ВЕЩНОЕ ПРАВО

НАУЧНО-ПОЗНАВАТЕЛЬНЫЙ ОЧЕРК

Е.А. СУХАНОВ

ПРЕДИСЛОВИЕ

Вещное право составляет фундамент гражданско-правового регулирования, который в

современном отечественном правопорядке, пользуясь строительной терминологией, до сих пор
остается не только незавершенным, но в некоторых важных отношениях еще и не до конца
спроектированным. С сожалением можно констатировать сохранение актуальности оценки,
данной Г.Ф. Шершеневичем еще в конце XIX в.: "Рассматривая результаты сделанных
исследований в области вещного права, мы должны заметить, что эта часть гражданского права
менее всего разработана в современной русской литературе" <1>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Наука гражданского права в России. М.: Статут, 2003. С. 159.

В советское время вещное право как научная и законодательная категория отсутствовало;

оно было сведено исключительно к праву собственности, на котором основывался тогдашний
крайне обедненный и упрощенный гражданский оборот. Более того, при отпадении других
вещных прав право собственности стало не только центральным, но и крайне политизированным
и идеологизированным правовым институтом, основанным на фактическом отождествлении
экономических отношений собственности (присвоения) и юридических положений о праве
собственности. Это придало ему чужеродные черты не только политэкономического, но даже
философского характера, а серьезный юридический анализ его содержания и применения
вынужденно отошел на второй план и был существенно "разбавлен" политэкономическими
рассуждениями, которыми изобиловали ставшие уже классическими труды С.Н. Братуся, А.В.
Венедиктова, Д.М. Генкина и других корифеев советской цивилистики. К сожалению, в этом
русле до сих пор следуют многие современные отечественные исследования права
собственности.

Этим объясняется то обстоятельство, что предпринятая в новом гражданском

законодательстве, прежде всего в Гражданском кодексе РФ 1994 г., попытка восстановления
вещных прав натолкнулась на стереотипы, с одной стороны, отторгающие классические
вещно-правовые подходы (что, к сожалению, характерно для многих современных
отечественных доктринальных исследований), а с другой стороны, препятствующие их
использованию в важнейшей сфере земельных отношений, на которую они главным образом и
рассчитаны (что наиболее характерно для Земельного кодекса РФ, который в п. 3 ст. 3
фактически превратил гражданско-правовое регулирование имущественных отношений по
владению, пользованию и распоряжению земельными участками в исключительно субсидиарное,
дополнительное по отношению к их публично-правовой регламентации земельным и
"природоресурсным" правом).

В результате этого сложилась парадоксальная ситуация: в самой основе правового

оформления развивающегося рыночного хозяйства находятся категории и представления, во
многом сформировавшиеся в прежней социально-экономической системе - в условиях
максимально огосударствленной экономики, в том числе исключительной собственности
государства на земельные ресурсы. Предложения о кардинальном реформировании сферы
вещного права, закрепленные в Концепции развития гражданского законодательства Российской
Федерации и в проекте новой редакции раздела II Гражданского кодекса РФ, после их принятия
Государственной Думой РФ 27 апреля 2012 г. в первом чтении в составе тогда еще единого
законопроекта об изменениях ГК РФ на протяжении нескольких лет остаются без движения и по
сути без какого-либо внимания законодателя. Между тем в Земельный кодекс РФ постоянно
вносятся весьма серьезные поправки и изменения, в том числе касающиеся сферы гражданского
права, не только не согласованные с намеченными изменениями ГК РФ, но иногда даже прямо
противоречащие им <1>. Тем самым искусственно консервируется ситуация, препятствующая
нормальному вещно-правовому регулированию отношений по использованию земельных
участков как важнейшего вида недвижимости, составляющего основу гражданского оборота.

--------------------------------

<1> Очередные "порции" таких кардинальных изменений в ЗК РФ были приняты

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ (СЗ РФ. 2014. N 30 (ч. I). Ст. 4218), т.е.
спустя более двух лет после принятия Госдумой РФ в первом чтении законопроекта о новой
редакции ГК РФ, что ясно показывает пренебрежительное отношение отечественного
законодателя к предполагаемой реформе вещного права.

В таких условиях необходимым становится как серьезное теоретическое осмысление давно

сложившегося, но основательно подзабытого у нас учения о вещном праве, так и его
систематизированное изложение, учитывающее современные отечественные реалии, в том числе
активно развивающуюся правоприменительную практику, а также наиболее близкий опыт
вещно-правовой регламентации, сложившейся в высокоразвитых правопорядках европейского
континентального (прежде всего пандектного) типа. В связи с этим необходимо отметить, что в
последние годы в российской цивилистической науке появились глубокие монографические
исследования проблем вещного права, в том числе посвященные ограниченным вещным правам
и правовому режиму недвижимости (в частности, работы И.А. Емелькиной, А.В. Копылова, А.Д.
Рудокваса, С.А. Синицына, К.И. Скловского, В.В. Чубарова и других ученых), а также ряд
серьезных аналитических статей по этой проблематике, в том числе подготовленных молодыми
авторами. Это дает основания для оптимистической оценки перспектив развития учения о
вещном праве в отечественной цивилистике.

Автор настоящей работы не может поэтому разделить уничтожающие оценки В.А. Белова,
данные им в учебном пособии (!) по вещному праву, как нынешней российской цивилистике в
целом, так и ее исследованиям в области вещного права: сформулировав в достаточно резких
выражениях свое общее критическое отношение ко всей современной цивилистической
литературе, названный автор начал затем даже "подозревать современную цивилистику то ли в
мошенничестве, то ли в импотенции" <1>. Сделанное им при этом изъятие для трудов автора
настоящей работы и его коллег по кафедре гражданского права юридического факультета МГУ
им. М.В. Ломоносова далее вполне "компенсировано" их беспощадной критикой. Это заставляет
вспомнить хрестоматийную и не менее убийственную характеристику, данную гоголевским
Собакевичем "элите" губернского города NN: "Я их знаю всех; это все мошенники, весь город
там такой: мошенник на мошеннике сидит и мошенником погоняет. Все христопродавцы. Один
там только и есть порядочный человек: прокурор; да и тот, если сказать правду, свинья".
Очевидно, что подобного рода публичные оценки не только далеки от действительности, но в
значительной мере характеризуют и самого их автора.
 --------------------------------

<1> Белов В.А. Очерки вещного права: Научно-полемические заметки: Учеб. пособие для
бакалавриата и магистратуры. М.: Юрайт, 2015. С. 8 - 12.

Стоит обратить внимание и на то, что в ходе обсуждения содержащихся в Концепции

развития гражданского законодательства РФ и в проекте новой редакции ГК РФ предложений по
кардинальному обновлению российского вещного права как в профессиональных юридических
кругах, так и в предпринимательском сообществе и в некоторых министерствах возникло немало
вопросов относительно целесообразности этих нововведений, особенно защиты фактического
владения и системы ограниченных вещных прав, включающей право застройки. Высказывались
прямые и завуалированные сомнения в необходимости "рецепции" в российский правопорядок
"германской системы" вещного права и сожаления относительно невозможности заимствования
гораздо более "простых" и "удобных" институтов английского права, которое якобы столь
"удачно", хотя и весьма ограниченно, было использовано при модернизации общих норм ГК РФ
о договорном праве.

Несомненно, что для развивающегося российского права важное значение приобретает

сравнительно-правовое изучение опыта зарубежных правопорядков. Исторически
("генетически") наиболее близким из них является германское гражданское право, в котором
родилась и успешно развивалась сама категория вещных прав и ее научное обоснование, во
многом воспринятые еще дореволюционным российским правом. Ставшие теперь модными у
некоторых отечественных юристов разговоры о неких заведомых "преимуществах"
англо-американского права в сравнении с европейским континентальным (и уж во всяком случае
с российским) правом в отношении вещного права несколько поутихли в связи с крайне
неудачными попытками "внедрения", или "введения", в отечественное гражданское
законодательство института траста (хотя энтузиасты этого подхода не оставляют попыток ввести
в российское право институт "бенефициарного владения" хотя бы для рынка ценных бумаг и
банковской сферы).

Следовательно, при определении путей развития российского гражданского права и его

отдельных институтов и подотраслей необходимы знание и понимание основ их правового
оформления в различных правовых системах, позволяющие сделать объективные выводы о
целесообразности использования тех или иных подходов. Поэтому в настоящей работе
значительное место отведено освещению гражданско-правового регулирования вещных
отношений в зарубежном праве, включая его доктринальное осмысление.
Сравнительно-правовой анализ представляется неизбежным в современных условиях, когда
национально-правовое развитие в силу многих причин не может осуществляться изолированно,
как это имело место в предшествующем отечественном правопорядке.

Вместе с тем настоящая книга представляет собой определенный итог многолетней работы
автора в области вещного права, начавшейся с публикаций, посвященных союзному и
российскому Законам о собственности 1990 г. <1>. Автору довелось принимать
непосредственное участие в разработке этих Законов, положивших начало кардинальному
реформированию российского гражданского права. Затем последовала деятельность в рабочих
группах по созданию Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. и
части первой Гражданского кодекса РФ 1994 г., закрепивших первые результаты работы над
новым гражданским правом современной России. После этого автор участвовал в деятельности
рабочих групп, созданных Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства для разработки Концепции развития гражданского
законодательства о недвижимом имуществе 2003 г. и Концепции развития гражданского
законодательства Российской Федерации 2009 г., которые наметили пути необходимого развития
и совершенствования отечественного вещного права. Автор был участником основной рабочей
группы по разработке проекта новой редакции Гражданского кодекса РФ (2010 - 2012 гг.) и
сводной рабочей группы по обсуждению поправок и предложений, поступивших после принятия
этого законопроекта Государственной Думой РФ в первом чтении.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юрид. лит., 1991; Он же. Российский
закон о собственности: Научно-практический комментарий. М.: БЕК, 1993.

Участие в этой законопроектной работе дало возможность наглядно проследить эволюцию

законодательных подходов к вещно-правовому регулированию в развивающемся российском
праве и достаточно адекватно оценить его содержание исходя не только из собственных
теоретических воззрений (что свойственно многим современным доктринальным исследованиям
в рассматриваемой области). Работа в перечисленных группах и постоянное общение с их
участниками - выдающимися представителями отечественной цивилистики (в числе которых
необходимо назвать А.Л. Маковского, Г.Е. Авилова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.А.
Дозорцева, Г.Д. Голубова, Ю.Х. Калмыкова, С.А. Хохлова, В.Ф. Яковлева и других членов
Совета Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ),
которых автор всегда вспоминает с неизменной признательностью, стали основным источником
его творческих усилий и в наибольшей мере способствовали формированию развиваемых им
взглядов и подходов относительно вещного права, которые ему удается воплотить в научной и
учебной литературе.

Поскольку данная работа носит научно-познавательный характер, полезным представляется

ознакомление читателя с упомянутыми выше Концепциями развития законодательства и
подготовленным на их основе вариантом проекта новой редакции раздела II ГК РФ о вещном
праве (подготовленном для планировавшегося ранее второго чтения в Государственной Думе
РФ), тексты которых приводятся в конце настоящей книги. Автор уверен в неизбежности
законодательного закрепления (в том или ином виде) основных идей этого законопроекта,
поскольку им оформляется подход, основанный на многолетнем отечественном и зарубежном
опыте и вполне отвечающий как современным, так и формирующимся потребностям правового и
экономического развития страны. Поэтому его основные положения, определяющие главный
вектор законодательного развития в этой важнейшей сфере общественных отношений, в
необходимой мере использованы и отчасти прокомментированы в настоящей работе.

Автор надеется на использование этой книги в учебном процессе юридических вузов при
подготовке бакалавров, магистров и аспирантов в области гражданского (частного) права, а
также при изучении и дальнейшей разработке проблем вещного права юристами,
занимающимися как научными исследованиями, так и правоприменительной практикой.

Москва, август 2016 г.

Профессор Е.А. Суханов

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ВЕЩНОМ ПРАВЕ

 Глава 1. ВЕЩНОЕ ПРАВО В ПРАВОВОЙ СИСТЕМЕ

§ 1. Вещное право в системе гражданского права

1. Вещное право как подотрасль гражданского права

Вещное право - одна из главных подотраслей гражданского (частного) права, которая

охватывает нормы о правах конкретных лиц на вещи - традиционные и наиболее
распространенные объекты гражданских правоотношений. Возникающие на основе этих норм
субъективные вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных,
телесных объектов) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику
имущественных отношений, регулируемых гражданским правом. Этим они отличаются от
обязательственных прав, оформляющих переход как вещей, так и иных объектов гражданских
правоотношений от одних их участников (субъектов) к другим (динамику имущественных
отношений, т.е. собственно гражданский оборот), а также от исключительных прав, имеющих
объектом не вещи, а нематериальные результаты творческой деятельности либо средства
индивидуализации товаров и их производителей.

Установление прав конкретных лиц на вещи как основные, главные объекты экономической
деятельности составляет важнейшее условие функционирования всякого хозяйства, основанного
на началах свободного товарообмена. В рамках такого хозяйства одни лица присваивают те или
иные вещи, относясь к ним как к своим, а для всех других лиц эти вещи становятся чужими.
Нормы о вещных правах закрепляют эти фактические (экономические) отношения, придавая им
общеобязательное, юридическое (гражданско-правовое) значение. Поэтому субъективное вещное
право, и прежде всего право собственности, как отмечал крупнейший отечественный цивилист и
романист И.А. Покровский, "отнюдь не является для человечества исконным и, так сказать,
прирожденным: оно созидалось с трудом путем медленного исторического процесса. Оно было
одним из первых требований развивающейся личности, и создание его явилось в реальной
исторической обстановке прошлого важнейшей победой для этой последней" <1>, обеспечив
материальную основу для всей ее деятельности.

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 192.

Фактические (экономические) отношения присвоения обычно рассматриваются как

отношения собственности на вещи и иные результаты человеческой деятельности. С помощью
различных имущественных, прежде всего вещных, прав они получают юридическое
оформление. Типичным правом такого вида является право собственности на вещь, которое
становится основным, хотя и далеко не единственным вещным правом. Ведь одним правом
собственности, по словам И.А. Покровского, "мог бы удовлетвориться только разве самый
примитивный экономический быт" <1>. Таковым, например, был феодальный порядок
землепользования, юридически оформлявшийся путем признания нескольких "прав
собственности" разных лиц (обычно сюзерена и его вассала) на один и тот же земельный участок.
Ситуация "расщепления" права собственности на один объект между разными лицами создавала
неизбежные затруднения в реализации этих прав и свидетельствовала об их фактически
неодинаковом, различном характере (содержании).

--------------------------------
 <1> Там же. С. 207.

Хозяйственное развитие неизбежно требовало и иных юридических форм, которые

обеспечивали бы экономически необходимое и вместе с тем юридически прочно защищенное
участие одного лица в праве собственности другого лица на такие важные виды вещей, как
земельные участки (недвижимость). Ведь созданная самой природой естественная
ограниченность объектов земельной собственности в сочетании с монополией их частных
собственников постепенно стала препятствием для их широкого хозяйственного использования.
Поэтому с развитием и усложнением товарного хозяйства в континентальной Европе была
единодушно отвергнута обоснованная глоссаторами и постглоссаторами для времен феодализма
идея "разделенной", или "расщепленной", собственности. Она получила здесь замену в виде
разработанной германскими пандектистами в XVIII - XIX вв. теории ограниченных вещных
прав, объектами которых стали земельные участки (в других правопорядках и иные недвижимые
вещи).

Вещные права неизвестны англо-американской правовой системе, которая, следуя

собственным историческим традициям, выработала особую систему имущественных прав на
вещи, в частности исключающую право собственности частных лиц на земельные участки как
недвижимые вещи. Это принципиально различное юридическое оформление однородных
экономических отношений в европейской континентальной и в англо-американской правовых
системах вновь подтверждает тот непреложный факт, что национальное право, в том числе
гражданское, является прежде всего продуктом национального исторического и культурного
развития соответствующего государства, неизбежно составляющего пределы
межгосударственного сближения и тем более унификации различных правовых систем.

Таким образом, вещное право становится самостоятельным разделом (подотраслью)

гражданского права лишь в континентальном европейском праве. При этом необходимо также
учитывать, что в его романской (французской) ветви вещное право с точки зрения
систематизации фактически поглощает обязательственное право, поскольку обязательства
традиционно рассматриваются здесь в качестве одного из главных способов (оснований)
приобретения права собственности на вещи. Эта традиция берет начало в римско-правовой
системе "Институций" Гая <1>, которая была воспроизведена одной из первых европейских
кодификаций гражданского (частного) права - французским Гражданским кодексом (Code civil)
1804 г. и тем самым составила основу систематики всей романской ветви европейского
континентального права.

--------------------------------

<1> Лат. Institutiones (ок. 160 г. н.э.) - "Наставления", или "Начала науки", Гая формально
делились на четыре книги, но фактически состояли из трех основных разделов, посвященных
соответственно лицам, вещам и искам (в их третьей книге говорилось о наследовании и о
некоторых обязательствах как основаниях возникновения права собственности на вещи);
впоследствии они стали частью кодификации Юстиниана (см.: Памятники римского права:
Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.: Зерцало, 1997).

Выделение обязательственного права из вещного последовало в начале XIX в. в

пандектной (германской) системе гражданского права, предложенной Г.А. Хайсе <1>.
Законодательно оно впервые было закреплено в Саксонском гражданском уложении 1863 г., а
затем в Германском гражданском уложении (Burgerliches Gesetzbuch - BGB) 1896 г. С этого
времени появилась и необходимость разграничения предметов регулирования вещно-правовых и
обязательственно-правовых норм. Последние имеют объектами не только вещи, но и многие
другие материальные и нематериальные блага (например, различные имущественные права,
услуги и работы, их овеществленные и неовеществленные результаты и др.), а главное - служат
оформлению отношений гражданского оборота, т.е. перехода, а не принадлежности различных
объектов гражданских прав.

--------------------------------

<1> Георг Арнольд Хайсе (Georg Arnold Heise, 1778 - 1851) был профессором университета
им. Карла Рупрехта в Гейдельберге. В данном случае речь идет о его знаменитой работе "Основы
системы общего гражданского права для нужд лекций по пандектистике" (Гейдельберг, 1807)
(Grundriss eines Systems des gemeinen Civilrechts zum Behuf von Pandecten-Vorlesungen, Heidelberg,
1807), в которой им была предложена новая (в сравнении с институционной) система
гражданского (частного) права, основанная на выделении из вещного права обязательственного и
наследственного права и обособлении Общей части гражданского (частного) права; это и стало
основными чертами классической пандектной системы.

Последовавшее уже в XX в. обособление "права интеллектуальной собственности"

(интеллектуальных прав) сделало актуальным вопрос о соотношении вещного и
интеллектуального права (тем более что господствовавшая еще в XIX в. "проприетарная"
концепция "интеллектуальной собственности" до сих пор находит сторонников). Этот вопрос
сравнительно легко решается с помощью "объектного критерия" - вещное право имеет объектом
индивидуально-определенные материальные предметы (вещи), тогда как объектом
интеллектуальных прав являются нематериальные результаты творческой деятельности и
приравненные к ним по правовому режиму средства индивидуализации товаров и их
производителей (ср. п. 4 ст. 129, ст. 1225 и 1227 ГК РФ).

Что касается другой сравнительно новой подотрасли гражданского права - корпоративного

права, то его соотношение с вещным правом также предопределяется различиями в правовой
природе их объектов. Принадлежащие юридическим лицам вещи составляют объект их права
собственности, поэтому в связи с их принадлежностью корпорациям возникают вещно-правовые
отношения. Однако доли и (или) паи участников корпораций в имуществе последних (в том
числе выраженные бездокументарными акциями), как и вытекающие из них корпоративные
права и обязанности, безусловно, не являются вещами и потому не могут быть объектами
вещных прав, в том числе права собственности. Следовательно, в связи с принадлежностью
долей (паев) конкретным лицам возникают не вещные, а корпоративные правоотношения. В этом
проявляется один из основополагающих принципов корпоративного права - "принцип
отделения" (Trennungsprinzip) имущества корпораций от имущества их участников, в силу
которого последние не могут быть собственниками имущества этих юридических лиц,
приобретая на него корпоративные, а не вещные права.

2. Генезис вещного права в европейском

континентальном праве

Принято считать, что понятие вещных прав пришло из римского частного права, в котором
ограниченные по своему содержанию вещные права на чужие вещи (iura in re aliena) якобы
противопоставлялись наиболее широкому по содержанию праву собственности. В этом взгляде
отразилась давно ставшая в цивилистике традиционной "наклонность освещать идеи и явления
современного происхождения покровом векового авторитета римского права" <1>. В
действительности дошедшие до нас источники римского частного права не содержат (и не могли
содержать) таких обобщенных, абстрактных понятий, как "вещное право" или "ограниченные
вещные права", ибо римской юриспруденции было "почти совершенно чуждо распределение
материала на основании общих понятий и принципов, составляющее характеристическое
свойство догматической классификации" <2>. Как можно убедиться даже из текста
Юстиниановых Дигест - одного из последних по времени источников римского частного права,
содержание римского частного права составляли достаточно казуистичные правила, созданные
римскими юристами на основе анализа различных конкретных ситуаций, причем зачастую в
разное время разными лицами, а потому нередко противоречащие друг другу, к тому же
изложенные в плохо систематизированном и малоудобном для изучения порядке.

--------------------------------

<1> Муромцев С.А. Очерки общей теории гражданского права // Муромцев С.А. Избранные
труды по римскому и гражданскому праву. М.: Статут, 2004. С. 240.

<2> Там же. С. 222.

Кроме того, нередко забывают, что институты римского права не являются чем-то раз и
навсегда данным; они появлялись и развивались на протяжении многих веков, а их понимание
самими римскими юристами в разные эпохи римской истории было весьма различным и даже
противоречивым. Ведь от принятия Законов XII таблиц (leges duodecim tabularum) в 451 - 452 гг.
до н.э. до Юстиниановой кодификации (в основном завершенной в 533 - 534 гг. н.э.) прошло
около тысячи лет, и на протяжении этих десяти веков римское частное право отнюдь не
оставалось неизменным.

Как отмечал один из крупнейших отечественных романистов Д.Д. Гримм, древнее римское
право вообще "не знало противоположения между правом собственности и ограниченными
вещными и личными правами на чужие вещи. Всякое отношение к вещи мыслилось как
разновидность единого права - права собственности" <1>. Так, сервитутное право изначально
вовсе не было "правом в чужой вещи" (которым оно стало лишь в императорский период), а
считалось "как бы правом на свою вещь, которой пользовались только совместно с
собственником служащего имения"; в силу этого юридическое положение (природа)
сервитутного права "первоначально во всем сходно с юридическим положением собственности"
<2>.

--------------------------------

<1> Гримм Д. Проблема вещных и личных прав в древнеримском праве // Вестник

гражданского права. 2007. N 3. С. 189.

<2> Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М., 2003. С. 149.

Хозяйственные потребности привели к выработке правовых институтов и категорий,

закреплявших и оформлявших юридически прочно обеспеченные возможности использования
чужого имущества, главным образом земельных участков и некоторых других вещей
(получивших уже в новое время наименование и правовой режим "недвижимости"), - сначала
сервитутов, а затем и узуфрукта с его известными разновидностями (usus и habitatio); в эту же
группу имущественных прав обычно включают и появившиеся значительно позднее суперфиций
и эмфитевзис, а также залоговое право (в формах pignus и hypotheca). Но даже в Дигестах
Юстиниана, по сути завершивших развитие римского частного права, все эти конкретные
институты не рассматривались в качестве разновидностей некой единой категории "прав на
чужие вещи", или "ограниченных вещных прав" <1>.

--------------------------------

<1> Ср., например: Вещные права на землю в избранных фрагментах из Дигест Юстиниана
/ Пер. с лат.; Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М., 2006. С. 65, 118, 280.

Следует констатировать, что в римском праве отсутствовало четкое разделение

имущественных прав на вещные и обязательственные, основанное на каких-то определенных,
общепризнанных признаках вещного и обязательственного права. Известные (зафиксированные
в Дигестах) попытки разграничения вещных и обязательственных отношений,
предпринимавшиеся римскими юристами, прежде всего Гаем, а также Павлом, Ульпианом и
Папинианом, основывались не на абстрактных общих положениях, а на сугубо конкретных
различиях способов защиты соответствующих прав - вещных и личных исках (actiones in rem и
actiones in personam) <1>. Так, Юлий Павел (Paulus) отмечал, что сущность обязательства "не в
том, чтобы сделать какой-нибудь предмет... нашим, но чтобы обязать другого перед нами с тем,
чтобы он что-нибудь нам дал, сделал или предоставил"; поэтому кредитор в обязательстве не
может удовлетворить свою потребность собственными действиями, а нуждается в
сотрудничестве должника, который обязан ему нечто передать, сделать или предоставить (dare,
facere или praestare). Из этого, однако, невозможно вывести никаких четких критериев
разграничения обязательственных и вещных прав и тем более их общих понятий (определений).

--------------------------------

<1> См.: Институции Юстиниана / Пер. с лат.; Под ред. Л.Л. Кофанова, В.А. Томсинова. М.,
1998. С. 319; Дигесты Юстиниана Т. VI. Полутом 2 / Пер. с лат.; Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М.,
2005. С. 535, 547, 549, 555; Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учебник для
вузов. Лекции. М., 2000. С. 72.

Средневековое феодальное право, подобно древнему римскому праву, также не содержало

четкого различия между правом собственности и другими правами на вещи (сам термин
"собственность" появился в Германии лишь в XIII - XIV вв., а в России только в XVIII в.) <1>.
Более того, как отмечал И.А. Покровский, "своеобразный уклад землевладения в средневековой
Европе способствовал весьма широкому развитию разнообразных форм участия нескольких лиц
в праве собственности на один и тот же участок", однако "юридическая квалификация всех этих
отношений представляла для романистически мыслящей юриспруденции того времени
чрезвычайные затруднения"; "многое не поддавалось даже и таким искусственным
конструкциям", как учение о "верховной" и "подчиненной" собственности (dominium directum и
dominium utile), "и продолжало жить без такого или иного юридического паспорта" <2>. Иначе
говоря, многообразию экономических отношений землепользования в это время отнюдь не
соответствовало такое же многообразие их юридического оформления <3>.

--------------------------------

<1> См., например: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.;

Л.: Изд. АН СССР, 1948. С. 103 - 107.

<2> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 209.

 <3> Необоснованными поэтому являются утверждения отдельных современных
исследователей о том, что феодализм был временем "расцвета ограниченных вещных прав",
якобы складывавшихся в "целую систему ограниченных (ленных) прав" (см., например:
Щенникова Л.В. Вещное право: Учеб. пособие. Пермь, 2001. С. 39).

В свою очередь, такое положение открывало широкую возможность сосуществования

нескольких близких по содержанию имущественных "прав собственности" на одну и ту же вещь.
Обычной была ситуация, при которой один и тот же участок земли (лен) одновременно
признавался собственностью сеньора по праву соответствующего
государственно-территориального образования (gemeines Landrecht), собственностью его вассала
- по ленному праву (Lehnrecht) и собственностью крестьянина-арендатора - по поместному
праву (Hofrecht). Основу для такого подхода составляло известное обобщение норм римского
права, проведенное глоссаторами и главным образом постглоссаторами (комментировавшими
данное глоссаторами толкование римских текстов с целью приспособления содержащихся в них
правил к потребностям средневековых правопорядков) спустя несколько веков после падения
Римской империи (практически только с середины XIII в.). Предложенная ими юридическая
конструкция "разделенной собственности", допускавшая и объяснявшая сосуществование
нескольких одноименных имущественных прав на одно и то же поместье, лен (т.е. в конечном
счете земельный участок), в значительной мере снимала эту юридическую проблему. Но ни
обобщающего понятия вещного права, ни отдельных видов вещных прав, отличающихся от
права собственности, в то время еще не было создано, в том числе по причине отсутствия в этом
практической потребности.

Лишь на рубеже XVIII - XIX вв. германские ученые-цивилисты на основе глубокой научной
систематизации и логического (догматического) обобщения всех имевшихся тогда римских
источников создали пандектное учение, или "пандектное право" (от греч. Pandectae - "все
вмещающее", "все охватывающее") (с тех пор оно обычно и рассматривается как "римское
частное право" и в этом качестве изучается в юридических вузах). Пандектистика составила
главную базу для формирования "юриспруденции понятий" (Begriffsjurisprudenz), т.е.
рассмотрения гражданского права в качестве продуманной, логически непротиворечивой
системы общих категорий и правил, четких юридических конструкций, воплощающихся в
конкретных нормах. Тем самым пандектисты впервые поставили гражданское право на научную
основу, что составляет важнейшую историческую заслугу германского правоведения.

Составной частью пандектного учения стала теория вещного права, заменившая собой
феодальные юридические конструкции "расщепленной" собственности. Ее существо составляет
признание наряду с правом собственности ограниченных вещных прав на чужие недвижимые
вещи. Именно благодаря трудам германских пандектистов в континентальном европейском
праве в начале XIX в. появилась категория вещных прав в их современном понимании. Одним из
родоначальников этого учения и соответственно теории вещных прав наряду с Ф.К. фон Савиньи
стал А.Ф.Ю. Тибо <1>. В своих трудах он едва ли не первым подверг убедительной критике
распространенное тогда мнение о существовании в римском праве "разделенной собственности",
доказав противоречие римским источникам соответствующих положений глоссаторов. На этой
базе Тибо обосновал необходимость отказа от основополагающей в феодальном праве идеи
"разделенной собственности" путем признания наряду с правом собственности (на землю) иных
вещных прав на чужую вещь <2>.

--------------------------------
 <1> Anton Friedrich Justus Thibaut (1772 - 1840), профессор университета им. Карла
Рупрехта в Гейдельберге, представил первое систематизированное изложение пандектного права
в вышедшем в самом начале XIX в. учебнике "Система пандектного права" (System des
Pandektenrechts, Jena, 1803, последнее, восьмое, издание - System des Pandektenrechts. 8,
verbesserte Aufl. 2 Bande. Jena, 1834). По содержанию его научное творчество принято относить к
XVIII, а не к XIX в., в котором господствовали учебники пандектного права Г.Ф. Пухты и Р. фон
Иеринга.

<2> В отечественной литературе взгляды Тибо тщательно проанализировал А.В.

Венедиктов (Венедиктов А.В. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 2:
Государственная социалистическая собственность. М.: Статут, 2004. С. 117 - 119).

Пандектная теория вещных прав имела под собой глубокие социально-экономические

корни. Распространенное в феодальных правопорядках деление права собственности на
dominium directum ("верховную собственность") и dominium utile ("подчиненную собственность")
заключало в себе осуществленное глоссаторами и постглоссаторами решение важнейшей для
средневековых феодальных отношений юридической проблемы - признания возможности
одновременного существования права собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь.
Важность данной проблемы определялась тем, что речь шла прежде всего и главным образом о
земле (земельных участках, землевладениях), составлявшей если не единственный, то,
бесспорно, главный объект феодального "вещно-правового" регулирования. Один из
основополагающих принципов римского права - недопустимость двух (нескольких) прав
собственности на одну и ту же вещь - после "рецепции" римского права в феодальные
правопорядки стал противоречить сосуществованию "прав собственности" сеньора и вассала на
один и тот же участок земли (землевладения).

Впоследствии новые, буржуазные правопорядки, устранив феодальные отношения

вассальной зависимости, признали собственность наиболее полным правом и тем самым
исключили возможность существования двух прав собственности на одну и ту же вещь, в том
числе применительно к земельным участкам. Но при этом возникла новая юридическая
проблема: в силу естественной ограниченности земли, требуемой для осуществления различных
видов хозяйственной деятельности, появилась экономическая необходимость предоставить
юридически наиболее прочную, т.е. вещно-правовую, возможность одним лицам пользоваться
землей (земельными участками), принадлежащей другим лицам (собственникам).

Важно подчеркнуть, что данная проблема касалась именно и только земли, а не других
(главным образом движимых) вещей. Поэтому земля (земельные участки) и была объявлена
главным (а в правопорядках пандектного типа, прежде всего в германском праве, единственным)
видом недвижимых вещей. Германское гражданское уложение знает лишь категорию
земельных участков (Grundstucken), а понятие "недвижимость" (Immobilien) считается здесь
исключительно догматическим, научно-теоретическим. Не случайно и в современном
гражданском праве все иные, нежели право собственности, классические вещные права (кроме
залогового права) имеют своим объектом только недвижимые вещи, главным образом -
земельные участки.

Результатом решения названной проблемы пандектным правом и стало появление

категории ограниченных вещных прав (begrenzte Sachenrechte), противопоставляемых
обязательственным правам требования, чаще всего вытекающим из договоров. Данная общая
категория заменила собой различные феодальные титулы ("права собственности") на землю и
наряду с правом собственности составила единое гражданско-правовое понятие вещного права
(Sachenrecht, dingliches Recht). К нему пандектистами были отнесены различные права на
земельную недвижимость, осуществляемые управомоченными лицами непосредственно, без
каких-либо действий со стороны обязанных лиц: сервитуты, узуфрукт, эмфитевзис и суперфиций
(составившие группу вещных "прав пользования" чужими вещами - Nutzungsrechte), а также
залог как право при определенных условиях продать чужую, в том числе недвижимую, вещь
(отнесенный поэтому к группе "прав реализации" чужой вещи - Verwertungsrechte). Затем к ним
добавились "права приобретения" чужой вещи (Erwerbsrechte), например "право присвоения"
результатов охоты при осуществлении "охотничьего сервитута" и преимущественное право
покупки недвижимости (земельного участка), в том числе при установлении долевой
собственности на соответствующий объект.

Таким образом, появление современной юридической категории вещных прав (сначала в

германской пандектистике, а затем и в европейском континентальном праве в целом) связано с
обеспечением экономически необходимого и юридически прочного участия одного лица в
праве собственности другого лица на земельный участок (в правопорядках с более широким
пониманием недвижимости - и на иную недвижимую вещь). "Юридическая прочность",
исключающая возможность одностороннего прекращения правоотношения по воле собственника
вещи и одновременно предоставляющая возможность абсолютной защиты своего права против
любых третьих лиц, стала главным отличительным признаком вещного права в сравнении с
обязательственными правами на чужую вещь.

Названные обстоятельства имеют решающее значение для определения существа и видов

вещных прав. Из этого, в частности, следует, что объектами иных (кроме права собственности,
т.е. "ограниченных") вещных прав по общему правилу могут быть только недвижимые вещи.
Применительно к движимым вещам (и тем более к иным видам имущества) указанное выше
обоснование теряет свой смысл, поскольку они не являются естественным образом
ограниченными; доступ к ним для осуществления экономической деятельности возможен как
путем создания (и приобретения в собственность) новых объектов такого рода, так и в форме
договорных (прежде всего арендных) отношений. Не случайно содержание посвященной
вещному праву книги третьей Германского гражданского уложения (BGB) в основном сводится к
регламентации прав на земельные участки, тогда как общие нормы о движимых вещах не могут
считаться вполне завершенными; более того, в BGB фактически отсутствует Общая часть
вещного права, что многократно отмечалось в германской литературе. Так, нормы BGB о
приобретении и прекращении права собственности на вещи относятся либо только к земельным
участкам, либо только к движимым вещам. Общими для тех и других являются лишь
предусмотренные законом требования о защите права собственности - виндикационный и
негаторный иски.

Более того, основанное на классических пандектных подходах гражданское

законодательство Германии и Швейцарии при регулировании вещных отношений отказалось от
некоторых догм римского права в интересах третьих лиц - участников имущественного оборота.
Так, согласно § 889 BGB право на чужой земельный участок (например, сервитут или право
застройки) не прекращается вследствие его приобретения собственником участка или вследствие
приобретения субъектом этого права собственности на данный участок, т.е. при совпадении в
одном лице собственника и субъекта ограниченного вещного права на недвижимую вещь.
Согласно ст. 735 Гражданского кодекса Швейцарии (ШГК), если субъект ограниченного вещного
права становится собственником обремененного им земельного участка, он вправе прекратить
("погасить") данное право; но если этого не последует, вещное право сохраняется (его субъектом
становится новый собственник участка).
 Иначе говоря, в противоположность известному римскому принципу consolidatio, в силу
которого никто не мог иметь ограниченное вещное право на собственную вещь (nulli res sua
servit), ибо собственник в принципе не нуждается в таком праве, в правопорядках "пандектного
типа" допускается его сохранение в случае, когда его обладатель одновременно является и
собственником обремененного таким правом земельного участка <1>. При этом закон защищает
прежде всего интересы лиц, в пользу которых обременено (в частности, заложено) само вещное
право, например интересы залогодержателя права застройки, для которого собственник
недвижимости, ставший субъектом права застройки, продолжает оставаться залогодателем. Но
одновременно защищаются и интересы самого собственника, который в качестве субъекта
ограниченного вещного права на свою вещь при определенных условиях может, например, в
порядке очередности участвовать в публичных торгах при принудительном отчуждении его
собственного земельного участка <2>.

--------------------------------

<1> На этот "правильный путь" обращалось внимание еще в русской дореволюционной

литературе (см.: Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 243 - 244).

<2> См.: Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Munchen, 1999. S. 25.

§ 2. Права владения в англо-американском праве

1. "Права собственности" в англо-американском праве

В англо-американском праве вместо привычного для большинства европейских

правопорядков разделения имущественных прав на вещные и обязательственные и включения в
категорию вещных прав широкого права собственности и иных, ограниченных по содержанию,
вещных прав традиционно существуют "права владения" различными видами имущества. Они
охватываются понятием property rights, которое обычно и весьма неудачно переводится как
"права собственности", хотя в действительности речь идет о разнообразных по юридической
природе имущественных правах.

Дело в том, что сама категория property складывается из двух различных видов имущества -
real property, или realty ("реальное имущество" - аналог недвижимости), и personal property, или
personalty ("личное имущество" - аналог движимости). При этом к real property относятся не
только земельные участки и находящиеся на них строения (что в целом соответствует
европейскому понятию недвижимых вещей), но и большинство имущественных прав ("титулов"
- estate) на эти объекты. Personal property тоже охватывает как "вещи во владении" (chose in
possession, или chattel), т.е. физически осязаемые движимые вещи (tangible property), так и "вещи
в требовании" (chose in action), к которым относятся права требования, доли участия в
корпорациях (share), "интеллектуальная собственность" и т.д. (intangible property). Таким
образом, правовой режим real property и personal property здесь в равной мере распространяется
как на вещи (движимые и недвижимые), так и на различные имущественные права (и другие
нематериальные объекты), которые, по классическим пандектным представлениям, не будучи
вещами, не могут быть и объектами права собственности и других вещных прав.

Различие real property и personal property исторически связано с тем, что норманнскими
завоевателями еще в середине XIII в. было установлено, что все английские земли находятся в
собственности короны как суверена (All land belongs only to the crown), а ее подданные могут
приобретать на земельные участки лишь ленные права, подчиненные праву собственности и
производные от него; они ни при каких условиях не могут стать собственниками земли в смысле
получения широкой возможности господства над земельными участками. Поэтому различие real
property и personal property исторически состояло также в порядке их наследования и в исках,
используемых для защиты прав на них. В частности, до середины XIX в. истребование
имущества в натуре (real remedies) допускалось только в отношении земельных участков и
других видов real property, тогда как в отношении движимых вещей (chose in possession),
относящихся к personal property, разрешались лишь требования о компенсации убытков (personal
remedies) (в настоящее время это различие практически исчезло).

В результате англо-американское Real Property Law (называемое также Land Law) до сих
пор закрепляет за частными землевладельцами только либо ограниченные по содержанию в
сравнении с правом собственности титулы по общему праву (estate in law, или legal estate), либо
еще более узкие титулы по праву справедливости (equitable estate). Как относительно "сильные"
legal estate, так и относительно "слабые" equitable estate теоретически представляют собой
изъятия из "полной собственности короны" (в американском праве - штата) и производны от нее
(принцип relativity of title - относительность титулов) и в этом смысле могут сопоставляться с
континентальной категорией ограниченных вещных прав. При этом категория estate в смысле
самостоятельного права на владение может использоваться только в отношениях поземельной
собственности; поэтому вместо термина estate, или real estate, в англо-американском праве
используется также термин title to land.

Принадлежность движимого имущества обычно обозначается другим термином - ownership

("собственность"), или full ownership ("полная собственность"), неприменимым к праву
владельцев недвижимости (real property). Именно применительно к категории ownership имеется
теоретическая дискуссия относительно того, является ли оно единым правом (single right) или
составляет совокупность, "связку" прав (bundle of rights) (последняя позиция является
господствующей). Но независимо от этого ownership в англо-американском праве обычно
характеризуется как "наибольшее право или связка прав, которое может существовать в
отношении имущества" <1>.

--------------------------------

<1> "Ownership is the greatest right or bundle of rights that can exist in relation to property" (Bell
A.P. Modern Law of Personal Property in England and Ireland. London, 1989. P. 66); "Ownership is the
greatest possible interest in a thing which a mature system of law recognizes" (Honore A.M. Ownership
// Oxford Essays in Jurisprudence. Oxford, 1961. P. 108).

Вместе с тем англо-американское право не отличается особой четкостью терминологии:

одни и те же категории в зависимости от контекста здесь могут использоваться и как различные,
и как совпадающие понятия. Так, наряду с понятием ownership к движимому имуществу нередко
применяется категория property of the goods, а титульного владельца имущества (owner) нередко
именуют держателем (holder, как например, shareholder - пайщик, акционер). В результате этого и
создается основа для их некорректного понимания в качестве неких "прав собственности". В
действительности же property rights, охватывая ownership на движимое имущество и различные
estate (title to land) на недвижимость, представляют собой не аналог европейского права
собственности или вещных прав, а совокупность различных по юридической природе
имущественных прав. По классическим представлениям судебной практики к property rights
относятся любые права, которые могут быть переданы третьим лицам и (или) осуществлены в
отношении третьих лиц <1>.
 --------------------------------

<1> В известном деле National Provincial Bank v. Ainsworth (1965 г.) английский судья лорд
Уилберфорс указал, что property right or interest "identifiable by third parties, capable in its nature of
assumption by third parties, and have some degree of permanence or stability" (цит. по: Quitmann K.
Eigentums- und Besitzschutz im deutschen und englischen Recht. Rechtsvergleichende Analyse des
Spannungsverhaltnisses zwischen Eigentum und Besitz. Schriften zum Internationalen Recht. Bd. 188.
Berlin, 2011. S. 68).

Поэтому принципиально ошибочно их отождествление с правом (правами) собственности,

ибо речь идет о различных по содержанию правах на имущество, притом в правопорядках,
которым вообще неизвестно деление имущественных прав на вещные и обязательственные. Это
положение представляет собой следствие исторически сложившихся на базе феодальных
традиций институтов английского права, которое в данной области, строго говоря, даже
невозможно назвать вещным в привычном понимании этой категории, ибо оно ни в коей мере не
оформляет хозяйственное или иное господство лица над принадлежащей ему вещью, а лишь
фиксирует оставшиеся с феодальных времен принципиальные различия правового режима
земельных участков и движимых вещей.

Важно также отметить, что английское право не знает требований, которые защищают
вещное право как таковое; оно признает только требования по защите владения (possession) или
непосредственное право на владение (immediate right to possession). Английский суд не выясняет,
какая из спорящих сторон имеет какое-либо абсолютное право на вещь, а решает, кто из них
имеет "относительно лучшее право на владение вещью" (better right to possession), причем такой
подход действует и в области Personal Property Law. В частности, full ownership, в принципе
сопоставимое с абсолютным правом собственности на движимую вещь, в соответствии со
сложившимся в английском праве пониманием рассматривается как статус "наилучшего", или
"наибольшего" (наиболее "сильного"), права на владение вещью, но даже оно не дает
абсолютного господства над вещью, как принято понимать существо права собственности в
континентальном (прежде всего в германском) праве. Поэтому в английской доктрине
подчеркивается, что "английское право собственности и владения не соответствует аналогичным
понятиям римского права, оно является системой установления не абсолютного управомочия, а
приоритетного управомочия" <1>.

--------------------------------

<1> "...The English law of ownership and possession unlike that of Roman Law, is not a system of
identifying absolute entitlement, but of priority of entitlement" (Bridge M.G. Personal Property Law. 3
ed. London, 2002. P. 28 - 29).

В результате отсутствия полноценного права собственности частных лиц, во всяком случае

в отношении земельных участков, в англо-американском праве появляется практическая
возможность одновременного наличия нескольких однородных правомочий (титулов) разных
лиц на один и тот же земельный участок. Иначе говоря, возникает ситуация, в которой каждый из
этих лиц может считаться владельцем (owner) земельного участка в отношении своего титула.
Например, одно лицо может иметь на земельный участок титул по общему праву (estate in law),
допускающий неограниченное по времени и наследуемое владение, другое лицо может
одновременно иметь на этот же участок ограниченный по времени титул (аналог аренды), третье
- будущее право (future interest, или estate in expectancy), а четвертое - иной титул по праву
справедливости (estate in equity), причем все они будут считаться обладателями property rights на
этот земельный участок. При этом очевидно, что и в такой ситуации в действительности не
происходит никакого "расщепления", или "разделения", собственности или правомочий
собственника (как до сих пор полагают отдельные отечественные исследователи) - право
собственности на землю целиком принадлежит короне (штату), а частные лица получают лишь
ограниченные возможности (правомочия, или титулы) владения земельными участками.

2. Титулы на недвижимость (земельные участки)

в англо-американском праве

Сложившаяся в английском праве система различных титулов (estate) на недвижимость по

общему праву и по праву справедливости лишь подтверждает ее архаичность. Исторически в
Англии существовало четыре титула на земельный участок по общему праву (legal estate):

1) fee simple estate - наиболее широкое по содержанию наследуемое право владения

земельным участком;

2) fee tail estate - право владения земельным участком, переходящее только к наследникам
его владельца по прямой линии;

3) life estate, действовавший только на период жизни владельца участка (что не исключало
его перехода после смерти управомоченного к другому лицу, получавшему таким образом
возможность приобретения права владения в будущем - future interest);

4) estate pur autrevie, действовавший на период жизни не владельца участка, а другого

определенного лица (например, лендлорда); здесь уже владелец участка получал возможность в
будущем приобрести на него полный титул, а пока имел лишь reversionary interest как
разновидность future interest.

В соответствии с Законом об имуществе (Law of Property Act) 1925 г. теперь здесь

признаются лишь два земельных титула по общему праву:

а) неограниченное во времени "свободное владение" - freehold estate (ранее именовавшееся

fee simple estate absolute in possession) с максимально возможным в этих условиях широким
содержанием (freehold - владение землей, свободное от вассальных повинностей);

б) ограниченное по времени "арендное владение" - leasehold estate (именуемое также term of

years absolute), представляющее собой аналог наследуемой аренды (в отличие от freehold
leasehold изначально находилось вне феодальной системы ленных прав, а потому свободно
переходило по наследованию и в силу этого стало использоваться для предоставления
земельного участка в аренду на срок, превышающий срок жизни пользователя); оно может быть
долгосрочным (long lease) - на 99 и даже на 125 лет либо краткосрочным (rack rent lease, let) - на
25 - 30 и менее лет.

Все остальные real estate с 1925 г. автоматически стали считаться "слабыми" правомочиями
(interest) либо по общему праву (legal interest), либо по праву справедливости (equitable interest).
При этом Законом об имуществе 1925 г. был установлен исчерпывающий перечень interest по
общему праву:

1) ипотека (charge by way of legal mortgage, mortgage);

 2) право вещных выдач в пользу собственника другого земельного участка (profits a prendre)
либо в пользу иного лица (profits a prendre in gross);

3) земельный сервитут в форме общей возможности использования чужого участка

(easement) либо ограниченного права доступа на него (right of entry), причем такой сервитут
считается не обременением чужого (служащего) земельного участка, а правом, связанным с
господствующим участком.

Все иные титулы на земельные участки рассматриваются теперь как equitable interests и в
большинстве случаев существуют в форме различных трастов (trusts) <1> либо разнообразных
прав сервитутного типа, строго ограниченных по срокам существования и (или) по содержанию
(например, в виде restrictive covenants - права требовать от собственника участка воздержания от
возведения определенных объектов либо от совершения других конкретных действий). Среди
них выделяются absolute equitable title, которые по содержанию примерно соответствуют титулам
по общему праву, но не укладываются ни в одну из двух закрепленных законом конструкций, и
иные титулы, в том числе возникшие по особым основаниям (например, collective equitable title,
принадлежащий нескольким бенефициарам относительно одной недвижимой вещи, или траст в
пользу малолетнего, поскольку последний по закону не может быть владельцем (owner)
земельного участка). Все это показывает, что данный "набор" прав и правомочий, который
трудно назвать системой, имеет в своей основе исключительно исторически сложившиеся
подходы.

--------------------------------

<1> Траст представляет собой особый институт "права справедливости", который в своих
основных аспектах сопоставим с континентальным правом собственности, в связи с чем он
подробнее освещается при рассмотрении права собственности, в п. 2 § 2 гл. 4 настоящей работы.

Важно также отметить, что обязательная государственная регистрация прав (титулов) на

земельные участки, имеющая правоустанавливающий (конститутивный) характер, согласно
действующему Закону 2002 г. (Land Registration Act 2002), требуется только при переходе или
приобретении титулов "свободного владения" (freehold estate) и "арендного владения" (leasehold
estate) на срок свыше семи лет. Но при первой регистрации прав на участок даже эти два титула в
зависимости от конкретной ситуации могут быть установлены в различных формах:

- "неограниченного титула" (absolute title), т.е. "полного" права freehold или leasehold
(связанного только зарегистрированными ограничениями или договорами с участием самого
приобретателя);

- "владельческого титула" (possessory title), уступающего тому, кто сможет доказать наличие
более "сильного" права на данный земельный участок;

- "квалифицированного титула" (qualified title), который может уступать требованиям,

вытекающим из ранее установленных на данный участок трастовых отношений.

Кроме того, титул leasehold может иметь еще и форму "добросовестного арендного титула"
(good leasehold title), который вообще не гарантирует его обладателю более "сильного" права на
свой участок.
 Остальные титулы регистрируются по желанию правообладателей. При этом права
(титулы), не требующие регистрации, но прямо поименованные в этом качестве в Land
Registration Act 2002 (overriding interests), действуют независимо от того, знал ли о них новый
приобретатель участка (хотя он может установить их наличие при необходимой заботливости).
Наибольшее значение среди них имеют:

- сервитуты и обязанности выдач (profits), возникшие в силу закона;

- права нанимателя участка, в том числе краткосрочного (до семи лет);

- права супруга собственника участка;

- публичные ограничения и обременения;

- права, вытекающие из обычаев.

Наличие таких нерегистрируемых overriding interests существенно подрывает значение

обязательной государственной регистрации, хотя указанный Закон 2002 г. предусмотрел
необходимость постепенного сокращения их количества. Следует также отметить, что они не
связывают добросовестного приобретателя участка, получившего его возмездно, так как он
обычно обладает более "сильным" правом; такой приобретатель фактически получает участок
свободным от любых незарегистрированных обременений.

Все иные права (interests), не поименованные в названном Законе 2002 г. (например,

преимущественное право покупки), составляют категорию "прав более низкого порядка" (minor
interests). Такие права также могут быть внесены в реестр, но если этого не сделано, то они не
связывают приобретателя земельного участка даже тогда, когда ему известно об их
существовании.

Это во многом архаичное, по сути полуфеодальное правовое регулирование стало также

незыблемой основой американского Property Law, которое не предпринимало каких-либо мер по
упрощению этой "системы", подобных реформе, предусмотренной английским Law of Property
Act 1925 г. В настоящее время американское право закрепляет едва ли не еще более сложную
"систему" владельческих титулов (estates in possession) по общему праву и по праву
справедливости, а также различные виды future interests и разнообразные комбинации всех этих
титулов <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Reimann M. Einfuhrung in das US-amerikanische Privatrecht. 2. Aufl.

Munchen, 2004. S. 138 - 145.

При этом в США вместо государственной регистрации вещных прав на недвижимость

используется особая система записей (recordation), опирающаяся на "договорные гарантии"
титулов (deed warranties) и их страхование (title insurance). В этой связи в современной
отечественной литературе справедливо отмечается, что, "несмотря на то что основы
правоотношений собственности на недвижимость в США никогда не осложнялись началами,
присущими феодальному праву, действующая американская система регистрации вещных прав
на недвижимость сохраняет ряд коренящихся в common law черт, которые в современном
английском праве считаются устаревшими" <1>.

--------------------------------

<1> Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США:
Автореф. дис. ... к. ю. н. М., 2004. С. 6, 11.

Еще более сложно представить, каким образом все эти исторически сложившиеся категории
и понятия могут быть логически объяснены постулатами современной "теории сокращения
издержек", разработанной на базе столь популярной среди многих отечественных экономистов и
юристов американской доктрины "экономического анализа права" (Law and Economics), которая
предлагает "рациональное" истолкование любых правовых явлений и в особенности отношений
собственности. Рассмотренное положение свидетельствует и о том, что распространившееся у
нас в последнее время мнение о большей гибкости и прогрессивности правопорядков,
основанных на системе общего права, в действительности далеко не бесспорно и, во всяком
случае, вряд ли может быть отнесено к вещно-правовому регулированию.

Вместе с тем можно констатировать, что и в европейском континентальном праве, и в

англо-американском common law весьма последовательно проводится четкое различие
гражданско-правовых режимов движимых и недвижимых вещей, причем некоторые
имущественные (вещные) права допускаются только в отношении недвижимости. Очевидна
также полная нелепость попыток использования в отечественном праве основанной на
феодальных традициях категории "прав собственности" (property rights) вместо современной
юридической конструкции вещных прав (свойственных российскому гражданскому праву,
исторически относящемуся к европейским континентальным правопорядкам).

§ 3. Вещное право в российском гражданском праве

1. Вещное право в дореволюционном

российском гражданском праве

В силу различных исторических причин в дореволюционном российском праве не

сложилось единой концепции (и даже терминологии) вещных прав, хотя в цивилистической
доктрине, в конце концов, был выработан достаточно продуманный общий подход к этой
проблематике, в основном базирующийся на пандектных взглядах и учитывавший передовые для
того времени кодификации вещного права (в виде соответствующих разделов германского (1896
г.) и швейцарского (1907 г.) гражданских кодексов), отраженный в проекте Гражданского
уложения Российской империи.

Как известно, понятие недвижимости появилось в российском праве сравнительно поздно -

лишь в XVIII в., когда "Петр I, отменив различие между поместьем и вотчиной, слил то и другое
в одном качестве в названии недвижимого имущества"; однако вскоре после его смерти
"различие вотчин родовых от купленных и выслуженных" было восстановлено и легло в основу
существовавших до революции различий правового режима "родового" и "благоприобретенного"
имущества <1>. Право же "полной собственности" (почти свободной от разнообразных
"обременений" в казенном интересе) было установлено в российских законах еще позднее - при
Екатерине II (1785 г.), причем только для дворян и других привилегированных слоев населения.
Фактически основания говорить о полноценном институте (или подотрасли) вещного права в
европейском смысле появились в России лишь во второй половине XIX в., после отмены
крепостного права <2>.
 --------------------------------

<1> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.,
2002. С. 130. Вотчиной считалось имущество ("имение"), приобретенное от предков
(представителей рода) по наследству (но при отсутствии завещания) и дававшее относительно
широкое право владения им, тогда как поместьем считалось имущество, полученное от
государства за службу на более ограниченном праве.

<2> См. особенно: Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д,
1995. С. 557, 560.

При этом как в действовавшем законодательстве, так и в доктрине царил серьезный

разнобой в терминологии: вторая и третья книги ч. 1 т. X Свода законов Российской империи
говорили о "правах на имущество", под которыми в большинстве случаев подразумевались
именно вещные, или "вотчинные", права. На этом последнем термине особенно настаивал К.П.
Победоносцев, благодаря усилиям которого книга третья проекта Гражданского уложения
получила название "Вотчинное право", тогда как в дореволюционной учебной литературе
обычно говорилось о вещном праве. В действовавшем законодательстве ограниченные вещные
права именовались "неполными правами собственности", или "неполными правами на
имущество", а в проекте Гражданского уложения - "вотчинными правами в чужом имуществе".
Это объяснялось "относительной юностью законодательства нашего и языка, не успевшего еще
выработать свою терминологию для науки права, едва только зарождавшейся у нас при издании
Свода законов" <1>. Кроме того, к вещным правам в то время в большинстве случаев относили
абсолютные по своей юридической природе авторские и патентные права, а также права на
фирму и на товарный знак ("художественную" и "промышленную" собственность), что было
прямо закреплено в ст. 740 проекта Гражданского уложения Российской империи <2> (хотя Г.Ф.
Шершеневич выделял их в особый вид гражданских прав - исключительные права).

--------------------------------

<1> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 193.

<2> Здесь и далее ссылки на статьи указанного проекта приводятся по: Кодификация
российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской Империи, проект
Гражданского уложения Российской империи, Гражданский кодекс РСФСР 1922 года,
Гражданский кодекс РСФСР 1964 года. Екатеринбург, 2003, где приведен последний текст этого
проекта по изданию 1910 г.

Вместе с тем существом вещного права в отечественной доктрине гражданского права уже в
XIX в. считалось "господство над имуществом, имеющим значение вещи", и "притом
господство непосредственное... без отношения к какому-либо другому лицу, и не через другое
лицо", в противоположность "личному" (обязательственному) праву как "праву на действие
другого лица" <1>. Поэтому, например, пользование чужой землей по арендному договору не
могло считаться "вотчинным" (вещным) правом независимо от срока своего действия и от
обеспечения интересов арендатора, ибо таким договором устанавливается "не непосредственная
власть лица над имуществом, но личное отношение между сторонами, из которых одна -
владелец и собственник - обязывается доставить другой - наемщику - спокойное пользование
имуществом"; "из него не родится вотчинная власть над имуществом... а только приобретается
некоторое более или менее полное, более или менее ограниченное право пользоваться
хозяйственными выгодами имущества" <2>.

--------------------------------

<1> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 189,
192.

<2> Там же. С. 195.

Правда, в отличие от пандектных подходов в российской цивилистике всегда признавалось

широкое понятие недвижимости, охватывавшее не только земельные участки, но и находящиеся
на них строения и сооружения, в том числе возведенные на чужих земельных участках (ст. 384 ч.
1 т. X Свода законов и ст. 32 проекта Гражданского уложения). По классическим пандектным
представлениям такие объекты являются не самостоятельными вещами, а лишь составными
частями земельного участка как недвижимой вещи. Но и в русском дореволюционном праве
вещные права на чужие вещи (ограниченные вещные права) касались лишь недвижимостей,
придавая этим юридическим отношениям необходимую прочность <1>, отсутствующую в
обязательственных правах.

--------------------------------

<1> Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 243.

При этом К.П. Победоносцев отмечал, что "право залога стоит как бы на границе между
областью вотчинных и личных прав, примыкая к первым преимущественно по вотчинному
характеру обеспечения, которое составляет его содержание" <1>. В связи с этим залоговое право
уже тогда выделялось в самостоятельную группу (разновидность) вещных прав, обособленную
от других "прав в чужом имуществе" (ст. 740 проекта Гражданского уложения). Таким образом, в
дореволюционном российском праве сложилась собственная система вещных ("вотчинных")
прав, в целом вполне соответствовавшая основным континентально-европейским
представлениям о вещном праве.

--------------------------------

<1> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 192.
Характеризуя вещную природу залога, он писал, что, например, при залоге земли
залогодержатель получает вещное право, ибо, "сколько бы владелец этой земли ни наделал еще
долгов, при удовлетворении их я иду впереди перед всеми кредиторами... Никто из них не имеет
права войти в состязание со мной, и покуда я не буду вполне удовлетворен, никто не может
иметь ни малейшего участия в ценности земли. Напротив, когда обязанным в отношении меня
состоит только лицо моего должника, он может вы давать, сколько ему угодно, еще обязательств
и, хотя бы все они были выданы гораздо позже моего, по времени я не имею никакого перед
ними преимущества и, при удовлетворении, должен войти с ними в состязание" (Там же. С. 188 -
189).

2. Вещное право в советском гражданском праве

В советский период земля была национализирована, изъята из оборота и первоначально

объявлена "всенародным достоянием". Согласно Декрету "О земле" от 27 октября 1917 г. "вся
земля - государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная,
майоратная, частновладельческая, общественная, крестьянская... обращается во всенародное
достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней", а согласно Декрету "О
социализации земли" от 19 февраля 1918 г. "всякая собственность на землю... отменяется
навсегда" и "земля отныне переходит в пользование всего трудового народа" (выделено мной. -
Е.С.) <1>. Такие формулировки закона позволяют говорить об особом правовом режиме
всенародного достояния, отличном от режима права государственной собственности (и
существовавшем в российском праве с октября 1917 г. по февраль 1919 г.).

--------------------------------

<1> См.: Новицкий И.Б. История советского гражданского права. М.: Госюриздат, 1957. С.
33 - 34.

Лишь в ст. 1 Положения о социалистическом землеустройстве от 14 февраля 1919 г. было

установлено, что "вся земля... считается единым государственным фондом" <1>, а согласно ст. 21
ГК РСФСР 1922 г. она являлась "достоянием государства", т.е. вновь стала объектом
собственности, но только государственной. В ст. 94 и 95 ГК РСФСР 1964 г. земля хотя и
объявлялась "общим достоянием всего советского народа", однако по-прежнему находилась в
исключительной собственности государства, а "общенародное достояние" уже не составляло
никакого особого правового режима и превратилось лишь в политическую декларацию.

--------------------------------

<1> Там же. С. 34 - 35.

"Владение землей" в советское время допускалось "только на правах пользования" (ст. 21

ГК РСФСР 1922 г. и ст. 95 ГК РСФСР 1964 г.), которые, однако, не считались
гражданско-правовыми. Даже использование государственной земли колхозами и отдельными
гражданами (вне рамок государственной собственности) в форме "прав колхозного и трудового
землепользования" не рассматривалось в качестве гражданско-правовых (тем более
вещно-правовых) отношений, ибо, как убедительно доказывалось в тогдашней литературе, с
государством-собственником все эти "пользователи" состояли в сугубо
административно-правовых отношениях <1> (в том числе и при передаче земли колхозам
"навечно" в соответствии с примерными уставами колхоза 1935 и 1969 гг., в которых речь шла о
"бесплатном и бессрочном пользовании" ею). Иначе говоря, отношения землепользования
носили исключительно административно-правовой (публично-правовой) характер, несмотря на
использовавшуюся терминологию ("права владения" и (или) "пользования" земельными
участками), и не входили в сферу гражданского права, составляя часть предмета новой правовой
отрасли - земельного права.

--------------------------------

<1> Аскназий С.И. Основные вопросы теории социалистического гражданского права. М.:
Статут, 2008. С. 611.

Вместе с отменой частной собственности на землю было упразднено и деление вещей на

движимые и недвижимые (примечание к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г.), ибо главный вид
недвижимости - земельные участки - был исключен из гражданского оборота. В связи с этим
сама категория вещных прав утратила практическое значение, поскольку объект ограниченных
вещных прав (кроме залога) в их классическом понимании составляют именно и только
земельные участки. Уже в ГК РСФСР 1922 г. в качестве вещных прав, кроме права
собственности, остались лишь право застройки и право залога. Право застройки было отменено в
1948 - 1949 гг., а залог с начала 60-х гг. стал рассматриваться исключительно как способ
обеспечения надлежащего исполнения обязательств, т.е. как институт обязательственного права.
Впоследствии это обстоятельство стало главным основанием для его современной трактовки в
качестве "смешанного", "вещно-обязательственного" или даже чисто обязательственного, а не
вещного права. После этого ГК РСФСР 1964 г. вообще упразднил категорию вещных прав. Их
место заняло всеобъемлющее право собственности, которое в советском гражданском праве
полностью заменило свойственное прежней пандектной системе вещное право <1>.

--------------------------------

<1> Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит., 1967. С. 39.

Именно на этой законодательной основе в отечественном правосознании глубоко

укоренилась отдающая феодализмом идея о многообразии "видов и форм собственности" и права
(различных "прав") собственности. В свою очередь, она стала базой для труднопреодолимых
взглядов о том, что единственной адекватной правовой формой экономических отношений
собственности является право собственности во всех своих "разновидностях" (государственной,
общественной, личной и "иных формах"). В ходе социально-экономических преобразований
конца 80-х - начала 90-х гг. прошлого века борьба с данным подходом стала одной из важных
задач при разработке законов о собственности и в целом при подготовке нового гражданского
законодательства рыночного типа. Однако полностью и последовательно преодолеть его удалось
лишь однажды - в Основах гражданского законодательства 1991 г., в нормах которых даже в
отличие от действующего ГК РФ отсутствовало указание на различные "формы собственности" и
"виды права собственности" (ср. ст. 44 названных Основ и ст. 212 - 215 ГК РФ), а говорилось о
едином по содержанию праве собственности.

Правда, в гражданском законодательстве начала 60-х гг. прошлого века наряду с правом
собственности появилось право оперативного управления (ст. 21, а затем ст. 26.1 Основ
гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г.; ст. 94, а затем ст. 93.1
ГК РСФСР 1964 г.). Но это принципиально новое "гражданское право" было искусственно
создано для нужд огосударствленной, планово управляемой экономики, а потому и не
характеризовалось в качестве вещного права <1>. Господствующим было мнение о том, что
"правомочия государственных предприятий и хозорганов в качестве самостоятельных субъектов
гражданского права представляют собой один из способов осуществления прав
государства-собственника в гражданском обороте" (выделено мной. - Е.С.) <2>. Иными
словами, право оперативного управления было лишь необходимым дополнением, придатком к
праву государственной собственности и не имело самостоятельного, тем более
"вещно-правового" характера (вещным оно было объявлено лишь в начале 90-х гг. прошлого
века - сначала в ст. 5 Закона "О собственности в РСФСР" 1990 г., а затем в разделе II Основ
гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.).

--------------------------------

<1> Ср.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. С. 322 и сл.;

Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. Л.: Изд-во ЛГУ, 1965. С. 100 -
101.

<2> Карасс А.В. Право государственной социалистической собственности. М.: Госюриздат,

1954. С. 184. На это обстоятельство обращал внимание В.А. Дозорцев, уже в новых условиях
последовательно протестовавший против объявления прав хозяйственного ведения и
оперативного управления разновидностями вещных прав (Дозорцев В.А. Принципиальные черты
права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория.
Практика: Сборник статей памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 242 и
сл.).

Российский Закон о собственности 1990 г. и Основы гражданского законодательства 1991 г.

возродили категорию вещных прав и, признав возможность существования частной
собственности на землю, допустили "другие" (ограниченные) вещные права на земельные
участки. Основы 1991 г. в п. 2 ст. 4 восстановили и деление имущества (вещей) на движимое и
недвижимое. Впоследствии все эти шаги были закреплены в части первой Гражданского кодекса
РФ 1994 г. Таким образом, лишь в начале 90-х гг. прошлого века в отечественном правопорядке
была восстановлена категория вещных прав. Возможно, это было сделано не во всем
последовательно и не всегда в полном соответствии с классическими представлениями об этом
институте. Это отразилось даже в названии соответствующих разделов Основ 1991 г. и ГК РФ
1994 г.: они были названы не "Вещное право", а "Право собственности и другие вещные права".
Но важно, что при этом вновь была подтверждена неразрывная связь вещных прав с признанием
частной собственности на землю и важнейшей для рыночного хозяйства категорией
"недвижимость".

Вместе с тем приходится констатировать, что объективно обусловленное отсутствие

института вещных прав в гражданском законодательстве советского периода привело и к его
забвению в отечественной цивилистической науке. Данное обстоятельство еще в конце 50-х гг.
прошлого века отмечал О.А. Красавчиков, объясняя пренебрежение традиционным делением
правоотношений на вещные и обязательственные тем, что "наука гражданского права не смогла
показать полезность указанного разграничения и место, где оно может быть практически
использовано" <1>. После завершения второй кодификации отечественного гражданского
законодательства в середине 60-х гг. прошлого века даже сам термин "вещные права" уже не
встречается в теоретических исследованиях <2>.

--------------------------------

<1> Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве // Красавчиков

О.А. Категории науки гражданского права. Избранные труды: В 2 т. Т. 2. М.: Статут, 2005. С.
234.

<2> Если в отдельных работах, подготовленных до этого времени (на базе ГК 1922 г.), он
иногда проскальзывал, хотя и без всяких пояснений (см., например: Генкин Д.М. Право
собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. С. 29, 36, 47), то в других трудах он стал
подвергаться резкой критике как понятие, "лишенное общественного содержания" и
"отрицающее социальную сущность права" (см., например: Иоффе О.С. Правоотношение по
советскому гражданскому праву // Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М.:
Статут, 2000. С. 606 - 607 и сл.).

В результате этого в современной отечественной литературе до сих пор не только

господствует разнобой в принципиальных подходах к определению содержания данного
гражданско-правового института, но и высказываются сомнения в самой его целесообразности.
Так, Ю.К. Толстой до сих пор рассматривает вещное право как "литературный образ", а не
юридический термин и не исключает сомнений относительно того, "приживется ли эта категория
в нашем законодательстве" <1>, как будто бы она представляет собой нечто чужеродное для
гражданского права. Между тем вещное право (или его исторически сложившиеся аналоги в
других правопорядках) представляет собой необходимый элемент правового регулирования
экономических отношений собственности, которые в сколько-нибудь развитом хозяйстве не
могут юридически оформляться только с помощью института права собственности.

--------------------------------

<1> Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 6-е изд. М.,
2002. С. 402.

3. Вещное право в современном гражданском праве

Российской Федерации

Длительное отсутствие в отечественном правопорядке права частной собственности на

землю, как и самих понятий недвижимости и вещных прав, оказало влияние на новое российское
законодательство, вынудив его отступить от ряда классических подходов. Такие отступления
стали неизбежными в условиях, когда свыше 90% земельных ресурсов остаются в
государственной и муниципальной собственности. Это обстоятельство способствует сохранению
в качестве общего правила исключительной для обычного правопорядка ситуации: в девяти
случаях из десяти земельный участок принадлежит публичному собственнику, а находящееся на
нем (или возводимое) здание или сооружение, как правило, частному собственнику. При этом
здания и сооружения традиционно (а в условиях сохраняющегося господства публичной
собственности на землю - еще и вынужденно) рассматриваются как вполне самостоятельные
объекты прав - недвижимые вещи, особенность которых состоит не только в их физической, но и
юридической связи с земельным участком, на котором они находятся <1>. Данное положение
ясно отразилось в появлении специальных норм, допускавших раздельное отчуждение
земельных участков и находящихся на них строений и сооружений (ст. 552 и 553 ГК РФ в
первоначальной редакции 1996 г.).

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под

общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 7. Подробнее о
противоречивом подходе российского законодательства к этой проблематике см.: Козырь О.М.,
Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов
недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 96 - 100 и
сл.

В связи с этим в отечественной доктрине получила обоснование возможность свободного

распоряжения собственником здания, расположенного на чужом земельном участке, как самим
зданием, так и принадлежащим ему вещным или обязательственным титулом на земельный
участок (разумеется, при одновременном запрете отчуждать свое право на земельный участок
отдельно от расположенного на нем здания) <1>. Предполагалось, что у собственника такой
недвижимости имеется хотя бы обязательственный титул, например, право аренды на занятый
его объектом земельный участок (ибо в некоторых случаях у таких "землепользователей" вообще
не было никакого титула либо его невозможно было определить даже из содержания
правоустанавливающих документов <2>). Лишь в будущем четкое определение титула на землю
должно было позволить перейти к рассмотрению здания (сооружения) и земельного участка как
"единого объекта недвижимости", а после этого - к постепенному восстановлению классического
принципа superficies solo cedit.

--------------------------------

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С.

29 - 32.

<2> Ср. п. 9 и 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 23 ноября
2007 г. N 268-ФЗ // СЗ РФ. 2007. N 48 (ч. II). Ст. 5812).

Кроме того, земельное законодательство было кардинально обновлено значительно позднее

гражданского законодательства и к тому же почти в полном отрыве от него (не говоря уже о том,
что в новый Земельный кодекс РФ 2001 г. были включены многочисленные нормы
гражданско-правового характера, не всегда соответствующие общим нормам ГК РФ).
Результатом данной ситуации стало появление содержательных противоречий между ними. Так,
Земельный кодекс в прямом противоречии с гл. 17 ГК РФ даже не упоминает категорию
ограниченных вещных прав на земельные участки.

В качестве одного из основных принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1

ЗК РФ закрепил принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними
объектов", что фактически ведет к восстановлению традиционного гражданско-правового
правила superficies solo cedit (тогда как ГК РФ в первоначальной редакции его фактически
проигнорировал). Одним из проявлений этого подхода является запрет на отчуждение
земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если все они
принадлежат одному лицу (абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) <1>. Вместе с тем Земельный кодекс
допускает возможность перехода права собственности на здание (строение, сооружение)
отдельно от права собственности на земельный участок: в этом случае приобретатель лишь
получает некое "право на использование соответствующей части земельного участка" (п. 1 ст. 35
ЗК РФ), в действительности совпадающее с тем титулом на землю, который имел прежний
собственник здания.

--------------------------------

<1> См. также: п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О

некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС
РФ. 2005. N 5.

Круг ограниченных вещных прав на земельные участки и на находящиеся на них объекты

недвижимости также существенно различается в Земельном и в Гражданском кодексах:
земельные участки не могут стать объектами прав хозяйственного ведения и оперативного
управления, тогда как здания и сооружения, напротив, не могут стать объектами прав
постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения. Более того, новый Земельный
кодекс постарался вообще устранить эти ограниченные вещные права на землю (п. 1 ст. 20 и п. 1
ст. 21 ЗК РФ, п. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации" <1>), сохранив в качестве титулов
землепользования лишь право собственности и аренду, а также некоторые сервитуты и стремясь
тем самым максимально упростить правовой режим землепользования.

--------------------------------
 <1> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

Примечательно, однако, что отказ от ряда вещных прав привел к появлению других таких
же прав, ибо даже весьма примитивный современный отечественный оборот земли не смог
обойтись только правом собственности и арендой. При этом "новые" вещные права были
урегулированы крайне неудачно, поскольку, назвав их, закон не раскрыл их содержания. Так, в п.
1 ст. 35 ЗК РФ появляется "право на использование соответствующей части земельного участка",
возникающее у приобретателя строения, находящегося на чужой земле; в п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ (в
настоящее время утратила силу <1>) было закреплено "право ограниченного пользования" для
казенных предприятий и (или) учреждений, являющихся "правообладателями помещений" в
здании, расположенном на неделимом земельном участке, и т.д.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ // СЗ РФ. 2014. N 26 (ч. I). Ст. 3377.

С другой стороны, попытки исключить появление вещных прав в земельных отношениях (в

особенности права застройки) сопровождаются "развитием" в Земельном кодексе некоторых
традиционных обязательственно-правовых институтов вне общих положений гражданского
права. Так, уже после принятия в первом чтении законопроекта о новой редакции ГК РФ,
предусмотревшего кардинальное обновление раздела о вещном праве, в ЗК РФ появились нормы
о долгосрочной аренде земельных участков, находящихся в публичной (государственной или
муниципальной) собственности, допускаемой на срок до 49 лет (подп. 2, 11 и 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК
РФ в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ <1>). В результате, по
справедливому замечанию А.Л. Маковского, "пути развития нашего законодательства о земле -
основе всякого экономического строя - неисповедимы и непредсказуемы" <2>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2014. N 30 (ч. I). Ст. 4218.

<2> Маковский А.Л. Наука сегодня не востребована так, как это должно быть в правовом
государстве // Закон. 2014. N 12. С. 11.

Ситуацию усугубило жилищное законодательство, которое последовательно (с момента

принятия в 1991 - 1992 гг. законодательных актов, разрешивших приватизацию жилья) стало
признавать самостоятельными недвижимыми вещами жилые помещения, которые в
действительности представляют собой лишь составные части зданий - юридически неделимых
вещей. Это привело, с одной стороны, к фактическому отрицанию существования здания в
качестве единого объекта недвижимости, а с другой - к признанию отдельной вещью
(самостоятельным объектом вещного права общей собственности) общего имущества дома <1>.
При этом гражданско-правовой оборот помещений (как жилых, так и нежилых) фактически
осуществляется в полном отрыве от прав на соответствующие земельные участки, ибо по
сложившимся в прежнем правопорядке, но господствующим и в настоящее время
представлениям между жилыми и нежилыми помещениями и земельными участками, на которых
расположены здания, нет и не требуется никакой юридической, а во многих случаях даже и
физической связи <2>.

--------------------------------
 <1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С.
49 - 51. Следует отметить, что, признавая необходимость режима общей долевой собственности
на общее имущество здания, названная Концепция вместе с тем вполне обоснованно указывала,
что такое имущество не должно рассматриваться в качестве самостоятельной вещи, поскольку
оно полностью лишено оборотоспособности (с. 53).

<2> В соответствии с ранее действовавшими Законами об основах федеральной жилищной

политики 1992 г. и о товариществах собственников жилья 1996 г., а также с первоначальной
редакцией ст. 289 и 290 ГК РФ особым объектом права являлся кондоминиум - имущественный
комплекс, состоящий из земельного участка и расположенного на нем жилого здания (а
фактически общего имущества дома). Его особенность состояла именно в его
необоротоспособности как в целом, так и в виде доли (долей) в праве общей собственности на
него, по сути ставшей составной частью права собственности на соответствующее жилое
помещение.

Предприятия в соответствии с требованиями нормального рыночного оборота вновь стали

выступать в роли самостоятельных объектов, а не субъектов прав. Но при этом они были
объявлены недвижимостями (п. 1 ст. 132 ГК РФ), хотя в действительности предприятие является
разновидностью имущественного комплекса, общность которого ограничивается лишь сферой
имущественного оборота (сделок и случаев универсального правопреемства), т.е. по
преимуществу обязательственных, а не вещных правоотношений. В действительности такие
имущественные комплексы, как предприятия, не должны становиться самостоятельными,
едиными объектами вещных прав в нарушение классического вещно-правового "принципа
специализации" (Spezialitatsgrundsatz).

Все это дает основания для характеристики российского права, по крайней мере в
рассматриваемой части, как правопорядка переходного типа, вынужденно отошедшего от ряда
классических воззрений, но стремящегося к их восстановлению с учетом современных реалий и
конкретных потребностей развивающегося имущественного оборота. Его доктринальное
осмысление по сути также представляет собой известный компромисс между классическими
постулатами и реальностью сформировавшегося законодательства и правоприменительной
практики, возможное, а иногда и необходимое изменение которых должно основываться не
столько на теоретических представлениях, сколько на продуманных предложениях по решению
конкретных жизненных задач (пример которых являет собой упоминавшаяся Концепция
развития гражданского законодательства о недвижимости 2003 г.). Такой компромисс
объясняется своеобразием современной отечественной экономико-правовой ситуации:
сохраняющееся господство государственной собственности на землю при преобладании частной
собственности на находящиеся на земле объекты (строения) неизбежно влечет определенное
видоизменение классических вещных прав, рассчитанных на взаимоотношения
землепользователей с частными, а не с публичными собственниками.

Следует полностью согласиться с тем, что "система вещно-правовых институтов, норм

вещного права и четко соотносящихся законодательных актов, которая была бы адекватна
избранному страной четверть века назад социально-экономическому строю, никогда
целенаправленно и последовательно создана не была. В этой области российского гражданского
права образовалось бессистемное скопление разнородных юридических конструкций, часть
которого сохранилась от принципиально иной экономики прошлого (оперативное управление,
постоянное пользование земельным участком), тогда как другая создавалась "по ходу дела",
скорее как ремонт прежних построек, а не новое строительство (хозяйственное ведение,
пожизненное наследуемое владение, российская ипотека)", а "источником, генерирующим уже на
протяжении многих лет бессистемность регулирования" рассматриваемых отношений, является
"восходящее к советскому времени представление о возможности вывести регулирование
вещных прав на землю из-под действия частного права" <1>.

--------------------------------

<1> Маковский А.Л., Федоров С.И. Проблемы подготовки проектов федеральных законов в
сфере частного права: опыт правовой экспертизы (аналитический доклад) // Вестник
гражданского права. 2015. N 2. С. 188 - 189.

Понятно поэтому, что в процессе реформирования Гражданского кодекса РФ,

предусмотренного Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 <1>, было предложено
создать "полноценную систему ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить
потребности участников гражданского оборота также в основанном именно на вещном праве
(максимально стабильном и защищенном) режиме пользования чужим имуществом" <2>.
Предусмотренное этой реформой кардинальное обновление раздела II ГК РФ исходило также из
необходимости дополнения его подразделом о владении и владельческой защите и создания ряда
общих положений о вещных правах. В свою очередь, принятие этих мер предполагало серьезное
реформирование земельного законодательства, в том числе путем исключения из действующего
ЗК РФ чужеродных для него норм гражданского (вещного) права. К сожалению, к столь
радикальным (хотя и максимально обоснованным) шагам отечественный законодатель оказался
не готов, что значительно затянуло процесс их дальнейшего законодательного оформления после
принятия Государственной Думой РФ в первом чтении 27 апреля 2012 г. его новой редакции.
Судьба нововведений в этот раздел ГК РФ до сих пор остается неясной; во всяком случае, едва
ли можно ожидать их появления в течение ближайших нескольких лет.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3482.

<2> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст.

А.Л. Маковского. М., 2009. С. 72.

Глава 2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ

§ 1. Понятие вещного права

1. Признаки вещных прав и принципы вещного права

Специфика вещных прав, включая право собственности, определяется юридическими

критериями, позволяющими достаточно четко отграничить этот вид имущественных прав от
других их разновидностей, прежде всего от обязательственных прав. Различные виды
имущественных прав связаны с установлением для отдельных видов имущества - объектов
гражданских прав - особого гражданско-правового режима. Разумеется, такой режим в
действительности устанавливается не для самих объектов, а для лиц, совершающих с ними
юридически значимые действия. Но различные объекты гражданских прав в этом своем качестве
отличаются друг от друга именно своим правовым режимом, а не физическими или
экономическими свойствами, а особенности такого режима формируются в виде тех или иных
разновидностей имущественных (гражданских) прав. Вместе с тем в отсутствие установленного
законом особого режима вещных прав (что, в частности, длительное время имеет место в
отечественном гражданском праве) споры о вещной или обязательственно-правовой природе тех
или иных конкретных имущественных прав, например прав залогодержателя или арендатора,
теряют практическое значение и становятся схоластическими.

Следовательно, специфика вещных прав определяется не тем, что они юридически

оформляют определенную часть экономических отношений присвоения (собственности).
Обусловленность этого гражданско-правового режима содержанием или особенностями
экономических отношений в лучшем случае косвенная, опосредованная, ибо на него влияют не
только и даже не столько экономические факторы. Не случайно, например, однородные по
экономическому содержанию отношения присвоения и использования земельных участков в
различных правопорядках юридически оформляются совершенно по-разному (вещными правами
в европейском континентальном праве и титулами - estate и interests - в англо-американском
праве).

Вещные права означают особый гражданско-правовой режим, отличающийся от режима

других имущественных прав. В сравнении с традиционно противопоставляемыми им
обязательственными правами режим вещных прав характеризуется "юридической
прочностью" (обеспеченностью). "Юридическая прочность" вещного права состоит в том, что,
заключая в себе известную власть над вещью, оно обременяет саму вещь, а потому не зависит от
смены ее собственника; следовательно, новый собственник вещи не может в одностороннем
порядке прекратить такое право и вынужден мириться с установленным ранее обременением.
Вещные права предоставляют либо полное (право собственности), либо частичное
(ограниченные вещные права) господство над вещью.

В обязательственном же отношении по поводу пользования вещью власть управомоченного

лица (кредитора) распространяется на поведение обязанного лица, а не на его объект (вещь);
поэтому новый собственник вещи, не являвшийся обязанным лицом в прежнем обязательстве, по
общему правилу вправе расторгнуть его в одностороннем порядке (под условием возмещения
контрагенту всех убытков). Это обстоятельство, единодушно отмечавшееся отечественными
цивилистами и романистами еще в дореволюционное время, показывает основную (хотя и не
единственную) особенность вещно-правового режима.

Далее, вещные права характеризуются своим абсолютным характером, ибо

корреспондирующие с ними обязанности пассивного типа возлагаются не на каких-либо
конкретных "должников", а на всех третьих лиц <1>. Это обусловлено тем общепризнанным
обстоятельством, что они юридически оформляют непосредственное "хозяйственное
господство" лица над вещью, а не над поведением обязанных лиц (что характерно для
обязательственных отношений, в том числе по использованию вещей, поскольку они
предполагают предварительное совершение каких-либо действий со стороны иных (обязанных)
лиц - по передаче вещи, по ее созданию и т.д.).

--------------------------------

<1> См., например: Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.
Толстого. С. 102 (автор главы - Н.Д. Егоров).

В отечественной литературе абсолютность вещных прав иногда подвергается сомнению со

ссылкой на условность самого деления субъективных гражданских прав на абсолютные и
относительные. Так, еще некоторыми дореволюционными цивилистами высказывались сомнения
в том, "будто негры в Африке или малайцы в Полинезии были обязаны воздерживаться от
нарушения моего вещного права в Петербурге, о котором они никогда не слышали и, вероятно,
не услышат и которое уже поэтому никогда не могло бы быть ими и нарушено" <1>. Эти
сомнения были развеяны другими цивилистами; в частности, С.И. Аскназий указывал, что
вещные права "открывают перед управомоченным лицом лишь возможности многообразных
правоотношений с любым другим участником гражданского оборота", в которые он может
вступить в процессе использования своей вещи, тогда как "обязательственно-правовое
отношение предполагает уже сложившиеся правоотношения и именно с определенным лицом
или лицами..." <2>.

--------------------------------

<1> Гамбаров Ю.С. Гражданское право: Общая часть. М., 2003. С. 437.

<2> Аскназий С.И. Основные вопросы теории социалистического гражданского права. С.

579 - 581.

Поскольку абсолютные вещные права действуют в отношении всех третьих лиц и должны
соблюдаться ими, последние должны быть ясно осведомлены о содержании указанных прав,
количество которых к тому же должно быть "обозримым", а новые приобретатели вещей
(например, обремененных ограниченными вещными правами) должны заранее точно знать, что
именно они приобретают. Поэтому вещные права могут создаваться только законом, но не
соглашением сторон, причем закон должен исчерпывающим образом определить и содержание
каждого конкретного вещного права. Иначе говоря, в отличие от принципа свободы договоров,
одним из проявлений которого является возможность создания любых, в том числе прямо не
предусмотренных законом, договоров и вытекающих из них обязательственных прав, в области
вещного права действует иной основополагающий принцип - закрытый перечень (numerus
clausus) вещных прав, составляющий их следующую важнейшую характеристику <1>.

--------------------------------

<1> Это обстоятельство, отмечавшееся еще в русской дореволюционной литературе (см.:

Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 210; Васьковский Е.В. Учебник
гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 263 - 264), неизменно подчеркивается и в современной
германской, австрийской и швейцарской цивилистике (см.: Wolf M. Sachenrecht. 22. Aufl.
Munchen, 2006. S. 13; Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. S. 4; Koziol H., Welser R., Kletecka.
Grundriss des burgerlichen Rechts. Band I: Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 13. Aufl.
Wien, 2006. S. 238); Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. Dienstbarkeiten, Grund- und
Fahrnispfandrechte, Grundlasten. Zweite Aufl. Grundriss des schweizerischen Sachenrechts. Band II.
Bern, 2000. S. 37 - 38).

В современной германской цивилистике, наиболее последовательно реализующей

классическое пандектное учение о вещных правах (что в отсутствие серьезных отечественных
исследований предопределяет необходимость обращения именно к этому зарубежному опыту),
принцип numerus clausus вещных прав рассматривается как двоякое ограничение общего
принципа свободы договоров. Во-первых, это ограничение законом самого перечня вещных прав,
"принудительная типизация" их видов (Typenzwang); во-вторых, прямая фиксация (типизация) в
законе содержания каждого из этих прав (Typenftxierung). Частноправовая природа вещных прав
проявляется в возможности выбора сторонами гражданских правоотношений того или иного
права из числа прямо предусмотренных законом, но исключает для них возможность создания
своим соглашением иных, новых видов вещных прав. Уже из этого, в частности, следует
необоснованность попыток объявления аренды институтом вещного, а не обязательственного
права: объем правомочий конкретного арендатора зависит от содержания договора аренды, т.е.
определяется соглашением сторон, а не законом (ср. особенно ст. 615 и 616 ГК РФ).

Из абсолютного характера вещных прав, а точнее из их действия в отношении всех третьих

лиц, вытекает и еще один основополагающий принцип современного вещного права - принцип
публичности (Publizitatsgrundsatz). В силу этого принципа необходима регистрация (фиксация)
вещных прав, делающая их наличие и содержание доступными для всех остальных третьих лиц -
участников гражданских правоотношений. При этом следует иметь в виду, что все вещные права,
кроме права собственности и права залога, касаются исключительно недвижимых вещей, права
на которые в любом случае подвергаются обязательной государственной регистрации в
специальных реестрах. Залог же по самой своей природе обладает признаком публичности, ведь
даже залог движимых вещей (и залог имущественных прав) не может действовать в отсутствие
какой-либо регистрации. Она выражается, например, в необходимости ведения
предпринимателями "книг записей залогов", оформления такого залога печатью залогодержателя
или наложением им знаков, свидетельствующих о залоге, нотариального удостоверения залога
движимости и т.п., имеющих место и в современном российском праве (ср. п. 2 ст. 338, абз. 2 п. 3
ст. 339, п. 3 и 4 ст. 357 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ
<1>).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2013. N 51. Ст. 6687.

Что касается вещного права собственности на движимые вещи, то его возникновение и

переход к новым приобретателям таких вещей традиционно связываются с их фактической
передачей (traditio) новому владельцу, которая в этих случаях, как принято считать, и выполняет
функцию "публичности". Даже если право собственности к приобретателю движимой вещи
переходит только в силу достижения соглашения о ее отчуждении (система консенсуса, или
романская система <1>), само заключение договора (а в отношении вещей, определенных
родовыми признаками, - момент их передачи) можно считать известной "публичностью". Кроме
того, движимые вещи могут стать объектами лишь права собственности и некоторых видов
залога, но не могут являться объектами иных (ограниченных) вещных прав.

--------------------------------

<1> Подробнее см. п. 2 § 3 гл. 5 настоящей работы.

В германском праве принцип публичности вещного права реализуется либо в форме записи
в поземельной книге (Grundbuch) (поскольку к недвижимости здесь относятся только земельные
участки), либо в форме предусмотренного § 929 BGB для отчуждения движимых вещей
"вещного договора" (Einigung). Этот последний основан на "принципе абстракции"
(Abstraktionsprinzip), или на "принципе разделения" (Trennungsgrundsatz) вещной и
обязательственной сделки. В силу данного принципа лицо, получившее движимую вещь по
"вещному договору", становится ее собственником независимо от действительности лежащей в
его основе обязательственной сделки, а фактическое владение движимой вещью презюмируется
как владение собственника (ср. абз. 2 § 854 BGB).

Наконец, объектом вещных прав могут служить только индивидуально-определенные

вещи. В этом качестве не могут выступать не только обязательственные и иные права (т.е., по
сути, поведение обязанных лиц), но и вещи, определенные родовыми признаками, ибо
невозможно осуществлять непосредственное хозяйственное господство в отношении
неиндивидуализированного, абстрактно представляемого имущества. Это обстоятельство
отражает "принцип специализации" (Spezialitatsgrundsatz), который составляет еще одну
важнейшую черту вещных прав. Из нее, в частности, вытекает невозможность иметь право
собственности на имущественный комплекс (например, предприятие), состоящий из юридически
разнородных объектов с различным правовым режимом, или на совокупность нескольких вещей
(например, коллекцию или стадо сельскохозяйственных животных). В силу данного принципа с
гибелью соответствующей вещи автоматически прекращается и вещное право на нее. Объектом
же обязательственного права является поведение должника, обязанности которого после смерти
гражданина или при реорганизации юридического лица в ряде случаев могут переходить к
другим лицам в порядке правопреемства.

К числу юридических особенностей вещных прав обычно относят и особые -

вещно-правовые - способы их защиты (виндикационный и негаторный иски), которые, подобно
самим вещным правам, отличаются абсолютным характером и могут быть предъявлены
управомоченным лицом к любым третьим лицам, нарушившим абсолютное вещное право. К
сожалению, с позиций действующего российского законодательства этот признак пока следует
признать не имеющим значения. Еще ГК РСФСР 1964 г. в ст. 157 впервые предоставил право
лицу, владеющему вещью в силу договора, предъявлять вещно-правовые иски к третьим лицам, а
ГК РФ (следуя нормам ранее действовавших законов о собственности 1990 г.) в ст. 305 допустил
предъявление вещных исков "владельцем по договору" в защиту своего "титульного владения"
даже к самому собственнику вещи (с которым он находится в обязательственных отношениях)
(для арендатора такая возможность была закреплена еще раньше - в ст. 170 ГК РСФСР 1922 г.).

Объяснение этому парадоксальному с классических позиций решению состоит в том, что

ГК РСФСР 1964 г. вещной защитой всякого "законного (титульного) владельца" стремился
обеспечить интерес самого собственника, который должен был получить уверенность, что в
руках договорного контрагента (например, арендатора) "вещь будет защищена законом не хуже,
чем в его собственных руках" <1>, что было особенно важно для защиты публичной
("социалистической") собственности. Гражданский кодекс РФ вслед за законами о
собственности, напротив, стремился защитить от возможного произвола основного собственника
- государства (и его органов) - его юридически самостоятельные предприятия и арендаторов его
имущества.

--------------------------------

<1> Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. С. 179.

В результате того, что данный подход приобрел общий для всех собственников характер,
арендаторы уже в современном имущественном обороте стали активно использовать
вещно-правовые способы защиты своих интересов в обязательственных отношениях с
арендодателями, что привело к появлению многочисленных случаев необоснованного смешения
различных способов гражданско-правовой защиты. Так, при создании
арендодателями-собственниками искусственных препятствий в использовании сданных в аренду
помещений (отключении в них освещения и отопления, замене замков и т.д.) арендаторы нередко
предъявляли к таким арендодателям виндикационные или негаторные иски, а не требования о
надлежащем исполнении условий арендных договоров.
 При этом в определенной мере искажаются традиционное понимание и различие
абсолютных (вещных) и относительных (обязательственных) отношений: если вещные
правоотношения как абсолютные могут быть нарушены любым лицом, причем личность
нарушителя (ответчика по иску) впервые определяется только фактом правонарушения, то
обязательственные правоотношения как относительные, т.е. характеризующиеся полной
определенностью участвующих в них лиц, могут быть нарушены лишь контрагентом по
обязательству, личность которого заранее известна. Возможность нарушения договорного
обязательства не участвующим в нем третьим лицом исключена, ибо у него нет и не может быть
никаких договорных обязанностей, которые он мог бы не исполнить (ср. абз. 1 п. 3 ст. 308 ГК
РФ).

Если же объектом обязательства является вещь, которой третье лицо может каким-либо
способом неправомерно завладеть, то речь пойдет о нарушении прав и интересов обеих сторон
обязательства, в первую очередь собственника вещи (например, арендодателя), а не только ее
договорного владельца (в частности, арендатора). Ведь последний лишается возможности
использовать арендованную вещь только на оставшееся время аренды, тогда как первый -
навсегда (если не истребует ее по виндикационному иску). Поэтому еще в римском праве
наниматель, как известно, считался лишь "держателем", а не владельцем нанятой им вещи и
потому не пользовался в отношении ее самостоятельной владельческой защитой против третьих
лиц, осуществляя охрану своих интересов опосредованно, с помощью собственника-наймодателя
<1>.

--------------------------------

<1> Ср.: Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Зерцало, 2003. С. 306.

Отечественное право, традиционно (с 1922 г.) предоставляя арендатору абсолютную

защиту, тем самым приблизило его статус к вещно-правовому. Однако право арендатора
предъявить вещный иск к собственнику-арендодателю, с которым он связан договорными
отношениями, в любом случае представляется лишенным логических оснований. При этом
возможность предъявления вещно-правового иска субъектом обязательственного права (в силу
договора обладающим правомочием владения в отношении индивидуально-определенной
вещи, которое могло бы охраняться с помощью владельческой защиты) сочетается с запретом
субъекту вещного права в этом своем качестве воспользоваться обязательственно-правовым
иском в его защиту <1>.

--------------------------------

<1> Попытки собственников использовать для защиты своего права иски о признании
недействительными сделок, в которых они не участвовали, были признаны необоснованными
Конституционным Судом РФ в известном Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П по делу о
проверке конституционности п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами ряда граждан (Вестник
Конституционного Суда РФ. 2003. N 3).

К сожалению, такая возможность предусмотрена законом для собственников имущества

унитарных предприятий (см. п. 3 и 4 ст. 20 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ
"О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" // СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746),
что также свидетельствует об искусственном характере имущественной обособленности
последних.
 Все это свидетельствует об отсутствии в российском праве еще одного традиционного
признака вещных прав - их преимущества в применении перед обязательственными правами. По
общему правилу российский закон исключает для сторон правоотношения возможность выбора
иска в защиту своих прав (т.е. "конкуренцию исков", в том числе вещных и обязательственных),
но, даже в редких случаях допуская ее, он все равно не предоставляет субъектам вещных прав
никаких преимуществ перед обладателями обязательственных прав. Более того, в ч. 1 ст. 398 ГК
РФ устанавливаются преимущества кредиторов по обязательствам в зависимости от времени их
возникновения (в германском праве этот "принцип приоритета" установлен для вещных, а не
для обязательственных прав - ср. § 879 и 1209 BGB), но нигде прямо не устанавливается
преимуществ вещных прав перед обязательственными. Ранее такие преимущества усматривались
в том, что обязательственное право должно уступать вещному при их коллизии (столкновении),
например, собственник-арендодатель мог в любое время истребовать свою вещь у арендатора
при условии возмещения ему всех причиненных этим убытков <1>. Однако в настоящее время
против таких неправомерных действий собственника арендатор фактически по своему выбору
может защищаться как обязательственным, так и виндикационным иском (ср. п. 3 ст. 611 и ст.
305 ГК РФ).

--------------------------------

<1> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005. С.
236.

Таким образом, следует констатировать, что современный российский правопорядок

утратил некоторые из классических признаков вещных прав (хотя в значительной мере сохранил
остальные), что затрудняет разграничение вещных и обязательственных прав и дает известные
основания для их "смешения" и даже отрицания практической значимости выделения самой
категории вещных прав. В связи с этим Концепция развития гражданского законодательства РФ
и разработанный на ее основе проект новой редакции ГК РФ (в том числе его разд. II)
предусматривают восстановление ряда традиционных подходов и решений, в том числе
принципа преимущества вещных прав и особенностей их вещно-правовой защиты,
предполагаемой принципиально недоступной для обладателей обязательственных и иных
невещных титулов на имущество <1>. Их последовательная законодательная реализация должна
привести к окончательному признанию вещного права в качестве самостоятельной подотрасли
российского гражданского (частного) права, построенной на классических пандектных
основаниях.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 76 - 78.

Суммируя изложенное, можно сказать, что вещным правом является установленное

законом абсолютное субъективное гражданское право, предоставляющее своему обладателю
возможность непосредственного господства над индивидуально-определенной вещью и
отстранения от нее всех других лиц, защищаемое специальными гражданско-правовыми исками.

2. Различия вещных и обязательственных прав

Различие вещных и обязательственных прав характеризует два принципиально разных

гражданско-правовых режима. Вещные права дают управомоченным лицам возможность
удовлетворения своих потребностей собственными действиями; обязательственные - только с
помощью действий обязанных лиц - путем исполнения обращенных к ним требований. Если же
такое требование не исполняется обязанным лицом, управомоченное лицо может
удовлетвориться лишь компенсацией убытков, так и не получив необходимой ему вещи в свое
хозяйственное господство, тогда как основным гражданско-правовым способом защиты вещного
права является истребование соответствующей вещи в натуре (виндикационный иск).

Практическое различие режима вещных и обязательственных прав имели возможность

почувствовать на себе, например, "обманутые дольщики", надеявшиеся стать собственниками
жилых квартир после уплаты ими денег застройщику, а не после реального создания им этих
объектов недвижимости и государственной регистрации соответствующих прав на них. Еще
более четко это различие прослеживается в правовом режиме наличных и безналичных денег
<1>: в первом случае собственник денежных купюр (вещей) непосредственно использует их по
своему усмотрению; во втором случае управомоченное лицо предъявляет к кредитной
организации соответствующие требования, исполнение которых от него уже не зависит (что
стало ясным после различного рода "дефолтов", банкротств банков и т.п.), и даже порядок этого
исполнения может определяться не им, а непосредственно законом (п. 2 ст. 855 ГК РФ). По
справедливому замечанию К.П. Победоносцева, "имея вещное право, человек обладает вещью,
обладает имуществом, имеющим значение вещи. Имея личное право или требование, человек
обладает, в том или другом отношении, личной способностью другого человека, его волей и
деятельностью, так что может требовать от него личного или вещественного исполнения, может
требовать себе службы лицом или вещью" <2>.

--------------------------------

<1> Само понятие безналичных денег весьма условно, ибо в действительности речь идет о
"безналичных" (безденежных) расчетах, т.е. о расчетах без использования наличных денег.

<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 83.

В.К. Райхер, отрицавший принципиальную необходимость разграничения абсолютных и

относительных (а тем самым вещных и обязательственных) прав, в качестве одного из доводов в
пользу своей позиции отмечал "очевидную" возможность нарушения третьими лицами
обязательственных (относительных) прав, подчеркивая возможность "деликтного нарушения
третьим лицом чьего-либо обязательственного права" и соответственно деликтной защиты
последнего <1>. Но разве повреждение или уничтожение арендованной, перевозимой, хранимой
вещи нарушает только права и интересы арендатора (перевозчика, хранителя и т.д.) и не
затрагивает прав и интересов собственника вещи? И разве деликтный иск является вещным
(абсолютным), а не обязательственным способом защиты гражданских прав?

--------------------------------

<1> Райхер В.К. Абсолютные и относительные права (к проблеме деления хозяйственных

прав). В особенности применительно к советскому праву // Вестник гражданского права. 2007. N
2. С. 148, 183 - 187.

А какое обязательственное право (т.е. право требовать определенного поведения от

обязанного лица) при этом нарушается? Вряд ли таковым можно считать право владения,
которое всегда представляет собой возможность собственного поведения управомоченного лица,
а не его притязание на поведение обязанного лица. Вопрос о том, в какой мере обосновано
признание субъектов обязательственных прав владельцами (а, например, не "держателями")
вещей, нуждается в отдельном рассмотрении и в значительной мере зависит от наличия или
отсутствия в данном правопорядке гражданско-правовой владельческой защиты. Но, во всяком
случае, не менее очевидно, что обязательственные права в их традиционном понимании
существуют только по отношению к контрагенту, поэтому никакие иные (третьи) лица не в
состоянии их нарушить; они могут нарушить лишь вещное право собственника или иное право
владения вещью. Поэтому еще М.М. Агарков указывал на необходимость строго различать
правоотношение между кредитором и должником, нарушить которое может только последний, и
правоотношение между кредитором и любым третьим лицом, которое является абсолютным <1>.

--------------------------------

<1> Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Агарков М.М.

Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. I. М., 2002. С. 201 - 202.

Кроме того, сейчас уже не может вызвать сомнения прямо предусмотренная законом
возможность аренды чужой вещи, ограниченная исключительно ее пользованием и не
требующая перехода к арендатору права владения (ч. 1 ст. 606 ГК РФ), например пользование
банковскими сейфами или ячейками автоматических камер хранения. В данной ситуации
отпадает и вопрос о нарушении прав арендатора третьими лицами (похищение вещей из
указанных сейфов и ячеек является нарушением не прав арендатора, а его права собственности).
Следовательно, именно наличие у арендатора в большинстве случаев (хотя и не всегда) не только
права пользования, но и права временного владения чужой вещью порождает вопрос о
возможности признания вещными либо прав арендатора, либо хотя бы отдельных правомочий,
находящихся в их составе <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее о различных взглядах на возможность нарушения обязательства не

участвующим в нем третьим лицом ("интервентом") и их оценке см. особенно: Синицын С.А.
Абсолютная защита относительных прав: причины, последствия и соотношение с принятой
классификацией субъективных прав // Вестник гражданского права. 2015. N 1.

В современной отечественной литературе укоренилось представление об

обязательственном характере права залогодержателя и о вещном характере прав арендатора
чужой вещи, хотя, по классическим представлениям, в обоих случаях дело обстоит прямо
противоположным образом. Истоки этого взгляда находятся в отказавшемся от традиционных
подходов гражданском законодательстве советского времени, которое объявило залог
исключительно способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. институтом
обязательственного права (ст. 192 и сл. ГК 1964 г., несмотря на сохранение за залогодержателем
права следования - ст. 202 ГК 1964 г.), а за арендатором, напротив, прямо закрепило право
следования (ст. 169 ГК 1922 г.) и вещно-правовую защиту (ст. 157 ГК 1964 г.), тем самым придав
его правомочиям элементы вещного права.

К сожалению, эти подходы прежнего правопорядка сохранил и действующий ГК РФ 1994 г.

В нем вынужденно отразились некоторые особенности развития отечественного права,
обусловленные длительным периодом "огосударствления" экономики и принадлежности
исключительно государству подавляющего большинства "основных средств производства" и
другого наиболее ценного имущества. Ставшее постепенно неизбежным использование таких
объектов "частными лицами" было возможно главным образом на основе их аренды. Более того,
в конце 80-х гг. прошлого века аренда государственного имущества (да еще и с последующим его
выкупом в собственность арендаторов) была провозглашена магистральным путем
"разгосударствления" отечественной экономики. Свидетельством этого стало принятие особого
законодательного акта, специально посвященного арендным отношениям, - Основ
законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. <1>. Им была
предусмотрена невиданная ранее возможность принудительного заключения договора аренды
государственного имущества с его последующим выкупом арендатором по балансовой
стоимости, что уже тогда не укладывалось в рамки традиционных гражданско-правовых
представлений, но вполне соответствовало политико-экономическому понятию
"разгосударствление", составлявшему основу этого нового института.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1989. N 25. Ст. 481.

Сохранившееся и в настоящее время преобладание государственной (публично-правовой)

собственности на объекты недвижимости (во всяком случае, на земельные участки, а
первоначально - и на находящиеся на них здания и сооружения) содействовало консервации
представлений об аренде как одном из главных институтов гражданского права, способных
обеспечить потребности развивающегося малого и среднего бизнеса. При этом внимание
законодателя и правоприменителей по-прежнему сосредоточено на защите прав и интересов
пользователя-арендатора, а не собственника-арендодателя, что кажется странным в условиях
развития рыночного оборота, основой которого является всемерная защита права частной
собственности. Но в этой сфере российской экономики в основном еще сохраняется господство
государственной, а не частной собственности, которые не вызывают к себе одинакового
отношения, несмотря на традиционные "перестроечные" лозунги "равенства всех форм
собственности". Вряд ли такое отношение к институту аренды сохранилось бы в условиях, когда
в роли арендодателей преимущественно выступали бы частные собственники недвижимости, а
не чиновники, представляющие публичных собственников.

Вопрос о юридической природе прав арендатора чужой вещи теоретически как будто бы не
должен вызывать сомнений - право нанимателя (арендатора) является обязательственным хотя
бы только потому, что объем содержащихся в нем правомочий (например, возможность
самостоятельного распоряжения чужой вещью в виде поднайма или перенайма) зависит от
содержания договора аренды, т.е. от усмотрения его сторон, что немыслимо для вещного права.
Кроме того, наличие в обязательственном праве некоторых вещных элементов, достаточно
произвольно внесенных в него законодателем (наделение арендатора "правом следования" и
вещно-правовой защитой), само по себе не делает такое право вещным, ибо в нем по-прежнему
отсутствуют другие важные признаки вещного права, прежде всего непосредственное господство
над чужой вещью <1>.

--------------------------------

<1> Это обстоятельство уже отмечено в современной отечественной литературе (см.:

Синицын С.А. Признаки вещных прав в правах арендатора: проблемы вещной или абсолютной
квалификации права аренды // Законодательство. 2014. N 3. С. 18 и сл.).

Попытки признания вещными прав арендатора, встречающиеся и в зарубежной

гражданско-правовой доктрине <1>, объясняются давно известной "борьбой между юридической
логикой и интересами арендаторов, отражающейся на всех почти законодательствах, которые
обыкновенно останавливаются в затруднении перед этим вопросом" <2>. Дело в том, что при
смене арендодателя, т.е. при столкновении обязательственного права нанимателя с вещным
правом нового собственника, юридическая логика требует исходить из прекращения арендных
отношений с отчуждением арендованной вещи: поскольку новый собственник не участвовал в
арендном договоре, он не обязан совершать каких-либо действий, обеспечивающих арендатору
"спокойное пользование" нанятым имуществом в продолжение действия договора (которое и
характеризует существо прав арендатора). Однако, как отмечал еще Г.Ф. Шершеневич, "жизнь
противится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов,
которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое
время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом" (если,
конечно, интересы арендатора не обеспечены большой неустойкой); именно поэтому
французское и германское право в этом вопросе встало на сторону арендаторов, а швейцарское и
испанское право - на сторону приобретателей - новых собственников <3>.

--------------------------------

<1> Такое мнение, в частности, высказывалось во французской и даже в германской

цивилистике, встретив, однако, серьезные возражения (см.: Там же. С. 19 - 20).

<2> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. М.: Статут, 2005. С. 156.

<3> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. С. 156 - 157.

Российское дореволюционное право прямо не решало этот вопрос, а судебная практика

испытывала колебания при его решении. Однако в проекте Гражданского уложения был избран
подход, представляющийся оптимальным: имущественный наем (аренда) не относился к
институтам вещного права, и новый приобретатель отданной внаем движимой вещи был вправе
требовать прекращения договора (а прежний собственник в соответствии с правилом ст. 1860
отвечал перед нанимателем за понесенные им убытки). Но при переходе права собственности на
недвижимость решение было иное: договор найма, внесенный в вотчинную книгу, становился
обязательным для каждого нового приобретателя недвижимости (ст. 1857); таковым же по
общему правилу был и письменный договор найма недвижимости, не внесенный в вотчинную
книгу, но достоверный по времени своего совершения, который связывал нового приобретателя
недвижимости в течение трех лет со дня внесения новой записи в вотчинную книгу (ст. 1858).
Вместе с тем устный или недостоверный по времени письменный договор найма недвижимости
не связывал ее нового приобретателя (ст. 1859).

По этому же пути фактически следуют и развитые правопорядки. Так, в соответствии с ч. 1

ст. 1743 ГК Франции (Code civil) при перемене собственника-арендодателя арендные отношения
сохраняются, но только если речь идет об имуществе сельскохозяйственного назначения
(арендованном фермером или "арендатором-издольщиком") либо об имуществе, переданном в
аренду по публично удостоверенному договору. Но в последнем случае наниматель может быть
"лишен владения имуществом", если такое право приобретателя прямо предусмотрено договором
аренды (тогда приобретатель согласно ст. 1748 и 1749 Code civil обязан предварительно
предупредить нанимателя о расторжении договора аренды и возместить убытки).

Согласно § 566 (а также § 578 и 593b) Германского гражданского уложения (BGB) принцип
"покупка не ломает найма" (Kauf bricht nicht Miete) имеет строго ограниченную сферу действия:
он распространяется только на наем жилых и нежилых помещений и земельных участков (т.е.
недвижимых вещей), наниматели которых тем самым получают "квазивещный статус" <1>. В
первоначальной редакции § 571 BGB было установлено более широкое и точное правило:
"отчуждение (вещи) не ломает аренды" (Veraufierung bricht nicht Miete), которое теперь считается
вытекающим из смысла нового § 566 BGB <2>. Однако при наличии "правомерного интереса"
покупателя вещи (например, желающего использовать ее для собственных нужд) он вправе
расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок (§ 573 BGB).

--------------------------------

<1> См., например: Burgerliches Gesetzbuch. Mit Gesetz zur Regelung des Rechts der
Allgemeinen Geschaftsbedingungen. Hrsg. v. Jauemig O. 6. Aufl. Munchen, 1991. S. 620. В этой связи
иногда говорят также об определенном "овеществлении" (Verdinglichung) отношений найма
(Medicus D. Schuldrecht II. Besonderer Teil. Ein Studienbuch. 9. Aufl. Munchen, 1999. S. 115).

<2> См., например: Prutting H., Wegen G., Weinreich G. BGB Kommentar. 2. Aufl.
Luchterhand, 2007. S. 999.

На аналогичных в принципе позициях стоит и швейцарское право. Согласно § 261 и 290

Закона об обязательственном праве (являющегося пятой частью ГК Швейцарии) при отчуждении
отданной внаем вещи до истечения срока действия договора "вместе с собственностью на вещь
на приобретателя переходит наемное отношение". Однако новый собственник в срок,
предусмотренный законом, может отказаться продлевать действие договора найма жилых и
нежилых помещений при наличии собственной настоятельной потребности в их использовании.
Если же новый собственник расторгает договор найма раньше, чем это было в нем
предусмотрено, прежний наймодатель обязан возместить нанимателю все возникшие из этого
убытки (абз. 3 § 261 названного Закона).

Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в

которых аренда недвижимости получила гипертрофированное развитие, не свойственное
нормальной рыночной экономике (подобное вексельному обороту, который в большинстве
развитых правопорядков давно считается атрибутом XIX в.). Оно объясняется сохраняющимся
господством публичной собственности на землю и недостатком частных инвестиций в создание
новых объектов недвижимости. Наниматели офисных и производственных помещений (главным
образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела
при смене собственника здания и (или) прекращении договора аренды земельного участка.
Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в
поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных
отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по
себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных
отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.

Предлагаемый Концепцией развития гражданского законодательства РФ и проектом новой

редакции раздела II ГК РФ отказ от вещных характеристик прав арендатора вместе с
традиционной системой ограниченных вещных прав вовсе не предполагает отказ от
использования договоров аренды в их сложившемся понимании (в том числе сохранение
действия ранее заключенных арендных договоров "с вещными элементами" на основании п. 2 ст.
422 ГК РФ). Речь идет о создании выбора гражданско-правовых форм, юридически
опосредующих использование чужих недвижимых вещей, включая сохраняющуюся для
отечественного правопорядка в виде правила ситуацию использования частными лицами
недвижимых вещей, находящихся в государственной (публичной) собственности.
 Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и
даже будущей вещи <1>, тогда как предметом вещного права может быть только
индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных
отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что, даже если подлежащий
государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически
исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные
арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им
третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о
сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора
отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст.
621 ГК РФ) <2>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных
элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой
проблемы вообще не существует).

--------------------------------

<1> См.: п. 9 и 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об

отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации
о договоре аренды" в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13 // Вестник
ВАС РФ. 2013. N 4.

<2> См.: п. 14 Постановления ВАС Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 в ред. Постановления

Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13.

Лишь в такой ситуации с известными оговорками можно говорить об "овеществлении"

некоторых обязательственных прав (Verdinglichung obligatorischer Rechte). Но из этого не следует
появление особой категории "смешанных", "вещно-обязательственных прав": по меткому
замечанию известного германского романиста и цивилиста А. Ваке, существуют ограниченные
вещные права (beschrankte dingliche Rechte), но не существует "ограниченно вещных прав"
(beschrankt dingliche Rechte), а поскольку субъективные права могут быть либо вещными, либо не
вещными, наем (Miete) "все же не является вещным правом" <1>. При этом само по себе наличие
у нанимателя недвижимости отдельных элементов или свойств вещно-правового статуса не
превращает его "усиленное обязательственное право" в вещное <2>.

--------------------------------

<1> Wacke A. Zum numerus clausus der Sachenrechte als Begrenzung der Privatautonomie. Eine
rechtsvergleichende Skizze // Liber amicorum Jan Lazar. Pocta profesorovi Janovi Lazarovi k 80.
narodeninam. Trnava, 2014. S. 745, 750.

<2> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 32.

Отсутствие в современной российской цивилистике единой, общепризнанной теории

вещных прав проявляется в высказываемых до сих пор сомнениях по поводу необходимости
самой этой категории, в появлении в теоретической литературе мнений о том, что вещным
правом является "любое титульное владение", что стороны договора могут создавать новые
вещные права, неизвестные закону, и т.д., не говоря уже о конкретных видах прав, которые
разные авторы считают вещными. Так, право залога уже едва ли не большинством российских
юристов рассматривается как обязательственное, а не вещное (либо как "смешанное",
"вещно-обязательственное") <1>. Следует, однако, напомнить, что не всякое право, возникшее из
договорных отношений, непременно приобретает обязательственную природу. Так, в силу
договора купли-продажи вещи к ее приобретателю переходит вещное право собственности (абз.
1 п. 2 ст. 218 ГК РФ). Залогодателем вещи совсем не обязательно является должник по
основному обязательству - им может быть и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ), не связанное с
кредитором-залогодержателем никакими обязательственными отношениями.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения"
(книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание,
стереотипное).

<1> См. особенно: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая:
Общие положения. 2-е изд. М., 1999. С. 501 - 504.

Иное дело, что предметом залога могут быть не только вещи, но и различные
имущественные права (обязательственные, корпоративные, исключительные). Это
свидетельствует об особой природе залогового права, которая, между прочим, состоит и в том,
что (как отмечалось еще в дореволюционной литературе) последовательная реализация только
этого ограниченного вещного права неизбежно приводит к прекращению основного вещного
права на заложенную вещь - права собственности залогодателя. Между тем последовательная
реализация любого другого ограниченного вещного права ведет к прямо противоположному
результату - прекращению такого вещного права, т.е. к отпадению ограничений права
собственности и его восстановлению в полном объеме. Вместе с тем субъективное право
залогодержателя очевидно отличается всеми признаками ограниченного вещного права, а
главное - предоставляет ему характерное для вещных прав непосредственное господство над
имуществом (объектом залога), а не обязательственное требование определенного поведения от
его владельца <1>. Имущественные же права как объекты залога обладают признаками
специальности (индивидуальности) и публичности, что дает возможность в данной ситуации
условно придать им юридический режим индивидуально-определенных вещей.

--------------------------------

<1> См., например: Prutting H. Sachenrecht. Ein Studienbuch. 34. Aufl. Munchen, 2010. S. 350.

Наконец, следует иметь в виду, что даже предусмотренное п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

"исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду"
граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, расположенных
на таких земельных участках (в том числе построенных во время их аренды), во-первых, может
быть реализовано ими лишь в зависимости от усмотрения публичных собственников и,
во-вторых, повлечь дополнительные расходы для приобретателя, что было бы исключено при
наличии у них права застройки или иного ограниченного вещного права на земельный участок
<1>. Поэтому традиционное разграничение вещных и обязательственных прав сохраняет не
только юридическое, но и экономическое значение.

--------------------------------
 <1> Преимущества ограниченного вещного права застройки перед арендой земли под
строительство отмечаются в современной литературе (см., например: Леонтьева Е.А., Эм М.
Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. N 6. С. 42
- 43).

§ 2. Виды вещных прав

1. Отдельные виды вещных прав и их классификация

Категорией вещных прав охватывается право собственности как наиболее широкое по

объему правомочий вещное право, а также иные, ограниченные (по сравнению с содержанием
права собственности), вещные права. Подавляющее большинство ограниченных вещных прав
связано с использованием земельных участков и других недвижимых вещей и в силу этого
подлежит государственной регистрации. Ограниченные вещные права по традиции нередко
называются также jure in re aliena (права на чужие вещи). Однако понятие "право на чужую вещь"
само по себе не вполне точно, ибо, формально говоря, оно охватывает права любого титульного
(законного) владельца вещи, не являющегося ее собственником, в том числе обязательственные
права арендатора, хранителя, доверительного управляющего и т.д., что делает его по существу
почти безграничным и потому бессмысленным. Более точным является термин, пришедший из
германской цивилистики, - ограниченные вещные права (begrenzte Sachenrechte, или beschrankte
dingliche Rechte <1>).

--------------------------------

<1> Понятия Sachenrecht и dingliches Recht в германской цивилистике нередко

используются как равнозначные (поскольку и Sache, и Ding переводятся как "вещь"), хотя
обычно под Sachenrecht понимают вещное право в объективном смысле (как определенную
"часть правопорядка"), а под dingliches Recht - субъективное вещное право конкретного лица.

Исходя из названных выше признаков вещных прав к ним обычно относят:

1) различные сервитуты;

2) узуфрукт (или "пользовладение");

3) "право постоянного проживания" (аналог римского habitatio);

4) пожизненную наследуемую аренду (аналог римского эмфитевзиса);

5) право застройки (развившееся из римского суперфиция);

6) залог и его разновидности, включая ипотеку;

7) право вещных выдач (в германской терминологии - "вещные обременения" (Reallasten), а

в российской - "вотчинные выдачи");

8) "право присвоения" в виде преимущественного права покупки недвижимой вещи (или

доли в праве собственности на нее).
 Столь небольшое количество ограниченных вещных прав (в сравнении с
обязательственными правами) объясняется тем, что все эти "вещные обременения", так или
иначе ограничивающие право собственности, тем самым заключают в себе и серьезную
опасность для интересов частных собственников и хозяйственного развития в целом. По словам
И.А. Покровского, "истинной ценой, которою покупается каждое подобное ограниченное право
на чужую вещь, является урезанное, морально и экономически подорванное право
собственности", поэтому для законодательного установления подобных обременений
необходимы особые основания <1>.

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 210.

Именно поэтому разные европейские правопорядки, сохраняя охарактеризованную выше

общую основу, вместе с тем нередко закрепляют различные, не совпадающие друг с другом типы
и (или) виды вещных прав. Так, в германском праве отсутствует эмфитевзис, но имеются такие,
неизвестные другим правовым системам вещные права (заменившие эмфитевзис), как "вещные
обременения" (Reallast, предусмотренные § 1105 - 1112 BGB; они были известны и
дореволюционному русскому праву под именем "вещных выдач") и "поземельный долг"
(Grundschuld, предусмотренный § 1191 - 1198 BGB); швейцарскому и итальянскому праву
известна особая ипотека некоторых движимых вещей - автомобилей в Италии (ст. 2810 ГК),
сельскохозяйственных животных в Швейцарии (ст. 885 ГК); в швейцарском праве особым
обеспечительным вещным правом считается право удержания (Retentionsrecht), объектом
которого являются движимые вещи и ценные бумаги (ст. 895 ГК), а в итальянском праве в
соответствии со ст. 2745 ГК вещным считается всякое преимущественное право (dei privilegi)
удовлетворения требований кредитора из имущества должника и т.д. <1>.

--------------------------------

<1> В современной германской судебной практике и доктрине в большинстве случаев

признается вещный характер "ожидаемого права" (Anwartschaftsrecht), которым, например,
нередко называют положение приобретателя недвижимости, возникающее у него в период от
заключения договора ее продажи до внесения записи в поземельную книгу: это "больше, чем
только надежда на приобретение, но меньше, чем полноценное право", поскольку часть
предпосылок, необходимых для получения права собственности на вещь, имеется, а часть
отсутствует. Однако закон прямо не регулирует эту ситуацию, оставляя открытым вопрос, с
какого момента такое "право" может начать "собственную юридическую жизнь", став предметом
отчуждения, залога, наследования и т.д. (см., например: Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht.
18. Aim. S. 30 - 31).

Следовательно, какие-либо единые "стандарты" здесь отсутствуют - вещные права

складываются и развиваются под влиянием особенностей исторического развития и
экономических потребностей конкретного правопорядка. Не случайно появляющиеся в
современной литературе предложения о формировании в рамках Европейского союза единого
"европейского вещного права" путем определенной унификации континентальных вещных прав
и английских estate <1> встречают серьезные возражения относительно возможности их
принципиального неприятия национальными правопорядками <2>.

--------------------------------
 <1> См.: Ramaekers E. European Union Property Law. Cambridge, Antwerpen, Portland:
Intersentia, 2013.

<2> См. рецензию на указанную работу проф. М. Бринкмана: Zeitschrift fur Europaisches
Privatrecht. 2016. N 2. S. 559 - 560.

В российском гражданском праве в силу известных исторических причин появились

искусственно созданные для нужд плановой экономики права оперативного управления и
хозяйственного ведения, которые, хотя и объявлены законом вещными (п. 1 ст. 216 ГК РФ), в
действительности не соответствуют ни существу, ни признакам ограниченных вещных прав.
Назначение названных прав - не экономически необходимое участие одних собственников в
использовании недвижимого имущества (земельных участков), принадлежащего другим
собственникам, а осуществление государством (публичным собственником) принадлежащих ему
прав на имущество (за исключением земельных участков). Такие "квазивещные" имущественные
права составляют одну из особенностей отечественного правопорядка. Вместе с тем ряд
известных ограниченных вещных прав оказался либо невостребованным из-за неразвитости
оборота недвижимости (например, право застройки), либо попросту забытым в этом качестве
(например, преимущественное право покупки <1>), а вещная природа залогового права, ставшего
способом обеспечения исполнения обязательств, обычно подвергается сомнению. Зато в
качестве вещных теперь нередко рассматривают права арендаторов (нанимателей) недвижимых
вещей.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Емелькина И.А. Вещное преимущественное право покупки
недвижимости // Вестник гражданского права. 2010. N 3.

Кроме того, перечень ограниченных вещных прав содержится не только в Гражданском

кодексе (ст. 216), но также в Земельном и в Жилищном кодексах и во вводных законах к ним,
причем далеко не всегда те или иные имущественные права прямо квалифицированы в этих
специальных кодифицированных актах в качестве вещных. Это свидетельствует о юридической
неряшливости отечественного законодателя, в силу которой иногда возникают несоответствия
между нормами отдельных законодательных актов.

Вместе с тем в действующем российском законодательстве перечень ограниченных вещных

прав в целом все равно остается прямо предусмотренным только федеральными законами (хотя
и не единственной нормой какого-либо одного из них), причем эти последние нигде не
предусматривают возможности создания "иных вещных прав". По справедливому замечанию А.
Ваке, со времен римского права допускается существование "непоименованных" ("безымянных")
контрактов, но невозможно появление "непоименованных вещных прав" <1>. Поэтому принцип
numerus clausus вещных прав следует признать действующим и в отечественном гражданском
праве.

--------------------------------

<1> Wacke A. Zum numerus clausus der Sachenrechte als Begrenzung der Privatautonomie. S.
750.

Все ограниченные вещные права, в свою очередь, традиционно разделяются на три группы:
 1) права пользования чужими вещами (Nutzungsrechte), классическим и наиболее
распространенным примером которых являются сервитуты;

2) права на приобретение чужой вещи (Erwerbsrechte), к которым, в частности, относят

преимущественное право покупки;

3) права на получение известной ценности за счет чужой вещи (Verwertungsrechte),

например, залоговое право и "вещные обременения" <1>.

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 207 - 208 и сл.; Baur F.,
Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 27 - 29; Prutting H. Sachenrecht. Ein Studienbuch. 35.
Aufl. Munchen, 2014. S. 7 - 8.

Две последние группы теперь нередко объединяют в общую группу, чаще именуемую
обеспечительными правами (Sicherungsrechte) <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch italienisches Zivilrecht.
Wien, 2009. S. 433; Rey H. Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum. Dritte Aufl. Grundriss
des schweizerischen Sachenrechts. Band I. Bern, 2007. S. 64.

В российском гражданском праве как перечень ограниченных вещных прав, так и их

систематизация пока во многом не совпадают с традиционными, классическими воззрениями. Из
трех названных групп ограниченных вещных прав отечественному правопорядку пока бесспорно
известна лишь первая. Поэтому систематизация таких прав пока может проводиться только
внутри этой группы и по иным, нежели классические, принципам. Ее основным критерием
становится не содержание, а объекты вещных прав. Ведь именно по этому признаку
обособляются права хозяйственного ведения и оперативного управления, которые могут иметь
объектом имущество, находящееся главным образом в публичной собственности, но только не в
виде земельных участков, а в основном в виде имущественных комплексов - предприятий и
учреждений. Напротив, права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного
пользования могут иметь объектом только земельные участки, притом находящиеся в
государственной (публичной) собственности. Некоторые вещные права могут существовать
только в отношении жилых помещений. Что касается права залога, то его основная особенность с
этой точки зрения заключается в том, что его объектом могут стать не только недвижимые, но и
движимые вещи и даже имущественные права, что исключается для других ограниченных
вещных прав.

В результате по указанному основанию можно выделить ограниченные вещные права:

1) по использованию чужих земельных участков (главным образом находящихся в

публичной, а не в частной собственности);

2) по использованию чужих жилых помещений;

3) права на хозяйствование с имущественным комплексом собственника (хозяйственное

ведение и оперативное управление);

4) "обеспечительные права" - залог и удержание, вещная природа которых обычно

оспаривается <1>;

5) преимущественное "право приобретения" (покупки) недвижимой вещи (или доли в праве

собственности на нее).

--------------------------------

<1> Вместе с тем вещный характер право залогодержателя и ретентора постепенно

получает и в современной отечественной литературе. В частности, эту позицию теперь разделяет
такой авторитетный исследователь обязательственного права, как С.В. Сарбаш (см.: Сарбаш С.В.
Элементарная догматика обязательств: Учеб. пособие. М.: Статут, 2016. С. 8).

2. Юридическая природа владения

Особого рассмотрения заслуживают предложения о признании в российском гражданском

праве самостоятельного вещного права владения <1>. Как известно, в римском праве
гражданско-правовой защите подлежало всякое, в том числе и фактическое (беститульное),
владение вещью (possessio). Однако владение предполагало не только фактическое господство
над вещью, но и субъективный элемент - отношение владельца к вещи как к своей (animus
possessionis) или намерение присвоить ее. С этой позиции оно противопоставлялось "держанию"
(detentio), при котором такое намерение отсутствовало даже при наличии титула (например, у
владельца вещи по договору с ее собственником), а "держатели" (арендаторы, хранители,
залогодержатели и т.д.) не пользовались владельческой защитой.

--------------------------------

<1> См., например: Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве.
2-е изд. СПб., 2002. С. 17 и сл.

В германском праве римское различие владения и держания было устранено (во многом
благодаря идеям Р. фон Иеринга), а для защиты всех владельцев была введена сложная система
различных видов владения. Здесь различается "владение вещью как собственной" (Eigenbesitz в
соответствии с § 872 BGB), которое осуществляет либо ее собственник, либо фактический
(незаконный) владелец, и "владение чужой вещью" (Fremdbesitz), субъект которого либо имеет
на нее юридический титул (арендатор, хранитель, залогодержатель и т.д.), либо осуществляет
фактическое владение ею с ведома и по указаниям собственника, например, в процессе ведения
домашнего хозяйства или предпринимательской деятельности в качестве слуги, приказчика,
поверенного, управляющего и т.п. (§ 855 BGB называет такое лицо "владеющим слугой" -
Besitzdiener, а его владение в доктрине нередко именуется "обслуживающим владением" -
dienende Besitz, Dienerbesitzschaft). Титульное владение чужой вещью считается также
"опосредованным владением" (mittelbarer Besitz в соответствии с § 868 BGB), тогда как владение
собственной вещью и "обслуживающее владение" - "непосредственным владением" (unmittelbarer
Besitz). При "опосредованном владении" появляется возможность "двойного владения" одной и
той же вещью (осуществляемого одновременно несколькими лицами).

Этому подходу следует ШГК, который в ч. 2 ст. 920 говорит о "самостоятельном владении"
собственника своей вещью и "несамостоятельном владении" (unselbstandiger Besitz) этой же
вещью другими лицами, а также некоторые современные кодификации, прежде всего ГК
Нидерландов, закрепивший в ст. 107 книги третьей прямое и непрямое (опосредованное)
владение. Прямое и косвенное владение различается в ч. 2 ст. 33 Закона Эстонии о вещном праве
1993 г. (считающегося составной частью ГК Эстонии, готовившегося при активном участии
германских консультантов). Не без германского влияния ст. 879 проекта Гражданского уложения
Российской империи также предлагала различать "самостоятельное" и "производное" владение;
законодательное закрепление "двойного владения" вещью встретило одобрительное отношение в
тогдашней литературе <1>.

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 232 - 234.

Поскольку фактическое владение, по меткому выражению Г. Дернбурга, "время возводит в

право" (с помощью приобретательной давности), т.е. придает ему юридическое значение, еще в
германской пандектистике XIX в. возникла дискуссия о том, каково юридическое значение
фактического владения: является оно фактом или правом? <1> Ф.К. фон Савиньи, Г. Дернбург, Б.
Виндшейд и их последователи, взгляды которых были и остаются господствовавшими,
рассматривали владение как сугубо фактическую власть лица над вещью, фактическое
отношение, однако подлежащее правовой защите от самоуправных посягательств. Р. фон Иеринг
и его сторонники придавали владению юридическое значение, считая, что его защита в
большинстве случаев есть защита права собственности, а владение представляет собой не просто
фактическое отношение, а юридический факт, либо даже некое защищаемое законом право или
его подобие. С их точки зрения, владение и право собственности находятся в тесной взаимосвязи,
поскольку владение и владельческая защита в значительной мере существуют для
собственности, которая "стоит за владением". Поэтому Р. фон Иеринг характеризовал владение
как "фактическую сторону собственности" (Tatsachlichkeit des Eigentums), защитой которой
собственник может заранее защитить свое право "уже против первых попыток нападения".

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см., например: Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. С.
211 и сл.; Вороной В.В. Феномен владения в цивилистической науке // Законодательство. 2002. N
10.

Эти подходы отразились в гражданском законодательстве, которое хотя и обособляет

владение в качестве самостоятельного гражданско-правового института, но одновременно
признает его лишь "фактической властью над вещью" (абз. 1 § 854 BGB; п. 1 ст. 919 ГК
Швейцарии; ст. 1140, 1141 ГК Италии). В современной германской литературе господствующим
является взгляд на владение как на чисто фактическое господство лица над вещью. Как таковое
оно не представляет собой ни особого субъективного (вещного) права, ни правоотношения (что
вполне соответствует правилу абз. 1 § 854 BGB), хотя и обеспечивает своему субъекту -
фактическому владельцу - некоторое правовое положение, будучи предпосылкой приобретения
различных вещных прав, прежде всего права собственности.

В дореволюционной отечественной доктрине владение "как регулируемый правом факт"

либо вообще не признавалось особым вещным правом <1>, либо рассматривалось как
"незначительное" по силе субъективное право "с довольно скудным содержанием": возможность
владения, уступающая в случае спора обладателю любого юридического титула на вещь <2>.
Имела место и позиция, признававшая юридический характер владения, противопоставлявшегося
"держанию" как не имеющему владельческой защиты <3>.

--------------------------------

<1> Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 199 - 200; Васьковский Е.В. Учебник
гражданского права. С. 246. Аналогичные по сути взгляды высказывались и в советский период
(см., например: Аскназий С.И. Основные вопросы теории социалистического гражданского
права. С. 557 - 558).

<2> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 273.

<3> См. особенно: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. С. 252 -
257.

В советское время эта проблема отпала, поскольку вещи, находившиеся в фактическом

(беститульном) владении, приравнивались к бесхозяйным и в этом качестве должны были
поступать в государственную собственность. Осторожные попытки восстановления
владельческой защиты в постсоветский период были предприняты сначала в Основах
гражданского законодательства 1991 г. (абз. 2 п. 3 ст. 50), а затем в п. 2 ст. 234 ГК РФ. Они были
связаны с необходимостью восстановления института приобретательной давности (впервые
закрепленного в п. 3 ст. 7 Закона "О собственности в РСФСР") и ограничивались
добросовестным владением (до сих пор являющимся обязательным условием применения
приобретательной давности). Тем не менее это обстоятельство позволяет говорить о
принципиальном признании в современном российском гражданском праве защиты самого факта
владения вещью, хотя и далеко не во всех случаях. Вместе с тем нет никаких оснований для
отнесения фактического владения к ограниченным вещным правам <1>.

--------------------------------

<1> Такие попытки предпринимались в отечественной литературе (см., например:

Гражданское право: Учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М.
Гонгало, В.А. Плетнева. М.: Норма, 1998. С. 299 (автор главы - В.А. Плетнев); Гражданское
право: Учебник. Часть первая / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. М., 1997. С. 249 (автор
главы - А.И. Масляев)).

Таким образом, в российском гражданском праве владение представляет собой либо

фактическое отношение, либо элемент (правомочие) других (обязательственных или вещных)
прав, но не особое, самостоятельное вещное право, что само по себе не препятствует его
гражданско-правовой защите (посессорной - в первом случае и петиторной - во втором). Вместе с
тем отсутствие в действующем ГК (в отличие от подавляющего большинства других
европейских кодификаций гражданского права) специальных норм о владении и владельческой
защите следует признать его серьезным недостатком. Хотя владение и является фактом, а не
правом, оно имеет известное юридическое значение и должно иметь гражданско-правовую,
причем "посессорную", защиту (не зависящую от добросовестности владельца) для того, чтобы
выполнять свое основное назначение - осуществлять борьбу с насильственными, самоуправными
действиями и создавать эффективные препятствия для захвата чужого имущества <1>. При этом
закон должен предусматривать защиту как законного, так и незаконного (в том числе
недобросовестного) владения.

--------------------------------
 <1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 72 - 73.

Нельзя оставлять без внимания то обстоятельство, что гражданско-правовая защита

владения имеет не столько юридическую, сколько нравственную основу. Как указывал И.А.
Покровский, "для третьих лиц фактическое владение должно быть неприкосновенно, так как за
ним стоит чья-то человеческая личность", поэтому "в институте защиты владения дело идет не о
собственности и вообще не о таком или ином имущественном праве, а о начале гораздо более
высоком и идеальном - о насаждении уважения к человеческой личности как таковой" <1>. По
его словам, "со времен римского права во всяком культурном законодательстве мы встречаем
прочно установившийся принцип охраны владения как такового от всяких частных посягательств
на него. Всякий фактический владелец вещи может требовать от суда и властей защиты своего
владения и притом не на том основании, что он имеет право на это владение, а просто на том, что
он владеет или владел. Защиты своего владения может требовать не только владелец законный
(собственник и т.д.), но и владелец явно неправомерный - тот, кто силой захватил чужое поле или
кто тайно похитил чужую вещь. Конечно, если такое владение нарушает чьи-либо права, лица
заинтересованные могут требовать восстановления этих прав судом..."; "именно по отношению к
этим (неправомерным) владельцам принцип уважения к человеческой личности подвергается
наибольшему искушению, и потому охрана даже этих владельцев является его наивысшим
торжеством", следовательно, "для частных лиц фактическое господство владельца должно быть
неприкосновенным; этого требует растущее уважение к человеческой личности, этого требует
истинно культурный строй отношений между людьми" <2>.

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 234, 229.

<2> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 223 - 224, 228.

Именно таким подходом следует объяснить предусматривавшееся еще в проекте

Гражданского уложения Российской империи правило о том, что "всякое, даже незаконное,
владение охраняется законом от самовольного нарушения..." (ст. 882), что и составляет существо
владельческой защиты. Все это объясняет также предложения о введении владения и
владельческой защиты в российское гражданское право, содержащиеся в Концепции развития
гражданского законодательства РФ и в принятой в первом чтении новой редакции раздела II ГК
РФ.

Глава 3. ОБЪЕКТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ

§ 1. Вещи как объекты вещных прав

1. Понятие вещей в гражданском праве

Объектами вещных прав признаются только вещи, причем индивидуально-определенные;

объектом ограниченных вещных прав (кроме прав залогодержателей) могут быть только
недвижимые вещи. Это положение, давно ставшее общепризнанным в правопорядках
европейского континентального типа, основывается на невозможности осуществлять
непосредственное хозяйственное господство над юридически неопределенным объектом: нельзя
быть собственником вещей, определенных только родовыми, а не индивидуальными признаками
<1>. Недвижимые вещи всегда являются индивидуально-определенными по причине
обязательной публичной (государственной) регистрации права собственности и других вещных
прав на каждую из них (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Это исключает существование земельных участков,
домов (строений) или других видов недвижимости как вещей, определенных родовыми
признаками.

--------------------------------

<1> Поэтому, например, лишено гражданско-правового смысла объявление

государственной собственностью "животного мира в пределах Российской Федерации",
поскольку под ним понимается "совокупность живых организмов всех видов диких животных,
постоянно или временно населяющих территорию Российской Федерации" (ст. 1 и 4
Федерального закона от 24 апреля 1995 г. N 52-ФЗ "О животном мире" // СЗ РФ. 1995. N 17. Ст.
1462): такая совокупность никак не индивидуализированных вещей не способна быть объектом
вещного права.

Вещь - материальный предмет (физически осязаемый объект), обладающий

пространственными характеристиками, имеющий экономическую форму товара и в силу этого
относящийся к объектам гражданских прав. Вещами являются и такие порождения гражданского
оборота, как наличные деньги (денежные купюры и монеты) и ценные бумаги в виде
определенных документов (ст. 128 ГК РФ). Гражданско-правовой режим вещи имеют земельные
участки, участки недр и иные виды природных и энергетических ресурсов (например, нефть,
газ, вода), в том числе не являющиеся вещами в физическом смысле (электроэнергия) <1> при
условии их обособления от однородных объектов, допускающего их индивидуализацию (нефть
в цистерне, газ в баллоне, электроэнергия в аккумуляторе и т.п.). В соответствии с ч. 1 ст. 137 ГК
РФ к вещам также приравнены животные ("одушевленные вещи").

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см., например: Корепанов К.В. Юридическая природа права на
электроэнергию // Вестник гражданского права. 2015. N 1.

Вместе с тем к вещам не относятся "безналичные деньги" (обычно называемые законом

денежными средствами), которые представляют собой права требования владельцев
банковских и иных счетов к обслуживающим их кредитным организациям, и "бездокументарные
ценные бумаги", являющиеся особым способом фиксации определенных гражданских прав
(которые согласно ст. 128 ГК РФ теперь <1> относятся не к вещам, а к "иному имуществу"), хотя
экономически они выполняют те же функции, что и бумажные деньги и ценные бумаги. Не
являются вещами и нематериальные по своей природе результаты интеллектуальной
деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации ("интеллектуальная
собственность"). Из ст. 128, а также из п. 4 ст. 129 и ст. 1227 ГК РФ <2> прямо следует, что такие
объекты имеют особый гражданско-правовой режим, принципиально отличный от режима
вещей (которыми признаются только материальные носители названных результатов и средств)
<3>.

--------------------------------

<1> В редакции Федерального закона от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ // СЗ РФ. 2013. N 27. Ст.
3434.

<2> В редакции Федерального закона от 12 марта 2014 г. N 35-ФЗ // СЗ РФ. 2014. N 11. Ст.
1100.

<3> Подробнее об этом см. особенно: Дозорцев В.А. Понятие исключительного права //
Дозорцев В.А. Интеллектуальные права: Понятие. Система. Задачи кодификации: Сб. статей. М.,
2003. С. 112 и сл.

В отличие от общепризнанного в европейском континентальном праве понимания вещей

как телесных предметов (объектов вещных прав), в англо-американском праве к вещам
традиционно относятся как "вещи во владении" (chose in possession), т.е. материальные объекты,
так и "вещи в требовании" (chose in action), т.е. права. При этом и те и другие могут входить в
состав как "реального имущества" (real property) - англо-американского аналога недвижимого
имущества, так и "личного имущества" (personal property) - аналога движимого имущества, в
связи с чем их правовой режим в ряде ситуаций может совпадать. Так, объектом собственности
(ownership) здесь может быть любое "имущество" (property), к которому относятся как
материальные вещи, так и различные chose in action, например акции (паи, или доли участия в
корпорациях, - share), причем независимо от документарной или "бездокументарной" формы.

Интеллектуальная собственность (или "интеллектуальное имущество" - intellectual property)

хотя и рассматривается в англо-американском праве как разновидность "вещей" (chose in action),
в действительности сводится к праву на использование результата творческой деятельности
(copyright), тогда как в континентальном европейском праве установлен различный
гражданско-правовой режим для нематериальных результатов творческой деятельности
(традиционно именуемых интеллектуальной собственностью), имущественных и
неимущественных прав на них и их материальных носителей - вещей.

Несмотря на серьезность отмеченных различий, некоторые из англо-американских

юридических конструкций и подходов в 1990-е гг. были необдуманно перенесены в российское
право, что породило ряд теоретических и практических споров и недоразумений.

2. "Бестелесные вещи" (права) как объекты гражданских прав

Наиболее ярко неудачность использования чужеродных правовых конструкций в

российском праве проявилась в институте "бездокументарных ценных бумаг" (как весьма
неточно был переведен термин uncertificated securities, используемый в п. "b" ст. 8.102
Единообразного торгового кодекса США). Эти объекты были приравнены законом к обычным
ценным бумагам, традиционно существующим только в документарной форме (т.е. к документам
- вещам) <1>, в том числе с целью применения вещного (виндикационного) иска к случаям их
истребования у незаконных обладателей. Для обоснования вещно-правовой природы
"бездокументарных ценных бумаг" в литературе была предложена трактовка их природы как
особых, "бестелесных вещей" <2>, со ссылкой на идущее от Гая деление "вещей" на телесные
(res corporales) и "бестелесные" (res incorporales) <3>.

--------------------------------

<1> См.: ст. 2 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" //
СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 1918. Примечательно, что этот Закон не только в первоначальной, но и в
действующей редакции говорит о "правах собственности на эмиссионные ценные бумаги"
(например, в п. 1 ст. 27.6). Эта едва ли не общепринятая у отечественных экономистов
терминология (property rights) бесспорно свидетельствует об американском происхождении этой
категории.
 <2> См. особенно: Мурзин Д.В. Бестелесные вещи // Цивилистические записки.
Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 3. М., 2004. С. 320.

<3> К телесным вещам Гай относил "те, которых по их природе можно коснуться, например
земля, человек, одежда, золото, серебро и, одним словом, бесчисленное множество других
вещей", а к бестелесным - "те, которых нельзя коснуться. К таковым относятся те, которые
заключаются в праве, например: право наследования, узуфрукт, обязательства...", а также
сервитуты (Институции Юстиниана. М., 1998. С. 97).

Однако как отечественные, так и зарубежные романисты уже давно и единодушно

отметили, что в действительности Гай классифицирует не вещи, а права, входящие в состав
имущества, стремясь отметить различие между полным господством над вещью (оформляемым
правом собственности, которое он не вполне удачно отождествляет с самой вещью) и другими
правами, которые "или имеют объектом своим нечто нетелесное, или же дают субъекту неполное
господство над телесной вещью" <1>. Ведь древнее римское право, как уже отмечалось, не
проводило различий между правом собственности и другими вещными правами. Кроме того,
субъективное право как часть имущества в бытовом смысле нередко представляется в качестве
самостоятельной, особой ценности, "предмета обладания", в результате чего "расширяется
идеальное представление, соединяемое со словом "вещь", и в этом смысле римские юристы
говорят о так называемых бестелесных вещах - res incorporales" <2>. Поэтому в понимании Гая и
других римских юристов res corporales - вещи, в отношении которых можно иметь "полное
хозяйственное господство", т.е. быть собственником, тогда как res incorporales - нетелесные части
имущества, к которым невозможно прикоснуться и в отношении которых такое господство (и
соответственно, режим права собственности) исключается.

--------------------------------

<1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 125; Муромцев С.А. Гражданское
право Древнего Рима. С. 148, 460; Гамбаров Ю.С. Гражданское право: Общая часть. С. 589;
Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. М., 2000. С.
520.

<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 85,
87; Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. С. 101 - 102. С этим давно устоявшимся в
романистике взглядом никак не могут примириться некоторые современные исследователи,
взявшиеся "охранять беззащитного Гая от труднообъяснимых выпадов" дореволюционных и
современных романистов (см.: Мурзин Д.В. Бестелесные вещи // Цивилистические записки:
Межвузовский сборник трудов. Вып. 3. С. 320).

Как удачно подметил сербский цивилист О. Станкович, в римском праве различие телесных
и нетелесных вещей связывалось с противопоставлением права собственности,
отождествленного со своим объектом, и всех других имущественных прав, в отношении которых
такое отождествление невозможно: когда говорят "имею дом", подразумевают "имею право
собственности на дом", но, имея на дом ограниченное вещное право, например
"пользовладение" (узуфрукт), невозможно сказать "имею дом", можно лишь сказать "имею
пользовладение домом" <1>. И в тех немногочисленных правопорядках, где закреплено деление
вещей на "телесные" и "бестелесные" (unkorperliche) (см. особенно § 292 австрийского Общего
гражданского уложения - ABGB), прямо отмечается возможность установления вещных прав
только на телесные вещи <2>. Следовательно, невозможно быть собственником "бестелесных
вещей", а сами эти объекты не могут приобрести вещно-правовой режим (включая
вещно-правовую защиту в виде виндикационного иска).

--------------------------------

<1> Stankovic O., Orlic M. Stvarno pravo. Drugo izd. Beograd, 1982. Str. 21 - 22.

<2> Koziol H., Welser R., Kletecka. Grundriss des burgerlichen Rechts. Bd. I. S. 243; Koziol H.,
Bydlinski P., Bollenberger R. Allgemeines Burgerliches Gesetzbuch. Kommentar. Wien, 2005. S. 243
(автор комментария - B. Eccher).

Новая редакция ст. 128 ГК РФ (установленная Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N

142-ФЗ) окончательно разрешила этот вопрос, прямо отнеся "бездокументарные ценные бумаги"
не к вещам, а к "иному имуществу" <1>. Теперь закон четко различает обычные ценные бумаги
как документы (абз. 1 п. 1 ст. 142 и ст. 143.1 ГК РФ), т.е. вещи, и "бездокументарные ценные
бумаги" как обязательственные и иные права (абз. 2 п. 1 ст. 142 ГК РФ). Соответственно,
разделяются и способы их гражданско-правовой защиты, поскольку виндикация допускается
только для документарных ценных бумаг (ср. п. 1 ст. 147.1 и п. 1 ст. 149.3 ГК РФ). Таким
образом, попытка распространения режима объектов вещных прав на имущественные права
("бездокументарные ценные бумаги", "безналичные денежные средства" и т.п.), трактуемые как
"бестелесные вещи", окончилась закономерной неудачей.

--------------------------------

<1> Примечательно, что такой же подход к этой проблеме имеет место и в ряде
восточноевропейских правопорядков, также впервые столкнувшихся с ней в 80-е - 90-е гг.
прошлого века. Так, чешское законодательство о ценных бумагах относит "бездокументарные
ценные бумаги" к "иным имущественным ценностям" (jina majetkova hodnota) и, признавая за
ними возможность быть объектами собственности, нигде не называет их владельцев
собственниками, именуя их именно владельцами имущества (majitel) (см., например: Dvorak J. K
nekterym otazkam vlastnickeho prava v Ceske republice // Kodifikace a dekodifikace soukromeho prava
v dnesnim pravnim vyvoji (sbornik). Karolinum, Praha. 1998. S. 249).

К этому можно добавить, что в истолковании Конституционного Суда РФ ст. 128 ГК РФ

"относит к числу объектов гражданских прав вещи, включая наличные деньги и документарные
ценные бумаги, а также иное имущество, в том числе безналичные денежные средства. Из этого
следует, что безналичные денежные средства, будучи разновидностью имущества, не относятся к
вещам, а потому не могут являться объектом вещных прав в гражданско-правовом смысле, - по
своей природе безналичные денежные средства, существующие в виде записи на банковском
счете кредитора (их обладателя), представляют собой его обязательственное требование на
определенную сумму к кредитной организации, в которой открыт данный счет... Соответственно,
указанными различиями предопределяются и различия в правовом регулировании отношений по
поводу таких материальных объектов гражданских прав, как вещи, и отношений, связанных с
оборотом таких имеющих нематериальный характер объектов гражданских прав, как
безналичные денежные средства" <1>. Очевидно, что этот вывод полностью распространяется и
на правовой режим бездокументарных ценных бумаг.

--------------------------------

<1> См.: п. 3 Постановления КС РФ от 10 декабря 2014 г. N 31-П "По делу о проверке

конституционности частей шестой и седьмой статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса
Российской Федерации в связи с жалобой закрытого акционерного общества "Глория" // Вестник
Конституционного Суда РФ. 2015. N 2.

Следует также иметь в виду, что изначальный смысл категории ценных бумаг заключается
именно в "овеществлении" закрепленных ими прав с помощью их фиксации в документе
(вещи) для того, чтобы облегчить их последующий оборот путем применения вещно-правовых
категорий "передачи", "добросовестного владения", "виндикации" и т.п., неприменимых к
юридическому оформлению перехода обязательственных и иных гражданских прав. Поэтому
отпадение вещной формы у современных эмиссионных ценных бумаг - акций, облигаций и
некоторых производных от них "финансовых инструментов", закрепляющих стандартный набор
прав (при системе их регистрации у реестродержателя, публично-правовой контроль за
деятельностью которого заменяет "вещное обеспечение" закрепленных ими прав в форме
документа), изменяет их гражданско-правовой режим, лишая эти "инструменты финансового
рынка" статуса объектов вещных прав. Поскольку данной проблемы не существует в
англо-американском праве, которому неизвестны различия правового режима вещей и прав (и в
котором отсутствуют сами обобщающие институты вещных прав и ценных бумаг), эти
юридические различия не были учтены экономистами при рецепции "финансовых инструментов"
в отечественное гражданское право.

Между тем в современном европейском праве активно формируется взгляд на "ценные

бумаги, учитываемые записью на счете", как на новый, особый объект гражданских прав -
"новый имущественный объект", или "имущественную ценность sui generis" <1>, уже
получивший и свое, особое обозначение - "ценные права" (Wertrechte), или "эффекты"
("зарегистрированные эффекты" - Bucheffekte) <2>, а не ценные бумаги (Wertpapiere). Так, в ст. 3
швейцарского Закона об учетных эффектах (Bucheffektengesetz) 2006 г. они определяются как
"оборотные права требования или права участия, зачисленные на счет депо, в отношении
которых владелец счета может совершать соответствующие распоряжения". Таким образом, речь
идет не о вещах или их аналогах, а об особых правах требования, оформленных записью на
счете, но имеющих подобный вещно-правовому "абсолютный эффект" в силу прямого указания
закона (а не воли сторон какого-либо договора) <3>. Этот современный подход, исключающий
признание новых имущественных прав объектами права собственности, представляется гораздо
более перспективным и отвечающим существу дела, нежели малоудачные попытки придания им
вещно-правового режима путем объявления их аналогами вещей.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Виганд В. Ценные бумаги, учитываемые записью на счете, -
новое имущественное право? // Частное право и финансовый рынок: Сб. статей. Вып. 2 / Отв.
ред. М.Л. Башкатов. М., 2014. С. 394 и сл.

<2> Термин "Wertrechte" давно используется в австрийской и германской литературе (см.,

например: Roth G. Grundriss des osterreichischen Wertpapierrechts. 2. Aufl. Wien, 1999. S. 145).

Термин "эффекты" впервые был использован для этих целей в Директиве Европейского
Парламента и Совета по рынкам финансовых инструментов N 2004/39/EC от 21 апреля 2004 г.
(Markets in Financial Instruments Directive, MiFID), после чего получил распространение в
законодательстве и доктрине европейских государств (см., например: Aicher J., Schumacher F.
Wertpapierrecht // Krejci H. Unternehmensrecht. 4. Aufl. Wien, 2008. S. 576 if.; Claussen C.P. Bank-
und Borsenrecht fur Stadium und Praxis. 4. Aufl. Munchen, 2008. S. 380 - 385 (автор главы - J.
Ekkenga); Derleder P., Knops K.-O., Bamberger H.G. Handbuch zum deutschen und europaischen
Bankrecht. 2. Aufl. Berlin, Heidelberg. 2009. S. 1685 - 1686; Ekkenga J. Effektengeschaft // Munchner
Kommentar zum Handelsgesetzbuch. Bd. 6. Bankvertragsrecht. 3. Aufl. Munchen, 2014. S. 1399 -
1409).

<3> Виганд В. Ценные бумаги, учитываемые записью на счете, - новое имущественное

право? С. 396, 407.

С этой точки зрения проблема "бездокументарных ценных бумаг" напоминает давнюю

историю с не менее условным понятием "интеллектуальная собственность", которая
первоначально (а некоторыми современными авторами и по сию пору) понималась буквально - в
качестве некой разновидности традиционного вещного права. По этому поводу замечательный
дореволюционный исследователь патентного права А.А. Пиленко писал, что "неразвитое
юридическое мышление очень часто руководится так называемым законом конструкционной
экономии. Закон этот заключается в следующем: появление какого-нибудь нового
социально-правового явления всегда вызывает - как инстинктивный первый порыв - желание
субсуммировать это явление в одну из издавна устоявшихся, издавна известных юридических
категорий. С точки зрения такой конструкционной экономии можно было бы, например, сделать
любопытный обзор тех построений, которые производились с различными новыми факторами
нашей общественной жизни: бумага на предъявителя, страхование рабочих, даже вексель -
сначала сделали полный кругооборот по всем сколько-нибудь подходящим институтам, ища себе
прибежища; и только очевидная невозможность всех и каждой "аналогичной" конструкции
приводила юристов, volens nolens, к сознанию необходимости поработать над конструкцией
самостоятельно" <1>. Можно отметить, что при исследовании гражданско-правового режима
"бездокументарных ценных бумаг" указанный закон проявил себя в полной мере.

--------------------------------

<1> Пиленко А.А. Право изобретателя. М.: Статут, 2001. С. 590.

В высокоразвитых западноевропейских правопорядках можно встретить отдельные случаи

распространения гражданско-правового режима вещей на некоторые ограниченные вещные
права. Так, в Германии вещное право застройки по своему гражданско-правовому режиму
приравнено к земельным участкам (недвижимым вещам) и, следовательно, само может стать
объектом вещного права (например, права залога). Включение некоторых вещных прав в
земельный участок (недвижимую вещь) в качестве его составных частей известно не только
германскому праву (§ 96 BGB), но и другим развитым европейским правопорядкам (см. подп. 2
абз. 2 ст. 655 ШГК, ст. 526 французского Code civil, ст. 813 итальянского Codice civile).

Более того, § 1068 BGB формально допускает возникновение узуфрукта не на вещь, а на

право, т.е. ситуацию существования "вещного права на право", например "узуфрукта на
имущество" лица в силу завещания, по которому собственником всего имущества наследодателя
становится его сын, а узуфруктуарием в отношении этого же имущества - пережившая супруга.
Вместе с тем в силу прямого указания § 1085 BGB установление узуфрукта (как и любого
другого вещного права) на "имущество в целом" невозможно, поскольку оно не является ни
единой вещью, ни совокупностью однородных вещей. Поэтому и в результате наследования по
завещанию в действительности может устанавливаться не "узуфрукт имущества", а узуфрукт
прав на те имущественные права, которые находятся в составе наследственного имущества, т.е.
узуфрукт на отдельные конкретные части этого имущества. При этом к узуфрукту прав в
соответствии с абз. 2 § 1068 BGB по аналогии могут применяться лишь некоторые нормы об
узуфрукте вещей, если это не противоречит закону: например, установление узуфрукта на право,
согласно абз. 1 § 1069 BGB, производится по правилам о передаче (уступке) прав, а не вещей (и
потому неотчуждаемые права согласно абз. 2 § 1069 BGB не могут стать предметом узуфрукта).
Поэтому в строгом смысле слова речь в такой ситуации идет "только о сумме отдельных
сервитутных прав на вещи и права" <1>. Подобно этому узуфрукт может быть установлен на
отдельные вещи, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса (ср. абз. 2 § 22
Торгового кодекса Германии 1897 г. - Handelsgesetzbuch, HGB) <2> (подробнее о юридических
особенностях узуфрукта см. далее п. 5 § 2 гл. 9 настоящей работы).

--------------------------------

<1> Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. Ein Studienbuch. 32. Aufl. Munchen, 2006. S. 355;
Prutting H., Wegen G., Weinreich G. BGB Kommentar. S. 1844 (автор комментария - D. Eickmann).

<2> Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 357; Schulze R. Burgerliches Gesetzbuch.

Handkommentar. 2. Aufl. Baden-Baden, 2002. S. 1269 (автор комментария - J. Eckert).

В силу вещно-правового "принципа специализации" имущество какого-либо лица как целое

не может быть признано самостоятельным объектом вещных прав, включая право собственности,
узуфрукт или право залога <1>. Еще дореволюционные отечественные романисты, исследуя
известные римскому праву ситуации установления узуфрукта или ипотеки на все имущество
лица, указывали, что "на самом деле объектами узуфруктного и закладного права должны быть
признаны отдельные блага, входящие в состав данного имущества, а не самое имущество как
таковое"; это же касается и перехода имущества по наследству: "и здесь приобретаются
отдельные объекты, входящие в состав имущества, особенность заключается лишь в том, что...
все объекты приобретаются uno acti, путем принятия наследства в целом... Равным образом и
после принятия наследства предметом обладания являются на самом деле только отдельные
объекты, а не имущество как таковое" <2>. Иначе говоря, право собственности наследника на
имущество наследодателя в действительности распространяется только на вещи, входящие в
состав этого имущества, тогда как в отношении иных объектов наследник получает
обязательственные, корпоративные или интеллектуальные права.

--------------------------------

<1> Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 250. Закрепленная § 1132 BGB "общая ипотека"
означает не "генеральную ипотеку" всего имущества, а всего лишь ипотеку нескольких
конкретных земельных участков (в том числе принадлежащих различным собственникам) в
обеспечение одного требования.

<2> Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. С. 196; Хвостов В.М. Система римского
права: Учебник. С. 124.

Современный имущественный оборот не дает никаких оснований для пересмотра этих

классических взглядов и отказа от "принципа специализации". Отдельные случаи установления
"узуфрукта права" в германском праве вовсе не составляют базы для признания общим правилом
конструкции "вещного права на право". Незыблемым здесь остается общее правило, согласно
которому объектом вещных прав являются только вещи. Вопреки мнению некоторых
современных отечественных сторонников допустимости конструкции "право на право"
рассмотренные выше исключительные ситуации не могут быть "генерализованы" <1>. Заново
формирующемуся российскому вещному праву сложная ситуация "узуфрукта права" пока не
угрожает хотя бы по причине отсутствия в нем самого института узуфрукта. В целом же можно
сделать общий вывод о том, что как общепризнанные положения цивилистической доктрины, так
и нормы гражданского законодательства континентально-европейских правопорядков
исключают возможность согласия с утверждениями о том, что "большинство гражданских
правоотношений является смешанными "вещно-обязательственными" и что "право
собственности имеет объектом не только вещи, но и права" <2>.

--------------------------------

<1> Убедительную критику этих подходов, основанную на классических пандектных

представлениях, см.: Крашенинников Е.А. К вопросу о "собственности на требование" // Очерки
по торговому праву: Сб. науч. тр. / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Вып. 12. Ярославль, 2005. С.
31 - 36.

<2> См.: Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных

правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 115 и
сл.

Иное дело, что вещи входят в состав более широкой категории "имущество" (что прямо
следует из текста ст. 128 ГК РФ). В европейской цивилистике давно общепризнано, что
имущество является собирательным, обобщенным понятием, а не единым, самостоятельным
объектом права; в силу вещно-правового "принципа специализации" на него невозможно
установить абсолютное вещное право <1>. К сожалению, действующий российский закон, следуя
сложившемуся (главным образом на базе ГК РСФСР 1964 г.) словоупотреблению, иногда
отождествляет эти понятия. Так, в разд. II "Право собственности и другие вещные права" ГК РФ
говорится о принадлежащем собственнику "имуществе" или об имуществе, находящемся в
собственности тех или иных субъектов гражданского права, о возникновении и прекращении
права собственности на имущество, об истребовании имущества из чужого незаконного владения
и т.д. В действительности же здесь, безусловно, имеются в виду принадлежащие конкретным
лицам индивидуально-определенные вещи.

--------------------------------

<1> См., например: Larenz K., Wolf M. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 9. Aim.
Munchen, 2004. S. 379 - 383; Koziol H., Welser R., Kletecka. Grundriss des burgerlichen Rechts. Bd. I.
S. 239; см. также: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 124.

В отличие от этого объектом обязательственных прав могут быть и вещи, определенные

родовыми признаками (например, в обязательстве поставить определенное количество
однородных товаров), и будущие вещи (не существующие в момент заключения договора об их
передаче <1>), и даже составные части вещей (например, несущие стены и крыши домов,
используемые по договорам о размещении наружной рекламы <2>). Для вещных прав эта
ситуация исключается, ибо такого рода объекты не могут находиться в чьем-либо владении и
стать предметом хозяйственного господства. Объектами обязательственных прав вполне могут
быть и другие права, причем не только обязательственные (например, при уступке права
требования), но и интеллектуальные (в соответствии с п. 4 ст. 129 ГК РФ) и корпоративные
(например, по корпоративному договору в соответствии со ст. 67.2 ГК РФ). Это связано с тем,
что общая категория объекта гражданских прав охватывает не только вещи, но и иные
материальные и нематериальные блага, имеющие экономическую форму товара, которая в
развитом имущественном обороте уже давно присуща отнюдь не только телесным вещам.
Вместе с тем объекты вещных и обязательственных прав сохраняют различный
гражданско-правовой режим и в качестве объектов оборота. Так, нормы о купле-продаже вещей
применяются к продаже имущественных прав, только "если иное не вытекает из содержания и
характера этих прав" (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Например, по договору аренды будущей вещи, признанному современной судебной

практикой (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды"). См. также: Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых
вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая
будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.

<2> См.: п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых

вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее
имущество здания" (Вестник ВАС РФ. 2009. N 9) и абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ
от 17 ноября 2011 г. N 73.

3. Особенности гражданско-правового режима

отдельных видов вещей

Со времен римского права вещи разделяются прежде всего на разрешенные в обороте -

свободно отчуждаемые и переходящие от одних лиц к другим (res in commercio); ограниченные в
обороте - вещи, отчуждаемые по специальному разрешению или разрешенные к нахождению у
строго определенных лиц; изъятые из оборота - вещи, запрещенные к отчуждению, нахождение
которых в обороте не допускается (res extra commercium). Их не следует смешивать с
общедоступными вещами в современном понимании, например с земельными участками общего
пользования, которые в соответствии с п. 1 ст. 262 ГК РФ находятся в публичной
(государственной или муниципальной) собственности. Статья 129 ГК РФ (в ред. Федерального
закона от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ) отказалась от выделения категории вещей, полностью
изъятых из оборота, имея в виду, что такие вещи не могут стать объектами гражданских прав, а
потому и определение их правового режима выходит за рамки гражданского права.

Таким образом, деление вещей на виды обусловлено их оборотоспособностью и

различными юридическими свойствами, определяющими особенности их режима как объектов
гражданского оборота, а не только вещного права. Таково, в частности, важнейшее с точки
зрения вещного права деление вещей на индивидуально-определенные (которые с точки зрения
оборота являются юридически незаменимыми) и определенные родовыми признаками
(следовательно, заменимыми, ибо, еще по воззрениям римских юристов, "род никогда не
исчезает").

Такова же и классификация вещей на делимые и неделимые: последние выступают в

обороте в качестве единого объекта вещных прав, поскольку их раздел в натуре (на отдельные
части) невозможен без их разрушения, повреждения или изменения их первоначального
назначения, а взыскание по общему правилу может быть обращено только на вещь в целом (п. 1
и 3 ст. 133 ГК РФ). К делимым вещам относятся, в частности, земельные участки - главный вид
недвижимых вещей; законом прямо допускается их раздел и выдел (ст. 11.4 и 11.5 ЗК РФ) с
соблюдением их минимальных размеров, установленных в соответствии с п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.
 С позиций гражданского оборота вещи также подразделяются на простые и сложные. К
последним относятся совокупности самостоятельных и притом различных (не обязательно
однородных) вещей, используемые по единому, общему назначению (например, сервиз или
мебельный гарнитур, коллекция, библиотека и т.п.), а потому в соответствии с диспозитивным
правилом ст. 134 ГК РФ становящиеся единым объектом совершаемых с ними сделок. Однако,
будучи совокупностями самостоятельных вещей, сложные вещи вполне делимы на отдельные
составляющие их элементы как физически, так и юридически. Более того, их индивидуализация
как объектов права по общему правилу предполагает то или иное перечисление или указание на
составляющие их элементы (вещи) в конкретной сделке. Поэтому, в частности, столь много
юридических споров традиционно вызывало понятие "стадо", которое из-за своей
неопределенности большинство юристов отказывались признавать сложной вещью <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 126 - 127.

Очевидно, что объектом вещного права может быть только целая вещь, но не часть вещи,
тем более находящаяся в составе другой вещи и тем самым являющаяся ее составной частью. В
отечественной доктрине и в законодательстве объекты, не являющиеся самостоятельными
вещами, нередко отождествляются с принадлежностями главной вещи <1>. Между тем речь
идет о принципиально различных объектах: составные части являются не имеющими
самостоятельного значения частями других вещей <2> (и потому всегда разделяют
юридическую судьбу последних), тогда как принадлежности - это самостоятельные вещи. Хотя
они и предназначены для обслуживания другой (главной) вещи, но могут использоваться и в
качестве самостоятельных объектов вещных прав, а их отсутствие не влечет признания главной
вещи незаконченной или неспособной выполнять свое хозяйственное назначение. Поэтому
согласно диспозитивному правилу ст. 135 ГК РФ принадлежности следуют судьбе главной вещи
не всегда, а лишь если договором не предусмотрено иное.

--------------------------------

<1> См., например: Виноградов П.Н. Понятие недвижимого имущества: исторический

очерк и современное состояние // Законодательство. 2008. N 8. С. 17, 22.

<2> По меткому замечанию Д.М. Генкина, "рукав пиджака будет не принадлежностью

пиджака, а лишь его составной частью" (Советское гражданское право. Т. I / Под ред. Д.М.
Генкина. М.: Госюриздат, 1950. С. 205).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ объектом вещного права общей

долевой собственности объявлено "общее имущество собственников помещений в
многоквартирном доме", которое в литературе рассматривается в качестве "принадлежности
главной вещи", всегда следующей ее судьбе <1>, несмотря на то что лестничные площадки и
лестницы, лифты, инженерные коммуникации, оборудование и т.д., с одной стороны, немыслимы
в качестве самостоятельных вещей (и потому даже по действующему закону не способны быть
объектом каких-либо сделок), а с другой стороны, ни жилой дом в целом, ни отдельные жилые
помещения невозможно нормально использовать при их отсутствии. Поэтому перечисленные
объекты следует считать именно составными частями вещи (дома), которые всегда (а не только
при отсутствии специального соглашения) разделяют ее юридическую судьбу.
 --------------------------------

<1> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части

первой (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. 3-е изд. М., 2005. С. 743 (автор комментария -
В.Н. Литовкин); Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
(постатейный). М., 2005. С. 92.

Изложенное не позволяет согласиться и с мнением о том, что общее имущество жилого

дома и отдельные помещения в нем являются "единой сложной вещью" <1>, ибо последняя
согласно ст. 134 ГК РФ состоит хотя и из различных, но самостоятельных вещей, к которым во
всяком случае не могут быть отнесены лестничные площадки и лестницы, лифтовые и иные
шахты, коридоры и тому подобные объекты. В действительности сам многоквартирный дом
является единой, юридически неделимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ), хотя это очевидное
обстоятельство, к сожалению, игнорирует действующее гражданское и жилищное
законодательство (объявляя квартиры и другие жилые помещения самостоятельными объектами
права собственности и некоторых других вещных прав).

--------------------------------

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая

(постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 583 (автор комментария - А.П.
Сергеев).

Следует также иметь в виду, что деление вещей на главные и принадлежности относится
только к движимым вещам и неприменимо к недвижимостям "по природе" - земельным
участкам и строениям. Как давно установлено в доктрине вещного права, в качестве
принадлежности вещи, в том числе недвижимой, могут выступать только движимые вещи (§ 97
BGB, ч. 2 ст. 644 ШГК). Ведь если футляр от скрипки или запасное колесо к автомобилю как
отдельные движимые вещи по условиям конкретного договора купли-продажи могут иметь
самостоятельную судьбу, то такая возможность исключена для недвижимости в виде здания или
строения, которые не могут использоваться в отрыве от земельного участка. Тем более такая
возможность исключена для земельных участков, которые по самой своей природе не могут
выступать в роли принадлежности хотя бы и другого, "главного", земельного участка.
Следовательно, недвижимая вещь не может выступать в качестве вещи, "предназначенной для
обслуживания" другой, главной, вещи (ст. 135 ГК РФ).

К сожалению, новая редакция ст. 133 ГК РФ закрепила несколько иную, отличающуюся от

классической, трактовку составной части вещи. В ней это понятие теперь связано с неделимой
вещью, хотя такие части имеются и у делимых вещей; кроме того, допущена возможность
выделения из вещи ее составной части для целей последующего обращения на нее взыскания (п.
3 ст. 133 ГК РФ), т.е. превращения в самостоятельную вещь - объект вещных прав и сделок.
Между тем понятия составной части вещи, принадлежности главной вещи, сложной и единой
(юридически неделимой) вещи определяются конкретной ситуацией или, как принято считать,
зависят от "воззрений имущественного оборота". Например, новый автомобиль при покупке
рассматривается как единая, юридически неделимая вещь, составными частями которой
являются мотор, кузов и т.д., тогда как при продаже старого автомобиля "на запчасти" он
выступает в качестве сложной вещи, части которой по условиям конкретного договора
становятся самостоятельными вещами.
 Поэтому возникло и правило п. 2 ст. 133 ГК РФ о том, что замена одних составных частей
неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при
этом существенные свойства вещи сохраняются. Так, при капитальном ремонте или
реконструкции и даже перепланировке дома (строения), которые существенно увеличивают его
стоимость, юридически он сохраняется как прежняя вещь (если, конечно, не меняет при этом
своего хозяйственного назначения, например из нежилого становится жилым и наоборот).

Гражданско-правовой режим вещей распространяется и на овеществленные поступления

от использования других (основных) вещей: плоды (естественное приращение вещи),
продукцию (техническое приращение как результат производительного использования вещи) и
доходы (экономическое приращение в виде денежных или иных поступлений от лиц,
использующих вещь). Статья 136 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 2 июля 2013 г. N
142-ФЗ) установила, что все перечисленные поступления от вещи по общему правилу
принадлежат ее собственнику, а не тому, кто ее использует. Данное правило носит
диспозитивный характер и может быть изменено законом, иными правовыми актами или
договором; иное может также вытекать из существа отношений собственника вещи с ее
пользователем.

Тем самым принципиально меняется ранее установленная законом презумпция

принадлежности перечисленных поступлений не собственнику, а лицу, использующему вещь на
законном основании, т.е. прежде всего ее арендатору. Такой подход был характерен для
прежнего гражданского законодательства, фактически защищавшего арендатора (обычно частное
лицо) лучше, чем собственника-арендодателя (в большинстве случаев государство), которое
придавало правам арендатора вещные элементы и даже рассматривало аренду как один из
основных способов "разгосударствления". Новая редакция ст. 136 ГК РФ знаменует собой
постепенное возвращение отечественного гражданского права к традиционным, классическим
частноправовым представлениям и подходам.

§ 2. Недвижимые вещи как объекты вещных прав

1. Понятие и виды недвижимых вещей.

"Недвижимости по природе"

Возрождение в отечественном праве категории "недвижимость" стало необходимым

следствием признания возможности установления частной собственности на землю (земельные
участки). Ведь именно земельные участки являются главным (а в развитых правопорядках
пандектного типа - и единственным) видом недвижимых вещей и, соответственно, объектом
подавляющего большинства вещных прав (из их числа лишь право собственности может иметь
объектом движимые вещи, а залоговое право - еще и имущественные права).

Объектами вещных прав могут быть только земельные участки как

индивидуально-определенные вещи (подп. 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ). "Земля" как природный ресурс (
подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ), "достояние народов" и (или) "территория" является объектом
публичного (земельного, административного, конституционного, международного) права и не
может иметь частноправовой режим. К сожалению, в условиях отсутствия в нашей стране
полного кадастрового учета земельных ресурсов (который не требовался в условиях
исключительной собственности государства на "землю") в практике встречаются отдельные
ситуации, когда в качестве объекта права собственности вынужденно рассматривается "земля"
как таковая. Например, земля под многоквартирными жилыми домами в силу закона является
общим имуществом собственников помещений, находящимся в их долевой собственности.
Однако в ряде случаев земельные участки под таким домом фактически не "сформированы" (т.е.
юридически не оформлены) и в их отношении не проведен государственный кадастровый учет. В
такой ситуации следует считать, что "земля под многоквартирным домом находится в
собственности соответствующего публично-правового образования", которое, однако, не вправе
распоряжаться ею "в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под
многоквартирным домом", а собственники помещений в нем, напротив, "вправе владеть и
пользоваться этим (воображаемым, условным) земельным участком в той мере, в какой это
необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома", и в качестве его "законных
владельцев" имеют правомочия сособственников, предусмотренные ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также
возможности их вещно-правовой защиты на основании ст. 305 ГК РФ, "в том числе против
собственника земельного участка" <1>. Разумеется, речь при этом идет не о "расщеплении" права
собственности и (или) о появлении на его основе каких-то особых "вещных прав", а о
вынужденной ситуации, которая прекращается с момента надлежащего юридического
оформления земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, автоматически
попадающей в состав общего имущества дома как объекта долевой собственности (ст. 16
Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации" <2>).

--------------------------------

<1> Пункт 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.

Абзац 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержит основанную на традиционных представлениях

дореволюционного российского права формулировку понятия недвижимости (недвижимой
вещи), устанавливая в качестве главного ее признака прочную связь объекта с землей, которая
выражается в невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его хозяйственному
назначению. В соответствии с этим Кодекс называет в качестве недвижимых вещей:

1) земельные участки и участки недр <1>;

2) здания и сооружения;

3) объекты незавершенного строительства.

--------------------------------

<1> В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ "земля и другие природные ресурсы"

(следовательно, и недра) могут находиться как в публичной, так и в частной собственности.
Однако ст. 1.2 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (Ведомости СНД и ВС РФ.
1992. N 16. Ст. 834) объявляет недра государственной собственностью и запрещает отчуждать
участки недр, но допускает ограниченный оборот "прав пользования недрами". С позиций
действующего законодательства участки недр следует относить к недвижимым вещам,
ограниченным в обороте (п. 2 ст. 129 ГК РФ).

Все они составляют категорию "недвижимостей по природе", т.е. вещей, получающих

гражданско-правовой режим недвижимости в силу своих физических свойств.
 Вместе с тем земельный участок в качестве недвижимой вещи представляет собой не просто
природный ресурс или некую "часть земли в натуре", а юридически значимую вещь - "часть
земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами" (
ст. 11.1 ЗК РФ), или, как еще более четко установлено в германском праве, "часть земной
поверхности, обозначенную в земельной книге", т.е. в государственном реестре, в качестве
земельного участка" <1>. Поэтому, например, участок земли, единый в хозяйственном, бытовом
смысле, юридически может состоять из нескольких земельных участков, и наоборот, в земельной
книге в качестве одного земельного участка может быть зарегистрировано несколько различных
участков земли (ср. ст. 11.2 - 11.9 ЗК РФ). Правовой режим земельного участка, как следует из п.
2 и 3 ст. 261 ГК РФ, распространяется лишь на поверхностный почвенный слой и находящиеся на
нем водные объекты и растения, по общему правилу не затрагивая находящихся под ним недр и
находящегося над ним воздушного пространства (ибо участки недр представляют собой
самостоятельные недвижимые вещи, а воздух в его естественном состоянии вообще не может
быть объектом гражданских прав).

--------------------------------

<1> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. S. 12.

"Недвижимостями по природе", строго говоря, следовало бы считать лишь первую группу

названных вещей, поскольку здания и сооружения считаются недвижимостями лишь при
условии их "прочной связи с землей", а по классическим воззрениям - представляют собой
составные части земельных участков, на которых они расположены, т.е. вообще не являются
самостоятельными вещами <1>. Однако еще дореволюционное русское право признавало
"недвижимыми имуществами по закону" не только "земли и всякие угодья", но и отдельные
дома и "всякие строения" (ст. 384 ч. 1 т. X Свода законов), "хотя бы возведенные и на чужой
земле", причем этот подход предполагалось принципиально сохранить в проекте Гражданского
уложения (ст. 32 которого как раз и указывала на необходимость их "прочной связи с землей").
Иначе говоря, в российском праве традиционно сложилось более широкое понятие
недвижимости, чем в пандектном праве <2>.

--------------------------------

<1> Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. С. 107; Хвостов В.М. Система римского
права: Учебник. С. 129.

<2> Любопытно, однако, что современная судебная практика в некоторых своих решениях
по существу воспроизводит классические положения пандектной науки. Так, в п. 7 Обзора
судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не
связанных с лишением владения, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС
РФ от 15 января 2013 г. N 153 (Вестник ВАС РФ. 2013. N 4), прямо указано, что "собственник
земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на
возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему
на праве собственности земельного участка"; в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 мая
2013 г. N 17085/12 также указано, что здания и сооружения, возведенные собственником на
принадлежащем ему земельном участке, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП,
"являются составной частью земельного участка".

Фактически здесь воспроизведено предложение, содержавшееся в принятом в первом

чтении варианте законопроекта об изменениях ГК РФ, согласно которому ст. 130 ГК РФ
дополнялась положением о том, что "земельный участок и находящееся на нем здание,
сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности
одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна
недвижимая вещь" (впоследствии оно было исключено из текста законопроекта).

Такие странные "вещи", как объекты незавершенного строительства, появились только в

современном российском праве и неизвестны никаким другим правопорядкам. Судебная
практика исходит из того, что для их признания недвижимыми вещами необходимо установить,
что на таком объекте, "по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению
фундамента или аналогичные им работы" <1>. Фактически они представляют собой
"полузастроенные" или "недозастроенные" земельные участки, чем и определяется их
экономическая и юридическая ценность. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что право
собственности на такую "вещь" всегда принадлежит собственнику или обладателю иного титула
(права) на земельный участок, а необходимость государственной регистрации права
собственности на объект незавершенного строительства возникает только в случае
приостановления и консервации строительства <2>.

--------------------------------

<1> Абзац 5 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении

судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации" // Бюллетень ВС РФ. 2015. N 8.

<2> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С.

40 - 41, 85.

Впервые объекты незавершенного строительства стали рассматриваться в качестве особых

вещей законодательством о приватизации (см.: п. 1 Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485
"О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных
участков под этими объектами" // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240; п. 1 ст. 28 Федерального закона от
21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
// СЗ РФ. 2002. N 3. Ст. 251). В ГК РФ они были включены по настоянию правоприменительной
практики Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 39.
Эти объекты представляют собой типичное "наследие" прежнего правопорядка (в котором
"котлован" или "коробка" здания считались отдельными имущественными ценностями). Теперь
оно, к сожалению, обречено на сохранение в новых условиях, о чем говорят предложения по
развитию этого правового режима (см.: Концепция развития гражданского законодательства
Российской Федерации. С. 85).

Современная судебная практика признает самостоятельными недвижимыми вещами еще и

такие объекты, как машино-места, в отношении которых не только заключаются различные
сделки, но и осуществляется универсальное правопреемство (наследование), на них обращается
взыскание по долгам "владельцев" и т.д. Понятно, что речь идет об условно обособленных
составных частях сооружений как недвижимых вещей (соответствующим образом
оборудованных одноуровневых или многоуровневых наземных и подземных автомобильных
стоянок - гаражей), которые не могут самостоятельно использоваться в отрыве от другого
имущества, составляющего сооружение в целом. Их правовой режим (прямо не урегулированный
законом) во многом аналогичен правовому режиму находящихся в домах (зданиях) жилых и
нежилых помещений, которые отечественный законодатель и судебная практика также признали
самостоятельными недвижимыми вещами, несмотря на невозможность их использования вне
связи с общим имуществом дома <1>.

--------------------------------

<1> Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть
первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты
Российской Федерации" (СЗ РФ. 2016. N 27 (ч. I). Ст. 4169) п. 1. ст. 130 ГК РФ дополнен новым
абзацем, согласно которому "к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а
также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений
(машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений (выделено
мной. - Е.С.) описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете
порядке". Таким образом, части зданий или сооружений, т.е. составные части недвижимых
вещей, признаны законом отдельными недвижимыми вещами - самостоятельными объектами
гражданских прав. Но с научно-теоретических позиций сказанное выше об этих предметах
сохраняет свое значение.

Более того, Министерством экономического развития РФ уже в 2016 г. был разработан

законопроект, предусматривавший "вовлечение в гражданский оборот площадок, являющихся
частями здания или сооружения". Под "площадкой" предлагалось понимать "неограниченную
либо частично ограниченную строительной конструкцией внутреннюю часть или часть
эксплуатируемой кровли здания или сооружения (выделено мной. - Е.С.), предназначенную
для хранения транспортных средств или размещения торговых объектов, банкоматов, средств
связи" <1>. При этом в пояснительной записке к данному законопроекту прямо указывалось, что
необходимость его принятия связана с тем, что "Гражданский кодекс не предусматривает
участия в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве самостоятельного
объекта гражданских прав", хотя судебная практика допускает возможность аренды части вещи.
Очевидно, что разработчикам этого законопроекта осталось неведомым различие объектов
вещных и обязательственных прав.

--------------------------------

<1> См.: Экспертное заключение по проекту Федерального закона "О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский
оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения)" // Вестник гражданского права.
2016. N 3.

Вместе с тем та же судебная практика вполне обоснованно признает не самостоятельными

вещами, а лишь составными частями недвижимости (земельного участка) такие объекты, как
ограждения (в том числе кирпичные и бетонные заборы), асфальтовые и подобные им покрытия
("площадки"), футбольные поля и тому подобные спортивные сооружения <1>.

--------------------------------

<1> Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. N 17085/12 указывается,

что футбольное поле представляет собой "улучшение земельного участка, заключающееся в
приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком" и не является
самостоятельной недвижимой вещью, будучи неотъемлемой составной частью земельного
участка, на котором оно расположено (аналогичная правовая позиция выражена в
Постановлениях Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11052/09 и от 17 января 2012 г. N
4777/08), а потому на него не может быть зарегистрировано вещное право собственности
(Вестник ВАС РФ. 2013. N 12). Подробнее об этом см., например: Громов А., Егоров А.
Практический комментарий к первому и второму блокам изменений в ГК РФ. Самые значимые
поправки. М.: Актион-Медиа, 2014. С. 44.

2. "Недвижимости по закону" и "недвижимости по назначению"

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие

государственной регистрации воздушные, морские и речные суда, которые по своим физическим
свойствам не имеют прочной связи с землей. При этом перечень объектов недвижимости в абз. 1
п. 1 ст. 130 ГК РФ не является закрытым, что дало возможность законодателю объявить ими
также единые недвижимые комплексы (ст. 133.1 ГК РФ), жилые помещения в зданиях (п. 2 ст. 15
и ст. 16 ЖК РФ) и предприятия (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Все перечисленные объекты составляют
особый вид недвижимых вещей - "недвижимости по закону" <1>.

--------------------------------

<1> Предложение об отказе от категории "недвижимость по закону" путем исключения из

числа недвижимых вещей всех объектов, прямо не упомянутых в этом качестве в перечне,
установленном абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, и о закрытии данного перечня (Концепция развития
гражданского законодательства Российской Федерации. С. 34) не нашло поддержки
законодателя, оставившего ст. 130 ГК РФ без изменений (если не считать исключения из числа
недвижимостей космических объектов, осуществленного ст. 3 Федерального закона от 13 июля
2015 г. N 216-ФЗ (СЗ РФ. 2015. N 29. Ст. 4342) в связи с созданием Госкорпорации "Роскосмос").
Видимо, он не захотел связывать себе руки в предвидении возможного появления новых
объектов недвижимости.

Единые недвижимые комплексы, участвующие в обороте в качестве неделимых

недвижимых вещей, согласно ст. 133.1 ГК РФ, представляют собой совокупности различных (в
том числе недвижимых и движимых) вещей, неразрывно связанных друг с другом физически и
(или) технологически. К ним, в частности, относятся так называемые линейные объекты -
железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы, линейно-кабельные сооружения связи
и т.п. Таким единым объектом был также признан стадион как совокупность земельного участка
и находящихся на нем спортивных и вспомогательных сооружений <1>. От простой
совокупности отдельных вещей и от сложных вещей единые недвижимые комплексы отличает
наличие между составляющими их объектами неразрывной физической и технологической
взаимосвязи, превращающей их в единые вещи (например, установки по добыче или
переработке нефти). При возможном разделе на составные части такие комплексы утрачивают
свое первоначальное хозяйственное назначение и не могут использоваться для достижения тех
целей, для которых они были созданы. Наличие же в их составе зданий и сооружений,
расположенных как на одном, так и на нескольких земельных участках, а главное - регистрация в
государственном реестре единого права собственности на всю совокупность составляющих их
объектов (ч. 1 ст. 133.1 ГК РФ) ведут к признанию их едиными недвижимыми вещами <2>.
Поэтому названные и другие "недвижимости по закону" приобретают правовой режим
недвижимости не в силу своих физических свойств, а в силу необходимости государственной
регистрации прав (титулов) на них (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

--------------------------------

<1> См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. N 6200/10 (Вестник

ВАС Суда РФ. 2011. N 1) и от 28 мая 2013 г. N 17085/12.

<2> См.: п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25.

Предложение об их включении в число самостоятельных объектов гражданских прав

впервые было выдвинуто в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом
имуществе, которая именовала их "технологическими имущественными комплексами" и
относила к числу сложных вещей (см.: Концепция развития гражданского законодательства о
недвижимом имуществе. С. 47). В Концепции развития гражданского законодательства РФ такой
комплекс стал рассматриваться как особая (единая) недвижимая вещь (Концепция развития
гражданского законодательства Российской Федерации. С. 35).

В ряде европейских правопорядков выделяется еще один, третий вид недвижимых вещей -
"недвижимое имущество в силу своего назначения", под которыми понимаются вещи,
помещенные собственником на земельный участок для его обслуживания и эксплуатации либо
"навсегда присоединенные к нему собственником", т.е. составляющие элементы его хозяйства, а
также сельско-хозяйственные животные и земледельческие орудия, семена, урожай на корню и
плоды, не снятые с дерева, голуби в голубятнях и кролики в садках, ульи, чаны, бочки и иное
имущество, находящееся в составе фермерского хозяйства (ст. 518 - 520, 524 Code civil) <1>. В
соответствии с абз. 1 § 94 BGB семена с момента их посева и растения с момента посадки
становятся "существенными составными частями" недвижимости и, утратив качества
самостоятельных вещей, лишаются оборотоспособности. Очевидно, что и эти объекты также
получают правовой режим недвижимости не по своей "физической природе", а по воле
законодателя, в данном случае стремящегося поддержать единство имущественного комплекса,
составляющего фермерское хозяйство.

--------------------------------

<1> Подробнее о понятии и видах недвижимости в различных зарубежных правопорядках

см., например: Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв.
ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. 4-е изд. М., 2004. С. 318 - 319 и сл. (автор главы - О.М.
Козырь). Ср. также: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные
права. С. 91 - 93.

Таким образом, понятие и содержание категории "недвижимость" в решающей мере

определяются правовым режимом соответствующих объектов, установленным тем или иным
правопорядком, а вовсе или, во всяком случае, далеко не только их природными,
естественно-физическими характеристиками и свойствами. Конститутивным признаком всех
видов недвижимости по мере развития имущественных отношений становится не их физически
"прочная связь с землей", а необходимость государственной регистрации вещных прав на эти
объекты для обеспечения безопасности их оборота.

Иначе говоря, следует исходить из того, что недвижимость - категория юридическая, а не

физическая и главное ее свойство - не физическая "неотрывность" от земли <1>, а юридически
необходимая государственная регистрация правового режима соответствующих вещей (ст. 8.1 и
п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2>), призванная
облегчить их оборот и защиту прав их законных владельцев. Такой подход, например, требует,
чтобы строение на земельном участке, являющееся незавершенным (или самовольно
построенным), до момента его государственной регистрации в качестве недвижимости
рассматривалось как движимая вещь, что нашло прямое законодательное закрепление в ряде
современных правопорядков, развивающихся на пандектной (германской) основе (например, в ч.
1 ст. 13 Закона Эстонии 1993 г. о введении в действие и применении Закона о вещном праве).

--------------------------------

<1> Как полагают некоторые современные авторы (см., например: Захарова А.Е. Понятие
недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сб. статей
/ Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. С. 399 - 400; Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как
правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3).

<2> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

К сожалению, современная отечественная судебная практика последовательно

придерживается иного подхода. В силу абз. 2 и 3 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23
июня 2015 г. N 25 "вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в
силу прямого указания закона", причем "по общему правилу государственная регистрация права
на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости". Тем
самым государственная регистрация прав на недвижимость вопреки закону становится не
единственным, а лишь одним из многих возможных доказательств существования такого права, а
сама эта регистрация по сути превращается в пустую формальность. Логическое развитие этого
подхода приводит к абсурдному выводу о существовании недвижимых вещей даже в
правопорядках, где такая юридическая категория либо отсутствовала (например, в римском
праве), либо была прямо отменена законом (в советское время).

Утверждения о "естественных", "объективно существующих" различиях движимых и

недвижимых вещей, якобы позволивших фактически сохранить это различие даже в условиях
прямой законодательной отмены такого деления в советское время <1>, основаны на
представлениях, соответствующих уровню технического и социального развития XIX в. Между
тем уже в дореволюционном российском праве В.И. Синайский обращал внимание на то, что
критерий разграничения движимости и недвижимости "видели раньше в возможности
перемещения вещи без утраты своей целости и вида, короче - без повреждения. При успехах
современной техники в перемещении предметов указанный критерий нельзя считать вполне
надежным. Поэтому современное право выдвигает новый критерий - понятие недвижимости как
земли и всего того, что является ее составной частью" <2>. Ю.С. Гамбаров также отмечал, что
даже "в средневековом и новом праве это противоположение определяется уже не физическими
свойствами вещей, а их общественно-экономическими функциями и сопровождается такими
важными различиями, которые проводят резкую грань между институтами, имеющими место не
столько в недвижимых и движимых имуществах, сколько в имуществах, принимаемых
(выделено мной. - Е.С.) за недвижимые или движимые по их общественным функциям" <3>.

--------------------------------

<1> См., например: Федеральный закон "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним": Постатейный комментарий / Под ред. П.В.
Крашенинникова. М., 2007. С. 11 - 16 (автор комментария - Б.М. Гонгало).

<2> Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 127. Под "современным правом" здесь
имеется в виду германское BGB 1896 г. и ШГК 1907 г., которым вообще неизвестно понятие
"недвижимость", ибо "движимые вещи" противопоставлены здесь земельным участкам,
составляющим единственный вид недвижимости (§ 94 - 96 BGB и ст. 655 и сл. ШГК), а прочно
связанные с землей объекты, включая строения, считаются составными частями (Bestandteile)
земельного участка, а не отдельными (самостоятельными) вещами.

<3> Гамбаров Ю.С. Гражданское право: Общая часть. С. 610.

Особенности гражданско-правового режима недвижимых вещей, обусловленные

необходимостью его государственной регистрации, проявляются затем и в их обороте, в том
числе при совершении с ними гражданско-правовых сделок. Так, сделки с недвижимостью не
могут квалифицироваться ни в качестве реальных, ни в качестве консенсуальных, поскольку
переход прав на такие объекты определяется моментом государственной регистрации этих прав,
а не моментом достижения соглашения сторонами сделки или фактической передачи вещи.

Более того, недвижимые вещи не могут являться объектами некоторых сделок, например
договора комиссии <1>. Ведь комиссионер, в силу п. 1 ст. 996 ГК РФ не являющийся и не
становящийся собственником недвижимого имущества комитента, не в состоянии
зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемую или приобретаемую
недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК РФ), т.е. совершить для комитента соответствующую сделку. В
дореволюционном русском праве недвижимые вещи вообще не считались "товаром" в смысле
объекта любых "торговых сделок" (а не только договора комиссии): "с точки зрения русского
права выражение "товар" приложимо лишь к движимым вещам" <2>. Думается, что этот вывод
вполне "приложим" и к современной ситуации.

--------------------------------

<1> См.: п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85

"Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 1.

<2> Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. II: Товар. Торговые сделки. М.: Статут,
2004. С. 9.

Действующие нормы о виндикационном иске (ст. 301 и 302 ГК РФ), почти дословно
воспроизводящие правила ст. 151 и 152 ГК РСФСР 1964 г., целиком рассчитаны на истребование
из чужого незаконного владения только движимых вещей. Ведь виндикационный иск со времен
римского права признается петиторным, т.е. требующим доказательства истцом своего титула на
вещь. Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат
обязательной государственной регистрации, а в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального
закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного
права является его государственная регистрация, спор "невладеющего собственника" (или иного
законного владельца) недвижимой вещи и фактически владеющего ею "несобственника"
(неуправомоченного лица) должен сводиться к спору о правильности записи соответствующего
права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т.е. основываться на
иске о признании права (об оспаривании зарегистрированного права). Ведь если ответчик
значится в указанном реестре собственником, у истца отсутствует право на предъявление
виндикационного иска, а если ответчик по иску вообще не значится в данном реестре, т.е.
является заведомо неуправомоченным лицом (не имеющим на недвижимую вещь права,
зарегистрированного государством), выяснение вопроса о его добросовестности или
недобросовестности, а также других условий удовлетворения виндикационного иска лишается
юридического значения, делая последнее по существу автоматическим. Поэтому
виндикационному иску относительно недвижимой вещи по общему правилу должен
предшествовать иск о признании права на нее (об оспаривании зарегистрированного в реестре
права иного владельца), к чему в конце концов пришла и судебная практика <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

В целом же можно констатировать, что значение основополагающего для гражданского

права деления вещей на движимые и недвижимые пока еще в должной мере не осознано ни
отечественным законодательством, ни цивилистической доктриной, ни правоприменительной
практикой.

3. Жилые и нежилые помещения как недвижимые вещи

Жилищное, а вслед за ним и гражданское законодательство признают самостоятельными и

притом недвижимыми вещами отдельные жилые помещения в зданиях, включая комнаты в
коммунальных квартирах <1>, а судебная практика по аналогии приравняла к ним и нежилые
помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 и п. 41 Постановления
Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25) <2>. Более того, Концепцией развития гражданского
законодательства РФ предложено объявить как жилые, так и нежилые помещения
самостоятельными объектами гражданских прав, представляющими собой "конструктивно и
пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для
использования", хотя еще в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе
прямо указывалось, что "помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального
выражения" и является вещью "исключительно в юридическом смысле этого слова" <3> подобно
упоминавшимся выше res incorporales Гая. В настоящее время п. 1 ст. 130 ГК РФ (в ред.
Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ) прямо относит жилые и нежилые помещения к
недвижимым вещам.

--------------------------------

<1> Но не части комнат, хотя бы и используемые для проживания граждан, что подтвердил
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13 марта 2008 г. N 5-П (Вестник
Конституционного Суда РФ. 2008. N 3).

<2> Этот вывод получил и теоретическую поддержку (см.: Чубаров В.В. Проблемы
правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 235 и сл.).

<3> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 85;

Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе. С. 49.

В действительности, конечно, жилые и нежилые помещения являются не отдельными,

самостоятельными недвижимыми вещами - объектами права собственности, а лишь составными
частями юридически неделимых вещей - домов (зданий). Об этом ясно свидетельствует как
невозможность их использования в отрыве от общего имущества дома, так и физическая
общность составляющих их стен и перекрытий. Признание помещений самостоятельными
вещами ведет не только к прекращению права собственности на дом в целом, но и к
юридическому исчезновению домов (зданий) как единых вещей - объектов прав, или, как сказано
в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64, к "утрате зданием правового
режима объекта недвижимости". Из содержания п. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 1, 2 и 8 Постановления
Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 вытекает, что многоквартирные жилые дома (здания)
юридически теперь представляют собой лишь совокупность отдельных недвижимых вещей -
приватизированных квартир (комнат) или помещений и общего имущества здания (включающего
находящийся под зданием земельный участок), также ставшего отдельным, самостоятельным
объектом вещного права общей собственности, который, однако, не является ни отдельной
недвижимостью, ни даже сложной вещью, ибо как целое не может быть объектом сделок
(оборота). Этот подход, впервые прямо обоснованный в Концепции развития гражданского
законодательства о недвижимом имуществе, нашел поддержку и в современной литературе <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской

Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 184.

Законодатель (не только отечественный) вынужден рассматривать жилые помещения как

самостоятельные объекты вещных прав (недвижимые вещи) исходя из особых
социально-экономических, а не юридических соображений, устанавливая для них специальный
правовой режим "жилищной собственности" (подробнее об этом см. далее, § 2 гл. 6 настоящей
работы). В отечественном правопорядке появление "жилищной собственности" связано с
широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей в первую очередь фискальные и
политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени
содержания жилищного фонда и т.п.). В соответствии с этим правовым режимом объектом права
собственности граждан были признаны занимаемые ими квартиры и другие жилые помещения
(включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15 - 17 ЖК РФ), а
объектом их общей долевой собственности - "общее имущество дома" (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст.
36 ЖК РФ), в состав которого включены различные составные части этого дома (не являющиеся
самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором расположен такой дом.

При этом сами квартиры и другие жилые помещения стали не только самостоятельными
недвижимыми вещами, но еще и "главными вещами" в отношении "общего имущества дома",
рассматриваемого в качестве "принадлежности главной вещи". Ведь теперь согласно п. 2 ст. 290
ГК РФ, п. 2 и 4 ст. 37 и п. 3 и 5 ст. 42 ЖК РФ "общее домовое имущество - спутник права
собственности на жилое помещение, не имеющий самостоятельной судьбы и следующий за
главной вещью - жилым помещением" <1>. При этом в состав "общего имущества" входит и
земельный участок, также ставший "принадлежностью главных вещей" - квартир и других
жилых помещений. Как уже отмечалось, в судебной практике, а теперь и в законе, аналогичный
правовой режим получили и нежилые помещения, ставшие объектами бурно развивавшегося
"оборота нежилых помещений".

--------------------------------

<1> Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

(постатейный). М., 2005. С. 88; ср.: Концепция развития законодательства о недвижимом
имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковского. С. 51 - 53.

В европейском континентальном праве "жилищная собственность" (Wohnungseigentum)

рассматривается в качестве одного из важных способов решения жилищной проблемы, ради
которого в некоторых случаях приходится отказываться от определенных классических
постулатов. Это прежде всего касается квартиры как составной части жилого дома, правовой
режим которой должен подчиняться вещно-правовому "принципу присоединения"
(Akzessionsprinzip), в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным
объектом вещного права, всегда следует юридической судьбе "своей" вещи (§ 93 BGB, ст. 642
ШГК).

В результате этого жилые помещения в силу своей социальной значимости приобретают

особый вещно-правовой режим: не будучи самостоятельными вещами в строгом смысле слова,
они приравниваются к недвижимости жилищным законом, т.е. признаются им недвижимыми
вещами, которые физически и юридически неразрывно связаны с общим имуществом дома
(включающим земельный участок). В результате этого единая недвижимая вещь (жилой дом и
(или) земельный участок) юридически разделяется на отдельные части и "общую часть", каждая
из которых становится самостоятельным объектом вещного права (единоличной или общей
собственности), а их гражданско-правовой режим характеризуется неразрывным соединением
названных вещных прав.

Данное положение не должно, однако, распространяться на нежилые помещения, которые,

будучи составными частями зданий (юридически неделимых недвижимых вещей), могут
передаваться только в пользование (на обязательственно-правовом, а не на вещно-правовом
титуле) субъектам права общей собственности на здание (сособственникам), арендаторам и т.п. К
сожалению, отечественное законодательство и правоприменительная практика пока склоняются
к иному пути: приравниванию правового режима жилых и нежилых помещений путем признания
тех и других самостоятельными недвижимыми вещами, при этом максимально удаляясь от
классических подходов (в частности, от вещно-правового "принципа присоединения"). Этот путь
чреват появлением не только новых искусственных конструкций, но и новых юридических
проблем.

4. Предприятие как объект гражданских прав

В соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие считается имущественным комплексом и

одновременно недвижимой вещью. Предприятие как имущественный комплекс состоит из
юридически разнородных объектов гражданских прав - движимых и недвижимых вещей, прав
и обязанностей (долгов), исключительных прав (на коммерческое обозначение, товарные знаки,
знаки обслуживания). В состав предприятия могут входить корпоративные права
(принадлежащие ему акции или доли участия в капитале коммерческих корпораций), а также
клиентела (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или
услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства <1>.

--------------------------------

<1> Именно поэтому действующее предприятие (предприятие "на ходу", "бизнес") обычно
стоит дороже, чем совокупная "балансовая" стоимость его наличного имущества или даже только
чистых активов, а наличие клиентелы всегда учитывается при определении его цены. То
обстоятельство, что данный актив пока не назван п. 2 ст. 132 ГК РФ в составе предприятия,
является очевидным недостатком действующего законодательства (см.: Концепция развития
гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского,
О.М. Козырь, А.А. Маковского. С. 43). Подробнее об этом см., например: Ершова Е.А. Гудвилл
бизнеса. М.: Статут, 2013.

Именно разнородностью этих составных частей и определяются особенности

гражданско-правового режима предприятия. Ведь предприятие в целом не может считаться ни
сложной вещью (ст. 134 ГК РФ), ни единым недвижимым комплексом (ст. 133.1 ГК РФ),
поскольку такие объекты (вещи) состоят исключительно из других вещей. Вместе с тем
признание имущественного комплекса предприятия вещью - единым объектом права
собственности или иного вещного права - не только противоречило бы вещно-правовому
"принципу специализации", но и вело бы к появлению "права на право" (вещного права на
обязательственные и иные права, находящиеся в составе предприятия), а в конечном счете к
необоснованному смешению правовых режимов вещных и обязательственных прав. Вместе с тем
на практике в качестве отдельных объектов недвижимости регистрируются лишь входящие в
состав предприятия здания, строения и сооружения, а не предприятие в целом, которое, как было
отмечено в Концепции развития гражданского законодательства РФ, "практически выбыло из
оборота недвижимости". В связи с этим указанной Концепцией было предложено "исключить из
ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью" <1>, однако законодатель не
согласился с таким предложением.

--------------------------------

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 34

- 35. Это предложение ранее обосновывалось в Концепции развития законодательства о
недвижимом имуществе, предлагавшей рассматривать предприятие как "действующий
имущественный комплекс ("предприятие на ходу"), фактически используемый в
предпринимательской деятельности собственника соответствующего имущества" (Концепция
развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 45).

Для правильного понимания гражданско-правового режима предприятия прежде всего

следует обратить внимание на то, что его признание недвижимостью последовало в специальной
норме п. 1 ст. 132 ГК РФ, а не в общем правиле абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ. Это означает, что закон
лишь приравнял его к недвижимости, отнеся его именно к недвижимости "по закону", а не "по
природе". Более того, в абз. 1 п. 2 ст. 132 ГК РФ прямо указано, что предприятие может быть
объектом различных сделок, связанных с вещными правами, т.е. объектом обязательств, но не
объектом права собственности и других вещных прав. Иначе говоря, предприятие по прямому
указанию закона считается недвижимостью и единым имущественным комплексом ("вещью")
лишь для целей имущественного оборота, т.е. только в случаях и в пределах перехода прав на
это разнородное по природе имущество. Именно с этой точки зрения самостоятельным объектом
гражданского оборота может стать и часть предприятия, например имущество цеха (о чем прямо
говорит абз. 1 п. 2 ст. 132 ГК РФ), которое даже с позиций закона не может считаться
самостоятельной вещью - объектом вещного права.

Как писал еще К.П. Победоносцев, "и некоторым вещам, по природе своей движимым,
некоторым правам на движимые вещи, по особой важности этих прав, закон, собственно по
поводу передачи их (выделено мной. - Е.С.), придает значение недвижимых имуществ" <1>.
Такой подход соответствует и современным европейским представлениям о предприятии как
объекте гражданских прав. Так, в австрийском гражданском праве признано, что предприятие
(das Unternehmen) состоит из различных вещей, прав, обязанностей, клиентелы (goodwill) и в
качестве их юридической совокупности (сложной вещи - Gesamtsache, universitas res в
соответствии с § 302 ABGB) считается движимостью, но в обязательственном праве
рассматривается как недвижимое (als unbeweglich) <2>.

--------------------------------

<1> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 89.
 <2> Koziol H., Welser R., Kletecka. Grundriss des burgerlichen Rechts. Bd. I. S. 256; Koziol H.,
Bydlinski P., Bollenberger R. Kurzkommentar zum ABGB. S. 227 - 239 (автор комментария - B.
Eccher).

Иначе говоря, предприятие как имущественный комплекс, будучи разновидностью общей

категории "имущество", подобно ей также составляет единый объект права лишь для целей
оборота, т.е. либо в обязательственных отношениях (при совершении сделок по продаже, аренде
или залогу предприятия), либо в случаях универсального правопреемства (реорганизации
юридических лиц или наследования после смерти гражданина). При непосредственной
эксплуатации (использовании) имущества предприятия его собственником или субъектом иного
вещного права (в статике имущественных отношений) оно юридически распадается на отдельные
составляющие его объекты с различным правовым режимом (вещи как объекты вещных прав
<1>, права и обязанности как объекты обязательственных прав, фирменное наименование и
коммерческое обозначение как объекты исключительных прав и т.д.). Более того, даже при
передаче таких комплексов uno actu (по единой сделке), например при продаже или аренде
предприятия, переход прав на каждый из составляющих их объектов все равно осуществляется с
соблюдением особенностей их правового режима (вещных, обязательственных, исключительных,
возможно и корпоративных, прав), поскольку здесь требуется составление специальных актов
инвентаризации и передачи такого "имущества" (ст. 561, 563, 659, 664 ГК РФ), в которых
перечисляются (т.е. индивидуализируются) все объекты, составляющие соответствующий
комплекс. Это позволяет говорить о сохранении действия вещно-правового принципа
специализации и для таких имущественных комплексов.

--------------------------------

<1> Примечательно, что вещные права хозяйственного ведения и оперативного управления,

принадлежащие государственным унитарным предприятиям как субъектам гражданского права,
пока не распространяются на земельные участки, входящие в состав предприятий как
имущественных комплексов, поскольку такие земельные участки являются объектами других
вещных прав.

Некоторые отечественные ученые высказывают мысль о том, что предприятие нельзя

сводить к имуществу, ибо "в эту часть производительных сил входят люди - работники
предприятия" <1>; что отсутствие в ст. 132 ГК РФ указаний на трудовые права и обязанности
работников предприятия "может создать мнение, что предприятие является омертвленной
совокупностью орудий и средств производства, других видов имущества и исключительных
прав", поэтому в его состав необходимо включать "и трудовые права используемой на нем
рабочей силы сотрудников" <2>. Это мнение основано на укоренившихся в прежнем
правопорядке представлениях о государственном предприятии как о полноценном субъекте
права - самостоятельном юридическом лице со своими органами, работниками и т.д.

--------------------------------

<1> Ср.: Райхер В.К. Рецензия на книгу А.В. Карасса "Право государственной
социалистической собственности" // Советское государство и право. 1955. N 1. С. 122.

<2> Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации,

части первой / Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 310 (автор комментария -
В.П. Мозолин).
 Однако признание государственных и муниципальных предприятий юридическими лицами
- субъектами, а не объектами гражданского права имело место только в огосударствленной
плановой экономике и сохраняется в отечественном правопорядке как остаток прежней системы
хозяйства. Такие юридические лица возникли в условиях, "когда Советское государство как
коллективный хозяйствующий субъект, обладающий огромной массой промышленного
имущества, вступает в товарный (гражданский) оборот", используя для этого "в качестве
основного метода форму хозрасчетного предприятия, форму юридического лица гражданского
права" <1>, и "осуществляет право собственности на все принадлежащее ему имущество через
свои органы - в первую очередь через госпредприятия и другие госорганы, на которые
государство возлагает непосредственное оперативное управление отдельными частями единого
фонда государственной собственности и которые оно наделяет правами юридического лица" <2>.
Такие предприятия, не будучи собственниками своего имущества, не становились и
товаропроизводителями, объективно нуждающимися в участии в имущественном обороте и тем
самым в самостоятельной правосубъектности. Не случайно отечественные государственные
предприятия свыше 30 лет (с конца 20-х до середины 60-х гг. прошлого века) работали, вообще
не имея формально признанных прав юридического лица и каких-либо прав на закрепленное за
ними имущество государства <3>, поскольку этого по сути и не требовалось тогдашними
условиями хозяйствования. Не случайно и то, что в ст. 54 и 55 ГК РСФСР 1922 г. "предприятия
торговые" и "предприятия промышленные" считались "предметом частной собственности", т.е.
объектами, а не субъектами права, а ст. 22 ГК РСФСР 1922 г. в первоначальной редакции
рассматривала национализированные и муниципализированные предприятия в качестве
объектов, "изъятых из частного оборота" (в последующих редакциях 1926 и 1930 гг. ст. 22 ГК
РСФСР 1922 г. называла "промышленные, транспортные и иные предприятия в целом", а также
"промышленные заведения, фабрики, заводы, рудники и пр." "государственными
имуществами").

--------------------------------

<1> Венедиктов А.В. Правовая природа государственных предприятий // Венедиктов А.В.

Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. II. М., 2004. С. 297, 299.

<2> Венедиктов А.В. О государственных юридических лицах в СССР // Венедиктов А.В.

Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. II. С. 529 - 530.

Впрочем, и в советское время высказывался взгляд на предприятие как на объект права

государственной собственности - сложный имущественный комплекс (см.: Карасс А.В. Право
государственной социалистической собственности. С. 69), причем Е.А. Флейшиц обращала
внимание на то, что именно в силу юридической разнородности этого комплекса
государственное предприятие не становится "объектом какого-либо особого, единого права
государства" (Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западноевропейском и
РСФСР // Вестник гражданского права. 2008. N 2. С. 169 - 170), поскольку этим нарушался бы
вещно-правовой принцип специализации.

<3> См.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. С. 759 и сл.;

Новицкий И.Б. История советского гражданского права. С. 167 - 168.

В дореволюционном российском праве предприятие безоговорочно признавалось объектом,

а не субъектом "торговой" (предпринимательской) деятельности <1>, поскольку в
экономическом смысле оно рассматривалось как "торговый промысел", "бизнес" ведущего его
лица, т.е. определенный вид деятельности, экономически обособленный от личного имущества
ведущего свое "дело" предпринимателя. Эта независимость предприятия от ведущего его
предпринимателя требовала и его юридического обособления, а "таким запросам могла бы
удовлетворить лишь такая конструкция, по которой торговое предприятие рассматривалось бы
как обособленное имущество" <2>. Поэтому "признание торгового предприятия как такового
юридическим лицом сводило бы на нет самое понятие юридического лица. Совершенно
очевидно, что предприятие не субъект, но объект прав" <3>.

--------------------------------

<1> См., например: Гольмстен А.Х. Очерки по русскому торговому праву. СПб., 1895. С.
39; Каминка А.И. Очерки торгового права. М., 2002. С. 147 и сл.; Шершеневич Г.Ф. Курс
торгового права. Т. I: Введение. Торговые деятели. М.: Статут, 2003. С. 166 и сл.

<2> Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. I: Введение. Торговые деятели. С. 169 - 172.

<3> Каминка А.И. Очерки торгового права. С. 149.

Поэтому конструкция унитарного предприятия новым ГК РФ была разрешена лишь для

публичных собственников, в том числе с целью сохранения этой ставшей традиционной для нас
формы государственного участия в экономике. В.А. Дозорцевым было справедливо отмечено,
что ситуация, в которой субъект гражданского права не является собственником, допустима
только в определенных исторических условиях и может сохраняться "только как промежуточная,
переходная стадия в развитии системы" <1>. Действительно, такая юридическая конструкция,
как правосубъектное предприятие с ограниченным "вещным" правом на имущество своего
учредителя-собственника, как показывает исторический опыт, может продолжать относительно
эффективно функционировать лишь в многоукладной экономике, т.е. либо в
государственно-централизованном хозяйстве с рыночными элементами (периоды нэпа и
перестройки), либо в государственно-регулируемой рыночной экономике (т.е. при современном
"госкапитализме"). В условиях же полноценной рыночной экономики и оформляющего ее
потребности частноправового регулирования такой вид юридического лица, как
предприятие-несобственник, существовать не может. Не случайно все восточноевропейские
страны в ходе современного обновления своего гражданского законодательства исключили из
него этот вид юридических лиц (а в развитых западноевропейских правопорядках он и ранее
отсутствовал).

--------------------------------

<1> Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе //

Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник статей памяти С.А. Хохлова
/ Отв. ред. А.Л. Маковский. С. 240.

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

Глава 4. СОБСТВЕННОСТЬ И ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

§ 1. Экономические и юридические отношения собственности

1. Собственность как экономико-правовая категория

 Термин "собственность" в сложившемся словоупотреблении используется в самых
разнообразных значениях, к сожалению, не имея единого, общепринятого содержания. В одних
случаях его рассматривают как синоним, эквивалент понятий "имущество" или даже еще более
узкой категории "вещи" (говоря, например, о приобретении собственности или о передаче
собственности). В других случаях речь идет о сугубо экономическом отношении присвоения, а
иногда, напротив, собственность отождествляют с юридической категорией - правом
собственности и т.д. Вследствие этого складываются ошибочные представления и стереотипы
относительно понимания собственности, в частности распространенное мнение о том, что
экономические отношения собственности юридически оформляются только с помощью права
собственности.

В отечественной правовой науке отмеченная путаница усиливается еще и длительным

отсутствием общей категории вещного права (как в объективном, так и в субъективном смысле),
в советское время "замененной" правом собственности, которое в результате из главной
разновидности вещных прав превратилось в общий, причем основополагающий, институт
гражданского права. При этом на него были распространены многие экономические и
идеологические представления, в действительности относящиеся не к праву собственности, а к
экономическим отношениям собственности (присвоения), причем анализ экономических
отношений собственности, строго говоря, не входящий в предмет юридической науки, по
сложившейся традиции стал едва ли не центром приложения усилий ряда выдающихся
отечественных цивилистов <1>. К сожалению, их глубокие и интересные исследования по
необходимости носили во многом идеологизированный характер, а главное - уводили далеко в
сторону от юридической проблематики вещного права, которая до сих пор остается наименее
разработанной частью отечественной цивилистики. А поскольку цивилисты уделяли
политэкономической трактовке категории "присвоение" и ее связям с понятиями "общественное
производство", "производственные отношения", а также углубленному анализу иных
экономических категорий едва ли не больше внимания, чем экономисты, в отечественной
экономической литературе появилось даже мнение о том, что собственность является
юридической, а не экономической категорией <2>.

--------------------------------

<1> См., например: Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М.:
Госюриздат, 1963. С. 9 - 26.

<2> См. особенно: Шкредов В.П. Экономика и право. Опыт экономико-юридического

исследования общественного производства. 2-е изд. М., 1990. Впоследствии у него
обнаружились сторонники и среди юристов (см., например: Андреев В.К. О праве частной
собственности в России (критический очерк). М., 2007. С. 27).

Отождествление экономических и юридических отношений собственности имело

следствием традиционное для экономической литературы того времени преобладание "вещного"
подхода, при котором в качестве объектов отношений присвоения рассматривались главным
образом материальные блага ("средства производства" и т.д.), т.е. вещи, а "нематериальные
блага" товарного характера (различные права требования, результаты интеллектуальной
деятельности, нематериальные услуги и т.д.) по существу оставались за рамками рассмотрения.
Между тем экономическое и научно-техническое развитие давно привело к необходимости
признания объектами присвоения (но не права собственности) не только вещей, но и других
товаров, прежде всего таких нематериальных благ, как различные результаты
интеллектуального творчества.
 Реакцией на сложившееся в науке отождествление объектов права собственности
(индивидуально-определенных вещей) с объектами экономических отношений собственности
(товарами) стало появление предложений о "выводе отношений собственности за их
традиционные "вещно-имущественные" пределы" <1>. Применительно к экономическим
отношениям собственности (присвоения) такой подход не вызывает сомнений, но применительно
к правовым отношениям он ведет к серьезным недоразумениям, основанным на смешении
экономических и юридических категорий. Так, сторонники указанного подхода предлагают
выделять различные "формы волевых отношений собственности", в том числе отношения
"вещественной и невещественной имущественной" собственности наряду с "управленческой
формой собственности" <2>. Но юридически это прямо ведет к смешению оформляющих эти
отношения различных правовых режимов: вещных, корпоративных и обязательственных
(договорных) прав.

--------------------------------

<1> Зинченко С.А., Галов В.В. Собственность и производные вещные права: теория и
практика. Ростов н/Д, 2003. С. 28 - 29.

<2> Зинченко С.А. Корпоративные отношения в реформируемом гражданском

законодательстве России // Гражданское право. 2014. N 4. С. 10.

С экономической точки зрения можно говорить о том, что "в коммерческих корпорациях
имеет место... "раздвоение" собственности на собственность участников в отношении
стоимостной части имущества и собственность самой организации на эту же стоимость, а также
на реальную часть (производительный капитал)", хотя вряд ли при этом возникает "долевая
собственность участников", органически связанная с собственностью корпорации <1>. Но
юридически такой подход прямо противоречит общепризнанному основополагающему принципу
корпоративного права - "принципу отделения" (Trennungsprinzip) имущества корпорации от
имущества ее участников (что и позволяет устранять ответственность последних по долгам
корпорации), а в конечном счете самой конструкции юридического лица (с правовых позиций
являющегося единым и единственным собственником своего имущества).

--------------------------------

<1> Там же. С. 11.

Очевидно, что между экономическим и юридическим пониманием категории собственности

имеются существенные различия. Прежде всего следует подчеркнуть, что собственность, или
присвоение, - это определенное экономическое (фактическое) отношение, подвергаемое
правовому оформлению. В качестве экономического отношения собственность (присвоение)
характеризуется двояко:

- с одной стороны, это отношение лица к присвоенным им материальным и иным

благам как к своим, т.е. как к таким, которые можно непосредственно (без участия других лиц)
использовать по своему усмотрению и в собственных интересах. Его принято называть
"вещественной (или имущественной) стороной" отношений собственности;

- с другой стороны, собственность - это отношение между людьми по поводу

присвоенного имущества, которое состоит в том, что лицу, присвоившему соответствующее
благо (имущество), все другие лица не должны препятствовать в его самостоятельном
использовании, а само оно, осуществляя господство над своим имуществом, по своему
усмотрению может отстранять или допускать других лиц к использованию присвоенного им
имущества (в том числе путем заключения с ними различных договоров). Здесь речь идет об
"общественной стороне" отношений собственности.

Право оформляет обе названные стороны экономических (фактических) отношений

собственности: отношение лица к присвоенному им имуществу как к своему предопределяет
возможности и границы (меру) его дозволенного использования (т.е. содержание и объем
правомочий субъекта имущественного права); отношения между людьми по поводу
присвоенного кем-либо имущества требуют правовой охраны "субъекта присвоения"
(управомоченного лица) от возможных посягательств иных лиц на его имущество, тем самым
обеспечивая его власть (хозяйственное господство) над объектом присвоения. Следовательно, и
"вещественная" ("имущественная"), и "общественная" стороны отношений собственности
(присвоения) важны для правового регулирования.

В отечественной юридической литературе в разное время подчеркивалась значимость

какой-либо одной из названных сторон: в дореволюционной литературе преобладали взгляды на
собственность как на отношение лица к вещи, тогда как в советский период они осуждались и
отношения собственности пытались свести только к отношениям между людьми по поводу
вещей. Но фактически каждый из этих подходов прямо или косвенно признавал значимость
другого: дореволюционные цивилисты отмечали "новую теорию вещных правоотношений",
которая не сводит их к отношениям "господства лица над вещью", а рассматривает как
"отношение между управомоченным лицом и всеми третьими лицами по поводу вещей" <1>;
советские цивилисты не исключали понимания собственности в качестве отношения лица к вещи
как к своей <2>. В настоящее время можно считать общепризнанными как различие, так и
значимость и "вещественной" (или "имущественной"), и "общественной" сторон отношений
собственности <3> (хотя по-прежнему встречаются взгляды, которые при характеристике
отношений собственности отдают предпочтение лишь одной из этих сторон <4>).

--------------------------------

<1> Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 196 - 197.

<2> При этом одни критиковали такой подход (см., например: Советское гражданское
право: Учебник. Т. 1 / Отв. ред. О.С. Иоффе, Ю.К. Толстой, Б.Б. Черепахин. Л., 1971. С. 224;
автор главы - Ю.К. Толстой), а другие оправдывали его, указывая, что "отношение лиц по поводу
вещей и отношение к вещи как к своей или как к чужой - две стороны одного и того же волевого
экономического отношения" (Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права.
С. 23 - 24).

<3> См. особенно: Егоров Н.Д. Вопросы правового опосредования отношений

собственности // Труды по гражданскому праву: К 75-летию Ю.К. Толстого / Под ред. А.А.
Иванова. М., 2003. С. 28 - 31.

<4> Так, А.А. Иванов считает, что содержание отношений присвоения ограничивается
отношением лица к вещи и критикует выделение "общественной стороны" отношений
собственности (см.: Иванов А.А. Собственность и товарно-денежные отношения // Там же. С. 56
- 58).
 Правовое оформление (регулирование) рассматриваемых отношений не ограничивается ни
правом собственности, ни даже вещным правом в целом, а в той или иной мере включает в себя
все разновидности имущественных прав - и исключительные права (оформляющие присвоение
нематериальных результатов творческой деятельности и некоторых других нематериальных
объектов товарного характера), и корпоративные права (оформляющие экономическое
присвоение имущества объединений лиц - корпораций), и обязательственные и наследственные
права (оформляющие присвоение имущества в процессе его перехода от одних лиц к другим). В
отечественной литературе уже давно отмечено, что "собственность в самом широком смысле -
собственность как совокупность общественно-производственных отношений в целом -
юридически опосредствуется не только путем права собственности, но и путем всей системы
иных имущественных прав как вещного (ограниченные права пользования чужой вещью), так и
обязательственного характера" <1>. Более того, экономические отношения собственности
повсеместно оформляются с помощью не только частноправового, но и публично-правового
регулирования, без учета которого вещное, т.е. частноправовое, оформление было бы неполным
и даже "чуждым жизни" (lebensfremd) <2>.

--------------------------------

<1> Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. С. 31.

<2> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 2.

Фактические (экономические) отношения собственности появляются как следствие

формирования рыночного хозяйства, основанного на товарно-денежном обмене. Ведь в
натуральном хозяйстве производителю, как известно, незачем было "присваивать"
произведенный им же продукт - он и так принадлежал ему, и никому другому. А вот осуществить
товарообмен без предварительного присвоения товара невозможно, ибо произвести отчуждение
(обмен) товара сможет только тот, кто его присвоил. Участники товарообмена должны быть
уверены в том, что именно отчуждатель осуществляет хозяйственное господство над данным
товаром (имуществом), являясь, следовательно, его собственником. Поэтому отношения
присвоения (собственности) являются как необходимой предпосылкой, так и результатом
товарообмена. А неизбежным следствием товарообмена становится имущественное неравенство,
поддерживать которое можно только с помощью принудительной силы государства и
неразрывно связанного с ним права.

Как показывает исторический опыт, в товарном (рыночном) хозяйстве экономические

отношения присвоения не могут существовать без правового оформления, поскольку они
неизбежно требуют юридического признания и правовой защиты. Иначе говоря, эти отношения
всегда существовали и существуют в тех или иных правовых формах, вне которых они
утрачивают свое содержание и смысл. Следовательно, они выступают как экономико-правовые
отношения, поскольку их экономическое содержание немыслимо вне правовой оболочки <1>.
Вместе с тем эта тесная взаимосвязь экономики и права объясняет, но не оправдывает
различные попытки смешения или отождествления экономических и юридических подходов к
отношениям собственности, встречающиеся в отечественной правовой доктрине.

--------------------------------

<1> Подробнее см.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. С. 15 - 16.

Таким образом, экономическое содержание отношений собственности состоит:

 - во-первых, в присвоении конкретным лицом определенного имущества (материальных и
(или) нематериальных благ), т.е. в установлении его отношения к этому имуществу как к своему
собственному и одновременно - его отчуждению от всех иных лиц, для которых данное
имущество становится чужим. С этой точки зрения справедливо утверждение о том, что любая
собственность является "частной" в том смысле, что оформляет и закрепляет принадлежность
конкретного имущества конкретным лицам (субъектам присвоения), в том числе, например,
государству, которое в качестве самостоятельного субъекта присвоения противостоит всем
другим (частным) лицам;

- во-вторых, присвоение означает власть лица над своим имуществом, т.е. осуществление
над ним хозяйственного (экономического) господства, заключающегося в исключительной
возможности субъекта присвоения по своему усмотрению решать, каким образом использовать
присвоенное им имущество, в том числе допуская других лиц к его использованию или отстраняя
их от этого;

- в-третьих, лицо, присвоившее имущество, приобретает не только благо обладания им как

следствие своего хозяйственного господства, но и бремя содержания присвоенного имущества,
состоящее в необходимости поддержания его надлежащего состояния (охраны, ремонта вещей и
т.п.) и несения различных рисков (потерь от неумелого или нерационального ведения дел (вплоть
до банкротства), случайной гибели или порчи вещей и т.п.). Именно сочетание блага и бремени
собственности превращает собственника в заботливого хозяина и расчетливого коммерсанта <1>.

--------------------------------

<1> Эту сторону содержания отношений собственности удачно отметил Д.Н. Сафиуллин
(см.: Право собственности в СССР / Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. М., 1989. С. 43).

Для целей гражданско-правового анализа экономических отношений собственности

достаточно ограничиться их рассмотрением как фактических отношений принадлежности
(присвоенности) конкретного имущества, поскольку именно они составляют предмет правового
регулирования, и не углубляться в дальнейшую трактовку собственности как совокупности
производственных отношений, оставив ее политэкономии. Но, разумеется, ее нельзя сводить и к
нередко встречавшейся в экономической литературе советского периода "совокупности
экономических возможностей владения, пользования и распоряжения" имуществом. Эти
последние в действительности являются лишь "слепком" с традиционной "триады" правомочий
собственника в российском гражданском праве (обычно отсутствующей в других
правопорядках), укоренившейся в отечественном правосознании настолько, что ее прямой
перенос в сферу политэкономии остался по существу незамеченным.

Следует также иметь в виду, что увлечение экономическим анализом таит в себе опасность
последующего прямого, буквального "перевода" экономических категорий в правовые, что
практически неизбежно ведет к недоразумениям юридического характера. Например, в
политэкономическом смысле государственную (публичную) собственность можно, конечно,
рассматривать как сложную структуру отношений присвоения, участниками которых выступают
не сами публично-правовые образования и не государственные органы (или, во всяком случае, не
только они), а общество (или "народ") в целом, его отдельные слои (классы), группы и т.д. <1>.
Но в конкретных имущественных отношениях иметь дело с такими "субъектами" невозможно.

--------------------------------
 <1> См., например: Мазаев В.Д. Публичная собственность в России: конституционные
основы. М., 2004.

Кроме того, попытки политэкономических решений юридических вопросов, к сожалению,

нередко сводятся к новым политическим и экономическим декларациям. Так, в Гражданском
кодексе Украины 2003 г. право государственной собственности (ст. 326) отличается от "права
собственности украинского народа" (ст. 324). Объектами "права собственности украинского
народа" считаются земля, ее недра и другие природные ресурсы (включая атмосферный воздух),
а объектами государственной собственности - "имущество, в том числе денежные средства,
принадлежащие государству Украина". При этом права собственника как "от имени украинского
народа", так и "от имени государства Украина" осуществляют одни и те же "органы
государственной власти", что делает всю эту конструкцию по меньшей мере декларативной.

Важно также вновь подчеркнуть, что экономические отношения собственности юридически

оформляются отнюдь не только с помощью права собственности, а приобретают различные
юридические (в том числе разные гражданско-правовые) формы. Экономические отношения
собственности гораздо шире, чем непосредственный предмет права собственности или даже
вещного права в целом. Этот последний представляет собой лишь часть экономических
отношений собственности, охватывающую отношения по непосредственной принадлежности
(присвоенности) вещей как материальных благ, имеющих экономическую форму товара.

2. Формы собственности и право собственности

Экономические отношения присвоения выступают в различных формах в зависимости от

того, кто является их субъектом: отдельный человек, группа лиц или организованный ими
коллектив, государство или общество (народ) в целом. Соответственно этому обычно различают
индивидуальное, групповое или коллективное и общественное, а также смешанное присвоение.
Эти экономические формы присвоения принято называть формами собственности.

Важно иметь в виду, что формы собственности представляют собой экономические, а не

юридические категории. Поэтому их нельзя отождествлять с правом собственности или с его
разновидностями, выделяя или противопоставляя на этом основании, например, "право
индивидуальной (или "частной") собственности" и "право коллективной собственности" <1>.
При этом не учитывается, что формы собственности как экономические отношения присвоения
получают различные юридические формы выражения, не сводящиеся только к праву (или тем
более к различным "правам") собственности.

--------------------------------

<1> В отечественной литературе до сих пор не прекращаются попытки обоснования

прямого, "зеркального", перевода экономических категорий ("типов, видов и форм
собственности") в правовые (см., например: Рыбаков В.А. Общие положения о типах, формах и
видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк)
/ Под ред. В.А. Тархова. М., 2004).

Прежде всего субъекты юридических и экономических отношений (субъекты права и

субъекты присвоения) не совпадают. В частности, участниками имущественных отношений,
регулируемых гражданским правом, в том числе субъектами права собственности, могут быть не
всякие субъекты экономических отношений присвоения. Так, не совпадают экономическая
категория "коллектив" и гражданско-правовая категория "юридическое лицо" (которое может
быть и "компанией одного лица", и унитарной организацией). Субъектами права - юридическими
лицами не являются трудовые коллективы и тому подобные неправосубъектные объединения
граждан, не имеющие своего собственного имущества, обособленного от имущества участников.
Если же такое обособление происходит, то образуется новый самостоятельный собственник -
юридическое лицо (корпорация), являющееся, однако, индивидуальным, а не коллективным
субъектом гражданского права. Как уже отмечалось, в экономическом смысле субъектами
присвоения (собственности) могут считаться участники корпорации или даже их "коллектив". Но
в юридическом (гражданско-правовом) смысле единым и единственным собственником
становится только юридическое лицо, которое в качестве самостоятельного собственника и несет
имущественную ответственность по общим долгам, освобождая от нее имущество своих
учредителей (участников).

По этой же причине не может сложиться и юридических отношений "смешанной

собственности", например, при создании "совместных предприятий" с иностранным участием
(хозяйственных обществ), ибо передаваемое им учредителями имущество не "смешивается", а
обособляется у нового собственника. В силу этого же акционерное общество даже со 100%-ным
участием государства юридически также становится собственником своего имущества, которое
нельзя более считать объектом государственной собственности. Экономически такую
корпорацию можно рассматривать в качестве "государственной компании", а ее имущество
считать находящимся в "государственном секторе экономики" (и на этом основании рассуждать
еще и о "формах государственного предпринимательства"). Однако юридически все встает на
свои места, как только речь заходит об имущественной ответственности по долгам такой
корпорации, которую государство, даже будучи ее единственным участником, не захочет и не
будет нести за счет своего (казенного) имущества <1>.

--------------------------------

<1> Это обстоятельство особенно наглядно в отношениях международного экономического

обмена. Здесь, в частности, признание государственных унитарных предприятий
самостоятельными субъектами права при сохранении на их имущество права собственности
государства-учредителя далеко не всегда воспринимается зарубежными судами при обращении
взыскания на находящееся за рубежом государственное имущество (см., например: Пеллью Д.
Исполнение арбитражных решений по делу Noga во Франции // Международный коммерческий
арбитраж. 2004. N 2).

Имущественный оборот, основанный на рыночной организации хозяйства, требует

равенства прав товаровладельцев как собственников имущества. Иначе говоря, возможности по
отчуждению и приобретению (присвоению) имущества, а также по его использованию должны
быть одинаковыми для всех товаровладельцев (собственников). В противном случае единого,
нормального имущественного оборота просто не получится. Этим обстоятельством обусловлено
появление принципа равенства всех форм собственности, под которым понимается равенство
возможностей, предоставляемых различным субъектам присвоения.

Однако этот принцип носит экономический, а не юридический характер. Обеспечить

"равенство всех форм собственности" в юридическом смысле невозможно. Так, в
государственной собственности может находиться любое имущество, в том числе изъятое из
оборота или ограниченное в обороте, что исключено для частной собственности; государство
может приобретать имущество в собственность такими способами (налоги, сборы, пошлины,
реквизиция, конфискация, национализация), которых лишены граждане и юридические лица.
Вместе с тем юридические лица и публично-правовые образования по общему правилу отвечают
по своим долгам всем своим имуществом, а граждане - за установленными законом
значительными изъятиями (п. 1 ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ). Поэтому и ч. 2
ст. 8 Конституции РФ говорит о признании и равной защите, но не о "равенстве" различных
форм собственности.

Из этого принципа также не следует, что существование различных "форм собственности"

(т.е. экономических форм присвоения материальных и иных благ) требует появления зеркально
соответствующих им различных "прав собственности" или признания "разнообразия видов и
форм" еще и для права собственности. В отечественной литературе можно встретить
предложения о разработке неких "сложноструктурных моделей права собственности" <1>, т.е. о
формировании разнообразных "вариантов" содержания этого права, призванных оформлять
различные ситуации присвоения имущества. Но этим "многообразием" фактически отрицается
роль вещных и других имущественных (гражданских) прав, оформляющих экономические
отношения присвоения, а неизбежно появляющиеся при этом неоправданные различия в
содержании прав разных собственников (субъектов присвоения) в конечном счете ведут к
нарушению и основополагающего принципа "равенства форм собственности".

--------------------------------

<1> См., например: Богданов Е.В. Моделирование права собственности в гражданском

законодательстве Российской Федерации // Государство и право. 2000. N 11; Савельев В.А.
Сложноструктурные модели римской собственности и российское право собственности //
Древнее право (Ius antiquum). 2001. N 1(8).

Предшественники этих подходов еще в конце 80-х гг. прошлого века предлагали признать
государство "верховным собственником" своего имущества, передаваемого им государственным
предприятиям, а последние "хозрасчетными собственниками" этого же имущества <1>, т.е. по
сути возродить феодальную идею "разделенной" ("расщепленной") собственности. При этом
обычно оставлялось без внимания то обстоятельство, что dominium directum и dominium utile
фактически имели разное содержание и оформляли разный статус лиц, формально считавшихся
"собственниками" одного и того же имущества. В действительности субъекты этих "прав
собственности" обладали весьма разными возможностями по использованию "своего"
имущества, осуществлявшимися ими далеко не всегда в собственных интересах и по
собственному усмотрению. Подобно этому и "хозрасчетная собственность" государственных
предприятий в зависимости от ситуации могла стать как широким "правом полного
хозяйственного ведения" (к которому в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 24 Закона "О собственности
в СССР" <2> по общему правилу подлежали применению нормы о праве собственности), так и
традиционно узким "правом оперативного управления" <3>, но ни в одном из вариантов
полностью не совпадающим с обычным правом собственности.

--------------------------------

<1> См., например: Право собственности в СССР / Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева.
С. 49 - 112.

<2> Закон СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР" // Ведомости СНД
СССР и ВС ССР. 1990. N 11. Ст. 164.

<3> В советском законодательстве государственные предприятия получили на "свое"

имущество легальное право (оперативного управления) лишь в начале 60-х гг. прошлого века,
тогда как ранее, в течение примерно 30 лет, за ними expressis verbis не признавалось никаких
имущественных прав и даже права юридического лица они получили лишь de facto только после
проведения "кредитной реформы" в 1929 - 1931 гг. (объявление их юридическими лицами в ст.
19 ГК РСФСР 1922 г. относилось к органам управления - трестам, ставшим правосубъектными
"предприятиями" в соответствии с принятым 10 апреля 1923 г. Декретом о государственных
промышленных трестах) (см.: Новицкий И.Б. История советского гражданского права. С. 167 -
168). Из этого видно, что для плановой экономики, устраняющей рыночные начала, наделение
государственных предприятий какими-либо имущественными правами является не
обязательным, а факультативным, а при последовательном осуществлении оно может привести к
подрыву единства государственной собственности как основы этой системы хозяйства.

Для прежнего отечественного правопорядка была привычной ситуация неравенства

реальных возможностей разных собственников при формальном равенстве их
гражданско-правового статуса. Ведь нахождение имущества в государственной или в иной
"форме социалистической собственности" тогда предоставляло собственнику (субъекту
присвоения) неизмеримо большие возможности, чем форма "личной собственности" - гражданам
(не говоря уже о гораздо более высоком уровне правовой защиты "социалистической
собственности", выражавшемся, например, в не ограниченной исковой давностью виндикации
государственного имущества, усиленной уголовной ответственности за причиненный
собственнику вред, "автоматический" переход бесхозяйного имущества в государственную
собственность и т.д.).

Вместе с тем экономическая "форма собственности" имела здесь юридический смысл,

который исчез при провозглашении "равенства всех форм собственности", утративших при этом
свое юридическое значение. В советском праве формально и граждане, и юридические лица
(кооперативные и общественные организации), и государство в целом признавались
собственниками своего имущества, имея стандартную "триаду" правомочий (ст. 92 ГК РСФСР
1964 г.), хотя способы ее осуществления и защиты весьма существенно различались у разных
групп собственников. Это юридическое неравенство собственников в "перестроечных" Законах о
собственности 1990 г. не очень удачно попытались устранить путем провозглашения
экономического "равенства всех форм собственности". Между тем следовало признать, что
юридической формой выражения этого экономического принципа должно было бы быть единое
право собственности, содержание (правомочия) которого не зависит от того, кто является его
субъектом - гражданин, юридическое лицо или государство (публично-правовое образование)
<1>. Различным может быть правовой режим отдельных объектов присвоения, но не содержание
права присвоивших их лиц.

--------------------------------

<1> Примечательно, что к этому же выводу пришли и в других восточноевропейских

странах, ранее заимствовавших отечественную идею о "многообразии видов и форм права
собственности". Так, в гражданском праве Чехии единое право собственности было закреплено
еще в 1989 г., задолго до принятия нового Гражданского кодекса (см.: Dvorak J. K nekterym
otazkam vlastnickeho prava v Ceske republice. Str. 248).

Из этого также следует, что отрицание единого права собственности и признание

"многообразия видов и форм" собственности и (или) права собственности неизбежно ведут к
отрицанию гражданско-правового правопреемства. Очевидно, что частное лицо не может стать
субъектом права публичной собственности (как, впрочем, и наоборот). Но при таком подходе,
например, отчуждение в собственность частных лиц (и приобретение ими) продукции
государственных производственных предприятий, да и в целом сделки купли-продажи
принадлежащих государству вещей, становится сделками, влекущими прекращение на такие
вещи права государственной собственности и возникновение на них права частной
собственности, причем фактически первоначальным, а не производным способом <1>, что
представляется абсурдным.

--------------------------------

<1> Ведь в ситуациях приобретения государственного имущества частными

собственниками от субъектов "ограниченных вещных прав" хозяйственного ведения или
оперативного управления не действует характерный для обычного правопреемства принцип
"Никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам".

К сожалению, эти ставшие теперь очевидными положения в свое время не удалось

последовательно отразить в нормах упомянутых законов. Автору довелось участвовать в составе
рабочих групп по созданию как союзного, так и российского Законов о собственности. Это дает
ему основания утверждать, что при их разработке, особенно при работе над первым из них,
преобладающее значение имели экономические и политические подходы, которым далеко не
всегда соответствовало юридически грамотное оформление <1>. В результате этого
сложившиеся вынужденные компромиссы отрицательно сказались на юридическом содержании
этих важнейших для того времени законодательных актов.

--------------------------------

<1> Например, после принятия в первом чтении проекта союзного Закона о собственности
депутатским Комитетом по вопросам экологии и депутатской Комиссией по вопросам труда на
рассмотрение Верховного Совета СССР был представлен альтернативный законопроект (текст
которого сохранился в архиве автора). Он предусматривал признание таких форм собственности,
как "коллективная" (в виде "кооперативной, корпоративной, акционерной, а также
собственности общественных и религиозных организаций"), "семейная", "индивидуальная -
личная и частная" и "смешанных форм собственности". В качестве объектов собственности в нем
назывались "жизнь и все способности человека, в том числе его интеллект", "воздушный
бассейн", "природные и этнические ландшафты", "продукты всех видов труда", а также "права и
свободы граждан". В то время автор, как и его коллеги по рабочей группе, лишь удивился
очередному "шедевру" законотворчества отечественных экономистов, дошедших в своих
фантазиях до предложений считать объектами права собственности (а в дальнейшем,
следовательно, и объектами гражданского оборота) жизнь и способности человека, а также его
права и свободы.

Но после того как некоторые юристы стали всерьез утверждать о существовании у

"работников юридического лица" "интеллектуально-трудового капитала как объекта их
неотчуждаемой собственности" и о том, что "интеллектуальные и трудовые способности людей...
являются неотчуждаемым объектом права собственности тех, кому они принадлежат от
рождения" (Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и
настоящее). Волгоград, 2005. С. 390 - 391), стало понятно, как глубоко политэкономические
абстракции вековой давности укоренились в отечественном правоведении.

Так, в тексте п. 1 ст. 4 Закона "О собственности в СССР" в качестве "форм собственности"
были названы "собственность советских граждан, коллективная и государственная
собственность". Но одновременно здесь указывалось и на признание "собственности
иностранных государств, международных организаций, иностранных юридических лиц и
граждан", т.е., по сути, перечислялись субъекты права собственности с "иностранным
элементом", в результате чего экономическая декларация приобретала некоторое юридическое
значение. Такой компромиссный подход отразился и в заголовке этой статьи: "Субъекты права
собственности. Формы собственности", который давал известные основания для мысли о том,
что сам законодатель отождествляет если не "формы собственности" и "право собственности", то
по крайней мере их субъектов. Это впечатление могло усилиться при сопоставлении п. 1 с п. 2
этой же статьи, которым допускалось "объединение имущества, находящегося в собственности
граждан, юридических лиц и государства" (ранее прямо запрещенное ч. 1 ст. 116, ст. 123 и ч. 3 ст.
434 ГК РСФСР 1964 г.), т.е. расширялись права собственников по использованию
принадлежащего им имущества, а затем говорилось об "образовании на этой основе" новых
экономических отношений - "смешанных форм собственности, в том числе собственности
совместных предприятий", иначе говоря, "смешанной формой собственности" объявлялась
принадлежность имущества этим юридическим лицам.

На фоне таких "смешений" экономических и юридических категорий в союзном Законе

Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" <1> представлялся юридически
гораздо более продуманным. Он не стал реализовывать абсурдное правило п. 3 ст. 4 союзного
Закона о собственности, согласно которому законодательными актами союзных и автономных
республик можно было устанавливать любые "иные, не предусмотренные настоящим Законом,
формы собственности" (количество которых таким образом становилось необозримым, а
фантазия законодателей - безграничной), а в первоначальных вариантах даже попытался
ограничиться закреплением лишь двух форм собственности - частной и публичной.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

Однако в окончательном варианте российского Закона о собственности сделать этого так и

не удалось: наряду с "правом частной собственности" (разд. II) и "правом государственной и
муниципальной собственности" (разд. IV) в разделе III выделялось еще и "право собственности
общественных объединений (организаций)", которое, таким образом, не относилось ни к
частной, ни к государственной (публичной) собственности. Этот на первый взгляд странный шаг
законодателя был вызван тем обстоятельством, что в числе юридических лиц (общественных
организаций) в то время находилась КПСС, признать имущество которой частной
собственностью законодателю мешали идеологические стереотипы. Вместе с тем, не рискуя
прямо объявить об этом, он "замаскировал" ситуацию, фактически квалифицировав
принадлежность имущества общественным организациям, включая политические партии как
особую "форму собственности".

Лишь Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.,
действовавшие в этой части (разд. II "Право собственности. Другие вещные права") на
российской территории до введения в действие части первой нового Гражданского кодекса РФ,
впервые в современном отечественном законодательстве не содержали ссылок на различные
"формы собственности". Из положений ст. 44 названных Основ прямо следует, что юридически
существует не "равенство различных форм собственности", а одно, единое право собственности с
одинаковым для всех собственников содержанием ("набором правомочий"), у которого могут
быть разные субъекты - граждане, юридические лица, государство и другие публично-правовые
образования. Не случайно "различные виды и формы права собственности" на уровне
гражданско-правового регулирования не известны ни одному из развитых зарубежных
правопорядков.

К сожалению, этот ясный и очевидный подход не удалось последовательно провести даже в

нормах нового ГК РФ. С одной стороны, в нем прямо закреплено единство, а не "разнообразие
видов и форм" права собственности: в соответствии с п. 2 ст. 212 ГК РФ у права собственности
могут быть разные субъекты, но одинаковое содержание. Право собственности граждан и
юридических лиц (т.е. право частной собственности) и право государственной, а также
муниципальной собственности (т.е. право публичной собственности) различаются в основном по
субъектам и в определенной мере по объектам (ст. 212 - 215 ГК РФ), но никак не по характеру и
содержанию правомочий. С другой стороны, в п. 1 ст. 212 ГК РФ вынужденно воспроизведена
небесспорная по существу формулировка ч. 2 ст. 8 Конституции РФ, согласно которой
существуют не только частная и публичная (государственная и муниципальная), но и "иные
формы собственности". Именно эта формулировка дает постоянный повод говорить о различных
"формах собственности" как о юридической (закрепленной законом) категории.

Между тем признание возможности появления "иных форм собственности", кроме частной
и публичной, следует считать результатом недоразумения, основанного на идеологизированной,
политэкономической трактовке понятия частной собственности как "эксплуататорской формы
присвоения прибавочного продукта", которой поэтому следует противопоставить некие
"коллективные формы собственности". Понимание частной собственности как принадлежности
имущества только одному - физическому лицу, и притом не всякого имущества, а прежде всего
средств производства, да еще и лишь таких, которые собственник не в состоянии использовать
сам, не прибегая к найму рабочей силы (заведомо отождествляемому с эксплуатацией
трудящихся), основано на сугубо идеологических (политэкономических) догмах и давно не
имеет ни юридического, ни практического смысла.

Здесь нелишним будет вспомнить об истории появления в отечественном праве самой

категории "форм собственности" и их "многообразия". Как известно, при разработке проекта
Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. его первоначальный вариант был подвергнут
сокрушительной идеологической критике В.И. Лениным, который в известных письмах
тогдашнему наркому юстиции Д.И. Курскому потребовал его кардинальной переработки в
новом, социалистическом духе. Поэтому руководивший работой по созданию Кодекса А.Г.
Гойхбарг вынужден был заявить, что "нам пришлось установить то, чего нет ни в каком
буржуазном кодексе, что собственность бывает троякая: собственность государственная,
кооперативная и частная" <1> (ст. 52 ГК 1922 г.).

--------------------------------

<1> Цит. по: Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. М., 2002. С. 71.

Авторство же законченного деления собственности на типы, виды и формы принадлежит

И.В. Сталину, который указывал, что социалистическая собственность как особый тип
собственности существует в формах государственной и колхозно-кооперативной собственности
(к которым позднее, в 1960-е гг., была добавлена еще и новая "форма социалистической
собственности" - "собственность общественных организаций"); наряду с ней допускается личная
собственность как вид индивидуальной собственности, отличающийся как от социалистической
(общественной, коллективной) собственности, так и от капиталистической частной
собственности (относившейся прежде всего к средствам производства) <1>. Но при этом и
правовой режим перечисленных "видов и форм собственности", состоявший в закреплении
соответствующих им "прав собственности" (права государственной социалистической
собственности, права личной собственности и т.д.), был существенно различным (в частности,
социалистическая собственность, как уже отмечалось, пользовалась гораздо большей правовой
защитой, чем личная собственность граждан). Это обстоятельство придавало "видам и формам"
собственности и права собственности реальный юридический смысл.

--------------------------------

<1> Сталин И.В. Экономические проблемы социализма в СССР. М., 1953. С. 39 - 51.

Вместе с тем содержание права собственности было формально одинаковым у всех

собственников (ср. ст. 58 ГК 1922 г. и ст. 92 ГК 1964 г.), что маскировало это различие. В
условиях отсутствия вещных прав такая ситуация свидетельствовала лишь об обедненном и
упрощенном характере сложившихся экономических и гражданско-правовых отношений,
фактически сопоставимых с соответствующими отношениями феодальных правопорядков.
Присущее прежнему общественному строю и основанному на нем правопорядку деление
собственности и прав собственности на виды и формы утратило свой экономический и
юридический смысл после провозглашения и закрепления в Законах о собственности 1990 г.
"равенства всех форм собственности". Поэтому вызывает недоумение упорное воспроизведение
и отстаивание сталинских догм в работах известных отечественных правоведов <1>, в том числе
предлагающих законодательно признать "право общественной собственности" или различные
"виды частной собственности" <2>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 6-е
изд. С. 412 и сл. (автор главы - Ю.К. Толстой).

<2> Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). С. 30 и сл.

В традиционном юридическом понимании "частная собственность" означает всего лишь

принадлежность имущества конкретным частным лицам. "Коллективная собственность" с этой
точки зрения представляет собой принадлежность имущества либо юридическим лицам
("организованным коллективам"), либо разным субъектам права общей собственности
("неорганизованным коллективам", или, выражаясь словами О. фон Гирке, "юридическим
общностям" - Rechtsgemeinschaften), т.е. в любом случае опять-таки частным лицам, а не
публично-правовым образованиям.

Следует также иметь в виду, что в России частная собственность, "перестав быть
привилегиею, сделалась общей правовой нормой всего населения" <1> только в 60-х гг. XIX в. и
фактически просуществовала лишь около полувека - до начала 20-х гг. XX в., когда в
упомянутом выше письме Д.И. Курскому В.И. Ленин вновь объявил о том, что "мы ничего
"частного" не признаем, для нас все в области хозяйства есть публично-правовое, а не частное"
<2>. Поэтому законодательное признание и нормальное, а не политэкономическое понимание
частной собственности имеют особое значение для российского правопорядка. Они способны не
только оградить имущественные интересы граждан и юридических лиц от произвольного
вмешательства публичной власти, но и стать достаточно эффективным средством формирования
независимого от государства гражданского общества, в условиях которого только и может
существовать нормальное рыночное хозяйство.
 --------------------------------

<1> Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Киев, 1907. С. 605; Ростов
н/Д, 1995. С. 560.

<2> Ленин В.И. Полн. собр. соч. Т. 44. С. 398.

В связи с этим необходимо признать, что и юридически, и логически никаких "форм

собственности", кроме частной и публичной, нет и не может существовать, ибо не может быть
никаких иных собственников, кроме частных (граждан и юридических лиц) и публичных
(государства и других публично-правовых образований). При этом частная "форма
собственности" (присвоения) является общим, собирательным понятием для присвоения
(собственности) любых частных (негосударственных, непубличных) лиц, в этом смысле
противостоящим публичному или общественному присвоению (государственной и
муниципальной (публичной) собственности). Что касается формулировки ч. 2 ст. 8 Конституции
РФ (и воспроизводящего ее п. 1 ст. 212 ГК РФ), то она имеет в виду именно экономическое, а не
юридическое понимание собственности. Косвенно это подтверждает и позиция
Конституционного Суда РФ, понимающего в этой формуле под "собственностью" не
субъективное вещное (гражданское) право (объектом которого могут быть только
индивидуально-определенные вещи), а принадлежность лицу любого имущества, включающего
и обязательственные права требования, и результаты интеллектуального творчества, и другие
имущественные и неимущественные блага <1>. Таким же недоразумением следует считать и
основанные на "многообразии форм собственности" различия отдельных "прав собственности"
(или "видов права собственности"), которые утратили гражданско-правовой смысл после
провозглашения экономического принципа "равенства всех форм собственности" и
юридического закрепления единого по содержанию права собственности.

--------------------------------

<1> Поскольку конституционно-правовое понятие имущества "шире по объему

аналогичного гражданско-правового понятия" (см.: Гаджиев Г.А. Комментарий к Постановлению
Конституционного Суда РФ от 20 мая 1997 г. N П-8 "О проверке конституционности пунктов 4 и
6 статьи 242 и статьи 280 Таможенного кодекса Российской Федерации в связи с запросом
Новгородского областного суда" // Комментарий к постановлениям Конституционного Суда
Российской Федерации: В 2 т. Т. 2: Защита прав и свобод граждан / Отв. ред. Б.С. Эбзеев. М.,
2000. С. 314).

Иное дело - особенности гражданско-правового режима отдельных объектов права

собственности, например, ограниченных в обороте или изъятых из оборота вещей (которые
могут находиться лишь в государственной собственности), или некоторых оснований
возникновения и прекращения права собственности, используемых для строго определенных
субъектов (например, конфискация, приватизация и т.п.). Необходимость сохранения таких
особенностей делает необходимой и известную дифференциацию объектов права собственности
(их гражданско-правового режима) в зависимости от субъектного состава. Речь, однако, идет
именно об особенностях правового режима тех или иных объектов <1>, а не о различиях в
содержании прав или границах их осуществления, установленных законом для отдельных
собственников. Поэтому право частной и право публичной собственности, строго говоря, следует
рассматривать не в качестве "разновидностей права собственности" (с различными
возможностями для соответствующих собственников), а как обобщенное обозначение различий в
правовом режиме отдельных объектов права собственности.

--------------------------------

<1> К чему фактически всегда и сводится рассмотрение отдельных "видов или форм права
собственности" в учебной литературе. Ср., например: Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под
ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 6-е изд. Гл. 17 - 20 (автор глав - Ю.К. Толстой).

§ 2. Право собственности как юридическая категория

1. Понятие и содержание права собственности

Право собственности как юридический институт оформляет (закрепляет и охраняет) лишь

некоторую, определенную часть экономических отношений собственности (присвоения). В этом
качестве право собственности (как и вещное право в целом) включает в свой состав нормы не
только частного (гражданского), но и публичного (конституционного, административного,
гражданского процессуального и даже уголовного) права, будучи, таким образом, комплексным
(многоотраслевым) правовым институтом. Вместе с тем преобладающее место в нем занимают
гражданско-правовые нормы. Их совокупность составляет гражданско-правовой институт,
который определяет содержание, возникновение и прекращение, осуществление и защиту этого
имущественного права и потому входит в общую, единую систему гражданского права. Данная
совокупность правовых норм в правопорядках европейского континентального типа, в свою
очередь, в качестве важной составной части входит в подотрасль вещного права, что особенно
наглядно отражено в кодифицированном гражданском законодательстве.

В отечественном гражданском праве право собственности в силу длительного отсутствия

вещного права фактически определяет все содержание раздела II ГК РФ, в котором до сих пор
практически отсутствуют вещно-правовые нормы общего характера (о понятии, возникновении,
прекращении и защите вещных прав), а большинство норм и даже подразделов по-прежнему
посвящены лишь праву собственности как одному из основополагающих имущественных прав.
Попытка устранить эту странную и неоправданную в современных условиях ситуацию, наполнив
раздел II ГК РФ подлинно вещно-правовым содержанием, предпринята в Концепции развития
гражданского законодательства РФ и в разработанном на ее основе законопроекте о новой
редакции ГК РФ. Однако пока она ничем не окончилась, ибо с момента принятия упомянутого
законопроекта в первом чтении и последовавшего затем его разделения на отдельные
законопроекты частного характера в 2012 г. законодательная работа над новой редакцией раздела
II ГК РФ по существу прекратилась, и с тех пор он фактически находится в "замороженном"
состоянии. Эту ситуацию следует отнести к тем "пережиткам" прежнего правопорядка,
кардинально реформировать которые законодатель пока не решается или не считает
необходимым.

Право собственности как субъективное гражданское право представляет собой наиболее

широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему субъекту -
собственнику (и только ему) определять характер и направления использования принадлежащей
ему индивидуально-определенной вещи, осуществляя над ней полное хозяйственное господство
и устраняя или допуская других лиц к ее использованию.

Содержание этого права, складывающееся из правомочий собственника, у нас принято

раскрывать с помощью традиционной для русского гражданского права "триады" правомочий -
владения, пользования и распоряжения вещью. Считается, что в своей совокупности названные
правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику возможности. Неоднократно
предпринимавшиеся попытки дополнить эту "триаду" другими правомочиями, например,
признать за государством-собственником особое правомочие управления своим имуществом,
оказались безуспешными. При более тщательном рассмотрении такие "правомочия" оказываются
не самостоятельными возможностями, предоставляемыми собственнику, а лишь способами
реализации уже имеющихся у него правомочий, т.е. формами осуществления субъективного
права собственности <1>.

--------------------------------

<1> Это обстоятельство в отечественной литературе отметил и обосновал В.П. Грибанов

(см.: Советское гражданское право. Т. I. М., 1959. С. 290 - 292).

Одновременно у собственника концентрируются все три названных правомочия. Но

порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному
владельцу имущества, например доверительному управляющему или арендатору. Так, арендатор
вещи обычно не только владеет и пользуется вещью собственника-арендодателя по договору с
ним, но и вправе с его согласия сдать эту вещь в поднаем (субаренду) другому лицу или,
например, внести в нее значительные улучшения, существенно изменив ее первоначальное
состояние, т.е. в известных рамках распорядиться ею. Следовательно, сама по себе "триада"
правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

Обозначение правомочий собственника как "триады" возможностей свойственно лишь

российскому правопорядку. Было бы ошибкой искать истоки "триады" в римском праве: идея о
ius utendi, ius fruendi и ius abutendi как о правомочиях собственника принадлежит средневековым
глоссаторам, а вовсе не римским юристам, никогда не пытавшимся характеризовать dominium
(право собственности) с помощью исчерпывающего набора правомочий <1>. В российское право
она "попала" в начале XIX в. благодаря В.Г. Кукольнику и М.М. Сперанскому <2>. Впервые
"триада" была законодательно закреплена в 1832 г. в ст. 420 ч. 1 т. X Свода законов Российской
империи, согласно которой право собственности определялось как "власть, в порядке,
гражданскими законами установленном, исключительно и независимо от лица постороннего
владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно".

--------------------------------

<1> Дорн Л.Б. Догма римского права. СПб., 1865. С. 5 и сл.

<2> См. об этом: Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права
собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе. М.: Наука, 1986.
С. 105 - 106.

Эта же "триада" правомочий собственника была предусмотрена и в ст. 756 - 758

дореволюционного проекта Гражданского уложения, откуда затем по традиции перешла и в
Гражданские кодексы РСФСР 1922 и 1964 гг., и в Основы гражданского законодательства 1961 и
1991 гг., и в Гражданский кодекс РФ 1994 г. Кроме того, ее можно также встретить в некоторых
правовых системах, близких к российской, прежде всего в странах СНГ (см., например, п. 1 ст.
220 Модельного Гражданского кодекса СНГ <1>), а также в законодательстве некоторых
балканских стран <2>.

--------------------------------
 <1> Гражданский кодекс. Часть первая. Модель. Рекомендательный законодательный акт
Содружества Независимых Государств // Приложение к Информационному бюллетеню
Межпарламентской Ассамблеи СНГ. 1995. N 6. С. 106.

<2> Василев Л. Българско вещно право. Второ изд. София, 2001. С. 83 - 84.

Зарубежное (европейское) законодательство чаще закрепляет иные характеристики этого

права:

- согласно § 903 германского BGB собственник "может распоряжаться вещью по своему

усмотрению и отстранять других от всякого воздействия на нее" (аналогичная по содержанию
формулировка содержится и в ст. 641 ШГК);

- в соответствии со ст. 544 французского Code civil собственник "пользуется и

распоряжается вещами наиболее абсолютным образом";

- итальянский Codice civile в ст. 832 говорит о праве собственника вещей "полностью и
исключительно использовать их и распоряжаться ими";

- согласно ст. 348 испанского Codigo civil собственность есть право пользоваться вещью и
распоряжаться ею без ограничений, кроме тех, которые предусмотрены законом.

Уже из этого краткого перечня видно, что в большинстве развитых западноевропейских

правопорядков правомочия собственника определяются не с помощью традиционной для
отечественного гражданского права "триады", а путем указания на "пользование и (или)
распоряжение" вещью или вещами, т.е. ограничиваются не тремя, а лишь двумя или даже одним
правомочием (в частности, не указывая на правомочие владения, поскольку оно считается
присущим далеко не только праву собственности). Более того, эти правомочия непременно
сопровождаются дополнительным указанием на их осуществление собственником "по своему
усмотрению", "наиболее абсолютным образом", "полностью и исключительно" и т.п., поскольку
одноименные (а иногда и близкие по содержанию) правомочия, как уже отмечалось, могут
принадлежать не только собственнику, но и субъектам некоторых других имущественных прав.

В англо-американском праве спорным остается вопрос о том, является ли "право

собственности" (ownership, или full ownership), которое здесь возможно лишь в отношении
движимого имущества (personal property), единым правом (single right) или "связкой прав" (bundle
of rights), допускающей "расщепление" на отдельные правомочия, или "пучки прав". Принято
считать, что оно во всяком случае включает в себя такие правомочия, как право владения (right to
possess), право пользования (right to use an enjoy the thing owned), право потребления,
разрушения и отчуждения имущества (right to consume, destroy or alienate the thing). В российской
литературе нередко ссылаются на взгляды А. Оноре, который насчитал в англо-американском
"праве собственности" до 10 - 12 различных правомочий собственника, причем способных в
разных сочетаниях одновременно находиться у различных лиц <1>. Но и такое обилие
правомочий само по себе недостаточно для характеристики права собственности в
англо-американском праве. Примечательно, что и здесь распространено мнение о том, что
ownership представляет собой не определенный "набор" известных прав (правомочий), а единое,
"самое большое право или связку прав, которое может существовать в отношении имущества"
<2>, будучи при этом "наилучшим правом владения" (better right to possession) в сравнении с
другими имущественными правами <3>.
 --------------------------------

<1> Honore A.M. Ownership. P. 107 - 147. Его идеи освещались в отечественных работах (см.
особенно: Кикоть В.А. Современные тенденции и противоречия учения о праве собственности в
развитых капиталистических странах (научно-аналитический обзор) // Актуальные проблемы
современного буржуазного гражданского права: Сборник научно-аналитических обзоров. М.,
1983. С. 41 - 43; Рубанов А.А. Эволюция права собственности в основных странах Запада:
тенденции и перспективы // Советское государство и право. 1987. N 4).

<2> "Ownership is the greatest right or bundle of rights that can exist in relation to property" (Bell
A.P. Modern Law of Personal Property in England and Ireland. London, 1989. P. 66).

<3> Подробнее об этом см., например: Quitmann K. Eigentums- und Besitzschutz im deutschen
und englischen Recht. S. 61 - 65.

Иначе говоря, ни в одном правопорядке содержание права собственности не сводится к

исчерпывающему или иному формальному перечню отдельных правомочий собственника,
которые отнюдь не всегда характеризуют реальное содержание предоставляемых ему
возможностей. Не случайно дореволюционное российское законодательство также не сводило
содержание прав собственника к известной "триаде" правомочий. Статья 420 ч. 1 т. X Свода
законов говорила о власти собственника "исключительно и независимо от лица
постороннего" владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а ст. 755 проекта
Гражданского уложения - о "праве полного и исключительного господства лица над
имуществом, насколько это право не ограничено законом и правами других лиц". Указание на
"исключительность и независимость" или на "полноту" прав собственника по вполне понятным
причинам исчезло в Гражданских кодексах советского периода, ограничившихся формальным
воспроизведением классической "триады" (ср. ст. 58 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 92 ГК РСФСР 1964
г.). Это обстоятельство и породило теоретическую дискуссию относительно того, исчерпывается
ли данной "триадой" содержание права собственности.

В отечественной цивилистической доктрине характеристика правомочий собственника

неизменно дополнялась различными указаниями на то, что собственник осуществляет их "своей
властью и в своем интересе" (А.В. Венедиктов), "независимо от других лиц" (Д.М. Генкин, С.М.
Корнеев), "по своему усмотрению" (Ю.К. Толстой) и т.д. Тем самым ученые стремились
подчеркнуть, что помимо тех или иных формальных правомочий у собственника имеется еще
нечто, что дает основание характеризовать присущее именно ему состояние (статус) как полное
хозяйственное господство над присвоенной вещью, которое отсутствует у субъектов
одноименных правомочий, входящих в содержание иных имущественных прав.

Дело, следовательно, заключается не в количестве и не в названии правомочий

собственника, а в той, по выражению Ю.К. Толстого, мере реальной юридической власти над
своим имуществом, которая фактически предоставляется и гарантируется ему действующим
правопорядком. Так, ГК РСФСР 1964 г. в ст. 92 формально наделял одинаковыми правомочиями
владения, пользования и распоряжения всех собственников, хотя по своему характеру и
возможностям осуществления правомочия государства-собственника не шли ни в какое
сравнение с правомочиями "личных собственников" - граждан, подвергнутых многочисленным
ограничениям. С этой точки зрения главное, что характеризует правомочия собственника в
российском гражданском праве, - это возможность осуществлять их по своему усмотрению (п. 2
ст. 209 ГК РФ), руководствуясь исключительно собственными интересами и совершая в
отношении присвоенной вещи любые действия, не противоречащие закону и иным правовым
актам и не нарушающие прав и законных интересов других лиц. В этом состоит существо
юридической власти собственника над своей вещью.

Любопытно, каким образом на основе этого подхода удалось юридически разрешить одну
из серьезных законодательных проблем, возникших при разработке союзного Закона о
собственности. Тогда еще в условиях не подвергавшейся сомнению исключительной
собственности государства на землю и другие природные ресурсы отечественному законодателю
впервые пришлось пойти на признание множественности субъектов права государственной
собственности, объявив ими Союз ССР и союзные республики, а также автономные республики,
области, округа и другие "административно-территориальные образования" (п. 1 ст. 19 Закона "О
собственности в СССР"). Представители автономий потребовали признать последние
собственниками земли и природных ресурсов наряду с союзными республиками, в состав
которых они входили. Законодательная проблема состояла в том, что при этом формально
одинаковое право собственности на один и тот же объект одновременно возникало у различных
публично-правовых субъектов, между которыми во многих случаях к тому же существовали
достаточно острые противоречия. Логически разрешить ее оказалось невозможным даже с
помощью предлагавшейся некоторыми учеными концепции "расщепленной", или
"сопряженной", собственности. Ведь при равенстве прав и возможностей собственников
отсутствуют основания для того, чтобы предпочесть интересы одного интересам другого, а в
любом ином случае оказывается, что кто-то из них на самом деле - собственник, а кто-то - нет.

Поэтому в абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона "О собственности в СССР" было установлено, что
союзные республики и автономные образования осуществляют в отношении земли и природных
ресурсов, находящихся на их территории, известную "триаду" правомочий собственника, но не
только в своих интересах (как обычные собственники), но "и в интересах Союза ССР" (за
которым, однако, признавались лишь права владения и пользования в отношении указанных
объектов), а автономные образования осуществляют свои правомочия собственников "также и в
интересах союзной республики". В результате этого никто из перечисленных субъектов ни
порознь, ни даже в совокупности не имел правомочий, осуществляемых "по своему
усмотрению", а потому и не мог считаться полноправным собственником с точки зрения
формулировки п. 2 ст. 1 названного Закона. Одновременно в абз. 1 п. 1 ст. 20 Закона земля и
другие природные ресурсы были объявлены "неотъемлемым достоянием народов, проживающих
на данной территории", в силу чего эти объекты по существу приобрели особый правовой режим,
оставаясь исключительно публичной собственностью, но не находясь в состоянии
присвоенности тех или иных публично-правовых образований (что, кстати, вполне
удовлетворило депутатов, отстаивавших интересы автономий) <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. С. 31 - 34.

Субъективное право собственности является наиболее широким, но не безграничным по

содержанию вещным правом. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему
усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, которые, однако,
во-первых, не противоречат закону и иным правовым актам; во-вторых, не нарушают прав и
охраняемых законом интересов других лиц. Пределы права собственности устанавливаются не
только гражданским законодательством, но и нормативными актами публичного права. В этом
отражается ставший объективно необходимым переход от строго индивидуалистического
понимания частной собственности, рожденного римским частным правом и присущим
европейскому праву до конца XIX в., к поискам баланса частных и публичных интересов,
характерным для второй половины XX в. Как отмечается в современной зарубежной литературе,
в послевоенное время постепенно пришло осознание ошибочности идеи полной свободы
личности и освобождения ее от всяких общественных ограничений, связанное с поисками
"среднего пути" и усилением влияния публичного права на частноправовые отношения, включая
отношения собственности <1>.

--------------------------------

<1> Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 111 - 112.

При этом установленные законодательством пределы (границы) права собственности, по

справедливому замечанию Ю.К. Толстого, являются не ограничением этого права, а
"определением его содержания" <1>, которое по своей сути не может быть безграничным, ибо
всякое право есть определенная законом мера дозволенного лицу поведения. Так, земельные
участки и жилые помещения должны использоваться их собственниками строго по целевому
назначению под страхом их возможного изъятия (ст. 284 - 286 и ст. 293 ГК РФ). В настоящее
время во всех развитых правопорядках общепризнаны целесообразными различные ограничения
права собственности, которые нередко включаются в законодательное определение самого этого
права <2>, становясь тем самым его законодательными пределами.

--------------------------------

<1> Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. С. 96. Подробнее об
ограничениях права собственности и их юридической природе см., например: Камышанский В.П.
Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 123 и сл.

<2> См. подробнее: Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник: В 2 т.

Т. I. С. 334 - 335 и сл. (автор главы - О.М. Козырь).

Наряду с установлением определенных границ содержания права собственности возможны

и ограничения (пределы) осуществления этого права, предусмотренные законом или
договором. Так, на собственников в полной мере распространяются общие требования закона о
добросовестном осуществлении гражданских прав (п. 3 ст. 1 ГК РФ) и о запрете злоупотребления
правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ), т.е. общие пределы осуществления гражданских прав,
предусмотренные законом. Права приобретателя (собственника) недвижимого имущества
(плательщика ренты) по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ)
исключают для него возможность отчуждать или иным образом распоряжаться приобретенным в
собственность имуществом без согласия своего контрагента (получателя ренты). В такой же
ситуации находится и залогодатель, остающийся собственником отданной в залог вещи, но по
общему правилу лишенный возможности отчуждать ее без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346
ГК РФ). В этих ситуациях речь идет об установленных законом и договором пределах
осуществления конкретных вещных прав.

С этой точки зрения интересны предусмотренные германским правом случаи так

называемой обеспечительной передачи (Sicherungsubereignung) права собственности и
отчуждения движимой вещи с "оговоркой о сохранении права собственности"
(Eigentumsvorbehalt). В первом случае получатель кредита передает заимодавцу в обеспечение
возврата своего долга не вещь (как в обычном залоге), а право собственности на нее, оставляя
вещь в своем владении и пользовании. При этом кредитор как собственник вещи становится ее
"опосредованным владельцем", а должник остается "непосредственным владельцем". По
существу речь здесь идет о залоге вещи без передачи владения ею залоговому кредитору. Во
втором случае продавец вещи по договору купли-продажи остается ее формальным
собственником до момента полной оплаты ее стоимости покупателем, а последний становится
"непосредственным владельцем" вещи с правом ее использования (§ 449 BGB) (что отличает эту
ситуацию от купли-продажи в кредит).

В обоих случаях появляются:

1) формальный, или "юридический", собственник вещи, имеющий на нее титул

собственности, но лишенный права на ее отчуждение по своему усмотрению (т.е. правомочия
распоряжения), и

2) фактический, или "экономический", собственник (и пользователь), имеющий некоторую

"защищенную правовую позицию" (которую формальный собственник не может изменить в
одностороннем порядке).

Такая "правовая позиция" в германской судебной практике и доктрине обычно

характеризуется как "ожидаемое право" (Anwartschaftsrecht), которое считается хотя и
"неполным", но особым, самостоятельным вещным правом (и которое само может стать
предметом распоряжения, т.е. передачи другим лицам) <1>. Однако и в этих ситуациях в
германской доктрине не говорят о "расщеплении" права собственности. Ведь титул собственника
со всеми правомочиями остается принадлежать одному лицу, а другое лицо, имеющее
юридическую возможность осуществлять некоторые из правомочий собственника по
соглашению с ним, становится субъектом особого вещного права (Anwartschaftsrecht), не только
ограниченного по содержанию, но даже формально "неполного", или "незавершенного". Таким
образом, речь и здесь идет о добровольно установленных пределах осуществления права
собственности, наличие которых не означает ни утраты собственником своего права, ни утраты
правом собственности своего характера наиболее широкого по содержанию вещного права.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см. особенно: Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S.
784 - 787, 826 - 830; Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 152 - 165.

Собственник, осуществляя принадлежащее ему право, может допускать других лиц к

использованию принадлежащих ему вещей, в том числе передавая им полностью или частично
свои правомочия, но оставаясь при этом собственником своего имущества (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Такое положение возникает, например, при сдаче собственником своего имущества в аренду, при
которой к арендатору во многих случаях (хотя и не всегда) переходят правомочия владения и
пользования вещью собственника (а в предусмотренных этим договором пределах - и некоторые
возможности распоряжения, например сдачи вещи в субаренду или перенаем).

На этом основана и предусмотренная п. 4 ст. 209 ГК РФ возможность собственника

передать свое имущество в доверительное управление другому лицу, которое, однако, как прямо
подчеркивает закон, не влечет перехода к доверительному управляющему права собственности
на переданное ему имущество (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Доверительное управление в российском
гражданском праве является, таким образом, способом осуществления собственником
принадлежащих ему правомочий (одной из форм реализации правомочия распоряжения), но не
установлением нового права собственности или иного вещного права на его имущество.
 2. "Доверительная собственность" (траст)

Договор доверительного управления, предусмотренный гл. 53 ГК РФ, не имеет ничего

общего с институтом "доверительной собственности" (траста, от англ. trust - доверие), который в
начале 90-х гг. прошлого века отечественные реформаторы попытались "внедрить" в российское
гражданское законодательство под влиянием чуждых ему англо-американских подходов <1>.
При доверительном управлении управляющий использует чужое имущество от собственного
имени (указывая при этом, что он действует именно в качестве доверительного управляющего, а
не собственника (п. 3 ст. 1012 ГК РФ)), но в чужих интересах и ни в коей мере не становясь его
собственником (п. 4 ст. 209 и абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Речь, следовательно, идет об одном из
способов осуществления права собственности путем заключения договора, порождающего
обязательственные отношения. Поэтому в российском гражданском праве доверительное
управление является институтом обязательственного, а не вещного права <2> (кстати, прямо
задуманным его разработчиками во главе с В.А. Дозорцевым в качестве своеобразного
"противовеса" классическому трасту <3>, о котором большинство отечественных энтузиастов
последнего обычно имеют весьма смутное представление).

--------------------------------

<1> См.: п. 1 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2296 "О доверительной

собственности (трасте)" // САПП РФ. 1994. N 1. Ст. 6.

<2> Эти обстоятельства упорно игнорируют авторы непрекращающихся попыток введения

в российское гражданское право "доверительной собственности (траста)" как института вещного
права и связанной с ним "модели расщепленной собственности" (см., например: Власова М.В.
Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. М.,
2002. С. 64; Соколова Н.В. Доверительная собственность (траст) в континентальной Европе. М.,
2012. С. VI).

<3> Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом (глава 53) // Гражданский

кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный
указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: МЦФЭР, 1996. С. 529 -
532.

В отличие от этого в трасте управляющий (trustee) выступает в имущественном обороте в

роли формального ("номинального") "собственника по общему праву" (legal owner),
действующего в качестве "агента" (agency) выгодоприобретателя-бенефициара (beneficiary).
Последний же считается "материальным", или "бенефициарным", собственником (beneficial
owner), но не по "общему праву", а по "праву справедливости" (equitable owner), т.е. уже в иной
правовой системе. Таким же equitable owner считается и учредитель траста (settlor, или trustor),
если он не совпадает с выгодоприобретателем. Поэтому классический траст в целом является
институтом "права справедливости" (law of equity), в рамках которого он возник и вне которого
не может функционировать.

Каждого из участников отношений траста можно в известном смысле считать

"собственником", хотя фактически за учредителем траста остается лишь право на его изменение
или отмену; за управляющим признается основное право - управления и распоряжения
переданным в траст имуществом, включая возможность его отчуждения; бенефициар же
получает "право пользования", фактически сводящееся к праву на получение доходов от
управления таким имуществом. Поскольку и trustee, и выгодоприобретатель считаются
"собственниками" переданного в траст имущества (первый - legal owner с точки зрения common
law, а второй - beneficial owner no law of equity), траст нередко называют "расщепленной", или
"разделенной", собственностью. При этом не учитывается, что в англо-американском праве не
только отсутствует единое право собственности (как абсолютное вещное право), но правомочия
управляющего и выгодоприобретателя (а также учредителя траста) находятся в "разных
плоскостях" - в common law и в law of equity, что немыслимо в европейском континентальном
праве.

Связь между этими двумя правовыми системами в трасте обеспечивается возложением на

управляющего как "собственника по общему праву" особых обязанностей перед другими
участниками траста - выгодоприобретателем и (или) учредителем, являющимися
"собственниками по праву справедливости". Эти обязанности trustee сводятся к необходимости
заботливого использования и охраны переданного в траст имущества и передаче полученных
доходов бенефициару <1>. Такая ситуация, в свою очередь, становится основой появления
особых, доверительных отношений между управляющим и выгодоприобретателем (а также
учредителем траста), позволяя в целом весьма условно характеризовать эти отношения как
"доверительную собственность".

--------------------------------

<1> Конкретное содержание указанных обязанностей детально урегулировано

многовековой судебной (прецедентной) практикой, а отчасти - и законодательством. Например, в
Англии в настоящее время действуют Закон об управляющих 2000 г. (Trustee Act) и Закон о
трастах на землю и о назначении управляющих 1996 г. (Trusts of Land and Appointment of Trustee
Act); в США законы отдельных штатов о трасте и (или) его разновидностях, а также принятые на
федеральном уровне единообразные законы о трастах (см.: Гражданское и торговое право
зарубежных государств: Учебник: В 2 т. Т. I. С. 393 (автор главы - О.М. Козырь)).

При этом следует иметь в виду, что учредитель траста одновременно может быть
выгодоприобретателем (бенефициаром) и может объявить себя управляющим в пользу иного
лица. Вполне возможен траст с участием нескольких управляющих (trustees) и (или) нескольких
выгодоприобретателей. Траст может быть учрежден односторонней сделкой учредителя
(declaration of trust), в том числе его особым распоряжением на случай смерти (will) в пользу
будущих наследников (и в ущерб кредиторам), договором с управляющим (appointment of
trustees), а также возникнуть в силу указаний закона или судебного решения.

Важные для трастовых отношений различия в правовом статусе legal owner и equitable
owner, основанные на различии правовых режимов "общего права" и "права справедливости",
невозможно понять без обращения к историческим истокам этих юридических конструкций.
Дело в том, что предшественником траста был родившийся еще во времена крестовых походов
институт use (от франц. use, равнозначного лат. opus - дело, задача). С его помощью рыцари -
участники крестовых походов - передавали титул на свое "имение" (estate, так как собственность
принадлежала короне) до своего возвращения друзьям или родственникам с целью его защиты, а
также управления имуществом (в том числе содержания семьи). В роли управляющих могли
выступать только совершеннолетние мужчины, что предопределяло статус других
родственников как выгодоприобретателей. Но при этом use считалось чисто фактическим, а не
юридическим отношением, в связи с чем требования возвратившегося рыцаря к управляющему
не подлежали защите в общих судах по common law, а могли защищаться только по "праву
справедливости" в суде лорд-канцлера. Лишь прецедентным судебным решением по "делу графа
Оксфорда" 1615 г. (Earl of Oxford's Case) было установлено преимущество норм "права
справедливости" перед нормами "общего права", что впредь должны были учитывать и общие
королевские суды. Примечательно, что use широко использовался для обхода закона (в основном
различных феодальных ограничений и обременений), в частности, францисканскими монахами,
которые формально не могли владеть землями и становились их "бенефициарными
собственниками" по воле "добрых прихожан"-учредителей <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Baker J.H. An Introduktion to English Legal History. 4. Ed. London, 2002. P.
249 - 250. В отечественной литературе глубокое исследование траста было предпринято Р.Л.
Нарышкиной в книге "Доверительная собственность в гражданском праве Англии и США" (М.,
1965).

Траст получил в англо-американском праве весьма широкое распространение, став, по

образному выражению некоторых ученых, "ангелом-хранителем англосаксов" <1>. Появились
"торговые трасты" (trading trusts) и "инвестиционные трасты" (investment trusts), которые
участвуют в имущественном обороте подобно корпорациям, т.е. с собственной, хотя и
ограниченной, правосубъектностью (инвестиционные трасты подлежат регистрации на
Лондонской фондовой бирже). Этому способствовали такие преимущества траста, как отсутствие
традиционного для английского права требования "встречного предоставления" (consideration),
простота оформления, четкое отделение находящегося в трасте имущества от иного имущества
управляющего-трасти (что в случае банкротства влечет ограничение конкурсной массы
имуществом, переданным в траст). В американском праве правосубъектные трасты настолько
широко использовались для создания компаний холдингового типа (таков, например, был
знаменитый рокфеллеровский Standard Oil Trust), что их даже пришлось ограничивать с
помощью специального "антитрестовского" (т.е. антитрастового) законодательства (начиная с
известного Закона Шермана 1890 г.).

--------------------------------

<1> "The trust is the guardian angel of the Anglo-Saxon" (цит. по: Quitmann K. Eigentums- und
Besitzschutz im deutschen und englischen Recht. S. 91). К. Квитман там же отмечает, что еще в 1992
г. Верховный суд Австралии по результатам рассмотрения дела Mabo v. Queensland признал за
австралийскими аборигенами "бенефициарную собственность" на земельные участки,
захваченные у них австралийскими переселенцами, что позволило погасить острый
политический конфликт.

Но попытки юридической квалификации конструкции траста на основе привычных для

континентального правопорядка представлений наталкиваются на неразрешимые противоречия.
С одной стороны, все участники траста признаются "собственниками" переданного в траст
имущества, хотя и с позиций разных правовых систем - "общего права" и "права справедливости"
(отсутствующих в европейских континентальных правопорядках) и фактически всегда с разным
"набором" правомочий. С другой стороны, ни один из них не осуществляет над "своим"
имуществом полного хозяйственного господства и не обладает всей совокупностью, полнотой
правомочий собственника, а имеет у себя лишь какую-то их часть. Так, в зависимости от
содержания и вида трастовых отношений бенефициар как equitable owner может иметь
правомочия, объем которых близок к правомочиям обычного собственника, включая
возможности их отчуждения, передачи по наследству и защиты против третьих лиц. Но даже в
этом случае он не вправе оспаривать возмездное добросовестное приобретение другим лицом
legal title на находящееся в трасте имущество (или какую-либо его часть) <1>, поскольку такой
возможностью обладает только trustee как legal owner. Вместе с тем этот "формальный
собственник" - "трасти" несет определенные "фидуциарные" обязанности перед бенефициаром и
(или) учредителем траста, которые имеют все основания считать своим имущество, находящееся
в трасте, и требовать от управляющего его должного использования. В такой ситуации
невозможно говорить и о "расщеплении" какого-то единого права между несколькими
субъектами, поскольку оно просто отсутствует.

--------------------------------

<1> Это правило выводится из принятого в 1996 г. лордом Брауном-Вилкинсоном

(Browne-Wilkinson) широко известного решения по делу Westdeutsche Landesbank Girozentrale v.
Islington London Borough Council, согласно которому "бенефициарный собственник в
соответствии с правом справедливости имеет в отношении находящегося в трасте имущества
вещные права (в оригинальном тексте указано "rights in rem". - Е.С.), которые могут быть
принудительно осуществлены по праву справедливости в отношении любого последующего
владельца этого имущества, за исключением "неосведомленного" (т.е. добросовестного. - Е.С.)
возмездного приобретателя титула (legal title) на имущество.

В англо-американском праве эта ситуация не вызывает никаких противоречий уже потому,

что в этой "системе координат" вообще не имеет смысла юридическая характеристика
имущественных прав как вещных или обязательственных. Встречающееся в некоторых судебных
решениях (а вслед за ними и в доктрине) указание на "вещный" характер прав бенефициарного
собственника <1> в действительности является условным, ибо имеет в виду не вещное право в
континентально-европейском понимании, а вещный иск, которым права "собственника по праву
справедливости" (как, впрочем, и права "собственника по общему праву") защищаются против
третьих лиц. Столь же условным является и рассмотрение самого траста (трастового отношения)
как "обязательства" по управлению переданным в траст имуществом в интересах лиц
("бенефициарных собственников"), которые вправе требовать его принудительного исполнения,
ибо траст (в отличие от российского договора доверительного управления) не является
институтом договорного или обязательственного права.

--------------------------------

<1> Наряду с указанным выше можно также сослаться на принятое в 1994 г. решение
палаты лордов по делу Tinsley v. Milligan, в котором прямо указано, что "лицо, обладающее
любым из вещных прав", основанным на общем праве или праве справедливости, "имеет право
на имущество, которое является вещным (in rem), а не просто обязательственным (in personam)
правом". Речь при этом, разумеется, идет об известных еще римскому частному праву вещных и
обязательственных исках - actio in rem и actio in personam, а не о вещных и обязательственных
правах в их пандектном понимании.

С этой точки зрения представляет интерес одно из типичных современных доктринальных

определений траста: "Траст - это основанное на праве справедливости обязательство лица
(именуемого "доверительным собственником") управлять имуществом (именуемым
"имуществом, находящимся в трасте"), принадлежащим ему в виде обособленного фонда,
отделенного от его собственного имущества, в интересах лиц (именуемых бенефициарными
собственниками...), одним из которых может являться само это лицо, и любой из которых вправе
требовать принудительного исполнения этого обязательства" (выделено мной. - Е.С.) <1>.
Очевидно, что с континентально-правовых позиций это определение следует считать крайне
противоречивым (особенно с учетом его "обязательственно-правовых" характеристик), тогда как
с позиций английского права оно достаточно четко характеризует юридическое существо
трастовых отношений.

--------------------------------

<1> Underhill, Hayton. Law of Trusts and Trustees. 18nt ed. London, 2010. P. 1.

В некоторых общеевропейских (международных) документах были предприняты попытки

отразить своеобразие трастовых отношений в условиях отсутствия common law и law of equity.
Так, в преамбуле европейского Соглашения о праве, применимом к трасту, и о его признании
(Гаагского соглашения о трасте от 1 июля 1985 г.) <1> справедливо указано, что траст развивался
судами стран "общего права" и в других странах может восприниматься лишь с различными
изменениями, поскольку является "своеобразным правовым институтом". В подп. "c" ст. 2 этого
Соглашения статус trustee охарактеризован как "право и обязанность... управлять, использовать
или распоряжаться переданным ему имуществом в соответствии с условиями траста и
возложенными на него правом особыми обязательствами", что никак не соответствует
положению обычного собственника или субъекта иного традиционного вещного права.

--------------------------------

<1> Schulze R., Zimmermann R. Basistexte zum Europaischen Privatrecht. Baden-Baden, 2000.
II. 35. Россия не ратифицировала это Соглашение и не является его участником, хотя оно
вступило в силу и действует в ряде зарубежных юрисдикций.

В п. 1 ст. I Принципов европейского трастового права (Гаага, 1999) <1> трастом считается
отношение, в котором одно лицо (управляющий), являясь "собственником имущества",
отделенного от иного его личного имущества, управляет им "в пользу другого лица"
(выгодоприобретателя) или для достижения определенной цели (а не использует его по своему
усмотрению, как обычный собственник. - Е.С.), причем "доверительный управляющий"
рассматривается как "собственник в пользу учредителя траста или его правопреемников" (п. 2 ст.
IV названных Принципов). Поэтому его статус по-прежнему не вписывается в традиционное
понимание собственника как субъекта наиболее широкого вещного права, обеспечивающего
полное господство лица над вещью, осуществляемое исключительно в его собственных
интересах.

--------------------------------

<1> См.: Hayton D.J., Kortmann S.C.J.J., Verhagen H.L.E. Principles of European Trust Law.
Den Haag, 1999.

Наконец, в последнем по времени появления проекте Принципов, определений и

Модельных правил европейского частного права (DCFR) <1> траст охарактеризован как
правоотношение, в котором трасти "обязан управлять или распоряжаться одним или более
активом (трастовым фондом)" в соответствии с условиями траста в интересах
выгодоприобретателя или для достижения общеполезных целей (ст. X.-1:201). Но поскольку
именно эта его обязанность составляет главную черту его правового статуса (п. 2 ст. X.-1:203),
такой подход в большей мере соответствует правовому положению должника в обязательстве
(например, возникшем из договора доверительного управления имуществом), но никак не
статусу обычного собственника, который характеризуется прежде всего соответствующими
правами, а не обязанностями.

--------------------------------

<1> Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law. Draft Common Frame of
reference (DCFR); на английском языке был впервые опубликован в 2009 г.; русский перевод см.:
Модельные правила европейского частного права / Пер. с англ.; Науч. ред. Н.Ю. Рассказова. М.,
2013. С. 771.

В результате можно констатировать, что все рассмотренные попытки закончились

созданием не менее "своеобразных правовых институтов", чем сам траст, во всяком случае, не
укладывающихся в традиционные континентально-европейские представления о вещном праве.
Единственной страной континентальной Европы, активно использующей конструкцию траста,
пока остается Лихтенштейн, где разработан собственный закон о трасте, серьезно отличающийся
по содержанию от англо-американских представлений о трасте. Ничего общего с трастом (кроме
названия), разумеется, не имеют и "трастовые операции" отечественных коммерческих банков, в
основе которых обычно лежит обязательственно-правовой институт доверительного управления
имуществом (гл. 53 ГК РФ).

Вместе с тем эта ситуация позволяет оценить распространенное среди некоторых

отечественных юристов мнение о том, что траст позволяет быстро и эффективно решать
определенные практические задачи, неразрешимые с позиций континентального европейского
права. В действительности оно во многом "от лукавого": как показывает реальная практика,
основной задачей использования траста за рамками англо-американского права нередко
становятся попытки увода активов (имущества) клиента-должника от требований его кредиторов.
Основное "удобство" траста с этих позиций состоит в том, что на находящееся в нем имущество,
обособленное от иного имущества как учредителя траста, так и управляющего им, в ряде
случаев распространяется запрет обращения взыскания по любым долгам, не связанным с
ведением траста. В любом случае перед кредиторами контрагента-должника, являвшегося
"обычным собственником" своего имущества, при передаче его в траст появляется несколько
новых субъектов (trustor, trustee, beneficiary) со сложно "пересекающимися" правами на это
имущество (даже если учредитель траста одновременно является его управляющим или
бенефициаром) <1>, что, как правило, существенно осложняет предъявление к нему
соответствующих требований.

--------------------------------

<1> Лишь в п. 2 ст. III Принципов европейского трастового права 1999 г. было
зафиксировано положение о том, что "бронирование" находящегося в трасте имущества от всех
требований, не связанных с его осуществлением, "не действует, если учредитель траста при его
создании нарушил законы о защите его кредиторов, его супруга или его наследников".

Более того, заимствование института траста в отсутствие "права справедливости" и

выработанных многовековой практикой системы прецедентов может привести к полной
бесконтрольности управляющего в его отношениях с собственником-учредителем, в том числе
выступающим в роли выгодоприобретателя. Очевидно, что для не обладающего необходимой
компетентностью собственника, вступающего в данные отношения с целью передачи своего
имущества или его определенной части в управление профессиональному предпринимателю,
"доверительные обязанности управляющего" по "добросовестному ведению дел", фактически
сводящиеся к периодическому предоставлению отчетов, не дают никаких серьезных гарантий
соблюдения его имущественных интересов. Ясно, какими негативными последствиями для
российской экономики могло бы обернуться широкое распространение траста, задумывавшегося
в начале 90-х гг. прошлого века нашими экономистами для более эффективного управления
государственным и муниципальным имуществом путем передачи его частным управляющим.
Если же учредитель и бенефициар траста, сам будучи профессиональным предпринимателем,
полностью контролирует управляющего-трасти, который действует в строгом соответствии с его
указаниями, то такой "пассивный траст" как минимум вызывает сомнения в своей
целесообразности.

Следует полностью согласиться с выводом В.А. Дозорцева о том, что "в других системах
права, в том числе и российском праве, нет оснований для применения этой сложной, запутанной
системы, нет в них и механизма, позволяющего применить эту систему", которая при таких
условиях таит в себе серьезные опасности; "нет оснований для применения "доверительных"
отношений, есть возможность строить отношения на четкой и единой, не раздваивающейся
правовой основе, на системе обязательственных отношений. Для нас это рационально и
позволяет избежать многих злоупотреблений, возможности для которых создает переход права
собственности, пусть номинальный" <1>.

--------------------------------

<1> Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом (глава 53) // Гражданский

кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный
указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. С. 531.

Для передачи собственником своей недвижимости или ценных бумаг для их эффективного
использования в управление профессионалам современное европейское континентальное право
закрепляет иные институты. Такова, например, германская "фидуциарная собственность"
(fiduziarisches Eigentum, Treuhandeigentum) в форме "доверительного управления"
(Treuhandverwaltung), в которой управляющий осуществляет права собственника в интересах
учредителя управления (или указанных им лиц). При этом "доверительный управляющий"
(Treuhander) выступает перед третьими лицами в качестве формального собственника, который,
однако, связан обязательством перед учредителем управления (фактическим собственником)
использовать его имущество строго по целевому назначению и в его интересах. Иначе говоря,
между таким управляющим и учредителем управления существует обязательственно-правовая
связь, а не вещно-правовые отношения <1>. Но в отличие от англо-американского траста
германская "фидуциарная собственность" может устанавливаться и использоваться также и
исключительно в интересах самого управляющего (eigennutzige, Sicherungstreuhand). Например,
при "обеспечительной передаче права собственности" на вещь управляющий становится ее
"полным собственником", но с оговоркой о ее возврате прежнему собственнику (в случае
надлежащего исполнения им соответствующего обязательства).

--------------------------------

<1> Wolf M. Sachenrecht. 23. Aufl. Munchen, 2007. S. 26 - 27; Vieweg K., Werner A.
Sachenrecht. 6. Aufl. Munchen, 2013. S. 71.

Подобно этому в Италии признаются "доверительные сделки" (negozio fiduciario) по

управлению полученным в собственность имуществом (вещами) в интересах и по указанию их
отчуждателей (или даже третьих лиц) с обязательством возврата приобретенных вещей по
окончании предусмотренного соглашением срока. Такие сделки могут быть заключены как в
пользу определенного в них лица (fiducia cum amico), получающего выгоду от управления
(например, долями или акциями коммерческих корпораций), так и с целью обеспечения другого
обязательства (fiducia cum creditore), по исполнении которого вещь подлежит возврату ее
отчуждателю. Несмотря на отсутствие их прямого законодательного регулирования и постоянно
высказываемые в литературе сомнения относительно их теоретической обоснованности,
судебная практика в большинстве случаев допускает такие сделки. Но возникающие при этом
отношения четко отличаются от трастовых отношений отсутствием характерного для траста
смешения вещных и обязательственных элементов <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см., например: Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch
Italienisches Zivilrecht. Wien, 2009. S. 311 - 314.

Новый Гражданский кодекс Чехии 2012 г. закрепляет институт "управления чужим

имуществом" - sprava ciziho majetku (§ 1400 - 1447), введенный по специальному поручению
законодателя на основе аналогичного института, закрепленного в ст. 1299 - 1370 Гражданского
кодекса Квебека. При этом в соответствии с абз. 2 § 1400 ГК Чехии управляющий чужим
имуществом действует "в качестве представителя собственника", порождая тем самым
"представительство особого вида" <1>.

--------------------------------

<1> Elias K. a kolektiv. Novy obcansky zakonik s aktualizovanou duvodovou zpravou a

rejstrikem. Ostrava, 2012, str. 580.

Идея осуществления права собственности (или его отдельных правомочий) по указанию и в

интересах собственника на основе договорного обязательства управляющего заложена и в
отечественной модели договора доверительного управления. Она не требует ни "расщепления"
права собственности между управляющим и учредителем управления (и (или)
выгодоприобретателем), ни появления новых, особых "форм собственности" или "видов"
("сложноструктурных моделей") права собственности. В обязательственных отношениях
доверительного управления управляющий использует чужое имущество, не становясь его
собственником и не в своих интересах, а в интересах собственника или указанных им
выгодоприобретателей (п. 4 ст. 209 и абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

К российскому договору доверительного управления довольно близка французская

"фидуция", устанавливаемая договором или законом и представляющая собой передачу
юридическим лицом - учредителем (учредителями) определенного имущества одному или
нескольким фидуциариям (кредитным, инвестиционным или страховым компаниям), которые,
обособляя это имущество от собственного, "действуют с определенной целью в пользу одного
или нескольких выгодоприобретателей" (ст. 2011 - 2015 Code civil в ред. Закона N 2007-211 от 19
февраля 2007 г. о фидуциарном управлении).

Что же касается классического англо-американского траста, то можно констатировать, что

он представляет собой результат своеобразного исторического и культурного развития, не
подлежащий прямому "переносу" (рецепции) в другие правопорядки. Как сложная система
отношений, основанных на многовековых традициях прецедентного права и уходящих корнями в
феодальный правопорядок, траст совершенно чужд континентальной правовой системе, для
которой одним из общепризнанных и основополагающих постулатов является невозможность
установления двух одинаковых прав собственности на одно и то же имущество (вещь). Право
собственности в таком понимании невозможно и "расщепить": оно либо полностью сохраняется
за собственником (даже при передаче им своей вещи в доверительное управление иному лицу),
либо полностью утрачивается им (при отчуждении вещи). При любом ином подходе возникает
неразрешимая коллизия прав нескольких "собственников", каждый из которых желает
распорядиться "своим" имуществом по своему усмотрению.

Более того, наделение собственником других лиц частью или даже всеми своими
правомочиями путем передачи их на определенных условиях управляющему ("номинальному
собственнику") не ведет к утрате права собственности хотя бы только потому, что оно не
исчерпывается этими правомочиями (в том числе их "триадой"). Такая передача в
действительности представляет собой не отчуждение, а способ осуществления правомочий
собственника. Поэтому идея "расщепленной", или "доверительной", собственности никогда не
находила сколько-нибудь широкого признания в отечественной цивилистике в силу своего
принципиального противоречия основным постулатам гражданского права.

Глава 5. ПРИОБРЕТЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

§ 1. Общие положения о приобретении и прекращении

права собственности

1. Основания и способы приобретения права собственности

Как известно, право собственности возникает на основе различных правопорождающих

юридических фактов - титулов собственности. В свою очередь, титулы собственности могут
приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные
и производные. Различие между ними сводится к отсутствию или наличию правопреемства (или
"сукцессии" - от лат. successio), т.е. перехода прав и обязанностей от праводателя (в данном
случае предшествующего собственника вещи) к правопреемнику (новому собственнику) в
порядке производного правоприобретения с соблюдением традиционного принципа "Никто не
может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам" (nemo plus iuris ad alienum
transferre potest, quam ipse habet). В соответствии с названным принципом сохраняются ранее
установленные на отчуждаемую (приобретаемую) вещь права других лиц - несобственников
(например, права залогодержателя, субъекта иного ограниченного вещного права или
арендатора).

Важно также подчеркнуть, что в силу правопреемства происходит именно переход права
(собственности) от одного лица к другому, а не прекращение одного права собственности
(какого-либо "вида" или "формы") и возникновение другого, нового права собственности (иного
"вида" или "формы"). Даже при приватизации государственного и муниципального имущества
оформляются гражданско-правовые сделки по его возмездному отчуждению публичным
собственником и приобретению частным собственником (в том числе акционерным обществом,
созданным в результате преобразования государственного или муниципального предприятия),
что прямо свидетельствует о производном характере приобретения последним права
собственности, т.е. о наличии правопреемства. Данное обстоятельство вновь подтверждает
единство права собственности даже применительно к государственной (публичной) и частной
собственности и юридическую бессмысленность выделения различных "форм собственности" и
"видов" или "форм права собственности", признание которых по существу означает отрицание
правопреемства, а тем самым и гражданского (имущественного) оборота. Ведь правопреемство
составляет существо этого оборота, предметом которого становятся права на вещи, возникшие не
только производными, но и первоначальными способами.

Большинство способов возникновения права собственности могут использоваться любыми

субъектами гражданского права, будучи общими (или общегражданскими), тогда как некоторые
из них могут использоваться лишь строго определенными субъектами, будучи специальными
способами возникновения этого права. Очевидно, например, что реквизиция, конфискация,
национализация, а также сбор налогов и пошлин могут служить основанием возникновения
только публичной собственности. Законодательством предусмотрены специальные способы
возникновения и для частных собственников, недоступные публично-правовым образованиям. К
ним, в частности, относится приватизация государственного и муниципального имущества (ст.
217 ГК РФ).

Важной юридической особенностью обладают ситуации приобретения членом

потребительского кооператива (или иным лицом, имеющим право на паенакопление, например
супругом или наследником члена кооператива) права собственности на находившееся у него в
пользовании недвижимое имущество кооператива (жилую квартиру, гараж, дачу, иное
помещение) в случае полной уплаты за него паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК РФ) <1>, а также
бесплатный переход в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен такой дом и иные входящие
в его состав недвижимые вещи (п. 1, 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N
189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") <2>. В этих
случаях государственная регистрация права на недвижимую вещь имеет не правопорождающее,
а лишь правоподтверждающее значение <3>, будучи исключением из общего правила п. 2 ст.
8.1 ГК РФ. При этом речь идет об одном из первоначальных способов приобретения права
собственности, возникающего независимо от воли предшествующего собственника и без
правопреемства. Правоподтверждающее значение государственная регистрация прав на
недвижимость может иметь и в некоторых случаях производного приобретения права
собственности (в порядке правопреемства). Таковы ситуации перехода права собственности на
недвижимую вещь в порядке ее наследования или в результате реорганизации юридического
лица (абз. 2 п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

--------------------------------

<1> Данное правило, превратившее потребительские кооперативы во временных

собственников своего основного имущества, было установлено абз. 1 п. 2 ст. 7 Закона "О
собственности в СССР" и абз. 2 п. 2 ст. 13 Закона "О собственности в РСФСР" в связи с тем, что
одновременно за нанимателями жилых помещений в домах государственного и муниципального
жилищных фондов (и членами их семей) этими Законами было признано право на выкуп (а по
сути на приватизацию) занимаемого ими жилья (абз. 2 п. 2 ст. 7 союзного Закона о собственности
и п. 3 ст. 13 российского Закона о собственности) (подробнее об этом см.: Суханов Е.А.
Российской Закон о собственности: Научно-практический комментарий. С. 73 - 76).

<2> Арбитражно-судебная практика распространила этот подход и на общее имущество

собственников помещений в нежилых зданиях, прямо признав, что их долевая собственность на
это имущество "возникает в силу закона", вне зависимости от его государственной регистрации (
п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики
рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

<3> См.: Ярошенко К.Б. О приобретении права собственности на дачу в ДСК в связи с
полной выплатой пая // Комментарий судебной практики. Вып. 3. М., 1997. С. 34 - 35;
Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации для предпринимателей. 2-е изд. М., 1999. С. 344.

В целом же необходимо подчеркнуть важное различие в порядке приобретения права

собственности на движимые и недвижимые вещи, состоящее в необходимости государственной
регистрации права на недвижимость. Между тем подавляющее большинство действующих
правил закона о приобретении права собственности фактически распространяется только на
приобретение права собственности на движимые вещи.

2. Прекращение права собственности

Право собственности является наиболее устойчивым, юридически прочным вещным

правом, составляющим основную юридическую предпосылку и результат нормального
имущественного оборота. Гражданско-правовая регламентация оснований его прекращения в
основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и
юридических лиц, поскольку большинство указанных оснований устанавливают возможности
перехода имущества из частной в публичную собственность, будучи с этой точки зрения
специальными. Это в первую очередь относится к различным возможностям принудительного
прекращения права собственности (помимо воли собственника) <1>.

--------------------------------

<1> Статья 235 ГК РФ в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ (СЗ РФ.
2014. N 26 (ч. I). Ст. 3377) и Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ (СЗ РФ. 2015. N
1 (ч. I). Ст. 52).

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация

государственного и муниципального имущества (ст. 217 и абз. 13 п. 2 ст. 235 ГК РФ), которая
прекращает право публичных собственников и становится основанием возникновения права
частной собственности (граждан и юридических лиц). Она проводится по решению (воле) самого
публичного собственника, причем в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не
гражданским законодательством, а ее объектами являются главным образом недвижимые вещи
- имущественные комплексы государственных и муниципальных предприятий, земельные
участки, жилые помещения, прямо указанные в этом качестве в законе (а также не относящиеся к
вещам бездокументарные акции приватизированных предприятий, преобразованных в
акционерные общества).

Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания

прекращения права собственности:

1) по воле самого собственника (при отчуждении вещи по сделке или при отказе от права на
нее);

2) при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его

обязательствам;

3) при гибели или уничтожении принадлежавшей собственнику вещи.

В любом случае прекращение права собственности происходит лишь в ситуациях, прямо

предусмотренных законом.
 Принудительное изъятие у частного собственника принадлежащего ему имущества
допустимо:

а) только в случаях, исчерпывающим образом перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК РФ;

б) по общему правилу на возмездных основаниях, т.е. с компенсацией собственнику

стоимости изымаемой вещи (вещей);

в) в судебном порядке либо при возможности судебного оспаривания как решения об

изъятии вещи, так и размера компенсации.

Безвозмездное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества помимо его воли

закон допускает лишь в случае обращения взыскания на него по обязательствам собственника
(которое иногда допустимо во внесудебном порядке, например, по исполнительной надписи
нотариуса) или его конфискации за совершение правонарушения (ст. 243 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 35 Конституции РФ, запрещающим лишение частных лиц

принадлежащего им имущества иначе как по решению суда, ГК РФ предусматривает
принудительное изъятие имущества, находящегося в частной собственности, по общему правилу
только в судебном порядке, а в особых ситуациях - в административном (внесудебном) порядке,
но с возможностью последующего судебного обжалования решений, принятых органами
публичной власти (п. 2 ст. 11 ГК РФ). К числу последних относятся случаи принудительного
изъятия у частных собственников вещей в порядке конфискации (п. 2 ст. 243 ГК РФ) и
реквизиции (ст. 242 ГК РФ), а также сноса построек, возведенных на предоставленных в аренду
государственных и (или) муниципальных земельных участках (п. 4 ст. 222 ГК РФ <1>).

--------------------------------

<1> В ред. Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ // СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст.
4384.

Хотя на такие постройки и может быть зарегистрировано право собственности, они обычно
являются самовольными по признаку их несоответствия разрешенному использованию
земельного участка (п. 1 ст. 222 ГК РФ), например являются капитальными, а не временными и
во всяком случае могут подлежать сносу по истечении сроков действия договоров аренды
земельных участков (подробнее об этом см. далее, п. 1 § 2 настоящей главы) (ср. также п. 1 и 6
ст. 239.1 ГК РФ в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ).

Следует также иметь в виду, что изъятие у частных собственников (и иных

правообладателей - субъектов ограниченных вещных прав) земельных участков для
государственных или муниципальных нужд теперь урегулировано также гл. VII.1 ЗК РФ (в ред.
Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ). Здесь прямо предусматривается
возможность судебного обжалования решения органа публичной власти об изъятии у частного
правообладателя земельного участка (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ), а также необходимость разработки
письменного соглашения с ним об изъятии земельного участка, при отказе от подписания
которого должно последовать обращение в суд с соответствующим иском к правообладателю (ст.
56.9 и п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).

§ 2. Первоначальное приобретение права собственности

 Среди первоначальных способов приобретения права собственности наибольшие вопросы в
современной отечественной правоприменительной практике вызывают самовольная постройка
недвижимой вещи, которая в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ при определенных условиях может стать
основанием (титулом) права собственности, а также приобретательная давность, т.е.
приобретение права собственности на вещь по давности владения (ст. 234 ГК РФ).

1. Приобретение права собственности

на самовольную постройку

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу

не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка подлежит сносу
осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ), поскольку при этом нарушаются
соответствующие предписания земельного, строительного, природоохранного и иных отраслей
административного законодательства, установленные в публичных интересах. Самовольным
строительством следует, в частности, считать возведение дач, коттеджей, особняков или
торговых и тому подобных "павильонов" на основании незаконно полученных (в том числе
впоследствии отмененных) разрешений органов публичной власти или должностных лиц.

Кроме того, в такой ситуации речь обычно идет об использовании под застройку чужих
земельных участков (почти всегда находящихся в государственной или в муниципальной
собственности). Как правило, оно оформляется срочным и целевым договором аренды земли,
основные условия которого - цель и срок использования участка - нередко не учитываются и
игнорируются "застройщиком", особенно после оформления права собственности на возведенное
им здание или строение. Иначе говоря, здесь особенно ясно проявляет себя "юридический
разрыв" между земельным участком и находящимся на нем зданием или строением, которые в
отечественном праве традиционно считаются самостоятельными недвижимыми вещами и в силу
этого самостоятельными объектами различных вещных и обязательственных прав.

В качестве исключения право собственности на самовольную постройку может быть

признано судом (а в установленных законом случаях - в ином предусмотренном им порядке) за
собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором
осуществлено такое строительство (но не за застройщиком), если при этом:

- во-первых, у осуществившего самовольную постройку лица было право на строительство

соответствующего объекта на данном земельном участке;

- во-вторых, постройка соответствует параметрам, установленным правилами планировки,

застройки и землепользования;

- в-третьих, сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц

(например, соседних землепользователей) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст.
222 ГК РФ).

В результате собственник (или иной титульный владелец) земельного участка становится и

собственником возведенного на нем строения (разумеется, компенсировав застройщику
необходимые расходы на строительство), что содействует возрождению принципа superficies solo
cedit.

Вместе с тем в практике применения этого института обнаружились различные

злоупотребления должностных лиц, выступающих от имени публичных земельных
собственников, в том числе связанные с необоснованным отказом или задержкой в выдаче
разрешений на строительство, а также случаи длительной фактической эксплуатации самовольно
возведенных объектов, в частности многоквартирных жилых домов, снос которых мог бы
повлечь ущемление интересов граждан и членов их семей, не участвовавших в их строительстве.
Поэтому судебная практика исходит из того, что само по себе отсутствие разрешения на
строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности
на самовольную постройку, если осуществившее ее лицо принимало меры к получению такого
разрешения и (или) других необходимых документов, а постройка не нарушает прав и интересов
иных лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан (абз. 2 п. 26 Постановления Пленумов
ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Более того, даже отдельные нарушения градостроительных и иных норм и правил,

допущенные при предоставлении земельного участка и при возведении постройки, в
соответствии со сложившейся судебной практикой сами по себе также не становятся основанием
для сноса строения, если они не являются существенными в смысле ст. 222 ГК РФ и не относятся
к числу неустранимых <1>. Основанием возникновения права собственности в такой ситуации
становится решение суда (п. 31 названного Постановления), являющееся и основанием для
регистрации этого права в государственном реестре.

--------------------------------

<1> См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством,

утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г. // Сборник разъяснений
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации
по применению земельного законодательства и законодательства о сделках с недвижимостью /
Сост. О.В. Волошин. 3-е изд. М., 2015. С. 139 - 142.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ ст. 222 ГК РФ получила новую

редакцию, в частности была дополнена п. 4, допустившим снос самовольной постройки во
внесудебном порядке - по решению органов местного самоуправления в случае создания или
возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих
целей, в том числе если земельный участок расположен на территории общего пользования либо
в полосе отвода инженерных сетей. Следует иметь в виду, что в таком порядке допускается лишь
снос самовольной постройки, но не признание на нее при указанных выше условиях права
собственности за собственником земельного участка.

На основании этого правила по решениям органов местной власти некоторых городов (в

том числе Москвы) был осуществлен снос отдельных торговых и иных построек коммерческого
назначения, в том числе ранее оформленных в качестве объектов права собственности (т.е.
формально не подпадавших под категорию самовольных построек). Однако владельцы таких
построек обычно не имели необходимого титула на земельный участок, допускавшего его
застройку указанными объектами недвижимости. Ведь договор аренды земельного участка (тем
более краткосрочный) предполагает по окончании срока его действия возврат арендованной
вещи ее собственнику, т.е. в данном случае возвращение земельного участка. Этому никак не
может воспрепятствовать государственная регистрация права собственности на возведенное на
нем строение, ибо никаких вещных прав на землю собственник такого строения автоматически
не приобретает (если не считать предусмотренного п. 1 ст. 271 ГК РФ "резервного" "права
пользования" земельным участком, вещная природа которого по меньшей мере небесспорна)
<1>.
 --------------------------------

<1> Исключение составляет разрешенное строительство многоквартирных жилых домов,

для которого законодатель, как уже отмечалось, ввел правило о бесплатном автоматическом
переходе находящегося под жилым домом земельного участка в долевую собственность
собственников жилых помещений (п. 1, 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N
189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), которое снимает
проблему титула на землю.

В аналогичной по существу ситуации находятся и собственники малоэтажных

многоквартирных жилых домов, незаконно возведенных на земельных участках, находящихся в
публичной собственности и предоставленных им под дачное или иное индивидуальное
жилищное строительство (и (или) собственники жилых квартир в таких домах). Во всех этих и
подобных им случаях отсутствие у "застройщика" (пользователя земли) права собственности на
земельный участок (или возможности его приобретения по окончании строительства) при
наличии лишь права аренды земли, строго целевой и срочный характер которой нередко не
соблюдается, превращает возведенные здания и строения в заведомо самовольные постройки.

Следует поэтому согласиться с уточненной формулировкой определения самовольной

постройки, содержащейся в новой редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ. В ней очевидный упор сделан на
отсутствие у застройщика права на использование временно предоставленного ему земельного
участка для строительства на нем соответствующего объекта, а не только на отсутствие у него
разрешительной документации или формальное нарушение ее требований. Такой подход
неизбежно вытекает из различий двух объектов недвижимости - земельного участка и
находящегося (возведенного) на нем строения, поскольку последнее не может существовать в
отрыве от первого. Он также свидетельствует о недостатках объявления аренды вещным правом
и о необходимости последовательного возрождения принципа superficies solo cedit. Выход из
этой ситуации очевиден и давно известен - застройщик должен иметь возможность приобрести
ограниченное вещное право (например, право застройки, но не право собственности) на
строение, возведенное им на чужом земельном участке (разумеется, при наличии всех
необходимых для этого разрешений и иных условий).

2. Приобретение права собственности по давности владения

Приобретение права собственности по давности владения вещью было известно еще

римскому праву. В нем отразилось "стремление к устранению тех неясности и неопределенности,
которые имеют место тогда, когда владелец вещи не имеет бесспорного права на данную вещь
при наличии оснований для закрепления за ним такого права", либо "необходимо вместе с тем
положить предел спорам и сутяжничеству по поводу вещи, издавна находящейся во владении
данного лица, физического или юридического. Такое устранение неопределенности необходимо
как в интересах владельца, так и в интересах третьих лиц"; более того, как справедливо отмечал
Б.Б. Черепахин, оно "пойдет во многих случаях на пользу самому собственнику, если для него
представляется невозможным или крайне затруднительным доказать свое право собственности
на данную вещь" <1>.

--------------------------------

<1> Черепахин Б.Б. Приобретение права собственности по давности владения // Черепахин

Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 159.
 С помощью приобретательной давности пока разрешается проблема правового режима
вещей, в отношении которых собственнику отказано в их истребовании у владельца по мотивам
истечения исковой давности или добросовестности приобретателя, а также бесхозяйных вещей, в
отношении которых осуществляется фактическое владение. Таким образом, приобретательная
давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужой или
бесхозяйной вещью, будучи тем самым первоначальным способом приобретения права
собственности. Из этого исходит и современная судебная практика (абз. 1 п. 16 Постановления
Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22), хотя, строго говоря, этот институт, по
справедливому замечанию Б.Б. Черепахина, может использоваться и при невозможности или
затруднительности доказательства титула на собственную вещь.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения в

соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ необходимо владеть ею:

1) в течение предусмотренных законом сроков;

2) добросовестно;

3) открыто;

4) непрерывно;

5) как своей собственной.

Право собственности на недвижимую вещь и при наличии всех перечисленных условий

возникает только с момента его государственной регистрации.

Указанные условия получили необходимое истолкование в судебной практике (п. 15

Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). В частности, под
добросовестностью в этом смысле следует понимать "субъективную добросовестность", т.е.
извинительное незнание об отсутствии права собственности (титула) на вещь у ее отчуждателя (
п. 1 ст. 302 ГК РФ), а не "объективную добросовестность" как отсутствие злого умысла (п. 3 ст. 1,
п. 1 и 5 ст. 10 ГК РФ); владение вещью как своей собственной означает "владение не по
договору", т.е. нераспространение действия приобретательной давности на случаи владения
чужой вещью на основании договора аренды, хранения и т.п.

Законом особо решен вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении

вещи, истребование которой у фактического владельца стало невозможным из-за пропуска
исковой давности ее титульным (законным) владельцем. В отношении такого "задавненного
имущества" течение приобретательной давности согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ не может начаться
ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого
момента вещь может быть принудительно истребована ее законным владельцем, а фактическое
владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем достаточно продолжительные сроки приобретательной давности (5 лет - для

движимых и 15 лет - для недвижимых вещей), да еще и в соединении с исковой давностью
означают длительное выбытие соответствующих вещей из гражданского оборота. Это
обстоятельство породило попытки каким-либо образом "ускорить" данный процесс, по крайней
мере для "задавненного имущества". В отечественной литературе и судебной практике долгое
время господствовал взгляд, согласно которому "задавненное имущество" считалось
бесхозяйным, а фактическое владение им порождало начало течения приобретательной давности.
Между тем этот подход был основан на принципиально неправильном представлении о том, что
с истечением исковой давности прекращается и право собственности, тогда как в
действительности утрачивается только возможность его принудительной (исковой) защиты. Это
обстоятельство особо подчеркивал и убедительно обосновывал в своих работах Б.Б. Черепахин
<1>.

--------------------------------

<1> Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Черепахин Б.Б. Труды по
гражданскому праву. С. 218 - 221.

Именно поэтому еще ГК РСФСР 1922 г. в ст. 183 предусматривал, что, "если имущество
продано не собственником, покупатель приобретает право собственности лишь в тех случаях,
когда согласно ст. 59 и 60 собственник не вправе истребовать от него имущество" (ст. 59 и 60 ГК
РСФСР 1922 г. содержали традиционные нормы о виндикационном иске). Иными словами, закон
уже тогда прямо признавал право собственности на вещь за ее беститульным добросовестным
владельцем, если на истребование этой вещи ее собственником истекла исковая давность. При
этом данное правило подлежало применению не только к отношениям купли-продажи, но и к
другим случаям добросовестного возмездного приобретения "задавненного имущества", причем
все они рассматривались как первоначальные способы приобретения права собственности (не
зависящие ни от права отчуждателя, поскольку оно у него отсутствует, ни от права собственника,
который не отчуждал вещь), хотя его формальным основанием был договор, содержащий, по
известной германской терминологии, "видимость правомочий отчуждателя", или "внешнюю
видимость права" <1> (Rechtsschein).

--------------------------------

<1> Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. С. 218, 224, 271. Подробнее об этом см.
его работу "Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от
неуправомоченного отчуждателя" (Там же. С. 226 и сл.).

Однако современный отечественный законодатель отказался от прямого использования

этого подхода, предложив вместо него не вполне удачную редакцию абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ
(введена Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ), касающуюся только
приобретения права собственности на недвижимость. Согласно этому правилу право
собственности на недвижимую вещь признается за ее добросовестным приобретателем
(разумеется, лишь после государственной регистрации этого права), за исключением случаев,
когда собственник не утратил возможности истребовать ее от добросовестного приобретателя на
основании ст. 302 ГК РФ, т.е. по виндикационному иску (иными словами, истечение исковой
давности по виндикационному требованию превращает добросовестного владельца недвижимой
вещи в ее собственника). Судебная практика на основании аналогии закона распространила абз. 2
п. 2 ст. 223 ГК РФ и на движимое имущество (абз. 4 п. 13 Постановления Пленумов ВС РФ и
ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). С этой аналогией следует согласиться, ибо в ином случае
сохранилось бы ничем не оправданное различие: возможность такого приобретения права
собственности на недвижимую вещь и невозможность - для движимого имущества.

В результате этого добросовестные владельцы как недвижимых, так и движимых вещей

становятся их собственниками после совершения соответствующих сделок с
неуправомоченными отчуждателями (если титульные собственники в соответствии с законом
лишены возможности виндикации), не дожидаясь истечения сроков приобретательной давности.
Эту ситуацию К.И. Скловский образно назвал "моментальной приобретательной давностью"
(хотя ни о каких сроках здесь речи не идет); по его мнению, обычная приобретательная давность
теперь имеет значение только для вещей, утраченных их собственниками помимо их воли и
затем не истребованных в порядке виндикации <1>.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и

Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав". М., 2011. С. 34.

Важно также отметить, что в течение сроков приобретательной давности фактический

добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц, не
имеющих титулов на данную вещь (п. 2 ст. 234 ГК РФ). Иначе говоря, закон защищает его от
посягательств неуправомоченных лиц наравне с титульными владельцами имущества. Именно
так понимает эту норму судебная практика, согласно которой "давностные" (беститульные)
владельцы вправе использовать для защиты своего владения виндикационный, негаторный и
иные иски (п. 17 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). Эта
защита отличается от классической владельческой защиты, которая защищает любое владение,
включая недобросовестное. Вместе с тем она защищает не юридический титул, а факт владения,
хотя и только добросовестного, что сближает ее с традиционной владельческой защитой и вновь
показывает необходимость введения последней в отечественное гражданское право.

Примечательно, что дореволюционное русское право для приобретения права

собственности по давности владения вещью требовало "бесспорного и непрерывного", но отнюдь
не добросовестного владения. Такой же подход был закреплен и в ст. 909 и 910 проекта
Гражданского уложения, согласно которым срок приобретательной давности удваивался для
недобросовестных владельцев как движимых, так и недвижимых вещей. В этом смысле русское
законодательство принципиально отличалось от германского, в котором такое приобретение
исключается для недобросовестных владельцев движимых вещей (п. 2 § 937 BGB). Вместе с тем
в германском праве приобретение права собственности на движимую вещь по давности
добросовестного владения в настоящее время является весьма редким случаем, ибо почти
полностью "перекрывается" общими правилами о возможности добросовестного приобретения
права собственности на вещь от неуправомоченного отчуждателя (§ 932, 933 BGB) <1>, что
теперь признается и российским правом.

--------------------------------

<1> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 739 - 740; Prutting H. Sachenrecht.
Ein Studienbuch. 35. Aufl. Munchen, 2014. S. 196.

Отечественное право при восстановлении приобретательной давности отказалось от

традиционного подхода и перешло на позицию, близкую германскому праву, допустив
приобретение права собственности по давности владения как недвижимой, так и движимой
вещью только для добросовестного приобретателя (новая редакция абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ и
распространение ее действия судебной практикой на движимые вещи). В соответствии с этим
приобретательная давность не распространяется на самовольно возведенные строения, поскольку
добросовестность фактического владельца - застройщика в этом случае отсутствует <1>. Однако
в ситуации, когда владелец самовольной постройки является ее добросовестным приобретателем
от застройщика и использует ее как собственную на протяжении длительного времени (более 15
лет) при отсутствии какого-либо вреда третьим лицам, а также угрозы жизни или здоровью
граждан, арбитражно-судебная практика признала за ним право собственности на указанную
постройку <2>. Вместе с тем прямое введение в российское гражданское право классической
владельческой защиты в будущем не исключает распространения приобретательной давности на
недобросовестных владельцев.

--------------------------------

<1> См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством,

утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г. С. 134 - 135.

<2> См.: п. 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения

арбитражными судами ст. 222 ГК РФ, утвержденного информационным письмом Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 // Сборник разъяснений Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по
применению земельного законодательства и законодательства о сделках с недвижимостью. С.
289 - 291.

§ 3. Производное приобретение права собственности

1. Передача движимой вещи

Как известно, основную особенность этих способов составляет правопреемство, т.е. переход
этого вещного права от одних лиц к другим. В прежнем правопорядке это во многих случаях
было невозможно: переход вещи из государственной собственности в личную (например, по
договору розничной купли-продажи в государственном магазине) существенно менял ее
правовой режим, поскольку субъекты этих прав имели несопоставимые по содержанию
возможности использования и защиты своего имущества. Мало того, продавец такого имущества
- государственное юридическое лицо, не будучи его собственником, отчуждал его от
собственного имени, что одновременно означало автоматическое прекращение права
собственности государства на данную вещь. Следовательно, о правопреемстве здесь не могло
быть и речи: при переходе вещи по договору купли-продажи право собственности государства
(выступавшего через созданное и полностью контролируемое им юридическое лицо)
прекращалось, а право собственности покупателя-гражданина возникало заново.

В настоящее время эта ситуация изменилась коренным образом: право собственности,

будучи единым по содержанию для всех его субъектов, переходит по договору от одних лиц к
другим в порядке правопреемства: частного (сингулярного) при исполнении различных
договоров об отчуждении вещей, или универсального - при наследовании имущества граждан
или реорганизации юридических лиц. При этом переход права собственности в соответствии с
абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ происходит на основании договора, но в разные моменты для движимых
вещей (для которых по общему правилу необходима их фактическая передача приобретателю) и
для недвижимых вещей (для которых по общему правилу необходима государственная
регистрация перехода права собственности к их приобретателю).

В этом отразилось (хотя и не во всем последовательно) идущее от римского права и

свойственное пандектному подходу различие между договором, порождающим лишь
обязательственную связь между сторонами (хотя и становящимся основанием перехода права
собственности - causa tradendi, titulus), и самим переходом, или приобретением права
собственности (modus tradendi), т.е. вещно-правовым эффектом, который достигается лишь при
исполнении договорного обязательства (solutio) путем либо передачи движимой вещи (или
суррогатов передачи - документов на вещь и т.д.), либо внесения записи в реестр прав на
недвижимость. Ведь разрыв между заключением договора об отчуждении (передаче) вещи и его
фактическим исполнением неизбежен во всяком сколько-нибудь развитом имущественном
обороте, допускающем продажу вещей, не принадлежащих продавцу в момент достижения
соглашения с покупателем (например, при продаже будущего урожая или производимых и (или)
закупаемых отчуждателем товаров).

Поэтому при отчуждении движимых вещей право собственности на них согласно п. 1 ст.
223 ГК РФ по общему правилу переходит в момент их фактической передачи приобретателю
(если иное не предусмотрено законом или договором). Это особенно важно при отчуждении
вещей, определенных родовыми признаками (например, при оптовой торговле или поставке),
поскольку именно при передаче такие вещи индивидуализируются и тем самым становятся
объектами вещного права приобретателя. Следовательно, при системе передачи, или "традиции"
(от лат. traditio - передача), для перехода права собственности на вещь к приобретателю
необходимы как факт заключения договора о ее отчуждении, так и факт его исполнения в форме
передачи вещи приобретателю, т.е. сложный юридический состав.

Вместе с тем "система традиции" в российском праве имеет диспозитивный характер, что
позволяет установить законом (например, для реальных сделок (абз. 1 п. 1 ст. 572 и п. 1 ст. 807
ГК РФ)) или договором иной момент перехода к приобретателю права собственности на
движимую вещь. Это особенно важно для индивидуально-определенных вещей, право
собственности на которые в зависимости от воли сторон договора может переходить и в момент
его заключения, и в момент полной оплаты вещи приобретателем, и в момент наступления
согласованного сторонами отлагательного условия. Поэтому передача движимой вещи
приобретателю представляет собой лишь один из возможных вариантов момента перехода права
собственности, который может определяться даже одним фактом заключения договора либо
иным предусмотренным им фактом, не связанным с передачей вещи.

При использовании "системы традиции" возникает вопрос о юридической природе

исполнения договора (т.е. передачи вещи): является ли оно фактическим действием или
представляет собой особую, дополнительную сделку? Ведь еще пандектная цивилистика, следуя
римскому праву, считала невозможным переход права собственности на вещь только на
основании взаимного волеизъявления сторон: требовался дополнительный акт передачи владения
вещью (традиции), который сопровождался встречным действием приобретателя (приемкой
вещи) и потому рассматривался как особый вещный договор <1>. Этот подход получил
распространение в современной отечественной доктрине, где исполнение договорного
обязательства предложено считать особой, самостоятельной сделкой <2> (из чего следует, что
исполнение договора об отчуждении вещи является вещной сделкой).

--------------------------------

<1> См., например: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 238 - 240; Гримм
Д.Д. Лекции по догме римского права. С. 241 - 243. При этом романисты (и пандектисты) обычно
считают традицию абстрактным договором, не зависящим от основания (causa), ради которого
он совершается, хотя в Дигестах имеется и иное мнение (Хвостов В.М. Система римского прав:
Учебник. С. 241).
 Интересно, что в английском "общем праве" тоже считается, что договор переносит право
собственности только в отношениях между его сторонами (between the parties), а для
распространения действия этого обстоятельства на всех третьих лиц (to all purposes) необходима
еще и фактическая передача вещи (delivery).

<2> См. особенно: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005, а также:
Тузов Д.О. О традиции как вещном договоре в российском гражданском праве // Вестник ВАС
РФ. 2007. N 8.

Юридическая конструкция вещного договора (или вещной сделки) наиболее

последовательно воплощена в гражданском праве Германии. В силу § 929 BGB для перехода
права собственности на вещь к ее приобретателю по договору помимо самого договора
(обязательственной сделки) необходимо еще специальное соглашение сторон о переходе права
собственности - вещная сделка, которая обычно воплощается (или презюмируется) в
фактической передаче вещи. При этом вещная сделка здесь считается абстрактной, т.е. не
зависящей от обязательственной сделки, которая всегда каузальна (будучи causa tradendi) <1>. В
силу этого признание обязательственной сделки недействительной не влечет недействительности
вещной сделки и не требует возврата полученной по сделке вещи ее отчуждателю. Таким
образом, существо этого подхода составляет принцип абстракции (Abstraktionsprinzip) вещных
сделок, последовательное применение которого повышает уверенность приобретателя в своем
правовом положении и содействует устойчивости гражданского оборота. Вместе с тем вещная
сделка не может существовать сама по себе как самостоятельная сделка - в качестве ее основы
всегда выступает обязательственная сделка, исполнению которой в сущности и служит вещный
договор, представляя собой сделку по исполнению (Erfullungsgeschaft) <2> как вид
распорядительной сделки (Verfugungsgeschaft).

--------------------------------

<1> В германском праве общепринято деление сделок на порождающие новые права и

обязанности обязательственные сделки (Verpflichtungsgeschafte), например сделки продажи, и
сделки, связанные только с "распоряжением" уже имеющимися правами и (или) обязанностями -
распорядительные сделки (Verfugungsgeschafte), например сделки уступки права (цессии). С этой
точки зрения вещный договор считается типичной распорядительной сделкой. Однако
российскому гражданскому праву такое деление сделок неизвестно.

<2> Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 31. Aufl. Munchen, 2003. S. 13. Подробнее об этом
подходе см. также: Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском
праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2.

Вряд ли, однако, такой подход вполне приемлем для отечественного гражданского права,
где передача вещи во исполнение заключенного договора ("традиция") рассматривается как
исполнение договорного обязательства, но не как особый вещный договор. Введение
конструкции вещной сделки потребовало бы не только введения общей категории
распорядительных сделок (и признания их антипода - обязательственных сделок), но и наделения
их свойством абстрактности, о чем авторы соответствующих предложений обычно не
упоминают. В отсутствие же этого появится без нужды усложненная система сделок по
формированию и по исполнению договорных обязательств, каждую из которых к тому же можно
будет оспаривать, тем самым подрывая, а не усиливая стабильность гражданского оборота.
Кроме того, признание вещных сделок существенно ограничило бы стороны договора, например,
в заключении условных сделок (п. 2 § 925 BGB объявляет недействительным вещный договор,
заключенный под условием или с указанием срока).

Наконец, реализация таких предложений неизбежно ведет к смешению вещных и

обязательственных прав, что противоречит основным принципам отечественного правопорядка.
База для такого смешения заложена уже в предлагаемой терминологии, ибо по сложившимся в
российском праве представлениям сама по себе сделка (договор) как юридический факт не может
быть "вещной" или "обязательственной" - таковыми являются порождаемые сделками
правоотношения <1>. Не случайно термин "вещная сделка" не известен и германскому закону: в
BGB вместо него для этих целей используются два различных термина die Einigung (соглашение
о передаче движимой вещи в соответствии с § 929 BGB) и die Auflassung (соглашение о передаче
недвижимой вещи в соответствии с § 925 BGB). Причем ни в одном из этих случаев BGB не
говорит ни о "договоре" (der Vertrag), ни о "сделке" (das Rechtsgeschaft), тем самым даже
терминологически подчеркивая, что речь идет о категориях вещного, а не обязательственного
права <2>. Не случайно и нормы о вещных сделках находятся в разделе BGB, посвященном
вещному, а не обязательственному праву. Это обстоятельство создает возможность
распространения на них вещно-правового "принципа публичности" (Publizitatsgrundsatz),
который выражается либо в записи в земельную книгу (для недвижимости), либо в открытой
фактической передаче движимой вещи. Очевидно, что германский подход, исторически
сложившийся на базе пандектной науки, не вписывается в сложившуюся систему российского
гражданского права, требуя ее коренной ломки, не обусловленной какими-либо острыми
практическими потребностями.

--------------------------------

<1> См.: Синицын С.А. Концепция вещного договора в германской и российской

цивилистике: дискуссионные аспекты // Законодательство. 2004. N 7. С. 9 и сл.

<2> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Lehrbuch des Sachenrechts. 16. Aufl. Munchen, 1992. S. 34.

2. Приобретение права собственности

на недвижимость по договору

В отличие от права собственности на движимые вещи, право собственности на недвижимые

вещи по общему правилу возникает с момента государственной регистрации его перехода к
новому собственнику (п. 2 ст. 8.1 и абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ), если закон не устанавливает иное (
п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). Иначе говоря,
при переходе или ином приобретении права собственности на недвижимую вещь
правоустанавливающее значение имеет государственная регистрация, а не заключение
договора и (или) даже его исполнение в форме передачи вещи во владение приобретателя. Это
обстоятельство породило непростой вопрос: каково же в этом случае юридическое значение
заключения договора об отчуждении, а также фактической передачи вещи и каково, в частности,
правовое положение сторон договора купли-продажи недвижимости после его заключения, но до
момента государственной регистрации перехода права собственности на нее к приобретателю?

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости его

сторонами до государственной регистрации перехода права собственности "не является
основанием для изменения их отношений с третьими лицами". Следовательно, по отношению ко
всем третьим лицам отчуждатель недвижимой вещи до регистрации перехода права
собственности остается ее собственником (а сама эта вещь может стать объектом взыскания его
кредиторов, например, при его банкротстве), тогда как приобретатель этой вещи, даже
полностью уплативший покупную цену и вступивший во владение ею, не считается ее
собственником. Вместе с тем заключенный и тем более исполненный договор об отчуждении
вещи юридически связывает своих контрагентов, в частности, исключая возможность ее нового
отчуждения другому лицу (под страхом наступления последствий, предусмотренных ст. 398 ГК
РФ), т.е. по сути лишает остающегося формальным собственником отчуждателя правомочия
распоряжения вещью по своему усмотрению <1>.

--------------------------------

<1> При купле-продаже предприятия необходимы не только заключение договора и его

государственная регистрация, но и предварительная (до государственной регистрации) передача
этого имущественного комплекса продавцом покупателю по правилам ст. 563 ГК РФ. При этом
на покупателя переходит и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества,
переданного ему в составе предприятия (абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК РФ), а потому, хотя покупатель
еще и не стал собственником этого имущества, к нему переходит право на использование
имущества предприятия в предпринимательских целях, включая ограниченное распоряжение им
"в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено" (п.
3 ст. 564 ГК РФ).

Такая ситуация появления "ограниченного права собственности" объясняется тем, что

переход права собственности на недвижимость, подобно "системе передачи", требует наличия
сложного юридического состава в виде: 1) заключенного (но не обязательно исполненного)
договора и 2) акта государственной регистрации (хотя по общему правилу здесь не требуется
исполнение договора путем фактической передачи вещи или суррогатов такой передачи) <1>.
Таким образом, договор продажи недвижимости становится основанием (titulus, или causa
tradendi) для обязательственно-правовой связи участников с момента его заключения, но сам по
себе (в отсутствие государственной регистрации) не переносит право собственности на
приобретателя, т.е. не имеет вещно-правового эффекта, подобно договору продажи движимых
вещей. Этой позиции придерживается и судебная практика - согласно абз. 3 п. 60 Постановления
Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "после передачи владения недвижимым
имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель
является законным владельцем этого имущества", но не вправе распоряжаться им, поскольку
право собственности на него сохраняется за продавцом.

--------------------------------

<1> В германском праве для передачи недвижимости также необходим вещный договор,
формой которого, однако, становится не фактическая передача вещи, а "соглашение о внесении"
(Eintragung) в поземельную книгу записи о переходе права собственности на недвижимость (п. 1
§ 925 и § 929 BGB), которым обычно считается заявление сторон в орган, ведущий реестр
(земельную книгу).

Вместе с тем заключенный (и тем более исполненный) договор продажи недвижимой вещи
лишает продавца, остающегося ее собственником до момента государственной регистрации
перехода права собственности, возможности осуществить право распоряжения своей вещью, т.е.
ограничивает его в осуществлении одного из правомочий права собственности. При этом право
собственности на недвижимую вещь не "расщепляется", а продолжает целиком оставаться у
отчуждателя (продавца). В результате можно сказать, что заключенный договор "пресекает право
продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости", поскольку,
заключив его, продавец тем самым "исчерпывает" свое правомочие распоряжения,
принадлежавшее ему как собственнику недвижимой вещи <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право" (том 2) (отв. ред.
Е.А. Суханов) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011 (2-е
издание, стереотипное).

<1> Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв.

ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 263 - 264 (автор раздела - В.С. Ем).

Положение сторон заключенного договора об отчуждении недвижимости до момента

внесения в реестр (поземельную книгу) записи о переходе права собственности несколько иначе
объясняют судебная практика и доктрина германского права. Они исходят из того, что хотя
"полное право собственности" на недвижимую вещь (в германском праве - земельный участок)
до указанного момента сохраняется за отчуждателем, у приобретателя вещи как контрагента по
договору возникает особое, "ожидаемое право" (Anwartschaftsrecht). Из ряда решений
Федерального Верховного суда (Bundesgerichtshof) следует, что речь идет о некой
"предварительной ступени" получения приобретателем "полного права", которая должна в
достаточной мере обеспечить его особое правовое положение ("охраняемый законом интерес"):
покупателем выполнено так много требований для получения права собственности (например,
им полностью или частично уплачена покупная цена и он вступил в фактическое
("непосредственное") владение вещью), что "отчуждатель уже не может разрушить его правовую
позицию своим односторонним действием" <1>. В результате "ожидаемое право" покупателя
определенным образом "ограничивает позицию продавца как собственника" отчуждаемой вещи
<2>. В германской правовой доктрине такое право признается разновидностью ограниченных
вещных прав, а в этом качестве и самостоятельным объектом сделок по передаче и залогу, а
также объектом наследственного преемства и т.п.

--------------------------------

<1> Цит. по: Quitmann K. Eigentums- und Besitzschutz im deutschen und englischen Recht. S.
40.

<2> Westermann H.P. BGB-Sachenrecht. 12. Aufl. Heidelberg, 2012. S. 75.

При этом категория "ожидаемого права" до сих пор не получила в германском праве
законодательного закрепления, хотя нашла широкое признание в судебной практике и правовой
доктрине; к ней проявлен значительный интерес в современной отечественной цивилистике <1>.
Вместе с тем это "будущее право", на первый взгляд не лишенное элементов искусственности, в
качестве особого ограниченного вещного права оказывается юридически гораздо более
"прочным", или "сильным", т.е. лучше защищающим интересы своего правообладателя, чем,
например, теоретически сравнимый с ним англо-американский future interest - типичный "слабый
титул" на недвижимость по "праву справедливости" (equitable estate), уступающий в случае
коллизии любому титулу по "общему праву" (estate in law) <2>.

--------------------------------
 <1> См., например: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.,
2004.

<2> Quitmann K. Eigentums- und Besitzschutz im deutschen und englischen Recht. S. 40 - 41.

В отличие от германского (пандектного) подхода, некоторое влияние которого можно

обнаружить в действующем российском законодательстве, французская (романская) система
перехода права собственности к приобретателю вещи по договору исторически сложилась как
наиболее простая (что во многом объясняется последовавшим в ходе революции конца XVIII в.
разрушением системы регистрации сделок с недвижимостью). Она предусматривает, что
"собственность приобретается силою простого договора" (ст. 1138 и 1583 Code civil), иначе
говоря, переходит к покупателю движимой вещи непосредственно в силу заключения договора
купли-продажи, даже без ее фактической передачи. Строго говоря, закон и здесь упоминает об
"обязательстве передачи" вещи (obligation de livrer), указывая, что право собственности
переходит к приобретателю вещи по договору "с момента, когда вещь должна быть ему
передана, хотя бы передача и не была совершена" <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее см.: Церковников М.А. Приобретение права собственности на движимые

вещи посредством соглашения: французский и российский опыт // Вестник гражданского права.
2009. N 3.

Подобно этому и ст. 1376 итальянского Codice civile говорит о переходе или переносе права
собственности на вещь "на основании правомерно выраженного соглашения сторон", прямо
называя это "договором с вещным эффектом" (contratto con effetti reali). Однако
"непосредственное вещное действие" договора (effetto reale immediate), разумеется, не
распространяется на переход прав на недвижимые вещи (для которого необходима запись в
соответствующем реестре), а также знает некоторые другие исключения. Во всем этом
исследователи замечают "влияние Юстиниановой традиции" <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Таламанка М. Купля-продажа между обязательственным эффектом и

переносом собственности // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сборник
научных трудов в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 159 - 162.

Отечественное гражданское право в вопросе о приобретении права собственности на вещь

по договору проделало определенную эволюцию, на отдельных этапах которой воспринимало
элементы как германского (пандектного), так и романского подхода. Дореволюционное
гражданское законодательство закрепляло "систему традиции": согласно ему право
собственности приобреталось передачей имущества, а для недвижимости - вводом во владение.
Проект Гражданского уложения предполагал сохранить эту систему: согласно его ст. 839 "право
собственности на движимую вещь приобретается на основании заключенного между
собственником и приобретателем договора со времени передачи вещи приобретателю", тогда как
для недвижимости ст. 837 предусматривала переход права собственности "со времени внесения
его в вотчинную книгу".

ГК РСФСР 1922 г., упразднив "деление имуществ на движимые и недвижимые"

(примечание к ст. 21), воспринял поэтому наиболее простую, французскую "консенсуальную
систему". Согласно ст. 66 ГК РСФСР 1922 г. право собственности на вещь по общему правилу
переходило на основании договора отчуждателя и приобретателя, но в отношении вещей,
определенных родовыми признаками, оно возникало лишь с момента их фактической передачи
(поскольку объектом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь).
Данные правила имели императивный характер, хотя в литературе их предлагалось сделать
диспозитивными <1>. ГК РСФСР 1964 г., следуя Основам гражданского законодательства 1961 г.
(и закрепленным в нем идеям выдающихся отечественных цивилистов, в частности Д.М.
Генкина), полностью перешел на "систему традиции", но закрепил ее в виде диспозитивного
правила (ст. 135).

--------------------------------

<1> Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. С. 137 - 139.

В дальнейшем этот подход был сохранен и при восстановлении категории "недвижимость"

как в п. 2 ст. 7 российского Закона о собственности 1990 г., так и в п. 2 ст. 50 Основ
гражданского законодательства 1991 г. Действующий ГК РФ 1994 г. в п. 2 ст. 218 окончательно
закрепил систему "каузальной традиции" <1> - для движимых вещей и "систему регистрации" -
для недвижимости. Таким образом, следует признать, что в российском гражданском праве
исторически сложилась достаточно гибкая система норм, регулирующих приобретение права
собственности по договору, которая в целом вполне отвечает потребностям современного
имущественного оборота, а потому не требует заимствования исторически сложившихся в
зарубежных правопорядках иных правовых подходов.

--------------------------------

<1> Советское гражданское право. Т. I / Под ред. Д.М. Генкина. С. 273 (автор главы - Д.М.
Генкин); Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и
владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 144 - 145.

Глава 6. ОСОБЫЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ РЕЖИМЫ

ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ

§ 1. Право общей собственности

1. Понятие и особенности права общей собственности

Общая собственность - это принадлежность вещи на праве собственности не одному

собственнику, а одновременно нескольким лицам - сособственникам (например, наследникам,
супругам), т.е. множественность субъектов одного права собственности. При этом общая вещь
не делится между сособственниками на отдельные части, а одновременно принадлежит им всем
сообща (pro indiviso), что особенно очевидно, когда такая вещь является юридически неделимой (
п. 1 ст. 133 ГК РФ). Невозможно одновременно иметь несколько одинаковых "прав
собственности" на одну и ту же вещь. Поэтому, согласно взглядам римского юриста Цельза
(Celsus), которые считались господствующими уже в римском частном праве, каждый из
сособственников имеет часть права собственности (pro parte dominium) на всю вещь, но не
право собственности на отдельную (хотя бы и "идеальную" или тем более "реальную") часть
вещи (что возможно только при разделе или выделе доли из общей собственности). Иначе
говоря, сособственники взаимно ограничиваются в осуществлении своего (единого, общего)
права собственности, а не делят между собой его содержание <1>.

--------------------------------

<1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 234.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации не появляется какой-либо особой, новой

"формы собственности" (вроде "смешанной" или "коллективной"), поскольку каждый из
участников остается вполне самостоятельным собственником (сособственником). Общая
собственность является не особым экономическим отношением ("формой") собственности, а
разновидностью существующих отношений собственности, представляя собой юридический
вариант присвоенности конкретных материальных благ (вещей): не одним лицом, а несколькими
лицами. Это типичная ситуация возникновения неправосубъектной "правовой общности"
(Rechtsgemeinschaft), свойственная не только вещным, но и другим типам гражданских
правоотношений (например, обязательственным - с участием содолжников и сокредиторов и
интеллектуальным - с участием соавторов). Поэтому с целью устранения "ложного
представления о том, что существует некое право общей собственности, отличное от права
собственности", в Концепции развития гражданского законодательства было даже предложено
вообще отказаться от этой категории, установив, что "общая собственность - это правовой режим
вещи (вещей), принадлежащей на "обыкновенном" праве собственности двум или более лицам"
<1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 87.

Сособственникам принадлежат "идеальные доли" в праве собственности на вещь, в

соответствии с которыми определяется размер их участия в выгоде и убытках, приносимых
общей вещью, и в расходах по ее содержанию, а также размер фактически передаваемой им в
пользование (но не в собственность) части вещи ("реальной доли", pars pro indiviso). В результате
этого в состав личного имущества каждого из сособственников по прямому указанию закона
входит часть (доля) общего права, но не часть общей вещи. Доля в праве общей собственности
является объектом гражданского оборота: она может быть самостоятельным объектом сделок
сособственника (п. 2 ст. 246 ГК РФ), она переходит по наследству (и в иных случаях
универсального правопреемства), а также может стать объектом взыскания со стороны его
кредиторов (ст. 255 ГК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> Речь, разумеется, идет о сделках с существующими долями в праве, образовавшимися в

силу закона или договора. Единоличный собственник вещи (делимой или неделимой) не может
своим односторонним волеизъявлением искусственно создать общую собственность на нее с тем,
чтобы впоследствии отчуждать новым "сособственникам" произвольно образованные им доли в
праве на вещь (а не отдельные части делимой вещи в качестве самостоятельных вещей). При
ином подходе могут возникнуть абсурдные ситуации, нарушающие экономическое назначение
вещей и не соответствующие существу отношений общей собственности вроде имевших место
случаев продажи собственниками жилья чисто символических "долей в праве" на эти
недвижимые вещи с целью создания для их приобретателей оснований для регистрации их
проживания. Это обстоятельство удачно подметил и обосновал К.И. Скловский (см.: Скловский
К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические
вопросы. С. 223 - 224).

Поэтому владеть, пользоваться и распоряжаться общей вещью (в том числе улучшать ее

части, находящиеся в пользовании отдельных сособственников), т.е. осуществлять свое право
общей собственности, сособственникам всегда приходится сообща, по решению всех без
исключения участников, независимо от размера их доли (а в случае возникновения спора между
ними - по судебному решению). Ведь ни один из них не обладает всей полнотой права на вещь,
будучи ограниченным правами других участников. Таким образом, право общей собственности
можно определить как вещное право нескольких лиц сообща и по своему усмотрению
владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им вещами.

Необходимость совместной реализации права общей собственности ведет к тому, что

наряду с обычными для вещного права собственности "внешними" правоотношениями
сособственников со всеми третьими лицами между самими сособственниками неизбежно
складываются "внутренние" взаимоотношения по согласованию их общей воли, направленной на
совместное осуществление принадлежащих им правомочий собственника. Такие и им подобные
отношения "юридической общности" обусловили появление в гражданском праве специальных
норм о "решениях собраний" их участников (п. 2 ст. 181.1 ГК РФ). Эти взаимоотношения
сособственников по сути и составляют предмет института общей собственности, определяя его
основные особенности <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О.Н.
Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М,
2005 (3-е издание, исправленное, переработанное и дополненное).

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой

(постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. 2-е изд. М., 2002. С. 556 (автор комментария - Ю.К.
Толстой).

По своей юридической природе данные взаимоотношения являются не абсолютными, а

относительными правоотношениями между вполне конкретными субъектами и, следовательно,
не могут быть отнесены к категории вещных правоотношений. Необходимость формировать и
выражать общую, единую волю сособственников в отношении реализации принадлежащего им
права делает необходимым достижение между ними соглашений по тем или иным вопросам
(например, о порядке использования и распоряжения общим имуществом). При этом возникают
обязательственные отношения сособственников, которые не смешиваются с их вещными
отношениями с другими (третьими) лицами <1>. Например, между сособственниками возникают
вещные отношения в связи с преимущественным правом покупки доли в праве общей долевой
собственности на недвижимую вещь.

--------------------------------

<1> Нельзя поэтому согласиться с мнением о том, что доля в праве общей собственности
"является одновременно и вещным правом (правом собственности) и имеет некоторые черты
права относительного, предоставляющего определенные права и создавая обязанности в
отношениях с иными участниками" (Скловский К.И. Применение гражданского законодательства
о собственности и владении. Практические вопросы. С. 221). Такие права и обязанности создают
соглашения сособственников либо заменяющие их судебные решения, а не сами по себе их доли
в праве общей собственности, подчиняющиеся, как справедливо отмечает сам автор, режиму
вещных, а не обязательственных прав.

Вместе с тем смысл и содержание обязательственных отношений сособственников состоят

в юридическом оформлении совместного осуществления ими характерного для собственности
хозяйственного господства над присвоенным имуществом, а не в удовлетворении потребностей
одних (управомоченных) лиц за счет поведения других (обязанных) лиц. Поэтому названные
взаимоотношения - особая разновидность обязательственных отношений. Соглашения
сособственников о порядке пользования общими недвижимыми вещами целесообразно
заключать в письменной форме и регистрировать в реестре прав на недвижимость, в результате
чего они становятся обязательными и для последующих приобретателей долей в праве общей
собственности <1> (что уже давно имеет место в ряде западноевропейских правопорядков).

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 87.

Отношения общей собственности могут возникать между любыми субъектами

гражданского права: физическими и юридическими лицами, государственными и
муниципальными образованиями, причем в любых сочетаниях. Так, в многоквартирном жилом
доме могут существовать как приватизированные гражданами, так и неприватизированные
квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В такой ситуации
граждане как собственники приватизированных квартир вместе с соответствующим
публично-правовым образованием в силу указаний закона становятся сособственниками общих
помещений такого дома (чердаков, подвалов и т.д.), его несущих конструкций,
санитарно-технического и иного оборудования и земельного участка под домом (п. 1 ст. 290 ГК
РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Множественность участников (субъектов) общей собственности четко отличает ее от

корпоративной собственности, единым и единственным субъектом которой становится
соответствующая корпорация как юридическое лицо, а не ее отдельные участники и не их
совокупность. Сособственники даже в качестве участников простого товарищества составляют
лишь разновидность "гражданско-правового сообщества" (в смысле п. 2 ст. 181.1 ГК РФ), но не
корпорацию как единого и самостоятельного собственника - субъекта гражданского права.

2. Виды права общей собственности

Со времен римского права общая собственность возникает, во-первых, в силу договора,

прежде всего товарищеского (societas). Участники договора простого товарищества (socii) по
соглашению определяют долю каждого из них в праве на общее имущество товарищества
(принадлежавшее им сообща, а не товариществу в целом, не являвшемуся самостоятельным
субъектом права), а также порядок использования общего имущества.

Во-вторых, общая собственность возникает в силу закона, помимо воли сособственников,

например, на основании норм наследственного права (между сонаследниками или солегатариями
одной вещи), и в этом случае регулируется им, а не соглашением участников. Такая
сособственность в римском частном праве называлась communio. Впоследствии обе эти ситуации
получили название condominium. Римскому праву был известен только этот тип общей
собственности (с определением долей участников), который в германском (пандектном) праве
получил наименование "общности по долям" (Gemeinschaft nach Bruchteilen) и в дальнейшем стал
основой института долевой общей собственности (Miteigentum).

В Средние века в Германии появился и другой тип общей собственности - "общность

совместной руки" (Gemeinschaft zur gesamten Hand), которая осуществляется не по долям, а
всеми участниками совместно ("общими руками", manibus coniunctis). Основой для нее стали
домашние хозяйства, совместно ведущиеся членами одной семьи, в том числе и после смерти ее
главы или кого-либо из ее членов, в случае, если наследники не пожелали разделить наследство и
продолжали использовать общее имущество совместно. В этом случае они составляли такой вид
"юридической общности", в котором не определялись конкретные доли участников, но
пользование и распоряжение общим имуществом было возможно только с их общего согласия
<1>. На этой базе появилась новая разновидность общей собственности - бездолевая, или
совместная, собственность (Gesamteigentum), первоначально известная лишь германскому и
швейцарскому праву.

--------------------------------

<1> В средневековом германском праве такая общность даже называлась Brotgemeinschaft

(букв. "сообщество хлеба", т.е. питания). "Общности совместной руки" использовались и для
предпринимательских целей - таковыми, например, были объединения наследников умершего
купца, решивших сообща продолжать его дело (с XIII в. в Италии они были известны под
названием societas fratrum, или compagnia). Такие неправосубъектные объединения лиц стали
основой появления в западноевропейских государствах торговых и иных товариществ, в которых
до сих пор предусматривается совместная, а не долевая собственность участников на общее
имущество товарищества (как, например, в германских полных и коммандитных товариществах,
а также в "товариществах гражданского права"), что между прочим характеризует
доверительный характер таких корпоративных взаимоотношений.

Отечественное гражданское право долгое время признавало лишь долевую общую

собственность (см. ст. 816 проекта Гражданского уложения и ст. 61 ГК 1922 г.) <1>. Общая
совместная собственность в советское время была введена семейным законодательством для
супругов (ст. 10 Кодекса законов о браке, семье и опеке 1926 г.) и земельным законодательством
- для членов колхозного или единоличного крестьянского двора (ст. 65 - 84 ЗК 1922 г.). В
гражданском праве она впервые была закреплена ч. 2 ст. 116 ГК 1964 г. и предназначалась для
членов колхозного двора (ст. 126 ГК 1964 г.), а также для членов единоличного крестьянского
двора (ст. 134 ГК 1964 г.); семейное законодательство традиционно сохраняло режим совместной
собственности для общего имущества супругов. Лишь ГК РФ 1994 г. в п. 2 ст. 244 предусмотрел
совместную собственность как единую разновидность общей собственности, установив при этом
презумпцию долевой собственности (п. 3 ст. 244).

--------------------------------

<1> Генкин Д.М. Право собственности в СССР. С. 149 - 150.

Таким образом, право общей совместной собственности изначально оформляло

объединение имущества членов одной семьи, взаимоотношения которых во многом строились на
личном доверии и нередко даже на совместном проживании, не предполагающем и не
требующем полной определенности в объеме правомочий их участников. Поэтому данный
гражданско-правовой институт не рассчитан на оформление предпринимательских отношений
(ибо даже между участниками западноевропейских торговых товариществ как субъектами
совместной собственности существуют прежде всего лично-семейные отношения), а субъектами
права совместной собственности могут быть только физические лица (граждане), связанные друг
с другом родственными или иными близкими отношениями (супруги, члены крестьянского
(фермерского) хозяйства). Участие иных субъектов гражданского права в отношениях
совместной собственности невозможно, поэтому сами эти отношения составляют исключение,
которое должно быть прямо предусмотрено законом <1>.

--------------------------------

<1> К сожалению, современный отечественный законодатель иногда игнорирует эти

обстоятельства, неосновательно отождествляя категории общей и совместной собственности,
Так, согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801)
имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим
или дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов, объявлено совместной
собственностью его членов; ст. 3 ранее действовавшего Федерального закона от 21 июля 1997 г.
N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации
муниципального имущества в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3595) исключала
из сферы его действия "приватизацию имущества Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации или муниципальных образований, находящегося в совместной собственности с
физическими и юридическими лицами" и т.д.

Долевая же собственность является общим правилом (п. 3 ст. 244 ГК РФ) и может возникать
как в силу указаний закона, так и по договору, заключенному между любыми участниками
гражданских правоотношений. Поскольку долевая собственность является общим правилом,
участники совместной собственности вправе по своему соглашению преобразовать ее в долевую
собственность (п. 5 ст. 244 ГК РФ), заключив брачный договор (абз. 2 п. 1 ст. 33 и абз. 1 п. 1 ст.
42 Семейного кодекса РФ) или договор участников крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 1
ст. 257 ГК РФ). Невозможно, однако, отношения долевой собственности заменить по воле их
участников отношениями совместной собственности, ибо последние представляют собой
исключение, допускаемое для определенных ситуаций только законом, а не соглашением сторон.
Именно поэтому при предоставлении гражданам (супругам) государством материнского
(семейного) капитала для целей приобретения ими в собственность жилых помещений такие
помещения подлежат оформлению в общую долевую собственность лица, получившего
государственный сертификат на указанный капитал, его супруга и их детей, а не становятся
совместной собственностью супругов <1>.

--------------------------------

<1> Подпункт "г" п. 8 Правил направления средств (части средств) материнского

(семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. (СЗ РФ. 2007. N 51. Ст. 6374) в ред. Постановления
Правительства РФ от 27 ноября 2010 г. N 937 (СЗ РФ. 2010. N 49. Ст. 6516).

3. Особенности гражданско-правового режима

общей долевой собственности

Общая долевая собственность - основной вид отношений общей собственности. Право

общей долевой собственности является правом двух и более лиц сообща (в определенных долях)
по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом
(вещами). Размер долей участников общей долевой собственности определяется законом либо
договором (например, условиями договора простого товарищества), а при невозможности их
определения доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Изменение размера долей допускается по соглашению сособственников, а при его

отсутствии определяется законом. Так, отделимые улучшения общей вещи поступают в
собственность того из участников долевой собственности, который их произвел, т.е. не
становятся объектом общей собственности и, следовательно, не влияют на размер долей ее
участников. Неотделимые улучшения (произведенные в установленном порядке и с согласия
других сособственников, например ремонт и замена деталей крыши общего дома) становятся
объектом общей собственности, в связи с чем произведший их участник имеет право на
соответствующее увеличение доли в праве на общую вещь (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

При продаже одним из сособственников своей доли постороннему лицу закон учитывает,
что остальные участники общей собственности объективно заинтересованы в сокращении числа
сособственников и в увеличении своих долей, поскольку это облегчает совместное
использование общего имущества. Поэтому им предоставляется преимущественное право
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1
ст. 250 ГК РФ). Реализация этого права ведет к соответствующему увеличению долей
сособственников в праве на общую вещь (ius adcrescendi - "право приращения", которое
традиционно признается за сособственниками, оставшимися после ухода одного или нескольких
из них). Сособственник вправе потребовать выдела своей доли из права на делимую вещь
(объект которого при этом уменьшается) или раздела общей вещи, влекущего прекращение
общей собственности на нее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой

участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном
порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ), а не признания
сделки недействительной. Это означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения
других условий сделки, заключенной продавцом доли. Такая юридическая конструкция
представляет собой разновидность более общей категории гражданского права, известной под
названием "платеж с вступлением в права кредитора", которая используется законом и в
некоторых других ситуациях (ср., например, п. 2 и 5 ст. 313 ГК РФ).

Трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и

не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным
причинам. Не допускается уступка преимущественного права покупки доли (п. 4 ст. 250 ГК РФ),
так как этим искажался бы его смысл и социальное назначение (не говоря уже о наличии
оснований для рассмотрения этого права в качестве вещного, тогда как возможность уступки
права по прямому указанию п. 1 ст. 382 ГК РФ относится лишь к обязательственным правам).

Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и

пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе
требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его
долю, соответствующей компенсации. Дело в том, что полное соответствие между долей
участника в праве на общее имущество и той его конкретной частью, которую реально возможно
выделить ему в пользование, практически редко достижимо. Например, жилой дом, состоящий
из трех неравных по площади комнат (и в силу своих конструктивных особенностей не
подлежащий перепланировке), достался двум наследникам по закону (в равных долях). В такой
ситуации сособственникам, желающим проживать в этом доме, придется договариваться о
порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующем размеру их долей.
При этом предоставление в пользование одного из сособственников части общего имущества,
меньшей, чем его доля, влечет обязанность другого сособственника компенсировать ущемление
интересов данного участника, например, путем соответствующего уменьшения приходящихся на
его долю расходов по содержанию общего имущества.

В таких ситуациях для характеристики конкретных отношений общей собственности иногда

используются понятия реальной и идеальной доли. Под реальной долей обычно понимают
определенную часть общего имущества (вещи) в натуре, фактически предоставляемую в
пользование сособственнику. Понятие же идеальной доли употребляется в отличие от понятия
реальной, чтобы подчеркнуть, что доля сособственника - не доля вещи в натуре <1>. Понятие
реальной доли как части общей вещи в натуре ориентирует на ошибочное толкование существа
отношений общей собственности как права сособственников на отдельные, конкретные части
общей вещи, а понятие идеальной доли по сути является полным аналогом понятия доли в праве
собственности. Однако они могут применяться на практике с учетом понимания условности
этих понятий. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей
участвовать в общих расходах: уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а
также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Кроме того, в общую
собственность поступают плоды, продукция и доходы, полученные от использования общего
имущества (общих вещей), которые также распределяются между сособственниками соразмерно
их долям (если иное не установлено их соглашением).

--------------------------------

<1> См.: Мананкова Р.П. Правоотношения общей долевой собственности граждан по

советскому законодательству. Томск, 1977. С. 30 - 32; Советское гражданское право. Т. 1. М.,
1985. С. 382.

Вещь, находящаяся в долевой собственности, может быть разделена между ее участниками

по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Такой раздел между всеми сособственниками
означает прекращение общей долевой собственности. При выделе доли из общего имущества (п.
2 ст. 252 ГК РФ) оно уменьшается в объеме, однако на него сохраняется право общей
собственности оставшихся участников. Выделяющийся сособственник вправе требовать
передачи ему части этого имущества в натуре, соответствующей его доле. При этом возможная
несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле участника в праве общей собственности
устраняется выплатой ему соответствующей денежной суммы или иной компенсацией
(например, предоставлением аналогичного имущества).

Не исключено, однако, что выдел доли конкретного сособственника в натуре не

допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в
общей собственности (при неделимости вещи, невозможности ее использования по целевому
назначению, существенному снижению ее ценности, например, в результате выдела доли из
коллекции картин или библиотеки и т.п.). В таком случае выделяющийся сособственник
получает право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности
(п. 3 ст. 252 ГК РФ). Но выплата участнику долевой собственности остальными
сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его
согласия.

Без согласия сособственника выплата ему компенсации за приходящееся на его долю

имущество возможна лишь в качестве исключения при прямо определенных законом условиях
(поскольку этим по сути нарушаются права собственника). В настоящее время предусмотрено
две такие ситуации. Во-первых, при неделимости вещи (автомобиля, музыкального инструмента
и т.п.) в исключительных случаях суд может передать ее в собственность одного из участников,
имеющего существенный интерес в ее использовании, причем независимо от размера долей
остальных сособственников, но с компенсацией им стоимости их долей <1>. Во-вторых, в
случаях, когда доля сособственника незначительна и не может быть реально выделена, а его
интерес в использовании общего имущества не может считаться существенным, суд может и при
отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности
выплатить ему компенсацию <2>. С получением компенсации собственник утрачивает право на
долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Абзац 5 п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О

некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации".

<2> Данное правило возникло в судебной практике по разрешению споров о выделе доли в
праве собственности на жилой дом (см. абз. 2 и 3 п. 11 Постановления Пленума ВС РСФСР от 10
июня 1980 г. N 4) и в настоящее время продолжает применяться ею уже на основании прямого
указания абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ (см. абз. 2 - 4 п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ
от 1 июля 1996 г. N 6/8 (Вестник ВАС РФ. 1996. N 9)). Речь шла о случаях выдела жилых
помещений отдельными сособственниками с целью их периодического использования (для
отдыха), тогда как остальные сособственники нуждались в их использовании для постоянного
проживания.

4. Особенности гражданско-правового режима

общей совместной собственности

Субъектами отношений совместной собственности в соответствии с законом могут быть

либо супруги, либо члены крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). При этом закон
допускает установление по договору между членами КФХ долевой, а не совместной
собственности (п. 1 ст. 257 ГК РФ, п. 3 ст. 6 Закона о КФХ <1>). При наличии долевой
собственности участников фермерского хозяйства их доли также определяются их соглашением,
а при его отсутствии признаются равными. Аналогичная возможность предусмотрена и для
супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ, абз. 2 п. 1 ст. 33 и п. 1 ст. 42 СК РФ).

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском)
хозяйстве" // СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.

Вместе с тем установленная Законом о КФХ презумпция совместной собственности в КФХ

в большей мере отвечает сути этого хозяйства как семейно-трудовой общности граждан, которые
находятся в лично-доверительных отношениях друг с другом. Однако широкое распространение
КФХ, участниками которых уже не являются родственники или иные близкие лица (такие
хозяйства даже преобладают в некоторых российских регионах), заставляет обратиться к вопросу
о возможном отказе от совместной собственности КФХ и ограничении ее сферы только общим
имуществом супругов <1>.
 --------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 88.

Закон о КФХ исходит из того, что оно не является юридическим лицом (п. 3 ст. 1). Но ст.
86.1 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ) допускает создание
КФХ также и в форме юридического лица - особого вида коммерческой корпорации. В этом
случае КФХ становится единоличным собственником своего имущества, а его участники
приобретают на него корпоративные, а не вещные права.

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общими вещами

(имуществом), если иное не предусмотрено соглашением между ними (п. 1 ст. 253 ГК РФ),
например, о том, что лишь определенные сособственники (члены крестьянского хозяйства)
вправе пользоваться находящимся в их общей собственности рабочим или продуктивным скотом
или сельскохозяйственными машинами и оборудованием. Важной особенностью отношений
совместной собственности является лично-доверительный характер взаимоотношений
участников, делающий их юридически незаменимыми. Поэтому, в частности, смерть одного из
супругов или признание его умершим влечет прекращение их общей совместной собственности,
а принадлежащая умершему доля в имуществе переходит к его наследникам (а не "прирастает" к
имуществу оставшегося супруга).

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по

согласию всех участников, которое предполагается (презюмируется) независимо от того, кем из
участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Поэтому
контрагенты не обязаны проверять согласие других сособственников на совершение конкретной
сделки. Соглашением сособственников совершение сделок может возлагаться на одного из них,
например на главу крестьянского (фермерского) хозяйства, который совершает сделку с общим
имуществом с учетом общих, а не только личных интересов (ст. 8 Закона о КФХ).

Оспаривание таких сделок другими сособственниками по мотивам отсутствия их согласия

допускается только при доказанности того, что другая сторона в сделке знала или заведомо
должна была знать об этом, т.е. действовала недобросовестно (например, при продаже или
дарении определенных вещей другу семьи в период возбуждения дела о расторжении брака).
Если же речь идет о сделке, требующей нотариальной формы или государственной регистрации,
например об отчуждении недвижимой вещи, согласие сособственника должно быть
удостоверено нотариально (п. 3 ст. 35 СК РФ).

В отношениях совместной собственности доли сособственников определяются лишь на

случай раздела или выдела, т.е. прекращения совместной собственности (кроме выдела из
имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, насчитывающего более двух участников, где
совместная собственность сохраняется для остающихся членов) <1>. При этом доли участников
признаются равными (п. 2 ст. 254 ГК РФ, п. 1 ст. 39 СК РФ), если иное не предусмотрено
законом или их соглашением. Так, серьезные отступления от начал равенства при разделе
супружеского имущества предусматривает семейное законодательство (п. 2 ст. 39 СК РФ).

--------------------------------

<1> Более точными следует поэтому признать правила п. 3 ст. 38 и ст. 39 СК РФ, говорящие
об определении долей не в праве, а непосредственно в общем имуществе супругов, являющемся
предметом раздела (совпадающего здесь с выделом). Ведь в момент раздела право общей
собственности прекращается и доли можно определить только в имуществе, а до этого момента
данное право является бездолевым по прямому указанию закона.

В отличие от отношений долевой собственности при разделе и (или) выделе из совместного

имущества гораздо более часто применяется денежная или иная компенсация доли выходящего
сособственника. В частности, она широко используется при разделе общего супружеского
имущества (абз. 2 п. 3 ст. 38 СК РФ). При выделе из крестьянского (фермерского) хозяйства
земельный участок и "средства производства" вообще не подлежат разделу, поэтому
выделяющийся участник вправе претендовать только на получение денежной компенсации,
соразмерной его доле в праве на это имущество (п. 2 ст. 258 ГК РФ, ст. 9 Закона о КФХ), что
призвано способствовать сохранению такого хозяйства.

В КФХ нередко сосуществуют различные виды общей собственности, что требует

различать объекты, составляющие:

1) общее имущество участников хозяйства, включая супругов (п. 2 и 3 ст. 257 ГК РФ);

2) общее имущество супругов, одновременно являющихся участниками фермерского

хозяйства (п. 2 ст. 33, п. 2 ст. 34 СК РФ);

3) личное имущество отдельных участников хозяйства, включая личное имущество каждого

из супругов (ст. 36 СК РФ).

Если в составе КФХ находятся супруги, то их право на общее имущество хозяйства

определяется правилами о совместной собственности такого хозяйства, а не о совместной
собственности супругов (п. 2 ст. 33 СК РФ). Но имущество, приобретенное находящимися в
составе этого хозяйства супругами за счет доходов от участия в нем, относится к их совместной
собственности (п. 2 ст. 34 СК РФ), а не к общей собственности участников хозяйства (если
только речь не идет об объектах производственного назначения, приобретенных супругами для
нужд своего хозяйства). Эти обстоятельства необходимо учитывать при разделе имущества КФХ.

5. Особые гражданско-правовые режимы

общей (долевой) собственности

На базе отношений долевой собственности современным отечественным законодателем по

различным соображениям искусственно созданы особые юридические конструкции, содержание
которых не укладывается в рамки классических представлений об общей собственности, главным
образом из-за того, что их объектами не являются индивидуально-определенные вещи. К ним, в
частности, относятся:

- долевая собственность на совокупность ("массив") земель сельскохозяйственного

назначения (а не конкретных земельных участков как недвижимых вещей);

- долевая собственность инвестиционных (паевых и подобных им) фондов, в которых

сосредоточены не индивидуально-определенные общие вещи, а "совокупности" безналичных
денежных средств и бездокументарных ценных бумаг, т.е. определенные имущественные права
;

- долевая собственность на "общее имущество многоквартирного дома" (как часть

отношений "жилищной собственности"), которое в основном (кроме земельного участка под
домом) представляет собой составные части недвижимой вещи.

Особой разновидностью долевой собственности в отечественном правопорядке стала

долевая собственность на земельные участки сельскохозяйственного назначения, образовавшаяся
в результате приватизации земель сельскохозяйственного назначения, закрепленных за
бывшими колхозами и совхозами, которая осуществлялась путем передачи этих земель в
малопонятную "коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность" их бывших
членов (работников). Дело в том, что объектом приватизации здесь стали не недвижимые вещи
(земельные участки), а массив разнородных земельных участков, "объединенных" сугубо
формальным признаком: принадлежностью к землям бывшего колхоза или совхоза. Эти "земли"
ранее юридически являлись частью единого государственного земельного фонда, а в ходе
приватизации подлежали не разделу в натуре, а передаче в общую собственность бывших членов
колхозов и (или) работников совхозов, которые получали на них "земельные доли (паи)".
Владельцы таких долей рассматривались как "собственники определенной части площади
сельскохозяйственных угодий" <1>, но при этом могли лишь предполагать, какой конкретно
земельный участок (по местоположению, характеру угодий и стоимости) может быть объектом
их права, ибо вместо выделения земельных участков хотя бы в пользование таким
сособственникам им было предложено сдавать свои "земельные доли" в "аренду", причем в
"многостороннюю", что противоречило не только нормам гражданского права, но и здравому
смыслу (ибо предметом аренды в традиционном понимании может стать только
индивидуально-определенная и непотребляемая вещь, а не право).

--------------------------------

<1> См.: Пособие по совершению сделок с земельными долями. М., 1999. С. 26. Это прямо
указывало на понимание такой "доли" как права на часть некоего имущества ("общего массива
сельскохозяйственных земель"), а не как доли в праве на все общее имущество (ср.: Аграрное
право / Под ред. Г.Е. Быстрова, М.И. Козыря. М., 1998. С. 97, 238 - 240 (авторы соответствующих
разделов - Б.Д. Клюкин и Г.В. Чубуков)).

Такая ситуация стала следствием намеренного отказа от использования в области

земельных отношений гражданско-правовых институтов, в том числе долевой собственности, к
правилам которых впоследствии все равно пришлось обращаться для разрешения возникших
правовых вопросов. Впоследствии законодательство в основном привело эту ситуацию в
соответствие с гражданско-правовыми подходами. Так, земельная доля теперь прямо
рассматривается как доля в праве общей собственности на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения <1>; договоры "аренды долей" заменены договорами об
аренде земельных участков; установлены правила "образования земельного участка из
земельного участка, находящегося в долевой собственности", т.е. выдела участка в счет
земельной доли из другого земельного участка сельхозназначения, ранее составлявшего "массив
земель", и т.д. Однако гражданское законодательство и сейчас распространяется лишь на сделки
с земельными долями, но не определяет их правовой режим, что позволяет сохранять в нем
некоторые существенные особенности.

--------------------------------

<1> См.: п. 1 ст. 12 и п. 1 ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
 Так, при продаже земельной доли преимущественным правом ее покупки в случае отказа
других участников общей собственности от ее приобретения пользуется не являющийся
сособственником соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное
образование (которые должны быть письменно извещены сособственником о намерении продать
свою долю и о предлагаемых им существенных условиях договора купли-продажи). Решения о
порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности,
принимаются общим собранием сособственников не единогласно, а большинством голосов
присутствующих сособственников, которые должны быть владельцами более 50% земельных
долей (ст. 14.1 Закона об обороте земель сельхозназначения), без учета мнения оставшихся
сособственников (что также невозможно в отношениях обычной долевой собственности).

С целью привлечения в экономику свободных денежных средств, в том числе сбережений

граждан, наряду с традиционными банковскими вкладами и акциями отечественный
законодатель использовал не вполне удачно заимствованную из американского права
конструкцию инвестиционных фондов, которую не удалось в полной мере приспособить к
положениям российского права. Законом было установлено, что инвестиционные фонды
существуют в виде акционерных инвестиционных фондов, которые представляют собой
акционерные общества, и паевых инвестиционных фондов (ПИФов), которые являются
имущественными комплексами, т.е. объектами, а не субъектами права <1>. Имущество
акционерных инвестиционных фондов принадлежит на праве собственности акционерным
обществам как юридическим лицам.

--------------------------------

<1> Статьи 1, 2, 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об

инвестиционных фондах" // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.

Основная идея инвестфондов состоит в передаче имущества (главным образом денежных

средств и (или) ценных бумаг и их аналогов) для коммерческого использования
профессиональным управляющим компаниям с сохранением прав на него за первоначальными
владельцами. В американском праве эта задача решается путем передачи такого имущества в
траст, при котором управляющая компания становится номинальным собственником (legal
owner) по "общему праву", а учредитель траста остается бенефициарным собственником
(beneficiary owner) по "праву справедливости". В российском (континентально-европейском)
праве такая возможность отсутствует.

Поэтому управляющие компании ПИФов получают соответствующее имущество по

договору доверительного управления, который обязывает стороны юридически обособлять
переданное им имущество от иного имущества как учредителя, так и управляющего (п. 1 ст. 1018
ГК РФ). Это достигается с помощью открытия управляющими компаниями транзитных счетов
для денежных средств и транзитных счетов депо для ценных бумаг участников (п. 1 и 2 ст. 13.1 и
п. 2 ст. 13.2 Закона об инвестфондах). Таким образом, в рамках обязательственных (договорных)
отношений доверительного управления появляются соответствующие управомоченные и
обязанные лица, а также четко обозначенные на счетах объекты их прав и обязанностей.

Но вместе с тем имущество ПИФов было объявлено еще и объектом долевой собственности
владельцев инвестиционных паев (возможно, для того чтобы подчеркнуть юридическую
общность этого имущества), несмотря на отсутствие объекта вещного права общей
собственности (ч. 2 ст. 1 и абз. 2 п. 2 ст. 11 Закона об инвестфондах). Однако при этом в п. 2 ст.
11 указанного Закона было установлено, что раздел имущества, составляющего паевой
инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются (кроме случаев,
предусмотренных Законом об инвестфондах); присоединяясь к договору доверительного
управления ПИФом, "лицо тем самым отказывается от осуществления преимущественного права
приобретения доли в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный
фонд. При этом соответствующее право прекращается"; управление общим имуществом
осуществляется не его сособственниками, а управляющей компанией ПИФа, которая сама
определяет его условия. Более того, в соответствии со ст. 14 Закона об инвестфондах количество
инвестиционных паев (которые удостоверяют долю владельца в праве собственности на
имущество ПИФа) не ограничивается, что означает невозможность установления точного
количества сособственников и соответственно приходящихся на каждого из них долей, при том
что у одного владельца могут быть "паи, выраженные дробным числом", т.е. доли паев.
Аналогичная по сути ситуация имеет место и в общих фондах банковского управления (ОФБУ),
по существу являющихся разновидностью ПИФов и также находящихся в общей долевой
собственности их участников и в доверительном управлении кредитных организаций <1>.

--------------------------------

<1> Это было предусмотрено п. 2.5 и 2.7 Инструкции Банка России N 63 (утверждена
Приказом Банка России от 2 июля 1997 г. N 02-287). В настоящее время эта Инструкция утратила
силу, однако в соответствии с разъяснениями Банка России сохранили силу договоры
доверительного управления ОФБУ, заключенные на ее основе.

Очевидно, что отношения по поводу ПИФов не имеют ничего общего с обычной общей
долевой собственностью. Главное же состоит в том, что эти обязательственные по своей
юридической природе отношения и не нуждаются в дополнительной (явно избыточной)
квалификации в качестве вещных отношений общей собственности, которая в ряде случаев лишь
запутывает очевидную ситуацию. Достаточно сказать, что предусмотренные п. 6 и 6.1 ст. 11
Закона об инвестфондах "типы ПИФов" в действительности характеризуют разновидности
договоров доверительного управления ПИФами, ибо само по себе имущество не может быть
"открытым", "закрытым" или "интервальным".

§ 2. Жилищная собственность

1. Понятие и виды жилищной собственности

Большинству европейских континентальных правопорядков давно известно право

собственности на отдельные жилые (а также некоторые нежилые) помещения, находящиеся в
многоквартирных жилых домах, - жилые квартиры или даже отдельные комнаты, а также
находящиеся в том же доме гаражи и другие обособленные нежилые помещения (используемые в
качестве офиса, магазина и для тому подобных целей). Объектом данного права закон признает
не отдельную вещь, а определенную часть юридически неделимой вещи (дома), неразрывно
связанную с другими его частями и с земельным участком. Эта ситуация требует признания за
такими собственниками права на использование общих частей дома, а также земельного участка,
на котором он расположен, т.е. неизбежно вызывает к жизни тот или иной юридический вариант
отношений общей собственности на недвижимую вещь.

Поскольку в европейской малоэтажной архитектуре квартиры и указанные помещения

нередко расположены на различных этажах дома (от подвала до крыши), возможность иметь их в
собственности привела к не вполне точному наименованию данного института "этажной
собственностью" (хотя имеется в виду право собственности именно на квартиру, а не на этаж,
состоящий из нескольких квартир или других помещений). Впервые возможность "этажной
собственности" (propriete par etages) была закреплена в ст. 664 французского Code civil; в
качестве Stockwerkeigentum она допускалась также законодательством ряда германских земель и
швейцарских кантонов. Однако в конце XIX - начале XX в. "этажная собственность" подверглась
законодательному запрету, поскольку отсутствие четкого разграничения объектов общей и
индивидуальной собственности участников, а также механизма управления ими и разрешения
возникающих споров привели к появлению массы юридических, социальных и экономических
проблем, превратив большинство таких домов в Streithauser, или Streitbauten ("дома споров"), т.е.
в арену постоянных конфликтов между собственниками отдельных квартир.

Однако последовавшее перед Первой мировой войной усиление процесса урбанизации

повлекло переселение основной части населения европейских стран в крупные города и вызвало
резкий рост стоимости городской земли и жилья, что, в свою очередь, лишило большинство
горожан возможности иметь в собственности отдельные дома и даже квартиры. Поэтому после
Первой мировой войны, в 20-е - 30-е гг. прошлого века, "этажная собственность" фактически
возродилась, получив подробное регулирование в ряде специальных законов, принятых многими
европейскими странами. Усиление жилищного кризиса, вызванного тяжелыми разрушениями,
полученными в ходе Второй мировой войны, и развитие массового многоэтажного жилищного
строительства (сделавшего "многоуровневые" квартиры исключением, а не правилом) привели к
преобразованию этого института в специально посвященных ему законах конца 40-х - начала
50-х гг. XX в. из "этажной" в "жилищную" собственность <1>. При этом полностью сохранились
особенности правового режима его объектов - жилых квартир и других помещений, которые,
фактически будучи составными частями юридически неделимой вещи (жилого дома), в
противоречие с традиционными положениями учения о вещном праве специальными
жилищными законами признавались самостоятельными вещами - объектами права
собственности.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Van der Merwe C.G. Apartment Ownership // International
Encyclopedia of Comparative Law. Vol. VI: Property and Trust. Chapt. 5. Tubingen, 1984;
Дабовик-Анастасовска J. Етажна сопственост // Зборник во чест на Асен Групче. Скопjе, 2001. С.
208 - 211.

Следовало также учитывать, что резко обострившаяся после Второй мировой войны
жилищная потребность сделала необходимым привлечение к жилищному строительству даже
сравнительно небольших капиталов (сбережений обычных людей), а передача квартир в
собственность граждан, в том числе бывших нанимателей, имела в обществе весьма
благоприятные социальные последствия. Кроме того, во многих случаях жилые дома строились
при финансовом участии государства, т.е. денег налогоплательщиков, которые в результате
пошли на благо общества, а не только на пользу строительных компаний. В результате этого,
например, в Германии к концу XX в. почти половина всех жилых квартир находится в
"жилищной собственности" их владельцев.

Вместе с тем признание "жилищной собственности" противоречит некоторым

традиционным общим принципам вещного права, в частности "принципу присоединения"
(Akzessionsprinzip), в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным
объектом вещных прав, всегда следует юридической судьбе "своей" вещи (в Германии в силу
правила абз. 1 § 94 BGB даже само здание (строение) считается не отдельной вещью, а составной
частью земельного участка, на котором оно находится). В зависимости от сохранения этого
принципа или отказа от него "жилищную собственность" разделяют на два типа (две модели).

В первом случае речь идет о комбинации (соединении) индивидуального права

собственности владельцев квартир (или иных помещений) и их права общей собственности на
земельный участок и общие части здания (фундамент, несущие стены, лестницы, крышу и т.д.). В
такой модели "этажной собственности" (закрепленной жилищным законодательством Германии,
Италии, ряда балканских стран) на первое место выдвигается индивидуальное право
собственности на квартиру (т.е. "индивидуалистически выраженная форма собственности"), а
общая собственность получает вспомогательное значение. В доктрине она рассматривается как
"подлинная" или "настоящая этажная собственность" (das echte Stockwerkeigentum).

Иной подход закреплен законодательством Австрии и Швейцарии. Здесь как здание в

целом, так и земельный участок, на котором оно расположено, в качестве юридически
неделимых вещей находятся в общей долевой собственности жильцов, которые
пропорционально своим долям в этом праве получают в пользование соответствующую квартиру
или иную часть дома (на особом, ограниченном вещном праве). Иначе говоря, в этой ситуации
владелец конкретной квартиры имеет не индивидуальное право собственности на нее, а лишь
долю в праве общей собственности на дом и земельный участок в целом. Поскольку в такой
модели, рассматривающейся в качестве "квалифицированной общей собственности",
преобладает "идея общности" (Gemeinschaftsgedanke), она именуется "ненастоящей этажной
собственностью" (unechtes Stockwerkeigentum) <1>.

--------------------------------

<1> Rey H., Maetzke L. Schweizerisches Stockwerkeigentum. 3. Aufl. Zurich, 2009. S. 1 - 2.

2. Особенности правового режима

"подлинной жилищной собственности"

В Германии "жилищная собственность" рассматривается как особая форма (разновидность)

общей долевой собственности на земельный участок, ибо строения здесь считаются составными
частями земельных участков (единственного по сути вида недвижимости). При этом земельный
участок и несущие части дома, а также другие общие сооружения находятся в общей долевой
собственности владельцев квартир, а квартиры - в "особой собственности" (Sondereigentum)
владельцев, тесно связанной с их долевой собственностью на земельный участок и общее
имущество дома (абз. 2 § 1 Закона о жилищной собственности и долгосрочном жилищном праве
от 15 марта 1951 г.). Вместе с тем собственность на квартиру считается обычной, "настоящей
собственностью" (echtes Eigentum) в смысле возможности свободного распоряжения ею, не
связанного с какими-либо законодательными ограничениями.

В действительности "особая собственность" на квартиру не может быть отчуждена или

обременена (например, залогом или арендой) без соответствующих изменений в режиме общей
собственности. Это свидетельствует о ее несамостоятельности и дает основания считать, что
господствующей в этой связке двух вещных прав является доля в общей собственности, тогда
как неразрывно связанное с ней индивидуальное право собственности на квартиру является лишь
ее "придатком" (ein Anhangsel) или составной частью общей собственности <1>.

--------------------------------

<1> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 377.
 В связи с тем что взаимоотношения собственников соседствующих квартир гораздо более
интенсивны, чем взаимоотношения обычных участников общей собственности, появляется
необходимость создания ими специального "сообщества собственников жилья". Такое
сообщество не признается юридическим лицом, но имеет некоторую ограниченную
правоспособность и даже имущественную обособленность, а участие в нем является
обязательным для всех собственников квартир. По обязательствам такого сообщества (например,
по заключенным им договорам по обслуживанию и ремонту общего имущества) возможна
субсидиарная ответственность собственников квартир, пропорциональная их долям в праве на
общее имущество. Вместе с тем общее собрание собственников квартир принимает "общий
распорядок" (Gemeinschaftsordnung), определяющий основные правила пользования как
квартирами, так и общим имуществом дома, который заносится в земельную книгу, становясь
обязательным для возможных правопреемников собственников жилья. Жилищным законом
предусмотрена возможность исключения собственника жилья из сообщества в судебном порядке
при грубом нарушении лежащих на нем обязанностей или при наличии иных серьезных
оснований.

В Италии кондоминиум (condominio negli edifici) также представляет собой сочетание права
индивидуальной собственности на отдельные части здания (этажи, квартиры, офисные
помещения, гаражи и т.п.) и права общей долевой собственности на "совместные части" такой
недвижимой вещи (земельный участок, фундамент, несущие стены, подъезд (вход), лестницы,
помещения для проживания привратника, стирки и сушки белья, лифты, центральное отопление
и т.п.). Вместе с тем земельный участок под домом (строением) здесь может находиться не
только в общей собственности, но и в собственности одного из жильцов или даже в
собственности третьего лица, предоставившего его под застройку (поскольку земельный участок
и находящееся на нем здание по итальянскому праву могут быть самостоятельными вещами)
<1>.

--------------------------------

<1> Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch Italienisches Zivilrecht. S. 420 ff.

Кроме того, в Италии возможен кондоминиум относительно нескольких самостоятельных

зданий, который может быть разделен сособственниками на ряд самостоятельных
кондоминиумов (в отношении каждого здания). Допустимо также создание несколькими
кондоминиумами нового, единого для них кондоминиума (суперкондоминиума) относительно
находящихся в долевой собственности их участников общих объектов, например парков,
бассейнов, теннисных кортов и тому подобных рекреационных сооружений, обслуживающих
общие потребности жителей (сособственников) нескольких домов (кондоминиумов). От них
отличается частичный кондоминиум, возникающий в тех случаях, когда определенные части
единого строения обслуживают не все строение в целом, а лишь его некоторую часть (например,
лестницы или лифты отдельных подъездов дома).

По смыслу ст. 1117 Гражданского кодекса Италии (Codice civile) индивидуальная

собственность на квартиры неразрывно связана с общей долевой собственностью на "совместные
части" здания; доля каждого сособственника фиксируется в положении о конкретном
кондоминиуме (regolamento di condominio), который в соответствии с законом и регулирует
взаимоотношения участников. Вместе с тем совокупность участников кондоминиума, не
составляя особое юридическое лицо, располагает "ограниченной правоспособностью" <1>.
 --------------------------------

<1> Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch Italienisches Zivilrecht. S. 422.

В балканских государствах земельные участки и находящиеся на них дома (строения) чаще

всего считаются самостоятельными вещами <1>. В связи с этим здесь каждый из участников
"этажной собственности" обладает правом индивидуальной собственности на квартиру (жилое
помещение), считающимся главным, основным правом, и двумя акцессорными, зависимыми
от него вещными правами: постоянным правом пользования (trajno pravo koriscenja) общими
частями дома (строения) и долей в праве общей собственности (или постоянным правом
пользования) на земельный участок, находящийся под строением. Таким образом, "этажная
собственность" обычно рассматривается здесь наряду с общей собственностью в качестве
самостоятельной "формы собственности нескольких субъектов", т.е. имеет гражданско-правовой
режим особого вещного права.

--------------------------------

<1> Особенность "этажной собственности" в Болгарии определяется тем, что здесь

земельный участок, на котором находится строение, считается общей частью строения, которая,
как и другое общее имущество дома, находится в долевой собственности владельцев квартир или
других помещений. Обособленные квартиры, будучи объектами индивидуальной собственности,
тоже считаются частями единой вещи (строения). Поэтому собственность на квартиры
неразрывно связана с долевой собственностью на общие части строения (дома), которые в силу
этого не могут быть предметом самостоятельных сделок, а доли в праве собственности на них
могут при надлежать только собственникам квартир (см.: Василев Л. Българско вещно право.
Второ изд. София, 2001. С. 254 - 258; Венедиков П. Ново вещно право. София, 1999. С. 117 - 118).

Собственники квартир (помещений) регулируют свои взаимоотношения специально

заключаемым многосторонним договором. В многоквартирных жилых домах создаются домовые
советы как органы самоуправления без гражданской правосубъектности.

В целом же "подлинная жилищная собственность" представляет собой принципиально

новый, неизвестный классическому гражданскому праву (и не соответствующий его
вещно-правовым принципам) особый вещно-правовой режим недвижимой вещи (жилого дома и
(или) земельного участка), юридически разделенной на отдельные части индивидуального и
общего пользования (назначения), которые становятся самостоятельными объектами вещных
прав (индивидуальной или общей долевой собственности).

Этот режим характеризуется соединением традиционного права собственности,

установленного на отдельные (относительно самостоятельные) части недвижимой вещи, и права
общей долевой собственности на ее другие (общие) части (включая земельный участок), причем
определяющая роль в этой "связке" может принадлежать как общей долевой собственности (на
земельный участок и общие части строения), так и индивидуальной собственности (на отдельные
помещения). За собственниками квартир может признаваться и ограниченное вещное "право
пользования" общими частями строения (земельного участка).

3. Жилищная собственность как разновидность

общей долевой собственности
 "Этажная собственность" считается особой разновидностью общей долевой собственности
(qualifiziertes Miteigentum) в Швейцарии, поскольку здесь в долевой собственности находится и
земельный участок, и все расположенные на нем постройки, и их отдельные (составные) части,
причем сособственники лишены возможности стать индивидуальными собственниками
каких-либо из этих частей <1>. Поэтому к "этажной собственности" применяются нормы об
"обычной" долевой собственности, в том числе по вопросам совместного использования и
управления общим имуществом (ст. 712g ШГК). Иначе говоря, здесь сохранен классический
вещно-правовой "принцип присоединения", а составной части вещи не придан режим
самостоятельного объекта вещного права.

--------------------------------

<1> Meier-Hayoz A., Rey H. Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht.

Schweizerisches Zivilgesetzbuch. Band IV. Das Sachenrecht. 1. Abteilung. Das Eigentum. 5. Teilband.
Grundeigentum IV - Das Stockwerkeigentum. Vorbemerkungen und Art. 712a - 712t ZGB. Bern, 1988.

В соответствии с абз. 1 ст. 712a ШГК "этажная собственность есть доля в общей
собственности, которая дает сособственнику особое право (das Sonderrecht) исключительно
использовать и оборудовать определенную часть здания". По существу это "особое право" можно
считать аналогом российского "права владения и пользования" частью общего имущества,
соразмерной доле сособственника (п. 2 ст. 247 ГК РФ), т.е. права на "реальную долю" в общей
вещи. Оно не является особым вещным правом, существующим наряду с правом общей
собственности, и не может быть самостоятельным предметом сделок: распоряжение им
возможно только как следствие распоряжения долей в праве общей собственности.

Согласно абз. 1 ст. 712b ШГК предметом "особого права" могут быть отдельные этажи или
части этажей, используемые в качестве квартир или отдельных помещений для хозяйственных
или иных целей, включая отдельные подсобные помещения, которые в любом случае должны
быть обособлены с помощью собственного входа. Наличие отдельного (самостоятельного) входа
в используемое помещение является обязательным условием его предоставления в "особое право
пользования" (но не в индивидуальную собственность пользователя), которое препятствует
возникновению этого права в отношении не приспособленных для самостоятельного
использования помещений и (или) разделу квартир между несколькими пользователями.

Таким образом, здесь вместо конструкции "этажной собственности" как взаимосвязи общей
и индивидуальной собственности установлена традиционная для долевой собственности ее
взаимосвязь с правом пользования частью общей вещи, соответствующей доле каждого из
сособственников. Поэтому отдельные части дома (строения), находящиеся в индивидуальном
пользовании конкретного участника "этажной собственности", одновременно остаются объектом
права общей собственности всех ее участников. Общие же части и конструкции здания
(обслуживающие несколько различных помещений или определяющие его внешний вид, общее
оборудование и технические устройства, а также земельный участок) считаются находящимися в
общем пользовании и управлении всех сособственников и не могут быть переданы в "особое
право пользования" некоторых из них.

Взаимоотношения сособственников определяются их соглашением, традиционно

оформляемым в виде специального "регламента управления и пользования общим имуществом",
который заносится в земельную книгу (реестр прав на недвижимость) и становится обязательным
для сособственников и их правопреемников. Кроме того, общим собранием сособственников
может быть принят "домовый распорядок" (Hausordnung), содержащий положения
организационного и административно-правового характера, касающиеся деталей повседневного
использования общего имущества.

Для целей использования и управления общим имуществом все участники "этажной

собственности" считаются составившими "сообщество этажных собственников"
(Stockwerkeigentumergemeinschaft), которое не является юридическим лицом, но обладает
некоторой признанной законом ограниченной имущественной правосубъектностью, в частности
возможностью получать взносы (вклады) от отдельных сособственников и создавать за их счет
ремонтный фонд. Участник такого сообщества может быть исключен из него по решению суда в
случаях серьезного нарушения им своих обязанностей, влекущего невозможность его
дальнейшего участия в сообществе (предусматривающее такую возможность правило ст. 649b
ШГК является общим правилом для любых отношений общей собственности).

В Австрии "жилищная собственность" в соответствии с абз. 1 § 2 Федерального закона о

жилищной собственности 2002 г. рассматривается как принадлежащее сособственникам
недвижимой вещи вещное право исключительного и самостоятельного пользования и
распоряжения квартирами и отдельными нежилыми помещениями (гаражами, офисами и т.п.).
Другие части недвижимой вещи, служащие для ее общего использования (подвалы и чердаки,
лестницы, оборудование отопления и водоснабжения, помещения для обслуживающего
персонала и т.д.), считаются "принадлежностями жилищной собственности" и не могут стать ее
отдельными объектами. При этом ограниченное вещное право на квартиру ("жилищную
собственность") может приобрести только сособственник, обладающий определенной
минимальной долей в праве на недвижимую вещь (строение) в целом, поскольку "жилищная
собственность" может стать предметом различных сделок и обременений лишь вместе с долей в
общей собственности (причем в силу закона минимальная доля является неделимой, что
препятствует разделу жилых помещений). Следовательно, и здесь речь идет не о праве
собственности на отдельные части дома (строения), а о праве общей собственности на него,
субъекты которой получают также вещное право пользования и распоряжения определенными
помещениями (частями вещи) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Koziol H., Welser R., Kletecka A. Grundriss des burgerlichen Rechts. Band I.
Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 13. Aufl. Wien, 2006. S. 301 - 302.

Пользование помещениями, находящимися в "жилищной собственности" (на ограниченном

вещном праве), осуществляется каждым сособственником самостоятельно. Для использования и
управления общими частями здания все сособственники автоматически образуют сообщество,
которое становится юридическим лицом со строго целевой правосубъектностью,
непосредственно связанной исключительно с управлением недвижимостью.

Таким образом, "ненастоящая жилищная (этажная) собственность" представляет собой не

какой-то новый, особый вещно-правовой режим недвижимой вещи, а разновидность
традиционного права общей долевой собственности. Его главную особенность составляет то
обстоятельство, что традиционное для долевой собственности пользование каждым из
сособственников частью вещи, соответствующей его доле в праве общей собственности,
оформляется в виде особого вещного права пользования. Части общей недвижимой вещи,
остающиеся в общем пользовании сособственников, управляются их коллективом, получающим
самостоятельную правосубъектность. Это свидетельствует о том, что реальные жилищные
потребности, для удовлетворения которых создавался особый институт "этажной (жилищной)
собственности", могут быть юридически оформлены и с помощью классических
цивилистических конструкций.

4. Жилищная собственность в российском праве

Появление "жилищной собственности" в отечественном правопорядке связано с

широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей фискальные и политические цели
(создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания
жилищного фонда и т.п.). В результате этих мероприятий самостоятельными объектами права
собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая
отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15 - 17 ЖК РФ), а объектом
их общей долевой собственности - общее имущество дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК
РФ), в состав которого включены его разные составные части (не являющиеся самостоятельными
вещами) и земельный участок, на котором он расположен. Конгломератом объектов,
составляющих общее имущество собственников жилья, призвано управлять специально
создаваемое ими юридическое лицо - товарищество собственников жилья как разновидность
товарищества собственников недвижимости (ст. 123.12 и 291 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ), хотя
жилищное законодательство теперь допускает и другие формы управления этим имуществом (п.
2 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, "жилищная собственность" в российском праве также стала неразрывным

соединением индивидуального права собственности гражданина на квартиру (другое жилое
помещение) и его доли в праве общей собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ и
п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Особенностями этого правового режима являются, во-первых, включение в
состав общего имущества дома как самостоятельной недвижимой вещи земельного участка, а
также не являющихся отдельными вещами составных частей дома; во-вторых, как общее
имущество, так и право на него являются необоротоспособными и имеют сугубо
вспомогательное, дополнительное значение по отношению к праву собственности на жилые
помещения; в-третьих, объявление доли в праве на общее имущество дома определяет не столько
объем прав, принадлежащих сособственнику (ибо невозможно распоряжаться ею отдельно от
права собственности на жилье), сколько объем его обязанностей в виде доли обязательных
расходов на содержание общего имущества (п. 2 ст. 39 и п. 2 ст. 43 ЖК РФ).

Для "жилищной собственности" характерно смешение традиционных гражданско-правовых

понятий: составные части недвижимой вещи (общее имущество дома) превратились в
самостоятельные вещи - объекты вещного права общей собственности; сама недвижимая вещь
(многоквартирный дом в целом) по сути прекратила самостоятельное юридическое
существование, превратившись в совокупность отдельных квартир и жилых помещений;
аналогичная по сути судьба постигла и земельный участок, который хотя и сохранился в качестве
отдельной вещи, но утратил самостоятельное значение, войдя в состав общего имущества дома в
качестве одной из его "составных частей" (п. 1 ст. 36 ЖК РФ); сами квартиры и другие жилые
помещения стали не только самостоятельными недвижимыми вещами, но еще и главными
вещами в отношении общего имущества дома, в действительности являющегося составной
частью главной вещи (дома) (п. 2 ст. 290 ГК РФ и п. 2 и 4 ст. 37, п. 3 и 5 ст. 42 ЖК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> Ср.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 86.

Бурно развившийся оборот нежилых помещений - отдельных составных частей

недвижимых вещей (зданий и строений), в настоящее время признанных Законом
самостоятельными объектами гражданских прав (вещами), привел к постепенному всеобщему
признанию за ними в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) гражданско-правового режима,
аналогичного режиму жилых помещений, т.е. индивидуального права собственности на
помещение (часть здания) и доли в праве общей собственности на общее имущество здания
(строения) <1>. Этот вывод получил и теоретическую поддержку <2>. Таким образом,
конструкция "настоящей этажной собственности" в российском праве получила распространение
и в отношении нежилых помещений и зданий (строений), на что она не была рассчитана и что
теперь составляет важную юридическую особенность гражданско-правового режима таких
объектов.

--------------------------------

<1> См.: Там же. С. 79 - 80; 85 - 86; п. 1 - 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля
2009 г. N 64 и п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25.

<2> См. об этом особенно: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования

недвижимости. С. 235 и сл.

Концепция развития гражданского законодательства РФ рассматривает жилые и нежилые

помещения (за исключением вспомогательных) как самостоятельные объекты гражданских прав,
представляющие собой "конструктивно и пространственно обособленную часть внутри здания,
пригодную для использования" <1>. При наличии зарегистрированного в установленном порядке
права собственности хотя бы на одно помещение как недвижимую вещь "автоматически
прекращается" право собственности на здание в целом, которое в этом случае юридически
исчезает, становясь "исключительно объектом технического учета", а у собственника помещения
также автоматически появляется доля в праве общей собственности на общее имущество здания,
включая земельный участок под ним.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 87. В ее

развернутом варианте (которым является Концепция развития законодательства о вещном праве)
указано, что помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения и
является вещью "исключительно в юридическом смысле этого слова".

Вместе с тем названная Концепция не исключает возможности объединения всех

помещений в здании, принадлежащих разным собственникам, в один объект недвижимости
путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание в целом
(аналогичная возможность предоставляется также лицу, получившему право собственности на
все отдельные помещения в здании). Иначе говоря, наряду с сохранением "подлинной жилищной
собственности" в качестве общего правила Концепция предусматривает и возможность ее
трансформации в долевую собственность на здание в целом, т.е., условно говоря, переход к более
удачной модели "ненастоящей жилищной собственности". В результате этого становятся
возможными появление и сосуществование обеих охарактеризованных выше моделей (видов)
"жилищной собственности", практическое использование которых должно показать
преимущества и недостатки каждого из этих подходов.

§ 3. Особенности права собственности юридических лиц

и публично-правовых образований
 1. Особенности права собственности юридических лиц

Юридические лица хотя и являются искусственно созданными субъектами частного права,

тем не менее с гражданско-правовых позиций представляют собой обычных, полноценных
частных собственников - субъектов вещного права собственности. Более того, их право
собственности ни по содержанию и характеру правомочий, ни по объектам, ни по основаниям
возникновения и прекращения принципиально ничем не отличается от права собственности
граждан (физических лиц). И в том, и в другом случае речь идет о едином праве частной
собственности (экономически это выражается в принципе "равенства всех форм
собственности").

Юридические лица являются едиными и единственными собственниками своего

имущества, в том числе имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) участников
(членов корпораций) (п. 3 и 4 ст. 213 ГК РФ). Никакой долевой, "коллективной" или иной
собственности учредителей (участников, членов) на имущество юридического лица не возникает.
Отсутствие или символический характер такого имущества либо лишает смысла существование
самого юридического лица как самостоятельного субъекта имущественных отношений, либо
превращает его в "пустышку", в заведомо мошенническую организацию, предназначенную лишь
для обмана контрагентов. Поэтому юридически бессмысленными и экономически опасными как
для других участников оборота, так и для самих учредителей (участников) хозяйственных
обществ были некоторые правила действовавшего в начале 1990-х гг. "перестроечного"
законодательства, устанавливавшие "долевую собственность" участников обществ и товариществ
на имущество этих юридических лиц (в частности, п. 3 ст. 11 Закона РСФСР "О предприятиях и
предпринимательской деятельности" <1>), а также пайщиков потребкооперации на имущество
этих кооперативных организаций и тем самым лишавшие данные юридические лица какого-либо
собственного имущества.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 418.

Исключение, причем свойственное лишь отечественному правопорядку, составляют

некоторые унитарные юридические лица - различные виды унитарных предприятий и
учреждений, собственниками имущества которых являются не они сами, а их учредители (п. 3 ст.
213 ГК РФ). Существование таких юридических лиц - несобственников, как уже отмечалось
ранее, является наследием прошлого правопорядка. Тем не менее отечественный законодатель
пока считает необходимым сохранять их, несмотря на постоянно порождаемые ими юридические
и фактические трудности и обосновываемые в научной литературе предложения об их
постепенной ликвидации.

Одной из особенностей гражданско-правового статуса таких юридических лиц является

наличие у каждого из них лишь одного учредителя - собственника их имущества (тогда как у
обычных юридических лиц - собственников, в том числе и унитарных, например фондов, вполне
может быть несколько учредителей). Дело в том, что оформляющие их имущественную
обособленность искусственные, "квазивещные" права хозяйственного ведения и оперативного
управления по самой своей природе не могут быть "долевыми" и исключают "соучредительство".
Эти права (как и сами унитарные предприятия и учреждения) появились в условиях строго
централизованной государственной собственности, единый и единственный субъект которой
только и мог стать их учредителем. Эта юридическая конструкция принципиально не изменилась
и в настоящее время, в совершенно иных социально-экономических условиях (которым она
далеко не во всем соответствует).

Основной вид юридических лиц в рыночной экономике - корпорации (как коммерческие,

так и некоммерческие). Имущество (в том числе объекты права собственности) коммерческих
корпораций юридически разделяется на доли (акции, паи) их участников, что не превращает его в
объект их долевой собственности (в чем до сих пор уверены многие экономисты). Ведь право
собственности юридического лица на свое имущество делает возможными не только его
самостоятельное участие в имущественном обороте, но и его самостоятельную
имущественную ответственность, по общему правилу ограниченную принадлежащим ему
имуществом и не распространяющуюся на имущество его участников (учредителей) (в чем,
собственно говоря, и заключается экономический смысл конструкции юридического лица <1>).
А поскольку участники корпорации по общему правилу не отвечают по ее долгам своим
имуществом (в том числе и в субсидиарном порядке), они не могут считаться собственниками ее
имущества, несущими бремя (включая риск) его надлежащего содержания (ст. 210 и 211 ГК РФ).
Поэтому, например, даже акционерные общества со 100%-ным участием государства с позиций
гражданского оборота являются частными, а не государственными организациями
(собственниками). Наличие долей (акций, паев) у участников коммерческих корпораций важно
для их корпоративно-правового статуса, ибо оно определяет содержание их корпоративных
прав (п. 1 ст. 65.2 и п. 1 ст. 67 ГК РФ), но оно не имеет вещно-правового значения.

--------------------------------

<1> В западноевропейской теории корпоративного права справедливо отмечается, что

"юридическое лицо - это ответ правопорядка на экономическое требование минимизации
ответственности" (Klunzinger E. Grundzuge des Gesellschaftsrechts. 15. Aufl. Munchen, 2009. S. 3).

У участников же некоммерческих корпораций отсутствуют не только вещные, но даже и

корпоративные права на имущество этих юридических лиц. Поэтому, в частности, они лишены
права требовать от своей корпорации каких-либо выдач или выплат в случае выхода из
корпорации или ее ликвидации и появления остатка имущества после расчетов с кредиторами.
Исключение составляют лишь потребительские кооперативы, члены которых в ряде случаев
имеют корпоративное имущественное право на пай (паенакопление), а потому вправе
претендовать на соответствующую компенсацию при выходе из кооператива и на
ликвидационную квоту.

Вместе с тем право собственности юридических лиц обладает некоторыми правовыми

особенностями, в основном обусловленными именно искусственным характером таких субъектов
гражданского оборота. В частности, важной особенностью права собственности юридических
лиц, особенно корпораций, является установленная для них законом обязанность в ряде случаев
разделять принадлежащее им имущество на специальные фонды со строго определенным
правовым режимом, например формировать в определенном объеме резервные и другие фонды
(ср. п. 1 ст. 35 Федерального закона "Об акционерных обществах" и ст. 16 Федерального закона
"О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). Для создания и поддержания
реальной, а не фиктивной имущественной обособленности коммерческие и некоторые
некоммерческие юридические лица обязаны иметь минимальный уставный капитал
установленного законом размера и состава, а также принимать необходимые меры к
поддержанию определенного размера своих чистых активов, т.е. имущества, свободного от
долгов и обременений. Но, строго говоря, все эти требования касаются имущественной
обособленности, а не права собственности юридических лиц, поскольку речь при этом идет не
только о вещах как объектах вещного права собственности, но главным образом о безналичных
"денежных средствах" и других объектах обязательственных (а также корпоративных и
исключительных) прав. Вместе с тем в известной мере это относится и к вещным правам,
субъектами которых являются юридические лица.

Изложенным объясняется возможность создания и (или) существования юридических лиц,

все имущество которых состоит в правах требования или пользования (в средствах на
банковских счетах, в праве аренды чужой недвижимости и т.п.) <1> и у которых, следовательно,
формально отсутствует вещное право собственности. По сути такие организации не имеют
собственного имущества, и в случае невозможности реализации своих прав требования
(например, невозможности получения средств с банковского счета) получить от них что-либо их
кредиторам также невозможно. Поэтому участниками имущественных отношений по общему
правилу все же должны быть собственники - субъекты вещного права (или хотя бы субъекты
"квазивещных" прав хозяйственного ведения и (или) оперативного управления).

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О.Н.
Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М,
2005 (3-е издание, исправленное, переработанное и дополненное).

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой

(постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд. М., 2002. С. 132; Гражданское право России:
Курс лекций. Часть первая. / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996. С. 53 (автор комментария и
соответствующей главы - В.А. Рахмилович).

Некоммерческие юридические лица обладают целевой правоспособностью и могут

использовать принадлежащее им на праве собственности имущество лишь для достижения тех
целей, которые прямо предусмотрены их уставами (см. особенно п. 4 ст. 213 ГК РФ). В этом
смысле некоммерческие организации, будучи частными собственниками, в большей степени
ограничены в своих возможностях, нежели иные частные собственники. Строго говоря, целевой
характер деятельности и соответственно правоспособности некоммерческих организаций
предполагает нахождение в их собственности лишь имущества, соответствующего объявленным
целям их деятельности. Вместе с тем такое имущество (вещи) может приобретать особый
правовой режим, установленный в целях защиты его принадлежности соответствующему виду
некоммерческих организаций. Так, на находящееся в собственности религиозных организаций
движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения не может быть обращено
взыскание по требованиям их кредиторов <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 5 ст. 21 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ "О свободе
совести и о религиозных объединениях" // СЗ РФ. 1997. N 39. Ст. 4465.

2. Особенности права собственности

публично-правовых образований

В нашем законодательстве государство (публично-правовое образование) наряду с

юридическими лицами и гражданами традиционно считается особым, самостоятельным
субъектом гражданского права, в том числе субъектом права собственности <1>. Субъекты
публичной собственности обладают властными полномочиями (функциями), позволяющими им
регламентировать в том числе содержание и порядок осуществления принадлежащего им права
собственности. Однако они должны осуществлять его не по своему усмотрению, а
исключительно в публичных (общественных) интересах. При этом в гражданских
правоотношениях публично-правовые образования выступают на равных началах с их иными
участниками - гражданами и юридическими лицами (п. 1 ст. 124 и п. 1 ст. 1 ГК РФ).

--------------------------------

<1> В зарубежных правопорядках государство ("казна") в большинстве случаев участвует в

гражданских правоотношениях не в качестве самостоятельного субъекта, а в качестве
"юридического лица публичного права" - исторически сложившейся категории с весьма
условным наименованием, в воссоздании которой современный отечественный правопорядок не
испытывает какой-либо практической надобности (подробнее см.: Суханов Е.А. О юридических
лицах публичного права // Вестник гражданского права. 2011. N 2).

Поэтому право собственности государства (Российской Федерации) и других

публично-правовых образований (субъектов Российской Федерации и муниципальных
образований) с точки зрения своего содержания и осуществления не имеет каких-либо
принципиальных различий с правом частной собственности граждан и юридических лиц.
Известные ограничения, влекущие особенности правового режима отдельных объектов права
собственности, также по общему правилу являются одинаковыми для всех собственников
(например, строго целевой характер использования находящихся в их собственности земли или
других природных ресурсов либо жилых помещений; отчуждение и использование вещей,
ограниченных в обороте, и т.п.).

В связи с этим отпадают юридические основания для различия в гражданском праве не

только "форм собственности", но и отдельных "прав собственности" (или "видов права
собственности"), ибо такое разграничение утратило гражданско-правовой смысл <1>. Иное дело -
особенности гражданско-правового режима отдельных объектов права собственности,
например изъятых из оборота вещей (которые могут находиться лишь в государственной
собственности), или некоторых оснований возникновения и прекращения права собственности,
используемых для строго определенных субъектов (например, приватизация или конфискация).
Такие особенности могут устанавливаться законом и в зависимости от субъектного состава
участников отношений собственности. Но речь при этом идет именно об особенностях правового
режима отдельных объектов права, а не о различиях в содержании прав или границах их
осуществления для отдельных видов собственников. Как уже отмечалось, право частной и право
публичной собственности следует рассматривать не в качестве "разновидностей права
собственности" (с различными возможностями для соответствующих собственников), а как
обобщенное обозначение различий в правовом режиме отдельных объектов права собственности.

--------------------------------

<1> В.А. Дозорцев справедливо отмечал, что право государственной собственности как
особый вид права собственности могло существовать только при единстве фонда
государственной собственности (характеризовавшем одну из принципиальных основ прежнего
правопорядка). В условиях множественности публичных собственников "объективная основа для
конструирования государственной собственности как особого вида отпала" (см.: Дозорцев В.А.
Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс
России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник статей памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л.
Маковский. С. 241 - 242).

Так, с целью сокращения случаев непосредственного участия государства и других

публично-правовых образований в имущественных отношениях, вытекающего из рыночного
характера экономики, круг объектов публичной собственности в настоящее время
законодательно сужен. Первоначально предполагалось даже установить в качестве общего
принципа правило о строго целевом характере всех объектов публичной собственности, обязав
ее субъектов иметь на праве собственности не любое имущество (вещи), а лишь такое, которое
необходимо им для выполнения своих публично-правовых функций и задач, а также для
материального обеспечения деятельности их органов.

Однако в итоге такие ограничения не затронули федеральную собственность, в которой

может находиться любое имущество (в том числе вещи, изъятые из оборота или ограниченные в
обороте). В отличие от этого в собственности субъектов РФ может находиться лишь имущество,
необходимое для осуществления их публично-правовых полномочий <1>, а в собственности
муниципальных образований - только имущество, предназначенное для решения вопросов
местного значения, обеспечения деятельности их органов и осуществления возложенных на них
публично-правовых полномочий <2>. При этом появление у муниципальных образований права
собственности на имущество, не соответствующее установленным критериям, требует либо его
перепрофилирования (изменения целевого назначения в соответствии с указанными
требованиями), либо отчуждения в порядке, предусмотренном федеральным законом (п. 5 ст. 50
Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ). Аналогичное требование в отношении
имущества субъектов РФ содержалось ранее в Федеральном законе от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ
<3>, однако в настоящее время оно отсутствует (отменен и названный Закон). В связи с этим
требования целевого характера имущества субъектов РФ и муниципального имущества пока во
многом остаются декларативными (тем более что задачи и функции этих субъектов и их органов
до сих пор тоже не определены исчерпывающим образом).

--------------------------------

<1> См.: п. 1 и 2 ст. 26.11 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих
принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов
государственной власти субъектов Российской Федерации" // СЗ РФ. 1999. N 42. Ст. 5005.

<2> См.: п. 1 ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2003. N
40. Ст. 3822.

<3> Оно послужило основанием для спора между органами федеральной государственной
власти и Правительством Москвы относительно принудительного отчуждения в федеральную
собственность некоторых "непрофильных" объектов, находившихся в собственности Москвы как
субъекта РФ, относительно которого свою позицию высказал Конституционный Суд РФ (см.:
Постановление Конституционного Суда РФ от 30 июня 2006 г. N 8-П // Вестник КС РФ. 2006. N
4).

В предшествующем правопорядке государство было единым и единственным

собственником принадлежащего ему имущества. Однако "перестроечные" законы о
собственности 1990 г., а вслед за ними и Основы гражданского законодательства 1991 г., и ГК
РФ 1994 г. упразднили это единство, заменив его принципом множественности субъектов
публичной собственности. В то время считалось, что такой подход в большей мере соответствует
федеративному характеру государственного устройства и необходимости ускоренного
формирования и развития в нем подлинно демократических начал. Это положение потребовало
разграничения ранее единой государственной собственности между новыми собственниками -
Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями путем передачи
имущества из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных
образований, а также передачи имущества в собственность муниципальных образований из
собственности субъектов РФ.

Такая передача осуществляется безвозмездно, будучи публично-правовым актом

распоряжения государственным собственником своим имуществом. В дальнейшем же, после
завершения разграничения публичной собственности между ее субъектами, отчуждение
публичного имущества, в том числе в пользу других публичных собственников, будет возможно
только на гражданско-правовых (чаще всего - договорных) началах, предполагающих
возмездный характер, ибо речь пойдет об имущественных отношениях равноправных
собственников (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Пока же в гражданско-правовых отношениях публичной
собственности сохраняется презумпция принадлежности государственного имущества
Российской Федерации в целом (что исключает появление бесхозяйного публичного имущества
и позволяет определять принадлежность конкретных объектов публичной собственности в
условиях незавершенности ее распределения "по уровням" - федеральной, государственной и
муниципальной собственности) <1>. Такой подход соответствует и необходимости
экономического обеспечения единства государственного механизма и сохранения в нем
централизованных начал. Он обеспечивается, в частности, единым бюджетным, налоговым,
таможенным законодательством (ср. п. "ж" и "з" ст. 71, п. "и" п. 1 ст. 72 и ст. 73 Конституции
РФ).

--------------------------------

<1> В настоящее время в отсутствие предусмотренного п. 5 ст. 214 ГК РФ специального

закона о разграничении публичной собственности такая презумпция закреплена в Постановлении
ВС РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в
Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность
республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных
округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (Ведомости
СНД и ВС РСФСР. 1992. N 3. Ст. 89), хотя соответствующее правило предполагается ввести в
новую редакцию разд. II ГК РФ.

С целью разграничения имущественной ответственности перед кредиторами

публично-правовых образований и созданных ими унитарных предприятий и учреждений
(юридических лиц, все имущество которых принадлежит на праве собственности их
учредителям, а не самим этим формально самостоятельным организациям) находящееся в
государственной или муниципальной собственности имущество подразделяется на две части.
Одна часть закрепляется за государственными или муниципальными предприятиями и
учреждениями на ограниченных вещных правах хозяйственного ведения или оперативного
управления. Это распределенное публичное имущество составляет базу для участия в
имущественном обороте этих организаций как самостоятельных юридических лиц. Оно не может
служить для обеспечения покрытия возможных долгов создавшего их публичного собственника,
ибо унитарные предприятия как юридические лица не отвечают своим имуществом по долгам
своего учредителя (п. 6 ст. 113 ГК РФ) - этим имуществом они должны отвечать по собственным
долгам перед своими кредиторами. По смыслу закона имущество учреждений и казенных
предприятий также не должно обращаться на погашение долгов создавшего их публичного
собственника, если только последний не изымает это имущество в установленном законом
порядке (п. 2 ст. 296 ГК РФ) либо ликвидирует созданное им юридическое лицо и забирает
остаток имущества после удовлетворения требований всех кредиторов (п. 7 ст. 63 ГК РФ).

Имущество, не закрепленное за предприятиями и учреждениями (нераспределенное

государственное или муниципальное имущество), прежде всего средства соответствующего
бюджета, составляет казну публично-правового образования. Под казной закон понимает
именно нераспределенное имущество, а не государственный или муниципальный орган
(казначейство). Такое имущество может быть объектом взыскания кредиторов публичного
собственника по его обязательствам (п. 1 ст. 126 ГК РФ).

В перечне объектов, составляющих казну соответствующего публично-правового

образования, на первом месте законом названы бюджетные средства (которые, строго говоря,
являются не вещами, а имущественными правами). Они в первую очередь и составляют
реальный объект такого взыскания, а также служат источником дополнительной ответственности
публично-правового образования по долгам его казенных предприятий и учреждений при
недостатке у них денежных средств (имущества) для расчетов со своими кредиторами (абз. 3 п. 6
ст. 113 и п. 4 - 6 ст. 123.22 ГК РФ). Однако государственный долг Российской Федерации, как и
долги других публичных собственников, "полностью и без условий" обеспечивается всем
имуществом казны, а не только средствами бюджета (п. 1 ст. 126 ГК РФ, п. 1 ст. 102 Бюджетного
кодекса РФ) <1>. При этом закон специально оговаривает, что находящиеся в публичной
собственности земля и другие природные ресурсы могут стать объектом взыскания кредиторов
соответствующего публично-правового образования только в случаях, прямо предусмотренных
специальным законом (абз. 2 п. 1 ст. 126 ГК РФ). В его отсутствие такого рода объекты, по сути,
забронированы от взыскания кредиторов.

--------------------------------

<1> См. также: п. 12 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О
некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации" и абз. 3 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2006 г. N 23 "О некоторых
вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации"
(Вестник ВАС РФ. 2006. N 8).

К числу вещей, составляющих объект исключительно федеральной собственности, по

действующему законодательству относятся ресурсы континентального шельфа, территориальных
вод морской экономической зоны Российской Федерации, некоторые особо охраняемые
природные объекты (в том числе некоторые заповедники, целебные источники и т.п.), особо
ценные объекты историко-культурного наследия и некоторые художественные ценности,
большинство видов вооружений и объектов оборонного значения, оборудование некоторых
важнейших предприятий и учреждений <1>. Эти виды имущества, как правило, изъяты из
оборота, а потому их использование определяется их публично-правовым (а не частноправовым)
режимом.

--------------------------------

<1> Приложение 1 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1

"О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную
собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации,
краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга
и муниципальную собственность".

Некоторые виды недвижимостей, прежде всего природные ресурсы, могут находиться

только в федеральной или в государственной собственности субъектов Федерации, но не в
муниципальной (и не в частной) собственности. К ним относятся участки недр, природные
лечебные ресурсы (минеральные воды, лечебные грязи и т.п.), земли особо охраняемых
природных территорий. Это означает, что по сути они также изъяты из имущественного
(гражданского) оборота.

Вместе с тем в федеральной собственности находится и имущество, которое при

определенных условиях, например при обращении взыскания по требованиям кредиторов, может
переходить в собственность других лиц. К этой категории следует, например, отнести
имущество государственной казны Российской Федерации, состоящее из средств федерального
бюджета и внебюджетных фондов, золотого запаса, алмазного и валютного фондов и имущества
Центробанка, а также имущество, находящееся в государственном резерве <1>. Такое
федеральное имущество нельзя, следовательно, считать изъятым из оборота.

--------------------------------

<1> См.: п. 1 разд. II приложения 1 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря

1991 г. N 3020-1.

Такая ситуация отчасти напоминает правопорядки романского (французского) типа, для

которых традиционен двойственный характер публичной собственности. Одна ее часть
составляет "частную собственность государства", режим которой имеет гражданско-правовой
(частноправовой) характер, а входящее в нее имущество является объектом гражданского
оборота, в том числе может быть объектом взыскания кредиторов государства. Другая же ее
часть составляет "административную публичную собственность", объекты которой полностью
изъяты из гражданского оборота и могут использоваться исключительно в публичных целях.
Однако точная принадлежность конкретных вещей к тому или другому виду собственности
обычно не устанавливается и во многих случаях определяется судебными решениями по
конкретным спорам <1>.

--------------------------------

<1> См. об этом, например: Годэн Р.П. Взаимосвязь между публичной и частной
собственностью в Канаде и Квебеке // Вестник гражданского права. 2006. N 2. С. 234 - 235, 240 -
241.

В германском праве одним из юридических способов ограничения ответственности

государства по долгам своих организаций стала конструкция "особого государственного
имущества" (besondere Staatsvermogen). Такой правовой режим получали неправосубъектные
государственные организации, не наделявшиеся статусом юридического лица (и не являвшиеся
даже "юридическими лицами публичного права"). Они рассматривались как особые
"имущественные комплексы" ("обособленное государственное имущество"), что давало
возможность ограничивать ответственность по обязательствам, возникающим в связи с
использованием такого имущества, его активами. Например, до 2008 г. Федеральная железная
дорога (Bundesbahn) и Федеральная почта (Bundespost) признавались "особыми федеральными
имуществами" (Sondervermogen des Bundes), а не самостоятельными юридическими лицами, а их
ответственность по долгам ограничивалась имеющимся у них имуществом и не
распространялась на иное имущество государства. Однако еще А.В. Венедиктов отметил, что в
качестве общей формы организации госпредприятий понятие "обособленное имущество"
(Sondervermogen) "несовместимо с механизмом товарного оборота, требующим
персонифицированного товаровладельца" <1>. Не случайно в настоящее время и в Германии
железная дорога и почта преобразованы в акционерные общества с решающим участием
государства.

--------------------------------

<1> Венедиктов А.В. Правовая природа государственных предприятий // Венедиктов А.А.

Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. I. С. 260.

Большинство правопорядков континентально-европейского типа стремится идти по иному

пути, достаточно четко выделяя объекты публичной собственности, изъятые из оборота или
ограниченные в нем, исходя из того, что все иные объекты допущены к участию в
имущественном обороте (в принципе по этому же пути идет и российское законодательство). Это
как создает необходимую четкость в правовом регулировании, так и повышает гарантии
удовлетворения требований потенциальных кредиторов. Так, в соответствии со ст. 822 и абз. 2
ст. 826 ГК Италии (Codice civile) государству, его провинциям и коммунам принадлежит
"публичное имущество" (demanio pubblico) в виде морских берегов и гаваней, рек и озер,
защитных сооружений (дамб, плотин и т.п.); улиц, автомобильных и железных дорог,
аэропортов; указанных в законах недвижимых вещей исторического, археологического и
культурно-художественного значения, собраний музеев, архивов и библиотек, а также
"неотчуждаемое имущество" (patrimonio indisponibile) в виде указанных в законах лесов и других
природных богатств; вещей исторического, археологического, палеонтологического и
культурно-художественного значения, обнаруженных или находящихся под поверхностным
слоем земли; казарм и других военных сооружений; зданий и других объектов, в которых
размещаются органы публичной власти.

Вещи, относящиеся к "публичному имуществу", неотчуждаемы (inalienabili) и не могут

переходить в частную собственность, хотя по специальному указанию закона на них могут быть
установлены ограниченные "права в пользу третьих лиц" (в основном концессионного
(арендного) типа). Вместе с тем такие вещи могут находиться и в собственности иных (частных)
лиц, но с установлением на них вещных прав публично-правовых образований, разрешающих их
использование в публичных интересах <1>. В этом случае данные вещи приобретают особый
правовой режим beni altrui, а в состав "публичного имущества" входят указанные вещные права
на них (ст. 825 Codice civile). Можно, следовательно, говорить о том, что указанные вещи
ограничены в обороте.

--------------------------------

<1> Подобно этому и § 490 Гражданского кодекса Чехии 2012 г. объявляет "публичным
имуществом" (verejny statek) любую вещь, предназначенную для всеобщего использования,
независимо от того, находится ли она в частной или в публичной собственности (Elias K. a
kolektiv. Novy obcansky zakonik s aktualizovanou duvodovou zpravou a rejstrikem, str. 225).

В отличие от них принадлежащее публично-правовым образованиям "неотчуждаемое

имущество" (буквально - "вещи, которыми нельзя распорядиться", - beni indisponibile) изъято из
имущественного оборота. Вместе с тем, как указывается в литературе, содержание этих
формально различных правовых режимов в действительности ведет к одинаковому результату -
установлению ограничений в принадлежности и использовании соответствующих вещей не
общегражданским законом, а специальными законодательными актами, которые не исключают
даже приватизацию обоих этих видов вещей <1>. Кроме того, публично-правовым образованиям
принадлежит и иное (отчуждаемое, т.е. разрешенное в обороте) имущество (абз. 1 ст. 828 и абз. 1
ст. 830 Codice civile).

--------------------------------

<1> Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch Italienisches Zivilrecht. S. 116.

Имущество может поступать в публичную собственность не только общими

(общегражданскими), но и специальными способами, не свойственными отношениям частной
собственности: с помощью налогов, сборов и пошлин, а также реквизиции, конфискации и
национализации (п. 2 ст. 238, ст. 240, 242, 243 ГК РФ) <1>. Имеется и специальное основание
прекращения права собственности публично-правовых образований, которым является
приватизация (служащая одновременно особым, самостоятельным основанием возникновения
права частной собственности) (ст. 217 ГК РФ) <2>.

--------------------------------

<1> См. также: Положение об учете, оценке и распоряжении имуществом, обращенным в

собственность государства, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 29 мая 2003 г. N
311 // СЗ РФ. 2003. N 22. Ст. 2171.

<2> Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного

и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

3. Проблема правового режима "всенародного достояния"

В связи с крайне неудачно проведенной в 90-е гг. прошлого века приватизацией

государственного имущества и явно несправедливым использованием многих природных
ресурсов, которые породили "полугосударственные" монополии и "олигархат", в современной
литературе появились предложения о введении (или возрождении) в отечественном праве
категории "всенародного достояния" ("неотъемлемого достояния народов"). Речь идет об
имуществе, которое "принадлежит сообща всем членам общества и никому в отдельности. Это
своего рода "неделимый имущественный фонд общества (нации)", который может
использоваться каждым членом общества в порядке, установленном "государством как
верховным представителем корпоративных интересов членов общества", но при этом
"общественное достояние не принадлежит государству" как собственнику своего, иного
имущества <1>.

--------------------------------

<1> Андреев В.К. Право государственной собственности в России. М., 2004. С. 46 - 47;
Сосна С.А. О концепции общественного достояния // Государство и право. 1996. N 2; Мазаев
В.Д. Публичная собственность в России: конституционные основы. С. 58 - 63.

Отстаивающие эту позицию исследователи вместе с тем исключают возможность

существования бессубъектных отношений собственности, поэтому в роли "собственника
общенародного достояния" они рассматривают "народ (нацию) в целом". В результате наряду с
государственной собственностью появляется еще и отдельная "собственность народа", как это,
например, прямо закреплено в п. 1 ст. 318 и п. 1 ст. 324 Гражданского кодекса Украины
(предшествовавший этому Кодексу Закон Украины о собственности в отличие от российского
тоже содержал отдельные нормы о праве собственности народа и государства). Однако в
соответствии с п. 2 ст. 324 ГК Украины "от имени украинского народа права собственника
осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления", причем они
же согласно п. 2 ст. 326 ГК Украины одновременно осуществляют и право государственной
собственности "от имени и в интересах государства Украина". В результате не остается ничего
иного, кроме как в очередной раз признать государство (в лице органов публичной власти)
"выразителем воли и интересов народа", т.е. по сути субъектом права собственности на
"всенародное" имущество.

Отечественные сторонники введения категории "общенародного достояния" также

указывают, что она "не явление, близкое к собственности, а необходимый признак, присущий
государственной собственности"; поэтому "национальное (народное) достояние" они
предлагают рассматривать в качестве особого правового режима публичной (государственной)
собственности <1>. Другими словами, "всенародное достояние" следует считать либо признаком,
характеризующим особый правовой режим государственной (публичной) собственности, либо
ее особой разновидностью. Но эта достаточно абстрактная характеристика в действительности
едва ли добавляет что-то существенно новое к гражданско-правовому режиму государственной
и муниципальной (публичной) собственности.

--------------------------------

<1> Андреев В.К. Право государственной собственности в России. С. 43; Мазаев В.Д.
Публичная собственность в России: конституционные основы. С. 58 - 63.

Иное дело - попытка разграничить "всенародное достояние" и собственность государства

как два различных правовых режима. Такой подход известен истории (в том числе и
отечественной). Так, в римском праве многие вещи extra commercium, например вещи
религиозного назначения (res divini juris), не имели конкретных (частных) собственников.
Вещами, предназначенными служить общественным интересам (res publicae), считались не
только некоторые вещи, находящиеся в собственности казны - фиска или общин, т.е. имевшие
публичного собственника, но и вещи, изначально предназначенные для общего пользования
("общего блага") неопределенной массы лиц (res publicae in publico usu), некоторые из которых
не состояли ни в чьей собственности, в том числе не были и публичной (государственной)
собственностью <1>. Аналогичные по сути правила можно встретить и в некоторых
современных правопорядках. Так, в соответствии со ст. 913 Гражданского кодекса Квебека
"определенные вещи", используемые в общественных интересах, "не могут находиться в
собственности кого бы то ни было".

--------------------------------

<1> См., например: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 134 - 137.

Правовой режим таких вещей напоминает правовой режим земли как "всенародного
достояния" в соответствии с первыми декретами Советской власти, отменявшими "всякую
собственность" (в том числе и государственную) на землю <1>. Тем самым земля полностью
исключалась из гражданского (имущественного) оборота, ибо вместо чьего-либо права
собственности на нее имелась лишь публично-правовая компетенция государственных
органов по управлению этим природным ресурсом. Такое положение действительно создавало
особый правовой режим данного имущества, который, однако, просуществовал весьма
непродолжительное время <2>. Лишь впоследствии в отечественном праве укоренился взгляд на
объекты, изъятые из оборота, как на вещи, принадлежащие исключительно государству в целом
(объекты "исключительной государственной собственности").

--------------------------------

<1> См.: п. 2 § 3 гл. 1 настоящей работы.

<2> Уже в ст. 1 Положения о социалистическом землеустройстве от 14 февраля 1919 г. (СУ

РСФСР. 1919. N 4. Ст. 43) было установлено, что "вся земля", ранее объявленная "всенародным
достоянием", теперь "считается единым государственным фондом"; В.И. Ленин в это время
также указывал, что "мы задачу, цель социализма видим в том, чтобы превратить землю,
предприятия в собственность Советской республики" (Ленин В.И. Полн. собр. соч. Т. 35. С. 411).
В этом подходе лежат истоки отождествления общенародной и государственной собственности.

Из этого видно, что совпадение общенародного и государственного присвоения

(собственности) возможно именно при их политэкономической, а не юридической трактовке.
Государственная собственность в советское время и ранее рассматривалась как основная форма
общенародного присвоения (а не присвоения имущества государством как особым
бюрократическим аппаратом, который в этом качестве не имеет ни экономических, ни
юридических оснований стать его собственником), т.е. в политэкономическом смысле. Данный
подход был закреплен и в законодательстве, хотя, как показало дальнейшее общественное
развитие, оказался далеко не во всем соответствующим реальной действительности.

Законодательное признание этой категории дало основание считать ее правовым, а не

политэкономическим понятием. Так, в Законе "О собственности в СССР" 1990 г. земля была
объявлена "неотъемлемым достоянием народов, проживающих на данной территории" <1>, но
при одновременном сохранении на нее права государственной собственности. Строго говоря,
появление этой формулировки и тогда было вызвано не особыми социально-экономическими
соображениями, а невозможностью удовлетворения жестко заявленных при разработке проекта
данного Закона требований тогдашних автономных республик и других автономных образований
объявить их собственниками земли наряду с сохранением на нее также и собственности
союзных республик, и общесоюзной собственности. Попытки разрешения этой коллизии
привели к тому, что согласно правилам ст. 20 Закона ни Союз ССР в целом, ни его республики,
ни автономные образования по отдельности не имели у себя всей совокупности полноценных
правомочий собственника, каковым вместе с тем не мог считаться и народ в целом. Поэтому
правовой режим земли и других природных ресурсов действительно приобрел весьма
своеобразный характер <2>.

--------------------------------

<1> Данная формулировка была также включена в ст. 3 и 4 действовавших тогда Основ
законодательства Союза ССР и союзных республик о земле.

<2> Подробнее об этом см. выше п. 1 § 2 главы 4 настоящей работы.

 Однако и эта ситуация сохранялась очень недолго. В п. 1 ст. 6 Закона "О собственности в
РСФСР" 1990 г. земля и другие природные ресурсы были объявлены "достоянием народов,
проживающих на соответствующей территории", но в п. 2 ст. 6 этого же Закона была признана
возможность нахождения "земельных участков" (т.е. конкретных объектов гражданских прав
<1>) в публичной и в частной собственности, а государственная собственность в п. 1 ст. 20
Закона была объявлена "достоянием многонационального народа РСФСР" <2>. Тем самым
режим "достояния народов" на землю как природный ресурс (которая в этом качестве, строго
говоря, вообще не может быть объектом гражданских прав) уже не исключал возможности
нахождения конкретных земельных участков в собственности отдельных лиц, в том числе и в
частной. Данное положение дало основание для вывода о том, что объявление земли и других
природных ресурсов "достоянием народов" в российском законодательстве уже не составляет
особого правового режима этих объектов, а является лишь социально-экономической
декларацией <3>. Так, земля и другие природные ресурсы теперь рассматриваются как "основа
жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории" (п. 1 ст. 9
Конституции РФ, п. 1 ст. 12 ЗК РФ), что не создает для данных объектов никакого специального
правового режима.

--------------------------------

<1> Ранее уже отмечалось, что объектом вещного права собственности могут быть лишь
индивидуально-определенные вещи (земельные участки и участки недр), в отношении которых
только и можно осуществлять непосредственное хозяйственное господство; нельзя быть
собственником "земли" и (или) "природных ресурсов" как таковых (тем более атмосферного
воздуха, хотя бы и "находящегося в пределах территории" государства, как сказано в п. 1 ст. 324
ГК Украины).

<2> Аналогичные правила были затем воспроизведены в ст. 11 и 11.1 Конституции РСФСР,
действовавшей с соответствующими изменениями и дополнениями до 1993 г.

<3> См.: Суханов Е.А. Российский Закон о собственности. Научно-практический

комментарий. С. 46.

К этому можно добавить, что в понимании действующего законодательства

общедоступные вещи, например земельные участки общего пользования, в соответствии с п. 1
ст. 262 ГК РФ находятся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, а не
в "общенародном достоянии". Возможность установления на земельные участки "публичных
сервитутов" (п. 2 и 3 ст. 23 ЗК РФ) в силу неопределенности их субъектного состава в
действительности ведет к появлению не "сервитутов" (субъективных вещных прав), а общих
ограничений прав их конкретных собственников. Иначе говоря, речь при этом идет о
беспрепятственном, но строго целевом использовании неопределенным кругом лиц чужих
недвижимых вещей - объектов права частной или публичной собственности.

Аналогичный по сути режим представляет собой и давно известный авторскому праву

переход некоторых его объектов в режим "общественного достояния" (ст. 1282 ГК РФ). На
находящиеся в общественном достоянии объекты авторского права сохраняется авторство
конкретных (частных) лиц (не говоря уже о том, что объекты авторского права не являются
вещами и имеют иной гражданско-правовой режим). Такой правовой режим также означает лишь
известное ограничение прав правообладателей, обеспечивающее беспрепятственное целевое
использование соответствующего объекта авторского права неопределенным кругом лиц.
 В целом же можно отметить, что отечественный законодатель постепенно пришел к выводу
о том, что "общественное достояние" в юридическом, а не в политэкономическом смысле чаще
всего означает нахождение соответствующего имущества в государственной собственности
(например, в исключительной собственности федерального государства) либо определенное
ограничение прав собственников (управомоченных лиц) в общественном интересе. Категория же
"всенародного достояния" сама по себе не имеет юридического (во всяком случае,
гражданско-правового) смысла, будучи не более чем политэкономической декларацией.

Отсутствует и какая-либо настоятельная потребность в появлении какого-то нового

субъекта ("народа" или "населения") с малопонятным титулом ("достояние") на используемое в
публичных целях имущество. Заманчивая на первый взгляд идея о выводе природных ресурсов
из состава государственной собственности (что, в свою очередь, позволило бы исключить
возможность их приватизации и произвольного использования по усмотрению публичной власти
(государственного аппарата), а не по воле "народа-собственника") не может быть практически
реализована по привычным цивилистическим моделям, в которые она заведомо не вписывается
(хотя бы уже потому, что "народ в целом" не может быть реальным субъектом юридических
отношений собственности). Создание "общенародного достояния" как особого правового режима
(а не в качестве дополнительной характеристики государственной собственности) выходит за
рамки гражданского, в том числе вещного, права. Вместе с тем попытки выяснять соотношение
между "достоянием", "присвоением", "общенародной", "государственной" и "коллективной
собственностью", возможно, имеют какой-то сокровенный экономический и политический
смысл, но юридически лишь без нужды запутывают и усложняют реальную общественную
ситуацию. Поэтому их законодательное закрепление представляется излишним, ибо закон
должен содержать конкретные правила поведения, а не политические и экономические
декларации и постулаты.

Раздел III. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Глава 7. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

КАК ПРАВА НА ЧУЖИЕ НЕДВИЖИМЫЕ ВЕЩИ

§ 1. Понятие ограниченного вещного права

1. Ограниченное вещное право и право собственности

Категория вещных прав включает не только право собственности, но и иные

(ограниченные) вещные права. Эти последние обладают всеми признаками вещных прав (см. п. 1
§ 1 гл. 2 настоящей работы), составляя их разновидность. Как отмечено ранее, ограниченные
вещные права получили наиболее тщательную научную разработку в германской пандектистике
и потому последовательно воплощены в кодифицированном гражданском законодательстве, а
также в современной доктрине и правоприменительной практике Германии, Швейцарии,
Австрии и других стран, правопорядки которых относятся к германской ветви европейского
континентального права. В его романской ветви (Франция, Италия, Испания и др.) ограниченные
вещные права получили сравнительно меньшую догматическую основу и нередко закреплены не
только в кодифицированных актах гражданского права, но и в специальных законах и даже в
судебной практике. В российском праве эта категория остается недостаточно урегулированной
из-за длительного периода национализации земли, исключавшей ее практическую
востребованность.
 В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на
чужую вещь (jura in re aliena), уже присвоенную другим лицом - собственником. Классическим
примером данного права являются сервитуты - права пользования чужой недвижимой вещью в
определенном, строго ограниченном отношении, например право прохода или проезда через
чужой земельный участок. Вместе с тем понятие "право на чужую вещь" формально охватывает
права любого титульного (законного) владельца вещи, не являющегося ее собственником, в том
числе обязательственные права арендатора, хранителя, перевозчика, доверительного
управляющего и т.д. <1>. Целесообразнее поэтому использовать более точный термин,
пришедший из германской цивилистики, - "ограниченные вещные права" (begrenzte
Sachenrechte).

--------------------------------

<1> Это обстоятельство дало повод для попыток объявления вещным правом любого
титульного владения (Гражданское право: Учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И.
Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. С. 297), с чем, разумеется, невозможно согласиться:
при таком подходе "вещным" становится всякое гражданское право, прямо или косвенно
имеющее объектом вещь.

Подобно праву собственности всякое ограниченное вещное право предоставляет

управомоченному лицу непосредственное, хотя и строго ограниченное господство над чужой
вещью, а не над поведением другого (обязанного) лица. Иначе говоря, реализация вещного права
не зависит от действий других лиц. В этом состоит принципиальное различие вещных и
обязательственных прав, в том числе имеющих объектом индивидуально-определенные вещи.
Например, арендатор чужой вещи сможет воспользоваться ею только по воле арендодателя,
тогда как залогодержатель вправе при определенных условиях даже отчуждать чужую
(заложенную) вещь независимо от воли ее собственника-залогодателя. Вместе с тем
ограниченное вещное право является юридически прочным настолько, что в зарубежной,
например в швейцарской, цивилистической, доктрине иногда даже говорят о том, что оно
является частицей, "осколком собственности" (Eigentumssplitter), который собственник "вырезал"
из своего "полного права" и передал субъекту ограниченного вещного права (хотя господствует
взгляд на него как на особое, новое право, являющееся "обременением права собственности", -
Eigentumsbelastung) <1>.

--------------------------------

<1> Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 33.

Ограниченное вещное право имеет тот же самый объект (индивидуально-определенную

вещь), что и право собственности. Поэтому оно ограничивает и тем самым как бы "сжимает"
правомочия собственника на его вещь: при наличии ограниченного вещного права собственник
обычно лишается возможностей свободного пользования своей вещью, но, как правило,
сохраняет возможности распоряжения ею, например ее продажи (отчуждения). С этой точки
зрения ограниченное вещное право на имущество можно считать известным ограничением
правомочий собственника. Более того, субъект такого права может прибегать к его правовой
защите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственника вещи. Но
при прекращении ограниченного вещного права право собственности восстанавливается в
первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий, в чем проявляется, как
говорили еще дореволюционные юристы, "эластичность", упругость права собственности <1>.
 --------------------------------

<1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 225. Эту "эластичность" права
собственности отмечают и практически все представители германской вещно-правовой
доктрины.

Можно указать и на то, что "свойство собственности стягивать обратно все отнятые у
собственника правомочия, лишь только прекратится основание, заставлявшее лишать его
какого-либо правомочия" (В.М. Хвостов), является еще одним свидетельством невозможности
сведения права собственности к сумме отдельных правомочий.

Важно также иметь в виду, что ограниченные вещные права в европейских

континентальных правопорядках возникли и развились в связи с необходимостью юридически
обеспечить экономически необходимое участие несобственников в использовании уже
присвоенной собственниками чужой недвижимости, главным образом земельных участков (см. §
1 и 2 гл. 1 настоящей работы). Поэтому почти все ограниченные вещные права (за исключением
прав залога) имеют объектом недвижимые вещи (земельные участки, здания и сооружения,
жилые и нежилые помещения), в то время как объектом права собственности могут быть как
недвижимые, так и движимые вещи.

В российском праве объектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления

объявлены имущественные комплексы ("предприятия" и "учреждения" как объекты, а не
субъекты гражданского права), в состав которых входят как вещи, так и иное имущество, прежде
всего обязательственные права и долги. Как уже отмечалось, в действительности эти
"имущественные комплексы" являются едиными объектами только в имущественном обороте
(например, при совершении сделок купли-продажи, аренды или залога "предприятий" или при
переходе составляющего их имущества к другим собственникам в порядке универсального
правопреемства при реорганизации), тогда как в "статике" они неизбежно "распадаются" на
юридически разнородные составные части - вещи, права, долги, средства индивидуализации и
т.д. Это положение исключает установление на них единого вещного права, а также
свидетельствует об искусственности указанных "квазивещных" прав и их несоответствии
классическим представлениям об ограниченных вещных правах.

2. Основные признаки и понятие ограниченных вещных прав

Предоставляемые ограниченными вещными правами возможности всегда ограничены по

содержанию в сравнении с правомочиями собственника, являются гораздо более узкими (в
частности, в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия
собственника).

Вместе с тем сопоставление содержания прав собственника и ограниченных вещных прав

свидетельствует об их производности, зависимости от права собственности как основного
вещного права. Ограниченные вещные права не могут существовать самостоятельно, в отрыве от
права собственности, помимо него. Поэтому при отсутствии или прекращении права
собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право
(например, в отношении бесхозяйного имущества <1>). Невозможно, следовательно, появление
какого-либо ограниченного вещного права в отношении вещи, имеющей только фактического
владельца, который добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею до истечения срока
приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Такой владелец даже при наличии правовой
защиты своего фактического владения не только не приравнивается к собственнику, но в силу
изложенного выше не может быть признан и субъектом какого-либо ограниченного вещного
права.

--------------------------------

<1> Хотя римское право допускало сохранение сервитута на вещь, "превратившуюся в res
nullius", например, при отказе собственника от своего права собственности на служащую вещь
(Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 301).

Ограниченные вещные права ограничивают и тем самым как бы обременяют право

собственности на вещь (иногда об этом не очень точно говорят как об "обременениях" самой
вещи, например земельного участка). Поэтому они сохраняются при смене собственника вещи,
не прекращая своего действия. Иначе говоря, ограниченные вещные права, как бы "обременяя
вещь", всегда следуют за ней (точнее, за правом собственности на соответствующую вещь), а не
за ее собственником, а право следования является характерным признаком ограниченных
вещных прав.

Наконец, характер и содержание ограниченных вещных прав определяются

непосредственно законом (а не договором с собственником вещи), который устанавливает все
их разновидности и определяет составляющие их конкретные правомочия исчерпывающим
образом (numerus clausus). Данное обстоятельство также составляет важнейший признак
ограниченных вещных прав (которым неосновательно пренебрегают некоторые современные
отечественные исследователи).

Будучи существенным ограничением хозяйственного господства собственника над вещью,

ограниченные вещные права должны допускаться законом лишь при наличии особых оснований,
причем закон сам непосредственно определяет и их виды, и их конкретное содержание, тогда как
"частная автономия может проявлять себя только в выборе их" <1>. Учитывается и то, что в
силу своего абсолютного характера такие права действуют в отношении всех третьих лиц и
должны соблюдаться ими, а для этого требуется осведомленность о содержании и видах
указанных прав. Иначе говоря, участники имущественного оборота вправе заранее точно знать, с
чем они имеют дело, в частности, при приобретении "обремененной" вещи. Поэтому запрещено
изменять договором содержание ограниченных вещных прав или создавать их новые
разновидности, неизвестные закону.

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 210.

Более того, поскольку большинство ограниченных вещных прав (кроме залога, удержания,
оперативного управления и хозяйственного ведения) имеют объектом недвижимые вещи, они
подлежат государственной регистрации в официальных реестрах ("принцип публичности").
Это обстоятельство также характеризует одну из особенностей их правового режима и может
считаться одним из их основных признаков.

Таким образом, под ограниченным вещным правом следует понимать прямо закрепленное
законом и зарегистрированное в государственном реестре абсолютное гражданское право,
устанавливающее ограниченное хозяйственное господство над чужой недвижимой вещью.
 Разумеется, ограниченным вещным правам присущи и все общие признаки (черты)
вещных прав - непосредственное (хотя и строго ограниченное законом) господство над чужой
недвижимой вещью (а не над поведением обязанного лица), абсолютный характер и
вещно-правовая защита.

3. Ограниченные вещные права в современном российском праве

Выше (см. п. 1 § 2 гл. 2 настоящей работы) уже перечислялись основные (общепризнанные)

виды ограниченных вещных прав, а также их особые отдельные виды, исторически сложившиеся
в различных правопорядках континентально-европейского типа. Особенность современного
российского права составляет то обстоятельство, что после длительного отсутствия в нем самого
института вещного права последнее все еще находится в стадии формирования и развития, что в
полной мере относится к конкретным видам ограниченных вещных прав. К тому же они пока
закрепляются не только гражданским, но также земельным и жилищным законодательством. Их
достаточно четкая систематизация намечена в Концепции развития гражданского
законодательства РФ и в разработанном на ее основе проекте новой редакции раздела II ГК РФ.

Статья 216 ГК РФ, редакция которой остается неизменной с 1994 г., в п. 1 называет пять
видов ограниченных вещных прав:

1) права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования

земельными участками, находящимися в публичной собственности (ст. 265 и п. 1 ст. 268 ГК
РФ), причем их правовой режим должен определяться в основном земельным законодательством;

2) сервитуты на земельные участки (ст. 274 ГК РФ), здания и сооружения (ст. 277 ГК РФ), в
том числе находящиеся в частной собственности;

3) права хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) и оперативного управления (ст. 296 ГК
РФ) имущественными комплексами - предприятиями и учреждениями (но не земельными
участками), причем право хозяйственного ведения допустимо только в отношении имущества
унитарных предприятий - объектов права, находящихся в публичной собственности.

Вместе с тем п. 1 ст. 216 ГК РФ до перечисления отдельных видов ограниченных вещных

прав содержит оговорку "в частности", что дает основание не считать этот перечень закрытым, а
тем самым как будто бы устраняет важнейший признак этих прав - их numerus clausus. В
действительности, однако, дело обстоит несколько сложнее.

Прежде всего следует иметь в виду, что появление указанной оговорки стало компромиссом
разработчиков части первой ГК РФ в остром споре о юридической природе прав арендатора.
Сторонники признания их вещными надеялись закрепить свои взгляды в будущем, при
подготовке части второй ГК РФ, тогда как противники этого подхода (к числу которых
относился и автор настоящей работы) не исключали появления новых вещных прав и
необходимости соответствующих изменений и дополнений их перечня в п. 1 ст. 216 ГК РФ. В
результате аренда так и не была признана вещной, а в принятой в 2001 г. части третьей ГК РФ (п.
2 ст. 1137) появилось вещное право отказополучателя по завещанию пользоваться определенной
вещью наследодателя, в частности использовать для постоянного или срочного проживания
жилой дом, квартиру или иное жилое помещение, принадлежавшее наследодателю.

К сожалению, в связи с этим не последовало соответствующих дополнений п. 1 ст. 216 ГК

РФ, однако принцип numerus clausus вещных прав можно было считать соблюденным, по
крайней мере в том отношении, что все без исключения имеющиеся вещные права, так или
иначе, прямо названы в этом качестве законом (гражданским, жилищным, земельным), а новые
вещные права во всяком случае не могут создаваться по соглашению участников гражданского
оборота.

Что касается права отказополучателя, то оно было прямо названо вещным в самом п. 2 ст.
1137 ГК РФ, а принятый в 2004 г. новый ЖК РФ урегулировал его в разделе II "Право
собственности и другие вещные права на жилые помещения" (п. 1 ст. 33). Кроме того, вещным
правом по сути было объявлено и право пользования жилым помещением на основании договора
пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ; ср. ст. 601 ГК РФ), а при некоторых
дополнительных условиях вещным могло бы считаться и право пользования жилым помещением
некоторыми членами семьи его собственника (п. 2 ст. 31 ЖК РФ и ст. 292 ГК РФ <1>). Таким
образом, в жилищном законодательстве возникла группа ограниченных вещных прав
пользования жилыми помещениями.

--------------------------------

<1> Первоначальная редакция ст. 292 ГК РФ давала несомненные основания для

рассмотрения права члена семьи собственника жилого помещения в качестве ограниченного
вещного права.

Особая ситуация сложилась в земельном законодательстве, которое напрямую не содержит

гражданско-правовой (частноправовой) квалификации тех или иных прав по использованию
земельных участков в качестве вещных. Первоначально оно признало такие ограниченные
вещные права, как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение
земельными участками, находящимися в публичной собственности (ст. 20 и 21 ЗК РФ). Однако в
настоящее время ст. 20 и 21 ЗК РФ исключены из его текста, что позволяет говорить об
отсутствии названных вещных прав в земельном законодательстве <1>. Из числа вещных прав в
нем сохранились лишь сервитуты (ст. 23 ЗК РФ), что явно недостаточно для сколько-нибудь
развитых земельных рыночных отношений.

--------------------------------

<1> Аналогичная судьба постигла и предусматривавшееся ранее действовавшими (до 1

марта 2015 г.) правилами абз. 3 п. 3 и п. 4 ст. 36 ЗК РФ "право ограниченного пользования"
земельным участком, которое при известных условиях могло бы квалифицироваться в качестве
еще одного ограниченного вещного права.

Наконец, в отечественной доктрине до сих пор обычно не признается вещно-правовая

природа "обеспечительных прав" залогодержателя (ст. 334 ГК РФ) и ретентора (удерживающего
чужую вещь в соответствии со ст. 359 ГК РФ), хотя с классических пандектных позиций их
вещный характер не должен подвергаться какому-либо сомнению. По крайней мере теоретически
речь здесь вполне может идти об особой группе ограниченных вещных прав. В этом качестве
оказалось также необоснованно забытым преимущественное право приобретения (покупки)
чужой недвижимой вещи или доли в праве на нее (ст. 250 ГК РФ, п. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 3 ст. 35 ЗК
РФ), бесспорно признававшееся таковым еще в дореволюционном русском праве. Кроме того, в
отечественном законодательстве имеются "остатки" (или "зачатки") ограниченных вещных "прав
присвоения" чужой недвижимости в виде преимущественного права ее покупки (или доли в
праве собственности на недвижимую вещь в соответствии со ст. 250 ГК РФ) и права
распоряжения покупаемой недвижимой вещью до приобретения права собственности на нее (п. 3
ст. 564 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, строения или сооружения, находящегося

на чужом земельном участке, уже в силу этого обстоятельства приобретает право постоянного
пользования соответствующей частью такого участка, но если только речь идет о земельном
участке, находящемся в публичной собственности. Однако это "право постоянного
пользования" нельзя считать особым ограниченным вещным правом (не случайно оно не названо
в этом качестве в п. 1 ст. 216 ГК РФ). Оно предназначено играть резервную, вспомогательную
роль для случаев, когда частный собственник здания или строения на государственной земле не
может доказать свой титул на данный земельный участок, ибо в условиях исключительной
собственности государства на землю использование принадлежащих ему участков оформлялось
административно-правовыми актами "землеотвода", которые во многих случаях не сохранились
и не могут быть восстановлены <1> (а предусмотренный п. 1 ст. 234 ГК РФ 15-летний срок
приобретательной давности надолго исключает такую недвижимую вещь из гражданского
оборота).

--------------------------------

<1> Подтверждением этого является правило п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК
РФ, согласно которому в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе,
устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок,
предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ, не указано право, на котором предоставлен
такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права (!), такой земельный
участок по общему правилу считается предоставленным указанному гражданину на праве
собственности.

Точно так же не следует относить к ограниченным вещным правам и предусмотренное ст.

24 ЗК РФ "безвозмездное пользование земельными участками". Этот институт, нигде
законодательно не квалифицируемый в качестве вещного права, в действительности является
собирательной категорией для самых разнообразных случаев краткосрочного пользования
земельными участками, находящимися как в публичной, так и в частной собственности. При
этом ЗК РФ нигде четко не раскрывает содержание правомочий весьма различных субъектов
такого землепользования.

В силу этих же причин невозможно считать ограниченным вещным правом и

предусмотренное ст. 9 Лесного кодекса РФ 2006 г. право безвозмездного пользования лесными
участками, вся юридическая характеристика которого этой нормой состоит в отсылке к
гражданскому и земельному законодательству (которым такое право неизвестно). Все это
свидетельствует об очевидной несогласованности вещно-правового регулирования,
осуществляемого одновременно гражданским и земельным законодательством, что составляет их
важный недостаток.

В качестве общего вывода можно отметить, что современный отечественный законодатель в

отсутствие четких и общепризнанных доктринальных положений о вещном праве в некоторых
случаях избегает прямой легальной квалификации тех или иных имущественных прав, оставляя
ее доктрине и правоприменительной практике. Такая неудовлетворительная ситуация отчасти
смягчается тем, что названная квалификация с точки зрения действующего российского
правопорядка по существу не влечет за собой каких-либо особых юридических
(гражданско-правовых) последствий. Вместе с тем данное положение вряд ли можно считать
достоинством; скорее оно говорит о недостатках законодательного развития, которые могут и
должны быть устранены в ближайшем будущем.

В целом же к пяти видам ограниченных вещных прав, прямо названных в п. 1 ст. 216 ГК
РФ, теперь следует добавить по крайней мере еще три их группы (шесть отдельных видов),
состоящие из:

1) трех вещных прав по пользованию чужими жилыми помещениями (в силу

завещательного отказа, на основании договора пожизненного содержания с иждивением, а также
некоторых членов семьи его собственника);

2) двух "обеспечительных" прав (залогодержателя и ретентора);

3) преимущественного права приобретения чужой недвижимой вещи или доли в праве

собственности на нее.

Перечисленные ограниченные вещные права уже предусмотрены действующим российским

гражданским законодательством и не являются новыми для него (поэтому спор может идти
лишь об их юридической квалификации). Кроме того, имеются основания утверждать о
возможности дальнейшего расширения общего перечня этих прав в случае принятия новой
редакции раздела II ГК РФ (в соответствии с которой в отечественном праве должны будут
появиться право застройки, право вещных выдач и некоторые другие вещные права).

Выше (п. 1 § 2 гл. 2 настоящей работы) были освещены предлагаемые в

гражданско-правовой доктрине классификации ограниченных вещных прав. Исходя из
сложившейся в современном российском праве ситуации такие права могут быть распределены
на следующие группы:

1) вещные права по использованию земельных участков (права пожизненного наследуемого

владения и постоянного (бессрочного) пользования, сервитуты);

2) вещные права по использованию жилых помещений (в силу завещательного отказа, на

основании договора пожизненного содержания с иждивением, а также право пользования жилым
помещением некоторых членов семьи его собственника);

3) обеспечительные вещные права (залогодержателя и ретентора);

4) преимущественное право приобретения недвижимой вещи (или доли в праве

собственности на нее);

5) права на хозяйствование с имуществом собственника (права хозяйственного ведения и

оперативного управления).

С принятием новой редакции раздела II ГК РФ, предлагающего закрепить иную систему

ограниченных вещных прав, данная классификация, разумеется, должна быть заменена иным,
классическим "трехчленным" делением ограниченных вещных прав (права пользования чужой
недвижимой вещью, права приобретения такой вещи и права на получение из нее известной
ценности).

§ 2. Отдельные виды ограниченных вещных прав

 1. Вещные права по использованию земельных участков

Действующее российское законодательство допускает установление в отношении

земельных участков лишь трех видов ограниченных вещных прав - сервитутов, а также права
пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в публичной
собственности, которое может принадлежать только гражданам (ст. 265 ГК РФ), и права
постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками (ст. 268 ГК РФ),
субъектами которого могут стать только некоторые юридические лица.

Сервитуты (сервитутные права) относятся к числу ограниченных вещных прав, которые

имеют многовековую историю. В римском частном праве сервитуты предшествовали появлению
иных ограниченных вещных прав, тогда как в современном российском законодательстве они
появились позднее прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного)
пользования <1>. Своим объектом они обычно имеют земельные участки, однако закон
допускает установление сервитутов и на иные недвижимые вещи (п. 1 ст. 274 ГК РФ), включая
здания и сооружения (ст. 277 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском
дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. С. 77 - 78.

В первоначальной редакции Водного кодекса РФ 2006 г. закреплялись водные сервитуты (

ст. 43 и 44) в виде прав на забор воды, водопой скота, осуществление паромных и лодочных
переправ через водные объекты по соглашению с их собственниками. Однако в настоящее время
эти нормы отменены, а "водные сервитуты" заменены договорами <1>. Подобно этому
действующая редакция Градостроительного кодекса РФ 2004 г. также не упоминает более о
строительных сервитутах (п. 3 ст. 64), которые ранее предполагалось использовать для
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений, сооружений, объектов
инженерной и транспортной инфраструктуры, работ по устройству подпорных стен и ремонту
общих стен и др. В 2011 г. ст. 23 ЗК РФ была дополнена новым п. 10, предусматривающим
возможность установления строительных сервитутов, связанных с дорожным строительством.
Поэтому исключение из закона упоминаний о водных и строительных сервитутах не
препятствует их будущему восстановлению и более тщательной регламентации <2>. В
первоначальной редакции ст. 21 Лесного кодекса РФ также упоминались (но никак не
раскрывались) "лесные сервитуты" в виде ограниченных прав пользования участками леса.
Однако в настоящее время они, подобно водным и строительным сервитутам, исключены из
действующего законодательства, в котором фактически сохранились только земельные
сервитуты.

--------------------------------

<1> В действующей редакции Водного кодекса РФ допускается использование чужих

водных объектов по договорам водопользования (ст. 12), которые рассматриваются им в качестве
разновидностей договоров аренды.

<2> Такие предложения содержатся в Концепции развития гражданского законодательства

Российской Федерации (С. 88).
 Согласно абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N
171-ФЗ) и п. 1 ст. 23 ЗК РФ "сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда
через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации
линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с
разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества,
которые не могут быть обеспечены без установления сервитута" (ср. также ст. 39.23 ЗК РФ).
Таким образом, в условиях существования и развития частной собственности на землю
сервитуты могут иметь весьма широкую сферу применения - от регулирования отношений
соседствующих землепользователей до оформления эксплуатации линий связи и
электропередачи, железных и автомобильных дорог, трубопроводов и тому подобных линейных
объектов (заменив собой возникшие в условиях полной национализации земли различные
"охранные зоны"). Закон не содержит исчерпывающего перечня нужд, для которых могут
устанавливаться сервитуты, а тем самым и исчерпывающего перечня (numerus clausus) самих
сервитутов, из чего следует возможность установления в договорах различных сервитутных
прав, прямо не предусмотренных законом <1>. В законопроекте о новой редакции раздела II ГК
РФ предполагается установить исчерпывающий перечень конкретных сервитутных прав (см.
далее п. 3 § 2 гл. 9 настоящей работы).

--------------------------------

<1> Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и

современном российском гражданском праве. С. 62 - 64.

Субъектом сервитутного права может быть не только собственник соседствующего

земельного участка или иной недвижимой вещи, но и субъект ограниченного вещного права. Так,
п. 4 ст. 274 ГК РФ прямо допускает установление сервитута в интересах и по требованию лица,
которому земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или
постоянного (бессрочного) пользования (а в случаях, прямо предусмотренных законом, - и иных
лиц).

Сервитут обязывает собственника обремененной им недвижимости претерпевать

определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования от
собственника "служебного" (обремененного) земельного участка или иной недвижимости
совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария (собственника
господствующего земельного участка). Вместе с тем он может состоять как в ограниченном
праве пользования чужой недвижимостью ("положительный сервитут"), так и в запрете
совершения определенных действий собственником обремененной недвижимости
("отрицательный сервитут"), например в запрете возведения на обремененном сервитутом
земельном участке построек или сооружений определенного типа, высоты и т.п. Это практически
важное деление сервитутов в будущем предполагается прямо закрепить в ГК РФ <1>.

--------------------------------

<1> Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 88.

В российском праве сервитуты обычно устанавливаются по договору с собственником

обременяемой недвижимости (по требованию заинтересованного лица они могут быть
установлены судом в принудительном порядке). Как правило, они носят возмездный характер и
могут быть как срочными, так и постоянными (п. 3 и 5 ст. 274 ГК РФ; п. 1, 4 и 6 ст. 23 ЗК РФ).
Сервитуты как права на недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (
ст. 8.1 и 131 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ).

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для собственника

земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен. Если в
результате обременения сервитутом земельный участок не может использоваться собственником
в соответствии с его назначением, последний вправе требовать по суду прекращения сервитута (
п. 2 ст. 276 ГК РФ). Поэтому сервитут не может полностью лишать собственника имеющихся у
него возможностей, превращая его право собственности в ius nudum - "голое право".

В современном отечественном законодательстве появилась категория "публичных

сервитутов", внесенная в него актами приватизационного законодательства <1>. Главную
особенность этих "сервитутов" составляет отсутствие у них конкретных управомоченных лиц, в
силу чего они не могут считаться субъективными вещными правами, а ввиду полной
неопределенности круга правообладателей не могут быть зарегистрированы в качестве
ограниченного вещного права. Они устанавливаются по решению органов публичной власти в
общественных и иных публичных интересах и "с учетом результатов общественных слушаний" (
п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Таким образом, в действительности "публичные сервитуты" представляют
собой не ограниченные вещные права, а общие ограничения права собственности (в том числе
публичной) на недвижимую вещь и именно в этом качестве подлежат государственной
регистрации.

--------------------------------

<1> В п. 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.,
утвержденной Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 (СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478),
"публичными сервитутами" были объявлены "право безвозмездного и беспрепятственного
использования" пешеходных и автомобильных дорог и объектов инженерной инфраструктуры,
находящихся на приватизированном земельном участке, а также право размещения на нем
межевых и геодезических знаков и право доступа на участок для их ремонта.

Вещные права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного)

пользования земельными участками, находящимися в публичной собственности, не относятся к
числу классических ограниченных вещных прав. Они были искусственно созданы
отечественным законодателем в самом начале 90-х гг. прошлого века в качестве известного
компромисса в острых спорах о допустимости и границах частной собственности на землю
(земельные участки). Целью их появления была необходимость предоставления частным лицам
(гражданам и юридическим лицам) возможности юридически прочного, но ограниченного
использования земли, находящейся и остающейся в публичной, главным образом в
государственной собственности <1>. Поэтому права пожизненного наследуемого владения и
постоянного (бессрочного) пользования изначально имеют объектами исключительно земельные
участки, находящиеся в государственной и муниципальной (публичной) собственности и не
могут устанавливаться на земельные участки, находящиеся в частной собственности.

--------------------------------

<1> Право пожизненного наследуемого владения впервые было установлено в п. 4 ст. 6

союзного Закона о собственности 1990 г., а затем воспроизведено в ст. 49 Основ гражданского
законодательства 1991 г. Одновременно оно вместе с правом постоянного (бессрочного)
пользования получило закрепление в общесоюзных Основах законодательства Союза ССР и
союзных республик 1990 г. о земле и быстро сменившем их Земельном кодексе РСФСР 1991 г.,
которые, однако, не характеризовали эти права в качестве вещных. Такая характеристика
впервые последовала в п. 6 ст. 6 российского Закона о собственности 1990 г., прямо признавшей
возможность появления "иных" (помимо права собственности), т.е. ограниченных, вещных прав
на земельные участки.

Развитие в российской экономике рыночных отношений и бесспорное, в том числе

конституционное, признание частной собственности на землю привели к постепенной отмене
этих вещных прав. Земельный кодекс РФ 2001 г. вначале исключил появление новых прав
пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей с
момента введения его в действие (30 октября 2001 г.), а затем (с 1 марта 2015 г.) из него были
исключены ст. 20 и 21, устанавливающие режим этих вещных прав. Однако в п. 1 ст. 3 Закона о
введении в действие ЗК РФ указано, что права постоянного (бессрочного) пользования и
пожизненного наследуемого владения, возникшие до введения в действие ЗК РФ 2001 г.,
сохраняются <1>.

--------------------------------

<1> В соответствии с правилами этого Закона граждане вправе зарегистрировать на такие

земельные участки право собственности, а большинство юридических лиц обязаны
переоформить права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в право
аренды, а в отдельных случаях - в сервитут либо приобрести их в собственность.

Вместе с тем нормы об этих вещных правах остались в Гражданском кодексе, причем в
соответствии со ст. 264 право пожизненного наследуемого владения и в настоящее время
"приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным
законодательством". Все это следует отнести к обычным для современного отечественного
законодателя издержкам законотворческой техники. Очевидно, что такая странная ситуация
стала следствием поспешной (хотя и вполне объяснимой) отмены этого явно устаревшего
института, не получившего, однако, необходимой замены в виде других традиционных
ограниченных вещных прав на земельные участки.

Что же касается права постоянного (бессрочного) пользования, то согласно п. 1 ст. 268 ГК

РФ оно "предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации", к
числу которых п. 2 ст. 39.9 относит исключительно юридические лица - несобственники в виде
различных учреждений и казенных предприятий. По своему гражданско-правовому статусу такие
юридические лица не могут быть собственниками никакого имущества, в том числе и земельных
участков, которые предоставляются им либо в аренду, либо на указанном ограниченном вещном
праве. Последнее, таким образом, оказывается не менее искусственным, чем признание
гражданской правосубъектности за "предприятиями" и "учреждениями", последовавшее в период
существования огосударствленной экономики и давно не соответствующее современным
рыночным реалиям.

Вместе с тем следует отметить, что в основу юридической конструкции права

пожизненного наследуемого владения был положен известный еще римскому праву эмфитевзис
(по сути бессрочная аренда), который имел аналог в дореволюционном российском гражданском
праве в виде чиншевого права <1>. Однако в российской интерпретации это право (как и право
постоянного (бессрочного) пользования), как уже отмечалось, могло возникнуть только в
отношении земельных участков, находившихся в государственной и муниципальной
(публичной), но не в частной собственности, причем только на основании акта органа публичной
власти. Этим оно принципиально отличается от своих исторических аналогов.

--------------------------------

<1> Чиншевое право (от искаженного нем. Zins и лат. Census - процент, определявший
размер платы за пользование) - "вещное право наследственного пользования чужою землею под
условием взноса платы в определенном раз навсегда размере" (Шершеневич Г.Ф. Учебник
русского гражданского права. Т. 1. С. 391).

По содержанию оба рассматриваемых права совпадают, различаясь в основном лишь

субъектным составом. Они предоставляют своим субъектам возможности владеть и
пользоваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, в пределах,
установленных законодательством и актом о предоставлении земельного участка, включая
возможность возведения на участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости
("правомочие застройки"). При этом именно пользователь, а не собственник земельного
участка по общему правилу становится и собственником таких объектов (п. 2 ст. 266 и п. 2 ст.
269 ГК РФ), ибо в условиях государственной собственности на землю исключается действие
принципа superficies solo cedit.

В обоих случаях теперь не допускается распоряжение такими земельными участками, за

исключением возможности передачи по наследству земельного участка, находящегося в
пожизненном наследственном владении. Ранее субъекты этих прав могли сдавать земельные
участки в аренду и в безвозмездное срочное пользование. В настоящее время земельное
законодательство предоставляет этим лицам возможность приобретения указанных земельных
участков в собственность (а для юридических лиц - в аренду).

2. Вещные права по использованию жилых помещений

Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями по сути представляют

собой разновидности появившегося в Юстиниановом праве habitatio - особого личного сервитута,
дающего право на постоянное проживание в чужом доме <1>.

--------------------------------

<1> До признания habitatio самостоятельным вещным правом сервитутного типа оно

нередко рассматривалось как разновидность узуфрукта (подробнее об этом см., например:
Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. С. 203 - 204).

Во-первых, речь идет о праве членов семьи собственника жилого помещения (круг которых
установлен п. 1 ст. 31 ЖК РФ) пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных
жилищным законодательством (абз. 1 п. 1 ст. 292 ГК РФ), а не волей собственника жилья
(например, в силу заключенного с ним договора). По первоначальной редакции ст. 292 ГК РФ это
право имело вещный характер, включая "право следования" (т.е. не зависело от смены
собственника жилья). Косвенным свидетельством этого является п. 1 ст. 558 ГК РФ,
устанавливающий в качестве существенного условия договора продажи жилья указание в нем
лиц, "сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после
его продажи".

Однако такое положение никак не соответствовало интересам коммерческих банков,

предоставляющих гражданам кредиты под залог жилья, ибо при невозврате кредита реализация
(продажа) жилья, обремененного вещными правами иных лиц, становилась почти невозможной и
во всяком случае существенно снижала его стоимость. Поэтому не без давления со стороны
"банковского лобби" в декабре 2004 г. редакция ст. 292 ГК РФ была принципиально изменена:
переход права собственности на жилье стал основанием для прекращения права пользования им
членами семьи бывшего собственника. Иначе говоря, из содержания указанного права
пользования было исключено "право следования", а само это право утратило вещный характер.

Аналогичный по сути подход был закреплен и в п. 4 и 5 ст. 31 принятого неделей раньше

нового Жилищного кодекса РФ, согласно которым право пользования жильем собственника
членами его семьи не сохраняется при прекращении ими семейных отношений с собственником
(очевидно, что речь идет прежде всего о бывших супругах) и в целом носит срочный характер
<1>. В результате этого рассматриваемое право прекращается как при смене собственника жилья,
так и при утрате его субъектами семейных связей с ним и уже в силу этого не может считаться
вещным (несмотря на то что правила о нем помещены в разд. II ЖК РФ "Право собственности и
другие вещные права на жилые помещения", а также в гл. 18 ГК РФ с аналогичным названием)
<2>.

--------------------------------

<1> Более того, несмотря на сохранение права пользования жилым помещением за

бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в
момент приватизации последнего имели равные с собственником права по его использованию,
данные граждане все равно утрачивают свое право пользования в случае продажи или иного
отчуждения собственником своего жилого помещения (см.: Постатейный комментарий к
Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 160 (автор
комментария - Б.М. Гонгало)).

<2> Можно, конечно, говорить о сохранении вещного характера названного права в

отношении детей собственника жилья, проживающих совместно с ним, поскольку они остаются
членами его семьи и не прекращают семейных отношений с собственником даже при
расторжении им брака с другим их родителем (что особо подчеркивают разработчики
Жилищного кодекса (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 157 (автор комментария - Б.М. Гонгало)),
избегая, однако, при этом прямой квалификации данного права пользования в качестве вещного.

Столь очевидная слабость этого права и необходимость повышения защиты социальных,

прежде всего жилищных, интересов членов семьи собственника, включая и бывших, объясняет
появление предложений о закреплении в гражданском и жилищном законодательстве
конструкции "жилищного сервитута" как разновидности нового ограниченного вещного права -
"социального узуфрукта" (или "права личного пользовладения") <1>. Такое право, несомненно,
должно носить вещный характер, включая "право следования", т.е. независимость от смены
собственника жилья или прекращения с ним семейных отношений.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости. С. 35 - 38;

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 93 - 94.

Во-вторых, в гражданском, а затем и в жилищном законодательстве появилось не менее

традиционное право пользования недвижимой вещью, в том числе жилым помещением -
жилым домом, его частью, квартирой, комнатой (а также земельным участком, дачей и т.д.),
которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под
условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ), либо в
силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ). Фактически речь идет о
разновидности известного еще римскому праву узуфрукта.

Содержание данного права в обоих случаях определено законом (а не договором или

завещательным отказом) и заключается в возможности проживания в жилом помещении,
принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужой недвижимой
вещи "наравне с собственником данного жилого помещения" (п. 1 ст. 33 ЖК РФ). В его
содержание не включаются какие-либо возможности управомоченного лица по распоряжению
чужой недвижимой вещью. В обоих случаях рассматриваемое право носит срочный характер,
сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной смены
собственника недвижимой вещи и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении
собственника. В литературе было высказано мнение о том, что право пользования жилым
помещением ("право личного пользовладения" по проекту новой редакции ГК РФ) в силу
завещательного отказа может быть только безвозмездным и предоставляться физическому лицу
пожизненно <1>, с чем в принципе следует согласиться.

--------------------------------

<1> Бычкова Е.Ю. Право личного пользовладения жилым помещением: новеллы проекта
Гражданского кодекса РФ // Семейное и жилищное право. 2016. N 2. С. 26.

В особом обосновании нуждается вещный характер права на проживание в жилом

помещении гражданина - получателя ренты или пожизненного содержания с иждивением,
поскольку оно одновременно является договорным условием и порождает обязательственные
отношения. Вместе с тем такое право отвечает всем признакам ограниченного вещного права,
включая "право следования"; более того, если оно возникает в отношении жилья, которое
получатель ренты передал ее плательщику, то у его субъекта в силу прямых указаний закона (п. 1
ст. 587 ГК РФ) возникает также вещное право залога (ипотеки) на эту недвижимую вещь,
которое становится ее вещно-правовым обременением <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А.
Суханов. 3-е изд. М., 2005. С. 441 (автор главы - В.С. Ем).

Еще в советское время была выдвинута идея о вещной природе прав нанимателя по
договору жилищного найма <1>, которая иногда встречается и в современных исследованиях. Но
сами по себе благие попытки подкрепить таким образом "юридическую прочность" прав
нанимателя государственного жилья противоречили не только господствовавшему в то время
принципиальному отказу от самой категории вещных прав, но и существу дела, ибо договор
жилищного найма (в настоящее время "преобразованный" в договор социального найма жилья) в
действительности был и остается не частноправовой (договорной) формой отношений
товарообмена, а способом государственного распределения дефицитных материальных
(жилищных) благ среди малоимущих граждан.

--------------------------------
 <1> В качестве вещных эти права впервые было предложено квалифицировать после
принятия в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (см.:
Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая
природа // Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский сборник научных
работ. Свердловск, 1981. С. 22; Бару М.И., Пушкин А.А., Сибилев М.Н. Понятие и юридическая
природа права на жилище // Там же. С. 60). Ранее "право на государственную жилплощадь"
иногда квалифицировалось как правовой институт "с преобладанием вещно-правовых
элементов" (см.: Аскназий С.И. Основные вопросы теории социалистического гражданского
права. С. 612 - 614), хотя ни о каких классических вещных правах в то время ни формально, ни
по существу не могло быть и речи.

В литературе также было предложено рассматривать в качестве вещного право члена

жилищного кооператива по использованию предоставленного ему жилого помещения (до
момента полной уплаты паевого взноса в соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ) <1>. С этим мнением
также невозможно согласиться, поскольку речь здесь идет не о вещных и не об
обязательственных, а о корпоративных отношениях, основанных на членстве
гражданина-пайщика в соответствующем кооперативе (что прямо следует из п. 3 ст. 124 ЖК РФ)
и соответствует существу этой некоммерческой корпорации (п. 1 ст. 123.2 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Такое мнение впервые было высказано Ю.К. Толстым (Гражданское право: Учебник.
Часть первая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 288) и вслед за ним Н.П. Антиповым
(Гражданское право России: Учебник. Часть первая / Под ред. З.И. Цыбуленко. С. 329).

Таким образом, в числе ограниченных вещных прав на жилые помещения безусловно

остаются права пользования этими недвижимостями в силу завещательного отказа или договора
пожизненного содержания с иждивением, а в будущем к ним предполагалось присоединить
"социальный узуфрукт" (в последней редакции законопроекта - "личное пользовладение").

3. Обеспечительные вещные права

Особую группу ограниченных вещных прав составляют вещные права, обеспечивающие

надлежащее исполнение обязательств. К их числу относятся залоговое право (право
залогодержателя) и право удержания.

Залогодержателю принадлежит определенное непосредственно законом, а не соглашением

сторон право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества
преимущественно перед другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК). Это право обременяет
предмет залога, следуя за ним вне зависимости от смены его собственника (т.е. включает в себя
"право следования"); более того, остающийся собственником залогодатель по общему правилу
вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК).
Залогодержатель может защищать свое право вещными исками от всяких посягательств любых
лиц, включая и собственника-залогодателя, от которого залоговый кредитор при определенных
условиях вправе даже истребовать заложенное имущество или добиваться устранения
препятствий в осуществлении своих прав (ст. 347 ГК). Наконец, для отношений залога
принципиально важен вещно-правовой "принцип публичности", поскольку при его
несоблюдении залог лишается какого-либо значения для третьих лиц, в том числе для иных
кредиторов залогодателя. Поэтому он подлежит либо государственной регистрации, либо иному
публичному учету (например, в реестре уведомлений о залоге) (ст. 339.1 ГК РФ). Все это говорит
о вещно-правовой природе залогового права.

Вместе с тем залог является весьма своеобразным вещным правом. Во-первых, его
объектами могут быть как вещи (в том числе определенные родовыми признаками, например,
при залоге товаров в обороте), так и имущественные права (причем не только
обязательственные, но и корпоративные, и исключительные, и даже некоторые вещные,
например право застройки). Во-вторых, залог обычно является не самостоятельным, а
обеспечительным правом, т.е. имеет акцессорный характер и зависит от главного (чаще всего
обязательственного) права, надлежащее исполнение которого он призван обеспечивать <1>.
В-третьих, в отличие от других вещных прав залог не предоставляет возможностей пользования,
а при ипотеке даже и владения заложенной вещью (остающейся у залогодателя), но зато, по
меткому замечанию Г.Ф. Шершеневича, дает своему субъекту "несравненно большее
правомочие, чем другие вещные права, - он может повлечь за собой лишение собственника
принадлежащего ему права собственности" <2>.

--------------------------------

<1> Германское и вслед за ним швейцарское право более столетия назад отошли от
обязательной акцессорности залога, допустив в качестве его разновидностей независимые от
основного требования кредитора "земельный долг" (Grundschuld) (§ 1191 BGB), который в
настоящее время оформляет примерно 80% залогов земельных участков и который может
устанавливаться в пользу самого собственника обремененной им недвижимой вещи (§ 1196
BGB), и "рентный долг" (Rentenschuld) (§ 1199 BGB), который в настоящее время почти утратил
практическое значение (см.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 217 -
219; Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. 8. Aufl. Heidelberg, Munchen, 2011.
S. 738 ff.).

<2> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.,
1995. С. 240.

Указанные особенности залога обусловили давние, но не прекращающиеся до сих пор

теоретические споры о его вещно-правовой или обязательственно-правовой природе <1>.
Примечательно, что в ГК РСФСР 1922 г. правила о залоге находились в разделе "Вещное право",
а ГК РСФСР 1964 г., не знавший категории вещных прав, стал рассматривать залог
исключительно как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Эту линию
продолжил и ГК РФ 1994 г. Более того, Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ
была осуществлена серьезная реформа залогового права, в результате которой нормы ГК РФ о
залоге теперь закрепляют его в качестве основного, главного способа обеспечения надлежащего
исполнения договорных обязательств <2>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения"
(книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание,
стереотипное).

<1> Различные взгляды на юридическую природу залогового права см., например:

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). С. 240 и сл.;
Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 329 и сл.; Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Договорное право. Книга первая: Общие положения. С. 501 - 504.

<2> Гонгало Б.М. Развитие кодификации законодательства о залоге: трансформация

понятий // Кодификация российского частного права 2015 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.:
Статут, 2015; Бевзенко Р.С., Егоров А.В. Поправки о залоге. Новые возможности для маневра.
М.: Актион-Медиа, 2015.

Особенности залога связаны с его особой функцией в имущественном обороте. Изначально

она состояла не в обеспечении доступа к использованию чужой недвижимой вещи,
составляющего смысл большинства ограниченных вещных прав (ибо залогодержатель в ряде
случаев, например при ипотеке земли, напротив, заинтересован в продолжении использования
заложенного имущества его собственником - залогодателем), а в обеспечении потребности в
реальном кредите, возврат которого обеспечен правом на заложенное имущество. Такое
обеспечение может заключаться не только в вещи (недвижимой или движимой), но и в
имущественном праве, причем не только в обязательственном. Вместе с тем залоговое право при
залоге прав остается вещным, поскольку и здесь "залоговый кредитор приобретает право
непосредственно на предмет залога и не ограничивается обязательственным требованием в
отношении залогодателя" <1>.

--------------------------------

<1> Schwab K.-H., Prutting H. Sachenrecht. S. 322.

В последующем потребности развитого оборота вызвали к жизни возможность обращения

самих залоговых прав. В германском праве появилась "оборотная ипотека" (Verkehrshypothek),
свободно отчуждаемая залогодержателем третьему лицу с помощью залогового свидетельства,
ставшего ценной бумагой ("вещным векселем"), которая заключала в себе обеспеченное залогом
право на периодическое получение денежной суммы (по сути ренты). Эта ситуация постепенной
утраты залоговым правом традиционных свойств акцессорности подробно освещалась в русской
дореволюционной литературе <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 261 - 262; Покровский
И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 217 - 218; Кассо Л.А. Понятие о залоге в
современном праве. М.: Статут, 1999. С. 147 - 169.

Современное российское гражданское право до самого последнего времени не признавало

таких возможностей, традиционно рассматривая залог в строго обеспечительном смысле. Лишь в
проекте новой редакции ГК РФ предусматривается, что в качестве ограниченного вещного права
будет урегулирован такой вид залога, как ипотека. Этот шаг оценивается в литературе как
"принципиально новый подход" к определению юридической природы залога, хотя и при этом
"залог в целом сохраняет свою обязательственно-правовую природу" <1>. Соответственно
данному подходу предполагается, что законодательные нормы об ипотеке должны находиться в
разделе о вещном праве, а обо всех остальных видах залоговых отношений - в Общей части
обязательственного права (в разделе о способах обеспечения надлежащего исполнения
обязательств). Рассмотрение ипотеки (а точнее, права ипотечного кредитора) как ограниченного
вещного права сделало возможным появление "независимой ипотеки" (п. 4 ст. 341 ГК РФ в ред.
Федерального закона от 12 декабря 2013 г. N 367-ФЗ), которая "хотя и представляет собой
конструкцию с радикально ослабленной акцессорностью, но тем не менее не может претендовать
на то, чтобы считаться полностью независимой от обязательств между кредитором и
должником" <2>. Поэтому пока не приходится говорить о развитии в российском праве
"оборотной ипотеки" и "вещных векселей" <3>.

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства:

промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. С. 419.

<2> Бевзенко Р.С., Егоров А.В. Поправки о залоге. Новые возможности для маневра. С. 85.

<3> Неудачной попыткой введения в отечественный имущественный оборот залоговых

ценных бумаг стало принятие разработанного по американским образцам Федерального закона
от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. II). Ст.
4448), который предусматривает эмиссию "ипотечных" (залоговых) ценных бумаг с "ипотечным
покрытием" (обеспечением) в виде других залоговых требований, т.е. по сути весьма
рискованный "залог залоговых прав".

В некоторых развитых правопорядках, в частности в современном германском праве,

традиционный залог движимых вещей (Faustpfand) постепенно начал вытесняться
"обеспечительной передачей" права собственности и близкими к ней институтами <1>. Однако
критический анализ этого процесса показывает принципиальную близость залога и "титульного
обеспечения", исключающую преобладание последнего и тем более - полное вытеснение им
традиционного залогового права <2>.

--------------------------------

<1> См., например: Baur J.E., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 774; Schwab K.-H., Prutting
H. Sachenrecht. S. 310; Сарбаш С.В. Обеспечительная передача правового титула // Вестник
гражданского права. 2008. N 1.

<2> См. особенно: Егоров А.В., Усманова Е.Р. Залог и титульное обеспечение:
теоретико-практическое сравнение конструкций // Вестник гражданского права. 2014. N 4. С. 107
и сл.

В целом же следует подчеркнуть, что залоговое право (включая право ипотечного

кредитора) было и остается ограниченным вещным правом, а законодательное решение о его
искусственном разделении представляется малоудачным. Основанная на принципе
акцессорности "привязка" залога к обязательственному праву не учитывает не только
традиционной возможности предоставления предмета залога не должником, а третьим лицом
(что уже само по себе не предполагает наличие обязательственных отношений между
залогодателем и залогодержателем), но и распространения залога на корпоративные и
исключительные (интеллектуальные) права (ст. 358.15 и 358.18 ГК РФ в ред. Федерального
закона от 12 марта 2014 г. N 35-ФЗ).

Разумеется, договор залога порождает не только вещные, но и ряд обязательственных

отношений (в частности, связанных с содержанием и сохранностью заложенного имущества).
Однако их наличие не превращает само залоговое право ни в "смешанное"
"вещно-обязательственное", ни тем более в чисто обязательственное, как нередко утверждается в
современной отечественной литературе (подобно тому, как договор купли-продажи вещей также
порождает известные обязательственные и вещные, но не "смешанные
вещно-обязательственные" правоотношения). Оно остается вещным правом, вполне отвечающим
всем отмеченным ранее признакам ограниченных вещных прав. Такой взгляд на это право
общепринят и в зарубежной европейской цивилистике.

Весьма близко к залогу по своей юридической природе право удержания вещи.

Законодательством отдельных государств оно прямо отнесено к ограниченным вещным правам
(например, ст. 895 ГК Швейцарии и § 1395 ГК Чехии), но некоторым правопорядкам оно вообще
неизвестно, ибо обычно считается разновидностью залога. В § 1000 BGB оно рассматривается
как одно из возможных возражений законного владельца против виндикационного иска
собственника, а в абз. 2 § 273 BGB (и в § 369 Германского торгового уложения - HGB) как
самостоятельное "обеспечительное" право, имеющее, однако, обязательственный, а не вещный
характер.

Но считающиеся во многих отношениях "образцовыми" для современного гражданского

законодательства Гражданские кодексы Квебека и Нидерландов рассматривают право удержания
как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств (ст. 1592 ГК Квебека и гл. 4 разд.
10 кн. 3 ГК Нидерландов). По этому пути пошел и ГК РФ, также закрепивший право удержания
в качестве одного из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств (ст. 359). Это
дает возможность отрицать его вещно-правовую природу <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее см.: Сарбаш С.В. Право удержания как способ обеспечения исполнения
обязательств. М., 1998. С. 177 - 182.

В пользу этого подхода свидетельствуют следующие обстоятельства. Право удержания

используется только в обязательственных отношениях, будучи одним из способов обеспечения
надлежащего исполнения обязательств. Его предметом обычно являются движимые вещи, что
составляет одну из его важных особенностей, хотя не исключено как удержание недвижимости
(например, при исполнении договора ее аренды), так и удержание движимых вещей,
определенных родовыми признаками. Возможность удержания движимых вещей затрудняет
применение к нему характерного для ограниченных вещных прав "принципа публичности".

Вместе с тем возможно обоснование вещно-правового характера права удержания в той же

мере, в какой следует говорить о вещном характере залогового права, поскольку право
удержания вещи отвечает и признакам ограниченных вещных прав. Так, ему присуще "право
следования", ибо удержание не прекращается, например, при наследовании после гражданина,
правомерно удерживавшего вещь, либо в случае реорганизации юридического лица,
осуществлявшего это право. Его содержание непосредственно и однозначно определено законом.
Подобно твердому залогу ("ручному закладу"), оно предполагает владение чужой вещью, но
исключает какое-либо пользование ею. Права кредитора, удерживающего у себя вещь должника
до исполнения последним соответствующих обязательств, подлежат абсолютной правовой
защите от вмешательства любых третьих лиц, включая собственника удерживаемой вещи. В
целом рассматриваемое право во многом аналогично праву залогодержателя (что прямо вытекает
из содержания ст. 360 ГК РФ <1>). Все это позволяет сделать вывод о том, что право удержания
представляет собой ограниченное вещное право, близкое по природе и функциям к праву
залогового кредитора.
 --------------------------------

<1> Примечательно, что аналогичное по сути правило закреплено и в абз. 1 ст. 898 ШГК,
где право удержания вещи прямо приравнено к ручному закладу (Faustpfand), а в доктрине
"право удержания" (Retentionsrecht) рассматривается как разновидность вещного залогового
права (см.: Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 170).

4. Преимущественное право покупки недвижимой вещи

Как уже отмечалось ранее, среди ограниченных вещных прав традиционно выделяются
"права приобретения" чужой недвижимой вещи. В дореволюционном русском праве к ним
относились право выкупа недвижимости и преимущественное право ее покупки <1>. Такие
ограниченные вещные права, прежде всего в виде преимущественного права покупки
(Vorkaufsrecht), сохранились в ряде современных континентально-европейских правопорядков (§
1094 германского BGB, § 1072 и сл. австрийского ABGB, ст. 681 - 682 ШГК, ст. 256 Закона о
вещном праве Эстонии 1994 г.) <2>. Давно известны такие разновидности этого вещного права,
как право выкупа чужого имущества и право на присвоение результатов охоты или рыбной ловли
в результате разрешенного использования чужого земельного участка или водоема.

--------------------------------

<1> См., например: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 208;
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. С. 403. Впрочем,
В.И. Синайский, признавая "преимущественное право покупки" разновидностью вещного "права
присвоения", вместе с тем указывал, что "вещный характер данного права присвоения более чем
сомнителен" (Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 274).

<2> В цивилистической доктрине также традиционно отмечается, что преимущественное

право покупки вещи может иметь не только вещный, но и обязательственный характер, связывая
лишь участников соответствующего соглашения и не распространяя свое действие на всех
третьих лиц. В этом случае его предметом могут быть не только недвижимости, но и движимые
вещи, и даже имущественные права (§ 463 и сл. BGB, подробнее об этом см.: Baur J.F., Sturner R.
Sachenrecht. S. 280 ff.).

В советское время все эти вещные права были сведены к преимущественному праву
покупки доли в праве на вещь (ст. 64 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 120 ГК РСФСР 1964 г.), которое
постепенно приобрело черты обязательственного права. В качестве ограниченного вещного
права это право в отечественной цивилистике оказалось попросту забытым.

Между тем преимущественное право покупки чужой недвижимой вещи во всяком случае
отвечает признакам ограниченных вещных прав, хотя имеет и свою специфику. Она
определяется прежде всего тем, что данное право в отличие от большинства других вещных прав
предоставляет своему субъекту не то или иное хозяйственное господство над чужой вещью, а
возможность ее приобретения в собственность <1> (или в иное вещное право), в связи с чем
такое право иногда называют "правом присвоения" <2>. Его объектом являются недвижимые
вещи (в правопорядках германского типа - только земельные участки), а само оно по общему
правилу не может быть передано (уступлено) иным (третьим) лицам, обременяя собой
недвижимую вещь. Оно распространяется только на случаи покупки такой вещи, но не
приобретения ее по иным основаниям (мена, дарение и др.).
 --------------------------------

<1> Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 941.

<2> Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 272 и сл.

В действующем российском праве преимущественное право покупки чужой недвижимой

вещи отнюдь не ограничивается традиционным преимущественным правом на приобретение
доли в праве общей собственности на нее (ст. 250 ГК РФ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ
(в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) собственнику здания или сооружения,
находящихся на чужом земельном участке, принадлежит преимущественное право покупки
этого участка (т.е. приобретения его в собственность) в порядке и на условиях, которые
установлены ст. 250 ГК РФ. Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной
квартире остальные собственники комнат в такой квартире также имеют преимущественное
право на ее покупку в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ. Наследник,
являющийся индивидуальным предпринимателем, в силу ч. 1 ст. 1178 ГК РФ при разделе
наследства имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли
входящего в состав наследства предприятия как имущественного комплекса, считающегося
единой недвижимой вещью. Все это свидетельствует о практической востребованности
рассматриваемого ограниченного вещного права, причем в будущем возможно расширение
сферы его применения <1>.

--------------------------------

<1> В частности, отсутствуют какие-либо препятствия для его признания за лицом,

договорившимся о приобретении будущей недвижимой вещи (ср. п. 1 Постановления Пленума
ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из
договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Несмотря на спорный характер признания предприятия как имущественного комплекса

единой недвижимой вещью (п. 1 ст. 132 ГК РФ), оно, несомненно, является единым объектом
обязательственного права. При этом согласно п. 3 ст. 564 ГК РФ покупатель предприятия
(имущественного комплекса) до перехода к нему права собственности на указанный объект (до
момента полной оплаты или наступления иных предусмотренных договором обстоятельств)
получает право распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного
предприятия "в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было
приобретено".

Данное право предоставляет покупателю такого имущества (считающегося недвижимой

вещью) возможность определенным образом использовать его и даже распоряжаться им в своих
интересах, еще не став его собственником. При этом прежний собственник (продавец) сохраняет
за собой ограниченное в осуществлении право собственности, что вытекает из общего правила
п. 1 ст. 551 ГК РФ. Действующий закон прямо не квалифицирует юридическую природу права
такого покупателя недвижимости. В германской правоприменительной практике и в доктрине
его обычно рассматривают как особое ограниченное вещное право, называемое
Anwartschaftsrecht ("ожидаемое право") <1>. Такой подход ясно характеризует возможности
законодательного оформления этой ситуации. С отмеченных позиций можно решить вопрос и о
квалификации "права распоряжения", предусмотренного п. 3 ст. 564 ГК РФ.
 --------------------------------

<1> Подробнее об этом см. п. 2 § 3 гл. 5 настоящей работы.

Таким образом, несмотря на отсутствие прямого законодательного признания как "права

приобретения" (покупки) недвижимой вещи, так и его вещно-правового характера, в той или
иной форме оно фактически присутствует в действующем законодательстве. В Концепции
развития гражданского законодательства РФ его предлагается восстановить в качестве
самостоятельного ограниченного вещного права, включающего возможность управомоченного
лица добиваться передачи ему вещи в натуре, причем как на праве собственности, так и на ином
(ограниченном) вещном праве (разумеется, речь при этом идет о праве на недвижимость,
подлежащем государственной регистрации) <1>. Такой подход поддерживается и в современной
отечественной литературе <2>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 97 - 98.

<2> Этот институт вещного права глубоко исследован в работе: Емелькина И.А. Система
ограниченных вещных прав на земельный участок. 2-е изд. М.: Инфотропик Медиа, 2013. С. 242
и сл., где четко обособляются два различных вещных права: преимущественное право покупки
земельного участка и право приобретения чужой недвижимой вещи в будущем (включая аналоги
германского Anwartschaftsrecht).

5. Права на хозяйствование с имуществом

публичного собственника

Названные в п. 1 ст. 216 ГК РФ в качестве ограниченных вещных прав право

хозяйственного ведения и право оперативного управления характеризуют имущественную
обособленность унитарных предприятий и учреждений - единственных видов юридических лиц,
не являющихся собственниками своего имущества (что невозможно в обычном, классическом
имущественном обороте). При этом собственники (главным образом публично-правовые
образования) по сути лишаются возможностей непосредственно использовать свое имущество,
распределенное ими между такими юридическими лицами (в их непосредственном обладании в
соответствии с п. 4 ст. 214 и п. 3 ст. 215 ГК РФ остается только "нераспределенное имущество"
соответствующей казны). Они не вправе ни владеть, ни пользоваться, а во многих случаях даже и
распоряжаться своим распределенным имуществом (п. 5 Постановления Пленумов ВС РФ и
ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22) и могут лишь давать или не давать согласие на совершение
созданными ими юридическими лицами определенных сделок по его отчуждению, т.е. по сути
контролировать осуществление ими ограниченного правомочия распоряжения. Таким образом,
наделение имуществом унитарных предприятий и учреждений на правах хозяйственного ведения
и (или) оперативного управления представляет собой способ осуществления права
собственности публично-правовыми образованиями <1>, но никак не юридическую форму
экономически необходимого участия одного лица в праве собственности другого лица на
недвижимость (что выступает главной предпосылкой существования самой категории
ограниченных вещных прав).

--------------------------------
 <1> Субъектами права оперативного управления являются и частные (в том числе
общественные) учреждения (ср. подп. 8 п. 3 ст. 50, ст. 123.23 и п. 1 ст. 296 ГК РФ), а согласно п.
5 ст. 6 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" на имущество индивидуальных частных
предприятий (ИЧП), сохранявшихся в этой организационно-правовой форме до 1 июля 1999 г.,
распространялся режим имущества казенных предприятий, т.е. право оперативного управления
(вместо права полного хозяйственного ведения).

Применение этой конструкции к частным организациям стало следствием недоразумения,

основанного на искаженном понимании "перестроечного" принципа "равенства всех форм
собственности", согласно которому частный собственник должен иметь те же возможности, что и
государство (публичный собственник), в том числе право создавать ИЧП и "частные
учреждения" как юридические лица - несобственники. ИЧП, для которых в соответствии со ст. 8
Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" 1990 г. не требовался
даже минимальный уставный капитал, а размер субсидиарной ответственности
собственников-учредителей определялся целиком по их усмотрению и, как правило, был
символическим, сразу же показали все скрывавшиеся за ними возможности злоупотреблений и
потому не были восприняты ГК РФ 1994 г., тогда как частные учреждения всегда действуют под
неограниченную субсидиарную ответственность своего учредителя-собственника, что в
достаточной мере защищает интересы их кредиторов.

Вместе с тем право оперативного управления по самой своей природе рассчитано на

отношения государственной собственности и непригодно для частных юридических лиц (что
справедливо отмечено в Концепции развития гражданского законодательства Российской
Федерации (С. 100), предложившей для "частных учреждений" нормальную модель права
собственности, превращающую их в разновидность обычных унитарных юридических лиц типа
германского Anstalt).

Объектом рассматриваемых гражданских прав являются не обычные недвижимые вещи, а

имущественные комплексы, включающие в свой состав самые разные виды имущества, вплоть
до исключительных (интеллектуальных) прав на коммерческое обозначение и фирменное
наименование, что прямо противоречит вещно-правовому "принципу специализации" (согласно
которому объектом вещного права может быть только индивидуально определенная вещь). При
этом земельные участки - главный вид недвижимости - из государственной и муниципальной
собственности предоставляются таким юридическим лицам не в хозяйственное ведение или в
оперативное управление (ибо такие титулы на землю действующему законодательству
неизвестны, поскольку создавались в условиях исключительной государственной собственности
на землю), а на еще одном искусственно созданном для этого вещном праве - праве постоянного
(бессрочного) пользования (п. 1 ст. 268 ГК РФ) либо на праве аренды.

Наконец, содержание прав хозяйственного ведения и оперативного управления

определяется не только законом, но и уставом конкретного юридического лица, а потому может
варьироваться: для унитарных предприятий - прежде всего в части наличия или отсутствия права
самостоятельного совершения тех или иных сделок с имуществом собственника без его
согласия, а для учреждений - в части наличия или отсутствия права ведения "деятельности,
приносящей доходы" <1> (предпринимательской). Данное обстоятельство не позволяет говорить
об определении содержания рассматриваемых прав только законом по принципу numerus clausus
и также свидетельствует об отсутствии у хозяйственного ведения и оперативного управления
необходимых признаков вещных прав.
 --------------------------------

<1> Козлова Н.В., Биленко А.И. К вопросу о природе права хозяйственного ведения и права
оперативного управления // Законодательство. 2016. N 2. С. 20 - 22.

Как уже неоднократно отмечалось, появление этих своеобразных "квазивещных прав" в

отечественном правопорядке связано с существованием планово-регулируемой,
огосударствленной экономики. В ней государство как собственник основной массы имуществ,
будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и
одновременно не желая утратить на них право собственности, объективно было вынуждено
выпускать в имущественный оборот "самостоятельные" юридические лица - "предприятия" и
"учреждения", закрепляя за ними свое имущество на некоем "ограниченном вещном праве".

При этом право юридического лица государственные предприятия впервые получили в

конце 20-х - начале 30-х гг. прошлого века, а довольно куцее по содержанию право оперативного
управления государственным имуществом было закреплено за ними лишь в ст. 21 Основ
гражданского законодательства 1961 г. и в ст. 93.1 ГК РСФСР 1964 г., т.е. около 30 лет спустя.
Дело в том, что тогдашние государственные предприятия вовсе не были товаропроизводителями,
объективно нуждавшимися в участии в имущественном обороте и тем самым в самостоятельной
гражданской правосубъектности, а представляли собой сугубо производственно-технические
образования, имевшие главную, чисто техническую цель - производство какой-либо продукции,
заранее запланированный сбыт которой составлял уже не их задачу.

Не случайно А.В. Венедиктов, характеризуя статус государственного предприятия, прямо

указывал, что оно, будучи "госорганом", для установления гражданско-правовых отношений
наделяется определенными правомочиями по владению, пользованию и распоряжению
государственным имуществом, которые осуществляет "в порядке непосредственного
оперативного управления, а не в порядке присвоения", причем "не своей властью и не в своем
интересе, но властью, предоставленной государством и в интересах государства" <1>.

--------------------------------

<1> Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. С. 590 - 591.

С.И. Аскназий еще более осторожно отмечал, что в связи с установлением государственной
собственности на основные средства производства "создаются особые права на "чужие"
(государственные) имущества; в некоторых отношениях - формально-юридически - они могут
быть частично сближены с jura in re aliena досоциалистического права", но они обязательно
"включают в себя и достаточно выраженные элементы административно-правового характера";
"эти правоотношения не являются полностью гражданско-правовыми", а наряду с
"вещно-правовыми элементами" получают "ряд правовых качеств административно-правового
института" <1>. Тем самым он исключал их из числа "обычных" (классических) вещных прав,
ясно понимая чужеродность этой категории в условиях нового правопорядка.

--------------------------------

<1> Аскназий С.И. Основные вопросы теории социалистического гражданского права. С.

541, 603 - 604.
 6. Дифференциация права оперативного управления

В конце 80-х - начале 90-х гг. прошлого века в ходе начавшихся реформ искусственно
созданное для обозначения имущественной обособленности государственных предприятий
"квазивещное" право оперативного управления было подвергнуто дифференциации. В ст. 24 и
26 Закона "О собственности в СССР" 1990 г., а также в п. 2 и 3 ст. 5 Закона "О собственности в
РСФСР" 1990 г. оно было разделено на довольно широкое по содержанию "право полного
хозяйственного ведения" (предназначавшееся для производственных предприятий) и оставшееся
весьма ограниченным "право оперативного управления" (предназначавшееся для бюджетных
учреждений). Это разделение было закреплено в ст. 47 и 48 Основ гражданского
законодательства 1991 г. Тогда оно преследовало цель предоставления максимальной
экономической свободы "государственным товаропроизводителям", в действительности не
имевшим реального интереса в эффективности своей деятельности в системе "планового
социалистического хозяйства". Поэтому согласно абз. 2 п. 2 ст. 5 Закона "О собственности в
РСФСР" "к праву полного хозяйственного ведения применяются правила о праве
собственности", если иное прямо не предусмотрено законодательством или договором
предприятия с собственником его имущества.

В отличие от предшествовавшего ему весьма узкого по содержанию "права оперативного

управления", закреплявшегося за государственными предприятиями ранее (ст. 93.1 ГК РСФСР
1964 г.), право хозяйственного ведения не только стало более широким по содержанию, но и
получило два принципиальных новшества:

- во-первых, оно стало охраняться от произвольного вмешательства

государства-учредителя, которому было запрещено изымать у государственного предприятия
какое-либо имущество помимо его воли (в частности, и потому, что этим имуществом
предприятие стало отвечать перед своими кредиторами) <1>;

- во-вторых, все имущество унитарных предприятий, в советское время забронированное от

взыскания кредиторов (кроме денежных средств), теперь стало объектом их возможного
взыскания, которое может завершиться его банкротством (п. 4 ст. 32 Закона "О собственности в
СССР" и п. 5 ст. 30 Закона "О собственности в РСФСР"), что было немыслимо в плановом
хозяйстве.

--------------------------------

<1> См. также: п. 1 письма ВАС РФ от 31 июля 1992 г. N С-13/ОП-171 "О разрешении
споров, связанных с применением законодательства о собственности"; абз. 2 п. 40 Постановления
Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; п. 6 Постановления
Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в настоящее время
утратило силу); абз. 3 п. 5 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N
10/22.

Однако в условиях развития рыночных отношений и появления частного сектора экономики

(в 80-е гг. прошлого века он был представлен производственными кооперативами и
"совместными предприятиями" с иностранным участием) эти юридические конструкции
обнаружили слабости и недостатки, скрытые прежними условиями хозяйствования. Один из
основных недостатков состоит в значительных возможностях злоупотребления такими
юридическими лицами (а точнее говоря, их органами) предоставленной им собственником
экономической свободой, используемой отнюдь не в интересах собственника и даже не в
интересах такой организации, а с целью передачи имущества собственника в частный сектор на
убыточных для собственника условиях.

Поэтому в ГК РФ 1994 г. содержание этих "вещных прав" было значительно сужено по

сравнению со своими прототипами, закреплявшимися ранее в законах о собственности. Прежде
всего "право хозяйственного ведения" не только по названию, но и по содержанию перестало
быть "полным" (ст. 294 и 295 ГК РФ). В ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N
161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" появились не только
новые ограничения права таких предприятий по распоряжению закрепленным за ними
имуществом, но и правила о ничтожности заключенных ими сделок, если они лишают
предприятие возможности осуществлять свою основную (уставную) деятельность. Более того,
была установлена общая возможность закрепления в уставе предприятия любых видов сделок,
совершение которых не может осуществляться без согласия собственника его имущества.
Наконец, п. 3 ст. 20 названного Закона предоставил собственнику имущества унитарного
предприятия право обращения в суд с исками о признании недействительными сделок,
заключенных его предприятием (в которых учредитель-собственник не участвовал). Последний
тем самым вполне обеспечил соблюдение своих имущественных интересов, но при этом
контрагенты унитарного предприятия попали в весьма опасное положение (что едва ли вполне
соответствует принципу "равенства всех форм собственности").

Кроме того, в ГК РФ 1994 г. право оперативного управления фактически было разделено на

два вида в зависимости от своего субъектного состава. Ведь субъектами этого права в
соответствии с п. 1 ст. 296 ГК РФ могут быть как казенные предприятия, относящиеся к числу
коммерческих организаций, так и учреждения - некоммерческие организации (ст. 50 ГК РФ).
Казенные предприятия распоряжаются закрепленным за ними имуществом собственника с его
согласия и вправе самостоятельно реализовать производимую ими продукцию (п. 1 ст. 297 ГК
РФ). Учреждения в соответствии со ст. 298 ГК РФ в зависимости от своего вида либо вообще
лишены права распоряжения имуществом собственника (казенные и частные), либо не вправе
самостоятельно распоряжаться недвижимым и особо ценным движимым имуществом,
закрепленным за ними собственником (автономные и бюджетные).

Казенные предприятия отвечают по своим обязательствам всем своим имуществом, а не

только денежными средствами (абз. 1 п. 6 ст. 113 ГК РФ), ибо они являются производственными
предприятиями, постоянно участвующими в имущественном обороте. Только при недостатке их
имущества для погашения требований кредиторов их учредители (публичные собственники), в
соответствии с абз. 3 п. 6 ст. 113 ГК РФ, несут по их долгам дополнительную (субсидиарную)
ответственность (не допуская их банкротства), что исключается для обычных унитарных
предприятий - субъектов права хозяйственного ведения.

В отличие от этого казенные и частные учреждения отвечают по своим обязательствам

лишь находящимися в их распоряжении денежными средствами, а бюджетные и автономные
учреждения - также и малоценным движимым имуществом (п. 3 ст. 123.21 и п. 4 - 6 ст. 123.22
ГК РФ). При недостатке указанного имущества возникает субсидиарная ответственность
собственников имущества частных и казенных учреждений (исключающая банкротство
последних). Собственники имущества автономных и бюджетных учреждений субсидиарно
отвечают только по их обязательствам, связанным с причинением вреда гражданам. По
остальным обязательствам этих учреждений субсидиарная ответственность их
учредителей-собственников фактически исключается, а ряд находящихся у таких учреждений
видов имущества забронирован от взыскания кредиторов, хотя и обанкротиться учреждения не
могут (п. 1 ст. 65 ГК РФ). С учетом установленного законом ограничения имущества, на которое
может быть обращено взыскание кредиторов автономных и бюджетных учреждений, можно
говорить об их необоснованно привилегированном положении в гражданском (имущественном)
обороте.

Первоначально закрепленная в п. 2 ст. 120 ГК РФ модель ответственности учреждений

предполагала их ответственность по обязательствам только денежными средствами, при
недостатке которых наступала неограниченная субсидиарная ответственность собственников их
имущества. В настоящее время эта модель сохранилась лишь для частных и казенных
учреждений, ибо публичные собственники добились ограничения, а иногда и исключения своей
субсидиарной ответственности по долгам большинства своих учреждений, ссылаясь на
постоянный недостаток бюджетных средств. Попутно можно заметить, что этими же
фискальными соображениями вызвана и сама дифференциация публичных учреждений на три
вида, для большинства (двух) из которых установлены ограничения и (или) исключения
субсидиарной ответственности их учредителей.

Между тем субсидиарная ответственность учредителя является conditio sine qua non
(необходимым условием) участия учреждений-несобственников с ограниченным "квазивещным"
правом оперативного управления в гражданском (имущественном) обороте. Ведь при
бронировании их наиболее ценного имущества от взыскания кредиторов, а также при
невозможности их банкротства и объявления всего их имущества конкурсной массой, которое
еще с советских времен являлось характерной чертой правового статуса субъектов права
оперативного управления, справедливость требует установления для их потенциальных
кредиторов дополнительного источника покрытия возможных требований <1>.

--------------------------------

<1> Во времена плановой экономики субсидиарная ответственность

учредителя-собственника по долгам своих предприятий и учреждений отсутствовала, несмотря
на бронирование их основного имущества от взыскания кредиторов. Это объясняется тем, что в
роли кредиторов тогда почти всегда выступали такие же организации-несобственники. Поэтому
обращение взыскания по их требованиям не на деньги (утратившие в тех условиях свойства
всеобщего эквивалента), а на иное государственное имущество фактически означало бы его
неплановое перераспределение.

С появлением в отечественной экономике элементов рыночного хозяйства было введено

правило об ответственности предприятий (субъектов права "полного хозяйственного ведения")
всем своим имуществом, а учреждений - только денежными средствами, но под неограниченную
субсидиарную ответственность собственников их имущества (п. 3 ст. 8 Закона "О собственности
в РСФСР" и п. 1 ст. 15 Основ гражданского законодательства 1991 г.), от которого частично
отошло действующее гражданское законодательство.

Постоянно испытываемый государственными и муниципальными учреждениями

недостаток бюджетного финансирования, а также фискальная потребность в ограничении
субсидиарной ответственности их учредителей (фактически покрываемой также за счет
бюджетных средств) привели к появлению у учреждений, осуществляющих с согласия своих
учредителей предпринимательскую деятельность, "права на самостоятельное распоряжение
доходами от такой деятельности и имуществом, приобретенным за счет этих доходов"
(первоначальная редакция п. 2 ст. 298 ГК РФ). Впервые в такой формулировке оно появилось в п.
4 ст. 5 Закона "О собственности в РСФСР" и первоначально рассматривалось как особое вещное
право <1>. Основы гражданского законодательства 1991 г. в п. 2 ст. 48 квалифицировали его как
"право полного хозяйственного ведения", а в п. 2 ст. 298 ГК РФ прямая квалификация данного
права отпала ("право на осуществление предпринимательской деятельности" было заменено
"правом на осуществление деятельности, приносящей доходы" <2>). При этом норма о
рассматриваемом праве была помещена в гл. 19 ГК РФ, озаглавленную "Право хозяйственного
ведения, право оперативного управления". С учетом этого (а также отсутствия упоминания о
данном праве в п. 1 ст. 216 ГК РФ) можно было сделать вывод о том, что законодатель имел в
виду квалификацию рассматриваемого права по модели одного из двух прямо признанных им
ограниченных "квазивещных" прав.

--------------------------------

<1> См.: Суханов Е.А. Российский закон о собственности: Научно-практический

комментарий. С. 44 - 45.

<2> Предполагалось, что новая формулировка приведет к некоторым ограничениям

коммерческой деятельности, широко осуществлявшейся многими учреждениями как
некоммерческими организациями. В литературе она породила во многом беспредметную
теоретическую дискуссию о соотношении равнозначных по сути понятий "предпринимательская
деятельность" и "деятельность, приносящая доходы".

Впрочем, бюджетное законодательство вскоре фактически парализовало действие данного

права. В соответствии с первоначально действовавшими нормами Бюджетного кодекса 1998 г.
все доходы бюджетного учреждения, включая доходы от разрешенной ему предпринимательской
деятельности, должны были отражаться в его единой смете доходов и расходов, причем
последний вид доходов подлежал зачислению на единый лицевой счет учреждения в
территориальном органе федерального казначейства. Это означало невозможность
самостоятельного распоряжения такими денежными средствами и полный контроль за их
использованием со стороны государственных финансовых органов, что, в свою очередь, лишало
"право" на них не только "вещного", но и всякого гражданско-правового значения.

Однако арбитражно-судебная практика последовательно придерживалась трактовки

данного права как разновидности права оперативного управления, распространив этот
гражданско-правовой режим на "внебюджетное" имущество учреждений. Последние отвечают по
всем своим долгам (образовавшимся как в связи с основной уставной деятельностью, так и в
связи с "деятельностью, приносящей доходы") всеми находящимися в их распоряжении
денежными средствами, как полученными из бюджета, так и самостоятельно заработанными, но
при этом забронированным от взыскания кредиторов остается все иное имущество независимо от
источника его приобретения <1>. Следует исходить из того, что бюджетное законодательство
определяет лишь особый порядок учета доходов, полученных учреждением от "внебюджетной"
деятельности, но "не изменяет закрепленный ГК РФ объем прав учреждения относительно
данных доходов и приобретенного за их счет имущества" (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ
от 22 июня 2006 г. N 21). Поэтому в отношении "внебюджетного" имущества за учреждением
сохраняется предусмотренное законом право самостоятельного распоряжения, включающее
возможность отчуждения такого имущества по усмотрению самого учреждения, без
согласования с собственником.

--------------------------------
 <1> См.: п. 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 21 "О некоторых вопросах практики
рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных
учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской
Федерации" // Вестник ВАС РФ. 2006. N 8 (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 22 июня
2006 г. N 21).

Таким образом, данное право стало еще одним, расширенным, вариантом

(разновидностью) права оперативного управления наряду с отличающимися друг от друга по
содержанию и порядку осуществления правами оперативного управления казенных предприятий,
бюджетных и автономных учреждений. Его появление представляет собой прямое следствие
недостаточного финансирования государством (публично-правовыми образованиями) созданных
им учреждений и имеет реальный смысл только в условиях, когда эти юридические лица, будучи
некоммерческими организациями, по существу всячески побуждаются своими учредителями к
постоянному выходу за рамки деятельности, соответствующей целям их создания (оказание
платных услуг, сдача в аренду имущества, полученного от учредителя, и т.д.), т.е. к нарушению
их специальной правоспособности (что вдобавок влечет постоянно высказываемые в
теоретической литературе упреки Гражданскому кодексу в непоследовательности закрепленного
им деления юридических лиц на коммерческие и некоммерческие организации).

В 2006 г. была изменена редакция п. 1 ст. 120 ГК РФ (Федеральный закон от 3 ноября 2006
г. N 175-ФЗ), и права учреждения на самостоятельно приобретенное им имущество прямо стали
определяться "в соответствии со ст. 296 настоящего Кодекса", посвященной праву оперативного
управления. Тем самым именно данное право было признано законом за учреждением в
отношении как имущества, закрепленного за ним собственником-учредителем, так и
самостоятельно приобретенного им имущества. В связи с принятием Федерального закона от 5
мая 2014 г. N 99-ФЗ ст. 120 ГК РФ утратила силу, а "право самостоятельного распоряжения"
было признано за частными, автономными и бюджетными учреждениями в отношении доходов,
полученных от разрешенной им собственниками приносящей доходы (предпринимательской)
деятельности, и приобретенного за счет этих доходов имущества (п. 1 - 3 ст. 298 ГК РФ в ред.
Федерального закона от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ).

Иначе говоря, это право было вновь восстановлено в качестве разновидности права
оперативного управления <1>. Такой подход следует считать вполне обоснованным, ибо
признание "права самостоятельного распоряжения" особым вещным правом ведет к
парадоксальному выводу о наличии у учреждений двух видов имущества с различным правовым
режимом: имущества на узком по содержанию праве оперативного управления и имущества на
более широком по содержанию "праве самостоятельного распоряжения" (которое к тому же
требовало обособленного учета в виде "отдельного баланса", как это предусматривалось
первоначальной редакцией п. 2 ст. 298 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Предложения об ограничении участия учреждений в гражданском обороте в

большинстве случаев "совершением сделок, направленных на обеспечение внутрихозяйственной
деятельности" (п. 7.2.3 ч. 7 разд. III Концепции развития гражданского законодательства
Российской Федерации), не были восприняты законодателем в новой редакции ГК РФ, введенной
Федеральным законом от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ (ст. 123.21 и 123.22 ГК РФ).

В целом же следует отметить неудачность дифференциации "квазивещных" прав

хозяйственного ведения и оперативного управления (и особенно искусственную
дифференциацию последнего, вызванную исключительно фискальными соображениями),
поскольку все они рассчитаны не на рыночную, а в лучшем случае на "смешанную"
(государственно-капиталистическую) экономику. Попытки же искусственного создания новых
видов таких "вещных" ("квазивещных") прав, не соответствующих классическим
представлениям, в условиях обычного имущественного оборота неизбежно оказываются
неработоспособными и искусственно порождающими лишь проблемы для правоприменительной
практики.

Поэтому в Концепции развития гражданского законодательства РФ предложено устранить

"дуализм прав на управление имуществом" и сохранить в законодательстве лишь право
оперативного управления. С учетом современных реалий допустима его дифференциация на
виды в зависимости от объема ограничений правомочия распоряжения государственным
имуществом, которое, в свою очередь, определяется характером деятельности его субъектов -
предпринимательской (в том числе приносящей доходы) или некоммерческой. Но при этом
учредитель-собственник по общему правилу должен нести субсидиарную ответственность по
долгам субъекта права оперативного управления <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 99 -

100.

§ 3. Ограниченные вещные права и модернизация ГК РФ

1. Развитие действующей системы ограниченных вещных прав

Закрепленная действующим российским законодательством система ограниченных вещных

прав совершенно очевидно нуждается в изменениях и дальнейшем развитии. Во-первых,
гражданско-правовые по юридической природе нормы об отдельных видах вещных прав в
настоящее время рассредоточены по различным кодифицированным актам (гражданского,
земельного, природоресурсного и жилищного законодательства), в которых они изложены с
разной степенью полноты и четкости. Такой "разнобой" не только противоречит
основополагающему принципу numerus clausus, но и создает проблемы в их практическом
применении, в частности, подчиняя их действие различным по юридической природе и
содержанию общим правилам.

Во-вторых, сама "система" этих прав представляется малообоснованной и далеко не вполне

соответствующей современным условиям хозяйственного развития. С одной стороны, она
включает в себя явные "пережитки" прежнего правопорядка в виде прав хозяйственного ведения
и оперативного управления, а также искусственно созданных вещных прав на земельные участки,
находящиеся в публичной собственности. С другой стороны, в ней отсутствуют некоторые
ограниченные вещные права, необходимо присущие всем правопорядкам
континентально-европейского типа, прежде всего право застройки. Этому, к сожалению,
способствует и сохраняющееся в российской цивилистической доктрине отсутствие единого
подхода к определению юридической природы отдельных имущественных прав. Так, в
отечественной литературе права арендаторов недвижимости до сих пор нередко
рассматриваются как вещные, а права залогодержателей как обязательственные.

Следует также иметь в виду, что классический вещно-правовой механизм "в чистом виде"
может быть использован лишь в отношениях частной собственности на землю, тогда как при
его применении к публичным собственникам земельных участков он нуждается в
соответствующих изменениях. Вместе с тем необходимость и целесообразность его
использования, причем не только в предпринимательских отношениях, но и в отношениях между
гражданами, подтверждает как исторический (дореволюционный) опыт законодательного
развития, так и опыт зарубежных правопорядков, в том числе относительно близких к
отечественному по уровню своего развития опыт правопорядков восточноевропейских стран.

Названные обстоятельства определяют основные направления реформирования

законодательства о вещном праве. Составляющие его нормы должны быть сосредоточены в
Гражданском кодексе, тогда как законодательные акты иных правовых отраслей (земельного и
(или) природоресурсного права) или комплексного характера (жилищного права) могут и
должны содержать соответствующие правила отсылочного характера. Вместе с тем система
вещных прав должна быть дополнена некоторыми традиционными ограниченными вещными
правами, в частности правом застройки, правом постоянного владения и пользования земельным
участком (аналог римского эмфитевзиса), правом личного пользовладения недвижимой вещью
(аналог римского узуфрукта).

В связи с очевидной бесперспективностью сохранения в рыночных условиях

хозяйствования унитарных юридических лиц - несобственников (предприятий и учреждений)
признаваемые за ними "квазивещные" права хозяйственного ведения и оперативного управления,
составляющие необходимое условие их правового статуса, должны следовать их юридической
судьбе. С учетом современных отечественных реалий в качестве предварительного шага
возможна унификация этих прав по модели наиболее ограниченного по содержанию, "узкого"
права оперативного управления, принципиальной чертой которого должна стать неограниченная
субсидиарная ответственность собственников-учредителей унитарных предприятий и
учреждений по их долгам, как это и предусмотрено Концепцией развития гражданского
законодательства РФ.

2. Право застройки

Право застройки представляет собой одно из классических ограниченных вещных прав,

известное еще римскому частному праву под названием суперфиция (superficies). Изначально
оно использовалось для застройки пустующих государственных и муниципальных земель,
которые было запрещено отчуждать в частную собственность граждан, но впоследствии
получило распространение и в отношениях между частными лицами. По мере развития римского
права суперфиций (подобно близкому к нему институту эмфитевзиса) постепенно превращался
из долгосрочной аренды земельного участка для застройки в ограниченное вещное право
пользования строением, возведенным на чужом земельном участке, которое было возмездным,
отчуждаемым и наследуемым.

Юридическая конструкция суперфиция была использована в пандектном праве для

формирования института "наследственного права застройки" (Erbbaurecht), которое вместе с тем
базировалось на ряде средневековых институтов германского права и в связи с этим отличалось
от классического суперфиция значительными особенностями. В частности, возведенное на
чужом земельном участке строение или сооружение в германском праве считается составной
частью вещного права застройки, а не составной частью земельного участка (§ 12 Закона о
наследственном праве застройки от 15 января 1919 г. в ред. Закона от 17 декабря 2008 г.).
Объяснение этому парадоксальному на первый взгляд решению (вещь, т.е. постройка,
становится не объектом, а составной частью права) заключается в невозможности следования
здесь классическому правилу § 94 BGB, в соответствии с которым постройка на земельном
участке считается не самостоятельной недвижимой вещью, а составной частью участка
(единственного вида недвижимости по германскому праву), ибо в этом качестве она
автоматически превращается в объект права собственности собственника земли, что
категорически не устраивает застройщиков <1>. Этим же объясняется и принятие указанного
выше специального Закона о праве застройки с целью обхода традиционного правила § 94 BGB.

--------------------------------

<1> Интересно, что в связи с присоединением к ФРГ в 1990 г. земель бывшей ГДР, на
которых, как и в Советском Союзе, существовало самостоятельное право собственности на
здания и сооружения, оторванное от права собственности на земельный уча сток, был принят
специальный Закон об урегулировании вещных прав на присоединенных землях 1994 г.
(действует в ред. 2010 г.). В соответствии с ним собственникам таких зданий и сооружений по их
выбору предоставлялось право требовать от собственников земельных участков либо продажи
им таких участков, либо установления в их пользу долгосрочного права застройки; при отказе от
этого собственники земельных участков получали право требовать продажи им строений,
находящихся на их земельных участках. В любом случае здание (строение) как самостоятельный
объект права собственности юридически должно было исчезнуть.

В результате в качестве составной части вещного права застройки постройка

принадлежит не собственнику земельного участка, а застройщику <1>, являющемуся к тому же
обладателем (субъектом) ограниченного вещного права на чужой земельный участок.
Следовательно, будучи по содержанию отчуждаемым и наследуемым правом обладания
постройкой, возведенной на чужом земельном участке, наследственное право застройки
обременяет земельный участок как недвижимую вещь (абз. 1 § 1 названного Закона о праве
застройки). При прекращении этого права его "составные части" (т.е. находящиеся на земельном
участке постройки) в силу закона становятся составными частями земельного участка
(недвижимой вещи). При этом договором застройщика с собственником земельного участка
дополнительно может быть предусмотрено как преимущественное право обладателя этого права
на его возобновление (продление) после истечения срока его действия, так и обязанность
собственника продать застройщику земельный участок <2>.

--------------------------------

<1> В германской литературе иногда прямо указывается, что правило о "строении как
составной части права" нельзя понимать буквально - оно лишь означает, что строение является
собственностью застройщика, а не собственника земельного участка (см.: Schwab K.H., Prutting
H. Sachenrecht. S. 172 - 173; ср.: Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 582).

<2> Подробнее об этом см.: Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт
Германии // Вестник гражданского права. 2011. N 6.

В отличие от этого в швейцарском праве право застройки (Baurecht) рассматривается в

качестве разновидности сервитутов (Baurechtsdienstbarkeit) - как право быть собственником
строения или сооружения, возведенного на чужом земельном участке, что является очевидным
исключением из действия традиционного вещно-правового "принципа акцессорное" (superficies
solo cedit) <1>. Различные модели права застройки имеются практически во всех
континентально-европейских правопорядках, включая многие восточноевропейские государства,
в том числе бывшие советские республики <2>.
 --------------------------------

<1> Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 77 - 78.

<2> Подробнее о различных моделях права застройки в современном зарубежном праве см.:
Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 210 - 219.

Институт права застройки хорошо известен и российскому гражданскому праву. В

дореволюционной России был принят особый Закон о праве застройки от 23 июня 1912 г. В
соответствии с ним право застройки представляло собой вещное, срочное, возмездное,
отчуждаемое и наследуемое право владения и пользования чужим земельным участком для
застройки, т.е. для возведения на нем строения или сооружения, принадлежащего застройщику
(который фактически становился не собственником, а субъектом ограниченного вещного права
на постройку) <1>. Такое право устанавливалось договором застройщика с собственником земли,
заключавшимся на срок не менее 36 и не более 99 лет. По окончании этого срока строение по
требованию собственника земли подлежало либо сносу, либо передаче в его собственность за
определенное законом вознаграждение (компенсацию).

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Копылов А.В. Вещные права на землю, в римском, русском
дореволюционном и современном гражданском праве. С. 140 - 155.

Право застройки сохранилось и в советское время - посвященные ему ст. 74 - 81 ГК РСФСР

1922 г. действовали до 1949 г. Оно устанавливалось по договору между коммунальными
отделами (органами исполнительной власти) и юридическими лицами, а также гражданами на
длительный срок (по ГК РСФСР 1922 г. (в ред. 1927 г.) он составлял до 65 лет для каменных и
железобетонных, до 60 лет для "смешанных" и до 50 лет для деревянных строений), могло быть
отчуждено и обременено залогом. При этом на застройщике лежали обязанности по возведению
строения в предусмотренный договором срок, уплате арендной платы и других платежей
(налогов и сборов), страхованию строения от пожара. При прекращении договора строение
подлежало передаче государству в лице коммунального отдела за определенную компенсацию
<1>.

--------------------------------

<1> Можно согласиться с мнением о том, что застройщик по нормам ГК 1922 г. не

становился полноценным собственником возведенного им строения (Копылов А.В. Вещные
права на землю, в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. С.
157).

После ликвидации права застройки (и исчезновения из отечественного гражданского

законодательства самой категории вещных прав) речь пошла о строительстве или покупке
гражданами домов (строений) при одновременном бесплатном предоставлении им земельных
участков в "бессрочное пользование" в порядке административно-правового "отвода".
Земельные участки утратили юридические качества объектов гражданских прав, будучи
полностью исключенными из гражданского оборота. Это и послужило базой для
распространения в общественном сознании представления о том, что "земля" автоматически
следует за домом (строением), а не наоборот. Принципиальное изменение этого подхода
последовало лишь с возрождением частной собственности на землю, при котором, однако,
оказались основательно забытыми институты ограниченных вещных прав, включая право
застройки.

В современных условиях сохранения господства государственной и муниципальной

(публичной) собственности на землю (свыше 90%) и отсутствия ее широкой приватизации
естественным путем использования находящихся в публичной собственности земельных
участков под застройку частными лицами стала их аренда, которая обнаружила слабости и
проблемы. Прежде всего аренда традиционно носит краткосрочный характер - в соответствии с
подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) земельные
участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются в аренду под строительство
на срок от 3 до 10 лет <1>. С учетом того что получение необходимых разрешений на
строительство и создание проектной документации обычно занимают несколько лет, указанного
времени в лучшем случае хватает для возведения постройки, но не для ее использования. При
этом принятая одновременно со ст. 39.8 ЗК РФ новая ст. 239.1 ГК РФ (также в ред. Федерального
закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) в п. 1 и 6 грозит застройщику изъятием у него объекта
незавершенного строительства в случае прекращения действия договора аренды земельного
участка, находящегося в публичной собственности. Кроме того, новая редакция ст. 222 ГК РФ
теперь допускает снос во внесудебном порядке "самовольных построек", считающихся таковыми
в силу факта их возведения не только без получения на это необходимых разрешений или на
земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, но и "на земельном участке,
разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта".

--------------------------------

<1> Лишь собственникам зданий и сооружений, уже имеющихся на таких земельных

участках, они с 1 марта 2015 г. могут предоставляться в долгосрочную аренду на срок до 49 лет (
подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Наконец, сама современная организация строительной деятельности ("застройки")

провоцирует появление различных недостатков и даже злоупотреблений. Традиционно
сторонами этих отношений являлись заказчик, имеющий (или обеспечивающий) финансирование
проектных и строительных работ, и подрядчик (генеральный подрядчик), обладающий
необходимой строительной техникой и квалифицированными работниками (по крайней мере для
осуществления "общестроительных работ"). Теперь же оба они заменены непонятной фигурой
"застройщика", которым в соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ является лицо, каким-либо образом
обеспечивающее проведение строительных, а также изыскательских и проектных работ с целью
создания объекта капитального строительства. Такое лицо может не иметь (и зачастую не имеет)
ни финансирования (т.е. не является заказчиком), ни строительной техники и
квалифицированных работников (т.е. не является подрядчиком - исполнителем), но тем не менее
каким-то образом выигрывает конкурс (торги) на право строительства объекта, после чего
начинает искать финансирование (в том числе путем сбора наличных денег с граждан -
"дольщиков") и нанимать для исполнения работ "соисполнителей" ("субподрядчиков"); оно
также может получить "на основании соглашений полномочия государственного
(муниципального) заказчика" (с соответствующим бюджетным финансированием). Фактически
это "лицо" нередко представляет собой организацию с минимальным (т.е. обычно
символическим) уставным капиталом (размер которого лишь в самое последнее время намечено
увеличить) и небольшим штатом руководителей и их помощников (либо даже просто
"физическое лицо, действующее на профессиональной основе" и уполномоченное застройщиком
в соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ), которое осуществляет функции "менеджера" ("технического
заказчика"), в основном управляющего "денежными потоками" и готовящего необходимые
документы. Очевидно, что такие условия создают лишь возможности для злоупотреблений,
особенно финансовых (примером которых являются проблемы "обманутых дольщиков").

Между тем долгосрочное вещное право застройки всегда предусматривало возможность

обременения его залогом, а залог этого права банку всегда являлся полноценным обеспечением
банковского кредита, необходимого для финансирования строительства, исключая прямой сбор
денег с будущих пользователей построенного объекта ("дольщиков"). Уже с этой точки зрения
оно показывает явные преимущества в сравнении с обычной арендой, не говоря уже о
длительности сроков существования права застройки и его вещном характере, обеспечивающем
стабильность отношений между собственником земельного участка, "застройщиком" и лицами,
использующими возведенный объект.

Таким образом, право застройки представляет собой ограниченное вещное право владения и
пользования чужим земельным участком с целью строительства на нем здания (сооружения) и
его последующей эксплуатации. Оно является долгосрочным, возмездным, отчуждаемым и
возникает на основании договора между застройщиком и собственником земельного участка, в
том числе публичным (которому в соответствии с принципом superficies solo cedit должно
принадлежать и право собственности на возведенное строение) <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 90.

Его использование не требует приватизации земли (о чем свидетельствует и опыт его

применения в советское время) и значительно облегчает положение застройщика, от которого не
требуется затрат на приобретение земельного участка в собственность и который вместе с тем в
любом случае получает компенсацию произведенных им затрат на строительство. Это право
также укрепляет гражданско-правовое положение застройщика, предоставляя ему юридически
прочное долгосрочное ограниченное вещное право, а не краткосрочную аренду. Важно также,
что оно не является совершенно чуждым для отечественного законодательства и не заимствовано
из каких-либо зарубежных правопорядков. Все это свидетельствует в пользу того, что
законодательное возрождение права застройки, несомненно, будет способствовать
удовлетворительному решению ряда социальных задач, тем более что оно может быть
использовано для нужд не только бизнеса, но и обычного населения, и касаться не только
публичной, но и частной собственности на землю.

3. Иные ограниченные вещные права de lege ferenda

Авторы Концепции развития гражданского законодательства РФ и разработанного на его

основе законопроекта о новой редакции ГК РФ, опираясь как на зарубежный, так и на
собственный (дореволюционный) законодательный опыт, предложили для законодательного
закрепления и иные ограниченные вещные права, отсутствующие в современном российском
гражданском праве. Многие из них представляют несомненный интерес с точки зрения
необходимости развития отечественного вещного права.

Следует иметь в виду, что большинство из таких вещных прав призвано юридически
оформлять различные отношения по ограниченному (целевому) использованию земельных
участков, подавляющее большинство которых в настоящее время находится в публичной
(государственной и муниципальной) собственности. Это делает возможным известное
увеличение видов ограниченных вещных прав, не опасаясь традиционных предостережений о
том, что их чрезмерное развитие может отрицательно сказаться на содержании права
собственности (ограничивая его и оставляя собственнику по сути лишь nudum ius, как это может
иметь место, например, при использовании эмфитевзиса или узуфрукта и их аналогов). Ведь
публичный собственник в большинстве случаев непосредственно не использует принадлежащие
ему земельные участки и вынужден так или иначе допускать к ним частных лиц. С этой точки
зрения ограниченные вещные права могут содействовать более эффективному использованию
земли, находящейся в публичной собственности, без проведения ее приватизации.

В Концепции развития гражданского законодательства РФ предлагалось расширить круг

ограниченных вещных прав, включив в него помимо рассмотренных выше:

а) право постоянного владения и пользования чужим земельным участком - аналог

римского эмфитевзиса (пожизненной наследуемой аренды сельскохозяйственных земельных
участков), известной дореволюционному русскому праву в качестве "чиншевого права";

б) неотчуждаемое и ненаследуемое право личного пользовладения чужой недвижимой

вещью (вещами) - аналог римского узуфрукта <1> и его разновидность в виде социального
узуфрукта в отношении чужого жилого помещения (аналог римского habitatio);

в) право вещных выдач - получения периодических платежей или иных имущественных

предоставлений (например, воды, электроэнергии, сельхозпродуктов и т.п.) за счет чужого
земельного участка (известного дореволюционному вещному праву под именем "вотчинных
выдач", а германскому праву - "вещных обременений", Grundlasten <2>). Обязанность
собственника обремененного земельного участка совершать положительные действия в пользу
субъекта такого права отличает его от сервитута.

--------------------------------

<1> В развитых континентально-европейских правопорядках объектами узуфрукта могут

быть также и движимые вещи, и имущественные права, если они могут передаваться
(уступаться) другим лицам, в том числе корпоративные права (доли участия в компании) (см.,
например: Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 353 - 355; Koziol H., Welser R., Kletecka A.
Grundriss des burgerlichen Rechts. Band I. S. 379).

<2> См.: § 1105 - 1112 и 1191 - 1203 BGB; ст. 782 - 792 ШГК; § 530 ABGB и § 12
Федерального закона Австрии от 2 февраля 1955 г. "О поземельных книгах", а также ст. 229
Закона о вещном праве Эстонии 1993 г.; ст. 246 Закона о собственности и других вещных правах
Хорватии 1996 г.; ст. 236 Закона о собственности и других вещных правах Македонии 2001 г.

Все перечисленные институты были известны и дореволюционному российскому праву, а

потому не являются абсолютно чуждыми для российского правопорядка. Так, проект
Гражданского уложения Российской империи в ст. 917 предусматривал установление пяти видов
вещных ("вотчинных") прав: 1) наследственное оброчное владение; 2) право на разработку недр
земли <1>; 3) пользовладение; 4) сервитуты; 5) вотчинные выдачи. Залог недвижимых вещей и
заклад (залог движимостей) были тщательно урегулированы в специальном разделе V книги
третьей "Вотчинное право" (что также не давало оснований сомневаться в вещно-правовой
природе этих институтов), а право застройки было урегулировано принятым в 1912 г.
специальным законом, нормы которого по разным соображениям составители законопроекта не
захотели инкорпорировать в будущий текст Гражданского уложения.
 --------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства РФ в п. 6.5 ч. 6 разд. IV также

предусматривала возможность распространения суперфиция и эмфитевзиса на природные
объекты - водные объекты и участки недр, однако отечественный законодатель занял в этом
отношении весьма жесткую позицию, объявив эти объекты не только исключительной
государственной собственностью, но и исключительно предметом соответствующего
природоресурсного законодательства.

Последовавшее затем в первой отечественной кодификации гражданского права - ГК

РСФСР 1922 г. - сужение круга ограниченных вещных прав до прав застройки и залога, как и
последующее полное исчезновение вещных прав в ГК РСФСР 1964 г., было обусловлено
очевидными социально-экономическими причинами и не должно составлять препятствий для
современного развития этого института в условиях возврата к рыночной организации хозяйства.
В проекте новой редакции ГК РФ урегулировано девять видов ограниченных вещных прав, лишь
три из которых (сервитут, ипотека и "квазивещное" право оперативного управления) прямо
признаны в этом качестве действующим законодательством. Поэтому планируемые в
законопроекте нововведения будут иметь действительно революционный характер для развития
российского вещного права (подробнее о новых (предполагаемых) видах вещных прав см. далее
п. 3 § 2 гл. 9 настоящей работы).

Раздел IV. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА ВЕЩНЫХ ПРАВ

Глава 8. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ

§ 1. Понятие и основные гражданско-правовые

способы защиты вещных прав

1. Гражданско-правовая охрана и защита вещных прав

Охрана экономических отношений собственности как материальной основы любого

общественного строя составляет важнейшую задачу всякого правопорядка. Поэтому она в той
или иной форме осуществляется практически всеми отраслями права. Свои особые формы
охраны данных отношений предусматривает и гражданское право. При этом различные нормы и
институты права играют неодинаковую роль. Одни из них охраняют экономические отношения
собственности путем их законодательного признания, тем самым распространяя на них защиту
закона. Другие правила обеспечивают необходимые условия для реализации вещных прав и в
этом смысле тоже важны для их охраны (например, правила о государственной регистрации прав
на недвижимость). Наконец, третьи устанавливают неблагоприятные последствия для
нарушителей вещных прав, непосредственно защищая их от противоправных посягательств. На
этом основано традиционное различие понятий охраны прав (в том числе вещных) и защиты прав
<1>.

--------------------------------

<1> См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. С. 472 - 473.

Таким образом, гражданско-правовая охрана права собственности и иных вещных прав

осуществляется, по сути, с помощью всей совокупности гражданско-правовых норм,
обеспечивающих нормальное и беспрепятственное развитие рассматриваемых отношений.
Гражданско-правовая защита права собственности и иных вещных прав - более узкое понятие,
охватывающее совокупность гражданско-правовых способов (мер), которые применяются к
нарушителям вещно-правовых отношений. Она представляет собой часть более широкого
понятия защиты гражданских прав, включающей как специальные вещно-правовые, так и общие
гражданско-правовые способы (меры) защиты. В частности, речь может идти о самозащите
вещных прав (ст. 14 ГК РФ), о неприменении судом противоречащего закону акта
государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 12 ГК РФ), нарушающего
вещные права, и др. Таким образом, в зависимости от характера нарушения вещных прав и
содержания предоставляемой защиты в гражданском праве используются различные правовые
способы, юридически обеспечивающие соблюдение интересов собственника или субъекта иного
вещного права.

При непосредственном нарушении права собственности или ограниченного вещного права

(например, при похищении или ином незаконном изъятии вещи, при возникновении помех в ее
нормальном использовании) применяются вещно-правовые способы защиты. Их особенности
обусловлены абсолютным характером защищаемых прав, поскольку сами эти меры направлены
на защиту интересов субъектов вещных прав от непосредственного неправомерного воздействия
со стороны любых третьих лиц. В связи с этим вещно-правовая защита осуществляется с
помощью абсолютных исков, т.е. исков, которые могут быть предъявлены к любым
нарушившим вещное право лицам. Объектами этих исков являются сохранившиеся в натуре
индивидуально-определенные вещи (объекты вещных прав), ибо при их отсутствии
(уничтожении, существенном повреждении или переработке и т.п.) вещные отношения
прекращаются и речь может идти о защите иных имущественных интересов потерпевшего.

Отечественное гражданское право, следуя пандектной традиции, закрепляет два основных

вещно-правовых иска: виндикационный (об истребовании вещи управомоченным лицом от ее
фактического, незаконно го владельца) и негаторный (об устранении нарушений вещного права,
препятствующих использованию вещи ее законным владельцем, но не лишающих его владения
вещью). По мысли пандектистов, гражданско-правовая защита с помощью этих двух исков
полностью исчерпывала все возможные случаи непосредственного нарушения вещных прав.

Однако последующее развитие, в частности, появление категории недвижимости, привели к

появлению иных исков наряду с указанными (абз. 3 п. 2 Постановления Пленумов ВС РФ и
ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22):

- о признании вещного права;

- об установлении сервитута;

- об установлении границ земельного участка;

- об освобождении имущества (вещей) от ареста;

- об исправлении записи в Государственном реестре прав на недвижимость.

Концепцией развития гражданского законодательства РФ большинство этих исков

предлагалось отнести к вещно-правовым способам защиты вещных прав <1>. С этим, однако,
вряд ли можно согласиться. С вещными правами перечисленные требования (иски) сближает
лишь то обстоятельство, что между сторонами спора отсутствуют договорные
(обязательственные) отношения, а объектом спора чаще всего является
индивидуально-определенная вещь. Вместе с тем все они, включая иск "о признании права
отсутствующим", в действительности представляют собой разновидности такого общего способа
защиты гражданских прав, как признание права (ст. 12 ГК РФ), распространяющегося не только
на вещные права. Многие из них к тому же связаны с необоснованными действиями публичной
власти, нарушающими вещные права (ошибочным включением имущества в опись,
неправильными записями в государственном реестре, отказом в признании вещного права и т.п.),
а некоторые могут иметь своим объектом не только индивидуально-определенные, в том числе
недвижимые вещи, но и иное имущество (иск об освобождении имущества от ареста). Все это
позволяет не только объединить их в общую группу, но и считать их не вещными исками, а
особым видом требований в защиту вещных прав - разновидностями общегражданского иска о
признании права.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 78.

В литературе высказано мнение об отнесении перечисленных исков к негаторным, которое

основано на классических представлениях о негаторном иске как универсальном способе защиты
права собственности (и других вещных прав) во всех случаях, когда его нарушение не связано с
лишением управомоченного лица владения вещью <1>. Однако большинство указанных исков
могут использоваться и в ситуациях, когда титульный владелец лишен владения вещью (иск об
оспаривании записи в реестре при виндикации недвижимой вещи, передача арестованного
имущества на хранение третьему лицу, установление границ земельного участка невладеющим
лицом и т.д.), что не соответствует условиям предъявления негаторного иска.

--------------------------------

<1> Усачева К.А. Негаторный иск в исторической и сравнительно-правовой перспективе

(часть вторая) // Вестник гражданского права. 2013. N 5, 6.

Главное же состоит в том, что с помощью негаторного иска устраняются различные

препятствия в осуществлении вещного права, которое не оспаривается нарушителем, тогда как
в иске о признании права объектом спора является само наличие вещного или иного права, а не
устранение препятствий в его осуществлении. По справедливому замечанию К.И. Скловского, "в
рамках негаторного иска доказывание права истца на имущество предваряет спор, но не
составляет его содержания, а ответчик в свою очередь не претендует на имущество истца, но
лишь мешает им пользоваться", в связи с чем иск о признании права собственности следует
считать особым иском по защите вещных прав <1>. Именно поэтому требование о признании
права отсутствующим (удовлетворение которого подтверждает существование права другого
лица на спорную вещь), вопреки высказанной в судебной практике позиции <2>, также следует
считать не негаторным иском, а иском о признании (подтверждении) права. Последний же
является особым способом защиты вещных прав, что в большинстве случаев признается и в
отечественной доктрине <3>.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и

Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав". С. 99 - 100.

<2> См.: п. 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав

собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, утвержденного
информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 2013 г. N
153 // Вестник ВАС РФ. 2013. N 4 (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 153).

<3> Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов,
В.В. Чубаров. М.: Статут, 2008. С. 652 и сл. (автор раздела - С.В. Моргунов).

Вещные права могут быть нарушены и иным, косвенным образом, чаще всего в результате
ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательств, например при отказе лица,
которому собственник передал свою вещь во временное пользование или на хранение, вернуть ее
собственнику либо при ее возврате с повреждениями. Здесь между собственником (субъектом
иного вещного права) и правонарушителем существуют особые - обязательственные
(договорные) отношения, в которых защита от действий неисправного контрагента
осуществляется с помощью иных - договорных (обязательственных) способов (исков). Это же
касается и случаев полного уничтожения вещи третьим лицом, когда вернуть ее собственнику
невозможно и речь может идти лишь о защите его законного имущественного интереса (а не
права, объект которого отсутствует) путем предъявления деликтного иска либо требования о
компенсации и аналогичного им обязательственно-правового способа гражданско-правовой
защиты.

Обязательственно-правовые способы защиты в отличие от вещных носят относительный

характер и могут иметь объектом любое имущество, включая как вещи, определенные не
только индивидуальными, но и родовыми признаками (например, подлежащие передаче
потерпевшему в порядке компенсации понесенного им вреда аналогичные товары), так и
различные права (например, безналичные деньги). К числу таких способов защиты вещных прав
относятся иски, вытекающие как из договорных и иных обязательств, так и из применения
последствий недействительности сделок, нарушающих вещные права ("реституция владения" и
др.) (подп. 2 п. 3 ст. 307.1 ГК РФ в ред. Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ).
Условия предъявления и удовлетворения этих исков рассматриваются за рамками вещного права.

Важную особенность российского права составляет то обстоятельство, что вещные иски

(виндикационный и негаторный) вправе предъявлять не только собственники и субъекты иных
вещных прав (хозяйственного ведения и оперативного управления, сервитуарии,
залогодержатели, субъекты прав пожизненного наследуемого владения и др.), но и субъекты
обязательственных прав, связанных с владением чужими вещами (арендаторы, хранители,
перевозчики, доверительные управляющие и т.д.). Таким образом, строго говоря, в силу ст. 305
ГК РФ любые законные (титульные) владельцы вещей получают такую же (абсолютную,
вещно-правовую) защиту своих прав, как и собственники, что вряд ли можно считать вполне
обоснованным.

Следует иметь в виду, что вещно-правовая защита права владения чужой вещью как
абсолютного правомочия, входящего в состав как вещных, так и обязательственных прав,
возможна лишь в отношении третьих лиц. Она недопустима в отношении контрагентов по
договору, которые находятся в относительных (обязательственных), а не в вещных (абсолютных)
правоотношениях друг с другом (см. об этом также выше, п. 2 § 1 гл. 2 настоящей работы).
Поэтому, например, при создании арендодателем арендатору помех в использовании
арендованного им помещения последний должен защищаться исками из договора аренды (ст. 620
ГК РФ), а при создании таких помех другими владельцами, в том числе арендаторами иных
помещений, находящихся в этом же здании, арендатор, не будучи субъектом вещного права, тем
не менее в силу ст. 305 ГК РФ будет вправе прибегнуть к вещно-правовым искам.
Вещно-правовую защиту арендатор (как и хранитель, перевозчик и иной владелец чужих вещей в
силу договора) также вправе использовать при похищении у него арендованной вещи третьим
лицом.

Вместе с тем титульные владельцы чужих вещей в силу закона или договора в соответствии
со ст. 305 ГК РФ могут защищать свое право владения вещью даже против ее собственника. Не
вызывает сомнений, что такая защита может использоваться субъектами ограниченных вещных
прав (например, унитарными предприятиями или отказополучателями). Однако владельцы чужих
вещей по договорам (например, арендаторы) состоят в обязательственных взаимоотношениях с
собственниками, в силу чего должны использовать обязательственные, а не вещно-правовые
способы защиты своих прав. Если, например, арендодатель-собственник в нарушение договора
не передает арендатору в установленный срок арендованное помещение, последний должен
использовать не виндикационный (вещный), а обязательственный иск (п. 3 ст. 611 ГК РФ), равно
как и арендодатель вправе требовать от арендатора использования переданной ему вещи в
строгом соответствии с условиями договора по обязательственному (ст. 619 ГК РФ), а не по
негаторному иску (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 153).

Предоставление вещно-правовой защиты против собственника имущества субъектам

"квазивещных" прав хозяйственного ведения и оперативного управления, а также арендаторам
как титульным владельцам чужих вещей в силу договоров было обусловлено необходимостью их
повышенной защиты от необоснованного вмешательства органов государства-собственника в
период становления и развития в отечественной экономике рыночных начал. В настоящее время
эта необходимость отпала и появилась возможность возврата к классическим подходам -
предоставлению вещно-правовой защиты исключительно субъектам вещных прав <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 77 - 78.

Вещную защиту любого титульного владения не следует смешивать с традиционной

владельческой (посессорной) защитой, которая предполагает защиту владения вещью,
опирающегося только на факт, а не на право (и потому не требующего доказательств титула
владения, как это имеет место при петиторной защите, например, с помощью виндикационного
или негаторного иска). В отечественном праве посессорная защита предоставляется
фактическому (беститульному) владельцу вещи, в отношении которой течет срок
приобретательной давности (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т.е. не являющемуся формальным
собственником вещи. Однако такое лицо вправе защищать свое владение вещно-правовыми
исками в отношении не всех третьих лиц, а только тех, которые также не имеют никакого титула
на данную вещь. Очевидно, что в основе такого законодательного решения лежит необходимость
борьбы с самоуправством (подробнее о защите владения см. п. 2 § 2 гл. 2 и п. 1 § 2 гл. 9
настоящей работы).

2. Гражданско-правовая защита вещных прав

от неправомерных действий публичной власти

Самостоятельную группу гражданско-правовых способов защиты вещных прав, прежде

всего права собственности, составляют иски к публичной власти, т.е. требования о защите
вещных прав, предъявляемые к государственным органам (или органам местного
самоуправления). Наличие у таких органов властных полномочий исключает возможность
предъявления к ним традиционных вещно-правовых или обязательственно-правовых исков в тех
случаях, когда они действуют не в качестве равноправных участников имущественного оборота
(ср. п. 1 ст. 124 ГК РФ). При этом публичная власть может нарушить или ущемить вещные права
частных лиц как неправомерными, так и правомерными действиями, что также требует особых
способов защиты.

Во-первых, для защиты от неправомерных действий публичной власти, нарушающих

вещные права частных лиц, предусмотрено требование о полном возмещении убытков,
причиненных частным лицам в результате незаконных действий (или бездействия)
государственных органов, органов местного самоуправления или их должностных лиц, в том
числе путем издания подзаконных нормативных и индивидуальных (ненормативных) правовых
актов, не соответствующих федеральному закону или иному правовому акту - президентскому
указу или правительственному постановлению (ст. 16 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленумов ВС
РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Необоснованное вмешательство публичной власти в имущественную сферу во многих

случаях ведет к нарушению именно вещных прав, поэтому данный общий способ защиты
гражданских прав можно рассматривать и как способ защиты права собственности или
ограниченных вещных прав. Не случайно в современном российском гражданском праве он
впервые появился в законах о собственности 1990 г. Например, с помощью указанных исков
унитарные предприятия могут защищаться от действия незаконных актов органов публичной
власти по распоряжению имуществом, находящимся у них на праве хозяйственного ведения (абз.
2 п. 40 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Такие иски предъявляются также к налоговым и таможенным органам в случаях

необоснованного обращения ими взыскания на имущество частных владельцев. Разумеется, сами
налоговые или таможенные отношения являются публично-правовыми, но требования (иски) в
защиту имущественных прав, нарушенных деятельностью в сфере публичного управления, -
гражданско-правовые. Поэтому на них распространяют действие общие нормы гражданского
права, например, об объеме возмещаемых убытков (ст. 15 ГК РФ).

Предусмотренное ст. 16 ГК РФ судебное признание недействительными незаконных актов

публичной власти, в соответствии с ч. 2 ст. 13 ГК РФ, влечет либо восстановление нарушенного
права либо его защиту одним из предусмотренных ст. 12 ГК РФ гражданско-правовых способов.
Разумеется, это в полной мере относится к случаям нарушения указанными актами права
собственности или иных вещных прав либо незаконного ограничения ими возможности
осуществления принадлежащих частным лицам вещных прав.

Во-вторых, Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ ГК РФ был дополнен ст.

16.1, установившей общее правило о необходимости компенсации ущерба, причиненного
имуществу гражданина или юридического лица правомерными действиями государственных
органов, органов местного самоуправления или их должностных лиц, а также иных лиц, которым
государством делегированы властные полномочия, если закон прямо предусматривает такую
компенсацию. Эта важная новелла также была предложена в Концепции развития гражданского
законодательства РФ <1>.

--------------------------------
 <1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 32.

Речь, например, может идти о компенсации указанного ущерба в случаях выкупа у частного
собственника принадлежащего ему земельного участка для государственных или
муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ, гл. VII.1 ЗК РФ) <1>. В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 235 и
ст. 306 ГК РФ собственнику возмещаются убытки, вызванные прекращением его права
собственности на имущество в связи с национализацией, проведенной на основании
федерального закона. Аналогичная ситуация может сложиться и в случае реквизиции
принадлежащей собственнику вещи в общественных (публичных) интересах (ст. 242 ГК РФ).
Однако во всех этих случаях право на компенсацию убытков принадлежит только собственнику,
но не субъекту иного (ограниченного) вещного права. Исключение составляют ограниченные
вещные права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования
земельными участками, находящимися в публичной собственности, субъекты которых вправе
претендовать на компенсацию в соответствии с п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ.

--------------------------------

<1> См. также: п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25

"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации".

В-третьих, к числу исков по защите права собственности (вещных прав) частных лиц от
неправомерных действий публичной власти может быть отнесен также иск об освобождении
имущества от ареста. Арест имущества, т.е. включение его в опись и запрет им распоряжаться и
пользоваться (а в необходимых случаях изъятие у владельца и передача на хранение иным
лицам), допускается процессуальным законодательством в качестве меры, обеспечивающей
возможное удовлетворение заявленного иска или исполнение приговора в части гражданского
иска или последующей конфискации имущества (п. 1 ст. 140 Гражданского процессуального
кодекса РФ; п. 1 ст. 91 Арбитражного процессуального кодекса РФ; п. 1 ст. 111 и ст. 115
Уголовно-процессуального кодекса РФ).

При этом в опись иногда ошибочно включаются вещи, принадлежащие не ответчику, а

другим лицам, которые получают право обратиться в суд с иском об освобождении этого
имущества от наложенного на него ареста или исключении его из описи (п. 1 ст. 119
Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" <1>). В
качестве истцов по такому иску выступают как собственники ошибочно включенных в опись
вещей (например, вещи, находившейся и описанной у ее арендатора), так и иные законные
владельцы - субъекты вещных прав (пожизненного наследуемого владения, хозяйственного
ведения и т.д.), в том числе "невладеющие залогодержатели" (п. 50 Постановления Пленумов ВС
РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.

Ответчиками по нему являются не только должники, у которых произведен арест

имущества (ибо они сами заинтересованы в исключении из описи максимального количества
имущества и обычно не возражают против удовлетворения таких исков), но и лица, в интересах
которых был наложен арест на имущество (взыскатели), тогда как осуществивший подобный
арест судебный пристав-исполнитель (должностное лицо) выступает в качестве третьего лица без
самостоятельных исковых требований (абз. 2 п. 51 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ
от 29 апреля 2010 г. N 10/22). Если имущество арестовано в связи с его предполагаемой
конфискацией, ответчиками по иску становятся осужденный (подозреваемый, обвиняемый) и
государство в лице финансового органа.

Относительно юридической природы рассматриваемого иска и его места в системе

гражданско-правовых способов защиты вещных прав единое мнение отсутствует. Хотя иск об
исключении имущества из описи и предъявляется истцами, считающими нарушенным свое
вещное право, к другим лицам, в интересах которых произведен арест спорного имущества,
последний может быть только результатом действий органов публичной власти и должностных
лиц, являющихся необоснованными в части конкретной вещи (вещей), ошибочно включенной в
опись (и в этом смысле напоминает иск на основании ст. 13 ГК РФ). Кроме того, спорная вещь
(вещи) может как оставаться у владельца, которому при этом запрещено распоряжаться и
пользоваться ею, так и изыматься у него и передаваться на хранение третьему лицу. В связи с
этим рассматриваемый иск может содержать элементы негаторного требования или виндикации.
Наконец, арест вещи может быть произведен с целью ее последующей конфискации в доход
государства (ст. 104.1 Уголовного кодекса РФ). Все это позволяет рассматривать данный иск как
один из особых гражданско-правовых способов защиты вещных прав.

Объектом требования об исключении имущества из описи всегда является спорное

имущество в натуре, в том числе индивидуально-определенные вещи. Поэтому иногда его
считают вещно-правовым и отождествляют с виндикационным или негаторным иском <1>.
Однако с помощью этого иска вполне возможно добиваться освобождения от ареста не только
вещей, но и иного имущества - денежных средств, бездокументарных акций и т.п. Главное же
состоит в том, что в действительности существо рассматриваемого иска сводится к требованию о
признании права собственности или иного вещного права истца на включенное в опись и
арестованное имущество (вещь или вещи). Удовлетворение этого требования говорит о
незаконности включения вещи в опись и необходимости освобождения ее от необоснованного
ареста. Поэтому данный иск следует рассматривать в качестве разновидности иска о
признании права (ст. 12 ГК РФ) - самостоятельного способа защиты гражданских, в том числе
вещных прав.

--------------------------------

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой

(постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. С. 659 (автор комментария - В.В. Чубаров); Гражданское
право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 6-е изд. С. 565 (автор главы - А.П.
Сергеев).

§ 2. Вещно-правовые иски

1. Виндикационный иск

Этот иск представляет собой один из наиболее распространенных способов защиты вещных
прав. В римском частном праве виндикационный иск считался главным иском для защиты права
собственности <1>. Он предусмотрен для случаев утраты вещи собственником или иным
субъектом вещного права вследствие незаконного выбытия принадлежащей ему вещи из его
фактического владения и заключается в принудительном истребовании такой вещи
управомоченным лицом из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
 --------------------------------

<1> Виндикационный иск (лат. rei vindication - истребование вещи) происходит от лат. vim
dicere - "объявляю о применении силы", т.е. принудительно истребую вещь (лат. vindicta - жезл
или прут, которым стороны судебного процесса касались спорной вещи, настаивая на ее
принадлежности).

Виндикационный иск представляет собой способ петиторной защиты, т.е. защиты вещного
права собственника или иного законного владельца вещи, имеющего на нее юридический титул
(например, субъекта права хозяйственного ведения), а не защиты от неправомерных
посягательств самого факта владения вещью (посессорной защиты). Поэтому субъектом права на
виндикацию может стать только управомоченное лицо - титульный (а не фактический)
владелец вещи, утративший свое владение ею. Следовательно, при предъявлении данного иска
истец должен прежде всего доказать свое право (юридический титул) на истребуемую им вещь
(например, представить выписку из государственного реестра о своем праве на недвижимое
имущество) (п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Ответчиком по виндикационному иску всегда является незаконный владелец вещи,

фактически обладающий ею на момент предъявления требования. Если к этому моменту вещи
у ответчика не окажется, то виндикационный иск не подлежит удовлетворению, ибо исчез сам
предмет виндикации. К такому лицу можно предъявить лишь обязательственный (деликтный)
иск о возмещении убытков, причиненных им собственнику или иному титульному владельцу
вещи (ст. 15 и 1064 ГК РФ).

Объектом виндикации во всех без исключения случаях является

индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре. При ее отсутствии (например, в
случае, когда спорное строение капитально перестроено или реконструировано, а не просто
отремонтировано фактическим владельцем и по сути стало новой недвижимой вещью)
виндикационный иск также не подлежит удовлетворению. Ведь его содержание составляет
требование возврата конкретной вещи, а не ее замены другой вещью (или вещами того же рода и
качества). Вещно-правовой защиты лишены права на имущество, которое не может быть
объектом вещных прав. Невозможно виндицировать вещи, определенные родовыми признаками
(поскольку они могут смешаться с другими однородными объектами, принадлежащими тому же
владельцу), а также "бездокументарные ценные бумаги" (акции) или доли в уставном капитале
хозяйственных обществ, которые вообще не являются вещами <1>.

--------------------------------

<1> Современная отечественная судебная практика отказалась от абсурдной по сути

"виндикации бездокументарных акций", использовав для защиты корпоративных прав
юридическую конструкцию "восстановления корпоративного контроля", воспринятую
законодателем (п. 3 ст. 65.2 ГК РФ) (см.: Маковская А.А. Восстановление корпоративного
контроля в системе способов защиты корпоративных прав // Вестник ВАС РФ. 2009. N 1; Сарбаш
С.В. Восстановление корпоративного контроля // Вестник гражданского права. 2008. N 4).

Истребование титульным владельцем вещи, обнаруженной у непосредственного

нарушителя (например, ее похитителя), не представляет собой формально-юридических
сложностей. Но дело осложняется в тех практически наиболее значимых случаях, когда такая
вещь обнаруживается у иного фактического владельца, который сам приобрел ее у третьих лиц
(например, угнанный автомобиль обнаружен у лица, находящегося в конце целой "цепочки"
отчуждателей и не подозревающего о том, что его автомобиль "находится в угоне"). Чьи
интересы - собственника или приобретателя - заслуживают в таком случае предпочтения? При
ответе на этот вопрос следует иметь в виду, что истребование имущества собственником во всех
без исключения случаях могло бы серьезно осложнить гражданский оборот, ибо многие
приобретатели оказались бы под угрозой лишения полученного ими имущества. Вместе с тем не
могут быть оставлены без гражданско-правовой защиты и законные интересы собственника,
нередко заключающиеся в получении конкретной вещи, а не денежной компенсации за нее.

В связи с этим традиционно различаются два вида незаконного (беститульного, т.е.

фактического) владения чужой вещью, которые порождают различные гражданско-правовые
последствия (п. 1 ст. 302 ГК РФ). При добросовестном владении фактический владелец вещи не
знает и не мог знать о незаконности своего владения (а по сути - чаще всего о том, что
передавший ему вещь отчуждатель был неуправомочен на ее отчуждение). При этом в силу п. 5
ст. 10 ГК РФ действует презумпция добросовестности приобретателя <1>.

--------------------------------

<1> Современная судебная практика вынуждена учитывать и такие каверзные ситуации, как
учреждение самостоятельных юридических лиц (в том числе офшорных компаний)
исключительно с целью создания видимости добросовестного приобретения ими имущества,
например недвижимости. В этих случаях бремя доказывания своей добросовестности (т.е. знания
или незнания об отсутствии у отчуждателя вещи необходимых правомочий) возлагается на такое
юридическое лицо - приобретателя, в том числе путем обязания его раскрыть информацию о
своем конечном выгодоприобретателе (который может быть аффилированным или даже
совпадать с неуправомоченным отчуждателем), поскольку такая ситуация может
свидетельствовать о злоупотреблении правом, влекущим отказ в его защите (абз. 1 и 2 ст. 10 ГК
РФ) (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. N 14828/12).
Сказанное в полной мере относится также к случаям отчуждения вещей между материнскими и
дочерними хозяйственными обществами (п. 1 ст. 67.3 ГК РФ) (ср. п. 8 информационного письма
Президиума ВАС РФ N 126).

Вместе с тем следует иметь в виду, что в рассматриваемой ситуации речь идет о так
называемой субъективной добросовестности, т.е. не о добросовестности как этической,
нравственной категории, служащей для оценки поведения участников гражданских
правоотношений (как она понимается в п. 3 ст. 1 ГК РФ), а о добросовестности в смысле
фактического незнания об обстоятельствах, препятствующих законному отчуждению вещи.
Такое незнание представляет собой фактическую ошибку приобретателя вещи от
неуправомоченного лица (если бы речь шла о допущенной им юридической ошибке, это влекло
бы недействительность сделки по приобретению вещи). Для поддержания баланса интересов
собственника (титульного владельца) вещи и ее добросовестного, но неуправомоченного, т.е.
незаконного (фактического), приобретателя требуется, чтобы допущенная последним
фактическая ошибка была извинительной, т.е. свидетельствовала бы об отсутствии его вины в
таком незнании. Поэтому для добросовестности приобретателя необходимо, чтобы он не только
фактически не знал, но и не должен был знать (был не в состоянии узнать) о приобретении им
вещи у неуправомоченного отчуждателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Это предполагает принятие
добросовестным приобретателем всех разумных мер для выяснения правомочий отчуждателя
вещи (п. 38 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

При недобросовестном владении фактический владелец знает либо по обстоятельствам

дела должен был знать о незаконности своего владения (ч. 1 ст. 303 ГК РФ), например
похититель вещи или ее приобретатель с рук по заведомо низкой цене, причем "к знанию
приравнивается незнание по грубой небрежности. Такое виновное незнание равносильно знанию.
Добросовестный ротозей, простак, с точки зрения закона рассматривается как недобросовестный
приобретатель" <1>. Недобросовестным владельцем вещи считается, в частности, ее
приобретатель, которому было известно о судебном споре по поводу данной вещи или о других
притязаниях третьих лиц на данную вещь, либо в силу иных обстоятельств дела он должен был
усомниться в наличии у продавца права на отчуждение имущества. Так, по одному из дел было
установлено, что спорная вещь (квартира) в течение полутора месяцев трижды являлась
предметом договоров купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее
рыночной стоимости, что, по обоснованному мнению суда, должно было вызвать у ее
"конечного" приобретателя разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества <2>.

--------------------------------

<1> Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Черепахин Б.Б. Труды по
гражданскому праву. С. 178 - 179.

<2> См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых

помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов
местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 1 октября 2014 г. //
Бюллетень ВС РФ. 2015. N 2.

Очевидно, что у недобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано

собственником (титульным владельцем) во всех случаях без каких бы то ни было ограничений,
тогда как у добросовестного приобретателя, олицетворяющего интересы имущественного
оборота <1>, вещь может быть истребована лишь в двух установленных законом случаях, когда
интересы собственника или иного титульного владельца по тем или иным причинам следует
предпочесть интересам добросовестного владельца (т.е. по сути интересам имущественного
оборота).

--------------------------------

<1> Именно исходя из интересов гражданского оборота установлен запрет на истребование

у добросовестного приобретателя наличных денег и предъявительских ценных бумаг (п. 3 ст. 302
ГК РФ): деньги обычно не индивидуализируются и могут быть в той же сумме компенсированы
правонарушителем; предъявительские ценные бумаги исключают виндикацию по своей
юридической природе.

Во-первых, это возможно, если вещь была получена добросовестным приобретателем

безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ), поскольку это не нанесет ему имущественных убытков, но
будет способствовать восстановлению нарушенного права собственности или иного вещного
права. При этом безвозмездным приобретением вещи судебная практика считает не только ее
получение по договору дарения, в порядке наследования и т.п., но и ситуации, в которых
отчуждатель "не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу
спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о
неправомерности отчуждения" <1>.

--------------------------------
 <1> Абзац 2 п. 37 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
и п. 4 и 5 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием
имущества из чужого незаконного владения, утвержденного информационным письмом
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 // Вестник ВАС РФ.
2009. N 1 (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 126).

Во-вторых, в случае возмездного приобретения вещи добросовестным приобретателем

имеет значение способ выбытия вещи у собственника (титульного владельца). Если имущество
первоначально выбыло у собственника по его воле (например, отдано им в аренду, а затем
незаконно продано арендатором третьему лицу), он не вправе истребовать его у добросовестного
приобретателя. Ведь последний действовал субъективно безупречно в отличие от самого
собственника, допустившего неосмотрительность в выборе контрагента. Собственник не
лишается при этом возможности требовать возмещения убытков, причиненных ему таким
недобросовестным партнером. В этих случаях принято говорить об ограничении виндикации в
отношении добросовестного приобретателя чужого имущества.

Правила об ограничении виндикации вещи от добросовестного приобретателя исторически

сложились в германском праве на основе выработанного еще в Средние века принципа Hand
muss Hand wahren ("рука должна поддерживать руку", а не противоречить ей). Иначе говоря, если
собственник "одной рукой" передал свою вещь какому-либо лицу в пользование, на хранение и
т.п., а этот владелец затем неправомерно произвел ее отчуждение третьему лицу, то
последующий иск ("другой рукой") он может предъявлять не к приобретателю, а только к своему
первоначальному контрагенту. Очевидно, что такое правило направлено на защиту интересов
участников оборота.

Если же вещь первоначально была утеряна собственником (титульным владельцем),

похищена у него либо выбыла из его владения иным путем помимо его воли (например, в
результате совершения сделки органом юридического лица, действовавшим с пороками воли или
при ее отсутствии - под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы и тому подобных
обстоятельств, предусмотренных ст. 178 и 179 ГК РФ), она может быть виндицирована у
добросовестного владельца, даже получившего ее возмездно (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Таковы же,
например, ситуации приобретения вещи по подложным (фиктивным) документам или на
основании отмененного впоследствии судебного решения <1>. В такой ситуации субъективно
безупречно поведение как собственника вещи, так и ее добросовестного приобретателя. Но
последний является незаконным (беститульным) владельцем, к тому же сохраняющим право на
возмещение убытков, причиненных ему неуправомоченным отчуждателем вещи, поэтому с
точки зрения защиты предпочтительнее интересы собственника <2>.

--------------------------------

<1> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 1 октября 2014 г. и п. 11

информационного письма Президиума ВАС РФ N 126.

<2> Статья 60 ГК РСФСР 1922 г. допускала истребование вещи у добросовестного

приобретателя только в случаях, если она была утеряна собственником или похищена у него.
Однако в доктрине и в судебной практике это правило получило более широкое толкование -
вещь можно было истребовать и в иных случаях, когда она выбыла из владения собственника
помимо его воли (Генкин Д.М. Право собственности в СССР. С. 200). Это положение было
закреплено в ч. 1 ст. 152 ГК РСФСР 1964 г., а затем в почти неизменном виде перешло в п. 1 ст.
302 ГК РФ.

При этом судебная практика обоснованно исходит из того, что вещь может считаться
выбывшей из владения собственника или управомоченного лица по его воле при ее передаче
контрагенту по недействительной сделке. В частности, вещь, выбывшая у юридического лица в
результате совершения его единоличным органом крупной сделки и (или) сделки с
заинтересованностью в отсутствие необходимого согласия коллегиального органа, либо вещи,
отчужденные иными лицами (поверенными, агентами, комиссионерами, доверительными
управляющими и т.п.), действовавшими по просьбе или с ведома их законного владельца, не
считаются выбывшими из его владения помимо его воли <1>.

--------------------------------

<1> См.: абз. 2 п. 39 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N

10/22; п. 10 и 5 информационного письма Президиума ВАС РФ N 126; п. 2 Обзора судебной
практики Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 марта 2015
г. // Бюллетень ВС РФ. 2015. N 5.

Возможность истребования вещи у ее добросовестного возмездного приобретателя закон

распространяет и на случаи, когда вещь выбыла помимо воли не только собственника, но и лица,
которому она была передана собственником во владение (например, субъекта ограниченного
вещного права или арендатора), и, следовательно, первоначально выбыла от собственника по его
воле (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Этим в большей мере защищаются интересы не только собственников,
но и добросовестных субъектов права хозяйственного ведения и оперативного управления, а
также арендаторов. Ведь они заинтересованы в использовании чужой вещи, которую
собственник при отсутствии указанного правила не смог бы сам истребовать от добросовестного
возмездного приобретателя.

Таким образом, для определения возможности виндикации вещи у добросовестного

приобретателя "суду следует установить:

1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно
было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество
приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение" <1>.

--------------------------------

<1> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 1 октября 2014 г.

Перечисленные условия в литературе принято называть ограничениями виндикации,

которые в том или ином виде известны большинству современных правопорядков. В римском и в
дореволюционном российском праве виндикация не знала таких ограничений и была
абсолютной, т.е. истребование вещи собственником у незаконного владельца допускалось при
любых условиях, однако в пределах достаточно коротких сроков исковой давности. Подробнее о
появлении и развитии указанных ограничений см.: Ширвиндт А.М. К вопросу о выбытии вещи
из владения собственника помимо его воли в контексте ограничения виндикации // О
собственности: Сборник статей к юбилею К.И. Скловского / Сост. М.А. Ерохова. М.: Статут,
2015. С. 341 - 348.

В случае удовлетворения виндикационного иска собственник в силу правил ст. 303 ГК РФ

вправе потребовать от недобросовестного владельца возврата не только конкретной вещи, но и
всех доходов, которые этот владелец извлек или должен был извлечь из нее за все время своего
владения (либо их компенсации). На добросовестного владельца такая обязанность ложится
лишь за время, когда он узнал или должен был узнать о незаконности своего владения. Вместе с
тем за ним признается право оставить за собой отделимые улучшения, которые он произвел в
чужом имуществе, а также требовать от собственника возмещения затрат на произведенные им
неотделимые от имущества улучшения, ибо в ином случае собственник по сути получал бы
неосновательное обогащение.

Как добросовестный, так и недобросовестный владелец вправе потребовать от собственника

возмещения необходимых затрат на поддержание вещи в должном состоянии за то время, с
какого собственнику причитаются доходы от нее. Ведь он получает вещь в надлежащем
состоянии и с доходами (или их компенсацией), сэкономив на необходимых расходах. Ясно, что
отсутствие такого правила вело бы к неосновательному обогащению собственника.

При отказе в удовлетворении виндикационного иска возникает вопрос о юридической

судьбе вещи, оставшейся у добросовестного приобретателя. Закон не содержит прямого ответа
на этот вопрос, из чего можно сделать формальный вывод о том, что такая вещь как не имеющая
собственника должна считаться находящейся в фактическом владении ее приобретателя,
который может приобрести право собственности на нее по правилам о приобретательной
давности (ст. 234 ГК РФ). Однако при таком подходе вещь по сути выбывает из имущественного
оборота на достаточно длительный срок, что не соответствует интересам ни ее приобретателя
(владельца), ни третьих лиц. В связи с этим в литературе убедительно обосновывается мнение о
том, что в данной ситуации в интересах гражданского оборота добросовестного приобретателя
вещи следует признать ее собственником (тем более что такое правило уже имелось в ст. 183 ГК
РСФСР 1922 г.) <1>.

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 198 и сл.; Черепахин Б.Б.
Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного
отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. С. 233 и сл.; Рахмилович В.А. О
праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному
приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) // Проблемы
современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С. 136 - 141.

Действующий закон формально не закрепляет такого основания приобретения и

прекращения права собственности, как отказ в удовлетворении виндикационного требования.
Однако в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004
г. N 217-ФЗ) недвижимая вещь признается принадлежащей именно добросовестному
приобретателю (получившему вещь от неуправомоченного лица) с момента государственной
регистрации перехода к нему права собственности, за исключением случаев, когда она может
быть виндицирована у него по правилам ст. 302 ГК РФ. Из этого следует, что невозможность
виндикации вещи ее первоначальным собственником у добросовестного приобретателя
превращает последнего в законного (титульного) владельца - чаще всего в собственника. Более
того, право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только на основании
судебного решения об отказе в виндикации вещи, "но и тогда, когда прежний собственник в суд
не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют" <1>.

--------------------------------

<1> Абзац 2 п. 13 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

Судебная практика и ранее исходила из того, что при отказе в удовлетворении виндикационного
иска в отношении вещи, право собственности на которую подлежит государственной
регистрации, решение суда становится основанием для регистрации перехода права
собственности на вещь к покупателю.

На основании аналогии закона этот подход судебная практика распространила и на

движимые вещи, добросовестные владельцы которых становятся их собственниками с момента
их возмездного приобретения (абз. 3 п. 13 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29
апреля 2010 г. N 10/22). Все это свидетельствует в пользу необходимости прямого закрепления в
законе "полноценных правил" о приобретении права собственности добросовестным
приобретателем, в том числе об установлении презумпции права собственности добросовестного
приобретателя движимой вещи по возмездной сделке, которое следует признавать возникшим с
момента ее приобретения, а не с момента вступления в законную силу судебного решения об
отказе в удовлетворении виндикационного иска <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 81.

Виндикационный иск подвержен действию исковой давности. Примечательно, что именно

современная судебная практика рассмотрения виндикационных требований "предвосхитила"
изменение норм о порядке определения начала течения исковой давности. Дело в том, что
именно при истребовании вещи из чужого незаконного владения истец (потерпевший) нередко
не имеет каких-либо сведений об ответчике и месте его нахождения, иначе говоря, знает о
нарушении своего права, например права собственности на украденную у него движимую вещь
(что в соответствии с первоначальной редакцией п. 1 ст. 200 ГК РФ влекло начало течения
давностного срока), но лишен возможности предъявить иск из-за незнания ответчика
(похитителя вещи или ее фактического владельца).

И.Б. Новицкий еще в период действия ГК РСФСР 1922 г. отмечал, что, "пока собственнику
неизвестно, кто является нарушителем его прав, он лишен возможности предъявить иск к
нарушителю права; засчитывать ему этот период (неизвестности личности нарушителя права) в
срок исковой давности было бы неправильным, так как такая норма все равно не стимулировала
бы к скорейшему предъявлению иска. Поэтому следует признать, что, пока собственнику
неизвестно, в чьем фактическом владении находится его вещь, не может начаться и течение
давностного срока, хотя о самом факте потери вещи собственнику известно" <1>. Аналогичное
мнение было высказано Б.Б. Черепахиным, который указывал, что "невиновное незнание
личности нарушителя и места его нахождения... должны рассматриваться как уважительные
причины запоздалого предъявления иска", т.е. служить основанием продления (восстановления)
исковой давности <2>. Однако эта позиция не получила поддержки в научной литературе, в том
числе в связи с законодательными изменениями (ср. ч. 1 ст. 45 ГК 1922 г. и ст. 83 ГК 1964 г.).

--------------------------------
 <1> Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М.: Госюриздат, 1954. С. 175.

<2> Черепахин Б.Б. Исковая давность в новом советском гражданском законодательстве //

Актуальные вопросы советского гражданского права. М., 1964 (цит. по: Черепахин Б.Б. Труды по
гражданскому праву. С. 459 - 460).

Лишь в п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126

впервые за много лет была обоснована позиция, согласно которой "защита права в рамках
искового производства невозможна до тех пор, пока лицу, чье право нарушено, неизвестен
нарушитель права - потенциальный ответчик", в связи с чем срок исковой давности должен течь
"с момента, когда истец узнал о нахождении имущества во владении ответчика". В настоящее
время это правило прямо закреплено в п. 1 ст. 200 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 7 мая
2013 г. N 100-ФЗ). Вместе с тем смена фактического владельца вещи, в том числе в порядке
правопреемства, не влияет на течение исковой давности по виндикационному иску.

Необходимо отметить полную необоснованность иногда встречающихся в литературе

попыток доказать возможность "передачи" ("уступки") права на предъявление виндикационного
иска собственником или иным титульным владельцем вещи какому-либо третьему лицу. Как
справедливо отмечается в германской литературе, в случае допустимости такой "уступки" право
собственности или иное вещное право становится беззащитным и по сути лишается своего
смысла - юридического обеспечения владения и использования вещей <1> (не говоря уже о том,
что сам институт цессии в силу прямых указаний п. 1 ст. 382 ГК РФ является
обязательственно-правовым и не применим в сфере вещного права).

--------------------------------

<1> Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 210.

2. Особенности виндикационной защиты

вещных прав на недвижимость

Закрепленные действующим ГК РФ нормы о защите вещных прав, в том числе общие

нормы ст. 301 и 302 о виндикационном иске, не претерпели сколько-нибудь существенных
изменений в сравнении с ранее действовавшими правилами ст. 151 и 152 ГК РСФСР 1964 г. (ст.
59 и 60 ГК РСФСР 1922 г.). В связи с этим они изначально обладают двумя важными
недостатками: во-первых, в подавляющем большинстве случаев они рассчитаны на защиту права
собственности, а не иных (ограниченных) вещных прав (справедливости ради стоит отметить,
что эту же роль виндикация фактически выполняет и в развитых правопорядках, например в
германском вещном праве); во-вторых, они практически не учитывают правовые особенности
защиты прав на недвижимость и значение их обязательной регистрации в государственном
реестре (ст. 131 ГК РФ), в силу которой споры о принадлежности недвижимых вещей должны
прежде всего касаться записей в указанном реестре и их оспаривания <1>.

--------------------------------

<1> Неудачность использования норм ст. 302 ГК РФ к виндикации недвижимости

подмечена в современной литературе (см.: Ширвиндт А.М. К вопросу о выбытии вещи из
владения собственника помимо его воли в контексте ограничения виндикации // О
собственности: Сборник статей к юбилею К.И. Скловского / Сост. М.А. Ерохова. С. 358 - 359).
 Прежде всего это относится к виндикационному иску как к петиторному средству
гражданско-правовой защиты, использование которого всегда должно опираться на наличие того
или иного зарегистрированного юридического титула. В связи с этим необходимо указать на
противоречивость одного из положений Концепции развития гражданского законодательства РФ,
согласно которому, с одной стороны, защита вещного права на недвижимость,
зарегистрированного за другим лицом, должна осуществляться "посредством иска о признании
права и отмены государственной регистрации", т.е. путем предъявления иска об оспаривании
соответствующей записи в государственном реестре, а не виндикационного иска, но, с другой
стороны, "лицо, считающее себя собственником, вправе сразу предъявить виндикационный иск к
лицу, чье право зарегистрировано в реестре" <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 78.

В этом отразился столь же противоречивый подход к данной проблеме со стороны судебной

практики, которая фактически не считает государственную регистрацию единственным
доказательством существования зарегистрированного права уже хотя бы потому, что она может
быть оспорена в судебном порядке с помощью иных доказательств <1>. Разрешая вопрос о
добросовестности (недобросовестности) приобретателя недвижимости, суды обычно учитывают
не только осведомленность приобретателя о наличии записи в ЕГРП о праве собственности
отчуждателя вещи, но и принятие им иных "разумных мер для выяснения правомочий продавца
на отчуждение" вещи, в частности, была ли проявлена приобретателем недвижимости "разумная
осмотрительность при заключении сделки", знакомился ли он со всеми правоустанавливающими
документами на недвижимость и выяснял ли основания возникновения у продавца недвижимого
имущества права собственности, производил ли непосредственный осмотр вещи до ее
приобретения; не является ли цена вещи явно заниженной и несоразмерной действительной
(рыночной) стоимости имущества; не отчуждается ли имущество в слишком короткий срок после
его приобретения предшествующим владельцем и т.д. <2>. Таким образом, "запись в ЕГРП о
праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности
приобретателя" (абз. 2 п. 38 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N
10/22).

--------------------------------

<1> Статья 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

<2> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 1 октября 2014 г.;
Постановление Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 8455/10 // Вестник ВАС РФ. 2011. N
3. Подробнее об этом см.: Ерохова М.А. О колебании условий удовлетворения иска об
истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения в российской судебной
практике // О собственности: Сборник статей к юбилею К.И. Скловского / Сост. М.А. Ерохова. С.
200 - 201.

Однако при отсутствии зарегистрированного в реестре титула на недвижимую вещь истец

не вправе предъявлять виндикационный иск, служащий защите права собственности или иного
имеющегося вещного права. Поэтому лицо, считающее себя собственником недвижимой вещи,
но не записанное в этом качестве в ЕГРП, должно прежде всего добиваться изменения
соответствующей записи (путем предъявления иска о признании права или об оспаривании
имеющейся записи), а уже потом виндицировать вещь (с процессуальной точки зрения возможно
объединение этих исков в одном процессе). В соответствии с п. 58 Постановления Пленумов ВС
РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "лицо, считающее себя собственником находящегося
в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом,
вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности" (выделено мной. - Е.С.), т.е.
по сути с иском об оспаривании соответствующей записи в государственном реестре.

При этом необходимо учитывать, что иск о признании права и виндикационный иск
представляют собой разные способы защиты гражданских прав. Для удовлетворения иска о
признании права не имеет значения добросовестность или недобросовестность приобретателя
вещи, которая в силу ст. 302 ГК РФ важна только для виндикационного иска. Иначе говоря, не
следует рассматривать добросовестного приобретателя в качестве общей фигуры гражданского
права. Споры об истребовании недвижимых вещей по существу должны сводиться к спорам о
правильности соответствующих записей в ЕГРП, имеющих правоустанавливающее значение в
силу публичной достоверности данного реестра, на которую вправе и даже обязаны полагаться
все участники гражданских правоотношений. Ведь если лицо не является указанным в реестре
правообладателем вещи, оно принципиально лишено и возможности ее виндикации.

Эти обстоятельства не всегда в полной мере учитываются в судебной практике. Так, в споре
о праве собственности на здание, зарегистрированное за юридическим лицом, оспаривавшемся
индивидуальным предпринимателем, суд установил, что оно сначала было отчуждено
предпринимателем по договору купли-продажи, а затем (новым приобретателем) по договору
мены, но в действительности не выбывало из его фактического владения и не передавалось
приобретателям во исполнение заключенных договоров. Иначе говоря, фактический владелец
здания оставался прежним, а менялись "только" записи о праве собственности в ЕГРП. На этом
основании суд посчитал, что приобретатели здания не стали его владельцами, а потому не могут
считаться добросовестными владельцами в смысле п. 1 ст. 302 ГК и рассчитывать на
соответствующую этому статусу гражданско-правовую защиту. При этом записи в ЕГРП о
переходе права собственности на спорное здание формально не оспаривались истцом, заявившим
лишь, что они "не соответствуют действительности" (п. 6 информационного письма Президиума
ВАС РФ N 126).

Между тем в теоретической литературе уже давно было отмечено, что "правомерное
владение - не юридическое основание, а юридический результат приобретения права
собственности, наличия права собственности у владельца. Само владение в данном случае
становится правомерным потому, что владелец приобрел право собственности на вещь, а не
наоборот" <1>. Иначе говоря, получение вещи в фактическое владение следует считать не
условием, а следствием положения добросовестного владельца. Поэтому речь должна идти об
оценке оснований госрегистрации, а не о добросовестности приобретателя (которая имеет
значение для виндикационного иска, но не для иска о признании права). При отсутствии у
ответчика фактического владения вещью он не мог быть признан ни добросовестным, ни даже
недобросовестным владельцем. Но если вещь не выбывала из владения собственника,
отсутствует важнейшее условие предъявления виндикационного иска, а спор тем более сводится
к спору о правильности записи в ЕГРП.

--------------------------------

<1> Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Черепахин Б.Б. Труды по
гражданскому праву. С. 223.
 По другому делу приобретатель недвижимой вещи купил ее по явно заниженной цене
(почти вдвое ниже рыночной), зарегистрировав на себя право собственности в ЕГРП. По мнению
истца, предъявившего виндикационный иск, это свидетельствовало "о фактическом сговоре
продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения
имущества", а суд указал, что при таких обстоятельствах ответчик по виндикационному
требованию должен был предпринять "дополнительные меры, направленные на проверку
юридической судьбы вещи". Однако последующая государственная регистрация права
собственности на недвижимую вещь порождает вопросы: на чем основана обязанность
приобретателя недвижимости предпринять дополнительные меры проверки права ее
отчуждателя и в чем они могут и должны состоять?

В целом же следует исходить из того, что записи в ЕГРП носят правоустанавливающий (

ст. 8.1 и 131 ГК РФ), а не регистрационно-учетный характер. Осторожная позиция судебной
практики, фактически не ограничивающейся в этом вопросе анализом этого, говоря словами
закона, "единственного доказательства существования зарегистрированного права", обусловлена
нередко встречающимися в сфере государственной регистрации случаями злоупотреблений
(использования поддельных документов, фальсифицированных выписок из реестра,
искусственной ликвидации вещи путем фиктивного раздела или объединения земельных
участков в кадастровом учете и т.д.), ошибками в ведении самого реестра (регистрация права
собственности на одну и ту же недвижимую вещь за двумя разными лицами, регистрация права
на движимую вещь как на недвижимую и т.д.) и т.п.

Особенности правового режима недвижимости подлежат учету и при определении

характера иска, предъявленного в защиту права собственности ("конкуренции исков"). Так, после
исполнения договора купли-продажи здания и регистрации перехода права собственности на
него к покупателю общество-продавец было признано банкротом и конкурсный управляющий
предъявил иск о возврате здания, указывая, что в момент отчуждения оно находилось под
арестом, а потому сделка его купли-продажи является недействительной. Необоснованное
решение одного из судов, рассматривавших данный спор и квалифицировавшего это требование
как виндикационный иск (в котором, по мнению суда, несмотря на недействительность данной
сделки, т.е. незаконность отчуждения здания, ответчик (приобретатель здания) доказал
возмездность и добросовестность его приобретения), было отменено судом кассационной
инстанции, справедливо указавшим, что "применение последствий недействительности сделки не
ставится в зависимость от добросовестности сторон такой сделки" (п. 2 информационного
письма Президиума ВАС РФ N 126), очевидно, имея в виду, что условие о добросовестности, в
соответствии со ст. 302 ГК РФ, имеет значение только для виндикационного иска и не
предусматривается ст. 167 ГК РФ. К сожалению, из опубликованных материалов данного дела
нельзя сделать вывод о том, была ли внесена в ЕГРП запись об аресте спорного недвижимого
имущества. При ее отсутствии для удовлетворения требования о "реституции владения" зданием
истцу необходимо было вначале оспорить (изменить) запись в ЕГРП о признании приобретателя
собственником недвижимости. Из этого следует, что предварительное оспаривание записи в
ЕГРП путем предъявления иска о признании права собственности на недвижимую вещь
необходимо для последующего удовлетворения иска не только о виндикации, но и о реституции
вещи.

Представляется необходимым исходить из того, что отсутствие у истца

зарегистрированного права на недвижимость в любом случае лишает его возможности даже
предъявления, а не только удовлетворения виндикационного иска, тогда как наличие такой
записи создает для приобретателя вещи как минимум презумпцию его добросовестности.
Следует согласиться с высказанным как в зарубежной, так и в отечественной литературе
мнением о том, что запись в ЕГРП создает презумпцию права (титула) за указанным в нем
лицом; более того, такая запись не только освобождает последнего от необходимости
доказывания своего вещного права (титула), но и лишает лицо, оспаривающее реестровую
запись, возможности требовать ее аннулирования только со ссылками на отсутствие или
порочность положенных в ее основу юридических фактов - ему необходимо в судебном порядке
доказать наличие предусмотренных законом оснований для возникновения у него права (титула)
на спорную вещь <1>.

--------------------------------

<1> Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 615 - 617; Schwab K.H.,
Prutting H. Sachenrecht. S. 81; Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума
Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав". С. 64.

Иной подход препятствует признанию за государственным реестром прав на недвижимое

имущество важнейшего свойства публичной достоверности, что, в свою очередь, не только
делает его ведение формальным, но и создает различные препятствия и сложности в защите
вещных прав и развитии оборота недвижимых вещей. Очевидно, что интересы последнего рано
или поздно потребуют необходимых изменений законодательства и сложившейся
правоприменительной практики с тем, чтобы ведение ЕГРП постепенно не утратило
гражданско-правовой смысл <1>.

--------------------------------

<1> Примечательно, что еще проект Гражданского уложения Российской империи исходил
из "бесповоротности вотчинных прав на недвижимое имение" (ст. 745 - 747), что по общему
правилу означало оставление в силе записей в вотчинной книге, "хотя бы по судебному
решению было впоследствии признано, что имение не принадлежало тому, кто его продал или
установил на нем вотчинные права".

Германское право в § 891 BGB также закрепляет законную презумпцию принадлежности

зарегистрированного права указанному в записи лицу (и, наоборот, отсутствия права,
прекращенного записью в поземельной книге), а в силу абз. 1 § 892 BGB содержание земельной
книги признается достоверным в отношении лица, которое приобрело право на недвижимость на
основании такой записи. В результате даже "неправомерно внесенные (в земельную книгу) права
существуют; неправомерно не внесенные (в нее) права не существуют; в целом: неправильное
содержание (запись) земельной книги действует как правильное", если оно не оспорено в
порядке, предусмотренном § 894 BGB (см. об этом, например: Jauernig O., Schlechtriem P., Sturner
R., Teichmann A., Vollkommer M. Burgerliches Gesetzbuch. Erlauterungen (Kommentar). 6. Aufl.
Munchen, 1991. S. 1065 - 1068; Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 81 - 83).

3. "Конкуренция исков" при защите вещных прав

Возврат вещи собственнику (иному титульному владельцу) от неуправомоченного лица

(беститульного, фактического владельца) возможен не только в результате удовлетворения
виндикационного иска, но и как следствие применения правил о реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ)
или о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) <1>. При этом в силу правил ст. 1103
ГК РФ нормы о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям о возврате
исполненного по недействительной сделке и об истребовании имущества собственником из
чужого незаконного владения. Таким образом, возникает вопрос о соотношении правил о
виндикации, реституции и кондикции вещи в пользу ее собственника (титульного владельца).

--------------------------------

<1> Предусмотренное ст. 1082 ГК РФ возмещение собственнику вещи или субъекту иного
вещного права причиненного вреда в форме предоставления другой, хотя и аналогичной, вещи
того же рода и качества или ремонта испорченной вещи не являются требованиями о возврате
индивидуально-определенной вещи, что позволяет легко разграничивать деликтный
(обязательственно-правовой) иск с вещными исками.

Этот вопрос касается так называемой конкуренции исков (свойственной

англо-американскому, а не континентальному европейскому правопорядку). По классическим
представлениям, под конкуренцией исков понимается принадлежность лицу нескольких
притязаний, преследующих защиту одного и того же интереса, причем при удовлетворении
одного из них остальные погашаются <1>. Однако все эти гражданско-правовые способы защиты
(иски) имеют различия в основаниях и условиях своего применения, что в действительности
исключает для управомоченного лица возможность их произвольного выбора ("конкуренцию").

--------------------------------

<1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 87.

В общем виде соотношение различных исков по защите вещных прав выглядит следующим
образом:

а) виндикационный (вещный) иск и иск о применении последствий недействительности

сделки (реституции) являются двумя разными по юридической природе исками и рассчитаны на
применение в различных ситуациях, а потому и не должны "конкурировать" между собой (хотя в
правоприменительной практике до сих пор встречаются случаи их необоснованного смешения);

б) кондикционное требование (из неосновательного обогащения) является субсидиарным в

отношении того и другого иска, а потому может дополнительно применяться к ним обоим
(например, при предъявлении собственником-истцом требования о возврате плодов и доходов,
извлеченных ответчиком из вещи за время ее неправомерного использования, или при
возникновении спора о судьбе произведенных ответчиком улучшений вещи).

Вещные иски как абсолютные по своей юридической природе не применяются при наличии
между участниками спора договорных (обязательственных), т.е. относительных,
правоотношений. В этом случае используется законодательство (и предусмотренные им средства
гражданско-правовой защиты), регулирующее договорные, а не вещные отношения (абз. 1 п. 34
Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). Например, при
погашении кредита, обеспеченного залогом вещи, основанием требования залогодателя о
возврате ему предмета залога является надлежащее исполнение им кредитного обязательства (ст.
352 ГК РФ), а не нарушение залогодержателем его права собственности на заложенную вещь.
Точно так же и при нарушении условий договора аренды его стороны должны использовать
договорные, а не вещные способы защиты своих прав.
 В тех случаях, когда ограниченные вещные права возникают по договору с собственником
вещи (например, при установлении сервитута или залога), они защищаются их субъектами в
отношении всех других лиц с помощью вещно-правовых (абсолютных), а не обязательственных
исков, ибо сами эти права носят абсолютный, а не относительный характер. Собственник же
вещи в такой ситуации связан с субъектом ограниченного вещного права обязательствами,
возникшими из договора, и потому во взаимоотношениях с последним не может прибегать к
вещно-правовым способам защиты своих интересов.

Вещно-правовые иски не могут быть использованы и при уничтожении

индивидуально-определенной вещи, ибо вещное отношение в этом случае прекращается в связи с
исчезновением его объекта. Однако при этом, как правило, возникают деликтные
(обязательственные) отношения по возмещению причиненного собственнику вещи
имущественного вреда (п. 1 ст. 1064 ГК РФ). Они имеют иной объект, нежели вещно-правовые
требования, - денежную компенсацию (возмещение) вреда или замену утраченной вещи иной,
новой вещью (ст. 1082 ГК РФ).

Это же относится и к случаям повреждения вещи (при сохранении ее субстанции), в

которых речь также должна идти о деликтном иске. Последний может, следовательно, сочетаться
с виндикационным иском о возврате поврежденной вещи после ее ремонта. Такая ситуация в
германском праве именуется использованием "сопутствующего иска" (Nebenanspruch), роль
которого в данном случае по отношению к основному (виндикационному) иску выполняет
деликтное требование. Вместе с тем требование возврата вещи от ее похитителя является
виндикационным (вещным), а не деликтным (обязательственным) иском (абз. 3 п. 34
Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

"Сопутствующим", или субсидиарным, иском в отношении вещного требования является

кондикционный (обязательственный) иск из неосновательного обогащения. Обычно он касается
расчетов при возврате вещи (вещей) из чужого незаконного владения (подп. 2 ст. 1103 ГК РФ),
"сопутствующих" виндикационным требованиям. При этом виндикационный иск не может быть
субсидиарным ("сопутствующим") <1>.

--------------------------------

<1> Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 210.

Для защиты своих прав собственник или субъект иного вещного права могут также
использовать требование о признании недействительной сделки по отчуждению вещи (если речь
идет об оспоримой сделке) либо о применении последствий недействительности сделки (если
речь идет о совершении ничтожной сделки). В обоих случаях общим последствием становится
реституция, которая в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ может заключаться в возврате
конкретной вещи (предмета сделки) первоначальному владельцу (реституция владения).

Очевидно, что если дело касается сделки, совершенной самим собственником, то его
отношения с контрагентом носят договорный (обязательственный) характер, что предопределяет
и возможные способы защиты его прав. Признание сделки недействительной, разумеется, не
порождает обязательственных (договорных) отношений между сторонами (п. 1 ст. 167 ГК РФ),
однако к требованиям о применении последствий недействительности сделки по общему правилу
подлежат применению положения обязательственного, а не вещного права (подп. 2 п. 3 ст. 307.1
ГК РФ). В связи с этим истребование у контрагента по недействительной сделке переданной
ему вещи по виндикационному (вещному) иску исключается, ибо в данном случае оно
осуществляется в порядке реституции владения (п. 1 и 3 информационного письма Президиума
ВАС РФ N 126).

Но если контрагент собственника по недействительной сделке произвел затем отчуждение

полученной от собственника вещи третьему лицу, то в отношениях с таким новым
приобретателем собственник может использовать только вещно-правовые способы защиты, ибо
они не состояли в договорных (обязательственных) отношениях друг с другом. Иначе говоря,
собственник вправе истребовать свою вещь с помощью виндикационного иска, но не реституции
владения (п. 35 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).
Отечественная судебная практика и ранее в основном придерживалась этой позиции <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых

вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав" (в настоящее время утратило силу); Витрянский В.В. Актуальные проблемы
судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной
России. М., 2008. С. 22.

Но в ряде случаев бывшие собственники, получив отказ в удовлетворении виндикационных

требований к новым владельцам, которые приобрели вещь в результате сделок, стали оспаривать
сами эти сделки, ссылаясь на недействительность первой из их "цепочки" (заключенной с
участием собственника в качестве отчуждателя спорной вещи), поскольку в этой ситуации
лишаются законных оснований и все остальные сделки по отчуждению данной вещи. В свою
очередь, их недействительность и последовательное применение реституции владения при таком
подходе должны иметь конечным результатом возвращение вещи первоначальному владельцу. В
связи с этим в литературе было высказано мнение о том, что реституция лишь определяет судьбу
вещи (устанавливая необходимость ее возврата), а дальнейшее истребование ее собственником
происходит по виндикационному иску <1>. В результате виндикация становилась лишь формой
осуществления реституции, что неизбежно влекло их необоснованное смешение.

--------------------------------

<1> Тузов Д.О. Реституция и реституционные правоотношения в гражданском праве России

// Цивилистические исследования. Вып. 1. М., 2004. С. 232 и сл. Данное мнение и ранее было
известно отечественной доктрине (см.: Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее
последствия. Л., 1960. С. 114 и сл.).

Более обоснованный подход предложил В.В. Витрянский, который, опираясь на

первоначальный текст п. 2 ст. 166 ГК РФ, отметил, что никакой конкуренции вещно-правовых и
обязательственно-правовых исков при реституции по недействительной сделке нет и быть не
может: поскольку такая сделка не порождает обязательственных отношений, требование о
применении последствий ее недействительности во всяком случае не может считаться
обязательственно-правовым, а потому правом на его предъявление наделены не только ее
стороны, но и любое заинтересованное лицо <1>, которым, безусловно, является собственник
неправомерно отчужденного имущества. Последний может обратиться с требованием о
реституции к обеим сторонам сделки по отчуждению его вещи, имея в виду в дальнейшем
получить ее от неправомерно отчуждавшего лица по виндикационному иску <2>. Из этого
следует, что применение последствий недействительности сделки, в соответствии со ст. 12 и 167
ГК, представляет собой самостоятельный способ защиты гражданских прав <3> (а не
разновидность виндикации), в связи с чем не исключен последующий спор о принадлежности
данной вещи (в том числе и по виндикационному иску).

--------------------------------

<1> Это прямо следовало из первоначальной редакции п. 2 ст. 166 ГК РФ. Однако
Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ введена новая редакция этой нормы, уже не
содержащая упоминания о любом "заинтересованном лице".

<2> Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на

недвижимость // Гражданское право современной России. С. 25 - 26.

<3> См. также: Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.
6-е изд. С. 550.

Главная же практическая задача состояла в установлении и поддержании необходимого

баланса интересов собственника и добросовестного владельца (приобретателя) вещи, т.е.
интересов стабильности и развития имущественного оборота. Эта задача была разрешена
Конституционным Судом РФ, который вполне обоснованно указал на недопустимость смешения
различных способов защиты прав собственника, который заявляет обязательственное по сути
требование (о реституции вещи) на основании признания недействительной сделки или сделок,
совершенных без его участия третьими лицами, тогда как в этих целях ему предоставлен
виндикационный (вещно-правовой) иск. Конституционный Суд РФ подчеркнул, что "права лица,
считающего себя собственником имущества, не подлежат защите... с использованием правового
механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ", поскольку "такая защита возможна
лишь путем удовлетворения виндикационного иска"; иное, по справедливому мнению
Конституционного Суда РФ, "означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к
такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества
недействительными", что, в свою очередь, нарушало бы права и интересы добросовестных
приобретателей <1>. Разумеется, если при этом речь идет о недвижимой вещи, право на которую
зарегистрировано приобретателем в государственном реестре, предварительно необходимо с
помощью соответствующего иска добиваться исправления (отмены) реестровой записи.

--------------------------------

<1> См.: п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По
делу о проверке конституционности пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской
Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой,
Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" // СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657.

Следовательно, собственник может истребовать свою вещь у ее приобретателя по сделке, в

которой собственник не участвовал, т.е. у третьего лица, только по виндикационному иску, и не
вправе одновременно оспаривать такую сделку (добиваясь применения реституции владения).
При ином подходе с помощью реституции становится возможным получить имущество от
любого, в том числе и добросовестного, приобретателя, что было бы нарушением баланса
интересов такого приобретателя и собственника вещи и не соответствовало бы интересам
развития гражданского оборота.

Тем самым Конституционный Суд РФ вновь подчеркнул, что требования (иски) о

реституции и о виндикации конкретной вещи имеют различную (обязательственную и
вещно-правовую) юридическую природу.

Эти различия состоят:

а) в субъектном составе спора (стороны сделки в реституционных отношениях и

собственник вещи с ее незаконным владельцем - в виндикационном требовании);

б) предмете доказывания (при применении реституции это факт передачи вещи по

недействительной сделке, тогда как наличие у отчуждателя права на нее не имеет юридического
значения <1>, при виндикации, напротив, наличие титула (вещного права) как ее необходимое
основание);

в) условиях удовлетворения (для реституции в отличие от виндикации не имеет значения ни

добросовестность фактического владельца, ни возмездность или безвозмездность отчуждения
вещи, ни наличие у истца какого-либо юридического титула на вещь);

г) последствиях утраты спорной вещи (при реституции вместо вещи может быть взыскана
денежная компенсация, а при виндикации последует отказ в иске).

--------------------------------

<1> См.: Скловский К.И. Некоторые проблемы реституции // Вестник ВАС РФ. 2002. N 8.
С. 109 - 110.

Таким образом, реституция не исключает виндикации (и наоборот), поскольку они

применяются в различных ситуациях, а способ защиты нарушенного права определяется не
волей (усмотрением) управомоченного лица, а юридической природой этого права.

4. Негаторный иск

Этот вещный иск тоже был известен еще римскому праву, о чем говорит его название (actio
negatoria - букв. "отрицающий иск"), где он, однако, имел весьма узкую сферу применения
(защита собственника от неправомерного присвоения сервитута или иного аналогичного права
пользования принадлежащей ему вещью). Только в пандектном учении он стал рассматриваться
как иск по защите права собственности от всяких нарушений, не являющихся нарушением права
владения вещью, т.е. не подлежащих защите с помощью виндикационного иска, с тем, чтобы
наряду с последним защищать собственника от любых возможных нарушений его права <1>. Об
этом свидетельствует и традиционно широкая формула этого иска, закрепленная в ст. 304 ГК РФ
и дающая собственнику возможность "требовать устранения всяких нарушений его права", хотя
бы и не соединенных с лишением владения вещью.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Усачева К.А. Негаторный иск в исторической и

сравнительно-правовой перспективе // Вестник гражданского права. 2013. N 5, 6.

Однако фактически сфера его действия постепенно так или иначе ограничивалась, хотя и в
настоящее время в качестве разновидностей негаторного иска нередко рассматриваются иски об
оспаривании записей в реестре прав на недвижимость, иски об исключении имущества из описи,
иски о признании права (или о признании права отсутствующим) <1>; встречаются даже
попытки квалификации в качестве негаторного иска о виндикации недвижимости (поскольку
спор в этом случае обычно сводится к спору о правильности записи в государственном реестре).

--------------------------------

<1> Такое широкое понимание негаторного иска отстаивается К.А. Усачевой (Вестник
гражданского права. 2013. N 6. С. 90 - 95). С этим мнением, однако, невозможно полностью
согласиться хотя бы потому, что иски об исключении из описи, оспаривании записи в реестре
или о признании права вполне могут быть связаны и с лишением собственника владения
движимой и (или) недвижимой вещью.

Тем не менее виндикация недвижимости представляет собой разновидность именно

виндикационного, а не негаторного иска, но как раз потому, что она основывается на записи в
реестре, оспаривание которой осуществляется с помощью специального иска, уже не
являющегося разновидностью негаторного требования. Иное дело, что в развитых правопорядках
негаторный иск применяется для защиты сервитутов, узуфрукта, залогового права и права
застройки как ограниченных вещных прав, а по аналогии - и для защиты иных имущественных и
даже неимущественных прав (так называемая квазинегаторная защита) <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 228, 234.

В современном отечественном праве негаторный иск представляет собой требование об

устранении препятствий в осуществлении права собственности (или иного вещного права),
которые не связаны с лишением собственника (или иного титульного владельца) владения
вещью. Обычно такие препятствия выражаются, например, в возведении строений или
сооружений, препятствующих доступу света в окна соседнего дома или создающих различные
помехи в нормальном использовании соседнего земельного участка или помещения (в частности,
путем затруднения доступа к ним и т.п.), в создании собственнику или иному законному
владельцу вещи иных аналогичных помех в ее нормальном использовании. Так, в одном из
судебных дел было установлено, что на здании узла связи без согласия его собственника
сервисно-энергетической службой по заданию хозяйственного общества был размещен
оптико-волоконный кабель с целью обеспечения жителей района возможностью доступа в сеть
Интернет. Негаторный иск компании - собственника здания - о демонтаже указанного кабеля был
удовлетворен судом со ссылкой на отсутствие согласия собственника на такое использование
принадлежащей ему недвижимости, в том числе на отсутствие соответствующего сервитута (п. 6
информационного письма Президиума ВАС РФ N 153).

Субъектом негаторного иска является собственник или иной титульный владелец,

сохраняющий вещь в своем владении, но испытывающий препятствия в ее использовании. Иначе
говоря, и здесь речь идет о петиторном иске, опирающемся на юридический титул владельца
вещи (запись в государственном реестре - для субъекта вещного права на недвижимость) <1>.
Необходимость предварительного доказательства наличия титула на вещь породила в судебной
практике "иск о признании права или обременения отсутствующими" (абз. 4 п. 52
Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22), по сути являющийся
разновидностью иска об оспаривании правильности записи в реестре.

--------------------------------
 <1> Таковым же следует считать и владельца недвижимости, получившего ее в
собственность до введения в действие системы государственной регистрации прав (п. 7
информационного письма Президиума ВАС РФ N 153).

Такой иск, например, был заявлен владеющим и "реестровым" (т.е. зарегистрированным,

титульным) собственником к лицу, выигравшему публичные торги и на этом основании
зарегистрировавшему свое право собственности на здание, которое годом ранее было
приобретено истцом на таких же публичных торгах (т.е. фактически было дважды продано его
первоначальным собственником - муниципальным образованием). Суд удовлетворил этот иск,
расценив его как негаторный, что позволило опровергнуть довод ответчика об истечении
исковой давности (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ N 153). Очевидно, что в
действительности речь должна была бы идти о применении ст. 398 ГК РФ в сочетании с иском об
оспаривании (исключении) записи в государственном реестре относительно права
собственности второго приобретателя. Поэтому сам по себе "иск о признании права
отсутствующим" в этой ситуации представляется весьма сомнительным.

Вместе с тем современной судебной практике известны случаи вполне обоснованной

защиты обладателей земельных сервитутов (сервитуариев) относительно не находящихся в их
фактическом владении (служащих) земельных участков. По одному из таких дел собственник
здания, одновременно являющийся обладателем зарегистрированного в государственном реестре
сервитутного права проезда через земельный участок, на котором расположено это здание,
обратился с иском к арендатору данного участка, который установил на нем забор со
шлагбаумом и отказался безвозмездно пропускать автотранспорт истца. Данный иск
собственника здания был справедливо квалифицирован судом как негаторный и подлежащий
удовлетворению, несмотря на то что обремененный сервитутом земельный участок не находился
во владении истца (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ N 153).

Субъектом обязанности (ответчиком по иску) считается непосредственный нарушитель

вещного права, действующий незаконно (обычно это касается правомочия пользования, а не
владения или распоряжения, что очевидно, например, по отношению к объектам недвижимости).
Если помехи созданы законными действиями, например разрешенной в установленном порядке
прокладкой трубопровода или ремонтом дороги, проходящей возле дома собственника,
использованием сервитутного права прохода или проезда через чужой земельный участок,
выполнением соответствующих распоряжений публичной власти и т.д., придется либо
претерпевать их, либо оспаривать их законность, что во всяком случае невозможно с помощью
негаторного иска.

Основанием предъявления негаторного иска может стать не только действие, но и

противоправное бездействие нарушителя вещного права (например, неосуществление им
необходимого ремонта оборудования, в результате чего загрязняется соседний земельный
участок). Кроме того, негаторный иск подлежит удовлетворению и при наличии реальной
угрозы нарушения вещного права со стороны ответчика (абз. 3 п. 45 Постановления Пленумов
ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 и п. 9 информационного письма Президиума ВАС
РФ N 153). Вместе с тем для удовлетворения негаторного иска не требуется доказательств вины
ответчика, достаточно установления волевого характера его поведения. Отсутствие требования
виновности ответчика принципиально отличает негаторный иск от деликтного <1>.

--------------------------------
 <1> Такой подход является господствующим и в германской доктрине (см., например:
Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 232 - 233).

Объект требований по негаторному иску составляет устранение длящегося

правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления иска.
Поэтому отношения по негаторному иску в отличие от виндикационных требований не
подвержены действию исковой давности - негаторное требование можно предъявить в любой
момент, пока сохраняется правонарушение.

Последствием удовлетворения негаторного иска может стать судебный запрет совершения

определенных действий, а также возложение на ответчика обязанности устранения последствий
совершенного им правонарушения (например, демонтаж неправомерно возведенных
сооружений, вывоз неправомерно размещенных материалов, уборка мусора и т.п.). Вместе с тем
речь при этом может идти только об устранении указанных неблагоприятных последствий, но не
о возмещении вреда, причиненного собственнику вещи, ее ремонте, предоставлении аналогичной
вещи и т.п., что характерно для деликтного иска.

Так, по недосмотру владельца цистерны с горючим часть ее содержимого вылилась на

соседний земельный участок, повредив находящиеся на нем растения. В этом случае собственник
участка в рамках негаторного иска вправе потребовать устранения остатков горючего, но не
замены поврежденных растений или возмещения их стоимости, которое возможно на основании
деликтного иска; если же собственник сам или за свой счет устранит последствия такого
правонарушения, то возмещения расходов от их причинителя он вправе будет потребовать путем
предъявления к нему кондикционного требования, т.е. на основании норм о неосновательном
обогащении <1>.

--------------------------------

<1> Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. S. 233.

Раздел V. ПРОБЛЕМЫ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

О ВЕЩНОМ ПРАВЕ

Глава 9. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РЕФОРМИРОВАНИЯ

РОССИЙСКОГО ВЕЩНОГО ПРАВА

§ 1. Проблемы развития вещного права как подотрасли

гражданского права

1. Развитие законодательной основы вещного права

В связи с отмеченными выше недостатками законодательного оформления отечественного

вещного права основной предпосылкой его надлежащего законодательного регулирования
становится сосредоточение его норм в едином кодифицированном акте - Гражданском кодексе
РФ, поскольку речь идет о разновидности гражданско-правового регулирования. Следует
помнить, что само вещное право с присущей ему терминологией в современном российском
законодательстве было восстановлено именно благодаря законодательным актам гражданского
права. Термин "вещные права" впервые после ГК РСФСР 1922 г. был использован в ст. 5 Закона
"О собственности в РСФСР" 1990 г., а затем в ст. 49 Основ гражданского законодательства 1991
г. Категория "недвижимость" ("недвижимое имущество") была восстановлена п. 2 ст. 4 Основ
гражданского законодательства 1991 г., а вещное право как особая подотрасль гражданского
права начало складываться с принятием части первой ГК РФ 1994 г. Таким образом, на
протяжении нескольких лет была воссоздана законодательная база гражданско-правового
оформления этой важнейшей части имущественных отношений. В ходе ее разработки
отечественное законодательство, а вместе с ним и цивилистическая доктрина постепенно
освобождались от стереотипов и догм прежнего правопорядка, осуществляя продуманный
переход к современному гражданско-правовому регулированию, основанному на классических
подходах и решениях, выверенных временем и практикой рыночного хозяйства.

С этой точки зрения раздел II "Право собственности и другие вещные права" ГК РФ даже в
действующей (первоначальной) редакции в целом можно охарактеризовать как достаточно
развернутое и четкое вещно-правовое регулирование современного, рыночного типа. Эта
оценка во многом основана на содержании гл. 17 ГК РФ, посвященной праву собственности и
иным вещным правам на землю, в которой появились (а точнее, были восстановлены) земельные
сервитуты, а также урегулированы некоторые другие права пользования чужими земельными
участками, что позволяет говорить о появлении системы ограниченных вещных прав
классического типа. При этом разработчики данной главы (среди которых главную роль играл
С.А. Хохлов <1>) вполне отдавали себе отчет в том, что в условиях сохраняющегося господства
государственной собственности на землю классические вещные права, рассчитанные на участие
одного частного собственника в имуществе (недвижимости) другого частного собственника, в
российском гражданском праве неизбежно будут определенным образом искажены, оформляя
участие частных собственников (граждан и юридических лиц) в недвижимом имуществе,
находящемся в собственности государства (публично-правовых образований).

--------------------------------

<1> См.: Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ.
1996. N 8.

К сожалению, гл. 17 ГК, как известно, была "заморожена" при принятии части первой, ибо
тогдашний законодатель по сугубо политическим соображениям посчитал необходимым
отложить введение ее в действие до принятия нового Земельного кодекса. Хотя фактически она и
вступила в силу на несколько месяцев раньше этого события <1>, принятый вскоре после этого
Земельный кодекс РФ попытался занять иные исходные позиции, в частности, безосновательно
сузив систему вещных прав на землю, фактически сведя их к праву собственности и сервитутам.

--------------------------------

<1> С 28 апреля 2001 г. согласно Федеральному закону от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ.

Более того, Земельный кодекс 2001 г. отошел и от намеченного еще в законах о

собственности разграничения сфер гражданского и земельного права. Формально признав, что
предмет земельного законодательства составляют именно "земельные отношения", т.е.
отношения по использованию и охране земель "как основы жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующей территории" (п. 1 ст. 3 ЗК), тогда как "имущественные
отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками (выделено
мной. - Е.А.), а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским
законодательством..." (п. 3 ст. 3 ЗК), он тут же указал, что в последнем случае "иное", т.е.
земельно-правовое, регулирование отношений, входящих в предмет гражданского права, может
быть предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о
недрах и об охране окружающей среды. В дальнейшем на этой основе были внесены и прямые
изменения в ГК, согласно которым "земельные участки могут предоставляться их
собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и
земельным законодательством" (п. 1 ст. 264 ГК в ред. Федерального закона от 26 июня 2007 г. N
118-ФЗ). Таким образом, сфера действия последнего вышла далеко за рамки "земельных
отношений", складывающихся по поводу земель как природных ресурсов.

Известную законодательную основу для такой ситуации составили некоторые нормы

самого ГК РФ, первоначально включенные в него законодателем по сугубо политическим
соображениям. При принятии части первой ГК РФ в 1994 г. вопрос о допустимости частной
собственности на землю стоял очень остро. Действовавшее тогда земельное законодательство
принципиально исходило из возможности существования исключительно государственной
собственности на землю. Поэтому в ГК РФ были внесены правила о том, что оборот земли и
других природных ресурсов допустим лишь в той мере, в какой он разрешен законами о земле и
других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ), т.е. старым земельным и
природоресурсным, а не новым гражданским законодательством. В результате этого
регламентация землепользования по-прежнему осуществлялась за рамками гражданского права -
земельным законодательством, которое сохраняло фактическую монополию на регулирование
этих отношений.

Ситуация начала изменяться лишь в самом конце 90-х - начале 2000-х гг., когда
развивающееся рыночное хозяйство стало все более явно ощущать неудовлетворительность
положения, сложившегося с правовым режимом землепользования. Потребность в его
гражданско-правовом, а не земельно-правовом оформлении становилась очевидной. Имевшиеся
законодательные решения позволили разрешить эту проблему достаточно осторожно: путем
принятия нового, более прогрессивного Земельного кодекса наряду с введением в действие гл.
17 ГК. В результате рыночное оформление земельных отношений вместо единого
гражданско-правового регулирования получило законодательное закрепление как в Земельном
кодексе (прежде всего), так и в Гражданском кодексе (отчасти), т.е. оказалось искусственно
разорванным и потому во многом противоречивым.

С этой точки зрения очевидно, что подавляющее большинство норм, содержащихся в гл. III
- IX Земельного кодекса, по своей юридической природе в действительности являются
гражданско-правовыми и не имеют прямого отношения к земельно-правовому регулированию.
Их наличие в Земельном, а не в Гражданском кодексе представляет собой еще один "пережиток"
прежнего правопорядка, в котором ранее, в силу национализации земли, все земельные
отношения регулировались исключительно земельным (по сути - административным) правом.
Признание, в том числе конституционное, частной собственности на земельные участки
объективно превращает их в недвижимые вещи - объекты гражданских прав (п. 1 ст. 130 ГК РФ),
а имущественные права на них - в вещные и обязательственные права, оформляемые
гражданским, а не земельным правом. Земля же как природный ресурс - "достояние народов,
проживающих на соответствующей территории", - в этом качестве остается предметом
земельного (соответственно природоресурсного и экологического) права.

Такое разграничение предметов этих правовых отраслей предопределено переходом к

рыночной организации экономики, и сопротивление ему лишь искусственно тормозит
неизбежное развитие товарно-денежных отношений землепользования. Поэтому важнейшей
задачей, решение которой позволит говорить о сущностном, а не о формальном завершении
кодификации гражданского законодательства в России, должно стать четкое законодательное
разграничение сфер гражданско-правового и земельно-правового регулирования,
осуществленное путем исключения из последнего чужеродных для него гражданско-правовых
норм и переноса их в Гражданский кодекс. С точки зрения законотворческой техники такое
решение будет иметь очевидное преимущество в виде устранения неоправданных противоречий
между нормами Гражданского и Земельного кодексов, а также позволит сосредоточить в едином
кодифицированном законодательном акте весь массив вещно-правовых (гражданско-правовых)
норм общего характера. При этом оно даст возможность создать единый, непротиворечивый
правовой режим недвижимости, что, несомненно, послужит и необходимому развитию
российского вещного права в целом.

Следует также отметить, что и действующий Жилищный кодекс РФ теперь включает раздел
II, аналогичный по заголовку и отчасти по содержанию гл. 18 "Право собственности и другие
вещные права на жилые помещения" ГК. В связи с этим возникает вопрос о соотношении
жилищного и гражданского законодательства и их кодификаций в сфере вещного права. В
соответствии со ст. 4 ЖК жилищное законодательство регулирует как гражданско-правовые
(частноправовые) отношения пользования жилыми помещениями, являющимися объектами
недвижимости (п. 2 ст. 15 ЖК), так и соответствующие им административно-правовые
(публично-правовые) отношения, т.е. является комплексным, а не отраслевым. Следовательно, в
части гражданско-правового регулирования его нормы должны соответствовать общим
положениям гражданского права (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ), тем более что регулируемые
жилищным законодательством отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми
помещениями по своим юридическим характеристикам тождественны гражданско-правовым
отношениям (ср. п. 1 - 3 ст. 1 ЖК РФ и ст. 1, п. 1 ст. 2 ГК РФ), а точнее, представляют собой
разновидность последних <1>. С этой точки зрения представляется правильным говорить не о
наличии норм жилищного права в Гражданском кодексе, а о наличии норм гражданского права в
жилищном законодательстве (ибо в последнем случае речь идет именно об отрасли
законодательства, а не о самостоятельной отрасли права).

--------------------------------

<1> Вместе с тем нет никаких оснований рассматривать Жилищный кодекс в качестве lex
specialis в отношении Гражданского кодекса даже в части содержащегося в Жилищном кодексе
гражданско-правового регулирования: последний не принимался "в соответствии с Гражданским
кодексом" (как, например, многие законы о статусе юридических лиц), имеет собственный,
конституционно определенный предмет (подп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ) и опирается на
собственные принципы (ср. ст. 1 и 5 ЖК РФ).

В соответствии с этим Жилищный кодекс имеет приоритет в применении перед другими

законами, содержащими нормы жилищного законодательства (п. 8 ст. 5), но должен уступать ГК
РФ в сфере регулирования жилищных отношений, являющихся одновременно
гражданско-правовыми. При ином подходе приоритет перед ГК получат не только Жилищный
и Земельный кодексы, но и транспортные кодексы, обобщающие законы в сфере страхования,
банковской деятельности и т.д., что приведет к распаду единого по своей юридической
(отраслевой) природе гражданского законодательства и соответствующей ему кодификации.
Иными словами, комплексная (межотраслевая) систематизация законодательства, в том числе и в
форме принятия комплексных кодексов <1>, не может и не должна иметь приоритет перед
отраслевой кодификацией. Из этого следует, что гражданско-правовую (в том числе вещную)
природу имущественных прав должно определять гражданское, а не комплексное (жилищное)
законодательство и, следовательно, общие нормы о вещных правах в жилищной сфере должны
содержаться в Гражданском кодексе. Из этого исходит и проект новой редакции раздела II ГК
РФ, разработанный на основе положений Концепции развития гражданского законодательства
РФ.

--------------------------------

<1> Комплексная систематизация законодательства в действительности не может стать

подлинной кодификацией уже потому, что разноотраслевой характер охватываемых ею норм
препятствует формированию полноценной Общей части, составляющей характерную черту
любого кодекса пандектного типа (что было давно и убедительно обосновано в спорах о
возможностях кодификации "хозяйственного права" (см., например: Иоффе О.С. Вопросы
кодификации Общей части советского гражданского права // Вопросы кодификации советского
права. Вып. 1. Л., 1957)).

Длительная работа над законопроектом о новой редакции вещного права в ГК РФ показала

наличие некоторых объективных препятствий для его скорейшего принятия. С одной стороны,
это отсутствие реальной экономической потребности в вещном праве в ставших привычными
условиях господства публичной собственности на земельные ресурсы, к которым бизнес,
особенно крупный, в том числе связанный с публичной властью, давно и успешно
приспособился. Между тем, как показала практика современного отечественного
законотворчества, именно его интересы находятся у законодателя на первом плане, хотя в
совершенствовании вещно-правового регулирования в действительности заинтересован и мелкий
бизнес, и самые широкие круги обычных граждан.

С другой стороны, продолжается "совершенствование" земельного и иного

административно-правового (публичного) законодательства в полном отрыве от результатов
законопроектных работ в области гражданского (частного) права, прежде всего уже
подготовленного для принятия во втором чтении законопроекта, посвященного новой редакции
раздела ГК РФ о вещном праве. Так, уже в 2015 г. вступили в силу очередные серьезные
изменения норм Земельного кодекса РФ относительно использования земель (земельных
участков), находящихся в государственной и муниципальной собственности, включая изменение
правил установления на них гражданско-правовых сервитутов. При этом данная работа проходит
в отсутствие так и не завершившегося разграничения публичной собственности на землю между
Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями. Такая ситуация
заставляет ожидать новых изменений земельного законодательства, не согласованных с
гражданским законодательством о вещном праве, либо требований "доработки"
рассматриваемого законопроекта в духе "подгонки" его содержания к очередным новеллам
Земельного кодекса РФ.

Не следует также забывать, что речь идет о сфере, отнесенной к совместному ведению
Российской Федерации и ее субъектов (подп. "в" и "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ), что
предполагает наличие в ней не только федеральных, но и региональных законодательных актов,
которые могут устанавливать здесь свои особенности правового регулирования (в данном случае
касающиеся отношений землепользования). Но гражданское законодательство, отнесенное к
исключительной федеральной компетенции, тем самым препятствует появлению
законодательных норм субъектов Российской Федерации в области определения
гражданско-правового режима земельных участков как объектов недвижимости.

Более того, оно предполагает необходимость подчинения правил о сделках с земельными

участками как недвижимыми вещами общим положениям ГК РФ о сделках и обязательствах, а
их правового режима как объектов вещных прав - соответствующим общим нормам вещного
права. Сказанное в полной мере относится и к жилым помещениям, ставшим в нашем
законодательстве самостоятельными недвижимыми вещами, и в целом к соотношению
жилищного и гражданского законодательства. Поэтому в идеале как земельное, так и жилищное
законодательство должны ограничиваться лишь отсылками к гражданскому законодательству в
части, касающейся гражданско-правового режима и имущественного оборота земельных
участков и жилых помещений.

2. Реформирование общих положений о вещном праве

В действующем ГК РФ общие положения о вещном праве (гл. 13) фактически сводятся к

некоторым общим положениям о праве собственности (его содержании и субъектах).
Относительно других (ограниченных) вещных прав единственная касающаяся их ст. 216 ГК РФ
содержит лишь их неполный перечень и некоторые (также далеко не полные) юридические
признаки (ибо в момент ее создания среди разработчиков отсутствовало единство взглядов
относительно понятия, признаков и видов ограниченных вещных прав). Иными словами, следует
сказать, что в ГК РФ по сути отсутствует полноценная Общая часть вещного права (что
становится особенно наглядным при сравнении этих норм с Общей частью обязательственного
права, нормы которой составляют целый самостоятельный раздел ГК РФ). Поэтому серьезная
реформа раздела ГК РФ о вещном праве предполагает прежде всего создание и законодательное
закрепление общих положений о вещном праве, не ограничивающихся общими положениями о
праве собственности <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 72 - 73.

Такие нормы сформулированы в проекте новой редакции раздела II ГК РФ в его

предполагаемом подразделе 2 (гл. 15 и 16) <1>. Они определяют понятие, объекты и виды
(исчерпывающий перечень) вещных прав, а также основные требования к порядку их
приобретения, установления и осуществления (гл. 15) и гражданско-правовые (прежде всего
вещно-правовые) способы их защиты (гл. 16). Отнесение защиты вещных прав к общим
положениям представляется вполне логичным (ибо соответствующие нормы применимы ко всем
вещным правам) и соответствующим законодательным традициям (ибо общие нормы о защите
гражданских прав находятся в Общих положениях ГК РФ, а нормы о защите обязательственных
прав - в Общей части обязательственного права).

--------------------------------

<1> Здесь и в дальнейшем изложении ссылки на конкретные разделы и статьи

законопроекта касаются его последней полной редакции, опубликованной в настоящей работе в
качестве Приложения 4.

Вещное право определяется в п. 1 ст. 221 проекта как право, которое предоставляет лицу
непосредственное господство над вещью и является основанием осуществления вместе или по
отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в пределах,
установленных настоящим Кодексом. Таким образом, проект, с одной стороны, исходит из
классических (пандектных) представлений о вещном праве как о юридическом оформлении
непосредственного господства лица над вещью, а с другой стороны, использует для
характеристики юридического содержания вещного права традиционную для российского права
"триаду правомочий" (особо выделяя вещные права с правомочием владения вещью).
 Согласно п. 2 ст. 221 проекта вещными являются права, признанные таковыми настоящим
Кодексом. Из этого прямо следует невозможность признания и установления новых вещных
прав, неизвестных ГК, как Земельным и Жилищным кодексами, так и иными законодательными
актами, в том числе и имеющим комплексный характер. Кроме того, ограниченные вещные права
могут устанавливаться лишь на вещь, находящуюся в собственности другого лица (абз. 2 п. 1 ст.
223 проекта), что исключает возможность установления таких прав на бесхозяйную вещь, не
имеющую собственника (на чем иногда настаивают в литературе). Вместе с тем в соответствии с
п. 2 ст. 225 проекта правомочия лица, имеющего ограниченное вещное право, осуществляются
преимущественно перед соответствующими правомочиями собственника (ибо они
представляют собой известное ограничение, сужение объема правомочий, остающихся у
собственника вещи).

Проект исходит из принципа единства права собственности на земельный участок и на

находящиеся на нем здания и (или) сооружения. Так, в соответствии с п. 4 ст. 287 и п. 1 ст. 297
проекта собственник земельного участка одновременно является собственником находящихся на
нем зданий и сооружений (за исключением случаев, предусмотренных законом), а отчуждение
земельного участка его собственником, являющимся также собственником находящихся на нем
зданий и сооружений, не допускается без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений
под страхом недействительности (ничтожности) соответствующей сделки. Эти правила усилены
предоставлением в ст. 292 проекта преимущественного права собственнику здания и (или)
сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на приобретение этого участка в
собственность, а собственнику земельного участка, на котором расположены здания или
сооружения, не принадлежащие ему на праве собственности, - на приобретение такого здания
или сооружения (если, разумеется, иное не установлено законом). Кроме того, на этом подходе
по сути основано тщательное регулирование взаимоотношений собственников земельных
участков и собственников находящихся на них зданий и сооружений, содержащееся в
специальной гл. 19.3 проекта, посвященной праву собственности на здания и сооружения. Тем
самым сделан очередной важный шаг в направлении признания в отечественном праве действия
традиционного принципа superficies solo cedit, а по сути свойственного пандектному праву
признания недвижимой вещью земельного участка и его составной частью (Bestandteil) -
находящегося на нем здания и (или) сооружения.

Другим несомненным достижением рассматриваемого раздела законопроекта следует

считать отказ от рассмотрения предприятия как имущественного комплекса в качестве
недвижимой вещи <1>. Можно, следовательно, констатировать, что рассматриваемый
законопроект вносит существенные уточнения и дополнения в правовой режим объектов
гражданских прав, прежде всего недвижимых вещей. К сожалению, наряду с этим проект
сохранил и в определенной мере расширил регулирование правового режима объектов
незавершенного строительства (ст. 297.2), а также жилых и нежилых помещений (гл. 19.4),
признаваемых самостоятельными видами недвижимых вещей.

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства:

промежуточные итоги. С. 391.

Кроме того, он по-прежнему закрепляет противоречивый подход к юридической природе

залогового права, признавая вещной лишь ипотеку (залог недвижимости), которой посвящена
специальная гл. 20.4 проекта. Он исходит из того, что все другие виды залога являются
способами обеспечения надлежащего исполнения обязательств и потому имеют
обязательственно-правовую природу. Едва ли, однако, юридическая природа одного и того же
гражданско-правового института может столь принципиально различаться в зависимости от его
разновидностей. Думается поэтому, что в конечном счете отечественному законодателю
придется согласиться с вещно-правовой природой всякого залогового права (включая даже залог
имущественных прав) <1>.

--------------------------------

<1> В германском праве положения залогового права как законодательно, так и

доктринально принято четко разделять на залог движимых вещей и залог недвижимости -
земельных участков (Grundpfandrecht), к которому относят не только ипотеку, но и "поземельный
долг" (Grundschuld) и "рентный долг" (Rentenschuld), объединяемые общим назначением и
юридической сущностью залоговых прав (см., например: Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18.
Aufl. S. 28; Westermann H.R., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 738 ff.).

Для владельцев соседствующих недвижимостей (земельных участков, домов и т.п.) абз. 2 п.

1 ст. 225 проекта вводит обязанность соблюдать ограничения, установленные в соответствии с
ГК в пользу соседей (соседские права) <1>, в том числе поддерживать свои недвижимые вещи в
надлежащем состоянии. Такие ограничения становятся новой важной границей права
собственности на недвижимые вещи.

--------------------------------

<1> В германском вещном праве "соседское право" (das Nachbarrecht) в силу сложившейся
судебной практики и доктринальных воззрений (основанных на толковании § 862 BGB)
считается регулирующим не только взаимоотношения соседствующих собственников земельных
участков, но и взаимоотношения собственника участка с его титульными пользователями
(арендаторами, субъектами ограниченных вещных прав), а также взаимоотношения последних
друг с другом (Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 320 - 321).

В целом же предлагаемые законопроектом общие положения о вещном праве составляют

достаточно четкую законодательную базу для всего последующего регулирования данной сферы
гражданского права. Принципиально важным с этой точки зрения является также включение в
Общую часть вещного права норм о гражданско-правовой защите права собственности и других
вещных прав, которые также содержат ряд серьезных новелл.

Прежде всего расширяется круг специальных способов защиты вещных прав: наряду с
традиционными виндикационным и негаторным исками ст. 226 проекта относит к ним также
иски об освобождении имущества от ареста (об исключении вещей из описи), которые тем
самым становятся новой, особой разновидностью исков по защите гражданских прав и условия
предъявления и удовлетворения которых наконец-то становятся прямо урегулированными
материальным гражданским законом, а не актами процессуального, в том числе
уголовно-процессуального, законодательства, и иски о признании вещного права как
разновидности гражданско-правовых исков о признании права. Вместе с тем круг исков о защите
вещных прав исчерпывается четырьмя названными исками; более того, право на предъявление
виндикационного иска проект предлагает признавать только за субъектами вещных прав и
исключает его для иных титульных владельцев (субъектов обязательственных и иных прав -
арендаторов, хранителей, перевозчиков и т.д.), оставляя им соответствующие обязательственные
иски. В результате ликвидируется одна из важных предпосылок ставшего традиционным для
отечественного гражданского права смешения вещных и обязательственных способов защиты
имущественных прав.

При этом субъекты вещных прав, включающих правомочие владения, вправе предъявлять
в их защиту как виндикационные, так и негаторные иски, тогда как вещное право, не дающее
возможности владения чужой вещью, может защищаться только с помощью негаторного иска.
Однако в силу п. 2 ст. 230 проекта собственник вещи вправе предъявлять негаторные иски к
лицам, имеющим ограниченные вещные права на эту вещь, если последние, осуществляя свои
права, выходят за их пределы (это правило, как отмечалось ранее, уже сложилось в судебной
практике). Наконец, в рамках исков о признании права (которые часто предъявляются с целью
оспаривания зарегистрированного вещного права на недвижимость) проект исходит из
возможности предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим (п. 52
Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22). Восприятие проектом
сложившихся в современной судебной практике подходов свидетельствует о сохранении
актуальности большинства принятых ею разъяснений по вопросам применения норм о вещном
праве <1>. Вместе с тем следует подчеркнуть, что рассмотренные новеллы предусматривались
Концепцией развития гражданского законодательства РФ <2>.

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства:

промежуточные итоги. С. 396 - 397.

<2> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 75, 77 -

78.

3. Новая система ограниченных вещных прав

Нормы об ограниченных вещных правах рассматриваемым законопроектом подвергнуты

весьма существенным изменениям как в содержательном, так и в систематизационном
отношении. Как уже отмечалось ранее (п. 3 § 1 гл. 7 настоящей работы), действующее
российское гражданское и жилищное законодательство в совокупности прямо или косвенно
закрепляют одиннадцать видов ограниченных вещных прав (или других прав, отвечающих их
основным признакам): пять - в ст. 216 ГК РФ, еще три - в ст. 33, 34 и п. 2 ст. 31 ЖК РФ (ГК РФ
лишь упоминает о них в ст. 1137, 601 и 292), и три (залог, удержание и преимущественное право
приобретения чужой недвижимой вещи или доли в праве на нее) ГК РФ регулирует, но не в
качестве ограниченных вещных прав.

Это количество значительно превосходит классический "набор" из восьми видов

ограниченных вещных прав: сервитуты, узуфрукт (или "пользовладение"), "право постоянного
проживания" (аналог римского habitatio), пожизненная наследуемая аренда (аналог римского
эмфитевзиса), право застройки (развившееся из римского суперфиция), залог (включая ипотеку),
право вещных выдач ("вещные обременения") и "право присвоения" (в виде преимущественного
права покупки недвижимой вещи или доли в праве собственности на нее), несмотря на то, что
часть из названных прав в российском законодательстве либо отсутствует (например, право
застройки и право вещных выдач), либо не считается вещными (права залогодержателя и
ретентора). Главной причиной этого "превышения" являются известные "нестыковки"
гражданского, жилищного и земельного законодательства, а также отнесение к вещным правам
неизвестных развитым правопорядкам прав хозяйственного ведения и оперативного управления,
которые в действительности не отвечают многим основным признакам вещных прав.
 Проект в п. 2 ст. 223 предлагает признать вещными девять видов имущественных прав
(наряду с правом собственности) <1>:

1) право постоянного землевладения (гл. 20);

2) право застройки (гл. 20.1);

3) сервитут (гл. 20.2);

4) право личного пользовладения (гл. 20.3);

5) ипотеку (гл. 20.4);

6) право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5);

7) право вещной выдачи (гл. 20.6);

8) право оперативного управления (гл. 20.7);

9) право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 88 -

100.

Предполагается, что право постоянного землевладения заменит все другие вещные права по
использованию чужих земельных участков (в том числе права пожизненного наследуемого
владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в
публичной собственности) и будет распространяться на земельные участки, находящиеся как в
публичной, так и в частной собственности. Подобно этому, право личного пользовладения, в
частности, должно заменить права пользования жилым помещением членов семьи его
собственника, субъектов завещательного отказа (отказополучателей) и граждан - получателей
пожизненного содержания с иждивением. Иначе говоря, два указанных новых вещных права
заменят пять существующих ограниченных вещных прав, а право оперативного управления в
новом понимании должно поглотить право хозяйственного ведения. Вместе с тем из числа
традиционных для современного российского законодательства ограниченных вещных прав в
почти неизменном виде сохранятся лишь два - сервитуты и "квазивещное" право оперативного
управления.

Разумеется, содержание этого закрытого перечня ограниченных вещных прав не во всем

бесспорно. В частности, уже отмечалось, что представляется лишенным логики признание
вещным правом ипотеки (залога недвижимости), а не залога в целом; вполне можно оспаривать
традиционное для современного российского гражданского права отнесение к вещным правам
"квазивещного" права оперативного управления (хотя оно во многом является вынужденным,
ибо иное место для этого остатка прежнего гражданского права в общей системе гражданских
прав найти невозможно); вполне возможно отнесение к вещным правам права удержания и т.д.
Вместе с тем указанный перечень включает в себя и ряд несомненно прогрессивных
законодательных решений, в частности отказ от законодательной дифференциации права
оперативного управления и обусловленное этим упразднение права хозяйственного ведения, а
также прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками, находящимися в публичной собственности.

Наконец, данный перечень делает возможным переход от фактически сложившейся в

российском праве системы ограниченных вещных прав, основанной на объектном (предметном)
критерии (права по использованию чужих земельных участков, жилых помещений и т.д.), к
классической "трехчленной" системе, основанной на различиях в юридическом содержании
вещных прав - прав пользования чужой недвижимой вещью (Nutzungsrechte), прав на
приобретение чужой вещи (Erwerbsrechte) и прав на получение известной ценности за счет чужой
вещи (Verwertungsrechte) <1>. С этой точки зрения подавляющее большинство перечисленных в
п. 2 ст. 223 проекта ограниченных вещных прав являются "правами пользования" чужими
вещами; к "правам на приобретение" чужой вещи следует отнести преимущественное право
покупки чужой недвижимости, а к "правам на получение ценности" из стоимости чужой вещи -
ипотеку и право вещных выдач.

--------------------------------

<1> См. особенно: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 207 - 208 и
сл.

В эту систему очевидно не вписывается "квазивещное" право оперативного управления,

которое вместе с унитарными предприятиями и учреждениями-несобственниками по-прежнему
отягощает отечественное гражданское право пережитками прежнего правопорядка, давно не
соответствующими потребностям рыночной организации хозяйства. Однако даже вынужденное
сохранение этих остатков огосударствленной экономики не препятствует общей положительной
оценке новой системы ограниченных вещных прав, несомненно представляющей собой важный
шаг на пути окончательного перехода к классической континентально-европейской системе
вещных прав.

§ 2. Реформирование отдельных институтов вещного права

1. Гражданско-правовая регламентация владения

и владельческой защиты

Выше (п. 2 § 2 гл. 2 настоящей работы) уже отмечалось значение и юридическая природа
владения в гражданском праве, а также то обстоятельство, что отсутствие законодательных норм
о владении и владельческой защите является серьезным недостатком действующего российского
законодательства и прежде всего ГК РФ. Восполняя его, проект предлагает ввести новый,
специально посвященный владению подразд. 1, состоящий из двух глав - о понятии и видах
владения (гл. 13) и о защите владения (гл. 14).

При этом проект исходит из общепризнанного в континентальном европейском праве

понятия владения как факта, а не как особого вещного права. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 209 проекта
"владение означает фактическое господство лица над объектом владения", которое
приобретается "установлением фактического господства над вещью" как по воле отчуждателя,
так и в результате односторонних действий приобретателя (п. 1 и 2 ст. 212 проекта). Как
указывалось ранее, такой подход получил глубокое обоснование в трудах выдающихся
германских цивилистов - Ф.К. фон Савиньи, а также Г. Дернбурга и Б. Виндшейда в их известной
полемике с Р. фон Иерингом и его сторонниками, а впоследствии в нормах BGB и ряда других
европейских гражданских кодексов (в том числе в считающихся одними из наиболее
современных и "образцовых" ГК Швейцарии и ГК Нидерландов). Этим владение отличается от
одноименного правомочия, входящего в состав некоторых вещных и обязательственных прав.

Вместе с тем рассматриваемый проект не воспринял содержащееся в этих законодательных

актах деление владения на "непосредственное" и "опосредованное" (unmittelbarer Besitz и
mittelbarer Besitz), "владение вещью как собственной" и "владение чужой вещью" (Eigenbesitz и
Fremdbesitz), включающее также "обслуживающее владение" (dienende Besitz, Dienerbesitzschaft).
Он закрепил традиционные для отечественного гражданского права понятия законного и
незаконного владения (ст. 213), а также разделение последнего на добросовестное и
недобросовестное владение (ст. 214). Стоит отметить, что не без германского влияния еще ст. 879
проекта Гражданского уложения Российской империи закрепляла "самостоятельное" и
"производное" владение (что встретило одобрительное отношение в тогдашней литературе).

Поскольку владение рассматривается как фактическое отношение, а не как субъективное

гражданское право, оно может быть доступно любому, в том числе недееспособному, лицу (п. 1
ст. 210). Не признаются, однако, владельцами вещи лица, имеющие к ней доступ в силу
родственных или трудовых отношений с владельцем, в том числе работники юридического лица
- владельца данного объекта (п. 4 ст. 210). С классических позиций речь здесь идет об
"обслуживающем владении" чужой вещью с согласия и по указанию ее собственника (dienende
Besitz).

Следует подчеркнуть, что наиболее сложным для современной отечественной цивилистики

оказалось юридическое признание и предоставление правовой защиты незаконному и
недобросовестному владельцу (хотя еще в ст. 882 проекта Гражданского уложения Российской
империи имелось правило о том, что "всякое, даже незаконное, владение охраняется законом от
самовольного нарушения..."). Ведь именно охрана status quo, фактически сложившегося в
имущественной сфере, от любых самоуправных посягательств составляет существо
гражданско-правовых институтов владения и владельческой защиты. При этом не имеет
значения наличие или отсутствие у фактического владельца вещи какого-либо юридического
титула на нее, ибо речь идет о сугубо фактических, а не о правовых отношениях. Разумеется,
если такое владение нарушает чьи-либо права на вещь, заинтересованное лицо вправе обратиться
за соответствующей судебной защитой своих прав, но даже такое лицо не может самоуправно
отнять вещь у ее фактического владельца.

Как справедливо указано в Концепции развития гражданского законодательства РФ,

"юридическое значение владения как фактического состояния заключается в том, что оно
подлежит судебной и административной защите независимо от того, имеется ли у владельца
какое-либо право на вещь", тем более что в современной российской действительности борьба с
насильственными, самоуправными действиями по захвату чужого имущества приобретает
важное практическое значение <1>. Более того, гражданско-правовая защита фактического, в том
числе незаконного, владения вещью имеет также нравственную основу. По уже
упоминавшимся ранее словам И.А. Покровского, "для третьих лиц фактическое владение должно
быть неприкосновенно, так как за ним стоит чья-то человеческая личность", поэтому "в
институте защиты владения дело идет не о собственности и вообще не о таком или ином
имущественном праве, а о начале гораздо более высоком и идеальном - о насаждении уважения
к человеческой личности как таковой" <2>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 72 - 74.

При рассмотрении в рабочей группе раздела Концепции о владении наиболее последовательную
позицию занял К.И. Скловский, авторству которого принадлежат многие основные положения
этого документа, касающиеся владения и владельческой защиты.

<2> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 234, 229.

Таким образом, юридический смысл введения в гражданское законодательство института

владения состоит в предоставлении фактическому, в том числе незаконному, владельцу вещи
права на защиту своего владения от хищений, самоуправных захватов и иных случаев завладения
вещью помимо воли ее владельца. Такая защита осуществляется путем возврата вещи во
владение лицу, которое его лишилось, как самостоятельно (в порядке самозащиты), так и
посредством обращения к органам публичной власти (в административном порядке), а также в
судебном порядке (п. 1 и 3 ст. 215). Она может также состоять в требовании признания
недействительным ненормативного акта государственного органа или органа местного
самоуправления, нарушающего фактическое владение, а также в требовании от лица,
самоуправными действиями которого нарушено владение, возмещения причиненного вреда (п. 6
и 7 ст. 215).

Важной особенностью этих требований, принципиально отличающей их от вещно-правовых

исков, является отсутствие необходимости для истца доказывания титула на вещь (поскольку
речь идет о защите фактических отношений, которые могут и не основываться на каком-либо
юридическом титуле, причем владение недвижимостью в силу п. 4 ст. 209 не подлежит
государственной регистрации). Иными словами, речь идет о классической посессорной защите
(которая ранее присутствовала только в п. 2 ст. 234 ГК РФ, предоставляющей аналогичную по
сути защиту лицам, владеющим вещами в период течения приобретательной давности, и которая
теперь должна стать частным случаем владельческой защиты).

Для удовлетворения судом владельческого иска истцу достаточно доказать два

обстоятельства: 1) вещь выбыла из его владения в результате хищения, самоуправства или иным
путем помимо воли владельца (п. 1 ст. 216); 2) истец владел соответствующей вещью в течение
года до нарушения его владения (причем законные и добросовестные владельцы вправе
требовать защиты своего владения независимо от времени владения вещью) (п. 1 и 3 ст. 217).
При этом срок исковой давности по требованию о защите владения составляет один год (ст. 219).
Такой упрощенный порядок защиты позволяет как беститульным (фактическим), так и
титульным (законным) владельцам эффективно защищать свои имущественные и иные интересы
от самоуправных действий иных (третьих) лиц.

2. Реформирование положений о праве собственности

Намеченные рассматриваемым законопроектом изменения положений о праве

собственности носят в основном характер важных уточнений и дополнений, кардинально не
меняющих, однако, сложившегося в этой сфере гражданско-правового регулирования. Так,
содержание права собственности по-прежнему характеризуется известной триадой правомочий -
владения, пользования и распоряжения (п. 2 ст. 233). Однако сама по себе эта триада (формально
характеризующая содержание и некоторых других имущественных гражданских прав) никак не
отражает особенностей этого основного вещного права. Поэтому ей должна предшествовать не
формальная, а содержательная характеристика права собственности. В связи с этим в
предлагаемом п. 1 ст. 233 проекта определении права собственности в отличие от формулировок
действующей ст. 209 ГК РФ триада поставлена на второе место, а ей предшествуют два важных
дополнения содержательной характеристики права собственности: во-первых, указано на то, что
"собственник обладает наиболее полным господством над вещью" (что отличает его право от
других вещных прав, которые дают непосредственное, но ограниченное по юридическому
содержанию господство над чужой вещью); во-вторых, особо указано на возможность
собственника "устранять любое незаконное воздействие третьих лиц" на принадлежащую ему
вещь (что полностью воспроизводит классическую характеристику права собственности,
содержащуюся в § 903 BGB, из которой ранее п. 2 ст. 209 ГК РФ заимствовал лишь первую
часть, содержащую указание на возможность собственника осуществлять принадлежащие ему
правомочия "по своему усмотрению"). В совокупности эти дополнения теперь дают вполне
законченную характеристику существа и юридического содержания права собственности как
основополагающего и наиболее широкого ("сильного") вещного права.

В ст. 236 проекта, посвященной субъектам права собственности (а по сути - особенностям

его правового режима в зависимости от его субъектов - граждан, юридических лиц,
публично-правовых образований), наконец-то предлагается исключить всякое упоминание о
юридически бессмысленной категории "форм собственности", представляющей собой в лучшем
случае политэкономическую и (или) конституционно-правовую декларацию. Вместо нее в п. 4 ст.
236 воспроизведено четкое юридическое (конституционно-правовое) правило о том, что права
всех собственников защищаются равным образом (поскольку в этом и заключается юридическое
"равенство" частных и публичных собственников).

Юридически чрезвычайно важным является закрепленное п. 1 ст. 236 проекта положение о

том, что в собственности различных лиц могут находиться лишь вещи (вещь), а не абстрактное
"имущество" (как известно, включающее в себя в соответствии со ст. 128 ГК РФ также
различные имущественные права, результаты работ и оказание услуг, а также объекты
"интеллектуальной собственности"). Тем самым устраняется не просто крайне неточное
словоупотребление, сложившееся в законодательстве советского времени (например, начиная со
ст. 59 ГК 1922 г. и ст. 151 ГК 1964 г. вплоть до ст. 301 ГК 1994 г. закон неизменно говорил о
возможности собственника истребовать из чужого незаконного владения принадлежащее ему
"имущество", а не индивидуально-определенную вещь), но законодательная основа для полного
смешения гражданско-правового режима вещных и обязательственных прав.

Не менее важное значение имеет закрепленное проектом четкое различие в правовом

режиме движимых и недвижимых вещей, ибо большинство общих норм действующего ГК РФ
учитывают его не в должной мере (в частности, многие общие нормы ГК РФ о приобретении,
прекращении и защите права собственности в действительности относятся только к движимым
вещам).

В отношении приобретения права собственности на вещь проект разрешает давно

известную проблему правового режима вещи, в истребовании которой собственником у
незаконного владельца судом отказано по основаниям, предусмотренным законом, либо истекла
исковая давность для предъявления виндикационного иска. Пункты 2 и 3 ст. 241 признают
возможность добросовестного приобретателя вещи, истребование которой собственником по
виндикационному иску по каким-либо законным причинам невозможно, стать ее собственником
(причем с момента ее приобретения), не дожидаясь истечения приобретательной давности. При
этом из условий самой приобретательной давности п. 1 ст. 242 проекта исключена
добросовестность, ибо с введением владельческой защиты она распространяется и на незаконное
недобросовестное владение (однако срок приобретательной давности для таких случаев увеличен
вдвое - до 30 лет).

В ст. 244 проекта продолжена либерализация требований к возможности признания права

собственности на самовольную постройку. Во-первых, согласно п. 4 ст. 244 проекта такая
возможность предоставляется лицу, осуществившему постройку без необходимых разрешений
на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке,
если оно имеет права, допускающие строительство данного объекта, а самовольная постройка
возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.
Во-вторых, согласно п. 7 ст. 244 проекта при отсутствии оснований для удовлетворения
требования о сносе самовольной постройки либо о признании права собственности на нее за
собственником земельного участка право собственности на самовольную постройку может быть
признано за создавшим ее лицом.

Некоторые принципиальные новшества предусмотрены законопроектом для отношений

общей собственности. Прежде всего в соответствии с положениями Концепции развития
гражданского законодательства РФ термин "право общей собственности" не используется
проектом, чтобы не создавать "ложного представления о том, что существует некое право общей
собственности, отличное от права собственности" <1>. Поэтому проект использует понятие
"общая собственность" как обобщающую характеристику особенностей гражданско-правового
режима соответствующих вещей (вещи).

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 87.

В отношения общей долевой собственности внесены два практически важных изменения.

Во-первых, плоды, продукция и доходы от использования вещи (вещей), находящейся в общей
собственности, должны поступать в состав общего имущества на тех же условиях, на которых
это имущество принадлежит сособственникам (если, конечно, иное не предусмотрено их
соглашением) (ч. 1 ст. 272 проекта). Это правило представляется юридически более корректным,
чем действующее положение ст. 248 ГК РФ, согласно которому продукция, плоды и доходы от
использования общего имущества по общему правилу поступают в его состав и распределяются
между сособственниками соразмерно их долям. Во-вторых, соглашения сособственников о
порядке использования общей вещи, в соответствии с п. 4 и 5 ст. 277 проекта, должны
заключаться в письменной форме, а если они касаются недвижимостей, то подлежат еще и
государственной регистрации. В этом случае их условия становятся обязательными не только для
их первоначальных участников, но и для их правопреемников (тогда как при отсутствии
государственной регистрации соглашения об использовании общей недвижимой вещи оно в
соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 277 проекта прекращается с переходом хотя бы одной из долей в
праве собственности на нее к другому лицу).

Далее, согласно ст. 281 собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного

без образования юридического лица, объявлена долевой, а не совместной <1>. Это объясняется
тем, что, по мнению разработчиков, в современных условиях большинство КФХ уже не основано
на семейных связях их участников, а представляет собой чисто имущественные
взаимоотношения предпринимателя (главы КФХ) и его наемных работников. Совместной
по-прежнему является общая собственность супругов (ст. 285 проекта), хотя в проекте появились
общие нормы (ст. 283 и 284), регулирующие отношения совместной собственности без указания
их конкретных субъектов. Очевидно, их разработчики не пожелали заранее ограничивать
возможность появления иных видов совместной собственности (кроме супружеской), что в
отечественных условиях чревато опасностью возникновения новых, "экзотических" форм
(например, совместной собственности с участием юридических лиц и (или) публично-правовых
образований), не соответствующих существу отношений совместной собственности, а потому
является сомнительным законодательным решением.

--------------------------------

<1> Там же. С. 88.

Принципиальные уточнения и дополнения вносятся проектом в правовой режим

важнейших, основных недвижимых вещей - земельных участков, а также признаваемых нашим
законодательством самостоятельными недвижимыми вещами объектов незавершенного
строительства и частей зданий (жилых и нежилых помещений).

Земельный участок определен в п. 1 ст. 287 как "участок поверхности земли, границы
которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого
осуществлен государственный кадастровый учет", т.е. по сути как индивидуально-определенная
вещь, подвергнутая государственному учету. В действующем ГК РФ (п. 1 ст. 261 в ред.
Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ) такое определение вообще отсутствует - оно
перенесено в Земельный кодекс, нормы которого тем самым получили приоритетное значение
для всей сферы земельных отношений, включая, следовательно, и их гражданско-правовое
регулирование (что никак не соответствует даже формальному правилу п. 3 ст. 3 ЗК РФ). При
этом земельный участок, согласно п. 3 ст. 6 ЗК, "как объект права собственности и иных
предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю" является "недвижимой вещью, которая
представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить
ее в качестве индивидуально-определенной вещи". Видимо, законодатель в этом случае
полагал, что недвижимая вещь может определяться родовыми признаками (тем более что
объектом права собственности он прямо назвал не земельный участок как недвижимую вещь, а
"землю" как природный ресурс). Таким образом, определение земельного участка в
действующем (земельном) законодательстве дано исключительно с помощью неудачно
использованных цивилистических, а не "земельно-правовых" категорий. В проекте эта нелепая
законодательная ситуация и крайне неудачное определение земельного участка устраняются.

Рассматриваемый законопроект предусматривает весьма тщательную регламентацию

правового режима земельных участков с учетом его весьма значительной специфики,
обусловленной публичным интересом в их надлежащем использовании. Как уже отмечалось, в
качестве ограничений права собственности, не известных ныне действующему российскому
законодательству, в ст. 293 и 294 проекта предусмотрены подробные правила о "соседских
правах", большинство из которых давно известно зарубежному (а также российскому
дореволюционному) праву. Установлены специальные нормы об использовании общедоступных
земельных участков (ст. 288); об оформлении раздела и соединения земельных участков (ст. 289);
об ограничениях права собственности на земельные участки в публичных интересах (ст. 295 и
295.2), а также о возможностях реквизиции земельных участков (ст. 295.1), их принудительного
выкупа (ст. 296) и изъятия для публичных нужд (ст. 296.1, 296.3). Особо необходимо отметить
правила о прекращении права собственности на земельный участок, не используемый по
целевому назначению (ст. 296.4, 296.6) либо используемый с нарушением законодательства (ст.
296.5).

Новые правила об ограничениях права собственности на земельный участок в публичных

интересах без его изъятия у собственника (ст. 295.2 проекта) (например, установленные
нормативными актами публичной власти возможности прохода и проезда через земельный
участок, ремонта находящихся на нем инженерных сетей и т.п.) допускают такую возможность
лишь при условии выплаты собственнику участка справедливой компенсации. Эти правила
должны избавить отечественное законодательство от неудачной конструкции "публичного
сервитута" (ст. 23 ЗК РФ) как некоего бессубъектного вещного права <1> (тем более что в
соответствии с п. 2 ст. 301 проекта "сервитут не может быть установлен для неопределенного
круга лиц").

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства:

промежуточные итоги. С. 404 - 405.

По сути, впервые в отечественном кодифицированном гражданском законодательстве ст.

296.8 - 296.10 признается возможность появления права собственности (без указания его
субъектов, т.е., следовательно, не только публичной, но и частной) на участки недр,
обособленные водные объекты и земельные участки лесного фонда, разумеется, на основе и
в пределах, которые предусмотрены специальным законодательством и соответствующим
публичным интересом. Следовательно, указанные объекты фактически получают
гражданско-правовой режим особого вида недвижимых вещей, ограниченных в обороте, а тем
самым и возможность при определенных условиях быть объектами гражданского
(имущественного) оборота, а не только объектами различных природоресурсных отношений и
природоресурсного законодательства. Кроме того, Концепция развития гражданского
законодательства РФ предусматривала такое решение в качестве важного способа гармонизации
земельного, водного, лесного законодательства и законодательства о недрах с гражданским
законодательством, нормы которого о праве собственности на указанные объекты должны быть
субсидиарно применимы к соответствующим природоресурсным отношениям <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 84.

Право собственности на объект незавершенного строительства (ст. 297.2 проекта) по

общему правилу должно принадлежать не застройщику, а собственнику земельного участка, на
котором производится строительство. Как и большинство вещных прав на недвижимость, оно
подлежит обязательной государственной регистрации и возникает лишь с момента ее
осуществления. На собственника такого объекта возлагается обязанность завершения
строительства, неисполнение которой может привести к принятию судебного решения о
продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (с выплатой его бывшему
собственнику соответствующих сумм). Пункт 4 ст. 297.2 проекта допускает также возникновение
иных (ограниченных) вещных прав на объект незавершенного строительства.

Проект признает отдельной недвижимой вещью и, соответственно, самостоятельным

объектом права собственности (и других вещных прав) жилые и нежилые помещения, под
которыми понимается "часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым
контуром и пригодная для использования" (п. 1 ст. 298.2 <1>). Особенности его правового
режима тщательно урегулированы в специальной гл. 19.4 проекта, посвященной праву
собственности на помещения. Важными особенностями гражданско-правового режима этого
нового для отечественного права объекта вещных прав являются, во-первых, его строго целевое
назначение, определяющее характер его использования (жилое, нежилое, вспомогательное и
т.д.); во-вторых, автоматическая "привязка" к праву собственности на помещение доли в праве
собственности на общее имущество здания (п. 3 и 4 ст. 298 проекта). При этом использование
собственником помещения не в соответствии с его назначением, либо его бесхозяйственное
содержание, влекущее его разрушение, либо систематическое нарушение прав и интересов
соседей в соответствии с правилами ст. 298.7 проекта после соответствующего предупреждения
могут стать основанием для принятия судебного решения о продаже такого помещения с
публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих денежных сумм).

--------------------------------

<1> Теперь это сделано в новой редакции п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Основными видами помещений являются жилые помещения (в виде предназначенных

исключительно для проживания граждан и пригодных для этого квартир и комнат) (ст. 298.1 и
298.2 проекта) и нежилые помещения (ст. 298.4 проекта). Правовой режим общего имущества
здания и доли собственника в нем определяется в ст. 298.5 проекта в целом аналогично
действующим правилам (ст. 36 и сл. ЖК РФ). Практически важным дополнением к этим
правилам является положение п. 3 ст. 298.5 проекта о возможности предоставления имеющихся в
здании вспомогательных помещений, пригодных для самостоятельного использования, в
пользование третьим лицам только по решению, принятому двумя третями голосов
собственников помещений в здании, и при условии, что этим не нарушаются права и
охраняемые законом интересы собственников иных помещений.

3. Реформирование традиционных видов ограниченных

вещных прав

Относительно известных действующему законодательству ограниченных вещных прав

(сервитуты и ипотека, а также право оперативного управления) проект в основном
ограничивается определенными дополнениями и известным расширением их правового
регулирования. Принципиальные новшества предусматриваются здесь лишь в отдельных случаях
(главным образом в отношении "квазивещного" права оперативного управления).

Так, в отношении сервитутного права проект предусматривает его регулирование только

нормами ГК или в установленном им порядке (п. 5 ст. 301), что предполагает исключение норм о
сервитутах из Земельного кодекса и одновременно делает его объектом не только земельные
участки, здания и сооружения, но и отдельные жилые и нежилые помещения (п. 7 ст. 301).
Принципиальной новеллой здесь является систематизация сервитутов: во-первых,
восстановление их традиционного деления на положительные и отрицательные (п. 1 ст. 301.1);
во-вторых, закрепление специальных правил о пяти отдельных видах сервитутов:

1) сервитутах перемещения (ст. 301.6);

2) строительных сервитутах (ст. 301.7);

3) сервитутах мелиорации (ст. 301.8);

4) горных сервитутах (ст. 301.9);

5) коммунальных сервитутах (ст. 301.10).

В соответствии с правилом п. 5 ст. 301 проекта эта ситуация означает невозможность

появления в законодательстве иных видов сервитутов. В остальном проект уточняет и дополняет
традиционные правила о порядке установления и прекращения сервитутов, а также об
определении платы за сервитут (как исключение возможен и безвозмездный сервитут).

Проект детально регулирует как общие положения об ипотеке, так и ее отдельные

разновидности: ипотеку зданий и сооружений (ст. 303.5), земельного участка (ст. 303.6), прав
постоянного землевладения или застройки (ст. 303.7), жилых и нежилых помещений (ст. 303.8), а
также правовой режим закладной (ст. 303.9 и 303.10). Столь подробное регулирование,
очевидно, предполагает отмену действующего Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> после принятия этих новых правил. Вместе с тем
нормы об ипотеке как разновидности залога не могут рассматриваться в полном отрыве от общих
положений о залоге, которые все равно должны применяться к ипотечным отношениям, по
крайней мере "субсидиарно" (на что указывают даже последовательные сторонники признания
залога в целом институтом обязательственного, а не вещного права, позиция которых
возобладала при подготовке как Концепции развития гражданского законодательства РФ, так и
основанного на ней законопроекта <2>).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

<2> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства:

промежуточные итоги. С. 419; Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации. С. 95.

Важной новеллой для этого института стала возможность установления оформляемой

закладной независимой ипотеки, в том числе устанавливаемой собственником недвижимости
без указания лица, в пользу которого установлено это обременение. Такой институт напоминает
германскую конструкцию "поземельного долга" (§ 1191 BGB), особенно "поземельного долга на
предъявителя" (§ 1195 BGB), также оформляемого закладной и используемого главным образом
для обеспечения кредитных сделок. В связи с этим он обычно именуется обеспечительным
поземельным долгом (Sicherungsgrundschuld), причем с его помощью можно обеспечивать даже
будущие требования <1>.

--------------------------------

<1> Baur J.E., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 578. Впрочем, "поземельный долг на
предъявителя" в отличие от общего "поземельного долга" в Германии сравнительно редко
используется в предпринимательской практике, поскольку ему обычно предпочитают ипотечное
обеспечение требований из ордерных ценных бумаг (переводного векселя и т.п.), условно
называемое ипотекой ценных бумаг (§ 1187 BGB) (Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S.
619; Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 297 - 298). В швейцарском праве, напротив,
аналогичное по сути "ипотечное обязательство на предъявителя" (Hypothekarobligation auf den
Inhaber) используется относительно часто (Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 132
ff.).

В редакции законопроекта предполагается, что "независимая ипотека" будет использоваться

исключительно в предпринимательских отношениях. Залогодателем здесь может стать только
коммерческая организация, а залогодержатель (по общему правилу - банк или иная кредитная
организация) вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника-залогодателя
(или третьего лица) считается обеспеченным таким залогом (ст. 303.1 - 303.2 проекта). Согласно
ст. 303.4 проекта предметом ипотеки (как независимой, так и обычной - акцессорной) могут стать
ограниченные вещные права постоянного землевладения и застройки, однако в отличие от
германского ипотечного права в этом качестве не могут выступать вещи и права, которые лишь
возникнут в будущем.

Наконец, "квазивещное" право оперативного управления в рассматриваемом

законопроекте определяет правовой режим имущества как всех видов
учреждений-несобственников (включая имущество, полученное ими за счет разрешенной им
деятельности, приносящей доходы) и казенных предприятий, так и всех остальных унитарных
предприятий. Иначе говоря, предполагается, что оно поглотит право хозяйственного ведения и
окончательно прекратит искусственную дифференциацию права оперативного управления, до
сих пор сохраняющуюся как один из реликтов прежнего правопорядка. В этом состоит основное
принципиальное новшество данного института в редакции проекта.

Другой принципиально важной новеллой является распространение п. 16 ст. 2 проекта (т.е.

его вводными положениями) режима права оперативного управления на земельные участки,
находящиеся в законном владении и пользовании унитарных предприятий и учреждений (с
расторжением заключенных в их отношении договоров аренды). Это обстоятельство делает
юридически однородным правовой режим по крайней мере принадлежащих этим юридическим
лицам движимых и недвижимых вещей, хотя бы отчасти упрощая существующую здесь
ситуацию.

В числе ограниченных вещных прав п. 2 ст. 223 проекта называет также право
ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1 проекта). Фактически же речь при
этом идет о праве ограниченного пользования таким участком, которое признается за
собственником здания или сооружения, не имеющим иного вещного права на земельный
участок или договора с его собственником. Оно состоит в возможностях владеть и
пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию
или сооружению.

По сути, оно является своеобразным "резервным" правом, возникающим в указанной

ситуации в силу прямых указаний закона, и потому даже не подлежит государственной
регистрации (п. 7 ст. 297.1 проекта). В действующем законодательстве эту роль выполняет право,
предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ (см. подробнее п. 3 § 1 гл. 7 настоящей работы). В связи с
этим ст. 297.1 проекта можно считать уточнением и развитием указанной нормы ГК РФ. Вместе с
тем следует иметь в виду, что такое право вызвано к жизни исключительно недостатками
действующего законодательства и современной отечественной правоприменительной практики
(ибо в обычном имущественном обороте немыслима ситуация появления на чужом земельном
участке здания или сооружения без какого-либо титула на землю). Поэтому в перспективе, по
мере развития вещно-правовой регламентации и ее практического воплощения в реальной жизни,
такое "резервное" вещное право должно исчезнуть.

4. Новые виды ограниченных вещных прав пользования чужой

недвижимостью

Из перечисленных выше девяти видов ограниченных вещных прав, закрепленных

рассматриваемым законопроектом, наибольшего внимания заслуживают пять новых вещных
прав, пока неизвестных действующему российскому гражданскому законодательству:
относящиеся к группе "прав пользования" чужими недвижимыми вещами право постоянного
землевладения, право застройки и право личного пользовладения, а также право приобретения
чужой недвижимой вещи (как разновидность "прав на приобретение") и право вещной выдачи
(разновидность "прав на получение ценности" из чужой недвижимой вещи).

Право постоянного землевладения <1> определено в проекте как "право владения и

пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок
для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства,
рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также
для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием
природных свойств и качеств земельного участка" (п. 1 ст. 299).

--------------------------------

<1> В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (с. 91 -

92) оно именуется правом постоянного владения и пользования, так как предполагалось
распространить его не только на земельные участки, но и на иные природные объекты.
Законопроект ограничил объект этого права, сохраняя осторожное отношение к включению в
гражданский оборот иных природных объектов, кроме земельных участков.

Оно прямо объявлено здесь же эмфитевзисом (emphyteusis), что в целом соответствует

существу этого института в римском (Юстиниановом) праве. Его основной особенностью (в
частности, отличающей эмфитевзис от сервитута) является весьма широкое содержание, "почти
вполне заслоняющее собою право собственности"; "ввиду этого право собственности на вещь,
подлежащую этим правам пользования, получает второстепенное значение" <1>. Следует
отметить, что такое вещное право было известно и дореволюционному российскому праву под
названием "права наследственного оброчного владения" в имении другого лица (ст. 927 проекта
Гражданского уложения Российской империи), в соответствии с которым оно устанавливалось на
срок не менее 36 лет, было возмездным и отчуждаемым (а установленное на срок свыше 99 лет
или "вечно", т.е. бессрочно, могло быть передаваемо в залог и обременяться сервитутами).

--------------------------------

<1> См., например: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 321 - 322. О
содержании этого вещного права в современных зарубежных правопорядках подробнее см.:
Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 232 - 236.

Право постоянного землевладения по общему правилу является бессрочным, но может

устанавливаться договором на срок не менее 50 лет (ст. 299.3 проекта). В связи с этим п. 2 ст.
299.5 проекта предусмотрел его переход в порядке универсального правопреемства (при
реорганизации юридического лица и в порядке наследования). Кроме того, субъект права
постоянного землевладения по общему правилу вправе отчуждать это право, передавать его в
залог или распоряжаться им иным образом, а также сдать этот земельный участок в аренду на
срок до пяти лет (п. 1 и 4 ст. 299.5). Он становится собственником плодов, продукции и доходов,
полученных от использования земельного участка. За собственником земельного участка
сохраняется лишь право распоряжения им (п. 3 ст. 299 проекта), в том числе возможность
произвести его отчуждение (с сохранением всех существующих обременений) либо передать его
по наследству. При этом право постоянного землевладения не прекращается даже при продаже
обремененного им земельного участка с публичных торгов (п. 6 ст. 299.6 проекта).

Вместе с тем право постоянного землевладения имеет строго целевое назначение, которое
определяет характер использования его субъектом полученного в пользование земельного
участка; с другой стороны, в случае изменения природных свойств и качеств земельного участка,
приведшего к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением, право
постоянного землевладения подлежит прекращению. Кроме того, субъект права постоянного
землевладения вправе (а в случае, предусмотренном договором об установлении данного права,
даже обязан) осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение его
природных свойств и качеств (п. 1 и 2 ст. 299.1). Однако застраивать такой земельный участок
субъект права постоянного землевладения может лишь при наличии у него дополнительно
вещного права застройки.

Право постоянного землевладения приобретается по договору с собственником земельного

участка и является возмездным, причем размер платы может пересматриваться по общему
правило не чаще одного раза в 10 лет (если иной срок не предусмотрен законом или договором).
Невнесение установленной платы за два года подряд становится основанием для его
прекращения по инициативе собственника земельного участка (п. 6 ст. 299.6 проекта).

Оно также является отчуждаемым (ст. 299.5 проекта), может переходить к другим лицам и
в порядке универсального правопреемства, а также быть объектом взыскания со стороны
кредиторов его субъекта. Оно может обременяться краткосрочной арендой (абз. 1 п. 4 ст. 299.5
проекта).

Право застройки, как неоднократно отмечалось ранее, в современных отечественных

условиях прежде всего призвано заменить собой аренду под застройку земельных участков,
находящихся в публичной собственности (или по крайней мере составить ей разумную
альтернативу). Соответственно этому договор о предоставлении права застройки должен
заменить собой так называемый инвестиционный контракт, который вкупе со "строительной
арендой" не только грубо искажает юридическую природу договоров аренды и строительного
подряда, но и неизбежно ведет к различным злоупотреблениям (особенно наглядным в сфере так
называемого долевого строительства). Как ограниченное вещное право застройка близка к
римскому суперфицию (superficies), юридическая модель которого традиционно служит ее
основанием во всех правопорядках, признающих это право.

Вместе с тем суперфиций не вполне тождественен праву застройки. Он представляет собой

такое долгосрочное ограниченное вещное право пользования чужим земельным участком,
которое состоит во владении находящимся на этом участке зданием (частью здания,
сооружением) с возможностью передачи этого права по наследству и распоряжения (включая
отчуждение) им иным образом (в том числе путем установления залога, обременения
сервитутами и т.п.). Подобно эмфитевзису суперфиций развился из долгосрочной аренды зданий,
но поскольку "дом, по римскому воззрению, есть составная часть почвы; он не может быть
объектом самостоятельных прав и принадлежит собственнику земли" (в силу принципа
superficies solo cedit), поэтому "суперфиций возможен как относительно существующего уже
здания, так и относительно такого, которое еще должно быть выстроено" <1>.

--------------------------------

<1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 324.

В отличие от этого право застройки предназначено прежде всего для строительства зданий
и сооружений на чужой земле с возможностью последующего владения, пользования и
распоряжения ими, не будучи их собственником (подробнее об этом см. выше п. 2 § 3 гл. 7
настоящей работы). Законодательное признание права застройки имело огромное социальное
значение в решении жилищной проблемы, позволяя участвовать в строительстве жилья
сравнительно малообеспеченным слоям населения за счет устранения наибольших расходов по
приобретению в собственность земельного участка под застройку (что особенно подчеркивается
в германской литературе, где данное вещное право принято именовать наследственным правом
застройки - Erbbaurecht <1>). Не случайно право застройки теперь известно практически всем
современным европейским правопорядкам (за исключением российского) <2>.

--------------------------------

<1> См., например: Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 341.

<2> Подробнее об этом см., например: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав
на земельный участок. С. 210 и сл.; Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки:
опыт Германии. С. 32 - 33.

По современным воззрениям, право застройки первоначально не может быть установлено

только для пользования уже имеющимся строением (т.е. фактически для его долгосрочной
аренды), хотя такое пользование возможно при передаче этого права застройщиком иному
субъекту на срок, оставшийся после завершения строительства. Правомочия застройщика весьма
широко обременяют земельный участок, оставляя его собственнику лишь право распоряжения
им (и сугубо формальное право собственности на здание или сооружение). При этом право
застройки является долгосрочным и возмездным (застройщик обязан выплачивать
собственнику земельного участка периодические платежи за право пользования в виде "процента
за застройку" - Erbbauzins).

Рассматриваемый законопроект определяет право застройки как "право владения и

пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его
последующей эксплуатации" (абз. 1 п. 1 ст. 300) <1>. При этом в отличие от классических
подходов право собственности на здания и строения, возведенные на чужом земельном участке
на основании права застройки, по общему правилу принадлежат на праве собственности
субъекту этого ограниченного вещного права (на период его действия), а не собственнику
земельного участка (п. 2 ст. 300) <2>. У последнего право собственности на такое строение
может возникать лишь в случаях, прямо предусмотренных договором (об установлении права
застройки) на основании специальных указаний закона. Это отступление от принципа superficies
solo cedit, предусмотренное Концепцией развития гражданского законодательства РФ <3>,
очевидно, вызвано теми же соображениями, что и отмеченный выше своеобразный подход к
этому институту германского вещного права. Однако право собственности застройщика является
срочным, ибо действует до момента прекращения права застройки, после чего переходит к
собственнику земельного участка (п. 1 ст. 300.8 проекта). Такое положение не характерно для
права собственности, которое по общему правилу является бессрочным.

--------------------------------

<1> Тщательный анализ конкретных норм законопроекта о праве застройки, см.: Емелькина
И.А. Научно-практический комментарий к гл. 20.1 "Право застройки" проекта Федерального
закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского
кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской
Федерации" // Вестник гражданского права. 2015. N 1.

<2> Впрочем, аналогичное решение традиционно закреплено также швейцарским вещным

правом (Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 79).
 <3> См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 90.
См. также: Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 78.

За собственником застраиваемого земельного участка в любом случае сохраняется лишь

право распоряжения им (п. 4 ст. 300), тогда как правомочия владения и пользования земельным
участком, по сути, переходят к застройщику. Поэтому право застройки наряду с правом
постоянного землевладения является одним из наиболее значительных, существенных
"обременений" права собственности, по существу оставляющих на долю собственника лишь
одно из трех принадлежащих ему основных юридических возможностей (правомочий).

Право застройки является срочным (точнее, долгосрочным: по Концепции развития

гражданского законодательства РФ оно устанавливается на срок от 50 до 199 лет, а по
законопроекту действует на срок не менее 30 и не более 100 лет либо даже является бессрочным
<1>), отчуждаемым (переходящим в порядке как универсального, так и сингулярного
правопреемства) и возмездным (причем плата возможна как в форме периодических или
единовременных платежей, так и в виде предоставления собственнику земли в собственность
либо во владение и пользование помещений в возведенном здании, а также в иных формах).
Помимо обязанности внесения собственнику земли платы за право застройки на субъекта этого
вещного права традиционно возлагаются и обязанности по возведению соответствующих зданий
или сооружений в установленный срок, а также по строго целевому использованию как чужого
земельного участка, так и возведенных на нем зданий и (или) сооружений (ст. 300.1 проекта).
Взаимоотношения застройщика и собственника земельного участка в основном регулируются
заключаемым ими договором об установлении права застройки (п. 1 ст. 300.2 проекта).

--------------------------------

<1> В германской литературе отмечается, что право застройки всегда устанавливается на

время, т.е. должно иметь срок окончания, отсутствие которого "делает значение собственности
(на земельный участок. - Е.С.) иллюзорным" (Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S.
335).

Субъект права застройки вправе распоряжаться этим вещным правом как

самостоятельным объектом права - отчуждать, передавать в залог, устанавливать на него
ограниченные вещные права (вещные обременения), но лишь одновременно с аналогичным
отчуждением или обременением здания или сооружения, возведенного на основании права
застройки (п. 1 ст. 300.6 проекта). Вместе с тем в отличие от некоторых зарубежных
правопорядков распоряжение застройщиком своим правом не требует согласия собственника
земли. При отчуждении здания или сооружения, возведенного на чужом земельном участке на
основании права застройки, его приобретатель становится не только субъектом права
собственности на здание, но и автоматически (в силу закона) приобретает право застройки на
земельный участок (п. 1 ст. 300.5 проекта). Более того, собственник такого здания вправе
отчуждать третьим лицам находящиеся в нем жилые и нежилые помещения, собственники
которых также в силу закона признаются участниками права застройки в долях,
соответствующих доле помещения в общей площади здания (п. 2 и 3 ст. 300.5 проекта). Таким
образом, ограниченное вещное право застройки чужого земельного участка и право
собственности на возведенное на нем на этом основании здание и сооружение (и на отдельные
помещения в таком здании, отчужденные его собственником) находятся в неразрывной
юридической связи, по сути, отражающей естественную связь здания (помещения) и земельного
участка, на котором оно расположено, не допускающей их произвольного разрыва.
 Как уже отмечалось, при прекращении права застройки по основаниям, допускаемым
законом или договором, право собственности на здания и сооружения, возведенные на основании
этого права на чужом земельном участке, прекращается у застройщика и появляется у
собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Надо
полагать, что та же юридическая судьба должна постигнуть и помещения в таком здании,
ставшие самостоятельными объектами права собственности "созастройщиков". Проект ничего не
говорит о причитающейся застройщику в этих случаях компенсации. Между тем такая
компенсация прямо предусматривалась ст. 83 ГК РСФСР 1922 г.; она предусмотрена и
германским вещным правом (§ 27 Закона о наследственном праве застройки 1919 г. в ред. 2007
г.) <1>.

--------------------------------

<1> По швейцарскому вещному праву в целях уплаты такой компенсации застройщику

собственником его земельный участок считается находящимся в залоге у застройщика, а в целях
уплаты застройщиком платежей собственнику за пользование его землей в залоге у собственника
может находиться право застройки (ст. 779d и 779i ШГК); им также в силу закона принадлежит
взаимное преимущественное право покупки (абз. 2 ст. 682 ШГК) (Riemer H.M. Die beschrankten
dinglichen Rechte. S. 81).

Право личного пользовладения имеет в своей основе римскую юридическую

конструкцию узуфрукта (каковым оно и объявлено в п. 1 ст. 302 проекта). В доюстиниановом
праве узуфрукт (ususfructus) признавался разновидностью личных (неотчуждаемых) сервитутов,
но в конце концов стал самостоятельной разновидностью ограниченных вещных прав. Он
состоял в праве пользования чужой вещью и ее плодами, но с обязанностями сохранения ее
характера (субстанции), несения текущих расходов по ее содержанию и возврата вещи по
окончании срока действия узуфрукта. За собственником оставалось право распоряжения
вещью, переданной в узуфрукт, но практически исключалось право пользования ею наряду с
узуфруктуарием; более того, он не мог воздействовать на свою собственную вещь, препятствуя
узуфруктуарию осуществлять свое право <1>. Очевидно, что в основе этого права также лежали
отношения длительной аренды чужой вещи. Следует отметить, что "право пользовладения" как
право "владеть и пользоваться чужим недвижимым или движимым имуществом и извлекать из
него всякие выгоды" было известно русскому дореволюционному праву (гл. IV разд. IV книги
третьей проекта Гражданского уложения). Оно было неотчуждаемым (личным), но
пользовладелец мог "уступить осуществление этого права" другому лицу (ст. 970 указанного
проекта).

--------------------------------

<1> См., например: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 307 - 310.

Современная конструкция права личного пользовладения, подобно другим "сильным"

вещным правам (постоянного землевладения и застройки), далеко не во всем совпадает со своим
прототипом. Прежде всего рассматриваемое ограниченное вещное право имеет своим объектом
только недвижимые вещи, главным образом здания и помещения, особенно жилые, либо их
часть в виде одной или нескольких комнат в квартире или жилом доме (ср. п. 1 ст. 302.1 и п. 1 ст.
298.3 проекта) <1>. В целях сохранения "принципа единого объекта" право личного
пользовладения зданием распространяется также на земельный участок, на котором расположено
это здание, а пользовладельцы помещений в здании вправе пользоваться общим имуществом
такого здания наравне с собственниками находящихся в нем помещений (п. 2 и 3 ст. 302.1
проекта).

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (С. 93)

предусматривала возможность установления права личного пользовладения как на недвижимые,
так и на движимые вещи.

Основное назначение данного права - заменить собой различные права пользования

жилыми помещениями (возникшие в силу членства в семье собственника жилья, завещательного
отказа, договора пожизненного содержания с иждивением). Поэтому субъектом права личного
пользовладения может быть только гражданин или некоммерческая организация, а
использование объектов этого права в предпринимательской деятельности не допускается (п. 1 и
2 ст. 302 проекта). В римском праве (как и в дореволюционном русском праве) долгосрочное
право проживания в чужом доме регулировалось не узуфруктом, а особым личным сервитутом
(habitatio) <1>, предметом узуфрукта могли быть любые, не только недвижимые вещи.

--------------------------------

<1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 312; ст. 1019, 1023 - 1025 проекта
Гражданского уложения Российской империи. Как уже отмечалось, habitatio в римском праве
долгое время рассматривалось в качестве разновидности узуфрукта, а сам узуфрукт считался
разновидностью личных сервитутов.

Право личного пользовладения является неотчуждаемым (а потому в силу п. 1 ст. 302.5

проекта прекращается смертью пользовладельца или ликвидацией либо реорганизацией
некоммерческой организации), но следует за вещью при смене ее собственника. Оно также
является срочным - в соответствии со ст. 302.4 проекта оно устанавливается на определенный
срок либо пожизненно, а для некоммерческой организации срок его действия не может
превышать 21 года. Оно может быть как возмездным, так и безвозмездным. Особенность
рассматриваемого вещного права составляет также возможность его возникновения не только по
договору его субъекта с собственником вещи, но и в силу односторонней сделки - завещания
(завещательного отказа) умершего собственника (абз. 1 п. 1 ст. 302.2 проекта).

Пользовладелец приобретает права владения и пользования чужой недвижимой вещью,

тогда как за собственником остается лишь правомочие распоряжения ею. Вместе с тем
пользовладелец обязан нести все расходы по содержанию полученной им чужой недвижимой
вещи; на нем также лежит риск ее случайной гибели или порчи. С согласия собственника он
вправе улучшать предоставленную ему вещь, не требуя, однако, компенсации за понесенные при
этом расходы (ст. 302.3 проекта). Невыполнение пользовладельцем обязанностей по содержанию
и надлежащему использованию вещи, а также систематическое невнесение платы за пользование
ею могут стать основанием для прекращения данного права в судебном порядке по иску
собственника вещи (п. 2 ст. 302.5 проекта).

5. Ограниченные вещные права по приобретению чужой

недвижимости и получению ценности из нее

Право приобретения чужой недвижимой вещи также было известно дореволюционному

российскому праву; оно признается и большинством современных зарубежных правопорядков (в
частности, Vorkaufsrecht в германском вещном праве, предоставляющее возможность арендатору
или иному пользователю земельного участка приобрести его в собственность в случае его
продажи собственником преимущественно перед другими покупателями) <1>. По своей
юридической природе это право относится к особой группе вещных прав - правам
приобретения (Erwerbsrechte), а не к правам пользования чужой вещью (Nutzungsrechte),
каковыми являются большинство ограниченных вещных прав (включая все охарактеризованные
выше "сильные" вещные права). Вместе с тем вещная природа этого права в большинстве
случаев не вызывает сомнений и достаточно убедительно обосновывается в современной
отечественной литературе <2>.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом вещном праве и сфере его применения в зарубежных правопорядках
см., например: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С.
242 и сл.; Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 940 - 949.

<2> См., например: Синицын С.А. Вещная природа преимущественных прав //

Законодательство. 2008. N 10.

Закрепление данного вещного права в рассматриваемом законопроекте вызвано прежде

всего недостатками регламентации в действующем гражданском законодательстве
преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ), которое распространяется только на долю в
праве общей собственности на вещь и "не позволяет надежно обеспечивать право лица на
приобретение какого-либо имущества в будущем, которое заменяют различные договорные
обязательства" <1>. Кроме того, эта норма не в полной мере "стыкуется" с правилами земельного
и жилищного законодательства, предусматривающими аналогичные по сути правила о
преимущественной покупке земельных участков, комнат в коммунальных квартирах и т.п.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 97.

В силу права приобретения чужой недвижимой вещи его обладатель получает

исключительное перед другими лицами право на приобретение такой вещи в собственность
либо право ипотеки или право застройки в отношении указанной вещи (п. 1 ст. 304 проекта).
Термин "исключительное" использован здесь не в традиционном значении исключительного
права на результаты творческой деятельности и (или) приравненные к ним объекты, а с целью не
допустить смешения с преимущественными правами, многие из которых не являются вещными
(преимущественные права на приобретение акций или долей в капитале хозяйственных обществ,
на заключение договора на новый срок и т.д.) уже потому, что не имеют объектом
индивидуально-определенные вещи. В отличие от них право приобретения чужой вещи
относится только к недвижимостям (в германском праве только к земельным участкам) и
отвечает другим признакам ограниченных вещных прав. По сути же, как отмечается в
германской литературе, речь идет о признанной законом возможности стать еще одним
участником договора об отчуждении недвижимости (земельного участка) или, точнее, о праве
лица своим односторонним волеизъявлением создать еще один договор продажи земельного
участка на условиях первого договора, но с иным субъектным составом <1>.

--------------------------------
 <1> Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 941; Schwab K.H., Prutting
H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 362.

По проекту это право является срочным (действует не более 10 лет), отчуждаемым (может
передаваться другим лицам в соответствии со ст. 304.4 проекта) и может быть как возмездным,
так и безвозмездным. Условия его осуществления (в том числе конкретный срок действия и
размер оплаты) определяются договором, из которого данное право возникло. Тем самым
снимается проблема "секундарного характера" этого права, которое является таковым лишь с
точки зрения действующего законодательства <1>. По смыслу ст. 304.3 проекта следует четко
различать договор об установлении права приобретения чужой недвижимости (который может
быть как возмездным, так и безвозмездным) и договор об отчуждении данной вещи, который
может быть только возмездным договором купли-продажи (но не договором мены или тем более
договором дарения).

--------------------------------

<1> См., например: Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в

российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 101.

Важную особенность этого права, предусматривавшуюся в Концепции развития

гражданского законодательства РФ, составляет его распространение на будущие недвижимые
вещи (не созданные к моменту заключения договора об установлении данного права), например
на объекты "долевого строительства" (п. 1 ст. 304.1 и п. 1 ст. 304.2 проекта). Кроме того,
собственник обремененной этим правом недвижимости в соответствии со ст. 304.5 проекта
вправе выкупить право ее приобретения (подобно тому, как это допускается ст. 592 ГК РФ для
плательщика постоянной ренты).

Право вещной выдачи также относится к особой группе ограниченных вещных прав -
правам на получение известной ценности за счет чужой вещи (Verwertungsrechte), к которой по
традиционной (пандектной) классификации относится и залоговое право. Оно не связано ни с
пользованием, ни с владением чужой недвижимой вещью, а лишь обеспечивается ею. Поэтому,
подобно праву на приобретение чужой недвижимой вещи, это ограниченное вещное право
относят к обеспечительным вещным правам. В пандектном (германском) праве оно известно под
названием земельных, или вещных, обременений (Grundlast, Reallast), а в дореволюционном
русском праве именовалось вотчинными выдачами, обязанность которых лежала на
собственнике имения и обеспечивалась этим имением (а при его недостаточности иным
имуществом) (ст. 1029 и 1030 проекта Гражданского уложения Российской империи).

Согласно п. 1 ст. 305 проекта право вещной выдачи состоит в возможности периодического
получения от собственника недвижимой вещи (или доли в праве собственности на недвижимую
вещь) "имущественного предоставления в форме товара, денег, работ или услуг", а в случае
неполучения такого предоставления - в возможности обратить взыскание на такую вещь в
порядке, предусмотренном для ипотеки. Имущественное предоставление не может состоять в
пользовании обремененной этим правом недвижимой вещью (п. 3 ст. 305.1 проекта), что
противоречило бы его юридической природе. Его экономический (хозяйственный) смысл
заключается в возможности "вовлечь в оборот ценность вещи помимо ее отчуждения" <1>.

--------------------------------
 <1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 98. О
практическом использовании данного института в зарубежных правопорядках и перспективах
его использования в отечественном праве см.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных
прав на земельный участок. С. 303 - 304, 315 - 320, 324 - 329.

Хотя субъект права вещной выдачи имеет право залога на обремененную недвижимость,
его статус отличается от положения залогодержателя, поскольку собственник обремененной
недвижимости ("залогодатель") обязан осуществлять в его пользу еще и различные по характеру
имущественные предоставления ("вещные выдачи") за счет "заложенной" им же недвижимости,
чего нет в обычных залоговых отношениях. Поэтому в зарубежной литературе это право иногда
рассматривается как "комбинация" (соединение) сервитутного и залогового права <1>. Однако
данный институт отличается от сервитута "позитивной" обязанностью собственника
обремененной недвижимой вещи осуществлять имущественные предоставления в пользу
субъекта этого права (тогда как сервитут подразумевает обязанность собственника либо
"претерпевать" определенные действия сервитуария, либо не осуществлять к выгоде сервитуария
какие-либо определенные действия, но не может состоять в обязанности собственника что-либо
делать в пользу сервитуария).

--------------------------------

<1> Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 183.

Право вещной выдачи является долгосрочным - для гражданина оно обычно

устанавливается пожизненно, а в иных случаях - на срок, не превышающий 100 лет (п. 1 ст. 305.3
проекта). Оно отчуждаемо, т.е. может переходить к другим лицам в порядке как
универсального, так и частичного правопреемства (п. 1 ст. 305.4 проекта).

Главным основанием возникновения права вещной выдачи является договор с

собственником обремененной им недвижимой вещи, который обычно и определяет объем
(размер), периодичность и денежную оценку имущественного предоставления, а также срок
действия этого права (п. 3 ст. 305, ст. 305.1 и п. 2 ст. 305.3 проекта). Установление права вещной
выдачи может предусматриваться договором ренты или пожизненного содержания с иждивением
(ст. 305.2 проекта), а договор о его установлении в этом случае по сути представляет собой
разновидность договора ренты. Все это, однако, не изменяет вещной природы рассматриваемого
права и не превращает его в обязательственное.

Залоговое (ипотечное) право как составная часть права вещной выдачи вступает в действие
лишь в случае неисполнения собственником обремененной вещи обязанности по
имущественному предоставлению даже после вынесения судебного решения о понуждении к ее
исполнению. В остальных случаях нарушение собственником такой вещи обязанности по
имущественному предоставлению (выдаче) влечет для него лишь последствия, предусмотренные
за неисполнение или ненадлежащее исполнение соответствующего договорного обязательства (
ст. 305.5 проекта).

Следует отметить, что в зарубежных правопорядках пандектного типа право вещной

выдачи сформулировано более узко, чем в рассматриваемом российском законопроекте. Так, по
швейцарскому праву Grundlast, во-первых, обеспечивается только обремененным земельным
участком (абз. 1 ст. 782 ШГК), но не иным имуществом его собственника (что традиционно
свойственно российскому праву). Во-вторых, залоговое право получателя вещных выдач
(предоставлений) может быть им осуществлено и без предварительного использования мер
договорной ответственности.

В-третьих, характер имущественного предоставления, обеспеченного обремененным

земельным участком, определяется не произвольно (по усмотрению сторон договора о его
установлении), а согласно абз. 3 ст. 782 ШГК должен либо следовать из "экономической природы
(wirtschaftlichen Natur) обремененного земельного участка", либо "определяться экономическими
потребностями (wirtschaftlichen Bedurfnisse) господствующего земельного участка" (поскольку
такое обременение здесь обычно устанавливается для собственника одного земельного участка в
пользу собственника другого земельного участка). Например, земельный участок, на котором
находится мельница или молокозавод, может обременяться обязанностью производить помол
зерна определенных лиц или поставлять им молочные продукты; участок, на котором
расположен отель, может обременяться обязанностью периодической уплаты "курортного сбора"
(Kurtaxe) (и в целом участок, хозяйственное использование которого дает постоянный денежный
доход, может обременяться обязанностью периодических денежных выплат); на обремененный
участок (его владельца) может возлагаться обязанность по поддержанию в надлежащем
состоянии дороги или сооружения (например, стены), находящейся на господствующем
земельном участке, и т.д. <1>. Вместе с тем, поскольку такие отношения в швейцарском праве не
получили значительного распространения, а экономическое и социальное значение
рассматриваемого института остается сравнительно небольшим, указанный подход не может
служить обязательным ориентиром для развития отечественного законодательства об
ограниченных вещных правах.

--------------------------------

<1> Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 181 - 182.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Изложенное выше дает возможность сформулировать некоторые общие выводы и

положения относительно вещных прав и развития этого института (подотрасли) в российском
гражданском праве.

1. Совокупность норм вещного права, включающих в себя защиту фактического владения и

развитую систему ограниченных вещных прав, представляет собой весьма важную и
необходимую составную часть современного гражданско-правового регулирования
континентально-европейского типа.

Вещное право объективно обусловлено необходимостью обеспечения юридически прочной

возможности использования чужих (присвоенных) земельных участков (и других недвижимых
вещей), число которых естественным образом ограничено, а также исторически сложившимися
особенностями правового оформления этих отношений в европейском континентальном праве
(его германской ветви, к которой исторически относится и российская правовая система) на
основе пандектного учения.

2. Изучение и законодательное оформление вещного права в отечественном правопорядке

не могут быть должным образом осуществлены на базе американской доктрины "экономического
анализа права" (Law & Economics), которая рассчитана прежде всего на договорное
регулирование имущественного оборота и не учитывает сложившиеся в ходе исторического
развития принципиальные особенности (в известном смысле - противоположность) европейского
континентального и англо-американского права (в котором вообще отсутствует вещное право как
традиционный антипод обязательственного права).

С этой точки зрения неприемлемым для отечественного гражданского права (как и для
континентально-европейских правопорядков в целом) остается юридическая конструкция
"траста" (trust), условно (и весьма неточно) понимаемого в качестве "доверительной
собственности". Данный институт англо-американского "права справедливости" (law of equity)
сложился и развивается в совершенно иных правовых и исторических условиях, нежели
вещно-правовые институты европейского континентального права. Поэтому он объективно не
укладывается в присущую последнему "систему координат", а при практических попытках его
применения здесь неизбежно возникают юридически и логически неразрешимые противоречия и
сложности. При этом отсутствует какая-либо насущная и правомерная потребность в широком
применении "траста", который в европейских континентальных правопорядках достаточно
успешно заменяется иными гражданско-правовыми институтами.

3. Необходимость последовательного развития (реформы) отечественного гражданского

законодательства в области вещного права обусловлена его незавершенностью и далеко не
полным соответствием условиям и потребностям современной рыночной экономики, в том числе
наличием остатков и "пережитков" прежнего правопорядка (в виде, например, "квазивещных"
прав хозяйственного ведения и оперативного управления, попыток установления "новых"
(искусственных) вещных прав на земельные участки, находящиеся в государственной и
муниципальной собственности, сохранившегося в законе признания "многообразия форм
собственности" и т.д.). К числу таких "пережитков" следует также отнести сохранившееся и даже
усиливающееся "преимущественное" регулирование земельным, а не гражданским
законодательством едва ли не всех "земельных отношений", включая различные вещные права на
земельные участки и сделки с ними.

Вместе с тем в процессе совершенствования отечественного вещного права

законодательный опыт зарубежных правопорядков, генетически близких к российскому праву
(прежде всего германского права), должен быть использован и учтен в части, соответствующей
отечественным социально-экономическим реалиям (в частности, сохраняющемуся господству
публичной собственности на земельные и другие природные ресурсы), а также сложившимся у
нас правовым подходам и традициям, без прямого заимствования ("рецепции") конкретных
правил, также нередко возникших под влиянием различных национальных традиций и
особенностей.

4. Одним из центральных положений, находящихся в основе формирования нового

российского вещного права, должно стать последовательное и четкое разграничение вещных и
обязательственных прав, в том числе окончательное и полное признание вещно-правовой
природы залоговых прав (а не только ипотеки) и договорно-правовой природы прав арендаторов
недвижимых вещей, а также особенностей вещно-правовой защиты, которая не может
распространяться на защиту обязательственных прав.

При формировании (точнее, восстановлении) новой системы ограниченных вещных прав

особое внимание следует уделить праву застройки, которое призвано составить по крайней мере
эффективную альтернативу "инвестиционным контрактам" по застройке арендованных
земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Практика
давно показала, что такие "контракты" и "договоры аренды", серьезно искажая существо
соответствующих гражданско-правовых институтов, ведут к многочисленным проблемам и
злоупотреблениям (в частности, при так называемом долевом строительстве).
 5. Объектами вещных прав должны признаваться только индивидуально-определенные
телесные вещи (а не обязательственные права в виде res incorporales, в частности
"бездокументарные ценные бумаги" и "безналичные деньги"), но не их отдельные части (жилые и
нежилые помещения, "площадки" и "машино-места" и т.п.). Признание самостоятельными
вещами - объектами права собственности - названных выше составных частей юридически
неделимой вещи (чаще всего здания) в силу фактической невозможности их самостоятельного
использования отдельно от вещи в целом неизбежно влечет за собой искусственное создание
новых "специальных правовых режимов" вроде "общего имущества дома", которое, с одной
стороны, признается самостоятельным и единым объектом вещного права долевой собственности
(при этом состоящим из других составных частей здания - различного оборудования, подвалов,
чердаков, лестничных площадок и т.п.), а, с другой стороны, по сути не имеет с общей
собственностью ничего общего, кроме названия (ибо, будучи лишенным оборотоспособности, не
может использоваться отдельно от помещения, не подлежит разделу, выделу и отчуждению и
т.п.).

В действительности наличие нескольких (многих) собственников у юридически неделимой

вещи вполне возможно, но давно известное юридически корректное решение данной ситуации
состоит в признании за ними долевой собственности на такую недвижимую вещь, т.е. доли в
праве собственности за каждым из таких сособственников, с выделением в их пользование
конкретных частей вещи (например, квартир или комнат в жилом доме) в соответствии с их
долями в общем имуществе (а не его искусственный раздел на "отдельные" вещи с их
объявлением "самостоятельными" объектами права собственности). При таком подходе
сособственники в соответствующих долях несут и расходы по содержанию общей вещи, включая
ее составные части, предназначенные для общего использования (причем у них не возникает
вопросов о том, почему, например, "собственники помещений" на нижних этажах здания должны
участвовать в расходах по содержанию лифтов, ремонта крыши и т.п.).

Иное дело - правовой режим составных вещей, отдельные части которых (также
являющиеся телесными вещами) объединены общим хозяйственным назначением. Таковы,
например, единые недвижимые (технологические) комплексы в виде "линейных объектов"
(трубопроводов, линий связи и электропередач, железных дорог и т.п.), отдельные составные
части которых не могут использоваться самостоятельно по тому же общему хозяйственному
назначению. В силу этого указанные комплексы действительно юридически составляют единую
телесную вещь - объект права собственности или иного вещного права.

В отличие от них предприятия как комплексы юридически разнородного имущества

(движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей (долгов), коммерческих
обозначений и фирменных наименований, goodwill и т.д.), хотя и используемого для общей
хозяйственной цели, в силу отмеченной юридической разнородности не могут быть признаны
едиными, тем более недвижимыми вещами - объектами вещных прав. Иной подход
отечественного законодателя к определению правового режима предприятий (не согласившегося
с предложениями, содержавшимися в Концепции развития гражданского законодательства РФ)
представляется ошибочным.

6. В развитом правопорядке вещное право не может сводиться к праву собственности и

сервитутам, как это по существу произошло в действующем российском законодательстве. Оно
должно включать в себя систему ограниченных вещных прав, исчерпывающим образом (numerus
clausus) описанную в гражданском законодательстве (ГК РФ) с соблюдением принципов
обязательной (императивной) типизации этих прав по видам и содержанию (принципы
Typenzwang и Typenfixierung).

С этой точки зрения представляется крайне неудовлетворительным современное состояние

российского вещного права, нормы которого рассеяны по гражданскому, жилищному и
земельному законодательству, не имея единой теоретической и законодательной основы, а в
некоторых случаях даже не соответствуя друг другу (например, предусмотренный Земельным
кодексом РФ "публичный сервитут" в действительности является не разновидностью сервитутов,
а ограничением права собственности в публичных интересах; "право пользования" лесными
участками упоминается в Лесном кодексе РФ, но не раскрывается ни в земельном, ни в
гражданском законодательстве, к которым он отсылает, и т.д.). Можно констатировать, что
отечественное вещное право остро нуждается в единой правовой регламентации,
сосредоточенной в отраслевом (гражданском) законодательстве, а не рассредоточенной по
различным актам комплексного законодательства (земельного, жилищного и др.).

7. В современном развитии отечественного вещного права огромную, во многом

решающую роль играет Концепция развития гражданского законодательства РФ (и лежащая в ее
основе Концепция развития законодательства о вещном праве). При наличии в ней отдельных
недостатков и спорных положений, имеющих в основном частный характер, в целом этот
важный документ научно обосновал и предопределил все основные направления
совершенствования российского вещного права.

С точки зрения содержания речь в этом документе идет об известном компромиссе между
классическими постулатами пандектного права и реальностью сформировавшегося российского
законодательства и правоприменительной практики, изменение которых должно основываться не
столько на теоретических представлениях (и тем более заимствованиях иностранного права),
сколько на продуманных предложениях по решению конкретных жизненных задач и учете
современных отечественных реалий социально-экономического характера.

Такой подход в основном достаточно четко выражен как в Концепции развития

гражданского законодательства РФ, так и в разработанном на ее основе законопроекте о новой
редакции раздела II ГК РФ о вещном праве. К сожалению, его положения пока не реализованы в
полном объеме (во многом из-за прямого противодействия отдельных ведомств, прежде всего
Министерства экономического развития РФ, всячески тормозившего принятие основанного на
указанной Концепции законопроекта о новой редакции ГК РФ, а также некоторых влиятельных
представителей бизнес-сообщества, не увидевших в Концепции и названном законопроекте
"своего" интереса). Отрицательную роль сыграло и разделение Государственной Думой РФ
подготовленного законопроекта о новой редакции Гражданского кодекса РФ на ряд отдельных
законопроектов, что дало возможность вначале затормозить, а в конечном счете по существу
заморозить законопроект, посвященный новой редакции раздела ГК РФ о вещном праве.

Тем не менее реформа отечественного вещного права представляется необходимым и давно

назревшим шагом на пути развития и совершенствования правового оформления рыночных
преобразований. В связи с этим думается, что новая редакция норм ГК РФ о вещном праве имеет
вполне реальные перспективы и рано или поздно будет воплощена в действующем законе (с теми
или иными видоизменениями, о характере которых можно судить по редакции законопроекта,
представленного в настоящей работе в виде Приложения N 4), а деятельность по его созданию не
останется лишь одним из памятников развития отечественной цивилистики.

ЛИТЕРАТУРА
 Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Агарков М.М.
Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. I. М., 2002.

Аграрное право / Под ред. Г.Е. Быстрова, М.И. Козыря. М., 1998.

Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). М., 2007.

Аскназий С.И. Основные вопросы теории социалистического гражданского права. М.:

Статут, 2008.

Бару М.И., Пушкин А.А., Сибилев М.Н. Понятие и юридическая природа права на жилище
// Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский сборник научных работ.
Свердловск, 1981.

Бевзенко Р.С., Егоров А.В. Поправки о залоге. Новые возможности для маневра. М.:
Актион-Медиа, 2015.

Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США:

Автореф. дис. ... к. ю. н. М., 2004.

Белов В.А. Очерки вещного права. Научно-полемические заметки: Учеб. пособие для
бакалавриата и магистратуры. М.: Юрайт, 2015.

Богданов Е.В. Моделирование права собственности в гражданском законодательстве

Российской Федерации // Государство и право. 2000. N 11.

КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения"
(книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание,
стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е
изд. М., 1999.

Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений

// Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998.

Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М.: Госюриздат, 1963.

Бычкова Е.Ю. Право личного пользовладения жилым помещением: новеллы проекта

Гражданского кодекса РФ // Семейное и жилищное право. 2016. N 2.

Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004.

Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003.

Венедиктов А.В. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М.: Статут, 2004.

Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л.: Изд. АН СССР,

1948.
 Вещные права на землю в избранных фрагментах из Дигест Юстиниана / Пер. с лат.; Отв.
ред. Л.Л. Кофанов. М., 2006.

Виганд В. Ценные бумаги, учитываемые записью на счете, - новое имущественное право? //

Частное право и финансовый рынок: Сб. статей. Вып. 2 / Отв. ред. М.Л. Башкатов. М., 2014.

Виноградов П.Н. Понятие недвижимого имущества: исторический очерк и современное

состояние // Законодательство. 2008. N 8.

Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные

итоги. М.: Статут, 2016.

Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на

недвижимость // Гражданское право современной России. М., 2008.

Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д, 1995.

Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание,

пути развития. М., 2002.

Вороной В.В. Феномен владения в цивилистической науке // Законодательство. 2002. N 10.

Гаджиев Г.А. Комментарий к Постановлению Конституционного Суда РФ от 20 мая 1997 г.

N П-8 "О проверке конституционности пунктов 4 и 6 статьи 242 и статьи 280 Таможенного
кодекса Российской Федерации в связи с запросом Новгородского областного суда" //
Комментарий к постановлениям Конституционного Суда Российской Федерации: В 2 т. Т. 2:
Защита прав и свобод граждан / Отв. ред. Б.С. Эбзеев. М., 2000.

Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. М.: Статут, 2003.

Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961.

Годэн Р.П. Взаимосвязь между публичной и частной собственностью в Канаде и Квебеке //

Вестник гражданского права. 2006. N 2.

Гольмстен А.Х. Очерки по русскому торговому праву. СПб., 1895.

Гонгало Б.М. Развитие кодификации законодательства о залоге: трансформация понятий //

Кодификация российского частного права - 2015 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут,
2015.

Гражданское право: Учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М.
Гонгало, В.А. Плетнева. М.: Норма, 1998.

Гражданское право: Учебник. Часть первая / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. М.,
1997.

Гражданское право России: Учебник. Часть первая / Под ред. З.И. Цыбуленко. М., 1998.

Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект,
1996.

Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 6-е изд. М.:
Проспект, 2002.

Гражданское право: Учебник: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов.

3-е изд. М., 2005.

Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник: В 2 т. Т. 1 / Отв. ред. Е.А.

Васильев, А.С. Комаров. 4-е изд. М., 2004.

Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Зерцало, 2003.

Гримм Д. Проблема вещных и личных прав в древнеримском праве // Вестник гражданского

права. 2007. N 3.

Громов А., Егоров А. Практический комментарий к первому и второму блокам изменений в

ГК РФ. Самые значимые поправки. М.: Актион-Медиа, 2014.

Дигесты Юстиниана. Т. VI. Полутом 2 / Пер. с лат.; Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М., 2005.

Дозорцев В.А. Интеллектуальные права: Понятие. Система. Задачи кодификации: Сб.

статей. М., 2003.

Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе //

Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник статей памяти С.А. Хохлова
/ Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.

Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом (глава 53) // Гражданский кодекс

Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /
Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: МЦФЭР, 1996.

Дорн Л.Б. Догма римского права. СПб., 1865.

Егоров Н.Д. Вопросы правового опосредования отношений собственности // Труды по

гражданскому праву: К 75-летию Ю.К. Толстого / Под ред. А.А. Иванова. М., 2003.

Егоров А.В., Усманова Е.Р. Залог и титульное обеспечение: теоретико-практическое

сравнение конструкций // Вестник гражданского права. 2014. N 4.

Емелькина И.А. Научно-практический комментарий к гл. 20.1 "Право застройки" проекта

Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую
Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты
Российской Федерации" // Вестник гражданского права. 2015. N 1.

Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. 2-е изд. М.:
Инфотропик Медиа, 2013.

Емелькина И.А. Вещное преимущественное право покупки недвижимости // Вестник

гражданского права. 2010. N 3.
 Ерохова М.А. О колебании условий удовлетворения иска об истребовании недвижимого
имущества из чужого незаконного владения в российской судебной практике // О собственности:
Сборник статей к юбилею К.И. Скловского / Сост. М.А. Ерохова. М.: Статут, 2015.

Ершова Е.А. Гудвилл бизнеса. М.: Статут, 2013.

Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты

гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007.

Зинченко С.А. Корпоративные отношения в реформируемом гражданском законодательстве

России // Гражданское право. 2014. N 4.

Зинченко С.А., Галов В.В. Собственность и производные вещные права: теория и практика.
Ростов н/Д, 2003.

Иванов А.А. Собственность и товарно-денежные отношения // Труды по гражданскому

праву: К 75-летию Ю.К. Толстого / Под ред. А.А. Иванова. М., 2003.

Институции Юстиниана / Пер. с лат.; Под ред. Л.Л. Кофанова, В.А. Томсинова. М., 1998.

Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву // Иоффе О.С. Избранные

труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000.

Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит., 1967.

Иоффе О.С. Вопросы кодификации Общей части советского гражданского права // Вопросы
кодификации советского права. Вып. 1. Л., 1957.

Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. Л.: Изд. ЛГУ, 1965.

Каминка А.И. Очерки торгового права. М., 2002.

Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000.

Карасс А.В. Право государственной социалистической собственности. М.: Госюриздат,

1954.

Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999.

Кикоть В.А. Современные тенденции и противоречия учения о праве собственности в

развитых капиталистических странах (научно-аналитический обзор) // Актуальные проблемы
современного буржуазного гражданского права: Сборник научно-аналитических обзоров. М.,
1983.

Козлова Н.В., Биленко А.И. К вопросу о природе права хозяйственного ведения и права
оперативного управления // Законодательство. 2016. N 2.

Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем
иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N
2.
 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)
/ Отв. ред. О.Н. Садиков. 2-е изд. М., 2002.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)

/ Отв. ред. О.Н. Садиков. 3-е изд. М., 2005.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный)

/ Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005.

Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. 2-е изд. СПб., 2002.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ.

ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004.

Концепция развития законодательства о вещном праве (проект) // Вестник ВАС РФ. 2009. N
4.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст.

А.Л. Маковского. М., 2009.

Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и

современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000.

Корепанов К.В. Юридическая природа права на электроэнергию // Вестник гражданского

права. 2015. N 1.

Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права // Красавчиков О.А. Избранные

труды: В 2 т. Т. 2. М.: Статут, 2005.

Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и

юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский
сборник научных работ. Свердловск, 1981.

Крашенинников Е.А. К вопросу о "собственности на требование" // Очерки по торговому

праву: Сб. науч. тр. / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Вып. 12. Ярославль, 2005.

Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник

гражданского права. 2011. N 6.

Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный).

М., 2005.

Мазаев В.Д. Публичная собственность в России: конституционные основы. М., 2004.

Маковский А.Л. Наука сегодня не востребована так, как это должно быть в правовом
государстве // Закон. 2014. N 12.

Маковский А.Л., Федоров С.И. Проблемы подготовки проектов федеральных законов в

сфере частного права: опыт правовой экспертизы (аналитический доклад) // Вестник
гражданского права. 2015. N 2.
 Маковская А.А. Восстановление корпоративного контроля в системе способов защиты
корпоративных прав // Вестник ВАС РФ. 2009. N 1.

Мананкова Р.П. Правоотношения общей долевой собственности граждан по советскому

законодательству. Томск, 1977.

Мурзин Д.В. Бестелесные вещи // Цивилистические записки. Межвузовский сборник

научных трудов. Вып. 3. М., 2004.

Муромцев С.А. Очерки общей теории гражданского права // Муромцев С.А. Избранные
труды по римскому и гражданскому праву. М.: Статут, 2004.

Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М., 2003.

Нарышкина Р.Л. Доверительная собственность в гражданском праве Англии и США. М.,

1965.

Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части

первой / Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. М., 2004.

Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учебник для вузов. Лекции. М., 2000.

Новицкий И.Б. История советского гражданского права. М.: Госюриздат, 1957.

Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М.: Госюриздат, 1954.

Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. М., 2002.

Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.:
Зерцало, 1997.

Пеллью Д. Исполнение арбитражных решений по делу Noga во Франции // Международный

коммерческий арбитраж. 2004. N 2.

Пиленко А.А. Право изобретателя. М., 2001.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут,
2002.

Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В.

Крашенинникова. М., 2005.

Право собственности в СССР / Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. М., 1989.

Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В.
Чубаров. М.: Статут, 2008.

Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960.

 Райхер В.К. Рецензия на книгу А.В. Карасса "Право государственной социалистической
собственности" // Советское государство и право. 1955. N 1.

Райхер В.К. Абсолютные и относительные права (к проблеме деления хозяйственных прав).

В особенности применительно к советскому праву // Вестник гражданского права. 2007. N 2.

Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом

добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) //
Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000.

КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право" (том 2) (отв. ред.
Е.А. Суханов) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011 (2-е
издание, стереотипное).

Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред.

Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010.

Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности //

Развитие советского гражданского права на современном этапе. М.: Наука, 1986.

Рубанов А.А. Эволюция права собственности в основных странах Запада: тенденции и

перспективы // Советское государство и право. 1987. N 4.

Рыбаков В.А. Общие положения о типах, формах и видах собственности в России:

методологические аспекты права собственности (научный очерк) / Под ред. В.А. Тархова. М.,
2004.

Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и

настоящее). Волгоград, 2005.

Савельев В.А. Сложноструктурные модели римской собственности и российское право

собственности // Древнее право (Ius antiquum). 2001. N 1(8).

Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. М., 2000.

Сарбаш С.В. Право удержания как способ обеспечения исполнения обязательств. М., 1998.

Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005.

Сарбаш С.В. Обеспечительная передача правового титула // Вестник гражданского права.

2008. N 1.

Сарбаш С.В. Восстановление корпоративного контроля // Вестник гражданского права.

2008. N 4.

Сарбаш С.В. Элементарная догматика обязательств: Учеб. пособие. М.: Статут, 2016.

Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002.

 Синицын С.А. Абсолютная защита относительных прав: причины, последствия и
соотношение с принятой классификацией субъективных прав // Вестник гражданского права.
2015. N 1.

Синицын С.А. Признаки вещных прав в правах арендатора: проблемы вещной или
абсолютной квалификации права аренды // Законодательство. 2014. N 3.

Синицын С.А. Вещная природа преимущественных прав // Законодательство. 2008. N 10.

Синицын С.А. Концепция вещного договора в германской и российской цивилистике:

дискуссионные аспекты // Законодательство. 2004. N 7.

Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума

Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав". М.: Статут, 2011.

Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении.

Практические вопросы. М., 2004.

Скловский К.И. Некоторые проблемы реституции // Вестник ВАС РФ. 2002. N 8.

Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и

зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 11.

Советское гражданское право. Т. I / Под ред. Д.М. Генкина. М.: Госюриздат, 1950.

Советское гражданское право. Т. I. М.: Госюриздат, 1959.

Советское гражданское право. Т. 1 / Отв. ред. О.С. Иоффе, Ю.К. Толстой, Б.Б. Черепахин.
Л., 1971.

Советское гражданское право. Т. 1. М., 1985.

Соколова Н.В. Доверительная собственность (траст) в континентальной Европе. М., 2012.

Сосна С.А. О концепции общественного достояния // Государство и право. 1996. N 2.

Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник

гражданского права. 2006. N 2.

Суханов Е.А. Российский закон о собственности: Научно-практический комментарий. М.:

БЕК, 1993.

Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юрид. лит., 1991.

Таламанка М. Купля-продажа между обязательственным эффектом и переносом

собственности // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сборник научных трудов в
честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008.
 Тузов Д.О. О традиции как вещном договоре в российском гражданском праве // Вестник
ВАС РФ. 2007. N 8.

Тузов Д.О. Реституция и реституционные правоотношения в гражданском праве России //

Цивилистические исследования. Вып. 1. М., 2004.

Усачева К.А. Негаторный иск в исторической и сравнительно-правовой перспективе (часть

вторая) // Вестник гражданского права. 2013. N 5, 6.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним". Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2007.

Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западноевропейском и РСФСР

// Вестник гражданского права. 2008. N 2.

Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996.

Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ. 1995. N 8.

Церковников М.А. Приобретение права собственности на движимые вещи посредством

соглашения: французский и российский опыт // Вестник гражданского права. 2009. N 3.

Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001.

Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.

Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право.

2002. N 3.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1 и 2. М.: Статут, 2005.

Шершеневич Г.Ф. Наука гражданского права в России. М.: Статут, 2003.

Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. 1: Введение. Торговые деятели. М.: Статут,
2003.

Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. II: Товар. Торговые сделки. М.: Статут, 2004.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк,
1995.

Ширвиндт А.М. К вопросу о выбытии вещи из владения собственника помимо его воли в
контексте ограничения виндикации // О собственности: Сборник статей к юбилею К.И.
Скловского / Сост. М.А. Ерохова. М.: Статут, 2015.

Шкредов В.П. Экономика и право. Опыт экономико-юридического исследования

общественного производства. 2-е изд. М., 1990.

Щенникова Л.В. Вещное право: Учеб. пособие. Пермь, 2001.

 Ярошенко К.Б. О приобретении права собственности на дачу в ДСК в связи с полной
выплатой пая // Комментарий судебной практики. Вып. 3. М.: Юрид. лит., 1997.

Aicher J., Schumacher F. Wertpapierrecht // Krejci H. Unternehmensrecht. 4. Aufl. Wien, 2008.

Baker J.H. An Introduktion to English Legal History. 4. Ed. London, 2002.

Baur E., Baur J.E., Sturner R. Lehrbuch des Sachenrechts. 16. Aufl. Munchen, 1992.

Baur E., Baur J.E., Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Munchen, 1999.

Baur E., Baur J.E., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. Munchen, 2009.

Bell A.P. Modern Law of Personal Property in England and Ireland. London, 1989.

Bridge, Michael G. Personal Property Law. 3 ed. London, 2002.

Burgerliches Gesetzbuch. Mit Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen
Geschaftsbedingungen. Hrsg. v. Jauernig O. 6. Aufl. Munchen, 1991.

Claussen C.P. Bank- und Borsenrecht fur Studium und Praxis. 4. Aufl. Munchen, 2008.

Derleder P., Knops K.-O., Bamberger H.G. Handbuch zum deutschen und europaischen
Bankrecht. 2. Aufl. Berlin, Heidelberg, 2009.

Dvorak J. K nckterym otazkam vlastnickeho prava v Ceske republice // Kodifikace a dekodifikace

soukromeho prava v dnesnim pravnim vyvoji (sbornik). Karolinum, Praha, 1998.

Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch italienisches Zivilrecht. Wien, 2009.

Elias K. a kolektiv. Novy obcansky zakonik s aktualizovanou duvodovou zpravou a rejstrikem.

Ostrava, 2012.

Hayton D.J., Kortmann S.C.J.J., Verhagen H.L.E. Principles of European Trust Law. Den Haag,
1999.

Heise G.A. Grundriss eines Systems des gemeinen Civilrechts zum Behuf von
Pandecten-Vorlesungen, Heidelberg, 1807.

Honore A.M. Ownership // Oxford Essays in Jurisprudence. Oxford, 1961.

Jauernig O., Schlechtriem P., Sturner R., Teichmann A., Vollkommer M. Burgerliches
Gesetzbuch. Erlauterungen (Kommentar). 6. Aufl. Munchen, 1991.

Klunzinger E. Grandzuge des Gesellschaftsrechts. 15. Aufl. Munchen, 2009.

Koziol H., Welser R., Kletecka A. Grundriss des burgerlichen Rechts. Band I. Allgemeiner Teil,
Sachenrecht, Familienrecht. 13. Aufl. Wien, 2006.

Koziol H., Bydlinski P., Bollenberger R. Allgemeines Burgerliches Gesetzbuch. Kommentar.

Wien, 2005.

Larenz K., Wolf M. Allgemeiner Teil des Burgerlichen Rechts. 9. Aufl. Munchen, 2004.

Medicus D. Schuldrecht II. Besonderer Teil. Ein Studienbuch. 9. Aufl. Munchen, 1999.

Meier-Hayoz A., Rey H. Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht. Schweizerisches

Zivilgesetzbuch. Band IV. Das Sachenrecht. 1. Abteilung. Das Eigentum. 5. Teilband. Grundeigentum
IV - Das Stockwerkeigentum. Vorbemerkungen und Art. 712a - 712t ZGB. Bern, 1988.

Van der Merwe C.G. Apartment Ownership // International Encyclopedia of Comparative Law.
Vol. VI: Property and Trust. Chapt. 5. Tubingen, 1984.

Munchner Kommentar zum Handelsgesetzbuch. Bd. 6. Bankvertragsrecht. 3. Aufl. Munchen,

2014.

Prutting H. Sachenrecht. Ein Studienbuch. 34. Aufl. Munchen, 2010.

Prutting H. Sachenrecht. Ein Studienbuch. 35. Aufl. Munchen, 2014.

Prutting H., Wegen G., Weinreich G. BGB Kommentar. 2. Aufl. Luchterhand, 2007.

Quitmann K. Eigentums- und Besitzschutz im deutschen und englischen Recht.

Rechtsvergleichende Analyse des Spannungsverhaltnisses zwischen Eigentum und Besitz. Schriften
zum Internationalen Recht, Bd. 188. Berlin, 2011.

Ramaekers E. European Union Property Law. Cambridge, Antwerpen, Portland: Intersentia, 2013.

Reimann M. Einfuhrung in das US-amerikanische Privatrecht. 2. Aufl. Munchen, 2004.

Rey H. Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum. Dritte Aufl. Grundriss des
schweizerischen Sachenrechts. Band I. Bern, 2007.

Rey H., Maetzke L. Schweizerisches Stockwerkeigentum. 3. Aufl. Zurich, 2009.

Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. Dienstbarkeiten, Grund- und

Fahrnispfandrechte, Grandlasten. Zweite Aufl. Grandriss des schweizerischen Sachenrechts. Band II.
Bern, 2000.

Roth G. Grundriss des osterreichischen Wertpapierrechts. 2. Aufl. Wien, 1999.

Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. Ein Studienbuch. 31. Aufl. Munchen, 2003.

Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. Ein Studienbuch. 32. Aufl. Munchen, 2006.

Stankovic O., Orlic M. Stvarno pravo. Drugo izd. Beograd, 1982.

Thibaut A.F.J. System des Pandektenrechts, Jena, 1803.

Thibaut A.F.J. System des Pandektenrechts. 8, verbesserte Aufl. 2 Bande. Jena, 1834.
 Underhill, Hayton. Law of Trusts and Trustees. 18th. ed. London, 2010.

Vieweg K., Werner A. Sachenrecht. 6. Aufl. Munchen, 2013.

Wacke A. Zum numerus clausus der Sachenrechte als Begrenzung der Privatautonomie. Eine
rechtsvergleichende Skizze // Liber amicorum Jan Lazar. Pocta profesorovi Janovi Lazarovi k 80.
Narodeninam. Trnava, 2014.

Westermann H.P. BGB-Sachenrecht. 12. Aufl. Heidelberg, 2012.

Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. 8. Aufl. Heidelberg, Munchen, 2011.

Wolf M. Sachenrecht. 22. Aufl. Munchen, 2006.

Wolf M. Sachenrecht. 23. Aufl. Munchen, 2007.

Василев Л. Българско вещно право. Второ изд. София, 2001.

Венедиков П. Ново вещно право. София, 1999.

Дабовик-Анастасовска J. Етажна сопственост // Зборник во чест на Асен Групче. Скопjе,

2001.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

18 июля 2008 года N 1108

УКАЗ

ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

О СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(Извлечение, п. 1, 3) <1>, <2>

--------------------------------

<1> Не приводится.

<2> СЗ РФ. 2008. N 29 (ч. I). Ст. 3482.

Приложение 2

КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ВЕЩНОМ ПРАВЕ

 (Проект) <1>

--------------------------------

<1> Данный проект Концепции развития законодательства о вещном праве,

подготовленный рабочей группой Исследовательского центра частного права при Президенте
Российской Федерации, решением Совета при Президенте Российской Федерации по
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 16 марта 2009 г. был
рекомендован для опубликования и дальнейшего публичного обсуждения. В переработанном и
сокращенном виде он был включен в состав общей Концепции развития гражданского
законодательства РФ (см. далее - Приложение 3).

ВВЕДЕНИЕ

1. О названии раздела II Гражданского кодекса РФ

В настоящее время раздел Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий

вещные права, называется "Право собственности и другие вещные права". Это название
правильно отражает содержание раздела, в котором главное место занимают нормы о праве
собственности. Нормы о других вещных правах в этом разделе явно не преобладают, что не
может быть признано безусловно правильным. Предлагаемая Концепция совершенствования
вещного права основывается на идее необходимости создания полноценной системы
ограниченных вещных прав, которая могла бы максимально удовлетворить потребности
участников гражданского оборота в создании основанного именно на вещном праве (то есть
максимально стабильного и защищенного) режима пользования чужим имуществом. Это, в свою
очередь, должно привести к существенному обогащению содержания раздела II за счет более
подробного регулирования прав на чужие вещи. В связи с изложенным было бы целесообразно
дать разделу новое название - "Вещное право".

2. О структуре раздела II Гражданского кодекса РФ

В связи с введением в ГК РФ новых структурных подразделений о владении и об отдельных

ограниченных вещных правах предлагается изменить и саму структуру данного раздела. Так, в
разделе II ГК РФ "Вещное право" необходимо выделить четыре подраздела: подраздел 1
"Владение", подраздел 2 "Общие положения о вещных правах", подраздел 3 "Право
собственности", подраздел 4 "Ограниченные вещные права".

Подраздел 1 "Владение" будет включать в себя главу, посвященную регулированию

владения и владельческой защиты. Необходимость выделения данного подраздела
обосновывается тем, что владение не признается субъективным правом и потому включение
положений о владении в подраздел об общих положениях о вещных правах было бы ошибочным.

Подраздел 2 "Общие положения о вещных правах" будет включать в себя несколько глав, в
которых будет содержаться определение вещных прав, признаки всякого вещного права,
перечень вещных прав, особенности регулирования вещных прав, указание на объекты вещных
прав, а также особенности возникновения, осуществления, защиты и прекращения вещных прав.

Подраздел 3 "Право собственности" должен, очевидно, состоять из нескольких глав, в

которых было бы сосредоточено регулирование (а) общих положений о праве собственности; (б)
приобретения права собственности; (в) прекращения права собственности; (г) общей
собственности; (д) особенности права собственности на земельные участки, участки недр и
водные объекты; (е) особенности права собственности на здания, строения и другие недвижимые
вещи; (ж) особенности права собственности на жилые и нежилые помещения.

Подраздел 4 "Ограниченные вещные права" также должен состоять из нескольких глав,

каждая из которых должна регулировать соответствующее ограниченное вещное право.
Предполагается, что данный подраздел будет содержать главы, регулирующие (а) сервитуты; (б)
право владения и пользования земельным участком, участком недр, лесным участком, водным
объектом; (в) право личного пользовладения (узуфрукт); (г) залог; (д) право приобретения чужой
вещи; (е) право на доход, приносимый вещью (вотчинные выдачи); (ж) право оперативного
управления.

ВЛАДЕНИЕ

1. Состояние и оценка действующего законодательства

1.1. Действующее законодательство не содержит норм о владении и владельческой защите,

что следует признать одним из серьезных недостатков ГК.

Владельческая защита является институтом, известным всем правовым системам.

Существовала она и в российском дореволюционном праве, была предусмотрена проектом
Гражданского уложения.

Считается, что невозможно устройство общества, в котором всякое вторжение в имущество

приходилось бы отражать путем доказывания собственности (Р. Иеринг), что защита владения -
кульминационный пункт идеи личности (И. Покровский).

Назначение владельческой защиты - это борьба с насильственными, самоуправными

действиями. Учитывая весьма высокую степень самоуправства в современном российском
правопорядке, нужда в оперативных средствах защиты от него очевидна. Едва ли можно
сомневаться, что учреждение владельческой защиты существенно укрепит надежность оборота и
создаст эффективные юридические средства против захвата чужого имущества.

1.2. Существующая в статье 234 ГК норма о возможности защиты владения, которое

осуществляется в рамках приобретательской давности, иногда рассматривается как вид
владельческой защиты. Однако эта норма не получила применения в силу ряда очевидных
причин. Во-первых, истец по иску, предусмотренному пунктом 2 статьи 234 ГК, должен
доказывать добросовестность владения и другие факты, указанные в статье 234 ГК, что
существенно затрудняет защиту и лишает ее той оперативности, которая нужна для защиты от
самоуправства; во-вторых, эта защита невозможна против собственника и законного владельца,
что по существу лишает ее смысла, а кроме того, означает совершенно непонятное поощрение
самоуправства собственника; в-третьих, эта защита не может быть использована ни
собственником, ни законным владельцем для собственной защиты от самоуправства, тогда как
ценность владельческой защиты всегда состояла именно в том, что она доступна собственнику и
иному обладателю права на вещь и имеет преимущества перед титульной защитой как более
простая и эффективная.

С учетом изложенного следует оценить норму пункта 2 статьи 234 ГК как неэффективную.
С введением в ГК полноценной владельческой защиты эту норму следует упразднить.
 3.1. Имеющиеся в ГК упоминания владения (например, в статье 209, где дается определение
права собственности) имеют в виду то или иное право (собственности, аренды и т.д.), тогда как
владение правом не является. В связи с этим предстоит ввести это понятие в закон и отграничить
от вещных и иных прав.

2. Предложения по изменению законодательства

2.1. Владению должна быть посвящена отдельная глава, которая начинает раздел о
собственности и иных вещных правах.

Понятие владения. Учитывая, что имеется опасность смешения владения с тем или иным
правом, следует начать главу с нормы, в которой определяется владение как фактическая
позиция. Полагаем, что речь должна идти о владении как фактическом господстве над вещью.

Речь идет о таком господстве, которое обеспечивает власть, достаточную и необходимую

для спокойного использования (хозяйственной эксплуатации) вещи. Вероятно, такое толкование
должна дать доктрина и судебная практика, а не закон.

Поскольку владение не является правом, возможно владение вещью, не отвечающей всем

тем условиям, которые предъявляются к объекту права. В то же время вещь как объект владения
имеет такие существенные свойства, которые позволяют ей при известных условиях приобрести
качества объекта права (например, самовольное строение).

Очевидно, что и строящиеся объекты до возникновения на них права собственности также

находятся во владении.

Возможно также владение объектом, изъятым из гражданского оборота, хотя бы для

данного владельца было исключено возникновение права собственности на такие объекты.

Поскольку владение не является правом, оно не подлежит государственной регистрации в

ЕГРПН.

2.2. Владение, в том числе получение владения, доступно недееспособным. Такую норму
целесообразно установить как гарантию защиты интересов недееспособных.

Понятно, что владельческую защиту такие лица могут осуществлять в порядке,

предусмотренном для них процессуальным законодательством, т.е. через своих законных
представителей.

2.3. Получение владения. Владение - это фактическая позиция, а не субъективное право, и

для его получения необходимы фактические, а не юридические действия. Напротив, чисто
юридически владение не может быть приобретено.

Владение достигается путем передачи вещи либо иным способом, позволяющим установить
господство над вещью. Полагаем, что следует отказаться от идеи соглашения о владении, что
неизбежно приведет к представлению о том, что для получения владения необходима сделка и
как следствие - оспаривание владения как права, признание его недействительным и т.д., что
представляется совершенно недопустимым. Очевидно, что на этой почве будет отброшена
защита владения независимо от права на вещь; между тем именно в этом пункте и сосредоточен
смысл владения и владельческой защиты. Таким образом, приобретение владения никак нельзя
расценивать в качестве волеизъявления, направленного на создание юридических последствий.

В соответствующей норме о возникновении (передаче) владения можно указать, что акт

приема-передачи или иной акт, свидетельствующий о передаче вещи, имеет доказательственное
значение и вводит презумпцию владения тем лицом, которое указано в акте.

Возможно, здесь также будут указаны конкретные способы возникновения (передачи)

владения.

Есть смысл также рассмотреть вопрос о процессуальных аспектах установления факта

владения, возможно, в виде особого производства.

2.4. Виды владения. Учитывая утрату нашим правом всего инструментария владения, мы
должны исходить из тех конструкций, которые созданы отечественным правом. Для этого
необходимо показать связь владения с законным и незаконным владением и указать такие виды
незаконного владения, как добросовестное и недобросовестное.

В этом смысле нужно сказать, что владение может осуществляться:

1) собственником или обладателем иного вещного права, дающего владение,

самостоятельно;

2) по воле собственника (аренда, хранение, поручение, перевозка, доверительное

управление и т.п.) или в предусмотренных законом случаях для собственника (владение
наследственным имуществом, секвестр, владение имуществом подопечного, безвестно
отсутствующего и т.п.) - законное владение;

3) не по воле собственника и не для собственника - незаконное владение.

Незаконное владение может выступать как добросовестное - если оно получено от лица, не
имевшего права на отчуждение, о чем приобретатель не знал и не мог знать при должной
осмотрительности;

4) владельцем для давности.

Опосредованного владения, а также фигуру владельческого слуги (Besitzdiener), известного

германскому праву, видимо, вводить не нужно. Достаточно указать, что владение,
осуществляемое работником юридического лица при выполнении своих служебных
обязанностей, является владением, осуществляемым этим юридическим лицом.

Отказ от выделения наряду с владением держания и/или опосредованного владения делает

также излишним различение владения только для себя, с наличием animus possidendi (сюда
относились бы в нашем праве собственник и незаконный владелец) и без такого намерения, что
является положительным фактором, упрощающим применение владельческой защиты.

2.5. Полномочия административных (публичных) органов по изъятию имущества.

Полагаем, что следует упомянуть также действия по изъятию, хранению, передаче имущества
(вещей), осуществляемые административными органами в силу данной им компетенции.
Имеются в виду судебные приставы, органы следствия и дознания, таможенные органы и др.
Такие их действия, которые приводят к обладанию имуществом, установлению власти над
вещью, не являются владением (законным или незаконным), а выступают как отличные от
владения властные действия. Полномочия на изъятие, хранение вещей приобретаются,
прекращаются и защищаются в соответствии с законодательством, регламентирующим
деятельность этих органов. Тем самым эти отношения выводятся и за рамки владельческой
защиты.

Частноправовые средства защиты в отношениях с этими органами по поводу владения

допустимы лишь постольку, поскольку административные органы действуют вне своей
компетенции (например, после прекращения административного производства).

2.6. Сохранение владения. Возможно, следует отдельно сказать, что нахождение вещи во
владении иного лица само по себе не влечет утраты или ограничения права собственности.
(Сейчас это сказано только для договора доверительного управления имуществом, хотя верно
для всех случаев владения.)

Осуществление владения предполагает непосредственную власть над вещью, но считается,

что владение сохраняется, пока владелец, утратив владение, принимает меры по его защите.

Владение также предполагается продолжающимся в случае универсального правопреемства

в отношении владельца.

Если административный орган (либо должник по сделке) не возвращает вещь по истечении

соответствующего срока, владение прекращается, поскольку не приняты меры к его защите.

2.7. Защита владения. Защита владения осуществляется независимо от права на объект

владения, хотя наличие права, конечно, не исключает возможности владельческой защиты.
Эффективность защиты владения заключается прежде всего в освобождении истца
(потерпевшего) от обязанности доказывания права на вещь. Соответственно, ответчик
(нарушитель) лишен возможности защититься от требования истца путем оспаривания права
истца, в том числе путем доказывания своего права на вещь.

Этот запрет спора о праве в рамках защиты владения необходимо прямо закрепить в законе,
поскольку в настоящий момент на практике господствует представление, что защищаться может
только субъективное право. Именно в этом пункте следует ожидать наибольших трудностей в
понимании всей владельческой проблематики.

Учитывая эти трудности, вероятно, можно предложить для обсуждения возможность

встречного иска нарушителя в виде спора о праве (виндикационный иск) при обязательном
условии предварительной передачи спорной вещи на время спора третьему лицу по соглашению
с владельцем (истцом по основному иску) либо путем передачи вещи на время спора под охрану
судебному приставу по определению суда. Такие действия не должны прерывать или
приостанавливать судебный процесс о защите владения и должны осуществляться за счет
ответчика независимо от исхода спора.

Хотя практическое значение такого встречного иска при условии выдачи вещи на время
спора, видимо, будет невелико, сама эта норма поможет лучше понять суть владельческой
защиты участникам оборота.

2.8. Основание защиты. Владение защищается от самоуправных действий, т.е. от таких

действий, которые лишают владельца владения помимо его воли.
 В действующем ГК понятие самоуправства практически не разработано. Вероятно, может
быть предложена формула, что защита дается в случае утраты владения в результате
насильственных, тайных или иных самоуправных действий (если владение утрачено
насильственно, тайно или иным образом самоуправно).

Обсуждению подлежит вопрос, следует ли специально указывать на хищение как один из

способов самоуправства. Дело в том, что, с одной стороны, оперативность владельческой защиты
не позволяет, как правило, дождаться установления факта совершения хищения компетентными
органами, а с другой стороны, не всякое хищение выступает как самоуправное лишение
владения. В частности, такие способы хищения, как мошенничество и присвоение вверенного,
могут совершаться и без насилия или иного самоуправства в отношении владельца.

Вероятно, следует все же ограничиться общим указанием на самоуправство как основание

защиты.

Требование о защите владения заявляется к нарушителю владения или любому

последующему владельцу.

2.9. Способы защиты. Защита может осуществляться либо в виде самозащиты (к

самозащите могут привлекаться, видимо, административные органы в рамках их компетенции)
против осуществляемого нарушения владения, либо в исковой форме против завершенного
лишения владения. В случае привлечения к защите владения административных органов следует
указать в виде общего правила, что любое административное содействие защите владения может
быть направлено исключительно на сохранение имеющегося владения, невзирая на
представленные новым претендентом документы.

В определенных случаях, указанных в законе, возможно, видимо, допустить и

превентивную защиту владения в виде требования о прекращении действий, которые направлены
на лишение истца владения.

Следует специально предусмотреть право владельца оспаривать ненормативные акты,

нарушающие его владение, в порядке, аналогичном тому, который предусмотрен ст. 13 ГК РФ.

Срок владельческой защиты следует ограничить, скажем, одним годом с момента утраты
владения, поскольку владельческая защита предполагается оперативной.

Следует предусмотреть также защиту от нарушений, не связанных с лишением владения.

Установление владельческой защиты должно быть вписано в систему имеющихся средств

защиты. Известная пандектному праву защита владения (наряду с защитой от произвола,
самоуправства), также и от нарушения доверия (т.е. если не возвращается вещь, данная
прекарно), поглощается в нашем праве защитой в рамках обязательственного права, в том числе
иском о применении последствий недействительности сделки. Поэтому следует ограничить
владельческую защиту только самоуправством.

Итак, если владелец передал владение по сделке, то его защита в дальнейшем

осуществляется в соответствии с нормами об обязательствах или в рамках оспаривания сделки.
Это не владельческая защита. Возможно, такую норму следует ввести и в главу о владении, для
определенности.
 2.10. Иные средства защиты владения. С установлением владельческой защиты отпадает
необходимость в предоставлении виндикационного и негаторного иска законным владельцам (ст.
305 ГК). Право на виндикационный иск остается лишь за собственником и, возможно,
обладателем вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления и др.). Понятно,
что против самоуправных посягательств собственник может защищаться посредством
владельческого иска как более простого средства, если собственник выступал как владелец и
лишился владения в результате самоуправства.

Представляется, что при гибели вещи во владении нарушителя владения владельческая

защита может преобразоваться в иск о взыскании компенсации. Этот иск будет иметь сходство с
иском о взыскании компенсации в порядке применения последствий недействительности сделки,
в котором также не доказывается право на утраченную вещь.

В том же смысле следует защищать и право на доходы от истребуемой вещи либо

полученное в результате завладения сбережение имущества нарушителя. Для добросовестного
владельца, отвечающего по владельческому иску, может быть применено правило, аналогичное
норме ст. 303 ГК.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ВЕЩНЫХ ПРАВАХ

1. Состояние действующего законодательства

и практики его применения

1.1. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) раздел II

"Право собственности и другие вещные права" открывается самостоятельной главой 13 "Общие
положения".

Вместе с тем нормы, содержащиеся в данной главе, в основном посвящены праву

собственности и не могут рассматриваться в качестве общих положений, относящихся ко всем
вещным правам. Исключение представляет лишь статья 216 ГК РФ, которая содержит
примерный перечень ограниченных вещных прав и некоторые правила, направленные на их
регулирование.

Общие положения о праве собственности имеются в статье 209 ГК РФ. Однако данными
общими положениями не охватываются ограниченные вещные права. В известном смысле могут
быть признаны общими положениями, направленными на регулирование как права
собственности, так и иных вещных прав, правила, содержащиеся в статьях 210 - 211 ГК РФ: о
бремени содержания и риске случайной гибели имущества, имея в виду действие общего
принципа возложения того и другого на собственника, если иное не установлено законом (т.е.
правовыми нормами об ограниченных вещных правах).

Остальные нормы, содержащиеся в главе 13 ГК РФ (о субъектах права собственности и о

приватизации государственного и муниципального имущества - статьи 212 - 215 и 217),
направлены исключительно на регулирование именно права собственности.

1.2. Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками (пункт 1 статьи 216 ГК
РФ), включает следующие вещные права: право пожизненного наследуемого владения
земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления
имуществом.

Данный перечень носит открытый характер. Более того, соответствующая норма не

содержит указания о том, что иные вещные права могут быть установлены лишь федеральным
законом.

В настоящее время помимо вещных прав, названных в пункте 1 статьи 216 ГК РФ, иные
вещные права, а также права с неясной правовой природой предусмотрены как самим ГК РФ, так
и некоторыми иными кодексами и федеральными законами. К примеру, в качестве особых
вещных прав в ГК РФ (статья 292) регулируются права членов семьи собственников жилого
помещения. Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено
вещное право пользования жилым помещением, признаваемое за гражданами, проживающими
совместно с собственником помещения (статья 31), а также за гражданами, которым пользование
жилым помещением предоставлено по завещательному отказу (статья 33). Право пользования
имуществом, предоставленное по завещательному отказу, предусмотрено также пунктом 2
статьи 1137 ГК РФ. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ)
религиозным организациям земельные участки могут предоставляться на праве безвозмездного
срочного пользования (пункт 1 статьи 36), а казенным предприятиям, государственным и
муниципальным учреждениям - на праве ограниченного пользования земельным участком (
пункты 3 и 4 статьи 36).

На практике реализация возможности введения законодателем новых (не предусмотренных

ГК РФ) вещных прав породила множество дополнительных проблем, связанных с тем, что
нередко не определяется содержание и правовой режим соответствующих вещных прав, не
соблюдаются элементарные требования юридической терминологии, предусматриваются
дополнительные основания прекращения указанных прав, противоречащие самой природе
вещных прав.

Более того, применительно к ограниченным вещным правам, предусмотренным ГК РФ

(статья 216), принятыми позже федеральными законами устанавливались разного рода
ограничения и запреты (например, права пожизненного наследуемого владения и постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком). Отмеченные обстоятельства оказывают
негативное влияние на стабильность имущественного оборота.

1.3. Активное нормотворчество в области регулирования вещных прав, приводящее к

возникновению противоречий и коллизий между ГК РФ и иными федеральными законами,
породило множество трудностей в судебной практике и не способствует обеспечению защиты
прав и законных интересов субъектов соответствующих вещных прав. В условиях нестабильного
правового регулирования вещных прав попытки обеспечения единообразного применения
законодательства путем судебного толкования соответствующих правовых норм и подготовки
разъяснений по практике их применения оказываются малоэффективными.

Так, некоторые разъяснения практики применения норм ЗК РФ, определяющих режим

вещных прав на земельные участки, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах,
связанных с применением земельного законодательства", в настоящее время уже не могут
служить средством обеспечения единства судебной практики.

1.4. Вместе с тем в статье 216 ГК РФ имеются некоторые нормы, которые действительно
могут рассматриваться в качестве общих положений, относящихся ко всем вещным правам. Речь
идет о положениях, определяющих признаки вещных прав, в частности право следования и
вещно-правовую защиту (пункты 2 - 4 статьи 216).

2. Оценка действующего законодательства

2.1. Весьма серьезный недостаток действующего законодательства состоит в том, что в ГК

РФ (глава 13) отсутствует полноценное регулирование общих положений о вещных правах,
которые представляли бы собой вынесенные за скобки принципиальные правила, относящиеся ко
всем вещным правам и порядку их правового регулирования.

Примером могут служить структура и содержание проекта книги 3 Гражданского уложения

Российской империи "Вотчинное право", в которой раздел I "Общие положения" включал
пятнадцать полноценных статей, предопределявших всю систему правового регулирования
вещных ("вотчинных") прав.

Аналогичным образом построена структура норм о вещных правах в современном

законодательстве ряда восточно-европейских государств.

2.2. Другим недостатком является открытый характер перечня вещных прав, содержащегося
в ГК РФ (статья 216), что в принципе допускает как введение новых вещных прав (причем не
только федеральным законом), так и любые основания их возникновения.

В том же дореволюционном проекте книги 3 Гражданского уложения Российской империи

содержался закрытый перечень вещных ("вотчинных") прав (статьи 740 и 917) и обеспечивалось
их исчерпывающее регулирование.

2.3. Перечень вещных прав, установленных действующим законодательством (с учетом не

только ГК РФ, но и иных федеральных законов), оказался далеко не полным, что существенно
обедняет имущественный оборот.

В указанном перечне отсутствуют такие традиционные и признаваемые развитыми

правопорядками вещные права, как: право застройки, узуфрукт, ипотека и некоторые другие.
Соответствующие вещные права и их детальное регулирование содержатся, например, в
Гражданском уложении Германии (§ 1030 - 1089, § 1113 - 1190), Гражданском кодексе
Нидерландов (статьи 201 - 226 книги 3, статьи 101 - 105 книги 5). Предусматривались указанные
вещные права и в дореволюционном проекте книги 3 российского Гражданского уложения
(статьи 951 - 993, статьи 1029 - 1039, 1040 - 1110 и др.).

2.4. К сожалению, ГК РФ не содержит принципиальных положений, которые могли бы

служить фундаментом для всей системы правового регулирования вещных прав.

По-видимому, именно в ГК РФ должно содержаться исчерпывающее регулирование

вещных прав, за исключением только тех случаев, которые будут предусмотрены в самом ГК РФ.
При этом, предоставляя другим федеральным законам возможность детализировать
регулирование вещных прав, ГК РФ должен исключительным образом определять виды вещных
прав и их содержание, а также основные параметры и необходимые ограничения правового
регулирования соответствующих вещных прав.

2.5. В ГК РФ не проведено четкое разграничение вещных прав от иных гражданских прав.

Многие обязательственные права сегодня наделены признаками, присущими только вещным
правам. Так, непременный атрибут вещного права - право следования можно обнаружить в
обязательственно-правовых отношениях по договору аренды (статья 617), ренты и пожизненного
содержания с иждивением (статья 586).

Вещно-правовыми способами защиты наделяется всякий законный владелец - участник

обязательственно-правовых отношений (статья 305).

В целях устранения данного недостатка в общие положения о вещных правах можно было
бы включить норму, ограничивающую распространение правил о вещных правах на иные
субъективные (или только обязательственные) гражданские права.

2.6. В общих положениях о вещных правах было бы целесообразно иметь отдельную статью
о вещно-правовой защите, включающую в себя закрытый перечень вещно-правовых способов
защиты права собственности и иных вещных прав и основные особенности их применения.

3. Предложения по совершенствованию законодательства

3.1. Включить в ГК РФ статью "Вещные права", которая могла бы содержать следующее

определение вещных прав - к вещным правам относятся право собственности и ограниченные
вещные права на чужие вещи, которые дают лицу непосредственное господство над вещью, в
том числе путем владения, пользования и распоряжения ею в пределах, предусмотренных ГК РФ.
Данная статья также должна содержать правила, определяющие общие основные признаки
всякого вещного права (права собственности и ограниченных вещных прав), в частности,
следующие положения:

а) вещные права возникают по основаниям, установленным ГК РФ и изданными в

соответствии с ним законами;

б) перечень вещных прав определяется исключительно ГК РФ;

в) содержание вещных прав определяется ГК РФ; порядок их осуществления определяется

ГК РФ и изданными в соответствии с ним законами;

г) вещные права обременяют вещи (имущество), обеспечивают их обладателям господство

над соответствующими вещами (имуществом) и следуют за вещью;

д) вещные права имеют преимущество перед иными имущественными правами на

соответствующие вещи (имущество);

е) в отличие от иных субъективных гражданских прав, в случае нарушения вещных прав

они подлежат вещно-правовой защите;

ж) соотношение правомочий собственника и обладателя ограниченного вещного права

определяется правилами о соответствующем вещном праве;

з) вещные права на чужие вещи подлежат государственной регистрации (учету) и

возникают с момента такой регистрации (учета).

3.2. Включить в ГК РФ статью "Виды вещных прав", содержащую указание о том, что
вещным правом является право собственности, а также исчерпывающий перечень ограниченных
вещных прав, состоящий из следующих вещных прав:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к

государственной или муниципальной собственности;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к

государственной или муниципальной собственности;

- право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис);

- право застройки земельного участка;

- сервитут;

- право личного пользовладения (узуфрукт);

- ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право;

- право приобретения чужой недвижимой вещи;

- право вещных выдач;

- право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или

муниципальной собственности.

3.3. Включить в ГК РФ статью "Правовое регулирование вещных прав", содержащую

следующие положения:

а) основания возникновения и прекращения вещных прав, их виды и содержание

определяются исключительно ГК РФ;

б) правовой режим, особенности субъектов и объектов вещных прав и порядок их

осуществления определяются ГК РФ, а также иными законами в случаях и в пределах,
установленных ГК РФ;

в) нормы, содержащиеся в других законах и предусматривающие иное регулирование

вещных прав, чем ГК РФ, вступают в силу не ранее внесения соответствующих изменений в ГК
РФ.

3.4. Включить в ГК РФ статью "Объекты вещных прав", предусмотрев в ней следующие

положения:

а) вещные права устанавливаются на индивидуально-определенные вещи, а также на вещи,

определенные родовыми признаками, в случае их индивидуализации;

б) в случае приобретения совокупности вещей (в составе имущественного комплекса,

комплекта товаров и т.п.) вещное право возникает на каждую вещь;

в) ограниченные вещные права на имущество принадлежат лицам, не являющимся

собственниками этого имущества;
 г) право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной
собственности, право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис),
право застройки могут быть установлены только в отношении земельного участка;

д) право приобретения чужой недвижимой вещи и право вещных выдач устанавливаются в

отношении земельных участков и иных объектов недвижимости, а сервитут - на те же объекты
недвижимости, за исключением помещений;

е) право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека и иное зарегистрированное (учтенное)

залоговое право устанавливаются на объекты недвижимости, а также на объекты движимого
имущества при условии регистрации либо учета соответствующего права;

ж) право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или

муниципальной собственности, устанавливается на недвижимое (кроме земельных участков) и
движимое имущество;

з) вещные права на земельный участок или иной объект недвижимости возникают с

момента их государственной регистрации, если иное не установлено ГК РФ.

3.5. Включить в ГК РФ статью "Осуществление вещных прав", содержащую следующие

положения:

а) обладатели вещных прав осуществляют принадлежащие им правомочия соответственно

по владению, пользованию и распоряжению вещью в пределах, установленных ГК РФ и иными
законами, и не нарушая права и законные интересы других лиц;

б) при наличии нескольких вещных прав на одну и ту же вещь преимуществом обладает

вещное право, возникшее ранее (старшинство вещных прав);

в) раздел, объединение вещей либо присоединение вещи, обремененной вещным правом, к

другой вещи не влечет прекращения соответствующего вещного права (обременения), если иное
не установлено законом или соглашением сторон. Альтернативой могла бы служить норма,
запрещающая подобные действия собственнику вещи без согласия обладателя вещного права.

3.6. Включить в ГК РФ статью "Защита вещных прав", содержащую следующие положения:

а) о наделении обладателя вещного права, включающего в свое содержание правомочие по

владению вещью, правом на предъявление виндикационного и негаторного исков;

б) о наделении обладателя вещного права, содержание которого ограничивается

правомочием пользования вещью, правом на предъявление негаторного иска;

в) о праве лица, чье требование обеспечено чужой вещью, получить удовлетворение своего
требования за счет соответствующей вещи.

В данной статье целесообразно также определить некоторые принципиальные положения,

направленные на регулирование порядка применения вещно-правовых способов защиты, в
частности:
 - о праве собственника имущества, в отношении которого установлено ограниченное
вещное право, на использование вещно-правовых способов защиты наряду с обладателем
указанного ограниченного вещного права и порядке его реализации;

- о недопустимости применения вещно-правовых способов защиты для защиты иных

гражданских прав;

- об особенности защиты вещных прав на недвижимое имущество, состоящей в том, что

вещно-правовые способы защиты в случае, если соответствующее вещное право на объект
недвижимости зарегистрировано не за истцом, а за другим лицом, применяются только при
условии, что зарегистрированное право оспорено истцом путем предъявления требования о
признании права. В частности, надлежащий собственник (обладатель иного вещного права),
утративший владение объектом недвижимости, в случае государственной регистрации
соответствующего вещного права на этот объект за другим лицом должен оспорить
зарегистрированное право (предъявить иск о признании своего права) в качестве обязательного
условия для предъявления виндикационного иска; названные требования должны быть
предъявлены одновременно. Причем если нет оснований для удовлетворения виндикационного
иска, в том числе вследствие истечения срока исковой давности, то в удовлетворении такого иска
о признании права тоже должно быть отказано.

В эту же статью следует включить положение о том, что в случае ареста вещи собственник
или обладатель иного вещного права на нее может требовать освобождения вещи от ареста
(исключения из описи).

3.7. В связи с введением в ГК РФ новых структурных подразделений о владении и об

отдельных ограниченных вещных правах предлагается в разделе II ГК РФ "Вещное право"
выделить четыре подраздела: подраздел 1 "Владение", подраздел 2 "Общие положения о вещных
правах", подраздел 3 "Право собственности", подраздел 4 "Ограниченные вещные права".

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

1. Состояние действующего законодательства

и практики его применения

1.1. В действующем ГК РФ положения о праве собственности содержатся в главах 13 - 18,

20 раздела II "Право собственности и другие вещные права". При этом структурно обособлены от
положений, регулирующих иные вещные права, только нормы, содержащиеся в главе 14
"Приобретение права собственности", главе 15 "Прекращение права собственности" и главе 16
"Общая собственность", а в главах 13, 17, 18 и 20 содержатся правила, регулирующие как право
собственности, так и другие вещные права.

Нормы, содержащиеся в главах 13 - 16 и 20 ГК РФ, являются общими для всех видов

объектов права собственности. Отдельные специальные положения о праве собственности в ГК
РФ имеются только в отношении таких объектов, как земельные участки (глава 17) и жилые
помещения (глава 18).

1.2. Ряд разъяснений практики применения норм ГК РФ о праве собственности содержатся в

Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля
1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав". Некоторые из этих разъяснений к настоящему времени
уже устарели ввиду изменения законодательства.

2. Оценка действующего законодательства

2.1. Нуждаются в совершенствовании ряд норм, содержащихся в главе 13 ГК РФ,

устанавливающей общие положения о праве собственности.

2.1.1. Действующий ГК РФ (глава 13) не содержит законодательного определения права

собственности, а указывает в статье 209 лишь на содержание субъективного права собственности
в виде триады правомочий (владение, пользование, распоряжение). Представляется, что
подраздел о праве собственности должен открываться статьей, определяющей право
собственности, с указанием, помимо триады правомочий, такого его основного признака, как
наиболее полное господство лица над вещью, включающее возможность совершения в
отношении вещи любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и законные
интересы других лиц.

2.1.2. В нормах о субъектах права собственности (статьи 212 и 213) положение пункта 4
статьи 213 ГК РФ (где содержится перечень юридических лиц - некоммерческих организаций,
которые, являясь собственниками приобретенного ими имущества, могут использовать его лишь
для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами, а при ликвидации
такой организации ее учредители (участники, члены) не имеют права на ликвидационный
остаток) не в полной мере соответствует современному законодательству о юридических лицах и
поэтому должно быть скорректировано с учетом не только действующего законодательства, но и
Концепции развития гражданского законодательства о юридических лицах.

2.1.3. Нормы ГК РФ, регулирующие право государственной и муниципальной

собственности (статьи 214 и 215), не содержат положений, направленных на разграничение права
государственной и муниципальной собственности, а также не предусматривают каких-либо
критериев отнесения тех или иных объектов к государственной (Российской Федерации либо
субъектов Российской Федерации) или муниципальной собственности. Не регламентируется
названными статьями также и порядок передачи имущества из государственной собственности в
муниципальную. В связи с этим данный вопрос в настоящее время решается на основе
Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О
разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную
собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации,
краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга
и муниципальную собственность", а применительно к отдельным объектам - регулируется
специальными законодательными актами (в частности, в отношении земельных участков,
статьями 16 - 19 ЗК РФ и статьей 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

2.1.4. В действующем ГК РФ отсутствуют нормы, определяющие порядок правового

регулирования права собственности на движимое и недвижимое имущество. Отсутствие в нем
правила, определяющего соотношение общих положений ГК РФ о праве собственности со
специальными нормами, регулирующими право собственности на недвижимость и ее отдельные
виды, способствует тому, что ГК РФ не служит основой для соответствующего правового
регулирования.

2.2. В серьезной корректировке нуждаются правила о приобретении права собственности,

содержащиеся в главе 14 ГК РФ. Для ее действующей редакции характерны следующие
основные недостатки.

2.2.1. В настоящее время статья 219 ГК РФ, регулирующая приобретение и момент

возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, рассчитана
прежде всего на регламентацию отношений, возникающих по поводу зданий и сооружений, и не
учитывает специфики таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения.

Особенностью правового режима указанных объектов является то, что в случае

возникновения права собственности на жилые и нежилые помещения (а не права собственности
на здание в целом как на единый объект) у собственника соответствующего помещения должно
возникать также право на долю в праве собственности на земельный участок и общее имущество
здания, в котором помещение расположено. Причем если к моменту государственной
регистрации права собственности на помещение в здании, возведенном на земельном участке,
находящемся в государственной или муниципальной собственности, еще не проведен
государственный кадастровый учет земельного участка, занятого этим зданием и необходимого
для его использования (то есть соответствующий земельный участок еще не возник в качестве
самостоятельного объекта гражданских прав), право на долю в праве общей собственности на
земельный участок у собственника помещения должно возникать не с момента государственной
регистрации его права собственности на помещение, а с момента возникновения земельного
участка как объекта гражданских прав. Такое регулирование в настоящее время предусмотрено в
отношении права на долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в
котором расположены жилые помещения (статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N
189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Кроме того, в действующем законодательстве отсутствуют нормы, определяющие правовой

режим находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков,
на которых расположены здания, в период с момента государственной регистрации права
собственности на помещения в здании и до момента возникновения в качестве самостоятельного
объекта гражданских прав земельного участка, занятого зданием и необходимого для его
использования. Это приводит к многочисленным злоупотреблениям со стороны государственных
и муниципальных органов, которые распоряжаются соответствующими земельными участками
по своему усмотрению (точечная застройка и т.п.). Гражданско-правовые способы защиты
собственников помещений от подобных действий законодательством в настоящее время не
предусмотрены.

2.2.2. Излишне жесткими представляются правила о самовольной постройке (статья 222 ГК

РФ), которые, с учетом редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, по существу
исключают возможность признания права собственности на самовольную постройку за
застройщиком и ориентируют на снос любой постройки, отвечающей признакам самовольной.

Неполнота и излишняя жесткость правового регулирования самовольных построек нередко

приводит к сносу зданий, завершенных строительством (в том числе жилых домов),
соответствующих всем строительным нормам и правилам, в ситуации, когда по вине
государственных или муниципальных органов не были своевременно оформлены документы об
отводе земельного участка либо административные разрешения на строительство.

Представляется, что здание, формально соответствующее признакам самовольной

постройки, возведенное на земельном участке, находящемся в государственной или
муниципальной собственности, может подлежать сносу только в случае, когда сохранение
постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу
жизни и здоровью граждан и/или когда постройка возведена на особо ценных землях, где
строительство не допускается вообще. В остальных случаях постройка должна на основании
решения суда признаваться либо собственностью собственника земельного участка с
возмещением им расходов застройщика на осуществление строительства в размере,
определенном судом, либо собственностью застройщика, который в этом случае обязан уплатить
компенсацию собственнику земельного участка в размере, определенном судом. При этом
отсутствие разрешения на строительство может быть компенсировано проведением экспертизы,
назначаемой судом.

В настоящее время законодательно не ограничен и не определен круг субъектов, имеющих

право предъявлять иски о сносе самовольной постройки, что порождает трудности в
правоприменительной практике. В частности, в законодательстве отсутствует указание на то,
какой государственный орган уполномочен предъявлять иски о сносе самовольных построек,
возведенных с нарушениями строительных норм и правил и угрожающих жизни и здоровью
граждан.

2.2.3. В статье 223 ГК РФ явно выбивается из контекста содержащееся в ней нормативное

положение о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя
недвижимого имущества, включенное Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ,
поскольку данная статья определяет момент возникновения права собственности у
приобретателя по договору.

Кроме того, данное положение по непонятной причине имеет в виду возникновение права
собственности у добросовестного приобретателя только недвижимого имущества.

Данная ситуация может быть исправлена путем включения в ГК РФ отдельной статьи о

приобретении права собственности добросовестным приобретателем, в которой должны
содержаться нормы, устанавливающие основание возникновения права собственности у
добросовестного приобретателя как недвижимого, так и движимого имущества.

2.2.4. Регулируя такое основание возникновения права собственности, как приобретение его
по договору, ГК РФ неоправданно ограничивается таким способом перехода права
собственности, как передача вещи (традиция), хотя вполне допустимы ситуации, когда право
собственности переходит без такой передачи.

Кроме того, сама передача трактуется как фактическое вручение, поскольку в силу статьи
224 ГК РФ вещь считается врученной с момента ее фактического поступления во владение
приобретателя. Хотя нередко в имущественном обороте вещь предоставляется во владение
приобретателя иным путем.

2.2.5. ГК РФ не предусматривает некоторых известных и нашедших отражение в

законодательствах зарубежных государств способов приобретения права собственности и в этой
части нуждается в дополнении.

В частности, целесообразно закрепление в ГК РФ норм, регулирующих право

собственности на принадлежавшие разным лицам движимые вещи, которые были соединены или
смешаны таким образом, что разделение их невозможно либо сопряжено с несоразмерными с их
стоимостью расходами (в том числе сплавы, растворы и т.п.). В развитых зарубежных
правопорядках данная ситуация регламентируется таким образом, что указанные объекты
поступают в общую собственность вышеуказанных лиц в долях, пропорциональных стоимости
вещей, каждому из них принадлежавших, а в некоторых случаях допускается приобретение права
собственности на все имущество, полученное в результате соединения или смешения,
собственником вещей, стоимость которых существенно превышает стоимость других
соединенных или смешанных с ними вещей, с возмещением собственникам последних их
стоимости (§ 947 - 948 Гражданского уложения Германии, статьи 573 - 574 Гражданского
кодекса Франции, статьи 971, 973 Гражданского кодекса Квебека).

Отсутствуют в ГК РФ и нормы о таком основании приобретения права собственности, как

приращение земельного участка естественным путем (речь идет о земельных участках,
находящихся на берегах рек) в результате постепенного и незаметного намыва (наноса) грунта к
берегу, отрыва части грунта от одного берега и присоединения этой части к другому месту того
же берега или к противоположному берегу, а также в результате изменения русла реки,
например, при ее осушении (статьи 556 - 559 Гражданского кодекса Франции, статьи 965 - 967
Гражданского кодекса Квебека).

2.2.6. Весьма неполным и недостаточным является регулирование такого основания

возникновения права собственности, как истечение приобретательной давности (статья 234 ГК
РФ).

Нормы, содержащиеся в статье 234 ГК РФ, явно не учитывают все многообразные

ситуации, складывающиеся в имущественном обороте, требуя во всех случаях истечения
установленного данной статьей срока приобретательной давности - пятнадцать лет для
недвижимости и пять лет для движимого имущества.

Вместе с тем очевидно, что при наличии решения суда об отказе собственнику в
удовлетворении иска об истребовании имущества у владельца ожидание истечения
соответствующего срока является совершенно излишним, поскольку на этот срок объект по
существу выбывает из оборота.

Поэтому в названных случаях принятие судом решения об отказе в иске собственнику

должно служить не началом исчисления срока приобретательной давности, а непосредственным
основанием возникновения права собственности у владельца имущества.

Норма пункта 4 статьи 234 ГК РФ о том, что течение срока приобретательной давности в
отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы
посредством виндикации, начинается не ранее истечения срока исковой давности по
соответствующим требованиям, не только увеличивает фактический срок владения имуществом,
необходимый для приобретения права собственности на него в силу давности, но и делает этот
срок неопределенным, поскольку по правилу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой
давности по виндикационному иску начинается со дня, когда собственник узнал или должен был
узнать о нарушении своего права. Такое положение не способствует правовой определенности
судьбы соответствующего имущества в гражданском обороте.

Вместо этого в целях защиты интересов собственника имущества, которое находится у

давностного владельца, можно по примеру развитых зарубежных правопорядков (см., например,
§ 941 Гражданского уложения Германии) установить, что предъявление иска об истребовании
имущества прерывает течение срока приобретательной давности.

Содержащееся в статье 234 ГК РФ требование добросовестности давностного владельца в

ряде случаев, по существу, делает невозможным возвращение в гражданский оборот
соответствующего имущества. Представляется, что другие признаки, закрепленные в статье 234
ГК РФ, а именно - открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным, в
своей совокупности являются достаточными для данного основания приобретения права
собственности, а признак добросовестности является излишним. Такой подход, не
обусловливающий приобретение права собственности по давности добросовестностью владения,
был характерен для дореволюционного российского права и получил отражение в проекте книги
3 Гражданского уложения Российской империи (статья 907).

Кроме того, очевидно, что возникновение права собственности у добросовестного

приобретателя должно регулироваться не нормами о приобретательной давности, а
специальными правилами.

2.3. Нормы главы 15 ГК РФ об основаниях прекращения права собственности регулируют

соответствующие отношения достаточно подробно и не требуют корректировки, за исключением
такого основания, как отказ от права собственности (статья 236 ГК РФ). Недостатком нормы,
содержащейся в указанной статье, является то, что она не учитывает специфики правового
режима недвижимого имущества.

2.4. В ГК РФ имеются специальные правила о праве собственности, касающиеся только

двух видов объектов: земли (глава 17) и жилых помещений (глава 18). Между тем фактически, с
учетом иных законодательных актов, специальному законодательному регулированию
подвергается право собственности на земельные участки, природные объекты, помещения (как
жилые, так и нежилые), здания, сооружения и иные объекты недвижимости.

Учитывая изложенное, ГК РФ должен содержать основные положения, направленные на

регулирование права собственности на соответствующие объекты гражданских прав, что должно
найти отражение и в структуре ГК РФ. В частности, подраздел "Право собственности" раздела II
ГК РФ должен включать самостоятельные главы о праве собственности:

- на земельные участки и иные природные объекты;

- здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества;

- жилые и нежилые помещения.

Предлагаемая структура может быть предопределена правилом о том, что к отношениям,

связанным с правом собственности на эти объекты, подлежат применению нормы глав ГК РФ,
содержащих общие положения, основания возникновения и прекращения права собственности, с
особенностями, предусмотренными правилами, содержащимися в главах о соответствующих
видах объектов недвижимости.

2.5. В серьезной корректировке нуждаются правила главы 17 ГК РФ о праве собственности

на земельные участки.

2.5.1. Во-первых, в данной главе отсутствует определение самого понятия земельного

участка как объекта права собственности в силу того, что оно было исключено из нее
Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ. Понятие земельного участка в настоящее
время необоснованно включено в ЗК РФ, предметом регулирования которого являются
земельные отношения, то есть отношения по использованию и охране земель. Однако понятие
земельного участка относится к сфере регулирования гражданского права и должно содержаться
в ГК РФ, а не в ЗК РФ.

Во-вторых, в статье 260 ГК РФ не определено содержание права собственности на

земельные участки, учитывая такие его специфические черты, как возможность ограничения
права собственности (в публичных интересах, в интересах соседей и т.п.), возможность
застройки земельного участка и т.д.

В частности, регламентирование ограничений права собственности на земельные участки в

публичных интересах осуществляется в настоящее время не гражданским (за исключением норм
статей 279 - 282 ГК РФ, регулирующих порядок изъятия земельного участка для
государственных или муниципальных нужд путем выкупа), а земельным законодательством,
причем для этих целей избрана неадекватная данным отношениям конструкция "публичного
сервитута" (статья 23 ЗК РФ), не имеющая аналогов в развитых зарубежных правопорядках.

С другой стороны, в ГК РФ практически полностью отсутствуют нормы так называемого

соседского права, определяющего ограничения права собственности на земельный участок,
закрепленные в законе, но призванные защитить не публичные интересы (интересы
неограниченного круга лиц), а интересы собственников соседних земельных участков. Значение
этой группы норм, берущих начало из римского права, имеет двоякий характер: с одной стороны,
они способствуют формированию цивилизованных начал во взаимоотношениях между
соседями, а с другой - служат мерилом противоправности действий ответчика при подаче
негаторного иска.

Примером для законодательного регулирования указанных отношений может служить

проект книги 3 Гражданского уложения Российской империи, который включал главу
"Ограничения права собственности на пользу общую" (статьи 777 - 786) и главу "Ограничения
права собственности на пользу соседей" (статьи 787 - 815), подробно регламентирующие
соответствующие отношения.

В-третьих, в ГК РФ не нашел достаточного отражения такой специфический признак

земельного участка, как его целевое назначение и соответственно обязанность собственника
использовать земельный участок по его целевому назначению.

2.5.2. Нормы главы 17 и другие нормы ГК РФ (статьи 552, 553) в их первоначальной

редакции допускали раздельное отчуждение земельного участка и находящегося на нем объекта
недвижимости, что было вполне оправданно в период принятия ГК РФ, поскольку вся земля
находилась в государственной собственности и необходимо было обеспечить оборот
недвижимого имущества. В результате действия норм о приватизации земельных участков
ситуация существенно изменилась, поэтому ГК РФ должен содержать нормы, обеспечивающие
единство земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости. В частности, в
случае, когда собственник земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости
совпадает в одном лице, должен действовать запрет на их раздельное отчуждение.

2.5.3. Действующий ГК РФ не содержит положений, регулирующих отношения

собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании
нового земельного участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве
собственности одному лицу. В настоящее время указанные отношения регулируются земельным
законодательством (статьи 11.2 - 11.8 ЗК РФ). Между тем данные отношения являются
предметом гражданско-правового регулирования, поэтому соответствующие нормы должны
содержаться в ГК РФ.

2.5.4. Нуждается в упорядочении правовое регулирование отношений собственности и в

целях имущественного оборота земельных участков, поскольку указанные отношения являются
предметом гражданского, а не земельного законодательства. Соответственно, все нормы,
регулирующие отношения собственности, объектом которых являются земельные участки (
статьи 15 - 19, 35, 40, 42 - 44, 49 - 53, 56 ЗК РФ), подлежат изъятию из ЗК РФ и после
соответствующей их переработки - включению в ГК РФ.

2.5.5. В случаях, когда земельный участок не используется в соответствии с его целевым

назначением либо используется с нарушениями законодательства, ГК РФ допускает (статьи 284 -
286) изъятие земельного участка у собственника и продажу его с публичных торгов. Вместе с
тем, предусматривая продажу изъятого земельного участка с публичных торгов, статья 286 ГК
РФ не содержит положения о выплате собственнику вырученных от продажи средств (за
вычетом расходов на проведение торгов), в отличие от аналогичной нормы статьи 293 ГК РФ о
прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение. Ввиду
этого данные нормы могут быть истолкованы как допускающие безвозмездное изъятие
земельного участка у собственника, что противоречит принципам гражданско-правового
регулирования, основанного на равенстве участников и эквивалентности гражданско-правовых
отношений. Представляется необходимым законодательно исключить возможность такого
толкования указанных норм.

2.5.6. Отсутствие в действующем ГК РФ норм, регламентирующих отношения права

собственности на природные объекты, способствует тому, что ГК РФ не служит основой для
соответствующего правового регулирования.

На отношения собственности, возникающие по поводу участков недр, следовало бы

распространить действие правил ГК РФ о праве собственности на земельные участки,
предусмотрев, что соответствующие изъятия могут быть установлены специальными законами.

Нормы о праве собственности на водные объекты в настоящее время содержатся в Водном

кодексе Российской Федерации (статья 8) и предусматривают, что по общему правилу водные
объекты находятся в собственности Российской Федерации. Исключение предусмотрено в
отношении пруда или обводненного карьера, расположенного в границах земельного участка,
принадлежащего на праве собственности иным лицам (гражданам, юридическим лицам,
муниципальным образованиям и субъектам Российской Федерации), - такие обособленные
водные объекты находятся в собственности лица, которому принадлежит на праве собственности
соответствующий земельный участок; раздельное их отчуждение не допускается.
Соответствующие нормы необходимо перенести в ГК РФ, имея в виду, что в указанных выше
случаях земельный участок и расположенный в его границах обособленный водный объект
выступают в гражданских правоотношениях в качестве единого объекта гражданских прав.

Что касается используемого действующим законодательством понятия лесного участка (

статьи 7, 8 Лесного кодекса Российской Федерации), то под ним следует понимать земельный
участок с определенным особым правовым режимом, установленным специальным
законодательством.

2.6. Отсутствуют в нормах ГК РФ о праве собственности правила, учитывающие специфику

таких объектов, как здания, сооружения и иные объекты недвижимости. В целях устранения
этого недостатка соответствующие специальные правила, касающиеся указанных объектов
недвижимого имущества, могут быть сосредоточены в отдельной новой главе, в которую были
бы, в частности, включены положения, содержащиеся в действующих статьях 271 - 273 ГК РФ.
Именно для этих объектов характерна тесная связь с земельным участком, поэтому здесь должен
быть последовательно проведен принцип единства земельного участка и находящегося на нем
объекта недвижимости.

В связи с этим нуждается в урегулировании ситуация повреждения (гибели) здания или

сооружения, которое исключает его использование по назначению. В этом случае за
собственником здания, сооружения должно сохраняться право на земельный участок, а также
право восстановить здание, сооружение без каких-либо дополнительных формальных
ограничений. Аналогичное право должно быть предоставлено собственнику поврежденного
(погибшего) здания или сооружения в случае, если ему отводился под строительство этого
объекта земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Особым образом должно быть урегулировано правомочие пользования таким объектом - в

рамках этого правомочия собственник здания вправе сдавать отдельные помещения (жилые и
нежилые), находящиеся в здании, в наем, аренду, ссуду и т.п., причем в отношении таких
договоров может быть исключено правило о праве следования (например, статья 617 ГК РФ), то
есть смена собственника здания может влечь прекращение права пользования соответствующим
помещением в здании (во всяком случае, в отношении нежилого помещения).

Специально должно быть регламентировано содержание права собственности на объекты

незавершенного строительства. В случае прекращения строительства либо возникновения
необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право
собственности на него подлежит государственной регистрации, при этом собственником такого
объекта в любом случае может являться только собственник или иной законный владелец
соответствующего земельного участка. Содержание права собственности на объект
незавершенного строительства должно включать бремя (обязанность) завершения строительства
этого объекта и введения его в эксплуатацию.

Подлежат включению в данную главу также нормы о праве собственности на такой вид
недвижимого имущества, как технологический имущественный комплекс недвижимости,
который должен быть введен в число объектов недвижимого имущества вместо предприятия. В
отличие от предприятия, допустима первоначальная государственная регистрация на
технологический имущественный комплекс недвижимости при его создании, имея в виду, что в
дальнейшем он будет выступать в имущественном обороте в качестве единого неделимого
объекта, а входящие в его состав движимые и недвижимые вещи становятся составными частями
комплекса как единого объекта гражданских прав.

2.7. ГК РФ в главе 18 содержит специальные нормы о праве собственности на жилые

помещения, однако отсутствуют в нем положения, регулирующие право собственности на
нежилые помещения, имеющие аналогичную правовую природу.

Действующее законодательство рассматривает как жилые помещения (статьи 288, 289 ГК

РФ), так и нежилые помещения (статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним") в качестве самостоятельных разновидностей
недвижимого имущества и объектов гражданских прав. Однако особенности жилых и нежилых
помещений именно в качестве специфических объектов недвижимости не нашли достаточного
отражения в законодательном регулировании их правового режима.
 При определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов
недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности
(определении пространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их
в качестве вещей.

Под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и

пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания (сооружения),
пригодную для использования. Помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо
материального выражения. Таким образом, помещение - это вещь исключительно в юридическом
смысле этого слова.

По признаку пригодности для проживания помещения делятся на жилые и нежилые.

Легальное определение термина "жилое помещение" имеется в ЖК РФ (пункт 2 статьи 15),
согласно которому жилым помещением признается изолированное помещение, которое является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства). Всякое жилое помещение, следовательно, пригодно для самостоятельного
использования. Среди нежилых помещений можно выделить пригодные для самостоятельного
использования и иные (т.н. вспомогательные или служебные).

Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами

означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости.
Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не юридической
точки зрения. Имеющаяся регистрация права собственности на здание должна исключать
возможность одновременной регистрации такого же по природе права на часть этого здания
(помещение в нем). Однако неполнота действующего законодательного регулирования на
практике нередко приводит к ситуациям регистрации двух и более субъективных прав
собственности в отношении одной недвижимой вещи (на здание и на помещения в нем).

Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала

произвести выделение этого помещения, то есть зарегистрировать свое право собственности в
отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с
исчезновением, в юридическом смысле, самого здания. Вместо права на здание возникают
(регистрируются) несколько прав собственности на отдельные помещения, количество и состав
которых определяются собственником с учетом установленных технических правил,
регламентирующих возможность и пригодность помещений для самостоятельного
использования. С другой стороны, лицо, за которым зарегистрировано право собственности на
каждое помещение в здании, должно иметь возможность зарегистрировать свое право
собственности на это здание как на единый объект недвижимости. Такая же возможность должна
быть предоставлена собственникам всех помещений в здании, желающим объединить
принадлежащие им помещения в один объект недвижимости и приобрести право общей долевой
собственности на соответствующее здание. Действующий ГК РФ положений, регулирующих
указанные отношения, не содержит. В настоящее время в законодательстве имеются лишь
нормы, регламентирующие особенности осуществления кадастрового учета при преобразовании
объектов недвижимости (статья 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О
государственном кадастре недвижимости").

Вместе с тем вполне допустимо установление презумпции, согласно которой право

собственности на здание означает признание (без внесения соответствующих записей в реестр)
права собственности того же лица на все помещения в здании. Эта презумпция может иметь
значение в случаях такого использования собственником здания находящихся в нем отдельных
помещений, которое не влечет отчуждения или возможности отчуждения помещений (например,
передача собственником в аренду или безвозмездное пользование отдельных помещений в
здании). Однако в данном случае в юридическом смысле речь должна идти не о распоряжении
помещением как самостоятельным объектом недвижимости (который в данном случае
отсутствует), а об осуществлении собственником здания, в котором помещение расположено,
правомочия пользования принадлежащим ему зданием. В действующем законодательстве
регулирование указанных отношений, учитывающее их специфику, отсутствует.

Признание помещения недвижимой вещью одновременно требует урегулирования вопроса

о правовом статусе общего имущества здания. Действующий ГК РФ регламентирует этот вопрос
только применительно к жилым помещениям, устанавливая в статье 289, что собственнику
квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под
квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
При этом недостатком нормы статьи 290 ГК РФ, раскрывающей состав общего имущества дома,
является отсутствие в ней упоминания о земельном участке, на котором дом расположен.
Особенностью возникновения прав на земельный участок является то, что в силу закона с
момента регистрации права собственности на помещение возникает право на долю в праве общей
собственности на земельный участок. Кроме того, в ГК РФ в достаточной степени не отражены
особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество дома.

В ГК РФ отсутствуют и нормы соседского права, применяемые к отношениям между

собственниками (владельцами) жилых и нежилых помещений. Действующее жилищное
законодательство практически эти вопросы не регулирует. Имеется лишь общая норма части 4
статьи 17 ЖК РФ, согласно которой пользование жилым помещением осуществляется с учетом
соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан,
соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных
требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми
помещениями.

3. Предложения по совершенствованию законодательства

3.1. Нормы о праве собственности должны быть сосредоточены в самостоятельном

подразделе 3 раздела II "Вещное право" ГК РФ (после подраздела 1 "Владение" и подраздела 2
"Общие положения о вещных правах").

Подраздел 3 "Право собственности" должен состоять из следующих самостоятельных глав:

- общие положения о праве собственности;

- приобретение права собственности;

- прекращение права собственности;

- общая собственность;

- право собственности на земельные участки и иные природные объекты;

- право собственности на здания, сооружения и иные объекты недвижимости;

 - право собственности на жилые и нежилые помещения.

При этом имеется в виду, что нормы о защите права собственности и других вещных прав
(действующая глава 20 ГК РФ) должны быть помещены не в подраздел 3, а в подраздел 2
"Общие положения о вещных правах" раздела II ГК РФ.

3.2. Включить в главу "Общие положения о праве собственности" положение,

определяющее понятие права собственности - это вещное право, которое дает лицу наиболее
полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а
также совершения в отношении ее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих
права и охраняемые законом интересы других лиц.

3.3. Включить в главу "Общие положения о праве собственности" нормы, устанавливающие

порядок разграничения права государственной и муниципальной собственности, определив
четкие критерии отнесения тех или иных объектов к государственной (Российской Федерации
либо субъектов Российской Федерации) или муниципальной собственности, а также порядок
передачи имущества из государственной собственности в муниципальную и наоборот.

3.4. Включить в данную главу статью "Правовое регулирование права собственности на

недвижимое имущество", в которой должны содержаться правила, в равной степени относящиеся
ко всем видам недвижимого имущества, в частности, о том, что:

- право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и

возникает с момента такой регистрации;

- правомочия по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом

собственник осуществляет с учетом его целевого назначения и не нарушая прав и законных
интересов других лиц.

Кроме того, подлежит закреплению в данной статье норма, определяющая соотношение

общих положений о праве собственности и специальных правил о праве собственности на
отдельные виды недвижимого имущества при регулировании соответствующих отношений, имея
в виду, что должно быть предусмотрено субсидиарное применение общих положений о праве
собственности к специальным нормам, содержащимся в главах об отдельных видах объектов
недвижимости.

3.5. Включить в главу о приобретении права собственности, возможно дополнив

действующую норму статьи 219 ГК РФ, правила, определяющие особенности приобретения
права собственности на жилые и нежилые помещения:

- у собственника помещения при государственной регистрации его права собственности

возникает право на долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором
помещение расположено, а в случае если здание, в котором расположено помещение, возведено
на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то и
право на долю в праве собственности на земельный участок;

- если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в здании

земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования, не прошел
государственный кадастровый учет (то есть еще не возник в качестве самостоятельного объекта
гражданских прав), право на долю в праве собственности на такой земельный участок
собственник помещения приобретает с момента возникновения этого земельного участка как
объекта гражданских прав;

- с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в

здании, возведенном на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной
собственности, и до момента возникновения в качестве самостоятельного объекта гражданских
прав земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, собственник
земельного участка утрачивает правомочие по распоряжению им, а собственники помещений
наделяются правомочиями по совместному владению и пользованию этим земельным участком,
которые подлежат вещно-правовой защите, в том числе против собственника земельного участка.

Кроме того, следует дополнить норму, содержащуюся в статье 219 ГК РФ, следующими
положениями, учитывающими специфику некоторых особых случаев возникновения права
собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество:

- при долевом участии в строительстве возникает сначала право собственности на здание и

только после этого возможно возникновение и государственная регистрация права собственности
на выделяемые в нем помещения;

- при создании технологического имущественного комплекса недвижимости допускается

первоначальная государственная регистрация права собственности на него в целом без
предварительной государственной регистрации права на входящий в него объект (объекты)
недвижимости.

Целесообразно рассмотреть вопрос о возможности включения в текст ГК РФ положений,

допускающих одновременное возникновение права общей долевой собственности на земельный
участок и возведенное на нем здание (жилое или нежилое) как на единый объект недвижимости.
Стимулом к использованию предлагаемой модели могут служить правила о переходе в общую
долевую собственность подвальных и чердачных помещений в жилом (нежилом) здании.

3.6. В серьезной корректировке нуждаются правила, определяющие правовой режим

самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).

В частности, в ГК РФ должны быть включены следующие положения:

а) объект, отвечающий признакам самовольной постройки, возведенный на земельном

участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, может подлежать
сносу только в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан и/или когда постройка
возведена на земельном участке, относящемся к категории земель, строительство на которых не
допускается;

б) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом,

осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке (застройщиком), или
его правопреемником, при наличии соответствующего соглашения с собственником земельного
участка и с выплатой последнему компенсации в размере, определенном судом, а если постройка
возведена в отсутствие необходимых разрешений - при дополнительном условии, что в ходе
рассмотрения дела судом будет установлено ее соответствие градостроительным и строительным
нормам и правилам. В остальных случаях право собственности на самовольную постройку,
соответствующую градостроительным и строительным нормам и правилам, может быть
признано за собственником земельного участка с возмещением им расходов застройщика на
осуществление строительства в размере, определенном судом. Гражданин или юридическое лицо
- собственник земельного участка, на котором без его разрешения была возведена самовольная
постройка, не желающий признания за собой права на нее с возмещением расходов застройщика
на строительство или не достигший соответствующего соглашения с застройщиком, может
требовать сноса такой самовольной постройки;

в) с иском о сносе самовольной постройки может обратиться только собственник

земельного участка, государственный орган, которому право на предъявление такого иска
предоставлено законом, либо лицо, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением
самовольной постройки.

3.7. Включить в главу о приобретении права собственности самостоятельную статью о

приобретении права собственности добросовестным приобретателем, содержащую следующие
положения.

а) добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке

движимого имущества, пока не доказано обратное. При наличии судебного спора право
собственности у добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в иске
об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим
с момента приобретения имущества;

б) добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке

недвижимого имущества с момента государственной регистрации его права собственности, пока
не доказано обратное. При наличии судебного спора право собственности у такого
добросовестного приобретателя возникает в случае отказа судом собственнику в иске об
истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с
момента его государственной регистрации.

Если право собственности добросовестного приобретателя не было зарегистрировано, такое

решение суда является основанием для его государственной регистрации.

3.8. Нуждаются в изменениях и дополнениях нормы о приобретении права собственности

по договору (статьи 223, 224 ГК РФ). Данные нормы должны быть дополнены следующими
положениями:

а) о возможности перехода права собственности по договору без передачи (вручения вещи),

в случаях, предусмотренных законом или договором;

б) о том, что вещь может считаться врученной не только путем фактического поступления
ее во владение приобретателю, но и посредством предоставления ее во владение приобретателя
иным способом.

3.9. Включить в ГК РФ нормы о таком основании приобретения права собственности, как

соединение или смешение, установив, что, если иное не предусмотрено законом или договором,
в случае соединения или смешения движимых вещей, принадлежащих разным собственникам,
таким образом, что разделение их невозможно или сопряжено с несоразмерными с их
стоимостью расходами, такие вещи поступают в общую долевую собственность указанных лиц.
Доли в праве общей собственности определяются пропорционально стоимости вещей,
принадлежавших каждому из собственников.

3.10. Включить в ГК РФ нормы о таком основании приобретения права собственности, как

естественное приращение прибрежного земельного участка, предусматривающие, что в случае
приращения земельного участка, находящегося на берегу реки, естественным путем в результате
постепенного и незаметного намыва (наноса) грунта к берегу, отрыва части грунта от одного
берега и присоединения этой части к другому месту того же берега или к противоположному
берегу, а также в результате изменения русла реки такое приращение поступает в собственность
лица, являющегося собственником земельного участка, площадь которого в связи с этим
увеличилась.

3.11. Правила о приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) дополнить следующими

положениями:

а) при наличии решения суда об отказе собственнику движимого имущества в

удовлетворении иска о признании права собственности либо об истребовании этого движимого
имущества соответствующее судебное решение является основанием возникновения права
собственности у владельца имущества;

б) при наличии решения суда об отказе собственнику недвижимого имущества в

удовлетворении иска об истребовании этого недвижимого имущества соответствующее судебное
решение является основанием возникновения права собственности у владельца имущества и
основанием для государственной регистрации этого права;

в) предъявление собственником иска об истребовании имущества у владельца прерывает

течение срока приобретательной давности (при этом исключить норму действующего пункта 4
статьи 234 ГК РФ о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей,
находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы посредством
виндикации, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим
требованиям);

г) исключить требование добросовестности давностного владельца и предусмотреть

увеличенный срок приобретательной давности (тридцать лет) для приобретения права
собственности на недвижимое имущество, которое выбыло из владения собственника или лица,
которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли;

д) предусмотреть, что правила о приобретательной давности не подлежат применению к

отношениям, связанным с возникновением права собственности у добросовестного
приобретателя имущества (пункт 3.7).

3.12. Дополнить главу о праве собственности на земельные участки (озаглавив ее "Право

собственности на земельные участки и иные природные объекты") следующими положениями:

а) определить понятие земельного участка как объекта права собственности, установив, что
под земельным участком понимается участок поверхности земли, границы которого описаны и
удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет;

б) определить содержание права собственности на земельный участок, предусмотрев, что

собственник земельного участка вправе с учетом его целевого назначения, экологических и
природоохранных требований владеть, пользоваться и распоряжаться, а также совершать любые
иные действия с земельным участком, не противоречащие закону и не нарушающие права и
законные интересы других лиц, в том числе собственников соседних земельных участков;

в) включить в данную главу нормы, устанавливающие ограничения права собственности на

земельный участок в публичных интересах (интересах неограниченного круга лиц), изъяв из ЗК
РФ нормы о "публичном сервитуте" (статья 23 ЗК РФ);

г) включить в данную главу положения под общим названием "Ограничения права

собственности в пользу соседей", устанавливающие ограничения права собственности,
направленные на защиту интересов собственников соседних земельных участков и
регулирующие возникающие между ними в связи с этим отношения. В качестве общего правила
необходимо закрепить норму о том, что собственник земельного участка не вправе запретить
воздействие исходящих с другого земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла,
шумов, вибрации и иных подобных воздействий, если они не влияют либо влияют
несущественно на использование его участка. Если владелец соседнего земельного участка
выходит за указанные пределы, собственник вправе предъявить к нему негаторный иск об
устранении нарушений.

В числе ограничений прав собственника земельного участка, вытекающих из норм

соседского права, можно также предусмотреть:

- обязанность собственника соседнего участка не возводить либо сохранять здания

(сооружения), в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их
существование либо использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие на
другой земельный участок;

- обязанность устранить опасность обрушения строения или иного сооружения либо их

части на соседний участок;

- обязанность не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего
участка лишится опоры;

- право собственника соседнего участка срезать и оставлять себе корни дерева или куста,
проникшие с соседнего участка;

- право оставлять себе плоды, упавшие с дерева или куста, которые расположены на
соседнем участке;

- право требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не

изменял притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него вида, поскольку
это выходит за разумные пределы;

- право требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве (расходах

на строительство) общей стены (изгороди) между земельными участками и ряд других;

д) включить в данную главу новую статью, определяющую соотношение прав на земельный

участок и находящуюся на нем недвижимость, предусматривающую, что:

- в случае совпадения собственника земельного участка и находящегося на нем

недвижимого имущества они рассматриваются в качестве единого объекта недвижимости;
отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта и отчуждение объекта
недвижимости без земельного участка не допускается;

- в случае если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого

этим объектом земельного участка либо обладателем другого вещного или обязательственного
права, он имеет право пользования соответствующим земельным участком; при отчуждении
объекта недвижимости к приобретателю переходят права на земельный участок,
принадлежавшие прежнему собственнику данного объекта недвижимости;

е) включить в данную главу нормы, регламентирующие отношения собственности при

разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного
участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности
одному лицу (изъяв при этом нормы, затрагивающие данные отношения, из статей 11.2 - 11.8 ЗК
РФ), предусматривающие следующее:

- в случае раздела земельного участка с момента государственной регистрации права

собственности лица на вновь образованные земельные участки прекращается его право
собственности на первоначальный земельный участок;

- в случае образования нового земельного участка путем соединения нескольких земельных

участков, принадлежащих одному собственнику, с момента государственной регистрации права
собственности лица на вновь образованный земельный участок прекращается его право
собственности на первоначальные земельные участки;

ж) изъять из ЗК РФ и после соответствующей переработки с учетом вышеизложенного

включить в главу "Право собственности на земельные участки и иные природные объекты" ГК
РФ нормы, содержащиеся в статьях 15 - 19, 35, 40, 42 - 44, 49 - 53, 56 ЗК РФ;

з) включить в данную главу статью "Право собственности на участки недр и водные

объекты", которая содержала бы следующие положения:

- признание государственной собственности на участки недр и водные объекты, не

находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований;

- правило, определяющее соотношение права на участок недр с правом собственника

земельного участка;

- если участки недр, в отношении которых возможно право собственности граждан и

юридических лиц, допускаются к участию в обороте, сделки с этими участками недр могут
совершаться при условии государственной регистрации прав на такие объекты недвижимости;

- гражданам и юридическим лицам могут принадлежать на праве собственности

обособленные водные объекты, находящиеся в границах земельного участка, принадлежащего
лицу на праве собственности, при этом земельный участок и расположенный в его границах
обособленный водный объект выступают в гражданских правоотношениях в качестве единого
объекта гражданских прав, если иное не предусмотрено законом;

- правила ГК РФ о праве собственности на земельные участки применяются к отношениям

собственности, объектом которых являются участки недр, водные объекты, земельные участки из
состава земель лесного фонда и иные земельные участки, на которых расположены леса, если
иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа этих отношений;

- в отношении природных объектов, ограниченных в обороте или изъятых из оборота,

нормы ГК РФ подлежат применению, если иное не установлено законом.

При подготовке соответствующих специальных законов должны быть отдельным образом

рассмотрены вопросы об особенностях возникновения, прекращения и осуществления права
собственности на участки недр, водные объекты, земельные участки из состава земель лесного
фонда и иные земельные участки, на которых расположены леса;

и) включить в данную главу норму, предусматривающую, что животные в состоянии

естественной свободы, в тот или иной момент находящиеся в границах земельных участков, не
признаются объектами права собственности и иных гражданских прав.

3.13. Включить в ГК РФ самостоятельную главу "Право собственности на здания,

сооружения и иные объекты недвижимости", предусмотрев следующее:

а) перенести в данную главу положения статей 271 - 273 ГК РФ, регулирующие права
собственников зданий, сооружений и иной недвижимости на земельный участок, занимаемый
такой недвижимостью. Дополнить указанные положения правилом о том, что в случае
повреждения (гибели) здания или сооружения, которое исключает его использование по
назначению, за собственником здания, сооружения сохраняется право на земельный участок, а
также право на восстановление здания, сооружения без каких-либо дополнительных формальных
ограничений;

б) включить в данную главу статью, определяющую содержание права собственности на

здание, сооружение, иные объекты недвижимости, предусматривающую, что собственник такого
объекта недвижимости вправе с учетом правил безопасности эксплуатации (противопожарных,
санитарных и иных требований) владеть, пользоваться и распоряжаться, а также совершать
любые иные действия с ним, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные
интересы других лиц. В частности, собственник вправе перестраивать, реконструировать
принадлежащее ему здание, сооружение, иной объект недвижимости с соблюдением
градостроительных и строительных норм и правил. Правомочие пользования собственника
такого объекта включает право сдавать внаем, в аренду, ссуду отдельные его части (без
выделения их в качестве самостоятельных объектов права собственности);

в) включить в данную главу отдельную статью, содержащую нормы о праве собственности

на объект незавершенного строительства, предусматривающие, что:

- право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента

государственной регистрации и может принадлежать собственнику и иному законному
владельцу земельного участка, на котором возводится объект;

- для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не имеет

значения, был ли объект построен собственными силами собственника (владельца) земельного
участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда; не имеет
значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет;

- необходимо предусмотреть положение, возлагающее на собственника объекта

незавершенного строительства бремя завершения строительства и правила, стимулирующие его к
выполнению этой обязанности;

г) включить в данную главу статью о новом особом объекте недвижимого имущества -

технологическом имущественном комплексе недвижимости, содержащую следующие
положения:

- необходимыми признаками такого объекта являются: 1) объединение различных объектов

движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением; 2) наличие в
составе технологического имущественного комплекса недвижимости земельного участка (прав
на земельный участок), на котором расположен объект (объекты) недвижимости, входящий в
имущественный комплекс;

- технологический имущественный комплекс недвижимости является сложной (ст. 134 ГК

РФ) или составной вещью, а входящие в его состав недвижимые и движимые вещи - ее
составными частями;

- право собственности на технологический имущественный комплекс недвижимости

возникает с момента государственной регистрации (при этом допускается первоначальная
государственная регистрация права собственности на комплекс в целом при его создании - без
предварительной государственной регистрации права на входящий в него объект недвижимости),
и в дальнейшем технологический имущественный комплекс недвижимости выступает в
имущественном обороте в качестве единого неделимого объекта гражданских прав.

3.14. Дополнить главу о праве собственности на жилые помещения положениями о

нежилых помещениях, озаглавив ее "Право собственности на жилые и нежилые помещения" и
предусмотрев в ней следующие нормы:

а) определить понятие помещения, указав, что под помещением как объектом гражданских
прав понимается конструктивно и пространственно обособленная часть (трехмерный объем)
внутри здания, пригодная для использования. Отдельными видами этого объекта, выделяемыми
по их целевому назначению, должны быть признаны жилые (предназначенные для проживания
граждан) и нежилые (предназначенные для иных целей, не связанных с проживанием граждан)
помещения. Помещения могут быть дифференцированы также по признаку пригодности для
самостоятельного использования - на основные и вспомогательные. Основные (жилые или
нежилые) помещения могут являться самостоятельным объектом права собственности, а
вспомогательные (каковыми являются только нежилые) могут входить в состав общего
имущества, принадлежащего собственникам помещений в здании на праве общей долевой
собственности;

б) включить в данную главу положения, определяющие содержание права собственности на

помещение, предусматривающие, что собственник помещения вправе с учетом его целевого
назначения, правил безопасности эксплуатации помещений (противопожарных, санитарных и
иных требований) владеть, пользоваться и распоряжаться, а также совершать любые иные
действия с помещением, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные
интересы других лиц, в том числе собственников (иных владельцев) соседних и иных помещений
в здании. При этом правомочие пользования включает в себя возможность передавать
помещение во владение и пользование других лиц с сохранением его целевого назначения.
Собственник помещения обязан поддерживать помещение и общее имущество здания в
исправном состоянии. Кроме того, данная глава может быть дополнена некоторыми
специальными положениями, устанавливающими ограничения прав собственника (иного
владельца) жилого либо нежилого помещения, в интересах соседей: об обязанности не создавать
шум выше установленного предела; о пределах физического воздействия на общую стену
(потолок) и т.п.;

в) включить в данную главу следующие положения:

- право собственности на помещение возникает с момента государственной регистрации,

при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в
котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического
учета). Право собственности на здание прекращается с момента первой государственной
регистрации права собственности на помещение в нем;

- в случае приобретения одним лицом всех помещений в здании и государственной

регистрации его права собственности на это здание прекращается право собственности данного
лица на отдельные расположенные в нем помещения. В случае объединения всех помещений в
здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости и
государственной регистрации их права общей долевой собственности на соответствующее
здание прекращается право собственности указанных лиц на отдельные расположенные в нем
помещения. В этих случаях в дальнейшем в имущественном обороте выступает здание как
единый объект гражданских прав;

- в случае реконструкции в установленном порядке помещений, в результате которой

возникает новое помещение, право собственности на такое помещение возникает с момента
государственной регистрации этого права (и пропорционально изменяется размер доли в праве
собственности на общее имущество здания и земельный участок), а право собственности на
прежние помещения прекращается;

г) предусмотреть особенности правового режима общей долевой собственности

собственников помещений в здании на земельный участок под ним и на общее имущество
здания, которые состоят в том, что:

- доля в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания неразрывно

связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или
приобретена отдельно от права собственности на помещение;

- такая доля не может быть самостоятельным объектом имущественного оборота,

сособственник лишен права требовать выдела принадлежащей ему доли, а также права требовать
выкупа ее другими сособственниками;

- такая доля не связывает собственника при распоряжении помещением, поскольку не

создает у других сособственников права преимущественной покупки;

- прекращение права собственности на помещение влечет прекращение права на долю в

праве собственности на земельный участок и общее имущество здания. В частности, право на
долю в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания прекращается в
случае гибели помещения, поскольку состояние здания исключает его восстановление. Однако в
случае, если помещение разрушено, но его восстановление возможно, на период такого
восстановления, предельный срок которого должен быть определен законом, за собственником
помещения сохраняется доля в праве собственности на земельный участок и общее имущество
здания;
 - расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми
сособственниками в долях, пропорциональных площади принадлежащих им помещений;

д) существование иных правовых режимов, допускающих принадлежность на праве

собственности или ином вещном праве какому-либо одному лицу систем водопровода, лифтов,
лестничных клеток, парадного подъезда, чердаков, подвалов и т.п., должно быть законодательно
исключено;

е) предусмотреть, что исключается возможность первоначального возникновения права

собственности на помещение (без предварительного возникновения права собственности на
здание);

ж) включить в данную главу отдельную статью, определяющую правовой режим и

особенности возникновения права собственности на помещения, создаваемые в результате
долевого участия в строительстве.

3.15. Внести следующие уточнения в положения отдельных статей ГК РФ:

- норму, содержащуюся в пункте 4 статьи 213 ГК РФ, привести в соответствие с

современным законодательством о юридических лицах (с учетом Концепции развития
законодательства о юридических лицах);

- правила, содержащиеся в статье 236 ГК РФ, дополнить положением о том, что отказ от
права собственности на недвижимое имущество должен совершаться в письменной форме и
подлежит государственной регистрации;

- внести изменения в нормы статьи 286 ГК РФ, предусмотрев, что при продаже с публичных
торгов земельного участка, изъятого у собственника по основаниям, предусмотренным
положениями статей 284 и 285 ГК РФ (ввиду его ненадлежащего использования), средства,
вырученные от продажи земельного участка (за вычетом расходов на проведение торгов),
выплачиваются собственнику;

- положения статьи 293 ГК РФ, предусматривающие возможность прекращения права

собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, распространить на нежилые
помещения.

ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

1. Состояние действующего законодательства

1.1. В настоящее время правила об общей собственности рассредоточены по различным

главам ГК (главы 16 и 18), федеральным законам (Жилищный кодекс, Федеральный закон "О
крестьянском (фермерском) хозяйстве", Федеральный закон "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" и т.д.).

1.2. ГК выделяет два вида общей собственности: долевую и совместную.

Сформулированный в законе перечень видов общей собственности является замкнутым. Режим
долевой собственности не является однородным. В частности, определенной спецификой
обладает режим долевой собственности на вспомогательное (служащее) имущество: общее
имущество многоквартирного дома (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК), коммунальной квартиры (ст. 41 ЖК).

В свою очередь, режим совместной собственности различается в зависимости от того, на

какое имущество он распространяется: можно выделить совместную собственность супругов;
совместную собственность в крестьянском (фермерском) хозяйстве; совместную собственность
лиц, приватизировавших жилое помещение.

1.3. Действующее законодательство не содержит каких-либо положений об общей

собственности, относящихся в равной мере как к долевой собственности, так и совместной, за
исключением понятия общей собственности.

2. Оценка действующего законодательства

2.1. Ряд положений федеральных законов, содержащих правила об общей собственности,

находится в противоречии с главой 16 ГК и, соответственно, требует согласования.

Указанные противоречия обусловлены императивностью подавляющего числа норм главы

16 ГК, не допускающих какую-либо дифференциацию режима общей собственности для
отдельных видов имущества. Между тем такая дифференциация необходима для обеспечения
эффективного гражданского оборота, что вынудило законодателя установить в отдельных
федеральных законах правила об общей собственности, отличающиеся от положений главы 16
ГК.

К примеру, согласно ст. 252 ГК доля в праве собственности предоставляет ее обладателю

право либо выделить по его требованию долю в натуре, либо, по крайней мере, потребовать
выплаты ее денежного эквивалента. Вместе с тем применительно к общему имуществу
многоквартирного дома выдел доли в натуре или предоставление денежной компенсации
абсолютно исключены (ч. 4 ст. 37 ЖК).

2.2. Согласно п. 1 ст. 244 ГК имущество, находящееся в собственности двух или нескольких
лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Данное положение дает ложное
представление о том, что существует некое субъективное право общей собственности, отличное
от права собственности. Между тем вещь, находящаяся в общей собственности, - объект права
собственности (а не какого-либо особо "права общей собственности"), содержание которого
определено в ст. 209 ГК.

2.3. Наука и практика оценивают правила об общей собственности таким образом, что доля
может составлять предмет только тех сделок, к моменту совершения которых она существует. На
основании этого делается вывод, что образование общей собственности в силу договора, по
которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц, невозможно.
Данное ограничение препятствует эффективному гражданскому обороту.

2.4. ГК предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой

собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Это, бесспорно, справедливо
в отношении распоряжения общим имуществом, влекущего или могущего повлечь прекращение
права собственности, которое может иметь место как при отчуждении соответствующего
имущества третьим лицам (купля-продажа, мена, залог и т.д.), так и без такового (реконструкция,
разрушение). Отсутствие в этих случаях требования единогласия предоставляло бы возможности
отчуждать имущество без согласия сособственника, что недопустимо в силу ст. 35 Конституции.
 Вместе с тем применительно к иным формам распоряжения имуществом (например,
предоставление в пользование) можно было бы допустить возможность отступления от принципа
единогласия для отдельных случаев, предусмотренных федеральными законами. В частности,
требование единогласия вряд ли необходимо и даже вредно в сфере управления общим
имуществом многоквартирного дома, поскольку способно парализовать соответствующую
деятельность.

2.5. Действующее законодательство не содержит прямого запрета принадлежности доли в

праве собственности нескольким лицам. В частности, согласно ст. 289 ГК собственнику
квартиры принадлежит доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Следовательно, если квартира находится в общей собственности, то можно сделать вывод, что и
доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, "прилагающаяся" к
этой квартире, в равной мере принадлежит сособственникам квартиры. Возможность признания
самой доли в праве собственности общим имуществом чрезмерно усложняет гражданский
оборот.

2.6. В ряде случаев на одну и ту же вещь может распространяться сразу несколько режимов.
К примеру, имущество находится в совместной собственности супругов - членов крестьянского
(фермерского) хозяйства. Закон не дает ответа на вопрос, какие правила о совместной
собственности (собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства)
должны определять правовой режим такого имущества.

3. Предложения по совершенствованию законодательства

3.1. Целесообразно правила ГК об общей собственности сконцентрировать в главе 16 ГК,

что обусловлено в том числе изъятием из ГК главы 18 в ее нынешнем виде. Кроме того, следует
законодательно допустить дифференциацию режима общей собственности для отдельных видов
имущества, снабдив отдельные нормы главы 16 формулировкой "...если иное не предусмотрено
федеральными законами". Возможен и более жесткий вариант, предполагающий изъятие правил
об общей собственности из отдельных законов в текст ГК.

3.2. Возможно, имеет смысл выделить отдельные параграфы: 1) общие положения; 2)

долевая собственность; 3) совместная собственность.

3.3. Нуждается в уточнении само понятие "общая собственность". При этом следует
исходить из того, что общая собственность - правовой режим вещи (вещей), находящихся в
собственности двух или более лиц. Соответственно, из закона необходимо исключить указание
на "право общей собственности".

3.4. Следует распространить режим долевой собственности на иные виды вспомогательного

(служащего) имущества помимо общего имущества многоквартирных домов, коммунальных
квартир. Прежде всего речь идет о вспомогательном (служащем) имуществе в нежилой
недвижимости (торговых, офисных центрах и т.п.), правовой режим которого до сих пор
однозначно не определен.

При этом целесообразно сформулировать общие признаки вспомогательного (служащего)

имущества, которое в силу закона признается общим. В законе можно было бы указать, что
режим долевой собственности распространяется на вспомогательное (служащее) имущество,
обслуживающее более одного объекта гражданского права, находящихся в собственности разных
лиц.

3.5. Требуется указать в законе такой способ образования общей собственности, как
смешение однородных вещей.

3.6. Следует допустить образование общей собственности в силу договора, по которому

единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц, указав на такую
возможность прямо в законе. В то же время можно было бы установить в законе правила,
препятствующие неограниченному дроблению долей.

3.7. Необходимо указать, что по общему правилу общая собственность на недвижимое

имущество возникает с момента государственной регистрации прав участников общей
собственности. Между тем общая собственность на вспомогательное (служащее) имущество
возникает с момента государственной регистрации за вторым собственником права
собственности на один из объектов, обслуживаемых вспомогательным (служащим) имуществом.

3.8. Необходимо уточнить правила о владении и пользовании имуществом, находящимся в

долевой собственности. Следует указать, что в случаях, предусмотренных законом, владение и
пользование общим долевым имуществом может осуществляться совместно. При совместном
пользовании сособственник вправе пользоваться вещью в такой степени, в какой это не
препятствует общему пользованию других сособственников.

3.9. Целесообразно разработать развернутые правила, касающиеся соглашения о порядке

владения и пользования общим недвижимым имуществом. Необходимо установить, что условия
данного соглашения не должны нарушать законных прав и интересов сособственников. В
частности, следует признавать ничтожным условие о предоставлении сособственнику во
владение и пользование части недвижимого имущества, явно несоразмерной величине доли в
праве собственности.

Соглашение о владении и пользовании должно заключаться в письменной форме и

подлежать государственной регистрации.

Переход доли в праве собственности к другому сособственнику или третьему лицу не

должен являться основанием для изменения или прекращения указанного соглашения.
Приобретатель доли в праве собственности должен становиться стороной такого соглашения.

К данному соглашению следует применять общие правила ГК об изменении или

прекращении договора. Необходимо особо отметить в законе, что основанием прекращения
данного соглашения может служить дробление доли в праве собственности, осуществляемое в
целях последующего отчуждения части доли.

3.10. Следует предусмотреть в законе возможность установления федеральными законами

случаев принятия квалифицированным или простым большинством решения сособственников о
предоставлении в пользование третьим лицам общего имущества.

3.11. В ГК следует предусмотреть, что право на выдел доли в натуре или предоставление
денежной компенсации может быть ограничено федеральными законами, например
применительно к общему имуществу многоквартирного дома.

3.12. Правила о расходах по содержанию общего имущества целесообразно поместить в

общие положения об общей собственности, распространив их как на долевую, так и совместную
собственность. Тем более что соответствующие правила применительно к совместной
собственности в настоящее время отсутствуют. Сказанное в полной мере относится и к
определению правового режима плодов, продукции, доходов от использования имущества,
находящегося в общей собственности.

Правила о расходах по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности,

следует дополнить указанием на то, что сособственник вправе производить необходимые
действия в целях сохранения вещи без согласия других сособственников и требовать от них
возмещения необходимых расходов пропорционально размеру их долей.

3.13. Применительно к обороту доли в праве собственности необходимо допустить

возможность отчуждения части доли путем дробления доли. Следует разрешить дробление доли
только в целях совершения сделки по отчуждению части доли.

3.14. Необходимо уточнить, каким образом правила о преимущественном праве покупки

применяются при отчуждении доли по договору мены. Следует рассмотреть вопрос об отказе
действия преимущественного права покупки на случаи отчуждения доли по договору мены.

3.15. Необходимо предусмотреть правило о том, что доля в праве собственности не может
принадлежать двум и более лицам.

3.16. Необходимо прямо указать в законе, что по отношению к общей вещи сособственник
обладает перед третьими лицами всеми правами собственника. Соответственно, сособственник
вправе предъявлять без согласия иных сособственников иски о защите права собственности, в
том числе в случаях, когда тревожится владение и пользование тех частей вещи, которые в силу
соглашения участников общей собственности находятся во владении и пользовании других
сособственников.

3.17. Следует уточнить перечень имущества, находящегося в совместной собственности

супругов. В частности, к этому имуществу не должно относиться имущество крестьянского
(фермерского) хозяйства, совместно приватизированные жилые помещения. На соответствующее
имущество должны распространяться правила об общей совместной собственности на данные
виды имущества.

Одновременно, возможно, следует обязать супруга испрашивать нотариальное согласие

другого супруга на внесение общего имущества супругов в качестве вклада в общее имущество
крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, следует рассмотреть вопрос об ограничении
круга имуществ, находящихся в совместной собственности, имуществом супругов.

СЕРВИТУТЫ

1. Состояние и оценка действующего законодательства

Имеющееся нормативное регулирование сервитутов в тексте ГК РФ недостаточно главным

образом в силу отсутствия определения содержания сервитутов, несмотря на то что содержание
их как вещных прав должно исчерпывающим образом определяться законом. В ГК представлена
лишь самая общая типизация сервитутов по их содержанию: сервитут может устанавливаться для
(1) обеспечения прохода и (2) проезда через соседний земельный участок, (3) прокладки и (4)
эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, (5) обеспечения водоснабжения и
(6) мелиорации, а также (7) других нужд собственника недвижимого имущества, которые не
могут быть обеспечены без установления сервитута (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ). Установленная
типизация не исчерпывает все возможные сервитуты из числа известных в истории (в том числе
и национального законодательства) и в то же время оставляет перечень нужд собственника
открытым, потенциально позволяя формировать любые сервитуты, что недопустимо.

В ГК РФ не определены требования к договору о сервитуте, не установлены принципы

платы за сервитут, не решены вопросы конкуренции сервитутов, прекращения сервитутов,
защиты сервитута, другие вопросы сервитутного права. Также и в других нормах гражданского
законодательства, например посвященных ипотеке, сервитут урегулирован неудачно.

Положения других нормативно-правовых актов также не содержат норм, способствующих

развитию сервитутных отношений. Введенное ЗК РФ понятие публичного сервитута, который,
обладая признаками публично-правового ограничения права собственности, не является, однако,
субъективным правом вообще, что лишь создает терминологическую путаницу и требует
исключения.

2. Предложения по совершенствованию правового регулирования

2.1. Основные вопросы.

1. Необходимо отделить сервитуты от других вещных прав, в первую очередь от узуфрукта.

Следует строго отделить сервитут по признаку того, что речь идет о реальном (земельном,
предиальном), а не личном сервитуте. Вероятно, следует допустить, наряду с закреплением в ГК
перечня сервитутов с указанием их основного содержания, возможность того, чтобы отдельные
вопросы, касающиеся перечня сервитутов, могли бы регулироваться специальными законами с
определением того, какие именно вопросы перечня сервитутов могли бы быть предметом такого
регулирования. Например, применительно к сервитуту дороги такие вопросы его содержания,
как ширина дороги на прямых участках или на поворотах, а также высота свободного
пространства над дорогой, необходимая для провоза грузов, или грузоподъемность дороги, могли
бы определяться градостроительным законодательством, законодательством о дорожном
строительстве или техническими регламентами.

Определяя перечень возможных сервитутов, необходимо отталкиваться от реальной

потребности оборота, когда отдельные вопросы пользования чужой недвижимостью не могут
быть решены в рамках обязательственных отношений в силу объективной необходимости
ограниченного пользования чужой недвижимостью вне зависимости от усмотрения собственника
последней.

Это позволяет сформулировать укрупненный перечень сервитутов, требующий своего

раскрытия:

- сервитуты перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона
скота, перевозки груза и т.п.;

- коммунальные сервитуты - для строительства и эксплуатации т.н. линейных объектов, к

числу которых относятся различные трубопроводы, кабельные линии, радиорелейные линии и
т.п. и сопутствующие им сооружения. Коммунальные сервитуты могут быть как положительные,
так и отрицательные;
 - строительные сервитуты - строительство с использованием чужого здания или чужого
земельного участка. Также могут быть положительные и отрицательные;

- сервитуты для пользования участком недр;

- сервитуты мелиорации (для отвода воды на соседний участок или наоборот забора воды с
соседнего участка). Могут быть положительные и отрицательные.

По-видимому, необходимость установления сервитутов вида и света отсутствует. В

известной части эти вопросы урегулированы градостроительным и архитектурным
законодательством и будут регулироваться гражданским законодательством в рамках
регулирования соседских прав.

В качестве общего положения можно отметить деление сервитутов на положительные и

отрицательные. При этом по общему правилу сервитут состоит в обязании собственника
служащей вещи пассивно воздерживаться (претерпевать) воздействие на его вещь со стороны
сервитуария и только в случаях, прямо предусмотренных законом, в силу сервитута может
предполагаться совершение активных действий собственником служащей вещи. Однако ни при
каких обстоятельствах собственник служащей вещи не должен в силу сервитута быть обязанным
улучшать свою вещь, но только сохранять в прежнем состоянии.

Содержание каждого сервитута должно быть, хотя бы укрупненно, раскрыто в ГК РФ.

Например, сервитут прогона скота позволяет пользоваться земельным участком без устройства
дороги, а сервитут проезда позволяет осуществлять улучшения, но без создания дороги,
являющейся объектом капитального строительства. Коммунальные сервитуты, как правило,
предполагают создание объекта недвижимости (трубопровода, кабельной линии и т.п.) и его
эксплуатацию, в т.ч. ремонт.

2. Принципиальным моментом является определение того, что сервитут должен быть

объективно обусловлен. С одной стороны, пользование господствующей вещью по ее
назначению должно представляться невозможным без допущения ограниченного пользования
именно этой чужой вещью, а с другой стороны, установление сервитута всегда должно быть
полезно для господствующей вещи, должно приносить ей новое качество, которое отсутствовало
в ней без сервитута. Отсюда принципиальная невозможность установления сервитута только для
удобства, в том числе и такого, которое выражается в известной экономии. Тем не менее вопрос
допустимости установления сервитута исключительно для удобства и его сосуществования с
объективно обусловленным сервитутом требует дополнительного обсуждения.

3. Отражением принципа объективной обусловленности является правило о

неотчуждаемости сервитута в отдельности от права собственности на господствующую вещь.

4. Естественным ограничением действия принципа объективной обусловленности является

фактическое исчерпание сервитутом соответствующего правомочия собственника служащей
вещи. Иными словами, в установлении сервитута должно быть отказано, если сервитут
полностью или в значительной части исчерпает для собственника служащей вещи возможность
пользования своей вещью по ее назначению. Так, в установлении сервитута проезда (сервитута
дороги) должно быть отказано, если требуемая дорога по своей ширине такова, что исчерпывает
всю или значительную часть служащего участка таким образом, что пользоваться этим
служащим участком (например, для с/х производства или жилищного строительства)
оказывается невозможно.

5. Сервитут может существовать только в отношении недвижимой вещи и только в пользу

недвижимой вещи, причем недвижимые вещи должны быть таковыми по своей природе, а не в
силу закона, признающего недвижимостями морские и воздушные суда, космические корабли и
т.п. объекты. Сервитуты могут быть установлены в отношении земельных участков. Ввиду того
что здания, строения, сооружения, а также помещения (жилые и нежилые) признаются
самостоятельными оборотоспособными вещами, следует предусмотреть ограничительную норму
о том, что сервитутом может быть обременено только здание (строение, сооружение) в целом, а
не помещение.

6. Сервитут не предоставляет владения. Отличие сервитута от иных вещных прав - наличие

только правомочия пользования чужой вещью.

7. Важнейшим положением является принцип экономии сервитута, относящийся к

осуществлению сервитута, что выражается следующей формулой: сервитут должен
осуществляться наиболее экономичным способом, т.е. наименее обременительно для
служащего участка. Поскольку определение пространственных и временных пределов, а также
определение способов осуществления сервитута применительно к конкретному бытовому
отношению может оказаться для закона непосильным, постольку формулирование этого
принципа тем более необходимо, если будет допущено личное отношение для определения
условий пользования служащей вещью.

8. Объективная необходимость обусловливает бессрочность сервитута. Это не означает

вечность сервитута, но означает буквально, что срок существования сервитута не определен и
сервитут должен существовать вплоть до отпадения оснований его установления. С отпадением
таковых оснований сервитут должен быть отменен в силу действия принципа объективной
обусловленности.

9. Поскольку ни один, ни даже несколько сервитутов не могут исчерпать обременяемое

право собственности, постольку следует возможность существования нескольких сервитутов,
обременяющих служащую вещь, в том числе относящихся к разным господствующим вещам.
Несколько сервитутов могут быть как одного так и разного видов.

10. При существовании нескольких сервитутов необходимо установление правил,

позволяющих разрешать конфликт нескольких сервитутов:

10.1. Правило очередности сервитутов по старшинству для определения приоритета

старшего сервитута в отношении младшего, если осуществление последнего угрожает
невозможностью осуществления старшего. Соответственно, сервитут, установленный ранее по
времени, будет старшим по отношению к сервитуту, установленному позднее. При этом законом
могут быть установлены виды сервитутов, пользующихся приоритетом вне зависимости от
старшинства, а только исходя из вида (например, коммунальные сервитуты).

10.2. Для случаев существования нескольких сервитутов имеет значение и принцип

экономии (см. п. 7), когда младший однородный сервитут должен осуществляться таким же
способом и в такой же форме, как и старший (проход по той же дороге, прокладка коммуникаций
в уже устроенной траншее и т.п.).

10.3. В случае если осуществление последующего сервитута окажется невозможным,

например, ввиду существования старших сервитутов или несоразмерного ограничения прав
собственника служащей недвижимости, в установлении такого сервитута должно быть отказано.

11. По общему правилу на собственника обременяемой вещи не может быть возложена

обязанность осуществления каких-либо положительных действий в силу сервитута. Однако
выполнение неких обязанностей по поддержанию в исправном состоянии собственной вещи,
служащей для осуществления сервитута, может быть допустимо в некоторых городских
сервитутах, а также в случаях, когда выгоды от пользования необходимыми для осуществления
сервитута сооружениями (если таковые устроены) извлекает и собственник служащей вещи.

12. Сервитут является платным, если иное не установлено соглашением сторон

сервитутного отношения, которое будет действовать как личное обязательство. Сервитут не
может быть безвозмездным, если он установлен в целях коммерческого использования вещи или
в случае, если собственник служащей вещи не получает никаких выгод от ее использования
другим лицом. Таким образом, случаи, когда сервитут может быть безвозмездным, могут быть
следующие: а) некоммерческое использование господствующей недвижимости или б) получение
собственником служащей вещи определенных выгод от сервитута (прокладка коммуникации
через служащий участок сопровождается подключением к коммуникациям), при том что объем
таких выгод должен быть соразмерен налагаемому обременению.

13. Судьба платы за сервитут, уплаченной в форме единовременного платежа, в случае

прекращения сервитута. Представляется, что в силу общего принципа о том, что собственник
служащей вещи не может быть в силу сервитута принужден к каким-либо позитивным
действиям, не может он быть принужден и к возврату полученной платы за сервитут, даже и в
случае прекращения такового. Однако суд может установить размер компенсации бывшему
сервитуарию при прекращении сервитута, плата за который был внесена целиком при
установлении сервитута, исходя из принципов справедливости и разумности.

14. В случае когда сервитут равным образом может быть установлен в отношении одной из
нескольких вещей, близость (соседство) служащей вещи может быть избрана как критерий того,
какая из вещей должна быть обременена сервитутом. В случае если и неудобства, и выгоды
равны, то выбор служащей вещи осуществляется собственником господствующей вещи.

15. Возникновение и прекращение сервитута подлежит государственной регистрации. При

этом регистрации подлежит только сам сервитут, но не пространственные и временные условия
его осуществления, которые определяются личным соглашением. Вопрос о необходимости
отражения в реестре прав отдельных сведений об условиях его осуществления требует
дополнительного обсуждения. По общему правилу сервитут возникает с момента
государственной регистрации. Отдельного обсуждения требует вопрос об оформлении и
регистрации ранее возникших фактических отношений по своему содержанию являющихся
сервитутными отношениями.

16. Прекращение сервитута, кроме того случая, когда сервитут отменяется в силу отпадения
объективной обусловленности (см. п. 2, 8) или в силу исчерпания сервитутом соответствующего
правомочия собственника служащей вещи (см. п. 4), может быть допущено в силу погасительной
давности - срока, в течение которого неиспользование сервитута свидетельствует об отсутствии
объективной необходимости сервитута.

2.2. Некоторые отдельные (дополнительные) вопросы правового регулирования

сервитутов.
 1. Исчерпывающее формулирование содержания всех возможных сервитутов в законе
является непосильной задачей. В этой связи необходимо допущение в регулировании сервитутов
определенной доли обязательственного отношения таким образом, что вид и содержание того
или иного сервитута определяются законом, а конкретные условия осуществления -
определяются соглашением сторон. Условия такого соглашения будут связывать исключительно
лиц, его установивших, а их правопреемников - только в случае их прямо выраженного или
подразумеваемого (молчаливого) согласия. В случае несогласия хотя бы одного из
правопреемников с условиями такого обязательственного отношения следует считать это личное
отношение прекращенным, а стороны сервитута - обязанными к достижению нового личного
соглашения.

2. Если условия и характер использования служащей вещи изменились (например,

изменение вида разрешенного использования участка или объекта капитального строительства),
для собственника служащей вещи может оказаться невозможным использование ее по новому
назначению при сохранении существующего сервитута или при сохранении условий
осуществления этого сервитута без изменений. В этом случае собственнику служащей вещи
принадлежит право требовать прекращения сервитута, поскольку таковой препятствует
пользованию служащей вещью по ее назначению. В случае предъявления собственником
служащей вещи иска о прекращении сервитута по указанным основаниям сервитуарий может
потребовать сохранения сервитута с одновременным принятием на себя обязательств по
изменению характера и способа осуществления такого сервитута (обустройству сервитута),
которое производится, как и при установлении сервитута, за счет сервитуария.

3. На собственника служащей вещи принудительно не могут быть возложены никакие

обязанности (траты и т.п.) по обустройству осуществления сервитута и в том случае, если такие
траты вызваны изменением характеристик служащей вещи.

4. Необходимо прямо определить требования к договору о сервитуте.

4.1. Очевидно, что договор должен быть заключен в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами.

4.2. Условия об установлении сервитута могут содержаться в иных гражданско-правовых

договорах, в частности: в соглашениях о разделе недвижимости, в соглашениях об изменении
границ земельных участков и др., если их форма соответствует требуемой для соглашения о
сервитуте.

4.3. Если недвижимость находится в общей собственности, то в соглашении об

установлении сервитута стороной должны быть все сособственники (права и обязанности они
реализуют сообща).

4.4. Положения договора, устанавливающие срок действия сервитута, ничтожны.

4.5. Плата (порядок и сроки ее внесения) за сервитут, если таковой в силу закона не
является безвозмездным, является существенным условием.

4.6. Соглашение о прекращении сервитута осуществляется в той же форме, что и

соглашение об установление сервитута.
 5. Предлагается установить особый режим для платы, получаемой залогодателем за
сервитут, устанавливаемый в отношении уже заложенной недвижимой вещи, - депонирование
(резервирование) таких средств в интересах залогодержателя, что оправдывается тем
соображением, что сервитут в отношении заложенной вещи, предположительно, снижает ее
стоимость и плата за сервитут должна использоваться в интересах залогодержателя.

6. Продолжая вопрос о соотношении сервитута с другими ограниченными вещными

правами, следует отметить, что требует решения вопрос о сторонах сервитутного отношения в
случае, когда соответствующая недвижимая вещь находиться у лица (владельца) на ином вещном
праве, нежели право собственности. Возможны две точки зрения: стороны сервитутного
отношения или только собственники, или только владельцы недвижимости - обладатели иного
вещного права. Этот вопрос требует принципиального решения, особенно в связи с
предполагаемым введением права застройки.

7. По общему правилу сервитут устанавливается соглашением сторон. В случае если

стороны не могут прийти к соглашению об установлении сервитута, сервитут может быть
установлен по решению суда, которое в этом случае заменяет соглашение сторон.

8. Соглашение сторон может презюмироваться, если фактическое пользование служащей

вещью ранее сложилось и осуществляется собственником господствующей недвижимости при
наличии прочих признаков сервитута (объективная обусловленность, ограниченность
пользования, соседство и т.д.) и при отсутствии явно выраженного несогласия собственника
служащей вещи.

9. Инициатива в установлении сервитута по определению принадлежит потенциальному

сервитуарию, однако могут быть случаи, когда установление сервитута следует допустить по
инициативе собственника служащей вещи. В этом случае речь также идет о ситуациях, когда
отношения фактического пользования чужой вещью сложились, но право не установлено и при
этом собственник господствующей вещи не проявил инициативы в установлении сервитута.

10. Отнесение земель к ограниченным в обороте или изъятым из оборота не является

препятствием для установления сервитута. В этом смысле категория обременяемого земельного
участка и вид разрешенного использования препятствием для установления сервитута являться
не могут.

11. Необходимо решить вопрос о способах защиты сервитуария.

11.1. Универсальным способом защиты должен быть негаторный иск (против собственника
служащей вещи, против других сервитуариев - с учетом старшинства, против обладателей иных
ограниченных вещных прав на служащую вещь и любых третьих лиц нарушителей).

11.2. Допустим иск о признании ранее возникшего сервитута.

11.3. Поскольку сервитут не включает правомочия владения, способы защиты владения для
сервитуария являются недоступными.

ПРАВО ЗАСТРОЙКИ (СУПЕРФИЦИЙ) И ПРАВО ПОСТОЯННОГО ВЛАДЕНИЯ

И ПОЛЬЗОВАНИЯ (ЭМФИТЕВЗИС)
 1. Состояние действующего законодательства

1.1. Действующее законодательство (ГК РФ и ЗК РФ) содержит следующий набор

ограниченных вещных прав на земельные участки - право постоянного (бессрочного)
пользования - для государственных и муниципальных учреждений; казенных предприятий;
центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение
своих полномочий (имеют организационно-правовую форму фонда); органов государственной
власти и органов местного самоуправления (ст. 20 ЗК), а также для государственных академий
наук и созданных ими учреждений (п. 2.3 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации", введен в 2008 г.); право пожизненного
наследуемого владения - для граждан (с октября 2001 г., после введения в действие ЗК РФ, более
не предоставляется); сервитут.

Законодательное регулирование этих прав в ГК РФ было "откорректировано" в результате

принятия ЗК РФ, причем не в полной мере и противоречиво. Так, после существенного
ограничения Земельным кодексом права постоянного (бессрочного) пользования по кругу
субъектов Законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ была изменена редакция ст. 271 и 273 ГК РФ, в
результате чего право собственника здания, расположенного на чужом земельном участке,
потеряло характер права постоянного (бессрочного) пользования. Это право в настоящее время
именуется правом пользования, имеет вещную природу, однако к какой конкретной
разновидности вещных прав оно относится, Кодекс умалчивает.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого

владения после введения в действие ЗК РФ не предоставляют их обладателям правомочия
распоряжения, за исключением возможности перехода по наследству права пожизненного
наследуемого владения (ст. 267 и 270 ГК РФ откорректированы соответствующим образом в
2007 г.).

Несмотря на то что перечень вещных прав в ГК РФ открытый, иных ограниченных вещных

прав на земельные участки за время его действия федеральными законами создано не было (за
исключением права "ограниченного пользования земельным участком", особо поименованного в
ст. 36 ЗК РФ в редакции от 29 декабря 2006 г., которое по своей сути является сервитутом;
названное в той же статье право "безвозмездного срочного пользования" формально не отвечает
признакам вещных прав, о чем свидетельствует, в частности, правило п. 3 ст. 20 ЗК РФ).

1.2. Применительно к лесным участкам действующее законодательство допускает

возникновение права постоянного пользования, сервитутов (ст. 9 ЛК РФ). Однако перечень
оснований возникновения и прекращения данных прав в Лесном кодексе отсутствует.
Законодатель ограничивается отсылочной нормой к гражданскому и земельному
законодательству в ст. 9 ЛК РФ.

Водное законодательство, а также законодательство о недрах не содержит указаний на

возможность возникновения каких-либо ограниченных вещных прав на водный объект и участок
недр.

Между тем многие виды пользования природными ресурсами характеризуются достаточной

степенью стабильности, в целом ряде случаев предполагают сохранение субстанции объекта
пользования, т.е. допускают формулирование их как прав на чужие вещи.

2. Оценка действующего законодательства

 2.1. Существующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки явно
несовременен, не отвечает потребностям российского гражданского оборота. Он не рассчитан на
значительное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава
государственных или муниципальных земель (под застройку большинством субъектов и др.) и, за
исключением сервитутов (которые не предоставляют владения земельным участком, а
предполагают лишь ограниченное пользование им), не рассчитан на отношения с участием
частного собственника земельного участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого

владения недостаточно приспособлены для современных экономических отношений, кроме того,
они существуют только в отношении государственных и муниципальных земель, а по кругу
субъектов, которые могут иметь земельные участки на таком праве, они существенным образом
ограничены - основная масса частных собственников зданий, сооружений и иных объектов
недвижимости (за исключением граждан и центров исторического наследия президентов,
которые являются фондами) вовсе лишена возможности приобрести земельный участок на
ограниченном вещном праве, что для развитого гражданского оборота является ненормальным.

Зарубежные правопорядки признают (в том или ином сочетании) и регулируют такие

вещные права на земельные участки, как узуфрукт, эмфитевзис, суперфиций. Так, ГК
Нидерландов и ГК Квебека предусматривают все три названных права, в германском праве ГГУ
регулирует узуфрукт, а специальный закон (Положение о наследственном праве застройки 1919
г.) - суперфиций, швейцарский ГК - узуфрукт и суперфиций. Законодательство Российской
империи также признавало право застройки (суперфиций), его регулированию был посвящен
специальный закон 1912 г., и чиншевое право (аналог эмфитевзиса). Право застройки
регулировалось ГК РСФСР 1922 г. (было отменено в 1948 г.).

Действующая с 2007 г. редакция ст. 271 ГК РФ, регулирующая право собственника

недвижимости, расположенного на чужой земле, в отношении соответствующего земельного
участка, дает некоторые основания говорить о том, что ГК РФ в определенных случаях признает
право на землю по модели суперфиция, хотя такое название закон и не использует.

При оценке возможности введения в ГК РФ тех или иных вещных прав, возникших еще в
римском праве и в различных модификациях, используемых в современных зарубежных
правопорядках, следует исходить из того, что речь может идти не о заимствовании готовых
конструкций и моделей, а об использовании их как базовых прототипов, показавших свою
жизнеспособность применительно к регулированию земельных отношений в рыночной
экономике.

2.2. Применительно к иным природным объектам <1> перечень ограниченных вещных прав
более чем скуден. Это объясняется, вероятно, тем, что данные природные объекты еще в слабой
степени вовлечены в гражданский оборот. Причина тому в том числе кроется в том, что
соответствующие природные объекты в качестве объектов гражданских прав в законодательстве
определены недостаточно четко (в первом разделе ГК РФ соответствующие определения в
настоящее время вообще отсутствуют).

--------------------------------

<1> К числу иных природных объектов следует отнести земельные участки лесного фонда,
именуемые ЛК РФ лесными участками, водные объекты, а также участки недр.
 Субъективные права на такие природные объекты, которые по своей сути являются
гражданско-правовыми, во многих случаях возникают на основании исключительно
административных актов, а соответствующие отношения между обладателем административного
разрешения и государством во многих случаях не признаются гражданско-правовыми не только
на практике, но даже и в теории. В свою очередь, права, возникающие у частных лиц в силу
таких административных актов, именуются правами пользования.

Между тем характеристики природных объектов принципиальным образом не отличаются

друг от друга, поскольку все указанные объекты индивидуализируются посредством привязки к
определенной территории. Это позволяет установить унифицированные правила оборота для
всех видов природных объектов, в том числе в части перечня и содержания вещных прав.

3. Предложения по совершенствованию законодательства

3.1. На данной стадии проработки вопроса предложения касаются главным образом

совершенствования норм ГК РФ, что с неизбежностью повлечет изменение соответствующих
положений (а в ряде случаев - общих подходов) Земельного, Лесного, Водного кодексов и Закона
о недрах. Определение субъектов, объектов и содержания соответствующих вещных прав на
природные объекты должно содержаться в ГК РФ, а публично-правовые требования,
предъявляемые к осуществлению данных прав, должны остаться предметом законов (кодексов)
об отдельных видах природных ресурсов.

В развитие общего принципа и с учетом включения в "Общие положения о вещных правах"

исчерпывающего перечня прав на чужие вещи, в ГК РФ необходимо предусмотреть основные
положения обо всех правах на чужие вещи применительно к природным объектам. Для этого в
подраздел о правах на чужие вещи раздела второго ГК РФ следует включить две главы, в
которых будут урегулированы названные ниже права, а сервитутам целесообразно посвятить
самостоятельную главу этого подраздела.

3.2. Совершенствование системы вещных прав на земельные участки и другие природные

объекты целесообразно осуществлять не посредством умножения числа разновидностей таких
прав, а созданием нескольких базовых моделей, которые предоставляли бы возможности
достаточно гибко "подстраивать" их под потребности использования земельного участка или
иного природного объекта. При этом такие права должны распространяться на всех субъектов, а
на земельные участки - вне зависимости от их нахождения в частной, государственной или
муниципальной собственности, то есть быть действительно общими.

Таких общих моделей может быть предложено две - (1) право суперфициарного типа,
предполагающее для его обладателя возможности по изменению свойств и качеств земельного
участка, в первую очередь по возведению на нем (в нем) различного рода зданий, сооружений;
(2) право по типу эмфитевзиса, предоставляющее его обладателю широкие возможности
использования свойств и качеств земельного участка с сохранением его субстанции.

Обе разновидности данных прав, в отличие от сервитута, предоставляют их обладателю

права владения и пользования в отношении земельных участков.

3.3. Первое из названных прав, именуемое правом застройки (суперфицием), может быть
предоставлено в том случае, когда лицу необходимо использовать земельный участок не для
производства сельскохозяйственной продукции или использования иных природных свойств и
качеств земли, а для строительства на нем различного рода объектов и их последующей
эксплуатации.

Основные характеристики этого права следующие:

срочное - до 199 лет, но не менее 50 лет, установленный сторонами срок по общему правилу
не подлежит продлению;

может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства, а также

может обременяться (при этом вещное право на землю и право на строения, являясь единым
правом, на весь срок существования суперфиция не могут быть разделены);

платное - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может

устанавливаться законом;

основания возникновения и прекращения должны быть определены в ГК РФ (в частности,

гибель построенного на земельном участке имущества не является основанием для прекращения
такого права, а истечение срока является основанием для прекращения права);

возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной

регистрации;

в случае предоставления права для осуществления коммерческой застройки земли,

находящейся в государственной или муниципальной собственности, возможно его
предоставление по итогам проведения конкурса (аукциона);

содержание права - владение и пользование земельным участком, в первую очередь для

возведения и эксплуатации зданий и сооружений, в соответствии с целевым назначением
земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил, а также владение и
пользование находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями.
Обладатель такого вещного права может возводить строения, изменять их, сносить и возводить
новые, пределы осуществления этих действий зависят от условий договора с собственником
земельного участка. На суперфициаре лежит обязанность осуществить постройки в срок,
указанный в договоре, а также обязанность использовать незастроенную поверхность земельного
участка по целевому назначению (для нужд постройки).

По общему правилу возведенные на земельном участке здания и сооружения поступают в

собственность собственника земельного участка с момента их создания (осуществления
государственной регистрации права собственности на здания, сооружения). Нахождение зданий,
сооружений в собственности собственника земельного участка не влияет на содержание
указанных выше прав суперфициара в отношении здания, сооружения, у которого эти объекты
находятся на ограниченном вещном праве. В этом случае по окончании права застройки все
строения, сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка
без какой-либо компенсации суперфициару. Вопрос о возложении на суперфициара риска
случайной гибели (порчи) строения, сооружения на период существования суперфиция может
быть решен в договоре, равно как и вопрос о балансовом учете соответствующего имущества.

С учетом использования предлагаемой конструкции для земель, находящихся как в

государственной или муниципальной, так и в частной собственности, возможны переходные
положения, по-иному определяющие, кто является собственником строений и какова будет
юридическая судьба строений и земельного участка по прекращении суперфиция, вплоть до
предоставления суперфициару права приобретения земельного участка в собственность за
определенную компенсацию.

Суперфиций может принадлежать в долях нескольким лицам, каждому из которых в

соответствии с его долей может быть выделено во владение и пользование определенное
имущество (например, жилое или нежилое помещение). Это положение будет иметь
принципиальное значение для определения прав на жилые и нежилые помещения в здании,
возведенном на предоставленном под застройку земельном участке.

3.4. При закреплении в российском законодательстве права застройки (суперфиция) следует

рассмотреть вопрос о том, что при возведении зданий и сооружений на земельном участке,
используемом на праве аренды, право собственности на строения и сооружения должно
возникать у арендодателя, а не арендатора земельного участка. Это является логичным
продолжением построения конструкции "единого объекта" применительно к земельному участку
и всему тому, что на нем расположено (создано). В противном случае создастся парадоксальная
ситуация, когда обладатель обязательственного права на землю приобретает в отношении
возведенных на земельном участке строений право "более сильное", чем обладатель вещного
права на землю.

3.5. Право застройки (суперфиций) может быть использовано как на будущее, так и для тех
ситуаций, которые имеются в современной практике, когда собственник уже существующего
здания на чужом земельном участке (находящемся в частной собственности другого лица)
вообще не имеет никакого права на соответствующий земельный участок. В этом случае
вводным законом сторонам может быть дана возможность установить такое право на уже
застроенный участок даже на случай, если дальнейшее строительство не предполагается. Во
вводном законе могут быть конкретизированы основные параметры такого права. Это позволило
бы отказаться от введения ранее предлагавшегося ограниченного права владения земельным
участком, так как охватило бы подавляющее большинство случаев, для которых такое право
предполагалось создать.

3.6. Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис) может найти применение в

первую очередь для использования земельного участка тем или иным субъектом для обработки
земель, ведения сельскохозяйственного производства (как в коммерческих, так и в
некоммерческих целях). Таким образом, целью введения этого вещного права является
предоставление земельного участка для осуществления деятельности, которая связана с
использованием природных свойств и качеств участка (ведения сельского хозяйства, создания
заповедников, заказников и т.п.). Не следует расширять возможности использования права
постоянного владения и пользования (эмфитевзиса) и допускать его в отношении иных категорий
земель, так, это право не должно предоставляться для размещения и (или) обслуживания жилых
и офисных зданий, промышленных объектов.

Основные характеристики этого права следующие:

бессрочное (презумпция), однако по соглашению сторон может быть установлено на срок,

срок должен быть длительным (не менее 50 лет);

переходит в порядке сингулярного и универсального правопреемства;

платное, размер платы может существенным образом различаться в зависимости от

характера использования земельного участка и условий его предоставления и может как быть
равным земельному налогу для "некоммерческого" эмфитевзиса, так и превышать его;

основания возникновения и прекращения данного права должны быть определены в ГК РФ

(так, нарушение условий, в частности существенное ухудшение природных свойств и качеств
земельного участка, может являться основанием для прекращения этого права);

возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной

регистрации;

содержание права - владение и пользование земельным участком с извлечением из него

плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права; можно изменять
характеристики земельного участка, но только в сторону улучшения его природных свойств и
качеств. Постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности, могут
быть возведены обладателем вещного права, только если они носят характер временных
построек. Обязанностями правообладателя являются обработка земли и недопущение ухудшения
земельного участка.

3.7. При предоставлении названных выше вещных прав на земельные участки следует по
возможности избегать искусственного разделения одного земельного участка на несколько.
Таким образом, земельный участок, предоставленный на праве застройки для осуществления
дачного строительства, может быть использован в определенной части не только для
обслуживания возведенного строения, но и для обслуживания связанных с этим потребностей
суперфициара, в частности для растениеводства. В то же время право постоянного владения и
пользования (эмфитевзис) не предполагает возведения на земельном участке строений
капитального типа, при необходимости такого использования потребуется раздел
соответствующего участка и создание различных вещных прав на его "части", которые станут
самостоятельными земельными участками.

3.8. Соответствующие права (суперфиций и эмфитевзис) могут быть распространены на

иные природные объекты. Применительно к водным объектам суперфиций может найти
применение при предоставлении водных объектов для строительства гидротехнических и иных
сооружений. В эмфитевзис водные объекты (так называемые рыбопромысловые участки) могут
передаваться, например, для целей организации промышленного рыболовства.

В законодательстве о недрах модель ограниченных вещных прав может быть

распространена лишь на участки недр, предоставленные для целей, не связанных с добычей
полезных ископаемых. Суперфиций уместен при предоставлении участка недр для строительства
долговременных подземных сооружений (например, тоннелей метро). В эмфитевзис участок
недр может предоставляться, к примеру, для образования особо охраняемых геологических
объектов (геологические заповедники, памятники природы и т.п.).

Положения о вещных правах на такие природные объекты могут быть сформулированы как
в ГК РФ, так и в нормах Водного кодекса и Закона о недрах.

3.9. Существующие право пожизненного наследуемого владения и право постоянного

(бессрочного) пользования должны быть сохранены без установления какого-либо срока, на
который они сохраняются, и без изменения их содержания, однако такие права не должны
возникать в будущем.
 Для постепенного исчезновения этих прав следовало бы разработать механизмы, которые
создадут стимулы для трансформации этих прав в другие вещные права, предусмотренные ГК
РФ. По форме эта трансформация должна осуществляться посредством простого
переоформления прав (во вводном законе следует предусмотреть порядок такого
переоформления или указать на необходимость издания соответствующих нормативных
положений в короткий срок).

В качестве такого механизма применительно к праву пожизненного наследуемого владения

может быть предложено следующее (для обсуждения):

в силу указания вводного закона данное право автоматически трансформируется в право

застройки (суперфиций) на максимальный срок (199 лет), в изъятие из общего правила право
собственности на все строения (сооружения), которые уже возведены на земельном участке,
сохраняется за обладателем ограниченного вещного права. В то же время все строения и
сооружения, которые будут возведены на земельном участке в будущем, можно было бы
признать находящимися в собственности собственника земельного участка; при этом по
желанию суперфициара он может бесплатно переоформить свое право на право собственности в
любой момент на протяжении всего срока существования права застройки (суперфиция).

Нормативно-правовое регулирование права пожизненного наследуемого владения и права

постоянного (бессрочного) пользования может быть исключено из текста части первой ГК РФ и
содержаться во вводном законе (такая конструкция, однако, потребует одновременного
исключения норм об этих правах из ЗК РФ и сосредоточения всех правил о них в едином
нормативном акте).

Государственные и муниципальные учреждения, а также органы власти, то есть те

субъекты, которые по действующему законодательству могут иметь земельные участки на праве
постоянного (бессрочного) пользования, а иное имущество - на праве оперативного управления,
в будущем смогут получать необходимые для них земельные участки на праве застройки или на
праве постоянного владения и пользования, в зависимости от предполагаемого характера
использования земельного участка. В таком случае плата за суперфиций или за эмфитевзис не
взимается. Вопрос о судьбе права застройки (суперфиция) по окончании срока требует
дальнейшего обсуждения. Вероятно, следует в изъятие из общего правила допустить
возобновляемость такого права на прежних условиях на такой же срок, если сохраняется
потребность в предоставлении земельного участка названным субъектам. В рассматриваемом
случае эмфитевзис должен быть бессрочным, соглашение сторон об установлении этого права
даже на весьма длительный срок не должно допускаться. Названные особенности этих прав
следует предусмотреть непосредственно в законе.

ПРАВО ЛИЧНОГО ПОЛЬЗОВЛАДЕНИЯ (УЗУФРУКТ)

1. Оценка действующего законодательства

Действующее законодательство не содержит такого понятия, как узуфрукт, и,

соответственно, не содержит его определения. Отдельные права, близкие по своему содержанию
к узуфрукту, например: права членов семьи собственника (ранее действовавшая редакция ст. 292
ГК РФ), права отказополучателя, в законодательстве по содержанию не раскрыты, вид вещного
права не определен.
 Отсутствие субъективного ограниченного вещного права личного характера существенно
сужает возможности участников гражданских правоотношений, порождает возникновение
правовых суррогатов - понятий, которые сегодня не могут быть определены ни в категории
вещных, ни в категории обязательственных прав. Попытки урегулировать возникшие
потребности в категории вещных прав, но без определения содержания правоотношения между
собственником и пользователем помещения и без установления соответствующих норм в
Гражданском кодексе РФ (например, решение вопроса о правах членов семьи в Жилищном
кодексе РФ 2004 года, раздел II, ст. 31), приводят к формированию противоречивой
правоприменительной практики, что существенно снижает уровень защиты участников
гражданских правоотношений. В отдельных случаях собственник остается ограниченным в
реализации своего права распоряжения принадлежащим ему имуществом (например, п. 4 ст. 292
ГК РФ). Следовательно, существует объективная потребность введения в законодательство
вещного права, по своему содержанию близкого к узуфрукту. Соответственно, содержание
узуфрукта и перечень оснований его возникновения требуют раскрытия в ГК РФ.

Необходимо отметить, что отношения, которые предполагается регулировать путем

установления узуфрукта, носят выраженный личный характер. С учетом складывающейся
правоприменительной практики это требует установления ряда особенностей, ограничивающих
право собственности, возникающих из семейных отношений, в первую очередь в отношении
жилых помещений.

2. Предложения по совершенствованию законодательства

2.1. Узуфрукт (право личного пользовладения) - ограниченное вещное право личного

характера. В силу узуфрукта узуфруктуарий получает правомочия владения и пользования
вещью в соответствии с ее назначением. Узуфрукт устанавливается исключительно для
некоммерческих целей. Хотя допустимым является существование узуфрукта не только в
отношении недвижимых или движимых вещей, но и в отношении прав, а также и в отношении
всего имущества учредителя узуфрукта, в настоящее время целесообразно ограничить круг
объектов этого права (см. далее). Также целесообразно, учитывая личный характер узуфрукта,
ограничить круг лиц, в пользу которых может быть установлен узуфрукт, и ограничить его, как
правило, только гражданами, допуская существование узуфрукта для некоммерческих
юридических лиц только в определенных случаях (например, при реализации воли наследодателя
в соответствии с завещанием).

2.2. Узуфрукты могут быть общими и социальными (семейными). К социальным

узуфруктам общие положения об узуфруктах применяются, поскольку для социальных
узуфруктов не установлено иное. О социальных (семейных) узуфруктах см. далее.

2.3. Принципиальным отличием узуфрукта от прав суперфициарного типа является

сохранение экономической сущности вещи и невозможность по общему правилу ее изменения
узуфруктуарием. Отличия от сервитута, помимо отсутствия в составе сервитута правомочия
владения чужой вещью, также в обязанности узуфруктуария содержать вещь (нести все затраты
на ее содержание за свой счет). Узуфрукт, как право сугубо личное, непередаваем, но следует за
вещью при смене собственника. Узуфрукт неотчуждаем, в том числе и с согласия собственника
недвижимости. Такие соглашения с собственником ничтожны. Вместе с тем для социальных
узуфруктов возможно изменение состава управомоченных лиц в течение времени существования
узуфрукта при соответствующем перераспределении правомочий между узуфруктуариями (см.
далее).
 2.4. По общему правилу узуфрукт - наиболее полное вещное право, исчерпывающее своим
содержанием (владение и пользование вещью) соответствующие правомочия собственника.
Правомочие владения вещью, в отношении которой установлен узуфрукт, принадлежит
исключительно узуфруктуарию, который в силу узуфрукта управомочен извлекать все выгоды из
пользования обремененной вещью. Очевидно, что в этом случае узуфруктуарием может быть
лишь лицо, не ограниченное в дееспособности. Такой узуфрукт может быть установлен только
по воле собственника вещи, в том числе выраженной в завещании.

2.5. В отношении вещи может существовать только один узуфрукт. В общем случае
узуфрукт может соседствовать с сервитутом, установленным в отношении той же вещи,
постольку, поскольку содержанием сервитута не предусматривается изменение вещи либо
соответствующее изменение не препятствует осуществлению узуфрукта, а также объем
пользования вещью со стороны сервитуария не препятствует пользованию узуфруктуария.
Возможность соседствования узуфрукта с ипотекой также допускается, но требует отдельного
регулирования.

2.6. Сосуществование узуфрукта с иными вещными или обязательственными правами,

предполагающими возникновение правомочий по владению вещью, не допускается, поскольку
это будет приводить к утрате узуфруктуарием владения вещью. Установление узуфрукта
допускается только в отношении вещи, не обремененной правами иных лиц, если для отдельных
видов узуфруктов не установлено иное.

2.7. Узуфрукт в отношении недвижимых вещей возникает и прекращается исключительно в

момент государственной регистрации. То же правило действует применительно к узуфрукту в
отношении движимых вещей, поскольку таковой допускается только в отношении тех вещей,
права на которые подвергаются обязательной регистрации в каком-либо публичном реестре.
Необходимо также рассмотреть возможность установления узуфрукта на часть недвижимой
вещи (например, на отдельное жилое помещение без индивидуализации его как объекта права
собственности). В этом случае можно допустить существование нескольких узуфруктов в
отношении одной вещи, при условии что на каждую часть будет существовать только один
узуфрукт.

2.8. Возможно и, видимо, неизбежно, но следует допустить, наряду с закреплением в ГК

перечня случаев возникновения узуфрукта, возможность того, чтобы отдельные вопросы могли
регулироваться специальными законами с определением того, какие вопросы могли бы быть
предметом такого регулирования.

2.9. Узуфрукт обременяет недвижимую вещь и неотделим от обремененной вещи. Гибель

вещи прекращает узуфрукт. Собственник сохраняет право распоряжения вещью без
ограничений, но акт распоряжения не прекращает узуфрукта. Право собственности может
перейти или прекратиться и по иным основаниям (наследование, обращение взыскания).

2.10. Обязанность узуфруктуария - содержать вещь надлежащим образом и не допускать

ущерба для ее экономической сущности. Узуфруктуарий должен нести издержки по содержанию
и может нести затраты на улучшение, не предполагающее изменения конструктивных
характеристик вещи, но ни те ни другие - ему не возмещаются. Расходы по улучшению вещи в
связи с ее реконструкцией или восстановлением в связи с повреждениями, возникшими по
независящим от узуфруктуария причинам, несет узуфруктуарий. Однако если на этот период
узуфруктуарий лишается возможности реализовать свое право или при реконструкции
осуществляется изменение вещи, то такие действия осуществляются исключительно по
согласованию с собственником.

2.11. Существование двух узуфруктов в отношении одной вещи является невозможным.

2.12. Срок существования узуфрукта не безграничен и в пределе ограничен сроком жизни

узуфруктуария. Узуфрукт может устанавливаться на определенный срок или без определения
срока. В последнем случае такой узуфрукт считается установленным пожизненно.
Неиспользование вещи - погасительная давность - должно также прекращать узуфрукт по
причине того, что, не осуществляя пользования в соответствии с хозяйственным назначением
вещи, узуфруктуарий создает риск ее утраты или повреждения. Срок погасительной давности
может составлять в пределах от 1 до 3 лет. Прекращение узуфрукта, в том числе по давности,
осуществляется по решению суда.

2.13. Основанием установления узуфрукта является гражданско-правовая сделка. Узуфрукт

может быть установлен по иным основаниям (в том числе по решению суда) только в
предусмотренных законом случаях - социальный (семейный) узуфрукт. К числу наиболее
типичных случаев установления узуфрукта следует отнести: завещательный отказ, пожизненное
содержание с иждивением, при сохранении права проживания, брачный договор, договор
приватизации жилого помещения при отказе нанимателя от приобретения права собственности.
Сделки, направленные на установление узуфрукта, должны быть совершены в письменной
форме.

2.14. Основанием прекращения узуфрукта является: соглашение узуфруктуария с

собственником, односторонний отказ от узуфрукта со стороны узуфруктуария. Если узуфрукт
установлен на определенный срок истечение этого срока прекращает узуфрукт. Также
прекращает узуфрукт совпадение в одном лице узуфруктуария и собственника.

2.15. В случае если узуфруктуарий использует вещь ненадлежащим образом либо не

выполняет свои обязанности по несению расходов, связанных с содержанием вещи, узуфрукт
может быть прекращен на основании судебного акта. По-видимому, в законодательстве
необходимо предусмотреть, что такое основание для прекращения узуфрукта возникает при
систематическом нарушении установленных правил. Основанием прекращения узуфрукта также
является решение суда о погашении узуфрукта при прекращении пользования вещи
узуфруктуарием.

2.16. Предлагается допустить существование узуфрукта только в отношении вещей:

недвижимых и движимых, причем в отношении движимых - только в случаях, когда установлена
регистрация прав на движимые вещи в том или ином публичном реестре. Ограничение этого
перечня исключительно жилыми помещениями (зданиями) представляется невозможным,
поскольку пользование зданием предполагает и пользование соответствующим застроенным
земельным участком, и возникновение на него соответствующего вещного права. То есть
установление узуфрукта на здание возможно только при одновременном установлении
узуфрукта на земельный участок.

2.17. Узуфрукт может возникать на основании возмездных и безвозмездных сделок.

Прекращение узуфрукта также может осуществляться на возмездной или безвозмездной основе.

2.18. Предлагается допустить существование двух видов узуфруктов: общего и социального

(семейного). Установление социального узуфрукта допускается, когда правомочие по владению
и пользованию вещью узуфруктуарий реализует совместно с собственником в силу
существования семейных отношений. Такой узуфрукт может быть предусмотрен в целях
обеспечения некоторых социально значимых интересов лиц, имеющих в силу своего положения
и личностных характеристик право на получение известного содержания от других лиц: супруги,
несовершеннолетние дети, престарелые родители, нетрудоспособные иждивенцы и т.п. Круг
таких лиц должен быть предусмотрен законом. Основанием возникновения данного вида
узуфрукта, наряду с волеизъявлением собственника, может являться и судебное решение.
Социальным узуфруктом могут быть обременены только жилое здание или помещение и
предназначенный для этих целей земельный участок. При этом сам факт проживания лиц,
имеющих право на установление в их пользу социального узуфрукта, в данном жилом
помещении является необходимым основанием для установления узуфрукта. Особенностью
социального узуфрукта является возможное изменение субъектного состава узуфруктуариев в
связи с изменением в составе семьи (смерть или рождение членов семьи) или в связи с
изменением их социального статуса (достижение совершеннолетия, утрата дееспособности,
приобретение статуса иждивенца и т.п.). Права всех узуфруктуариев по совместному владению и
пользованию обремененным жилым помещением должны признаваться равными, при этом в
судебном порядке при наличии других заслуживающих внимания обстоятельств (как то
потребность в изолированном жилом помещении в связи с некоторыми болезнями или что-либо
иное) может быть установлен особый порядок пользования жилым помещением. Обязанность по
содержанию жилого помещения может быть возложена только на дееспособных узуфруктуариев.
Таким образом, для установления социального узуфрукта необходимо одновременное наличие
следующих фактов: семейные отношения, наличие обязанностей собственника по содержанию
этих лиц, совместное проживание с собственником жилого помещения, отсутствие в
собственности этих лиц или на ином праве иных жилых помещений. Социальный узуфрукт,
установленный в отношении несовершеннолетних, прекращается при возникновении у них
гражданской дееспособности.

ИПОТЕКА И ИНОЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОЕ

(УЧТЕННОЕ) ЗАЛОГОВОЕ ПРАВО

1. Состояние действующего законодательства

и практики его применения

1.1. В настоящее время нормы о залоге сосредоточены в нескольких нормативных актах:

Гражданском кодексе Российской Федерации (§ 3 главы 23 Кодекса), Законе "О залоге" и
Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме этого, регулирование
особенностей залоговых правоотношений содержится в Федеральном законе "Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в части установления
законного залога в обеспечение прав участников долевого строительства), в Федеральном законе
"Об ипотечных ценных бумагах" (в части регулирования залога, установленного в обеспечение
исполнения обязательств по облигациям), в Кодексе торгового мореплавания (в части
регулирования морского залога, ипотеки судна и строящегося судна), в Федеральном законе "О
ломбардах" (в части регулирования заклада в обеспечение краткосрочных займов, выдаваемых
гражданам), Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" (в части регулирования процедуры регистрации залога недвижимого
имущества), в Федеральном законе "Об исполнительном производстве" (в части регулирования
исполнения решений об обращении взыскания на предмет залога и продажи заложенного
имущества) и в Федеральном законе "О несостоятельности (банкротстве)" (в части
регулирования особенности реализации прав залогового кредитора в деле о несостоятельности) и
некоторых других.

1.2. Действующее законодательство выделяет различные виды залога, которые отличаются

относительно самостоятельным правовым регулированием: залог недвижимого имущества
(ипотека), залог движимости и залог имущественных прав. Кроме того, ГК РФ предусмотрены
особенности залога с передачей владения заложенной вещью залогодержателю (заклад) и залога,
при котором владение заложенной вещью остается у залогодателя (с возможным наложением
знаков о залоге - твердый залог). Отдельный правовой режим предусмотрен для залога товаров в
обороте и переработке.

В зависимости от основания возникновения залога ГК РФ предусматривает залог в силу

закона и залог в силу заключенного сторонами договора о залоге.

1.3. Действующему российскому законодательству известны также несколько видов ценных

бумаг, которыми удостоверяются права залогодержателя, - закладная (удостоверяющая права
залогодержателя по договору ипотеки), залоговое свидетельство (часть двойного складского
свидетельства, отделяемая при передаче товара, находящегося на товарном складе, в залог) и
ипотечный сертификат участия (ценная бумага, удостоверяющая права на закладные,
объединенные в имущественный комплекс, - ипотечное покрытие). Кроме того,
законодательством предусмотрены особенности передачи в залог некоторых видов ценных бумаг
(залоговый индоссамент - для ордерных ценных бумаг, лицевой счет залогодержателя - для
именных бездокументарных ценных бумаг).

2. Оценка действующего законодательства

2.1. Особенность действующего российского законодательства о залоге заключается в

двойственном отношении к праву залога. Право залогодержателя не признается законом вещным
правом. Это следует прежде всего из того, что базовые нормы ГК РФ о залоге сосредоточены в
подразделе 1 раздела III ГК РФ ("Общая часть обязательственного права").

Между тем и проект Гражданского уложения Российской империи, и Гражданский кодекс

РСФСР 1922 г. относили залоговые права к вещным правам (или в терминологии проекта
Гражданского уложения - к правам вотчинным). Аналогичное решение (признание залога
вещным правом) может быть обнаружено и в гражданско-правовых кодификациях развитых
европейских государств.

Однако, несмотря на то что формально залог не признается вещным правом, действующий

ГК РФ предусмотрел для залога регулирование, которое, по сути, сближает правовой режим
залоговых прав с правовым режимом классических вещных прав (правом собственности,
сервитутными правами и т.д.). Прежде всего это свойство следования залогового права за вещью,
которое предусмотрено статьей 353 Кодекса. Далее права залогодержателя пользуются
преимуществом перед правами прочих кредиторов должника (это правило действует не только в
ходе исполнительного производства, но и в деле о несостоятельности).

Кроме того, залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться

заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения от других лиц, в
том числе и залогодателя, а также вправе требовать устранения всяких нарушений своего права,
хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таким образом,
залогодержателю доступны способы защиты, предусмотренные ГК РФ для защиты вещных прав.
 И, наконец, ГК РФ устанавливает в отношении прав и еще одно свойство, которое присуще
только вещным правам, - свойство преимущества "старшего" залогового права над "младшим".

Вместе с тем известно, что ряд свойств, которые в принципе присущи вещным правам,
можно придать и обязательственным правам. Например, такое свойство, как следование,
присуще и обязательственным правам (см. ст. 960 ГК РФ).

2.2. Вместе с тем в ГК РФ, а также в иных нормативных актах, регулирующих залоговые
правоотношения, практически не проводится разграничения норм, регулирующих договор
залога, и норм, регулирующих залоговые права. Представляется, что такое решение не вполне
удачно, так как, во-первых, договор залога является только одним из возможных оснований
возникновения залогового права, во-вторых, возможна ситуация, когда договор залога заключен,
а залоговое право еще не возникло (например, залог вещи, которая будет приобретена
залогодателем в будущем), и, в-третьих, мыслимы случаи, когда договор залога будет являться
ничтожной сделкой, а право залога тем не менее сохранится (добросовестное приобретение права
залога - см. п. 3.4).

2.3. Представляется, что одной из важных проблем действующего законодательства о залоге

является недостаточное регулирование ситуаций, связанных с (а) приобретением предмета
залога третьим лицом, которое не знало и не могло знать о том, что вещь находится в залоге, и
(б) установлением залогового права на имущество лицом, которое в действительности не
является его собственником, о чем залогодержатель не знал и не мог знать.

Первая проблема связана со слабым регулированием публичности (гласности) залоговых

прав и последствий ее (публичности) отсутствия в отношении некоторых видов залога. По сути,
в настоящее время режим публичности присущ только залогу недвижимости (ипотеке), что
связано с необходимостью внесения записи о залоге недвижимости как обременении в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В отношении же движимых вещей (прежде всего автотранспортных средств) режим

публичности залоговых прав практически не обеспечивается, что, по всей видимости, связано с
особенностями залоговых форм, применяемых на практике (как правило, заложенная движимая
вещь остается во владении у залогодателя).

Вторая из названных проблем связана с тем, что активное обсуждение проблематики

добросовестного приобретения прав в современной России имеет относительно недолгую
историю. В настоящее время можно уверенно утверждать лишь то, что для вывода о
возможности добросовестного приобретения права залога нет законодательного основания.
Этого подхода придерживается и судебная практика.

2.4. Недостатком действующего законодательства является и то, что в нем совершенно

отсутствует регулирование ситуации множественности лиц на стороне залогодержателя. Между
тем такие ситуации возможны как в случае универсального правопреемства, так и в случаях,
прямо установленных законом, например в Федеральном законе "Об участии в долевом
строительстве..." установлено, что дольщики обладают правом залога в силу закона на земельный
участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома или иного объекта
недвижимости, а также на сам возводимый объект.

2.5. Достаточно противоречивы и положения законодательства о залоге в части

регулирования последствий отчуждения предмета залога без согласия залогодержателя. Так, в
соответствии со статьей 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае
отчуждения предмета залога без согласия залогодержателя последний вправе потребовать
признания данной сделки недействительной. Из статьи 351 ГК РФ следует, что последствием
распоряжения предметом залога без согласия залогодержателя является возникновение у
последнего права на предъявление требования о досрочном исполнении обязательства,
обеспеченного залогом, а также на обращение взыскания на заложенное имущество. В судебной
практике встречается и третий подход - отчуждательная сделка признается ничтожной,
добросовестный приобретатель заложенного имущества - его собственником, а залоговые права -
прекращенными.

2.6 Последние изменения законодательства о залоге существенно изменили порядок

обращения взыскания на заложенное имущество, а также реализацию заложенного имущества.
Так, установлена возможность внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество (в
этом случае продажа вещи осуществляется не на публичных, а на открытых торгах), договором о
залоге, заключенным между субъектами предпринимательской деятельности, может быть
предусмотрено право залогодержателя на оставление заложенной вещи в собственность, а также
право залогодержателя на продажу вещи третьему лицу. Кроме того, новой редакцией статьи 339
ГК РФ установлено, что законом может быть предусмотрен учет (или регистрация) договоров
залога отдельных видов движимого имущества. Данные законоположения требуют дальнейшей
корректировки и развития.

3. Предложения по совершенствованию законодательства

3.1. Принимая во внимание разнообразие объектов залога (вещи, имущественные права,

доля в праве собственности), исключительность ситуаций, когда объект залога передается
залогодержателю, ни залог движимости, ни залог недвижимости не могут быть сконструированы
как сугубо вещные права. В целом можно утверждать, что основной задачей модернизации
залогового права является придание отдельным видам залога характера вещного права, который
должен быть связан с публичностью залогового права и выражаться в свойстве следования и
приоритета залогового кредитора перед прочими кредиторами.

Таким образом, учитывая неоднозначность правовой природы залога, следует, во-первых,

не закреплять прямо в ГК РФ положение о вещной природе права залога, и, во-вторых, оставить
неизменным основное место регулирования залоговых правоотношений в ГК РФ, а именно в
главе, посвященной обеспечению исполнения гражданско-правовых обязательств.

Вместе с тем в разделе вещных прав следует указать на залог (ипотеку) как ограничение
соответствующих прав, установить основание их возникновения (закон, договор), определить
еще несколько генеральных положений, регулирующих залог как вещное обременение (см.
ниже), и сделать отсылку к § 3 главы 23 ГК РФ.

3.2. Возникновение залогового права. Представляется, что регулирование залоговых

правоотношений должно быть основано на отдельном регулировании залогового права
(возникновение, переход, прекращение залогового права) и договора залога (заключение
договора, его исполнение, последствия нарушения и т.д.) как одного из возможных оснований
возникновения права залога. При этом если регулирование договора залога должно
осуществляться нормами обязательственного права, то право залога как право, обременяющее
вещь и следующее за ней, - положениями вещного права.
 Право залога в силу договора должно возникать в результате накопления сложного
фактического состава. Во-первых, необходимо, чтобы был заключен договор о залоге; во-вторых,
должно возникнуть обеспечиваемое обязательство; в-третьих, залогодатель должен быть
собственником имущества, передаваемого в залог (и должно наличествовать само закладываемое
имущество); в-четвертых, устанавливаемому залогу должно быть придано свойство публичности
(посредством его регистрации в реестре, наложения знака о залоге, передачи во владение
залогодержателю или третьему лицу либо иным образом, устанавливаемым законом).
Представляется, что залог может обладать признаком следования и предоставлять залоговому
кредитору преимущества перед другими кредиторами только при условии наличия всех четырех
элементов фактического состава.

В связи с изложенным необходимость сохранения государственной регистрации договора

залога недвижимого имущества вызывает серьезные сомнения. Такой договор должен считаться
заключенным (и порождающим обязательственную связь между залогодателем и
залогодержателем) с момента его подписания сторонами; государственной же регистрации
должно подлежать только залоговое право как обременение недвижимого имущества. Возможно,
в целях во избежание злоупотреблений (например, "двойных" ипотек) следует установить, что
по заявлению сторон договора ипотеки (или только одной стороны - залогодателя) о заключении
договора ипотеки (но до регистрации права залога) в ЕГРП может делаться соответствующая
отметка (как отметка об ожидании права залога). Такая отметка сегодня уже делается, если речь
идет об ипотеке в силу закона на имущество застройщика в рамках обеспечения исполнения
обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Кроме того, было бы целесообразным установление в законе такого вида залога, как залог,
не обладающий свойством следования и не предоставляющий залоговому кредитору
возможности преимущественного удовлетворения своих требований по отношению к иным
кредиторам. Для возникновения такого залога достаточно первых трех элементов фактического
состава.

Для возникновения права залога в силу закона необходимо: 1) прямое указание закона на
залог в силу закона; 2) наличие обеспечиваемого обязательства; 3) наличие у залогодателя в
собственности имущества, являющегося предметом залога; 4) придание залогу в силу закона
свойства публичности (посредством регистрации в реестре; наложения знака о залоге; передачи
владения залогодержателю либо третьему лицу). Также целесообразно установить, что залог в
силу закона, который не является публичным, не обладает свойством следования и не
предоставляет залоговому кредитору каких-либо преимуществ по сравнению с иными
кредиторами.

В целях упрощения использования ранее установленного залога для обеспечения

исполнения иных, позже возникших обязательств следует предусмотреть право залогодержателя
и залогодателя договориться о том, что несмотря на исполнение обеспеченного обязательства
залог сохраняет силу и будет обеспечивать иные обязательства, возникающие между сторонами.
Изменение данных ЕГРП (в случае если предметом залога является недвижимое имущество) об
обеспечиваемом обязательстве должно осуществляться в упрощенном порядке.

3.3. Переход залогового права. В настоящее время переход залогового права возможен
двумя способами: посредством уступки права, обеспеченного залогом (это по общему правилу
влечет за собой и переход права залога), и посредством уступки прав по договору залога (что
означает и передачу обеспеченного требования). Сохранение второго способа передачи права
залога вряд ли оправданно, так как он противоречит природе складывающихся между цедентом и
цессионарием правоотношений: целью сделки является в первую очередь приобретение
обеспеченного залогом требования, и именно на это должны быть направлены действия сторон.
Кроме того, российское право не допускает "разрыв" между обеспеченным обязательством и
залоговым правом и не разрешает отдельную уступку последнего (ни посредством договора
уступки, ни посредством передачи ценных бумаг, удостоверяющих залоговое право).

В отношении уступки обеспечиваемого залогом обязательства целесообразно

предусмотреть, что, если иное не предусмотрено договором, уступка обязательства,
обеспеченного залогом, означает и уступку залогового права при условии публичности
последнего.

Необходима и существенная корректировка законодательства, регулирующего закладную.

Так, по всей видимости, следовало бы допустить возможность выдачи закладной в качестве
ордерной или даже предъявительской ценной бумаги. Кроме того, необходимо также упрощение
содержания закладной и устранение свойства акцессорности закладной. Названные меры должны
привести к повышению оборотоспособности закладных и отпадению потребности в
производных ипотечных ценных бумагах, которые являются инструментами менее надежными,
чем закладные.

3.4. Сохранение залогового права. Важной проблемой судебной практики последних лет
стал вопрос о сохранении добросовестно приобретенного залогового права. Речь идет о
ситуации, когда третье лицо оспаривает право собственности залогодателя на заложенное
имущество и добивается признания за ним права собственности на имущество, находящееся в
залоге. В настоящее время возможность сохранения добросовестно приобретенных залоговых
прав законом не установлена, что, очевидно, не способствует стабильности оборота. Необходимо
предусмотреть, что право залога, которое является публичным (внесенным в реестр и т.д.), не
может прекратиться вследствие того, что третье лицо было признано собственником заложенной
вещи, но залогодержатель не знал и не мог знать о принадлежности вещи третьему лицу. Договор
залога (при условии, что добросовестно установленный залог возник из договора) в такой
ситуации является ничтожной сделкой, но право залога сохранится, а собственник вещи должен
рассматриваться как залогодатель в силу закона.

3.5. Прекращение залогового права. Нуждаются в принципиальной ревизии положения

ГК РФ в части прекращения залога.

Во-первых, по общему правилу перемена собственника вещи не должна влечь прекращение

залогового права, если это право является публичным. Если же лицо приобрело заложенную
вещь и при этом не знало и не могло знать о том, что она находится в залоге, залог должен
прекращаться. Дополнительного обсуждения требует дополнительный критерий такого
приобретения - возмездность. По всей видимости, целесообразно давать защиту лишь только тем
приобретателям заложенного имущества, которые уплатили за это имущество цену,
установленную договором. Однако при этом следует сохранить необходимость получения
согласия залогодержателя на распоряжение заложенным движимым имуществом; в отношении
же недвижимого имущества имеет смысл обсудить возможность введения уведомительного
порядка распоряжения предметом залога.

Во-вторых, следует создать механизм, позволяющий залогодателю освобождать заложенное

имущество от залога (прекращать залог), в случае истечения срока исковой давности по
основному требованию и/или по требованию дополнительному. Поскольку истечение срока
исковой давности по главному требованию влечет истечение срока исковой давности и по
дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.), но не влечет
прекращения ни самого главного требования, ни дополнительного требования (ст. 207 ГК РФ).
При залоге, особенно если залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное
имуществе, во внесудебном порядке, действующее законодательство, с одной стороны, не
предусматривает возможности заявления залогодателем возражений, связанных с пропуском
залогодержателем срока исковой давности вне суда, с другой - не дает права залогодателю
заявить требование о прекращении залога. Возможно, следует дать залогодателю право
потребовать в суде прекращения залога в случае истечения срока исковой давности. Такое право
дано залогодателю п. 3 ст. 343 ГК РФ при грубом нарушении залогодержателем обязанностей,
создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества.

В-третьих, если будет сохранена возможность обращения взыскания на заложенное

имущество не по требованиям залогодержателя, а по требованиям первой и второй очереди вне
рамок конкурсного производства (см. ст. 64 ГК РФ, ст. 78 и ст. 111 Федерального закона "Об
исполнительном производстве"), необходимо четко определить судьбу залога - сохраняется он
или прекращается.

В-четвертых, следует уточнить положения подп. 2 п. 1 ст. 351 ГК РФ, предусматривающего,

что в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель
не воспользовался правом заменить предмет залога, залогодержатель вправе потребовать
досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Некоторой
неясностью отличается само правило п. 2 ст. 345 ГК РФ. Гибель предмета залога, по-видимому,
всегда означает прекращение права залога. При предоставлении залогодателем нового предмета
в залог между сторонами возникнут новые залоговые правоотношения. Законодателю
необходимо решить вопрос о том, должны ли стороны заключать новый договор залога ввиду
замены предмета залога или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет.

Аналогичный вопрос возникает в случае изменения предмета залога в силу его

естественных свойств или действий третьих лиц, приводящих к появлению нового объекта
оборота.

В-пятых, необходимо решить вопрос о сохранении залога в случаях, когда имущество,

являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на
том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо
(статья 301), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения
(статья 243). Пункт 2 ст. 354 ГК РФ предусматривает, что залог в отношении этого имущества
прекращается.

О необходимости защиты добросовестного залогодержателя сказано выше (см. п. 3.4),

однако вряд ли обоснованно прекращение залога и в случае, если имущество изымается в виде
санкции.

В-шестых, п. 1 ст. 352 ГК РФ редакционно сформулирован неудачно, так как его

положения, вроде бы, содержат исчерпывающий перечень случаев прекращения залога, однако
самим ГК РФ предусмотрено прекращение залога в случае, если залогодержатель не оставил
заложенное имущество за собой.

В-седьмых, требует обсуждения и проблема распределения рисков объективного (то есть не

связанного с действиями залогодателя) снижения стоимости предмета залога. Сегодня этот риск
целиком лежит на залогодателе, что представляется не всегда справедливым.

По этой же причине неудачен и п. 3 этой же статьи, так как обязанность залогодержателя

вернуть залогодателю заложенное имущество может возникать и в других случаях.

ПРАВО ПРИОБРЕТЕНИЯ ЧУЖОЙ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ

1. Анализ действующего законодательства

Действующее гражданское законодательство достаточно широко использует институт

преимущественного права как права обязательственного характера, позволяющего его
обладателю требовать от владельца имущества передачи этого имущества ему на
соответствующем вещном или обязательственном праве, но только в том случае, когда владелец
намеревается передать имущество третьему лицу, и только на тех условиях, на которых
имущество подлежало передаче этому третьему лицу.

Возможность осуществления преимущественного права, при том что оно используется в

рамках самых разных гражданско-правовых отношений (корпоративных, арендных отношений,
отношений общей собственности и др.), фактически очень ограничена, поскольку согласно
действующему законодательству преимущественное право на приобретение имущества может
быть реализовано лишь при совершении владельцем этого имущества строго определенных
сделок. При совершении владельцем имущества сделок иных, чем установлено законом
(например, при безвозмездном отчуждении доли в праве собственности на общее имущество,
совершении с акциями закрытого акционерного общества иных сделок, чем их продажа)
преимущественное право на приобретение имущества реализовано быть не может.

Специфика института преимущественного права определяет и специфику способа его

защиты в случае нарушения - посредством заявления требования о переводе прав и обязанностей
по заключенному договору. При этом законодатель устанавливает, как правило, ограниченный
срок (пресекательного характера) для заявления такого требования.

Однако в действующем гражданском законодательстве отсутствует институт,

закрепляющий право на приобретение чужой вещи как право абсолютное, посредством которого
может быть установлено исключительное право определенного лица на приобретение в будущем
конкретного имущества на согласованных сторонами условиях.

Поскольку право приобретения чужой вещи как вещное право в российском

законодательстве отсутствует, анализ действующего законодательства, его касающегося, должен
быть сосредоточен на тех правовых институтах, которые его заменяют, а также на тех
потребностях в должном правовом регулировании, которые в настоящее время существуют. В
основном данное право заменяют различные договорные обязательства: предварительный
договор, договор купли-продажи будущей вещи, обещание дарения, договор аренды с выкупом и
т.п. Они предоставляют возможность приобрести чужую вещь в собственность или на основании
иного вещного права в силу договора с собственником. Последнего обременяют относительные
по своей природе обязанности, не обременяющие вещь и, соответственно, не следующие за ней.
Нарушение данных обязанностей влечет обычные последствия нарушения обязательства -
возмещение убытков, взыскание неустойки и т.п. Что касается понуждения к исполнению
обязанности в натуре, то оно имеет смысл лишь тогда, когда вещь остается во владении
обязанного лица.
 Использование институтов обязательственного права для обеспечения вещно-правовой по
своей сути потребности - уверенности в приобретении вещного права в будущем - влечет
множество различных по своей природе проблем. Тут можно вспомнить и о многократных
продажах одной и той же вещи, которыми порой злоупотребляют недобросовестные
застройщики (наиболее распространенный случай "обмана дольщиков") или рейдеры при
корпоративных захватах, и о непрозрачных схемах расчетов между гражданами за продаваемые
квартиры, обусловленные отсутствием уверенности в приобретении вещного права при платеже
против подписанного договора, и о невозможности при помощи залога вещи обеспечить
исполнение обязанности, касающейся той же самой вещи (в силу акцессорности залога).

Действующее законодательство о государственной регистрации в ряде случаев содержит

некоторые правовые конструкции, которые позволяют создать правовой эффект, близкий к тому,
который способно дать вещное право приобрести чужую вещь.

Прежде всего речь идет о механизме государственной регистрации сделок с недвижимым

имуществом.

Действующее гражданское законодательство предусматривает отдельную государственную

регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Например, государственной регистрации
подлежит договор купли-продажи жилого помещения, который считается заключенным только с
момента государственной регистрации. Согласно позиции арбитражного суда, приведенной в п. 4
Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное
письмо от 16 февраля 2001 г. N 59), наличие в Едином государственном реестре прав записи о
регистрации одного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второго
договора на то же помещение.

Такая же ситуация возникает с договорами участия в долевом строительстве. В

соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ такой договор должен быть заключен в
письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента
регистрации.

При этом в силу п. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации договора участия в
долевом строительстве может быть отказано в случае наличия государственной регистрации
другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого
строительства.

Данное правило призвано исключить возможность заключения застройщиком нескольких

договоров в отношении одного объекта с разными участниками долевого строительства.

Другим вариантом использования государственной регистрации сделки как механизма

гарантии приобретения права в будущем является регистрация договора об ипотеке, если залогом
обеспечивается исполнение обязательства, которое должно возникнуть в будущем. Как
предусмотрено во втором предложении абз. 1 п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке, "если обязательство,
обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с
момента возникновения этого обязательства". Тем самым в ЕГРП оказывается фактически
зарегистрированным "ожидание" возникновения у залогодержателя права ипотеки на объект
недвижимости, определенный сторонами в договоре об ипотеке.

Далее нельзя не упомянуть про механизм отметок в реестре.

В соответствии с ч. 3 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" "запись о договоре участия в долевом строительстве (о
его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная
регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о
сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект
недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра
прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в
указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального
закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые
отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества".

На момент заключения и регистрации первого договора участия в долевом строительстве

возникающая законная ипотека регистрируется в отношении того имущества
застройщика-залогодателя, которым он на этот момент обладает. То есть по общему правилу в
этот момент регистрируется только ипотека принадлежащего застройщику на праве
собственности земельного участка, на котором будет вестись строительство, или, если
застройщик является арендатором такого земельного участка, ипотека его права аренды.

В отношении строящегося (создаваемого) на земельном участке многоквартирного дома и

(или) иного объекта недвижимости, которые в силу п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве
также являются предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его
обязательств перед участниками долевого строительства, законная ипотека может быть
зарегистрирована только тогда, когда это имущество (1) будет создано и (2) право собственности
застройщика на него будет зарегистрировано в установленном порядке.

До этого момента в ЕГРП содержится лишь отметка о том, что ипотека земельного участка
или права аренды распространяется на создаваемый на этом участке объект недвижимого
имущества. Хотя в Законе о долевом строительстве, равно как и в Законе о государственной
регистрации, ничего об этом не сказано, однако можно предположить, что подобная отметка,
сделанная в ЕГРП органом по государственной регистрации, по существу адресована самому
этому органу и призвана обеспечить внесение органом по государственной регистрации в ЕГРП
записи о законной ипотеке в отношении "строящегося (создаваемого) объекта недвижимости"
при внесении в ЕГРП записи о регистрации права собственности застройщика на этот объект.

Таким образом, отметка в реестре свидетельствует об ожидании дольщиком приобретения

права залога на определенное имущество застройщика, пока еще отсутствующее.

Наконец, в ЕГРП может быть зарегистрировано право, применительно к которому законом

императивно предусмотрено наличие у определенных лиц преимущественного права на
приобретение соответствующего имущества.

Так, в соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки при продаже

сособственником доли в праве общей собственности имеют остальные участники долевой
собственности. Следовательно, сам факт регистрации общей долевой собственности на
недвижимую вещь отражает и это преимущественное право сособственников.

2. Оценка действующего законодательства

Все те механизмы, которые в настоящее время могут быть использованы участниками

оборота в целях создания реальной гарантии приобретения ими того или иного права на
недвижимое имущество, не отличаются универсальным характером и не могут быть признаны
достаточно эффективными по нескольким причинам.

Во-первых, часть механизмов основана на государственной регистрации договоров. Однако

в рамках реформы гражданского законодательства предполагается отменить государственную
регистрацию сделок с недвижимостью, сохранив лишь регистрацию прав (возникновения,
прекращения и перехода) и регистрацию обременений. В результате установление вещного
обременения в пользу будущего приобретателя объекта недвижимости посредством
государственной регистрации сделок окажется невозможным.

Во-вторых, все предусмотренные в законодательстве механизмы носят скорее технический

характер и не имеют в своей основе материальных гражданско-правовых норм.

В связи со сказанным выше нельзя не упомянуть о том, что законодательство о

государственной регистрации прав на недвижимое имущество предполагает регистрацию в
реестре определенных прав, сделок и обременений. Однако такие обременения не могут быть
установлены на основании договора купли-продажи или иных договоров об отчуждении вещи,
особенно в условиях отказа от регистрации сделок с недвижимостью. Впрочем, даже если
возможность установления таких обременений будет признана действующим законодательством,
они фактически будут означать возникновение особого вещного права на недвижимость,
которое лучше закрепить в ГК, а не в законодательстве о государственной регистрации, носящем
в значительной мере процедурный характер.

Не является разумным и ограничение права распоряжения вещью ее собственником,

заключившим ранее договор купли-продажи этой вещи с другим лицом, как это предусмотрено в
п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 8 от 25.02.1998. Во-первых,
лицо, оставаясь собственником, должно сохранять и тот объем прав, которые имеет собственник,
в том числе и право распоряжения. Во-вторых, ст. 398 ГК связывает приоритет в защите того,
кто приобрел право на вещь на основании обязательства, в первую очередь не с моментом
заключения договора, а с приобретением владения вещью. В-третьих, момент заключения
договора купли-продажи в отношении вещи, если этот договор не подлежит государственной
регистрации, может быть легко сфальсифицирован собственником и любым третьим лицом.

В-третьих, применяемые в настоящее время механизмы в силу их технического характера

не решают вопроса о судьбе различного рода ограничений и обременений публично-правового и
частноправового характера, установленных в отношении отчуждаемой вещи, и о переносе этих
ограничений на приобретателя вещи. Ведь, с одной стороны, отчуждатель вещи еще в полном
объеме сохраняет свои права на нее, а значит, передает именно эти права, с другой стороны,
установленные ограничения и обременения могут быть неизвестны приобретателю до тех пор,
пока он непосредственно не вступит во владение вещью.

Соответствующие обременения и ограничения могут быть весьма разнообразны по своей

правовой природе. И здесь нельзя не упомянуть об обязанностях, которые могут быть связаны с
обладанием объектом недвижимости на определенном праве и которые сейчас нельзя обеспечить
иначе, чем установлением публично-правовой ответственности (о "повинностях вещи").
Вспомним, например, о том, как трудно обеспечить соблюдение мобилизационных предписаний
частными лицами, особенно если они приобрели недвижимое имущество на открытом рынке,
или гарантировать надлежащее содержание ими мобилизационных мощностей. Не меньшие
сложности вызывает надлежащее обеспечение соблюдения правообладателями обязанностей,
вытекающих из законодательства о культурных ценностях.

Право приобретения чужой вещи будет вещным обеспечением этих публично-правовых по

сути повинностей, предоставляя возможность приобрести на определенных условиях объекты
недвижимости, обремененные мобилизационными предписаниями, и передать их в руки тех лиц,
которые будут данные предписания исполнять.

В-четвертых, использование конструкции залога в отношении объектов долевого

строительства противоречит природе возникающих отношений, цель которых состоит в
приобретении прав на объекты недвижимости, а не в их отчуждении при неисполнении
обеспеченного залогом обязательства. В этом смысле законодатель был вынужден использовать
залог, имеющий акцессорный характер, поскольку иных механизмов обеспечения у него не было.

3. Предложения по изменению законодательства

При сохранении в гражданском законодательстве института преимущественного права на

приобретение вещи, права, доли в праве как института обязательственного в ГК РФ следует
закрепить и специальное вещное право приобрести чужую недвижимую вещь на определенных
условиях.

1. Право приобрести чужую вещь как особое вещное право может предполагать
приобретение на вещь как права собственности, так и иного вещного права, если последнее
может быть приобретено данным лицом на основании договора. Круг таких прав должен быть
исчерпывающим образом определен Гражданским кодексом РФ.

В число подобных прав на недвижимое имущество следует включить право ипотеки,

принимая во внимание необходимость обеспечить интересы залогодержателей в случаях, когда
договор об ипотеке уже может быть заключен, однако ипотека (право залога) на данное
имущество еще не может быть установлена (например, ввиду того, что еще не возникло само
основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой).

По общему правилу право приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) следует
ограничить только недвижимой вещью (долей в праве собственности на недвижимую вещь),
право на которую уже зарегистрировано в Едином реестре прав за лицом, обязанным передать
эту вещь (вещное право на нее) своему контрагенту.

Данная конструкция по общему правилу исключает возможность установить право на

приобретение вещи в отношении еще не созданной вещи или вещи, реально существующей, но
еще не принадлежащей ее отчуждателю.

В исключительных случаях можно было бы допустить установление права приобрести еще

не построенный объект недвижимости через право приобрести земельный участок (право на
земельный участок), на котором этот объект будет возводиться. Например, право приобретения
чужой вещи может быть использовано для оформления отношений по участию в долевом
строительстве исходя из того, что данное право может быть установлено в привязке к
конкретному земельному участку и в отношении объекта, который на нем еще только будет
возведен (будущая вещь).

2. Основаниями возникновения права на приобретение чужой вещи может быть договор и, в

исключительных случаях, юридические факты, названные в законе.

По общему правилу основанием возникновения данного права будет договор отчуждателя и

приобретателя вещи. Законом должны быть предусмотрены случаи, когда возникновение права
приобрести чужую вещь происходит помимо воли отчуждателя (эти случаи оправдываются
совокупностью правовых, экономических и социальных условий, когда отчуждатель вещи как
"сильная сторона" в договорном обязательстве, не заинтересованная в возникновении у
приобретателя этого права, мог бы вынудить "слабую" сторону отказаться от указанного права).
Примером возникновения права на приобретение чужой вещи на основании закона могло бы
стать право участника долевого строительства на получение от застройщика соответствующего
жилого или нежилого помещения в строящемся здании.

3. Исходя из общих принципов государственной регистрации прав на недвижимое

имущество право на приобретение чужой вещи должно возникать при условии внесения
соответствующей записи в Единый реестр прав на недвижимость (ЕГРП). Только
государственная регистрация обеспечивает в необходимой степени публичность и достоверность
для участников гражданского оборота сведений обо всех вещных правах на недвижимые вещи.

В определенных случаях, предусмотренных законом, можно было бы допустить

возникновение права приобрести чужую вещь и без регистрации непосредственно самого этого
права, но при одном из двух условий:

- если в реестре (ЕГРП) зарегистрировано право на вещь, с которым закон императивно

связывает возникновение у определенных лиц права на ее приобретение;

- публичность соответствующего права будет обеспечиваться иным образом.

4. Условия приобретения вещи, на которую устанавливается соответствующее право,

определяются договором между собственником (обладателем иного вещного права) и
приобретателем. Эти условия вносятся в Единый реестр прав (ЕГРП). Договор, на основании
которого возникает право приобрести чужую вещь, по сути, представляет собой любой
гражданско-правовой договор об отчуждении вещи, в котором момент заключения и исполнения
не совпадают (договор на срок, под отлагательным условием и т.п.). Отдельно может быть решен
вопрос о возможности возникновения данного права на основании договора цессии, если речь
идет об иных вещных правах, передаваемых в порядке цессии.

5. Вопрос о форме договора, определяющего условия возникновения и осуществления права

приобретения чужой вещи, должен быть тесно увязан с механизмом государственной
регистрации этого права и принудительного его осуществления.

Могут быть использованы два механизма, придающие конструкции необходимую гибкость:

- при заключении договора в простой письменной форме (точнее, в форме единого

письменного документа) регистрация права приобрести чужую вещь осуществляется в общем
порядке (на основании заявления обеих сторон), а принудительное осуществление этого права
возможно только на основании судебного акта;

- при заключении договора в нотариальной форме регистрация права может быть

осуществлена на основании заявления любой из сторон, а принудительное осуществление этого
права возможно на основании исполнительной надписи нотариуса.

6. Право приобретения чужой вещи должно обладать свойством следования. При введении
механизма следования данного права за вещью нет необходимости устанавливать в законе запрет
для собственника отчуждать данную вещь без согласия обладателя права на ее приобретение.
Соответственно, нет необходимости и запрещать органу регистрации регистрировать переход
права на это имущество к лицу иному, чем обладатель права на его приобретение.

Вместе с тем необходимо учесть, что собственник формально сохраняет право иным
образом распоряжаться вещью (заложить, сдать в аренду, в безвозмездное пользование).
Соответствующие сделки могут "обесценить" право на приобретение такой вещи. Поэтому при
введении в ГК права приобрести чужую вещь необходимо решить вопрос об объеме правомочий
собственника распоряжаться соответствующей вещью, на которую у другого лица имеется право
ее приобрести.

Здесь возможно использование нескольких конструкций. Первая - императивный запрет

собственнику распоряжаться вещью без согласия обладателя права на ее приобретение. Вторая -
предоставление обладателю права обычных прав - права требовать расторжения договора,
изменения условий договора (например, условия о цене приобретения), возмещения убытков.

Однако наиболее удачным представляется закрепление механизма, в соответствии с

которым все права и обременения, которые были установлены собственником вещи в пользу
третьих лиц без письменного согласия обладателя права на приобретение вещи, прекращаются в
момент регистрации перехода к этому правообладателю права на саму вещь, если только он не
выразит согласие на сохранение этих прав и обременений.

ПРАВО ВЕЩНЫХ ВЫДАЧ

1. Состояние и оценка законодательства

1.1. В ГК РФ отсутствует вещное право, позволяющее участвовать в использовании чужого

имущества прежде всего в виде получения дохода или получения иного имущества, что
объясняется наличием определенных пробелов в системе вещных прав.

Само по себе такое право позволяет вовлечь в оборот ценность вещи помимо ее
отчуждения, что расширяет экономические возможности оборота.

Существующий в рамках обязательственного права договор ренты не охватывает всех

возможностей использования, заключенных в вещи.

Оценивая практическое распространение существующего договора ренты, нужно отметить,

что сфера распространения этого договора ограничена сделками с жилыми помещениями. При
этом договор легко расторгается судами и не является достаточно устойчивым, что, впрочем,
скорее отражает состояние правопорядка, чем указывает на несовершенство закона.

Поэтому обсуждение вопроса о создании вещного права, расширяющего возможности

использования вещи, не должно сводиться к замене существующего института договора ренты, а
должно быть направлено на установление иного института, хотя и имеющего некоторые общие с
договором ренты черты, но отличающегося от нее как характером права (вещного), так и более
широкой сферой применения. При этом договор ренты в существующем виде сохраняется.

1.2. Право вещных выдач известно в той или иной форме германскому и другим
европейским кодексам, в том числе - новейшим.

Этот институт предусматривался также проектом ГУ.

Исторически это право идет от чиншевого права (в России - от барщины, десятины), но

последнее столетие оно проявляет себя как инструмент современной экономики, предоставляя
участникам оборота дополнительные возможности. В частности, право вещных выдач может
быть использовано для установления содержания нетрудоспособным людям, предоставления
жилья иным лицам, платежей юридическим лицам, установления платежей из права застройки
(сервитута), выплат между соседями (например, при ошибочном захвате части чужого
земельного участка при застройке), расходов на содержание общего имущества, натуральных
обязательств при эксплуатации общего имущества (систем водоснабжения, отопления и т.п.) и
др.

1.3. Право вещных выдач должно быть отграничено от смежных вещных прав, которыми
являются, с одной стороны, ипотека, а с другой - сервитут.

С ипотекой право вещных выдач объединяет то, что оно обременяет вещь и следует за
вещью, причем эта вещь служит средством обеспечения права.

Отличается право вещных выдач от ипотеки тем, что оно может быть указано не в виде
определенной суммы, а в виде периодического платежа либо путем указания способа
определения суммы (с учетом инфляции и иных обстоятельств). Кроме того, возможно право
вещных выдач и как неденежное обязательство.

В отличие от ипотеки, право вещных выдач является не обеспечительным правом, а

самостоятельным (основным) правом.

От сервитута право вещных выдач, если оно не выступает как периодические платежи, т.е.
выступает как определенные действия обязанного лица, отличается тем, что оно предусматривает
действия собственника (обязанного лица), тогда как сервитут означает лишь воздержание от
действий (претерпевание).

2. Предложения по совершенствованию законодательства

2.1 Наименование права условно предлагается как "право вещных выдач". Иное возможное
наименование - "вещное обременение" - может дезориентировать участников оборота, т.к. по
сути идентичное понятие употребляется в законодательстве о регистрации прав на недвижимое
имущество в ином смысле. Указание в названии на выплаты или платежи будет неверным, т.к.
имеется в виду не только выплата денег. Упоминание ренты приведет к смешению с договором
ренты, который предполагается оставить среди обязательств в существующем виде.

2.2 Содержание права вещных выдач формулируется как обязанность собственника

недвижимого имущества производить определенные периодические платежи или действия в
пользу определенного лица, которое является обладателем права вещных выдач.

От обязательства право вещных выдач отличается тем, что оно лежит на любом
собственнике вещи и следует за вещью, хотя существенную близость права вещных выдач к
обязательству, конечно, отрицать невозможно. В частности, долг, накопившийся за вещью у
прежнего собственника, не должен переходить на приобретателя, кроме случаев, когда такое
условие прямо оговорено в соглашении между прежним и новым собственником обремененной
вещи.

Право вещных выдач возникает по общему правилу в силу договора. Вероятно, возможно
установление его также решением суда (например, при разделе общего имущества).

Право вещных выдач может быть установлено договором в пользу третьего лица. Вероятно,
право вещных выдач может возникать из обязательства покупателя по оплате вещи при ее
покупке, если стороны найдут такое решение более удобным, чем установление залога на
проданную, но не оплаченную вещь.

Если стороны оценили неденежные (натуральные) выдачи в определенной сумме, то такая

оценка может применяться в случае привлечения к имущественной ответственности лица,
обязанного к вещным выдачам.

Возможно установление правила обязательной денежной оценки натуральной выдачи. При

установлении периодических денежных выплат одновременно указывается способ их
переоценки.

Право вещных выдач может быть срочным или пожизненным (для юридического лица -
бессрочным).

2.3. Собственник обремененной вещи отвечает по праву вещных выдач только

обремененной вещью.

2.4. Право вещных выдач прекращается посредством соглашения с собственником

обремененной вещи (выкуп права вещных выдач). Может быть установлен срок, в течение
которого собственник обремененной вещи не вправе выкупить право вещных выдач (прекратить
право вещных выдач).

Стоимость бессрочного права вещных выдач для целей прекращения посредством выкупа
определяется как умножение суммы годовых платежей на установленное законом число
(например, 25 - так в проекте ГУ). Соглашение о запрете выкупа права вещных выдач, видимо,
следует считать исключительным условием, уместным, например, для права вещных выдач с
благотворительными или иными публичными целями.

2.5. Учитывая определенную близость права вещных выдач с ипотекой, возможно

установление правила о субсидиарном применении норм об ипотеке к праву вещных выдач, если
это не исключается договором, законом или существом права вещных выдач. В частности, нормы
об ипотеке применимы в части обращения взыскания на обремененную вещь, в части оборота
(передачи) права вещных выдач и др.

ПРАВО ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ, ОТНОСЯЩИМСЯ

К ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
 1. Анализ действующего законодательства

Право оперативного управления вместе с правом хозяйственного ведения урегулировано

главой 19 ГК. В основном данные права предназначены для закрепления прав на имущество за
государственными (муниципальными) юридическими лицами, хотя не исключено, что они могут
принадлежать и частным учреждениям.

Право хозяйственного ведения принадлежит государственным и муниципальным

унитарным предприятиям, за исключением казенных предприятий.

Право оперативного управления принадлежит государственным, муниципальным и

частным учреждениям, а также казенным предприятиям.

Обладатели права хозяйственного ведения несут самостоятельную имущественную

ответственность. По их долгам собственник их имущества (учредитель) не отвечает.

Обладатели права оперативного управления отвечают по обязательствам своими

денежными средствами. При недостаточности денежных средств субсидиарную ответственность
по обязательствам несет собственник имущества (за исключением автономных учреждений, по
долгам которых собственник не отвечает).

Обладатель права хозяйственного ведения владеет, пользуется и распоряжается

имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК.

Обладатель права оперативного управления владеет, пользуется и распоряжается

имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности,
заданиями собственника и назначением имущества.

По сравнению с правом собственности право хозяйственного ведения и право оперативного

управления ограничено. Объем этих ограничений определяется не только ГК, но и иными
законами, а также - в ряде случаев - подзаконными актами.

Ограничения устанавливаются в зависимости от категории имущества, а также в

зависимости от источника средств, за счет которых данное имущество приобретено.

Обладатель права хозяйственного ведения не вправе распоряжаться недвижимым

имуществом без согласия собственника. Законом и подзаконными актами могут быть
установлены ограничения по распоряжению иным имуществом. В частности, Законом о
государственных и муниципальных унитарных предприятиях такие ограничения установлены в
отношении акций и (долей) в обществах с ограниченной ответственностью.

Обладатель права оперативного управления не вправе распоряжаться имуществом,

закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных ему
собственником на приобретение такого имущества.

Автономное учреждение, однако, вправе распоряжаться своим имуществом, причем

недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или
приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого
имущества, с согласия собственника.
 Любое учреждение вправе самостоятельно распоряжаться доходами, полученными от
разрешенной ему деятельности, и приобретенным за счет этих доходов имуществом.

Казенное предприятие, как и обладатель права хозяйственного ведения, распоряжается

недвижимым имуществом с согласия собственника. Оно также вправе самостоятельно
распоряжаться производимой им продукцией.

2. Недостатки в правовом регулировании

Изначально различие между правом хозяйственного ведения и правом оперативного

управления состояло в том, что первое право максимально приближено по объему к праву
собственности (тогда оно называлось правом полного хозяйственного ведения) и рассчитано на
коммерческие организации, тогда как второе право предназначено для финансируемых из
бюджета организаций, находящихся под строгим контролем государства-собственника. Причем в
тот момент, когда разграничение между двумя этими правами было проведено, еще не было
массовой приватизации, а значит, в рамках государственного сектора оставались крупные
активы, которые можно было эксплуатировать на рыночных принципах.

Когда приватизация в основном прошла, в собственности государства осталось мало

предприятий, которые могли бы полноценно существовать в условиях рынка, с одной стороны, а
поведение сохранившихся предприятий в основном было направлено на то, чтобы разворовать
оставшееся у них имущество, с другой стороны. При таких обстоятельствах развитие
законодательства и практики его применения было направлено на усиление ограничений для
государственных предприятий, что особенно четко проявилось в Законе о государственных и
муниципальных унитарных предприятиях. В результате право хозяйственного ведения по
некоторым параметрам оказалось даже более ограниченным, чем право оперативного
управления, во всяком случае, в той части, в которой последнее предполагает свободное
распоряжение денежными средствами, полученными от разрешенной им деятельности.
Принципиальные различия между правом хозяйственного ведения и правом оперативного
управления исчезли.

Впрочем, эти различия даже в ГК последовательно провести не удалось. С точки зрения

содержания право оперативного управления отличается от права хозяйственного ведения лишь
тем, что владение, пользование и распоряжение имуществом ограничено не только пределами,
установленными законом, но также целями деятельности субъекта, заданиями собственника и
назначением имущества.

Однако и государственные предприятия как субъекты права хозяйственного ведения имеют

специальную правоспособность, т.е. владеют, пользуются и распоряжаются имуществом в
соответствии с целями своей деятельности, как и субъекты права оперативного управления.

Использование государственными и муниципальными предприятиями имущества по его

назначению вытекает из абз. 1 п. 1 ст. 295 ГК, в котором сказано, что собственник имущества
такого предприятия осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью
принадлежащего предприятию имущества. К тому же сначала судебная практика, а затем и закон
допустили признание недействительными таких сделок с имуществом предприятия, которые
лишают последнее возможности вести свою деятельность в соответствии с собственными
целями.
 Формально лишь такое ограничение, как осуществление деятельности по заданию
собственника, отличает право оперативного управления от права хозяйственного ведения, но
лишь формально. Нельзя не учитывать право собственника определять предмет и цели
деятельности государственного и муниципального предприятия, а также назначать его директора
(руководителя). Через назначение директора собственник de facto может обеспечить выполнение
любых своих заданий.

Выделив всего два права, которые направлены на управление имуществом собственника,

законодателю не удалось обеспечить единство содержания данных прав в отношении всех их
субъектов, равно как и в отношении любых их объектов. Это придало данным правам условный
характер, создало возможность для дальнейшей дифференциации этих прав на виды и подвиды.

В частности, право оперативного управления принадлежит не только учреждениям,

финансируемым собственником, но и казенным предприятиям, тогда как предприятие в п. 1 ст.
132 ГК РФ определено как имущественный комплекс, предназначенный для ведения
предпринимательской деятельности. Иными словами, объектом права оперативного управления,
как и права хозяйственного ведения, может быть имущество, предназначенное для ведения
предпринимательской деятельности.

Далее, учреждение по общему правилу не может распоряжаться своим имуществом, тогда

как автономное учреждение как одна из его разновидностей, равно как и казенное предприятие, -
может. То есть содержание права оперативного управления дифференцировано в зависимости от
того, какому субъекту оно принадлежит.

Причем содержание права оперативного управления дифференцировано также в

зависимости от того, в отношении какого имущества оно возникло. По общему правилу право
распоряжения отсутствует, если речь идет об имуществе, закрепленном за субъектом права
оперативного управления собственником или приобретенном за счет средств, выделенных
собственником. Напротив, право распоряжения принадлежит учреждению, если речь идет о
доходах, полученных от разрешенной и приносящей доходы деятельности, а также об
имуществе, приобретенном на такие доходы.

К тому же отсутствие по общему правилу права распоряжения у учреждения порождает

многочисленные противоречия. Например, для того чтобы разместить у себя необходимые для
осуществления уставной деятельности предприятия торговли и бытового обслуживания,
учреждению нужно отказаться от соответствующих площадей в пользу собственника как от
излишнего, не используемого или используемого не по назначению имущества, что во многих
ситуациях лишено смысла. Поэтому и был дополнен п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22
июня 2006 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с
участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120
Гражданского кодекса Российской Федерации".

Не может теперь быть критерием для разграничения права хозяйственного ведения и права
оперативного управления такой признак, как отсутствие субсидиарной ответственности
собственника по долгам обладателя первого права и наличие такой ответственности, когда речь
идет о втором праве. По долгам автономных учреждений как обладателей права оперативного
управления теперь собственник ответственности не несет. Впрочем, субсидиарная
ответственность собственника по долгам казенного предприятия была эфемерной всегда.
Достаточно вспомнить регулярное приостановление действия соответствующей нормы законами
о бюджете на определенный год.

Право самостоятельного распоряжения доходами, полученными от разрешенной

учреждению деятельности, и приобретенным на эти доходы имуществом никогда не было
самостоятельным. Ограничения данного права предусмотрены бюджетным законодательством,
причем противоречия между гражданским и бюджетным законодательством усиливаются. Для
преодоления этих противоречий необходимо определить роль бюджетного законодательства в
определении содержания права оперативного управления.

3. Предложения по совершенствованию законодательства

Поскольку условный характер права на управление имуществом собственника полностью

изжить нельзя, следует уменьшить количество условностей, создав более-менее универсальную
модель, рассчитанную на любые имеющиеся ситуации и, возможно, на ситуации, которые могут
возникнуть в будущем.

1. Нужно устранить дуализм прав на управление имуществом собственника, оставив только

одно право - право оперативного управления. Соответствующий термин не только дань
исторической традиции, но и наиболее емкое понятие, охватывающее как коммерческую, так и
некоммерческую деятельность субъекта права оперативного управления. Хозяйственное ведение
- термин в этом смысле менее удачный, поскольку рассчитан лишь на ведение хозяйственной
(коммерческой, предпринимательской) деятельности.

2. Право оперативного управления следует определить как право владения, пользования и

распоряжения имуществом собственника в пределах, установленных законодательством, а также
в соответствии с целями деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.
Объем ограничений права оперативного управления может зависеть от категории субъекта
данного права и от вида объекта, на который данное право распространяется.

3. Субъектами права оперативного управления по общему правилу должны быть

государственные или муниципальные юридические лица. Вопрос о том, должны ли быть
субъектами права оперативного управления частные учреждения, требует обсуждения. Условный
характер права оперативного управления, его постоянное использование для регулирования
отношений по осуществлению права государственной (муниципальной) собственности делает
данное право не вполне пригодным для частных учреждений. Для последних будет более
удобной модель права собственности.

4. Объектами права оперативного управления могут выступать как движимые, так и

недвижимые вещи, за исключением земельных участков и участков недр. Право оперативного
управления недвижимыми вещами возникает в момент государственной регистрации.
Имущество субъекта права оперативного управления не должно именоваться предприятием. Это
нужно для устранения дуализма понятия предприятия - как субъекта и как объекта права, а также
для соблюдения принципа специализации.

5. Право оперативного управления может быть дифференцировано на виды в зависимости

от того, насколько ограничено входящее в его состав правомочие распоряжения. Такое
распоряжение может быть свободным, осуществляемым без согласия собственника, и
ограниченным, осуществляемым с согласия собственника. Распоряжение некоторыми объектами
может быть запрещено, однако обладатель права оперативного управления не может быть лишен
права распоряжения вовсе. Что касается владения и пользования, то они должны быть
одинаковыми во всех разновидностях права оперативного управления.

6. Право оперативного управления не требует дифференциации в зависимости от того, для

осуществления какой деятельности - коммерческой или некоммерческой - оно предназначено.
Оно может принадлежать как коммерческим, так и некоммерческим организациям. Объем права
распоряжения некоммерческой организации может быть дифференцирован в зависимости от
того, какая деятельность осуществляется - предпринимательская (иная приносящая доходы) или
деятельность по заданию и за счет собственника.

7. Что касается субсидиарной ответственности собственника по долгам субъекта права

оперативного управления, то по общему правилу такая ответственность должна наступать.
Законом могут быть предусмотрены случаи, когда собственник освобождается от субсидиарной
ответственности по долгам субъекта права оперативного управления. Собственник также может
быть освобожден от такой ответственности, если докажет, что кредитор знал или должен был
знать, что соответствующие расходы не подлежат оплате собственником.

Приложение 3

КОНЦЕПЦИЯ
РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(Извлечение, раздел IV) <1>, <2>

--------------------------------

<1> Не приводится.

<2> Извлечение из текста Концепции развития гражданского законодательства Российской

Федерации, одобренной решением Совета при Президенте Российской Федерации по
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. и
Президентом Российской Федерации Д.А. Медведевым 13 октября 2009 г. (Пр-2745),
публикуется по: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации /
Вступ. ст. А.Л. Маковского. М., 2009. С. 72 - 100.

Приложение 4

Проект N 47538-6/5
во втором чтении

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЧАСТЬ ПЕРВУЮ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(Извлечение) <1>

--------------------------------

<1> Первый вариант данного законопроекта был внесен Президентом Российской

Федерации в Государственную Думу Российской Федерации 2 апреля 2012 г. и принят ею в
первом чтении 27 апреля 2012 г. До обсуждения Государственной Думой РФ в первом чтении он
был опубликован в виде новой редакции текста Гражданского кодекса РФ: Гражданский кодекс
Российской Федерации с изменениями, предусмотренными проектом Федерального закона "О
внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса
Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации". М.:
Проспект, 2012.

В соответствии с Постановлением Государственной Думы РФ от 16 ноября 2012 г. единый

законопроект об изменениях в ГК РФ был разделен на несколько отдельных, самостоятельных
законопроектов (большая часть которых была окончательно принята в течение 2012 - 2015 гг.).
Законопроект о новой редакции раздела II ГК РФ "Вещное право" стал пятым и в этом качестве
был доработан и подготовлен к планировавшемуся, но пока так и не состоявшемуся второму
чтению в Государственной Думе РФ.

В настоящем издании публикуются извлечения из этого последнего по времени

законопроекта. Полужирным шрифтом в нем выделен текст статей, измененных и (или)
дополненных в сравнении с текстом, принятым Государственной Думой РФ в первом чтении.

Раздел II части первой Гражданского кодекса Российской Федерации изложить в

следующей редакции:

"Раздел II. ВЕЩНОЕ ПРАВО

Подраздел 1. ВЛАДЕНИЕ

Глава 13. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ВЛАДЕНИЯ

Статья 209. Понятие владения

1. Владение означает фактическое господство лица над объектом владения (статья 211) и
сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения.

В целях защиты владения нарушенное владение не считается утраченным, если лицо в

установленном порядке воспользовалось защитой владения.

2. Владение может осуществляться на основании права на объект владения, включающего

правомочие владения.

Приобретение права на объект владения не означает приобретения владения этим объектом

(статья 212), если законом не установлено иное.

Передача объекта владения лицом, которому принадлежит право на этот объект,

включающее правомочие владения, другому лицу не означает прекращения этого права, если
иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если в отношении объекта владения существует несколько прав, включающих

правомочие владения, владельцем считается лицо, осуществляющее фактическое господство над
объектом владения.
 4. Владение вещью не подлежит государственной регистрации.

Статья 210. Субъекты владения

1. Владение доступно любому лицу.

2. Владение одним объектом одновременно несколькими лицами не допускается, если иное

не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа отношений между этими
лицами.

3. Участники общей собственности могут владеть принадлежащим им объектом

одновременно.

4. Не являются владельцами лица, которые имеют доступ к объекту владения в силу

родственных или трудовых отношений с владельцем, в том числе работники юридического лица
- владельца данного объекта.

Статья 211. Объекты владения

1. Объектами владения являются вещи, включая наличные деньги и документарные ценные

бумаги.

Вещи, определяемые родовыми признаками, признаются объектами владения при их

индивидуализации.

2. Вещь, находящаяся в процессе создания, может быть объектом владения.

3. Вещи, ограниченные в гражданском обороте, которые могут принадлежать лишь

определенным участникам оборота, могут находиться во владении других лиц, если иное не
установлено законом.

4. Владение частью недвижимой вещи допускается, если можно определить границы этой
части.

Статья 212. Приобретение владения

1. Владение приобретается установлением фактического господства над вещью, в

частности, в результате ее вручения приобретателю или поступления вещи во владение
приобретателя иным способом.

2. Владение может быть приобретено односторонними действиями приобретателя, если

лицо, передающее владение, создало условия для свободного доступа приобретателя к объекту
владения.

В случаях, предусмотренных законом, доступ приобретателя к объекту владения может

быть обеспечен судом или иным уполномоченным государственным органом.

3. Приобретение владения может подтверждаться составлением передаточного акта или

иного документа, подтверждающего приобретение владения.
 Лицо, названное в таком акте или документе, считается владельцем, пока судом не
установлено иное.

4. В случаях, предусмотренных законом или соглашением либо вытекающих из существа

отношений сторон, приобретение владения может подтверждаться обладанием знаком
(символом) объекта владения.

5. Факт приобретения или утраты владения может быть установлен судом.

Статья 213. Законное владение

1. Владение признается законным, если оно осуществляется на основании:

1) права собственности или иного вещного права, включающего правомочие владения;

2) соглашения с собственником или с обладателем иного вещного права, включающего

правомочие владения.

2. Владение признается законным, пока судом не установлено иное.

Статья 214. Добросовестное владение

1. Владение, осуществляемое при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1

статьи 213 настоящего Кодекса, признается добросовестным, если владелец не знал и не мог
знать о том, что он приобретает владение незаконно либо о том, что основание законного
владения отпало.

2. Владение признается добросовестным, пока судом не установлено иное.

Глава 14. ЗАЩИТА ВЛАДЕНИЯ

Статья 215. Право на защиту владения

1. Защита владения осуществляется путем возврата вещи во владение лицу, которое его
лишилось.

2. Право на защиту своего владения имеет любой владелец независимо от того,

принадлежит ли ему право на объект владения, включающее правомочие владения.

В случаях, установленных законом, к защите владения могут прибегать лица, не

являющиеся владельцами.

3. Защита владения может осуществляться владельцем самостоятельно (самозащита),

посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного
самоуправления в случаях, предусмотренных законом, а также в судебном порядке.

4. Самозащита владения может осуществляться любым способом, не противоречащим

статье 14 настоящего Кодекса.
 5. За защитой владения в судебном порядке могут обращаться лица, достигшие
четырнадцати лет, в том числе лица, признанные судом ограниченно дееспособными.

6. Владелец вправе требовать признания недействительным ненормативного акта

государственного органа или органа местного самоуправления, нарушающего его владение.

7. Владелец вправе требовать от лица, самоуправными действиями которого нарушено

владение, возмещения причиненного вреда (статья 1064).

8. При универсальном правопреемстве правопреемник приобретает и право на защиту

владения, утраченного правопредшественником.

Статья 216. Требование о защите владения

1. Требование владельца о защите владения подлежит удовлетворению судом, если

установлено, что вещь выбыла из его владения в результате хищения, самоуправства или иным
путем помимо воли владельца.

2. Требование о защите владения предъявляется лицом, утратившим владение последним.

3. Требование о защите владения предъявляется к лицу, у которого фактически находится

вещь.

4. Владелец, сохраняющий владение вещью, вправе требовать от лица, действия которого

направлены на лишение владения вещью или препятствуют владению, прекращения таких
действий.

Статья 217. Распределение бремени доказывания при защите владения

1. Лицо, заявившее требование о защите владения, должно доказать, что оно владело
соответствующей вещью в течение года до нарушения, послужившего основанием для
предъявления данного требования, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3
настоящей статьи.

При определении срока владения заявитель вправе прибавить ко времени своего владения
время владения предшествовавших владельцев при условии, что владение было приобретено
каждым из них по воле предыдущего.

2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, применяются также при

предъявлении требования владельцем в соответствии с пунктом 6 статьи 215 настоящего
Кодекса.

3. Законный владелец (статья 213) и добросовестный владелец (статья 214) вправе требовать
защиты своего владения независимо от времени владения вещью.

4. В защите владения может быть отказано, если лицо, к которому предъявлено

соответствующее требование, докажет, что владение вещью было утрачено по воле владельца.

Статья 218. Возражения против требования о защите владения

 1. Лицо, к которому предъявлено требование о защите владения, вправе заявить
встречное требование о защите вещного права на эту вещь при условии предварительной
передачи спорной вещи во владение лица, определенного судом (секвестр).

2. Все расходы по встречному требованию несет лицо, его заявившее, за исключением

случаев, когда первоначальное требование о защите владения признано судом
необоснованным.

3. Предъявление третьим лицом требования о защите вещного права к лицу, к которому

предъявлено требование о защите владения, не приостанавливает рассмотрения требования о
защите владения.

Статья 219. Срок исковой давности по требованию о защите владения

Срок исковой давности по требованию о защите владения составляет один год. Течение
срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня утраты владения, а в
случае, указанном в пункте 4 статьи 216 настоящего Кодекса, - со дня совершения действий,
направленных на лишение владения или препятствующих владению.

Статья 220. Расчеты при удовлетворении требования о защите владения

Если судом принято решение о возврате объекта владения истцу, одновременно может
быть разрешен вопрос о возврате доходов и возмещении расходов по правилам статьи 229
настоящего Кодекса.

Подраздел 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ВЕЩНЫХ ПРАВАХ

Глава 15. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 221. Понятие вещного права

1. Вещное право предоставляет лицу непосредственное господство над вещью и является

основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и
распоряжения ею в пределах, установленных настоящим Кодексом.

Вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью.

Вещные права не имеют срока действия, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Утрата владения вещью не прекращает вещного права на нее.

Вещное право защищается от нарушения его любым лицом.

2. Вещными являются права, признанные таковыми настоящим Кодексом.

3. Субъекты, объекты и содержание вещных прав, основания их возникновения и

прекращения, а также правила их защиты определяются настоящим Кодексом.

Осуществление вещных прав регулируется настоящим Кодексом, а в случаях,

предусмотренных настоящим Кодексом, - также иными законами.

4. Изменение по соглашению сторон установленных правил об осуществлении вещных прав

допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Статья 222. Объекты вещных прав

1. Объектами вещных прав являются вещи, включая наличные деньги и документарные

ценные бумаги.

Вещи, определяемые родовыми признаками, становятся объектами вещных прав при их

индивидуализации.

2. В случае приобретения сложной (совокупной) вещи вещное право возникает на каждую

из составляющих ее вещей.

3. Разделение или соединение вещей, обремененных вещными правами, не влечет

прекращения этих прав, если иное не предусмотрено законом или соответствующим
соглашением.

4. Разделение вещи, обремененной ограниченным вещным правом, включающим

правомочие владения, в том числе в целях выдела в натуре доли в праве общей собственности на
эту вещь, без согласия обладателя ограниченного вещного права не допускается.

Статья 223. Виды вещных прав

1. Вещными правами являются право собственности и ограниченные вещные права.

Ограниченные вещные права устанавливаются на вещь, находящуюся в собственности

другого лица.

2. К ограниченным вещным правам относятся:

право постоянного землевладения (глава 20);

право застройки (глава 20.1);

сервитут (глава 20.2);

право личного пользовладения (глава 20.3);

ипотека (глава 20.4);

право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20.5);

право вещной выдачи (глава 20.6);

право оперативного управления (глава 20.7);

право ограниченного владения земельным участком (статья 297.1).

 3. К отношениям, связанным с принадлежностью одного ограниченного вещного права
двум или нескольким лицам, соответственно применяются правила об общей собственности
(глава 19.1), если иное не установлено настоящим Кодексом или не вытекает из существа
ограниченного вещного права.

Раздел вещи, на которую установлено это право, и выдел из нее доли в натуре по
требованию этих лиц не допускаются.

Статья 224. Приобретение и установление вещных прав

1. Вещные права приобретаются по основаниям, предусмотренным статьей 8 настоящего

Кодекса, в соответствии с правилами настоящего Кодекса об отдельных видах вещных прав.

2. Вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации (статьи 8.1 и

131) и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом.

3. Если договор, на основании которого ограниченное вещное право возникает вновь

(договор об установлении вещного права), не содержит предусмотренных настоящим Кодексом
условий, подлежащих государственной регистрации, такой договор не считается заключенным.

4. Стороны в договоре об установлении вещного права вправе предусмотреть

дополнительные условия, на которых возникает вещное право. Эти условия подлежат
государственной регистрации тогда, когда это предусмотрено договором.

5. Условия возникновения вещного права, подлежащие в соответствии с настоящим

Кодексом государственной регистрации, а также изменения этих условий приобретают силу для
третьих лиц с момента такой регистрации.

6. При переходе вещного права, подлежащего в соответствии с настоящим Кодексом

государственной регистрации, от одного лица к другому лицу прекращение этого права у
одного лица и его возникновение у другого лица подлежат государственной регистрации.

Статья 225. Осуществление вещных прав

1. Вещные права осуществляются с соблюдением прав и охраняемых законом интересов

других лиц.

Лица, владеющие соседними недвижимыми вещами, при осуществлении принадлежащих

им вещных прав должны соблюдать ограничения, установленные в соответствии с настоящим
Кодексом в пользу соседей (соседские права), в том числе поддерживать свои недвижимые вещи
в надлежащем состоянии.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в

той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются свободно, если это не
противоречит закону, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и
охраняемых законом интересов других лиц.

Установленное в интересах общества на основании закона и в предусмотренном им порядке

ограничение вещных прав на недвижимую вещь, которая вследствие своей культурной или
исторической ценности отнесена в соответствии с законом к объектам культурного наследия, а
равно ограничение какого-либо из правомочий, входящих в состав вещного права на такую вещь,
подлежат внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
следуют за вещью.

2. Правомочия лица, имеющего ограниченное вещное право, осуществляются

преимущественно перед соответствующими правомочиями собственника.

3. При коллизии правомочий владения, пользования или распоряжения, входящих в

содержание ограниченных вещных прав на одну вещь, преимуществом пользуется то
ограниченное вещное право, которое возникло ранее, если иное не предусмотрено настоящим
Кодексом.

Глава 16. ЗАЩИТА ВЕЩНЫХ ПРАВ

Статья 226. Способы защиты вещных прав

1. Защита вещных прав осуществляется способами, предусмотренными настоящим

Кодексом, в том числе путем:

истребования вещи из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 227 - 229

настоящего Кодекса (виндикационный иск);

устранения нарушений вещного права, не связанных с лишением владения, в соответствии

со статьей 230 настоящего Кодекса (негаторный иск);

освобождения вещи или иного объекта вещного права от ареста в соответствии со статьей
231 настоящего Кодекса (исключение из описи);

признания вещного права в соответствии со статьей 232 настоящего Кодекса.

2. Собственник не вправе истребовать вещь из владения лица, имеющего ограниченное

вещное право на эту вещь, включающее правомочие владения, если иное не установлено
настоящим Кодексом.

3. На лицо, обращающееся за защитой вещного права, возлагается бремя доказывания того,

что данное право ему принадлежит.

Статья 227. Истребование вещи из чужого незаконного владения

1. Собственник вправе истребовать вещь из чужого незаконного владения (виндикационный

иск).

Лицо, имеющее ограниченное вещное право, включающее правомочие владения, вправе

истребовать вещь из чужого незаконного владения на тех же основаниях и по тем же правилам,
что и собственник вещи (статьи 227 - 229).

2. Собственник также вправе истребовать вещь из чужого незаконного владения в пользу

лица, имеющего ограниченное вещное право, включающее правомочие владения. Это право
собственника отпадает, если лицо, имеющее ограниченное вещное право, уже предъявило
виндикационный иск.

3. Удовлетворение виндикационного иска в отношении лица, право которого

зарегистрировано, является основанием для аннулирования записи о праве данного лица и для
регистрации права лица, истребовавшего вещь из чужого незаконного владения.

Статья 228. Истребование вещи у добросовестного приобретателя

1. Если вещь возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем
приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе
истребовать эту вещь от приобретателя в случае, когда она была утеряна собственником или
лицом, которому вещь была передана во владение, либо похищена у того или другого, либо
выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если вещь приобретена безвозмездно у лица, которое не имело права ее отчуждать,

собственник вправе истребовать эту вещь во всех случаях.

3. Если недвижимая вещь приобретена у лица, право которого не было зарегистрировано,

собственник вправе истребовать такую недвижимую вещь во всех случаях.

4. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от

добросовестного приобретателя, даже если они выбыли из владения собственника или лица,
которому они были переданы во владение, помимо их воли.

Статья 229. Расчеты при возврате вещи из незаконного владения

1. При истребовании вещи из чужого незаконного владения собственник вправе также

потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно
(недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо
извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца -
возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени,
когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил из суда
уведомление о предъявлении к нему виндикационного иска.

2. Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать

от собственника возмещения произведенных необходимых затрат на вещь с того времени, с
которого собственнику причитаются доходы от вещи.

Если добросовестный владелец произвел необходимые затраты на вещь до момента, когда

он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил из суда уведомление о
предъявлении к нему виндикационного иска, он также вправе требовать возмещения этих затрат,
если они превышают доходы, которые он извлек или должен был извлечь за тот же период.

3. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если

они могут быть отделены без повреждения вещи. Если такое отделение улучшений невозможно,
добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение
затрат, но не свыше размера увеличения стоимости вещи.

Статья 230. Устранение нарушений вещного права, не связанных с лишением владения

 1. Собственник или лицо, имеющее ограниченное вещное право, вправе требовать
устранения любых нарушений его права, которые не связаны с лишением владения (негаторный
иск).

2. Собственник вещи вправе предъявлять негаторные иски к лицам, имеющим

ограниченные вещные права на эту вещь, если последние, осуществляя свои права, выходят за их
пределы.

3. Лицо, имеющее ограниченное вещное право, включающее в свое содержание

правомочие владения, вправе предъявить негаторный иск к собственнику или к лицу,
имеющему ограниченное вещное право, если собственник или такое лицо нарушает защищаемое
вещное право.

Статья 231. Освобождение вещи от ареста (исключение из описи)

1. Требование об освобождении вещи от ареста (исключении из описи) может быть

предъявлено лицом, чье вещное право нарушено в результате наложения ареста на вещь.

2. Требование об освобождении вещи от ареста предъявляется к лицу, в интересах которого

наложен арест, а также к должнику или иному лицу, по требованию к которому наложен арест.

3. Если вещь, на которую наложен арест, подлежит принудительной продаже, при

предъявлении требования об освобождении вещи от ареста суд может приостановить продажу
этой вещи.

4. Правила настоящей статьи не распространяются на оспаривание ареста, наложенного в

целях обеспечения требования к самому собственнику вещи или лицу, имеющему на нее
ограниченное вещное право.

Статья 232. Признание вещного права

1. В целях защиты оспариваемого вещного права может быть предъявлено требование о

признании вещного права.

2. Ответчиком по требованию о признании вещного права является лицо, чьи права могут
быть затронуты этим вещным правом истца.

3. Информация о предъявлении требования о признании вещного права должна быть

опубликована в средствах массовой информации, в которых подлежат публикации сведения о
банкротстве. Обязанность по направлению такой информации лежит на заявителе требования.

Подраздел 3. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

Глава 17. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

Статья 233. Содержание права собственности

1. Собственник обладает наиболее полным господством над вещью и вправе по своему

усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не
противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также
устранять любое незаконное воздействие третьих лиц на эту вещь.

2. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения вещью.

Статья 234. Бремя содержания вещи

1. Собственник несет бремя содержания принадлежащей ему вещи, если иное не

предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иными законами, на собственника

может быть возложена обязанность содержать принадлежащую ему вещь в надлежащем
состоянии и нести связанные с этим расходы.

Статья 235. Риск случайной гибели вещи

Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи несет ее собственник, если иное
не предусмотрено законом или договором.

Статья 236. Субъекты права собственности

1. Вещь может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также

Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

2. Особенности приобретения и прекращения права собственности на вещь, владения,

пользования и распоряжения ею в зависимости от того, находится вещь в собственности
гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта
Российской Федерации или муниципального образования, могут быть установлены законом.

3. Законом определяются виды вещей, которые могут находиться только в государственной

или муниципальной собственности. В случае установления запрета на нахождение определенных
видов вещей в собственности граждан и юридических лиц соответствующая вещь, находящаяся
на момент установления такого запрета в собственности граждан или юридических лиц,
подлежит выкупу Российской Федерацией в порядке, установленном законом.

4. Права всех собственников защищаются равным образом.

Статья 237. Право собственности граждан и юридических лиц

1. В собственности граждан и юридических лиц могут находиться любые вещи, за

исключением отдельных видов вещей, которые в соответствии с законом не могут им
принадлежать.

2. Количество и стоимость вещей, находящихся в собственности гражданина или

юридического лица, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения
установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 3 статьи 1 настоящего Кодекса.

Статья 238. Право государственной собственности

1. Государственной собственностью в Российской Федерации являются вещи,

принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и
вещи, принадлежащие на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам,
краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам
(собственность субъекта Российской Федерации).

2. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника

осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

3. Вещи, находящиеся в государственной собственности, могут быть закреплены за

государственными предприятиями и учреждениями в соответствии с настоящим Кодексом (
статьи 306 - 306.5).

4. Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество

составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе
Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной
области или автономного округа.

Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не

закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют
государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской
Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области или
автономного округа.

5. Разграничение государственной собственности на федеральную собственность,

собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность
осуществляется в порядке, установленном законом.

К отношениям по разграничению и перераспределению государственной и

муниципальной собственности между Российской Федерацией, субъектами Российской
Федерации и муниципальными образованиями в связи с разграничением или
перераспределением полномочий между органами государственной власти Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления
гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законом.

Статья 239. Право муниципальной собственности

1. Имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальным

образованиям, является муниципальной собственностью.

2. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы

местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

3. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть закреплено за

муниципальными предприятиями и учреждениями в соответствии с настоящим Кодексом (статьи
306 - 306.5).

4. Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество составляют

муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого
муниципального образования.

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за

муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну
соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального
образования.

Глава 18. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

§ 1. Общие положения

Статья 240. Основные положения

1. Право собственности может быть приобретено на вещь впервые или независимо от права
предшествующего собственника, в том числе в силу приобретательной давности (первоначальное
приобретение права собственности), либо на вещь, находящуюся в собственности другого лица
(производное приобретение права собственности).

В случае производного приобретения права собственности на вещь ограниченные вещные

права, установленные до перехода права собственности, сохраняются, если иное не
предусмотрено законом.

2. Право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и
иных правовых актов, в частности, путем переработки принадлежащих ему материалов,
приобретается этим лицом.

3. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате

использования вещи, приобретается в соответствии с правилами статьи 136 настоящего Кодекса.

4. В случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, лицо может

приобрести право собственности на бесхозяйную вещь, а именно на вещь, которая не имеет
собственника, собственник которой неизвестен либо от которой собственник отказался.

Статья 241. Добросовестное приобретение

1. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, право собственности на вещь может

быть приобретено ее добросовестным приобретателем.

2. Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенной им по сделке

движимой вещи, если эта вещь не может быть истребована у него по основаниям,
предусмотренным статьями 227 и 228 настоящего Кодекса. При наличии судебного спора право
собственности у добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в иске
об истребовании движимой вещи из владения добросовестного приобретателя и считается
возникшим с момента приобретения вещи.

3. Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенной им по сделке

недвижимой вещи с момента государственной регистрации его права собственности, если эта
вещь не может быть истребована у него по основаниям, предусмотренным статьями 227 и 228
настоящего Кодекса. При наличии судебного спора право собственности у такого
добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в иске об истребовании
недвижимой вещи из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с
момента его государственной регистрации. Если право собственности добросовестного
приобретателя на недвижимую вещь не было зарегистрировано, такое решение суда является
основанием для его государственной регистрации.

Статья 242. Приобретательная давность

1. Лицо, не являющееся собственником вещи, но открыто и непрерывно владеющее как

своей собственной недвижимой вещью в течение пятнадцати лет либо движимой вещью в
течение пяти лет, а лицо, владеющее движимой или недвижимой вещью, выбывшей из владения
собственника помимо его воли, - в течение тридцати лет, приобретает право собственности на
эту вещь (приобретательная давность).

2. Течение срока приобретательной давности начинается с момента начала владения вещью

(пункт 1 настоящей статьи).

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения

время владения предшествовавших владельцев при условии, что владение приобретено каждым
из них по воле предыдущего.

3. Собственник вещи или лицо, имеющее ограниченное вещное право, вправе истребовать
вещь у давностного владельца при наличии условий, предусмотренных статьями 227 и 228
настоящего Кодекса, в течение всего срока, установленного пунктом 1 настоящей статьи.

К требованиям, предъявляемым на основании абзаца первого настоящего пункта, не

применяются правила статей 196, 200, 202 и 205 настоящего Кодекса.

4. До приобретения права собственности на вещь в силу приобретательной давности лицо,

владеющее вещью как своей собственной, имеет право на защиту своего владения против
третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение
им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

§ 2. Приобретение права собственности на недвижимые вещи

Статья 243. Основные положения

1. Право собственности на недвижимую вещь возникает с момента государственной

регистрации (статьи 8.1, 131), если иное не предусмотрено законом.

2. Собственник недвижимой вещи, чье право в силу закона возникло без государственной
регистрации, вправе распоряжаться указанной вещью только после государственной регистрации
права собственности на нее, если иное не предусмотрено законом.

3. Право собственности на недвижимую вещь в силу приобретательной давности возникает

при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 242 настоящего Кодекса, с момента
истечения срока приобретательной давности.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного

потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью
внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим
лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 244. Приобретение права собственности на самовольную постройку

 1. Самовольной постройкой является здание или сооружение, возведенное на земельном
участке при отсутствии у лица, осуществившего постройку, права на земельный участок,
допускающего строительство на нем данного объекта, либо возведенное без необходимых
разрешений либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право

собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду,
совершать другие сделки.

3. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет,

кроме случаев, предусмотренных пунктами 4 - 6 настоящей статьи, по требованию собственника
земельного участка либо уполномоченного государственного органа или органа местного
самоуправления муниципального образования, на территории которого находится самовольная
постройка.

4. Право собственности на самовольную постройку, созданную без необходимых

разрешений на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном
участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие
строительство на нем данного объекта, может быть признано за этим лицом, если указанная
самовольная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и
строительных норм и правил.

5. За собственником земельного участка по его требованию может быть признано

право собственности на самовольную постройку, возведенную без существенных
нарушений строительных норм и правил, а также целевого назначения и разрешенного
использования земельного участка, если ее сохранение не создает угрозу жизни или
здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на
самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в
размере, определенном судом.

6. В случае когда самовольная постройка возведена лицом на принадлежащем ему

земельном участке с соблюдением правил о целевом назначении и разрешенном использовании
земельного участка без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и
правил, а также прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, право собственности на
самовольную постройку может быть признано за этим лицом, если ее сохранение не создает
угрозу жизни или здоровью граждан.

7. При отсутствии оснований для удовлетворения требования о сносе самовольной

постройки либо о признании права собственности на нее за собственником земельного участка
право собственности на самовольную постройку может быть признано за создавшим ее лицом.

Статья 245. Приобретение права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим

государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению уполномоченного
государственного органа или органа местного самоуправления муниципального образования, на
территории которого они находятся.
 По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет
уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может обратиться
в суд с требованием о признании права соответственно государственной или муниципальной
собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в

государственную или муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение,
пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в
силу приобретательной давности.

Статья 246. Приобретение права собственности на единый имущественный комплекс

Право собственности на единый имущественный комплекс (пункт 2 статьи 130) возникает с

момента государственной регистрации этого права.

Государственная регистрация права собственности на единый имущественный комплекс

допускается без предварительной государственной регистрации прав на входящие в него
отдельные недвижимые вещи.

Статья 247. Приобретение права собственности на недвижимую вещь по сделке

1. Передача недвижимой вещи отчуждателем и принятие ее приобретателем

осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о
передаче.

2. Право собственности на недвижимую вещь, приобретенную по сделке, возникает у

приобретателя с момента государственной регистрации права собственности приобретателя, если
иное не установлено законом.

3. Право собственности на недвижимую вещь может быть зарегистрировано за ее

владельцем, если иное не предусмотрено законом или договором.

4. Нахождение недвижимой вещи во владении третьего лица не препятствует

государственной регистрации перехода права собственности на эту вещь.

§ 3. Приобретение права собственности на движимые вещи

Статья 248. Переработка

1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь,

изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретает
собственник материалов.

2. Если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право

собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило
переработку для себя.

3. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право

собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки
осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим
лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость.

4. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица,

осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и
возмещения причиненных ему убытков.

Статья 249. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей

В случаях, когда в соответствии с законом или в соответствии с обычаем на определенной

территории допускается сбор ягод, добыча (вылов) рыбы и других водных биологических
ресурсов, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собственности на
соответствующие вещи и животных приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу.

Статья 250. Движимые вещи, от которых собственник отказался

1. Движимые вещи, брошенные или иным образом оставленные собственником с целью

отказа от права собственности на них (брошенные вещи), могут быть обращены другими лицами
в свою собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 настоящей статьи.

2. Лицо, имеющее в собственности, владении или пользовании земельный участок, водный

или иной объект, где находится брошенная вещь стоимостью ниже трех тысяч рублей, имеет
право обратить эту вещь в свою собственность, приступив к ее использованию или совершив
иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность.

Другие брошенные вещи поступают в собственность лица, вступившего во владение ими,

если по заявлению этого лица они признаны судом бесхозяйными.

Статья 251. Находка

1. Нашедший потерянную вещь обязан немедленно уведомить об этом лицо, потерявшее ее,
или собственника вещи, или кого-либо другого из известных ему лиц, имеющих право получить
ее, и возвратить найденную вещь этому лицу.

Если вещь найдена в помещении или на транспорте, она подлежит сдаче лицу,
представляющему владельца этого помещения или средства транспорта. В этом случае лицо,
которому сдана находка, приобретает права и несет обязанности лица, нашедшего вещь.

2. Если лицо, имеющее право потребовать возврата найденной вещи, или место его
пребывания неизвестны, нашедший вещь обязан заявить о находке в орган местного
самоуправления или иной уполномоченный орган.

3. Нашедший вещь вправе хранить ее у себя либо сдать на хранение в орган местного
самоуправления или иной уполномоченный орган либо указанному ими лицу.

Скоропортящаяся вещь или вещь, издержки по хранению которой несоизмеримо велики по

сравнению с ее стоимостью, может быть реализована нашедшим вещь с получением письменных
доказательств, удостоверяющих сумму выручки. Деньги, вырученные от продажи найденной
вещи, подлежат возврату лицу, управомоченному на ее получение.
 4. Нашедший вещь отвечает за ее утрату или повреждение лишь в случае умысла или
грубой неосторожности и в пределах стоимости вещи.

Статья 252. Приобретение права собственности на находку

1. Если в течение шести месяцев с момента заявления о находке в орган местного

самоуправления или иной уполномоченный орган (пункт 2 статьи 251) лицо, управомоченное
получить найденную вещь, не будет установлено или само не заявит о своем праве на вещь
нашедшему ее лицу либо в орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган,
нашедший вещь приобретает право собственности на нее.

2. Если нашедший вещь откажется от приобретения найденной вещи в собственность, она

поступает в муниципальную собственность.

Статья 253. Возмещение расходов, связанных с находкой, и вознаграждение нашедшему

вещь

1. Нашедший и возвративший вещь лицу, управомоченному на ее получение, вправе

получить от этого лица, а в случаях перехода вещи в муниципальную собственность - от
соответствующего органа местного самоуправления возмещение необходимых расходов,
связанных с хранением, сдачей или реализацией вещи, а также затрат на обнаружение лица,
управомоченного получить вещь.

2. Нашедший вещь вправе потребовать от лица, управомоченного на получение вещи,

вознаграждение за находку в размере до двадцати процентов стоимости вещи. Если найденная
вещь представляет ценность только для лица, управомоченного на ее получение, размер
вознаграждения определяется по соглашению с этим лицом.

Право на вознаграждение не возникает, если нашедший вещь не заявил о находке или

пытался ее утаить.

Статья 254. Безнадзорные животные

1. Лицо, задержавшее безнадзорный или пригульный скот или других безнадзорных

домашних животных, обязано возвратить их собственнику, а если собственник животных или
место его пребывания неизвестны, не позднее трех дней с момента задержания заявить об
обнаруженных животных в орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган,
которые принимают меры к розыску собственника.

2. На время розыска собственника животных они могут быть оставлены лицом,

задержавшим их, у себя на содержании и в пользовании либо сданы на содержание и в
пользование другому лицу, имеющему необходимые для этого условия. По просьбе лица,
задержавшего безнадзорных животных, подыскание лица, имеющего необходимые условия для
их содержания, и передачу ему животных осуществляет орган местного самоуправления или
иной уполномоченный орган.

3. Лицо, задержавшее безнадзорных животных, и лицо, которому они переданы на

содержание и в пользование, обязаны их надлежаще содержать и при наличии вины отвечают за
гибель и порчу животных в пределах их стоимости.
 Статья 255. Приобретение права собственности на безнадзорных животных

1. Если в течение шести месяцев с момента заявления о задержании безнадзорных

домашних животных их собственник не будет обнаружен или сам не заявит о своем праве на них,
лицо, у которого животные находились на содержании и в пользовании, приобретает право
собственности на них.

При отказе этого лица от приобретения в собственность содержавшихся у него животных

они поступают в муниципальную собственность и используются в порядке, определяемом
органом местного самоуправления.

2. В случае явки прежнего собственника животных после перехода их в собственность

другого лица прежний собственник вправе при наличии обстоятельств, свидетельствующих о
сохранении к нему привязанности со стороны этих животных или о жестоком либо ином
ненадлежащем обращении с ними нового собственника, потребовать их возврата на условиях,
определяемых по соглашению с новым собственником, а при недостижении соглашения - судом.

Статья 256. Возмещение расходов на содержание безнадзорных животных и

вознаграждение за них

В случае возврата безнадзорных домашних животных собственнику лицо, задержавшее

животных, и лицо, у которого они находились на содержании и в пользовании, имеют право на
возмещение их собственником необходимых расходов, связанных с содержанием животных, с
зачетом выгод, извлеченных от пользования ими.

Лицо, задержавшее безнадзорных домашних животных, имеет право на вознаграждение в

соответствии с пунктом 2 статьи 253 настоящего Кодекса.

Статья 257. Клад

1. Клад, то есть зарытые в земле или сокрытые иным способом деньги или ценные
предметы, собственник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на них
право, поступает в собственность лица, которому принадлежит имущество (земельный участок,
строение и т.п.), где клад был сокрыт, и лица, обнаружившего клад в равных долях, если
соглашением между ними не установлено иное.

При обнаружении клада лицом, производившим раскопки или поиск ценностей без согласия
на это собственника земельного участка или иного имущества, где клад был сокрыт, клад
подлежит передаче собственнику земельного участка или иного имущества, где был обнаружен
клад.

2. В случае обнаружения клада, содержащего вещи, относящиеся к культурным ценностям,

они подлежат передаче в собственность Российской Федерации. При этом собственник
земельного участка или иного имущества, где клад был сокрыт, и лицо, обнаружившее клад,
имеют право на получение вместе вознаграждения в размере пятидесяти процентов стоимости
клада. Вознаграждение распределяется между этими лицами в равных долях, если соглашением
между ними не установлено иное.

При обнаружении такого клада лицом, производившим раскопки или поиски ценностей без
согласия собственника имущества, где клад был сокрыт, вознаграждение этому лицу не
выплачивается и полностью поступает собственнику.

3. Правила настоящей статьи не применяются к лицам, в круг трудовых или служебных

обязанностей которых входило проведение раскопок и поиска, направленных на обнаружение
клада.

Статья 258. Приобретение права собственности на бесхозяйные движимые вещи

Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права

собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 250), о находке (статьи 251 -
253), о безнадзорных животных (статьи 254 - 256) и о кладе (статья 257), право собственности на
бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности
(статья 242).

Статья 259. Момент возникновения права собственности на движимую вещь у

приобретателя по сделке

Право собственности у приобретателя движимой вещи по сделке возникает с момента ее

передачи, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки.

Статья 260. Передача движимой вещи

1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для

отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей,
отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во

владение приобретателя или указанного им лица.

В случаях, предусмотренных законом или договором либо вытекающих из существа

отношений сторон, вещь считается переданной приобретателю с момента символической
передачи (вручение ключей, иных знаков и символов, правоустанавливающих документов).

2. Если к моменту совершения сделки об отчуждении вещи она уже находится во владении
приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

3. Если приобретаемая по сделке вещь находится во владении третьего лица, право

собственности на нее переходит к приобретателю с момента совершения сделки, если иной
момент перехода права собственности не предусмотрен условиями сделки.

4. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного

товарораспорядительного документа на нее.

Глава 19. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Статья 261. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своей вещи другому

лицу, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении вещи и при утрате
права собственности на вещь в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Принудительное изъятие у собственника вещи не допускается, кроме предусмотренных

настоящим Кодексом случаев, когда по основаниям, установленным законом, производятся:

1) обращение взыскания на вещь по обязательствам (статья 264);

2) отчуждение вещи, которая в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья
265);

3) выкуп бесхозяйственно содержимых объектов культурного наследия (культурных

ценностей), домашних животных (статьи 266 и 267);

4) реквизиция (статья 268);

5) конфискация (статья 269);

6) национализация (статья 270);

7) выдел доли из общего имущества (пункт 4 статьи 280);

8) выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 296);

9) прекращение права собственности на земельный участок, который не используется в

соответствии с его целевым назначением или разрешенным использованием (статья 296.4);

10) прекращение права собственности на земельный участок, используемый с нарушением

законодательства (статья 296.5);

11) прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение (статья

298.7);

12) изъятие из оборота и уничтожение экземпляров материальных носителей, содержащих

сведения, порочащие честь, достоинство или деловую репутацию гражданина (пункт 2 статьи
152);

13) изъятие из оборота и уничтожение экземпляров материальных носителей, содержащих

изображение гражданина, полученное или используемое с нарушением закона (пункт 2 статьи
152.1);

14) изъятие из оборота и уничтожение экземпляров материальных носителей, содержащих

информацию о частной жизни физического лица, полученную с нарушением закона (пункт 4
статьи 152.2);

15) изъятие из оборота и уничтожение контрафактных материальных носителей (пункт 4

статьи 1252);

16) изъятие из оборота и уничтожение оборудования, прочих устройств и материалов,

используемых или предназначенных для нарушения исключительных прав (пункт 5 статьи 1252).

Статья 262. Приватизация государственного и муниципального имущества

 Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может
быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке,
предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные

настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права
собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Статья 263. Отказ от права собственности

1. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на

принадлежащую ему вещь, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно
свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения вещью без
намерения сохранить какие-либо права на эту вещь.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в

отношении соответствующей вещи до приобретения права собственности на нее другим лицом.

Лицо, отказавшееся от права собственности на вещь, обязано возместить необходимые

расходы на ее утилизацию, если законом не установлено иное.

2. Отказ от права собственности на недвижимую вещь, обремененную ограниченными

вещными правами третьих лиц, не допускается.

Статья 264. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника

1. Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника

производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не
предусмотрен законом или договором.

2. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у

собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к
которому переходит это имущество.

Статья 265. Прекращение права собственности лица на вещь, которая не может ему
принадлежать

1. Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалась вещь,

которая в силу закона не может ему принадлежать, эта вещь должна быть отчуждена
собственником в течение года с момента возникновения права собственности на вещь, если
законом не установлен иной срок.

2. В случаях, когда вещь не отчуждена собственником в сроки, указанные в пункте 1

настоящей статьи, такая вещь, с учетом ее характера и назначения, по решению суда,
вынесенному по заявлению уполномоченного государственного органа или органа местного
самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику
вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с
возмещением бывшему собственнику стоимости вещи, определенной судом, за вычетом
расходов, понесенных на ее отчуждение.
 3. Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым
законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо разрешение, а в его выдаче
собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для
имущества, которое не может принадлежать данному собственнику.

Статья 266. Выкуп бесхозяйственно содержимых объектов культурного наследия

(культурных ценностей)

В случаях, когда собственник бесхозяйственно содержит вещь, которая вследствие

своей культурной или исторической ценности отнесена в соответствии с законом к
объектам культурного наследия (культурным ценностям), что грозит утратой ею своего
значения, либо допускает серьезные нарушения установленного ограничения вещных прав
или ограничения какого-либо из правомочий, входящих в состав вещного права на такой
объект (абзац третий пункта 1 статьи 225), такая вещь по решению суда может быть изъята
у собственника в порядке, установленном законом, путем выкупа, осуществляемого
уполномоченным органом государственной власти, или продажи с публичных торгов.

При выкупе объектов культурного наследия (культурных ценностей) собственнику

возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора -
судом. При продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма
за вычетом расходов на проведение торгов.

Статья 267. Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними

В случаях, когда собственник домашних животных обращается с ними в явном

противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе
нормами гуманного отношения к животным, эти животные могут быть изъяты у собственника
путем их выкупа лицом, предъявившим соответствующее требование в суд. Цена выкупа
определяется соглашением сторон, а в случае спора - судом.

Статья 268. Реквизиция

1. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных

обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, вещь в интересах общества по решению
уполномоченных государственных органов может быть изъята у собственника в
государственную собственность в порядке и на условиях, которые установлены законом, с
выплатой ему стоимости вещи (реквизиция).

2. Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированной вещи, может

быть оспорена им в суде.

3. Лицо, вещь которого реквизирована, вправе при прекращении действия обстоятельств, в

связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившейся вещи.

Статья 269. Конфискация

1. В случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у

собственника по решению суда в собственность Российской Федерации в виде санкции за
совершение преступления или иного правонарушения (конфискация).
 2. При конфискации ограниченные вещные права на конфискуемые вещи и иные
обременения соответствующего имущества прекращаются.

3. В случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в

административном порядке. Решение о конфискации, принятое в административном порядке,
может быть оспорено в суде.

Статья 270. Национализация

1. Обращение в собственность Российской Федерации имущества, находящегося в

собственности граждан и юридических лиц (национализация), осуществляется только в случаях,
установленных законом.

2. Национализация не допускается без предварительного полного возмещения

убытков собственникам имущества.

3. При национализации ограниченные вещные права на национализируемые вещи и

иные обременения соответствующего имущества прекращаются.

Лица, утратившие указанные права на национализированное имущество, вправе

требовать от Российской Федерации возмещения причиненных им убытков.

Глава 19.1. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

§ 1. Общие положения

Статья 271. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, является общей

собственностью.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из

собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей
(совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда

законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких

лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не
подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, установленных законом.

5. Общая собственность возникает при смешении однородных вещей, принадлежащих двум

и более лицам, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае размеры
долей в праве общей собственности определяются пропорционально количеству вещей,
принадлежавших каждому из сособственников до смешения.
 6. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по
решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

7. Общая собственность на недвижимое имущество возникает с момента государственной

регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Статья 272. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в

общей собственности

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей

собственности, поступают в состав общего имущества на тех же условиях, на которых общее
имущество, от использования которого получены указанные плоды, продукция и доходы,
принадлежат сособственникам, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

При раздельном владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой

собственности, плоды, продукция и доходы, полученные от использования соответствующей
части имущества, поступают в собственность того сособственника, который владеет ею, если
иное не установлено законом или соглашением сособственников. Это правило применяется
также в случаях, когда владение и пользование общим имуществом осуществляется в порядке,
предусмотренном пунктом 3 статьи 277 настоящего Кодекса.

Статья 273. Расходы по содержанию имущества, находящегося в общей собственности

Каждый участник общей собственности обязан соразмерно со своей долей либо при
совместной собственности за счет общего имущества, а при его недостаточности - в равных
долях участвовать в издержках по его содержанию и сохранению, в том числе связанных с
уплатой налогов и сборов, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками.

Статья 274. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

1. Кредитор участника общей собственности при недостаточности у собственника другого

имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе в
соответствии с правилами настоящего Кодекса для обращения на нее взыскания.

2. Если выдел доли должника в натуре невозможен либо против этого возражают остальные
участники общей собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли
остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой
доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли

должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве
собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

3. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются к отношениям, связанным с

обращением взыскания на долю в общем имуществе супругов, с учетом особенностей,
предусмотренных параграфом 3 настоящей главы.

§ 2. Долевая собственность
 Статья 275. Определение долей в праве собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании

закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок

определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и
приращение общего имущества.

3. Общая долевая собственность на неделимую вещь, находящуюся в собственности одного

лица, может быть установлена на основании соглашения собственника с третьим лицом при
условии, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность владеть и
пользоваться частью вещи в соответствии с ее назначением.

4. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с согласия других

сособственников неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее
увеличение своей доли в праве на общее имущество, если иное не предусмотрено соглашением
между сособственниками.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением

участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их
произвел.

Статья 276. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по

соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено законом.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить,

завещать, отдать в залог свою долю (часть доли) либо распорядиться ею иным образом с
соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 278 настоящего
Кодекса, если иное не установлено законом.

Доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это
повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части
этой доли, в соответствии с его назначением.

Статья 277. Владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности

1. Владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, если иное не

установлено законом, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении
согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и

пользование части вещи, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от
других участников, владеющих и пользующихся частью вещи, приходящейся на его долю,
соответствующей компенсации, если иное не предусмотрено законом.

Условия соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью, предусматривающие

предоставление сособственнику во владение и пользование части вещи, явно несоразмерной его
доле в праве собственности, ничтожны.

3. Участники долевой собственности вправе также установить такой порядок владения и

пользования вещью, при котором вещь (часть вещи) предоставляется во владение и пользование
разным сособственникам на разные периоды времени.

4. Соглашение участников долевой собственности о владении и пользовании вещью должно

быть заключено в письменной форме.

5. Каждый из участников долевой собственности вправе требовать внесения в Единый

государственный реестр прав на недвижимое имущество условий соглашения о владении и
пользовании недвижимой вещью.

При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику

или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой вещью прекращается, если
условия этого соглашения не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество.

Статья 278. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники

долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за
которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных
торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве собственности при отсутствии согласия на это
всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных абзацем
вторым пункта 2 статьи 274 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой

собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других
условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от
покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество
в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со
дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой

участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном
порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а если договор исполнен - перевода
доли с выплатой покупателю уплаченной им цены.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при возмездном отчуждении доли по

иному договору, если из существа договора не вытекает иное.

Статья 279. Момент перехода доли в праве собственности на вещь к приобретателю по

сделке

Доля в праве собственности на движимую вещь переходит к приобретателю по сделке с

момента совершения сделки, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Доля в праве собственности на недвижимую вещь переходит к приобретателю по сделке с

момента государственной регистрации.

Статья 280. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него

доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее

участниками по соглашению между ними, если иное не предусмотрено законом.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего

имущества, если иное не предусмотрено законом.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях

раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности
вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного
ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник по его
выбору имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой
собственности либо на предоставление ему права вещной выдачи (пункт 3 статьи 305).

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на

основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой
соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации

вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника
незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника
обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. Сособственник утрачивает долю в праве собственности на движимое имущество с

момента получения компенсации, а долю в праве собственности на недвижимое имущество - с
момента государственной регистрации перехода доли к остальным собственникам.

Статья 281. Общая долевая собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства,

созданного без образования юридического лица

1. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного без образования

юридического лица (абзац первый пункта 5 статьи 23), находится в общей долевой
собственности его членов.

2. В долевой собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся

земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения,
продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование,
транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие
средства его членов.
 3. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского
(фермерского) хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского)
хозяйства и используются по соглашению между ними.

4. Если иное не установлено соглашением о создании крестьянского (фермерского)

хозяйства, распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства
осуществляется главой крестьянского (фермерского) хозяйства (абзац второй пункта 5
статьи 23). Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается
совершенной в интересах всех членов этого хозяйства, если не доказано, что она заключена
в личных интересах его главы.

Статья 282. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

1. При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех

его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам статьи 280
настоящего Кодекса.

2. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому

(фермерскому) хозяйству, при выходе из хозяйства одного из его членов разделу не подлежат.
Вышедший из хозяйства имеет право на получение от остальных сособственников денежной
компенсации, соразмерной его доле в праве собственности на это имущество.

3. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве собственности на имущество

хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

§ 3. Совместная собственность

Статья 283. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в

совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между

ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется

по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников
совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по

распоряжению общим имуществом, если иное не установлено законом и не вытекает из
соглашения участников совместной собственности. Совершенная одним из участников
совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть
признана недействительной по требованию другого участника по мотивам отсутствия у
участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что
другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Статья 284. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него

доли

1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел

доли одного из них могут быть осуществлены после определения доли каждого из участников в
праве на общее имущество.

2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено
законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по

правилам статьи 280 настоящего Кодекса.

Статья 285. Общая собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью,

если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Каждый из супругов вправе требовать государственной регистрации совместной

собственности на недвижимое имущество, нажитое супругами во время брака, при этом право
общей совместной собственности возникает с момента приобретения такого имущества.

2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также

полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его
собственностью.

Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей

и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств
супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если

будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного
имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие
стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.

Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее

автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы,
полученные от использования такого результата в период брака, являются совместной
собственностью супругов, если договором между ними не предусмотрено иное.

3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено на имущество,

находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая
причиталась бы ему при разделе этого имущества.

4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок
такого раздела устанавливаются семейным законодательством.

Глава 19.2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

И ИНЫЕ ПРИРОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ

Статья 286. Основные положения о праве собственности на земельный участок

1. Собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им,

совершать любые действия с земельным участком, если они не противоречат закону и не
нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

2. Собственник осуществляет свои правомочия в отношении земельного участка в

соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также с
соблюдением природоохранных требований.

Собственник земельного участка вправе передать во временное владение и

пользование или в пользование часть земельного участка при условии индивидуализации
указанной части в договоре в соответствии с требованиями закона.

3. Право собственности на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным

настоящим Кодексом.

4. При естественном наносе (намыве) земли водным потоком, а равно при обмелении
водного объекта приращение земельного участка поступает в собственность собственника
земельного участка, имеющего береговую линию с соответствующим водным объектом, при
условии, что такое приращение земельного участка сохраняется не менее трех лет.

5. Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении земельного

участка собственником, отказе собственника от права собственности на земельный участок и по
другим основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом.

Право собственности на земельный участок прекращается при его искусственном или

естественном затоплении водой, которое привело к расширению или образованию водного
объекта, при условии, что такое положение сохраняется не менее трех лет.

Статья 287. Земельный участок как объект права собственности

1. Объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы

которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого
осуществлен государственный кадастровый учет.

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок

распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и
находящиеся на нем растения, а также обособленные водные объекты.

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что

находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законом и не
нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц.

4. Собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и

сооружений, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом и иными
законами.

Отчуждение земельного участка его собственником, являющимся также собственником

зданий и сооружений на земельном участке, не допускается без одновременного отчуждения
этих зданий и сооружений. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является
недействительной.
 Статья 288. Земельные участки, доступные для общего пользования

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых

для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, не
противоречащих требованиям, установленным соответственно законом и иными правовыми
актами, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных
образований.

2. Если земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического

лица, не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок
без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это
не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

3. Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая
полоса), определяемая в соответствии с водным законодательством, предназначается для
общего пользования (пункт 3 статьи 296.9). Граждане имеют право свободно пользоваться такой
береговой полосой для передвижения и пребывания около водного объекта общего пользования.

Статья 289. Возникновение и прекращение права собственности при разделе земельного

участка, выделе земельного участка и соединении земельных участков

1. В случае раздела земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, на

несколько земельных участков право собственности на первоначальный земельный участок
прекращается с момента возникновения права собственности такого лица на вновь образованные
земельные участки.

2. В случае образования нового земельного участка путем соединения нескольких

земельных участков, принадлежащих лицу на праве собственности, право собственности на
первоначальные земельные участки прекращается с момента возникновения права собственности
такого лица на вновь образованный земельный участок.

3. В случае выдела земельного участка в счет выдела доли участника общей собственности
на земельный участок право собственника выделенного земельного участка на первоначальный
земельный участок прекращается с момента государственной регистрации права собственности
такого лица на выделенный земельный участок. Общая собственность других сособственников в
отношении оставшегося земельного участка сохраняется с учетом изменившегося размера долей
в праве собственности.

4. Правила, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются также к

случаям образования новых земельных участков в результате перераспределения смежных
земельных участков.

5. В случаях, предусмотренных законом, при разделе земельного участка или

изменении границ между смежными земельными участками право собственности на
соответствующие земельные участки в измененных границах сохраняется.

Статья 290. Застройка земельного участка

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения,

осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и
правил, а также требований о целевом назначении и разрешенном использовании земельного
участка.

Статья 291. Права на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам во владение

и пользование или только в пользование на условиях, которые предусмотрены настоящим
Кодексом.

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет правомочия

владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных
настоящим Кодексом, а в предусмотренных им случаях - иными законами либо договором с
собственником.

Статья 292. Преимущественное право собственника земельного участка и собственника

здания или сооружения

1. Собственник здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не

принадлежащем ему на праве собственности, имеет преимущественное право приобретения
земельного участка, если иное не установлено законом.

2. Собственник земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, не

принадлежащие ему на праве собственности, имеет преимущественное право приобретения
здания или сооружения, если иное не установлено законом.

3. Предусмотренные настоящей статьей преимущественные права собственников

зданий (сооружений) или земельных участков осуществляются в порядке, установленном
статьей 278 настоящего Кодекса.

Статья 293. Ограничения права собственности на земельный участок в пользу соседей

(соседские права)

1. Собственник земельного участка должен осуществлять правомочия владения и

пользования земельным участком с соблюдением прав и охраняемых законом интересов
собственников (владельцев) соседних земельных участков (соседских прав).

Соседними земельными участками в целях установления ограничений права собственности

признаются земельные участки, как соприкасающиеся, так и не соприкасающиеся друг с другом,
если последствия использования (эксплуатации) одного из участков оказывают влияние на
использование другого участка.

2. Собственник земельного участка должен претерпевать воздействие исходящих с

соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и
иное подобное воздействие, если оно не оказывает влияния на использование его земельного
участка или оказывает на его использование такое влияние, которое не превышает
установленных нормативов, а при их отсутствии - разумных пределов исходя из природы и
местоположения земельных участков или из обычая.
 В случае когда исходящее с соседнего земельного участка воздействие превышает
установленные нормативы или выходит за указанные пределы, собственник (владелец)
земельного участка вправе требовать устранения препятствий в пользовании своим земельным
участком (статья 230).

Статья 294. Содержание соседских прав

1. Собственник земельного участка обязан, если соглашением с собственником

(владельцем) соседнего земельного участка не предусмотрено иное:

не возводить здания или сооружения, в отношении которых очевидно, что их

существование или использование будет иметь следствием недопустимое воздействие на
соседний земельный участок;

принимать меры по предотвращению вреда, который может быть причинен соседнему

участку ненадлежаще содержащимся собственником существующим зданием (сооружением), в
том числе обязан снести здание (сооружение), оказывающее недопустимое воздействие на
соседний земельный участок;

устранять опасность обрушения здания или сооружения либо его части на соседний
участок;

допускать на земельный участок владельца соседнего участка для земляных и иных работ в
целях доступа к зданию или сооружению, расположенному на соседнем земельном участке, при
необходимости его ремонта, если такие работы не могут быть осуществлены иным способом;

свободно пропускать воду, поступающую естественным образом на участок с соседнего

земельного участка, а также не подсыпать землю на свой земельный участок, если это нарушает
естественные стоки с соседнего земельного участка или препятствует им;

не возводить на своем земельном участке здания и сооружения и не осуществлять посадки

таким образом, что это может ухудшить состояние соседнего участка или посадок на нем либо
нарушить устойчивость расположенных на нем зданий или сооружений;

не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего участка лишится
опоры;

не сооружать колодцы таким образом, чтобы это препятствовало поступлению воды в

колодец на соседнем участке;

не возводить канализационных сооружений, приводящих к загрязнению соседнего участка;

воздерживаться от иных действий, которые заведомо могут привести к существенному

нарушению прав соседей.

2. Собственник земельного участка имеет право, если соглашением с собственником

(владельцем) соседнего земельного участка не предусмотрено иное:

собирать плоды, упавшие на земельный участок с дерева или куста, расположенного на

соседнем участке;
 срезать и оставлять себе препятствующие использованию земельного участка корни дерева
или куста, проникшие с соседнего участка;

требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не изменял

притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него вида, если это выходит
за разумные пределы;

требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве или в разумных

расходах на строительство общей стены (забора, изгороди) между земельными участками или в
установлении иной разделительной линии между земельными участками (межевых знаков на
общих границах), а также в разумных расходах по эксплуатации таких объектов.

Статья 295. Ограничения права собственности на земельный участок в публичных

интересах

Права собственника земельного участка могут быть ограничены в публичных интересах в

целях, предусмотренных пунктом 3 статьи 1 настоящего Кодекса.

Основания ограничений прав собственника в публичных интересах определяются

настоящим Кодексом (статьи 295.1, 295.2) и иными законами.

Статья 295.1. Реквизиция земельного участка. Временное занятие земельного участка

1. При реквизиции земельного участка применяются правила статьи 268 настоящего

Кодекса с особенностями, предусмотренными настоящей статьей.

2. В случае невозможности возврата земельного участка его собственнику при прекращении

действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, собственнику по его
заявлению предоставляется в собственность другой земельный участок. Разница в стоимости
реквизированного и предоставленного земельного участка подлежит учету при расчетах с
собственником земельного участка.

3. При наличии обстоятельств, являющихся основаниями для реквизиции земельного

участка, он может быть временно занят по решению уполномоченного государственного органа с
возмещением собственнику убытков, причиненных таким временным занятием. При
прекращении обстоятельств, послуживших основанием временного занятия, земельный участок
подлежит незамедлительному возврату собственнику.

Собственник вправе требовать осуществления реквизиции временно занятого земельного

участка (статья 268).

Статья 295.2. Ограничения права собственности на земельный участок в публичных

интересах без изъятия участка у собственника

1. В публичных интересах могут быть ограничены принадлежащие собственнику

правомочия владения и (или) пользования земельным участком с сохранением за ним
возможности распоряжения. Такое ограничение устанавливается в случае, когда публичные
интересы не могут быть реализованы установлением вещного или обязательственного права в
отношении земельного участка, и должно осуществляться способом, наименее обременительным
для собственника земельного участка.

Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на

содержание ограничений права собственности на такой участок, установленных в
публичных интересах.

2. Ограничения права собственности на земельный участок, предполагающие доступ на

земельный участок других лиц без разрешения собственника, могут устанавливаться для
обеспечения:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также

объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных;

7) проведения геологического изучения недр, научно-исследовательских или

проектно-изыскательских работ;

8) сохранности объектов культурного наследия или их территорий.

3. В зависимости от цели и характера ограничений права собственности они

устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

4. Ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах без

изъятия земельного участка устанавливаются нормативными актами уполномоченных
государственных органов и органов местного самоуправления.

5. Государственные органы и органы местного самоуправления, уполномоченные

устанавливать ограничения права собственности на земельный участок в соответствии с
настоящей статьей, а также размер и порядок выплаты компенсации, предусмотренной пунктом 6
настоящей статьи, определяются законом и иными правовыми актами. Споры о размере
компенсации рассматриваются судом.

6. Если установленные ограничения являются излишне обременительными для

собственника земельного участка, он вправе требовать выплаты ему справедливой компенсации.

В случае когда установление ограничений приводит к невозможности использования

земельного участка, собственник земельного участка вправе требовать его выкупа по цене,
определяемой в соответствии со статьей 296 настоящего Кодекса, или предоставления
равноценного земельного участка, а также возмещения причиненных убытков.

Статья 296. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

 1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или
муниципальных нужд путем выкупа в исключительных случаях, в том числе в случаях,
связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением объектов, предназначенных для судов общей юрисдикции и арбитражных

судов, в целях обеспечения доступа граждан и организаций к правосудию;

3) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при

отсутствии иной возможности размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем

регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также

объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской

Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность

субъектов естественных монополий;

объекты государственной наблюдательной сети гидрометеорологической службы;

объекты, связанные с геологическим изучением недр и разработкой месторождений

полезных ископаемых;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного

значения;

4) организацией историко-культурного заповедника, особо охраняемой природной

территории;

5) иными обстоятельствами в установленных законом случаях.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской
Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным
образованием.

2. Решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами
исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного
самоуправления с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. Решения об изъятии земельных участков для государственных нужд в случаях,

предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, принимаются уполномоченным
федеральным органом исполнительной власти.

Решения об изъятии земельных участков для государственных нужд в случаях,

предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, принимаются по поручению
Президента Российской Федерации уполномоченным федеральным органом исполнительной
власти.

Решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в

случаях, предусмотренных подпунктами 3 - 5 пункта 1 настоящей статьи, принимаются
соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления,
уполномоченными в соответствии с законом и иными правовыми актами.

Порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для

государственных и муниципальных нужд устанавливается законом.

4. О принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или

муниципальных нужд вносится отметка в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и направляется уведомление собственнику изымаемого земельного
участка.

5. После определения условий изъятия земельного участка для государственных или

муниципальных нужд собственнику изымаемого земельного участка направляется
предложение об условиях такого изъятия. Порядок направления собственникам
уведомлений о принятом решении и предложений об условиях изъятия устанавливаются
законом. Выкуп земельного участка до истечения шести месяцев со дня получения
собственником предложений об изъятии земельных участков допускается только с
согласия собственника.

6. Правила настоящей статьи применяются также в случаях, когда земельный участок,

необходимый для государственных или муниципальных нужд, не образован на момент принятия
решения о его изъятии. В этом случае такое решение должно содержать сведения о границах
земельного участка, который будет образован в связи с его изъятием.

Расходы, связанные с образованием земельного участка, изымаемого для государственных

или муниципальных нужд, не могут быть возложены на собственника изымаемого
земельного участка.

7. Правила, предусмотренные статьями 296 - 296.3 настоящего Кодекса, применяются

также в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных
нужд у лиц, владеющих находящимися в государственной или муниципальной
собственности земельными участками на ограниченном вещном праве либо ином законном
основании. В этом случае указанным лицам выплачивается компенсация за досрочное
прекращение соответствующего права. Порядок определения размера компенсации
устанавливается законом.
 Статья 296.1. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для
государственных или муниципальных нужд

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или

муниципальных нужд, с момента внесения в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество отметки о принятом решении об изъятии участка до достижения
соглашения или принятия судом решения о выкупе участка владеет, пользуется и распоряжается
им по своему усмотрению и несет необходимые затраты, обеспечивающие использование
участка в соответствии с его целевым назначением. Собственник несет риск отнесения на него
при определении выкупной цены земельного участка (статья 296.2) затрат и убытков, связанных
с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном
участке в указанный период.

Статья 296.2. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или
муниципальных нужд

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд

(выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником
участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской
Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
Право собственности собственника земельного участка, изымаемого для государственных или
муниципальных нужд, может быть прекращено только после уплаты ему выкупной цены.

Исполнение обязательства по уплате выкупной цены, а также по оплате иных расходов,

связанных с изъятием земельного участка, может быть возложено соответствующим
публично-правовым образованием на лицо, которое будет использовать земельный участок,
изымаемый для государственных или муниципальных нужд (пункт 1 статьи 313, статья 403).

2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного

участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные
собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с
досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную
выгоду.

3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка,

изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с
зачетом его стоимости в выкупную цену, а в случае, если изъятие осуществляется путем
перераспределения земельных участков (пункт 4 статьи 289), по соглашению с
собственником ему может быть сохранена площадь земельного участка в измененных
границах. При этом денежная сумма, указанная в пунктах 1 и 2 настоящей статьи,
подлежит выплате собственнику земельного участка, если это предусмотрено соглашением
с ним.

Статья 296.3. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по
решению суда

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для

государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной
цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления,
принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о
выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть
предъявлен в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии земельного участка
для государственных или муниципальных нужд, но не ранее чем через шесть месяцев с
момента направления собственнику участка предложения об условиях такого изъятия.

Статья 296.4. Прекращение права собственности на земельный участок, который не

используется в соответствии с его целевым назначением

Право собственности на земельный участок может быть прекращено принудительно в

случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного
или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение пяти лет, если
более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое
для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по
целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих
такое использование.

Статья 296.5. Прекращение права собственности на земельный участок, используемый с

нарушением законодательства

Право собственности на земельный участок может быть прекращено принудительно, если

земельный участок используется не в соответствии с его целевым назначением, его
использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель,
к значительному ухудшению экологической обстановки, к уничтожению или повреждению
объектов культурного наследия (абзац третий пункта 1 статьи 225) либо осуществляется с
иным грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных законом.

Статья 296.6. Порядок прекращения права собственности на земельный участок ввиду его
ненадлежащего использования

1. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный

принимать решения о принудительном прекращении права собственности на земельный участок
по основаниям, предусмотренным статьями 296.4 и 296.5 настоящего Кодекса, а также порядок
обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных
нарушениях определяются законом.

2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение о

принудительном прекращении права собственности на земельный участок, о своем согласии
исполнить это решение, участок подлежит продаже с торгов.

3. Если собственник земельного участка не согласен с решением о принудительном

прекращении его права собственности на земельный участок, орган, принявший
соответствующее решение, может предъявить требование о продаже участка в суд.

4. При продаже земельного участка по основаниям, предусмотренным статьями 296.4 и

296.5 настоящего Кодекса, вместе с ним продаются здания и сооружения, расположенные на
земельном участке, принадлежащие собственнику земельного участка на праве собственности.
Собственнику земельного участка выплачиваются средства, вырученные от продажи, за вычетом
расходов на проведение торгов по продаже участка.
 Статья 296.7. Отказ собственника от права собственности на земельный участок

1. Отказ от права собственности на земельный участок (статья 265) осуществляется

посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отказ от права собственности на земельный участок является одновременно отказом от права
собственности на здания и сооружения, расположенные на земельном участке и принадлежащие
его собственнику. Право собственности на этот земельный участок и расположенные на нем
здания и сооружения прекращается с даты государственной регистрации прекращения
указанного права.

2. Если иное не предусмотрено законом, земельный участок, от права собственности на

который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения
права собственности на него собственностью муниципального образования, на территории
которого расположен земельный участок, а в случаях, предусмотренных законом,
собственностью соответствующего субъекта Российской Федерации.

Статья 296.8. Право собственности на участки недр

1. Участком недр как объектом права собственности является участок, представляющий

собой геометризованный блок недр, границы которого определены и удостоверены в
установленном порядке.

Право собственности на участки недр устанавливается в соответствии с Законом о недрах.

2. Собственник земельного участка имеет на участок недр, расположенный под этим

земельным участком, права, определяемые в соответствии с настоящим Кодексом и Законом о
недрах, в том числе право на добычу общераспространенных полезных ископаемых и пресных
подземных вод в целях их использования для собственных нужд.

3. Правила настоящего Кодекса о праве собственности на земельные участки

соответственно применяются к отношениям собственности, объектом которых являются участки
недр, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа отношений.

Статья 296.9. Право собственности на водные объекты

1. Водным объектом как объектом права собственности является покрытый водами участок
земель водного фонда в пределах береговой линии, внесенный в государственный водный
реестр.

Береговая линия или границы водного объекта определяются в соответствии с водным

законодательством.

2. Поверхностные воды и покрытые ими земли, не отнесенные к землям водного фонда, но

образующие обособленный водный объект, являются частью земельного участка, в границах
которого они находятся. К такому земельному участку применяются правила настоящего
Кодекса о праве собственности на земельные участки.

3. Водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности,

являются водными объектами общего пользования, если иное не предусмотрено законом.
Граждане имеют право свободного доступа к таким водным объектам и могут бесплатно
использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено законом.

4. Правила настоящего Кодекса о праве собственности на земельные участки

соответственно применяются к отношениям собственности, объектом которых являются водные
объекты, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа отношений.

Статья 296.10. Право собственности на земельные участки лесного фонда

Собственник земельного участка лесного фонда (лесного участка) осуществляет владение,

пользование и распоряжение таким участком в соответствии с его целевым назначением и
разрешенным использованием.

Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности,

могут предоставляться во владение и пользование граждан и юридических лиц в порядке,
определенном законом.

Статья 296.11. Правовой режим животных в состоянии естественной свободы

Животные в состоянии естественной свободы, в том числе находящиеся в границах

земельного участка, не признаются объектами права собственности и иных гражданских прав.

Глава 19.3. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ

Статья 297. Основные положения о праве собственности на здания и сооружения

1. Право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной

регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено
законом.

2. Собственник здания или сооружения вправе передать во временное владение и

пользование или в пользование помещения либо иные части здания или сооружения при
условии их индивидуализации в договоре в соответствии с требованиями, установленными
законом.

3. Отчуждение здания или сооружения его собственником, являющимся также

собственником земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, не
допускается без одновременного отчуждения этого земельного участка, а в случаях, когда
отчуждается здание, находящееся на неделимом земельном участке, на котором
расположены иные объекты недвижимости, - без одновременного отчуждения
соответствующей доли в праве собственности на этот земельный участок, если иное не
предусмотрено законом. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является
недействительной.

Статья 297.1. Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным

участком

1. Собственник здания или сооружения, находящегося на земельном участке,

принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме,
которые предусмотрены соответствующим вещным правом или договором с собственником
земельного участка.

2. Собственник здания или сооружения, не имеющий иного вещного права на земельный

участок или договора с собственником земельного участка, вправе владеть и пользоваться
земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию
или сооружению (право ограниченного владения земельным участком). Собственник земельного
участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от собственника здания или
сооружения соразмерную плату за владение и пользование земельным участком.

3. Переход права собственности на земельный участок не является основанием

прекращения или изменения принадлежащего собственнику здания или сооружения права на
расположенный под ним земельный участок.

4. Собственник здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет

право владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием или сооружением по своему
усмотрению, в том числе сносить и реконструировать принадлежащее ему здание или
сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком,
установленным законом или договором.

5. Повреждение (гибель) здания или сооружения, находящегося на чужом земельном

участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный
участок. Собственник поврежденного (погибшего) здания или сооружения имеет право на его
восстановление без согласия собственника земельного участка.

Права собственника поврежденного (погибшего) здания или сооружения на земельный

участок прекращаются, если указанное лицо не приступило к восстановлению здания или
сооружения в течение пяти лет с момента его повреждения (гибели).

6. Собственник здания или сооружения вправе требовать по своему выбору от собственника

земельного участка предоставления ему права застройки, права постоянного землевладения или
права аренды земельного участка, необходимого для обеспечения доступа к зданию или
сооружению.

Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в

государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему
земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном законодательством о
приватизации.

7. Право ограниченного владения земельным участком не подлежит государственной

регистрации и сохраняет силу до приобретения собственником здания или сооружения
соответствующего права на земельный участок в порядке, предусмотренном пунктом 6
настоящей статьи.

Статья 297.2. Право собственности на объект незавершенного строительства

1. Право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит

собственнику земельного участка, если иное не предусмотрено законом.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента

государственной регистрации указанного права. Собственник вправе обратиться с заявлением о
государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства,
если соответствующий объект отвечает признакам недвижимого имущества, указанным в статье
130 настоящего Кодекса.

3. Собственник объекта незавершенного строительства обязан в установленный срок,

а если такой срок не установлен - в разумный срок завершить строительство указанного
объекта.

При неисполнении указанной обязанности орган, уполномоченный в соответствии с

законом, может предупредить собственника о необходимости завершить строительство объекта
недвижимости, а также назначить собственнику соразмерный срок для его завершения.

Если собственник без уважительных причин не завершит строительство объекта

недвижимости в установленный срок, суд по иску органа, уполномоченного в соответствии с
законом, может принять решение о продаже с публичных торгов такого объекта незавершенного
строительства с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов
на исполнение судебного решения.

4. К праву собственности и другим вещным правам на объект незавершенного

строительства применяются правила настоящего раздела о праве собственности и других вещных
правах на здания и сооружения, если иное не установлено настоящим Кодексом и иным законом
или не вытекает из существа объекта незавершенного строительства.

Глава 19.4. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 298. Основные положения о праве собственности на помещения

1. Помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным

замкнутым контуром, пригодная для использования.

2. Право собственности на помещение возникает с момента государственной регистрации

этого права.

Государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном

здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности
на здание, в котором расположено данное помещение, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает право

собственности на здание, где находится данное помещение.

Государственная регистрация права собственности на здание за собственником всех

помещений в здании прекращает право собственности на помещения.

3. Собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество

здания с момента государственной регистрации его права собственности на помещение.

4. Собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему

помещением в соответствии с его назначением.
 5. Помещение, предназначенное исключительно или преимущественно для обслуживания
других помещений, признается вспомогательным.

Статья 298.1. Основные положения о праве собственности на жилые помещения

1. Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного

проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут предоставляться
собственником в пользование другим лицам для проживания граждан на основании договора
при условии соблюдения требований жилищного законодательства.

2. Жилыми помещениями являются помещения, пригодные для проживания. Пригодность

помещения для проживания определяется в соответствии с жилищным законодательством.

К числу жилых помещений не могут быть отнесены вспомогательные помещения.

3. Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан,

допускается только после перевода такого помещения в нежилое, за исключением случаев,
установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. Перевод помещений из жилых
в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Статья 298.2. Виды жилых помещений

1. Жилыми помещениями признаются квартира и комната.

2. Квартирой признается жилое помещение с отдельным входом, состоящее из одной или

нескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющее обособленную часть здания.
Право собственности на квартиру возникает с момента его государственной регистрации.

3. Комнатой признается жилое помещение, расположенное в квартире. Право

собственности на комнату возникает с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация права собственности на комнату прекращает право собственности
на квартиру, в которой находится данная комната. Собственник квартиры не вправе требовать
государственной регистрации права собственности на расположенные в ней комнаты, если иное
не предусмотрено законом.

4. Квартира, состоящая из комнат, в отношении которых зарегистрировано право

собственности, признается коммунальной.

Коммунальная квартира не признается объектом гражданских прав и не может быть

предметом сделок.

Вспомогательные помещения коммунальной квартиры признаются общим имуществом

собственников комнат.

Статья 298.3. Права членов семьи собственника жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом

помещении, могут пользоваться этим помещением на праве личного пользовладения на
условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством.

2. В случае если в жилом помещении проживают находящиеся под опекой или

попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо
несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения,
определяемые в соответствии с семейным законодательством, для отчуждения жилого
помещения требуется согласие органа опеки и попечительства.

3. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются также к членам семьи

собственника, проживающим в принадлежащем ему жилом доме.

Статья 298.4. Основные положения о праве собственности на нежилые помещения

1. Нежилым помещением признается помещение, предназначенное для целей, не связанных

с проживанием граждан.

2. Собственник нежилого помещения не вправе использовать указанное помещение

способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы лиц, проживающих в
жилых помещениях, находящихся в том же здании, в частности размещать в нем промышленное
производство, если это приводит к указанным последствиям.

Статья 298.5. Общее имущество здания

1. Вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие

конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
обслуживающие более одного помещения, находятся в общей долевой собственности
собственников помещений в здании.

2. Собственники помещений совместно владеют и пользуются общим имуществом здания в

соответствии с его назначением.

3. Если иное не установлено законом, вспомогательные помещения, пригодные для

самостоятельного использования, могут быть предоставлены в пользование третьим лицам по
решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании, поскольку это
не нарушает права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений.

Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, пропорционально размеру

принадлежащей ему доли, определяемому в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

Собственники помещений не вправе отчуждать, а также иным образом распоряжаться

общим имуществом здания, если иное не предусмотрено законом.

4. Доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество здания

пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади
здания.

Размер долей собственников помещений в праве собственности на общее имущество здания

может быть изменен с учетом характеристик помещения (высота потолка, этаж и т.п.) по
соглашению между ними или в судебном порядке.
 5. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее
имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от
права собственности на принадлежащее ему помещение.

Собственник помещения не вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего

имущества здания.

6. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или не вытекает из

существа отношений, правила настоящей статьи применяются к находящемуся в общей долевой
собственности собственников помещений в здании земельному участку под зданием (статья
298.6), а также к общему имуществу коммунальной квартиры и к общему имуществу
собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной
жилищной застройки.

Статья 298.6. Права собственников помещений на земельный участок под зданием

1. Земельный участок, необходимый для использования здания, находится в общей долевой

собственности собственников помещений в здании, если иное не предусмотрено законом или
соглашением с собственником земельного участка.

2. Собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом

доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или
муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства,
на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права
собственности на помещение. Если к моменту государственной регистрации права
собственности на помещение земельный участок не сформирован, то собственник помещения
приобретает долю в праве собственности на земельный участок под зданием с момента
проведения государственного кадастрового учета соответствующего земельного участка.

До момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного

участка собственники помещений вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той
мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также
объектов, входящих в состав общего имущества такого здания.

Собственники помещений вправе защищать свое владение земельным участком против

третьих лиц.

3. Собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке,

находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением
собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, вправе требовать выкупа
соответствующего земельного участка в общую долевую собственность в порядке,
предусмотренном законодательством о приватизации.

Статья 298.7. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое

помещение

1. Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически

нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его
разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления
может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут
разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта
помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей

или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет
необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа
местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого
помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на
исполнение судебного решения.

2. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются к отношениям, связанным с

прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения, с
особенностями, предусмотренными жилищным законодательством.

Подраздел 4. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Глава 20. ПРАВО ПОСТОЯННОГО ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЯ

Статья 299. Основные положения

1. Правом постоянного землевладения является право владения и пользования чужим

земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения
сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства,
рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также
для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием
природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис).

2. Право постоянного землевладения устанавливается по воле собственника, а в случаях,

предусмотренных законом, - по иным основаниям.

Право постоянного землевладения подлежит государственной регистрации.

3. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком,

переданным в постоянное землевладение.

4. Основания и порядок предоставления на праве постоянного землевладения

земельных участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности,
устанавливаются законом.

Статья 299.1. Права и обязанности лица, имеющего право постоянного землевладения

1. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, обязано использовать земельный

участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не допуская
ухудшения земельного участка, а также вносить установленную плату за право постоянного
землевладения.

2. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе, а в случае, предусмотренном

договором, - обязано осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение
его природных свойств и качеств.
 Возведение на земельном участке зданий или сооружений допускается при наличии у
лица, имеющего право постоянного землевладения, также права застройки земельного
участка (глава 20.1).

При изменении целевого назначения или разрешенного использования находящегося

в государственной или муниципальной собственности земельного участка, в результате
чего стало допустимым строительство на нем, лицо, имеющее право постоянного
землевладения, вправе требовать предоставления ему права застройки земельного участка
вместо права постоянного землевладения либо дополнительно к нему.

3. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, приобретает в собственность плоды,

продукцию и доходы, полученные от использования земельного участка.

Лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе использовать недра под

земельным участком в соответствии с пунктом 2 статьи 296.8 Кодекса.

Статья 299.2. Договор об установлении права постоянного землевладения

1. Существенными условиями договора об установлении права постоянного землевладения

являются условия о земельном участке (статья 287), о целях использования земельного участка, о
плате за право постоянного землевладения.

2. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения о

целях использования земельного участка, о плате за право постоянного землевладения, о сроке
права постоянного землевладения, если такой срок предусмотрен договором.

Статья 299.3. Срок права постоянного землевладения

Право постоянного землевладения является бессрочным, за исключением случаев, когда

оно установлено на определенный срок. Такой срок не может быть менее пятидесяти лет.

Статья 299.4. Плата за право постоянного землевладения

1. Плата за право постоянного землевладения устанавливается в форме:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно, если иная периодичность

их уплаты не предусмотрена законом или договором;

2) установленной доли полученных в результате использования земельного участка плодов,

продукции и доходов.

Договором об установлении права постоянного землевладения могут быть

предусмотрены сочетание указанных форм или иные формы платы за право постоянного
землевладения.

2. Законом размер платы за право постоянного землевладения, установленное в отношении

земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может
быть ограничен размером земельного налога или меньшим размером.
 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право
постоянного землевладения или порядок его определения может не чаще чем один раз в десять
лет изменяться по соглашению сторон, а при недостижении соглашения - по решению суда.

4. В случае утраты значительной частью земельного участка природных свойств и качеств,

необходимых для его использования в соответствии с разрешенным использованием, лицо,
имеющее право постоянного землевладения, вправе требовать соответствующего уменьшения
размера платы за право постоянного землевладения.

Статья 299.5. Распоряжение правом постоянного землевладения

1. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе отчуждать это право,

передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом.

2. Право постоянного землевладения переходит в порядке универсального правопреемства

при реорганизации юридического лица и по наследству.

3. На право постоянного землевладения может быть обращено взыскание, в том числе путем
продажи с публичных торгов.

4. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе сдать этот земельный участок
в аренду на срок до пяти лет, но не более чем на остающийся срок права постоянного
землевладения.

Прекращение права постоянного землевладения влечет прекращение договора аренды.

Статья 299.6. Прекращение права постоянного землевладения

1. Право постоянного землевладения прекращается в случае такого изменения природных

свойств и качеств земельного участка, которое привело к невозможности его использования в
соответствии с целевым назначением земельного участка.

2. Право постоянного землевладения может быть досрочно прекращено по требованию

лица, имеющего это право, в случае такого изменения природных свойств и качеств
значительной части земельного участка, которое привело к невозможности ее использования в
соответствии с целевым назначением.

3. Право постоянного землевладения, установленное на определенный срок, прекращается

по истечении срока, на который оно установлено.

4. Право постоянного землевладения может быть прекращено по соглашению между

собственником земельного участка и лицом, имеющим право постоянного землевладения, за
исключением случаев, когда это право передано в ипотеку.

5. Гражданин, имеющий право постоянного землевладения, может потребовать

прекращения этого права по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451
настоящего Кодекса.

6. Право постоянного землевладения может быть прекращено по инициативе собственника

земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право постоянного землевладения, не
исполняет обязанность по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не
вносит установленную плату за два года подряд.

Собственник земельного участка обязан направить лицу, имеющему право постоянного

землевладения, уведомление о нарушении, содержащее требование об устранении
соответствующего нарушения и срок для его устранения, который не может составлять менее
шести месяцев. В случае неустранения лицом, имеющим право постоянного землевладения,
допущенного им нарушения в срок, установленный собственником земельного участка,
собственник имеет право требовать прекращения права постоянного землевладения в судебном
порядке.

7. Право постоянного землевладения прекращается в случае изъятия земельного участка для

государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции.

8. При продаже земельного участка с публичных торгов право постоянного землевладения

не прекращается.

Статья 299.7. Последствия прекращения права постоянного землевладения

1. При прекращении права постоянного землевладения все улучшения земельного участка

(посадки, результаты работ), осуществленные лицом, имеющим право постоянного
землевладения, сохраняются за собственником земельного участка без выплаты компенсации за
них, если соглашением между ними не предусмотрено иное.

2. В случае прекращения права постоянного землевладения по основаниям,

предусмотренным пунктом 7 статьи 299.6 настоящего Кодекса, орган, принявший решение об
изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имеющему право постоянного
землевладения, компенсации за досрочное прекращение права постоянного землевладения
наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка. Размер компенсации
определяется по правилам пункта 2 статьи 296.2 настоящего Кодекса.

Глава 20.1. ПРАВО ЗАСТРОЙКИ

Статья 300. Право застройки земельного участка

1. Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в

целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.

Лицо, имеющее право застройки, вправе возводить на чужом земельном участке как
одно, так и несколько зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором об
установлении права застройки.

В отношении одного земельного участка, находящегося в собственности гражданина или

юридического лица, может быть установлено несколько прав застройки. В этом случае
порядок владения и пользования земельным участком определяется по соглашению лиц,
имеющих право застройки, а при недостижении такого соглашения - по решению суда.

2. Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу,

имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки.
 В установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, что право
собственности на возведенное здание или сооружение возникает у собственника земельного
участка.

3. Право застройки земельного участка устанавливается на основании договора об

установлении права застройки.

Право застройки подлежит государственной регистрации.

4. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в

отношении которого установлено право застройки.

5. Основания и порядок предоставления права застройки земельных участков,

относящихся к государственной или муниципальной собственности, устанавливаются
законом.

Статья 300.1. Права и обязанности лица, имеющего право застройки

1. Лицо, имеющее право застройки, вправе в пределах, предусмотренных договором об

установлении права застройки, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на
земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые, если иное не
установлено законом.

2. Лицо, имеющее право застройки, обязано в установленный срок возвести на земельном

участке здания и сооружения.

Лицо, имеющее право застройки, обязано использовать земельный участок в соответствии с

его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений
и их эксплуатации.

Лицо, имеющее право застройки, обязано вносить установленную договором плату за право
застройки.

Статья 300.2. Договор об установлении права застройки

1. Существенными условиями договора об установлении права застройки являются условия

о земельном участке (статья 287), о характеристиках возводимого либо реконструируемого
здания или сооружения, о месте расположения здания или сооружения на земельном
участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки.

В случаях, предусмотренных законом, договор об установлении права застройки

земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
может не включать условия о характеристиках возводимого либо реконструируемого
здания или сооружения и о месте его расположения на земельном участке.

2. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся

сведения о земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в
случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое
лицо, - также сведения о возводимом либо реконструируемом здании или сооружении.
 Статья 300.3. Срок права застройки

Право застройки устанавливается бессрочно либо на срок, определенный в договоре об

установлении права застройки. Такой срок не может быть менее тридцати и более ста лет.

Право застройки, установленное на срок более ста лет, считается установленным на срок в
сто лет.

Статья 300.4. Плата за право застройки

1. Плата за право застройки устанавливается в договоре в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2) предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и

пользование помещений в возведенных зданиях.

Договором об установлении права застройки могут быть предусмотрены сочетание

указанных форм или иные формы платы за право постоянного землевладения.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право застройки
может быть не чаще чем один раз в десять лет изменен по соглашению сторон, а при
недостижении соглашения - по решению суда.

Статья 300.5. Распоряжение возведенными на основании права застройки зданиями

(сооружениями) и помещениями в них

1. При отчуждении здания или сооружения, возведенного на земельном участке на

основании права застройки, к приобретателю здания переходит право застройки (доля в
праве застройки) указанного земельного участка.

Передача в залог здания или сооружения, возведенного на земельном участке на

основании права застройки, означает передачу в залог права застройки (доли в праве
застройки) указанного земельного участка.

2. Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в

здании, возведенном на основании права застройки. В этом случае собственники
помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение
признаются участниками права застройки и приобретают доли в этом праве (за
исключением случаев, когда они приобретают доли в праве общей собственности на
земельный участок в соответствии с пунктом 2 или 3 статьи 298.6 настоящего Кодекса).

3. Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании

права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного
помещения. К такой доле применяются правила о доле в праве собственности на
земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании (пункт 6 статьи
298.5).

4. Права обладателей долей в праве застройки определяются в соответствии с главой

19.4 настоящего Кодекса.

Статья 300.6. Распоряжение правом застройки

1. Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в
залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом.

Право застройки земельного участка может быть отчуждено или передано в залог
только одновременно с отчуждением или передачей в залог возведенного на нем на
основании права застройки здания или сооружения, право собственности на которое
зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

2. Право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при

реорганизации юридического лица и по наследству.

3. На право застройки может быть обращено взыскание, в том числе путем его
продажи с публичных торгов. К обращению взыскания на право застройки применяются
правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

Статья 300.7. Прекращение права застройки

1. Право застройки прекращается по истечении срока, на который оно установлено.

Гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения не

является основанием для прекращения права застройки.

2. Право застройки может быть прекращено досрочно по соглашению между

собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право
застройки, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Не допускается досрочное прекращение права застройки, если это право передано в

ипотеку.

3. По требованию лица, имеющего право застройки, оно может быть прекращено по

основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451 настоящего Кодекса. В этом
случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющего право
застройки, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения.

4. Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника

земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право застройки, имеет задолженность
по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичной платы, при
условии направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о
необходимости устранения нарушения в разумный срок.

Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника

земельного участка в случае, когда по обстоятельствам, зависящим от лица, имеющего
право застройки, произошло уничтожение или повреждение объекта культурного наследия
(абзац третий пункта 1 статьи 225), находящегося на земельном участке.
 5. Право застройки может быть прекращено по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены статьями 296.4 - 296.6 настоящего Кодекса.

6. Право застройки прекращается в случае изъятия земельного участка для

государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции.

Статья 300.8. Последствия прекращения права застройки

1. При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу,

имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка,
если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки.

2. В случае прекращения права застройки земельного участка по основаниям,

предусмотренным пунктом 6 статьи 300.7 настоящего Кодекса, орган, принявший решение
об изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имевшему право застройки,
компенсации за досрочное прекращение права застройки наряду с выплатой компенсации
собственнику земельного участка. Размер компенсации определяется по правилам пункта 2
статьи 296.2 настоящего Кодекса.

Глава 20.2. СЕРВИТУТ

§ 1. Общие положения

Статья 301. Основные положения

1. Земельный участок, здание или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены
правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления
принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение,
в том числе незавершенное строительством (господствующая вещь), если использование такого
земельного участка, здания или сооружения по назначению невозможно без установления
сервитута.

Сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника служащей вещи

возможности использовать ее по назначению либо затрудняет ее использование настолько, что
служащая вещь утрачивает свое назначение.

Сервитут не лишает собственника служащей вещи владения и распоряжения ею.

2. Сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц.

3. Сервитут является бессрочным, если иное не установлено настоящим Кодексом.

4. Сервитут устанавливается по соглашению собственников служащей и господствующей

вещей, а в случае спора - судом.

Если служащей вещью является земельный участок, относящийся к государственной или

муниципальной собственности и предоставленный на праве постоянного землевладения либо на
праве застройки, соглашение об установлении сервитута заключается с лицом, имеющим такое
право, если договором об установлении соответствующего вещного права не предусмотрено
иное.

5. Виды сервитутов и порядок их установления определяются настоящим Кодексом. Объем

предоставляемых сервитутом прав определяется настоящим Кодексом, а в предусмотренных им
случаях - иными законами.

Установление сервитутов, не предусмотренных настоящим Кодексом, не допускается.

6. Сервитут может быть установлен по требованию лица, имеющего ограниченное вещное

право, включающее правомочия владения и пользования господствующей или служащей вещью.
Такое лицо пользуется всеми правами, а также несет все обязанности, предусмотренные
правилами настоящей главы для собственников господствующей или служащей вещи.

7. Правила о сервитутах, предусмотренные настоящей главой, применяются к помещениям,

если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Статья 301.1. Содержание сервитута

1. В силу сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно

пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику
служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут).

2. Сервитут должен осуществляться наименее обременительным для собственника

служащей вещи способом, позволяющим использовать служащую вещь по назначению, и с
причинением собственнику служащей вещи наименьшего неудобства.

3. На собственника служащей вещи не может быть возложена на основании сервитута

обязанность выполнять какие-либо действия (в том числе работы или услуги) для обладателя
сервитута или в его интересах.

4. Собственник господствующей вещи не вправе производить какие-либо изменения в

служащей вещи сверх пределов, необходимых для осуществления сервитута. Любая постройка
(сооружение) или иное изменение в служащей вещи, необходимые или полезные для
осуществления сервитута, производятся за счет собственника господствующей вещи. Затраты
обладателя сервитута на такие изменения не входят в плату за сервитут.

5. Вид устанавливаемого сервитута, условия его осуществления (место в границах

служащей вещи и время, в том числе периодичность осуществления), размер платы за сервитут
определяются соглашением собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора
- судом. Договор об установлении сервитута и решение суда должны содержать указания о
размере платы за сервитут.

Договор об установлении сервитута должен быть составлен в форме одного документа,

подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность
договора об установлении сервитута.

Статья 301.2. Плата за сервитут

1. Собственник господствующей вещи обязан вносить плату за сервитут.

 2. Размер платы за сервитут определяется договором об установлении сервитута, а в случае
спора - судом и подлежит указанию в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество.

Договором об установлении сервитута, не связанного с осуществлением собственниками

господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности, может быть
предусмотрено, что сервитут является безвозмездным.

3. Плата за сервитут может устанавливаться в виде единовременного или периодических

платежей.

4. Размер платы за сервитут может быть не чаще чем один раз в пять лет изменен по
соглашению сторон, а при недостижении соглашения - по решению суда.

5. Плата за сервитут устанавливается в денежной форме, а в случаях, предусмотренных

договором об установлении сервитута, - в иной форме.

6. Порядок определения размера платы за сервитут может быть определен законом

или в установленном им порядке.

Статья 301.3. Множественность сервитутов

1. Служащая вещь может быть обременена несколькими сервитутами.

Если иное не установлено соглашением собственников вещей, связанных сервитутами, при

осуществлении нескольких однородных сервитутов в отношении одной служащей вещи все
сервитуты должны осуществляться одним и тем же способом, поскольку это не приводит к
невозможности осуществления одного или некоторых сервитутов.

2. Не допускается установление последующего сервитута, если он приведет к

невозможности осуществления ранее установленного сервитута.

Статья 301.4. Следование сервитута

1. Сервитут сохраняется при принудительном изъятии служащей или господствующей вещи

независимо от оснований изъятия.

2. При разделе господствующей вещи сервитут сохраняется в отношении всех вновь

образованных вещей. В этом случае к отношениям, связанным с внесением платы за сервитут,
применяются правила о солидарном обязательстве (статья 322).

3. Раздел служащей вещи не затрагивает прав собственника господствующей вещи. В этом

случае к отношениям, связанным с внесением платы за сервитут, применяются правила о
солидарном требовании (статья 326).

4. Отсутствие необходимости сервитута в отношении одной из вещей, образованных при

разделе, является основанием для его прекращения в отношении этой вещи в установленном
порядке.
 Статья 301.5. Прекращение и изменение сервитута

1. Сервитут может быть прекращен или изменен по соглашению собственников вещей,

связанных сервитутом.

2. При отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута, он

может быть прекращен по требованию любого из собственников вещей, связанных сервитутом.

3. Сервитут прекращается при соединении служащей и господствующей вещей.

4. Сервитут подлежит прекращению, если пользование служащей вещью в соответствии с

ее изменившимся назначением становится невозможным при сохранении сервитута.

5. Сервитут, для которого в соответствии с настоящим Кодексом установлен срок,

прекращается по истечении указанного срока.

6. Сервитут может быть прекращен по решению собственника, которому одновременно

принадлежат служащая и господствующая вещи.

7. При возникновении у одного и того же лица права собственности на земельный

участок и права собственности на здание или сооружение, расположенное на таком земельном
участке, сервитут, обременяющий земельный участок, прекращается.

8. Если для осуществления сервитута потребовалось изменение служащей вещи,

собственник господствующей вещи обязан до прекращения сервитута привести служащую вещь
в первоначальное состояние за свой счет, если иное не предусмотрено соглашением
собственников вещей, связанных сервитутом.

9. В случаях изменения обстоятельств, вызвавших необходимость установления

сервитута, по требованию собственника служащей или собственника господствующей вещи
условия сервитута могут быть изменены.

§ 2. Виды сервитутов

Статья 301.6. Сервитуты перемещения

1. Сервитут перемещения может предусматривать право прохода, право прогона скота или
право проезда.

2. Сервитут прохода позволяет осуществлять проход людей и перемещение их вещей через

земельный участок или другую служащую вещь для нужд собственника господствующей вещи
без применения транспортных средств.

3. Сервитут прогона скота позволяет осуществлять перемещение скота и проход людей

через земельный участок или другую служащую вещь без применения транспортных средств.

4. Сервитут проезда позволяет осуществлять проход людей, прогон скота, проезд и

перемещение грузов через земельный участок или другую служащую вещь, а также улучшать
земельный участок для обеспечения нормальных условий эксплуатации транспортных средств.
 5. Условиями сервитута перемещения могут быть определены обязательные для
собственника господствующей вещи ограничения по высоте, ширине, характеру покрытия,
предельно допустимой нагрузке на существующие или создаваемые сооружения, используемые
для осуществления сервитута.

Статья 301.7. Строительные сервитуты

1. В случае когда строительство, капитальный ремонт или реконструкция здания или

сооружения невозможны без использования чужого земельного участка или иного объекта
недвижимости, может быть установлен сервитут стройки или опоры.

2. Сервитут стройки допускает в целях проведения работ временное размещение в границах

земельного участка или другой служащей вещи строительных лесов, строительных машин и
механизмов, подкрановых путей, иного необходимого оборудования, производство земляных
работ в целях доступа к подземной части здания или сооружения, являющегося господствующей
вещью, с последующим восстановлением служащей вещи. Возведение временных строений в
границах служащей вещи без согласия собственника служащей вещи не допускается. Сервитут
стройки устанавливается на период строительства, капитального ремонта или реконструкции
здания или сооружения при недостаточности господствующего земельного участка для
осуществления строительных работ.

3. Сервитут опоры устанавливается при использовании здания или сооружения,

расположенного в границах земельного участка или другой служащей вещи, для опоры
конструкций здания или сооружения, в том числе возводимого или реконструируемого, в
границах господствующей вещи.

В установлении сервитута опоры не может быть отказано, если в соответствии со

строительными нормами и правилами такая опора необходима.

4. Собственник служащей вещи обязан содержать ее в надлежащем состоянии, поскольку

это необходимо для осуществления сервитута опоры без ухудшения условий пользования
господствующей вещью.

5. Собственник господствующей вещи вправе за свой счет и сверх платы за сервитут

производить улучшения служащей вещи в объеме, сроки и в порядке, которые согласованы с
собственником служащей вещи.

Статья 301.8. Сервитут мелиорации

1. Сервитут мелиорации может быть установлен для обеспечения нормальной эксплуатации

господствующего земельного участка путем подвода или отвода воды на господствующий
земельный участок или с господствующего земельного участка, а также иных мелиоративных
мероприятий, предусмотренных законом.

Сервитут мелиорации позволяет осуществлять отвод или подвод грунтовых или

поверхностных вод, вод от наземных и подземных источников при необходимости осушения или
обводнения земельного участка. В этих целях собственник господствующего земельного участка
вправе устраивать сток воды и проводить для его устройства необходимые земляные работы,
осуществлять строительство наземных, надземных или подземных сооружений, их
эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт.

2. Условиями сервитута мелиорации могут быть определены характеристики (ширина,

глубина и др.) допускаемого стока.

Статья 301.9. Горный сервитут

1. Горный сервитут может быть установлен в отношении земельного участка,

расположенного над площадями залегания полезных ископаемых, или иного служащего
земельного участка, необходимого для использования господствующего участка недр, для
пользования участком недр, являющимся господствующей вещью, в целях геологического
изучения недр, разведки или добычи полезных ископаемых.

2. Горный сервитут позволяет производить на служащем земельном участке работы по

геологическому изучению недр, разведке или добыче полезных ископаемых в форме и
объемах, которые определяются в соответствии с законодательством о недрах, размещать
оборудование и создавать объекты недвижимости, необходимые в целях геологического
изучения недр, разведки или добычи полезных ископаемых. Горный сервитут не
предоставляет право вести добычу полезных ископаемых открытым (карьерным) способом и
размещать в границах служащего земельного участка отходы производства.

3. Сооружения и иные объекты недвижимости, созданные лицом на земельном

участке, принадлежащем ему на условиях горного сервитута, поступают в собственность
такого лица.

Статья 301.10. Коммунальный сервитут

1. Коммунальный сервитут на земельный участок или другую служащую вещь может быть
установлен для создания, размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов
коммунального назначения (водопроводов, газопроводов, нефтепроводов, линий
электропередачи, сетей и иных сооружений связи, а также других линейных объектов).
Господствующей вещью может являться объект недвижимости, для использования которого
сооружается объект коммунального назначения, или сам объект коммунального назначения.

2. Коммунальный сервитут позволяет собственнику господствующей вещи осуществлять в

границах земельного участка или другой служащей вещи строительные, эксплуатационные,
ремонтные, восстановительные работы в отношении объекта коммунального назначения и
осуществлять его реконструкцию, для чего вправе производить земляные работы, размещать
необходимую специальную технику, устройства и приспособления.

3. Сооружения и иные объекты недвижимости, созданные лицом на земельном

участке, принадлежащем ему на условиях коммунального сервитута, установленного для
создания указанных объектов, поступают в собственность такого лица.

Глава 20.3. ПРАВО ЛИЧНОГО ПОЛЬЗОВЛАДЕНИЯ

Статья 302. Основные положения

1. Собственник недвижимой вещи вправе предоставить другому лицу - гражданину, а в

случаях, установленных законом, - некоммерческой организации (пользовладельцу) право
личного владения и пользования такой вещью (узуфрукт).

2. Использование вещи, предоставленной в личное пользовладение, в предпринимательской

деятельности не допускается.

3. Право личного пользовладения не может быть передано другому лицу, в том числе в
порядке универсального правопреемства или по сделке.

4. Правомочия пользовладельца определяются настоящим Кодексом и иными законами.

Статья 302.1. Объекты права личного пользовладения

1. Объектом права личного пользовладения может быть здание, помещение или иная
недвижимая вещь.

Право личного пользовладения может быть предоставлено на жилое помещение, а также на

не являющуюся недвижимой вещью часть в обремененном пользовладением жилом помещении -
одну или несколько комнат в квартире или жилом доме.

2. Право личного пользовладения зданием распространяется на земельный участок, на

котором расположено здание.

3. В силу права личного пользовладения помещением в здании пользовладелец пользуется

общим имуществом собственников помещений в этом здании в том же объеме, что и
собственник обремененного правом личного пользовладения помещения.

4. Правила настоящей главы применяются к отношениям, связанным с личным

пользовладением жилыми помещениями, с особенностями, установленными жилищным
законодательством.

Статья 302.2. Основания возникновения права личного пользовладения

1. Право личного пользовладения может быть установлено по соглашению между

собственником недвижимой вещи и пользовладельцем либо приобретено в порядке наследования
на основании завещания собственника недвижимой вещи.

Договор об установлении права личного пользовладения должен быть совершен в

письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении права
личного пользовладения.

2. Договор об установлении права личного пользовладения должен предусматривать размер

платы за пользовладение или указание на то, что пользовладение является безвозмездным.

Размер платы за пользовладение может быть не чаще чем один раз в семь лет изменен по
соглашению сторон, а при недостижении соглашения - по решению суда.

3. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения об

объекте права личного пользовладения (пункт 1 статьи 302.1), сроке (статья 302.4), плате за
пользовладение и об обязанностях собственника вещи по содержанию этой вещи (пункт 2 статьи
302.3).

Статья 302.3. Содержание права личного пользовладения

1. Пользовладелец вправе владеть и пользоваться обремененной вещью в соответствии с ее

назначением и требовать устранения всех прочих лиц, включая собственника, от владения и
пользования вещью.

2. Пользовладелец обязан за свой счет содержать обремененную правом личного

пользовладения вещь надлежащим образом, не допуская ее ухудшения, и нести все издержки по
ее содержанию.

Если право личного пользовладения предоставлено на часть жилого помещения (одну или
несколько комнат в квартире или жилом доме), пользовладелец несет в соразмерной части бремя
содержания жилого помещения, обремененного его правом.

3. Пользовладелец может с согласия собственника улучшать предоставленную ему вещь.

Он не вправе требовать от собственника вещи возмещения расходов, в том числе направленных
на улучшение вещи, ее ремонт или восстановление.

Иное распределение обязанностей по содержанию вещи может быть предусмотрено

соглашением пользовладельца с собственником вещи.

4. Риск случайной гибели или случайной порчи вещи, предоставленной в личное

пользовладение, несет пользовладелец.

Статья 302.4. Срок личного пользовладения

1. Право личного пользовладения устанавливается на определенный срок или пожизненно.

2. Для некоммерческой организации срок права личного пользовладения не может

превышать двадцать один год.

Статья 302.5. Основания прекращения права личного пользовладения

1. Право личного пользовладения прекращается гибелью (уничтожением) обремененной

вещи, смертью пользовладельца, ликвидацией некоммерческой организации -
пользовладельца или реорганизацией некоммерческой организации - пользовладельца (за
исключением реорганизации в форме преобразования), истечением срока права личного
пользовладения.

2. Систематическое невнесение платы за право личного пользовладения, ненадлежащее

использование пользовладельцем обремененной вещи или систематическое невыполнение им
обязанностей по содержанию вещи, а равно неоднократное или грубое нарушение
установленных в соответствии с законом правил пользования вещью являются основанием
прекращения права личного пользовладения в судебном порядке по требованию собственника
вещи.

По требованию собственника вещи или пользовладельца право личного пользовладения

может быть прекращено в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных статьей
451 настоящего Кодекса.

3. Право личного пользовладения может быть прекращено на основании соглашения между

пользовладельцем и собственником.

Безвозмездное пользовладение может быть прекращено на основании одностороннего

отказа от него пользовладельца.

Глава 20.4. ИПОТЕКА

Статья 303. Правовое регулирование ипотеки

1. В силу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет

заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью
в порядке и на условиях, которые определены законом и договором ипотеки.

2. Отношения по ипотеке между залогодателем и залогодержателем, а также отношения

между ними и третьими лицами регулируются положениями настоящей главы.

К отношениям по ипотеке, не урегулированным правилами настоящей главы и Законом об

ипотеке, применяются правила о залоге (параграф 3 главы 23).

3. Правила настоящей главы применяются к ипотеке воздушных и морских судов, судов

внутреннего плавания, космических объектов. Законом могут быть установлены особые правила
ипотеки указанных видов имущества.

Статья 303.1. Виды ипотеки

Ипотека может быть установлена на недвижимую вещь в обеспечение исполнения

обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения
этого обязательства (акцессорная ипотека) либо без указания таких данных при условии
определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена
залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет
удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога (независимая
ипотека).

Независимая ипотека может быть также установлена путем обременения собственником

(залогодателем) своей недвижимой вещи, удостоверенного закладной, без указания лица, в
пользу которого установлено такое обременение (залогодержателя). В этом случае право ипотеки
на соответствующую недвижимую вещь считается возникшим с момента внесения в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о залогодержателе.

Статья 303.2. Независимая ипотека

1. При независимой ипотеке залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое

обязательство должника - залогодателя или третьего лица (если ипотека установлена в
обеспечение обязательств третьего лица) считается обеспеченным такой ипотекой, и должен
уведомить об этом залогодателя и такое третье лицо.

2. Если иное не установлено законом, залогодержателем по независимой ипотеке может

быть банк или иная кредитная организация.

Залогодателем по независимой ипотеке, удостоверенной закладной, может быть

коммерческая организация.

3. Если иное не предусмотрено договором ипотеки, независимая ипотека не может быть

установлена для обеспечения обязательств третьего лица без согласия залогодателя. Если
независимая ипотека удостоверена закладной (статья 303.9), о согласии залогодателя на
использование ипотеки для обеспечения обязательств третьего лица должно быть указано в такой
закладной.

4. Если срок независимой ипотеки не определен или превышает тридцать лет, считается, что
независимая ипотека установлена на заложенную недвижимую вещь на тридцать лет.

Статья 303.3. Основания и момент возникновения ипотеки

1. Ипотека возникает на основании договора или закона.

Ипотека возникает на основании закона, если в законе предусмотрено, какое

имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в
залоге.

2. Ипотека подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной

регистрации независимо от основания возникновения.

Если зарегистрированная в установленном порядке ипотека обеспечивает обязательство,

которое возникнет в будущем, ипотека возникает в момент возникновения этого обязательства.

3. Если права залогодержателя по договору ипотеки удостоверены закладной, в случае

несоответствия условий договора ипотеки содержанию закладной преимущественную силу
имеет закладная.

Статья 303.4. Предмет ипотеки

1. Предметом ипотеки могут быть недвижимые вещи, право собственности на которые

зарегистрировано в установленном порядке, или доли в праве собственности на такие
недвижимые вещи, а также право постоянного землевладения и право застройки.

Предметом ипотеки не могут быть вещи и права, которые возникнут в будущем.

2. Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю, за

исключением случаев, предусмотренных законом.

3. К отношениям, связанным с ипотекой права постоянного землевладения и права

застройки, применяются предусмотренные настоящей главой правила об ипотеке недвижимых
вещей, если иное не вытекает из существа указанных вещных прав.

Статья 303.5. Ипотека здания или сооружения

1. Если в момент заключения договора ипотеки здания или сооружения залогодатель

является собственником земельного участка, на котором находится это здание или сооружение,
ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой этого земельного
участка. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

Если ипотека здания или сооружения возникла на основании закона, ипотека

распространяется также на принадлежащий залогодателю на праве собственности земельный
участок, на котором здание или сооружение находится. Залогодержатель вправе требовать от
органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,
государственную регистрацию права залога в отношении такого земельного участка.

2. Здание или сооружение может быть заложено без одновременной ипотеки земельного
участка, на котором оно находится, если в момент заключения договора ипотеки или
возникновения ипотеки на основании закона залогодатель не является собственником земельного
участка. Согласие собственника земельного участка на ипотеку такого здания или сооружения
не требуется.

Если в последующем залогодатель здания или сооружения приобретет в собственность

земельный участок, на котором оно находится, участок считается находящимся в ипотеке по
тому же основанию и у того же залогодержателя. Залогодержатель вправе требовать от органа,
осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,
государственную регистрацию права залога в отношении такого земельного участка.

Если ипотека установлена на здание или сооружение, находящееся на земельном участке,

не принадлежащем залогодателю на праве собственности, то при обращении залогодержателем
взыскания на такое здание или сооружение и его реализации к приобретателю переходят права
владения и пользования или пользования земельным участком, которые в отношении этого
участка имел залогодатель.

Статья 303.6. Ипотека земельного участка

1. Правила, установленные пунктом 1 статьи 303.5 настоящего Кодекса, соответственно

применяются при ипотеке земельного участка в отношении находящихся на нем зданий и
сооружений, принадлежащих залогодателю земельного участка.

2. Ипотека земельного участка без ипотеки находящихся на нем зданий и сооружений

допускается в случае, когда здания и сооружения не принадлежат залогодателю на праве
собственности. Ипотека такого земельного участка не требует согласия собственников
находящихся на участке зданий и сооружений.

3. Если в собственность залогодателя земельного участка в последующем поступит

возведенное или находящееся на этом участке здание или сооружение, оно считается
находящимся в ипотеке по тому же основанию и у того же залогодержателя, которому заложен
земельный участок. Залогодержатель вправе требовать от органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, государственную регистрацию
права залога в отношении такого здания или сооружения.

Статья 303.7. Ипотека права постоянного землевладения или права застройки

1. Если иное не предусмотрено законом, ипотека права постоянного землевладения и

ипотека права застройки допускаются без согласия собственника соответствующего земельного
участка, за исключением случаев, когда в соответствии с законом распоряжение названными
правами допускается с согласия собственника земельного участка.

2. Ипотека права постоянного землевладения и ипотека права застройки допускаются

только с одновременной ипотекой зданий и сооружений, находящихся на земельном участке и
принадлежащих залогодателю на праве собственности. Сделка, совершенная с нарушением этого
требования, является недействительной.

3. В случае если здания или сооружения возведены после установления ипотеки права
постоянного землевладения или права застройки, ипотека распространяется на указанные здания
или сооружения, если иное не установлено законом. Залогодержатель вправе требовать от
органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,
государственную регистрацию ипотеки указанных зданий или сооружений.

Статья 303.8. Ипотека помещения

При ипотеке жилого или нежилого помещения в здании считается заложенной также
принадлежащая залогодателю помещения доля в праве собственности на общее имущество
здания, включая долю в праве собственности на земельный участок или иные права в отношении
такого участка, как существующие, так и те, которые могут быть приобретены в будущем.

Статья 303.9. Закладная

1. Если независимая ипотека в соответствии с условиями договора ипотеки может быть

передана третьему лицу, залогодатель обязан выдать залогодержателю ордерную ценную бумагу
- закладную, которая удостоверяет право залога владельца закладной на указанную в ней
недвижимую вещь.

2. В закладной должны быть указаны:

1) недвижимая вещь, являющаяся предметом ипотеки;

2) залогодатель;

3) залогодержатель, являющийся первым владельцем закладной;

4) предельная сумма, которая может быть получена залогодержателем;

5) срок ипотеки;

6) данные о государственной регистрации закладной в Едином государственном реестре

прав на недвижимое имущество.

3. Владелец закладной вправе в любое время сделать на ней отметку с указанием

обязательства залогодателя либо, если это допускается условиями ипотеки и отметкой
залогодателя на закладной, обязательства иного лица, исполнение которого обеспечивает
независимая ипотека.

Владелец закладной вправе в любое время зачеркнуть сделанную ранее отметку об

обязательстве, обеспеченном закладной, и сделать новую отметку с указанием иного
обязательства, исполнение которого будет обеспечиваться закладной, о чем уведомляет
залогодателя и, если закладная обеспечивает обязательство третьего лица, должника по
обязательству.

4. О выдаче, содержании и отметках на закладной делается запись в Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество по заявлению законного владельца
закладной.

В случае, предусмотренном абзацем вторым статьи 303.1 настоящего Кодекса, запись об

отметке на закладной и о залогодержателе вносится в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество по заявлению законного владельца закладной.

5. Отсутствие на закладной отметки об обеспечиваемом обязательстве или прекращение

такого обязательства не влечет прекращения независимой ипотеки.

При выдаче закладной залогодатель вправе указать в ней, что независимая ипотека
прекращается, если держатель закладной не укажет в ней обязательство, обеспечиваемое
независимой ипотекой, в течение определенного периода времени, но не менее года.

6. Закладная может быть выдана также в удостоверение прав залогодержателя по договору

ипотеки, содержащему указание на обеспеченное обязательство (акцессорной ипотеке).
Закладная по акцессорной ипотеке является именной документарной ценной бумагой.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона

и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим
Кодексом или иным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по
ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются
положения о закладной, удостоверяющей ипотеку по договору, если иное не установлено
настоящим Кодексом или иным законом.

Статья 303.10. Передача закладной

1. Передача закладной, удостоверяющей право ипотеки, а также предъявление требований

по ней осуществляются по правилам настоящего Кодекса о ценных бумагах с особенностями,
установленными правилами настоящей главы и Законом об ипотеке.

2. Передача закладной по независимой ипотеке осуществляется путем совершения ее

владельцем передаточной надписи на закладной и вручения закладной приобретателю.

3. При передаче закладной права залогодержателя в отношении указанной в закладной

недвижимой вещи в пределах указанной в закладной суммы переходят к ее приобретателю.

Передача закладной, в которой указано обеспеченное ипотекой обязательство (пункт 3

статьи 303.9), означает и передачу прав по такому обязательству.

4. Лица, передавшие закладную по передаточным надписям, отвечают перед владельцем

закладной по правилам статьи 147 настоящего Кодекса. Указанные лица не несут
ответственности перед владельцем закладной в случае неудовлетворения его требования по
обеспеченному ипотекой обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки.
 5. Закладная может быть обездвижена по правилам, установленным настоящим
Кодексом, законом или в установленном ими порядке (статья 148.1).

Статья 303.11. Особенности перехода независимой ипотеки

1. Если иное не установлено соглашением между цедентом и цессионарием, уступка права

(требования), обеспеченного независимой ипотекой, другому лицу не влечет переход к этому
лицу независимой ипотеки, а также переход иных прав и обязанностей залогодержателя,
вытекающих из договора ипотеки.

2. Переход от залогодержателя к другому лицу независимой ипотеки допускается без

передачи этому лицу обязательства, исполнение которого на момент передачи обеспечено
независимой ипотекой, и осуществляется путем передачи закладной.

3. Если переход независимой ипотеки осуществляется посредством передачи закладной,

независимая ипотека считается перешедшей с момента внесения в Единый государственный
реестр прав на недвижимое имущество записи о соответствующей отметке на закладной (пункт 4
статьи 303.9).

Статья 303.12. Старшинство ипотек

1. Старшинство ипотек в отношении заложенной недвижимой вещи определяется

очередностью записей о государственной регистрации ипотек.

2. Старшинство ипотеки может быть передано залогодержателем другому

залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, старшинство по которому
передается, если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов залогодателя, должника
по обеспеченному залогом обязательству или других залогодержателей. Передача старшинства
подлежит государственной регистрации. Лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому
залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах суммы,
старшинство по которой передано.

3. При установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем

оговорить возможность и условия установления на ту же недвижимую вещь в будущем в пользу
другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже
установленной ипотеке. Предоставление старшинства будущей ипотеке подлежит
государственной регистрации с указанием суммы и других условий ипотеки, которой
предоставляется старшинство.

Статья 303.13. Защита прав ипотечного залогодержателя

1. Залогодержатель вправе истребовать заложенную ему недвижимую вещь из владения

залогодателя или третьего лица для целей обращения на нее взыскания и последующей
реализации, а также защищать свою ипотеку иными способами, предусмотренными настоящим
Кодексом.

2. В случае утраты залогодателем владения предметом ипотеки залогодержатель вправе

предъявить иск об истребовании предмета ипотеки во владение залогодателя (статьи 227 - 229).
 3. Если залогодатель не предпринимает мер по защите своего права на заложенное
имущество от нарушений, представляющих угрозу сохранности имущества, залогодержатель
может требовать от других лиц прекращения нарушений, хотя бы они и не были соединены с
лишением владения (статья 230).

4. Если после установления ипотеки предмет ипотеки обременен ограниченным вещным

правом без согласия залогодержателя, он вправе потребовать досрочного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства, а в случае его неисполнения - обращения взыскания на
предмет ипотеки.

5. В случае когда ограниченное вещное право на предмет ипотеки установлено за плату,

залогодержатель вправе вместо требования, предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи,
потребовать, чтобы такие платежи перечислялись залогодержателю, о чем по его заявлению
вносится запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Указанные
платежи засчитываются в счет исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Статья 303.14. Прекращение ипотеки

1. Ипотека прекращается по общим основаниям прекращения залога (пункт 1 статьи 352).

2. Основания прекращения залога, предусмотренные подпунктами 1 и 9 пункта 1 статьи 352

настоящего Кодекса, не являются основаниями прекращения независимой ипотеки.

Независимая ипотека прекращается также по окончании срока, на который она установлена

(пункт 4 статьи 303.2, подпункт 5 пункта 2 статьи 303.9), если к моменту окончания этого срока
залогодержатель не приступил к обращению взыскания на заложенную недвижимую вещь в
установленном порядке, а также в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 303.9 настоящего
Кодекса.

3. При прекращении ипотеки залогодержатель обязан совершить действия, необходимые

для погашения записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество.

Статья 303.15. Сохранение ипотеки при переходе права собственности на предмет ипотеки
к другому лицу

1. В случае перехода права собственности на предмет ипотеки от залогодателя к другому

лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке
универсального правопреемства ипотека сохраняется.

Правопреемник залогодателя становится на его место и приобретает права и обязанности

залогодателя.

2. Если вещь, являющаяся предметом ипотеки, перешла в порядке правопреемства к

нескольким лицам, каждый из правопреемников несет последствия неисполнения обеспеченного
ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Однако
если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям остается в общей собственности
правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
 3. Если право собственности залогодателя на недвижимую вещь, являющуюся предметом
ипотеки, прекращается вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных
нужд, реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или
соответствующее возмещение, ипотека на эту недвижимую вещь сохраняется, если
залогодержатель не получил право залога на имущество, предоставленное залогодателю взамен
изъятого предмета ипотеки, или не получил право преимущественного удовлетворения своего
требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Статья 303.16. Сохранение ипотеки за добросовестным залогодержателем

При изъятии предмета ипотеки в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 354

настоящего Кодекса, ипотека сохраняется, если государственная регистрация права
собственности залогодателя или государственная регистрация ипотеки не была основана на
подложных документах.

Глава 20.5. ПРАВО ПРИОБРЕТЕНИЯ ЧУЖОЙ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ

Статья 304. Основные положения

1. На основании права приобретения чужой недвижимой вещи лицо имеет исключительное

перед другими лицами право на приобретение этой вещи в свою собственность.

По правилам о праве приобретения чужой недвижимой вещи могут также быть

приобретены ипотека или право застройки в отношении чужой недвижимой вещи.

2. В случае перехода права собственности на недвижимую вещь к иному лицу к такому

лицу переходят все права и обязанности перед лицом, имеющим право приобретения этой вещи.

3. В случае обременения недвижимой вещи ее собственником вещными правами третьих

лиц, в том числе ипотекой, правом застройки, без письменного согласия лица, имеющего право
приобретения этой вещи, указанные права прекращаются с момента возникновения права
собственности на эту вещь у данного лица, если он не согласится на сохранение указанных прав.

4. Право приобретения чужой недвижимой вещи устанавливается на срок, определяемый

соглашением между собственником недвижимой вещи и лицом, имеющим право приобретения
этой вещи, но не более чем на десять лет.

5. Если соглашением сторон не предусмотрено, что право приобретения чужой недвижимой

вещи предоставляется ее собственником за плату, такое право предоставляется безвозмездно.

6. Право приобретения чужой недвижимой вещи осуществляется по правилам о договоре,

из которого оно возникло.

Статья 304.1. Основания возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи

1. Право приобретения чужой недвижимой вещи возникает у лица на основании его

договора с собственником недвижимой вещи, а в случаях, установленных законом, на основании
договора с лицом, которое не является ее собственником на момент заключения договора, но
станет таковым после создания соответствующей недвижимой вещи.
 2. Право приобретения чужой недвижимой вещи может возникать из любого договора,
предусматривающего отчуждение недвижимой вещи.

Стороны вправе заключить соглашение об установлении права приобретения чужой

недвижимой вещи в отношении вещи, отчуждаемой по ранее заключенному договору.

3. Законом может быть предусмотрено возникновение права приобретения чужой

недвижимой вещи при заключении договоров определенного вида.

Статья 304.2. Государственная регистрация права приобретения чужой недвижимой вещи

1. Государственная регистрация права приобретения чужой недвижимой вещи

осуществляется как регистрация обременения этой вещи, а если вещь еще не создана - как
регистрация обременения другой недвижимой вещи, на которой, в составе которой или из
которой будет создана новая недвижимая вещь (земельного участка, на котором будет
возводиться объект недвижимости; объекта незавершенного строительства, в котором будет
находиться помещение, и др.).

2. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения,

предусмотренные статьей 304.3 настоящего Кодекса.

3. Отсутствие государственной регистрации права приобретения чужой недвижимой вещи

не освобождает стороны от исполнения обязательств по договору, в том числе от обязанности
передать недвижимую вещь в собственность ее приобретателя.

Статья 304.3. Условия договора о праве приобретения чужой недвижимой вещи

Договор, предусматривающий возникновение права приобретения чужой недвижимой

вещи, должен содержать:

данные, позволяющие определить эту вещь;

срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи;

размер платы за право приобретения чужой недвижимой вещи, если это право
предоставляется за плату;

срок передачи вещи;

цену и срок оплаты приобретаемой вещи.

Статья 304.4. Передача права приобретения чужой недвижимой вещи другому лицу

Лицо, имеющее право приобретения чужой недвижимой вещи, может передать это право
другому лицу с одновременной передачей этому же лицу своих прав и обязанностей по договору,
предусматривающему отчуждение вещи в его собственность.

Статья 304.5. Выкуп права приобретения чужой недвижимой вещи ее собственником

 Собственник недвижимой вещи вправе выкупить право приобретения этой вещи по
соглашению с лицом, имеющим это право.

Статья 304.6. Прекращение права приобретения чужой недвижимой вещи

Право приобретения чужой недвижимой вещи прекращается в случаях:

поступления вещи в собственность лица, имеющего право приобретения этой вещи;

выкупа собственником вещи права приобретения этой вещи;

прекращения договора, из которого возникло право приобретения чужой недвижимой вещи;

истечения срока существования права;

гибели (уничтожения) недвижимой вещи, обремененной этим правом.

Глава 20.6. ПРАВО ВЕЩНОЙ ВЫДАЧИ

Статья 305. Основные положения

1. Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически

получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара,
денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого
предоставления - правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в
порядке, предусмотренном для ипотеки (статья 349).

2. Право вещной выдачи может быть установлено в отношении доли в праве собственности
на недвижимую вещь.

3. Право вещной выдачи возникает на основании договора об установлении права вещной

выдачи с собственником, а в случаях, предусмотренных законом, по иным основаниям.

4. Если разделить в натуре находящуюся в общей собственности недвижимую вещь

невозможно, она может быть передана одному из сособственников с установлением права
вещной выдачи для другого сособственника (пункт 3 статьи 280).

Статья 305.1. Имущественное предоставление на основании права вещной выдачи

1. Размер (объем) имущественного предоставления на основании права вещной выдачи и

его денежная оценка, периодичность предоставлений и срок действия права вещной выдачи
являются существенными условиями договора об установлении права вещной выдачи.

При государственной регистрации права вещной выдачи существенные условия договора

об установлении права вещной выдачи подлежат внесению в Единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество.

2. Порядок имущественного предоставления на основании права вещной выдачи

определяется правилами о соответствующих видах договоров, на основании которых передаются
такие товары, выполняются работы или оказываются услуги.
 3. Имущественное предоставление на основании права вещной выдачи не может состоять в
пользовании недвижимой вещью, обремененной этим правом.

Статья 305.2. Право вещной выдачи и рента (пожизненное содержание с иждивением)

1. Договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением (глава 33)

может быть предусмотрено установление права вещной выдачи.

2. Условия договора ренты (договора пожизненного содержания с иждивением) о праве

вещной выдачи определяются правилами настоящей главы.

Статья 305.3. Срок действия права вещной выдачи. Периодичность имущественных

предоставлений на основании права вещной выдачи

1. Право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни гражданина, имеющего это
право, или на иной срок, но не более чем на сто лет.

Если иное не предусмотрено договором об установлении права вещной выдачи, то право

вещной выдачи, принадлежащее гражданину, считается установленным на срок его жизни.

2. Периодичность имущественных предоставлений определяется договором об

установлении права вещной выдачи.

Если иное не предусмотрено договором об установлении права вещной выдачи,

имущественное предоставление производится один раз в год, а имущественное предоставление в
пользу гражданина - один раз в месяц.

3. Периодичность имущественных предоставлений может быть изменена судом по

требованию гражданина, если такое изменение соответствует интересам гражданина и не
является чрезмерным обременением для собственника недвижимой вещи.

Статья 305.4. Изменение формы и размера (объема) имущественного предоставления

1. Если в период действия права вещной выдачи право собственности на вещь,

обремененную правом вещной выдачи, перейдет к другому лицу либо имущественное
предоставление в форме, определенной договором, окажется невозможным, суд по требованию
обладателя права вещной выдачи или собственника вещи может изменить форму
имущественного предоставления, в том числе на предоставление в денежной форме, таким
образом, чтобы она максимально соответствовала намерениям сторон при установлении права
вещной выдачи. Имущественное предоставление в денежной форме не может быть заменено на
иную форму имущественного предоставления.

2. Размер (объем) имущественного предоставления может быть пересмотрен не чаще, чем

один раз в десять лет.

Размер (объем) имущественного предоставления может быть пересмотрен в судебном

порядке по требованию собственника недвижимой вещи или обладателя права вещной выдачи,
если ценность имущественного предоставления существенно уменьшилась (увеличилась) исходя
из условий гражданского оборота на момент пересмотра.
 3. Уменьшение размера (объема) имущественного предоставления в пользу гражданина не
допускается.

Статья 305.5. Ответственность за нарушение обязанности по имущественному

предоставлению

1. В случае нарушения собственником недвижимой вещи обязанности по имущественному

предоставлению к отношениям сторон применяются правила об ответственности за
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (глава 25).

2. Если имущественное предоставление по праву вещной выдачи осуществляется в форме

передачи товаров, выполнения работ или оказания услуг, то в случае нарушения обязанности по
имущественному предоставлению к отношениям сторон применяются также правила о
последствиях нарушения соответствующих видов договоров, на основании которых передаются
такие товары, выполняются работы или оказываются услуги.

3. Обращение взыскания на недвижимую вещь, обремененную правом вещной выдачи,

производится лишь в случае, когда после удовлетворения судом требования о понуждении к
имущественному предоставлению обязанность по внесению имущественного предоставления
вновь была нарушена.

Статья 305.6. Прекращение права вещной выдачи

1. Право вещной выдачи подлежит прекращению в случаях:

1) смерти обладателя права вещной выдачи, если данное право было установлено на срок
его жизни;

2) истечения срока действия права вещной выдачи;

3) гибели (уничтожения) недвижимой вещи, обремененной правом вещной выдачи.

2. Если обладатель права вещной выдачи в течение пяти лет не заявлял требования об
имущественном предоставлении, собственник недвижимой вещи вправе обратиться в суд с
требованием о признании права вещной выдачи прекращенным.

При прекращении права вещной выдачи в судебном порядке соответственно применяются

правила, предусмотренные статьей 232 настоящего Кодекса.

3. Правило пункта 2 настоящей статьи не применяется, если право вещной выдачи

установлено на основании договора пожизненного содержания с иждивением (параграф 4 главы
33).

Глава 20.7. ПРАВО ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ

Статья 306. Основные положения

1. Государственные или муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения

владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом в пределах,
установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника
этого имущества и назначением этого имущества.

2. Имущество считается принадлежащим унитарному предприятию или учреждению, если

оно закреплено за ним собственником (пункт 1 статьи 120), приобретено за счет средств,
выделенных собственником для его приобретения, а также получено за счет разрешенной ему
приносящей доходы деятельности либо по иным основаниям, не противоречащим закону или
уставу унитарного предприятия или учреждения.

3. Доходы, полученные учреждением за счет разрешенной ему приносящей доходы

деятельности, должны учитываться обособленно.

Статья 306.1. Права собственника в отношении имущества, находящегося в оперативном

управлении

1. Собственник имущества, находящегося в оперативном управлении, в соответствии с

законом решает вопросы создания унитарного предприятия или учреждения, определения
предмета и целей его деятельности, реорганизации и ликвидации, осуществляет контроль за
использованием по назначению и сохранностью принадлежащего унитарному предприятию или
учреждению имущества, а также осуществляет иные полномочия, предусмотренные в
соответствии законом уставом унитарного предприятия или учреждения.

2. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества,

находящегося в оперативном управлении унитарного предприятия, не относящегося к казенным,
в размере, установленном законом или уставом унитарного предприятия.

3. Собственник имущества казенных предприятий или учреждений, за исключением

казенных учреждений, вправе устанавливать порядок распределения их доходов, полученных за
счет разрешенной им приносящей доходы деятельности.

4. Собственник имущества вправе использовать для защиты права оперативного управления

унитарных предприятий или учреждений предусмотренные настоящим Кодексом способы
защиты вещных прав, за исключением случаев, когда эти способы защиты использует унитарное
предприятие или учреждение.

Статья 306.2. Изъятие неиспользуемого или используемого не по назначению имущества

1. Собственник имущества вправе изъять неиспользуемое или используемое не по

назначению имущество, закрепленное им за казенным предприятием или учреждением, не
являющимся автономным учреждением, а также приобретенное таким предприятием или
учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.

2. Собственник имущества, установив, что казенное предприятие или учреждение, не

являющееся автономным учреждением, не использует или использует не по назначению
имущество, указанное в пункте 1 настоящей статьи, должен предупредить такое предприятие
или учреждение о возможности изъятия этого имущества и предоставить разумный срок для
устранения нарушения.

3. Изъятие имущества у казенного предприятия или учреждения допускается по решению

собственника при условии, что такое предприятие или учреждение не устранило недостатки,
послужившие основанием для соответствующего предупреждения.

Статья 306.3. Правомочие распоряжения имуществом унитарного предприятия или

учреждения

1. Унитарное предприятие или учреждение не вправе продавать принадлежащее ему на

праве оперативного управления недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог,
вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и
товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

2. Унитарное предприятие, не являющееся казенным, вправе самостоятельно

распоряжаться принадлежащим ему движимым имуществом, за исключением случаев,
установленных законом или иными правовыми актами.

3. Казенные предприятия, казенные и частные учреждения вправе отчуждать или иным

способом распоряжаться движимым имуществом, закрепленным за ними собственником или
приобретенным за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества,
лишь с согласия собственника этого имущества.

Казенные предприятия, казенные и частные учреждения без согласия собственника

реализуют производимые ими товары, работы и услуги при осуществлении
предпринимательской или иной приносящей доходы деятельности, если иное не установлено
законом или иными правовыми актами.

4. Бюджетные и автономные учреждения не вправе распоряжаться имуществом,

относящимся к недвижимому или особо ценному движимому имуществу, которое закреплено за
ними собственником или приобретено за счет выделенных собственником средств. Остальным
имуществом, в том числе приобретенным за счет разрешенной ему приносящей доходы
деятельности либо полученным в качестве пожертвования от граждан или юридических лиц,
указанные учреждения вправе распоряжаться самостоятельно.

Статья 306.4. Приобретение и прекращение права оперативного управления

1. Право оперативного управления недвижимым имуществом возникает с момента

государственной регистрации.

2. Право оперативного управления движимым имуществом, в отношении которого

собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или
учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи
имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением
собственника.

3. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в оперативном

управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по
договору или иным основаниям, поступают в оперативное управление такого предприятия или
учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными
правовыми актами для приобретения права собственности.

4. Право оперативного управления имуществом прекращается по основаниям и в порядке,

которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами
для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у
казенного предприятия или учреждения по решению собственника.

Статья 306.5. Сохранение права оперативного управления при переходе права

собственности

Если иное не предусмотрено законом, переход права собственности на имущество,

принадлежащее унитарному предприятию или учреждению на праве оперативного
управления, в отношениях между субъектами гражданского права, указанными в пункте 1
статьи 124 настоящего Кодекса, не влечет прекращения права оперативного управления,
принадлежащего этому предприятию или учреждению.

Правила настоящей статьи применяются также при передаче имущества частного

учреждения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений".

Статья 2

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2013 года, за

исключением положений, для которых настоящей статьей установлены иные сроки
вступления их в силу.

2. Положения, предусмотренные главами 13 и 14 Гражданского кодекса Российской

Федерации в редакции настоящего Федерального закона, вводятся в действие со дня
официального опубликования настоящего Федерального закона.

3. Пункт 3 статьи 275 и абзац второй пункта 2 статьи 276 Гражданского кодекса Российской
Федерации в редакции настоящего Федерального закона вступают в силу со дня официального
опубликования настоящего Федерального закона. Эти правила не применяются к образованию и
изменению долей в праве собственности, если соответствующее соглашение заключено, а
завещание составлено до дня официального опубликования настоящего Федерального закона.

4. Земельные участки, не прошедшие кадастровый учет, но права на которые учтены в

порядке, установленном ранее действовавшими законами и иными нормативными актами,
признаются объектами права собственности (пункт 1 статьи 287 Гражданского кодекса
Российской Федерации в редакции настоящего Федерального закона). Сделки в отношении таких
земельных участков могут совершаться после осуществления кадастрового учета в порядке,
установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

5. Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок не является

препятствием для принятия решения о его изъятии для государственных или муниципальных
нужд (статья 296 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции настоящего
Федерального закона).

6. В отношении земельных участков, не использующихся в соответствии с целевым

назначением ко дню введения в действие настоящего Федерального закона, пятилетний срок,
установленный статьей 296.4 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции
настоящего Федерального закона, применяется, если к этому дню не истек ранее установленный
срок, по окончании которого право собственности на соответствующий земельный участок могло
быть принудительно прекращено.
 7. Правила статьи 296.8 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции
настоящего Федерального закона подлежат применению с момента введения в действие
Федерального закона о недрах и недропользовании.

Правила статьи 296.9 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции

настоящего Федерального закона подлежат применению с момента внесения
соответствующих изменений в водное законодательство.

8. Члены семьи собственников жилых помещений, имеющие или приобретающие

право пользования жилым помещением наравне с его собственником в соответствии с
жилищным законодательством, признаются с момента вступления в силу настоящего
Федерального закона обладателями права личного пользовладения этим жилым
помещением (пункт 1 статьи 298.3, глава 20.3 Гражданского кодекса Российской Федерации
в редакции настоящего Федерального закона) и вправе требовать государственной
регистрации своего права.

9. Со дня введения в действие настоящего Федерального закона имущество,

принадлежащее государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве
хозяйственного ведения, считается принадлежащим им на праве оперативного управления в
соответствии с правилами главы 20.7 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции
настоящего Федерального закона.

10. Земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве

постоянного (бессрочного) пользования, а также принадлежащие гражданам на праве
пожизненного наследуемого владения, с момента вступления в силу настоящего
Федерального закона признаются принадлежащими указанным лицам на праве
постоянного землевладения (глава 20 Гражданского кодекса Российской Федерации в
редакции настоящего Федерального закона) бессрочно, за исключением случаев,
предусмотренных пунктом 32 настоящей статьи. Эксплуатация расположенных на таких
земельных участках зданий и сооружений, принадлежащих указанным лицам на праве
собственности, а также возведение ими зданий и сооружений, строительство которых было
начато или разрешение на строительство которых было получено до введения в действие
настоящего Федерального закона, допускается без дополнительного установления права
застройки земельного участка. За указанными лицами сохраняется право приобрести в
собственность здания (сооружения), создаваемые ими для себя на таких земельных
участках.

Размер платы за право постоянного землевладения и порядок ее внесения лицами,

указанными в настоящем пункте, определяется законом. До установления законом размера и
порядка внесения этой платы указанные лица вносят плату за право постоянного землевладения в
размере земельного налога собственнику земельного участка, а в отношении земельных
участков, государственная собственность на которые не разграничена, - публично-правовому
образованию, органы которого в соответствии с законом уполномочены распоряжаться такими
земельными участками. Граждане вносят плату за право постоянного землевладения по счету,
направляемому им уполномоченным органом государственной власти или органом местного
самоуправления. Религиозные организации и иные субъекты соответствующих вещных прав,
которые до вступления в силу настоящего Федерального закона были освобождены от уплаты
земельного налога, после вступления его в силу продолжают владеть и пользоваться земельными
участками на праве постоянного землевладения безвозмездно.
 За лицами, указанными в настоящем пункте, сохраняется право, предоставленное в
соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" субъектам права
постоянного (бессрочного) пользования и субъектам права пожизненного наследуемого
владения на приобретение соответствующих земельных участков в собственность или
предоставление в аренду, а за религиозными организациями - также в безвозмездное
пользование. В отношении земельных участков, занятых линейными объектами,
собственники таких линейных объектов могут потребовать установления сервитута
проезда или коммунального сервитута (статьи 301.6 и 301.10 Гражданского кодекса
Российской Федерации в редакции настоящего Федерального закона).

11. В случае когда земельный участок, относящийся к государственной или

муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо
договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке, арендатор со
дня вступления в силу настоящего Федерального закона вправе потребовать приобретения
такого земельного участка в собственность после государственной регистрации своего
права собственности на здание (сооружение), возведенное на данном земельном участке,
или потребовать установления в отношении такого земельного участка права застройки
либо горного или коммунального сервитута (глава 20.1, статьи 301.9 и 301.10 Гражданского
кодекса Российской Федерации в редакции настоящего Федерального закона), за
исключением случаев, когда договором аренды предусмотрено, что строительство
осуществляется для собственника земельного участка.

Со дня введения в действие настоящего Федерального закона заключение договоров аренды

земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в
целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на
арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного
участка, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В случае когда земельный участок, относящийся к государственной или

муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо
договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке и договор
аренды заключен до введения в действие настоящего Федерального закона, за арендатором
сохраняется право приобрести в собственность возведенные на арендованном земельном
участке здания (сооружения). Арендаторы по таким договорам аренды имеют право на
однократное продление срока аренды на пять лет при условии, что до истечения срока
аренды за ними зарегистрировано право собственности на объект незавершенного
строительства либо ими получено разрешение на строительство на арендованном
земельном участке.

12. В случаях, когда по основаниям, возникшим до дня вступления в силу настоящего

Федерального закона, собственники законно возведенных объектов коммунального назначения
(водопроводов, газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, сооружений связи и иных
подобных объектов), а также собственники законно возведенных подъездных путей (в том числе
автомобильных, железнодорожных и иных) и других подобных линейных объектов
транспортной инфраструктуры пользовались не принадлежащими им земельными участками,
через которые или в границах которых не позднее чем за один год до вступления в силу
настоящего Федерального закона были проложены такие объекты коммунального назначения
или линейные объекты транспортной инфраструктуры в целях, соответствующих назначению
таких объектов, и указанное пользование отвечает признакам коммунального сервитута или
сервитута перемещения, предусмотренным статьями 301.6 и 301.10 Гражданского кодекса
Российской Федерации в редакции настоящего Федерального закона, собственник такого объекта
вправе потребовать регистрации соответственно коммунального сервитута или сервитута
перемещения при условии, что собственник соответствующего земельного участка не заявит
возражения против признания сервитута установленным. Требования о регистрации
коммунального сервитута или сервитута перемещения в указанных случаях могут быть заявлены
собственником земельного участка.

Если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют

сведения о собственнике земельного участка, в том числе о его месте жительства либо месте
нахождения, или собственник земельного участка неизвестен, допускается размещение,
эксплуатация, ремонт и реконструкция линейных объектов на таком земельном участке по
правилам о коммунальном сервитуте или сервитуте перемещения (статьи 301.6 и 301.10
Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции настоящего Федерального закона) на
основании решения уполномоченного государственного органа или органа местного
самоуправления с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о
границах осуществления соответствующей деятельности. В случае если коммунальный сервитут
или сервитут перемещения будет оформлен в установленном порядке, собственник земельного
участка вправе требовать от собственника линейного объекта плату за сервитут с момента
внесения указанных сведений в государственный кадастр недвижимости, если иное не
установлено соглашением сторон или решением суда.

Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, применяются также в

случаях, когда соответствующий земельный участок еще не сформирован.

13. В случаях, установленных законом, минимальный срок права застройки земельного

участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может составлять
менее тридцати лет.

14. До внесения в законодательство изменений, устанавливающих основания и порядок

предоставления на праве постоянного землевладения и на праве застройки земельных участков,
относящихся к государственной и муниципальной собственности (пункт 4 статьи 299 и пункт 5
статьи 300 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции настоящего Федерального
закона), применяются правила о предоставлении соответствующих земельных участков в аренду.

15. Участник долевого строительства по заключенному в соответствии с Федеральным

законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" договору участия в долевом строительстве, а
также сторона иного договора, отвечающего признакам, предусмотренным статьями 304.1 и
304.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции настоящего Федерального
закона, вправе потребовать государственной регистрации права приобретения чужой
недвижимой вещи (глава 20.5 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции
настоящего Федерального закона) в отношении предусмотренного соответствующим договором
помещения в строящемся здании. Срок действия права приобретения чужой недвижимой вещи в
предусмотренных настоящим пунктом случаях считается равным десяти годам.

16. Положения главы 20.7 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции

настоящего Федерального закона) распространяются на все движимые и недвижимые вещи
(включая земельные участки), принадлежащие на законных основаниях государственным или
муниципальным унитарным предприятиям, а также учреждениям и находящиеся в
собственности собственника имущества соответствующего унитарного предприятия или
учреждения. Со дня введения в действие настоящего Федерального закона прекращаются
договоры аренды указанных вещей, ранее заключенные государственными и
муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями с собственниками их
имущества.

17. Положения пункта 1 статьи 617, а также правила о праве арендатора потребовать
перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды (абзац третий пункта 1 статьи
621) Гражданского кодекса Российской Федерации с момента введения в действие
настоящего Федерального закона не подлежат применению.

18. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции настоящего

Федерального закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления
в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня
вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса
Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем
правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего
Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

19. Впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов,

действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями
Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального
закона) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а
также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской
Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской
Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям
Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального
закона).