Concejo Municipal De Rosario

EXPTE N: 270253-P-2024

CAUSANTE: SCIUTTO M - PINO A, LIFSCHITZ F

TIPO DE PROYECTO: ORDENANZA

CARATULA: CREA EL SISTEMA DE PRESTAMO

REVERTIDO SPR

COMISION DESTINO: PLANEAMIENTO Y

URBANISMO

OTRAS COMISIONES:

• GOBIERNO
• PRESUPUESTO Y HACIENDA

EXPEDIENTES AGREGADOS:

FECHA DE INGRESO A SESION: Marzo 7, 2024

VISTO

La existencia e implementación en otros países del mundo de la

denominada Hipoteca Inversa o Revertida y,

CONSIDERANDO

Que se trata de un producto o instrumento financiero a través del

cual se busca hacer líquido el patrimonio inmobiliario de una persona
para que pueda servirle de complemento a la jubilación y/o pensión.

Que, en términos generales, se trata de un crédito hipotecario

orientado a las personas de la tercera edad que- al igual que una
hipoteca tradicional- permite a los propietarios de vivienda pedir dinero
prestado, usando dicha vivienda como garantía.
Así el jubilado o pensionado solicitante del préstamo percibirá
mensualmente una suma de dinero complementaria a su haber
jubilatorio o pensión.
El cálculo de la renta a percibir se efectúa generalmente en base al
valor de la propiedad hipotecada y el plazo establecido del préstamo.
Sin embargo pueden ponderarse otros factores contemplados en el
marco regulatorio o legislación, como por ejemplo edad del solicitante,
la tasa de interés, la existencia de un pago inicial, etc.

Que al fallecer el -o los solicitantes- la deuda debe ser

cancelada. Puede suceder que los herederos -en caso de que los
hubiera- resuelven hacer frente al pago del préstamo o que la entidad
financiera proceda a ejecutar la garantía; es decir, vender el inmueble
para saldar la deuda y hacer entrega a los herederos del dinero
restante de la venta del inmueble o propiedad, si lo hubiere.

Que son múltiples las ventajas que se le suele atribuir al sistema de

HI, destacando algunas tales como:

• Se obtiene una renta periódica adicional o complementaria a la

jubilación y/o pensión.
• Según la legislación que lo regule, el solicitante podrá alquilar la
casa en caso que tenga que mudarse a un Centro u Hogar de
cuidados, obteniendo mayores ingresos para afrontar ese gasto.
• La titularidad de la propiedad o inmueble se sigue manteniendo en
poder de del solicitante.
• Permite no caer en el tradicional “achique”, manteniendo ciertos
niveles de calidad de vida a los adultos mayores.
 • No se requiere justificar ingresos para obtener el préstamo ya que
no hay cancelaciones a cargo del deudor.
• En los casos en donde el sistema cuenta con el apoyo
gubernamental, existen desgravaciones puntuales como las
fiscales o de honorarios de los profesionales notariales que
intervienen.

Que si bien los especialistas en la temática afirman que se observa

una tendencia creciente en diseñar productos que permitan
“monetizar” el patrimonio inmobiliario con el objetivo de poder
utilizarlo como “complemento” a la jubilación y/o pensión, su desarrollo
es aún gradual; básicamente por encontrar algunos obstáculos
financieros e incluso culturales.

Que en el mundo contemporáneo, y debido al aumento en la

esperanza de vida de la población en general, el porcentaje de personas
adultas mayores es cada vez más elevado.

Que junto a ello han ido surgiendo problemáticas que aquejan a esa
franja etaria de adultos mayores, referidas básicamente a cuestiones
sanitarias, psicológicas, sociales y económicas.

Que en la etapa de vida jubilatoria de una persona es frecuente que

lleguen tiempos de disminución de ingresos reales respecto de su vida
activa; y dependiendo de cuál sea la composición y características de
su núcleo familiar y/o las respuestas gubernamentales-traducidas éstas
en políticas públicas orientadas a la tercera edad-, lo ciertos es que
muchos adultos mayores creen que el deterioro económico es
inevitable.

Que si bien la situación arriba descripta es propia a muchos países

de la región, y no sólo a la Argentina, en algunos de ellos como en Chile
ya vemos implementada la “Hipoteca Inversa” o “Revertida”. Producto
financiero, entendido como un sistema de préstamos orientado a las
personas ya jubiladas y/o pensionadas, propietarias de sus hogares, que
permite a éstos contar con una suma o monto mensual adicional a su
haber jubilatorio hasta su muerte, y afrontar una situación que, a veces,
suele ser económica y financieramente compleja.
En otros como en Uruguay se han puesto en consideración en el
parlamento proyectos para incorporar dicha figura tomando como
modelo el implementado en España. Del mismo modo que en Brasil, si
bien hoy no existe la figura, ya se piensa a introducir en su agenda el
debate sobre la hipoteca inversa al ser identificada como potencial
solución para la población de un país que sufre los efectos del
envejecimiento.

Que, actualmente, en Argentina la existencia de un mercado para la

Hipoteca Inversa (HI) es prácticamente nulo.
Si nos preguntamos por qué en nuestra sociedad no consigue adeptos
un instrumento financiero que sirve para paliar las falencias del estado
en cuidar a su clase pasiva, siendo además bastante exitoso en los
países que lo vienen llevando a cabo, quizás la respuesta primera que
nos surja sea su escasa difusión. Sin embargo las principales razones
parecieran estar ligadas a las posibilidades jurídicas/legales de su
implementación y a sus cuestiones técnicas asociadas.

Que la legislación de nuestro país actualmente no contempla la

figura de la HI. Si bien en el año 2014 se llevó a cabo una reforma del
Código Civil que abrió la posibilidad de incorporar la Hipoteca Inversa
como un nuevo derecho real, eso no sucedió a pesar de haberse
introducido otras nuevas figuras como los conjuntos habitacionales, la
propiedad horizontal, los tiempos compartidos, cementerios privados,
etc. entre otras.

Que, a pesar de ello, existen antecedentes de proyectos de ley

presentados por los legisladores Martín Lousteau y Graciela Ocaña,
ante el Congreso Nacional así como en la Legislatura de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, con el objetivo de regular dicha
herramienta financiera de gran relevancia social para resolver una
problemática concreta de un segmento poblacional.

Que reconociendo que Argentina posee un elevado porcentaje de

jubilados y/o pensionados que perciben el haber mínimo jubilatorio, y
un alto índice inflacionario que deteriora aún más esos magros
ingresos, entendemos oportuno introducir en la agenda legislativa local
el análisis de la figura de la Hipoteca Inversa o Revertida.

Que creemos factible avanzar en un norma que siente los

lineamientos generales de este préstamo revertido con garantía
hipotecaria en nuestra ciudad, principalmente tomando como sustento
de ello lo dispuesto en el propio Art. 958 del Código Civil y Comercial,
sobre la libertad de contratación, a saber: “ARTÍCULO 958.- Libertad
de contratación. Libertad de contratación. Las partes son libres para
celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites
impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas
costumbres.”

Que con el fin de proteger el buen uso de esta herramienta

financiera, dejar en claro al solicitante del préstamo las característica
del mismo así como sus condiciones, es fundamental que el estado en
coordinación con los demás actores que forman parte del sistema
(entidades bancarias, profesionales, etc.) agudicen en la
reglamentación de la norma sobre los aspectos asociados a las
condiciones, requisitos y controles indispensables para una adecuada
implementación, a fin de evitar tanto posibles excesos como lagunas,
que pudieran generar el aprovechamiento de nuestros adultos mayores.

Que en función de ello, la presente iniciativa busca avanzar sobre

un marco normativo local que faculte la implementación en el ámbito
de la ciudad de Rosario, de préstamos revertidos con garantía
hipotecaria (o figura análoga), de modo de promocionar y acercar a
aquellos jubilados/pensionados que así lo deseen, dicho producto
financiero a través del Banco Municipal con el propósito de mejorar la
situación económica y financiera muchas veces compleja y preocupante
de dicho grupo etario.

Por todo lo expuesto, se eleva al Cuerpo, para su tratamiento y

posterior aprobación, el siguiente proyecto de:

ORDENANZA
(Nº

Artículo. 1º.- Créase el Sistema de Préstamo Revertido (SPR)

garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya
la vivienda del solicitantes.
Art. 2º.- Beneficiarios. Serán beneficiarios de este sistema
todos aquellos jubilados y/o pensionados que sean titulares de un
inmueble en nuestro país.
Art. 3º.- Objetivo. El objetivo de la presente norma es la
percepción mensual, por parte de los beneficiarios definidos en el
artículo 2, de un monto o renta periódica como parte de la suma total
del préstamo otorgado.

Art. 4º.- Criterios para el cálculo del préstamo. El cálculo del

préstamo solicitado se efectuará en función al valor del inmueble, la
esperanza de vida del titular solicitante y la tasa de interés aplicable al
momento de su suscripción. Se podrá sumar vía reglamentación otros
parámetros que la autoridad de aplicación de la presente norma estime
conveniente, sin que se pueda afectar el alcance de la norma.
Art. 5º.- Deuda. La deuda originada a través del préstamo
revertido sólo será exigible luego del fallecimiento del solicitante.
Art. 6º.-Derecho de dominio. El solicitante conserva el derecho
de dominio y disposición sobre su propiedad.
Art. 7º.- Autoridad de aplicación. El Departamento Ejecutivo
Municipal deberá suscribir los convenios necesario con el Banco
Municipal de Rosario, a los efectos de que dicha entidad bancaria que
opera en nuestra ciudad lleve adelante el marco financiero regulatorio
mediante el cual se pueda desarrollar y ofrecer este producto orientado
a los adultos mayores que buscan complementar sus ingresos,
resguardando los criterios generales contemplados en esta ordenanza.
Art. 8º.- A los efectos de preservar y proteger a los posibles
solicitantes de abusos o desinformación sobre el funcionamiento del
sistema de préstamo revertido con garantía hipotecaría, el
Departamento Ejecutivo Municipal podrá celebrar convenios con
Colegios de Profesionales (Escribanos, Abogados, etc.) de modo de
generar espacios de asesoramiento y consultas independientes de la
entidad financiera que otorgue el préstamo revertido creado por la
presente norma, aportando así a la transparencia del sistema.
Art. 9º.- Comuníquese con sus considerandos. De forma.
Sciutto Manuel Pino Alicia Lifschitz Federico