẩm thì buộc ông Hậu trả lại phần
đất đã lấn chiếm cho ông Trê.
- Quyết định: TANDTC đã quyết định hủy Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm,
giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Cà Mau giải quyết xét xử sơ thẩm lại theo đúng
quy định của pháp luật.
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất
thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
- Trong phần “Xét thấy” của Quyết định số 23, đoạn cho thấy gia đình ông Hậu đã
lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi là: “Tòa án cấp phúc thẩm
buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trồng cho ông Trê và bà
Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m2) thì
giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông
Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý. Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2m2 nêu trên, căn
nhà của ông Hậu còn có hai máng xúc đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần
đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71m2 chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và
Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán
giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của ông Trê và bà Thi. Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và
theo khiếu nại của ông Trê, thì ngoài căn nhà nằm trên diện tích 52,2m2 Tòa án
các cấp giao cho ông Hậu sử dụng, còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57m2
của ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà Tòa án các cấp buộc ông Hậu trả lại
 cho ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó
khăn cho việc thi hành án.”
- Phần lấn bao gồm: 132,8m2 đất trống; 52,2m2 đất đã xây dựng nhà; 10,71m2 diện
tích hai máng xúc đúc bê tông 18,57m2 đất đã xây dựng căn nhà phụ.
 Như vậy, tổng cộng phần lấn chiếm là 214,28m2 .
Câu 2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang
đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông
Trụ, bà Nguyên?
- Trong phần “Xét thấy” của Quyết định số 617, đoạn cho thấy gia đình ông Hòa đã
lấn sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của ông Trụ, bà
Nguyên là: “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ,một
máng bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà.
Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định
gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất
thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia
đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ. Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà
ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và
Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là không đúng,
không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ.”
Câu 3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và
không gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
- Điều 265 BLDS 2005 điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc
quyền sử dụng của người khác như sau:
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của
các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn
tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều
thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng
đến việc sử dụng đất liền kề của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng
cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình
và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới
thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử
dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn,
chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.
 - Điều 175 BLDS 2015 điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc
quyền sử dụng của người khác như sau:
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể
được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên
mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách,
kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể
có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không
được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất
chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử
dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.
Câu 4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lí như thế nào? Nêu ít
nhất một hệ thống pháp luật nước ngoài mà anh/chị biết?
- Đối với trường hợp trên, nếu xử lý theo luật Hoa Kì thì ông Hậu bắt buộc phải gỡ
bỏ nhà và trả lại nguyên trạng phần đất ông lấn chiếm cho Ông Trê, Bà Thi. Nếu
xét theo việc ông lấn chiếm bất lợi thì ông vẫn chưa đủ thời gian mà luật Hoa Kì
quy định.
- Tại Hoa Kì, lấn chiếm đề cập đến tình huống tài sản của một người (ví dụ: tòa nhà,
hàng rào hoặc cấu trúc khác) mở rộng sang tài sản của người khác mà không được
phép. Luật đất đai liên quan đến lấn chiếm khác nhau tùy theo tiểu bang, nhưng có
những nguyên tắc chung được áp dụng:
1. Xâm phạm: Lấn chiếm thường được coi là một hình thức xâm phạm và chủ sở
hữu tài sản bị ảnh hưởng có thể tìm kiếm các biện pháp pháp lý như dỡ bỏ cấu
trúc lấn chiếm hoặc bồi thường thiệt hại.
2. Chiếm hữu bất lợi: Nếu sự lấn chiếm tồn tại trong một khoảng thời gian đủ dài
mà chủ sở hữu bất động sản bị ảnh hưởng không có hành động gì, bên lấn
chiếm cuối cùng có thể giành được các quyền hợp pháp đối với vùng đất bị lấn
chiếm thông qua việc chiếm hữu bất lợi. Các yêu cầu đối với sở hữu bất lợi
khác nhau tùy theo tiểu bang và thường bao gồm việc sử dụng đất liên tục,
công khai và nổi tiếng trong một khoảng thời gian theo luật định.
3. Quyền sử dụng đất: Trong một số trường hợp, bên lấn chiếm có thể yêu cầu
quyền sử dụng đất, đó là quyền hợp pháp để sử dụng đất của người khác cho
một mục đích cụ thể. Quyền sở hữu có thể được cấp thông qua thỏa thuận
bằng văn bản, sự cần thiết hoặc theo đơn (tương tự như chiếm hữu bất lợi). Để
có được quyền sử dụng đất theo quy định, bên lấn chiếm phải sử dụng đất một
 cách công khai, liên tục và không được phép trong một khoảng thời gian theo
luật định.
4. Tranh chấp ranh giới: Lấn chiếm thường phát sinh từ tranh chấp ranh giới,
trong đó chủ sở hữu bất động sản không đồng ý về vị trí của ranh giới tài sản
của họ. Để giải quyết những tranh chấp như vậy, các bên có thể cần tham
khảo các chứng từ về tài sản, khảo sát đất đai hoặc hồ sơ của chính quyền địa
phương để xác định ranh giới chính xác. Trong một số trường hợp, các bên có
thể cần phải thuê một nhà khảo sát chuyên nghiệp để thiết lập các dòng tài sản
chính xác.
5. Biện pháp pháp lý: Nếu thương lượng giữa các chủ sở hữu tài sản không
thành, chủ sở hữu tài sản bị ảnh hưởng có thể theo đuổi hành động pháp lý,
điển hình bằng cách nộp đơn kiện yêu cầu lệnh dỡ bỏ cấu trúc lấn chiếm, bồi
thường thiệt hại bằng tiền hoặc cả hai. Các tòa án sẽ xem xét các yếu tố như
mức độ xâm lấn, tác hại gây ra và ý định của bên xâm phạm để xác định biện
pháp khắc phục thích hợp.7
Câu 5: Đoạn nào của Quyết Định 617 cho thấy Tòa dân sự TANDTC theo
hướng buộc gia định Ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không
gian, mặt đất và lòng đất của gia đình Ông Trụ, Bà Nguyên?
- Trong phần “Xét thấy” của Quyết định số 617, Tòa án cho rằng Quyết định kháng
nghị của Chánh án TANDTC là có căn cứ đồng thời Tòa án không chỉ yêu câu ông
Hòa gỡ 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử
dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên mà còn cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm và
Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hòa tháo gỡ ống nước dưới lòng
đất sát tường nhà ông Hòa là không đúng, không đảm bảo quyền lợi đối với nhà
ông bà Trụ Nguyên: “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa
sổ, một máng bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường
nhà. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác
định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất
thuộc quyền sử dụng của ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông
Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ.”
Câu 6: Suy nghĩ của anh /chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự
TANDTC.
- Theo nhóm tác giả, hướng giải quyết trên của Tòa dân sự TANDTC là hợp lý. Bởi
vì nếu không xử lý triệt để ống nước thì sẽ dẫn đến nhiều tranh chấp hơn. Giả sử
trường hợp ông Trụ, bà Nguyên làm nhà trên phần có ống nước chôn sâu thì có thể
gây vỡ ống nước của ông Hòa dẫn đến có thể xảy ra xích mích dẫn đến những sự

7
Luật đất đai Hoa Kỳ về lấn chiếm đất đai
 việc không hay. Đồng thời, nếu ông Trụ, bà Nguyên xây nhà trên đoạn ống lấn
chiếm sang phần đất ấy thì khi xảy ra vấn đề thì phải đập nhà để sửa ống nước và
sau đó bên ông Hòa phải hoàn về nguyên trạng đối với nhà của ông Trụ, bà
Nguyên. Thế nhưng muốn thực hiện việc đó phải xin giấy phép xây dựng tại Ủy
ban phường, thủ tục rất nhiều dẫn đến việc mất thời gian, tiền bạc và tổn hại đến
tài sản.
Câu 7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52.2m2)?
- Trong phần “Nhận thấy” của Quyết định số 23 có đoạn sau: “… Buộc ông Hậu trả
ông Trê , bà Thi giá trị quyền sử dụng phần đất lấn chiếm đã cất nhà là 52,2m2
bằng giá trị là 7.83 chỉ vàng 24K. GIữ nguyên phần đất có căn nhà cho ông Hậu
sử dụng”.
Câu 8: Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên
không?
- Ông Trê, Bà Thi đều biết việc ông Hậu xây dựng nhà trên mảnh đất bị tranh chấp
đấy nhưng gia đình ông Trê lại không có ý kiến gì mặc dù biết phần đất ông hậu
đang sử dụng là do UBND Huyện Cái Nước cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng
đất trước khi giao dịch giữa ông Hậu và anh Kiệt diễn ra.
Câu 9: Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì
ông Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì
sao?
- Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu phải
tháo dỡ nhà trả lại phần đất chiếm đoạt cho bà Thi và ông Trê.
- Căn cứ pháp lý theo Điều 189 BLDS 2005 thì hành động của ông Hậu là chiếm
hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình. Bởi vì khi ông Hậu giao dịch đất
với anh Kiệt sang nhượng chỉ lập giấy tờ tay dẫn đến việc ông Hậu không có căn
cứ pháp lý để chiếm hữu đối với miếng đất ấy. Đồng thời theo Khoản 1 Điều 247
BLDS 2005, thì việc ông Hậu làm là chiếm hữu đất không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình, liên tục, công khai nhưng chưa đủ thời hạn 30 năm đối với bất
động sản nên ông Hậu phải trả lại nguyên vẹn tình trạng ban đầu của miếng đất và
tất cả phần đất chiếm hữu cho ông Trê và bà Thi.
Câu 10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan
đến phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà ở trên.
- Theo nhóm tác giả, hướng giải quyết trên của Tòa án là hợp lý. Bởi vì theo quy
định của pháp luật thì bắt buộc ông Tận phải trả lại nguyên vẹn phần đất thuộc
 trong giấy chứng nhận sử dụng đất của ông Trường, Bà Thoa. Ông Tận sẽ phải
tháo dỡ nhà, trả lại phần đất mà mình lấn chiếm và xây nhà ở trên. Nhưng việc này
sẽ khiến cho bản thân ông Tận bị thiệt hại nhiều về mặt kinh tế bởi ông phải dỡ
nhà, kiếm một khu đất khác và xây nhà. Đồng thời theo như trình bày của bị đơn
thì ông Tận đã xây nhưng gia đình phía nguyên đơn không có ý kiến gì về việc
ông Tận xây nhà nên ta có thể thấy rằng đã có một sự “chấp thuận ngầm” đối với
việc ông Tận xây nhà ở trên. Theo Điều 259 BLDS 2005, ông Trường và bà Thoa
có quyền yêu cầu ông Tận phải chấm dứt hành vi cản trở pháp luật đối với quyền
sở hữu, quyền chiếm hữu của ông bà nhưng thay vào đó Tòa án đã đưa ra hướng
giải quyết bằng cách ông Tận sẽ hoàn lại giá trị đối với phần đất ông đang chiếm
hữu thuộc quyền sở hữu của ông Trương, bà Thoa với một mức giá thỏa đáng để
sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất đối với phần đất đấy.
Câu 11: Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho
ông Trê, bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho
câu trả lời?
- Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà Thi
được xử lý như sau: phần đất ông Hậu lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m2)
được giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho ông
Trê và bà Thi.
- Tại bản án phúc thẩm số 313/DSPT ngày 21-10-2003, Tòa phúc thẩm TANDTC
tại thành phố Hồ Chí Minh: “Buộc ông Nguyễn Văn Hậu trả cho ông Diệp Vũ Trê
và bà Châu Kim Thi giá trị quyền sử dụng đất 52,2 m2 là 7,83 chỉ vàng 24K (bảy
chỉ tám phân ba ly)”; “Ông Nguyễn Văn Hậu được sử dụng 52,2m2 đất của căn
nhà ông đã xây cất. Ông Hậu, ông Trê và bà Thi có trách nhiệm liên hệ với Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền để chuyển quyền sử dụng phần đất 52,2m2 này.”
- Tại phần “Xét thấy” của Quyết định số 23: “Tòa án phúc thẩm buộc ông Hậu trả
132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất
ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Hậu sử
dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là
hợp tình, hợp lý.”
Câu 12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không?
Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
- Đã có quyết định của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết tương tự như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà
- Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của Hội đồng thẩm phán
TANDTC: Theo đó, căn nhà bà Khanh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ
 vào giấy phép xây dựng số 51/GPSXD ngày 8-2-1996 của Sở Xây dựng tỉnh ĐL
thì gia đình bà Khanh được xây nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m. Nhưng theo
biên bản đồ đạc của TAND tỉnh ĐL thì thực tế bà Khanh đã xây dựng chiều rộng
mặt tiền là 7,63m, sai với giấy phép xây dựng, vượt quá diện tích đất mà gia đình
bà Khanh được quyền sử dụng là 23cm. Thực tế bà Khanh đã xây kiêng móng nằm
đè lên 20cm móng của nhà ông Tùng. Về nguyên tắc, bà Khanh đã lấn chiếm đất
thuộc quyền sử dụng của ông Tùng thì bà Khanh phải tháo dỡ công trình để trả lại
đất cho ông Tùng. Tuy nhiên, khi gia đình bà Khanh xây dựng sát tường nhà ông
Tùng, làm kiếng trên nền móng nhà ông Tùng, ông Tùng không phản đối trong
suốt quá trình từ khi bà Khanh khởi công xây dựng (tháng 2-1996) đến khi hoàn
thành (tháng 6-1996). Xét thấy, bà Khanh đã xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng,
nếu buộc bà Khanh phải dỡ bỏ và thu hẹp lại công trình sẽ gây thiệt hại rất lớn cho
gia đình bà Khanh. Vì vậy, Hội đồng thẩm phán quyết định không buộc bà Khanh
phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng nhà ông Tùng mà chỉ buộc bồi
thường bằng tiền.
- Quyết định số 237/2008/DS-GĐT ngày 26-8-2008 của Tòa dân sự TANDTC:
Theo xác nhận của đại diện Sở Xây dựng TG, Sở Tài nguyên môi trường TG,
phòng quy hoạch nhà đất TG tại biên bản thẩm định ngày 14-7-2005 thì Ủy ban
nhân dân huyện CT đã cấp giấy phép xây dựng cho ông Sỹ vượt quá diện tích đất
mà Vợ chồng ông sẽ có quyền sử dụng. Như vậy, Tòa án cáo sở thẩm và cấp phúc
thẩm xác định khi xây dựng ông Sỹ đã lấn đất của vợ chồng ông Hiến (kích thước
tầng trệt, chiều ngang 0,17m, dài 0,15m, cao 3,88m tầng một chiều ngang 0,17m,
dài 1,50m, cao 3,67m) là có căn cứ. Tuy nhiên, theo Báo cáo số 02/BC/HĐND-
UBND ngày 8-1-2007 của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân huyện CT, tỉnh
TG và Công văn số 08/CV/ĐĐBQH ngày 2-2-2007, Công văn số 27/CV/ĐĐBQH
ngày 23-4-2007 của Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh TG thì phần đất ông Sỹ lấn
chiếm của ông Hiến để xây cất nhà kiên cố là không lớn, không ảnh hưởng đến mỹ
quan căn nhà của vợ chồng ông Hiến và nếu cắt bỏ thì không đảm bảo an toàn vì
có thể làm sụp đổ căn nhà mà ông Sỹ đã xây dựng kiên cố. Do đó, trong trường
hợp này lẽ ra cần giữ nguyên hiện trạng phần nhà kiên cố mà ông Sỹ đã xây dựng,
đồng thời buộc ông sẽ thanh toán giá trị phân đất lấn.
Câu 13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
- Theo nhóm tác giả, hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết
định số 23 được bình luận ở đây là thỏa đáng, rất linh hoạt và đảm bảo được quyền
lợi của các bên đương sự.
- Thứ nhất, việc ông Hậu mua đất từ anh Kiệt khi không có xác nhận của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cũng như không nêu vị trí tứ cận, mốc giới cụ thể là chưa
rõ ràng và phù hợp với quy định của pháp luật nên quyết định buộc ông Hậu phải
 trả lại phần diện tích đất trống và trả giá trị quyền sử dụng phần đất mà ông đã
xây, cụ thể: Tòa án phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132.8m2 đất đã lấn chiếm nhưng
là đất trồng, chưa xây dựng cho ông Trê và bà Thi là hợp lý.
- Thứ hai, phần đất bị lấn chiếm nhưng đã dùng để xây dựng nhà ở là 52.2m2, giao
cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê
và bà Thi. Bởi lẽ, việc buộc ông tháo dỡ phần nhà đã xây dựng khi lấn chiếm đất
liền kề của người khác sẽ gây ra thiệt hại cho toàn bộ căn nhà của ông Hậu, và khi
ông Hậu xây dựng đến khi hoàn thiện căn nhà ông Trê không có ý kiến gì nên Tòa
án cho phép ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị sử dụng đất lại cho
ông Trê là hợp lý.
- Thứ ba, về phần lấn chiếm khoảng không với 2 máng xối đúc bê tông của ông Trê
và bà Thi có diện tích 10.71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18.57m2 của ông Hậu
xây dựng trên đất đã lấn chiếm chưa được Tòa án các cấp xem xét giải quyết, như
vậy sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Trê và bà Thi nên việc hội đồng thẩm
yêu cầu xét xử lại là hợp lý.
 Nhìn chung, Hội đồng thẩm đã giải quyết và khắc phục được những điểm thiếu sót
trong quá trình xét xử của Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm.
Câu 14: Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc
tháo dỡ không?
- Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 trên
đất lấn chiếm, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc tháo dỡ,
đã làm ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của ông Trê và bà Thi.
- Cụ thể được làm rõ trong phần “Xét thấy” của Quyết định số 23: “Tuy nhiên,
ngoài diện tích 52.2m2, căn nhà của ông Hậu còn có hai máng xối đúc bê tông
chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71m
chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu
phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà
Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê và bà Thi. Mặt khác, theo
báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ông Trê, thì ngoài căn
nhà nằm trên diện tích 52.2m2 Tòa án các cấp giao cho ông Hậu sử dụng, còn có
một căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 của ông Hậu xây diện trên diện tích đất mà
Tòa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án các cấp
cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án.”
Câu 15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71m2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?
Theo nhóm tác giả, phần lấn chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ trên nên được xử
lý như sau:
- Về phần lấn chiếm không gian 10.71m2 để xây dựng máng xối đúc bê tông nên
được đưa ra 2 hướng giải quyết:
Nếu như phần máng xối gây ảnh hưởng đến mỹ quan phần đất nhà ông Trê và bà
Thi, gây thiệt hại đến bất động sản liền kề trái với nghĩa vụ ở Điều 269 BLDS
2005 thì có thể yêu cầu ông Hậu tháo dỡ máng xối, buộc chấm dứt hành vi vi
phạm theo với Điều 259 BLDS 2005.
Ngoài ra, có thể chọn cách giải quyết linh động, “hợp tình” với hoàn cảnh vụ thể,
nếu không ảnh hưởng nhiều đến phần đất nhà ông Trê và bà Thi thì có thể cho ông
Hậu giữ lại 2 máng xối và thanh toán giái trị quyền sử dụng đất lại cho gia đình
nguyên đơn (10.71m2). Chỉ khi Tòa án yêu cầu ông Hậu thực hiện một trong hai
trách nhiệm dân sự đó thì ông Trê và bà Thi mới được đảm bảo về quyền và lợi
ích hợp pháp đối với tài sản, cụ thể là bất động sản (đất) thuộc sở hữu của mình.
- Về căn nhà phụ có diện tích 18.57m2, cũng nên đưa ra 2 hướng giải quyết:
Tương tự như trường hợp trên: tháo dỡ căn nhà, trả lại phần đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trê và bà Thi hoặc tiếp tục được sử dụng phần đất ấy đồng thời phải
chi trả giá trị quyền sử dụng đất lại cho gia đình nguyên đơn.
Tuy nhiên, Điều 259 BLDS 2015 quy định: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền
chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu
người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có
sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu tòa án, cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm”. Do đó, việc Tòa án yêu
cầu ông Hậu phải dỡ bỏ công trình đang lấn chiếm là có căn cứ pháp lý rõ ràng do
ông Hậu đã có hành vi cản trở trái pháp luật và buộc phải chấm dứt hành vi ấy. Dù
là trong quá trình xây dựng và hoàn thiện căn nhà phụ trên phần đất lấn chiếm,
ông Trê và bà Thi không có biểu hiện cho thấy sự phản đối nhưng hành vi của ông
Hậu vẫn là trái với quy định của pháp luật thể hiện ở hợp đồng mua lại phần diện
tích đất từ ông Kiệt không được thể hiện bằng văn bản hợp pháp mà chỉ là giấy
viết tay chưa có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, chưa quy định rõ tứ cận
mốc giới, vậy nên việc lấn chiếm đất của ông Hậu là trái với quy định. Dù là
hướng giải quyết thứ hai: không buộc tháo dỡ mà được phép tiếp tục sử dụng và
thanh toán lại giá trị quyền sử dụng đất là sáng tạo và hợp tình nhưng hướng giải
quyết này chưa quy định trong bất kỳ văn bản nào, do đó nếu lạm dụng hướng giải
quyết này sẽ dẫn đến sự tùy tiện, ỷ lại trong việc lĩnh chiếm.
 Vì vậy theo nhóm, trước khi pháp luật có quy định rõ ràng về việc không buộc
tháo dỡ thì không nên lạm dụng hướng giải quyết này mà chị áp dụng khi việc
buộc tháo dỡ thực sự gây thiệt hại lớn cho người lấn chiếm.
Câu 16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay.
- Theo nhóm tác giả, việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam
hiện nay là rất phổ biến: lấn chiếm nền móng nhà, lấn chiếm không gian, lấn
chiếm lòng đất,… Tuy nhiên việc xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất ở Việt
Nam là chưa chặt chẽ do vẫn chưa có quy định rõ ràng về hai hình thức xử lý phổ
biến hiện nay: tháo dỡ (là có căn cứ pháp luật) nhưng thanh toán lại giá trị quyền
sử dụng đất là chưa được quy định cụ thể và có thể dễ bị lạm dụng, tùy tiện, gây
mất quyền lợi cho người đáng ra cần được bảo vệ theo quy định của pháp luật.
- Tuy nhiên, ngày càng có những phương pháp tuyên truyền, giáo dục pháp luật phố
biến để giúp người dân có thể tự bảo vệ được quyền lợi của mình, tranh xảy ra
những tranh chấp. Và khả năng xử lí của Tòa án cũng ngày càng tiến bộ, công
bằng và bám sát hơn với luật pháp.
Câu 17: Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù
hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 là vẫn còn phù hợp với BLDS
2015 do:
- Thứ nhất, theo Điều 180, Điều 181 BLDS 2015 quy định về chiếm hữu ngay tình,
không ngay tình. Trường hợp của ông Hậu là không ngay tình do: ông không có
căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với phần đất lấn chiếm ấy do việc mua lại
diện tích đất từ ông Kiệt.
- Thứ hai, tương tự như Điều 259 bộ luật dân sự 2005, Điều 169 BLDS 2015 quy
định: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền
yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có
quyền yêu cầu tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm
dứt hành vi vi phạm”. Theo đó, việc yêu cầu buộc tháo dỡ là có căn cứ pháp lý và
vẫn chưa có quy định rõ ràng, cụ thể về hướng giải quyết không buộc tháo dỡ mà
thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất cho người có quyền sở hữu, quyền khác
đối với tài sản.
 Do đó, Hội đồng thẩm phán có đề cập đến việc xem xét buộc ông Hậu tháo dỡ
hoặc thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi ở phần lấn chiếm
không gian và căn nhà phụ; và việc Hội đồng thẩm phán đồng thuận với tòa án
phúc thẩm là ông Hậu trả toàn bộ phần đất lấn chiểm nhưng chưa xây dựng lại cho
nguyên đơn còn phần đất đã xây dựng thì phải thanh toán giá trị sử dụng đất là vẫn
còn hợp với BLDS 2015.