Ninh Thi Hién* Ding Hing Vo** TS. Trung Van phdng Céng ching Ninh Thi Hién, thanh phé Hé Chi Minh /on th trys Thong tin ba Tie khéa: Ci tic quyén sé hitu dit dai, giao dich vé bat dng sin, céng chimg. Lich sie bai vier ‘han bail 01/05/2023 Biéa tip: 24/05/2023 Duyét bai 26/05/2023 Article Information Keywords: Structure of land ownership rights; real estate transaction; notary. Atticle History: 01 May 2023 24 May 2023 26 May 2023 Approved: 1. Mét sé vin dé ly lun vé edu tre quyén s@ hiru dt dai khi thiét lap thj trudng bat dgng sin POUR ACO Cn CEE LU SMA UC ROR OR ac Un BAN VE DY AN LUAT Tom tit: G Vigt Nam, dat dai thuge sé hitu ton din do Nha nude dai dién chit sé hiu va théng nit quan Ij, Dé khai thie higu qui ngubn le tir dit dai, Nha made tht ké ede quyn trong cau trie quyén sd hitu dit dai, to lap ca hinh thir giao dich va ndi dung quyén «i véi hing ha bit dng sin. Vigc ya chon céng chimg theo ma hinh céng chimg Latinh la phi hop cho hoat dng cung cép dich vu cng vé phing ngira tranh chip cho giao dich vé bat dng sin hign nay ti Vigt Nam. Trong bai vist nay, céc tie gid tap trung phan tich, g6p ¥ vé ndi dung Dy thio Luit Bit dai (sia doi), Dy thio Ludt Nha 6 (sia d6i) vi Dyr thio Lugt Kinh doanh bit dng sn (sta déi) va kién nghi mt s6 giti php ma Nha nude cn thye hin dé dm bio an ton php ly trong giao dich vé bit dng sin tai Vigt Nam trong th&i gian toi, Abstract: In Vietnam, land is under the collective ownership of the citizens, owned by the Government as the representative, and under unified administration by the Government, In order to use land asa resource ficiently, the Government designs various rights within a framework of land ownership rights and establishes forms of transactions as well as details of rights pertaining to real estate as a commodity. ‘The selection of the Latin notary model for the notarial system is suitable for the public service of conflict prevention in transactions concerning real estate in Vietnam. Within this article, the authors provide an analysis of the contents of the draft Law on Land (amendment), the draft Law on Housing (amendment), and the draft Law on Real Estate Business (amendment) and propose a ‘number of recommendations for the Government to take to ensure legal safety in real estate transactions in Vietnam in the coming time. dat dai da duge hang héa héa. 6 Vigt Nam, thi trrémg giao dich BDS tré thanh thi trudmg giao dich quyén siz dung dit (QSDB) va cée Trén thé gi6i, Khai nigm thi wudng bat dong sin (BDS), vé y nghia chung la thi truing giao dich vé dat dai, tai sin gin lign voi dat vi céc quyén vé tai san gin lién véi dat, DSi tung leu thong trén thi trudmg la tai san dau tu trén dat vi dat dai thude sé hitu toan dan Bén canh viée dim bao cae quyén con ngudi, quyén céng dan vé chinh tri, dan si, kinh 18, van héa, x2 hdi duge céng nhfn, ton NGHIEN Cou 21 PCE ori Scanned with CamScannery BAN VE DY AN LUAT trong, bio vé béi Nha nude trén todn b@ Kan phap, thi cdu tric quyén sé hiru dat dai gém: Thue mhdt, nhom quyén cia Nha nude la dai dign cha sé hitu vé dat dai (Quyét dinh quy hoach, ké hoach sir dung dat; Quyét dinh mye dich sit dung dit; Quy dinh han mite sir dung dat; Quyet dinh thu ~~ tai Diu 14 Dy théo Lugt Bat dai = Dy thio LDB)!; Thie hai, nhém quyén cita ngudi sir dung dat ge cp Gidy chimg nhan QSDB, quyén sé hitu nha 6 vA tai sin khée gin lién voi dit; Hudng thinh qui lao déng, két qua dau tu trén dat; Duge bi thurong, hé tro, ti dinh cu Ki Nha nude thu hdi dat; Quyén giao dich... Nguoi sit dung dat chi duoc huréng mot phan avyen nguén lye ty nhién tir dat dai va nhu cau phat trién kinh t8, QSDD ngiy cing duge phép Iuat gia tang vé sé lugng quyén va mo pham vi ngi dung quyén ke cé quyén déi v. tai sin 4 é a lién v6i QSDB, cu thé nhur sau: 1.1. Quyén ste dung dat la quyén tai sin Dé tro thanh ngudi six dung dat, mot céng din hay té chite kinh té da phén phai tra tién sir dung dat hodc tién thué dat cho Nha nude hoge mot khoan tién phai tra khi nhan chuyén QSDD dé 4, dé thyc hién dy 4n dau tu xay dug nha 6 dé ban hodc dé ‘ban két hgp cho thué hay dé san xudt, kinh doanh. “Chi dau nr xéy dug la co quan, 16 chite, cd nhan sé hitu von, vay vén hoge duge giao tryc tiép quan ly, sit dung vén thyc hign hoat déng dau tu xay dymg”. Vén 1 Nghién ciu lp phép (2023), Dy thio Ludt Dit dai (sita déi), dau tu 1a tidn va tai sin khéc theo quy din cia phap luft vé dan sy va diéu ude quéc té ma muée Cong héa x hoi chit nghia Vigt Nam 1A thanh vién dé thyc hign hoat dng dau tu kinh doanh?. Trong hoat déng kinh doanh, tat ca ngudi dai dién theo phdp luat phai chju trach nhigm lién d6i d6i v6i thiét hai gay ra cho doanh nghiép theo quy dinh cia phap luat vé dan sit va quy dinh khéc cia phap luat c6 lién quan’. Luat Dat dai, Luat Doanh nghigp, Luat Dau tr nhin nhan nguén vén diu tu la tai san, cée giao dich vé tai sin nay theo quy dinh ciia php luat vé dan su. QSDD 1a quyén tai san la quyén tri gid duge bing tin’. Ngwai sir dung dét duge quyén thyc hién moi hanh vi theo y chi cla minh dé nam git, chi phdi tai sin cha minh nhung khéng duge trai phap Iuat, dao dite xa hi; durge quyén khai thdc cong dung, huéng hoa Igi, Ioi tie tir tai sin. Quyén sir dung cé thé duge chuyén giao cho ngudi khdc theo théa thufn hode theo quy dinh cita phép luat holie duge quyén chuyén giao quyén sé hau tai sin. Cac tai sin déu c6 thé 1 “ddi tuong iia hgp dng mua bin, Trung hyp theo quy dinh cia luat, tai san bj cém hodc bi han ché chuyén nhwong thi ti sin la d6i tugng cia hgp déng mua ban phai phi hgp véi cdc quy | dink dé, Vige khai thée céng dung, huéng hoa Ioi,Igi tte tr vige sir dung dat gdm 06 céc hinh thite nhu: Ngudi sir dung dat tao lap tai sin 1a nha 6, cong trinh xay dung theo quy dinh cia Ludt Nha 6 va Luét Xay dung; C6 QSDD déi voi dét tring rimg, dit c6 rimg sin xuét theo Lugt Dat dai va c6 quyén sé bttp:apphap.vw/Upload/DuThaoVanBan/ D%E1%BBY%B I -th%E 1%BA%A30-Lu%E1%BA%ADI-%C4%90%E1%6BA%ASt-%C4%9 1ai--s%E 1%4BB%ADa- %C4%91%EI%BBYHISi- docx. 2 Khoan 23 Diéu 3 Lugt Xay dung nim 2014 sisa 4éi nim 2020. 3. Bigu 12 Lujt Doanh nghiép nim 2020: Nguoi dai di theo phip lft cia doank nghiép 4 Bigu 115 B6 ludt Dan syrndm 2015 (Lust Bit dai hign hanh khdng quy dinh vé quyén ti sin gin voi quyén sit dyng dit). 5 Didu 431 BO lust Din sy nim 2015 vé d6i rugng cia bgp déng mua ban, 22 | tke puap _/ 361 129) TiAn 005 \ Scanned with CamScannerBAN VE DU AN LUAT han cia quyén bé mat do Luat Xay dung quy dinh. Vé nguyén tac, quyén bé mat ludn gin véi quyén sir dung cia mét thita dat nhdt dinh. Hign nay, quyén nay duge phép giao dich théng qua giao dich “thué dat”, Nha nuéc phai c6 co ché bao vé quyén nay déi véi cdc bén tham gia giao dich. Vi dy, 6 mot s6 cong trinh tai TP. HO Chi Minh, chi ddu i phép sir dung dign tich Jong dat lon hon dién tich dat thud quyén sit dung béi vi UBND TP. H6 Chi Minh cho phép chu dau tu khai thac ca khong gian ngam cua via hé xung quanh céng trinh (v6n Ia dat cong). Hay TP. Hé Chi Minh hign cé Quy ché quan ly kién tric quy dinh cy thé ting cao ciia timg khu vuc, timg 6 phd. Nha trong hém cé 16 giéi nhé hon 3,5m chi duge xay dung chiéu cao téi da 11,6m. Khéng gian phia trén 11,6m duge ngam hiéu 1a khong gian céng céng"'. Mé rong van dé sang dién tich dat cia ngudi sir dung dat thi phap luat chua cé co ché diéu chinh dan dén khé khan trong viéc quan ly nha nuée, khai thac nguén yc tir dat dai va thyc hién quyén cia ngudi str dung dat. Hign nay, chwa c6 nhimg quy dinh cu thé trong cd BLDS va Luat Dat dai hién hank, ma lai chuyén quyén co ban nay déi voi dit dai cho Luat XAy dumg. Thuc té da cho thay rat nhiéu khé khan phat sinh ma 4 quyét. Vi du, vige xay dung cdc tuyén tau dién ngam 6 TP. Hé Chi Minh d& phat sinh quy dinh cdc thira dét phia trén khong duge xay dung nha qua 5 ting, cdc chai sir dung dat iia cdc thira dat nay doi béi thuong thiét hai, nhung thiéu cdc quy dinh cu thé dé ap dung'?. Mét vi dy khac nhu khi da cho mét thira dat xay dung chung cu theo quy hoach thi cing gay ra nhiéu thira dat xung quanh khéng duge xy dung nha vugt qua 10 tang, ho cling c6 quyén ddi bai thudng lién quan dén quyén bé mat déi voi khong gian phia trén. Ngay vige sit dung quyén bé mit déi voi khong gian ngdm trong long dat ciing ty tién giao cho quy hoach xay dyng, quy hoach dé thi cp phép. Néi chung, BLDS quy dinh vé quyé bé mat nhung ciing khéng quy dinh cu thé quyén d6 cé pham vi diéu chinh dé sau va chiéu cao bao nhiéu thuéc quyén cia chi sir dung dat va ngoai pham vi nay thugc quyén cua Nha nuéc. Ciing cé thé, BLDS dua ra cdc quy dinh chung, cén Luat Dat dai phai dura ra cdc quy dinh chi tiét vé quyén bé mit nay déi voi thira dat. Hign nay, quyén bé mat coi nhur e6 duge quy dinh nhung khéng di chi tiét d8 thyc hign. Nhu vay, quyén bé mat can duge thira nhan trong Luat Dat dai theo tinh thin “xac dinh ré pham vi khéng gian cia quyén bé mat thudc quyén sir dung ciia chi sir dung dat, va ngoai pham vi nay thuéc quyén cia Nha nude d6i véi nhém céc truéng hop cu thé”, va thém nita “Noi dung quy hoach sir dung dat phai két hop gitra chi tiéu cdc loai dat gin véi khéng gian, phan ving sir dung dat, hé sinh thai ty nhién, thé hign durge théng tin dén timg thita dat gin voi quyén bé mat”, 11 Khinh Yén (2022), Cin quy din cu thé vé khéng gian va Khéng gian ngim, 12 Didu 94 Ludt Bit dai nm 2013 quy inh: “Khi Nha nude xdy dig cng trinh cOng cOng, qué phing, an ninh ¢6 hanh lang bio vé an todn ma khdng thu hd ddt nim trong pgm vi Rink lang an todn thi nguti str dung dat duoc bBi thuémg tit hai do han ché kha ning sir dung dit, thigt hai tai sin gin lién voi dat theo quy dinh cua Chinh phi”. Kha nang sir dung dat nay ¢6 tinh dén phin khdng gian phia tn va khong gian ngim hay khéng thi chwa néu 9; https:/¢nemepv.org.vm/tin-tue/ can-co-quy-dinh-trong-luat-dat-dai-ve-quy-hoach-khong-gian-ngam-o-cac-do-thi-1491905770, 13 Nghi quyét s6 18-NQ/TW ngiy 16/6/2022, Hoi nghi lin thir nm Ban Chip hinh trung uong Dang khéa XIII vé “Tiép tye di méi, hodn thign thé ché, chinh sich, nang cao higu Ive, higu qu quan ly va sir dung dit, tao dng lyre dua nude ta tro thin nude phat trién 6 thu nhép cao” 24 "a et 8611 (483) THANG 6/2029 Scanned with CamScanneraru rimg sin xuit l& rimg tréng* theo quy e inh cia Lugt Lam nghiép. Céc lugt tgo tdi ién véi dat c6 thé tam goi la Luat 3 fi sin gin lién voi dit (hign nay chua c6 ~ Luft nay va vn cn cit vio nhigu lugt kha nhau lién quan dén tai sin gin lién voi dat), © Khi quyén tai sin va quyén so hitu tai sn gin lién véi dat tham gia giao dich thi ~ phai theo nguyén tic cua BO lugt Dan sy = BLDS): “Moi cé nhan, phép nhn déu binh ding, khong duge ly bat ky ly do nao dé @t d6i xir, durge phap lugt béo ho nh © nhau vé cdc quyén nhan than va tai sin”. ~_Khéng ai cé thé bi han ché, bj nude dost tri ugt quyén sé hitu, quyén khéc déi véi tai sin, Truéng hop that can thiét vi ly do quée phéng, an ninh hode vi loi fch quée gia, tinh trang khan cdp, phong chéng thién tai, Nha nude trmg mua hoc tnmg dung c6 di thuong tai san cia t6 chit, c nhan theo gid —— —_thi trong. 1.2, Ngubi sir dung dit cé quyén bé mat Neudi sir dung dét c6 quyén bé mit, ~quyén ny 6 thé chuyén giao théng qua giao an sy, ngudi nbn quyén té tinh chit = thé quyén bé mat? c6 quyén khai théc, sit “dung mat dt, mt nude, khodng khdng gian trén mat dit, mat nude va long dat thude ngudi khéc 48 xdy dung cong \ 1g cay, canh tac, 6 quyén sé hitu 1. dbi v6i tdi sin durge tgo lip. Quyén bé mat 16 higu Iyc tir thdi diém chi thé c6 QSDD ri je, khodng 4 ét cho chi thé cd quyén bé mat, trix trrdng. 17 £--hgp c6 théa thudn khéc hoe Iuat lign quan BAN VE DY AN LUAT n nay, quyén bé mat chua duge Dy thio LDD dua vio, digu nay gay han ché cho vige da dang héa, minh bach céc hinh thie khai théc dat dai cia ngudi sir dung dit va chii thé c6 quyén bé mat thong qua giao dich, Lut Dat dai nim 2013 quy dinh ngudi sit dung dat 6 nghia vy sit dung dat ding quy hoach, myc dich, ding ranh gidi thira dit, ding quy dinh vé sir dung 46 su trong long dat va chiéu cao trén khdng, bio vé céc céng trinh céng céng trong long dat va tun theo céc quy dinh khéc cia phdp lust e6 li quan. N6i dung nay chua duge Luat Bat dai cu thé héa dé xde dinh quyén ciia ngudi sit dung dat trong pham vi chi gidi vé khéng gian va long dat. BLDS quy dinh: “Ngudi sit dung dat duge sir dung khdng gian va long dét theo chiéu thing dimg tir ranh gidi cia thira at phi hyp voi quy dinh cia phép luat va khong duge lam anh hung dén viée sir dung dat cia ngudi khéc””, Khoan 30 Diéu 3 Luat Xay dung nim 2014 quy dinh: Quy hoach xay dung 1a viée tO chite khéng gian cea 46 thi, néng thon va khu chite nang dc thit gdm cé hg théng céng trinh ha ting ky thudt khung trén cao, trén mat dat, dudi mat nude va ngam dudi mit dat; Quy hogch xay dyng dat ra “chi gidi xy dung” 1a dudng gi6i han cho phép xay dung céng trinh chinh trén thita dat; dong thoi nghiém cém “xay yng coi néi, lan chiém dign tich, ldn chiém khéng gian dang duge quan ly, sit dung hop phép cia t8 chite, cd nhén khée va cia khu vye céng cng, khu vue sit dung chung”. Nhur vay, hign nay, ngi dung quyén bé mat do BLDS quy dinh cn ky thuat hay gigi ‘Khodn 10 Diu 2 Lait Lim aghigp nim 2017: Quyée sh ring sin nuit ring trng boo gba guy chim i, * Geum sit dung, quyéa dinh dogt cia ch rim déi vi cdy rng, vt nui vi ti sin Khsc gin lita véirimg do chi rimg diu ng hi han due giao, ugethué dé tring ring. 8 Diu 163 BLDS nim 2015. 10 Didu 175 Ranh gidi gita cdc bit ding sin. Scanned with CamScanner 9_Bibu 271 BLDS guy din v npi dung cia quyda bé mit baog a idu 3 B6 lujt Dn su ndm 2015 quy dinh vé ce nguyén tic ca bin eda phip luft din sy. : NowIEN cou 193 aarnincwea | EE |BAN VE DU AN LUAT han ciia quyén bé mat do Lugt Xay dmg quy dinh. VE nguyén téc, quyén bé mat ludn gin voi quyén sir dung ctia mét thita dét nhat dinh. Hign nay, quyén nay duge phép giao dich théng qua giao dich “thué dat”, Nha nude phai c6 co ché bao vé quyén nay déi véi cdc bén tham gia giao dich. Vi dy, 6 mot s6 céng trinh tai TP. Hé Chi Minh, cha dau tur tham chi duge phép sit dung dién tich khong gian duéi long dat lon hon dign tich dat thude quyén sit dung béi vi UBND TP. H6 Chi Minh cho phép chit dau tu khai thac ca khéng gian ngam ctia via hé xung quanh céng trinh (v6n 14 dat cong). Hay TP. Hé Chi Minh hién cé Quy ché quan ly kién tric quy dinh cu thé ting cao ciia timg khu vue, timg 6 phé. Nha trong hém cé 16 giéi nhé hon 3,5m chi duge x4y dymg chiéu cao téi da 11,61 Khéng gian phia trén 11,6m duge ngam hiéu 1 khong gian cong céng"". Mé rong van sang dign tich dat cia nguéi sir dung dat thi phap luat chua cé co ché diéu chinh dan dén khé khan trong viée quan ly nha nuéc, khai thée nguén luc tir dat dai va thuc hién quyén cia ngudi str dung dat. Hign nay, chua cé nhimg quy dinh cu thé trong cd BLDS va Luét Dat dai hién hanh, ma lai chuyén quyén co ban nay 461 véi dat dai cho Luat Xéy dung. Thue té da cho thay rét nhiéu khé khan phat sinh ma —— hing cé och giai quy' Vi du, viée xay dyng céc tuyén tdu dign ngam 6 TP, Hé Chi Minh da phat sinh quy dinh céc thira dat phia trén khong durge xay dmg nha qué 5 tang, cdc chu sir dung dat cia cdc thira dat nay doi bdi thurdng thiét hai, nhung thiéu cae quy dinh cy thé dé ap dung’. Mét vi dy khée nhur khi 44 cho mét thira dat xdy dymg chung cu theo quy hoach thi ciing gay ra ohigu thira dét xung quanh khéng duoc xdy dymg nha vugt qué 10 tang, ho cing ¢6 quyén di béi thudng lién quan dén quyén bé mat d6i v6i khéng gian phia trén. Ngay vige sir dung quyén bé mat déi véi khong gian ngam trong lang dat ciing tiy tién giao cho quy hoach xay dymg, quy hoach 6 thi cap phép. Néi chung, BLDS quy dinh vé quyén bé mat nhumg cing khéng quy dinh cu thé quyén 46 6 pham vi diéu chinh dén chiéu sau va chiéu cao bao nhiéu thude quyén ciia chai sir dung dat va ngoai pham vi nay thud quyén cia Nha nude. Ciing cé thé, BLDS dua ra cdc quy dinh chung, con Luat Dat dai phai dua ra cdc quy dinh chi tiét vé quyan ba mat nay déi véi thira dat. Hién nay, quyén bé mit coi nhur ¢6 durge quy dinh nhung khong di chi tiét dé thye hign. Nhu vay, quyén bé mat cin duge thira nhan trong Luat Bat dai theo tinh than “x4c inh r pham vi khéng gian ciia quyén bé mat thudc quyén sit dung cia chi sir dung dat, va ngoai pham vi nay thuge quyén cia Nha nude déi véi nhém céc trudng hop cy thé”, va thém nita “Noi dung quy hoach sir dung at phai két hgp gitta chi tiéu céc loai dat gin véi khéng gian, phn ving sit dung dat, hé sinh thai ty nhie in duge théng tin dén timg thira dat gan voi quyén bé mat”®. 11 Khanh Yen (2022), Cn quy dink cu thé v8 kg gia va KhSng gin agi 12 Bidu94 Luge Bit dai atm 2013 guy din "Ki Nha nade xy dmg ng nh cng cng usc phdng an nich 6 inh Jang bo vé an ton ma king thu hdi dt nm trong phgm vi hi lang antoén nguoi st dung dat duoc béi thuéng thigt hha do han ché kha ning st dung dt, thigt haiti sn gi Ldn v6i dit theo guy dinh cia Chin phi”. Kha ndng sir dung dt nay €6 tinh dén phn khong gian phiatrén va khéng gian ngim hay Khéng thi chua néu e; hitps/Mnemepv.org.vn/tin-tue! ccan-co-quy-ci -rong-\uat-dat-dai-ve-quy-hoach khong. gian-ngam-o-cac--th-1491905770. 13. Nahi quy 6 18-NQCTW ney 16/6/2022, Hi nghi Lin thi nm Bar Chip hink rung vong Ding khéa XII vé “Tip tue déi méi, hoin thign thé ché, chinh sich, ning cao higu lyc, higu qua qudn ly va sir dung dat, tgo dng lyre dua nuée ta tris than nue phat tri c6 thu ah cao" 24 NGHIEN cUU LAP PHAP _/'88 1% (89) THANG o72020 Scanned with CamScanner1.3. Quyén phat trién dét QSDD thudn tay hay dit chua phat trién (undeveloped land) duge hiéu la ngudi sit dung dat e6 quyén tai sin 46i véi thira 4 dat 46, gid ti cba dat chura phat trién duge xc dinh bing gia tri dat. phat trién (developed land) thi gid trj cia dat phat trién duge diéu chinh bai gid tri dat va gid tr] xay dung, tao lap tai san". Gia tri xdy dumg durge didu chinh béi quyén duge phép tao lap loai tai san, Kich c@, tiéu chuan, tinh nang va mot sé quyén cia chi sé hiru'’, Quyen phat trién trén dat gin lién voi quy hoach sir dung dit. Céc hoe gid Phuong Tay cho rang: “Quy hoach sr dung dat cong va kiém soat phat trién od thé duge dinh ngbia la gi 6 pham vi gidi han vé khéng gian nhat din. Trong ¥ nghia nay, quy hoach la mét phan quan trong cia méi trudmg thé ché cua thi trréng dat dai va la tai san”. Tac gid khéc —— cho ring: “Quy hoach 46 thi dinh nghia réng la sy phéi hop ciia cdc ké hogch phat trién cita cde ed nhdn, cde doanh nghiép va cfc co quan chinh phi. Phéi hop 6 thé dat duge bing cach dim phan, cén nhac, tr vin, lap ké hoach, quan ly, thyc thi”. Tai Viét Nam, gidy phép quy hogch “la = vain ban do eo quan c6 thdm quyén cép cho nha dau tu lam cn ctr lap quy hoach chi tiét hog lap dy an dau tr xy dumg céng trinh” (Digu3 Luat Quy hoach 6 thi). Bay chinh la kkét qua cia vige théa thudn phat trién tai sin i BAN VE DY AN LUAT trén dat gitta Nha nude va nha dau tu. Gidy phép quy hogch La co sé dé nha dau tu dy én 16 chite lap nhigm vu va dé dn quy hoach chi tit 46i voi dy dn dau tu xay dung céng trinh tap trung hoge lap dy an dau tu déi véi cdc dy an dau tu xy dymg céng trinh riéng lé trong dé thi; 1& can ctr dé co quan nha nuée cé thdm quyén phé duyét quy hoach chi tidt, du én dau tu xay dung. Trong mét s6 trrémg hop gidy phép nay c6 thé duge “mua ban". Hay hién ca nuréc c6 1.390 dy 4n diéu chinh quy hogch tir mot dén 6 lin, c6 dy dn t6i 9 tinh trang dy an chim tién 46, cham trién khai®, Nhim hodn thién thé ché, chinh séch vé quan ly va sir dung dat déng b6 va phi: hop véi thé ché phat trién nén kinh té thj truong dinh hudng xa hdi ch nghia, ngudn lye dat dai duge quan ly, khai théc, sit dung bao dim tiét kiém, bén ving, higu qua cao nhat; Nha nuéc can “ed chinh sich phi hop véi timg 446i nzong, loai hinh sir dung dat dé khoi day tiém nang, phat huy cao nhat gid tri nguon ue dit dai". Quyén phat trién trén dat phai dugc xem la hing héa gin lién v6i QSDD, quyén nay phai duge tri gid bang tién, thanh loi ich dé trao cho ngudi sir dung dat. Cac tée gid cho ring: “Khi quy hoach khéng chi ra ving nio sé duge sir dung vio myc dich gi trong tuong lai thi ciing khéng thé bio dam cho chite ning lam cn eit dé co quan nha nude giao dat, cho thué 4: ichael Mutze, Thomas Sea, Juia C. Moller Editors (124, p65. 15 Nin Thj Hién 2018), Php ludtvé tro quy SDD tt Nha nude cho eée ci thé kinh doanh BBS tsi Vigt Nam, 8. 16 Ninh Thi Fin (2018), edd, w-86. E.R Alexander, “A tansaction-cost theory of land use planning and development control’, The Town planning Review; Jan 2001;72,; ProQuest Central, PP 45-75. 17 Ninh Thi Hién (2018), dd 86. Chris Webster (2007), “Are Some Planning Transaction Inrinsically Sovereign”, Journal of planning Education and Research 28, 480, 18. Bin én s6 375/2013/HSST ngiy 28/8/2013 cia TAND TP. Hé Chi Minh 19 Nhiu dyn bj du chinh quy hosch, gly he hy in vé hg tng thi, haps /vmexpress.neVahieu-du-an-bi-diew-hinh- quy-tosch-gay-he-tuy-lon-ve-ha-tang-do-thi-3929332 hil _ 20 Tuyét abi knng ip dung vie dig chin quy boach, diduchinh chi trong du dé hop tht hoa dn ko di, ps baophapluat vvbds'tuyet-doi-khong-loi-dung-viec-diu-chinh-quy-hoach-dieu-chinh-chu-ruong-dau-ude-hop-thuc-hoa- du-an-keo-di-post461930.hunl. 21 Nghi quyét sd 18.NQITW, tad, <—22 Bing Hing Vo, “Phin cip quyén cia Nh nue di vi dt da, qun ly dt da vi vide gdm sit ~ din gi en tid Viet Nam’, 383; tsp//dLueb edu.v, try eép ngiy 28/2016 NontiN cou 195 ‘56-11 (489) THANG 672023 \_LAP PHAP Pro Scanned with CamScannerBAN VE DY AN LUAT Hign nay, quy trinh cp gidy phép quy hogch va trinh ty, thii tue trao QSDD hoan toan tich bigt. QSDB va quyén phat trién trén dat tgo thinh hang héa trao cho ngudi sir dung dit khéng théng nhat chung mot trinh ty, thi tue, hay duge déng géi chung 48 trao cho ngudi sir dung dit, Digu nay sé dan dén nhiéu bat cp trong vie xée dinh gid tri QSDD khi trao cho ngudi sir dung QSDD tré thanh hang héa khéng nim 6 dang tinh thi cdc gia tri kinh té, chi phi, Igi ich quyén tai san phai duge gan cho tai nguyén, cy thé i “chi khi g6i (package) day dit cdc quyén sit dung, chuyén giao quan. ly va quyén thu nap... duge trao cho mot ngudi Ia nhimg két qua dat duge higu qua trong vige sir dung dt", Do d6, quyén phat trién trén dat ludn gin lién véi nghia vu cia ngudi sir dung dat. Quyén va nghia vy nay can phai duge thé hién dudi dang mot tha thudn hay mét hop dng’. 6 hau hét cdc nude céng nghiép, quyén phat trién duge coi hu m@t logi hing héa duge giao dich trén thj trudmg va mang gia tri gia tang do giao dich dem k Vige khéng chinh thie thira nhan céc quyén trén, hoe chi thira nhan nguyén tic chung 6 BLDS ma khéng quy dinh chi tiét trong Luat Dat dai Lim cho viée thiét ké cdc giao dich tro nén bé bon, khéng r6 ring, minh bach gitta cde chu: thé c6 quyén déi véi QSDD va céc tai sin dau tu trén dat. “Dat 2 dai chwa duoc khai thac, sit dung higu qua dé ‘rd thanh ngubn lye quan trong phuc vu phat trién kinh t€ - x3 hoi ddt nuéc™. Hon ntia, 2 24 ‘Ninh Thi Hitn (2018, tt, t-90. 25 Nghi quyét s6 18-NQTW, tdd. Nha nude ciing khéng thu duge diing vi di * cae gid tr] gia ting tir gid tri dat dai do dau tu céng mang lai, 2. Thye trang vé hoat dong thiét lip hang héa trong thj tring bat dong sin 2.1. Hang héa li nha 6, cong trinh xy dung cé sin theo céc dy thao luat Trong cdc bin dy thio thi hing héa 1a nha 6, céng trinh xdy dung ¢6 sin thuge so hitu ciia cé nhan, td chitc khong hoat dong kinh doanh BS tham gia thj trong duge quy dinh nhiéu diéu kign chat ché hon cdc t6 chite hoat déng kinh doanh BDS. iéu 158 Du thio Luat Nha & (sta déi) - Dy thio LNO* quy dinh diéu kién cia nha 6 tham gia giao 1a “C6 gidy ching nh§n theo quy dinh cia phép lust". Tuy nhién, diém a khodn 1 Diéu 15 Dy thio Luat Kinh doanh BBS sira d6i (Dy thio LKDBDS)” quy dinh vé diéu kién cia nha 6, cdng trinh xy dung dua vao kinh doanh chi la “Cé ding ky quyén sé hiru nha 6", céng trinh xay dung trong Gidy chimg nhan QSDD, quyén sé hiru nha 6 va tai sin khdc gin lién voi dit”. Theo khoan 15 Diéu 3 Dy théo LDB (sita i) thi “Bang ky dit da, ti nguti shu ti sin, nui duge giao quin by dat ké khai QSDB, quyén sé hit tai sin lign vi dit va vige eo quan nha nude 06 thim uyén ghi nbn theo quy dinh cia Lugt ny”. Ding ky va duge cép gidy 18 hai ni dung khéc nha. Quy dinh nay to ra hé Iyy 1a ngudi mua hard Bares (2009), Property Rights and Natural Resources, Oxford and Portland, Oregon, p42. 26 Nghién ci ip phip (2023), Dy thio Lugt’ha 6 (sta €8i),hnp/lapphap.vn/Pages/DuThaoXemGop ¥.aspx?iDDTVB_ DuThaoVenBan=1926&replyUrl+/Pages/DuThao’dsduthao.aspx 27 Nghiéa cizu lip phép (2023), Dy thio Luft Kinh doanh bit dng sin (sia di), hups/epphap.vn/Peges/DuThao! XemGop¥.aspx?iDDTVB_DuThaoVinBan=19208rephyUrl~Pages DuThao/sduthao.sput. : 28 Khodn 1S Didu 3 Dy thio LDD quy dinh ding ky dt si, sin gin itn voi dtl vigengudi sit dng ds agubi ‘how ti sin, ngubi de giao qu I it ké Kai quyen sr dung dit, quyén sh ti singin in vi it vavige co quan ‘nha nuéc c6 thim quyén ghi nhén theo quy dinh cla Lust nay. 26 NGHIEN COU LAP PHAP _/'5611 (63) THANG 7202 4 Scanned with CamScannery nha 6 va nhan chuyén nhugng QSDD cia cha dau tu sé khong c6 gidy chimg nhan, _ hang ha khéng dat dieu kign tham gia giao dich. Nguoi mua bj han ché khi thyc hign giao dich, o6 kha nang tai sin la tién bé ra bj chiém dung do tinh thanh khoan cua tai san kém. 2.2. Hang héa lé nhd 6, c6ng trinh xay dung hinh thanh trong tong lai Thi nhat, khai nigm nha 6, céng trinh xdy dung hinh thinh trong tuong lai trong Dy thio LNO va Dy thio LKDBBS la khéc nhau. Khoan 24 Diéu 3 Dy thio LNO quy dinh: “Nha 6 hinh thanh trong tuong lai la ‘nha 6 dang trong qué trinh dau ur xay dymg vA chua duge nghiém thu dua vio sir dung theo quy dinh cia phép Iuat vé xay dung, {rir truéng hop phap luat khéng yéu cau phai nghigm thu sau khi hodn thanh vie xay -dumg”. Trong khi dé, khoan 4 Diéu 3 Dy thao LKDBDS quy dinh: “Nha 6, céng trinh xy “dug hinh thinh trong twong lai la nha 6, ‘cOng trinh xy dug dang trong qué trinh dau yy dung hoje chua duge nghii vio sir dung theo quy dinh cia phap I dy dumg, tri trudng hop khéng yéu cau phai jém thu sau khi hoan thanh xay dung Su khéc nhau vé dinh nghia ctia Dy thio DBDS cho phép chi dau tr duge bin 6 sin nhung “cha duge nghiém thu vio sit dung” khi chua di diéu kign cp x ding c6 thé sé mua phai nhimg 1g héa khéng cé tinh thanh khodn, dn bi-chiém dung vén, Nba nuéc nén ciing voi chi dau tu thao BAN VE DU AN LUAT (mg nhimg diéu kign nhat dinh. Khong nén dé nguéi dn mua tring nhimg tai sin “map mo” khéng cé tinh thanh khodn, diéu nay khong dim bao an toan vé tai sin cho nguéi dan, dan dén nhimg bat én cho x3 hdi. Thié hai, quy dinh vé nha 4, cdng trinh xay dumg hinh thanh trong tuong lai du diéu ign duge dua vio kinh doanh khéng 16 ring. Khoan 3 Diéu 25 Dy thio LKDBDS vé digu kién déi voi nha 6, céng trinh xay dymg hinh thanh trong tuong lai duge dua vao kinh doanh quy dinh: “Trude khi ban, cho thué mua nha ¢ hinh thanh trong tong lai, chi dau nr dy an phai c6 van ban théng bao cho co quan cé tham quyén quan ly thi trudng BDS vé vigc nha 6 di diéu kién duge ban, cho thué mua. Co quan ¢6 thm quyén quan ly kinh doanh BDS cép tinh c6 trach nhigm kiém tra vé diéu kign cia nha 6 dura vao kinh doanh va tra ldi bang van ban néu nha @ khéng da digu kign duge ban, cho thué mua, Nhu vay, nha 6 dua vao kinh doanh 6 da diéu kién duge ban, cho thué mua hay khéng thi khéng r6 phai thé hién dudi dang nao, khéng c6 co quan nao cia Nha nude chju tréch nhigm trrée nguéi tiéu ding vé tai san hinh thanh trong tuong lai c6 dui diéu kign tham gia thi truéng BBS hay khéng. Chi dau tr hoan toan ty do dua hang hé BBS vio kinh doanh ma khéng gap bat ky su kiém tra nao vé mat ky thuat, chat lrgng cing nhu bao dim vé phap ly tir co quan nha nue cé thdm quyét Tint ba, cin quy dinh nghia vy giai chap ti sin giao dich trong Luat Kinh doanh BBS 48 dam bao quyén Igi cia ngudi mua nha, Bigu 182 Dy thio LNO vé thé chip dy an daix tw xéy dymg nha 6 va thé chap nha @ hinh thanh trong tuong lai quy din: “Trudmg hop chi: diw nr da thé chap dur én hodc nha 6 ma cé nhu edu huy déng vn gop NGHIEN CUU \27 15671 (83) THANG 62023 \_LAP PHAP Scanned with CamScannerBAN VE DU AN LUAT 48 phan chia nha 6 theo quy dinh cia phap luat vé nha 6 ho§e cé nhu cau ban, cho thué ‘mua nha 6 dé thi phai gidi chép phin dy an hoje nha 6 vi QSDD nay trude khi ky hop ding huy déng vén gép, hgp ding mua ban, thué mua nha 6 véi khach hang”. Dé dim bao quyén Igi cho ngudi tigu diing trong vige tai sin mua 6 tinh thanh khoan cing nhu thuan Igi khi cdp gidy chimg nhan, trong béi cinh da s6 nguén von cho hoat dng kinh doanh BBS déu c6 su tai tro ti cde 13 chite tin dung, Luat Kinh doanh BDS cin quy dinh gidi chép tai sin én nghia vu tir chi déu tr 'u ding can duge quy dinh trong phan trach nhigm cita chi dau ty, 2.3, Hang héa la quyén sit dung dét Thit nhdt, c6 st khac nhau vé diéu kign QSDD tham gia giao dich gitta hai nhém chi thé khéng hoat déng kinh doanh BBS va cé hoat déng kinh doanh BDS. Diéu 46 Du thio LDD quy dinh diéu kin thuc hién cdc quyén cia ngudi sir dung dat la “ed Gidy chimg nhan”. Tuy nhién, Diéu 32 Dy thio LKDBDS” quy dinh: “QSDD 4a cé ha ting ky thuat trong dy én BBS da vio kinh doanh chi can nim trong phan dién tich dat thudc dy an da c6 Gidy chimg nha QSDB theo quy inh ciia phép luat vé dat dai”. Phap luat quy dinh chi du tur phai thyc hién mét long céng vige duge ——cip gidy ehimg-nhin-QSDD. Vige quy dinh nu trén tgo ra sy uu tién cho chit dau tu va tao ra hang héa khéng ding diéu kién tham gia giao dich khi ngudi nhfn chuyén nhugng cé nhu cau thy hién giao dich. Quy dinh nay lim nguii tiéu ding vin hoan ton Ié thuge vio chi diu tur vi khong cé rigng gidy chimg mhan dé duge Nha mudc bao hé quyén so himu tai san, 29 Quy dinh vé tur xdy dumg nha 6. 28 {wa NoHiEN cou 8611 (489) T Scanned with CamScanner q Thit hai, quy dinh Nha nude ¢6 céng van céng nhan hang héa BDS dui diéu kign tham gia thi trudng nham tao diéu kién cho chit dau tu thye hign giao dich cho muc tiéu huy ddng vén tir khéch hing do dc thi kinh doanh la diing. Tuy nhién, vige thiét ké ni dung digu lujt tro nén mip mo, khé hié lam cho ngudi tiéu ding khé khan khi kiém tra hang héa BBS nhu quy dinh tai khodn 4 Digu 32 Dy thio LKDBDS: “Trong théi han 15 ngay ké tir ngay nhan duge thong bao cla chi dau tu dy an, co quan 6 thm quyén quan ly kinh doanh BBS cap tinh c trach nhigm kiém tra diéu dua vao kinh doanh va tra léi bing van ban cho chit déu tr SDD da co ha tang ky thuat du digu kign duge chuyén nhugng theo hhinh thre phan 16 ban nén cho ed nhan tw xdy dymg nha 6; trurimg hyp QSDD khong di diéu kign duge chuyén nhugng phai c6 vin ban tra loi néu rd ly do”, Vi quy dinh trén, thi “QSDD da cé ha ting ky thuat di digu kién duge chuyén nhugng” vin khéng c6 cdng van tra 16i tir phia co quan nha nude. Quy dinh nay gitip chit dau tu trén trénh nghia vu chimg minh cing nhu kha nang dy an 6 thé trién khai trén thyc tién, déng théi gay khé khan cho ngudi tiéu ding vé kha ning nhan biét BDS. 6 dit diéu kign chuyén nhugng nhim bao vé quyén va Igi ich hop phdp cita minh. 2.4, Hang héa la dy dn bat dong san Diéu kign “e6 Gidy ching nhan” cia Dy thao LDD da bj bo qua khi Diéu 41 Dir thio LKDBDS quy dinh vé diéu kign khi chuyén nhugng toan b6 ho&c mét phan dy an. BDS “khdng bit bude phai c6 Gidy chimg nhan QSDD déi véi toan b6 hoac phan dy an chuyén nhugng”. Trong Khi 46, Diu 210 Dy thio LDD iu kign bi v6i dt dco a ing KY thud rong dn bit dng sin chuyéa ahuong QSDB cho ci ninquy dinh: “Bat sit dung da mye dich” trong 46 c6 trudng hop “Dat 6 két hop véi thong, mai, dich vy va cac muc dich khac”. Nhu vay, vige Dy thio LKDBBS cho phép chuyén nhugng mot phan hoge toin bé dy an véi ting phan dy an tong img v6i timg muc dich sit dung dat nhu Dy thao LDD sé dan dén tinh trang dy 4n bj phan manh. Dé han ché tinh trang nay, ngay tir khi lap quy hoach, dy an nén duge phin chia | thanh cdc dy an c mye dich sit dung riéng | him tgo diéu kign cho nhiéu chi thé tham | gia déu gié QSDD phi hop voi nhu cau kkinh doanh, trong tnrimg hep Nha nude trao | QSDD. Vige nay gép phan tang nguén thu cho ngan sich nha nude, trinh tinh trang Jp duran qua Ion nhim han ché céc chi thé tham gia déu gié QSDD, sau dé cde chi thé ny chuyén nhuong mét phan dy én khi chi dau tu véi s6 von nhé ban dau. Nhu vay, cdc hang héa BDS ctia chu dau tu duge Du thio LKDBDS quy dinh khéc biét véi Dy thao LDD va Dir thio LNO theo huéng bat loi véi ngudi tiéu ding. Cé mgt sb guy dinh hgp thite héa nhimg hang héa chwa di: diéu kign cép gidy chimg nh nhung vin tip tuc ban, chuyén nhugng cho ngudi dan, 6 kha nang din dén tién, vin dau tr cia nguvi dao bi chiém dung. 3. vé hop ding, giao jen w dt d9ng sin a Giao dich bén, chuyén nhucong tai san béo dim joan 2 Diéu 10 Dy thio LKDBDS “guy dinh: “Té chite tin dung, chi nhanh agin hing nude ngoai, céng ty quan ly tdi = Sin cia cfc té chite tin dung (AMC), céng ty quan ly tai san cia cdc té chitc tin dung Viet 3a djah dugc ran gid cia timg myc dich se dung, Scanned with CamScanner BAN VE DY AN LUAT Nam (VAMC) thyte hign bin nha, c6ng trinh xay dmg, chuyén nhugng QSDD, chuyén nhugng dy an BBS dang duge ding bao lanh, thé chap dé thu héi ng theo quy dinh cia phap lua” Diy Li giao dich lién quan dén xir ly tai sin bio dim, cée quy dinh lién quan dang quy dinh tai BLDS. Vige ban tai sin bio dim hign nay dang bj vuéng do cdc quy dinh bude phai théng qua hai hinh thire khi xi y tai sin bao dim trade Khi xit ly 6 la: théa thuan véi bén thé chdp hoc theo thi tuc t6 tung tai Téa an. Vige Dy thio LKDBDS quy dinh giao dich nay la khéng ding voi pham vi dié chinh ctia BLDS. Ding thdi, khoan 2 Digu 57 khuyén khich giao dich théng qua san, va khodn 5 Diéu 61 quy dinh: “xéc nhan giao dich qua sin la co so dé céc chi thé tham gia giao dich ké khai nép thué cho Nha nude, dang ky bién déng, sang tén quyén sé hitu tai sin, QSDD" la khong cong ngudi din, Céc chi du tw mui nhanh va nhiéu thi nan vién moi gigi tu van Gi khi chwa chinh xéc, khi ngudi dn mua tai sin khOng cé kha nding thanh khoan thi ty xit Ij tai sin ota ngudi din ma khéng théng qua m6t thi tuc théa thuan hay t6 tung céng thai la kh6ng bao vé durge tai san va quyén gi cho nhan dan. Quy dinh nay cn phai loai ra khéi Du théo, cin xay dug thém nhimg quy dinh chat ché, minh bach, hgp ly hon cho ngudi din dé hiéu, dé dodn dinh hdu qua phép ly hom khi tham gia giao dich mua ban, chuyén nhugng BDS hoac giao dich thé chp. 4) Giao dich dét coc Khodn 4 Biéu 24 Dy théo LKDBDS quy dinh: “Chi duge nhén tién dat coe tir khich = 30- Dis dung da mu dich id due si ng ht hop tra mc dich tr nc thé phn inh due can gid ode king NGHIEN COU 29 siregraiaeme\_ TES |BAN VE DU AN LUAT hang khi nha 6, cng trinh xdy dung da c6 di cée diéu kign dia vao kinh doanh va da thyc hign giao dich theo ding quy inh cia Luat nay”. Quy dinh nay 43 duge BLDS quy dinh, vige quy dinh tai Luat nay sé gay ra chong chéo va kho khan ap dung cho ngudi tiéu ding. Noi dung “da thyc hign giao dich theo diing quy dinh cua Lust ndy” khéng 13 rang. Ba thye hign giao dich gi? Ai thy hign giao dich? Vi sao da thuc sir dung BDS 4é lam tai sin bao dim? Ligu mét tai sin cé cing lc thy hién hai giao dich? Cac van dé nay can duge lam rd, dng thoi 4p dung theo quy dinh ciia BLDS. 3.2. Ni dung hop dong vé bat dong sin Ché dinh vé hop déng cia Viét Nam duge quy dinh & nhiéu van ban quy pham phép luat khéc nhau. BLDS 4a quy dinh dia vi phép ly, chudn muc phép ly vé cach img xir cia cd nhan, phap nan; quyén, nghia vu vé nban than va tai san ciia cd nhan, phap nhan trong cdc quan hé duge hinh thanh trén co sO binh ding, tu do ¥ chi, déc lap vé tai sin va ty chiu tréch nhiém. Pham vi diéu chinh cia Lugt Kinh doanh BDS khie so véi BLDS “Luit nay quy dinh vé kinh doanh BBS, quyén, nghia vu, trach nhiém cia t6 chic, cd nhin kinh doanh BBS...” Diéu 45 Dy thio LKDBDS liét ké 9 loai hgp déng kinh doanh BBS. Diéu 47 Dy thao TKDBDS quy dink vé noi dung cia céc hop dGng trong kinh doanh BDS”. Diéu 48. Gié giao dich BDS; Diéu 49. Thanh toan trong giao dich BDS; Biéu 50. Quy dinh nhém hop déng kinh doanh BDS duge chuyén nhugng gém: a) Hop déng mua ban nha 6 hinh thanh trong tuong lai; b) Hop déng thué mua nha 6 hinh thanh trong trong lai; c) Hop déng thué mua céng trinh xy dung 6 sin. Khon 5 Diu 47 DT-LKDBDS quy inh: “Cac n6i dung cy thé can phai c6 trong hop déng kinh doanh BBS thye hién theo quy dinh cia Chinh pha”. Cé nhiéu ngi dung khac can phai cé trong hop déng kinh doanh BBS dang duge quy dinh trong BLDS. Dir thao LKDBDS quy dinh ndi dung vé hop déng, giao dich BDS “khong quy dinh lai cée ngi dung da duge quy dinh trong van ban quy pham phép luat khc"™ tia Ludt Ban hanh van ban quy pham phép luat. Mot trong nhimg céng cy dé dam bio niém tin cho nguéi mua khi xéc lap quyén so hitu d6i v6i tai sin 1A ché dinh phép luat vé hop déng. Phép luat quy dinh: "Moi cé nhan, phap nbn déu binh dang, khong duge lay bat kj ly do nao dé phan biét d6i xir; duoc phap luat bao h6 nhu nhau vé cdc quyén nhan than va tai san. Cé nhan, phdp nan xéc lap, thyc hign, chim dirt quyén, nghia vu dan su cia minh trén co sé tyr do, tyr nguyén cam két, thda thudn. Moi cam két, théa thuin khong vi pham diéu cdm cita luat, khong trai dao dite xa hdi o6 higu lye thyc hién doi voi cac bén va phai duge chii thé khéc tén trong”. Vi dy nhu: Thi nhdt, Dy thio LKDBDS khéng nén quy dinh nhing néi dung vé hop dong gay bat Igi cho ngudi tigu ding nhu: phuong thie thanh toén giao dich thué mua nha 31 Vidy Bigu47 Dy thio LKDBDS quy dink vé ndi dung cia hop déng rong kinh doanh BBS: Hoping chayén nhuomg, cho thué QSDB di c6 ho ting ky thuat phi cé cic ngi dung chin sau diy align ich, vt, 6 iu, ranh gigi va tinh trang thia dt, 0 thué, cho thué Iai bo g6m cd ti sin gan “Goo thst potim hen uyén vi nghia vy cia cic bén; quy: vi pham hop dng, phat vi pham hop ng; gid quyé hu qua khi hop dng hét han dBi v6i tring hep cho thu, cho thu lai quyén sit dung di; gidi quyét tanh chap; cic trrong hop chim dit, hy bo hgp dng va bién php xi ly. 32 Diu 8. Net ng kj thudt van bin quy pham php lust, Lust Ban hinh van bin quy pham php luft nim 2015. 33. Digu 3 BG lugt Din sy nim 2015 quy dinh céc nguyen ti co ban ca phap luit din sy. 30 | Nowen co LAP PHAp _/ 5611 (483) THANG 672029 Scanned with CamScanner“Ngudi thué mua thanh todn trude cho bén © cho thué mua mét ty 1é phan trim nat dinh cia gi trj nha 6 thué mua theo théa thudn hung khéng qué 50% gi tri nha & thué ‘mua; s6 tién con lai duge tinh thanb tién thué nha dé tra hang thang cho bén cho thué mua trong mét théi han nhat dinh”. Vige thanh toan la do hai bén théa thudn theo Digu 453 BLDS vé mua tra cham, tra dan: “1. Céc bén 6 thé théa thuén vé vige bén mua tré chém hoge tré din tién mua trong mt thé han saw khi nbn tai sin mua”, Bén thué mua o6 thé thanh toan truée mét khoan tien it hon 50%. Thit hai, quy dinh vé béi thudng thiét hai khi chuyén nhugng QSDD da khéng duge quy dinh tai Diéu 47 Dy thio LKDBDS*. Dé trénh chi dau ty ban tai san hinh thanh trong tuong Iai kem chuyén nhuong QSDD chiém dung vén bing cach kéo dai thai gian ban giao nha va dat, sau 46 chi diu tr chi bi thuéng theo lai suét huy dng vén trong kkhi gid dat lén cao hon tién Idi, Nham gim thigt hai cho nguoi tiéu ding, Diéu 47 Dy ‘thio LKDBDS khéng nén ligt ké thiéu n6i EE bai thudmg thiét hai quy inh tai Diéu 170 BLDS* nham gay bat lgi cho ngudi u ding, Thit ba, céc giao dich cita té chite, cé ee nude ngoai vé BDS hién nay déu cin ~ cit vio hgp ding la céng cu phap IY duy nhat dé bio vé quyén va loi ich hop phap cla ___nhém chi thé nay. Digu 22 Dy thio LNO “quy dinh: “Déi véi c nhan nude ngoai thi __ durge sé hitu nha theo théa thuan trong cdc giao dich mua ban, thué mua, tang cho, nhén —_thita ké nha 6”, “Déi véi té chite nude ngoai dirge so hiu nha 6 theo théa thugn trong céc giao dich mua ban, thué mua, tng cho, ‘han thira ké nha 6”. Scanned with CamScanner vige cung cap thong tin, tinh minh bach cia thong tin, cho dén xéc lap, thay déi, chdm dirt hop déng, DT-LKDBDS trao quyén cho ngudi dai dign theo phap luét cua san giao dich BS xac nhin la khéng dam bio an toan phap ly cho ngudi tiéu ding, vi tinh khéng trung lap, tinh phy thude vé kinh té cia sin giao dich vao chi dau tu sé gay bat Igi cho nguéi tiéu ding, Dé bao vé quyén va loi ich ctia cdc bén, BLDS nén duge xem lé BG ludt co ban va int tién duge ap dung truée céc dao luat khée. hing van dé cha duge quy dinh trong BLDS sé bé sung vao BLDS trong thoi gian t6i, nhim tgo ra su thong 10 hé thong phép Iugt. Bén canh d6, thé ché céng chimg cung cép dich vu céng vé phong nia tranh chap cin duge mé rong quyén chimg nhan toin b9 cae giao dich vé BDS. 4, Dich vy céng vé phong ngira tranh chip trong giao dich bat déng san Dé dim bao an todn trong giao dich BBS, mdi quée gia déu o6 nhimg bien php rigng. Xép céc quéc gia theo hé théng phap Iudt, ching ta c6 hai hé théng phap luat chinh la: hé théng phép lugt Chau Au luc dia mang tén “din lugt” (Civil law), cdn goi li hé thdng phép lugt Phap ~ Dite la hai quée gia dién hinh, va hé théng phap luat Anh - Mj, cén goi la hé théng phap luat Anglo-Saxon, ‘mang tén “théng luat” (Common law), con goi ld lut 4n 18 (precendent). Trong hoat dong bio dim an toin giao dich vé BDS, mi hé théng déu cé nhimg nét tuong ddng cling nhu khac biét riéng. 4.1. Hoat dong cong ching tai cic aude gia thuge hg thing dan luge 34 Khon 5 Bitu49 Dy thio LD quy dit Vigechuyénnhzong, co tue, cho thu Iai qué si cung dit vi cdc dr ‘n kn doanh BDS théng qu sin gino dich BBS theo quy di cia phép lt vé kik doanh BBS. 35. Diu 170 BG lft Dan sy quy di quyn yéu cu boi thing thie h sin guy yu ch gut cd Ninh vi xi pom ayn su, ayn ‘Chi sé hit, chi thé c6 quyén khie dBi vi ti 16 vi tdi sin bOi thug thie hal, NonitN cuU 34 5617 (889) THANG 672023 \_LAP PHAPXem thém Ninh Th Hiéo, hitps:/vietamnotary ol BAN VE DU AN LUAT Vigt Nam hign 3 18 thank vign Lign minh cng chimg quée té (UINL) tir nam 2013. Cac quée gia va cde ving Kinh thé trong 18 chit sit dung vin bin phip luit “chuan mye cho quan nba nude trong khi thye hign nhigm vy, chite ning cia minh”, Mot chinh cita céng chimg Latinh gbm: Thit nhdt, dge diém vé “Phong ngita tranh chdp” déng vai trd nén ting va xuyén sudt cia hé théng cng chimg Latinh. Dé dat duge myc tigu niy, cde quéc gia trong hé thong cam két nd lye thyc hign cde huréng din cia T6 chite Lién minh céng chimg quéc té (UINL) nhiim dat duge chudn myc chung cia van ban cng chimg hay van bin xéc thye (Authentic instrument) ma t6 chite nay 43 khuyén nghj gém nhiéu tiéu chudn”, Céc tigu chun nay da durge ngi ludt héa vio Luét Céng chimg nim 2014 va hign dang due tigp tue hoan thign tai Vigt Nam. Thit hai, dc diém vé tinh trung lap khéng phu thuge vao ede bén tham gia hop déng, giao dich cita té chitc hinh nghé cong cchimg thude hé théng céng chimg Latinh 4 tao ra higu qua cao cia vin ban céng chimg. Theo béo céo cita Lign minh edng chimg quécté: “O cdc quée gia thuge he théng céng chimg La-tinh, logi tranh chap lién quan dén céng chimg vién (CCV) gan nhu khéng ¢6, nhur tai Italia hay tai Hin Quée, chi eé ti 1 dén 3 vy vige hang nim’, Thit ba, CCV duge Nha nude ty nhiém cung cp dich vu cdng la mét chite danh tw php, hinh nghé dc lip. CCV la ngudi “gic céng™, hudng din cho eée bén tham gia ‘giao dich thy hign diing loai giao dich va ndi dung giao dich vé BDS theo nguyén tic Iugt inh (numerus clausus)® hay “nhimg quyén do phép lugt mic dinh”™" hay “nguyén tc phat sinh theo quy inh cia wat" 48 c&p dén ¥ tudmg ring chi nhimg quyén tai sin due phap luét cho phép méi duge céng nhan 1a quyén tdi sin, mét hé thong luét tai san ap dat cdc gidi han déi voi ie bén tur nhin khong duge ty tgo ra céc quyén tai sin méi. Hay “cée co quan ¢6 thm quyén khong duge ty minh, vugt lén trén ludt php ‘ma trao quyén hay 4p dat nghia vu theo ¥ chi iia minh", Diéu nay gitip cho thi tring BBS minh bach; giim chi phi giao dich khi ‘cdc bén tham gia tim kiém, xée minh thong tin lién quan dén tai sin giao dich, Nguyén te Lugt inh duge nhiéu qué gia Civil Law p dung. Thye chat day chinh la chéte ning 136 Nguyén Thj Minh Ha (2006), “Vj ri ci vin bin quy pham phiplut trong hg thing php lit, Tap chi Nhi nude vi Phip lt, 5,438. ‘it ci hog ng ng ching tong Léa wih ci ich pip @ Viet Nam hig my, tiép cung ep dich ve cdng. Thue chat day la =—céng chimg eung cp dich vu phip ly 48 bio £—vé quyén va Igi ich cia ngudi din. 4.2, Hogt dong cong ching tai céc —_ quéc gia théng Iuét “6 cdc nude theo hé thing théng Iuét (Common Law System), tign 1é phap RCE VE aT TE (case law) duge xem Tahinh thite phép lugt, song song tin tai voi © vin ban quy pham phép Iudt va tip quén ~ php, Tién Ig phép 1a vige lam luat cia ai vige cdng nhén va ép dung bs i ‘inch BDS theo th thu. [= M6 Pan Ne Thanh (Chi ‘Dai bge Quéc gia Thinh ph H i (Chi Minh, 2017, 108, é [2 48.hmpss/scrivener-notries org ukserivener- notaries. lie Scanned with CamScanner BAN VE DY AN LUAT cde nguyén tie méi trong qua trinh xét xis Nong nguyén tic ny dong vai trd 1a diém quy chigu 48 quyét dinh ning vy dn sau nay c6 cling tinh tiét hose van dé phdp ly" Nha nude cing sit dung dich vy céng vé cng chimg trong vige phong ngira tranh chip lién quan dén giao dich vé BDS, nhung ccich thiét ké ld khde nhau gitta eée quée gia. a) Hoat ding céng chimg tai Vieong quée Anh Tai Amb, dich vy cng ching chia thénh nhieu cép 49. Cap d6 cao nhat la ede CCV host déng theo mé hinh céng chimmg Latinh, 1a dich vu cong duge t6 chite theo hinh thie ccéng ty Worshipful Company of Scriveners of City of London" ¢6 tru s8 tgi London, con goi [4 CCV Scrivener, chi hinh nghé duy nhit 1a CCV mét céch chuyén nghiép trong béi cénh vige chudn bj chimg tir nhiig ngudi khong chuyén nghiép bj cém. Phin lén céc CCV scrivener cung cp mét danh sich day di cdc dich vu dé hé try khéch hang thye hign cde giao dich cia ho tir diu dén cudi. CCV Scrivener li nhimg ngudi din dau trong Tinh vue dich vu cong chimg trong céc giao dich, dic bigt 14 giao dich quéc té, kinh doanh xuyén bién gidi. in nay Cong ty Scrivener 14 thinh vién cia Lign minh c6ng chimg quéc té Cép 46 thir hai, CCV la mot ludt su. Hogt dong cia CCV 6 Anh va xir Wales duge quy dinh theo Bao luét Dich vy phép 1y 2007 (the Legal Services Act 2007). CCV do Téng Giém mye Canterbury b8 nhigm va duge quan ly bai vin phong Faculty. CCV phai gia han chimg chi hanh nghé hing nim “44. Popm Duy Neh (2004), Php lust va img nt tich eve cia Nhogido, Nxb. Tu php, t.78. iS-Bitu 62 Dy thio LKDBDS quy dinh sin giao dich BDS duc thu phi dich vyciakhich hing 6 BDS duye dua lén sin ‘Tip quin php, Tia if phip vi vige da dang héa hinh thi phip ut o Viét Nam, Nab. 47 Phan Nhjt Thanh 2017), t109,¢8 a Bryan A. Garer(1998), Black’ Law Dictionary, West Grou, pp 2071195 NGHIEN CUU 33 Haein SE |BAN VE DU AN LUAT néu da tudn tha cée quy dinh. Khi thye hign hinh vi céng chimg, eée lugt su kiém nhigm CCV chi xée thye vé mat hhinh thite nhur nhan dign diing khich hing, xic dinh diing thdi gian, dia diém giao két hop déng, ghi lai sy kign phép ly hode tho thudn cla cde bén hode ¥ chi cia ngudi yéu cau céng chimg, khéng quan tim dén vige xée dinh tinh trang phip ly cia d6i wong hop déng, khéng can biét thoa thuin cé trai phép luét, dao dite xd hoi hay khong, khong chiu trach nhiém néu cé digu khodn nao 46 trong hgp ding bat Igi cho mét bén hod gay thigt hai cho nguéi thir ba. Trong khi thyc hign cng chimg, nguéi thyc hign cong chimg khéng cé nghia vy phai tr van v6 tw va lim edn bang Igi ich cia cdc bén; luat sur 6 thé tur van thién vi cho mét bén no 46 hhoge cé thé tir ch6i thyc hign cng chimg néu thay thi lao kh6ng thoa dang. Mai bén tham gia hop ding, duoc tro gidp bai cé van cia minh, déu tim kiém Igi ich riéng cia minh ‘ma khéng cén quan tim that sy toi thiét hai cia d6i phuong. Do vay, nhimg hop dong, van ban duge lép va chimg nhén béi nhimg nguéi kiém thye hign céng chimg mang lei sur an toan phap ly thap, khéng durge coi La chimg cit xéc thyc, hién nhién truéc Toa an, Khong ¢6 gia tri outing ché thi hanh nhur mgt phan quyét cua toa én, vin bin cong chimg chi duge coi la nguén ching eit trade toa, ———vincn pha diéutra xéc minh, c6 ty 1 tranh chip xay ra nhiéu hon so véi céc he thing cong chimg khic®. Bé phong ngiatranh chap, Virong que Anh cén ¢6 Co quan chéng gian In quée gia (the National Fraud Authority) duge thigt lip bao gém van phong chong gian én nghiém trong (the Serious Fraud Office) di voi gian lin ¢6 gid trj cao va phite tap. Trong pham vi giao dich BS, nhém tigu chuin giao dich BBS quéc gia (National Trading Standards Estate and Letting Agency Team)*' nhim bio vé ngudi tiéu ding va doanh nghigp theo Dao luat dai ly BBS 1979 (the Estate Agents Act 1979) va ‘Bao lu phi thué nha 2019 (the Tenant Fees ‘Act 2019). Nh6m chju trich nhiém chinh vé quy dinh hogt déng cia dai ly BBS; gidm sit hoat déng cia dai ly BDS; cho phép co quan phap luat ban hanh céc lénh cam va canh bio d6i véi nhimg ngudi khong di diéu kign tham gia hoat dng kinh doanh BBS; idm sit d3i v6i cée ké hoach bdi thuimg cho nguéi tu ding; thanh tra vign va cée co quan gidi quyéttranh chip thay thé trong {inh vue dai ly BBS dua ra huéng dn va loi kkhuyén cho céng ching, doanh nghigp va co quan thu thi vé hoat dng cia dai ly BBS 6 Vuong quée Anh... b) Hoat dng céng ching tai Hoa Kj CCV tai Hoa Ky khing phai lA mot nghé 46e lap voi danh xumg ehinh thie la CCV ma don thuan chi la “Ngudi chimg nhan"®, Mat ngudi duge phép hanh nghé cdng chimg voi tur céch ca nhén va khdng can phai thainh lip Térchite hinh nghé cdng chimg. CCV 6 Hoa Ky chi chimg nhén chir ky, khong chimg nbn vé tinh xde thye hay hop phép cia néi dung vin ban, Digu nay ¢6 nghia la CCV 6 Hoa Ky chi xac thy chir kj trong vin ban la cia ding ngudi ky thong qua cée chimg tr nu ID, bang lai xe, h6 chigu.. va khong quan tim dén ngi dung cia van ban. Cée bén giao dich ty chiu 49 Hoing ti Chung, Tmbiu mo binh ng ehing wi gv kn hi hm i cho Vit Na, ping ao. vlteteeVinnu/Pages/kinh-nghiem-quoc-teaspx?ltemD=8, ‘50. Mark Button, Chris Lewis, David Shepherd, Graham Brooks and Alison Wakefield, Fraud and Punishment: Enhancing Deterence Through More Effective Sanctions, echnical Report, January 2012, DOK: 10131 40/RG.2.1.4205.4804 51 ps! wwwnationaadingtandards uk) work-ares/estate a year. 152. Ngge Linh, Nghé cng chimg @ M3, hps:/lo.rnghe-congchung-o-my-post199348.huml 34 | NGHIEN clu LAP PHAP _/S6 11 (485) THANG 612008 Scanned with CamScannerrich nhigm vé tinh xéc thye hay hop phap ctia ni dung van ban. Vige cng chimg chi duge thye hign trong pham vi dia ly cia tiéu bang. Nhin chung, theo mé hinh céng chimg Anglo-Sacxong, lust su la ngudi céng chimg va cde bén hoan toan ty do trong vige giao két hop déng. Luat su chi chimg nhin vé han thn cia cée bén giao két hop déng, chit khéng chimg nhan n6i dung théa thuan. Trong trudng hop c6 tranh chip, cdc bén dura vu vige ra Téa dn va quyét dinh cia Téa an co sé diéu tiét quan hé hop déng. Hop déng khi d6 thé hign twong quan luc lugng gitta cdc bén va muc dich cudi cing cia hop déng khong phai la dim bao tinh khéch quan, vé tu mé la lam sao dé thu Igi ich duge nhiéu nhat. Chinh vi vay, hop dng thuimg din t6 tanh chép va phai dura hau ra Toa dn dé giai quyét®. Tai Hoa Ky, hop déng duge soan thao cn cit vio én 1é vi ludt thanh van trong finh vue hop déng kha han ché nén nguon luét co ban dé digu chinh cho quan hé nay 1a an 1é*. = Ludt su, tur van vién phép ludt 1a ngudi dura ra anhiing Joi tu —xéo nhdt, dya tén sy ra soat va cén chinh ‘nOi dung tir cée nguyén tie phap ly duge thia nbn trong vé vin cae an Ig khéc nau. Digu nay trai nguge voi hé théng Civil law, | keh ma thm quan trong cia phép luét thanh van chiém wu thé hon so véi céc nguén luat Kite Néwtrong-mét giao dich, cdc bén chua ~dii chi tiét hod céc ndi dung quyén va nghia ~ vuccia minh thi da cé hé théng cdc quy dinh cia phép luit véi tinh phap ly chdc chan duge 53 Phan Holi Nam (2022), Chuyén dé “Nghién edu xdy dmg nhing inh hung. ch ap ci Lugt hg, 36122010 t. 35. Phan Hoi Nam (2022) tld. 56 Truimg | ‘Bai oe Ludit Ha NGi, Gio trinh ly h 51 Nahi guts 1-NQUTW nay 16162022, U6 gh thinh nude phit rin 6 thu np cao". cmd inh ng ching tén th gi hin ny", DE ti cip bp - sich Vn ph v vig i ib sung ut ng ching” 54: VETS Lan Aa GOI), Pp hp eg Hon Ky vg i ic bt co bin vor php at Vitam, BAN VE DY AN LUAT qua 18 ring trong céc dao ludt va cde van ban huéng din chi tiét thi hanh*, Diéu nay lim gidm thiéu tranh chp trong cde hop dng giao dich, Téc gid Nguyén Minh Doan cho ring, hé théng phap ludt Chau Au lye dia c6 nguon Twat cha yéu la van ban quy pham phap lu@t duge hé théng héa (phip dién héa) cao véi van ban o6 gié tri phap ly cao nb lust, ft. An Ig duge dp dung rat han ché 6 cde nude Chau Au luc dia va khéng o6 tinh rang bude chinh thire®. Do 46, viée chon mé hinh dng chimg La-tinh tir ban du, ding thi tiép tue duy tri va phat trién 14 Iya chon phit Gi diéu kign cia Vigt Nam hién nay. 5. Két luin ‘Véi mye tigu “Hoan thign thé ché, chinh sich vé dat dai theo huéng ding bé va phi hop véi thé ché phat trién nén kinh té thj trudng dinh huéng xa hGi chit nghia, Vigt Nam cén cé chinh sich phit hop voi timg Gi tugng, loai hinh sir dung dat dé Khoi diy tiém ning, phét huy cao nhdt gid tri nguon ye dit dai”, Nh’ nuée cén sta Luat Dat dai, Lujt Kinh doanh BBS theo nhig tiéu chi sau: 1) Lut Dat dai (sta 6) cin quy din chi tiét cdc q sin, quyén bé mat va quyén phat trién gin voi QSDD nim ding 6 va chi tiét héa cde quyen nay, ma quyén tai sin, quyén bé mat 44 duoc quy dinh chung trong BLDS, va quyén phat trién da duge quy dinh riéng trong Lut Xay dung. Tinh trang phép ludt nhu vay la thiéu he thong, thiéu déng bo va thigu thong nhat, Ba Tu php chung vé Noi nude vi Pip lt, Nob Tu Php, 0.346, this nim Ban chip igh tung vong Ding Khéa XIN vé “Tiép bi mi hot ig the, hin sch ning cao ye, id qu quin jv idng sl ding lve dua nude ta tro NowiiN cUU 195 8611 (489) THANG 6/2023 \_LAP PHAP | Scanned with CamScannerhodng tréng php lujt va cée Khong xung d6t phip luit. Cée quyén nay luén gin véi QSDD, Khi duge quy dinh cv thé trong Lugt Bit dai méi 06 thé via bio vé duge quyén va loi ich cua nguri sir dung dit, va vita bao vé duge thu diing, thu dui tir dit cho ngan séch nha nude 2) Quy dinh vé hang héa BDS nén lay Ludt Dat dai va Ludt Nha 6, Luat Lam ghigp nim 2017 va cic Lugt khéc vé tao lp va quan ly cde tai sin khde gin lign véi dat dé lam géc, Kinh doanh BBS li mét hogt dong thuong mai, khéng cin ed ludt riéng ma chi can mgt Nghi dinh cia Chinh phi quy dinh mét s6 dic diém rigng trong kinh doanh BBS, ede quy dinh chung cdn cin ctr vio quy dinh cia BLDS, Lugt Thuong mai, Lu@t Dat dai, Luat Dau tu, Lugt Nha 6, Luat Xay dumg, Luat Lam nghigp, va céc ludt vé tao lp va quan ly céc tai sin khéc gn lién véi dat. 3) Khéng nén tgo ra nhimg hang héa khée bigt theo huéng uu tién cho céc chit dau tu din dén nguéi tiéu ding mua, nhan chuyén nhugng hang héa BDS ma khéng dam bao duge tinh thanh khodn, 4) Khéng nén tao ra ndi dung giao dich va ni dung, hinh thir cia hop dong giao dich BDS khéc biét véi cde quy dinh cia BLDS, su khac biét vé giao dich va hop ding giao dich BDS sé gay ra xung dot hap Iuat nang né trong hé théng phap luat ‘Viet Nam. 5) San giao dich BS 1a mét dich vu do khu vue tr nhan cung cap, luén gan véi nhém lgi ich chit dau tu dy an - sin giao dich, hau nhu khéng hung téi co ché bio vé quyén vio Igi ich cia ngudi tigu ding San giao dich c6 chute nding cung cép thong tin nhu mét dich vy tu nhin, va vige giao dich qua san giao dich BDS can nang cép - dé dam bio tinh céng khai, minh bach trong cite giao dich dy dn cung cap hang hoa BDS. Cg chimg la hogt ding dich vy céng dim bio co s6 phap ly chat ché cho moi giao dich BBS, giip ngudi dan hiéu biét rd phap luat khi tham gia vao giao dich BBS, déng thai cling tgo ra nguén thong tin cng khai, minh bach cho cic giao dich da thanh céng. Chite nang cung cip dich vu tu vé thong tin ciia cde sin giao dich BDS khong thé thay thé chire nding cung cp dich vu cong cia Céng chimng trong cic gino djch BBS, nhit li céc giao dich BDS cia cdc dy én dau tr phat trién BBS chita dung nhiéu rai ro phap ly. Kinh nghiém cua cde nude trén thé giéi i cho thay 18 digu nay va Viet Nam nén hoe tip dé quan ly tét hon thi truong BBS én dang yéu kém nhw hign nay. Bé dam bao ‘an toan php ly cho giao dich vé BDS, Diéu 28 Dir thio LDD (sita déi) 48 quy dinh giao dich vé QSDD duge céng chimg, va khong 6 BBS nao khong gin lien voi dat. 6) Trong moi hoat dong cia xa héi, trong dé cé hoat dng thuong mai, Nha nuée phai tim mét co ché phap ly cé higu qua dé moi nguéi dan thyc thi diing php luat, déng thdi. cor ché nay cing gitip ngudi dan bao vé quyén va Igi ich cita minh. Cong chtmg 1A t6 chite php ly phi hop vi la bén thir ba doc lap vé Ioi ich véi hai bén giao dich BBS. Nguoi din tham gia giao dich BDS ty chi tra cho dich vy céng chimg, va duge céng chimg hung din trong thinh lép céc hgp dng giao dich. 7) Cai thign duge nhiing vige trén la Nha nude dang huéng dén viée “quan tri quéc gia hign dai, higu qua; dap img yéu cau phat trién dat nude nhanh, bén vimg, td thinh nude phat trién, o6 thu nhap cao theo dinh huéng xd hdi chi nghia vio nam 2045" w 58 Nahi quyt 6 27-NQ/TW ngiy 09112022, Hi ng in thi su Ban chip hk tung wong Bing kha xiv ip tue sly dgmg va hon thign Nha nut pip quyén x8 heh aga Vigt Nam tong gil doan mei 36 | NGHIEN cou LAP PHAP _/'Sé11 (48) THANG 2020 Scanned with CamScanner