‫الﱰبية الوطنية والتكوين اﳌهﲏ والتعليم‬

‫اﳌملكة اﳌغربية وزارة الﱰبية‬

‫العاﱄ والبحث العلمي جامعة سيدي ﷴ بن عبد ﷲ الكلية‬
‫متعددة التخصصات زة‬
‫‪Royaume du Maroc Ministère de l’éducation nationale et de la‬‬
‫‪formation professionnelle et de l’enseignement supérieur et de la‬‬
‫‪recherche scientifique. Université sidi Mohamed ben Abdellah‬‬
‫‪Faculté Polydisciplinaire de Taza‬‬

‫شعبة القانون و العلوم اﻻقتصادية‬

‫مسلك القانون الخاص بالعربية‬

‫السداسي السادس‬

‫اﻷستاذ مراد دهام‬

‫ﳏاضرات ﰲ وحـ ــدة‬

‫القانون العقاري واﳊقوق العينية‬

‫‪2020/2019‬‬
 ‫الﻔﺼﻞ اﻷول‪ :‬ﻣدﺧﻞ لدراﺳة النﻈام العقاري اﳌﻐرﰊ‬
‫العقار ﻣﺜﻞ اﳌال‪ ،‬ﻳدﺧﻞ ﰲ ﲨيﻊ اﳌعاﻣﻼت ‪ ،‬إذ ﻻ ﳝﻜﻦ ﻋدم اﻻﻛﱰاث ﺑﻪ ‪ ،‬ﻓﻬو ﳎال ﻣﻔﻀﻞ لﻠﻤﺴﺘﺜﻤرﻳﻦ‬
‫العﻤوﻣيﲔ و اﳋواص ‪ ،‬ﳑيﺰ و ﻣنﻈﻢ ‪ ،‬ﻳﺘﻢ ﺗدﺑﲑﻩ ﻣﻦ ﳎﺘﻤﻊ إﱃ أﺧر و ﻣﻦ حقﺒة إﱃ أﺧرى و ﻣﻦ دولة إﱃ أﺧرى ‪،‬‬
‫ﻓﻜيﻒ وضعﻪ ﻋﻠﻰ الﺼعيد الوﻃﲏ ؟‬
‫إنﻪ ﻣﻦ الﺼعوﺑة ﲟﻜان حﺼر اﳌﺸاﻛﻞ و إﻋﻄاء ﻓﻜرة ﻋاﻣة ﻋند أول وﻫﻠة ﻋﻦ الوضعية القانونية و الﺒنيات العقارﻳة‬
‫ﳌﻐرب ‪ ،‬إﻻ ﻣﻦ ﺧﻼل وصﻒ نﻈاﻣﻪ العقاري و إﺑراز ﺧﺼوصيﺘﻪ ‪ ،‬ﻣﻊ اﻷﺧذ ﺑعﲔ اﻻﻋﺘﺒار اﳌﻜو ت اﻷﺧرى‬
‫لﻠرصيد العقاري ‪ ،‬اﶈﻔﻆ ‪ ،‬ﻏﲑ اﶈﻔﻆ ‪ ،‬اﻷنﻈﻤة العقارﻳة ‪ ،‬ﳌعرﻓة ﻣﺰا ﻫا و ﻋيو ا و اﳌﺸاﻛﻞ الﱵ ﺗﻄرحﻬا و ﻣعرقة‬
‫ﻣدى انﺴﺠاﻣﻬا و ﲡانﺴﻬا ﻣﻊ ﺑعﻀﻬا الﺒعﺾ ‪.‬‬
‫لﻜﻲ ﺗﺘﻢ ﻣعاﳉة ﻣوضوع واﺳﻊ ﻛﻬذا ‪ ،‬ﻳﺒدو ﻣﻦ الﻀروري الﺘذﻛﲑ ﰲ الﺒداﻳة ﺑﺒعﺾ اﳌعﻠوﻣات العاﻣة اﻷﺳاﺳية‬
‫ﳎﺴدة ﰲ ﻣدﺧﻞ لدراﺳة النﻈام العقاري اﳌﻐرﰊ ‪ ،‬ﻹﻋﻄاء رؤﻳة واضﺤة حول العقار الوﻃﲏ الذي ﺳﺘﺘﻢ ﻣعاﳉﺘﻪ ﰲ‬
‫ﻣﺒﺤﺜﲔ‪:‬‬

‫اﳌﺒﺤﺚ اﻷول ‪ :‬الﺘﻄور الﺘارﳜﻲ لﻠﻤﻠﻜية العقارﻳة ﳌﻐرب‬

‫اﳌﺒﺤﺚ الﺜاﱐ‪ :‬اﻷحﻜام العاﻣة لﻠعقارات و اﳊقوق العينية‬

‫اﳌﺒﺤﺚ ا ٔول ‪ :‬التطور التارﳜي لملك ة العقارية ﰲ اﳌغرب‬

‫ﻫناك ازدواجية ﰲ النﻈﻢ القانونية الﱵ ﲣﻀﻊ ﳍا العقارات ﰲ اﳌﻐرب والﱵ ﺗرجﻊ إﱃ ظروف رﳜية ﻣرﺗﺒﻄة لﻔﺘح‬
‫اﻹﺳﻼﻣﻲ‪ ،‬و ﻻﺳﺘعﻤار الﻔرنﺴﻲ الذي جاء ﺑﱰﺳانﺘﻪ القانونية واﳌﺆﺳﺴاﺗية ﻛﺒدﻳﻞ لﺘﻠﻚ الﱵ ﻛانﺖ ﺗﻄﺒﻖ ﰲ اﳌﻐرب‬
‫ﺗﺒعا لنﻈام اﳊﻜﻢ الﺴاﺋد آنذاك‪ .‬لذا ﻻ ﺑد ﻣﻦ اﻋﻄاء نﻈرة ولو ﻣوجﺰة ﻋﻦ ﺗﻠﻚ الﻈروف ﻣقﺘﺼرا ﰲ ذلﻚ ﻋﻠﻰ ﻓﱰة‬
‫ﻣا قﺒﻞ ﺧﻀوع اﳌﻐرب لﻠﺤﻤاﻳة الﻔرنﺴة ) اﳌﻄﻠﺐ اﻷول(‪ ،‬وﻛذا ﻓﱰة اﳊﻤاﻳة ) اﳌﻄﻠﺐ الﺜاﱐ (‪ ،‬إﱃ ﻏاﻳة صدور‬
‫قانون الﺘوحيد والﺘعرﻳﺐ واﳌﻐرﺑة ﺳنة ‪ ) 1965‬اﳌﻄﻠﺐ الﺜالﺚ ( ‪ ،‬ﰒ نﺘﺴاءل إﱃ إي ﻣدى اﺳﺘﻄاﻋﺖ ﻣدونة‬
‫اﳊقوق العينية ﺗوحيد القواﻋد اﳌنﻈﻤة لﻠعقار ) اﳌﻄﻠﺐ الراﺑﻊ ( ‪.‬‬
‫اﳌطلب ا ٔول ‪ :‬اﳌرﺟعية القانونية لعقار ق ل اﶵاية‬
‫ﱂ ﻳﻜﻦ ﻫناك ﻣرجﻊ قانوﱐ ﺧاص ﻳنﻈﻢ العقار ﻏﲑ اﶈﻔﻆ ﳌﻐرب‪ ،‬ﺑﻞ ﻛان القﻀاء ﻳرجﻊ ﰲ الﺒﺖ ﰲ اﳌنازﻋات‬
‫اﳌرﺗﺒﻄة ذا الﺼنﻒ ﻣﻦ العقارات اﱃ القواﻋد الﻔقﻬية ‪ ،‬وﺧاصة الراجح واﳌﺸﻬور وﻣا جرى ﺑﻪ العﻤﻞ ﰲ ﻓقﻪ اﻻﻣام‬
‫ﻣالﻚ‪ ،‬وقد أدى اﻻﻣر اﱃ ﺗﻀارب اﻻحﻜام والقرارات القﻀاﺋية ‪ ،‬ﺗﺒعا لﺘعدد وﺗﺸعﺐ اﻵراء واﳌقﺘﻀيات الﻔقﻬية ﰲ‬
‫ﻫذا اﻹﻃار‪.‬‬

‫‪2‬‬
 ‫اﳌطلب الﺜاﱐ ‪ :‬اﳌرﺟعية القانونية لعقار ﰲ ﻓﱰة اﶵاية‬
‫أﻣا ﰲ ﻓﱰة اﳊﻤاﻳة ‪ ،‬ﻋندﻣا ﺑﺴﻄﺖ اﳊﻤاﻳة ﺳﻠﻄﺘﻬا ﻋﻠﻰ اﳌﻐرب ‪ ،‬اﺳﺘقدﻣﺖ ﻣعﻬا ﺗرﺳانة ﻣﻦ القوانﲔ ذات‬
‫اﳌرجعية الﻼﺗينية ‪ ،‬ﻓنﺘﺠﺖ ﻋﻦ ذلﻚ ازدواجية ﰲ ﻣرجعية القواﻋد القانونية اﳌنﻈﻤة لﻠعقار ‪ ،‬ﺑﲔ ﻣرجعية الﻔقﻪ‬
‫اﻻﺳﻼﻣﻲ وﻣرجعية القانون الﻼﺗيﲏ ‪.‬‬
‫ﻓﻔﻲ ﻫذﻩ اﳌرحﻠة ‪ ،‬ﻛان ﻻ ﻣناص ﻣﻦ ﺳﻠﻄات اﳊﻤاﻳة ﻣﻦ ﺳﻦ نﺼوص ﺗﺸرﻳعية ﺗواﻛﺐ الﺘﻄور اﻻقﺘﺼادي‬
‫واﻻجﺘﻤاﻋﻲ ﰲ ﻫذا ا ال ‪ ،‬ﻓﺄصدرت ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ اﻷنﻈﻤة ﻛان ﻣﻦ ﺑينﻬا النﻈام اﳋاص الذي ﻳﻜﻔﻞ لﻠﻤﻠﻜية‬
‫العقارﻳة و ضعا قانونيا ﳏﻜﻤا ﻳﺘﻤﺜﻞ ﰲ نﻈام الﺘﺤﻔيﻆ العقاري الذي صدر ﺑﺸﺄنﻪ ظﻬﲑ ‪ 12‬ﻏﺸﺖ ‪. 1913‬‬

‫اﳌطلب الﺜالﺖ ‪:‬اﳌرﺟعية القانونية لعقار بعد ستقﻼل‬

‫رﻏﻢ حﺼول اﳌﻐرب ﻋﻠﻰ اﺳﺘقﻼلﻪ ‪ ،‬إﻻ أنﻪ ظﻞ ﳛﻤﻞ ﻋﺐء ﺗرﻛة العﻬد اﻻﺳﺘعﻤاري ‪ ،‬و ﱂ ﺗﻔﻠح ﳏاولة ﺗوحيد‬
‫اﳌرجعية ﺑعيد اﻻﺳﺘقﻼل حيﺚ ﻓﺸﻠﺖ ‪ -‬أو أﻓﺸﻠﺖ ‪ -‬ﻣﺒادرة ﺗقنﲔ أحﻜام الﻔقﻪ اﻻﺳﻼﻣﻲ ﰲ شﱴ ا اﻻت ‪،‬‬
‫واقﺘﺼرت ﻋﻠﻰ ﻣوضوع اﻷحوال الﺸﺨﺼية ﺑينﻤا ظﻞ العقار رﻫﲔ ازدواجية اﳌرجعية و ﺗعدد اﻷنﻈﻤة ‪ .‬و ﰲ ‪26‬‬
‫ﻳناﻳر ‪ 1965‬صدر قانون ﺗوحيد القﻀاء و ﻣﻐرﺑﺘﻪ وﺗعرﻳﺒﻪ‪ ،‬لﻜنﻪ ﱂ ﻳنﻔﻊ ﰲ ﺗوحيد القواﻋد اﳌنﻈﻤة لﻠعقار ‪ ،‬ﻷنﻪ ارجﺄ‬
‫ﻫذا اﻷﻣر إﱃ أجﻞ ﻏﲑ ﻣﺴﻤﻰ ‪ ،‬حيﺚ نﺺ ﰲ ﻓﺼﻠﻪ الﺜالﺚ ﻋﻠﻰ ﻣا ﻳﻠﻲ ‪» :‬إن النﺼوص الﺸرﻋية والعﱪﻳة وﻛذا‬
‫القوانﲔ اﳌدنية واﳉناﺋية اﳉاري ا العﻤﻞ ﺗﺒقﻰ ﺳارﻳة اﳌﻔعول إﱃ أن ﺗﺘﻢ ﻣراجعﺘﻬا لدى اﶈاﻛﻢ اﳌذﻛورة ﰲ الﻔﺼﻞ‬
‫اﻷول ﻣﻦ ﻫذا القانون ‪.‬‬
‫وقد صدر ﻣرﺳوم ﻣﻠﻜﻲ ﻳﺒﲔ اﳌقﺼود ﻣﻦ القوانﲔ اﳌدنية واﳉناﺋية‪،‬ولﻜﻦ ﱂ ﻳﺼدر ﳊد اﻵن أي نﺺ ﺗﺸرﻳعﻲ ﻳﺒﲔ‬
‫وﻳوضح اﳌقﺼود ﻣﻦ ﻋﺒارة النﺼوص الﺸرﻋية‪ ،‬ﻛﻤا أنﻪ ﱂ ﻳﺼدر أي نﺺ ﺗﺸرﻳعﻲ ﳛدد ﺑدقة ﳎاﻻت ﺗﻄﺒيﻖ ﻛﻞ ﻣﻦ‬
‫النﺼوص اﳌدنية والنﺼوص الﻔقﻬية حﱴ ﻻ ﻳقﻊ أي ﺗداﺧﻞ ﺑينﻬا‪ ،‬وﺧاصة ﰲ ا ال العقاري حيﺚ ﳚد الﻔقﻪ اﳌالﻜﻲ‬
‫أﻫﻢ ﺗﻄﺒيقاﺗﻪ‪ .‬وﻋﻠﻰ ﻫذا اﻷﺳاس ﻓإن القﻀاء ﳌﻐرب وﻳﺘقدﻣﻪ ا ﻠس اﻷﻋﻠﻰ – ﳏﻜﻤة النقﺾ حاليا ‪ -‬ﻛان ﻣعﲏ‬
‫لﺘدﺧﻞ ليﺴد ﻛﻞ ثﻐرة ﰲ ﻫذا ا ال رﻳﺜﻤا ﻳﺘدﺧﻞ اﳌقنﻦ ﺗدﺧﻼ جعا ‪.‬‬
‫ونﺘيﺠة ﻓﺸﻞ ﻛﻞ ﻫذﻩ اﳉﻬود ‪ ،‬ﻓقد اﺳﺘﻤرت الدﻋوة إﱃ ضرورة ﺗوحيد القواﻋد اﳌﻄﺒقة ﻋﻠﻰ العقار ﻣﻦ أﻫﻢ أﺳﺒاب‬
‫الﱵ أوجﺒﺖ صدور ﻣدونة اﳊقوق العينية ) القانون رقﻢ ‪ ، 08.39‬ظﻬﲑ ‪ 22‬نونﱪ ‪. ( 2011‬إﱃ إي حد‬
‫اﺳﺘﻄاﻋﺖ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﺗوحيد القواﻋد اﳌنﻈﻤة لﻠعقار ؟‬
‫اﳌطلب الرابﻊ‪ :‬توح د القوا د اﳌنظمة لعقار ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العي ة‬
‫ﻣﻦ اﳌعﻠوم ان ﺑﻼد ‪ ،‬ﺗﺸﻬد ازدواجية القاﻋدة القانونية اﳌنﻈﻤة لﻠعقار‪ ،‬ذلﻚ ان اﳌعاﻣﻼت العقارﻳة واﳊقوق‬
‫العينية ﰲ العقار ﻏﲑ اﶈﻔﻆ ﲣﻀﻊ ﰲ احﻜاﻣﻬا لقواﻋد الﻔقﻪ اﳌالﻜﻲ‪ ،‬وﻫﻲ ﻛﻠﻬا قواﻋد ﻣﺸﺘﺘة ان صح الﺘعﺒﲑ‪ ،‬او‬
‫ﻣﺘﻔرقة ﰲ اﳌراجﻊ الﻔقﻬية وﰲ ﻛﺘﺐ النوازل‪ ،‬وﻳﻄرح الﺘﻤﺴﻚ ا اﺧﺘﻼﻓا ﰲ العﻤﻞ القﻀاﺋﻲ ﺑﲔ ﻣا جرى ﻋﻠيﻪ‬
‫العﻤﻞ ﰲ اﳉﻬات واﳌناﻃﻖ‪ ،‬ﻛﻤا ﻫو اﻻﻣر لنﺴﺒة لﻠعﻤﻞ الﻔاﺳﻲ او العﻤﻞ الﺴوﺳﻲ ﻋﻠﻰ ﺳﺒيﻞ اﳌﺜال‪ ،‬وﻣﻦ الناحية‬

‫‪3‬‬
‫اﳌقاﺑﻠة ﻓإن العقار اﶈﻔﻆ‪ ،‬وﻛﻞ ﻣا ﻳﺘﺼﻞ ﺑﻪ ﻣﻦ حقوق ﳜﻀﻊ ﻣنذ ﺳنة ‪ 1915‬اﱃ ﻣقﺘﻀيات اﳌرﺳوم اﳌﻠﻜﻲ اﶈدد‬
‫لﻠﺘﺸرﻳﻊ اﳌﻄﺒﻖ ﻋﻠﻰ العقارات اﶈﻔﻈة ‪.‬‬
‫و لﺘاﱄ‪ ،‬ﻓان اﻻزدواجية اﳌﺘﺤدث ﻋنﻬا‪ ،‬وﻣا اﺳﺘﺘﺒعﺘﻪ ﻣﻦ اﺧﺘﻼف ﰲ اﳌﻔاﻫيﻢ حول نﻔس اﳊقوق‪ ،‬ﻃرح نوﻋا ﻣﻦ‬
‫اﻻرﺗﺒاك ﰲ ﲢدﻳد اﳌقﺼود ﻣﻦ ﺗﻠﻚ اﳌﻔاﻫيﻢ وﻛذا ﰲ ﳕط الﺘعاﻣﻞ ﻣعﻬا‪ ،‬وﻫو الﺸﻲء الذي دﻓﻊ ﳌﺸرع اﱃ أﺧذ‬
‫اﳌﺒادرة ﰲ الﺘﻔﻜﲑ ﰲ إقرار وحدة اﳌﻔاﻫيﻢ ووحدة القاﻋدة القانونية‪ ،‬وإﺧﻀاع اﳊقوق العينية وردت ﻋﻠﻰ ﻋقارات‬
‫ﳏﻔﻈة أو ﻏﲑ ﳏﻔﻈة إﱃ نﻔس القواﻋد القانونية ‪ ،‬ﻣﻊ ﻣراﻋاة اﺳﺘﺜناءات ﻣعينة ‪.‬‬
‫وﳑا ﻻشﻚ ﻓيﻪ ان وحدة القوانﲔ اﳌنﻈﻤة لﻠعقار ﺑﺼورة ﻋاﻣة‪ ،‬ﺳيﺤقﻖ الوضوح واﻻﺳﺘقرار ﰲ اﳌعاﻣﻼت واﳌﺴاواة‬
‫ﰲ اﻻحﻜام الﱵ ﺗنﻈﻢ اﳊﻖ العيﲏ‪ ،‬ﺳواء ﻛان ﳏﻔﻈا او ﻏﲑ ﳏﻔﻆ ‪ ،‬دوﳕا حاجة اﱃ الﺒﺤﺚ ﻋﻦ النﺼوص ﰲ اﳌراجﻊ‬
‫الﻔقﻬية والﻠﺠوء ﰲ ﺑعﺾ اﻷحيان اﱃ الﺒﺤﺚ ﰲ النوازل والقياس‪ -....‬لﻜﻦ دون ان ﻳعﲏ اﻻﻣر اﻻﺳﺘﻐناء ﻋﻦ الﻔقﻪ‬
‫اﻹﺳﻼﻣﻲ ﻛﻤرجﻊ ﻣﻦ ﻣراجﻊ ﺗنﻈيﻢ اﳌعاﻣﻼت العقارﻳة‪. -‬ﻓوحدة القانون اﳌذﻛور‪ ،‬ﺳﺘﺒعﺚ ﻋﻠﻰ اﻻﻃﻤﺌنان‪ ،‬لﻠﺘعاﻣﻞ‬
‫ﰲ ﻫذﻩ العقارات‪ ،‬واﺧﺘﺼار اﳉﻬد والوقﺖ ﻋند الﺒﺖ ﰲ النﺰاﻋات اﳌرﺗﺒﻄة ﺑﻪ‪ ،‬ﺑﻞ وﺗوحيد اﻻجﺘﻬادات القﻀاﺋية‬
‫الﺼادرة ﰲ اﳌوضوع‪ ،‬ﺑﺸﻜﻞ ﻳﺴاﻫﻢ ﰲ ﺗﻔعيﻞ دور اﳌﻠﻜية العقارﻳة ﰲ ﲢقيﻖ اﻻﻣﻦ العقاري وﻣواﻛﺒة اﳌﺴار الﺘنﻤوي‬
‫‪ .‬وﻫذا ﻣا ﲢقﻖ ﻓعﻼ ﺑﺼدور القانونرقﻢ ‪ 39.08‬اﳌﺘعﻠﻖ ﲟدونة اﳊقوق العينية الذي جاء ﰲ إﻃار الﺴياق العام‪،‬‬
‫ﳉﻤﻊ وﺗوحيد القواﻋد اﳌﺆﻃرة لﻠعقار ﺑﺼورة ﻋاﻣة‪ ،‬ﺑﺸﻜﻞ ﻳﻀﻤﻦ الرجوع اﱃ نﺺ قانوﱐ ﻣوحد ﻣﻦ جﻬة ﻋوض‬
‫نﺼوص قانونية وقواﻋد ﻓقﻬية ﻣﺘﻔرقة‪ ،‬وﻛذا ﲢقيﻖ العدالة اﻻجﺘﻤاﻋية واﻻقﺘﺼادﻳة او ﻣا ﻳعﱪ ﻋنﻪ ﻷﻣﻦ العقاري‬
‫ﻣﻦ جﻬة نية‪.‬‬
‫ﻓﺘوحيد النﺼوص القانونية لﻠعقار ﰲ إﻃار ﻣدونة شاﻣﻠة وﻣﻜﺘﻤﻠة ﻳﺴﻬﻞ ﻋﻠﻰ اﳌﺘعاﻣﻞ ﰲ العقار اﻻﻃﻼع ﻋﻠﻰ ﺗﻠﻜﻢ‬
‫النﺼوص‪ ،‬ﻛﻤا ﻳﺴﻬﻞ ﻣﺄﻣورﻳة القاضﻲ ﰲ النﺰاﻋات اﳌرﺗﺒﻄة لعقار ﻋﻤوﻣا ﻋﻠﻰ الﺘﻄﺒيﻖ الﺴﻠيﻢ ﳍا ﻋﺘﺒارﻫا ﻣرجعية‬
‫ﻣوحدة‪.‬وﳝﻜﻦ أن نﻼﻣس ﲡﻠيات ﺗوحيد القواﻋد اﳌنﻈﻤة لﻠعقار ﻓيﻤا ﻳﻠﻲ ‪:‬‬
‫*ﻋﻠﻰ ﻣﺴﺘوى ﺗوحيد اﻻﻃار القانوﱐ ‪ :‬ﻓالﺒنﺴﺒة لﻠعقار اﶈﻔﻆ ﻛان ﻫنا نﺼان قانونيان ‪ ،‬أوﳍﻤا ﻫو الﻈﻬﲑ الﺼادر ﰲ‬
‫‪ 09‬رﻣﻀان ‪ 12 ) 1331‬ﻏﺸﺖ ‪ ،(1913‬و الذي ﻳﺒﲔ ﻛيﻔية ﲢﻔيﻆ ﻋقار ﻣﻦ حيﺚ اﳌﺴﻄرة الواجﺒة اﻻﺗﺒاع ‪،‬‬
‫وﻣا ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠيﻬا ﻣﻦ أ ر ‪ .‬والنﺺ القانوﱐ الﺜاﱐ ﻫو الﻈﻬﲑ الﺼادر ﰲ ‪19‬رجﺐ ‪ 02 ) 1333‬ﻳونيو ‪، (1915‬‬
‫والذي ﺗﻀﻤﻦ القواﻋد الﱵ ﺗﻄﺒﻖ ﻋﻠﻰ العقار ﺑعد ﲢﻔيﻈﻪ ‪ ،‬ﻣﻦ حيﺚ ﺗنﻈيﻢ اﳊقوق العينية اﻷصﻠية و الﺘﺒعية الﱵ‬
‫ﺗرد ﻋﻠﻰ ﻫذا العقار ‪ .‬ﰲ اﳌقاﺑﻞ ﱂ ﻳﻜﻦ ﻫناك ﺗﺸرﻳﻊ ﺧاص لعقار ﻏﲑ اﶈﻔﻆ ﺑﻞ ﻛان القﻀاء ﻳرجﻊ ﰲ الﺒﺚ ﰲ‬
‫اﳌنازﻋات اﳌرﺗﺒﻄة ذا الﺼنﻒ ﻣﻦ العقارات إﱃ القواﻋد الﻔقﻬية ‪ ،‬و ﺧاصة الراجح و اﳌﺸﻬور و ﻣا جرى ﺑﻪ العﻤﻞ‬
‫ﰲ الﻔقﻪ اﳌالﻜﻲ ‪.‬و قد أدى ذلﻚ إﱃ ﺗﻀارب اﻷحﻜام القﻀاﺋية ‪.‬‬
‫وﳑا ﲡدر اﻹشارة اليﻪ‪ ،‬أن اﻹﻃار القانوﱐ اﳌوحد اﳌﺴﻤﻰ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﺗﻀﻤنﺖ ﰲ صياﻏﺘﻬا‪ ،‬اﻏﻠﺐ‬
‫القواﻋد القانونية الﱵ ﻛان ﻳﺆﻃرﻫا ظﻬﲑ ‪ 02‬ﻳونيو‪ ،1915‬والذي ﻛان ﻳﻄﺒﻖ ﻋﻠﻰ العقارات اﶈﻔﻈة ﻓقط )أي ﻣرحﻠة‬
‫ﻣا ﺑعد ﺳيس الرﺳﻢ العقاري لﻠعقار ﻏﲑ اﶈﻔﻆ‪ ،‬وﻣا ﻳرد ﻋﻠﻰ العقار اﶈﻔﻆ ﻣﻦ حقوق وﺗقييدات وﺗﺸﻄيﺒات‪...‬‬

‫‪4‬‬
‫ليس اﻻ(‪ ،‬وقد ﺑرر ﺑذلﻚ واضعوا ﻣﺸروع اﳌدونة ﺑﻜون ﻫذﻩ القواﻋد ﻫﻲ قواﻋد ﻣوضوﻋية ﻣﺴﺘﻤدة ﻣﻦ اﻻحﻜام‬
‫الﻔقﻬية واﻷﻋراف اﳌعﻤول ا‪ ،‬و لﺘاﱄ ﻓﻬﻲ ﺗنﻈﻢ اﳊﻖ العيﲏ ﺳواء ﺗعﻠﻖ اﻻﻣر ﺑعقار ﳏﻔﻆ او ﻏﲑ ﳏﻔﻆ ‪.‬‬
‫*ﺗوحيد اﳌرجعية ﰲ ﻣاﱂ ﻳرد ﺑﻪ نﺺ ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية ‪ ،‬حيﺚ نﺼﺖ اﳌادة اﻷوﱃ ﻣنﻬا ﻋﻠﻰ أنﻪ "ﺗﻄﺒﻖ‬
‫ﻣقﺘﻀيات الﻈﻬﲑ الﺸرﻳﻒ الﺼادر ﰲ ‪ 9‬رﻣﻀان ‪ 12)1331‬ﻏﺸﺖ‪ ،(1913‬ﲟﺜاﺑة قانون اﻻلﺘﺰاﻣات والعقود ﻓيﻤا‬
‫ﱂ ﻳرد ﺑﻪ نﺺ ﰲ ﻫذا القانون‪ ،‬ﻓان ﱂ ﻳوجد نﺺ ﻳرجﻊ اﱃ الراجح واﳌﺸﻬور وﻣا جرى ﺑﻪ العﻤﻞ ﻣﻦ الﻔقﻪ اﳌالﻜﻲ"‪.‬‬
‫وﻣا ﳝﻜﻦ قولﻪ ﰲ ﻫذا الﺼدد ‪ ،‬أن ﻫذﻩ اﳌرجعية الﱵ ﻛانﺖ ﻣعﺘﻤدة لنﺴﺒة لﻠعقار اﶈﻔﻆ ﰲ ظﻞ ظﻬﲑ ‪ 19‬رجﺐ‬
‫‪ 02 ) 1333‬ﻳونيو ‪ ، ( 1915‬ﰲ حﲔ ظﻠﺖ اﳌرجعية الﻔقﻬية ﺧالﺼة لنﺴﺒة لﻠعقار ﻏﲑ اﶈﻔﻆ ‪ ،‬و ﻛان الرجوع‬
‫إﱃ ظﻬﲑ اﻻلﺘﺰاﻣات و العقود ﳏط اﺧﺘﻼف ﻓقﻬﻲ و قﻀاﺋﻲ ‪ ،‬ﻓﺠاءت ﻣدونة اﳊقوق العينية لﺘﺤﺴﻢ ﻫذا اﳋﻼف ‪،‬‬
‫و ﺗعﻄﻲ اﻷولوﻳة لﻈﻬﲑ اﻻلﺘﺰاﻣات والعقود ‪.‬‬
‫* ﺗوحيد قواﻋد اﻻثﺒات ‪ :‬ﻓقد ﰎ ﺗوحيدﻫا ﻋﻠﻰ ﻣﺴﺘوى العقار ﻏﲑ اﶈﻔﻆ ‪ ،‬و ﰎ ﺗنﻈيﻢ قواﻋد الﱰجيح ﺑﲔ اﳊﺠﺞ‬
‫ﰲ ﻣنازﻋات الﺘﺤﻔيﻆ العقاري واﻻﺳﺘﺤقاق )الﻔقرة ‪ 3‬ﻣﻦ اﳌادة الﺜالﺜة ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية( ‪ .‬ﰲ حﲔ ظﻠﺖ‬
‫الرﺳوم العقارﻳة لنﺴﺒة لﻠعقارات اﶈﻔﻈة و ﻣا ﺗﺘﻀﻤنﻪ ﻣﻦ ﺗقييدات حﺠة ﻋﻠﻰ أن الﺸﺨﺺ اﳌعﲔ ا ﻫو ﻓعﻼ‬
‫صاحﺐ اﳊقوق اﳌﺒينة ﻓيﻬا ‪.‬‬
‫*وضﻊ نﺼوص ﲢﻜﻢ ﲨﻠة ﻣﻦ اﳊقوق العرﻓية اﻹﺳﻼﻣية‪ ،‬ﻛﺤﻖ العﻤري‪ ،‬الﺰﻳنة‪ ،‬اﳍواء‪ ،‬الﺘعﻠية‪ ،‬واﳊﺒس‪ ،‬وﺗنﻈيﻢ‬
‫حاﻻت اﻻشﱰاك ذات الﻄﺒيعة اﳋاصة‪ ،‬ﻛﺤالة اﳊاﺋط اﳌﺸﱰك الﻔاصﻞ ﺑﲔ ﻣﻠﻜﲔ ﻣﺘﺠاورﻳﻦ والﻄرﻳﻖ اﳋاص‬
‫اﳌﺸﱰك اﳌﺴﺘعﻤﻞ ﻣﻦ ﻃرف ﻣﻼك العقارات ا اورة ‪.‬‬
‫‪ -‬ﺗوحيد اﳊقوق العرﻓية اﻻﺳﻼﻣية اﳌعﱰف ا ﻛﺤقوق ﻋينية ‪ ،‬ﻓﻤﻦ اﳌعﻠوم أن ﻫذﻩ اﳊقوق أنﺸﺄﻫا العرف ‪ ،‬و قد‬
‫ﻛانﺖ ﰲ أصﻠﻬا حقوق شﺨﺼية ‪ ،‬و لﻜنﻬا ﺗﻄورت لﺘﺼﺒح حقوقا ﻋينيا ﺗﺒاع و ﺗوﻫﺐ وﺗورث و ﲣﻀﻊ ﳌﺨﺘﻠﻒ‬
‫الﺘﺼرﻓات ‪ ،‬و ﻣادام ان العرف ﻫو ﻣﺼدر ﻫذﻩ اﳊقوق ‪ ،‬ﱂ ﻳﺴﺘﻄﻊ اﻹحاﻃة ا و حﺼرﻫا ﰲ إﻃار الﻈﻬﲑ ‪19‬‬
‫رجﺐ ‪ 2 ) 1333‬ﻳونيو ‪ ، (1915‬لذا اﻛﺘﻔﻲ ﰲ ﻓﺼﻠﻪ الﺜاﻣﻦ ﺑذﻛر ﺑعﻀﻬا ﻋﻠﻰ ﺳﺒيﻞ اﳌﺜال ﻻ اﳊﺼر ‪ .‬ﳑا نﺘﺞ‬
‫ﻋﻦ ذلﻚ ﻣﺸاﻛﻞ ﻋﻤﻠية ﻋﻠﻰ ﻣﺴﺘوى الﺘﺤﻔيﻆ العقاري ‪ ،‬حيﺚ صعﺐ ﻋﻠﻰ اﶈاﻓﻆ اﲣاد قرار ﺑﺘقييد أو ﻋدم ﺗقييد‬
‫حﻖ ﻋرﰲ ﱂ ﻳرد ضﻤﻦ اﳊقوق اﳌذﻛورة ﻋﻠﻰ ﺳﺒيﻞ اﳌﺜال ﰲ الﻔقرة ﻣا قﺒﻞ اﻷﺧﲑة ﻣﻦ الﻔﺼﻞ الﺜاﻣﻦ اﻻنﻒ الذﻛر ‪،‬‬
‫و الﱵ جاء ﻓيﻬا " اﳊقوق اﻻﺳﻼﻣية ﻛاﳉﺰاء و اﻻﺳﺘﺌﺠار و اﳉﻠﺴة و الﺰﻳنة و اﳍواء " ‪ .‬ﻣﻦ أجﻞ حﻞ ﻫذا‬
‫اﻻشﻜال حﺼرت ﻣدونة اﳊقوق العينية اﳊقوق العرﻓية الﱵ ﳝﻜﻦ إنﺸاؤﻫا ﺑعد دﺧول ﻫذﻩ اﳌدونة حيﺰ الﺘنﻔيذ ﰲ‬
‫حﻖ الﺰﻳنة‪.‬‬
‫لرﻏﻢ ﻣﻦ ﺗوحيد القواﻋد اﳌنﻈﻤة لﻠعقار ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية ‪ ،‬إﻻ أن الواقﻊ العقاري اﳌﻐرﰊ ﻣا زال ﻳُعاﱐ ﻣﻦ‬
‫ﳎﻤوﻋة صعو ت‪ ،‬ﺧاصة ﰲ ظﻞ ﺗع ّدد اﻷنﻈﻤة العقارﻳة وﻋدم انﺴﺠام اﳌقﺘﻀيات القانونيّة اﳌُنﻈّﻤة ﳍا‪.‬ﻓإﱃ جانﺐ‬
‫اﻻزدواجية القاﺋﻤة ﺑﲔ ﻋقار ﳏﻔﻆ وآﺧر ﻏﲑ ﳏﻔﻆ‪ ،‬ﺗوجد ﻋ ّدة أنﻈﻤة أﺧرى ﻣﺜﻞ اﻷراضﻲ الﺴﻼلية‪ ،‬وأراضﻲ اﳌﻠﻚ‬

‫‪5‬‬
 ‫ٍ‬
‫ﺘداﺧﻠة ﻓيﻤا ﺑينﻬا وﻏﲑ‬ ‫الﻐاﺑوي ﻣﻠﻚ الدولة العام واﳋاص‪ ،‬إذ ﳒد أﻏﻠﺐ ﻫذﻩ اﻷنﻈﻤة ﻣﺆﻃرةً ﺑواﺳﻄة قواﻋ َد ﻣ‬
‫ﻣنﺴﺠﻤة ‪.‬وﻫذا ﻣا ﻳﺘﻄﻠﺐ ﲢدﻳﺚ اﳌنﻈوﻣة القانونية اﳌﺆﻃرة ﳍا ﲟا ﻳﺆﻫﻠﻬا لﻼﳔراط ﰲ الﺘنﻤية اﻻقﺘﺼادﻳة و ا الية ‪.‬‬
‫ﻛﻤا أن ﻣدونة اﳊقوق العينية واضﺤة ﻋندﻣا نﺼﺖ ﰲ اﳌادة اﻷوﱃ ﻣنﻬا نﻪ ‪ " :‬ﺗﺴري ﻣقﺘﻀيات ﻫذا القانون ﻋﻠﻰ‬
‫اﳌﻠﻜية العقارﻳة واﳊقوق العينية ﻣا ﱂ ﺗعارض ﻣﻊ الﺘﺸرﻳعات اﳋاصة"‪.‬ﻣﻦ ﺧﻼل ﻫذﻩ اﳌادة نﺴﺘنﺘﺞ ان ﻣدونة اﳊقوق‬
‫العينية ليﺴﺖ ﺑدﻳﻼ ﻋﻦ الﺘﺸرﻳعات اﳋاصة ﲟﺨﺘﻠﻒ اﻷنﻈﻤة العقارﻳة ‪ ،‬ﺑﻞ ﳝﻜﻦ اﻋﺘﺒارﻫا ﻣﺼدر احﺘياﻃﻲ أو ﲟﺜاﺑة‬
‫الﺸرﻳعة العاﻣة ﳌﺨﺘﻠﻒ ﻫذﻩ اﻷنﻈﻤة‪.‬ﻛﻤا أنﻪ ﻻ ﻳﻄﺒﻖ ﻫذا القانون إذا ﺗعارض ﻣﻊ ﺗﺸرﻳعات ﺧاصة لعقار ﻛيﻔﻤا‬
‫ﻛان نوﻋﻪ أو ﻃﺒيعﺘﻪ أو وجﻪ اﺳﺘعﻤالﻪ ﺳواء ﻛان ﳐﺼﺼا لﻠﻔﻼحة أو العﻤران ‪.‬‬
‫إذن ﻣرجعية اﻷحﻜام اﳌنﻈﻤة لﻠعقار ﺗﺼﺒح ﻛالﺘاﱄ ‪ :‬الﺘﺸرﻳعات اﳋاصة ‪ ،‬ﻣدونة اﳊقوق العينية ‪ ،‬ظﻬﲑ اﻻلﺘﺰاﻣات‬
‫و العقود ‪ .‬اﻷحﻜام الﻔقﻬية وﻓﻖ الراجح و اﳌﺸﻬور و ﻣا جرى ﺑﻪ العﻤﻞ ﰲ الﻔقﻪ اﳌالﻜﻲ ‪.‬‬
‫وﺗﺴﺘﺜﲎ العقارات الوقﻔية ﻣﻦ ﻫذﻩ الﱰاﺗﺒية اﳌرجعية ‪ ،‬ﻻن اﳌادة ‪ 130‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية نﺼﺖ ﻋﻠﻰ أنﻪ "‬
‫ﺗﻄﺒﻖ ﻋﻠﻰ حﻖ اﳊﺒس اﻷحﻜام الواردة ﰲ ﻣدونة اﻷوقاف " ‪ .‬ﻛﻤا أنﻪ لرجوع لﻠﻤادة ‪ 169‬ﻣنﻬا نﺼﺖ ﻋﻠﻰ ﺗراﺗﺒية‬
‫ﻣرجعية أﺧرى ‪ ،‬حيﺚ جاء ﻓيﻬا أن " ﻛﻞ ﻣا ﱂ ﻳرد ﻓيﻪ نﺺ ﰲ ﻫذﻩ اﳌدونة ﻳرجﻊ ﻓيﻪ إﱃ أحﻜام اﳌذﻫﺐ اﳌالﻜﻲ‬
‫ﻓقﻬا واجﺘﻬادا ﲟا ﻳراﻋﻰ ﻓيﻪ ﲢقيﻖ ﻣﺼﻠﺤة الوقﻒ" ‪ .‬وﻣعﲎ ذلﻚ أن اﳌرجعية ﰲ الوقﻒ ﻫﻲ ﻣرجعية ﻓقﻬية ﺧالﺼة‬
‫ﰲ ﻣاﱂ ﻳرد ﻓيﻪ نﺺ ﰲ ﻣدونة اﻷوقاف ‪.‬‬

‫‪6‬‬
 ‫اﳌﺒﺤﺚ الﺜاﱐ ‪:‬ا ٔحﲀم العاﻣة لعقارات و اﳊقوق العي ة‬
‫قﺒﻞ اﳋوض ﰲ اﳊدﻳﺚ ﻋﻦ اﻷحﻜام العاﻣة لﻠعقارات واﳊقوق العينية‪ ،‬ﻻﺑد لنا ﻣﻦ الﺘﻄرق ﳌﻔاﻫيﻢ ﻣرﺗﺒﻄة لعقارات‬
‫و اﳊقوق العينية ﻣﻦ ﺧﻼل ﻣعرﻓة اﳊﻖ و أقﺴاﻣﻪ ‪ ،‬و الﺸﻲء و أقﺴاﻣﻪ ‪ ،‬ﰒ اﳌال و أقﺴاﻣﻪ ‪.‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬اﳊﻖ و أقﺴاﻣﻪ‬

‫اﳊﻖ ﰲ الﻠﻐة ‪ :‬لﻪ ﻣعان ﻛﺜﲑة ‪ ،‬ﻓﻬو نقيﺾ الﺒاﻃﻞ‪ ،‬ﻳقال حﻖ اﻷﻣر ﳛقﻪ حقا ﻛان ﻣنﻪ ﻋﻠﻰ ﻳقﲔ‪.‬واصﻄﻼحااﺧﺘﻠﻔﺖ‬
‫آراء الﻔقﻬاء ﻛﺜﲑاً حول ﺗعرﻳﻒ اﳊﻖ ‪ ،‬وﺑيان ﻣدلولﻪ‪ ،‬وﲢدﻳد ﻣاﻫيﺘﻪ ‪ ،‬وﱂ ﻳنعقد اﻹﲨاع ﺑينﻬﻢ ﻋﻠﻰ وضﻊ ﺗعرﻳﻒ‬
‫لﻠﺤﻖ‪ ،‬ﻫناك ﻣﻦ نﻈر إليﻪ ﻣﻦ زاوﻳة أن العنﺼر اﳉوﻫري ﻓيﻪ ﻫﻲ إرادة صاحﺒﻪ‪،‬وﻋرﻓﻪ نﻪ » قوة إرادﻳة « ‪ ،‬و ﻫناك‬
‫ﻣﻦ نﻈر إليﻪ ﻣﻦ زاوﻳة أن العنﺼر اﳉوﻫري ﻓيﻪ ﻫو ﳏﻠﻪ و ﻣوضوﻋﻪ ‪ ،‬وﻋرﻓﻪ نﻪ » ﻣﺼﻠﺤةٌ ﳛﻤيﻬا القانون"‬
‫وﳔﺘار ﺗعرﻳﻒ اﺑﻦ ﻣعﺠوز ن اﳊﻖ ﻫو » ﺳـﻠﻄة ﻳقررﻫـا الﺸـرع ) أو القـانون( لﺸـﺨﺺ ﻣعـﲔ لنﺴـﺒة لﻔعـﻞ ﻣعـﲔ ‪،‬‬
‫أو أنﻪ ﻣﺼﻠﺤة ذات قيﻤة ﻣالية ﳛﻤيﻬا الﺸرع ) أو القانون( ‪.‬‬
‫و ﳝﻜﻦ أن نقﺴﻢ اﳊقوق ﺑﺼﻔة ﻋاﻣة إﱃ ثﻼثة أقﺴام رﺋيﺴية ﻫﻲ حﻖ ﷲ ﺗعاﱃ ‪ ،‬و حﻖ العﺒاد ‪،‬وحﻖ ﻣﺸﱰك ‪.‬‬
‫*حﻖ ﷲ ﺗعاﱃ ‪ :‬و ﻫو ﻣا ﻳقﺼد ﺑﻪ النﻔﻊ العام لﻠعﺒاد ﲨيعا ﻣﻦ ﻏﲑ اﺧﺘﺼاص حد ‪ ،‬و ﻳنﺴـﺐ إﱃ ﷲ لعﻈـﻢ ﺧﻄـرﻩ‬
‫‪ ،‬و لﺸــﻤول نﻔعــﻪ ‪ ،‬ﻓــﻼ ﳝﻠــﻚ أحــد أن ﻳﺘنــازل ﻋنــﻪ أو ﻳﺴــقﻄﻪ ‪ .‬و ﻳــدﺧﻞ ﰲ ﻫــذا اﳌعــﲎ ﻣــا ﻫــو ﻣــﻦ قﺒيــﻞ العﺒــادات‬
‫اﳋالﺼة ‪ ،‬و ﻣا ﻫو ﻣﻦ قﺒيﻞ اﳊدود و العقو ت اﳋالﺼة ‪ ،‬و ﻣا ﻫو ﻋﺒادة و ﻋقوﺑة ﰲ نﻔس الوقـﺖ ) ﻛﻔـارة اليﻤـﲔ‬
‫ﻣﺜﻼ ( ‪ ،‬و ﻣا ﳚﻤﻊ ﺑﲔ الﺘعﺒد و ﺑذل اﳌال) الﺰﻛاة( ‪.‬والقﺼد ﻣﻦ ذلﻚ ﻛﻠﻪ رﻋاﻳة اﳌﺼﻠﺤة العاﻣة ‪.‬‬
‫*حقــوق العﺒــاد ‪ :‬ﻫــﻲ اﳊقــوق الــﱵ ﺗﱰﺗــﺐ ﻋﻠــﻰ اﻹنﺴــان ﳌﺼــﻠﺤة إنﺴــان أﺧــر ‪ ،‬و ﻫــذا ﳚــوز لﺼــاحﺒﻪ أن ﻳﺴــقﻄﻪ أو‬
‫ﻳﺘنازل ﻋنﻪ ‪.‬‬
‫*حقــوق ﻣﺸــﱰﻛة ‪ :‬ﻫــﻲ اﳊقــوق الــﱵ ﲡﻤــﻊ ﺑــﲔ حــﻖ ﷲ و حــﻖ العﺒــاد ‪ ،‬أي ﲡﻤــﻊ ﺑــﲔ اﳌﺼــﻠﺤة العاﻣــة و اﳌﺼــﻠﺤة‬
‫اﳋاصة ﰲ أن واحد ‪ .‬وﻣﻦ ﻫذﻩ اﳊقوق ﻣا ﻳﻜون ﻓيﻪ حﻖ ﷲ ﻏالﺒا ) حد القذف( ‪ ،‬و ﻣنﻬا ﻣا ﻳﻜون ﻓيﻬا حﻖ العﺒـد‬
‫ﻏالﺒا ) القﺼاص(‪ .‬و أﳘيﺘﻪ ﻫذا الﺘﻤييﺰ ﻫو أنﻪ ﳝﻜﻦ الﺘنازل ﻋﻤا ﻳﻐﻠﺐ ﻓيﻪ حﻖ العﺒد ﲞﻼف ﻣا ﻳﻐﻠـﺐ ﻓيـﻪ حـﻖ ﷲ‬
‫ﺗعــاﱃ وﺗنقﺴـﻢ حقــوق العﺒــاد ) والــﱵ ﺗﺴــﻤﻰ ﳊقــوق اﻻنﺴــانية( إﱃ قﺴــﻤﲔ رﺋيﺴــيﲔ ‪ :‬حقــوق ﺳياﺳــية ‪ ،‬و حقــوق‬
‫ﻣدنية ‪:‬‬
‫ﺗنقﺴﻢ اﳊقوق إﱃ ﺗقﺴيﻤات ﻋدة ﺑﺘعدد وجﻬات النﻈر إليﻬا‪ ،‬وأﻫﻢ ﻫذﻩ الﺘقﺴيﻤات ﻫﻲ اﻵﺗية‪:‬‬
‫‪ -1‬اﳊقوق الﺴياﺳية واﳊقوق اﳌدنية‪:‬‬
‫أ‪ -‬اﳊقوق الﺴياﺳية‪:‬ﻫﻲ ﺗﻠﻚ اﳊقوق الﱵ ﺗﺜﺒﺖ لﻠﻔرد ﻋﺘﺒارﻩ ﻋﻀواً ﰲ ﲨاﻋة ﺳياﺳية ﻣعينة لﺘﻤﻜينـﻪ ﻣـﻦ اﳌﺸـارﻛة‬
‫ﰲ حﻜــﻢ ﻫــذﻩ اﳉﻤاﻋــة أو اﳌﺴــاﳘة ﰲ إدارة شــﺆو ا‪ ،‬ﻛﺤــﻖ اﻻنﺘﺨــاب‪ ،‬وﻫــذﻩ اﳊقــوق ﻳنﻈﻤﻬــا القــانون العــام وﻋﻠــﻰ‬
‫اﻷﺧـ ــﺺ القـ ــانون الدﺳـ ــﺘوري وﳍـ ــذا ﺗﺴـ ــﻤﻰ ﳊقـ ــوق الدﺳـ ــﺘورﻳة‪ ،‬وﻫـ ــذﻩ اﳊقـ ــوق ﻫـ ــﻲ واجـ ــﺐ وحـ ــﻖ ن واحـ ــد‪.‬‬

‫‪7‬‬
‫ب‪ -‬اﳊقوق اﳌدنية‪ :‬ﻫﻲ ﺗﻠـﻚ اﳊقـوق الﻼزﻣـة لﻠﻔـرد ﲪاﻳـة لﻜيانـﻪ وحرﻳﺘـﻪ ولﺘﻤﻜينـﻪ ﻣـﻦ ﻣﺰاولـة نﺸـاﻃﻪ ﰲ اﳉﻤاﻋـة‪،‬‬
‫وﺗﺴﻤﻰ ﳊقوق ﻏﲑ الﺴياﺳية‪ ،‬وﻫﻲ ﺗقﺴﻢ إﱃ حقوق ﻋاﻣة وحقوق ﺧاصة‪.‬‬
‫* اﳊقوق العاﻣة واﳊقوق اﳋاصة ‪:‬‬
‫‪ -‬اﳊقــوق العاﻣــة‪ :‬ﻫــﻲ اﳊقــوق الــﱵ ﳛﻜﻤﻬــا القــانون العــام‪ ،‬والــﱵ ﺗﺜﺒــﺖ لﻠﻔــرد ﺑﺼــﻔﺘﻪ إنﺴــا ً‪ ،‬وقــد ﲰيــﺖ ﳊقــوق‬
‫العاﻣة ﻷ ا ﺗﺜﺒﺖ ﳉﻤيﻊ اﻷﻓراد ﻓﻼ ﳜﺘﺺ ا ﻓرد ﻣﻦ دون ﻏﲑﻩ‪ ،‬ﻓﻬـﻲ ﺗﺴـﺘﻤد أصـﻠﻬا ﻣـﻦ شﺨﺼـية اﻹنﺴـان وﺗـرﺗﺒط‬
‫ﺑ ــﻪ ارﺗﺒاﻃـ ـاً وثيقـ ـاً‪ ،‬ول ــذلﻚ ﺗﺴ ــﻤﻰ ﳊق ــوق الﺸﺨﺼ ــية‪ ،‬وحق ــوق اﻹنﺴ ــان‪ ،‬واﳊق ــوق الﻄﺒيعي ــة‪ ،‬واﳊق ــوق الﻠﺼ ــيقة‬
‫لﺸﺨﺼية‪ ،‬أو اﳌﻼزﻣة لﻠﺸﺨﺼية‪ ،‬وﻣﻦ أﻣﺜﻠﺘﻬا‪ :‬اﳊﻖ ﰲ اﳊياة‪ ،‬واﳊﻖ ﰲ اﳊرﻳة‪ ،‬واﳊﻖ ﰲ ﲪاﻳة الﻜيان اﳌعنـوي أو‬
‫اﻷدﰊ‪.‬‬
‫ب‪ -‬اﳊقوق اﳋاصة‪ :‬ﻳقﺼد ـا ﺗﻠـﻚ اﳊقـوق الـﱵ ﳛﻜﻤﻬـا القـانون اﳋـاص واﳌﺘعﻠقـة ﺑـرواﺑط اﻷﻓـراد العاﺋﻠيـة واﳌاليـة‬
‫وﻫﻲ ﺗقﺴﻢ إﱃ حقوق اﻷﺳرة واﳊقوق اﳌالية‪.‬‬
‫* حقوق اﻷﺳرة واﳊقوق اﳌالية ‪:‬‬
‫أ‪ -‬حقــوق اﻷﺳــرة‪ :‬ﻫــﻲ ﺗﻠــﻚ اﳊقــوق الــﱵ ﺗﺜﺒــﺖ لﻠﺸــﺨﺺ ﻋﺘﺒــارﻩ ﻋﻀـواً ﰲ أﺳــرة ﻣعينــة‪ .‬وﺗنﺸــﺄ ﻫــذﻩ اﳊقــوق ﻣــﻦ‬
‫الرواﺑط العاﺋﻠية الﱵ ﺗقوم ﻋﻠﻰ الﺰواج أو النﺴﺐ وﻣا ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠيﻬﻤا ﻣﻦ قراﺑة‪ ،‬ولذلﻚ ﻓإن ﻫذﻩ اﳊقوق إﻣا أن ﺗﻜون‬
‫لﻜﻞ ﻣﻦ الﺰوجﲔ قﺒﻞ اﻵﺧر‪ ،‬وإﻣا ﺗﻜون لﺒعﺾ اﻷقارب قﺒﻞ اﻵﺧر‪.‬‬
‫ب‪ -‬اﳊقوق اﳌالية‪ :‬ﻫﻲ ﺗﻠﻚ اﳊقوق الﱵ ﻳﻜون ﳏﻠﻬا قاﺑﻼً لﻠﺘقوﱘ ﳌال ﻓﻬﻲ ﺗﺴﺘﻬدف ﲤﻜـﲔ أصـﺤا ا ﻣـﻦ ﲢقيـﻖ‬
‫ﻣﺼاﱀ ﳍا قيﻤة ﻣالية أي ﳝﻜﻦ ﺗقوﳝﻬا لنقود‪ ،‬ولذلﻚ ﺗدﺧﻞ ﰲ الذﻣة اﳌالية لﻠﺸﺨﺺ وﳚوز الﺘﺼرف ﻓيﻬا واﳊﺠـﺰ‬
‫ﻋﻠيﻬا وﲣﻀﻊ لﻠﺘقادم وﺗنﺘقﻞ إﱃ الورثة ﺑعد وﻓاة أصﺤا ا‪.‬‬
‫وﺗنقﺴﻢ اﳊقوق اﳌالية إﱃ ثﻼثة أنواع‪ ،‬وﻫﻲ‪ :‬اﳊقوق العينية واﳊقوق الﺸﺨﺼية واﳊقوق اﳌعنوﻳة‪.‬‬
‫* اﳊقوق العينية واﳊقوق الﺸﺨﺼية واﳊقوق اﳌعنوﻳة‬
‫أ‪ -‬اﳊﻖ العيﲏ‪ :‬اﳊﻖ العيـﲏ ﻫـو ﺳـﻠﻄة ﻣﺒاشـرة ﳝنﺤﻬـا القـانون لﺸـﺨﺺ ﻋﻠـﻰ شـﻲء ﻣعـﲔ لـذات ﳝارﺳـﻬا ﰲ حـدود‬
‫ﻣعينة ﻳﻀعﻬا القانون‪ .‬ﻓﺤﻖ اﳌﻠﻜية ﻣﺜﻼً ﳝنح صاحﺒﻪ ﺳﻠﻄة ﻣﺒاشرة ﻋﻠﻰ الﺸﻲء الذي ﳝﻠﻜـﻪ ﲣولـﻪ اﺳـﺘعﻤال الﺸـﻲء‬
‫و اﺳﺘﻐﻼلﻪ أو الﺘﺼرف ﻓيﻪ ﻣﻦ دون حاجة إﱃ وﺳاﻃة الﻐﲑ‪.‬وﺗقﺴـﻢ اﳊقـوق العينيـة إﱃ حقـوق ﻋينيـة أصـﻠية وحقـوق‬
‫ﻋينية ﺗﺒعية‪.‬‬
‫)‪ -(1‬اﳊقــوق العينيــة اﻷصــﻠية‪ :‬وﻫــﻲ اﳊقــوق العينيــة الــﱵ ﺗﻜــون قاﺋﻤــة ﲝــد ذا ــا ﻣــﻦ دون أن ﺗﻜــون ﲝاجــة إﱃ حــﻖ‬
‫آﺧر ﺗﺴﺘند إليﻪ وﻣﻦ أﳘﻬا‪ :‬حﻖ اﳌﻠﻜية وحﻖ اﻻنﺘﻔاع وحﻖ اﻻرﺗﻔاق‪.....‬‬
‫)‪ -(2‬اﳊقوق العينية الﺘﺒعية‪ :‬وﻫﻲ اﳊقوق الـﱵ ﻻ ﺗﻜـون قاﺋﻤـة ﲝـد ذا ـا وإﳕـا ﰐ ضـﻤا ً ﳊـﻖ شﺨﺼـﻲ‪ ،‬وﻣـﻦ أﻫـﻢ‬
‫ﻫذﻩ اﳊقوق‪ :‬حﻖ الرﻫﻦ الرﲰﻲ وحﻖ الرﻫﻦ اﳊيازي و اﻻﻣﺘياز ‪.‬‬

‫‪8‬‬
‫ب‪ -‬اﳊﻖ الﺸﺨﺼـﻲ‪ :‬اﳊـﻖ الﺸﺨﺼـﻲ ﻫـو ﺳـﻠﻄة ﳝنﺤﻬـا القـانون لﺸـﺨﺺ ﻳﺴـﻤﻰ الـداﺋﻦ قﺒـﻞ شـﺨﺺ آﺧـر ﻳﺴـﻤﻰ‬
‫اﳌدﻳﻦ ﲣولﻪ إجﺒار ﻫذا اﻷﺧﲑ ﻋﻠﻰ إﻋﻄاﺋﻪ شيﺌاً‪ ،‬أو ﻋﻠﻰ القيام ﺑعﻤﻞ أو اﻻﻣﺘناع ﻋﻦ القيام ﺑعﻤﻞ ﳌﺼﻠﺤﺘﻪ‪.‬‬
‫ج – اﳊﻖ اﳌعنوي ‪ :‬ﻋرف الﺒعﺾ اﳊﻖ اﳌعنوي نﻪ ) ﺳﻠﻄة لﺸﺨﺺ ﻋﻠﻰ شﻲء ﻏﲑ ﻣادي ﻫو ﲦـرة ﻓﻜـرﻩ أو ﺧيالـﻪ‬
‫ونﺸاﻃﻪ ‪،‬ﻛﺤﻖ اﳌﺆلﻒ ﰲ ﻣﺆلﻔاﺗﻪ العﻠﻤية وحﻖ اﳌﺨﱰع ﰲ اﺧﱰاﻋﻪ وحﻖ الﺘاجر ﰲ اﻻﺳﻢ الﺘﺠاري (‬

‫نيا‪ :‬ﺗعرﻳﻒ الﺸﻲء و أقﺴاﻣﻪ‬

‫الﺸﻲء ‪ ،‬ﰲ نﻈر القـانون ‪ ،‬ﻫـو ﻣـا ﻳﺼـﻠح أن ﻳﻜـون ﳏـﻼ لﻠﺤقـوق اﳌاليـة ‪ .‬ﻓﺸـرط الﺸـﻲء إذن أن ﻳﻜـون ﻏـﲑ ﺧـارج‬
‫ﻋﻦ الﺘعاﻣﻞ ‪ ،‬أي قاﺑﻼ لﻠﺘعاﻣﻞ ﻓيﻪ ‪.‬‬
‫* ﺗنقﺴــﻢ اﻷشــياء ﻏــﲑ القاﺑﻠــة لﻠﺘعاﻣــﻞ إﱃ قﺴــﻤﲔ ‪ :‬أشــياء ﻏــﲑ قاﺑﻠــة لﻠﺘعاﻣــﻞ ﲝﻜــﻢ ﻃﺒيعﺘﻬــا ‪ ،‬وأشــياء ﻏــﲑ قاﺑﻠــة‬
‫لﻠﺘعاﻣﻞ ﲝﻜﻢ القانون ‪.‬‬
‫‪-‬اﻷشياء ﻏﲑ القاﺑﻠة لﻠﺘعاﻣـﻞ ﲝﻜـﻢ ﺑﻄﺒيعﺘﻬـا ‪ ،‬ﻫـﻲ الـﱵ ﳝﻜـﻦ أن ﻳنﺘﻔـﻊ ـا ﻛـﻞ النـاس ﺑﻐـﲑ أن ﳛـول انﺘﻔـاع ﺑعﻀـﻬﻢ‬
‫دون انﺘﻔاع الﺒعﺾ اﻵﺧر ‪ ،‬ﻛاﳍواء واﳌاء اﳉاري وأشعة الﺸﻤس اﱁ ‪.‬‬
‫‪-‬اﻷشياء ﻏﲑ القاﺑﻠة لﻠﺘعاﻣﻞ ﲝﻜﻢ القانون ‪ ،‬ﻫﻲ اﻷشياء الﱵ ﻳنﺺ القانون ﻋﻠﻰ ﻋدم جواز الﺘعاﻣﻞ ﻓيﻬـا ﺑوجـﻪ ﻋـام‬
‫‪ ،‬ﻛاﳊﺸيﺶ واﻷشياء الﱵ ﺗدﺧﻞ ضﻤﻦ اﻷﻣوال العاﻣة ‪...‬‬
‫*ﻳقﺴﻢ الﻔقﻬاء اﻷشياء إﱃ ﻋدة ﺗقﺴيﻤات ‪ ،‬ﻣنﻬا اﻷشياء اﳌﺜﻠية و اﻷشياء اﳌقوﻣة ‪ ،‬اﻷشياء العاﻣة واﻷشياء اﳋاصة‬
‫‪ ،‬اﻷشـياء القاﺑﻠـة لﻼﺳــﺘﻬﻼك و اﻷشـياء ﻏـﲑ القاﺑﻠــة لﻼﺳـﺘﻬﻼك ‪ ،‬اﻷشــياء اﳌﺘقوﻣـة واﻷشـياء ﻏــﲑ اﳌﺘقوﻣـة ‪ ،‬اﻷشــياء‬
‫الﺜاﺑﺘة و اﻷشياء ﻏﲑ الﺜاﺑﺘة ‪.‬‬

‫*اﻷشياء اﳌﺜﻠية و اﻷشياء اﳌقوﻣة)القيﻤيـة ( ‪ :‬اﻻشـياء اﳌﺜﻠيـة ﻓﻬـﻲ الـﱵ ﻳقـوم ﺑعﻀـﻬا ﻣقـام الـﺒعﺾ اﻻﺧـر ﰲ‬
‫الوﻓاء ﺑﺴﺒﺐ وجود نﻈﲑ ﳍا ﰲ اﻻﺳواق وﻻ ﺗﺘﻔاوت ‪ ,‬او ﺗﺘﻔاوت ﺗﻔاو ﻳﺴﲑا ﻻ ﻳعﺘـد ﺑـﻪ الﺘﺠـار‪ ,‬ﻛـالنقود والﺸـعﲑ‬
‫والقﻤاش وﻏﲑﻫا ‪ .‬اﻣا اﻻشياء القيﻤية ﻫﻲ الـﱵ ﻻ ﻳقـوم ﺑعﻀـﻬا ﻣقـام ﺑعـﺾ ﻋنـد الوﻓـاء ‪ ،‬وﺗﺘﻔـاوت ﺗﻔـاو ﻳعﺘـد ﺑـﻪ ﰲ‬
‫اﳌعاﻣﻼت ‪ ,‬ﻛاﳌنازل واﳊيوا ت وﻏﲑﻫا ‪.‬‬

‫*اﻷشــياء العاﻣــة و اﻷشــياء اﳋاصــة ‪ :‬اﻷشــياء العاﻣــة ﻫــﻲ الــﱵ ﺗﻜــون ﳑﻠوﻛــة لﻠدولــة أو لﻐﲑﻫــا ﻣــﻦ أشــﺨاص‬
‫القــانون الع ـام ‪ ،‬و ﲣﺼــﺺ لﻠنﻔــﻊ العــام ) الﻄــرق( ‪ .‬أﻣــا اﻷشــياء اﳋاصــة ﻓﻬــﻲ الــﱵ ﺗﻜــون ﳑﻠوﻛــة لﻸﻓ ـراد أو لﻠدولــة‬
‫ولﻜنﻬا ﻏﲑ ﳐﺼﺼة لﻠنﻔﻊ العام‪.‬‬

‫*اﻷشياء القاﺑﻠة لﻼﺳﺘﻬﻼك و اﻷشياء ﻏﲑ القاﺑﻠة لﻼﺳﺘﻬﻼك ‪ :‬اﻻشياء القاﺑﻠـة لﻼﺳـﺘﻬﻼك ﻫـﻲ اﻻشـياء‬
‫الــﱵ ﺗﺴــﺘﻬﻠﻚ ﺳــﺘعﻤاﳍا لﻠﻤــرة اﻻوﱃ ‪ ،‬اي ﻻ ﳝﻜــﻦ ان ﺗﻜــون ﳏــﻼ ﻻﺳــﺘعﻤاﻻت ﻣﺘعــددة ‪ ,‬ﻛالﺴــواﺋﻞ والوقــود و‬
‫اﳌﺄﻛوﻻت ‪ .‬اﻣا اﻻشـياء ﻏـﲑ القاﺑﻠـة لﻼﺳـﺘﻬﻼك ﻓﻬـﻲ الـﱵ ﺗقﺒـﻞ ﺗﻜـرار اﻻﺳـﺘعﻤال ‪ ,‬اي ﳝﻜـﻦ اﻻنﺘﻔـاع ـا ﻣـﻊ ﺑقـاء‬
‫اﻋيا ا ﻷ ا ﻻ ﺗﺴﺘﻬﻠﻚ ﲟﺠرد اﻻﺳﺘعﻤال اﻻول ‪ ،‬وﻣﻦ اﻣﺜﻠﺘﻬا اﻻراضﻲ والﺴيارات واﻵﻻت الﺰراﻋية ‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫*اﻷشياء اﳌﺘقوﻣة و اﻷشياء ﻏﲑ اﳌﺘقوﻣة ‪ :‬الﺸﻲء اﳌﺘقوم ﻫو الﺸﻲء الذي لﻪ قيﻤة ﰲ نﻈر الﺸرع ‪ ،‬وﺗﺸـﻤﻞ‬
‫ﻛﻞ ﻣا ﳚوز الﺘعاﻣﻞ ﺑﻪ شرﻋا و اﻻنﺘﻔاع ﺑﻪ ) اﻷشياء اﳌﺒاحـة( ‪ .‬أﻣـا الﺸـﻲء ﻏـﲑ اﳌﺘقـوم ﻓﻬـو الـذي ﻻ ﻳﺼـح الﺘعاﻣـﻞ‬
‫وﻻ اﻻنﺘﻔاع ﺑﻪ شرﻋا ) اﳋنﺰﻳر ‪ ،‬اﳋﻤر (‪ .‬و ﻳقاﺑﻞ ﻫذا الﺘقﺴيﻢ ﰲ القانون ﺗقﺴيﻢ اﻷشياء إﱃ ﻣا ﻫـو داﺧـﻞ ﰲ داﺋـرة‬
‫الﺘعاﻣﻞ ‪ ،‬و ﻣا ﻫو ﺧارج ﻋﻦ داﺋرة الﺘعاﻣﻞ ‪.‬‬

‫*اﻷشياء الﺜاﺑﺘة و اﻷشياء ﻏﲑ الﺜاﺑﺘة ‪:‬اﻷشياء الﺜاﺑﺘة ﻫﻲ الﱵ ﻳﻄﻠﻖ ﻋﻠيﻬا ﰲ الﻔقﻪ " ﻷصول " ‪ ،‬و ﺗﺴـﻤﻰ‬
‫ﰲ الق ــانون " لعق ــارات " ‪ .‬اﻷش ــياء ﻏ ــﲑ الﺜاﺑﺘ ــة ‪ :‬ﻓﻬ ــﻲ ال ــﱵ ﺗﺴ ــﻤﻰ ﰲ الﻔق ــﻪ " ﺑﻐ ــﲑ اﻷص ــول " و ﰲ الق ــانون "‬
‫ﳌنقوﻻت" ‪.‬‬
‫لﻜﻦ ﺳﺆال اﳌﻄروح ﻣا اﳌقﺼود لعقارات ﰲ القانون اﳌﻐرﰊ ؟ ‪.‬‬
‫اﳌطلب ا ٔول ‪ :‬العقارات ﰲ القانون اﳌغرﰊ‬
‫ﻻﺑذ ﻣﻦ الﺘذﻛﲑ لﺘعرﻳﻒ القانوﱐ لﻠعقارات و اﳌﺒادئ العاﻣة لﻠقانون الﱵ ﺗﺘعﻠﻖ ا حﱴ ﳓيط ﳌوضوﻋات‬
‫الﻼحقة اﳌﺘعﻠقة ﳊقوق العينية ‪ ،‬لﺘﺤﻤﻼت العقارﻳة‪. ...‬‬
‫أوﻻ ‪ :‬الﺘعرﻳﻒ لعقارات ﰲ القانون اﳌﻐرﰊ ‪ :‬ﻋادة ﻣا ﺗقﺴﻢ اﻷﻣوال إﱃ أﻣوال ﻣنقولة و أﻣوال ﻋقارﻳة ‪ ،‬ﻓاﻷﻣوال‬
‫اﳌنقولة ﻻ ﺗعﲏ ﻫذﻩ الدراﺳة ‪ ،‬أﻣا لنﺴﺒة لﻸﻣوال العقارﻳة ﻋﻠينا أن نﺘعرف ﻋﻤا ﻳقﺼد " لعقار "ﰲ الﺘﺸرﻳﻊ‬
‫اﳌﻐرﰊ؟‬
‫نﻈر ‪ ،‬ﻓالعقار ﻫو ﻣال " ﺑﺖ" ﻣﺘعﻠﻖ ﻷرض ﻻ ﻳﺘﺤرك و ﻻ ﳝﻜﻦ نقﻠﻪ ﺑدون ﺗﻠﻒ و ﻻ ﻓﺴاد أو ﻫدم ‪ ،‬حﺴﺐ‬
‫ﻫذا الﺘﺼور ‪ ،‬و حدﻫا اﻷﻣوال العقارﻳة ) اﻷرض ‪ ،‬الﺒنا ت( ‪ ،‬اﻷﻻت و اﳌنﺸﺄت اﳌﺜﺒﺘة ﰲ اﻷرض أو ﳉدار‬
‫ﺗﻜون ﻋقارا ‪.‬‬
‫وﻋﻤوﻣا ﻳعرف القانون الوﻃﲏ العقارات ﰲ قانونﲔ أﺳاﺳيﲔ ﳘا ‪ :‬ظﻬﲑ ‪2‬ﻳونيو ‪ ،1915‬و القانون ‪39.08‬‬
‫واﳌﺘعﻠﻖ ﻣدونة اﳊقوق العينية ‪ ،‬و إن ﻛان ﻫذا اﻷﺧﲑ ﻣعﻈﻤﻪ ﻣﺴﺘوحﻰ ﻣﻦ القانون اﻷول قﺒﻞ إلﻐاﺋﻪ ‪ ،‬و ﺳوف‬
‫نﺘﻄرق ﳍﻤا لﺘﺘاﺑﻊ حﱴ نﱪز ﻣﺴاﳘات اﳌدونة ﰲ اﳌوضوع ‪.‬‬
‫نيا ‪ :‬ﻣﺴاﳘة الﻔﺼﻞ ‪ 5‬ﻣﻦ ظﻬﲑ ‪2‬ﻳونيو ‪ : 1915‬إن ظﻬﲑ ‪ 2‬ﻳونيﻪ ‪ 1915‬اﳌﺘعﻠﻖ لﺘﺸرﻳﻊ اﳌﻄﺒﻖ ﻋﻠﻰ‬
‫العقارات اﶈﻔﻈة اﳌعﺘﻤد ﰲ ﺑداﻳة القرن اﳌاضﻲ ‪ ،‬ﻣﺴﺘوحﻰ ﻣﻦ الﺘﺸرﻳﻊ العقاري الﻔرنﺴﻲ ‪ ،‬إنﻪ ﻳﺼنﻒ العقارات إﱃ‬
‫ثﻼثة أنواع العقارات ﺑﻄﺒيعﺘﻬا ‪ ،‬العقارات لﺘﺨﺼيﺺ ‪ ،‬والعقارات ﲝﺴﺐ اﶈﻞ الذي ﺗنﺴﺤﺐ ﻋﻠيﻪ‪.‬‬
‫أ‪-‬العقارات ﺑﻄﺒيعﺘﻬا ؛ ﻳدﺧﻞ ﰲ ﻫذا الﺼنﻒ اﻷراضﻲ و الﺒنا ت و اﻷﻻت و اﳌنﺸﺄت اﳌﺜﺒﺘة ﰲ اﻷرض أو ﻋﻠﻰ‬
‫اﻷﻋﻤدة أو اﳌدﳎة ﰲ ﺑناﻳة أو ﰲ اﻷرض و ﻛذلﻚ اﻷشﺠار الﺜاﺑﺘة ﲜدورﻫا ﰲ اﻷرض و اﳌنﺘوجات اﳌعﻠقة ﳉدور و‬
‫الﺜﻤار الﱵ ﱂ ﲡﲎ ﺑعد و اﳌﺘﺒقية ﰲ أﻏﺼان اﻷشﺠار ‪.‬‬

‫‪10‬‬
‫ب‪-‬العقارات لﺘﺨﺼيﺺ‪ :‬ﻳﺘعﻠﻖ اﻷﻣر ﻷشياء الﱵ رصدﻫا اﳌالﻚ رضﻪ ﳌﺼﻠﺤة ﻫذﻩ اﻷرض واﺳﺘﻐﻼﳍا )ﻣﺜال ‪:‬‬
‫أﻻت ‪ ،‬وﺳاﺋﻞ النقﻞ و أدوات و ﻣنقوﻻت ( ‪.‬‬
‫ج‪ -‬العقارات ﲝﺴﺐ اﶈﻞ الذي ﺗنﺴﺤﺐ ﻋﻠيﻪ ‪ :‬وصﻒ القانون اﳊقوق العينية العقارﻳة ‪ ،‬و الدﻋاوى اﳌعروضة‬
‫أﻣام اﶈاﻛﻢ ﻻﺳﺘﺤقاق ﻋقار أو حﻖ ﻋيﲏ ذﻩ الﺼﻔة ‪ ،‬و ﻳﻈﻬر أن ﻫذا الﺘعرﻳﻒ ﻳعﲏ أن ﻛﻞ ﻣا ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون‬
‫ﳏﻼ لعقار ﻓﻬو " ﻋقار ﲝﺴﺐ اﶈﻞ الذي ﻳنﺴﺤﺐ ﻋﻠيﻪ " ‪ .‬و ﻹزالة ﻛﻞ الﺘﺒاس ‪ ،‬ﻓقد حﺼر اﳌﺸرع صراحة ﻫذا‬
‫النوع ﻣﻦ العقارات ﰲ اﳊقوق العينية و ﰲ الدﻋاوى اﳌعروضة أﻣام اﶈاﻛﻢ ﻻﺳﺘﺤقاق ﻋقار‪.‬‬
‫لﺜا ‪:‬ﻣﺴاﳘة القانون ‪ 39.08‬اﳌﺘعﻠﻖ ﲟدونة اﳊقوق العينية ‪ :‬ﻳﻈﻬر أن اﳌﺸرع ﰲ ﻫذا اﻹﻃار ﻻ ﺧذ ﲝالة‬
‫العقارات ﲝﺴﺐ اﶈﻞ الذي ﺗنﺴﺤﺐ ﻋﻠيﻪ و اﻛﺘﻔﻰ ﰲ الﻔﺼول ‪ 5‬و ‪ 6‬و ‪ 7‬ﺑﺼنﻔﲔ ﻣﻦ العقارات ﳘا‪:‬العقارات‬
‫ﺑﻄﺒيعﺘﻬا‪،‬العقارات لﺘﺨﺼيﺺ‪.‬‬
‫إن ﻫذا القانون ﱂ ﻳدﺧﻞ ﻋنﺼرا جدﻳدا ﰲ الﺘعرﻳﻒ الﻜﻼﺳيﻜﻲ لﺴنة ‪ ، 1915‬ﲝيﺚ ﻳعﺘﱪ ‪:‬‬
‫*العقارات ﺑﻄﺒيعﺘﻬا‪ :‬ﻫو ﻛﻞ شﻲء ﻣﺴﺘقر ﲝيﺰﻩ ﺑﺖ ﻓيﻪ ﻻ ﳝﻜﻦ نقﻠﻪ ﻣﻦ دون ﺗﻠﻒ أو ﺗﻐيﲑ ﰲ ﻫيﺌﺘﻪ ) اﳌادة ‪.(7‬‬
‫*العقارات لﺘﺨﺼيﺺ ﻫو اﳌنقول الذي ﻳﻀعﻪ ﻣالﻜﻪ ﰲ ﻋقار ﳝﻠﻜﻪ رصدا ﳋدﻣة ﻫذا العقار واﺳﺘﻐﻼلﻪ أو ﻳﻠﺤقﻪ ﺑﻪ‬
‫ﺑﺼﻔة داﺋﻤة‪ ) .‬اﳌادة ‪.(8‬‬
‫اﳌطلب الﺜاﱐ ‪ :‬اﳌﺒادئ العاﻣة اﳌرتﺒطة لعقارات ﰲ اﳌغرب‬
‫ولو أن اﻷﻣوال العقارﻳة ﺑﺘة‪ ،‬ﻓإ ا ﺗﺘﻄور و ﺗﺘﻐﲑ ﻋﻠﻰ الﺼعيد القانوﱐ و اﳌادي وذلﻚ ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ العﻤﻠيات اﻹدارﻳة‬
‫أو اﳉﱪﻳة ﻛﺘﺄﺳيس أو إلﻐاء حقوق و ﲢﻤﻼت ‪ ،‬ﻓنقﻞ ‪ ،‬يﺌة ‪ ،‬قﺴﻤة ‪ ،‬إدﻣاج ‪ ،‬إﱁ ‪....‬ﺗﺸﻜﻞ العقارات دﻋاﻣة‬
‫ﻣﺘياز لﻠﺤقوق العينية و الﺘﺤﻤﻼت العقارﻳة ‪ .‬إن العقارات و اﳊقوق العينية و الﺘﺤﻤﻼت ﺗﺘﻄور ﰲ وﺳط قانوﱐ‬
‫ﳏﻜﻢ لقوانﲔ و اﻷنﻈﻤة اﳌﺘﺄثرة ﳌﺒادئ العاﻣة الناﲡة ﻋﻦ العرف أو ﻋﻦ القانون العام أو ﻋﻦ نﺼوص ﺧاصة ‪،‬‬
‫ﳓﺘﻔﻆ ﰲ ﻫذا اﻹﻃار ﳌﺒادئ العاﻣة لﻠقانون الﱵ ﳍا انعﻜاس ﻣﺒاشر ﻋﻠﻰ الﺘداول و الﺘﻄور القانوﱐ لﻠعقارات‪.‬‬
‫‪-1‬ﻣﺒادئ ﻋاﻣة ﲡة ﻋﻦ القانون العام ‪ :‬إ ا ليﺴﺖ وليدة اليوم ‪ ،‬ﻓإن ﺑعﺾ ﻫذﻩ اﳌﺒادئ أصﺒﺤﺖ ﻣﺼادر ﻋاﻣة‬
‫ﻣﺜﻞ ‪ :‬حﻖ اﳌﻠﻜية حﻖ أﺳاﺳﻲ ﻣﻀﻤون ‪ -‬حﻖ الﻔرد ﻳنﺘﻬﻲ ﻣﻦ حيﺚ ﻳﺒﺘدئ حﻖ اﻷﺧرﻳﻦ ‪ ،‬انﺘقال اﻷﻓراد وﺗداول‬
‫اﻷﻣوال ﻳﻜون حرا و إن ﻛانﺖ ﻫناك اﺳﺘﺜناء ﻋﻠﻰ القاﻋدة ﻣنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ قوانﲔ ﳐﺘﻠﻔة ‪.‬‬
‫‪-2‬ﻣﺒادئ واردة ﰲ ظﻬﲑ ‪ 2‬ﻳونيﻪ ‪ :1915‬ﻣﻦ ﺑﲔ اﳌﺒادئ اﻷﺳاﺳية اﳌﻄﺒقة ﻋﻠﻰ العقارات اﶈﻔﻈة اﳋاضعة لنﻈام‬
‫الﺘﺤﻔيﻆ العقاري نذﻛر ﻣا ﻳﻠﻲ ‪ :‬ﻣﻠﻜية ﻋقار ﻫﻲ حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﺑﻪ و الﺘﺼرف ﻓيﻪ شرﻳﻄة أن ﻻ ﻳﻜون ﻫذا اﻻﺳﺘعﻤال‬
‫ﳐالﻔا لﻠقوانﲔ اﳉاري ا العﻤﻞ ) الﻔﺼﻞ ‪ 9‬ﻣﻦ نﻔس الﻈﻬﲑ(؛ ﻻ ﳚﱪ أحد ﻋﻠﻰ الﺘﺨﻠﻲ ﻋﻦ ﻣﻠﻜﻪ إﻻ ﻷجﻞ اﳌنﻔعة‬
‫العاﻣة ) الﻔﺼﻞ ‪ ( 10‬؛ إن ﻣﻠﻜية العقار ﺗعﻄﻲ حﻖ الﺘﻤﻠﻚ لﻜﻞ ﻣا ﻳنﺘﺠﻪ و ﻣا ﻳﻀﻢ إليﻪ أو ﻳدﻣﺞ ﻓيﻪ ﻻلﺘﺼاق)‬
‫الﻔﺼﻞ ‪(11‬؛ ﺗﺘﻜون ﻣﻠﻜية اﻷرض ﳑا ﻓوقﻬا و ﻣا ﲢﺘﻬا داﺧﻞ اﳊدود القانونية لﻼﺳﺘﻐﻼل‪.‬‬

‫‪11‬‬
‫‪-3‬ﻣﺒادئ ﻳﺘﻀﻤنﻬا الدﺳﺘور ‪ :2011‬إن الدﺳاﺗﲑ الوﻃنية ﺑﺼﻔة ﻋاﻣة و دﺳﺘور ‪ 2011‬ﻋﻠﻰ اﳋﺼوص ‪ ،‬أﺑرز‬
‫اﳌﺒادئ اﻷﺳاﺳية ﻋﻠﻰ نﻄاق ﻋام أو ﺧاص ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون ﳍا انعﻜاس ﻋﻠﻰ العقار ‪،‬ﻣﺜﻞ ‪ :‬حﻖ اﳌﻠﻜية ﻣﻀﻤون‪ ،‬و‬
‫ﰲ حالة إذا ﻣا ﻛانﺖ ﻫناك ﻣﺼﻠﺤة ﻋاﻣة أو اقﺘﻀﺘﻬا ﻣﺘﻄﻠﺒات الﺘنﻤية اﻻقﺘﺼادﻳة و اﻻجﺘﻤاﻋية ‪ ،‬ﻓإن القانون ﳝﻜنﻪ‬
‫اﳊد ﻣﻦ ﻣداﻫا و ﳑارﺳﺘﻬا ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ نﺰع اﳌﻠﻜية ‪ )...‬الﻔﺼﻞ ‪ (35‬أو ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ ﺳيس ارﺗﻔاقات إدارﻳة ؛ ﻻ ﳝﻜﻦ‬
‫ﻣﺒاشرة نﺰع اﳌﻠﻜية ﻣﻦ أجﻞ اﳌنﻔعة العاﻣة إﻻ وﻓﻖ القوانﲔ و اﻹجراءات الﱵ ﻳنﺺ ﻋﻠيﻬا القانون ) الﻔﺼﻞ ‪(35‬؛‬
‫الﻠﺠوء إﱃ القﻀاء حﻖ ﻣﻀﻤون لﻜﻞ شﺨﺺ لﻠدﻓاع ﻋﻦ حقوقﻪ و ﻋﻦ ﻣﺼاﳊﻪ الﱵ ﳛﻤيﻬا القانون ) الﻔﺼﻞ‬
‫‪ ،(118‬اﻷحﻜام و القرارات القﻀاﺋية النﻬاﺋية ﻣﻠﺰﻣة لﻠﺠﻤيﻊ ) الﻔﺼﻞ ‪. (126‬‬
‫‪-4‬ﻣﺒادئ واردة ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية ‪ :‬أدﺧﻞ القانون ‪39.08‬اﳌﺘعﻠقة ﲟدونة اﳊقوق العينية ﻣﺒادئ أﺳاﺳية ﰲ‬
‫اﳌادة العقارﻳة ﻣنﻬا ‪:‬‬
‫أ‪-‬وحدة اﳊقوق العينية و الﺘﺸرﻳﻊ العقاري ‪ :‬ﻣنذ ﺳنة ‪ 2012‬رﻳخ ﺳر ن العﻤﻞ ﳌدونة ‪ ،‬و ﲟقﺘﻀﻰ ﻓﺼﻠﻬا‬
‫اﻷول ‪ ،‬ﻳﻄﺒﻖ ﻫذا القانون ﻋﻠة اﳌﻠﻜية العقارﻳة و ﻋﻠﻰ اﳊقوق العينية ‪ ،‬ﺳواء ﻛانﺖ ﺧاضعة لنﻈام الﺘﺤﻔيﻆ العقاري‬
‫أم ﻻ ‪ ،‬ﻣا ﱂ ﺗﺘعارض أحﻜاﻣﻪ ﻣﻊ القوانﲔ العقارﻳة اﳋاصة ‪ .‬ﻓالقﻀا الﱵ ﱂ ﺗعاﰿ ﺗرجﻊ إﱃ ظﻬﲑ قانون اﻻلﺘﺰاﻣات‬
‫و العقود ‪ ،‬ﻓإن ﱂ ﻳوجد نﺺ ‪ ،‬ﻳرجﻊ إﱃ الراجح و اﳌﺸﻬور و ﻣا جرى ﺑﻪ العﻤﻞ ﰲ الﻔقﻪ اﳌالﻜﻲ ‪ .‬و ﻣﻦ ﰎ ‪ ،‬ﻓإنﻪ‬
‫ﱂ ﻳﺒﻖ أي ﲤييﺰ ﻣا ﺑﲔ الﺘﺸرﻳﻊ العقاري اﳋاص لعقارات ﻏﲑ اﶈﻔﻈة و الﺘﺸرﻳعات العقارﻳة اﳌﺘعﻠقة لعقارات‬
‫اﳋاضعة لنﻈام الﺘﺤﻔيﻆ العقاري ؛ و ذلﻚ ﺑعد نﺴخ ظﻬﲑ ‪ 2‬ﻳونيو ‪ 1915‬اﳌذﻛور أﻋﻼﻩ ) اﳌادة ‪333‬ﻣﻦ‬
‫اﳌدونة( ‪.‬‬
‫ب‪ -‬وحدة قواﻋد اﻻثﺒات ‪ :‬ﻓقد ﰎ ﺗوحيدﻫا ﻋﻠﻰ ﻣﺴﺘوى العقار ﻏﲑ اﶈﻔﻆ ‪ ،‬و ﰎ ﺗنﻈيﻢ قواﻋد الﱰجيح ﺑﲔ‬
‫اﳊﺠﺞ ﰲ ﻣنازﻋات الﺘﺤﻔيﻆ العقاري واﻻﺳﺘﺤقاق )اﳌادة الﺜالﺜة ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية(‬
‫ج ‪ :‬إجﺒارﻳة إﺑرام ﻋقود رﲰية لﻠعﻤﻠيات العقارﻳة ‪ :‬ﰲ الواقﻊ ‪ ،‬ﻓإن اﻷﻣر ليس ﲟﺒدأ ‪ ،‬و إﳕا ﻫو إلﺰام قانوﱐ ‪ ،‬ﻓاﳌادة‬
‫‪ 4‬ﻣﻦ اﳌدونة ﲤنﻊ ‪ ،‬ﲢﺖ ﻃاﺋﻠة الﺒﻄﻼن ‪ ،‬ﲢرﻳر اﳌعاﻣﻼت العقارﻳة ﲟوجﺐ ﻋقد ﻋرﰲ‪ .‬و ﻋﻠيﻪ ﳚﺐ أن ﲢرر ﲟوجﺐ‬
‫رﲰﻲ أو ﲟﺤرر ﺑﺖ الﺘارﻳخ ﻳﺘﻢ ﲢرﻳرﻩ ﻣﻦ ﻃرف ﳏام ﻣقﺒول لﻠﱰاﻓﻊ أﻣام ﳏﻜﻤة النقﺾ ‪ ،‬ﲨيﻊ العﻤﻠيات العقارﻳة‬
‫اﳌﺘعﻠقة نﺸاء ‪ ،‬ﺗعدﻳﻞ ‪ ،‬نقﻞ ‪ ،‬شﻄﺐ ‪ ،‬أو إلﻐاء حﻖ ﻋيﲏ ‪ .‬و ﻫذا ﻳوحﻲ لنا اﻳة لﻠعقود العرﻓية ﰲ اﳌادة‬
‫العقارﻳة‪ ،‬و إلﻐاء ﺑﻄرﻳقة ﻏﲑ ﻣﺒاشرة لﻠﻤادة ‪ 489‬ﻣﻦ قانون اﻻلﺘﺰاﻣات‪.‬‬
‫د‪ -‬ﻻ ﻳنﺸﺄ أي حﻖ ﻋيﲏ إﻻ ﺑقانون ‪ :‬وﻫو ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌدونة و ﻫو أنﻪ ﻻ ﳚوز إنﺸاء أي حﻖ ﻋيﲏ أﺧر إﻻ‬
‫ﺑقانون‪.‬‬
‫اﳌطلب الﺜالﺚ ‪ٔ :‬نواع ا ٔنظمة العقارية‬
‫ﰲ ﻛﺜﲑ ﻣﻦ الﺒﻠدان‪ ،‬ﳜﻀﻊ العقار ﻷنﻈﻤة ﻣﺘعددة ‪ ،‬ﻳرجﻊ اﻷصﻞ ﻓيﻬا إﱃ زﻣﻦ ﻋرﻓﺖ ﻓيﻪ ا ﺘﻤعات اﳌنﻈﻤة ﺗﻄورا‬
‫ﻏنيا ﻷحداث الﺘارﳜية الﱵ ﻋﺰزت وحدة اﻷﻣﻢ ‪ ،‬ووﻃدت اﻷﻣﻦ و ﺗﻀاﻣﻦ ا ﺘﻤﻊ ‪ .‬و ﻣﻊ الوقﺖ ‪ ،‬أصﺒﺤﺖ‬

‫‪12‬‬
‫العادات اﳌقﺒولة ﻣﻦ ﻃرف اﻷﻏﻠﺒية أﻋراﻓا ﻣﻠﺰﻣة لﻠﺠﻤيﻊ ‪ ،‬ﻻ ﳚوز ﳐالﻔﺘﻬا ‪ ،‬و اﳌﻐرب ﻳﺘوﻓر ﻋﻠﻰ ﻋقار ﳚﻤﻊ ﻣا ﺑﲔ‬
‫أنﻈﻤة ﺗقﻠيدﻳة ﻣوروثة ﻣنذ زﻣﻦ ﺑعيد و أنﻈﻤة ﻋﺼرﻳة ﻓرضﺘﻬا ضرورات حداثة الﺒﻠد ﻣﻄﺒقة ﺳواء ﺑﻜيﻔية ﻋاﻣة ﻋﻠﻰ‬
‫ﳎﻤوع الﱰاب الوﻃﲏ ‪ .‬إن ﺗعدد اﻷنﻈﻤة العقارﻳة ﻳقﺘﻀﻲ ﺗقدﱘ ﻛﻞ واحد ﻣنﻬا ﻋﻠﻰ حدة ‪:‬‬

‫أوﻻ ‪:‬اﳌﻠﻚ العام لﻠدولة‬

‫‪:1‬ﺗعرﻳﻒ اﳌﻠﻚ العام لﻠدولة ‪ :‬لﺘعرﻳﻒ اﳌﻠﻚ العام لﻠدولة ‪ ،‬اﺧﺘار اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﻣعيارﻳﻦ اثنﲔ ‪ :‬ﲣﺼيﺺ العقار و‬
‫صﻔة صاحﺐ إدارﺗﻪ ﻛﻤا جاء ﰲ دﻳﺒاجة ظﻬﲑ ﻓاﺗح ﻳوليوز ‪ 1914‬اﳌﺘعﻠﻖ ﳌﻠﻚ العام لﻠدولة الذي أوضح ﻣا ﻳﻠﻲ‬
‫" اﻋﺘﺒار ﳌا ﻳوجد ﰲ دولﺘنا ﻛﻤا ﻫو الﺸﺄن ﰲ الدول اﻷﺧرى ‪ ،‬صنﻒ ﻣﻦ اﻷﻣﻼك الﱵ ﻻ ﳝﻜﻦ أن ﺗﻜﺘﺴﺐ ﺑﺸﻜﻞ‬
‫ﺧاص ﻷ ا ﳐﺼﺼة لﻼﺳﺘعﻤال ﻣﻦ ﻃرف اﳉﻤيﻊ و أن إدار ا ﺗعود إﱃ الدولة ﺑﺼﻔﺘﻬا الﺴﻠﻄة الوصية " ‪ .‬ﻳﺒدو ﻫذا‬
‫الﺘعرﻳﻒ ﻏﲑ م ﺑدون ﻣعيار لﺖ أﻻ و ﻫو ﺗعداد العقارات اﳌﺸار إليﻬا أﻋﻼﻩ ﰲ الﻔﺼﻞ اﻷول ﻣﻦ ظﻬﲑ ‪1914‬‬
‫اﳌذﻛور الذي ﻳﺒقﻰ ﻋﻠﻰ حالﻪ ﺑدون ﺗﻐيﲑ‪.‬‬
‫واﳌقﺼود ﻣﻦ ﲣﺼيﺺ العقار " لﻼﺳﺘعﻤال ﻣﻦ ﻃرف اﳉﻤيﻊ " ‪ ،‬ﻛﻞ ﻋقار ﳐﺼﺺ ﳋدﻣة الﺼاﱀ العام ‪ ،‬و ﻻ ﳝﻜﻦ‬
‫ﲤﻠﻜﻪ ﺑﺸﻜﻞ انﻔرادي ‪ ،‬ﻓﻬو ﺑﻊ ﳌﻠﻚ الدولة العام ) ﻣﺜﻼ ‪ :‬الﺴاحات ‪ ،‬اﻷزقة ‪ ،‬شواﻃﺊ الﺴﺒاحة ‪ ،‬اﳌوانﺊ ‪،‬‬
‫الﺒﺤﲑات ‪ ،‬اﳌﺴﺘنقعات ‪ ،‬ﳎاري اﳌياﻩ ‪ ،‬الﺴدود ‪ ،‬الﻄرق ‪ ،‬القناﻃر ‪ ،‬الﺴﻜﻚ اﳊدﻳدﻳة ‪،(...‬‬
‫‪ :2‬ﺗدﺑﲑ اﳌﻠﻚ العام لﻠدولة ‪ :‬ﰲ ﻋﺼر الﺘﺨﺼﺼات ‪ ،‬ﱂ ﻳعد ﺗدﺑﲑ اﳌﻠﻚ العام لﻠدولة ﻋﻤﻞ جﻬة ﲟﻔردﻫا ‪ ،‬نﻈرا‬
‫لﻜﺜرة ﻣﻜو ا و ﺗعدد اﺳﺘعﻤاﻻ ا ‪ ،‬و قد قرر اﳌﺸرع أﺳناد ﻣﻬﻤة ﺗدﺑﲑﻩ إﱃ وزارة الﺘﺠﻬيﺰ و إﱃ ﻛﻞ شﺨﺺ ﺗعينﻪ‬
‫الدولة ﳍذا الﻐرض ﺑناء ﻋﻠﻰ قانون ‪ ،‬و قد ﺗرك ﻫذا اﳋيار ﻫاﻣﺸا واﺳعا‪ .‬ونﻈرا لﺘﺨﺼﺺ النﺸاﻃات و اﻷﻫداف ‪،‬‬
‫ﺗﻜونﺖ احﺘﻜارات حقيقية ﻋﻠﻰ أصناف اﳌﻠﻚ العام لﻠدولة لﻠﺴﻬر ﻋﻠﻰ ﺗدﺑﲑﻫا ‪ ،‬صيانﺘﻬا و ﲢﺴينﻬا ﺑروح ﻣﻦ‬
‫الﻔاﻋﻠية و الﺴرﻋة ﰲ اﲣاد القرار و الﺘدﺧﻞ ‪ ،‬و ﻋﻠﻰ ﺳﺒيﻞ اﻹشارة ‪ ،‬ﻓالﻄرق ﺑعة لقﻄاع الﺘﺠﻬيﺰ ‪ ،‬الﺴﻜﻚ‬
‫اﳊدﻳدﻳة أﺳندت إﱃ اﳌﻜﺘﺐ الوﻃﲏ لﻠﺴﻜﻚ اﳊدﻳدﻳة ‪ ،‬ﺗﺼرﻳﻒ اﳌياﻩ ‪ ،‬ﻣﺼادر و قنوات اﳌياﻩ ﻣﻦ اﺧﺘﺼاص‬
‫الﺴﻠﻄة العﻤوﻣية اﳌﻜﻠﻔة ﳌاء ‪ ،‬اﻷزقة و اﳌﺴالﻚ أﺳندت إﱃ الﺴﻠﻄة اﶈﻠية ‪ ،‬دون ذﻛر ﺗدﺑﲑات أﺧرى ﻣﻔوضة‬
‫لﻠﻐﲑ ‪ ،‬ﻛاﳌوانﺊ ‪ ،‬اﳌﻄارات ‪ ،‬الﻄرق الﺴيارة ‪ ،‬و أجﺰاء ﻣﻦ اﳌﻠﻚ العام لﻠدولة اﳌﺴﺘعﻤﻠة ﺑﺼﻔة ﻣﺆقﺘة ﻣﻦ ﻃرف‬
‫الﻐﲑ‪.‬‬
‫‪:3‬نﺼوص ﻣﻄﺒقة ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ العام لﻠدولة ‪ :‬نذﻛر ﻣنﻬا ‪- :‬دورﻳة الﺼدر اﻷﻋﻈﻢ اﳌنﺸورة ﰲ اﳉرﻳدة الرﲰية ﺑﺘارﻳخ‬
‫ﻓاﺗح نوﻓﻤﱪ ‪ 1912‬الﱵ ظﻠﺖ نقﻄة ﺑداﻳة جوﻫرﻳة لوضﻊ اﳋﻄوات اﻷوﱃ لﻠﺘﺸرﻳعات العقارﻳة الﻼحقة و ﻣﻦ أجﻞ‬
‫ﺗعيﲔ ﺑﻜيﻔية واضﺤة العقارات ﻏﲑ قاﺑﻠة لﻠﺘﻔوﻳﺖ ) ﻣنﻬا أﻣﻼك الدولة العاﻣة ( و الﱵ ﻳﺘﻄﻠﺐ ﺗﻔوﻳﺘﻬا اﳊﺼول‬
‫إلﺰاﻣيا ﻋﻠﻰ ﺗرﺧيﺺ ﻣﺴﺒﻖ ﻣﻦ لدن اﳌﺨﺰن ) اﻹدارة ( ‪-‬ظﻬﲑ ‪ 7‬شعﺒان ‪ ( 1332‬ﻓاﺗح ﻳوليوز ‪) 1914‬اﳌﺘعﻠﻖ‬
‫ﳌﻠﻚ العﻤوﻣﻲ ﻛﻤا ﰎ ﺗعدﻳﻠﻪ و ﺗﺘﻤيﻤﻪ ﺧاصة ﺑﻈﻬﲑ ‪ 8‬نوﻓﻤﱪ ‪- ،1919‬ظﻬﲑ ‪30‬نوﻓﻤﱪ ‪1918‬اﳌﺘعﻠﻖ‬
‫ﻻحﺘﻼل اﳌﺆقﺖ لﻠﻤﻠﻚ العام لﻠدولة ؛ ‪-‬ظﻬﲑ ‪ 11‬ﳏرم ‪ ) 1344‬ﻓاﺗح ﻏﺸﺖ ‪ (1925‬اﳌﺘعﻠﻖ ﺑنﻈام اﳌياﻩ‬

‫‪13‬‬
‫الذي ﰎ إلﻐاؤﻩ و ﺗعوﻳﻀﻪ لقانون ‪ 10.95‬اﳋاص ﳌاء ؛ ظﻬﲑ ‪ 25‬ذو اﳊﺠة ‪ ( 25 1345‬ﻳوﱐ ‪) 1927‬‬
‫اﳌﺘعﻠﻖ ﺑﺘﺤﻔيﻆ العقارات الﺘاﺑعة ﻷﻣﻼك الدولة و الﱵ ﻣﺼدرﻫا الﺘﺤوﻳﻞ ﻣﻦ اﳌﻠﻚ العام‪. ...‬‬
‫‪ :4‬ﺧﺼاﺋﺺ قانونية لﻠﻤﻠﻚ العام لﻠدولة ‪:‬ﻳﺘعﻠﻖ اﻷﻣر حد اﻷرصدة العقارﻳة اﻷﻛﺜر ﲪاﻳة ﰲ العاﱂ ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ‬
‫العرف اﻻﺳﺘعﻤال و القانون الوضعﻲ ‪ ،‬و ﺗﺘﻤيﺰ أﻣﻼك الدولة العاﻣة ﺑﻜو ا ‪ :‬ﻏﲑ قاﺑﻞ لﻠﺘﻔوﻳﺖ ‪ ،‬إﻻ ﺑعد الﺘﺤوﻳﻞ‬
‫ﻣﻦ اﳌﻠﻚ العام إﱃ اﳌﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة ؛ ﻏﲑ قاﺑﻠة لﻠﺤﺠﺰ ‪ ،‬ﻻ ﻳﺴري ﻋﻠيﻬا الﺘقادم ‪ ،‬ﻏﲑ قاﺑﻠة لنﺰع اﳌﻠﻜية ‪،‬‬
‫قاﺑﻞ لﻼحﺘﻼل اﳌﺆقﺖ ) ﲰح اﳌﺸرع لﻠﺠﻤاﻋات و لﻠﺨواص ‪ ،‬دون إحداث ضرر لﻠﻤنﻔعة العاﻣة‪ ،‬رﺧﺼا ﻣﻦ أجﻞ‬
‫اﻻحﺘﻼل اﳌﺆقﺖ و اﺳﺘﻐﻼل ﻣنﺸﺄة أو قﻄعة ﻣﻦ اﳌﻠﻚ العام ( ‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬اﳌﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة ‪ :‬ﻳعﺘﱪ ﻣﻠﻜا ﺧاصا لﻠدولة ﺗﻠﻚ الﱵ ليﺴﺖ جﺰء ﻣﻦ اﻷﻣﻼك العاﻣة لﻠدولة ‪،‬‬

‫‪ :1‬النﺼوص اﳌﻄﺒقة ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة ‪ :‬الﻐرﻳﺐ ‪ ،‬أنﻪ ﻻ ﻳوجد نﺺ ﺑﻜاﻣﻠﻪ ﻳﺘعﻠﻖ ﳌﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة‬
‫ﻋﻠﻰ ﳕط اﳌﻠﻚ العام أو أراضﻲ الﺴﻼلية ‪ .‬ﻓاﳌقﺘﻀيات اﳌﻄﺒقة ﻋﻠﻰ ﻫذا النﻈام ﳚﺐ الﺒﺤﺚ ﻋنﻬا ﰲ نﺼوص‬
‫ﻣﺘﻔرقة ﺗعاﰿ ﺑﺼﻔة ﴰولية أو جﺰﺋية جانﺒا ﻣعينا ﻣﻦ ﻫذا الرصيد ) اقﺘناء ‪ ،‬ﺗﻔوﻳﺖ ‪ ،‬ﺗدﺑﲑ ‪ ،‬احﺘﻼل ‪ ،‬ﻛراء ‪ ،‬ﲢﻔيﻆ‬
‫‪ ،‬ﲢدﻳد إداري‪ ( ...‬و ﺳيﺄﰐ ذﻛر ﺑعﻀﻬا حﺴﺐ الﺘﺴﻠﺴﻞ الﺘارﳜﻲ ‪ :‬ظﻬﲑ ‪26‬صﻔر ‪ 3 ) 1334‬ﻳناﻳر ‪(1916‬‬
‫ﻣﺘعﻠﻖ ﺑنﻈام ﺧاص لﺘﺤدﻳد اﻹداري لﻠﻤﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة ؛ ظﻬﲑ ‪26‬رﻣﻀان ‪ 24 ) 1340‬ﻣاي ‪( 1922‬‬
‫اﳌﺘعﻠﻖ ﺑﺘﺤﻔيﻆ ﻋقارات الدولة اﶈددة حﺴﺐ اﳌﺴﻄرة اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﲟقﺘﻀﻰ ظﻬﲑ ‪3‬ﻳناﻳر ‪ ، 1916‬ظﻬﲑ ‪25‬‬
‫ﻳونيو ‪ 1927‬اﳌﺘعﻠﻖ لﺘﺤﻔيﻆ العقاري لقﻄﻊ اﳌﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة ﺑعد إﺧراجﻬا ﻣﻦ اﳌﻠﻚ العام ‪ ،‬قرار ﺑﺘارﻳخ ‪19‬‬
‫ﺳﺒﺘﻤﱪ ‪ 1951‬ﻣﺘعﻠﻖ لنﻈام اﳋاص لﺴﻜﻦ اﳌوظﻔﲔ ‪..... ،‬‬
‫‪ :2‬ﻣﺼادر اﳌﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة ‪ :‬ﻳﺘﺤﺼﻞ اﳌﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة ﻣﻦ ﻣﺼادر ﳐﺘﻠﻔة حﺴﺐ اﻻﺳﺘعﻤاﻻت اﳌﺨﺼﺺ‬
‫ﳍا ) ﻣﺆﺳﺴات ﺗعﻠيﻤية ‪ ،‬إدارات ‪ ،‬ﻣراﻛﺰ صﺤية ‪ ،‬ﻣﺴاﻛﻦ اﳌوظﻔﲔ ‪ ،‬أراضﻲ قروﻳة و حﻀرﻳة ‪ ،‬ﻓﻀاءات ﻏاﺑوﻳة‬
‫‪ ، (...‬إن اﻷﻣﻼك اﳋاصة لﻠدولة ﻣﺴﺠﻠة ﰲ ﺳﺠﻼت اﶈﺘو ت ﲤﺴﻜﻬا الﺴﻠﻄة اﳌدﺑرة ﻋﻠﻰ أﺳاس الﺘﺨﺼيﺺ‬
‫وﺑناءا ﻋﻠﻰ إثﺒا ت ﻣﻜﺘوﺑة ) قوانﲔ ‪ ،‬ﻣراﺳيﻢ ‪ ،‬قرارات ‪ ،‬اﺗﻔاقيات ‪ ، (...‬و ﰲ حالة ﻋدم وجود ذلﻚ ‪ ،‬ﻓعﻠﻰ‬
‫أﺳاس ﳎرد قرﻳنة لنﻈام أﻣﻼك الدولة ‪ ،‬ﺗعﺘﱪ اﻷراضﻲ ﺑدون أصﺤا ا و اﳌﻠﻜيات الﱵ ﻻ وارث ﳍا ﺑعة لﻸﻣﻼك‬
‫اﳋاصة لﻠدولة إن ﻫذﻩ النﻈرﻳة قدﳝة جدا ‪ ،‬و أﻋيد إحياؤﻫا ﻣﻦ ﻃرف ﻣدونة اﳊقوق العينية ) قانون ‪( 39.08‬‬
‫‪،‬ﻛﻤا ﻳﻜون اﳌﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة احﺘياﻃيا ﻋقار لﻠدولة ‪ ،‬وﺗﺰودﻩ ﻣﻦ ﻣﺼادر ﳐﺘﻠﻔة ‪ ،‬ﻣنﻬا ‪ :‬اقﺘناء لﱰاضﻲ ؛ نﺰع‬
‫اﳌﻠﻜية ﻣﻦ أجﻞ اﳌنﻔعة العاﻣة ؛ ﻣﺼادرة ؛ إﺧراج ﻣﻦ اﳌﻠﻚ العام لﻠدولة ‪ ،‬ﻫﺒات ووصا ‪ ،‬ﺗرﻛات ﺑﻼ ورثة و‬
‫ﳑﺘﻠﻜات شاﻏرة ؛ اقﺘﻄاﻋات جﱪﻳة ﻣﻦ ﻣﻠﻜيات ﻣوضوع ﻋﻤﻠية الﻀﻢ لﺘﻜوﻳﻦ ﻛﺜﻞ ﻣﺸﱰﻛة ﳐﺼﺼة ﺗﻠقاﺋيا لﻠﻤﻠﻚ‬
‫اﳋاص لﻠدولة ‪ ،‬شﻔعة ﻣﻦ ﻃرف الدولة ‪ ،‬حﻖ اﻷولوﻳة أو اﻷﻓﻀﻠية اﳌﻤنوح لﻠدولة ‪.‬‬
‫‪ :3‬ﺗدﺑﲑ اﳌﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة ‪ :‬نﻈر ‪ ،‬ﺗدﺑﲑ ﻣﻠﻚ الدولة اﳋاص ‪ ،‬ﻛيﻔﻤا ﻛانﺖ وضعيﺘﻪ اﳉﻐراﻓية ‪ ،‬ﻳعﻬد ﺑﻪ إﱃ‬
‫وزارة اﳌالية )إدارة أﻣﻼك الدولة ( ‪.‬‬

‫‪14‬‬
‫‪ :4‬ﻣيﺰات قانونية لﻠﻤﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة ‪ :‬قاﺑﻞ لﻠﺘﻔوﻳﺖ ﲢﺖ شروط ؛ ﻻ ﻳﺴري ﻋﻠيﻪ ﺗقادم إذا ﻛان ﳏﻔﻈا أو‬
‫ﳏددا ﲢدﻳدا إدار ؛ ﻏﲑ قاﺑﻞ لﻠﺤﺠﺰ ؛ ﺧاضﻊ لنﺰع اﳌﻠﻜية ﰲ ﺑعﺾ اﳊاﻻت ‪.‬‬

‫لﺜا‪ :‬اﳌﻠﻚ الﻐاﺑوي‬

‫‪ :1‬ﻣيﺰ اﳌﺸرع ﺑﲔ "ﻣﻠﻚ ﻏاﺑوي" و "نﻈام ﻏاﺑوي " و لﻔﻬﻢ ﻫذا الﻔرق الﻄﻔيﻒ ‪ ،‬ﻣﻦ اﻷﻓﻀﻞ الرجوع إﱃ ﻣا نﺺ‬
‫ﻋﻠيﻪ ظﻬﲑ ‪ 10‬أﻛﺘوﺑر ‪ 1917‬اﳌﺘعﻠﻖ ﳌﻠﻚ الﻐاﺑوي حيﺚ أوضح الﻔﺼﻞ اﻷول ﻣنﻪ أن ‪ :‬أ ‪ -‬ﻣﻠﻚ الدولة‬
‫الﻐاﺑوي ﳌﻤﺘﻠﻜات الدولة ؛ اﻷراضﻲ اﳌﻐﻄاة شﺠار اﳊﻠﻔاء ‪ ،‬الﻜﺘﻞ الﱰاﺑية و الﻜﺘﻞ الﺒﺤرﻳة إﱃ حد اﳌﻠﻚ العام‬
‫الﺒﺤري ‪ ،‬الدور الﻐاﺑوﻳة و ﻣﻠﺤقا ا ‪ ،‬اﳌﻤرات الﻐاﺑوﻳة ‪ ،‬اﻷﻏراس ‪ ،‬اﳌﺸاﺗﻞ ‪ ،.... ،‬أراضﻲ الدولة) ﻣﻠﻚ الدولة‬
‫اﳋاص( اﳌﻐروﺳة أو اﳌعدة لﻠﻐرس ‪ ،‬اﻷراضﻲ اﳌﻜﺘﺴﺒة ﻣﻦ ﻃرف اﳌﻠﻚ الﻐاﺑوي ﻹﻋادة ﻏرﺳﻬا و ﻛذلﻚ ﻣﻠﺤقا ا‪.‬‬
‫ب ‪ :‬أن النﻈام الﻐاﺑوي ﻳﻄﺒﻖ ﻋﻠﻰ ‪ :‬ﻣﻠﻚ ﻏاﺑوي ‪ ،‬ﻏا ت اﳉﻤاﻋات اﶈﻠية ‪ ،‬ﻏا ت ﻣوضوع نﺰاع ﺑﲔ الدولة ‪،‬‬
‫ﲨاﻋة أو ﺧواص ؛ ‪ -‬أراضﻲ ﲨاﻋية ﻣﻐروﺳة أو ﻣعد لﻠﻐرس ﻣﻦ ﻃرف الدولة ﺑعد ﻣواﻓقة ﳎﻠس الوصاﻳة لﻠﺠﻤاع‪..‬‬
‫‪ :2‬النﺼوص اﳌﻄﺒقة ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ الﻐاﺑوي ‪ :‬اﳌﻠﻚ الﻐاﺑوي ﳜﻀﻊ لﱰﺳانة قانونية ﻣر ﻋﻠيﻬا ﻣاﺋة ﻋام و أصﺒﺤﺖ‬
‫ﻣﺘﺠاوزة ‪ ،‬ﻓقد قام اﳌﺸرع ﰲ ﺑداﻳة القرن العﺸرﻳﻦ دﺧال ﺗﺼور جدﻳد لﻠﻐاﺑة ﻣﺴﺘوحﻰ ﻣﻦ القانون الﻔرنﺴﻲ ‪،‬‬
‫ﻫﻜذا ‪ ،‬أصدرت ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ النﺼوص لﻠﺤﻔاظ ﻋﻠﻰ الﻐا ت ‪ ،‬اﺳﺘﻐﻼﳍا ‪ ،‬ﺗدﺑﲑﻫا ‪ ،‬ﲪاﻳﺘﻬا ‪ ،‬ﺗﻔوﻳﺘﻬا ‪ ،‬ﻣﺒادلﺘﻬا ‪،‬‬
‫ﺗنﻈيﻤﻬا و ﻣينﻬا ﲢﺖ ﻃاﺋﻠة العقاب ﻃﺒقا لﻠﻤقﺘﻀيات اﳌعﻤول ا ‪ ،‬و ﻣﻦ النﺼوص اﳌﻄﺒقة ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ الﻐاﺑوي‬
‫نذﻛر ﻣنﻬا ‪:‬ظﻬﲑ ‪ 3‬ﻳناﻳر ‪ 1916‬ﻛﻤا ﰎ ﺗعدﻳﻠﻪ و ﺗﺘﻤيﻤﻪ اﳌﺘعﻠﻖ لﺘﺤدﻳد اﻹداري لﻠﻤﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة ظﻬﲑ‬
‫‪ 20‬ذو اﳊﺠة ‪10 ) 1335‬اﻛﺘوﺑر ‪ ( 1917‬اﳌﺘعﻠﻖ ﳊﻔاظ و اﺳﺘﻐﻼل الﻐا ت ‪ ،‬ﻛﻤا ﰎ ﺗعدﻳﻠﻪ و ﺗﺘﻤيﻤﻪ ‪،‬‬
‫ﺧﺼوصا لﻈﻬﲑﻳﻦ ﺑﺘارﻳخ ‪ 17‬أﺑرﻳﻞ ‪ 1959‬و ‪ 21‬ﻳوليوز ‪ ، 1960‬القرار رقﻢ ‪ 88.20‬ﺑﺘارﻳخ ‪ 15‬أﺑرﻳﻞ‬
‫‪ 1988‬الﺼادر ﻋادة الﺘقنﲔ الﻐاﺑوي و اﳌنﺸﺊ لﻠقواﻋد العاﻣة لﻼﺳﺘﻐﻼل و اﻹﲡار ﰲ اﳌنﺘﺠات الﻐاﺑوﻳة ‪ ،‬القرار‬
‫رقﻢ ‪ 370.02‬ﺑﺘارﻳخ ‪ 5‬ﻣارس ‪ 2002‬اﳌﺘعﻠﻖ ﺑﺘﻔوﻳﺾ ﺳﻠﻄة اﳌﺴﺆول اﳌرﻛﺰي ﻋﻠﻰ الﻐا ت إﱃ وﻻة اﳉﻬات ﳌنح‬
‫رﺧﺺ اﻹحﺘﻼل اﳌﺆقﺖ لﻠﻤﻠﻚ الﻐاﺑوي ﻣﻦ أجﻞ إﳒاز اﺳﺘﺜﻤارات ﻣعدنية أو ﺳياحية ﺑقيﻤة ﺗقﻞ ﻋﻦ ‪ 200‬ﻣﻠيون‬
‫درﻫﻢ‬
‫‪ :3‬اﳌﻤيﺰات القانونية لﻠﻤﻠﻚ الﻐاﺑوي ؛ ﺧﺺ اﳌﺸرع اﳌﻠﻚ الﻐاﺑوي ﲟﻤيﺰات قانونية ﺗذﻛر ﺑﺘﻠﻚ الﱵ ﻳﺘﻤيﺰ ا ﻣﻠﻚ‬
‫الدولة العام ‪ ،‬أي أنﻪ ﻫو أﻳﻀا ‪ :‬ﻏﲑ قاﺑﻞ لﻠﺘﻔوﻳﺖ ‪ ،‬إﻻ ﰲ حالة اﻹﺧراج ﻣﻦ اﳌﻠﻚ الﻐاﺑوي ؛ ﻏﲑ قاﺑﻞ لﻠﺤﺠﺰ ‪،‬‬
‫ﻏﲑ قاﺑﻞ لﻠﺘقادم ؛ ﳜﻀﻊ لنﺰع اﳌﻠﻜية ﻣﻦ أجﻞ اﳌنﻔعة العاﻣة ؛ قاﺑﻞ لﻼحﺘﻼل ﻣﺆقﺖ‪.‬‬
‫‪:4‬ﺗدﺑﲑ اﳌﻠﻚ الﻐاﺑوي ‪ :‬ﰲ ﻣﻄﻠﻊ القرن اﳌاضﻲ ‪ ،‬ﰎ اﺳﺘناد ﺗدﺑﲑ اﳌﻠﻚ الﻐاﺑوي إﱃ درجة اﳊﻤاﻳة ‪ ،‬و ﻋند‬
‫اﺳﺘقﻼل الﺒﻼد ﺳنة ‪ 1956‬ﺗولﺖ ﻣدﻳرﻳة اﳌياﻩ و الﻐا ت الﺘاﺑعة لقﻄاع الﻔﻼحة ﻫذﻩ اﳌﻬﻤة ‪ ،‬و ﻣنذ ﻋﻬد قرﻳﺐ‬
‫ﺑﺴﺒﺐ اﻷﳘية اﻻﺳﱰاﺗيﺠية ‪ ،‬اﳌالية و الﺒيﺌة ﳍذا الرصيد الﻐاﺑوي و ﳌواجﻬة الﻀﻐط الﺒﺸري اﳌﺘﺰاﻳد ﻋﻠﻰ الﻐاﺑة ‪،‬‬
‫ﲤﺖ ﺗرقية اﳌدﻳرﻳة اﳌذﻛورة إﱃ درجة اﳌندوﺑية الﺴاﻣية لﻠﻤياﻩ و الﻐا ت و ﳏارﺑة الﺘﺼﺤر‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫راﺑعا ‪ :‬اﻷراضﻲ اﳉﻤاﻋية‬
‫‪ :1‬ﺗعرﻳﻒ اﻷراضﻲ اﳉﻤاﻋية ‪ :‬ﻫﻲ أراضﻲ ﺗعود ﻣﻠﻜيﺘﻬا لﻠﺠﻤاﻋات الﺴﻼلية ﻋﻠﻰ شﻜﻞ ﳎﻤوﻋات ﺑﺸرﻳة ﻣﺘﺠانﺴة‬
‫ﺗﺴﺘند إﱃ القراﺑة ﻛعنﺼر ﻣﺸﱰك ‪ ،‬اﺳﺘقرت ﻋﻠﻰ ﻣﺴاحات ﻣﻬﻤة ﺗعرف ﲢﺖ ﺳﻢ " اﻷراضﻲ اﳉﻤاﻋية " ‪.‬ﻳﺘﻢ‬
‫ﺗوزﻳﻊ اﻷرض ﻣﻦ أجﻞ اﻻنﺘﻔاﻋﺒﻬا ﻣا ﺑﲔ أﻋﻀاء اﳉﻤاﻋة الﺴﻼلية اﳌعروﻓﲔ " ﺑذوي اﳊقوق " ﺑﻄرﻳقة دورﻳة وﺑﺼﻔة‬
‫ﻣﺆقﺘة ﻃﺒقا لنﺼوص القانون ‪ ،‬و لﺘعﻠيﻤات الوصاﻳة و لﻠعرف اﶈﻠﻲ ‪،‬ﻓﻜﻞ ﻓرد ﻣﻦ القﺒيﻠة " رب اﻷﺳرة " ﳝﺘﻠﻚ‬
‫ﻋﻠﻰ الﺸياع حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻋﻠﻰ حﺼة ﻏﲑ ﻣعينة و ﻣﺘﻐﲑة ﰲ الﺰﻣان و ﰲ اﳌﻜان ‪.‬‬
‫لﻠﺘوضيح ‪ ،‬ﻓاﻷرض الﺘاﺑعة لﻠﺠﻤاﻋة ﻻ ﺗورت ‪ ،‬وحدة اﻻنﺘﻤاء اﱃ الﺴﻼلة ﻫو ﻣا ﻳنﺘقﻞ إﱃ الوارث ‪.‬‬
‫‪ :2‬النﺼوص اﳌﻄﺒقة ﻋﻠﻰ اﻷراضﻲ اﳉﻤاﻋية ‪ :‬لرﻏﻢ ﻣﻦ اﳌنﻊ الوارد ﰲ الدور ت الﺼادرة ﻋﻦ وزارة الداﺧﻠية ‪ ،‬ﱂ‬
‫ﺗﻜﻦ اﳌﻤﺘﻠﻜات اﳉﻤاﻋية ﰲ ﻣﺄﻣﻦ ﻣﻦ اﻷﻃﻤاع ‪ ،‬و ﱂ ﺗﻜﻦ العادات اﶈﻠية و ﻻ اﻷﻋراف اﶈﻠية ﻛاﻓية ﳊﻤاﻳﺘﻬا ‪،‬‬
‫ﻓﻜان ﻣﻦ الﻀروري وضﻊ حواجﺰ ﳌنﻊ ضياﻋﻬا ﻛﻤا ﻫو الﺸﺄن لنﺴﺒة لﻠﺜروات العقارﻳة اﻷﺧرى اﳊﺴاﺳة ) اﳌﻠﻚ‬
‫العام لﻠدولة ‪ ،‬و ﳑﺘﻠﻜات اﻷوقاف ( ‪ ،‬و ذا ﻛان لدورﻳة ‪ 1912‬اﺳﺘﺤقاقان ‪ :‬إﺧﻀاع ﺗﻔوﻳﺖ اﻷراضﻲ اﳉﻤاﻋية‬
‫ﻹذن إداري ﻣﺴﺒﻖ ‪ ،‬ﺗوضيح أن ﻫذﻩ اﻷراضﻲ ﺗﺴﺘﻤر إدار ا ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ اﻷﻋراف القدﳝة دون أن ﺗﻜون ﳏﻞ ﺑيﻊ أو‬
‫ﺗقﺴيﻢ وﻣﻦ الﺘداﺑﲑ الﱵ ﻛانﺖ ﻣﺘﺨذة نذﻛر اﻷﺑرز ﻣنﻬا ظﻬﲑ ‪ 27‬أﺑرﻳﻞ ‪ 1919‬اﳌنﻈﻢ لﻠوصاﻳة اﻹدارﻳة ﻋﻠﻰ‬
‫اﳉﻤاﻋات وضﺒط ﺗدﺑﲑ شﺆون اﻷﻣﻼك اﳉﻤاﻋية و ﺗﻔوﻳﺘﻬا ‪ ،‬اﳌﻐﲑ و اﳌﺘﻤﻢ ﺑﻈﻬﲑ ‪18‬ﻓﱪاﻳر ‪ 1924‬اﳌﻐﲑ و اﳌﺘﻤﻢ‬
‫ﺑﻈﻬﲑ ‪ 19‬أﻛﺘوﺑر ‪ 1937‬اﳌﺘعﻠﻖ لنﻈام اﳋاص لﺘﺤدﻳد اﻷراضﻲ اﳉﻤاﻋية ‪....‬لﻜﻦ ﻫذﻩ الﻈﻬاﺋر ﻹضاﻓة إﱃ‬
‫ظﻬاﺋر أﺧرى ﰎ إلﻐاﺋﻬا ﲟوجﺐ القوانﲔ الﺘالية‪ :‬وﻳﻬدف القانون اﻷول رقﻢ ‪ 62.17‬اﳌﺘعﻠﻖ ﺑﺸﺄن الوصاﻳة اﻹدارﻳة‬
‫ﻋﻠﻰ اﳉﻤاﻋات الﺴﻼلية وﺗدﺑﲑ أﻣﻼﻛﻬا إﱃ إﻋادة صياﻏة الﻈﻬﲑ الﺸرﻳﻒ اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 27‬أﺑرﻳﻞ ‪ 1919‬ﺑﺸﺄن ﺗنﻈيﻢ‬
‫الوصاﻳة اﻹدارﻳة ﻋﻠﻰ اﳉﻤاﻋات الﺴﻼلية وﺗدﺑﲑ أﻣﻼﻛﻬا‪ ،‬وﲢيينﻪ شﻜﻼ وﻣﻀﻤو ‪.‬أما النﺺ الﺜاﱐ ﻳﻬﻢ قانون رقﻢ‬
‫‪ 63.17‬اﳌﺘعﻠﻖ لﺘﺤدﻳد اﻹداري ﻷراضﻲ اﳉﻤاﻋات الﺴﻼلية‪،‬أﻣا النﺺ الﺜالﺚ ﻓيﻬﻢ قانون رقﻢ ‪ 64.17‬اﳌﺘعﻠﻖ‬
‫ﺑﺘﻐيﲑ الﻈﻬﲑ الﺸرﻳﻒ رقﻢ ‪ 1.69.30‬الﺼادر ﰲ ‪ 10‬ﲨادى اﻷوﱃ ‪ 25) 1389‬ﻳوليوز ‪ (1969‬ﺑﺸﺄن اﻷراضﻲ‬
‫اﳉﻤاﻋية الواقعة ﰲ دواﺋر الري‪.‬‬
‫‪ :3‬ﺗدﺑﲑ اﻷراضﻲ اﳉﻤاﻋية ‪ :‬اﳉﻤاﻋة ‪ ،‬ﺑعنﺼرﻳﻬا ‪ ،‬الناس و اﻷرض ‪ ،‬ﺗدار أﻋﻤاﳍا ﻣﻦ ﻃرف ﲨعية ﻣﺘﻜونة ﻣﻦ‬
‫ﻣندوﺑﲔ ﻳعرﻓون " ﳉﻤاﻋة " ﻃﺒقا لﻠعرف اﶈﻠﻲ ‪ ،‬لﻠنﺼوص ولﺘعﻠيﻤات ﺳﻠﻄة الوصاﻳة اﳌﺴندة اﱃ وزﻳر الداﺧﻠية و‬
‫ﻛذا ﳎﻠس الوصاﻳة ‪ .‬أﻣا ﲞﺼوص اﳌﺒادئ القانونية لﺘدﺑﲑ اﻷراضﻲ اﳉﻤاﻋية ‪ ،‬ﻳرجﻊ ﺑعﻀﻬا إﱃ العادات اﶈﻠية ‪ ،‬و‬
‫أﺧرى ﻣنﺒﺜقة ﻋﻦ القانون الوضعﻲ و ﻓﻖ النﺼوص القانونية اﳌﺸار إليﻬا أﻋﻼﻩ ‪ ،‬ﺗﻀﻊ ﻫذﻩ القوانﲔ اﳉﻤاﻋات‬
‫الﺴﻼلية ﲢﺖ وصاﻳة وزارة الداﺧﻠية و ﺗقنﻦ ﻣﺴﺄلة الﺘدﺑﲑ و الﺘﻔوﻳﺖ لﻠعقارات اﳉﻤاﻋية وﻓﻖ الﺸروط الﺘالية ‪:‬‬
‫اﳉﻤاﻋات الﺴﻼلية ﲤارس ﻋﻠﻰ ﻫذﻩ اﻷراضﻲ حﻖ اﻻنﺘﻔاع الداﺋﻢ و ﺑﺸﻜﻞ ﲨاﻋﻲ ‪ ،‬حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﺑﺼﻔة ﲨاﻋية ﻻ‬
‫ﳝﻜﻦ ﳑارﺳﺘﻪ إﻻ ﲢﺖ اشراف وزﻳر الداﺧﻠية ﲟﺴاﻋدة ﳎﻠس الوصاﻳة ‪ ،‬و ﻳﺘﻢ اﻻنﺘﻔاع ﻷرض ﰲ إﻃار احﱰام الﻄرق‬
‫الﺘقﻠيدﻳة لﻼﺳﺘﻐﻼل و ﺗوجيﻬات ﺳﻠﻄة الوصاﻳة و ﻛذلﻚ اﻷﻋراف اﶈﻠية ‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫‪ : 4‬اﳌﻤيﺰات القانونية لﻸراضﻲ اﳉﻤاﻋية ‪ :‬ﻏﲑ قاﺑﻠة لﻠﺘﻔوﻳﺖ و ﻻ لﻠﺤﺠر و ﻻ لﻠﺘقادم ‪ .‬اﻷراضﻲ اﳉﻤاﻋية قاﺑﻠة‬
‫لنﺰع اﳌﻠﻜية ﻣﻦ أجﻞ اﳌنﻔعة العاﻣة ‪.‬‬

‫ﺧاﻣﺴا ‪ :‬العقارات اﳌوقوﻓة‬

‫‪ :1‬ﺗعرﻳﻒ اﻷﻣﻼك الوقﻔية ‪ :‬نﺼﺖ اﳌادة اﻷوﱃ ﻣﻦ ﻣدونة اﻷوقاف ﻋﻠﻰ أن الوقﻒ " ﻛﻞ ﻣال حﺒس أصﻠﻪ ﺑﺼﻔة‬
‫ﻣﺆﺑدة و ﻣﺆقﺘة ‪ ،‬و ﺧﺼﺼﺖ ﻣنﻔعﺘﻪ لﻔاﺋدة جﻬة ﺑر و إحﺴان ﻋاﻣة أو ﺧاصة ‪ ،‬و ﻳﺘﻢ إنﺸاؤﻩ ﺑعقد أو ﺑوصية أو‬
‫ﺑقوة القانون ‪ ،‬و ﻳﻜون الوقﻒ إﻣا ﻋاﻣا أو ﻣعقﺒا أو ﻣﺸﱰﻛا" ‪.‬‬
‫‪ :2‬النﺼوص اﳌﻄﺒقة ﻋﻠﻰ اﻷﻣﻼﻛالوقﻔية‪ :‬ﲞﻀوع اﻷﻣوال الوقﻔية لﻠﺘﺸرﻳﻊ اﻹﺳﻼﻣﻲ ‪ ،‬ﻓإ ا ﺗﺸﻜﻞ ﲟﺼدرﻫا ﻣرﻛﺰ‬
‫اﻫﺘﻤام العﻠﻤاء و ﻓقﻬاء القانون اﳊرﻳﺼﲔ ﻋﻠﻰ الﺘﻄﺒيﻖ اﳊرﰲ لﻠﺸرﻳعة ‪ ،‬و ﻫذا ﱂ ﳝنﻊ ﻣﺆﺳﺴة الوقﻒ ﻣﻦ ثرﻫا‬
‫ﺑعادات و ﺗﺸرﻳعات ﳏﻠية ﰲ ﻣوضوع إنﺸاء ‪ ،‬قﺒول ‪ ،‬ﺗنازل ‪ ،‬ﻓﺴخ أو إﺑﻄال اﳊﺒس ‪.‬‬
‫ﻣنذ ﺑداﻳة القرن العﺸرﻳﻦ ‪ ،‬ﻛان الرصيد العقاري الوقﻔﻲ الوﻃﲏ ﻣوضوع ﻋدة ﻣقﺘﻀيات ﺗﺸرﻳعية و ﺗنﻈيﻤية‬
‫جﺴدت اﻻنﺸﻐال ﻋﻠﻰ حﺼر ﳐﺘﻠﻒ جوانﺐ اﳌﺴﺄلة )اﻷﻫداف ‪ ،‬اﳌﻤيﺰات ‪ ،‬الﺘدﺑﲑ ‪ ،‬الﻜراء ‪ ،‬اﳌﺒادلة ( ‪ ،‬و ﻣﻦ‬
‫ﺑﲔ ﻫذﻩ النﺼوص اﳌﺘعددة الﱵ رﲰﺖ الﺘﺤول اﳍام ﰲ رﻳخ ﻫذا الرصيد العقاري ‪:،‬ﻣنﻬا‪ :‬ظﻬﲑ ‪ 21‬ﻳوليوز ‪1913‬‬
‫اﳌﺘعﻠﻖ ﳊقوق العرﻓية اﳌﺆﺳﺴة ﻋﻠﻰ أﻣوال الوقﻒ ‪ ،‬ظﻬﲑ ‪ 8‬أﻛﺘوﺑر ‪ 1977‬اﳌﺘعﻠﻖ لوقﻒ اﳌعقﺐ أو اﳋاص ‪،‬‬
‫ظﻬﲑ رقﻢ ‪ 1.09.236‬ﺑﺘارﻳخ ‪ 23‬ﻓﱪاﻳر ‪ 2010‬اﳌﺘعﻠﻖ ﲟدونة اﻷوقاف ‪ ،‬اﳌنﺸور ﳉرﻳدة الرﲰية ﻋدد ‪5847‬‬
‫ﺑﺘارﻳخ ‪ 14‬ﻳونيﻪ ‪ ،‬و ﻛذا نﺼوصﻬا الﺘﻄﺒيقية ‪.‬‬
‫‪ :3‬ﻣﺼدر الوقﻒ ‪ :‬ذن الﻔﺼﻞ ‪ 16‬ﻣﻦ ﻣدونة اﻷوقاف ﺑوقﻒ العقارات و اﳌنقوﻻت و ﺳاﺋر اﳊقوق اﻷﺧرى ‪،‬‬
‫ﻓاﳌنقوﻻت ﺗﺸﻤﻞ ﻛﺘﺐ ‪ ،‬و ﺋﻖ ‪ ،‬أﻻت ‪ ،‬أدوات ‪ ،‬ﻣنقوﻻت ‪ ،‬أدوات الﻄﺒخ ‪ ،‬حﺼﺺ و ﺳندات ‪ ) ...‬ﺳاﺑقا‬
‫ﻛان ﻳﺘﻢ وقﻒ ﻛاﺋنات حية(‪.‬ﻛﻤا ﳝﻜﻦ وقﻒ ﻋقارات ‪ ،‬ﳝﻜﻦ وقﻒ ﲨيﻊ اﳊقوق العينية اﻷصﻠية و الﺘﺒعية حﺴﺐ‬
‫ﻣﻔﻬوم اﳌادة اﻷوﱃ ﻣﻦ ﻣدونة اﻷوقاف‪.‬‬
‫‪ : 4‬اﳌﻤيﺰات القانونية لﻠعقارات الوقﻔية‪:‬الوقﻒ ﻏﲑ قاﺑﻞ لﻠﺘﻔوﻳﺖ و ﻻﻳﺴري ﻋﻠية الﺘقادم و ﻏﲑ قاﺑﻞ لﻠﺤﺠﺰ‪ ،‬وﻻ‬
‫ﺗﺴري ﻋﻠيﻪ قاﻋدة اﺋية الرﺳﻢ العقاري ﻃﺒقا لﻠﻤادة ‪ 54‬ﻣﻦ ﻣدونة اﻷوقاف ‪.‬‬

‫ﺳادﺳاأراضﻲ الﻜيﺶ ‪ :‬ﺗﺸﻜﻞ ﲨاﻋات الﻜيﺶ ﰲ رﻳخ اﳌﻐرب حالة ﳑيﺰة ﻛﻤا ﻫو الﺸﺄن لنﺴﺒة ﻷراضﻲ‬
‫الﻜيﺶ ‪ ،‬ﻛﻠﻤة ﻋرﺑية ﺗعﲏ جيﺶ ‪ ،‬ﻛانﺖ أراضﻲ الﻜيﺶ أراضﻲ ﻣقﺘﻄعة ﻣﻦ ﻣﻠﻚ الدولة اﳋاص و ﳐﺼﺼة ﻣﻦ‬
‫ﻃرف اﳌﻠوك لﺒعﺾ ا ﻤوﻋات ﻣقاﺑﻞ ﺧدﻣا ا الداﺋﻤة ‪ .‬إن قﺒاﺋﻞ الﻜيﺶ ﻣﺘﺠانﺴة أو جاﻣعة ﻷجناس ﳐﺘﻠﻔة ‪،‬‬
‫ﻛانﺖ ﲡﻤعﻬﻢ أرض ﻣﺴﺘﻐﻠة ﺑﺼﻔة ﻣﺸﱰﻛة و ﳍﻢ ﻣﻬﻤة ﻣﺸﱰﻛة ‪ ،‬و ﻛانﺖ ﻫذﻩ القﺒاﺋﻞ ﺗﺘﻤﺘﻊ ﺑنﻈام ﺧاص و ﺗقوم‬
‫ﲟﻬام ﺧاصة ﻣﺜﻞ الدﻓاع ﻋﻦ الﺒﻼد ضد الﻐﺰاة و اﳊﻔاظ ﻋﻠﻰ النﻈام ﰲ وقﺖ ﱂ ﻳﻜﻦ ﻓيﻪ جيﺶ نﻈاﻣﻲ وﻃﲏ ﻣﻬيﻜﻞ‬
‫ﺑﺸﻜﻞ صﺤيح وﻣﺆﻃر ‪ ،‬دﻓﻊ الﺴﻼﻃﲔ أنذاك ‪ ،‬إﱃ الﻠﺠوء إﱃ ﳎﻤوﻋات الﻜيﺶ ﻻﺳﺘﺘﺒاب النﻈام ‪ ،‬و إﲬاد‬
‫ان ‪ ،‬ﻓﻤﻦ أجﻞ‬ ‫اﻻضﻄرا ت ‪ ،‬واﳊرص ﻋﻠﻰ وحدة الﱰاب الوﻃﲏ و ﲪاﻳة حدود الﺒﻼد ‪ ،‬ﱂ ﺗﻜﻦ ﻫذﻩ اﳋدﻣة‬
‫‪17‬‬
‫الﺘﻤﺴﻚ ﺑرجال الﻜيﺶ ‪ ،‬ﻣنﺤﻬﻢ الﺴﻼﻃﲔ انﺘﻔاﻋا داﺋﻤا ﻋﻠﻰ أراضﻲ الدولة ‪ ،‬و أﻋﻔاﻫﻢ ﻣﻦ الﻀراﺋﺐ و ﻣنﺤﻬﻢ‬
‫ﻋدة اﻣﺘيازات ‪.‬‬
‫‪ :1‬النﺼوص اﳌﻄﺒقة ﻋﻠﻰ أراضﻲ الﻜيﺶ ‪ :‬ﻣنذ ﺑداﻳة القرن العﺸرﻳﻦ ‪ ،‬ﻛان الرصيد العقاري اﳉﻤاﻋﻲ ﻣوضوع‬
‫ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ الﺘداﺑﲑ الﺘﺸرﻳعية و الﺘنﻈيﻤية ﻣﻦ أجﻞ ﺗنﻈيﻤﻪ ‪ ،‬ﺗدﺑﲑﻩ و ﲪاﻳﺘﻪ ‪ ،‬لﻜﻦ ﻳﺒدو أن أراضﻲ الﻜيﺶ قد‬
‫ﻏاﺑﺖ ﻋﻦ اﳌﺸرع ‪ ،‬ﺳﺘﺜناء ﺑعﺾ الﺘداﺑﲑ النادرة و اﳌﺘﻤﺜﻠة ﰲ ‪:‬دورﻳة الﺼدر اﻷﻋﻈﻢ ﺑﺘارﻳخ ﻓاﺗح نوﻓﻤﱪ ‪1912‬‬
‫اﳌعﻠنة أنﻪ ﻣﻦ ﺑﲔ اﻷراضﻲ ﻏﲑ قاﺑﻠة لﻠﺘﻔوﻳﺖ " ﺗﻠﻚ الﱵ وضعﻬا اﳌﺨﺰن ﻹقاﻣة قﺒاﺋﻞ الﻜيﺶ‪.‬وﻛذاظﻬﲑ ‪ 7‬ﻳوليوز‬
‫‪1914‬اﳌﺘعﻠﻖ ﺑﺘنﻈيﻢ نقﻞ اﳌﻠﻜية ﻏﲑ اﶈﻔﻈة الذي ﻳنﺺ ﻋﻠﻰ أن ﻣﻦ ﺑﲔ العقارات ﻏﲑ قاﺑﻠة لﻠﺘﻔوﻳﺖ أراضﻲ‬
‫الﻜيﺶ )ﻣﻠﻐﻰ ﺑﻈﻬﲑ ‪ 7‬ﻓﱪاﻳر ‪.(1944‬‬
‫‪ :2‬ﺧﺼاﺋﺺ قانونية ﻷراضﻲ الﻜيﺶ و ﺗدﺑﲑﻫا ‪ :‬حﻖ اﳌﻠﻜية ﻋﻠﻰ أرض الﻜيﺶ ﻳﻜون ﳎﺰئ ‪ ،‬أي ﻣقﺴﻤا إﱃ حقﲔ‬
‫ﻋينيﲔ ﻣنﻔﺼﻠﲔ ‪ ،‬لﻜﻞ جﺰء ﻣنﻬﻤا صاحﺒﻪ ‪ - :‬حﻖ الرقﺒة ﺑﻊ ﳌﻠﻚ الدولة اﳋاص ‪-‬حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﳑنوح ﺑﺼﻔة‬
‫داﺋﻤة ﳉﻤاﻋة الﻜيﺶ ‪ ،‬إن ﺗقﺴيﻢ حﻖ اﳌﻠﻜية ﳚعﻞ ﻣﻦ نﻈام الﻜيﺶ العقاري نﻈاﻣا ﻣﺰدوجا لﻪ ﺗﻔرﻋات ﰲ نﻔس‬
‫الوقﺖ ﻣﻊ النﻈام القانوﱐ ﻷﻣﻼك الدولة و ﻣﻊ النﻈام القانوﱐ اﳉﻤاﻋﻲ و ﻫﻜذا ‪ ،‬ﻓﻬناك إدار ن ﺗقﺘﺴﻤان‬
‫اﻻﺧﺘﺼاصات ﰲ ﻫذا القﻄاع و لﻜﻞ واحد ﻣنﻬﻤا ﳎاﳍا لﻠﺘدﺧﻞ ‪ :‬وزارة اﳌالية )إدارة أﻣﻼك الدولة ( لنﺴﺒة لﻜﻞ‬
‫ﻣا لﻪ ﻋﻼقة ﳉانﺐ القانوﱐ لﻸراضﻲ ‪ -‬وزارة الداﺧﻠية )ﻣدﻳرﻳة الﺸﺆون القروﻳة ( ﻣﻦ أجﻞ الﺘدﺑﲑ ‪ ،‬اﳌراقﺒة و‬
‫الدﻓاع ﻋﻦ ﻣﺼاﱀ ﲨاﻋات الﻜيﺶ ‪ ،‬انﻄﻼقا ﻣﻦ ﻫذﻩ اﻻزدواجية و ﻣﻦ ﺗﺸاﺑﻪ الﻜيﺶ ﻣﻊ النﻈام اﳉﻤاﻋﻲ ‪،‬‬
‫ﻓﻤﻤﺘﻠﻜات الﻜيﺶ ﺗعﺘﱪ ﻏﲑ قاﺑﻠة لﻠﺘﻔوﻳﺖ و ﻻ لﻠﺤﺠر ‪ ،‬و ﻻ ﻳﺴري ﻋﻠيﻬا الﺘقادم‪.‬‬

‫ﺳاﺑعا ‪ :‬اﳌﻠﻚ اﳋاص‬

‫ﺗعﲏ ﻣﻠﻜية ﻣة لﺸﺨﺺ ﰲ القانون اﳋاص ‪ ،‬ﻫذا الﺘعﺒﲑ ﻳنﻄﺒﻖ ﻋﻠﻰ اﳌنقوﻻت و العقارات ﺳواء ﻛان اﳌالﻜون‬
‫أشﺨاص ذاﺗيﲔ أو ﻣعنوﻳﲔ ‪ ،‬أشﺨاص القانون اﳋاص أو العام ‪ .‬ﺑعﺾ اﳌﺆﺳﺴات العﻤوﻣية ﺗدﺑﲑ ﰲ أن واحد‬
‫ﳑﺘﻠﻜات ﻣﻦ اﳌﻠﻚ العام و اﳌﻠﻚ اﳋاص ‪ .‬و ﻫذا اﻷﺧﲑ‪ ،‬لرﻏﻢ ﻣﻦ ﺗﺴﻤيﺘﻪ ‪ ،‬ﻻ ﻳﺸﻜﻞ ﻣﻠﻜا ﺧاصا أي ﻣﻠﻜية‬
‫ﻓردﻳة ‪ ،‬ﻓعﻠﻰ ﺳﺒيﻞ اﳌﺜال ‪ ،‬اﳌﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة و الوقﻒ اﳋاص ﻻ ﻳعﺘﱪان ﻣﻦ اﳌﻤﺘﻠﻜات اﳋاصة ‪ ،‬ﻓﻬﻤا ﳜﻀعان‬
‫ﻷنﻈﻤة ﻋقارﻳة أﺧرى ﻏﲑ نﻈام اﳌﻠﻜية اﳋاصة‪.‬‬
‫‪ :1‬النﺼوص اﳌﻄﺒقة ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ اﳋاص ‪ :‬ﳜﻀﻊ ﳌدونة اﳊقوق العينية ) قانون ‪ ، ( 39.08‬وﻛذا الﻈﻬﲑ ‪12‬‬
‫ﻏﺸﺖ ‪ ، 1913‬ﻛﻤا ﰎ ﺗعدﻳﻠﻪ و ﺗﺘﻤيﻤﻪ ﲟقﺘﻀﻰ قانون ‪. 14.07‬‬
‫‪ :2‬اﳋﺼاﺋﺺ القانونية لﻠعقارات اﳋاصة ‪ :‬ﺧﻼﻓا لﻸنﻈﻤة العقارﻳة اﻷﺧرى ‪ ،‬و ﺑدون اﺳﺘﺜناء قانوﱐ ‪ ،‬ﻓإن ﻫذﻩ‬
‫العقارات قاﺑﻠة لﻠﺘﻔوﻳﺖ ‪ ،‬لﻠﺤﺠﺰ ‪ ،‬لﻠﺘقادم ‪ ،‬و قاﺑﻠة لﻠﺘﻤﻠﻚ اﳉﱪي ‪ ،‬ﲟا ﰲ ذلﻚ ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ نﺰع اﳌﻠﻜية ﻣﻦ أجﻞ‬
‫اﳌنﻔعة العاﻣة ‪.‬‬

‫‪18‬‬
 ‫اﳌطلب الرابﻊ ‪ٔ :‬نواع العقارات لنظر ﳋضوعها لنظام التﺤف ظ العقاري ﻣن دﻣه‬
‫العقارات وﻓﻖ النﻈام القانوﱐ اﳋاضعة لﻪ ﺗنقﺴﻢ إﱃ ‪:‬نﻈام العقارات اﶈﻔﻈة ‪،‬وﻫو نﻈام شﻬر ﻋيﲏ و الذي ﻳﺴﺘﻤد‬
‫أﺳﺴﻪ و ﻣﺒادﺋﻪ ﻣﻦ نﻈام " ﺗورانس " اﻷﺳﱰاﱄ و اﳌنﻈﻢ ﺑواﺳﻄة ظﻬﲑ الﺘﺤﻔيﻆ العقاري الﺼادر ﺑﺘارﻳخ ‪ 9‬رﻣﻀان‬
‫‪ 1331‬اﳌواﻓﻖ ل ‪ 12‬ﻏﺸﺖ ‪ ، 1913‬و اﳌعدل ﲟقﺘﻀﻰ القانون رقﻢ ‪ ، 07/14‬و ﻛذا القانون ‪ 39.08‬اﳌﺘعﻠﻖ‬
‫ﲟدونة اﳊقوق العينية ‪ .‬و ﻓﻀﻼ ﻋﻦ ﻫذﻩ القوانﲔ و القرارات ﻫناك العدﻳد ﻣﻦ اﳌذﻛرات و الﺘعﻠيﻤات الﺼادرة ﻋﻦ‬
‫اﶈاﻓﻆ العام لﻠﻤﻠﻜية العقارﻳة و الﱵ ﺗروم ﻷﺳاس إﱃ ﺗوحيد و جﻬات نﻈر اﶈاﻓﻈﲔ ﰲ ﺗﻄﺒيﻖ و ﻓﻬﻢ ﻣقﺘﻀيات‬
‫نﻈام الﺘﺤﻔيﻆ العقاري‪.‬أﻣا نﻈام العقارات ﻏﲑ اﶈﻔﻈة ﳜﻀﻊ ﰲ ﺗنﻈيﻤﻪ ﳌﺼادر ﻣﺘنوﻋة و ﻣنﻬا أحﻜام ﻣدونة اﳊقوق‬
‫العينية ‪ ،‬ﺑعدﻣا ﻛان ﻳﺴﺘﻤد ﻣﺒادﺋﻪ ﻣﻦ أحﻜام الﺸرﻳعة اﻹﺳﻼﻣية و ﺑعﺾ قواﻋد القانون اﳌدﱐ ‪ ،‬و قد نﺼﺖ اﳌادة‬
‫اﻷوﱃ ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﰲ ﻓقر ا الﺜانية ﻋﻠﻰ أنﻪ " ‪ ...‬ﺗﻄﺒﻖ ﻣقﺘﻀيات الﻈﻬﲑ الﺸرﻳﻒ الﺼادر ﰲ ‪9‬‬
‫رﻣﻀان ‪ 12) 1331‬أﻏﺴﻄس ‪ (1913‬ﲟﺜاﺑة قانون اﻻلﺘﺰاﻣات والعقود ﰲ ﻣا ﱂ ﻳرد ﺑﻪ نﺺ ﰲ ﻫذا القانون‪ .‬ﻓإن ﱂ‬
‫ﻳوجد نﺺ ﻳرجﻊ إﱃ الراجح واﳌﺸﻬور وﻣا جرى ﺑﻪ العﻤﻞ ﻣﻦ الﻔقﻪ اﳌالﻜﻲ"‪.‬و ﺗﺘﺠﻠﻰ ﻣﺰ ﻛﻞ ﻣﻦ النﻈاﻣﲔ ﰲ ﻣا‬
‫ﻳﻠﻲ ‪:‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬ﻣﻦ حيﺚ إثﺒات اﳌﻠﻜية‬

‫*العقارات ﻏﲑ اﶈﻔﻈة‪ :‬ﰲ ﻫذا النﻈام ﻳﺘﻢ إثﺒات اﳌﻠﻜية ﲟﺨﺘﻠﻒ الوﺳاﺋﻞ‪ ،‬ﻏﲑ أن الوﺳيﻠة اﻷﻛﺜر اﺳﺘعﻤاﻻ ﻫﻲ‬
‫الو ﺋﻖ العدلية‪ ،‬وﻫﻲ الرﺳوم الﱵ ﳛررﻫا العدول وﺗﺘﻀﻤﻦ الﺸﻬادة ن اﳌﺸﻬود لﻪ ﻫو اﳌالﻚ لﻠعقار اﳌﻄﻠوب إقاﻣة‬
‫اﳌﻠﻜية ﺑﺸﺄنﻪ لﺸروط اﳌقررة ﻓقﻬا وقانو ‪ ،‬إﻻ أن ﻫذﻩ الرﺳوم قد ﻳعﱰﻳﻬا الﻐﻤوض وﻋدم الدقة ﺑﺴﺒﺐ اﻋﺘﻤادﻫا‬
‫ﻋﻠﻰ ﺗﺼرﳛات اﻷﻃراف ﺳواء ﻣﻦ حيﺚ ﻣدﺧﻞ الﺘﻤﻠﻚ أو ﻣﻦ حيﺚ اﳌﺴاحة و اﳊدود‪ .‬ﻓﺘﺄﺧذ الرﺳوم العدلية‬
‫الﺼﺒﻐة الرﲰية ﲟﺠرد اﳌﺨاﻃﺒة ﻋﻠيﻬا ﻣﻦ ﻃرف قاضﻲ الﺘوثيﻖ‪.‬‬

‫*العقارات اﶈﻔﻈة‪ :‬ﰲ ﳎال العقارات اﶈﻔﻈة ﻳعﺘﱪ الرﺳﻢ العقاري الﺴند الرﲰﻲ ﻋﻠﻰ إثﺒات اﳌﻠﻜية و ﻛذا اﳊقوق‬
‫اﳌﻠﺘﺼقة ا و اﳌﺴﺠﻠة ﺑنﻔس الرﺳﻢ ‪ ،‬و الرﺳﻢ العقاري حﺴﺐ ظﻬﲑ ‪ 12‬ﻏﺸﺖ ‪ 1913‬ﻳعﺘﱪ حﺠة قاﻃعة ﻏﲑ‬
‫قاﺑﻠة ﻹثﺒات العﻜس إﻻ ﰲ حاﻻت اﺳﺘﺜناﺋية ) ﻛﻤا ﺳنرى ﻻ حقا (‬

‫نيا ‪ :‬ﻣﻦ حيﺚ ﲢدﻳد اﳌﺴاحة و اﳊدود‬

‫*العقارات ﻏﲑ اﶈﻔﻈة ‪ :‬ﻣﺴاحة العقار ﻏﲑ اﶈﻔﻆ ﻳﺘﻢ ﺑيا ا ﰲ الرﺳوم العدلية ﺑناء ﻋﻠﻰ ﺗﺼرﳛات اﻷﻃراف ‪ ،‬و ﻫﻲ‬
‫ﻣﺴاحة ﺗقرﻳﺒية ﲣﻀﻊ ﻹرادة اﳌالﻜﲔ و نو ﻫﻢ ‪ ،‬و أﻣا حدود العقار ﻏﲑ ﳏﻔﻆ ﻓيﺘﻢ ﺑيا ا ﻣﻦ ﺧﻼل أﲰاء اﳌﻼك‬
‫ا اورﻳﻦ أو إﱃ ﺑعﺾ العﻼﻣات الﺜاﺑﺘة و اﳌعروﻓة ‪ ،‬و لﺘاﱄ ﳚعﻠﻬا ﻣعرضة لﺘﺤرﻳﻒ أو ﺗﻐيﲑ ﻋﻼﻣات رﲰية ﺑﺘة ‪،‬‬
‫اﻷﻣر الذي قد ﻳولد نﺰاﻋات ﺑﲔ اﳉﲑان ‪.‬‬

‫‪19‬‬
‫*العقارات اﶈﻔﻈة ‪ :‬ضﺒط اﳌﺴاحة وحدود العقار ﻳقوم ا اﳌﻬندس الﻄﺒوﻏراﰲ الﺘاﺑﻊ ﳌﺼﻠﺤة اﳌﺴح ‪ ،‬وﺗﺘوج ﻫذﻩ‬
‫العﻤﻠية ﳒاز ﺧرﻳﻄة ﲢدد العقار اﳌﻄﻠوب ﲢﻔيﻈﻪ وذلﻚ ﻣﻦ ﺧﻼل وضﻊ اﻷنﺼاب ‪ .‬و وﻓقا الﻔﺼﻞ ‪ 105‬ﻣﻦ‬
‫ظﻬﲑ ‪ 12‬ﻏﺸﺖ ‪ 1913‬ﻳﺘعرض اﻷشﺨاص الذﻳﻦ ﻳقﱰﻓون ﻫدم أو ﲢرﻳﻒ أو ﲢوﻳﻞ ﻋﻼﻣات الرﺑط اﳉيودﻳﺰﻳة أو‬
‫أنﺼاب الﺘﺤﻔيﻆ لﻠعقو ت اﳌقررة ﰲ الﻔﺼﻞ ‪ 606‬ﻣﻦ القانون اﳉناﺋﻲ ﻓﻀﻼ ﻋﻦ أداء النﻔقات واﳌﺼارﻳﻒ الﱵ‬
‫ﺗﺘﻄﻠﺒﻬا إﻋادة العﻼﻣات واﻷنﺼاب اﳌذﻛورة‪.‬‬

‫لﺜا ‪ :‬دﻋاوي اﳊيازة‬

‫*العقارات ﻏﲑ اﶈﻔﻈة ‪ :‬دﻋاوي اﳊيازة ﲣﺺ ﻓقط العقار ﻏﲑ ﳏﻔﻆ ‪ ،‬و ﺗرﻓﻊ وﻓﻖ الﻔﺼﻞ ‪ 166‬ﻣﻦ ق م م إﻻ ﳑﻦ‬
‫ﻛانﺖ لﻪ شﺨﺼيا أو ﺑواﺳﻄة الﻐﲑ ﻣنذ ﺳنة ﻋﻠﻰ اﻷقﻞ حيازة ﻋقار أو حﻖ ﻋيﲏ ﻋقاري حيازة ﻫادﺋة ﻋﻠنية ﻣﺘﺼﻠة‬
‫ﻏﲑ ﻣنقﻄعة وﻏﲑ ﳎردة ﻣﻦ اﳌوجﺐ القانوﱐ وﺧالية ﻣﻦ اﻻلﺘﺒاس‪ .‬ﻏﲑ أنﻪ ﳚوزرﻓﻊ دﻋوى اﺳﱰداد اﳊيازة اﳌنﺘﺰﻋة‬
‫لعنﻒ أو ﻹﻛراﻩ إذا ﻛانﺖ لﻠﻤدﻋﻲ وقﺖ اﺳﺘعﻤال العنﻒ أو اﻹﻛراﻩ حيازة ﻣادﻳة وﺧالية وﻫادﺋة وﻋﻠنية ‪.‬‬

‫*العقارات اﶈﻔﻈة ‪ :‬دﻋوى اﳊيازة ﻏﲑ ﻣقﺒولة وﻻ ﳝﻜﻦ إ ر ا لنﺴﺒة لﻠعقار اﶈﻔﻆ ﻣﻬﻤا ﻃالﺖ ﻣد ا اﺳﺘنادا ﳌﺒدأ‬
‫ﻋدم ﺳر ن الﺘقادم ﻋﻠﻰ العقار اﶈﻔﻆ ‪ ،‬ﻓﻬو ﻻ ﻳﺴقط حقا ﻣﺴﺠﻼ ﺑﺼﻔة نﻈاﻣية ‪،‬ﻛﻤا أنﻪ ﻻ ﻳﻜﺴﺐ حقا‬
‫ﻏﲑ ﻣﻀﻤﻦ لرﺳﻢ العقاري‪ .‬ﻻ ﳝﻜﻦ اﻻﻋﺘﻤاد ﻋﻠﻰ قرﻳنة اﳊيازة اﳌادﻳة لﻼدﻋاء ﲟﻠﻜية ﻋقار ﳏﻔﻆ ولو ﻛان ﺑﲔ‬
‫ﻳدي اﳊاﺋﺰ ﻋقد شراء ﻏﲑ ﻣﺴﺠﻞ ‪.‬‬

‫راﺑعا ‪ :‬ﻣﻦ حيﺚ الﺘعرضات‬

‫*العقارات ﻏﲑ اﶈﻔﻈة ‪ :‬إن العقار ﻏﲑ ﳏﻔﻆ ﺗﺒاشر ﻓيﻪ دﻋوى اﺳﺘﺤقاق اﳌﻠﻜية أو دﻋوى اﳊيازة‪،‬وﻻ ﳝﻜﻦ ﻣﺒاشرة‬
‫دﻋوى الﺘعرض‪.‬‬

‫*العقارات اﶈﻔﻈة ‪ :‬ﻓيﻤا ﳜﺺ العقار اﶈﻔﻆ ﻓإنﻪ ﳝﻜﻦ لﻜﻞ شﺨﺺ أن ﻳﺘدﺧﻞ ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ الﺘعرض ﺧﻼل ﻣﺴﻄرة‬
‫الﺘﺤﻔيﻆ ﻣﱴ ﻛان ﻫناك نﺰاع حول ﻣﻠﻜية العقار اﳌﻄﻠوب ﲢﻔيﻈﻪ‪.‬‬

‫اﳌطلب اﳋاﻣﺲ‪ :‬ا ٔحﲀم العاﻣة لﺤقوق العي ة‬

‫اﳊﻖ العيﲏ ﻫو ﺳﻠﻄة ﻣﺒاشرة لﺸﺨﺺ ﻣعﲔ ﻋﻠﻰ شﻲء ﻣعﲔ لذات ﲣول لﻪ اﻻﺳﺘﺌﺜار ﺑﻪ ‪ ،‬و ﺗوصﻒ ﻫذﻩ الﺴﻠﻄة‬
‫ا ﻣﺒاشرة ‪ ،‬ﻓيﻜون لﺼاحﺐ اﳊﻖ اﺳﺘعﻤالﻪ ﻣﺒاشرة دون حاجة إﱃ ﺗدﺧﻞ شﺨﺺ آﺧر ليﻤﻜنﻪ ﻣﻦ اﺳﺘعﻤال حقﻪ‪،‬‬
‫ﻓﻼ ﻳوجد وﺳيط ﺑﲔ صاحﺐ اﳊﻖ و الﺸﻲء ﻣوضوع اﳊﻖ‪ ،‬و ﺗﻄﻠﻖ ﻋﻠﻰ ﻫذﻩ اﳊقوق ﺑﺘﺴﻤية ) العينية ( ﻷ ا‬
‫ﻣﺘعﻠقة لعﲔ أو الﺸﻲء اﳌادي‪ .‬ﺧﻼﻓا " لﻠﺤﻖ الﺸﺨﺼﻲ " اﳌرﺗﺒط لﺸﺨﺺ نﻔﺴﻪ ‪ ،‬و الذي ﻻ ﺗﺘواﻓر ﻓيﻪ ﻫذﻩ‬
‫الﺴﻠﻄة اﳌﺒاشرة ﻷن الداﺋﻦ صاحﺐ اﳊﻖ الﺸﺨﺼﻲ ﻻ ﻳﺴﺘﻄيﻊ اﻻﺳﺘﻔادة ﻣﻦ حقﻪ إﻻ ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ ﺗدﺧﻞ شﺨﺺ‬
‫أﺧر ﻫو اﳌدﻳﻦ الذي ﻳﻠﺘﺰم داء ﻳقوم ﺑﻪ ﳌﺼﻠﺤة داﺋنﻪ ‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫وقد ﻋرﻓﺖ اﳌادة الﺜاﻣنة ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﺑقوﳍا"اﳊﻖ العيﲏ العقاري ﻫو ﺳﻠﻄة ﻣﺒاشرة ﳜوﳍا القانون‬
‫لﺸﺨﺺ ﻣعﲔ ﻋﻠﻰ ﻋقار ﻣعﲔ‪ ،‬وﻳﻜون اﳊﻖ العيﲏ أصﻠيا أو ﺗﺒعيا "‪.‬‬

‫و لﺘوضيح أﻛﺜر ﺳنﺘﻄرق ﰲ الﺒداﻳة إﱃ ﺧﺼاﺋﺺ اﳊﻖ العيﲏ أوﻻ ‪ ،‬ﰒ نﺘناول أقﺴام اﳊﻖ العيﲏ نيا ‪.‬‬

‫أوﻻ‪ :‬ﺧﺼاﺋﺺ اﳊﻖ العيﲏ‬

‫اﳊﻖ العيﲏ لﻪ ﺧﺼاﺋﺺ ﲤيﺰﻩ ﻋﻦ اﳊﻖ الﺸﺨﺼﻲ ‪ ،‬و ﻫذﻩ اﳌﻤيﺰات و اﳋﺼاﺋﺺ ﳝﻜﻦ إﲨاﳍا ﻓيﻤا ﻳﻠﻲ ‪:‬‬

‫‪-‬حﻖ الﺘﺘﺒﻊ ‪:‬ﲝيﺚ ﻳﺴﺘﻄيﻊ صاحﺐ اﳊﻖ أن ﻳﺘﺘﺒﻊ الﺸﻲء ﰲ أي ﻳد ﻳنﺘقﻞ إليﻬا ليﻤارس حقﻪ ﻋﻠيﻪ ‪ ،‬ﻓالﺘﺘﺒﻊ ﻳعد‬
‫ﲤﺴﻚ ﳊﻖ ﰲ ﻣواجﻬة الﻐﲑ ‪.‬و ﻳﻈﻬر حﻖ الﺘﺘﺒﻊ أﻛﺜر جﻼء ﰲ اﳊقوق العينية الﺘﺒعية و ﺧاصة ﰲ الرﻫون و حقوق‬
‫اﻻﻣﺘياز ‪ .‬ﻓﺼاحﺐ حﻖ اﻻﻣﺘياز ﻳﺴﺘﻄيﻊ أن ﳝارس حقﻪ ﻋﻠﻰ الﺸﻲء و لو انﺘقﻠﺖ ﻣﻠﻜيﺘﻪ إﱃ شﺨﺺ أﺧر ‪ ،‬ﻛﻤا أن‬
‫صاحﺐ الرﻫﻦ الرﲰﻲ ﳝارس حﻖ الﺘﺘﺒﻊ ﻋﻠﻰ العقار اﳌرﻫون حﱴ و لو انﺘقﻠﺖ ﻣﻠﻜية العقار إﱃ ﻣالﻚ جدﻳد ﲝيﺚ‬
‫ﳛﻖ لﻪ اقﺘﻀاء ﻣﺒﻠغ الدﻳﻦ اﳌﻀﻤون لرﻫﻦ ﻣﻦ العقار اﳌرﻫون ﺑعد ﺑيعﻪ ‪ .‬أﻣا حﻖ اﳌﻠﻜية ذاﺗﻪ ﻓﻼ ﳝارس حﻖ الﺘﺘﺒﻊ‬
‫ﻋند اﻻﻋﺘداء ﻋﻠيﻪ و اﳕا ﳝارس اﳌالﻚ دﻋوى اﻻﺳﺘﺤقاق‪.‬‬

‫ﻣيﺰة الﺘقدم أو اﻷﻓﻀﻠية ‪:‬ﺗعﲏ ن صاحﺐ اﳊﻖ العيﲏ ﻳﻜون ﻣﻔﻀﻼ ﻋﻠﻰ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ أصﺤاب اﳊقوق العينية الذﻳﻦ‬
‫ﻳﻜونون ﰲ ﻣرﺗﺒة أدﱏ ﻣﻦ ﻣرﺗﺒﺘﻪ ‪ ،‬و لﺘاﱄ ﻓﻬو ﻳقدم ﻋﻠﻰ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ الداﺋنﲔ ﰲ اﺳﺘيﻔاء دﻳنﻪ ‪ ،‬ﻓﺼاحﺐ الدﻳﻦ‬
‫اﳌﻀﻤون ﺑرﻫﻦ رﲰﻲ ﻣقدم ﻋﻠﻰ صاحﺐ دﻳﻦ ﻋادي ‪ ،‬صاحﺐ اﻻﻣﺘياز ﻣقدم ﻋﻠﻰ صاحﺐ الرﻫﻦ الرﲰﻲ و‬
‫أصﺤاب اﳊقوق العينية ﻣقدﻣون ﻋﻠﻰ أصﺤاب اﳊقوق الﺸﺨﺼية و ﻫﻜذا‪....‬‬

‫‪ -‬اﳊﻖ العيﲏ حﻖ ﻣﻄﻠﻖ‪ :‬وذلﻚ ﻷنﻪ ﻳنﺘﺞ أثرﻩ ﲡاﻩ الناس ﻛاﻓة‪ ،‬و لﺘاﱄ ﻳنﺸﺄ ﻣنﻪ واجﺐ ﻋام ﻳﻠﺘﺰم ﲟقﺘﻀاﻩ ﲨيﻊ‬
‫اﻷشﺨاص ﻻﻣﺘناع ﻋﻦ الﺘعرض لﺼاحﺐ اﳊﻖ العيﲏ‪ .‬أﻣا اﳊﻖ الﺸﺨﺼﻲ ﻓﻬو حﻖ نﺴﱯ‪ ،‬ﻷنﻪ ﻻ ﳛﺘﺞ ﺑﻪ إﻻ ﰲ‬
‫ﻣواجﻬة شﺨﺺ أو ﻋدة أشﺨاص ﻣعينﲔ‪ ،‬و لﺘاﱄ ﻓﻬو ﻳنﺸﺊ إضاﻓة إﱃ الواجﺐ العام واجﺒاً ﺧاصاً ﻳقﻊ ﻋﻠﻰ ﻋاﺗﻖ‬
‫اﳌدﻳﻦ‪.‬‬

‫‪-‬إﻣﻜانية الﺘﺨﻠﻲ ﻋﻦ اﳊﻖ العيﲏ ‪ :‬ﻓاﳊﻖ العيﲏ ﳝﻜﻦ الﺘنازل ﻋنﻪ رادة صاحﺒﻪ دون اﳊاجة إﱃ ﻣواﻓقة شﺨﺺ‬
‫آﺧر ﻓيﺴﺘﻄيﻊ اﳌالﻚ أن ﻳﺘﺨﻠﻰ ﻋﻦ الﺸﻲء الذي ﳝﻠﻜﻪ ﲟﺠرد إرادﺗﻪ‪ ،‬وذلﻚ ﻷنﻪ ليس ﺑﲔ صاحﺐ اﳊﻖ العيﲏ‬
‫وﺑﲔ شﺨﺺ آﺧر راﺑﻄة حﱴ ﻳﺘﻢ اﻻﺗﻔاق ﻣعﻪ ﻋﻠﻰ إ اﺋﻬا‪ ،‬أﻣا اﻻلﺘﺰام الﺸﺨﺼﻲ ﻓﻼ ﻳﺴﺘﻄيﻊ صاحﺒﻪ أن ﻳﺘنازل ﻋنﻪ‬
‫‪ ،‬ﻷنﻪ راﺑﻄة ﺑﲔ شﺨﺼﲔ ‪ ،‬الداﺋﻦ و اﳌدﻳﻦ ‪ ،‬ﻓاﳌدﻳﻦ ﻻ ﻳﺴﺘﻄيﻊ الﺘﺨﻠﺺ ﻣﻦ ﻫذﻩ الراﺑﻄة إﻻ ﺑرضاء الداﺋﻦ ‪.‬‬

‫‪-‬ﳏﻞ اﳊﻖ العيﲏ ‪:‬اﳊﻖ العيﲏ ﻳرد ﻋﻠﻰ شﻲء ﻣادي ﻣوجود وﻣعﲔ لذات‪ ،‬ﻓإذا ﻛان الﺸﻲء ﻏﲑ ﻣوجود ﰲ اﳊال‬
‫ﻓﻼ ﻳﺘﺼور وجود حﻖ ﻋيﲏ ﻋﻠﻰ ﻫذا الﺸﻲء‪ ،‬وﻻ ﻳﻜﻔﻲ لقيام اﳊﻖ العيﲏ وجود الﺸﻲء ﺑﻞ ﻻ ﺑد أن ﻳﻜون ﻣعيناً‬

‫‪21‬‬
‫لذات‪ ،‬أﻣا اﳊﻖ الﺸﺨﺼﻲ ﻓﻤﺤﻠﻪ ﻋﻤﻞ ﻣﻦ اﻷﻋﻤال و لﺘاﱄ ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون ﻫذا العﻤﻞ ﻣﺘعﻠقاً ﺑﺸﻲء ﻣﺴﺘقﺒﻠﻲ أو‬
‫شﻲء ﻣعﲔ لنوع دون أن ﻳﻜون ﻣعيناً لذات‪ .‬وﻋﻠﻰ ذلﻚ ﻓعقود الﺒيﻊ الﱵ ﺗرد ﻋﻠﻰ أشياء ﻣﺴﺘقﺒﻠية ﻛﺒيﻊ اﶈﺼول‬
‫قﺒﻞ ظﻬورﻩ وﺑيﻊ اﳌنﺰل قﺒﻞ ﺑناﺋﻪ ﻻ ﻳنﺸﺄ ﻣنﻬا ﺳوى حقوق شﺨﺼية ﻳﻜون ﳏﻠﻬا ﻋﻤﻞ اﳌدﻳﻦ وﻫو إﻋﻄاء شﻲء‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬أقﺴام اﳊﻖ العيﲏ‬

‫ﺗنقﺴﻢ اﳊقوق العينية العقارﻳةإﱃ نوﻋﲔ‪:‬‬

‫‪-‬اﳊقوق العينية اﻷصﻠية‪ :‬أواﳊﻖ العيﲏ اﻷصﻠيﻬو الذي ﻳقوم ﺑنﻔﺴﻪ ﺑﺸﻜﻞ ﻣﺴﺘقﻞ وﻻ ﻳﺴﺘند لوجودﻩ و ثﺒوﺗﻪ ﳊﻖ‬
‫أﺧر ‪ ،‬و ﲟعﲎ أﺧر ﻫيﺤقوق ﻋينية ﺗقوم ﺑذا ا دون حاجة إﱃ وجود حﻖ آﺧر ﺗﺘﺒعﻪ‪ .‬و قد ﻋرﻓﺖ اﳌادة ‪ 9‬ﻣﻦ‬
‫ﻣدونة اﳊقوق العينية " اﳊﻖ العيﲏ اﻷصﻠﻲ ﻫو اﳊﻖ الذي ﻳقوم ﺑذاﺗﻪ ﻣﻦ ﻏﲑ حاجة إﱃ أي حﻖ آﺧر ﻳﺴﺘند‬
‫إليﻬواﳊقوق العينية اﻷصﻠية ﻫﻲ ‪ :‬اﳌﻠﻜية ‪ ،‬حﻖ اﻻرﺗﻔاق والﺘﺤﻤﻼت العقارﻳة ‪."...........‬‬

‫‪-‬اﳊقوق العينية الﺘﺒعية‪ :‬و ﻫﻲ حقوق ﻻ ﺗقوم ﻣﺴﺘقﻠة ﺑذا ا‪ ،‬و إﳕا ﺗﺴﺘند ﰲ وجودﻫا إﱃ حﻖ شﺨﺼﻲ آﺧر‬
‫لﻀﻤانﻪ و ﻣﲔ الوﻓاء ﺑﻪ ) ﻓﻬﻲ ضﻤا ت أي ﻣينات ﻋينية (‪.‬و قد ﻋرﻓﺖ اﳌادة ‪ 10‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية "‬
‫اﳊﻖ العيﲏ الﺘﺒعﻲ ﻫو اﳊﻖ الذي ﻻ ﻳقوم ﺑذاﺗﻪ‪ ،‬وإﳕا ﻳﺴﺘند ﰲ قياﻣﻪ ﻋﻠﻰ وجود حﻖ شﺨﺼﻲ‪ ،‬وﻳﻜون ضﻤا‬
‫لﻠوﻓاء ﺑﻪ‪ .‬واﳊقوق العينية الﺘﺒعية ﻫﻲ ‪:‬اﻻﻣﺘيازات ؛ الرﻫﻦ اﳊيازي؛ الرﻫون الرﲰية ‪.‬‬

‫‪22‬‬
 ‫الﻔﺼﻞ الﺜاﱐ ‪ :‬اﳊقوق العينية العقارﻳة اﻷصﻠية‬
‫اﳊقوق العينية اﻷصﻠية ﻫﻲ اﳊقوق القاﺋﻤة ﺑذا ا ﻣﻦ دون حاجة إﱃ ﻏﲑﻫا ‪ ،‬ﻓقياﻣﻬا ﻻ ﳛﺘاج إﱃ اﻻرﺗﻜاز ﻋﻠﻰ حﻖ‬
‫أﺧر ‪ ،‬ﻓيﻜون وجودﻫا ﻣﺴﺘقﻞ ‪ ،‬و ﺗﺴﻤﻰ ﻫذﻩ اﳊقوق العينية ﻷ ا ﺳﻠﻄات ﻣﺒاشرة ﳜوﳍا القانون لﺸﺨﺺ ﻣعﲔ‬
‫ﻋﻠﻰ ﻋقار ﻣعﲔ ‪ .‬واﳊقوق العينية اﻷصﻠية حﺴﺐ اﳌادة ‪ 9‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينيةﻫﻲ ‪:‬‬

‫‪-‬حﻖ اﳌﻠﻜية ؛‬

‫‪-‬حﻖ اﻻرﺗﻔاق والﺘﺤﻤﻼت العقارﻳة ؛‬

‫‪-‬حﻖ اﻻنﺘﻔاع ؛‬

‫‪-‬حﻖ العﻤرى ؛‬

‫‪-‬حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال ؛‬

‫‪-‬حﻖ الﺴﻄﺤية؛‬

‫‪-‬حﻖ الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد ؛‬

‫‪-‬حﻖ اﳊﺒس ؛‬

‫‪-‬حﻖ الﺰﻳنة ؛‬

‫‪-‬حﻖ اﳍواء والﺘعﻠية؛‬

‫‪-‬اﳊقوق العرﻓية اﳌنﺸﺄة ﺑوجﻪ صﺤيح قﺒﻞ دﺧول ﻫذا القانون حيﺰ الﺘنﻔيذ‪.‬‬

‫نعرض ﰲ ﻫذا الﻔﺼﻞ اﳊدﻳﺚ ﻋﻦ اﳊقوق العينية اﻷصﻠيةلﺘﺤدﻳد ﻣﻔﻬوﻣﻬا أنواﻋﻬا و أحﻜاﻣﻬا و شروﻃﻬا وذلﻚ‬
‫وﻓﻖ ﻣا أقرﺗﻪ ﻣدونة اﳊقوق العينية ‪ ،‬ﺳنﺘناول ﰲ اﳌﺒﺤﺚ اﻷول ﻋﻦ حﻖ اﳌﻠﻜية ‪ ،‬ﰒ ﺑعد ذلﻚ ﻋﻦ اﳊقوق العينية‬
‫الﱵ ﺗﱰﺗﺐ ﻋﻦ حﻖ اﳌﻠﻜية ﰲ اﳌﺒﺤﺚ الﺜاﱐ ‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫اﳌﺒﺤﺚ ا ٔول‪ :‬حق اﳌلك ة‬
‫اﳌﻠﻜية إﻣا أن ﺗﻜون ﻣة أو ﳎﺰﺋة ‪ ،‬ﻛﻤا أ ـا قـد ﺗﻜـون ﻣﺸـﱰﻛة ﺑـﲔ ﻋـدة أشـﺨاص أو ﻋﻠـﻰ ﺳـﺒيﻞ الﺸـيوع ‪ .‬وﻳقﺼـد‬
‫ﳌﻠﻜية الﺘاﻣة ‪ ،‬ﻫﻲ الﱵ ﻳﺴﺘﺠﻤﻊ ﻓيﻬا اﳌالﻚ الﺴﻠﻄات الﺜﻼث حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال و اﻻﺳﺘﻐﻼل والﺘﺼرف ‪.‬‬
‫وﳌا ﻛان حﻖ اﳌﻠﻜية ﻫو أﻫﻢ اﳊقوق العينية اﻷصﻠية ‪ ،‬و ﻋنﻪ ﺗﺘﻔرع ﺳاﺋر اﳊقوق اﻷﺧرى ‪ ،‬ﻓإن ﻣﻦ الﻄﺒيعﻲ أن‬
‫نﺘﻜﻠﻢ ﻋﻠيﻪ أوﻻ و قﺒﻞ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﳊقوق ‪ ،‬حيﺚ نقوم ﺑﺘعرﻳﻔﻪ ‪ .‬و ﲢدﻳد ﻋناصرﻩ ‪ ،‬ﰒ نﺘﻜﻠﻢ ﻋﻠﻰ نﻄاقﻪ و القيود‬
‫الﱵ ﺗرد ﻋﻠيﻪ‪.‬‬

‫اﳌطلب ا ٔول ‪ :‬تعريف حق اﳌلك ة – عناﴏﻫا – ﺧﺼاﺋﺼها‬

‫الفقرة ا ٔوﱃ ‪ :‬تعريف حق اﳌلك ة‬
‫ﻳعﺘﱪ حﻖ اﳌﻠﻜية ﻣﻦ أوﺳﻊ اﳊقوق العينية نﻄاقا وأقواﻫا ﻣﻦ حيﺚ الﺴﻠﻄات اﳌﻤنوحة لﻠﻤالﻚ‪ ،‬ﻓﻬذا اﳊﻖ ﻳنﻄﺒﻖ‬
‫ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻜية العقار واﳌنقول‪ ،‬حيﺚ ﳜول صاحﺒﻪ ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ الﺴﻠﻄات ﲤﻜنﻪ ﻣﻦ اﳊﺼول ﻋﻠﻰ ﲨيﻊ ﻣناﻓﻊ الﺸﻲء‬
‫ﺳﺘعﻤالﻪ واﺳﺘﻐﻼلﻪ والﺘﺼرف ﻓيﻪ ﻋﻠﻰ وجﻪ داﺋﻢ ﰲ حدود الذي ﺗﺴﻤح ﺑﻪ القوانﲔ واﻷنﻈﻤة اﳉاري ا العﻤﻞ‪.‬‬

‫وقد ﻋرف ﻣاﻣون الﻜﺰﺑري حﻖ اﳌﻠﻜية نﻪ " حﻖ ﻋيﲏ ﻋﻠﻰ شﻲء ﻣعﲔ ﳜول صاحﺒﻪ دون ﻏﲑﻩ ﺑﺼورة ﻣﻄﻠقة‬
‫اﺳﺘعﻤال ﻫذا الﺸﻲء واﺳﺘﻐﻼلﻪ والﺘﺼرف ﻓيﻪ وذلﻚ ﰲ حدود القانون والنﻈام دون ﺗعﺴﻒ‪.‬‬

‫وقد ﻋرﻓﺖ اﳌادة ‪ 14‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﺑقوﳍا‪ ":‬ﳜول حﻖ اﳌﻠﻜية ﻣالﻚ العقار دون ﻏﲑﻩ ﺳﻠﻄة اﺳﺘعﻤالﻪ‬
‫واﺳﺘﻐﻼلﻪ والﺘﺼرف ﻓيﻪ ﻻ ﻳقيدﻩ ﰲ ذلﻚ إﻻ القانون"‪ .‬وﻻ ﻳقﺘﺼر حﻖ اﳌﻠﻜية ﻋﻠﻰ أصﻞ الﺸﻲء و إﳕا ﳝﺘد ﻫذا‬
‫اﳊﻖ إﱃ ﴰول ﻓروﻋﻪ وﻣا ﻳنﺘﺞ ﻋنﻪ ﻣﻦ ﲦار أﻳﻀا ‪ .‬ﻓﻤﻠﻜية اﻷرض ﺗﺸﻤﻞ ﻣا ﻓوقﻬا وﻣا ﲢﺘﻬا إﱃ اﳊد اﳌﻔيد ﰲ‬
‫الﺘﻤﺘﻊ ا إﻻ إذا نﺺ القانون أو اﻻﺗﻔاق ﻋﻠﻰ ﻣا ﳜالﻒ ذلﻚ ) اﳌادة ‪ 15‬م ح ع ( ‪.‬‬

‫ﰒ إن ﻣالﻚ العقار ﳝﻠﻚ ﻛﻞ ﻣﻠﺤقاﺗﻪ وﻣا ﻳدرﻩ ﻣﻦ ﲦار أو ﻣنﺘﺠات وﻣا ﻳﻀﻢ إليﻪ أو ﻳدﻣﺞ ﻓيﻪ ﻻلﺘﺼاق )اﳌادة‬
‫‪ 16‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ( ‪.‬‬

‫إذا ﻛان ﳌالﻚ العقار ﻣﻄﻠﻖ اﳊرﻳة ﰲ اﺳﺘعﻤال ﻣﻠﻜﻪ واﺳﺘﻐﻼلﻪ والﺘﺼرف ﻓيﻪ وذلﻚ ﰲ النﻄاق الذي ﺗﺴﻤح ﺑﻪ‬
‫القوانﲔ واﻷنﻈﻤة اﳉاري ا العﻤﻞ )اﳌادة ‪ 19‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ( ‪.‬‬

‫ﻣﻦ ﺧﻼل ﻣا ﺳﺒﻖ نﺴﺘنﺘﺞ أن ﻣدونة اﳊقوق العينية ﺑينﺖ نﻄاق حﻖ اﳌﻠﻜية و ﲪاﻳﺘﻪ ‪ ،‬و ﻛيﻔية ﳑارﺳﺘﻪ ﻣﻊ ﺗقيدﻩ‬
‫ﰲ حدود القوانﲔ و اﻷنﻈﻤة ‪ ،‬و ﻻ ﻳﻔﻬﻢ ﻣﻦ ذلﻚ أنﻪ ﻳﻜﻔﻲ لﻠﻤالﻚ حﱴ ﻳﺘﺠنﺐ اﳌﺴﺆولية أن ﳝارس حقوقﻪ ﰲ‬
‫حدود القوانﲔ و اﻷنﻈﻤة ‪ ،‬ﺑﻞ ﳚﺐ ﻋﻠيﻪ أﻳﻀا حﱴ ﻳﻀﻤﻦ ﻫذﻩ اﳊدود أن ﻻ ﻳﺘعﺴﻒ ﰲ اﺳﺘعﻤال ﻫذا اﳊﻖ‬
‫ﺑﺸﻜﻞ ﻳﻀر الﻐﲑ) اﳌادة ‪ 20‬و ‪ 21‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ( ‪.‬‬

‫‪24‬‬
 ‫الفقرة الﺜانية ‪ :‬عناﴏ حق اﳌلك ة‬
‫قﻠنا ن حﻖ اﳌﻠﻜية حﻖ جاﻣﻊ ‪ ،‬ﲟعﲎ انﻪ ﳜول صاحﺒﻪ الﺴﻠﻄات الﱵ ﻳﺴﺘﻄيﻊ أن ﻳﺒاشرﻫا ﻋﻠﻰ الﺸﻲء الذي ﲟﻠﻜﻪ‬
‫اﳊﺼول ﻋﻠﻰ ﻣﺰا ﻫذا الﺸﻲء‪ .‬وﻫذﻩ الﺴﻠﻄات ﺗرد إﱃ ثﻼثة ﻫﻲ‪ :‬اﻻﺳﺘعﻤال ‪ ،‬واﻻﺳﺘﻐﻼل ‪ ،‬والﺘﺼرف وقد‬
‫اشارت اﳌادة )‪ (14‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية إﱃ ﻫذﻩ الﺴﻠﻄات ﺑقوﳍا‪:‬ﳜول حﻖ اﳌﻠﻜية ﻣالﻚ العقار دون ﻏﲑﻩ‬
‫ﺳﻠﻄة اﺳﺘعﻤالﻪ واﺳﺘﻐﻼلﻪ والﺘﺼرف ﻓيﻪ‪ ،‬وﻻ ﻳقيدﻩ ﰲ ذلﻚ إﻻ القانون أو اﻻﺗﻔاق‪ .‬وﺳنﺘﻜﻠﻢ ﳚاز ﰲ ﻫذﻩ‬
‫الﺴﻠﻄات الﺜﻼث ‪.‬‬

‫‪ -‬حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال ‪:‬ﻓاﳌﻠﻜية ﺗوﱄ صاحﺒﻬا حﻖ اﺳﺘعﻤال الﺸﻲء ‪ ،‬أي حﻖ اﺳﺘﺨداﻣﻪ ﰲ الوجﻪ اﳌعد لﻪ ‪ ،‬و الذي‬
‫ﻳﺘﻔﻖ ﻣﻊ ﻃﺒيعﺘﻪ ‪ ،‬ﻓاﺳﺘعﻤال اﳌنﺰل ﻳﻜون ﺑﺴﻜناﻩ ‪ ،‬و اﺳﺘعﻤال الﺴيارة ﻳﻜون ﺑرﻛو ا و اﺳﺘﺨداﻣﻬا ﳌﺨﺘﻠﻒ‬
‫اﻷﻏراض ‪ ،‬و ﻫﻜذا ﲣﺘﻠﻒ أوجﻪ اﻻﺳﺘعﻤال ﺧﺘﻼف اﻷشياء‪.‬‬

‫‪ -‬حﻖ اﻻﺳﺘﻐﻼل ‪ :‬ﻳقﺼد ﲝﻖ اﻻﺳﺘﻐﻼل اﳊﺼول ﻋﻠﻰ ﻣا ﻳﺘولد أو ﻳنﺘﺞ ﻋﻦ الﺸﻲء ﻣﻦ ﲦار ‪ ،‬و الﺜﻤار ﻫﻲ ﻣا‬
‫ﻳنﺘﺠﻪ الﺸﻲء ﰲ ﻣواﻋيد دورﻳة ﻣنﺘﻈﻤة دون ﻣﺴاس ﲜوﻫرﻩ و ﻫﻲ ﻋﻠﻰ نوﻋﲔ ‪:‬‬

‫* ﲦار ﻣدنية أو قانونية ‪ :‬و ﻫﻲ ﻋﺒارة ﻋﻦ رﻳﻊ الﺸﻲء أو ﻣا ﻳﻐﻠﻪ ﻣﻦ دﺧﻞ نقدي ﻣقاﺑﻞ اﻻنﺘﻔاع ﺑﻪ ‪ ،‬و ﻳﻜون‬
‫ذلﻚ ﻋندﻣا ﻳﺴﻤح ﻣالﻚ الﺸﻲء لﻐﲑﻩ ﺳﺘعﻤالﻪ ﻣقاﺑﻞ ﻋوض ‪ ،‬ﻛﺄجرة ﻣنﺰل ﰎ ﻛراﺋﻪ لﻠﻐﲑ ‪ ،‬و أجرة اﻷراضﻲ‬
‫الﺰراﻋية اﳌﻜراة و ﻓواﺋد النقود اﳌقرضة ‪.‬‬

‫* ﲦار ﻣادﻳة ‪ :‬و ﻫﻲ الﱵ ﺗﺘولد إﻣا ﺑﻔعﻞ الﻄﺒيعة ﻛالﻜﻸ و نﺘاج اﳌواشﻲ و ﺗﺴﻤﻰ لﺜﻤار الﻄﺒيعية ‪ ،‬و إﻣا ﺑﻔعﻞ‬
‫اﻹنﺴان ﻛاﶈﺼوﻻت الﺰراﻋية و ﺗﺴﻤﻰ لﺜﻤار اﳌﺴﺘﺤدثة‪.‬‬

‫‪ -‬حﻖ الﺘﺼرف ‪:‬لﻠﻤالﻚ ‪ ،‬ﲟا لﻪ ﻣﻦ ﺳﻠﻄة جاﻣعة ان ﻳﺘﺼرف ﰲ الﺸﻲء ﳏﻞ اﳊﻖ ﲜﻤيﻊ الﺘﺼرﻓات اﳉاﺋﺰة ﺳواء‬
‫ﻛانﺖ ﻫذﻩ الﺘﺼرﻓات ﻣادﻳة ‪ ،‬أو قانونية ‪:‬‬

‫ﻓالﺘﺼرف اﳌادي ‪ :‬ﻣعناﻩ ﺗناول ﻣادة الﺸﻲء لﺘﻐيﲑ أو الﺘعدﻳﻞ أو اﻹﺗﻼف ‪ ،‬أو ﺑﺘﺤوﻳﻞ صورﺗﻪ ﲢوﻳﻼ اﺋيا ﻻ‬
‫رجعة ﻓيﻪ ‪ ،‬ﻓيﺤﻖ لﻠﻤالﻚ أن ﻳﻬدم ﻣنﺰلﻪ ﻛﻠﻪ أو ﺑعﻀﻪ و لﻪ أن ﳛولﻪ إﱃ ﳏﻞ ﲡاري‪....‬‬

‫أﻣا الﺘﺼرف القانوﱐ ‪ :‬ﻓيقﺼد ﺑﻪ إجراء ﺗﻐيﲑ ﰲ اﳌرﻛﺰ القانوﱐ لﻠﺸﻲء ‪ ،‬و ذلﻚ ﻋندﻣا ﻳعﻤد اﳌالﻚ إﱃ نقﻞ‬
‫ﺳﻠﻄاﺗﻪ ﻛﻠﻬا أو ﺑعﻀﻬا إﱃ الﻐﲑ ﺳواء ﰎ ذلﻚ ﳌقاﺑﻞ ﻛالﺒيﻊ أو ﺑدون ﻣقاﺑﻞ ﻛاﳍﺒة أو ﻏﲑ ذلﻚ ﻣﻦ أصناف‬
‫الﺘﺼرف ‪.‬‬

‫وﻣا ﳝﻜﻦ قولﻪ أن ﻋنﺼر الﺘﺼرف ﻫو الذي ﳝيﺰ حﻖ اﳌﻠﻜية ﻋﻦ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﳊقوق العينية اﻷصﻠية اﻷﺧرى ‪ ،‬لذلﻚ‬
‫ﻳﺒقﻰ داﺋﻤا ﰲ ﻳد اﳌالﻚ ‪ ،‬أﻣا اﻻﺳﺘعﻤال و اﻻﺳﺘﻐﻼل ﻓيﺠوز ثﺒو ا لﻐﲑ اﳌالﻚ‪ .‬ﻛﻤا أن ﻫذﻩ الﺴﻠﻄات الﺜﻼثة)‬

‫‪25‬‬
‫الﺘﺼرف ‪ ،‬اﻻﺳﺘعﻤال و اﻻﺳﺘﻐﻼل ( الﱵ ﳜوﳍا حﻖ اﳌﻠﻜية لﻠﻤالﻚ إذا ﻣا اجﺘﻤعﺖ ﰲ ﻳد واحدة ﻳقال أن‬
‫الﺸﺨﺺ ﻣالﻚ ﻣﻠﻜية ﻣة ‪ ،‬وقد ﺗﻜون ﻣوزﻋة ﺑﲔ ﻋدة أشﺨاص ﻓيﻜون لﻠﺸﺨﺺ حﻖ اﺳﺘعﻤال الﺸﻲء ﻓقط ﻛﺤﻖ‬
‫الﺴﻜﲎ إذا ﻛان اﻷﻣر ﻳﺘعﻠﻖ ﺑدار ‪ ،‬و قد ﻳﻜون لﻪ حﻖ اﻻﺳﺘﻐﻼل ﻓقط ﻓيقال ن لﻪ حﻖ اﻻنﺘﻔاع ‪.‬‬

‫الفقرة الﺜالﺜة ‪ :‬ﺧﺼاﺋص حق اﳌلك ة‬

‫ﻳﺘﻤﺘﻊ حﻖ اﳌﻠﻜية ﲞﺼاﺋﺺ ﻣعيّنة ﻣرﺗﺒﻄة ﺑﻪ دون ﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﳊقوق‪ ،‬وﻫﻲ ثﻼث ﺧﺼاﺋﺺ ﻳنﻔرد ا ﻛاﻵﰐ‪:‬‬

‫حﻖ اﳌﻠﻜية جاﻣﻊ‪ :‬ﲝيﺚ ﻳﺸﻤﻞ ﲨيﻊ الﺴﻠﻄات الﱵ ُﳝﻜﻦ أن ﺗﻜون لﻠﺸﺨﺺ ﻋﻠﻰ شﻲء ﻣا ﻫو ُﻣﻠﻜﻪ‪ ،‬وﺗﺸﻤﻞ‬
‫والﺘﺼرف وﻣا ﻳﺘﺒعﻪ ﻣﻦ حﻖ اﳊﺼول ﻋﻠﻰ ﲨيﻊ ﻣﺰا الﺸﻲء الذي‬
‫ّ‬ ‫ﻫذﻩ الﺴﻠﻄات حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال واﻻﺳﺘﻐﻼل‬
‫ﳝﻠﻜﻪ ضﻤﻦ الﻀواﺑط القانونية‪ .‬و ﲟعﲎ أﺧر أن حﻖ اﳌﻠﻜية ﻳﻀﻢ ضﻤنياً ثﻼثة حقوق أﺳاﺳية؛ ﻫﻲ‪ :‬حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال‬
‫الذي ﳝﺜﻞ القدرة ﻋﻠﻰ اﺳﺘﺨدام اﻷشياء ﻣﻦ قﺒﻞ ﻣالﻜيﻬا‪ ،‬وحﻖ اﻻﺳﺘﻐﻼل الذي ﻳﺘﻤيﺰ ﻋﻦ حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال نﻪ‬
‫ﺳﻠﻄة اﳌالﻚ ﰲ الﺴﻤاح لﻶﺧرﻳﻦ ﺑﺘﺴﺨﲑ ﳑﺘﻠﻜاﺗﻪ ﳌنﻔعﺘﻬﻢ ﻣقاﺑﻞ أجر ﻣعﲔ‪ ،‬وأﺧﲑاً حﻖ الﺘﺼرف الذي ﻳقﺼد ﺑﻪ‬
‫اﻣﺘﻼك اﳌالﻚ الﺼﻼحيات الﱵ ﲣولﻪ نقﻞ ﻣﻠﻜية أشياﺋﻪ إﱃ شﺨﺺ آﺧر ﺳواء أﻛان ذلﻚ ﲟقاﺑﻞ أم ﻻ‪.‬‬

‫حﻖ اﳌﻠﻜية داﺋﻢ‪ :‬اﳌقﺼود ا ا حﻖ داﺋﻢ لنﺴﺒة إﱃ الﺸﻲء اﳌﻤﻠوك ‪ ،‬ﻻ لنﺴﺒة إﱃ شﺨﺺ اﳌالﻚ ‪ ،‬ذلﻚ ان‬
‫اﳌﻠﻜية ﺗﺒقﻰ ﻣادام الﺸﻲء اﳌﻤﻠوك قيا و ﻻ ﺗﺰول إﻻ ﺑﺰوال ﻫذا الﺸﻲء و ﻫﻼﻛﻪ ‪ ،‬ﻓﻬﻲ حﻖ داﺋﻢ لنﺴﺒة إﱃ‬
‫الﺸﻲء اﳌﻤﻠوك ‪ ،‬و ﻣادام ﻫذا الﺸﻲء ﱂ ﻳﻬﻠﻚ ‪ ،‬ﻓﻬﻲ داﺋﻤة ‪ .‬ﻫذا ﻳعﲏ أ ﱠن حﻖ اﳌﻠﻜية ﻳﺒقﻰ ﻣا دام الﺸﻲء ﳏﻞ‬
‫اﳊﻖ ﻣوجود‪ ،‬أي أ ﱠن اﳌﻠﻜية ﺗﺒقﻰ ﻋﻠﻰ ﻃول الﺰﻣان‪.‬وﻣﻦ اﳉدﻳر لذﻛر أ ﱠن صاحﺐ اﳌﻠﻜية قد ّ‬
‫ﻳﺘﺼرف ﺑﻪ ﻛﺒيعﻪ ﻣﺜﻼً‬
‫و ذا ﻳنﺘقﻞ ﻛﺤﻖ داﺋﻢ ﻣﻦ شﺨﺺ إﱃ شﺨﺺ آﺧر لﺒيﻊ أو اﳍﺒة ‪ ،‬ﻛﻤا قد ﻳنﺘقﻞ إﱃ الورثة لوﻓاة ‪ ،‬ﻓﻬذا ﻻ ﻳعﲏ‬
‫أﺑدا أن حﻖ اﳌﻠﻜية قد انﺘﻬﻰ ‪ ،‬ﻓﻬذا اﳊﻖ انﺘقﻞ ﻣﻦ صاحﺒﻪ اﻷصﻠﻲ إﱃ ﻏﲑﻩ ‪ ،‬و ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ﻛون حﻖ اﳌﻠﻜية حﻖ‬
‫داﺋﻢ ﻻ ﻳﺴقط ﺑعدم اﻻﺳﺘعﻤال ﻣﻬﻤا ﻃال الﺰﻣﻦ و لﻠﻤالﻚ اﳊرﻳة الﺘاﻣة ﰲ اﺳﺘعﻤال أو ﻋدم اﺳﺘعﻤال ﻣﻠﻜﻪ ﻣﻬﻤا‬
‫ﻃالﺖ ﻣدة ﻋدم اﻻﺳﺘعﻤال ‪ ،‬ﻓإن حﻖ اﳌﻠﻜية ق ﻻ ﻳﺰال و ذلﻚ ﲞﻼف اﳊقوق اﻷﺧرى الﱵ ﻳﻄاﳍا الﺘقادم أﻣا‬
‫اﳊقوق العينية اﳌقيدة لرﺳﻢ العقاري ﻻ ﺗﻜﺘﺴﺐ لﺘقادم ) الﻔﺼﻞ ‪ 63‬ﻣﻦ القانون رقﻢ ‪ 14.07‬اﳌﺘعﻠﻖ لﺘﺤﻔيﻆ‬
‫العقاري(‬

‫وﳜﺘﻠﻒ حﻖ اﳌﻠﻜية ﰲ ﻛونﻪ حﻖ داﺋﻢ ﻋﻦ ﺳاﺋر اﳊقوق العينية اﻷﺧرى ﻷن ﻫذﻩ اﳊقوق ﻣﺆقﺘة‪ ،‬ﻓﺤﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻣﺜﻼ‬
‫ﻳنﺘﻬﻲ نﺘﻬاء اﻷجﻞ اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠيﻪ ﰲ العقد أو ﲟوت اﳌنﺘﻔﻊ‪...‬‬

‫حﻖ اﳌﻠﻜية ﻣانﻊ‪ :‬و ﻳقﺼد ﺑذلﻚ أ ا حﻖ ﻣقﺼور ﻋﻠﻰ اﳌالﻚ دون ﻏﲑﻩ ‪ ،‬ﻓﻼ ﳚوز ﻷحد أن ﻳﺸارﻛﻪ ﰲ ﻣﻠﻜﻪ ‪ ،‬أو‬
‫ﻳﺘدﺧﻞ ﰲ شﺆونﻪ ﻣﻠﻜيﺘﻪ ‪ .‬و ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ان اﳌﻠﻜية حﻖ ﻣانﻊ ‪ ،‬أن الﺸﻲء الواحد ﻻ ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون ﳑﻠوﻛا‬
‫لﺸﺨﺼﲔ ﰲ وقﺖ واحد ‪ ،‬و ﳚوز أن ﻳﻜون الﺸﻲء ﳑﻠوك لﺸﺨﺼﲔ ﻋﻠﻰ الﺸيوع ‪ ،‬و لﻜﻦ ﻛﻼ ﻣﻦ الﺸﺨﺼﲔ ﻻ‬

‫‪26‬‬
‫ﳝﻠﻚ الﺸﻲء ﻛﻠﻪ‪ .‬ﺑذلﻚ ﻳﻜون اﳌالﻚ لﻪ اﳊﻖ وحدﻩ ﰲ اﳊﺼول ﻋﻠﻰ ﲨيﻊ ﻣﺰا ﻣﻠﻜﻪ دون ﻏﲑﻩ‪ ،‬ﳑا ُﳝﻜنﻪ ﻣﻦ‬
‫اﺳﺘﺨدام ﲨيﻊ ُﺳﻠﻄاﺗﻪ ﻋﻠيﻪ‪ ،‬ﻛﻤا ﻳﻜون لﻪ اﳊﻖ ﰲ ﻣنﻊ أي أحد ﻣﻦ ﻣﺸارﻛﺘﻪ ﻓيﻪ ‪ ،‬وﻻ ﻳﺘعارض ﻫذا الﻔﻬﻢ ﻣﻊ ﻣﺒدأ‬
‫الﺸراﻛة القاﺋﻢ ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻜية الﺸﻲء ﻤوﻋة ﻣﻦ اﻷشﺨاص أو قد ﺗﻜون ﻣﺸﱰﻛة لﺸﺨﺼﲔ أو أﻛﺜر ﻛﺄن ﻳرث ﻋدة‬
‫وﻫذﻩ اﳌﻠﻜية ﺗدﻋﻰ ﳌﻠﻜية الﺸاﺋعة ﻫذا و قد نﺺ الﻔﺼﻞ ‪ 960‬ﻣﻦ قانون اﻻلﺘﺰاﻣات و‬ ‫أشﺨاص ﻣنﺰﻻ‬
‫العقود ﻋﻠﻰ أنﻪ" إذا ﻛان الﺸﻲء أو اﳊﻖ ﻷشﺨاص ﻣﺘعددﻳﻦ ﻻشﱰاك ﻓيﻤا ﺑينﻬﻢ وﻋﻠﻰ ﺳﺒيﻞ الﺸياع ﻓإنﻪ ﺗنﺸﺄ‬
‫حالة قانونية ﺗﺴﻤﻰ الﺸياع أو شﺒﻪ الﺸرﻛة‪. " ...‬‬

‫وﻣﺼدر الﺸيوع قد ﻳﻜون اﻻﺗﻔاق ‪-‬ﻋقدا ‪ -‬ﻛﻤا إذا اشﱰى شﺨﺼان أو أﻛﺜر أرضا ﻋﻠﻰ الﺸيوع ‪ ،‬ﻛﻤا ﻳنﺸﺄ رادة‬
‫اﳌﺸرع الناشﺊ ﺑﺴﺒﺐ اﻹرث ﻛﻤا إذا ﺗوﰲ شﺨﺺ و ﺗرك ﻣنﺰﻻ ‪ ،‬ﻓإن اﳌنﺰل ﻳﺼﺒح ﻣﺸﱰﻛا ﲝﻜﻢ القانون ﺑﲔ الورثة ‪،‬‬
‫و الﺸيوع حالة ﻃارﺋة لذلﻚ ﳛﻖ لﻜﻞ واحد ﻣﻦ الﺸرﻛاء ﰲ أي وقﺖ أراد ذلﻚ أن ﻳﻄﻠﺐ القﺴﻤة ﻃﺒقا لﻠﻔﺼﻞ‬
‫‪ 978‬ﻣﻦ قانون اﻻلﺘﺰاﻣات و العقود الذي ﻳنﺺ ﻋﻠﻰ أنﻪ" ﻻ ﳚﱪ أحد ﻋﻠﻰ الﺒقاء ﰲ الﺸياع‪ .‬وﻳﺴوغ داﺋﻤا ﻷي‬
‫واحد ﻣﻦ اﳌالﻜﲔ أن ﻳﻄﻠﺐ القﺴﻤة " ‪.‬‬

‫وإﱃ جانﺐ اﳌﻠﻜية الﺸاﺋعة ﻫناك ﻣﻠﻜية الﻄﺒقات و ﻫﻲ ﻣﻠﻜية ﻣﺸﱰﻛة ﻏﲑ شاﺋعة ﰲ ﺑعﺾ أجﺰاء الﺸﻲء اﳌﺸﱰك‬
‫وشاﺋعة ﰲ اﻷجﺰاء اﻷﺧرى ﲝيﺚ ﺗﻜون ﻣﻠﻜية ﻛﻞ ﻃﺒقة ﻓردﻳة ‪ ،‬وأﻣا اﻷجﺰاء اﳌﺸﱰﻛة ﻛاﻷرض الﱵ أقيﻢ ﻋﻠيﻬا الﺒناء‬
‫و اﳌﺼاﻋد و الدﻫاليﺰ ﻓإ ا ﺗﻜون شاﺋعة ﺑﲔ اﳌﻼك ﺧاضعة لﻠقانون رقﻢ ‪ 18:00‬اﳌﺘعﻠﻖ ﳌﻠﻜية اﳌﺸﱰﻛة لﻠعقارات‬
‫اﳌﺒنية ‪.‬‬

‫و ﻫناك اﺳﺘﺜناءات ﺗرد ﻋﻠﻰ اﻷصﻞ ‪-‬حﻖ اﳌﻠﻜية ﻣانﻊ ‪ ، -‬ﻣﻦ ذلﻚ ‪ -‬ﻋﻠﻰ ﺳﺒيﻞ اﳌﺜال ‪ -‬ﻣا ﻳقررﻩ القانون‬
‫ﻋﻠﻰ اﳉﲑان ﻣﻦ حقوق الﺸرب و ا رى و اﳌﺴيﻞ و اﳌرور و ﻣا ﻳﻔرضﻪ ﻋﻠﻰ اﳉار ﰲ أﻻ ﻳﺘﺠاوز ﻣﻀار اﳉوار‬
‫اﳌﺄلوﻓة‪ .‬وﳌا ﻛان لﻠﻤالﻚ حﻖ ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻜﻪ ﻳﺘﺼرف ﻓيﻪ ﻛيﻔﻤا ﻳﺸاء‪ ،‬ﻓإن الﺴﺆال الذي ﻳﻄرح نﻔﺴﻪ ﻫو‪ :‬أﻳﻦ ﺗنﺘﻬﻲ‬
‫حدود اﻹنﺴان ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻜﻪ؟ أو ﺑعﺒارة أﺧرى ﻣا ﻫو النﻄاق اﳌادي ﳊﻖ اﳌﻠﻜية؟ ‪.‬‬

‫اﳌطلب الﺜاﱐ ‪ :‬نطاق حق اﳌلك ة و الق ود الواردة ليه‬

‫الفقرة ا ٔوﱃ ‪ :‬نطاق حق اﳌلك ة‬
‫ﳜول حﻖ اﳌﻠﻜية ﳌالﻚ العقار دون ﻏﲑﻩ ﺳﻠﻄة اﺳﺘعﻤالﻪ و اﺳﺘﻐﻼلﻪ و الﺘﺼرف ﻓيﻪ ‪ ،‬و ﻻ ﻳقيدﻩ ﰲ ذلﻚ إﻻ‬
‫القانون و اﻻﺗﻔاق ‪ ،‬و ﻳﻈﻬر أن نﻄاق حﻖ اﳌﻠﻜية واﺳﻊ ‪ ،‬ﲝيﺚ ﻳﺸﻤﻞ ﺗﻔرﻋات العقار و ﻣا ﻳعﻠوﻩ و ﻣا ﻳوجد ﰲ‬
‫ﻋﻤقﻪ‪.‬‬

‫‪27‬‬
 ‫أوﻻ ‪ :‬نﻄاق حﻖ اﳌﻠﻜية ﻣﻦ حيﺚ الﺘﻔرﻋات‬

‫إن اﳌﺒدأ العام أن ﻛﻞ ﻣا ﻳﻐﻠﻪ الﺸﻲء ﻣنقوﻻ ﻛان أم ﻋقارا‪ ،‬وﳏﻔﻈا ﻛان العقار أو ﻏﲑ ﳏﻔﻆ‪ ،‬وﻛﻞ ﻣا ﻳﻠﺘﺼﻖ ﺑﻪ ﻳعود‬
‫لﻠﻤالﻚ‪ ،‬إﻻ أن ﻣﺒدأ ﻣنح الﻐﻠة لﻠﻤالﻚ ليس ﻣﻄﻠقا‪ .‬ﺑﻞ ﺗوجد ﻋﻠيﻪ اﺳﺘﺜناءات حيﺚ ﺗعود ﻓيﻬا الﻐﻠة لﻐﲑ اﳌالﻚ‪،‬‬
‫ﻫذا ﻣا ﺳنﺤاول الﺘﻄرق إليﻪ ﻓيﻤا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫أ‪ -‬حﻖ اﳌالﻚ ﰲ ﻏﻠة الﺸﻲء‪:‬ﻓاﳌالﻚ لﻪ اﳊﻖ ﰲ ﲨيﻊ ﻣا ﻳﻐﻠﻪ الﺸﻲء ﻣا ﱂ ﻳوجد نﺺ أو اﺗﻔاق ﳜالﻒ ذلﻚ‪ ،‬والﻐﻠة‬
‫الﱵ ﻳنﺘﺠﻬا الﺸﻲء اﳌﻤﻠوك نوﻋان‪ :‬ﲦار وﻣنﺘﺠات‪.‬‬

‫*ﻓالﺜﻤار ﻫﻲ ﻛﻞ ﻣا ﻳﻐﻠﻪ الﺸﻲء اﳌﻤﻠوك ﰲ ﻓﱰات ﻣنﺘﻈﻤة ﻣﻦ ﻏﲑ أن ﻳﻠﺤقﻪ ﺗﻠﻒ أو نقﺺ ﰲ ﻫيﺄﺗﻪ‪.‬ﻓﻬذﻩ الﺜﻤار‬
‫ﺗعود ﳌالﻚ اﻷرض ﺳواء ﻛانﺖ ﻫذﻩ الﺜﻤار ﻃﺒيعية أو صناﻋية أو ﻣدنية‪ ،‬وﻫو ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 231‬ﻣﻦ‬
‫م‪.‬ح‪.‬ع الﱵ جاء ﻓيﻬا‪":‬إن ﲦار اﻷرض الﻄﺒيعية أو الﺼناﻋية والﺜﻤار اﳌدنية ونﺘاج اﳊيوان ﻫﻲ لﻠﻤالﻚ ﺑﻄرﻳﻖ‬
‫اﻻلﺘﺼاق"‪.‬‬

‫وﻳقﺼد لﺜﻤار الﻄﺒيعية ﻣا ﻳﻐﻠﻪ الﺸﻲء ﻣﺒاشرة ﻣﻦ ﻏﲑ أن ﳛﺘاج إﱃ ﻋﻤﻞ اﻹنﺴان‪ ،‬وذلﻚ ﻣﺜﻞ ﻣا ﺗنﺒﺘﻪ اﻷرض ﻣﻦ‬
‫ﻛﻺ وﻣا ﻳﺘولد ﻣﻦ اﳌاشية ﻣﻦ صوف وﻏﲑﻫا‪ .‬أﻣا الﺜﻤار الﺼناﻋية ﻣا ﻳﻐﻠﻪ الﺸﻲء ﺑﺘدﺧﻞ ﻣﻦ اﻹنﺴان وﻋﻤﻠﻪ‪ ،‬وذلﻚ‬
‫ﻣﺜﻞ ﲦار اﻷشﺠار واﶈاصيﻞ الﺰراﻋية‪.‬أﻣا الﺜﻤار اﳌدنية ﻓيقﺼد ا اﳌﺒالغ اﳌالية الﱵ ﳛﺼﻞ ﻋﻠيﻬا اﳌالﻚ ﰲ ﻓﱰات‬
‫ﻣعينة ﻣقاﺑﻞ ﺗنازلﻪ ﻋﻦ ﻣنﻔعة ذلﻚ الﺸﻲء لﻐﲑﻩ‪ ،‬وذلﻚ ﻛﺄجرة ﻛراء الدار وأجرة ﻛراء اﻷراضﻲ الﺰراﻋية‪.‬‬

‫أﻣا اﳌنﺘﺠات‪ ،‬ﻓﻬﻲ ﻛﻞ ﻣا ﻳنﺘﺞ ﻋﻦ الﺸﻲءاﳌﻤﻠوك ﰲ ﻓﱰات ﻣنﺘﻈﻤة أو ﻏﲑ ﻣنﺘﻈﻤة‪ ،‬وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ذلﻚ اﻹنﺘاج أن‬
‫ﻳﻠﺤﻖ لﺸﻲء اﳌﻤﻠوك ﺗﻠﻒ أو نقﺺ ﰲ ﻫيﺄﺗﻪ وذلﻚ ﻣﺜﻞ اﻷشﺠار اﳌﺜﻤرة حينﻤا ﺗقﻄﻊ أو ﺗقﻠﻊ ﻣﻦ اﻷرض‬
‫واﻷحﺠار حينﻤا ﺗﺆﺧذ ﻣﻦ اﳌقالﻊ‪ ،‬واﻷنقاض الﱵ ﺗﺆﺧذ ﺑعد ﻫدم اﻷﺑنية‪.‬‬

‫وﻋﻠيﻪ ﻓإن ﻛﻞ ﻫذﻩ الﺜﻤار واﳌنﺘﺠات ﺗعﺘﱪ ﰲ اﻷصﻞ ﳑﻠوﻛة ﳌالﻚ الﺸﻲء‪ ،‬الذي ﺗﻔرﻋﺖ ﻋنﻪ ﻷن نﻄاق حﻖ اﳌﻠﻜية‬
‫ﳝﺘد إليﻬا وﻳﺸﻤﻠﻬا‪.‬‬

‫وإضاﻓة إﱃ الﻐﻠة ﻓإن ﻛﻞ ﻣا ﻳﻀﻢ العقار أو ﻳدﻣﺞ ﻓيﻪ ﻓﻬو لﻠﻤالﻚ وﻫو ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 233‬ﻣﻦ ﻣدونة‬
‫اﳊقوق العينية‪ ،‬ﻛﻤا أضاﻓﺖ اﳌادة ‪ 235‬أن‪":‬ﻛﻞ الﺒناءات واﻷﻏراس واﳌنﺸﺂت اﳌوجودة ﻓوق اﻷرض أو داﺧﻠﻬا‬
‫ﺗعد ﳏدثة ﻣﻦ ﻃرف ﻣالﻜﻬا وﻋﻠﻰ نﻔقﺘﻪ وﺗعﺘﱪ ﻣﻠﻜا لﻪ ﻣا ﱂ ﺗقﻢ ﺑينة ﻋﻠﻰ ﺧﻼف ذلﻚ"‪.‬‬

‫ب ‪ -‬اﳊاﻻت اﻻﺳﺘﺜناﺋية الﱵ ﺗعود ﻓيﻬا الﻐﻠة لﻐﲑ اﳌالﻚ‪:‬‬

‫ﻋﻠﻰ الرﻏﻢ ﻣﻦ أن القاﻋدة أن الﺜﻤار واﶈاصيﻞ واﳌنﺘﺠات ﺗعود لﻠﻤالﻚ‪ ،‬ﻓإن ﻫناك حاﻻت اﺳﺘﺜناﺋية ﺗﻜون ﻓيﻬا‬
‫الﺜﻤار واﳌنﺘﺠات لﻐﲑ اﳌالﻚ إﻣا ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ اﺗﻔاق أو ﲟقﺘﻀﻰ القانونوﻣﻦ ﻫذﻩ اﳊاﻻت ﻣا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪28‬‬
‫‪ -‬حينﻤا ﻳﺘنازل ﻣالﻚ الﺸﻲء ﻋﻦ ﲦارﻩ وﻣنﺘﺠاﺗﻪ لﺸﺨﺺ آﺧر‪ ،‬ﻓﺘﺼﺒح ﺗﻠﻚ الﻐﻠة ﳑﻠوﻛة ﳍذا الﺸﺨﺺ اﳌﺘنازل لﻪ‬
‫ﻋنﻬا‪ ،‬وذلﻚ ﻛﻤا ﰲ ﺗﻔوﻳﺖ اﳌالﻚ ﳊقﻪ ﰲ اﻻنﺘﻔاع ﲟﻠﻜﻪ لﺸﺨﺺ آﺧر وﻛﻤا ﰲ العارﻳة وﰲ العﻤرى‪ ،‬وﻛﻤا إذا ﻓوت‬
‫الﺸﺨﺺ أنقاض دارﻩ ﳌﻦ ﺧذﻫا ﺑعد ﻫدﻣﻬا‪.‬‬

‫‪ -‬ﳝﻜﻦ ﲟقﺘﻀﻰ نﺺ ﰲ القانون ‪ ،‬أن ﺗعود الﺜﻤار لﻐﲑ اﳌالﻚ ‪ ،‬ﻛﻤا ﰲ اﻷﻣﺜﻠة الﺘالية) الﻔﺼول ‪ 101‬و ‪ 103‬ﻣﻦ‬
‫قانون اﻻلﺘﺰاﻣات و العقود و اﳌادﺗﲔ ‪ 73‬و ‪ 74‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية (‬

‫*اﳌﺜال اﻷول ‪ :‬إذا وضﻊ شﺨﺺ ﻳدﻩ ﻋﻠﻰ أرض الﻐﲑ دون قﺼد ﲤﻠﻜﻬا وزرﻋﻬا ‪ ،‬و ﻛان حﺴﻦ النية ‪ ،‬ﻛﻤﺴﺘﺄجر‬
‫اﻷرض ﻣﻦ ﻏﲑ ﻣالﻜﻬا ‪ ،‬و ﻫو ﻳعﺘقد أنﻪ إﳕا اﺳﺘﺄجرﻫا ﻣﻦ ﻣالﻜﻬا ‪ ،‬ﻓإن ﻏﻠة اﻷرض ﺗﻜون ﻣﻦ نﺼيﺒﻪ ﻫو ‪ ،‬ﻻ ﻣﻦ‬
‫نﺼيﺐ ﻣالﻚ اﻷرض الذي ﻳنﺤﺼر حقﻪ ﰲ اﺳﺘيﻔاء أجرة ﻣﺜﻞ اﻷرض ‪ ،‬إذا ﻛان ﱂ ﻳﻔﺖ زﻣﻦ الﺒدر ‪ ،‬و الذي ﻳﻔقد‬
‫اﺳﺘيﻔاء أي أجر إذا ﻣا ﻓات زﻣﻦ الﺒذر ‪.‬‬

‫* اﳌﺜال الﺜاﱐ ‪ :‬حالة الﺜﻤار الﱵ ﺗﺘﺴاقط ﻃﺒيعيا ﻣﻦ أﻏﺼان اﻷشﺠار الﱵ ﺗﺘﺠاوز ﻋﻠﻰ ﻋﻠو أرض اﳉار ‪ ،‬ﻓالواجﺐ‬
‫ﻳقﻀﻲ ﻋﻠﻰ اﳌالﻚ و ﻫو ﻳﻐرس اﻷشﺠار ﰲ أرضﻪ أن ﻳراﻋﻲ ﻋدم ﲡاوز أﻏﺼان ﻫذﻩ اﻷشﺠار ﻋﻠﻰ ﻋﻠو أرض جارﻩ‬
‫‪ ،‬و إﻻ ﻳﻜون ﳌﻦ ﲤﺘد اﻷﻏﺼان ﻓوق أرضﻪ أن ﻳرﻏﻢ اﳉار ﻋﻠﻰ قﻄعﻬا ‪ ،‬ﰒ إن الﺜﻤار الﱵ ﺗﺴقط ﻣﻦ ﻫذﻩ اﻷﻏﺼان‬
‫ﻃﺒيعيا ﺗﻜون ﳌالﻚ اﻷرض الﱵ ﺳقط الﺜﻤار ﻓوقﻬا ) ﳚﺐ اﻻنﺘﺒاﻩ إﱃ أن ﲤﻠﻚ اﳉار لﻠﺜﻤار ﻣرﻫون ﺑﺴقوﻃﻬا ﺑﺼورة‬
‫ﻃﺒيعية ‪ ،‬أي دون ﻋﻤﻞ ﻣﻦ اﻹنﺴان ‪ ،‬ﻓﻠيس لﻠﺠار أن ﻳقﻄﻒ ﲦار اﻷﻏﺼان اﳌﻤﺘدة ﻓوق أرضﻪ ‪ ،‬و ﻻ ﻳقوم ي‬
‫ﻋﻤﻞ ﻳﺆدي إﱃ ﺳقوط ﻫذﻩ الﺜﻤار (‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬نﻄاق حﻖ اﳌﻠﻜية ﻣﻦ حيﺚ العﻠو‬

‫ﳝﻜﻦ أن نﺴﺘﺸﻒ نﻄاق اﳌﻠﻜية ﻣﻦ حيﺚ العﻠو ﻣﻦ ﺧﻼل اﳌادة ‪ 15‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع الﱵ ﺗنﺺ ﻋﻠﻰ أن‪" :‬ﻣﻠﻜية‬
‫اﻷرض ﺗﺸﻤﻞ ﻣا ﻓوقﻬا وﻣا ﲢﺘﻬا إﱃ اﳊد اﳌﻔيد ﰲ الﺘﻤﺘﻊ ا إﻻ إذا نﺺ القانون أو اﻻﺗﻔاق ﻋﻠﻰ ﻣا ﳜالﻒ ذلﻚ"‪.‬‬

‫ﳜول حﻖ اﳌﻠﻜية لﻠﻤالﻚ ﻣﻠﻜية ﻣا ﻳعﻠو أرضﻪ أي الﻔﻀاء العﻤودي الذي ﻳرﺗﻔﻊ ﻓوق اﻷرض أو الﺒناء‪ ،‬ﻏﲑ أن حقﻪ‬
‫ﻫذا ﻻ ﻳعﲏ أنﻪ ﻳﺴﺘﺄثر لﺘﻤﺘﻊ ﳍواء الذي ﻳعﻠو أرضﻪ إﱃ ﻣا ﻻ اﻳة ﰲ اﻻرﺗﻔاع‪ ،‬ﺑﻞ إن حقﻪ ﳏﺼور ﰲ اﻻﺳﺘﻔادة‬
‫ﻣﻦ العﻠو إﱃ اﳊد اﳌﻔيد ﰲ الﺘﻤﺘﻊ ﺑﻪ وﻫو ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 15‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬ﻛﻤا أنﻪ ﻋﻠﻰ اﳌالﻚ ﻣراﻋاة‬
‫الﻀواﺑط القانونية الﱵ ﻻ ﳚوز ﳐالﻔﺘﻬا ﻛﻀواﺑط الﺘعﻤﲑ‪.‬‬

‫وﰲ نﻄاق ﻫذا اﳊد اﳌﻔيد ﻳﺒقﻰ ﻣﻦ حﻖ اﳌالﻚ إقاﻣة ﻣا ﻳﺸاء ﻓوق أرضﻪ ﻣﻦ أﺑنية وﻣنﺸﺂت وأﻏراس‪ ،‬حيﺚ نﺼﺖ‬
‫اﳌادة ‪ 234‬م‪.‬ح‪.‬ع ﻋﻠﻰ أنﻪ‪":‬ﳚوز ﳌالﻚ اﻷرض أن ﻳقيﻢ ﻋﻠيﻬا ﲨيﻊ انواع اﳌﻐروﺳات والﺒناءات الﱵ ﻳرﺗﺌيﻬا ﻣﻊ‬

‫‪29‬‬
‫الﺘقيد لقوانﲔ واﻷنﻈﻤة"‪.‬وإضاﻓة إﱃ ذلﻚ ﳛﻖ لﻠﻤالﻚ أن ﳝنﻊ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﻻﻋﺘداء ﻋﻠﻰ ﻋﻠوﻩ ﲝيﺚ إذا اﻣﺘدت‬
‫أﻏﺼان أشﺠار اﳉار ﻓوق ﻋﻠو أرضﻪ حﻖ لﻪ أن ﻳﻄالﺒﻪ ﺑقﻄعﻬا – ﻛﻤا أﺳﻠﻔنا الذﻛر‪.-‬‬

‫ﻛﻤا ﳛﻖ لﻠﻤالﻚ أﻳﻀا أن ﻳﺘﺼرف ﰲ ﻋﻠو أرضﻪ ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ ﺗﻔوﻳﺘﻪ‪ ،‬ﻓﻤالﻚ أرض شيد ﻋﻠيﻬا ﺑناء ﻣﻦ ﻃاﺑﻖ واحد‬
‫ﳝﻜﻦ لﻪ أن ﻳﺒيﻊ اﳍواء العﻠوي لﺸﺨﺺ آﺧر ليﺸيد ﻓوقﻪ ﻃاﺑقا نيا وﻫو ﻣا نﺺ ﻋﻠيﻪ الﻔﺼﻞ ‪ 483‬ﻣﻦ ق‪.‬ل‪.‬ع‬
‫ﺑقولﻪ‪" :‬ﻳقﻊ صﺤيﺤا ﺑيﻊ جﺰء ﳏدد ﻣﻦ الﻔﻀاء الﻄﻠيﻖ أو اﳍواء العﻤودي الذي ﻳرﺗﻔﻊ ﻓوق ﺑناء قاﺋﻢ ﻓعﻼ‪ ،‬وﻳﺴوغ‬
‫لﻠﻤﺸﱰي أن ﻳﺒﲏ ﻓيﻪ ﺑﺸرط ﲢدﻳد ﻃﺒيعة الﺒناء وأﺑعادﻩ‪ ،‬ولﻜﻦ ﻻ ﻳﺴوغ لﻠﻤﺸﱰي أن ﻳﺒيﻊ اﳍواء العﻤودي الذي‬
‫ﻳعﻠوﻩ ﺑﻐﲑ رضﻰ الﺒاﺋﻊ اﻷصﻠﻲ"‪.‬وﻛذا الﻔﺼﻞ ‪ 141‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻳنﺺ ﻋﻠﻰ انﻪ " ﻻ ﳚوز لﺼاحﺐ حﻖ‬
‫اﳍواء والﺘعﻠية أن ﻳﻔوت اﳍواء العﻤودي الذي ﻳعﻠو ﺑناءﻩ ﺑﻐﲑ رضﻰ ﻣالﻚ الﺴﻔﻞ‪.‬‬

‫وﲡدر اﻹشارة إﱃ أن حﻖ اﳌالﻚ ﰲ الﺘﺼرف و الﺘﻤﺘﻊ ﰲ ﻋﻠو أرضﻪ ليس ﻣﻄﻠقا ﺑﻞ ﻛﺜﲑا ﻣا ﺗرد ﻋﻠيﻪ ﲨﻠة ﻣﻦ‬
‫القيود ﺗقﺘﻀيﻬا اﳌﺼﻠﺤة العاﻣة و ﻣﻦ ضﻤنﻬا اﻹرﺗﻔاقات و الﺘﺤﻤﻼت العقارﻳة اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ الﺒاب الﺜاﱐ ﻣﻦ‬
‫ال العﻤراﱐ ‪ ،‬والقواﻋد‬ ‫القانون رقﻢ ‪ ، 39.08‬ﻫذا ﻹضاﻓة لﻠقيود الﱵ ﺗﻔرضﻬا القواﻋد اﳌﺘعﻠقة لﺼﺤة و‬
‫اﳌﺘﺼﻠة ﲝﻖ اﳌرور و اﳌقررة ﳌﺼﻠﺤة اﳌﻼحة اﳉوﻳة ‪ ،‬ﻋﻼوة ﻋﻠﻰ حقوق اﻻرﺗﻔاق اﳌقررة لقواﻋد الﻄﲑان‪....‬‬

‫لﺜا‪ :‬نﻄاق حﻖ اﳌﻠﻜية ﻣﻦ حيﺚ العﻤﻖ‬

‫إن حﻖ ﻣﻠﻜية اﻷرض ﻳﺸﻤﻞ ﻣﻠﻜية ﻣا ﲢﺘﻬا‪ ،‬ﻓﻠﻠﻤالﻚ أن ﻳقيﻢ ﻓيﻬا أﺑنية أو أنﻔاقا وأن ﻳﺴﺘﺨرج ﻣنﻬا ﲨيﻊ اﳌواد‬
‫الﱵ ﳝﻜﻦ أن ﳛﺼﻞ ﻋﻠيﻬا ﻣﻦ ﻣواد ﺧام وﻣعادن وﻏﲑﻫا‪.‬إﻻ أن الﺘﻤﺘﻊ لعﻤﻖ‪ ،‬ﻛالﺘﻤﺘﻊ لعﻠو‪ ،‬ﻻ ﻳعﲏ اﺳﺘﺜﻤار‬
‫اﳌالﻚ ﲟا ﲢﺖ أرضﻪ إﱃ ﻣا ﻻ اﻳة ﰲ اﻷﻋﻤاق‪ ،‬ﺑﻞ إن حقﻪ‪ ،‬ﻛﻤا ﰲ نﻄاق العﻠو قاصر ﻋﻠﻰ اﻻﺳﺘﻔادة ﻣﻦ العﻤﻖ‬
‫إﱃ اﳊد اﳌﻔيد ﰲ الﺘﻤﺘﻊ ﺑﻪ‪ ،‬وﰲ حدود القوانﲔ والﻀواﺑط اﳉاري ا العﻤﻞ وﻫو ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 234‬ﰲ‬
‫ﻓقر ا اﻷﺧﲑة‪.‬‬

‫وﰲ نﻄاق ﻫذا اﳊد اﳌﻔيد ﻳﺴﺘﻄيﻊ اﳌالﻚ أن ﻳقيﻢ ﰲ ﻋﻤﻖ أرضﻪ ﻣا ﻳﺸاء ﻣﻦ اﻷﺑنية واﳌنﺸﺂت وأن ﳚري ﻓيﻬا ﻛﻞ‬
‫ﺗنقيﺐ ﻳرﺗﺌيﻪ وﻳﺴﺘﺨرج ﻣﻦ ﻃنﻬا ﲨيﻊ اﳌواد الﱵ ﳝﻜﻦ اﳊﺼول ﻋﻠيﻬا‪ .‬ﻛﻤا ﻳﺒقﻰ ﻣﻦ حقﻪ أن ﳝنﻊ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ‬
‫اﺳﺘعﻤال ﻋﻤﻖ أرضﻪ دون ﻣواﻓقﺘﻪ ﻛﺤﻔر ﺧندق أو نﻔﻖ ﲢﺖ أرضﻪ أو أﺧذ ﻣواد ﻣﻦ أرضﻪ‪ ،‬ولﻪ ﻛذلﻚ أن ﻳقﻄﻊ‬
‫جذور اﻷشﺠار الﱵ ﲤﺘد إﱃ أرضﻪ ﻣﻦ أرض جارﻩ ﻫذا إضاﻓة إﱃ حقﻪ ﰲ أن ﻳﺘﺼرف ﰲ ﻋﻤﻖ أرضﻪ ﻛﺄن ﻳعﻄﻲ لﻐﲑﻩ‬
‫اﳊﻖ ﰲ ﺑناء نﻔﻖ أوحﻔر ﺑﺌر رضﻪ‪.‬‬

‫واﳉدﻳر لذﻛر أن حﻖ اﳌالﻚ ﻋﻠﻰ ﻋﻤﻖ أرضﻪ ﲢدﻩ قيود وشروط وأﻫﻢ ﻫذﻩ القيود والﺸروط ﻫﻲ ﺗﻠﻚ الناﲨة ﻋﻦ‬
‫اﻷنﻈﻤة اﳌﺘعﻠقة ﳌناجﻢ وﻋﻦ اﻷنﻈﻤة اﳌﺘعﻠقة لﺘﺤﻒ الﻔنية واﻷثرﻳة‬

‫‪30‬‬
 ‫‪-1‬القيود الناﲨة ﻋﻦ اﻷنﻈﻤة اﳌﺘعﻠقة ﳌناجﻢ‪:‬‬

‫نﻈام اﳌناجﻢ ‪ :‬وﻫﻲ اﳌﻜاﻣﻦ الﻄﺒيعية الﱵ ﺗوجد ﻓيﻬا اﳌواد اﳌنﺠﻤية الوارد ﺗعدادﻫا ﰲ الﻔﺌات الﺴﺖ اﳌذﻛورة ﰲ‬
‫الﻔﺼﻞ الﺜاﱐ ﻣﻦ ظ ‪ 16‬أﺑرﻳﻞ ‪ 1953‬والﱵ ﲢﺘوي ﻣﺜﻼ ‪ ،‬الﻔﺤﻢ اﳊﺠري أو اﳌواد اﳌعدنية ﻛاﳊدﻳد والنﺤاس‬
‫والذﻫﺐ أو اﳌواد الﻐازﻳة ‪ ،‬وﻛﻞ ﻫذﻩ اﳌواد ﻣﻦ أﻣﻼك الدولة وﻫﻲ ﻣﺴﺘقﻠة ﻋﻦ ﺳﻄح اﻷرض ‪ .‬أﻣا ﻓيﻤا ﳜﺺ‬
‫الﺘنقيﺐ ﻋﻦ قﻲ اﳌواد اﳌنﺠﻤية ‪ ،‬ﻻ ﺑد ﻣﻦ اﳊﺼول ﻋﻠﻰ رﺧﺼة ﺗﺴﻤﻰ " رﺧﺼة اﻻﺳﺘﺜﻤار" أو " اﻣﺘياز‬
‫اﻻﺳﺘﺜﻤار" قﺒﻞ الﺸروع ﰲ ﻋﻤﻞ ﻣﻦ أﻋﻤال اﺳﺘﺜﻤار اﳌادة اﳌﻤنوح حﻖ الﺘنقيﺐ ﻋﻠيﻬا ‪ ،‬ﲢﺖ ﻃاﺋﻠة ﺗوقيﻊ ﻋقوﺑة‬
‫حﺒﺴيﻬو ﻏراﻣة ﻣالية ‪.‬‬

‫‪ -2‬القيود الناﲨة ﻋﻦ اﻷنﻈﻤة اﳌﺘعﻠقة ﳌقالﻊ‬

‫نﻈام اﳌقالﻊ ‪:‬وﻫﻲ اﳌﻜاﻣﻦ الﻄﺒيعية الﱵ ﺗوجد ﻓيﻬا ﻣواد ﻣنﺠﻤية ﻏﲑ ﻣﺼنﻔة ﰲ ﻓﺌات اﳌناجﻢ الﺴﺖ ‪ ،‬وﺗﺸﻤﻞ‬
‫ﺑﺼورة ﺧاصة اﳌﻜاﻣﻦ الﱵ ﲢﺘوي ﻣواد الﺒناء واﳊﺠارة وﻣناجﻢ الﻔﺤﻢ‪ .‬وﺗعﺘﱪ اﳌقالﻊ ﺑعة لﺴﻄح اﻷرض ‪ ،‬وﳚﺐ‬
‫ﻋﻠﻰ ﻛﻞ شﺨﺺ ﻳرﻏﺐ ﰲ ﻓﺘح أوﰲ اﺳﺘﺜﻤار ﻣقﻠﻊ واقﻊ ﰲ أرض ﺧاصة أن ﻳقدم ﺗﺼرﳛا ﺑذلﻚ إﱃ وزارة اﳌعنية‬
‫ﲢﺖ ﻃاﺋﻠة ﻋقوﺑة حﺒﺴية و ﻏراﻣة ﻣالية نﺺ ﻋﻠيﻬا الﻔﺼﻞ ‪ 15‬ﻣﻦ ظﻬﲑ ‪ 05‬ﻣاﻳو ‪. 1914‬‬

‫‪-3‬القيود الناﲨة ﻋﻦ اﻷنﻈﻤة اﳌﺘعﻠقة لﺘﺤﻒ الﻔنية واﻷثرﻳة‬

‫ﺗﺘﻠﺨﺺ ﻓيﻤا ﻳﻠﻲ ‪ :‬نﺺ ﻋﻠﻰ ﻫذﻩ القيود الﻈﻬﲑ اﳌﺆرخ ﰲ ‪ 11‬شعﺒان ‪ 21) 1364‬ﻳوليوز ‪ (1945‬و الذي قيد‬
‫حﻖ اﳌالﻚ ﰲ الﺘنقيﺐ ﻋﻦ الﺘﺤﻒ و اﻷ ر الﻔنية ﲟا ﻳﻠﻲ ‪:‬‬
‫‪ -‬ﻻ ﳚوز ﻷحد أن ﻳنقﺐ ﻋﻠﻰ اﻵ ر الﻔنية ﺑدون ﺗرﺧيﺺ ﻣﺴﺒﻖ ﻣﻦ وزارة اﳌعنية حﱴ ولو ﻛانﺖ اﻷرض اﳌراد‬
‫الﺘنقيﺐ ﻓيﻬا جارﻳة ﲟﻠﻜﻪ ‪.‬‬
‫‪ -‬إذا اﻛﺘﺸﻒ ﲢﻒ أو نقود أو آ ر ﻓنية صدﻓة أثناء القيام ﲝﻔر ت أن ﳜﱪ ﻋﻦ ﻫذا اﻻﻛﺘﺸاف الﺴﻠﻄة الﺒﻠدﻳة أو‬
‫اﶈﻠية ‪.‬‬
‫‪ -‬حﻖ الوزارة ﰲ ﲤﻠﻚ ﻣا ﰎ اﻛﺘﺸاﻓﻪ ﻣﻦ أ ر ﻓنية ‪ ،‬ﺧﻼل ﺳﺘة أشﻬر ﻣﻦ رﻳخ إﻋﻼﻣﻬا ﺑذلﻚ ‪ ،‬وﻣقاﺑﻞ أداﺋﻬا‬
‫لﻠﻤﻜﺘﺸﻒ ﺗعوﻳﻀا ﻳﺘﻔﻖ ﻋﻠيﻪ ‪ ،‬أو ﺗقﻀﻲ ﺑﻪ اﶈﻜﻤة‪.‬‬

‫الفقرة الﺜانية ‪ٔ :‬نواع الق ود الواردة ﲆ حق اﳌلك ة‬

‫أوﻻ ‪ :‬القيود اﳌقررة ﻣنعا ﻹﺳاءة اﺳﺘعﻤال حﻖ اﳌﻠﻜية‬

‫ﻣﻦ اﳌعروف أن الﺸرﻳعة اﻹﺳﻼﻣية أقرت ﻣﺒدأ ﻣنﻊ اﳌالﻚ ﰲ الﺘعﺴﻒ ﰲ اﺳﺘعﻤال حقﻪ‪ .‬وﻫذا اﳌﺒدأ ﻳقﺘﻀﻲ أنﻪ ﻻ‬
‫ﳚوز ﻷي ﻣالﻚ – وﻋﻠﻰ اﻷﺧﺺ ﻣالﻚ العقار – أن ﻳﺴﺘعﻤﻞ ﻣﻠﻜﻪ اﺳﺘعﻤاﻻ ﻳﻀر ﺑﻐﲑﻩ‪ ،‬ولو ﱂ ﺗﺘﺠﻪ نية اﳌالﻚ إﱃ‬
‫إحداث ذلﻚ الﻀرر‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫أﻣا ﰲ القانون الوضعﻲ‪ ،‬ﻓإن ﻣعﻈﻢ القوانﲔ اﳊدﻳﺜة أصﺒﺤﺖ ﺧذ ﺑنﻈرﻳة الﺘعﺴﻒ ﰲ اﺳﺘعﻤال اﳊﻖ‪ ،‬وﲤنﻊ ﻋﻦ‬
‫ﻃرﻳﻖ ﺗﻄﺒيقﻬا ﻛﻞ ﻣالﻚ ﻣﻦ أن ﻳﺴﺘعﻤﻞ ﻣﻠﻜﻪ ﻓيﻤا ﻳﻀر ﻵﺧرﻳﻦ‪ .‬ﻛﻤا أ ا ﺗعﱰف ﲝﻖ ﻛﻞ شﺨﺺ ﰲ أن ﻳﻄالﺐ‬
‫ﺑرﻓﻊ الﻀرر الﻼحﻖ ﺑﻪ ﻣﻦ جراء اﺳﺘعﻤال اﳌالﻚ ﳌﻠﻜﻪ اﺳﺘعﻤاﻻ ﺳيﺌا‪.‬وﻣﻦ ذلﻚ ﻣا نﺺ ﻋﻠيﻪ الﻔﺼﻞ ‪ 906‬ﻣﻦ‬
‫القانون اﳌدﱐ اﻷﳌاﱐ ﻋﻠﻰ أنﻪ " ﻻ ﳚﱪ اﳌالﻚ ﻋﻠﻰ أن ﻳﺘﺤﻤﻞ ﰲ ﻣﻠﻜﻪ الﻐازات واﻷﲞرة والرواﺋح والدﺧان واﳍﺒاب‬
‫واﳊرارة والﻀوضاء واﻻﻫﺘﺰاز وﳓوﻫا إذا ﻛان الﻀرر الناشﺊ ﻋنﻬا ﻓﻬا زﻫيدا‪ ،‬أو إذا ﻛانﺖ شﺌة ﻋﻦ اﺳﺘعﻤال‬
‫العقار اﺳﺘعﻤاﻻ ﻋاد حﺴﺐ ﻋرف اﳌﻜان‪.‬‬
‫وﰲ ﻓرنﺴا ﰲ ظﻞ ﻋدم وجود نﺺ ﻳﺆﻃر نﻈرﻳة إﺳاءة اﺳﺘعﻤال اﳊﻖ‪ .‬ﻓإن الﻔقﻪ و القﻀاء اﺳﺘند ﻋﻠﻰ القاﻋدة الﱵ‬
‫وردت ﰲ الﻔﺼﻞ ‪ 1382‬ﻣﻦ القانون اﳌدﱐ الﻔرنﺴﻲ ﻹقرار ﻫذﻩ النﻈرﻳة ‪.‬‬
‫أﻣا ﰲ اﳌﻐرب ﻓﻤدونة اﳊقوق العينية ﱂ ﺗنﺺ ﺑﺸﻜﻞ واضح و صرﻳح ﻋﻠﻰ نﻈرﻳة الﺘعﺴﻒ ﰲ اﺳﺘعﻤال اﳊﻖ ﻋﻠﻰ‬
‫ﻏرار ظﻬﲑ ‪ 19‬رجﺐ اﳌﻠﻐﻰ ‪ ،‬إﻻ أنﻪ ﻣﻊ ذلﻚ ﳝﻜﻦ اﻻﺳﺘناد إﱃ ﺑعﺾ النﺼوص اﳌﻀﻤنة ﲟدونة اﳊقوق العينية‬
‫ﻹقرار ﻫذﻩ النﻈرﻳة ‪ ،‬و ﻫﻜذا ﻓإنﻪ لرجوع إﱃ اﳌادﺗﲔ ‪ 14‬و ‪ 19‬ﳒدﳘا ﺗنﺼان ﻋﻠﻰ أن لﺼاحﺐ حﻖ اﳌﻠﻜية‬
‫ﺳﻠﻄة اﺳﺘعﻤالﻪ و اﺳﺘﻐﻼلﻪ و الﺘﺼرف ﻓيﻪ لﻜﻦ ﰲ حدود القانون أو اﻻﺗﻔاق أو اﻷنﻈﻤة اﳉاري ا العﻤﻞ‪.‬‬
‫ﻛﻤا ﺗنﺺ اﳌادة ‪ 20‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻋﻠﻰ أنﻪ " ﻻ ﻳﺴوغ ﳌالﻚ العقار أن ﻳﺘﺼرف ﻓيﻪ ﺗﺼرﻓا ضارا ﲝقوق‬
‫الﻐﲑ اﳌﺘعﻠقة ﺑذلﻚ العقار ‪ ،‬و نﺼﺖ أﻳﻀا اﳌادة ‪ 21‬ﻋﻠﻰ أنﻪ " ﻻ ﻳﺴوغ ﳌالﻚ العقار أن ﻳﺴﺘعﻤﻠﻪ اﺳﺘعﻤاﻻ ﻣﻀرا‬
‫ﲜارﻩ ضررا ﺑﻠيﻐا‪".‬‬
‫ولﻜﻦ قانون اﻻلﺘﺰاﻣات والعقود اﳌﻐرﰊ وردت ﻓيﻪ نﺼوص ﺗﺴد النقﺺ وﺗقر صراحة وجوب اﻷﺧذ ﺑنﻈرﻳة إﺳاءة‬
‫اﺳﺘعﻤال اﳊﻖ ﰲ اﳊقﻞ العقاري ‪ ،‬ﻓالقانون اﳌذﻛور نﺺ ﰲ الﻔﺼﻞ ‪ 77‬ﻋﻠﻰ أن‪ " :‬ﻛﻞ ﻋﻤﻞ ﻳرﺗﻜﺒﻪ اﻹنﺴان…‬
‫وﻳﻜون ﻣﻦ شﺄنﻪ أن ﳛدث ضررا لﻐﲑ ﻳﻠﺰم ﻣرﺗﻜﺒﻪ ﺑﺘعوﻳﺾ ﻫذا الﻀرر" ‪ .‬ﻛﻤا أقر الﻔﺼﻞ ‪ 91‬ﻣﻦ نﻔس‬
‫القانونﻠﻠﺠﲑان اﳊﻖ ﰲ إقاﻣة دﻋوى ﻋﻠﻰ أصﺤاب اﶈﻼت اﳌﻀرة لﺼﺤة أو اﳌقﻠقة لﻠراحة ﺑﻄﻠﺐ‪ ،‬إﻣا إزالة ﻫذﻩ‬
‫اﶈﻼت‪ ،‬وإﻣا إجراء ﻣا ﻳﻠﺰم ﻓيﻬا ﻣﻦ الﺘﻐيﲑ لرﻓﻊ اﻷضرار الﱵ ﻳﺘﻈﻠﻤون ﻣنﻬا‪ .‬وﻻ ﳛول الﱰﺧيﺺ الﺼادر ﻣﻦ‬
‫الﺴﻠﻄات اﳌﺨﺘﺼة دون ﻣﺒاشرة ﻫذﻩ الدﻋوى‪.‬‬
‫ﰒ إن قانون اﻻلﺘﺰاﻣات والعقود اﳌﻐرﰊ ﰲ الﻔﺼﻞ ‪ 92‬ﲟﻔﻬوم اﳌﺨالﻔة ﺧول لﻠﺠار اﳌﻄالﺒة زالة اﻷضرار الناشﺌة‬
‫ﻋﻦ اﻻلﺘﺰاﻣات العادﻳة لﻠﺠوار ﻛالدﺧان الذي ﻳﺘﺴرب ﻣﻦ اﳌداﺧﻦ وﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﳌﻀار الﱵ ﻻ ﳝﻜﻦ ﲡنﺒﻬا والﱵ ﻻ‬
‫ﺗﺘﺠاوز اﳊد اﳌﺄلوف‪.‬‬
‫نيا ‪ :‬القيود القانونية اﳌقررة لﻠﻤﺼﻠﺤة العاﻣة‬
‫ليس ﻣﻦ شﻚ ﰲ انﻪ حيﺚ ﻳﺘعارض حﻖ اﳌﻠﻜية ﻣﻊ ﻣﺼﻠﺤة ﻋاﻣة ﻓإن ﻫذﻩ اﳌﺼﻠﺤة ﻫﻲ الﱵ ﺗقدم ‪ .‬لذلﻚ ﻓإن‬
‫اﳌﺸرع ﻳورد ﺑعﺾ القيود الﱵ ﲢد ﻣﻦ ﺳﻠﻄات اﳌالﻚ ﻣراﻋاة لﻠﻤﺼﻠﺤة العاﻣة وﺗرجيﺤاً ﳍا ﻋﻠﻰ ﻣﺼﻠﺤة اﳌالﻚ‬
‫اﳋاصة‪ .‬وﻫذﻩ القيود ﻛﺜﲑة ﻳرد ﻣعﻈﻤﻬا ﰲ ﺗﺸرﻳعات ﺧاصةنعرض ﻷﳘﻬا ﻓيﻤا ﰐ‪:‬‬
‫‪32‬‬
‫أ ‪ :‬القيود الﱵ ﲢد ﻣﻦ ﺳﻠﻄة اﳌالﻚ ﻋﻠﻰ ﻋﻠو أرضﻪ ‪ ،‬ﻓيﺠﱪ ﻋﻠﻰ ﻋدم ﻣعارضة الﻄاﺋرات ﻣﻦ اﳌرور ﰲ الﻄﺒقة‬
‫اﳉوﻳة الﱵ ﺗعﻠو أرضﻪ ‪ ،‬و ﻋﻠﻰ ﻋدم ﳑانعة الدولة ﻣﻦ وضﻊ دﻋاﺋﻢ و أﻋﻤدة ﰲ العقارات اﳋاصة ‪ ،‬ﺑﻐية إنﺸاء و‬
‫اﺳﺘﺜﻤار وصيانة اﳋﻄوط الﱪقية و اﳍاﺗﻔية ‪ ،‬و ﻋﻠﻰ ﻣنﻊ أصﺤاب العقارات ا اورة لﻠﻤﻄارات و لقواﻋد الﻄﲑان ﻋﻠﻰ‬
‫ﻣﺴاﻓة ﺗعﲔ وﻓﻖ اﻷنﻈﻤة الدولية ‪ ،‬إقاﻣة أﻳة ﻣنﺸﺄت ﻋﻠﻰ ﻋقارا ﻢ أو اﻻرﺗﻔاع ذﻩ اﳌنﺸﺄت أﻛﺜر ﻣﻦ ﻋﻠو ﻣعﲔ‬
‫حﺴﺐ اﻷحوال‪.‬‬

‫ب ‪ :‬القيود الﱵ ﲢد ﻣﻦ ﺳﻠﻄة اﳌالﻚ ﻋﻠﻰ أﻋﻤاق أرضﻪ ‪ ،‬حيﺚ ﻻ ﳚوز لﻪ ﻓﺘح اﳌقالﻊ أو الﺘﺤري ﻋﻦ اﳌناجﻢ‬
‫واﺳﺘﻐﻼﳍا و ﻣﻦ الﺘنقيﺐ ﻋﻦ الﺘﺤﻒ و اﻷ ر ‪ ،‬إﻻ ضﻤﻦ شروط ﻣعينة ‪ ،‬و قد ﺳﺒﻖ وأن ﲝﺜنا ﻫذا ﰲ إﻃار حﻖ‬
‫اﳌﻠﻜية‬

‫ج ‪ :‬نﺰع اﳌﻠﻜية لﻠﻤنﻔعة العاﻣة ‪ :‬اﳌﻠﻜية حﻖ ﻣﺼون ﻻ ﳚوز اﻻﻋﺘداء ﻋﻠيﻪ وحرﻣان اﳌالﻚ ﻣنﻪ إﻻ ﰲ اﻻحوال الﱵ‬
‫قررﻫا القانون‪ .‬وﳍذا ﻓقد نﺼﺖ اﳌادة )‪ (23‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻋﻠﻰ انﻪ ‪" :‬ﻻ ﳛرم أحد ﻣﻦ ﻣﻠﻜﻪ إﻻ ﰲ‬
‫اﻷحوال الﱵ ﻳقررﻫا القانون‪.‬ﻻ ﺗنﺰع ﻣﻠﻜية أحد إﻻ ﻷجﻞ اﳌنﻔعة العاﻣة ووﻓﻖ اﻹجراءات الﱵ ﻳنﺺ ﻋﻠيﻬا القانون‪،‬‬
‫وﻣقاﺑﻞ ﺗعوﻳﺾ ﻣناﺳﺐ"‪.‬‬

‫وﻳﺘﻀح ﻣﻦ اﻻحﻜام الﱵ اوردﻫا اﳌﺸرع ﰲ النﺼوص اﳌﺘقدﻣة ان ﻫناك ضﻤا ت ﺗﺆﻣﻦ حﺼانة اﳌﻠﻜية اﳋاصة وﻋدم‬
‫حرﻣان اﳌالﻚ ﻣﻦ ﻣﻠﻜﻪ دون رضاﻩ ‪ .‬وﻫذﻩ الﻀﻤا ت ﻫﻲ ‪:‬‬

‫‪1‬ـ ﻋدم جواز نﺰع اﳌﻠﻜية اﳋاصة إﻻ لﻠﻤنﻔعة العاﻣة وﰲ اﻻحوال الﱵ ﻳقررﻫا القانون‪.‬‬

‫‪-2‬وجود اﺗﺒاع اﻻجراءات الﱵ قررﻫا القانون رقﻢ ‪ 7.81‬اﳌﺘعﻠﻖ ﺑنﺰع اﳌﻠﻜية ﻷجﻞ اﳌنﻔعة العاﻣة و ﻻحﺘﻼل‬
‫اﳌﺆقﺖ؛ اﳉرﻳدة الرﲰية ﻋدد ‪ 3685‬ﺑﺘارﻳخ ‪ 3‬رﻣﻀان ‪ 15) 1403‬ﻳونيﻪ ‪ ،(1983‬ص ‪980‬؛ ﻛﻤا ﰎ ﺗﻐيﲑﻩ‬
‫وﺗﺘﻤيﻤﻪ‪.‬‬

‫‪ -3‬وجوب ﺗعوﻳﺾ اﳌالﻚ ﺗعوﻳﻀاً ﻋادﻻً‪،‬‬

‫د‪ :‬القيود الواردة ﰲ القانون رقﻢ ‪ 90-12‬اﳌﺘعﻠﻖ لﺘعﻤﲑ أو القانون رقﻢ ‪ 90-25‬اﳌﺘعﻠﻖ لﺘﺠﺰ ت العقارﻳة و‬
‫ا ﻤوﻋات الﺴﻜنية و ﺗقﺴيﻢ العقارات ‪ ،‬و ﳕﺜﻞ لﺒعﻀﻬا ﲟا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪-‬نﺼﺖ اﳌواد ‪ 43-41-40‬ﻣﻦ القانون رقﻢ ‪ 12-90‬اﳌﺘعﻠﻖ لﺘعﻤﲑ ﻋﻠﻰ أنﻪ ﳝنﻊ القيام لﺒناء أو إدﺧال‬
‫الﺘﻐيﲑات ﻋﻠﻰ اﳌﺒاﱐ دون اﳊﺼول ﻋﻠﻰ رﺧﺼة ﺑذلﻚ‪ ،‬ﻳﺴﻠﻤﻬا رﺋيس ا ﻠس اﳉﻤاﻋﻲ وذلﻚ ﺑعد الﺘﺤقﻖ ﻣﻦ أن‬
‫اﳌﺒﲎ اﳌﺰﻣﻊ إقاﻣﺘﻪ ﺗﺘوﻓر ﻓيﻪ الﺸروط الﱵ ﺗﻔرضﻬا اﻷحﻜام الﺘﺸرﻳعية والﺘنﻈيﻤية اﳉاري ا العﻤﻞ‬

‫‪33‬‬
‫‪-‬اﳌادة ‪ 3‬ﻣﻦ القانون رقﻢ ‪ 25-90‬اﳌﺘعﻠﻖ لﺘﺠﺰ ت العقارﻳة " ﻳﺴﻠﻢ رﺋيس ﳎﻠس اﳉﻤاﻋة اﳊﻀرﻳة أو القروﻳة‬
‫اﻻذن ﰲ القيام حداث الﺘﺠﺰ ت العقارﻳة اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ اﳌادة ‪ 2‬أﻋﻼﻩ "‪.‬‬

‫‪-‬نﺼﺖ اﳌاد ‪ 5‬ﻣﻦ القانون رقﻢ ‪ 25-90‬اﳌﺘعﻠﻖ لﺘﺠﺰ ت العقارﻳة ﻋﻠﻰ أنﻪ ﻻ ﳝﻜﻦ قﺒول ﻃﻠﺐ إحداث ﲡﺰﺋة‬
‫ﻋقارﻳة إذا ﻛانﺖ اﻷرض اﳌراد ﲡﺰﺋﺘﻬا ﻏﲑ ﳏﻔﻈة وﻻ ﺑﺼدد الﺘﺤﻔيﻆ‪.‬وﻻ ﻳﻜون الﻄﻠﺐ ﻣقﺒوﻻ إذا ﺗعﻠﻖ اﻻﻣر رض‬
‫ﺑﺼدد الﺘﺤﻔيﻆ اﻻ إذا ﻛان اﻻجﻞ اﶈدد لﺘقدﱘ الﺘعرضات ﻋﻠﻰ الﺘﺤﻔيﻆ قد انﺼرم دون ﺗقدﱘ أي ﺗعرض ﻋﻠﻰ‬
‫ﲢﻔيﻆ العقار اﳌراد ﲡﺰﺋﺘﻪ‪.‬‬

‫لﺜا‪ :‬القيود اﻻﺗﻔاقية‬

‫القيود اﻻﺗﻔاقية ﻫﻲ القيود الﱵ ﺗﻀعﻬا اﻷﻃراف اﳌﺘعاقدة ﰲ العقد وذلﻚ دف ﺗقييد حقوق اﳌالﻚ و ﻣنعﻪ ﻣﻦ‬
‫الﺘﺼرف ﰲ ﻋقارﻩ‪ ،‬و ﻳﻄﻠﻖ الﻔقﻬاء ﻋﻠﻰ ﻫذا النوع ﻣﻦ القيود اﻻﺗﻔاقية " الﺸروط اﳌﺼاحﺒة " ﻛﺄن ﻳﺒيﻊ شﺨﺺ‬
‫ﻋقارا لﻪ و ﻳنﺺ ﰲ ﻋقد الﺒيﻊ ﻋﻠﻰ شرط ﳝنعﻪ ﲟوجﺒﻪ اﳌﺸﱰي ﻣﻦ الﺘنازل ﻋﻦ العقار ﳌﺼﻠﺤة الﻐﲑ ﻓﻤﺜﻞ ﻫذﻩ‬
‫الﺸروط صﺤيﺤة‪ ،‬و ﻫﻞ ﳚوز ﺗقييد حرﻳة اﳌالﻚ ﰲ الﺘﺼرف ﰲ ﻋقارﻩ ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ الﺘعاقد؟‪.‬ﻛﻤا ﻳﻄرح الﺘﺴاؤل ﰲ‬
‫ﻣنﺘﻬﻰ اﻷﳘية ﻳﺘﻤﺤور حول إﻣﻜانية ﺳﻠﻄان اﻹرادة ﻣﻦ أن ﻳقيد حﻖ اﳌﻠﻜية الذي ﻳعﺘﱪ ﻣﻦ النﻈام العام؟‬

‫اﻷصﻞ أن ﻣﺜﻞ ﻫذﻩ اﻻشﱰاﻃات ﻏﲑ جاﺋﺰ نﻈرا لﻼﻋﺘﺒارات الﱵ ذﻛر ﺳاﺑقا‪ .‬وﻣﻦ ﰎ ﳒد أن الﻔقﻬاء ﻫاﲨوا ﻣﺜﻞ‬
‫ﻫذﻩ اﻻشﱰاﻃات ﻋندﻣا ظﻬرت ﰲ اﳊياة العﻤﻠية‪،‬إﻻ أن ﻣنﻄﻠﻖ الواقﻊ ﰲ اﳊياة العﻤﻠية ﻛان أقوى ﻣﻦ ﻣنﻄﻖ‬
‫القانون‪.‬‬

‫ﻓقد ظﻬر وجود حاﻻت ﻳﺴﺘند ﻓيﻬا اﳌنﻊ إﱃ ﻣﱪرات ﻋﻤﻠية ﻣعقولة‪ ،‬وﻣﻦ ﰎ أﺧد ﺑﺼﺤة ﻣﺜﻞ ﻫذﻩ اﻻشﱰاﻃات إذا‬
‫ﻛانﺖ ﺗقوم ﻋﻠﻰ ﻣﺼﻠﺤة جدﻳة‪ .‬ﻓالقﻀاء و الﻔقﻪ ﰲ ﻓرنﺴا و ﰲ ﻏياب نﺺ ﰲ القانون اﳌدﱐ اﺳﺘقر ﻋﻠﻰ اﻋﺘﺒار‬
‫ﻣﺜﻞ ﻫذﻩ الﺸروط ﻣقﺒولة‪ ،‬و ﻫو الﺘوجﻪ نﻔﺴﻪ الذي أقرﺗﻪ ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ الﺘﺸرﻳعات اﳊدﻳﺜة حيﺚ نﺼﺖ الﻔقرة اﻷوﱃ‬
‫ﻣﻦ اﳌادة ‪ 823‬ﻣﻦ القانون اﳌدﱐ اﳌﺼري ﻋﻠﻰ أنﻪ " إذا ﺗﻀﻤﻦ العقد أو الوصية شرﻃا ﻳقﻀﻲ ﲟنﻊ الﺘﺼرف ﰲ‬
‫ﻣال‪ ،‬ﻓﻼ ﻳﺼح ﻫذا الﺸرط ﻛﻤا ﱂ ﻳﻜﻦ ﻣﺒنيا ﻋﻠﻰ ﻋﺚ ﻣﺸروع‪ ،‬و ﻣقﺼور ﻋﻠﻰ ﻣدة ﻣعقولة"‪.‬‬

‫أﻣا القانون اﳌﻐرﰊ ﻓﻼ ﻳوجد نﺺ صرﻳح ﳚيﺰﻫا ﺳواء ﰲ قانون اﻻلﺘﺰاﻣات و العقود أو ﰲ ظﻬﲑ ‪ 19‬رجﺐ اﳌﻠﻐﻰ ‪،‬‬
‫ﻏﲑ أن الﻔقﻪ اﺳﺘند ﻋﻠﻰ ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ النﺼوص لﻠقول أن اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ أقر ﻣﺒدأ صﺤة القيود اﻻﺗﻔاقية ‪ ،‬ﻣنﻬا‬
‫الﻔﺼﻞ ‪ 492‬ﻣﻦ ق ل ع نﺺ ﻋﻠﻰ أنﻪ " ﲟﺠرد ﲤام الﺒيﻊ‪ ،‬ﻳﺴوغ لﻠﻤﺸﱰي ﺗﻔوﻳﺖ الﺸﻲء اﳌﺒيﻊ ولو قﺒﻞ حﺼول‬
‫الﺘﺴﻠيﻢ‪ ،‬وﻳﺴوغ لﻠﺒاﺋﻊ أن ﳛيﻞ حقﻪ ﰲ الﺜﻤﻦ ولو قﺒﻞ الوﻓاء‪ .‬وذلﻚ ﻣا ﱂ ﻳﺘﻔﻖ العاقدان ﻋﻠﻰ ﺧﻼﻓﻪ‪ . "...‬اﻷﻣر‬
‫الذي ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠيﻪ اﻋﺘﺒار ﻋقد الﺒيﻊ اﳌﺘﻀﻤﻦ قيدا ﳝنﻊ اﳌﺸﱰي ﻣﻦ الﺘﺼرف ﰲ اﳌﺒيﻊ قﺒﻞ انقﻀاء زﻣﻦ ﻣعﲔ‪ ،‬ﻋقدا‬
‫صﺤيﺤا والقيد ﻣعﺘﱪا ‪ .‬ﻛﻤا نﺼﺖ اﳌادة ‪ 285‬ﻣﻦ ﻣدونة اﻷﺳرة ﻋﻠﻰ أنﻪ " ﻳﺼح ﺗعﻠيﻖ الوصية لﺸرط وﺗقييدﻫا‬

‫‪34‬‬
‫ﺑﻪ إن ﻛان الﺸرط صﺤيﺤا‪ ،‬والﺸرط الﺼﺤيح ﻣا ﻛان ﻓيﻪ ﻣﺼﻠﺤة لﻠﻤوصﻲ أو لﻠﻤوصﻰ لﻪ أو لﻐﲑﳘا وﱂ ﻳﻜﻦ ﳐالﻔا‬
‫لﻠﻤقاصد الﺸرﻋية‬

‫وﺑﺼدورﻣدونة اﳊقوق العينية ﳝﻜﻦ القول أ ا وضعﺖ حدا ﳍذا الﻐﻤوض الﺘﺸرﻳعﻲ حول صﺤة القيود‬
‫اﻻﺗﻔاقيةوﺳاﻳرت الﺘﺸرﻳعات اﳊدﻳﺜة ﰲ إقرار ﻫذﻩ القيود ﻣﻦ ﺧﻼل اﳌادة ‪ 14‬الﱵ نﺼﺖ ﻋﻠﻰ أنﻪ " ﳜول حﻖ‬
‫اﳌﻠﻜية ﻣالﻚ العقار دون ﻏﲑﻩ ﺳﻠﻄة اﺳﺘعﻤالﻪ واﺳﺘﻐﻼلﻪ والﺘﺼرف ﻓيﻪ‪ ،‬وﻻ ﻳقيدﻩ ﰲ ذلﻚ إﻻ القانون أو اﻻﺗﻔاق "‬
‫‪.‬وذلﻚ شرط أن ﻳﻜون القيد ﻏﲑ ﳐالﻒ لﻠقانون أو النﻈام العام و أن ﻳﻜون ﳑا ﳛقﻖ اﳌنﻔعة اﳌﺸروﻋة ﻷحد‬
‫اﳌﺘعاقدﻳﻦ أو لﻠﻐﲑ ﻣﻊ اقﺘﺼار القيد ﻋﻠﻰ ﻣدة ﻣعقولة‪.‬‬

‫راﺑعا ‪ :‬القيود اﳌقررة لرﻓﻊ ضرر اﳉوار‬

‫ﺗعﺘﱪ الﺸرﻳعة اﻻﺳﻼﻣية ﺳﺒاقة لﻠقوانﲔ اﳌعاصرة ﰲ اﳊدﻳﺚ ﻋﻦ نﻈرﻳة ﻣﻀار اﳉوار الﱵ ﺗعﺘﱪ ﻣﻦ أﻫﻢ الﺘﻄﺒيقات‬
‫اﳌرﺗﺒﻄة لﺘعﺴﻒ ﰲ اﺳﺘعﻤال اﳊﻖ ‪.‬إذ قد ﻳنﺘﺞ ﻋﻦ اﺳﺘعﻤال اﳌالﻚ لعقارﻩ ضرر ﲟﻦ ﳚاور ذلﻚ العقار ‪ ،‬ﻛﺄن ﻳقيﻢ‬
‫اﳌالﻚ ﻓوق أرضﻪ ﻣعﻤﻼ ﻳﺆذي جﲑانﻪ لدﺧان و ﻳقﻠﻖ راحﺘﻬﻢ لﻀﺠيﺞ و ﳓوﻩ ‪ ،‬و ﻛﺄن ﻳﻔﺘح ﰲ ﺑناﺋﻪ نواﻓذ ﺗﻄﻞ‬
‫ﻋﻠﻰ جﲑانﻪ ﻋﻠﻰ ﻏﲑ ذلﻚ ‪ ،‬و ﺑﺼدور ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻓقد ﻣيﺰت ﰲ القيود اﳌﺘعﻠقة ﲟﻀار اﳉوار ﺑﲔ ﺗﻠﻚ‬
‫اﳌﺘعﻠقة ﳊاﺋط اﳌﺸﱰك ‪ ،‬و الﻄرﻳﻖ اﳋاص اﳌﺸﱰك ﻓﺄدرجﺘﻬﻢ ضﻤﻦ اﻷحﻜام اﳌنﻈﻤة ﳊﻖ اﳌﻠﻜية ‪ ،‬و القيود‬
‫اﳌﺘعﻠقة ﲝﻖ اﳌﺴيﻞ أو الﺼرف أو ﻓﺘح اﳌﻄﻼت ﻋﻠﻰ أرض اﳉار حيﺚ ﰎ إدراجﻬا ضﻤﻦ اﻻرﺗﻔاقات القانونية‪.‬‬
‫وﻋﻠيﻪ ﳝﻜﻦ ﺗﻠﺨيﺺ القيود اﳌﺘعﻠقة ﲟﻀار اﳉوار ﻛﻤا ﻫﻲ ﻣنﻈﻤة ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻋﻠﻰ النﺤو الﺘاﱄ ‪:‬‬

‫أ‪ -‬اﳊاﺋط اﳌﺸﱰك ‪ ) :‬اﳌواد ﻣﻦ ‪ 28‬اﱃ ‪ 31‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية (‬

‫* ﻛﻞ حاﺋط ﻳﻔﺼﻞ ﺑﲔ ﻋقارﻳﻦ ﻳعد ﻣﺸﱰﻛا ﺑينﻬﻤا إﱃ اﻳة ﺧط اﻻشﱰاك ﻣا ﱂ ﻳقﻢ الدليﻞ ﻋﻠﻰ ﺧﻼف ذلﻚ‪) .‬‬
‫اﳌادة ‪( 28‬‬

‫* ﳛﻖ لﻜﻞ شرﻳﻚ ﰲ اﳊاﺋط اﳌﺸﱰك أن ﻳﺴﺘعﻤﻠﻪ ﲝﺴﺐ الﻐرض الذي أﻋد لﻪ ولﻪ ﻋﻠﻰ وجﻪ اﳋﺼوص أن ﻳقيﻢ‬
‫ﲜانﺒﻪ ﺑناء أو أن ﻳﻀﻊ ﻓوقﻪ ﻋوارض أو دﻋاﺋﻢ ليﺴد الﺴقﻒ لﻜﻦ لقدر الذي لﺸرﻳﻜﻪ شرط أن ﻻ ﳛﻤﻠﻪ ﻓوق‬
‫ﻃاقﺘﻪ وذلﻚ ﻣﻊ ﻣراﻋاة القوانﲔ واﻷنﻈﻤة‪.‬‬

‫* ﺗقﻊ اﳌﺼارﻳﻒ الﻀرورﻳة ﻹصﻼح وﲡدﻳد اﳊاﺋط اﳌﺸﱰك ﻳﺘﺤﻤﻠﻬا ﲨيﻊ الﺸرﻛاء ﻛﻞ ﲝﺴﺐ حﺼﺘﻪ ﻓيﻪ‪.‬‬

‫*ﻻ ﳚوز لﻠﺸرﻳﻚ أن ﻳﺘﺼرف ﰲ اﳊاﺋط اﳌﺸﱰك قاﻣة ﺑناءات أو ﻣنﺸﺂت ﻋﻠيﻪ إﻻ ﲟواﻓقة شرﻳﻜﻪ ﻣﻊ ﻣراﻋاة‬
‫القوانﲔ واﻷنﻈﻤة‪.‬‬

‫‪35‬‬
‫*ﳛﻖ لﻜﻞ شرﻳﻚ أن ﻳعﻠﻲ اﳊاﺋط اﳌﺸﱰك ‪ ،‬ﻏﲑ أنﻪ ﻳﺘﺤﻤﻞ وحدﻩ نﻔقات الﺘعﻠية وصيانة اﳉﺰء اﳌعﻠﻰ ﻋﻠﻰ أﻻ‬
‫ﻳﻠﺤﻖ ذلﻚ ضررا ﲜارﻩ‪.‬‬

‫ﻓإذا ﱂ ﻳﻜﻦ اﳊاﺋط اﳌﺸﱰك صاﳊا لﺘﺤﻤﻞ الﺘعﻠية ﻓعﻠﻰ ﻣﻦ ﻳرﻏﺐ ﻓيﻬا ﻣﻦ الﺸرﻛاء أن ﻳعيد ﺑناءﻩ ﻛﻠﻪ ﻋﻠﻰ نﻔقﺘﻪ‬
‫وحدﻩ ﺑﺸرط أن ﺗقﻊ ز دة ﲰﻜﻪ ﰲ أرضﻪ‪.‬‬

‫*ﻻ ﳚوز لﻠﺠار أن ﳚﱪ جارﻩ ﻋﻠﻰ الﺘنازل لﻪ ﻋﻦ حﺼﺘﻪ ﰲ اﳊاﺋط اﳌﺸﱰك ‪ .‬ﻏﲑ أنﻪ ﳝﻜﻦ لﻠﺠار الذي ﱂ ﻳﺴاﻫﻢ ﰲ‬
‫نﻔقات الﺘعﻠية أن ﻳﺼﺒح شرﻳﻜا ﰲ اﳉﺰء اﳌعﻠﻰ إذا دﻓﻊ نﺼيﺒﻪ ﰲ نﻔقات الﺘعﻠية وﰲ قيﻤة اﻷرض الﱵ ﺗقﻊ ﻋﻠيﻬا‬
‫ز دة الﺴﻤﻚ‪.‬‬

‫ب‪-‬الﻄرﻳﻖ اﳋاص اﳌﺸﱰك ‪ ) :‬اﳌواد ﻣﻦ ‪ 32‬اﱃ ‪ 36‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية (‬

‫الﻄرﻳﻖ اﳋاص اﳌﺸﱰك ﻣﻠﻚ ﻣﺸاع ﺑﲔ ﻣﻦ ﳍﻢ حﻖ اﳌرور ﻓيﻪ‪ ،‬وﻻ ﳚوز ﻷحدﻫﻢ أن ﳛدث ﻓيﻪ شيﺌا‪ ،‬ﺳواء ﻛان‬
‫ﻣﻀرا أو ﻏﲑ ﻣﻀر‪ ،‬إﻻ ذن ﻣﻦ قﻲ شرﻛاﺋﻪ‪.‬‬

‫* ﻻ ﳚوز لﻠﺸرﻛاء ﰲ الﻄرﻳﻖ اﳌﺸﱰك أن ﻳﻄﻠﺒوا قﺴﻤﺘﻪ وﻻ أن ﻳﺘﻔقوا ﻋﻠﻰ ﺗﻔوﻳﺘﻪ ﻣﺴﺘقﻼ وليس ﳍﻢ أن ﻳﺴدوا‬
‫ﻣدﺧﻠﻪ ﻣا ﱂ ﻳقﻊ اﻻﺳﺘﻐناء ﻋنﻪ‪.‬ﻛﻤا ﻻ ﳚوز ﻷحدﻫﻢ الﺘﺼرف ﰲ حﺼﺘﻪ ﰲ الﻄرﻳﻖ إﻻ ﺗﺒعا لﺘﺼرﻓﻪ ﰲ العقار‬
‫اﳌﻤﻠوك لﻪ‪.‬‬

‫* إذا أﻏﻠﻖ أحد الﺸرﻛاء ﰲ الﻄرﻳﻖ اﳌﺸﱰك ﺑﻪ اﳌﻔﺘوح ﻋﻠيﻪ ﻓﻼ ﻳﺴقط ﺑذلﻚ حقﻪ ﰲ اﳌرور ﻓيﻪ وﳚوزلﻪ وﳋﻠﻔﻪ ﻣﻦ‬
‫ﺑعدﻩ أن ﻳعيد ﻓﺘﺤﻪ ﻣﻦ جدﻳد‪.‬‬

‫* ﻻ ﻳﺴوغ لﻐﲑ الﺸرﻛاء ﰲ الﻄرﻳﻖ اﳌﺸﱰك ﻓﺘح أﺑواب ﻋﻠيﻪ أو اﳌرور ﻓيﻪ‪ ،‬وﻣﻊ ذلﻚ ﳚوز لﻠﻤارة ﰲ الﻄرﻳﻖ العام‬
‫الدﺧول إﱃ الﻄرﻳﻖ اﳋاص اﳌﺸﱰك ﻋند الﻀرورة‪.‬‬

‫* ﻳﺘﺤﻤﻞ الﺸرﻛاء اﳌﺼارﻳﻒ الﻀرورﻳة ﻹصﻼح وﺗعﻤﲑ الﻄرﻳﻖ اﳌﺸﱰك ﻳﺘﺤﻤﻠﻬا الﺸرﻛاء ﻓيﻪ ﻛﻞ ﻣنﻬﻢ ﺑنﺴﺒة حﺼﺘﻪ‬
‫ﻓيﻪ‪.‬إذا رﻓﺾ أحد الﺸرﻛاء اﳌﺴاﳘة ﰲ ﻫذﻩ اﳌﺼارﻳﻒ جاز لﺒاقﻲ الﺸرﻛاء القيام صﻼح الﻄرﻳﻖ وﻣﻄالﺒﺘﻪ قﻀاﺋيا‬
‫داء ﻣا ﳚﺐ ﻋﻠيﻪ ﻣﻦ ﻫذﻩ اﳌﺼارﻳﻒ‪.‬‬

‫اﳌطلب الﺜالﺚ‪ٔ :‬سﺒاب سب اﳌلك ة‬

‫ﻳعـ ــرف حـ ــﻖ اﳌﻠﻜيـ ــة ﻋﻠـ ــﻰ أنـ ــﻪ حـ ــﻖ الﺘﻤﺘـ ــﻊ والﺘﺼـ ــرف ﰲ ﻋقـ ــار ﺑﻄﺒيعﺘ ـ ـﻪ أو لﺘﺨﺼـ ــيﺺ ﻋﻠـ ــﻰ أن ﻻ ﻳﺴـ ــﺘعﻤﻞ‬
‫ﻫذااﳊقاﺳﺘعﻤاﻻ ﲤنعﻪ القوانﲔ واﻷنﻈﻤة " ‪.‬واﳌﻠﻜية إﻣـا أن ﺗﻜﺘﺴـﺐ اﺑﺘـداء أي ﺑﻔعـﻞ اﻹنﺴـان وحـدﻩ دون أن ﻳﻜـون‬
‫ﻫناﻛﻤالﻜﺴــاﺑقﺘنﺘقﻠﻤنﻪ وﻳﻜــون ﻫــذا حياء اﻷراضــﻲ اﳌــوات و اﳊــرﱘ ) الﻔقــرة اﻷوﱃ( ‪ ،‬وإﻣــا أن ﺗﻜﺘﺴــﺐ انﺘقــاﻻ ﻣــﻦ‬
‫ﻣالﻚ ﺳاﺑﻖ و ﻫذااﻻنﺘقال قد ﻳﻜون ﺑيناﻷحياء‪ ،‬والذي ﻳقﻊ ﻻلﺘﺼاق ) الﻔقرة الﺜانية ( ‪ ،‬اﳊيازة ) الﻔقـرة الﺜالﺜـة(‬

‫‪36‬‬
‫أو لعقد ) الﻔقرة الراﺑعة( او الﺸﻔعة) الﻔقرة اﳋاﻣﺴة( ‪ ، .‬وقد ﻳﻜـون ﺳـﺒاب أﺧـرى ﻛالوﻓـاة وﻳـﺘﻢ ذلـﻚ ﳌـﲑاث‬
‫و الوصية أو ﺑﺘدﺧﻞ القﻀاء ) الﻔقرة الﺴادﺳة ( ‪.‬‬
‫الفقرة ا ٔوﱃ ‪:‬إح اء ا ٔراﴈ اﳌوات و اﳊرﱘ‬
‫أوﻻ‪:‬إحياء اﻷراضﻲ اﳌوات‬

‫أ‪ -‬اﻹﻃار القانوﱐ ‪ :‬لرجوع اﱃ نﺺ اﳌادة ‪222‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﳒدﻫا ﺗنﺺ ﻋﻠﻰ الﺘاﱄ " اﻷراضﻲ‬
‫اﳌوات الﺘيﻼ ﻣالﻚ ﳍا ﺗﻜون ﻣﻠﻜا لﻠدولة‪ ،‬وﻻ ﳚوز وضﻊ اليد ﻋﻠيﻬا إﻻ ذن صرﻳح ﻣﻦ الﺴﻠﻄة اﳌﺨﺘﺼة ﻃﺒقا‬
‫لﻠقانون"‪ .‬وﺗﻀيﻒ اﳌادة ‪ 223‬ﻣﻦ نﻔس اﳌدونة ﻋﻠﻰ ﻣا ﻳﻠﻲ " ﻣﻦ أحيا أرضا ﻣﻦ اﻷراضﻲ اﳌوات‪ ،‬ذن ﻣﻦ‬
‫الﺴﻠﻄة اﳌﺨﺘﺼة‪ ،‬ﻓﻠﻪ حﻖ اﺳﺘﻐﻼﳍا"‪.‬وﲢدثﺖ الﻔﺼول ‪ 222‬اﱃ ‪ 225‬ﻣﻦ نﻔس اﳌدونة ﻋﻦ حﻖ اﺳﺘﻐﻼل ﻫذﻩ‬
‫اﻷراضﻲ وﻣﻦ اﳌﺨﺘﺺ ﺑذلﻚ‪ ....‬اﱁ‪.‬‬

‫ﻛﻤا أن اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﻛذلﻚ‪ ،‬أشار أﻳﻀا وﺑﻜيﻔية ﻏﲑ ﻣﺒاشرة اﱃ اﻷراضﻲ الﱵ ﻻ ﻣالﻚ ﳍا أو ﱂ ﻳﺘﻢ الﺘعرف ﻋﻠﻰ‬
‫ﻣالﻜيﻬا ﰲ ﻣعرض ﺗﻄرقﻪ لﻠﺘﺤﻔيﻆ اﻻجﺒاري‪،‬و لﻀﺒط ﰲ اﳌادة‪ 7-51‬الﱵ ورد ا " ﲢرر ﻣﻄالﺐ الﺘﺤﻔيﻆ وﺗدرج‬
‫ﺗﻠقاﺋيا ﰲ اﺳﻢ اﳌﻠﻚ اﳋاص لﻠدولة لنﺴﺒة لﻠقﻄﻊ الﱵ ﱂ ﻳﺘﻢ الﺘعرف ﻋﻠﻰ ﻣالﻜيﻬا أثناء أشﻐال الﺒﺤﺚ"‬

‫انﻄﻼقا ﳑا ﺗقدم‪ ،‬ﳒد أن اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ اﻋﺘﱪ أراضﻲ اﳌوات ﻫﻲ اﻷﻣﻼك الﱵ ﻻ ﻣالﻚ ﳍا‪ ،‬وﻫﻲ لﺘاﱄ وﺑقوة‬
‫القانون ﻣﻠﻚ لﻠدولة‪ ،‬وﰲ ﺗوجﻬﻪ ﻫذا ﻓإن اﳌﺸرع اقﺘﺼر ﻓقط ﻋﻠﻰ اﻳراد ﻋﺒارة اﻷراضﻲ )أي العقارات( الﱵ ﻻ‬
‫ﻣالﻚ ﳍا‪ ،‬وﱂ ﻳﺴﺘعﻤﻞ ﻋﺒارة اﻷﻣوال ﻏﲑ اﳌﻤﻠوﻛة ﻷي أحد‪ ،‬ﻋﻜس ﺑعﺾ الﺘﺸرﻳعات اﻷﺧرى‪.‬‬

‫وﻣﻬﻤا ﻳﻜﻦ ﻣﻦ أﻣر‪ ،‬ﻓإن اﻷراضﻲ اﳌوات حﺴﺐ الﺘعرﻳﻒ القانوﱐ‪ ،‬ﻫﻲ اﻷراضﻲ ﻏﲑ اﳌﺴﺘعﻤﻠة ﻋﻤﻠيا‪ ،‬وﻻ ﻳﺴﺘﻐﻠﻬا‬
‫أي أحد‪ ،‬و لﺘاﱄ ﻓﻬﻲ ﺑقوة القانون ﻣﻠﻚ لﻠدولة‪ ،‬ﻏﲑ أنﻪ ﻣﻜان اﻷشﺨاص اﺳﺘﻐﻼﳍا وﻓﻖ ﻃرق قانونية ﻣعينة ﻳﺆدي‬
‫ﻋدم ﺳﻠوﻛﻬا ﻣﻦ قﺒﻠﻬﻢ اﱃ اﻋﺘﺒارﻫﻢ ﰲ حﻜﻢ اﶈﺘﻠﲔ أو الﻐاصﺒﲔ ﳍا ‪.‬‬

‫و ﻳﻜون إحياء اﻷرض اﳌوات ﲜعﻠﻬا صاﳊة لﻼﺳﺘﻐﻼل‪ ،‬وﻳﺘﻢ إحياؤﻫا ﺑﺰراﻋﺘﻬا أو ﻏرس أشﺠار ا أو إقاﻣة‬
‫ﻣنﺸﺂت ﻋﻠيﻬا أو ﺗﻔﺠﲑ ﻣاء ا أو صرﻓﻪ ﻋنﻬا‪.‬‬

‫والﺴﺆال اﳌﻄروح ﻛيﻒ ﳝﻜﻦ ﳍﻢ اﺳﺘﻐﻼﳍا وﻣا ﻫﻲ اﻹجراءات اﳌﺘﺒعة ﰲ ذلﻚ ؟ ﻫذا الﺘﺴاؤل ﺳوف ﺗﺘﻢ اﻹجاﺑة ﻋنﻪ‬
‫ﻣﻦ ﺧﻼل ﻣا ﻳﻠﻲ ‪:‬‬

‫ب‪ -‬حﻖ الدولة ﰲ ﲤﻠﻚ أراضﻲ اﳌوات وﻣﺸروﻋية احياﺋﻬا واﺳﺘﻐﻼﳍا ﻣﻦ ﻃرف الﻐﲑ‬

‫لرجوع اﱃ القانون اﳌﻐرﰊ ﳒد أن ﻫذا اﻷﺧﲑ ﱂ ﳛﻜﻢ ﻣﺴالة ﺗنﻈيﻢ أراضﻲ اﳌوات ﺑنﺺ قانوﱐ إﻻ ﺑعد صدور‬
‫ﻣدونة اﳊقوق العينية والﱵ ﺳﺘقراء اﳌواد ‪ 222‬اﱃ ‪ 226‬ﻣنﻬا‪ ) ،‬الواردة ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية و لﻀﺒط ﰲ‬

‫‪37‬‬
‫الﻜﺘاب الﺜاﱐ اﳌﺘعﻠﻖ ﺳﺒاب ﻛﺴﺐ اﳌﻠﻜية والقﺴﻤة‪-‬الﻔﺼﻞ اﻷول اﳌﺘعﻠﻖ حياء اﻷراضﻲ اﳌوات واﳊرﱘ‬
‫واﻻلﺘﺼاق واﳊيازة(‪ ،‬ﳒد أن ﺗﻠﻜﻢ الﻔﺼول ﺗقر و ﺗﺆﻛد ﺑﻜون اﻷراضﻲ الﱵ ﻻ ﻣالﻚ ﳍا ﻫﻲ ﻣﻠﻚ لﻠدولة‪ ،‬ﻛﻤا أنﻪ‬
‫ﻻ ﳚوز وضﻊ اليد ﻋﻠيﻬا إﻻ ذن صرﻳح ﻣﻦ الﺴﻠﻄة اﳌﺨﺘﺼة ﻃﺒقا لﻠقانون ‪ ،‬وﻣﻦ جانﺐ اﺧر ﻓإن ﻣﻦ احﲕ ارضا‬
‫ﻣيﺘة ذن ﻣﻦ الﺴﻠﻄة اﳌﺨﺘﺼة ﻓﻠﻪ ﻓقط حﻖ اﺳﺘﻐﻼﳍا‪.....‬اﱁ ‪.‬‬

‫انﻄﻼقا ﻣﻦ ذلﻚ‪ ،‬و ﺳﺘقراء النﺼوص اﳌعنية‪ ،‬ﻳﺘﻀح ﻣا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪-1‬اﻷراضﻲ اﳌوات ﻫﻲ ﻣﻠﻚ لﻠدولة ﻓقط‪.‬‬

‫‪ -2‬ان اﺳﺘﻐﻼﳍا وﺗﺴيﲑﻫا ﻣﻦ قﺒﻞ الﻐﲑ ﻻ ﳝﻜﻦ ان ﻳﺘﻢ‪ ،‬اﻻ ﺑعد اﳊﺼول ﻋﻠﻰ اﻻذن او الﱰﺧيﺺ ﻣﻦ الﺴﻠﻄة‬
‫اﳌﺨﺘﺼة‪.‬‬

‫‪ -3‬الﻐﲑ‪ ،‬لﻪ اﳊﻖ ﰲ اﻻﺳﺘﻐﻼل ﻓقط دون اﻻدﻋاء ﰲ ﻳوم ﻣﻦ اﻷ م ﻣﻠﻜية الرقﺒة الﱵ ﻫﻲ لﻠدولة وﺑقوة القانون‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬اﳊرﱘ‬

‫اﳊرﱘ ﻫو ﻣا ﲤس اﳊاجة إليﻪ لﺘﻤام اﻻنﺘﻔاع ﳌعﻤور‪ ،‬أو ﻣا ﳛﺘاج إليﻪ ﳌﺼﻠﺤة العاﻣر ﻣﻦ اﳌراﻓﻖ‪ ،‬ﻛﺤرﱘ الﺒﺌر‪ ،‬وﻓناء‬
‫الدار‪ ،‬والﻄرﻳﻖ‪ ،‬وﻣﺴيﻞ اﳌاء‪ ،‬و قد نﺼﺖ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻋﻠﻰ أحﻜام اﳊرﱘ ﰲ اﳌادة ‪ 226‬ﻣنﻬا " ﳛدد‬
‫اﳊرﱘ ﻋﻠﻰ النﺤو الﺘاﱄ‪:‬‬

‫‪.1‬حرﱘ اﳉﻤاﻋة أو الﺒﻠدة ﻣداﺧﻠﻬا وﳐارجﻬا اﳌﺆدﻳة إﱃ ﻫذﻩ اﳉﻤاﻋة أو الﺒﻠدة؛‬

‫‪-2‬حرﱘ الدار ﻣا ﻳرﺗﻔﻖ ﺑﻪ أﻫﻠﻬا ﰲ إقاﻣﺘﻬﻢ ا‪ .‬وﺗﺸﱰك الدور ا ﺘﻤعة ﰲ حرﱘ واحد وﻳنﺘﻔﻊ ﺑﻪ أﻫﻞ ﻛﻞ دار ﲟا ﻻ‬
‫ﻳﻀر ﺑﻐﲑﻫﻢ ﻣﻦ اﳉﲑان؛‬
‫‪-3‬حرﱘ الﺒﺌر أو الﺜقﺐ أو أي ﻣورد ﻣﻦ ﻣوارد اﳌياﻩ الﺴﻄﺤية أو اﳉوﻓية ﻫو ﻣا ﻳﺴﻊ واردﻫا وﻳﻜون إحداث شﻲء‬
‫ﻓيﻪ ضارا ﺑﻪ أو ﲟاﺋﻪ؛‬
‫‪-4‬حرﱘ الﺸﺠرة ﻣا ﲢﺘاج إليﻪ ﰲ ﺳقيﻬا وﻣد جذورﻫا وﻓروﻋﻬا ﻣﻊ ﻣراﻋاة اﻷحﻜام اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ اﳌواد‬
‫اﳌﺘعﻠقة ﺑقيود اﳉوار‪.‬‬
‫ﳜﺘﺺ اﳌﺴﺘﻐﻞ ) أﻫﻞ الﺒﻠدة‪ ،‬ﻣالﻚ الدار‪ ،‬رب الﺒﺌر‪ ،‬ﳏدث الﺸﺠر( ﳊرﱘ‪ ،‬وﳝنﻊ الﻐﲑ ﻣﻦ اﺳﺘﻐﻼلﻪ أو إحداث‬
‫أي شﻲء ﻓيﻪ‪ ،‬وﻛﻞ ﻣا ﻳﻀر ذا اﳊرﱘ ﻳﺰال‪.‬‬

‫الفقرة الﺜانية‪ :‬لتﺼاق‬

‫لرجوع إﱃ ﻣواد ﻣدونة اﳊقوق العينية اﳌنﻈﻤة لﻼلﺘﺼاق ﻋﺘﺒارﻩ أحد أﺳﺒاب ﻛﺴﺐ اﳌﻠﻜية‪ ،‬ﳒد أن اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ‬
‫قد أحﺠﻢ ﻋﻦ ﲢدﻳد اﳌقﺼود ﻻلﺘﺼاق‪ ،‬وﳍذا ﺗﻜﻔﻞ ﺑعﺾ الﻔقﻪ ذﻩ اﳌﻬﻤة إذ ﻋرﻓﻪ الﻔقيﻪ الﺴنﻬوري نﻪ "‬

‫‪38‬‬
‫اندﻣاج أو اﲢاد شيﺌﲔ ﻣﺘﻤيﺰﻳﻦ أحدﳘا ﻋﻦ اﻵﺧر‪ ،‬وﳑﻠوﻛﲔ ﳌالﻜﲔ ﳐﺘﻠﻔﲔ‪ ،‬إذ ﻳﺼﲑ الﺸيﺌان واحد ﺑﻔعﻞ‬
‫اندﻣاجﻬﻤا‪ ،‬وﻳﺘعذر ﻓﺼﻠﻬﻤا دون ﺗﻠﻒ‪ ،‬وﺑذلﻚ ﳜرج ﻋﻦ ﻣﻔﻬوم اﻻندﻣاج اﻹصﻼحات الﱵ ﻳقوم ا اﳊاﺋﺰ ﰲ ﻣﻠﻚ‬
‫ﻏﲑﻩ‪ ،‬وﻛذلﻚ الﺜﻤار الﱵ ﻳنﺘﺠﻬا الﺸﻲء ﻛيﻔﻤا ﻛان نوﻋﻬا وأﻳﻀا اﳌنﺘﺠات"‪.‬‬

‫إذن ؛ ﻳﺘﻀح ﻣﻦ ﺧﻼل ﻫذا الﺘعرﻳﻒ أن اﻻلﺘﺼاق ﰲ جوﻫرﻩ وﺳيﻠة ﺗﺴﻤح نﺼﻬار شيﺌﲔ ﻣﺘﻤيﺰان ﻋﻦ ﺑعﻀﻬﻤا‬
‫الﺒعﺾ‪ ،‬ﻳﺘﻤﺨﺾ ﻋﻦ اﻣﺘﺰاجﻬﻤا وﻻدة شﻲء جدﻳد ﻣﺘﻤيﺰ ﲞﺼاﺋﺼﻪ وﻣﺘﻔرد ﺑعناصرﻩ‪ ،‬وقد ﻳﻜون ﻫذا اﻻلﺘﺼاق ﺑﲔ‬
‫ﻋقار وﻋقار أو ﺑﲔ ﻋقار وﻣنقول‪ ،‬لﻜﻦ اﻻلﺘﺼاق ذا اﳌﻔﻬوم ﻻ ﻳﺘﺤقﻖ إﻻ ﺑﺘوﻓر ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ الﺸروط والﻀواﺑط‬
‫ﻣنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪ ،‬و لﻀﺒط ﰲ اﳌواد ﻣﻦ ‪ 227‬إﱃ ‪. 238‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬ضواﺑط ﲢقﻖ ﻻلﺘﺼاق‬

‫ﻣﻦ أجﻞ اﻻﻋﺘداد ﻻلﺘﺼاق ﻛوﺳيﻠة لﻜﺴﺐ اﳌﻠﻜية‪ ،‬ﻻ ﺑد ﻣﻦ ﺗواﻓر ﲨﻠة ﻣﻦ الﺸروط اﳉوﻫرﻳة الﱵ ﻳنﺘﺞ ﻋﻦ‬
‫انﺘﻔاؤﻫا انعدام اﻻلﺘﺼاق‪ ،‬وﻣﻦ أﻫﻢ الﺸروط نذﻛر ‪:‬‬

‫* أن ﻳﻜون شيﺌان ﻣاد ن ﻣﺘﻤيﺰان أحدﳘا أﻛﺜر أﳘية ﻣﻦ اﻷﺧر ‪ ،‬ﲝيﺚ ﳝﻜﻦ اﻋﺘﺒار أحدﳘا أصﻼ واﻷﺧر ﺑعا؛‬
‫ﻳقﺼد ذا الﺸرط وجود شيﺌﲔ ﳐﺘﻠﻔﲔ ﰲ ﻃﺒيعﺘﻬﻤا ﻳﻜون أحدﳘا أﻛﺜر قيﻤة ﻣﻦ اﻵﺧر‪ ،‬ﳑا ﻳﺆدي إﱃ اﻋﺘﺒارﳘا‬
‫شيﺌا واحد‪ ،‬وﻣﺜال ذلﻚ اﻷشﻐال والﺒناءات الﱵ ﻳقوم ا شﺨﺺ ﰲ العقار اﳌﻤﻠوك لﻐﲑﻩ دون أن ﻳﻜون ﻫناك اﺗﻔاق‬
‫ﻣﺴﺒﻖ‪ ،‬أﻣا إذا ﰎ إحداث ﻫذا الﺒناء ﺗﻔاق الﻄرﻓان ﻓﻼ ﳝﻜﻦ اﻋﺘﺒارﻩ الﺘﺼاق ﲟﻔﻬوم القانون رقﻢ ‪ ،39.08‬وﻻ‬
‫ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜيﻒ إﻻ ﻋﻠﻰ أﺳاس ﻋقد ﻣقاولة وﻳﺴري ﻋﻠيﻪ أحﻜاﻣﻬا أو اﻻﺗﻔاق اﳌﱪم ﺑﲔ الﻄرﻓﲔ‪.‬‬

‫* أن ﻳﻜون الﺸيﺌﲔ الﻠذان الﺘﺼقا ﳑﻠوﻛﲔ ﳌالﻜﲔ ﳐﺘﻠﻔﲔ؛ ﻳقﻀﻲ ﻫذا الﺸرط وجوب اﺧﺘﻼف ﻣالﻜﻲ الﺸيﺌﲔ‬
‫اﳌندﳎﲔ‪ ،‬وﻫو أﻣر ﻣنﻄقﻲ ﻋﻠﻰ أﺳاس أن ﻣالﻚ العقار ﻻ ﳛﺘاج إﱃ ﻃرﻳﻖ آﺧر ﻻﻛﺘﺴاﺑﻪ ﻣرة نية‪ ،‬ﻓإذا ﺑﲎ ﻣﺜﻼ ﰲ‬
‫ﻣﻠﻜﻪ ﻣوالﻪ اﳋاصة وﲢﺖ نﻔقﺘﻪ‪ ،‬ﻓإن ذلﻚ الﺒناء ﻳﺼﺒح ﻣﻠﻜﻪ ﻣﺒاشرة ودون ﺗﻄﺒيﻖ أحﻜام اﻻلﺘﺼاق‪ ،‬ﳑا ﻳعﲏ أنﻪ‬
‫ﻣﻦ أجﻞ اﻷﺧذ ﻻلﺘﺼاق ﻛواقعة ﻣادﻳة ﻹثﺒات اﳌﻠﻜية العقارﻳة ﻻﺑد ﻣﻦ اﺧﺘﻼف ﻣالﻜﻲ الﺸيﺌﲔ اﳌﺘﺤدﻳﻦ‪.‬‬

‫* ﻋدم إﻣﻜانية ﻓﺼﻞ اﻻندﻣاج اﳊاصﻞ ﺑﲔ الﺸيﺌﲔ؛ ﺑقﺼد عدم إﻣﻜانية ﻓﺼﻞ الﺸيﺌﲔ اﳌندﳎﲔ ﻋﻦ ﺑعﻀﻬﻤا‬
‫الﺒعﺾ دون ﺗﻠﻒ إحداﳘا أو ﻛﻠيﻬﻤا‪ ،‬ﻓالﻜنﺰ اﳌدﻓون ﰲ اﻷرض ﻣﺜﻼ ﻻ ﻳعﺘﱪ ﻣﻠﺘﺼقا ا إذ ﳝﻜﻦ ﻓﺼﻠﻪ ﻋﻦ اﻷرض‬
‫دون ﺗﻠﻒ ﻳﻠﺤﻖ ي ﻣنﻬﻤا‪.‬‬

‫* ﻋدم وجود اﺗﻔاق ﻣﺴﺒﻖ ﺑﲔ ﻣﻼك الﺸيﺌﲔ اﳌندﳎﲔ‪ ،‬ﻓإذا وقﻊ ﻣﺜﻞ ﻫذا اﻻﺗﻔاق انﺘﻔﻰ اﻻندﻣاج‪ ،‬وﺗعﲔ اﺳﺘﺒعاد‬
‫ﺗﻄﺒيﻖ ﻣقﺘﻀيات اﻻلﺘﺼاق‪ ،‬و لﺘاﱄ ﺗﻄﺒيﻖ أحﻜام العقود‪.‬‬

‫‪39‬‬
 ‫نيا ‪ :‬أنواع اﻻلﺘﺼاق‬

‫ﺑعد أن أوضﺤنا ﻓيﻤا ﺳﺒﻖ اﳌقﺼود ﻻلﺘﺼاق ﺑوجﻪ ﻋام وﺗﺒيان شروﻃﻪ‪ ،‬ﳔﺼﺺ ﻫذﻩ الﻔقرة لﻠﺤدﻳﺚ ﻋﻦ أﻫﻢ أنواع‬
‫اﻻلﺘﺼاق‪ ،‬الﱵ ﻫﻲ إﻣا الﺘﺼاقا ﺑﻔعﻞ الﻄﺒيعة )أ( أو الﺘﺼاقا ﺑﻔعﻞ اﻹنﺴان )ب(‪.‬‬

‫أ ‪ :‬اﻻلﺘﺼاق ﺑﻔعﻞ الﻄﺒيعة‬

‫ﻳقﺼد ﻻلﺘﺼاق ﺑﻔعﻞ الﻄﺒيعة ذلﻚ النوع ﻣﻦ اﻻلﺘﺼاق الذي ﻳﻜون ﺑﻔعﻞ الﻄﺒيعة دون أي ﺗدﺧﻞ ﻣﻦ اﻹنﺴان‪،‬‬
‫وﺗﻄﺒﻖ ﻋﻠيﻪ القواﻋد اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ القانون رقﻢ ‪ 39.08‬ﲟﺜاﺑة ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻫذا ﻣﻦ جﻬة‪ ،‬وﳜﻀﻊ‬
‫ﻛذلﻚ ﳌقﺘﻀيات القانون رقﻢ ‪10.95‬اﳌﺘعﻠﻖ ﳌاء‪ ،‬ﳍذا ﺳنﺴﻠط الﻀوء ﻋﻠﻰ صور وحاﻻت اﻻلﺘﺼاق الﻄﺒيعﻲ ﰲ‬
‫ﻛﻼ القانونﲔ‪.‬‬

‫*حاﻻت اﻻلﺘﺼاق اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية‬

‫لقد حدد اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﲟقﺘﻀﻰ ﻣدونة اﳊقوق العينة اﳊاﻻت الﱵ ﻳﺘﺤقﻖ ﻓيﻬا اﻻلﺘﺼاق الﻄﺒيعﻲ‪ ،‬وذك ﰲ الﻔرع‬
‫اﻷول ﻣﻦ الﻔﺼﻞ الﺜاﱐ ﻣﻦ الﻜﺘاب الﺜاﱐ ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية و لﻀﺒط ﰲ اﳌواد ﻣﻦ ‪ 227‬إﱃ ‪ ،230‬وﻫذﻩ‬
‫اﳊاﻻت ﻫﻲ ‪:‬‬

‫‪ -1‬حالة الﻄﻤيالذي ﰐ ﺑﻪ الﺴيﻞ إﱃ أرض ﳝﻠﻜﻬا الﻐﲑ؛ وﻫﻜذا إذا جاء الﺴيﻞ ﺑﻄﻤﻲ ﻋﻠﻰ أرض أحد ﻓﻬو‬
‫ﻣﻠﻜﻪ‪ ،‬ﻓﻤﺜﻼ الﻄﻤﻲ الذي ﲣﻠﻔﻪ الﻔيﻀا ت ﻋﻠﻰ أرض ﻣﻜونة ﺑذلﻚ ﻃﺒقة جدﻳدة ﻋﻠﻰ اﻷرض‪ ،‬ﻓيﺼﺒح ﻫذا الﻄﻤﻲ‬
‫جﺰء ﻻ ﻳﺘﺠﺰأ ﻣﻦ اﻷرض‪ ،‬ﻓﻬنا ﻳﺼﺒح ﻣﻠﻜا لﺼاحﺒﻬا وﻣرد ذلﻚ ﻫو اﻻلﺘﺼاق الﻄﺒيعﻲ‪ ،‬الذي ﳚد ﺳندﻩ ﰲ اﳌادة‬
‫‪227‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪.‬‬

‫‪-2‬حالة اﻷراضﻲ الﱵ ﺗنﺤﺴر ﻋنﻬا اﳌياﻩ الراﻛدة ﻛالﺒﺤﲑات والﱪك‪ ،‬حيﺚ ﺗﺒقﻰ ﻋﻠﻰ حاﳍا ﻣﻠﻜا ﻋاﻣا لﻠدولة‪ ،‬أﻣا‬
‫اﻷراضﻲ الﱵ ﺗﻐﻤرﻫا ﺗﻠﻚ اﳌياﻩ ﻣﺆقﺘا ﻓإن ﻫذا اﳊﻜﻢ ﻻ ﻳﺴري ﻋﻠيﻬا‪ ،‬وإﳕا ﺗﻈﻞ ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻜية أصﺤا ا‪.‬‬

‫إذن ﻣعيار الﺘﻔرقة ﻳﻜﻤﻦ ﻫنا ﰲ اﳓﺴار اﳌياﻩ ﻣﻦ ﻋدﻣﻪ‪ ،‬ﲝيﺚ إنﻪ ﰲ حالة إذا ﻣا ﻫاجر اﳌاء اﻷرض ﻓإ ا ﺗﺒقﻰ ﻣﻠﻜا‬
‫ﻷصﺤا ا‪ ،‬أﻣا إذا اﳓﺴر اﳌاء ﻣﻜو ﺑذلﻚ ﻣﺴﺘنقعا أو ﲝﲑة ‪ ،‬ﻓإن ﻣﻠﻜية ﺗﻠﻚ اﻷرض ﺗنﺘقﻞ إﱃ الدولة ﺑقوة‬
‫القانون‪.‬‬

‫‪ -3‬حالة اﳉﺰر الﱵ قد ﺗﺘﻜون ﺑﺼورة ﻃﺒيعية داﺧﻞ اﳌياﻩ اﻹقﻠيﻤية أو داﺧﻞ الﺒﺤﲑات أو ﰲ ﳎاري اﻷ ار‪ ،‬ﻓإ ا‬
‫ﺗﻜﺘﺴﻲ صﻔة اﳌﻠﻚ العام لﻠدولة وﻓقا ﳌقﺘﻀيات اﳌادة ‪ 230‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪.‬‬

‫ﻳﺘﺒﲔ لنا ﻣﻦ اﳊاﻻت اﳌذﻛورة أﻋﻼﻩ‪ ،‬أن اﻻلﺘﺼاق الﻄﺒيعﻲ قد ﻳﻜون ﻣﺼدرﻩ ﻣياﻩ الﺒﺤر أو اﳌياﻩ الراﻛدة ﻛالﺒﺤﲑات‬
‫واﳌﺴﺘنقعات‪ ،‬وﰲ ﻛﻠﺘا الﺼورﺗﲔ ﻻ ﳝﻜﻦ الﺘﻤﺴﻚ حﻜام اﻻلﺘﺼاق‪ ،‬أﻣا إذا ﻛان اﻻلﺘﺼاق الﻄﺒيعﻲ ﺗﺞ ﻋﻦ‬
‫‪40‬‬
‫الﻄﻤﻲ الذي ﳚﻠﺒﻪ النﻬر ﺑﻄرﻳقة ﺗدرﳚية لﻠﻤﻼك ا اورﻳﻦ‪ ،‬ﻓإن ذلﻚ ﻳﺴﻤح لﻸشﺨاص اﳌعنية الﺘﻤﺴﻚ ﻻلﺘﺼاق‬
‫ﻃﺒقا ﳌا ﻫو ﻣقرر قانو ‪ ،‬ﻷنﻪ لو ﻋد إﱃ اﳊاﻻت اﳌذﻛورة أﻋﻼﻩ ﺳنﺠد اﳊالة الﺜانية والﺜالﺜة ﺗﺼﲑ ﻓيﻬﻤا اﳌﻠﻜية‬
‫لﻠدولة‪ ،‬ﻋدا اﳊالة اﻷوﱃ الﱵ ﻳﺴوغ ﻓيﻬا لﻠﻤالﻚ الﺘﻤﺴﻚ ﻻلﺘﺼاق‪.‬‬

‫اﳊاﻻت الﱵ ﻳﺘﺤقﻖ ﻓيﻬا اﻻلﺘﺼاق الﻄﺒيعﻲ ﻋﻠﻰ ضوء قانون ‪ 10.95‬اﳌﺘعﻠﻖ ﳌاء‬

‫نﺼﺖ اﳌادة ‪ 228‬ﻣﻦ م ح ع " إذا وقﻊ ﺗﻐيﲑ ﰲ ﳎرى النﻬر أو اﲣذ النﻬر ﳎرى جدﻳدا ﻓإنﻪ ﺗﺴري ﰲ شﺄ ﻤا‬
‫اﻷحﻜام اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ اﳌادﺗﲔ ‪ 3‬و ‪ 4‬ﻣﻦ قانون ‪ 10.95‬اﳌﺘعﻠﻖ ﺑنﻈام اﳌياﻩ " ‪ .‬و لرجوع إﱃ ﻫذا القانون‪،‬‬
‫ﳒد اﳌادﺗﲔ ‪ 3‬و‪ 4‬ﻣنﻪ ﺗﻄرقﺘا إﱃ ﺗوضيح حالﺘﲔ ﻳﺘﺤقﻖ ﻓيﻬﻤا اﻻلﺘﺼاق الﻄﺒيعﻲ وﳘا ‪:‬‬

‫‪-1‬حالة اﺗﺴاع أو ضيﻖ ﳎرى النﻬر ‪ :‬حدد القانون ﻣﺴاحة الﻀﻔاف اﳊرة لﻠنﻬر ‪ ،‬و ﻫﻲ ﺳﺘة أﻣﺘار لنﺴﺒة لﻜﻞ‬
‫ﻣﻦ ر ﻣﻠوﻳة ‪ ،‬و ر ﺳﺒو ‪ ،‬و ر الﻠوﻛس ‪ ،‬و ر أم الرﺑيﻊ ‪ ،‬و ر أﰊ رقراق ‪ .‬و ﻣﱰان لنﺴﺒة لﺒاقﻲ ا اري‬
‫اﳌاﺋية و قﻲ اﻷ ار ) م ‪.( 3‬‬

‫وﻋﻠيﻪ ﳝﻜﻦ القول انﻪ‪:‬‬

‫*إذا اﺗﺴﻊ ﳎرى النﻬر ﻓﻀاقﺖ ضﻔﺘﻪ ﻋﻦ اﳌﺴاحة اﶈددة قانو ‪ ،‬ﺑﺴﺒﺐ ﻏﻤر اﳌياﻩ ﳉﺰء ﻣﻦ الﻀﻔاف اﳊرة ‪ ،‬ﻓإن‬
‫جﺰءا ﻳﺘناﺳﺐ ﻣﻊ ﻣا ﻏﻤرﺗﻪ اﳌياﻩ ﻳﺆﺧذ ﻣﻦ أرض ا اور لﻀﻔة النﻬر ‪ ،‬و ﻳﺘﺤول ﻫذا اﳉﺰء إﱃ ﻣﻠﻚ ﻋام لﻠدولة ‪ ،‬وﻻ‬
‫ﳛﻖ ﳌالﻚ اﻷرض أن ﻳﻄالﺐ ي ﺗعوﻳﺾ ‪ ،‬ﻛﻞ ﻣا ﳝﻜنﻪ ﻫو أﺧد ﻣالﻪ ﰲ ﻫذا اﳉﺰء ﻣﻦ أجﻬﺰة أو ﺑناءات أو‬
‫ﻣﺰروﻋات‪.‬‬

‫*أﻣا إذا ضاق ﳎرى النﻬر ﺑﺴﺒﺐ اﳓﺴار ﻣياﻫﻪ ‪ ،‬ﻓاﺗﺴعﺖ ضﻔﺘﻪ حﱴ زادت ﻋﻦ اﳊد اﶈدد قانو ‪ ،‬ﻓإن أصﺤاب‬
‫اﻷرض ا اورة لﻀﻔة النﻬر ﻳﺘﻤﻠﻜون ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ اﻻلﺘﺼاق ﻣا زاد ﻋﻦ اﳊد اﳌقرر قانو ‪ ،‬و ﻻ ﻳﻄالﺒون ي ﺗعوﻳﺾ‪.‬‬

‫‪-2‬حالة اﲣاد النﻬر ﳎرى جدﻳدا ‪ :‬وﻫﻲ اﳊالة الﱵ ﻳﺼﺒح النﻬر ﳚري ﰲ أرض ﱂ ﻳﻜﻦ ﳚري ﻓيﻬا ﻣﻦ قﺒﻞ ‪ ،‬ﻣﻦ ﻏﲑ‬
‫أن ﻳﺘدﺧﻞ شﺨﺺ ﰲ ذلﻚ ‪ ،‬ﻫنا ﻳﺼﺒح اﳉﺰء الذي ﻣر ﻓيﻪ النﻬر ﻣﻀاﻓا إليﻪ اﳌﺴاحة الﻼزﻣة لﻀﻔاﻓﻪ حﺴﺐ ﻣا جاء‬
‫ﻣقررا ﰲ القانون ﻣﻠﻜا لﻠدولة وﻻ ﻳﺒقﻰ ﻣﻠﻜية ﺧاصة‪ .‬وﳕيﺰ ﺑﲔ حالﺘﲔ ‪ ،‬حول ﻣا إذا ﻛان أصﺤاب اﻷرض‬
‫ﻳﺴﺘﺤقون الﺘعوﻳﺾ أم ﻻ‪:‬‬

‫‪-‬حالة إذا ﱂ ﻳﻬﺠر النﻬر ﳎراﻩ القدﱘ ‪ ،‬ﻓيﻜون لﻪ ﳎر ن أحدﳘا قدﱘ و اﻷﺧر جدﻳد ‪ ،‬ﻓﻔﻲ ﻫذﻩ اﳊالة ﻻ ﻳﺴﺘﺤﻖ‬
‫أصﺤاب اﻷرض الﺘعوﻳﺾ‪.‬‬

‫‪-‬حالة أن ﻳﻬﺠر النﻬر ﳎراﻩ القدﱘ و ﻳﺘﺤول ﻛﻠيا إﱃ ا رى اﳉدﻳد ‪ ،‬ﻓﻔﻲ ﻫذﻩ اﳊالة ﳕيﺰ ﺑﲔ‪:‬‬

‫*ﻛون ا ر ن ﰲ أرض ﳑﻠوﻛة لﺸﺨﺺ واحد ‪ :‬ﻓﻼ ﻳﺴﺘﺤﻖ الﺘعوﻳﺾ‪.‬‬

‫‪41‬‬
‫*ﻛون ا ر ن ﻳعﱪان ﰲ أرضﲔ لﺸﺨﺼﲔ ﳐﺘﻠﻔﲔ ‪ ،‬ﻓعندﻫا ﻳﻔقد القدﱘ صﻔة اﳌﻠﻚ العﻤوﻣﻲ ‪ ،‬و ﳚرى ﺗقوﱘ اﻷرض‬
‫الﱵ ﺗﻜون ﻫذا ا رى ‪ ،‬و ﻳﺘﻢ اﺧﺒار اﳌﻼك ا اورون ﻻقﺘناء اﳌﺴاحة الﱵ ﺗﺘﺼﻞ ﲝدود أرضﻬﻢ ‪ ،‬أن رﻓﺾ أحدﻫﻢ‬
‫أو ﻛﻠﻬﻢ أﺧد ﻣا ﻳقاﺑﻞ ﻣﻠﻜﻪ ‪ ،‬و ﺑيعﺖ اﻷرض ﳌﺰاد العﻠﲏ ووزع العاﺋد ﻋﻠﻰ ﻣﻼﻛﻲ اﻷرض الﱵ احﺘﻠﻬا ا رى‬
‫اﳉدﻳد حﺴﺐ نﺴﺒة قيﻤة اﻷرض الﱵ ﻓقدﻫا ﻛﻞ ﻣنﻬﻢ‪.‬‬

‫ب ‪ :‬اﻻلﺘﺼاق ﺑﻔعﻞ اﻹنﺴان‬

‫ﺗعرض اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ لﻼلﺘﺼاق ﺑﻔعﻞ اﻹنﺴان ﰲ اﳌواد ﻣﻦ ‪ 231‬إﱃ ‪ 238‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪ ،‬ﺳﺘقراء‬
‫ﻫذﻩ اﳌواد‪ ،‬ﻳﺘﺒﲔ ﻋﻠﻰ أن اﻻلﺘﺼاق ﺑﻔعﻞ اﻹنﺴان ﻳﺘﺤقﻖ ﰲ حاﻻت ﻋدﻳدة ﳝﻜﻦ إﲨاﳍا ﰲ ‪:‬‬

‫‪-1‬حالة قيام شﺨﺺ ﺑﺰراﻋة أرض الﻐﲑ‪ ،‬لقد ﻋاﳉﺖ ﻫذﻩ اﳊالة اﳌادة ‪ 232‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻣﻔردة‬
‫أحﻜاﻣا ﺧاصة‪ ،‬وذلﻚ لنﻈر إﱃ ﻃﺒيعة نية الﺰارع‪ ،‬حﺴﺐ إذا ﻣا ﻛان ﺳﻲء النية أم حﺴنﻪ النية‪.‬‬

‫لرجوع إﱃ اﳌادة ‪ 232‬ﳒدﻫا ﺗنﺺ ﻋﻠﻰ أنﻪ " إذا زرع شﺨﺺ أرضا ﳑﻠوﻛة لﻠﻐﲑ ﺑﺴوء نية‪ ،‬ﻓإن أﺧذﻫا ﻣالﻜﻬا‬
‫قﺒﻞ ﻓوات وقﺖ الﺰراﻋة ﻓﻬو ﳐﲑ ﺑﲔ اﳌﻄالﺒة ﺑقﻠﻊ الﺰرع ﻣﻊ الﺘعوﻳﺾ إذا ﻛان لﻪ ﻣا ﻳﱪرﻩ‪ ،‬وﺑﲔ ﲤﻠﻚ الﺰرع ﻣﻊ دﻓﻊ‬
‫نﻔقاﺗﻪ إﱃ الﺰارع ﻣنقوصا ﻣنﻬا أجرة القﻠﻊ‪ ،‬وإن أﺧذﻫا ﺑعد ﻓوات وقﺖ الﺰراﻋة ﻓﻠﻪ اﳊﻖ ﰲ أجرة اﳌﺜﻞ ﻣﻊ الﺘعوﻳﺾ‬
‫إن ﻛان لﻪ ﻣا ﻳﱪرﻩ‪.‬‬

‫أﻣا إذا زرع شﺨﺺ أرض ﻏﲑﻩ ﲝﺴﻦ نية ﻛﻤﻦ اﺳﺘﺄجر أرضا ﻣﻦ ﻏﲑ ﻣالﻜﻬا‪ ،‬ﻓإن اﺳﺘﺤﻖ اﳌالﻚ أرضﻪ قﺒﻞ ﻓوات‬
‫وقﺖ الﺰراﻋة ﻓﻠﻠﺰارع أجرة اﳌﺜﻞ‪ ،‬وإن اﺳﺘﺤﻖ اﳌالﻚ أرضﻪ ﺑعد ﻓوات وقﺖ الﺰراﻋة ﻓﻠيس لﻪ إﻻ اﳊﻖ ﰲ اﳌﻄالﺒة‬
‫لﺘعوﻳﺾ ﻋﻤا ﳊقﻪ ﻣﻦ ضرر ﻣﻦ اﳌﺘﺴﺒﺐ ﻓيﻪ"‪.‬‬

‫إذن انﻄﻼقا ﻣﻦ ﻫذﻩ اﳌادة ﻳﺘﺒﲔ أ ا ﻣيﺰت ﰲ اﳊﻜﻢ حﺴﺐ أﺧذ اﳌالﻚ ﻷرضﻪ قﺒﻞ ﻓوات وقﺖ الﺰراﻋة‪ ،‬ﻓﺨولﺘﻪ‬
‫حﻖ اﳋيار ﺑﲔ اﳌﻄالﺒة ﺑقﻠﻊ الﺰرع ﻣﻊ حﻔﻆ حقﻪ ﰲ الﺘعوﻳﺾ ﻋند اﻻقﺘﻀاء‪ ،‬وﺑﲔ ﲤﻠﻚ الﺰرع ﻣﻊ أداء نﻔقاﺗﻪ إﱃ‬
‫الﺰارع ﳐﺼوﻣا ﻣنﻬا اﻷجرة اﳌﺆداة ﻋﻦ قﻠعﻪ‪ ،‬أﻣا إذا أﺧذﻫا ﺑعد ﻓوات وقﺖ الﺰراﻋة ﻓإن لﻪ ﻓقط أجرة اﳌﺜﻞ ﻣﻊ‬
‫الﺘعوﻳﺾ ﻋند الﻀرر‪.‬أﻣا إذا ﻛان الﺰارع حﺴﻦ النية‪ ،‬ﻓإن اﺳﺘﺤقﻬا اﳌالﻚ قﺒﻞ ﻓوات وقﺖ الﺰراﻋة ﻓعﻠيﻪ دﻓﻊ أجرة‬
‫اﳌﺜﻞ لﻠﺰارع‪ ،‬ﲞﻼف لو أﺧذﻫا ﺑعد ﻓوات وقﺖ الﺰراﻋة ﻓﻬنا ﻳﺴوغ لﻪ اﳌﻄالﺒة لﺘعوﻳﺾ ﻓقط جﱪا لﻠﻀرر اﳊاصﻞ‬
‫لﻪ‪.‬‬

‫‪-2‬قيام اﳌالﻚ نﺸاء ﺑناء أو أﻏراس وﻣنﺸﺂت ﲟواد ﰲ ﻣﻠﻜية ﻏﲑﻩ ‪ ،‬ﻣﻦ اﳌﺒادئ اﳌﺴﻠﻢ ا حﺴﺐ ﻣدونة اﳊقوق‬
‫العينية أن ﻛﻞ الﺒناءات واﻷﻏراس اﳌوجودة ﻓوق اﻷرض أو داﺧﻠﻬا ﺗعد ﳏدثة ﻣﻦ ﻃرف ﻣالﻜﻬا ﻣا ﱂ ﺗقﻢ ﺑينة ﻋﻠﻰ‬
‫ﺧﻼف ذلﻚ‪ ) .‬اﳌادة ‪(235‬‬

‫‪42‬‬
‫وﳍذا إذا ﻣا أقام ﻣالﻚ ﺑناءات أو أﻏراس وﻣنﺸﺂت ﲟواد ليﺴﺖ لﻪ ) اﳌادة ‪ ، (236‬ﻓإنﻪ ﻳﺘعﲔ أداء قيﻤة اﳌواد‬
‫حﺴﺐ رﻳخ اﺳﺘعﻤاﳍا ﻣﻊ الﺘعوﻳﺾ ﻋند اﻻقﺘﻀاء‪ ،‬وﻻ ﳛﻖ لﻪ أﺧذﻫا ﺑعد ﺗﻐيﲑﻫا‪،‬و لﺘاﱄ ﺗﻜون ﻣدونة اﳊقوق‬
‫العينية أﺳﺴﺖ لﻔرضية ﲤﻠﻚ الﻐرس أو الﺒناء ﻣﻦ قﺒﻞ صاحﺐ العقار إذا ﻣا ﺗﺒدلﺖ ﻣعاﱂ اﳌواد اﳌﺴﺘعﻤﻠة‪ ،‬ﻛﻤا ﰲ‬
‫اﻷﻋﻤدة الرﺧاﻣية الﱵ اﺳند إليﻬا الﺴقﻒ‪ .‬ﲞﻼف اﳌواد الﱵ ﳝﻜﻦ نﺰﻋﻬا ﻛالرﻓوف اﳌﺘﺤرﻛة ﻓيﺤﻖ لﺼاحﺒﻬا أن‬
‫ﻳﺴﱰدﻫا‪.‬‬

‫‪ -3‬إحداث شﺨﺺ ﻷﻏراس أو ﺑناءات أو ﻣنﺸﺂت ﰲ ﻋقار ﳝﻠﻜﻪ ﻏﲑﻩ‪ ،‬لقد أﻃرت ﻫذﻩ اﳊالة اﳌادة ‪ 237‬ﻣﻦ‬
‫ﻣدونة اﳊقوق العينية ﺑقوﳍا " إذا قام أحد حداث أﻏراس أو ﺑناءات أو ﻣنﺸﺂت ﻋﻦ ﺳوء نية وﺑدون ﻋﻠﻢ ﻣالﻚ‬
‫العقار‪ ،‬ﻓﻠﻬذا اﻷﺧﲑ اﳊﻖ إﻣا ﰲ اﻻحﺘﻔاظ ا ﻣﻊ أداء قيﻤة اﳌواد وإﻣا إلﺰام ﳏدثﻬا زالﺘﻬا ﻋﻠﻰ نﻔقﺘﻪ ﻣﻊ إرجاع‬
‫حالة اﻷرض إﱃ ﻣا ﻛانﺖ ﻋﻠيﻪ قﺒﻞ إحداث اﻷﻏراس أو الﺒناء أو اﳌنﺸﺂت"‪.‬‬

‫ﰲ ﻣقاﺑﻞ ذلﻚ لو ﻛان الﺒاﱐ أو الﻐارس حﺴﻦ النية‪ ،‬ﻓﻬنا ﻻ ﳝﻜﻦ ﻣﻄالﺒﺘﻪ ي حال ﻣﻦ اﻷحوال دم الﺒناء أو‬
‫إﻋادة اﻷﻣور إﱃ حالﺘﻬا‪.‬‬

‫‪ -4‬ﲡاوز اﳌالﻚ حد أرضﻪ ﻋﻦ ﺗﺸييد ﺑناء ﻋﻠيﻬا‪ ،‬ﰲ اﳊالة الﱵ ﻳﺘﺠاوز اﳌالﻚ حدود أرضﻪ ﻋند ﺗﺸييد ﺑناء ﻋﻠيﻬا‬
‫ليﺸﻤﻞ جﺰءا ﻳﺴﲑا ﻣﻦ أرض جارﻩ ﳏددا ﰲ ‪ 50‬ﺳنﺘيﻤﱰا ‪ ،‬ﻓﺘﺒقﻰ لﻠﻤﺤﻜﻤة ﰲ ﻫذﻩ اﳊالة الﺴﻠﻄة الﺘقدﻳرﻳة ﻣﻊ‬
‫ﻣراﻋاة اﳌوازنة ﺑﲔ ﻣﺼﻠﺤة الﻄرﻓﲔ‪ ،‬ﻓإﻣا أن ﻣر زالة الﺒناء اﳌقام رض اﳉار ﻋﻠﻰ نﻔقة ﻣﻦ أقاﻣﻪ‪ ،‬وإﻣا أن ﺗقﻀﻲ‬
‫داء ﺗعوﻳﺾ ﻣناﺳﺐ ﳌالﻚ اﳉﺰء اﳌﺸﻐول لﺒناء ﻋﻠﻰ الﺘنازل ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻜية ﻫذا اﳉﺰء‪ ) .‬اﳌادة ‪(238‬‬

‫الفقرة الﺜالﺜة ‪ :‬اﳊيازة س ب لكسب اﳌلك ة‬

‫ﻳقﺼد ﳊيازة ﻣﻦ الناحية الﻠﻐوﻳة الﻀﻢ والﺴيﻄرة‪ ،‬ﻓيقال حاز الﺸﻲء إذا ضﻤﻪ إليﻪ وﺳيﻄر ﻋﻠيﻪ‪ ،‬وﰲ اﻻصﻄﻼح‬
‫الﻔقﻬﻲ‪ ،‬الﺴيﻄرة الﻔعﻠية أو القانونية ﻋﻠﻰ ﻣال ﻣنقول أو ﻋقار أو حﻖ ﻋيﲏ ﻛﺤﻖ اﳌرور وحﻖ ارﺗﻔاق وحﻖ اﻻنﺘﻔاع‪،‬‬
‫واﳊيازة ﳕﻄان‪ :‬حيازة اﺳﺘﺤقاق وحيازة ﺗﺼرف‪.‬‬

‫ﻓﺤيازة اﻻﺳﺘﺤقاق أو اﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية ﻫﻲ اﳊيازة الﱵ ﻳﺴﺘﺤﻖ ا اﳊاﺋﺰ ﻣﻠﻜية الﺸﻲء اﶈوز‪ ،‬وﳝﻠﻜﻪ ا ﰲ‬
‫حال اﺳﺘﻜﻤال شروﻃﻬا‪،‬وﺗﺴﺘﻠﺰم ﺗوﻓر ﻋنﺼران‪ ،‬ﻋنﺼر ﻣعنوي‪ ،‬ﻫو نية ﲤﻠﻚ اﳊاﺋﺰ لﻠﺸﻲء اﶈوز‪ ،‬وﻋنﺼر ﻣادي‬
‫وﻫو الﺴيﻄرة الﻔعﻠية ﻋﻠﻰ الﺸﻲء اﶈوز‪.‬ﰲ حﲔ‪ ،‬أن حيازة الﺘﺼرف أو اﳊيازة الﺘﺼرﻓية ﻓﻬﻲ اﳊيازة العرضية أو‬
‫اﳊيازة اﳌادﻳة الﱵ ﺗعﻄﻲ لﻠﺸﺨﺺ حﻖ اﻻنﺘﻔاع لﺸﻲء اﶈوز دون نية ﲤﻠﻜﻪ لﻪ‪ ،‬أي أن ﺗﻜون حيازﺗﻪ ﻋﻠﻰ الﺸﻲء‬
‫ﻣﻦ ﻳد الﻐﲑ اﳌعروف ﲟقاﺑﻞ ﻛالﻜراء أو ﺑدونﻪ‪ ،‬ﻋﻠﻰ شرط أن ﻳﺒقﻰ اﳌالﻚ ﻣالﻜا لﻠعقار اﶈوز وﻻ ﲤﻠﻜﻪ اﳊاﺋﺰ دﻩ‬
‫اﳊيازة ولو ﻃالﺖ‪.‬‬

‫‪43‬‬
‫وﻋﻤوﻣا‪ ،‬ﻓاﳊيازة ﻫﻲ الﺴﻠﻄة الواقعية أو الﺴيﻄرة الﻔعﻠية ﻋﻠﻰ شﻲء ﻣنقوﻻ ﻛان أو ﻋقارا أو ﻋﻠﻰ حﻖ ﻋيﲏ ﻣﱰﺗﺐ‬
‫ﻋﻠﻰ شﻲء‪ ،‬شرﻳﻄة أﻻ ﺗﻜون اﻷﻋﻤال الﱵ ﺗنﻢ ﻋﻦ ﻫذﻩ الﺴﻠﻄة أو الﺴيﻄرة ﻣﻦ قﺒيﻞ اﻷﻋﻤال الﱵ ﺗيﻬا شﺨﺺ‬
‫ﻋﻠﻰ أ ا ﳎرد رﺧﺼة ﻣﻦ اﳌﺒاحات أو الﱵ ﻳﺘﺤﻤﻠﻬا الﻐﲑ ﻋﻠﻰ ﺳﺒيﻞ الﺘﺴاﻣح‪.‬‬

‫ﻫذا وﲡدر اﻹشارة إﱃ أن اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ نﻈﻢ أحﻜام اﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية ﰲ اﳌواد ﻣﻦ ‪ 239‬إﱃ ‪ 263‬ﻣﻦ ﻣدونة‬
‫اﳊقوق العينية‪ ،‬ﻋﻠﻰ ﳓو ﻳدل ﻋﻠﻰ ﻣدى أﳘيﺘﻬا‪ ،‬ﻏﲑ أن اﳊدﻳﺚ ﻋﻦ أحﻜام اﳊيازة ﻃﺒقا لﻠنﺼوص القانونية‬
‫اﳌذﻛورة ‪-‬الﱵ ﺳيﺘﻢ شرح ﻣقﺘﻀيا ا ﻣﻦ ﺧﻼل ﻫذﻩ اﶈاور ‪.‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬شروط اﳊيازة‬

‫ﺑعد أن ﻛان الﻔقﻪ اﻹﺳﻼﻣﻲ ﻫو ﻣﻦ ﻳنﻈﻢ ﰲ أحﻜاﻣﻪ شروط صﺤة اﳊيازة اﳌﻜﺴﺐ لﻠﻤﻠﻚ ‪ ،‬ﺗدﺧﻞ اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ‬
‫ووضﻊ ﻣﻦ ﺧﻼل اﳌادة ‪ 240‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﺳﺘة شروط ﳚﺐ ﺗوﻓرﻫا ﰲ اﳊيازة حﱴ ﲣول صاحﺒﻬا‬
‫اﺳﺘﺤقاق اﳌﻠﻚ ‪ ،‬ﻓاﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية ﻻ ﺗﺴﺘقيﻢ إﻻ اﺳﺘﺠﻤاع ﻛاﻓة شروط صﺤﺘﻬا الﱵ ﻋددﻫا اﳌﺸرع ﻋﻠﻰ‬
‫النﺤو اﻻﰐ ‪:‬‬

‫‪- 1‬وضﻊ اليد ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ‪ :‬وﻣعناﻩ وضﻊ اليد ﻋﻠﻰ الﺸﻲء اﶈوز‪ ،‬والﺴيﻄرة الﻔعﻠية ﻋﻠيﻪ‪ ،‬وقد وضح الﻔقيﻪ القراﰲ‬
‫ﰲ ﻛﺘاب الﻔروق ﻣعﲎ وضﻊ اليد‪ ،‬نﻪ ﻋﺒارة ﻋﻦ " القرب واﻻﺗﺼال والﺒﺴط"‪ ،‬ﻛﻤا ﻳﻄﻠﻖ ﻋﻠيﻪ ﻓقﻬا ﺑﺸرط اﳊوز‬
‫وﻣنﺘﻬاﻩ الﺴيﻄرة الﻔعﻠية ﻋﻠﻰ الﺸﻲء ﺳواء ﰎ ذلﻚ ﺑواﺳﻄة اﳊاﺋﺰ ﺑنﻔﺴﻪ أو ﺑواﺳﻄة ﻏﲑﻩ‪.‬‬

‫‪ - 2‬الﺘﺼرف ﰲ اﳌﻠﻚ ‪ :‬واﳌقﺼود ﺑﻪ‪ ،‬ﻣﺒاشرة اﳊاﺋﺰ ﳌﺨﺘﻠﻒ أنواع الﺘﺼرﻓات الﺸرﻋية ﰲ اﳌﻠﻚ‪ ،‬ﻣﻦ اﺳﺘعﻤال‬
‫واﺳﺘﻐﻼل وﺗﻔوﻳﺖ‪ ،‬وﻣﺼدر ذلﻚ ﰲ الﻔقﻪ اﻹﺳﻼﻣﻲ قول ﺧﻠيﻞ‪ " :‬وصﺤة اﳌﻠﻚ لﺘﺼرف"‪ ،‬أي ظﻬور اﳊاﺋﺰ‬
‫ﲟﻈﻬر اﳌالﻚ الﺸرﻋﻲ الذي ﻳﺒاشر ﻋﻤﻼ ﻣﺒنيا ﻋﻠﻰ أﺳاس قانوﱐ ﺑﻄرقة ﻋﻠنية ﻻ ﺧﻔاء ﻓيﻬا وﻻ الﺘﺒاس وﻳﻜون ذلﻚ‬
‫ﳍدم والﺒناء والﻐرس وقﻄﻊ اﻷشﺠار واﳊرث والرﻋﻲ وﻣا اﱃ ذلﻚ‪ ،‬واﳌﺘﺼرف اﻣا ﻳﺘﺼرف ﺑنﻔﺴﻪ أو ﺑواﺳﻄة ﻏﲑﻩ‬
‫ﻣﻦ ﺋﺐ أو ﻣﺘﺒوع أو ﳓو ذلﻚ‪،‬‬

‫‪ - 3‬النﺴﺒة‪ :‬ﲝيﺚ ﻳنﺴﺐ اﳊاﺋﺰ اﳌﻠﻚ لنﻔﺴﻪ والناس ﻛذلﻚ‪ ،‬ن ﻳقول اﳊاﺋﺰ إذا ﺳﺌﻞ "ﻫذا ﻣﻠﻜﻲ " أي ﺑنﺴﺒﺘﻪ‬
‫لنﻔﺴﻪ‪ ،‬ﻛﻤا أن الناس ﻳعﱰﻓون لﻪ ذا اﳊﻖ ﻓيقولون حوز ﻓﻼن وﻣﻠﻜﻪ ولو ﻣﻦ دون ﺑيان ﺳﺒﺐ اﳌﻠﻚ وﻳﺘﻢ الﺘعﺒﲑ‬
‫ﻋﻦ شرط النﺴﺒة ﰲ ﺑينة اﳊيازة ﺑعﺒارة " وﻋﻠﻰ ﻣﻠﻜﻪ‪ ،‬ﻣاﻻ ﻣﻦ أﻣوالﻪ وﻣﻠﻜا ﺧالﺼا ﻣﻦ ﲨﻠة أﻣﻼﻛﻪ"‪.‬‬

‫‪ - 4‬ﻋدم اﳌنازﻋة‪ :‬ﲟعﲎ ان اﳊيازة ﳚﺐ ان ﺗﻜون ﻏﲑ ﻣنازع ﻓيﻬا ﻣﻦ قﺒﻞ الﻐﲑ ﻃيﻠة اﳌدة اﳌقررة قانو ‪ ،‬ﲟعﲎ ان‬
‫اﳊيازة ﳚﺐ ان ﺗﻜون ﻫادﺋة ﻃيﻠة اﳌدة اﳌقررة ﻻ ﻳﺘﺨﻠﻠﻬا نﺰاع‪ ،‬ﺑﺸﻜﻞ ﻳﻜﺴﺐ اﳌﻠﻚ لﻠﺤاﺋﺰ‪ ،‬رﻏﺒة ﻣﻦ اﳌﺸرع ﰲ‬
‫صون حقوق الﻐﲑ اشﱰط أن ﺗﻜون اﳊيازة ﻫادﺋة وﺧالية ﻣﻦ النﺰاع ﺳواء لنﺴﺒة لواقعة اﳊوز ﰲ حد ذا ا او ﺑﺸﺄن‬
‫ﺗﺼرف اﳊاﺋﺰ وذلﻚ ﻃيﻠة ﻣدة اﳊيازة‪ ،‬أﻣا اﳌنازﻋات الﻼحقة ﺑعد أن ﺗﻜون ﻣدة اﳊيازة قد اﻛﺘﻤﻠﺖ ﻓﻼ ثﲑ ﳍا‪.‬‬
‫‪44‬‬
‫واﳌقﺼود لنﺰاع الذي ﻳعيﺐ الﺸروط اﳌوجﺒة لﻠﻤﻠﻚ ﻫو اﻻدﻋاء ﳊﻖ ﺧﻼل اﳌدة اﳌﺸﻬود ا ‪ ،‬أﻣا إقاﻣة الدليﻞ‬
‫ﺑعد ذلﻚ ﻓﻼ ﻳﺸﻜﻞ ﻣنازﻋة ﻣﺆثرة ﰲ شروط اثﺒات اﳌﻠﻚ ‪ ،‬وليس ﻣﻦ الﻼزم أن ﻳﻜون النﺰاع الذي ﻻ ﺗنﻔﻊ ﻣعﻪ‬
‫اﳊيازة نﺰاﻋا قﻀاﺋيا ﺑﻞ قد ﻳﻜون ﲟﻄالﺒﻪ ﻏﲑ قﻀاﺋية ﻣﻦ شﺄ ا أن ﺗﺰﻋﺰع ﻫدوء اﳊيازة واﺳﺘقرارﻫا‪.‬‬

‫‪- 5‬اﺳﺘﻤرار ﻣدة اﳊيازة‪ :‬واﳌراد ﺑﻪ اﳌقدار الﺰﻣﲏ اﳌعول ﻋﻠيﻪ ﻓقﻬا وقﻀاء ﻋﻠﻰ حوز اﳌﻠﻚ والﺘﺼرف ﻓيﻪ ‪ ،‬ﻳﻼحﻆ‬
‫أن ﻣدونة اﳊقوق العينية ﱂ ﲤيﺰ ﻋند ﺗﻄرقﻬا ﳌدة اﳊيازة اﳌﻜﺴﺒة لﻠﻤﻠﻚ ﺑﲔ العقار الذي جﻬﻞ أصﻠﻪ وﺑﲔ ﻣا ﻋرف‬
‫أصﻠﻪ ﻛﻤا ﻓعﻞ الﻔقﻪ اﳌالﻜﻲ وﲣﺘﻠﻒ ﻣدة اﳊيازة ﺧﺘﻼف شﺨﺺ اﳊاﺋﺰ و اﶈوز ﻋﻠيﻪ‪:‬‬

‫أ – حيازة اﻷجنﱯ‪ :‬نﺼﺖ اﳌادة ‪ 250‬ﻣﻦ اﳌدونة أنﻪ " اذا حاز شﺨﺺ أجنﱯ ﻏﲑ شرﻳﻚ ﻣﻠﻜا حيازة ﻣﺴﺘوﻓية‬
‫لﺸروﻃﻬا دون انقﻄاع ﻣدة ‪ 10‬ﺳنوات ﻛاﻣﻠة و القاﺋﻢ حاضر ﺳاﻛﺖ ﺑﻼ ﻣانﻊ و ﻻ ﻋذر ﻓإنﻪ ﻳﻜﺘﺴﺐ ﲝيازﺗﻪ ﻣﻠﻜية‬
‫العقار"‪.‬‬

‫ب – حيازة اﻷقارب‪:‬حددت اﳌادة ‪ 251‬ﻣﻦ اﳌدونة ﻣدة اﳊيازة ﺑﲔ اﻷقارب ﻏﲑ الﺸرﻛاء الذي ليس ﺑينﻬﻢ ﻋداوة‬
‫ﰲ ‪ 40‬ﺳنة والذﻳﻦ ﺑينﻬﻢ ﻋداوة ﰲ ‪ 10‬ﺳنوات‪.‬‬

‫وﺑﻐﺾ النﻈر ﻋﻦ شﺨﺺ اﳊاﺋﺰ و اﶈوز ﻋﻠيﻪ ﻓإن ﻣدة اﳊيازة ﲢﺘﺴﺐ ﻛاﻣﻠة ﻛﻤا ﺗﻠﻔﻖ ﻣدد اﳊيازات اﳌﺘعاقﺒة‬
‫ﳊﺴاب اﳌدة اﳌقررة قانو وﻳﺒﺘدأ ﰲ حﺴاب ﻣدة اﳊيازة ﻣﻦ رﻳخ وضﻊ اﳊاﺋﺰ ﻳدﻩ ﻋﻠﻰ الﺸﻲء ﺑنية ﲤﻠﻜﻪ‪ ،‬وﰲ‬
‫حالة ﺗواﱄ الﺘﻔوﻳﺘات ﻣﻦ رﻳخ حيازة أول ﻣﻔوت‪.‬‬

‫‪ -6‬ﻋدم العﻠﻢ لﺘﻔوﻳﺖ‪ :‬ﳚﺐ ذﻛر شرط ﻋدم الﺘﻔوﻳﺖ ﻣﻦ قﺒﻞ اﳊاﺋﺰ اﳌﺘوﰱ ﻷن الﺘﻔوﻳﺖ ﻣﻦ قﺒﻠﻪ لﻠﻤﻠﻚ ﻣعناﻩ‬
‫ﺧروج العقار ﻣﻦ ﻳدﻩ و لﺘاﱄ ﺗنﺘﻔﻲ واقعة اﺳﺘﻤرار اﳊيازة ‪ ،‬ﻓﻬذا الﺸرط ﻳعد شرط ﻛﻤال لﻠﺤﻲ وشرط صﺤة‬
‫لﻠﻤيﺖ‪ ،‬ﻓﻬو ﻳﺘﻄﻠﺐ ﻓقط ﰲ حالة وﻓاة اﳊاﺋﺰ وﻳﺴﺘﻔيد ﻣنﻪ ورثﺘﻪ وﻳﺘﺤقﻖ ﺑﺸﻬادة الﺸاﻫد ﳌﻠﻚ ﺑﻜونﻪ ﻻ ﻳعﻠﻢ أن‬
‫اﳌﺸﻬود ﻓيﻪ انﺘقﻞ لﻐﲑﻩ ﺑﺒيﻊ أو ﻫﺒة أو صدقة أو ﻏﲑ ذلﻚ ﻣﻦ أﺳﺒاب نقﻞ اﳌﻠﻚ ﻋﻠﻰ أن ﺗﺒﲎ ﻫذﻩ الﺸﻬادة ﻋﻠﻰ‬
‫العﻠﻢ ﻻ القﻄﻊ ‪.‬‬

‫نيا ‪:‬ﻋوارض اﳊيازة وأﺳﺒاب ﻋدم اﻻﻋﺘداد ا قانو‬

‫‪ : 1‬ﻋدم قيام اﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية لﻐﲑ اﳌﻐارﺑة ﻣﻬﻤا ﻃال أﻣدﻫا ‪ .‬ﺗنﺺ اﳌادة ‪ 239‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪،‬‬
‫ﻋﻠﻰ ﻣا ﻳﻠﻲ‪ ":‬ﺗقوم اﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية ﻋﻠﻰ الﺴيﻄرة الﻔعﻠية ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ ﺑنية اﻛﺘﺴاﺑﻪ ‪ ،‬وﻻ ﺗقوم ﻫذﻩ اﳊيازة لﻐﲑ‬
‫اﳌﻐارﺑة ﻣﻬﻤا ﻃال اﻣدﻫا" ‪ ،‬ﻓاﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية لﻠﻤﻠﻚ ﻻ ﺗقوم لنﺴﺒة لﻐﲑ اﳌﻐارﺑة ﻣﻬﻤا ﻃال اﻣدﻫا‪ ،‬ﻏﲑ ان‬
‫ﻃﲑﻣقﺘﻀيات ﻫذﻩ اﳌادة ﻣقرون ﻷراضﻲ الﻔﻼحية او القاﺑﻠة لﻠﻔﻼحة ﻻ ﻏﲑ‪ ،‬شانﻪ ﰲ شان ﲤﻠﻚ اﻻجانﺐ )اي‬
‫ﻏﲑ اﳌﻐارﺑة ﳍذا النوع ﻣﻦ اﻻراضﻲ( الذي ﻳنعدم أثرﻩ ﻣا ﱂ ﻳﻜﻦ ﻣقرو ﺑﱰﺧيﺺ اداري‪.‬‬

‫‪45‬‬
‫‪: 2‬ﻋدم قيام اﳊيازة اﳌﺒنية ﻋﻠﻰ الﻐﺼﺐ واﻻﻛراﻩ‪ :‬نﺼﺖ اﳌادة ‪ 241‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪ ،‬ﻋﻠﻰ ﻣا ﻳﻠﻲ‪" :‬‬
‫ﻻ ﺗقوم اﳊيازة إذا ﺑنيﺖ ﻋﻠﻰ ﻋﻤﻞ ﻏﲑ ﻣﺸروع " ‪.‬ﻛﻤا أوردت اﳌادة‪ 245‬ﻣﻦ نﻔس اﳌدونة‪ ":‬إذا اقﱰنﺖ اﳊيازة‬
‫ﻛراﻩ‪ ،‬او حﺼﻠﺖ ﺧﻔية او ﻛان ﻓيﻬا لﺒس‪ ،‬ﻓﻼ ﻳﻜون ﳍا أثر اﻻ ﻣﻦ الوقﺖ الذي ﺗﺰول ﻓيﻪ ﻫذﻩ العيوب‪ ،‬ﻛﻤا ﻻ‬
‫ﻳﻜون لﻠﺤيازة أثرإذا ﻛانﺖ ﻣﺘقﻄعة او ﻏﲑ ﻣﺴﺘﻤرة ‪ ،‬ﺗعﺘﱪ اﳊيازة ﻣﺴﺘﻤرة ﻣﻦ ﺑدء ظﻬورﻫا إذا اﺳﺘﻐﻞ اﳌﻠﻚ ﺑﻜيﻔية‬
‫اﻋﺘيادﻳة وﻣنﺘﻈﻤة وﺑدون ﻣنازع" ‪ .‬ﻓقد ﺗﻜون اﳊيازة ﻣﺴﺘﻤرة وظاﻫرة‪ ،‬ولﻜﻦ ﻣﻊ ذلﻚ ﻳﺸو ا ﻋيﺐ اﻻﻛراﻩ او ﻋدم‬
‫اﳍدوء‪ ،‬وﻣﻦ ﲦة ﻓان ﻣﻦ شروط اﳊيازة اﳋﻠو ﻣﻦ ﻫذﻳﻦ العيﺒﲔ‪ .‬ﻏﲑ ان ﻣﻦ ﻳدﻋﻲ الﻐﺼﺐ واﻻﻛراﻩ‪ ،‬ﳚﺐ ﻋﻠيﻪ اثﺒاﺗﻪ‬
‫ا ن وقوﻋﻪ ﲢﺖ ﻃاﺋﻠة ﻋدم ﲰاع دﻋواﻩ ‪.‬‬

‫‪: 3‬ﻋدم قيام اﳊيازة إذا انﺼﺒﺖ ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻚ ﻣﻦ أﻣﻼك الدولة العاﻣة واﳋاصة وﻏﲑﻫا‪ :‬ﻣﻦ ﺑﲔ ﻣا زﻛﺘﻪ ﻣدونة اﳊقوق‬
‫العينية أﻳﻀا أثناء ﺗنﻈيﻤﻬا ﳌﺆﺳﺴة اﳊيازة‪ ،‬ﻋدم جواز اﻻﻋﺘداد ذﻩ اﻷﺧﲑة ﻣﱴ انﺼﺒﺖ ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻚ ﻣﻦ أﻣﻼك‬
‫الدولة‪ .‬ﻓقد ورد ﳌادة‪ ،261‬ﻣا ﻳﻠﻲ" ﻻ ﺗﻜﺘﺴﺐ ﳊيازة‪ -:‬أﻣﻼك الدولة العاﻣة واﳋاصة ‪ -‬اﻷﻣﻼك اﶈﺒﺴة ‪-‬‬
‫أﻣﻼك اﳉﻤاﻋات الﺴﻼلية ‪ -‬أﻣﻼك اﳉﻤاﻋات اﶈﻠية ‪ -‬العقارات اﶈﻔﻈة‪ -‬اﻷﻣﻼك اﻷﺧرى اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا‬
‫صراحة ﰲ القانون"‪ .‬ﻓﺤينﻤا ﻳﺘعﻠﻖ اﻻﻣر حد ﻫذا النوع ﻣﻦ اﻷنﻈﻤة العقارﻳة‪ ،‬ﻓﻼ ﻳﺘﺼور قيام حيازة الﻐﲑ ﺑﺸﺄ ا‪،‬‬
‫وﺗعد ﺗﺒعا لذلﻚ ﰲ حﻜﻢ العدم‪.‬‬

‫* أﻣﻼك الدولة العاﻣة واﳋاصة‪ :‬ﻻ ﺗقﺒﻞ اﳊيازة نﻈرا لﻠﺼﺒﻐة العﻤوﻣية الﱵ ﺗﺘﺴﻢ ا اﻷﻣﻼك العاﻣة‪ ،‬وﺧﺼوصيات‬
‫أﻣﻼك الدولة اﳋاصة ﻛذلﻚ‪.‬‬

‫* اﻷﻣﻼك اﳊﺒﺴية‪ :‬ﻻ ﳏﻞ ﻻﻛﺘﺴا ا أﻳﻀا ﳊيازة‪ ،‬اﻋﺘﺒارا لﻜون ذلﻚ ﻳﺘناﰱ ﻣﻊ الﻐاﻳة اﳌﺘوﺧاة ﻣﻦ اﳊﺒس ﻣﻦ‬
‫جﻬة‪ ،‬وﻳﺘناقﺾ ﻣﻊ إرادة اﶈﺒس واﳌقﺘﻀيات القانونية الواردة لﻔﺼﻞ‪ 51‬ﻣﻦ ﻣدونة اﻷوقاف ﻣﻦ جﻬة نية‪.‬‬

‫* أﻣﻼك اﳉﻤاﻋات الﺴﻼلية‪ :‬ﺑدورﻫا ﻻ ﳎال ﻻﻛﺘﺴا ا ﳊيازة ﻣﻬﻤا ﻃال اﻣدﻫا‪.‬‬

‫*العقارات اﶈﻔﻈة‪ :‬ﻓﻼ ﺗﺆثر اﳊيازة ﻋﻠﻰ ﻋقار ﳏﻔﻆ ﻣﻬﻤا ﻃال اﻣدﻫا‪ ،‬ﻻن الﺘﺤﻔيﻆ ﻳﻄﻬر العقار ﻣﻦ أي حﻖ‪.‬‬

‫* اﻷﻣﻼك اﻷﺧرى اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا صراحة ﰲ ﻫذا القانون‪ :‬ﻓاﳊيازة ﺑدورﻫا ﻻ ﺗﺆثر ﻋﻠﻰ ﻫذﻩ اﻻﻣﻼك‪.‬‬

‫‪: 4‬ﻋدم اﻻﻋﺘداد ﳊيازة اذا ﻛان اصﻞ ﻣدﺧﻞ اﳊاﺋﺰ ﻏﲑ قﻞ لﻠﻤﻠﻜية‪:‬ﻣﻦ اﳌعﻠوم ﻓقﻬا وقﻀاء ان ﻣﻦ ﻋرف وجﻪ‬
‫ﻣدﺧﻠﻪ ﺑﻐﲑ قﻞ شرﻋﻲ لﻠﻤﻠﻜية‪ ،‬ﻓﺤيازﺗﻪ ﻻ ﺗنﻔعﻪ ولو ﻃالﺖ‪.‬وﻣﻦ أﻣﺜﻠة ذلﻚ‪ ،‬قيام شﺨﺺ ﺑﻜراء ﻋقار ﻣﻦ آﺧر‪،‬‬
‫وﺑعد وﻓاة اﳌﻜري ظﻞ اﳌﻜﱰي ﻳﺴﺘﻐﻞ العقار دون أداء اجرة لورثة اﳌﻜري‪ ،‬ﻓقيام ﻫﺆﻻء ﲟﻄالﺒة اﳌﻜﱰي جرة العقار‬
‫ﻣنذ وﻓاة ﻣورثﻬﻢ ﻻ ﻳعﻄﻲ اﳊﻖ لﻠﻤﻜﱰي لقول ان وضﻊ ﻳدﻩ ﻋﻠﻰ العقار ﻛان ﳊيازة والﺘﻤﻠﻚ ﻻن وجﻪ ﻣدﺧﻠﻪ‬
‫لﻠعقار ﻣعروف وﻫو الﻜراء‪.‬‬

‫‪46‬‬
 ‫لﺜا‪ :‬ﻣوانﻊ اﳊيازة وآ رﻫا‪.‬‬

‫*ﻣوانﻊ اﳊيازة اﳌﻜﺘﺴﺒة لﻠﻤﻠﻚ ‪ :‬ﳝﻜﻦ ﻣﻦ ﺧﻼل اﺳﺘقراء ﺑنود ﻣدونة اﳊقوقية العينية أ ا ﺗقﺴﻢ ﻣوانﻊ اﳊيازة اﱃ‬
‫ثﻼث أصناف ‪ :‬ﻣوانﻊ ﲢول دون قيام اﳊﻖ ﰲ اﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية وﻣوانﻊ ﲢول دون اﳌﻄالﺒة ﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية‬
‫وﻣوانﻊ ﺗنقﻄﻊ ا اﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية‬

‫‪ .1‬ﻣوانﻊ ﲢول دون قيام اﳊﻖ ﰲ اﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية ‪ :‬وقد ﺗﻄرقﺖ ﳍا اﳌادة ‪ 255‬ﻣﻦ اﳌدونة الﱵ اﻋﺘﱪت أن ﻻ‬
‫ﳏﻞ لﻠﺤيازة ﰲ اﳊاﻻت الﺘالية‪-:‬ﺑﲔ اﻻب واﺑنﻪ وان ﺳﻔﻞ‪ ،‬وﺑﲔ اﻻم وأﺑناﺋﻬا وان ﺳﻔﻠوا‪ ،‬ﺑﲔ اﻷزواج ﺧﻼل قيام‬
‫العﻼقة الﺰوجية ‪ ،‬ﺑﲔ الﺸرﻛاء ﻣﻄﻠقا ‪ ،‬ﺑﲔ الناﺋﺐ الﺸرﻋﻲ وﺑﲔ ﻣﻦ ﳍﻢ النياﺑة ﻋنﻬﻢ ‪،‬ﺑﲔ الوﻛيﻞ وﻣوﻛﻠﻪ‪،‬ﺑﲔ اﳌﻜﻠﻒ‬
‫دارة اﻷﻣوال العقارﻳة وأصﺤاب ﻫذﻩ اﻷﻣوال وﻣﺜال ذلﻚ ﺑﲔ اﳊارس القﻀاﺋﻲ وﻣﻦ وضعﺖ أﻣوالﻪ ﲢﺖ اﳊراﺳة‪.‬‬

‫‪.2‬ﻣوانﻊ ﲢول دون اﳌﻄالﺒة ﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية ‪ :‬إن ﲦة أﻋذار ﲤنﻊ اﶈوز ﻋﻠيﻪ ﻣﻦ اﳌﻄالﺒة ﲝقﻪ إﻻ ﺑعد زواﳍا ‪،‬‬
‫ﻓﻬﻲ ﻣانﻊ ﻣﺆقﺖ لﻪ ﻣﻦ اﳌﻄالﺒة ﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية‪ ،‬و قد ﻳرجﻊ ذلﻚ اﱃ شﺨﺺ اﶈوز ﻋﻠيﻪ ﻛالقﺼور ﻣﺜﻼ أو اﱃ‬
‫الوضﻊ الذي ﻳوجد ﻓيﻪ ﻛالﻐيﺒة أو اﳋوف ﻣﻦ ﺑﻄﺶ اﳊاﺋﺰ‪ ،‬و ﻫاﺗﻪ اﳌوانﻊ و اﻻﻋذار ﺗﻄرقﺖ ﳍا اﳌادة ‪ 256‬ﻣﻦ‬
‫اﳌدونة ‪.‬‬

‫‪.3‬ﻣوانﻊ ﺗنقﻄﻊ ا اﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية ‪ :‬وضعﺖ اﳌادة ‪ 257‬ﻣﻦ اﳌدونة ثﻼث حاﻻت ﻳنقﻄﻊ ﲝدوثﻬا احﺘﺴاب‬
‫ﻣدة اﳊيازة وﻻ ﻳﺒﺘدأ ﻣﻦ جدﻳد ﰲ احﺘﺴا ا اﻻ ﻣﻦ رﻳخ زوال أﺳﺒاب اﻻنقﻄاع وﻫﻲ ﻛاﻻﰐ‪:‬حالة ﻓقدان اﳊاﺋﺰ‬
‫حيازﺗﻪ أو ﲣﻠيﻪ ﻋنﻬا ﻋﻦ ﻃواﻋية واﺧﺘيار ‪ ،‬إذا رﻓعﺖ دﻋوى ضد اﳊاﺋﺰ واﳌقﺼود ا دﻋوى اﻻﺳﺘﺤقاق ﻋﺘﺒارﻫا‬
‫الدﻋوى الﱵ ﺗرﻓﻊ ضد ﻣﻦ ﺑيدﻩ الﺸﻲء ﻛﻤا اﺳﺘقر ﻋﻠﻰ ذلﻚ اﻻجﺘﻬاد القﻀاﺋﻲ‪ .‬ﻋﻠﻰ أن اﻻنقﻄاع ﻻ ﻳﻜون لﻪ آ ر‬
‫اذا رﻓﻀﺖ ﻫذﻩ الدﻋوى أو ﺗنازل ﻋنﻬا اﳌدﻋﻲ‪ -‬إذا أقر اﳊاﺋﺰ ﺑﺼﺤة دﻋوى اﶈوز ﻋﻠيﻪ‪.‬‬

‫*آ ر اﳊيازة‪ :‬ﺗﻜﻤﻦ أﳘية اﳊيازة ﰲ ﻣدى ثﲑﻫا ﻋﻠﻰ اﳌرﻛﺰ القانوﱐ لﺼاحﺒﻬا‪ ،‬ﻳﺒدو أن ﻣدونة اﳊقوق العينية‬
‫اﻋﺘﱪت أن اﳊيازة اﳌﺒنية ﻋﻠﻰ ﳎرد وضﻊ اليد ) اﳊوز( ﻫﻲ قرﻳنة ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ و شاﻫد ﻋرﰲ ﻋﻠيﻪ‪ ،‬و لﻜﻦ ﻫاﺗﻪ‬
‫القرﻳنة ﺗﻈﻞ قاﺑﻠة ﻹثﺒات العﻜس‪ ،‬و ﻫذا ﻣا ﻳﺘﻀح ﻣﻦ ﺧﻼل اﺳﺘقراء اﳌواد الﺘالية ﻣﻦ اﳌدونة‬
‫)‪ (239/246/242‬و ﺑذلﻚ أﻛد اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ضﻤنا أن اﳊيازة اﳌﺒنية ﻋﻠﻰ وضﻊ اليد ﻫﻲ قرﻳنة ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ و‬
‫دليﻞ ﻋﻠيﻪ و ليﺴﺖ ﺳﺒﺒا ﻣنﺸﺌا أو قﻼ لﻪ‪.‬‬

‫أﻣا اﳊيازة اﻻﺳﺘﺤقاقية اﳌﺘوﻓرة ﻋﻠﻰ ﻛاﻓة شروﻃﻬا اﳌﺘﻄﻠﺒة قانو ﻓإ ا ﺗﺼﺒح ﺳﺒﺒا ﻣﻦ أﺳﺒاب ﻛﺴﺐ اﳌﻠﻚ وليس‬
‫ﳎرد شاﻫد ﻋرﰲ ﻋﻠيﻪ ﻓقد جاء ﰲ اﳌادة ‪ 260‬ﻣﻦ اﳌدونة " ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ اﳊيازة اﳌﺴﺘوﻓية لﺸروﻃﻬا اﻛﺘﺴاب اﳊاﺋﺰ‬
‫ﻣﻠﻜية العقار"‪ ،‬ﻛﻤا نﺼﺖ اﳌادة ‪ 250‬ﻣﻦ نﻔس اﳌدونة " إذا حاز أجنﱯ ﻏﲑ شرﻳﻚ ﻣﻠﻜا حيازة ﻣﺴﺘوﻓية لﺸروﻃﻬا‬

‫‪47‬‬
‫واﺳﺘﻤرت دون انقﻄاع ﻋﺸر ﺳنوات ﻛاﻣﻠة والقاﺋﻢ حاضر ﻋاﱂ ﺳاﻛﺖ ﺑﻼ ﻣانﻊ و ﻻ ﻋذر‪ ،‬ﻓإنﻪ ﻳﻜﺘﺴﺐ ﲝيازﺗﻪ‬
‫ﻣﻠﻜية العقار "‪.‬‬

‫وﻣدونة اﳊقوق العينية ﱂ ﺗقﺘﺼر ﻋﻠﻰ ﺗنﻈيﻢ آ ر اﳊيازة ﻋﺘﺒارﻫا وﺳيﻠة ﻻ ﻛﺘﺴاب رقﺒة الﺸﻲء اﶈوز ﺑﻞ اﻣﺘدت‬
‫إﱃ ﲢدﻳد آ رﻫا ﻓيﻤا ﳜﺺ ﲤﻠﻚ ﻏﻠة الﺸﻲء اﶈوز واﳌﺴﺆولية ﻋﻦ ﻫﻼﻛﻪ‪ .‬وﲣﺘﻠﻒ ﻫاﺗﻪ اﻵ ر حﺴﺒﻤا إذا ﻛان‬
‫اﳊاﺋﺰ حﺴﻦ النية أو ﺳيﺌﻬا ﻃﺒﻖ ﻷحﻜام الﻔﺼﻞ ‪ 101‬وﻣا ﺑعدﻩ الﱵّ أحالﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 262‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق‬
‫العينية‪.‬‬

‫أ – حالة اﳊاﺋﺰ حﺴﻦ النية‪ :‬اﳊاﺋﺰ حﺴﻦ النية ﻋرﻓﻪ الﻔﺼﻞ ‪ 103‬ﻣﻦ ق‪.‬ل‪.‬ع‪ .‬أنﻪ ﻫو‪ " :‬ﻣﻦ ﳛوز الﺸﻲء ﲟقﺘﻀﻰ‬
‫حﺠة ﳚﻬﻞ ﻋيو ا" وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻦ ذلﻚ آ ر‪ :‬ﻳﺘﻤﻠﻚ اﳊاﺋﺰ حﺴﻦ النية ﲦار الﺸﻲء وﻻ ﻳﻠﺰم ﺑرد إﻻ ﻣا جناﻩ ﺑعد رﻓﻊ‬
‫دﻋوى الرد ﻋﻠيﻪ‪ .‬ﻳﺘﺤﻤﻞ ﻣﺼروﻓات الﺼيانة واﳊﻔﻆ وجﲏ الﺜﻤار ‪ .‬ﻋﻤال ﻣﻔﻬوم اﳌﺨالﻔة لﻠﻔﺼﻞ ‪ 102‬ﻣﻦ‬
‫ق‪.‬ل‪.‬ع ﻳﺘﻀح أن اﳊاﺋﺰ حﺴﻦ النية ﻻ ﻳﺴﺄل ﻋﻦ ﻫﻼك الﺸﻲء اﶈاز أو ﺗعييﺒﻪ إذا حﺼﻞ نﺘيﺠة اﳊادث ﻓﺠاﺋﻲ أو‬
‫قوة قاﻫرة‪.‬‬

‫ب – حالة اﳊاﺋﺰ ﺳﻲء النية‪ :‬ﻋﻤال ﻣﻔﻬوم اﳌﺨالﻔة لﻠﻔﺼﻞ ‪ 103‬ﻣﻦ ق‪.‬ل‪.‬ع ﻓإن اﳊاﺋﺰ ﺳﻲء النية ﻫو ﻣﻦ ﳛوز‬
‫الﺸﻲء ﻣﻊ ﻋﻠﻤﻪ لعيوب الﱵ ﺗﻄال حيازﺗﻪ وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ذلﻚ ﻋدة آ ر‪- :‬ﻳﻠﺰم ﺑرد ﲨيﻊ الﺜﻤار الﱵ جناﻫا أو ﻛان‬
‫ﻳﺴﺘﻄيﻊ أن ﳚنيﻬا لو أنﻪ أدار الﺸﻲء إدارة ﻣعﺘادة ‪-.‬ﻻ ﳛﻖ لﻪ اﻻ اﺳﱰداد اﳌﺼروﻓات الﻀرورﻳة الﱵ انﻔقﺖ ﳊﻔﻆ‬
‫الﺸﻲء وجﲏ الﺜﻤار وﻣﺼروﻓات الرد ﺗقﻊ ﻋﻠﻰ ﻋاﺗقﻪ ‪- .‬اﳊاﺋﺰ ﺳﻲء النية ﻳﺘﺤﻤﻞ ﺗﺒعة ﻫﻼك الﺸﻲء وﺗعييﺒﻪ ولو‬
‫ﻛان ذلﻚ نﺘيﺠة ﳊادث ﻓﺠاﺋﻲ أو قوة قاﻫرة‪.‬‬

‫الفقرة الرابعة‪ :‬العقود الﱵ كسب اﳌلك ة ) الهﺒة و الﺼدقة و اﳌغارسة (‬

‫الﺘﺼرﻓات القانونية الناقﻠة و اﳌﻜﺴﺒةلﻠﻤﻠﻜية العقارﻳةﻣنﻬا ﻣا ﻳﺼدر ﻋﻦ إرادﺗﲔ وﻻ ﻳﺘﻢ ﺗﻜوﻳنﻪ إﻻ ﺗﻔاقﻬا ‪ ،‬ﻛعقدة‬
‫الﺒيﻊ و اﳌﻐارﺳة ‪،‬وﻣنﻬا ﻣا ﻳﺼدر ﻣﻦ جانﺐ واحد ﻛاﳍﺒة و الﺼدقة ‪ .‬ﻓﻤا ﻫﻲ العقود اﳌﻜﺴﺒة لﻠﻤﻠﻜية ؟ ‪.‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬ﻋقود الﺘﱪﻋات‬

‫الﺘﱪﻋات ﺑﺼﻔة ﻋاﻣة ﻫﻲ ﻣا ﻳعﻄيﻪ اﻹنﺴان ﳎا دون ﻣقاﺑﻞ ﻛاﳍﺒة والﺼدقة والعﻤري وﻏﲑﻫا‪ ...‬ﳑا ﻳنﺘﻈﻢ ﲢﺖ‬
‫ﻣﺴﻤﻰ واحد العﻄا ‪ ،‬وﳎﻤوع ﻫذﻩ العﻄا ﻻ ﲣﺘﻠﻒ ﻋﻦ ﺑعﻀﻬﻤا الﺒعﺾ ﻣنﺤيﺚ اﻷحﻜام العاﻣة إﻻ ﰲ ﺑعﺾ‬
‫اﳉﺰﻳﺌات الﱵ وﺳنقﺘﺼر ﰲ ﻫذا الﺼدد ﻋﻠﻰ دراﺳة اﳍﺒة والﺼدقة ﻷ ﻤا ﻳﻜو ن ﺳﺒﺒا لﻜﺴﺐ اﳌﻠﻜية الﺘاﻣة‬

‫أ‪ -‬اﳍﺒة ‪ :‬لقد اﺳﺘﻬﻞ اﳌﺸرع الﻔﺼﻞ اﳋاص ﺑﺘنﻈيﻢ اﳍﺒة ووضﻊ ﺗعرﻳﻒ ﳍا وذلﻚ ﻣﻦ ﺧﻼل اﳌادة ‪ 273‬ﻣﻦ م ح‬
‫ﻋعﻠﻰ أن " اﳍﺒة ﲤﻠيﻚ ﻋقار أو حﻖ ﻋيﲏ ﻋقاري لوجﻪ اﳌوﻫوب لﻪ ﰲ حياة الواﻫﺐ ﺑدون ﻋوض " ‪.‬‬

‫‪48‬‬
‫وقد وضعﺖ ﻣدونة اﳊقوق العينة لعقد اﳍﺒة ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ اﳌقوﻣات الﱵ ﻻ ﻣناص ﻣنﻬا‪ ،‬حﱴ ﻳﺴﺘﻄيﻊ أن ﻳنﺘﺞ آ رﻩ‬
‫القانونية ‪.‬‬

‫‪ -1‬ﻣﻦ حيﺚ أرﻛان وشروط ﻋقد اﳍﺒة‬

‫‪ -‬اﻹﳚاب والقﺒول ‪ :‬إن اﻹﳚاب ﰲ ﻋقد اﳍﺒة ﻫو ذلﻚ الﺘعﺒﲑ الﺼادر ﻋﻦ إرادة الواﻫﺐ ن ﻳﺘﱪع لﺸﺨﺺ آﺧر‬
‫لﺸﻲء اﳌوﻫوب‪ ،‬وﳚﺐ أن ﻳﻈﻞ ﻫذا اﻹﳚاب ﻣﺴﺘﻤرا ﰲ الﺰﻣان إﱃ أن ﻳقﺒﻠﻪ اﳌوﻫوب لﻪ‪ ،‬ﻓإذا ﺗوﰲ الواﻫﺐ قﺒﻞ‬
‫أن ﻳقﺒﻞ اﳌوﻫوب لﻪ اﳌﻠﻚ اﳌوﻫوب ﺑﻄﻠﺖ اﳍﺒة ) اﳌادة ‪ 279‬ﻣﻦ م ح ع ( ﰲ ﺑندﻫا اﻷول ﻋﻠﻰ أنﻪ " ﺗنعقد‬
‫اﳍﺒة ﻹﳚاب والقﺒول"‪ .‬أﻣا قﺒول اﳍﺒة ﻓﻬو ذلﻚ الﺘعﺒﲑ الﺼادر ﻋﻦ اﳌوﻫوب لﻪ الذي ﻳوجﻬﻪ لﻠواﻫﺐ‪ ،‬ﺑقﺒول اﳍﺒة‪،‬‬
‫ولعﻞ ﻋﻠة اﳌﺸرع ﰲ اشﱰاط قﺒول اﳍﺒة ﻣﻦ ﻃرف اﳌوﻫوب لﻪ‪ ،‬أن ﻫناك ﻣﻦ ﻻ ﻳرضون ﺗﱪع ﻣﻦ ﻳﻬﺐ ﳍﻢ‪ ،‬وﱂ ﻳﺸﱰط‬
‫اﳌﺸرع أن ﻳﻜون اﻹﳚاب والقﺒول ﻣﺘﻄاﺑقﲔ ﰲ ﳎﻠس العقد‪ ،‬ﺑﻞ ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون ذلﻚ القﺒول ﰲ وقﺖ ﻻحﻖ‪ ،‬وﰲ‬
‫وثيقة ﻣﺴﺘقﻠة ﻋﻦ ﻋقد اﳍﺒة‪ ،‬والقﺒول ﻛﻤا ﳝﻜﻦ أن ﻳﺘﻢ صراحة ﳝﻜﻦ أن ﻳﺘﻢ ﳊوز الﻔعﻠﻲ لﻠﻤال اﳌوﻫوب‪ ،‬ولعﻞ‬
‫اﳌﺸرع اﺳﺘعﻤﻞ ﻣﺼﻄﻠح القﺒول‪ ،‬ﳏﻞ ﻣﺼﻄﻠح اﳊوز ﻓﺼﺤيح أن اﳊوز ﻳعد دليﻼ ﻋﻠﻰ القﺒول‪ ،‬لﻜﻦ ﻫناك ﻓرق‬
‫ﺑينﻬﻤا ﰲ الﻄﺒيعة القانونية ‪.‬‬

‫و أضاف اﳌﺸرع إﱃ رﻛﲏ اﻹﳚاب والقﺒول‪ ،‬رﻛنا أﺧر ﲟقﺘﻀﻰ الﺒند الﺜاﱐ ﻣﻦ اﳌادة ‪ 274‬ﻣﻦ م ‪ .‬ح ‪ .‬ع ‪ .‬إذ‬
‫اﺳﺘﻠﺰم أن ﻳﱪم ﻋقد اﳍﺒة ﰲ ﳏرر رﲰﻲ ﲢﺖ ﻃاﺋﻠة الﺒﻄﻼن و لﺘاﱄ اﺳﺘﺒعد الوثيقة العرﻓية‪.‬و ﻳﻐﲏ الﺘقييد لﺴﺠﻼت‬
‫العقارﻳة ﻋﻦ اﳊيازة الﻔعﻠية لﻠﻤﻠﻚ اﳌوﻫوب وﻋﻦ إﺧﻼﺋﻪ ﻣﻦ ﻃرف الواﻫﺐ إذا ﻛان ﳏﻔﻈا أو ﰲ ﻃور الﺘﺤﻔيﻆ‪، .‬‬
‫ﻓإذا ﻛان ﻏﲑ ﳏﻔﻆ ﻓإن إدراج ﻣﻄﻠﺐ لﺘﺤﻔيﻈﻪ ﻳﻐﲏ ﻋﻦ حيازﺗﻪ الﻔعﻠية وﻋﻦ إﺧﻼﺋﻪ‪.‬‬

‫إضاﻓة إﱃ ضرورة ﺗوﻓر ﻋقد اﳍﺒة ﻋﻠﻰ أرﻛانﻪ اﳌﺸار إليﻬا أﻋﻼﻩ ﻓإنﻪ ﻻ ﻳﺼﺒح ﺳار ﻋﻠﻰ اﳌﺘعاقدﻳﻦ وﻻ لنﺴﺒة‬
‫لﻸﻏيار إﻻ ﺑﺘواﻓر شروط ﻣعينة ضﻤنﻬا اﳌﺸرع ﰲ صﻠﺐ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻳﺘعﻠﻖ اﻷﻣر ‪:‬‬

‫‪ -‬أﻫﻠية الواﻫﺐ ‪ :‬ﻳﺸﱰط لﺼﺤة اﳍﺒة أن ﻳﻜون الواﻫﺐ ﻛاﻣﻞ اﻷﻫﻠية ﻣالﻜا لﻠعقار اﳌوﻫوب وقﺖ اﳍﺒة ﻃﺒقا لﻠﻤادة‬
‫‪ 275‬ﻣﻦ م ح ع ‪ .‬أﻣا اﳌوﻫوب لﻪ ﻓﻼ ﺗﺸﱰط ﻣدونة اﳊقوق العينية أن ﻳﻜون ﻛاﻣﻞ اﻷﻫﻠية‪ ،‬إﻻ أ ا ﻣيﺰت ﺑﲔ‬
‫حالﺘﲔ ‪ :‬أﻣا أن ﻳﻜون اﳌوﻫوب لﻪ ﻓاقد اﻷﻫﻠية ﻓيقﺒﻞ اﳍﺒة ﻋنﻪ ﺋﺒﻪ الﺸرﻋﻲ‪ ،‬وﰲ حالة ﻏياب ﻫذا اﻷﺧﲑ ﻳعﲔ‬
‫القاضﻲ ﻣقدﻣا ﻳنوب ﻋنﻪ ﰲ القﺒول‪ ،‬أو أن ﻳﻜون ﻓيﻬا اﳌوﻫوب لﻪ قﺺ اﻷﻫﻠية ﻛالﺼﻐﲑ اﳌﻤيﺰ‪ ،‬ﻓقﺒولﻪ اﳍﺒة‬
‫شﺨﺼيا ﻳقﻊ صﺤيﺤا ولو ﻣﻊ وجود ﺋﺒﻪ الﺸرﻋﻲ‪ ،‬وﻋﻠة ذلﻚ أن اﳍﺒة ﻣﻦ الﺘﺼرﻓات الﱵ ﺗنﻔعﻪ نﻔعا ﳏﻀا لﻜو ا‬
‫ﺗﻐﲎ ذﻣﺘﻪ اﳌالية ) اﳌادة ‪. ( 276‬‬

‫‪-‬ﻣﻠﻜيﺘﻪ لﻠﺸﻲء اﳌوﻫوب ‪ :‬ﻳﺸﱰط أن ﻳﻜون الﺸﻲء اﳌوﻫوب ﳑﻠوﻛا لﻠواﻫﺐ وقﺖ اﳍﺒة‪ ،‬و لﺘاﱄ ﻓإن ﻣﻦ وﻫﺐ‬
‫الﺸﻲء قﺒﻞ أن ﳝﻠﻜﻪ ﻓﻼ ﺗﻠﺰﻣﻪ ﻫذﻩ اﳍﺒة وقد ﰎ الﺘﺄﻛيد ﻋﻠﻰ ﻫذا الﺸرط ﰲ اﳌادة ‪ 277‬ﻣﻦ م ‪ .‬ح ‪ .‬ع‪ ،‬الﱵ جاء‬

‫‪49‬‬
‫ﻓيﻬا أنﻪ ﻳقﻊ ﻃﻼ ﻫﺒة اﳌال اﳌﺴﺘقﺒﻞ‪ ،‬وﻫﺒة ﻋقار الﻐﲑ‪ ،‬ﺧﻼﻓا لعقد الﺒيﻊ الذي أجاز اﳌﺸرع ﰲ ﺑنودﻩ ﺑيﻊ ﻣﻠﻚ‬
‫الﻐﲑ إذا أقرﻩ اﳌالﻚ ‪ ،‬أو إذا اﻛﺘﺴﺐ الﺒاﺋﻊ ﻓيﻤا ﺑعد ﻣﻠﻜية الﺸﻲء اﳌﺒيﻊ ) الﻔﺼﻞ ‪ 485‬ﻣﻦ قﻠﻊ (‬
‫‪-‬إحاﻃة الدﻳﻦ ﲟال الواﻫﺐ وأﻻ ﻳﻜون ﰲ ﻣرض اﳌوت ‪ :‬إذا ﻛان الواﻫﺐ ﻣدﻳنا ودﻳونﻪ ﺗﺴﺘﻐرق أﻣوالﻪ‪ ،‬أو ﻛﻤا ﻋﱪ‬
‫ﻋنﻬا اﳌﺸرع ﻣﻦ ﻛان الدﻳﻦ ﳏيﻄا ﲟالﻪ ﻓﻼ ﺗﺼح ﻫﺒﺘﻪ‪ ،‬ﻷنﻪ ﻳﺘعﲔ ﻋﻠيﻪ أوﻻ أن ﻳﺴدد دﻳونﻪ‪ ،‬و أﻻ ﻳﻜون الواﻫﺐ ﰲ‬
‫ﻣرض اﳌوت ‪ :‬وﻫو اﳌرض الذي ﻳﻼزم ﻓيﻪ اﳌرﻳﺾ الﻔراش‪ ،‬وﻻ ﻳﺴﺘﻄيﻊ ﻣعﻪ الدﺧول واﳋروج والقيام لﺘﺼرﻓات‬
‫العادﻳة ﰲ شﺆونﻪ وأﻣورﻩ‪ .‬وإذا ﲤﺖ اﳍﺒة ﰲ ﻣرض اﳌوت ﻓقد أﻓاد اﳌﺸرع أنﻪ ﺗﻄﺒﻖ ﻋﻠيﻬا أحﻜام الوصية‪،‬و لﺘاﱄ‬
‫ﺗﻜون جاﺋﺰة ﰲ حدود الﺜﻠﺚ‪ ،‬ﻣا ﻋدا إذا ﱂ ﻳﻜﻦ لﻠواﻫﺐ وارث‪ ،‬إذ ذاك ﺗﺼح اﳍﺒة ﰲ الﺸﻲء اﳌوﻫوب ﻛﻤﻠﻪ‬
‫وذلﻚ ﲟقﺘﻀﻰ اﳌادة ‪ 280‬ﻣﻦ م ‪ .‬ح ‪ .‬ع‪.‬‬

‫‪-2‬اﻻﻋﺘﺼار ﰲ ﻋقد اﳍﺒة‬

‫نﺼﺖ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﰲ اﳌادة ‪ 283‬ﻋﻠﻰ أنﻪ ‪ " :‬ﻳرد ﻻﻋﺘﺼار رجوع الواﻫﺐ ﰲ ﻫﺒﺘﻪ وﳚوز ﰲ حالﺘﲔ‪:‬‬
‫أوﻻ‪ :‬ﻓيﻤا وﻫﺒﻪ اﻷب أو اﻷم لولدﳘا قاصرا ﻛان أو راشدا؛ نيا‪ :‬إذا أصﺒح الواﻫﺐ ﻋاجﺰا ﻋﻦ اﻹنﻔاق ﻋﻠﻰ نﻔﺴﻪ‬
‫أو ﻋﻠﻰ ﻣﻦ ﺗﻠﺰﻣﻪ نﻔقﺘﻪ‪ ".‬ﲞﻼف الﺼدقة الﱵ ﻻ ﳚوز اﻻﻋﺘﺼار ﻓيﻬا ﻣﻄﻠقا ) اﳌادة ‪( 291‬‬

‫وﳝﻜﻦ القول ﻋﻠﻰ أن اﻻﻋﺘﺼار ﻫو حالة اﺳﺘﺜناﺋية ﺗرد ﻋﻠﻰ ﻋقد اﳍﺒة ﺑناء ﻋﻠﻰ حاﻻت ﻣعينة ﺗﺒيح لﻠواﻫﺐ اﺳﱰجاع‬
‫العﲔ اﳌوﻫوﺑة و ﻳﻜون ذلﻚ إﻻ إذا أشﻬد ﻻﻋﺘﺼار وﰎ الﺘنﺼيﺺ ﻋﻠيﻪ ﰲ ﻋقد اﳍﺒة وقﺒﻞ ذلﻚ اﳌوﻫوب لﻪ‪،‬‬
‫وﻛذا ﻣﱴ ﱂ ﺗﻜﻦ ﻫناك ﻣوانﻊ ﲢول دون ذلﻚ ﻛالﺘاﱄ ) اﳌادة ‪:( 285‬‬

‫*إذا ﻛانﺖ اﳍﺒة ﻣﻦ أحد الﺰوجﲔ لﻶﺧر ﻣا داﻣﺖ راﺑﻄة الﺰوجية قاﺋﻤة؛‬

‫*إذا ﻣات الواﻫﺐ أو اﳌوﻫوب لﻪ قﺒﻞ اﻻﻋﺘﺼار؛‬

‫*إذا ﻣرض الواﻫﺐ أو اﳌوﻫوب لﻪ ﻣرضا ﳐوﻓا ﳜﺸﻰ ﻣعﻪ اﳌوت‪ ،‬ﻓإذا زال اﳌرض ﻋاد اﳊﻖ ﰲ اﻻﻋﺘﺼار؛‬

‫*إذا ﺗﺰوج اﳌوﻫوب لﻪ ﺑعد إﺑرام ﻋقد اﳍﺒة وﻣﻦ أجﻠﻬا؛‬

‫*إذا ﻓوت اﳌوﻫوب لﻪ اﳌﻠﻚ اﳌوﻫوب ﺑﻜاﻣﻠﻪ‪ ،‬ﻓإذا اقﺘﺼر الﺘﻔوﻳﺖ ﻋﻠﻰ جﺰء ﻣنﻪ جاز لﻠواﻫﺐ الرجوع ﻓيالﺒاقﻲ؛‬

‫*إذا ﺗعاﻣﻞ الﻐﲑ ﻣﻊ اﳌوﻫوب لﻪ ﺗعاﻣﻼ ﻣاليا اﻋﺘﻤادا ﻋﻠﻰ اﳍﺒة؛‬

‫*إذا أدﺧﻞ اﳌوﻫوب لﻪ ﺗﻐيﲑات ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ اﳌوﻫوب أدت إﱃ ز دة ﻣﻬﻤة ﰲ قيﻤﺘﻪ؛‬

‫*إذا ﻫﻠﻚ اﳌﻠﻚ اﳌوﻫوب ﰲ ﻳد اﳌوﻫوب لﻪ جﺰﺋيا جاز اﻻﻋﺘﺼار ﰲ الﺒاقﻲ‪.‬‬

‫ﻻ ﳝﻜﻦ اﻻﻋﺘﺼار إﻻ ﲝﻀور اﳌوﻫوب لﻪ وﻣواﻓقﺘﻪ‪ ،‬أو ﲝﻜﻢ ﻳقﻀﻲ ﺑﻔﺴخ ﻋقد اﳍﺒة لﻔاﺋدة الواﻫﺐ‪.‬‬

‫‪50‬‬
 ‫‪ -3‬أ ر ﻋقد اﳍﺒة ) اﳌواد‪( 289/288/287/‬‬

‫‪-‬ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ اﻻﻋﺘﺼار ﰲ اﳍﺒة‪ ،‬ﻓﺴخ ﻋقد اﳍﺒة ورد اﳌﻠﻚ اﳌوﻫوب إﱃ الواﻫﺐ‪.‬ﻻ ﻳﻠﺘﺰم اﳌوﻫوب لﻪ ﺑرد الﺜﻤار إﻻ‬
‫ﻣﻦ رﻳخ اﻻﺗﻔاق أو ﻣﻦ رﻳخ اﳊﻜﻢ النﻬاﺋﻲ ﰲ الدﻋوى‪ .‬ﻛﻤا ﳚوز لﻠﻤوﻫوب لﻪ أن ﻳﺴﱰد النﻔقات الﻀرورﻳة الﱵ‬
‫أنﻔقﻬا ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ اﳌوﻫوب‪ ،‬أﻣا النﻔقات الناﻓعة ونﻔقات الﺰﻳنة ﻓﻼ ﻳﺴﱰد ﻣنﻬا إﻻ ﻣا زاد ﰲ قيﻤﺘﻪ‪.‬‬

‫‪ -‬إذا اﺳﱰجﻊ الواﻫﺐ اﳌﻠﻚ اﳌوﻫوب دون وجﻪ حﻖ‪ ،‬وﻫﻠﻚ ﰲ ﻳدﻩ‪ ،‬ﻓإنﻪ ﻳﻜون ﻣﺴﺆوﻻ ﻋﻦ ﻫذا اﳍالﻚ‪.‬‬

‫‪ -‬إذا اﻣﺘنﻊ اﳌوﻫوب لﻪ ﻋﻦ رد اﳌﻠﻚ اﳌوﻫوب إﱃ الواﻫﺐ ﺑعد اﻋﺘﺼارﻩ اﺗﻔاقا أو قﻀاء‪ ،‬رﻏﻢ إنذارﻩ ﺑذلﻚ ﻃﺒقا‬
‫لﻠقانون‪ ،‬وﻫﻠﻚ العقار اﳌوﻫوب ﰲ ﻳدﻩ‪ ،‬ﻓإنﻪ ﻳﻜون ﻣﺴﺆوﻻ ﻋﻦ ﻫذا اﳍﻼك‪.‬‬

‫‪ -‬نﻔقات اﻻﻋﺘﺼار ورد اﳌﻠﻚ اﳌوﻫوب ﻳﺘﺤﻤﻠﻬا الواﻫﺐ‪.‬‬

‫ب‪ -‬الﺼدقة ‪ :‬ﺗنﺺ اﳌادة ‪ 290‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻋﻠﻰ أن " الﺼدقة ﲤﻠيﻚ ﺑﻐﲑ ﻋوض ﳌﻠﻚ‪ ،‬وﻳقﺼد ا‬
‫وجﻪ ﷲ ﺗعاﱃ" ‪ .‬وأضاﻓﺖ اﳌادة ‪ 291‬ﻋﻠﻰ أنﻪ ‪ " :‬ﺗﺴري ﻋﻠﻰ الﺼدقة أحﻜام اﳍﺒة ﻣﻊ ﻣراﻋاة ﻣا ﻳﻠﻲ‪:‬‬
‫ﻻ ﳚوز اﻻﻋﺘﺼار ﰲ الﺼدقة ﻣﻄﻠقا‪.‬ﻻ ﳚوز ارﲡاع اﳌﻠﻚ اﳌﺘﺼدق ﺑﻪ إﻻ ﻹرث "‬

‫*الﻔرق ﺑﲔ اﳍﺒة و الﺼدقة‬

‫ا ﲤﻠيﻚ ﻣال ﺑدون ﻋوض‪ ،‬والﻔرق ﺑينﻬﻤا أن الﺼدقة ﻳقﺼد ا الﺘقرب إﱃ ﷲ ﺗعاﱃ‬ ‫ﳝﻜﻦ ﺗعرﻳﻒ اﳍﺒة والﺼدقة‬
‫ونيﻞ ثواب اﻵﺧرة‪ ،‬ﰲ حﲔ أن اﳍﺒة ﻳقﺼد ا شﺨﺼية اﳌوﻫوب لﻪ والﺘقرب إليﻪ‪.‬وﺗﻄﺒﻖ ﻋﻠيﻬﻤا نﻔس اﻷحﻜام وﻻ‬
‫ﻳﻔﱰقان إﻻ ﻓياﻷﻣور الﺘالية ‪:‬‬

‫‪-‬اﳍﺒة ﺗعﺘﺼر ﲞﻼف الﺼدقة الﱵ ﻻ ﳚوز اﻋﺘﺼارﻫا والرجوع ﻓيﻬا‪.‬‬

‫‪-‬ﻻ ﳚوز لﻠﻤﺘﺼدق ﲤﻠﻚ الﺼدقة ﻣرة نية ي وجﻪ ﻣﻦ وجوﻩ الﺘﻤﻠﻚ إﻻ ﻹرث‪ ،‬ﲞﻼف اﳍﺒة ﻓيﺠوز‬
‫لﻠواﻫﺐ أن ﻳﺸﱰي ﻣا وﻫﺒﻪ‪ ،‬وﻻ ﳚوز أن ﻳﺸﱰي ﻣا ﺗﺼدق ﺑﻪ‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬اﳌﻐارﺳة‬

‫اﳌﻐارﺳة ﻋقد ﻳعﻄﻲ ﲟوجﺒﻪ ﻣالﻚ أرضﻪ ﻵﺧر ليﻐرس ﻓيﻬا ﻋﻠﻰ نﻔقﺘﻪ شﺠرا ﻣقاﺑﻞ حﺼة ﻣعﻠوﻣة ﻣﻦ اﻷرض والﺸﺠر‬
‫ﻳﺴﺘﺤقﻬا الﻐارس ﻋند ﺑﻠوغ الﺸﺠر حد اﻹﻃعام ) اﳌادة ‪ .( 265‬ﻻ ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون ﳏﻞ ﻋقد اﳌﻐارﺳة حقوقا‬
‫ﻣﺸاﻋة و ﻳﺸﱰط ﰲ ﻋقد اﳌﻐارﺳة ﻣا ﻳﻠﻲ ‪:‬‬

‫* ﳚﺐ أن ﻳﱪم ﻋقد اﳌﻐارﺳة ﰲ ﳏرر رﲰﻲ‪ ) ،‬اﳌادة ‪( 268‬‬

‫* ﺗعيﲔ نوع الﺸﺠر اﳌراد ﻏرﺳﻪ وﻳﺒﲔ حﺼة الﻐارس ﰲ اﻷرض وﰲ الﺸﺠر‪.‬‬
‫‪51‬‬
‫* ﻻ ﳚوز اشﱰاط أجﻞ ﻳقﻞ ﻋﻦ حد اﻹﻃعام ﻛﻤا ﻻ ﳚوز اشﱰاط أجﻞ ﻳﺘﺠاوز ﲤام اﻹﻃعام وﻛﻞ شرط ﳐالﻒ ﻳعﺘﱪ‬
‫ﻃﻼ) اﳌادة ‪.( 266‬إذا ﺑﻠغ الﺸﺠر حد اﻹﻃعام اﻛﺘﺴﺐ الﻐارس حقﻪ العيﲏ وﺗﺼﲑ اﻷرض والﺸﺠر ﻣﻠﻜا شاﺋعا‬
‫ﺑﲔ ﻣالﻚ اﻷرض والﻐارس ﲝﺴﺐ اﳊﺼة الﱵ وقﻊ اﻻﺗﻔاق ﻋﻠيﻬا ﰲ ﻋقد اﳌﻐارﺳة) اﳌادة ‪ .( 267‬أﻣا إذا ﱂ ﻳعﲔ‬
‫ﻋقد اﳌﻐارﺳة رﳜا لﻠﺸروع ﰲ الﻐرس ﺗعﲔ ﻋﻠﻰ الﻐارس أن ﻳقوم لﺘﺰاﻣاﺗﻪ اﳋاصة ﺑذلﻚ قﺒﻞ انﺼرام ﺳنة ﻣﻦ رﻳخ‬
‫إﺑرام العقد‪ ،‬وإﻻ ﻓﺴخ العقد ﺑقوة القانون‪ ) .‬اﳌادة ‪( 269‬‬

‫* إذا قﻞ ﻋدد الﺸﺠر اﳌﻐروس ﻋﻦ ثﻠﺜﻲ ﻣا ﻫو ﳏدد لعقد أو العرف‪ ،‬ﻓإن الﻐارس ﻻ ﻳﺘﻤﻠﻚ اﳊﺼة اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠيﻬا‪،‬‬
‫وﻳﻜون ﳌالﻚ اﻷرض اﳋيار ﰲ أن ﻳﺴﺘﻤر ﰲ العقد أو ﻳنﻬيﻪ ﻣﻊ اﻻحﺘﻔاظ لﻠﻐارس ﲝقﻪ ﰲ الﺘعوﻳﺾ ﻋند اﻻقﺘﻀاء‪) .‬‬
‫اﳌادة ‪.( 270‬‬

‫* إذا ﻫﻠﻚ ﲨيﻊ الﺸﺠر أو جﻠﻪ ﺑﺴﺒﺐ قوة قاﻫرة أو حادث ﻓﺠاﺋﻲ ﺑعد ﺑﻠوﻏﻪ حد اﻹﻃعام اﻋﺘﱪ أن الﻐارس وﰱ‬
‫لﺘﺰاﻣاﺗﻪ واﺳﺘﺤﻖ اﳊﺼة اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠيﻬا ﰲ اﻷرض‪ ،‬ﻓإذا ﻫﻠﻚ الﺸﺠر قﺒﻞ ﺑﻠوﻏﻪ حد اﻹﻃعام ﻓﻼ حﻖ لﻠﻐارس إﻻ ﰲ‬
‫حدود ﻣا اﺗﻔﻖ ﻋﻠيﻪ أو ﲟا ﻳقﻀﻲ ﺑﻪ العرف اﶈﻠﻲ‪ ) .‬اﳌادة ‪( 271‬‬

‫* ﻻ ﻳرﺗﺐ ﻋقد اﳌﻐارﺳة حقا ﻋينيا لﻠﻐارس إﻻ إذا ﲢقﻖ اﻹﻃعام وأشﻬد ﺑﻪ الﻄرﻓان ﰲ ﳏرر رﲰﻲ‪ ،‬أو ثﺒﺖ ﲞﱪة‬
‫قﻀاﺋية ﻣﺼادق ﻋﻠيﻬا ﻣﻦ ﻃرف اﶈﻜﻤة‪.‬ﻳعﺘﱪ اﳊﻜﻢ النﻬاﺋﻲ الﺼادر ﳌﺼادقة ﻋﻠﻰ اﳋﱪة القﻀاﺋية اﳌذﻛورة ﲟﺜاﺑة‬
‫ﻋقد اﺋﻲ قﻞ لﻠﻤﻠﻜية إﱃ الﻐارس‪ ) .‬اﳌادة ‪( 272‬‬

‫الفقرة اﳋاﻣسة‪ :‬الﺸفعة‬

‫أوﻻ ‪ :‬ﺗعرﻳﻒ الﺸﻔعة وأرﻛا ا‬

‫نﺼﺖ اﳌادة ‪ 292‬ﻣﻦ م ح ع ﻋﻠﻰ أن " الﺸﻔعة أﺧد شرﻳﻚ ﰲ ﻣﻠﻚ ﻣﺸاع أو حﻖ ﻋيﲏ ﻣﺸاع حﺼة شرﻳﻜﻪ‬
‫اﳌﺒيعة ﺑﺜﻤنﻬا ﺑعد أداء الﺜﻤﻦ و ﻣﺼروﻓات العقد الﻼزﻣة و اﳌﺼروﻓات الﻀرورﻳة و الناﻓعة ﻋﻦ اﻻقﺘﻀاء"‪.‬ﻛﻤا ﻋرف‬
‫الﺒعﻀالﺸﻔعة "ضﻢ الﺸيﺌﲔ ‪ ،‬و ﻫﻲ ﻣﺸﺘقة ﻣﻦ الﺸﻔﻊ و ﻫو العدد الﺜناﺋﻲ ضد الوﺗر ‪ ،‬الذي ﻫو العدد الﻔردي ‪،‬‬
‫وﲰيﺖ ﺑذلﻚ ﻷن اﻷﺧذ ا ﻳﻀيﻒ ﺑﺴﺒﺒﻬا الﺸﻔيﻊ اﳊﺼة اﳌﺸﻔوﻋة ﻓﺘﺼﲑ ﺑذلﻚ اﳊﺼﺘان شﻔعا ﺑعد أن ﻛانﺖ الﱵ‬
‫ﺑيدﻩ وﺗرا ‪ .‬واصﻄﻼحا ﻋرﻓﻬا اﺑﻦ ﻋرﻓة ﺑﻜو ا اﺳﺘﺤقاق شرﻳﻚ أﺧد ﻣﺒيﻊ شرﻳﻜﻪ ﺑﺜﻤنﻪ‪.‬‬

‫ا " إذا ع أحد اﳌالﻜﲔ ﻋﻠﻰ الﺸياع ﻷجنﱯ حﺼﺘﻪ الﺸاﺋعة‪ ،‬جاز لﺒاقيﻬﻢ أن‬ ‫وﻋرﻓﻬا الﻔﺼﻞ ‪ 974‬ﻣﻦ ق ل ع‬
‫ﻳﺸﻔعوا ﻫذﻩ اﳊﺼة ﻷنﻔﺴﻬﻢ‪ ،‬ﰲ ﻣقاﺑﻞ أن ﻳدﻓعوا لﻠﻤﺸﱰي الﺜﻤﻦ وﻣﺼروﻓات العقد واﳌﺼروﻓات الﻀرورﻳة‬
‫والناﻓعة الﱵ أنﻔقﻬا ﻣنذ الﺒيﻊ‪ .‬وﻳﺴري نﻔس اﳊﻜﻢ ﰲ حالة اﳌُعاوضة‪"...‬‬

‫*أرﻛان الﺸﻔعة ‪ :‬نﺸﲑ ﻷرﻛان ﳑارﺳة الﺸﻔعة ‪ -‬ﺧﺘﺼار ‪ -‬ﻛﻤا ﻳﻠﻲ ‪:‬‬

‫‪52‬‬
‫‪-1‬الﺸﻔيﻊ ‪ :‬و ﻫو الﺸﺨﺺ الذي لﻪ اﳊﻖ لﻸﺧذ لﺸﻔعة ﻷجﻞ أﺧذ اﳊﺼة ﻣﻦ اﳌالﻚ اﳉدﻳد الذي اشﱰى‬
‫اﳊﺼة الﺸاﺋعة ﻣﻦ أحد الﺸرﻛاء‪.‬‬

‫‪-2‬اﳌﺸﻔوع و ﻫو الﺸﻲء ﳏﻞ حﻖ الﺸﻔعة‪.‬‬

‫‪-3‬اﳌﺸﻔوع ﻣنﻪ و ﻫو الﺸﺨﺺ الذي انﺘﺰع ﻣنﻪ النﺼيﺐ اﳌﺘﻤﻠﻚ ﺑعوض ؛‬

‫‪-4‬اﳌﺸﻔوع ﺑﻪ وﻫو ﻣا ﻳﺆدﻳﻪ الﺸﻔيﻊ لﻠﻤﺸﻔوع ﻣنﻪ نﻈﲑ اﳊﺼول ﻋﻠﻰ اﳊﺼة الﺸاﺋعة ‪.‬‬

‫نيا‪ :‬شروط ﳑارﺳة الﺸﻔعة و أ رﻫا ‪.‬‬

‫‪-‬شروط ﳑارﺳة الﺸﻔعة‪ :‬ﻓالﺸﺨﺺ الذي ﻳﺜﺒﺖ لﻪ أحقية اﻷﺧذ لﺸﻔعة ‪ ،‬ﻋﻠيﻪ الﺘقيد ﲜﻤﻠة ﻣﻦ الﺸروط ﻛالﺘاﱄ ‪:‬‬

‫‪* 1‬ﳚﺐ ﳑارﺳة حﻖ الﺸﻔعة لنﺴﺒة إﱃ اﳊﺼة اﳌﻔوﺗة ﺑﻜاﻣﻠﻬا ﻻ ﰲ جﺰء ﻣنﻬا ﻓقط ‪ :‬و ﻫو ﻣا ﰎ الﺘنﺼيﺺ ﻋﻠيﻪ ﰲ‬
‫ﻣدونة اﳊقوق العينية ﰲ اﳌادة ‪ 296‬ﺑقوﳍا " إذا ع شرﻳﻚ حﺼﺘﻪ ﻷجنﱯ ﰲ ﻣﻠﻚ ﻣﺸاع‪ ،‬ﻓيﺠﺐ ﻋﻠﻰ الﺸرﻳﻚ أن‬
‫ﺧذ اﳊﺼة اﳌﺒيعة ﺑﻜاﻣﻠﻬا أو أن ﻳﱰﻛﻬا‪."...‬‬

‫‪*2‬ﳚﺐ ﳑارﺳة حﻖ الﺸﻔعة داﺧﻞ اﻷجﻞ القانوﱐ ‪ :‬ﳜﺘﻠﻒ أجﻞ ﳑارﺳة حﻖ الﺸﻔعة حﺴﺒﻤا ﺗعﻠﻖ اﻷﻣر ﺑعقار ﻏﲑ‬
‫ﳏﻔﻆ أو ﻣنقول ‪ ،‬أو ﺑعقار ﰲ ﻃور الﺘﺤﻔيﻆ ‪ ،‬و أﺧﲑا ﻣا إذا ﺗعﻠﻖ اﻷﻣر لعقار اﶈﻔﻆ ‪ ،‬و ﺳنوضح ﺧﺘﺼار إﱃ‬
‫ﻛﻞ ﻫذﻩ اﳊاﻻت ﻋﻠﻰ حدة ﻛﻤا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪-‬شﻔعة ﻋقار ﻏﲑ ﳏﻔﻆ أو ﻣنقول ‪ :‬ﳚﺐ ﳑارﺳة حﻖ الﺸﻔعة داﺧﻞ أجﻞ ﺳنة ﻳﺒﺘدئ ﻣﻦ رﻳخ العﻠﻢ لﺒيﻊ اﳊاصﻞ‬
‫ﰲ اﳌﻠﻜية الﺸاﺋعة ‪ ،‬اﻣا ﰲ حالة ﻋدم العﻠﻢ لﺒيﻊ ﻓﺒﻤقﺘﻀﻰ أرﺑﻊ ﺳنوات ﻣﻦ رﻳخ إﺑرام العقد ﻃﺒقا لﻠﻔقرة ‪2‬و‪3‬‬
‫ﻣﻦ اﳌادة ‪ 304‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪ .‬وأجﻞ الﺴنة الوارد أﻋﻼﻩ ﻫو ﻣﻦ قﺒيﻞ اﻷجاﻻت اﳌﺴقﻄة الﱵ ﺗﺴري ﰲ‬
‫ﻣواجﻬة الﻜاﻓة ‪.‬‬

‫‪-‬شﻔعة ﻋقار ﰲ ﻃور الﺘﺤﻔيﻆ ‪ :‬ﺳﺘقراء ﻣﻀﻤون اﳌادة ‪ 304‬م ح ع ‪ ،‬ﻓإن أجﻞ شﻔعة العقار ﰲ ﻃور الﺘﺤﻔيﻆ‬
‫ﻳﺒدأ ﻣﻦ رﻳخ اﻹﻳداع و إﱃ ﻏاﻳة ﺳنة ﻛاﻣﻠة إذا ﱂ ﻳﺘﻢ ﺗﺒﻠيغ الﺸراء إﱃ الﺸﻔيﻊ ‪.‬أﻣا ﰲ حالة الﺘﺒﻠيغ ﻓﺤﻖ الﺸﻔعة‬
‫ﻋندﺋذ ﻳﺴقط ﺧﻼل ثﻼﺗﲔ ﻳوﻣا ﻛاﻣﻠة ﻣﻦ رﻳخ الﺘوصﻞ لﺘﺒﻠيغ‪.‬‬

‫‪-‬شﻔعة ﻋقار ﳏﻔﻆ ‪ :‬ﻃﺒقا لﻠﻤادة ‪ 304‬م ح ع ‪ ،‬ﻓإذا ﻋﻤد اﳌﺸﱰي إﱃ ﺗﺒﻠيغ ذوي اﳊﻖ ﰲ الﺸﻔعة ‪ ،‬ﻓﺄجﻞ‬
‫الﺸﻔعة ﻳﺴقط واﳊال ﻫذﻩ ﲟرور ‪ 30‬ﻳوﻣا ﻛاﻣﻠة ﻣﻦ رﻳخ الﺘوصﻞ ؛ أﻣا ﰲ اﳊالة الﱵ ﱂ ﻳعﻤد ﻓيﻬا اﳌﺸﱰي إﱃ‬
‫القيام ﻹجراء اﳌذﻛور ‪ ،‬ﻓﺄجﻞ الﺸﻔعة ﻳﺴقط ﲟرور ﺳنة ﻣﻦ رﻳخ الﺘقييد لرﺳﻢ العقاري‪.‬‬

‫‪*3‬ﳚﺐ أداء الﺜﻤﻦ و ﺗواﺑعﻪ ‪) :‬اﳌادة ‪ 292‬م ح ع ( ‪:‬‬

‫‪53‬‬
‫‪-‬ﲦﻦ الﺸﻲء اﳌﺒيﻊ ‪ ،‬أي أن الﺸﻔيﻊ ﻣﻠﺰم ﺑدﻓﻊ ﲦﻦ الﺸﻲء اﳌﺒيﻊ لﻔاﺋدة اﳌﺸﱰي ﻛﻤقاﺑﻞ لﻸﺧذ لﺸﻔعة ‪ ،‬و ﻳﺘﻢ‬
‫ذلﻚ لﺘعﺒﲑ الﺼرﻳح ﻋﻦ الرﻏﺒة ﰲ ﳑارﺳة الﺸﻔعة و إﻳداع ﻫذا الﺜﻤﻦ ‪ .‬و الﺜﻤﻦ الذي ﻳﻠﺘﺰم الﺸﻔيﻊ داﺋﻪ‬
‫لﻠﻤﺸﱰي ﻫو ذلﻚ الﺜﻤﻦ اﳊقيقﻲ ﻻ قيﻤة العقار ‪ ،‬و إذا وقﻊ ﺧﻼف حول الﺜﻤﻦ ﻓاﻷﻣر أنداك ﻣوﻛول لﻠقاضﻲ‬
‫الذي ﻳعﻤﻞ ﻋﻠﻰ ﺗعيﲔ الﺜﻤﻦ اﳊقيقﻲ ‪ ،‬و ذلﻚ ﻻﺳﺘعانة ﳋﱪاء لﺘﺤدﻳدﻩ وﻓﻖ الﺜﻤﻦ اﳌﺘداول ﰲ الﺴوق‪.‬‬

‫‪-‬ﻣﺼروﻓات العقد ‪ :‬حﺴﺐ اﳌادة ‪ 292‬ﻣﻦ ﻣدونة ح ع ‪ ،‬ﻓالﺸﻔيﻊ ﻣﻠﺰم داء ﻣﺼروﻓات العقد ﻛنﻔقات ﻋقد‬
‫الﺸراء ‪ ،‬و قيﻤة الﻄواﺑﻊ اﳌالية ‪ ،‬و أجرة الﱰﲨة و ﻛذا رﺳوم الﺘقييد إذا ﺗعﻠﻖ اﻷﻣر ﺑعقار ﳏﻔﻆ ‪ ،‬ﻹضاﻓة ﻷﺗعاب‬
‫اﳌوثﻖ و العدل و ﻏﲑﻫا ‪. ...‬‬

‫قيﻤة الﺘﺤﺴينات ‪ :‬وقد ﲰاﻫا الﻔﺼﻞ ‪ 974‬ﻣﻦ ق ل ع ‪ ،‬و ﻛذا اﳌادة ‪ 292‬ﻣﻦ القانون رقﻢ ‪39.08‬‬
‫ﳌﺼروﻓات الﻀرورﻳة الناﻓعة ‪ ،‬و ﻳدﺧﻞ ﰲ نﻄاقﻬا ﻛﻞ ﻣﻦ قيﻤة الﺒناءات و اﻷﻏراس و النﻔقات الﱵ ﻳﻬدف ﻣنﻬا‬
‫اﳊﻔاظ ﻋﻠﻰ اﳌﺒيﻊ و صيانﺘﻪ ﻣﻦ الﺘﻠﻒ و الﻀياع‪.‬‬

‫أ ر حﻖ الﺸﻔعة ‪ :‬لرجوع لﻜﻞ ﻣﻦ اﳌواد ‪ 307‬إﱃ اﳌادة ‪310‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﳒد اﳌﺸرع ﻣﻦ ﺧﻼﳍا‬
‫ﺗعرض ﻷ ر حﻖ الﺸﻔعة ﻛﻤا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪ -‬اﺳﺘﺤقاق الﺸﻔيﻊ اﳊﺼة اﳌﺒيعة و ﺗقييدﻫا ﰲ الرﺳﻢ العقاري إذا ﻛان العقار ﳏﻔﻆ ﺗنﺘقﻞ ﻣﻠﻜية العقار اﳌﺸﻔوع‬
‫إﱃ الﺸﻔيﻊ‪.‬‬
‫‪-‬حﻠول الﺸﻔيﻊ الذي ﻣارس حﻖ الﺸﻔعة ﳏﻞ اﳌﺸﱰي و ﻳعﺘﱪ ﺧﻠﻔا لﻠﺒاﺋﻊ ﻻ ﺧﻠﻔا لﻠﻤﺸﱰي ‪ ،‬ﻓيﺤﻖ لﻪ ﳑارﺳة‬
‫ﻛاﻓة الﺴﻠﻄات ﻋﻠﻰ ﺗﻠﻚ اﳊﺼة ) اﳌادة ‪ 307‬ﻣﻦ م ح ع ( ‪.‬‬
‫‪-‬إذا قام اﳌﺸﻔوع ﻣنﻪ ضاﻓة شﻲء ﰲ اﳊﺼة اﳌﺸﻔوﻋة ﻣﻦ ﻣالﻪ ﺑعد إﻋﻼن الﺸﻔيﻊ ﻋﻦ الرﻏﺒة ﰲ اﻷﺧذ لﺸﻔعة ‪،‬‬
‫حينﺌذ ﻳﺘﻢ ﺗﻄﺒيﻖ اﻷحﻜام اﳌﺘعﻠقة لﺒناء و الﻐرس ﰲ أرض الﻐﲑ دون إذن‪.‬‬

‫الفقرة السادسة‪ :‬ا ٔسﺒاب ا ٔﺧرى لكسب اﳌلك ة‬

‫إذا ﻛانﺖ أﺳﺒاب ﻛﺴﺐ اﳌﻠﻜية الﱵ ﲢدثنا ﻋنﻬا ﺳاﺑقا ) إحياء اﻷراضﻲ اﳌوات و اﳊرﱘ ‪ ،‬اﳊيازة ‪ ،‬اﻻلﺘﺼاق ‪،‬‬
‫العقد ( ‪ ،‬ﺗﺘﻤيﺰ ﺑﻜو ا ﺗﺘﻢ ﰲ حياة اﻷﻓراد و ﻻ ﺗﺘﻄﻠﺐ لﻀرورة صدور حﻜﻢ قﻀاﺋﻲ ‪ ،‬ﻓإن ﻫناك أﺳﺒاب أﺧرى‬
‫ﻣﻜﺴﺒة لﻠﻤﻠﻜية و لﻜنﻬا ﲢﺼﻞ إﻣا ﲟناﺳﺒة ﺗدﺧﻞ القﻀاء ) النﺰع اﳉﱪي لﻠﻤﻠﻜية و اﳊﻜﻢ القﻀاﺋﻲ ( ‪ ،‬أو ﺑﺴﺒﺐ‬
‫وﻓاة ﻣالﻚ ﻣعﲔ ) اﻹرث و الوصية (‪.‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬ﻛﺴﺐ اﳌﻠﻜية ﲟناﺳﺒة اﻻرث أو الوصية‬

‫ﻣا ذﻛر ﻩ ﻣﻦ اﻷﺳﺒاب لﻜﺴﺐ اﳌﻠﻜية ﻳقﻊ ﺑﲔ اﻷحياء‪ ،‬ﺑينﻤا ﺗنﺘقﻞ اﳌﻠﻜية ﰲ اﻹرث و الوصية ﻣﻦ ﻣيﺖ إﱃ حﻲ‬
‫‪.‬ذلﻚ أن الﺸﺨﺺ إذا ﺗوﰲ ﻓإن حقوقﻪ ﺗنﺘقﻞ إﱃ ورثﺘﻪ ‪ ،‬ﺗﻄﺒيقا لﻠقاﻋدة الﱵ ﺗقول ‪ :‬ﻣﻦ ﻣات ﻋﻦ حﻖ ﻓﻠوارثﻪ ‪.‬‬
‫‪54‬‬
‫أي ﻋند وﻓاة شﺨﺺ ﻣعﲔ ‪ ،‬ﻳنﺘقﻞ ﻣا ﻛان ﰲ ﻣﻠﻜيﺘﻪ ﺳواء ﺗعﻠﻖ اﻷﻣر ﺑعقار أو ﻣنقول إﱃ ﻣﻠﻜية ورثﺘﻪ ‪ .‬و نﻔس‬
‫اﻷﻣر لنﺴﺒة ﳌﻦ أوصﻰ لﻪ ‪ ،‬إذ ﺗنﺘقﻞ إليﻪ ﻣﻠﻜية ذلﻚ الﺸﻲء ﻋند وﻓاة اﳌوصﻲ ‪ .‬و ﰲ ﻫذا الﺼدد نﺼﺖ اﳌادة‬
‫‪ 264‬ﻋﻠﻰ أنﻪ " ﺗنﺘقﻞ ﻣﻠﻜية اﳊقوق العينية العقارﻳة ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ اﻹرث والوصية وﺗﺴري ﻋﻠيﻬﻤا أحﻜام ﻣدونة‬
‫اﻷﺳرة"‬

‫وﻓيﻤا ﳜﺺ قواﻋد اﻹرث أو الوصية ﳚﺐ الﺘﻤييﺰ ﺑﲔ ﻣا إذا الورثة أو اﳌوصﻰ ﳍﻢ ﻣﻦ اﳌﻐارﺑة اﳌﺴﻠﻤﲔ واﻷجانﺐ‬
‫اﳌﺴﻠﻤﲔ و ﺑﲔ اﳌﻐارﺑة ﻏﲑ اﳌﺴﻠﻤﲔ و اﻷجانﺐ ﻏﲑ اﳌﺴﻠﻤﲔ‪..‬‬

‫ﻓالﺒنﺴﺒة لﻠﻤﻐارﺑة اﳌﺴﻠﻤﲔ و اﻷجانﺐ اﳌﺴﻠﻤﲔ ‪ ،‬ﻳﻄﺒﻖ ﻋﻠيﻬﻢ قواﻋد الﻔقﻪ اﻹﺳﻼﻣﻲ ﰲ الوصية و اﻹرث ‪ ،‬و قد‬
‫اﺧﺘﺺ ﻋﻠﻢ الﻔراﺋﺾ ﺑﺒيان ﺗﻠﻚ القواﻋد ‪ ،‬و ﻫﻲ ﻣنﻈﻤة ﺑﺒنود ﻣدونة اﻷﺳرة ‪ ،‬الﱵ ﲢدد أنﺼﺒة و أقارب اﳌيﺖ ‪ ،‬و‬
‫ﻛيﻔية ﺗوزﻳﻊ الﱰﻛة و العﻤﻞ لوصية ‪.‬‬

‫و لنﺴﺒة لﻠﻤﻐارﺑة ﻏﲑ اﳌﺴﻠﻤﲔ ﺗﻄﺒﻖ ﰲ اﻹرث و الوصية ﻣﺒادئ الد نة الﱵ ﻳنﺘﻤون إليﻬا و ﻣا ﻳﺴﲑون ﻋﻠيﻪ ﰲ‬
‫اﳌوضوع ) قواﻋد الد نة اليﻬودﻳة لنﺴﺒة لﻠيﻬود اﳌﻐارﺑة ( ‪.‬و ﻓيﻤا ﳜﺺ اﻷجانﺐ ﻏﲑ اﳌﺴﻠﻤﲔ ﳜﻀعون لقانون‬
‫ﺑﻼدﻫﻢ لﻸحوال الﺸﺨﺼية ‪ ،‬حﺴﺐ ﻣا ﺗقﺘﻀﻲ ﺑﻪ و ﺗنﺺ ﻋﻠيﻪ قواﻋد القانون الدوﱄ اﳋاص‪.‬‬

‫لﻜﻦ ﻻ س ﻣﻦ الﺘنﺒيﻪ إﱃ أن ﻣﻠﻜية الوارث و اﳌوصﻰ لﻪ ﻻ ﺗﺘﺤقﻖ إﻻ ﺑعد دﻳة اﳊقوق اﳌﺘعﻠقة لﱰﻛة و الﱵ ﺗقدم‬
‫ﻋﻠﻰ حقوق الوارث و اﳌوصﻰ لﻪ ‪ ،‬ﻋﻠﻰ الﺸﻜﻞ الﺘاﱄ ‪:‬‬

‫*اﳊقوق الﱵ ﳝﺘﻠﻜﻬا الﻐﲑ ﰲ ﻣواجﻬة اﳌيﺖ إذا ﺗعﻠﻖ لﱰﻛة أو ﺑﺸﻲء ﻣنﻬا ‪ ،‬ﻛالدﻳون ﻣﺜﻞ ‪ ،‬و ﻣﺼارﻳﻒ ﲡﻬيﺰ‬
‫اﳌيﺖ ﻣﻦ ﻛﻔﻦ و دﻓﻦ و ﻏﲑﻫا ‪ .‬و ﺑعد دﻳة اﳊقوق ﻏﲑ اﳌﺘعﻠقة لﱰﻛة ﻳﺼﺒح لﻠورثة و اﳌوصﻰ لﻪ أو ﳍﻢ ﻣا ﺗﺒقﻰ‬
‫ﻣنﻬا ‪ .‬وﻳقدم ﰲ ﻫذا اﳋﺼوص اﳌوصﻰ لﻪ ﻋﻠﻰ الورثة‪.‬‬

‫*وﻓيﻤا ﳜﺺ العقار اﶈﻔﻆ ‪ ،‬ﻓإن الورثة و اﳌوصﻰ ﳍﻢ ﻻ ﻳعﱰف ﳍﻢ ﲝقوقﻬﻢ ﰲ اﳌﻠﻜية إﻻ ﺑعد ﺗقييد ذلﻚ ﰲ الرﺳﻢ‬
‫العقاري لﻠعقار ‪ .‬و قﺒﻞ ذلﻚ ﻓﻬﻢ ﻻ ﻳﺘﺼرﻓون ﻓيﻪ إﻻ ﺳﻢ اﳍالﻚ ‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬ﻛﺴﺐ اﳌﻠﻜية ﲟناﺳﺒة ﺗدﺧﻞ القﻀاء‬

‫ﻳﺘﻢ انﺘقال اﳌﻠﻜية ﲟناﺳﺒة صدور حﻜﻢ قﻀاﺋﻲ ﰲ حالﺘﲔ ‪ :‬اﳊالة اﻷوﱃ ﺗﺘعﻠﻖ لنﺰاع الذي ﺗﻔﺼﻞ ﻓيﻪ اﶈﻜﻤة‬
‫لﺼاﱀ شﺨﺺ ﻣعﲔ ‪ ،‬وذلﻚ ﺳواء ﺗعﻠﻖ اﻷﻣر ﺑعقار أو ﻣنقول ‪ .‬أﻣا اﳊالة الﺜانية ﻓﺘقﻊ ﰲ حالة قيام اﶈﻜﻤة ﳊﺠﺰ‬
‫ﻋﻦ أﻣﻼك شﺨﺺ ﺑﺴﺒﺐ ﻋﺠﺰﻩ ﻋﻦ أداء ﻣا ﻳﺴﺘﺤقﻪ الﻐﲑ ﰲ ﻣالﻪ ‪ .‬و ﻳﻄﻠﻖ ﻋﻠﻰ ﻫذﻩ اﳊالة اﻷﺧﲑة اﺳﻢ النﺰع‬
‫اﳉﱪي لﻠﻤﻠﻜية ‪.‬‬

‫‪55‬‬
 ‫‪ - 1‬حالة صدور حﻜﻢ قﻀاﺋﻲ‬

‫ﻋندﻣا ﻳﺼدر حﻜﻢ قﻀاﺋﻲ ﻳقﻀﻲ ﺳﺘﺤقاق شﺨﺺ ﻣعﲔ لﺸﻲء ﺳواء ﻛان ذلﻚ الﺸﻲء ﻋقارا أو ﻣنقوﻻ ‪ ،‬أو‬
‫ﻳقﻀﻲ ن ﻣوضوع ذلﻚ اﻻﺳﺘﺤقاق حقوقا ﻋينية ﳏﻠﻬا ﻋقار أو ﻣنقول ‪ ،‬ﻓإن ذلﻚ الﺸﺨﺺ ﻳﺼﲑ ﻣالﻜا ﳌا حﻜﻢ‬
‫لﻪ ﺑﻪ ‪ .‬وﳝﻜﻦ لﻪ إذن ﲟوجﺐ ذلﻚ اﳊﻜﻢ اﺳﺘعﻤال ذلﻚ الﺸﻲء واﺳﺘﻐﻼلﻪ والﺘﺼرف ﻓيﻪ ﲜﻤيﻊ أنواع الﺘﺼرﻓات‪،‬‬
‫اﳌادﻳة ﻣنﻬا والقانونية‪.‬‬

‫وﻳعﺘﱪ اﳊﻜﻢ القﻀاﺋﻲ ﻣعﻠنا لﻠﺤﻖ ﻣوضوع الدﻋوى و ليس ﻣنﺸﺌا لﻪ ‪ .‬لذلﻚ ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ اﳊﻜﻢ أن الﺸﺨﺺ الذي‬
‫حﻜﻢ لﻪ ﺑذلﻚ الﺸﻲء ‪ ،‬ﻳﺼﺒح ﻣالﻜا لذلﻚ الﺸﻲء ﻣﻦ رﻳخ أن وقﻊ الﺴﺒﺐ الذي اﻋﺘﻤد ﻋﻠيﻪ اﶈﻜوم لﻪ ﰲ‬
‫اﳌﻄالﺒة ﲝقﻪ ‪ .‬و ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ صدور اﳊﻖ القﻀاﺋيﺘﻄﻬﲑ الﺴﺒﺐ الذي اﻋﺘﻤد ﻋﻠيﻪ ﰲ اﳌﻄالﺒة ﳌﻠﻜية ‪ .‬ﲝيﺚ إذا‬
‫ﻛان ذلﻚ الﺴﺒﺐ ﻋقد شراء ﻳﺸوﺑﻪ ﻋيﺐ ﻣﻦ ﻋيوب اﻹﺑﻄال ﻣﺜﻼ ﱂ ﺗﺘﻢ إ رﺗﻪ أثناء الدﻋوى ‪ ،‬ﻓاﳊﻜﻢ ﻳﻄﻬر‬
‫اﳌﻠﻜية ﻣﻦ ذلﻚ العيﺐ ‪ ،‬نﻈرا ﻻﺳﺘنادﻫا ﻋﻠيﻪ أي ﻋﻠﻰ اﳊﻜﻢ‪.‬‬

‫‪ - 2‬حالة النﺰع اﳉﱪي لﻠﻤﻠﻜية‬

‫ﻳعﺘﱪ النﺰع اﳉﱪي لﻠﻤﻠﻜية ﻣﻜﺴﺒا لﻠﻤﻠﻜية لنﺴﺒة لﻠﺸﺨﺺ الذي حﺼﻞ ﻋﻠﻰ الﺸﻲء الذي انﺘﺰع ﻣﻦ ﻣالﻜﻪ ‪ ،‬ﻋﻦ‬
‫ﻃرﻳﻖ الﺒيﻊ الذي ﻳﺘﻢ ﰲ اﶈﺠوزات الﱵ ﻣر ا اﶈﻜﻤة ‪.‬ﻓﻤﺜﻼ إذا ﱂ ﻳقﻢ ﻣالﻚ ﻋقار أو ﻣنقول ﺑﺘﺄدﻳة اﳌال الذي‬
‫حﻜﻢ ﺑﻪ ضدﻩ لﺼاﱀ شﺨﺺ أﺧر ‪ ،‬ﻓإن اﶈﻜﻤة ﺗقوم ﺑعﻤﻠية اﳊﺠﺰ ﻋﻠﻰ ﻣنقوﻻﺗﻪ ﰒ ﻋﻠﻰ ﻋقاراﺗﻪ ‪ -‬إذا ﱂ ﺗﻜﻒ‬
‫اﳌنقوﻻت ﰲ أداء اﳌﺒﻠغ اﶈﻜوم ﺑﻪ ‪ -‬لﻜﻲ ﺗﺒاع ﰲ اﳌﺰاد العﻠﲏ ‪ ،‬وﻓﻖ اﻹجراءات القانونية اﳌﺘعﻠقة ﺑذلﻚ ‪.‬‬
‫ﻓالﺸﺨﺺ الذي ﺗرﺳو ﻋﻠيﻪ ﻋﻤﻠية اﳌﺰاد ‪ ،‬ﻳﺼﺒﻪ ﻣالﻜا لﻠﻤنقول أو العقار ﻣوضوع اﳊﺠﺰ و اﳌﺰاد ‪ .‬و لﺘاﱄ ﻓﻬو‬
‫ﻳﺘﻤﺘﻊ ﺑﻜاﻓة اﳊقوق الﱵ ﻳﺸﻤﻠﻬا حﻖ اﳌﻠﻜية ‪.‬‬

‫‪56‬‬
 ‫اﳌﺒﺤﺚ الﺜاﱐ‪ :‬اﳊقوق العي ة ا ٔصليةالﱵ تﱰتب عن حق اﳌلك ة‬
‫ﺑعد أن ﺗﻜﻠﻤنا ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻜية الﺘاﻣة‪ ،‬و ﺗعرﻓنا ﻋﻠﻰ أﻫﻢ اﻷحﻜام اﳌﺘعﻠقة ا‪ ،‬ننﺘقﻞ إﱃ الﻜﻼم ﻋﻦ اﳊقوق العينية‬
‫اﳌﺘﻔرﻋة ﻋﻦ اﳌﻠﻜية إﻣا رادة اﳌﺸرع أو ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ اﻻﺗﻔاق‪،‬ﲝيﺚ ﻳﻜون لﺸﺨﺺ أو ﻋدة أشﺨاص حﻖ ﻣﻠﻜية الرقﺒة‬
‫دون حﻖ ﰲ اﻻنﺘﻔاع ا ‪ .‬أو ﳝﻠﻚ شﺨﺺ حﻖ ﺳﻜﲎ ﰲ ﳏﻞ دون أن ﻳﻜون ﻣالﻜا لرقﺒﺘﻪ ‪ .‬أو ﻳﻜون اﻹنﺴان ﻣالﻜا‬
‫لﻸشﺠار و اﻷﺑنية الﱵ ﻋﻠﻰ اﻷرض ﺑينﻤا ﺗﻜون ﺗﻠﻚ اﻷرض ﳑﻠوﻛة لﻐﲑﻩ ‪ ،‬و ﻫﻜذا ‪ ،‬أو ﻳﻜون ﻋقاران ﻣﺘﺠاوران‬
‫وﻳﻜون أحدﳘا ﳏﻤﻼ ﲝﻖ اﳌرور ﻋﻠيﻪ إﱃ العقار الﺜاﱐ ‪ ،‬أو ﻣﻠﺰﻣا ﺑﺘﻠقﻲ اﳌاء اﳌﺘﺴرب ﻣنﻪ ‪ ،‬إﱃ ﻏﲑ ذلﻚ ﻣﻦ‬
‫اﳊقوق الﱵ ﺗﺘﻔرع ﻋﻦ اﳌﻠﻜية الﺘاﻣة‪.‬‬

‫وﺗﺴﻤﻰ ﻫذﻩ اﳊقوق ﳌﻠﻜية الناقﺼة ‪،‬ﻷن ﻋناصر اﳌﻠﻜية ﺗﻜون ﳎﺰأة ﺑﲔ ﻋدد ﻣﻦ اﻷشﺨاص‪ ،‬ﻛﺄن ﺗﻜون اﻷرض‬
‫ﳑﻠوﻛة لﺸﺨﺺ ﻣعﲔ ﰲ حﲔ ﺗعود ﻣﻠﻜية ﻣا ﻳوجد ﻋﻠيﻬا ﻣﻦ أشﺠار وأﺑنية ﻣﺜﻼ إﱃ شﺨﺺ أﺧر‪.‬وﺳنﺘﻄرق إﱃ ﲢﻠيﻞ‬
‫ﻫذﻩ اﳊقوق ﻋﻠﻰ الﺸﻜﻞ الﺘاﱄ‪:‬‬

‫اﳌﻄﻠﺐ اﻷول‪ :‬حﻖ اﻻرﺗﻔاق والﺘﺤﻤﻼت العقارﻳة‬

‫اﳌﻄﻠﺐ الﺜاﱐ‪ :‬حﻖ اﻻنﺘﻔاع و العﻤرى و اﻻﺳﺘعﻤال‬

‫اﳌﻄﻠﺐ الﺜالﺚ‪ :‬حﻖ الﺴﻄﺤية وحﻖ الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد‬

‫اﳌﻄﻠﺐ الراﺑﻊ‪ :‬حﻖ الوقﻒ أو اﳊﺒس‬

‫اﳌﻄﻠﺐ اﳋاﻣس‪ :‬اﳊقوق العرﻓية اﻹﺳﻼﻣية )حﻖ الﺰﻳنة وحﻖ اﳍواء و الﺘعﻠية(‬

‫اﳌطلب ا ٔول‪ :‬حق رتفاق والتﺤمﻼت العقارية‬

‫ﺗعﺘﱪ حقوق اﻻرﺗﻔاق ﻣﻦ أﻫﻢ اﳊقوق العينية اﻷصﻠية ﺑعد حﻖ اﳌﻠﻜية‪ ،‬وقد ﺗناول ﻫذﻩ اﳊقوق ﻓقﻬاء اﻹﺳﻼم‬
‫لﺘﺄليﻒ والدراﺳة ﻣﻦ حيﺚ ﻃرق إنﺸاﺋﻬا واﻷحﻜام اﳌﺘعﻠقة ا ﻣﻦ حقوق والﺘﺰاﻣات‪ ،‬وﻛان ﳍﻢ الﺒاع الﻄوﻳﻞ ﰲ‬
‫ﺗناوﳍا حيﺚ ﻳعﺘﱪون ﻣناﻃﻬا "رﻓﻊ الﻀرر" الذي ﻫو ﻣﻦ ﻣقاصد الﺸرع اﳊنيﻒ‪.‬ﻛﻤا أن اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ قد أوﱃ ﻫذﻩ‬
‫اﳊقوق أﳘية لﻐة ﻣﻦ ﺧﻼل ﺗنﻈيﻤﻬا ﲟقﺘﻀيات قانونية إذ ﺧﺼﺺ ﳍا الﺒاب الﺜاﱐ ﻣﻦ القﺴﻢ اﻷول ﻣﻦ الﻜﺘاب‬
‫اﻷول ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪ ،‬وذلﻚ ﰲ اﳌواد ﻣﻦ ‪ 37‬إﱃ ‪ 78‬ﻣﻦ نﻔس القانون أﻋﻼﻩ‪.‬ﻓﻤا ﻣﻔﻬوم حﻖ اﻻرﺗﻔاق‬
‫وﻛيﻒ ﻳنﺸﺄ؟ وﻣا ﻫﻲ ﺧﺼاﺋﺼﻪ وشروﻃﻪ وأنواﻋﻪ وأحﻜاﻣﻪ؟ﰒ ﻣا ﻣﻔﻬوم الﺘﺤﻤﻼت العقارﻳة؟ وﻛيﻒ ﻋاﳉﻬا اﳌﺸرع‬
‫اﳌﻐرﰊ؟‬

‫‪57‬‬
 ‫الفقرة ا ٔوﱃ ‪ :‬رتفاق ﻣفهوﻣه‪ ،‬ﺧﺼاﺋﺼه‪،‬ﴍوطه‪ ،‬طرق ٕا ﺸاﺋه و ٔنوا ه‬
‫ﻋرف اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﰲ اﳌادة ‪ 37‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع ﺑقولﻪ‪ " :‬اﻻرﺗﻔاق حﻖ ﻋيﲏ قواﻣﻪ ﲢﻤﻞ ﻣقرر ﻋﻠﻰ‬
‫ﻋقار ﻣﻦ أجﻞ اﺳﺘعﻤال ﻣنﻔعة ﻋقار ﳝﻠﻜﻪ شﺨﺺ آﺧر"‪ .‬و ﻣﻦ ﺧﻼل ﻫذا الﺘعرﻳﻒ ﳝﻜﻦ القول أن حﻖ‬
‫اﻻرﺗﻔاقيﻤﺘاز ﳋﺼاﺋﺺ الﺘالية‪:‬‬

‫‪-1‬حﻖ ﻋيﲏ ﻋقاري‪ :‬ﻻ ﻳنﺼﺐ إﻻ ﻋﻠﻰ العقار‪.‬‬

‫‪-2‬حﻖ ﺑﻊ‪ :‬ﻓﺤﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻻ ﻳنﻔﺼﻞ ﻋﻦ العقار ﺑﻞ ﻳﺘﺒﻊ العقار اﳋادم أو اﳌﺨدوم وﻳنﺘقﻞ ﻣعﻪ‪ ،‬وﳚري ﻋﻠيﻪ ﻣا‬
‫ﳚري ﻋﻠﻰ العقار ﻣﻦ ﺗﺼرﻓات‪ ،‬وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ذلﻚ أنﻪ إذا ﺑيﻊ العقار أو رﻫﻦ ﴰﻞ ﻫذا الﺒيﻊ أو الرﻫﻦ حﻖ اﻻرﺗﻔاق‬
‫ﻛذلﻚ ﻋﺘﺒارﻩ ﻣﻦ ﻣﻠﺤقات العقار ﳏﻞ الﺘﺼرف‪.‬‬
‫‪ -3‬حﻖ داﺋﻢ‪ :‬وصﻔة الدوام ﺗﺘﺄﺗﻰ ﻣﻦ ﻛونﻪ حقا ﺑعا‪ .‬ﻓﻤا دام ضرور لﻼنﺘﻔاع ﺑعقار ﻓإنﻪ ﻣﺜﻠﻪ حﻖ داﺋﻢ‪ ،‬ﻏﲑ أنﻪ‬
‫ﻳﻼحﻆ أن صﻔة الدوام وإن ﻛانﺖ ﻣﻦ ﻃﺒيعة حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻓإ ا ﻣﻊ ذلﻚ ليﺴﺖ ﻣﻦ ﻣﺴﺘﻠﺰﻣاﺗﻪ‪ ،‬و لﺘاﱄ ﻓإنﻪ ﳝﻜﻦ‬
‫ﲢدﻳدﻩ ﺑوقﺖ ﻣعﲔ‪.‬‬
‫‪-4‬حﻖ ﻏﲑ قاﺑﻞ لﻠﺘﺠﺰﺋة‪ :‬ﻓﺤﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻏﲑ قاﺑﻞ لﻠﺘﺠﺰﺋة‪ ،‬ﺳواء ﻣﻦ حيﺚ إنﺸاؤﻩ أو ﻣﻦ حيﺚ انقﻀاؤﻩ ‪ ،‬وﻋﻠﻰ‬
‫ذلﻚ ﻓﻼ ﻳﺼح ﺗرﺗيﺐ حﻖ ارﺗﻔاق ﻋﻠﻰ ﻋقار ﳑﻠوك ﻋﻠﻰ الﺸيوع دون ﻣواﻓقة ﲨيﻊ الﺸرﻛاء‪.‬‬
‫‪-5‬أن ﻳﻜون الﺘﻜﻠيﻒ ﻣقررا ﻋﻠﻰ ﻋقار ﻣعﲔ‪ :‬ﻓﺤﱴ نﻜون أﻣام حﻖ ارﺗﻔاق ﻻ ﺑد ﻣﻦ وجود ﻋقار ﺑﻄﺒيعﺘﻪ ﻳﺘقرر ﻋﻠيﻪ‬
‫حﻖ اﻻرﺗﻔاق ‪ ،‬ﻷنﻪ ﻻ ﻳﺘقرر إﻻ ﻋﻠﻰ العقار وﻻ ﻳﺴوغ ﺗرﺗﺒﻪ ﻋﻠﻰ اﻷشﺨاص وﻻ ﻋﻠﻰ اﻷشياء اﳌنقولة‪ ،‬ولو ﻛانﺖ‬
‫ﻋقارا لﺘﺨﺼيﺺ‪.‬‬
‫‪-6‬أن ﻳﻜون الﺘﻜﻠيﻒ ﻣقررا ﳌنﻔعة ﻋقار آﺧر ﻣعﲔ‪ :‬حيﺚ إن اﳌقﺼود ﻣﻦ حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻫو ﻣنﻔعة العقار اﳌقرر لﻪ‬
‫حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻻ ﻣنﻔعة صاحﺐ العقار‪ .‬ولذلﻚ ﻳﻄﻠﻖ ﻋﻠﻰ العقار اﳌرﺗﻔﻖ " العقار اﳌﺨدوم أو اﳌﺘﺴﻠط" وﻋﻠﻰ العقار‬
‫اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ "العقار اﳋادم"‪.‬‬
‫‪ -7‬أن ﻳﻜون العقار اﳌرﺗﻔﻖ والعقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ﳌالﻜﲔ ﳐﺘﻠﻔﲔ‪ :‬ﻓﺤﻖ اﻻرﺗﻔاق ﺑﻄﺒيعﺘﻪ ﻳقﺘﻄﻊ ﻣﻦ ﺳﻠﻄة ﻣالﻚ أو‬
‫ﳛد ﻣنﻬا‪ ،‬و لﺘاﱄ ﻻ ﻳﺘﺼور أن ﻳﺜﺒﺖ ﻫذا اﳊﻖ إﻻ لﺸﺨﺺ آﺧر ﻏﲑ اﳌالﻚ‪.‬إذ لو أن العقارﻳﻦ ﳑﻠوﻛﲔ ﳌالﻚ واحد‪،‬‬
‫ﳌا ﻛان ﲦة ضرورة ﻹنﺸاء حﻖ ارﺗﻔاق‪ .‬ذلﻚ أن حﻖ اﳌﻠﻜية ﻳﺸﻤﻞ انﺘﻔاع اﳌالﻚ ﲟﻠﻜﻪ ﺑﺼورة ﻣﻄﻠقة‪ .‬ﻓﻠﻪ أن ﻳﻔعﻞ‬
‫ﻣا ﻳﺸاء ﰲ ﻋقاراﺗﻪ‪ ،‬وﳛدث ﻣا ﻳراﻩ ﻣﻦ ﳑرات أو ﳎاري أو ﻣﻄﻼت ضﻤﻦ نﻄاق ﻣﻠﻜيﺘﻪ‪.‬‬
‫الفقرة الﺜانية ‪ :‬طرق ٕا ﺸاء حق رتفاق‬
‫نﺺ اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﻋﻠﻰ الﻄرق الﱵ ﻳنﺸﺄ ا حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﰲ اﳌادة ‪ 38‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع وحددﻫا ﰲ‪:‬‬
‫أوﻻ ‪ :‬اﻻرﺗﻔاقات الﻄﺒيعية ‪ :‬وﻳقﺼد ا اﻻرﺗﻔاقات الﱵ ﺗنﺸﺄ ﻋﻦ الوضعية الﻄﺒيعية لﻸﻣاﻛﻦ‪ ،‬وﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ‬
‫اﳌادة ‪ 39‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع والﱵ جاء ﻓيﻬا‪" :‬اﻻرﺗﻔاقات الﻄﺒيعية ﲢﻤﻞ ﺗﻔرضﻪ الوضعية الﻄﺒيعية لﻸﻣاﻛﻦ ﻋﻠﻰ ﻋقار‬
‫لﻔاﺋدة ﻋقار ﳎاور" وﻣﻦ صورﻫا حﻖ اﳌﺴيﻞ أو الﺼرف الذي ﺳيﺄﰐ ﺑيانﻪ ﰲ اﻷنواع‪.‬‬
‫‪58‬‬
‫نياً‪ :‬اﻻرﺗﻔاقات القانونية ‪ :‬وﻳقﺼد ا الﺘﺤﻤﻼت الﱵ ﻳﻔرضﻬا القانون ﻋﻠﻰ ﻋقار‪ ،‬أي ﺗﻠﻚ الﱵ ﻳقررﻫا القانون ﻣﻦ‬
‫ﻏﲑ أن ﻳﺸﱰط رضاء ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ‪ .‬وﳝﻜﻦ أن ﺗقرر ﳌنﻔعة ﻋاﻣة أو ﺧاصة‪ ،‬حﺴﺐ نﺺ اﳌادة ‪ 40‬ﻣﻦ‬
‫م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬ﻓاﻻرﺗﻔاقات اﳌقررة لﻠﻤﺼﻠﺤة العاﻣة ﻛﺜﲑة ﻣنﻬا‪-:‬اﻻرﺗﻔاق اﳌﻔروض ﳌﺼﻠﺤة اﳋﻄوط اﳍاﺗﻔية واﻷﺳﻼك‬
‫الﻜﻬر ﺋية ‪ ،‬وﻛذا اﻻرﺗﻔاقات اﳌقررة ﳌﺼﻠﺤة اﳌواقﻊ اﳊرﺑية واﳌنﺸﺂت العﺴﻜرﻳةوﻛذا القيود اﳌﻔروضة ﻋﻠﻰ اﻷراضﻲ‬
‫ا اورة لﻠﻤﻄارات‪ .‬وﻛذا اﻻرﺗﻔاقات اﳋاصة لﺘﺠﺰ ت العقارﻳة أﻣا اﻻرﺗﻔاقات القانونية اﳌقررة لﻠﻤﺼﻠﺤة اﳋاصة‬
‫ﻓﻬﻲ‪:‬حﻖ الﺸرب وحﻖ ا رى وحﻖ اﳌﺴيﻞ أو الﺼرف وحﻖ اﳌرور وحﻖ اﳌﻄﻞ‪.‬‬

‫لﺜاً‪ :‬اﻻرﺗﻔاقات اﻻﺗﻔاقية ‪ :‬وﻳقﺼد ا ﺗﻠﻚ اﻻرﺗﻔاقات الﱵ ﻳﻜون نﺸاط اﻻنﺴان ﻫو ﻣﺼدر إنﺸاﺋﻬا‪ .‬ذلﻚ أنﻪ‬
‫ﳝﻜﻦ لﻜﻞ ﻣالﻜﲔ لعقارﻳﻦ أن ﻳﺘﻔقا ﻋﻠﻰ إحداث ﻣا ﻳﺸاءان ﻣﻦ ارﺗﻔاقات لﺼاﱀ أحد العقارﻳﻦ ﻋﻠﻰ اﻵﺧر‪ ،‬وأن‬
‫ﻳنﻈﻤا ﻫذﻩ اﻻرﺗﻔاقات ﻋﻠﻰ الﻜيﻔية الﱵ ﳛددا ا ﰲ ﻫذا اﻻﺗﻔاق‪ .‬وﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 41‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫الفقرة الﺜانية ‪ٔ :‬نواع حق رتفاق‬

‫ﲞﺼوص أنواع اﻻرﺗﻔاقات ﻓقد حﺼر اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ حقوق اﻻرﺗﻔاق ﰲ ﲬﺴة حقوق‪ ،‬وذلﻚ ﰲ اﳌواد ﻣﻦ ‪ 50‬إﱃ‬
‫‪ 68‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪ .‬وﻫذﻩ اﳊقوق ﻫﻲ‪:‬حﻖ الﺸرب )أوﻻً( وحﻖ ا رى ) نياً( وحﻖ اﳌﺴيﻞ أو الﺼرف ) لﺜاً( وحﻖ‬
‫اﳌرور)راﺑعاً( وحﻖ اﳌﻄﻞ )ﺧاﻣﺴاً(‪.‬‬

‫ﱠأوﻻً‪ :‬ح ّﻖ ال ِّ‬

‫ﺸرب‬

‫وﻋرﻓﻪ اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﻣﻦ ﺧﻼل اﳌادة ‪ 50‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع ﺑقولﻪ‪" :‬حﻖ الﺸرب ﻫو نوﺑة ﻣﻦ اﳌاء ﻳنﺘﻔﻊ ا لﺴقﻲ‬
‫اﻷراضﻲ وﻣا ا ﻣﻦ ﻏرس وشﺠر"‪.‬وحﻖ ال ِّ‬
‫ﺸرب ﻋﻠﻰ ثﻼثة أقﺴام ‪ :‬ﻋام وﺧاص وﻣﺸﱰك‪.‬‬

‫‪ -1‬حﻖ الﺸرب العام‪ :‬ﻫو الذي ﳛﻖ لﻜﻞ إنﺴان اﻻنﺘﻔاع ﺑﻪ ي وجﻪ ﻣﻦ وجوﻩ اﻻنﺘﻔاع ﻣﻊ الﺘقيد‬
‫لنﺼوص القانونية اﳌﺘعﻠقة ﺑنﻈام اﳌياﻩ‪ .‬وﻫو ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 51‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫‪ -2‬حﻖ الﺸرب اﳋاص‪ :‬وﻫو اﳌﺨﺼﺺ ﳌنﻔعة ﻋقار ﺑعينﻪ‪ ،‬ﲝيﺚ ﻻ ﳚوز ﻷي أحد أن ﻳﺘﺼرف ﻓيﻪ إﻻ ﺑرضﻰ‬
‫صاحﺒﻪ‪ .‬وﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ الﻔقرة اﻷوﱃ ﻣﻦ اﳌادة ‪ 52‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪،‬ﻏﲑ أنﻪ ﳛﻖ لﻠﻤﻼك ا اورﻳﻦ اﺳﺘﻐﻼل ﻣورد‬
‫اﳌاء ﰲ ري أراضيﻬﻢ ﰲ حالة ﻣا إذا ﻓﻀﻞ ﻋنﻪ اﳌاء )صاحﺐ حﻖ الﺸرب( أي ﺑعد أن ﻳﺴﺘوﰲ حاجﺘﻪ ﻣنﻪ‪ .‬ﻛﻤا‬
‫ﻳﺘعﲔ ﻋﻠﻰ اﳌﻼك ا اورﻳﻦ اﻻشﱰاك ﰲ صيانة ﻣورد اﳌاء ﻛﻞ ﲝﺴﺐ نﺴﺒة ارضﻪ اﳌنﺘﻔعة ﻣنﻪ ﻣﻊ ﻣراﻋاة القوانﲔ‬
‫واﻷنﻈﻤة اﳉاري ا العﻤﻞ‪ .‬وﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ الﻔقرة الﺜانية ﻣﻦ اﳌادة ‪ 52‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫‪ -3‬حﻖ الﺸرب اﳌﺸﱰك‪ :‬وﻫو ﻋندﻣا ﻳﻜون حﻖ الﺸرب ﻣﺸاﻋا ﺑﲔ ﻋدة شرﻛاء‪ ،‬ﲝيﺚ ﻻ ﳝﻜﻦ ﻷي واحد أن‬
‫ﻳرﺗﺐ ﻋﻠيﻪ حقا لﻠﻐﲑ ﺑدون ﻣواﻓقﺘﻪ ﲨيعا‪ .‬وﻫذا ﻣنﻄوق اﳌادة ‪ 53‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪ .‬ﻛﻤا أن الﺸرﻛاء ﻣﻠﺰﻣون‬

‫‪59‬‬
‫ﻹصﻼحات الﻀرورﻳة ﳌورد اﳌاء‪ ،‬ﻛﻞ ﻣنﻬﻢ ﲝﺴﺐ نﺴﺒة أرضﻪ اﳌنﺘﻔعة‪ ،‬وإذا اﻣﺘنعوا أجﱪوا ﺑقوة القانون ﺑناء ﻋﻠﻰ‬
‫ﻃﻠﺐ أي واحد ﻣنﻬﻢ‪ .‬وﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 54‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫ﰒ إن حﻖ الﺸرب ﻳنﺘقﻞ نﺘقال ﻣﻠﻜية العقار اﳌنﺘﻔﻊ ﺑﻪ‪ .‬وقد نﺼﺖ ﻋﻠﻰ ذلﻚ اﳌادة ‪ 55‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫نياً‪ :‬حﻖ ا رى‬

‫ﻋرف اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ حﻖ ا رى ﰲ اﳌادة ‪ 56‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪ .‬ﺑقولﻪ‪" :‬حﻖ اﳉرى ﻫو اﳊﻖ ﰲ ﲤرﻳر ﻣاء الري ﻣﻦ ﻣوردﻩ‬
‫رض الﻐﲑ لﻠوصول ﺑﻪ إﱃ اﻷرض اﳌراد ﺳقيﻬا ﺑﻪ وذلﻚ ﻋﱪ ﳎرى أو ﻣواﺳﲑ"‪ ،‬ﻛﻤا نﺼﺖ اﳌادة ‪ 28‬ﻣﻦ القانون‬
‫رقﻢ ‪ 10-95‬اﳌﺘعﻠﻖ ﳌاء ﻋﻠﻰ أنﻪ‪ " :‬ﳝﻜﻦ لﻜﻞ ﻣﻦ ﻳرﻳد اﺳﺘعﻤال ﻣياﻫاً ﻣﻦ الﺘﺼرف ﻓيﻬا‪ ،‬اﳊﺼول ﻋﻠﻰ ﳑر‬
‫ﳍذﻩ اﳌياﻩ ﻋﻠﻰ اﻷرضﻲ الوﺳيﻄة ﻣقاﺑﻞ ﺗعوﻳﺾ ﻣﺴﺒﻖ"‪.‬‬

‫وﻳﺘﻀح ﻣﻦ ذلﻚ أنﻪ لﺜﺒوت حﻖ ا رى ﻻ ﺑد ﻣﻦ ﲢقﻖ الﺒعد ﻋﻦ ﻣورد اﳌياﻩ ﻣﻦ حية‪ ،‬وأحقية اﳌالﻚ ﰲ الﺘﺼرف‬
‫ﰲ ﻫذﻩ اﳌياﻩ ﻣﻦ حية نية‪ ،‬وأن ﻳدﻓﻊ ﺗعوﻳﻀا ﻣقدﻣاً إﱃ ﻣالﻚ اﻷرض الﱵ ﲤر ا ﻣياﻩ ا رى ﻣﻦ حية لﺜة‪.‬‬
‫وﳝنﻊ ﻋﻠﻰ ﻣﻼك اﻷراضﻲ ﻣنﻊ ﻣﻦ ثﺒﺖ لﻪ ﻫذا اﳊﻖ ﻣﻦ ﲤرﻳر اﳌاء راضيﻬﻢ‪ .‬وﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 57‬ﻣﻦ‬
‫م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫ﻛﻤا أن ﻣﺼارﻳﻒ الﺼيانة ﻣﻦ ﺗعﻤﲑ وإصﻼح وﺗرﻣيﻢ ﻳﺘﺤﻤﻠﻬا اﳌﺴﺘﻔيد لوحدﻩ‪ ،‬وإذا اﻣﺘنﻊ ﻋنﻬا ﻛان ﳌﻦ ﺗﻀرر ﻣﻦ‬
‫أصﺤاب العقارات اﳌرﺗﻔﻖ ا اﳊﻖ ﰲ الﺘعوﻳﻀﺤﺴﺐ نﺺ اﳌادة ‪ 58‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬ﻛﻤا أنﻪ ﻣﻦ حﻖ اﳌﺴﺘﻔيد ﻣﻦ حﻖ‬
‫ا رى الدﺧول إﱃ العقارات اﳌرﺗﻔﻖ ا ﻣﻦ إجراء اﻹصﻼحات‪ ،‬وﻻ ﳝنﻊ ﻣﻦ ذلﻚ‪ ،‬وﻣﻦ ﻣنعﻪ ﻳﺘﺤﻤﻞ ﻣﺴﺆولية‬
‫الﻀرر الذي قد ﻳنﺘﺞ جراء ﻣنعﻪ ‪ ،‬وﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 59‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫لﺜاً‪ :‬حﻖ اﳌﺴيﻞ أو الﺼرف‬

‫نﻈﻢ اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﻫذا اﳊﻖ ﲟقﺘﻀﻰ اﳌواد ‪ 63-60‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع وﻣﻔادﻩ ﺗﻠقﻲ اﻷرض اﳌنﺨﻔﻀة اﳌياﻩ الﺴاﺋﻠة ﻣﻦ‬
‫اﻷرض الﱵ ﺗعﻠوﻫا ﻣا ﱂ ﺗﺴاﻫﻢ ﻳد اﻹنﺴان ﰲ إﺳالﺘﻬا‪ .‬وﻻ ﻳﺴوغ ﳌالﻚ اﻷرض اﳌنﺨﻔﻀة ﻣنﻊ ﻫذا الﺴيﻞ ﻣا دام‬
‫ﻃﺒيعياً ‪ ،‬وﻻ حﻖ لﻪ ﰲ الﺘعوﻳﺾ ﻣا دام صاحﺐ اﻷرض العالية ﱂ ﻳﺰد ﰲ ﻋﺐء اﻻرﺗﻔاق‪) .‬اﳌادة ‪ 60‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع(‪.‬‬

‫ﻛﻤا أن ﻣياﻩ اﻷﻣﻄار الﱵ ﺗنﺰل ٍ‬

‫رض‪ ،‬ﻓإن ﳌالﻜﻬا اﳊﻖ ﰲ الﺘﺼرف ﻓيﻬا دون إضرار لﻐﲑ‪ ،‬وإﻻ وجﺐ ﻋﻠيﻪ‬
‫الﺘعوﻳﺾ )اﳌادة ‪ 61‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع(‪ .‬وﻛذا ﺗﺼرﻳﻒ اﳌياﻩ الﺰاﺋدة ﻋﻦ اﳊاجة أو ﻏﲑ الﺼاﳊة ﻳﺸﱰط لﺘﻤرﻳرﻫا‪ ،‬أن ﲤر‬
‫ﰲ ﻣواﺳﲑ حﱴ ﻻ ﺗﺴﺒﺐ لﻠعقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ إﻻ أقﻞ ضرر‪ ،‬وذلﻚ ﻣقاﺑﻞ ﺗعوﻳﺾ ﻣناﺳﺐ‪ .‬وﻫذا ﻣا نﺺ ﻋﻠيﻪ اﳌﺸرع‬
‫اﳌﻐرﰊ ﻣﻦ ﺧﻼل اﳌادﺗﲔ ‪ 62‬و ‪ 63‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫‪60‬‬
 ‫راﺑعاً‪ :‬حﻖ اﳌرور‬

‫ﻋرﻓﺤﻖ اﳌرور ﺑقولﻪ‪" :‬حﻖ اﳌﺸﻲ ﰲ ﻣﻠﻚ الﻐﲑ"‪ .‬ﻓإذا ﻛان العقار ﳏﺼوراً ﻋﻦ الﻄرﻳﻖ العام ﻓإنﻪ ﳛﻖ لﺼاحﺒﻪ أن‬
‫ﻳﻄﻠﺐ ﺗعيﲔ ﳑر ﰲ اﻷرض ا اورة‪ ،‬لﺘﻜون صﻠة وصﻞ ﺑﲔ ذلﻚ العقار والﻄرﻳﻖ العام‪ .‬وﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة‬
‫‪ 64‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬وﻳﺸﱰط لﻔﺘح اﳌﻤر شروط وﻫﻲ‪:‬‬
‫‪-1‬أن ﻳﻜون العقار الذي ﻳﻄﻠﺐ صاحﺒﻪ اﳌﻤر ﻻ ﻣنﻔذ لﻪ إﱃ الﻄرﻳﻖ العﻤوﻣية أصﻼً‪ ،‬أو ﻻ ﻳﺘوﻓر ﻋﻠﻰ ﻣنﻔذ ٍ‬
‫ﻛاف‬
‫ﻻﺳﺘﻐﻼل العقار‪.‬‬

‫‪ -2‬أن ﻻ ﻳﻜون اﳓﺼار العقار اﳌﺨدوم ﲡاً ﻋﻦ صاحﺒﻪ‪ ،‬وذلﻚ ﻛﻤا لو أن ﻣالﻚ العقار قام ﺑﺘﺠﺰﺋﺘﻪ‪ ،‬و ع أجﺰاءﻩ‬
‫الﱵ ﺗﻠﻲ الﻄرﻳﻖ العﻤوﻣية‪.‬‬

‫‪-3‬أن ﻳﺘقدم ﺑﻄﻠﺐ ﻓﺘح اﳌﻤر ‪ ،‬إﻣا ﻣالﻚ العقار اﶈﺼورأو ﻣﻦ ﳝﻠﻚ حقا ﻋينياً ﻋﻠيﻪ‪.‬‬

‫‪ -4‬أن ﻳدﻓﻊ ﻃالﺐ اﳌﻤر ﳌﻦ ﻓﺘح اﳌﻤر ﰲ ﻋقارﻩ ﺗعوﻳﻀاً ﺗقدرﻩ اﶈﻜﻤة ﻋﻠﻰ حﺴاب الﻀرر الذي ﻳﻠﺤﻖ لعقار‬
‫اﳋادم‪.‬‬

‫ﺧاﻣﺴاً‪ :‬حﻖ اﳌﻄﻞ‬

‫وﻳقﺼد ﺑﻪ حﻖ اﳌالﻚ ﰲ ﻓﺘح ﻓﺘﺤات لﻠﺘﻬوﻳة أو لدﺧول الﻀوء‪ ،‬وقد اشﱰط اﳌﺸرع لﻔﺘﺤﻬا ضرورة ﺗوﻓر ﺑعﺾ‬
‫الﺸروﻃﺤﱴ ﻻ ﺗﺴﺒﺐ ﻣﻀاﻳقات لﻠﺠار‪ ،‬وﺗﺘعارض ﻣﻊ ضرورة ﺗوﻓﲑ اﳊرﻳة والﺴﻜينة لﻜﻞ ﻣالﻚ ﰲ ﻣﻠﻜﻪ ﺑعيداً ﻋﻦ‬
‫الﻐﲑ ‪ ،‬وقد اﻋﺘنﺖ ﳐﺘﻠﻒ الﺘﺸرﻳعات ﺑﺘنﻈيﻤﻬا –اﳌﻄﻼت‪ -‬وﲢدﻳد شروط ﻓﺘﺤﻬا ‪،‬ﻛﻤا ﻫو اﳊال لنﺴﺒة لﻠﻤﺸرع‬
‫اﳌﻐرﰊ الذي ﻳنﺺ ﻋﻠﻰ أنﻪ ﻻ ﳚوز ﳌالﻚ العقار أن ﻳﻔﺘح نواﻓذ أو شﺒاﺑيﻚ ﰲ حاﺋط ﻣﻼصﻖ ﳌﻠﻚ جارﻩ إﻻ ذنﻪ‬
‫)اﳌادة ‪ 66‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع( وﻋﻠﻰ ﻣﺴاﻓة ﻣﱰﻳﻦ أو ﻣﱰ واحد )اﳌادة ‪ 68‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع(‪ .‬أﻣا إذا ﻛان حﻖ اﳌﻄﻞ ﻣﻔﺘوحاً‬
‫ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻚ ﻋام ‪ ،‬ﻓإنﻪ ﻻ ﳚﺐ الﺘقيد ذﻩ اﳌﺴاﻓات اﳌذﻛورة‪.‬‬

‫الفقرة الﺜالﺜة ‪ٔ :‬سﺒاب انقضاء حق رتفاق‬

‫حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻣﺜﻞ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ اﳊقوق العينية ﻛﻤا لﻪ أﺳﺒاب ﻹنﺸاﺋﻪ لﻪ أﻳﻀا أﺳﺒاب ﻻنقﻀاﺋﻪ‪ ،‬وقد ورد ﰲ اﳌادة ‪69‬‬
‫ﻣﻦ م ح ع أنﻪ ﻳنقﻀﻲ حﻖ اﻻرﺗﻔاق حد اﻷﺳﺒاب اﻵﺗية‪:‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬انﺘﻬاء اﻷجﻞ اﶈدد ‪ :‬ﺳﺒﻖ القول ن ﻣﻦ ﺧﺼاﺋﺺ حﻖ اﻻرﺗﻔاق الدوام ولﻜﻦ ﻫذا ﻻ ﻳعﲏ أ ا ﻣﻦ‬
‫ﻣﺴﺘﻠﺰﻣاﺗﻪ‪ ،‬ﻓيﺠوز ﺗﻔاق ﺧاص ﺗوقيﺘﻪ ﲟدة ﳏددة ﻳنقﻀﻲ نقﻀاﺋﻬا اﻻ اذا اﺗﻔﻖ ﻋﻠﻰ ﲡدﻳدﻫا ‪ ،‬وﻣﻦ أﻣﺜﻠﺘﻪ أن ﻳﺘﻢ‬
‫النﺺ ﰲ الوصية الﱵ أنﺸﺄت حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻋﻠﻰ أن ﻳدوم ﻫذا اﳊﻖ ﻣدة ﻣعينة وﻳنﺘﻬﻲ نقﻀاﺋﻬا‪.‬‬

‫‪61‬‬
‫نيا ‪ :‬الﺘنازل ﻋﻦ حﻖ اﻻرﺗﻔاق ‪ :‬إذا ﺗنازل صاحﺐ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﻋﻦ ارﺗﻔاقﻪ ‪ ،‬ﻓإن ﻫذا اﻻرﺗﻔاق ﻳنﺘﻬﻲ وﻳﺘﻄﻬر‬
‫العقار اﳋادم ﺑﺼﻔة اﺋية ﺳواء ﻛان ﻫذا الﺘنازل ﺑعوض أو ﺑدونﻪ ‪ ،‬والﺘنازل قد ﻳﻜون ضﻤنيا أو صرﳛا ‪ ،‬وﻣﻦ أﻣﺜﻠة‬
‫الﺘنازل الﻀﻤﲏ أن ﻳﺸﻬد صاحﺐ حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻋﻠﻰ ﻋقد ﺑيﻊ واقﻊ ﻋﻠﻰ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ وقد ورد ﰲ شروط الﺒيﻊ‬
‫أن العقار اﳌﺒيﻊ ﺧال ﻣﻦ أي حﻖ ارﺗﻔاق‪ ،‬وذلﻚ دون أن ﻳﺘﺤﻔﻆ صاحﺐ حﻖ اﻻرﺗﻔاق‪.‬‬
‫لﺜا‪ :‬جﺘﻤاع العقارﻳﻦ ﰲ ﻳد ﻣالﻚ واحد ‪ :‬اﻻرﺗﻔاق حﻖ ﻋيﲏ قواﻣﻪ ﲢﻤﻞ ﻣقرر ﻋﻠﻰ ﻋقار ﻣﻦ أجﻞ اﺳﺘعﻤال أو‬
‫ﻣنﻔعة ﻋقار ﳝﻠﻜﻪ شﺨﺺ أﺧر اﳌادة ‪ 37‬ﻣﻦ م ح ع ‪ ،‬ﻓإذا أصﺒح العقاران اﳌرﺗﻔﻖ واﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ﳑﻠوﻛﲔ لﺸﺨﺺ‬
‫واحد انقﻀﻰ اﻻرﺗﻔاق‪ ،‬وﻣﻦ أﻣﺜﻠﺘﻪ ﲤﻠﻚ صاحﺐ العقار اﳌﺨدوم العقار اﳋادم ‪ ،‬وﻛذا ﲣﻠﻲ اﳌالﻚ لﻠعقار اﳋادم‬
‫ﻋﻦ ﻫذا العقار ﳌالﻚ العقار اﳌﺨدوم ﺗﻔاد ﻷداء ﻣا ﻳﻠﺰﻣﻪ ﻣﻦ ﻣﺼروﻓات اﻻرﺗﻔاق الﱵ ﺗقﻊ ﻋﻠﻰ ﻛاﻫﻠﻪ ‪.‬‬
‫راﺑعا‪ :‬اﺳﺘﺤالة اﺳﺘعﻤال اﻻرﺗﻔاق ‪ :‬ﻳنقﻀﻲ حﻖ اﻻرﺗﻔاق إذا أصﺒح اﺳﺘعﻤالﻪ ﻣﺴﺘﺤيﻼ ﺑﺴﺒﺐ ﺗﻐﲑ حدث ﰲ‬
‫العقارﻳﻦ‪ ،‬ﻓإذا ﻛان اﻻرﺗﻔاق ارﺗﻔاق ﳌﻄﻞ ﻣﺜﻼ وﻫدم اﳌنﺰل اﳌرﺗﻔﻖ ﻓان ﻫدﻣﺖ دﻣﻪ الناﻓدة الﱵ ﻛانﺖ ﺗﻄﻞ ﻋﻠﻰ‬
‫العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ﻓإن حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻳنﺘﻬﻲ ﻻﺳﺘﺤالة اﺳﺘعﻤالﻪ ﺑﺴﺒﺐ ﺗﻐﲑ حدث ﰲ العقار اﳌرﺗﻔﻖ‪.‬‬
‫ﺧاﻣﺴا‪ :‬ﻫﻼك أحد العقارﻳﻦ ﻫﻼﻛا ﻛﻠيا‪ :‬ﻳنقﻀﻲ حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻛذلﻚ إذا ﻫﻠﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ أو العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ‪،‬‬
‫إذ ﻳﺼﺒح اﺳﺘعﻤال اﳊﻖ ﻏﲑ ﳑﻜﻦ واﳍﻼك قد ﻳﻜون ﻣاد وﻫذا در ﻛﻤا لو ﻛﻞ العقار نﺘيﺠة جر ن النﻬر أو ﻛﻤا‬
‫لو ﻏﻤرت اﳌياﻩ اﻷراضﻲ اﳌقرر ﳍا أو ﻋﻠيﻬا حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻓينقﻀﻲ ﻫذا اﳊﻖ لﺰوال ﳏﻠﻪ‪،‬والنوع الﺜاﱐ ﻣﻦ اﳍﻼك ﻫو‬
‫اﳍﻼك القانوﱐ ‪ ،‬وﻫو الﻐالﺐ وﻣﻦ أﻣﺜﻠﺘﻪ نﺰع ﻣﻠﻜية العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ لﻠﻤنﻔعة العاﻣة‪ ،‬وﻳﺸﱰط ﰲ اﳍﻼك الذي‬
‫ﻳنقﻀﻲ ﺑﻪ حﻖ اﻻرﺗﻔاق أن ﻳﻜون ﻛﻠيا ‪ ،‬أﻣا إذا ﻛان ﻫﻼك أحد العقارﻳﻦ جﺰﺋيا ﻓﻼ ﻳنقﻀﻲ ﻷنﻪ ﻳﻈﻞ ﳑﻜﻦ ﰲ اﳉﺰء‬
‫الﺒاقﻲ ﻣﻦ العقار‪.‬‬
‫ﺳادﺳا‪ :‬زوال الﻐرض الذي أحدث ﻣﻦ أجﻠﻪ ‪ :‬ﳚوز الﺘﺤرر ﻣﻦ حﻖ اﻻرﺗﻔاق إذا ﻓقدت ﻛﻞ ﻣنﻔعة لﻠعقار اﳌرﺗﻔﻖ ‪،‬‬
‫أو أصﺒﺤﺖ ﻓاﺋدﺗﻪ ﳏدودة ﻻ ﺗﺘناﺳﺐ الﺒﺘة ﻣﻊ العﺐء الذي ﻳﻠقيﻪ ﻋﻠﻰ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ‪ ،‬وﻣﻦ أﻣﺜﻠﺘﻪ إذا ﻛان‬
‫اﻻرﺗﻔاق حﻖ ﻣرور ﰒ أصﺒح لﻠعقار اﳌرﺗﻔﻖ نﺘيﺠة ﻓﺘح شارع جدﻳد ﺳﺒيﻞ أﺧر إﱃ الﻄرﻳﻖ العام أقرب وأﻳﺴر ‪ ،‬جاز‬
‫ﳌالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ أن ﻳﻄﻠﺐ ﲢرﻳر ﻋقارﻩ ﻣﻦ حﻖ اﻻرﺗﻔاق ولو ﺑدون ﻣواﻓقة ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ‪.‬‬

‫الفقرة الرابعة‪ٔ :‬حﲀم رتفاق والتﺤمﻼت العقارية‬

‫إن اﳊدﻳﺚ ﻋﻦ أحﻜام اﻻرﺗﻔاق والﺘﺤﻤﻼت العقارﻳة ﻳﺘﻄﻠﺐ ﻣنا أن نﺘناول أحﻜام اﻻرﺗﻔاق ﰒ ﺳنﺨﺼﺺ اﳊدﻳﺚ‬
‫ﻋﻦ الﺘﺤﻤﻼت العقارﻳة‪.‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬أحﻜام اﻻرﺗﻔاق‬

‫القاﻋدة العاﻣة الﱵ ﺗقررﻫا اﳌادﺗﲔ ‪ 42/41‬ﻣﻦ م ح ع ﻫﻲ ﺧﻀوع حقوق اﻻرﺗﻔاق إﱃ القواﻋد اﳌقررة ﰲ ﺳند‬
‫إنﺸاﺋﻬا ‪ ،‬وﻛذا اﻷﻋراف اﶈﻠية‪ ،‬وﻣعﲎ دلﻚ أنﻪ إذا ﻛان ﻣﺼدر حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﺗﺼرف قانوﱐ ﻓإن ﻫذا الﺘﺼرف ﻫو‬

‫‪62‬‬
‫الذي ﳛدد ﻃﺒيعة اﳊﻖ وﻣداﻩ ‪ ،‬وإذا ﻛان ﻣﺼدرﻩ ﲣﺼيﺺ اﳌالﻚ اﻷصﻠﻲ ﻓإنﻪ ﻫو الذي ﳛدد أحﻜام حﻖ اﻻرﺗﻔاق‬
‫ونﻄاقﻪ ‪ ،‬وأحﻜام اﻻرﺗﻔاق ﺗﺘعﻠﻖ ﲝقوق والﺘﺰاﻣات ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ وﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ‪.‬‬

‫*حقوق والﺘﺰاﻣات ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔقﺘﺜﺒﺖ ﳌالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ حقوق وﻳﺘﺤﻤﻞ الﺘﺰاﻣات ‪.‬‬

‫‪ -1‬حقوق ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ‬

‫لﺼاحﺐ العقار اﳌرﺗﻔﻖ أن ﳚري ﻣا ﻫو ضروري ﻣﻦ اﻷﻋﻤال ﻻﺳﺘعﻤال حﻖ اﻻرﺗﻔاق ‪ ،‬وﻣا ﻳﻠﺰم لﻠﺤﻔاظ ﻋﻠيﻪ وﻫذا‬
‫ﻣا أﻛدﺗﻪ اﳌادة ‪ 44‬ﻣﻦ م ح ع حيﺚ جاء ﻓيﻬا " ﳛﻖ لﺼاحﺐ حﻖ اﻻرﺗﻔاق أن ﻳقوم ﲜﻤيﻊ اﻷﻋﻤال الﻀرورﻳة‬
‫ﻻﺳﺘعﻤال حقﻪ وصيانﺘﻪ‪. "....‬ﻓﺤﻖ اﻻرﺗﻔاق ﳌرور ﳜول ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ اﳊﻖ ﰲ رصﻒ الﻄرﻳﻖ وﺗعﺒيدﻩ‬
‫رى ﻋﻠﻰ ﻋقار الﻐﲑ ﳜول صاحﺒﻪ أن ﳛﻔر قناة ﲡري ﻓيﻬا اﳌياﻩ إﱃ‬ ‫ليﻜون صاﳊا لﻠﻤرور ‪ ،‬وحﻖ اﻻرﺗﻔاق‬
‫أرضﻪ ‪.‬وﻳﻬدف اﳌﺸرع ﻣﻦ ﻫذا اﳌقﺘﻀﻰ ﺗدﻋيﻢ ﻓعالية حﻖ اﻻرﺗﻔاق ‪ ،‬ﻋﻄاء ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ الوﺳاﺋﻞ الﻼزﻣة‬
‫ﻻﺳﺘعﻤال حقﻬوﻳنﺒﻐﻲ أن ﺗﻜون ﻫذﻩ اﻷﻋﻤال ضرورﻳة ﻻﺳﺘعﻤال اﳊﻖ ‪ .‬أﻣا اﻷﻋﻤال ﻏﲑ الﻀرورﻳة لﻼﺳﺘعﻤال ولو‬
‫ﻛانﺖ ﻏﲑ ﻣﻀرة لعقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ﻓﻠيس لﻪ إجراءﻫا‪ ،‬وليس لﻪ ﻛذلﻚ إقاﻣة الﺘﺤﺴينات‪ ،‬وﺗقدﻳر ﻛﻞ ذلﻚ ﻣﺴﺄلة‬
‫ﻳﻔﺼﻞ ﻓيﻬا قاضﻲ اﳌوضوع‪.‬‬

‫وﻳﺘقيد ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﺸرط ﰲ ﻣﺒاشرﺗﻪ ﳍذﻩ اﻷﻋﻤال وﻫو أن ﻳﻜون اﻻﺳﺘعﻤال قﻞ ضرر ﳑﻜﻦ ﻓﻼ ﳚوز لﻪ‬
‫أن ﻳﺴﻠﻚ ﰲ اﺳﺘعﻤالﻪ ﺳﺒيﻼ ﻣﻀر إدا ﻛان ﻫناك ﺳﺒيﻞ أقﻞ ضرر ﻣنﻪ‪ ،‬ﻓﻠو ﻛان لﻪ ﻣﺜﻼ حﻖ ﻣﺴيﻞ وﻛان إجراء اﳌياﻩ‬
‫ﺑيﺐ ﻣﻦ حدﻳد أقﻞ ضرر ﻣﻦ اﺳﺘعﻤال أ ﺑيﺐ ﻣﻦ ﻓﺨار ‪ ،‬ﻓإنﻪ ﻣﻠﺰم ﺳﺘعﻤال اﻷ ﺑيﺐ اﳊدﻳدﻳة وﻫذا‬ ‫القارة‬
‫الﺸرط ﻫو ﻣا أﻛدﺗﻪ الﻔقرة اﻷﺧﲑة ﻣﻦ اﳌادة ‪ 44‬ﻣﻦ م ح ع ‪.‬‬

‫‪ -2‬الﺘﺰاﻣات ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ‬

‫ﺗقﻊ ﻋﻠﻰ ﻋاﺗﻖ ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ نﻀﲑ ﲤﺘعﻪ ﲟﺰا وﻣناﻓﻊ ﻻرﺗﻔاق ﻋدة الﺘﺰاﻣا ﻣا ﺑنﺺ القانون أو ﲟقﺘﻀﻰ العقد ‪،‬‬
‫وﻣﺜال ذلﻚ أداء ﺗعوﻳﺾ ﻣناﺳﺐ ﻣقاﺑﻞ حﻖ اﻻرﺗﻔاق‪ ،‬وﻣﻦ ﺑﲔ اﻻلﺘﺰاﻣات اﳌﻠقاة ﻋﻠﻰ ﻋاﺗﻖ ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ‬
‫اﻻلﺘﺰام داء نﻔقة اﻷﻋﻤال الﻼزﻣة ﻻﺳﺘعﻤال حﻖ اﻻرﺗﻔاق وصيانﺘﻪ وﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 46‬ﻣﻦ م ح ع ‪،‬‬
‫ﰲ ﻓقر ا اﻷوﱃ‪ ،‬ﻫذا ﻣا ﱂ ﻳوجد اﺗﻔاق ﻳقﻀﻲ ﲞﻼف دلﻚ ‪ ،‬ﻷن اﻷصﻞ ﻫو أن نﻔقات اﻷﻋﻤال الﻼزﻣة ﻻﺳﺘعﻤال‬
‫حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻳﺘﺤﻤﻠﻬا ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ‪ ،‬إﻻ أنﻪ إذا ﻛانﺖ ﻫذﻩ اﻷﻋﻤال ﻓعة أﻳﻀا ﳌالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ‪،‬‬
‫ﻓﺘوزع ﻫذﻩ النﻔقات ﻋﻠﻰ الﻄرﻓﲔ ﻛﻞ ﺑنﺴﺒة ﻣا ﻳعود ﻋﻠيﻪ ﻣﻦ ﻓاﺋدة‪ ،‬حيﺚ جاء ﰲ الﻔقرة الﺜانية ﻣﻦ اﳌادة ‪ 46‬ﻣﻦ م‬
‫ح ع ‪ "،‬إذا ﻛان العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ﻳنﺘﻔﻊ ﺑدورﻩ ﻣﻦ ﺗﻠﻚ اﳌنﺸﺂت ﻓإن نﻔقات أﻋﻤال الﺼيانة ﺗقﺴﻢ ﺑﲔ الﻄرﻓﲔ ﻛﻞ‬
‫ﺑنﺴﺒة ﻣا ﻳعود ﻋﻠيﻪ ﻣﻦ نﻔﻊ" وﻣﻦ الﺘﺰاﻣات ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﻛذلﻚ ﻋدم ﲡاوز حدود اﻻرﺗﻔاق وﻋدم الﺰ دة ﰲ‬
‫ﻋﺐء اﻻرﺗﻔاق‪.‬‬

‫‪63‬‬
‫*حقوق والﺘﺰاﻣات ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ‪ :‬ﻛﻤا ﻫو الﺸﺄن لنﺴﺒة ﳌالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﻓإن م ح ع ﺧولﺖ ﳌﻼك‬
‫العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ اﳊقوق وجعﻠﺖ ﻋﻠﻰ ﻋاﺗقﻪ ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ اﻻلﺘﺰاﻣات‪.‬‬

‫‪ -1‬حقوق ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ‬

‫إن حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻫو ﺧدﻣة ﻳﺆدﻫا العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ لﻠعقار اﳌرﺗﻔﻖ ﻓيﺤد ﻣﻦ ﻣنﻔعة اﻷول ‪ ،‬وﳚعﻠﻪ ﻣﺜقﻼ ﺑﺘﻜﻠيﻒ‬
‫لﻔاﺋدة الﺜاﱐ ‪ ،‬وﻻ ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ دلﻚ حرﻣان ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ﻣﻦ ﻣﻠﻜﻪ‪ ،‬ﻓاﻻرﺗﻔاق ﻻ ﳝنعﻪ ﻣﻦ ﳑارﺳة ﺳﻠﻄاﺗﻪ‬
‫ﻋﻠﻰ ﻋقارﻩ ﻣﻦ اﺳﺘعﻤال واﺳﺘﻐﻼل وﺗﺼرف ‪ .‬وأﻫﻢ اﳊقوق الﱵ ﻳﺘﻤﺘﻊ ا صاحﺐ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ﻫو حقﻪ ﰲ ﺗﻐﲑ‬
‫ﻣوضﻊ اﻻرﺗﻔاق‪ ،‬وﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ الﻔقرة اﻷﺧﲑة ﻣﻦ اﳌادة ‪ 47‬ﻣﻦ م ح ع حيﺚ جاء ﻓيﻬا " ﻏﲑ أنﻪ إذا صار‬
‫الوضﻊ اﻷول أشد ﻛﻠﻔة ﻋﻠﻰ صاحﺐ اﳌﻠﻚ اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ‪........،‬أﻣﻜنﻪ أن ﻳعرض ﻋﻠﻰ صاحﺐ اﳌﻠﻚ اﻷﺧر ﻣﻜا‬
‫ﺑﺴﻬولة اﳌﻜان اﻷول ﻻﺳﺘعﻤال حقوقﻪ وﻻ ﳝﻜﻦ ﳍذا اﻷﺧﲑ أن ﻳرﻓﺾ ذلﻚ" ‪.‬‬

‫‪ -2‬الﺘﺰاﻣات ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ‬

‫ﻳﻠﺘﺰم صاحﺐ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ﻫو اﻷﺧر ﲟﺠﻤوﻋة ﻣﻦ اﻻلﺘﺰاﻣات ﺳواء أﻛانﺖ ﻫذﻩ اﻻلﺘﺰاﻣات ﻣقررة لعقد‬
‫اﳌنﺸﺊ ﳊﻖ اﻻرﺗﻔاق ‪ ،‬واﳌنﺸﺄة ﲟوجﺐ القانون ‪ ،‬وﳝﻜﻦ أن نﻠﺨﺺ ﻫدﻩ اﻻلﺘﺰاﻣات ﻓيﻤا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪ -‬اﻻﻣﺘناع ﻋﻦ إﻋاقة اﺳﺘعﻤال حﻖ اﻻرﺗﻔاق ‪ :‬ﻓرضﺖ اﳌادة ‪ 47‬ﰲ ﻓقر ا اﻷوﱃ ﻋﻠﻰ صاحﺐ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ‬
‫الﺘﺰاﻣا ﺳﻠﺒيا وﻫو اﻻﻣﺘناع ﻋﻦ أي ﻋﻤﻞ ﻳرﻣﻲ إﱃ اﻻنﺘقاص ﻣﻦ اﺳﺘعﻤال حﻖ اﻻرﺗﻔاق أو جعﻠﻪ أﻛﺜر ﻣﺸقة ‪،‬‬
‫وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ذلﻚ أن ليس ﳌالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ‪ ،‬رﻏﻢ ﻛونﻪ ﻣالﻚ أن ﻳعرقﻞ اﺳﺘعﻤال صاحﺐ حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﳊقﻪ‬
‫ﻛﺄن ﻳﻀﻊ ﻣا ﳝنﻊ ﻣرور اﳌاء ﰲ ا رى أو أن ﳛرث اﻷرض اﳌﺜقﻠة رﺗﻔاق اﳌرﻋﻰ ‪ ،‬وقد ﻳﻜون ﻫذا اﻻلﺘﺰام ﻋاﻣا‬
‫حيﺚ ﻳﻜون ﻛﻞ ﻣا ﻳﻄﻠﺐ ﻣنﻪ ﻫو ان ﻻ ﻳﺘعرض ﳌالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ‪ ،‬ﻛﻤا ﻫو اﳊال ﰲ اﻻرﺗﻔاقات اﻻﳚاﺑية ﻛﺤﻖ‬
‫اﳌرور وحﻖ ا رى ‪ ،‬وقد ﻳﻜون ﺧاصا ن ﻳقوم ﲟﺒاشرة أﻋﻤال ﳏددة ﳝنعﻬا حﻖ اﻻرﺗﻔاق‪.‬‬

‫‪ -‬اﻻﻣﺘناع ﻋﻦ ﺗﻐيﲑ ﻣوضﻊ حﻖ اﻻرﺗﻔاق‪ :‬ﺳﺒﻖ القول ﻋﻠﻰ أن ﻣﻦ حقوق ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ ﺗﻐﲑ ﻣوضﻊ‬
‫اﻻرﺗﻔاق ‪ ،‬إﻻ ان القاﻋدة ﻫﻲ أنﻪ ليس ﳌالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ أن ﻳﻐﲑ أو ﻳﻄالﺐ ﺑﺘﻐﲑ الوضﻊ القاﺋﻢ أو أن ﻳﻄﻠﺐ‬
‫ﺗﺒدﻳﻞ اﳌوضﻊ اﳌعﲔ أصﻼ ﻻﺳﺘعﻤال حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﲟوضﻊ أﺧر وذلﻚ حﺴﺐ الﻔقرة اﻷوﱃ ﻣﻦ اﳌادة ‪ 47‬ﻣﻦ م ح‬
‫ع رﻏﻢ أن اﳌﺸرع اﺳﺘدرك ﻫذا اﻷﻣر ﰲ الﻔقرة الﺜانية ﻣﻦ نﻔس اﳌادة‪ ،‬وﰲ ﲨيﻊ اﻷحوال ﻻ ﳚوز ﳌالﻚ العقار‬
‫اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ أن ﻳﻐﲑ اﳌوضﻊ اﻷصﻠﻲ ﳊﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻣﻦ ﺗﻠقاء نﻔﺴﻪ ‪ ،‬ﺑﻞ ﳚﺐ ﻋﻠيﻪ أن ﻳﻔاوض ﻣالﻚ العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﰲ‬
‫ﻫذا الﺘﻐﲑ‪.‬‬

‫‪ -‬اﻻﻣﺘناع ﻋﻦ إزالة حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﺑﺴﺒﺐ ﲡﺰﺋة العقار ‪ :‬حﻖ اﻻرﺗﻔاق حﻖ ﻻ ﻳقﺒﻞ الﺘﺠﺰﺋة ‪ ،‬وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ذلﻚ أنﻪ‬
‫إذا جﺰء العقار اﳌرﺗﻔﻖ ﺑقﻲ اﻻرﺗﻔاق ﻣﺴﺘﺤقا لﻜﻞ جﺰء ﻣنﻪ ﻋﻠﻰ أن ﻻ ﻳﺰﻳد ذلﻚ ﻣﻦ العﺐء الواقﻊ ﻋﻠﻰ العقار‬
‫‪64‬‬
‫اﳌرﺗﻔﻖ ﺑﻪ‪ ،‬ﻓإذا ﻛانﺖ أرضا زراﻋية ﳍا حﻖ ا رى ﻣﺜﻼ وﲡﺰأت إﱃ ﻋدة قﻄﻊ ﻓذلﻚ ﻳﻔﻀﻲ إﱃ ﻣيﻢ حﻖ ا رى لﻜﻞ‬
‫ﻣنﻬا ‪ ،‬وليس لﺼاحﺐ العقار الذي ﻋﻠيﻪ حﻖ ا رى أن ﻳعارض ﰲ اﺳﺘﻔادة أجﺰاء العقار ﻣﻦ ا رى ﻻن ﻫدا اﳊﻖ ﻻ‬
‫ﳝﻜﻦ إزالﺘﻪ ‪ ).‬اﳌادة ‪ 47/48‬ﻣﻦ م ح ع(‬

‫نيا ‪ :‬الﺘﺤﻤﻼت العقارﻳة‬

‫لقد ﺧﺼﺺ اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﻣﻦ ﺧﻼل ﻣدونة اﳊقوق العينية‪ ،‬الﻔﺼﻞ الﺜاﱐ ﻣﻦ الﺒاب الﺜاﱐ لﻠﺤدﻳﺚ ﻋﻦ الﺘﺤﻤﻼت‬
‫العقارﻳة وذلﻚ ﻣﻦ ﺧﻼل اﳌواد ﻣﻦ ‪ 70‬إﱃ ‪.78‬و لقراءة اﳌﺘﺄنية ﳍذﻩ اﳌواد نﻼحﻆ أ ا ﺗعاﰿ ﻣﺴﺄلة الﺘﺤﻤﻼت‬
‫العقارﻳة ﻣﻦ ﺧﻼل أﻣرﻳﻦ أﺳاﺳﲔ ﳘا ‪:‬‬

‫أ‪ :‬إزالة الﻀرر القاﺋﻢ ‪ :‬ﻣﻦ اﳌعروف أن الﺸرﻳعة اﻹﺳﻼﻣية أقرت ﻣﺒدأ ﻣنﻊ اﳌالﻚ ﻣﻦ الﺘعﺴﻒ ﰲ اﺳﺘعﻤال حقﻪ‪،‬‬
‫وﻫذا اﳌﺒدأ ﻳقﻀﻲ نﻪ ﻻ ﳚوز ﻷي ﻣالﻚ أن ﻳﺴﺘعﻤﻞ ﻣﻠﻜﻪ اﺳﺘعﻤاﻻ ﻳﻀر ﺑﻐﲑﻩ ‪ ،‬ولو ﱂ ﺗﺘﺠﻪ نية اﳌالﻚ إﱃ‬
‫إحداث ذلﻚ الﻀرر‪ .‬و لرجوع إﱃ اﳌادة ‪ 71‬ﻣﻦ م ح ع ﳒدﻫا قد نﺼﺖ ﻋﻠﻰ ﻣعاﻳر ﲢدﻳد الﻀرر ﻏﲑ اﳌﺆلوف‬
‫حيﺚ جاء ﻓيﻬا‪ " :‬ليس لﻠﺠﲑان أن ﻳﻄالﺒوا زالة ﻣﻀار اﳉوار اﳌﺆلوﻓة الﱵ ﻻ ﳝﻜﻦ ﲡنﺒﻬا ‪ ،‬وإﳕا ﳍﻢ أن ﻳﻄالﺒوا‬
‫زالة الﱵ ﺗﺘﺠاوز اﳊد اﳌﺄلوف ﻋﻠﻰ أن ﻳراﻋﻰ ﰲ ذلﻚ العرف وﻃﺒيعة العقارات وﻣوقﻊ ﻛﻞ ﻣنﻬا لنﺴﺒة لﻸﺧر‬
‫والﻐرض الذي ﺧﺼﺼﺖ لﻪ "‬

‫وﳑا شﻬدت الﺒينة نﻪ ﻣﻦ الﻀرر وانﻪ ﻳﻠﺰم إﺑعادﻩ حﱴ ﻻ ﻳقﻠﻖ راحة الﺴﻜان وﻳﻀر ﻢ‪ ،‬ﻣا اﺳﺘﺠد ﻣﻦ أﻣر اﳌعاﻣﻞ‬
‫واﳌﺼانﻊ ﲜﻤيﻊ أنواﻋﻬا نﻈرا ﳌا ﺗﺴﺒﺒﻪ أدﺧنﺘﻬا ونﻔا ا وأصوا ا ﻣﻦ أضرار ﺗﻠﺰم إزالﺘﻬا ‪ ،‬وﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة‬
‫‪ 77‬ﻣﻦ م ح ع ‪ ،‬ﰒ إن الﻀرر الذي ﺗﻠﺰم إزالﺘﻪ ليﺴﺖ ﳏﺼورة ﰲ الﻀرر اﳋاص ﺑﻞ ﺗﺘعداﻩ إﱃ إزالة الﻀرر العام‬
‫أﻳﻀا‪ ،‬وذلﻚ ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادﺗﲔ ‪ 74/73‬ﻣﻦ م ح ع حيﺚ جاء ﻓيﻬﻤا ﻣا ﻣﻀﻤونﻪ ‪ ،‬أن لﻠﺠار أو ﻣﻦ لﻪ‬
‫ﻣﺼﻠﺤة ﰲ اﳌﻄالﺒة ﺑدﻓﻊ الﻀرر الناﺗﺞ ﻋﻦ ﺳوء اﻣﺘداد أﻏﺼان اﻷشﺠار ﻓوق أرض اﳉوار أو ﻋﻠﻰ جنﺒات الﻄرﻳﻖ‬
‫ﺑقﻄعﻬا أو اﳌﻄالﺒة ﺑقﻄعﻬا‪.‬‬

‫ب ‪ :‬ﻣنﻊ الﻀرر اﳌﺴﺘقﺒﻠﻲ‪.‬‬

‫ﻓالﻀرر ﳝنﻊ ﺳواء ﻛان قاﺋﻤا أو ﻣﺘﺤقﻖ الوقوع ﻓيﻠﺰم الﺘوقﻲ ﻣنﻪ ودﻓﻊ أﺳﺒاﺑﻪ ‪ ،‬وجﻠﺒا لﻸﻣﻦ واﻻﺳﺘقرار وﲤاشيا ﻣﻊ‬
‫قاﻋدة ﺳد الذراﺋﻊ ﳒد اﳌادة ‪ 71‬الﺴالﻔة الذﻛر ﲢدد ﻃﺒيعة الﻀرر الذي ﲡوز اﳌﻄالﺒة ﺑﺰوالﻪ‪.‬أﻣا ﻣا ﻳرﺗﺒط ﲟﺠال‬
‫الﻐرس ﻓنﺠد اﳌادة ‪ 72‬ﺗقيد اﳌالﻚ ﺑعدم ﻏرس أشﺠار أو شﺠﲑات أو أﻏراس ﻋﻠﻰ حدود أرضﻪ دون ﻣراﻋاة‬
‫اﳌﺴاﻓة الﱵ ﲢددﻫا اﻷنﻈﻤة ﰲ حال وجودﻫا ‪ ،‬أﻣا ﰲ حالة ﻋدم وجودﻫا ﻓقد نﺺ ﻋﻠﻰ ﲢدﻳد اﳌﺴاﻓة ﲝﺴﺐ نوع‬
‫اﳌﻐروﺳات ‪ ،‬ﻓإذا ﻛانﺖ اﳌﻐروﺳات ﳑا ﻳﻔوق ﻋﻠوﻫا ﻣﱰﻳﻦ لﺰم ﻏرﺳﻬا ﻋﻠﻰ ﻣﺴاﻓة ﻣﱰﻳﻦ ﻣﻦ اﳊد ‪ ،‬ونﺼﻒ ﻣﱰ إذا‬

‫‪65‬‬
‫ﻛانﺖ دون ذلﻚ‪ ،‬وﻫذﻩ اﳌﺴاﻓة ﻻ ﻳﻠﺰم الﻐارس لﺘقيد ا ﰲ حالة وجود حاﺋط ﻋﻠﻰ اﳊدود ‪ ،‬شرﻳﻄة أﻻ ﺗعﻠو‬
‫اﻷﻏراس قﻤة اﳊاﺋط‪.‬‬

‫ﻛﻤا ﺧولﺖ اﳌادة ‪ 78‬ﳌالﻚ العقار الذي ﳜﺸﻰ ﻷﺳﺒاب واقعية ﻛﺤدوث شقوق ﰲ الﺒيﺖ نﺘيﺠة اﻷﻋﻤال ا اورة‬
‫لﻠعقار أن ﻳﻄالﺐ ﻣﻦ ﻣالﻚ العقار ﲣاذ ﻣا ﻳﻠﺰم ﳌنﻊ حدوث الﻀرر ‪ ،‬ﻛﻤا لﻪ اﳊﻖ ﰲ اﳌﻄالﺒة ﺑوقﻒ اﻷشﻐال وذلﻚ‬
‫ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ رﻓﻊ دﻋوى لدى القﻀاء اﻻﺳﺘعﺠاﱄ ‪.‬‬

‫اﳌطلب الﺜاﱐ ‪ :‬حق نتفاع و العمرى و ستعﲈل‬

‫الفقرة ا ٔوﱃ‪ :‬حق نتفاع‬
‫حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻫو ﻣﻦ اﳊقوق اﳌﺘﻔرﻋة ﻋﻦ حﻖ اﳌﻠﻜية ﲟوجﺒﻪ ﻳﺘﻤﺘﻊ اﳌنﺘﻔﻊ ﺑﺴﻠﻄة اﺳﺘﻐﻼل العقار واﺳﺘعﻤاﳍﻤﻊ ﺑقاء‬
‫ﺳﻠﻄة الﺘﺼرف ﺑيد اﳌالﻚ ‪ .‬ونﻈرا ﻷﳘية ﻫذا اﳊﻖ ﻓقد نﻈﻤﻪ اﳌﺸرع ﻣﻦ اﳌادة ‪ 79‬إﱃ اﳌادة ‪ 104‬ﻣﻦ القانون‬
‫رقﻢ ‪ 39.08‬وﺳندرس ﻫذا اﳊﻖ وﻓﻖ ﻣا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬ﺗعرﻳﻒ حﻖ اﻻنﺘﻔاع‬

‫ﻋرﻓﺖ اﳌادة ‪ 79‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية حﻖ اﻻنﺘﻔاع نﻪ "حﻖ ﻋيﲏ ﳜول لﻠﻤنﺘﻔﻊ اﺳﺘعﻤال ﻋقار ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻚ‬
‫الﻐﲑ واﺳﺘﻐﻼلﻪ‪ ،‬وﺗنقﻀﻲ ﻣدﺗﻪ لﺰوﻣا ﲟوت اﳌنﺘﻔﻊ"‪ .‬ﻓﺤﻖ اﻻنﺘﻔاع وﻓقا ﳍذا الﺘعرﻳﻒ ﻳعﻄﻲ لﻠﺸﺨﺺ اﳊﻖ ﰲ‬
‫اﺳﺘعﻤال واﺳﺘﻐﻼل ﻋقار ﳑﻠوك لﺸﺨﺺ أﺧر ‪ ،‬لذلﻚ ﻓإن حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻳقﺴﻢ ﻋناصر اﳌﻠﻜية إﱃ شﻄرﻳﻦ ‪ ،‬ﻓعنﺼر‬
‫اﻻﺳﺘعﻤال واﻻﺳﺘﻐﻼل ﻳﺜﺒﺘان لﻠﻤنﺘﻔﻊ ‪ ،‬أﻣا العنﺼر الﺜالﺚ اﳋاص ﲝﻖ الﺘﺼرف ﻓإنﻪ ﻳﺒقﻰ ﳌالﻚ الرقﺒة‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬ﺧﺼاﺋﺺ حﻖ اﻻنﺘﻔاع‬

‫ﻳﺴﺘﻔاد ﻣﻦ الﺘعرﻳﻒ الﺴاﺑﻖ ﳊﻖ اﻻنﺘﻔاع أنﻪ ﻳﺘﻤيﺰ ﲞﺼاﺋﺺ ثﻼثة وﻫﻲ‪:‬‬

‫أ_حﻖ اﻻنﺘﻔاع حﻖ ﻋيﲏ ﳛﺘﺞ ﺑﻪ ﰲ ﻣواجﻬة ﺳاﺋر الناس ‪ ،‬وﺑذلﻚ ﳜﺘﻠﻖ ﻋﻦ اﳊقوق الناشﺌة ﺑعقد الﻜراء الﱵ ﺗعﺘﱪ‬
‫حقوق شﺨﺼية وﻻ ﺗﺘعدى أﻃراف ﻋقد الﻜراء )اﳌﻜري واﳌﻜﱰي(‪.‬‬

‫ب_حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻳعﻄﻲ لﺼاحﺒﻪ إﻣﻜانية اﻻﺳﺘﻔادة ﺑﺸﻲء ﳑﻠوك لﻠﻐﲑ إذ لﻠﻤنﺘﻔﻊ حﻖ اﺳﺘعﻤال واﺳﺘﻐﻼل الﺸﻲء‬
‫دون حﻖ الﺘﺼرف الذي ﻳﺒقﻰ ﰲ ﻳد ﻣالﻚ الرقﺒة ‪ ،‬وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ذلﻚ أن لﻠﻤنﺘﻔﻊ اﳊﻖ ﰲ اﺳﺘﺨدام الﺸﻲء وﻓقا ﳌا‬
‫اﻋد لﻪ ‪ ،‬ﻓإن ﻛان ﻣنﺰﻻ ﺳﻜنﻪ ‪ ،‬وإن ﻛان ﺑناء اﲣذﻩ ﻣقرا لعﻤﻠﻪ ‪ ،‬ﻛﻤا أن لﻪ اﳊﻖ ﰲ ﲨيﻊ ﻣا ﻳﻐﻠﻪ الﺸﻲء ﻣﻦ ﲦار‬
‫ﺳواء ﻛانﺖ ﲦارا ﻃﺒيعية أو ﻣدنية‪.‬‬

‫ج_حﻖ اﻻنﺘﻔاع حﻖ ﻣﺆقﺖ ﻓﻬو ﻳنﺘﻬﻲ حﺘﻤا ﺑوﻓاة اﳌنﺘﻔﻊ إن ﱂ ﻳنﺘﻪ قﺒﻞ وﻓاﺗﻪ ‪ ،‬ﻛﻤا إذا ﻛان ﻣقرو جﻞ وانﺘﻬﻰ‬
‫اﻷجﻞ قﺒﻞ الوﻓاة ﻓقد نﺼﺖ اﳌادة ‪ 80‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻋﻠﻰ انﻪ "ﻳنﺸﺄ حﻖ اﻻنﺘﻔاع رادة اﻷﻃراف‬

‫‪66‬‬
‫أوﲝﻜﻢ القانون وﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون ﻣقيدا جﻞ أو ﺑﺸرط"‪ .‬وﻫذا ﲞﻼف حﻖ اﳌﻠﻜية الذي ﻫو حﻖ داﺋﻢ وليس‬
‫ﻣﺆقﺖ‪.‬‬

‫د ‪-‬ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻣعﺠﻼ ﻳﺸرع صاحﺒﻪ ﰲ اﺳﺘيﻔاﺋﻪ ﻓور إنﺸاﺋﻪ ‪ ،‬و قد ﻳﻜون ﻣﺆجﻼ جﻞ واقﻒ‬
‫حيﺚ ﻻ ﻳﺴﺘﺤقﻪ صاحﺒﻪ اﳌﺴﺘﻔيد ﻣنﻪ إﻻ ﻋند حﻠول أجﻠﻪ ‪ ,‬ﻣﺜﻼ أن ﻳﺒيﻊ شﺨﺺ حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﺑدارﻩ لﺸﺨﺺ آﺧر‬
‫ﻣدة ﻣعينة ﺗﺒﺘدئ ﺑعد ﺳنة ﻣﻦ رﻳخ العقد ‪ ،‬وﲟا أن حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻫو حﻖ ﻣﺆقﺖ ﻓﻬذا ﻳعﲏ أنﻪ ﻣﺆجﻞ داﺋﻤا جﻞ‬
‫ﻓاﺳخ ‪ .‬ﻛﻤا قد ﻳﻜون حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻣقيدا ﺑﺸرط ‪ ،‬ﻓﻼ ﻳقوم ﻫذا اﳊﻖ أو ﻻ ﻳنﺘﻬﻲ إﻻ ﺑﺘوﻓر شرط ﻣعﲔ ﺳواء ﻛان‬
‫شرﻃا واقﻔا ﻛﺄن ﻳقول شﺨﺺ لولدﻩ ‪ " :‬إذا ﺗﺰوجﺖ اﺑنة ﻋﻤﻚ ﻓﻠﻚ قﻄعة ﻣﻦ أرضﻲ ﺗنﺘﻔﻊ ا ﻣدة ﻋﺸرﻳﻦ ﺳنة "‬
‫ِ‬
‫اﳌعﻤر ﻋﻠﻰ اﳌع ﱠﻤر أن ﺗنﺘﻬﻲ العﻤرى ﲟﺠرد ﺗﻄﻠيﻖ ﻫذا اﻷﺧﲑ لﺰوجﺘﻪ ‪.‬‬
‫أو شرﻃا ﻓاﺳﺨا ن ﻳﺸﱰط ّ‬
‫لﺜا ‪:‬إنﺸاء حﻖ اﻻنﺘﻔاع‬

‫ﻳنﺸﺄ حﻖ اﻻنﺘﻔاع وﻓقا ﻷحﻜام اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ حدى الﻄرق ﻫﻲ‪:‬إرادة اﳌﺸرع ‪ ،‬وإرادة اﻹنﺴان‪.‬‬

‫أ‪ -‬ﻳنﺸﺄ حﻖ اﻻنﺘﻔاع رادة اﻹنﺴان أي " لعقد" ﻣﺜال ذلﻚ أن ﻳﺘنازل ﻣالﻚ الرقﺒة لﻠﻐﲑ ﻋﻦ اﻻنﺘﻔاع وﳛﺘﻔﻆ‬
‫لنﻔﺴﻪ ﲟﻠﻜية الرقﺒة ﲟقﺘﻀﻰ ﻋقد أو وصية ‪ ،‬ولﺘﺤقيﻖ ذلﻚ ﳚﺐ أن ﻳﻜون ﻣقرر اﻻنﺘﻔاع ﻣالﻜا لﻠﺸﻲء الوارد ﻋﻠيﻪ‬
‫حﻖ اﻻنﺘﻔاع وأن ﻳﻜون أﻫﻼ ﻹجراء ﻫذا الﺘﺼرف ‪،‬ﻛﻤا ﳚﺐ أن ﻳﻜوم الﺸﺨﺺ اﳌقرر لﻔاﺋدﺗﻪ حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻣوجودا‬
‫ﻋﻠﻰ قيد اﳊياة ﻋند إنﺸاء حﻖ اﻻنﺘﻔاع‪.‬‬

‫ب ‪-‬قد ﻳنﺸﺄ حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﺑنﺺ قانوﱐ وﻳﻄﻠﻖ ﻋﻠيﻪ "حﻖ اﻻنﺘﻔاع القانوﱐ"ﻛانﺘﻔاع اﻷﺑوﻳﻦ ﻋﻠﻰ أﻣوال أﺑناﺋﻬﻤا‬
‫ﳊﻤﻞ ﻣعﲔ ﺑعقار أو ﻣال ﻣعﲔ ‪ ،‬ﰒ ﻣات اﳌوصﻲ‬
‫القاصرﻳﻦ حﱴ ﻳﺒﻠﻐوا ﺳﻦ الرشد القانوﱐ ‪ .‬ﻛﻤا إذا أوصﻰ شﺨﺺ ْ‬
‫قﺒﻞ وﻻدة ذلﻚ اﳊﻤﻞ ‪ ،‬إذن ﻓﻠﻠورثة حﻖ اﻻنﺘﻔاع لﺸﻲء اﳌوصﻰ ﺑﻪ إﱃ أن ﻳولد اﳊﻤﻞ حيا ‪ ،‬حﱴ ﻳﺴﺘﺤﻖ‬
‫الﺸﻲء اﳌوصﻰ لﻪ ﺑﻪ ‪ .‬وإذا ﻛانﺖ ﻫذﻩ ﻫﻲ ﻃرق إنﺸاء حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻓإننا نﺘﺴاءل ﻋﻦ اﻷﻣوال الﱵ ﳚوز إنﺸاء‬
‫انﺘﻔاع ﻋﻠيﻬا؟‬

‫لرجوع إﱃ اﳌادة ‪ 81‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﳒدﻫا ﺗنﺺ ﻋﻠﻰ انﻪ "ﳝﻜﻦ أن ﻳﱰﺗﺐ حﻖ اﻻنﺘﻔاع‪ :‬أوﻻ‪ :‬ﻋﻠﻰ‬
‫اﳌﻠﻜية العقارﻳة ‪ ،‬نيا‪ :‬ﻋﻠﻰ حﻖ الﺴﻄﺤية ‪ ،‬لﺜا ‪:‬ﻋﻠﻰ حﻖ الﺰﻳنة‪ ،‬راﺑعا‪ :‬ﻋﻠﻰ حﻖ اﳍواء أو الﺘعﻠية‪.‬‬

‫راﺑعا ‪ :‬حقوق اﳌنﺘﻔﻊ و ﻣالﻚ الرقﺒة والﺘﺰاﻣا ﻤا‬

‫أ‪-‬حقوق اﳌنﺘﻔﻊ والﺘﺰاﻣاﺗﻪ‬

‫*لﻠﻤنﺘﻔﻊ أن ﻳﺴﺘﻐﻞ العقار ﳏﻞ حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﲟﺨﺘﻠﻒ أنواع اﻻﺳﺘﻐﻼل الﱵ ﺗﺘﻔﻖ ﻣﻊ ﻃﺒيعﺘﻪ ولﻪ أن ﻳﺘﻤﺘﻊ ﺑﻜﻞ ﻣا‬
‫ﻳذرﻩ ﻫذا العقار ﻣﻦ ﲦار ﺳواء ﻛانﺖ ﻃﺒيعية أو صناﻋية أو ﻣدنية‪.‬‬

‫‪67‬‬
‫*إذا ورد حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻋﻠﻰ أرض ﻓﻼحية ﻓان الﺜﻤار والﺰروع الﱵ ﱂ ﻳﺘﻢ جنيﻬا أوحﺼادﻫا وقﺖ نﺸوء حﻖ اﻻنﺘﻔاع‬
‫ﺗﻜون لﺼاحﺐ ﻫذا اﳊﻖ‪ .‬أﻣا الﺜﻤار والﺰروع الﱵ ﺗوجد ﰲ نﻔس اﳊالة ﻋند انقﻀاء ﻫذا اﳊﻖ ﻓﺘﻜون ﳌالﻚ الرقﺒة‬
‫دون أن ﻳﻜون ﻷي ﻣنﻬﻤا قﺒﻞ اﻵﺧر حﻖ الﺘعوﻳﺾ ودون ﻣﺴاس ﲝقوق الﻐﲑ‪.‬‬

‫*لﻠﻤنﺘﻔﻊ أن ﻳﺘﻤﺘﻊ ﲜﻤيﻊ اﳌناﻓﻊ الﱵ ﺗﻜون لﻠﻤالﻚ ﻋﻠﻰ العقار اﳌنﺘﻔﻊ ﺑﻪ وﻻ ﺳيﻤا حقوق اﻻرﺗﻔاق اﳌقررة لﻔاﺋدة‬
‫ﻫذا العقار‪ ،‬ﻛﻤا لﻪ أن ﻳﺘﻤﺘﻊ ﺑﻜﻞ الﺰ دات الﱵ ﺗﻠﺤﻖ ذا العقار ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ اﻻلﺘﺼاق‪ .‬ﻛﻤا لﻪ أن ﻳﺘﻤﺘﻊ لعقار‬
‫اﳌنﺘﻔﻊ ﺑﻪ ﺑنﻔﺴﻪ أو ﻳﺆجر حقﻪ أو ﻳقوم ﺑرﻫنﻪ أو ﺗﻔوﻳﺘﻪ‪.‬‬

‫*إذا ورد حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻋﻠﻰ أشﺠار ﺗقﻄﻊ ﰲ أزﻣنة دورﻳة ﻓإن لﻠﻤنﺘﻔﻊ اﻻﺳﺘﻔادة ﻣنﻬا ﻣدة انﺘﻔاﻋﻪ ﺑﺸرط أن ﻳﺘقيد ﰲ‬
‫قﻄعﻬا ﺑقواﻋد اﻻﺳﺘﻐﻼل اﳌعﺘادة ﳍا‪ .‬إذا ورد حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻋﻠﻰ ﻣﺸﺘﻞ ﻓإن لﻠﻤنﺘﻔﻊ اﻻﺳﺘﻔادة ﳑا ﺑﻪ ﻣﻦ نﺒات‬
‫وﻓﺴاﺋﻞ ﻋﻠﻰ أن ﻳعوضﻬا ﻋند انقﻀاء انﺘﻔاﻋﻪ ﻣراﻋيا القواﻋد اﳌﺘﺒعة ﰲ ذلﻚ‪.‬‬

‫*لﻠﻤنﺘﻔﻊ اﻻﺳﺘﻔادة ﻣﻦ اﳌقالﻊ اﳌﺴﺘﻐﻠة وقﺖ نﺸوء حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻋﻠﻰ أن ﻳراﻋﻲ الﻀواﺑط وقواﻋد اﻻﺳﺘﻐﻼل اﳌﺘﺒعة‬
‫ﻣﻦ ﻃرف اﳌالﻚ والنﺼوص القانونية اﳉاري ا العﻤﻞ‪.‬‬

‫* ﳚﺐ ﻋﻠﻰ اﳌنﺘﻔﻊ أن ﻳﺒذل ﰲ اﶈاﻓﻈة ﻋﻠﻰ اﳊﻖ اﳌنﺘﻔﻊ ﺑﻪ العناﻳة الﱵ ﻳﺒذﳍا الﺸﺨﺺ اﳊرﻳﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻜﻪ‪.‬‬

‫*ﻳﻠﺘﺰم اﳌنﺘﻔﻊ ﺑرد اﻷشياء اﳌنﺘﻔﻊ ا ﲟﺠرد انقﻀاء حﻖ اﻻنﺘﻔاع‪ ،‬ﻓإذا ﲤاﻃﻞ ﰲ ردﻫا ﺑعد إنذارﻩ ﺑﺼورة قانونية‬
‫وﻫﻠﻜﺖ أو ﺗﻠﻔﺖ ﰲ ﻳدﻩ ﻓإنﻪ ﻳﻜون ﻣﺴﺆوﻻ ﻣﻦ ﻫذا اﳍﻼك أو الﺘﻠﻒ ولو حﺼﻞ ﺑﺴﺒﺐ أجنﱯ ﻻ ﻳد لﻪ ﻓيﻪ‪.‬‬

‫*ﻳﻠﺘﺰم اﳌنﺘﻔﻊ ﻃيﻠة ﻣدة اﻻنﺘﻔاع داء ﻣا ﻳﻔرض ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ اﳌنﺘﻔﻊ ﺑﻪ ﻣﻦ ﺗﻜاليﻒ دورﻳة ﻛالﻀراﺋﺐ وﻏﲑﻫا وﻳﺘﺤﻤﻞ‬
‫النﻔقات الﻼزﻣة ﳊﻔﻈﻪ وصيانﺘﻪ‪ .‬ﻛﻤا ﻻ ﻳﻠﺘﺰم اﳌنﺘﻔﻊ ﺑنﻔقات اﻹصﻼحات إﻻ إذا ﺗرﺗﺒﺖ ﻣوجﺒا ا ﻋﻦ ﻓعﻠﻪ أو‬
‫ﺧﻄﺌﻪ‪.‬‬

‫*ﻳﺘعﲔ ﻋﻠﻰ اﳌنﺘﻔﻊ أن ﻳعﻠﻢ ﻣالﻚ الرقﺒة وﻓﻖ ﻃرق الﺘﺒﻠيغ اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ قانون اﳌﺴﻄرة اﳌدنية‪ ،‬وذلﻚ ﰲ‬
‫اﳊالﺘﲔ اﻵﺗيﺘﲔ‪ :‬ﺑﻜﻞ ادﻋاء ﻣﻦ ﻃرف الﻐﲑ ﳊﻖ ﻋﻠﻰ العقار اﳌنﺘﻔﻊ ﺑﻪ او اﻋﺘداء ﻋﻠﻰ حﻖ ﻣﻦ حقوق اﳌالﻚ؛ﺑﺘﻠﻒ‬
‫العقار اﳌنﺘﻔﻊ ﺑﻪ ﻛﻼ أو ﺑعﻀا‪.‬إذ ﱂ ﻳقﻢ اﳌنﺘﻔﻊ ﻹﻋﻼم اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻪ أﻋﻼﻩ ﰲ الوقﺖ اﳌناﺳﺐ ﻓانﻪ ﻳﻜون ﻣﺴﺆوﻻ‬
‫ﻋﻦ اﻷضرار الﱵ ﺗﻠﺤﻖ اﳌالﻚ ﻣﻦ جراء ذلﻚ‪.‬‬

‫أ‪-‬حقوق ﻣالﻚ الرقﺒة والﺘﺰاﻣاﺗﻪ‬

‫* ﻻ ﳝﻜﻦ لﻠﻤالﻚ أن ﻳقوم ﺑعﻤﻞ ﻳﻀر ﲝقوق اﳌنﺘﻔﻊ وﻻ ﳝﻜﻦ لﻠﻤنﺘﻔﻊ أن ﻳﻄالﺐ ﺑعد انقﻀاء اﻻنﺘﻔاع ي ﺗعوﻳﺾ‬
‫ﻋﻦ الﺘﺤﺴينات الﱵ قام ا ولو ارﺗﻔعﺖ قيﻤة العقار ﺑﺴﺒﺒﻬا‪.‬ﻏﲑ أنﻪ ﳝﻜﻦ لﻪ أو لورثﺘﻪ أن ﻳﺰﻳﻞ اﳌرا والﻠوحات‬
‫والﺼور وﻏﲑﻫا الﱵ ﻳﻜون قد وضعﻬا شرط أن ﻳعيد أﻣاﻛنﻬا إﱃ اﳊالة الﱵ ﻛانﺖ ﻋﻠيﻬا ﰲ الﺴاﺑﻖ‪.‬‬

‫‪68‬‬
‫*ﳌالﻚ الرقﺒة أن ﻳعﱰض ﻋﻠﻰ أي اﺳﺘعﻤال ﻏﲑ ﻣﺸروع أو ﻏﲑ ﻣﺘﻔﻖ ﻣﻊ ﻃﺒيعة العقار أو اﳊﻖ العيﲏ اﳌنﺘﻔﻊ ﺑﻪ وﰲ‬
‫ﻫذﻩ اﳊالة لﻪ أن ﻳﻄﻠﺐ إ اء ﻫذا العقد دون إﺧﻼل ﲟا قد ﻳﻜون لﻠﻄرﻓﲔ ﻣﻦ حﻖ ﰲ الﺘعوﻳﺾ ودون اﳌﺴاس‬
‫ﲝقوق الﻐﲑ‪.‬‬

‫*ليس ﻋﻠﻰ اﳌالﻚ وﻻ ﻋﻠﻰ اﳌنﺘﻔﻊ أن ﻳﺒنيا ﻣﻦ جدﻳد ﻣا ﺗﻼشﻰ لقدﻣﻪ أو ﲢﻄﻢ ﺑﺴﺒﺐ حادث ﻓﺠاﺋﻲ‪.‬‬

‫ﺧاﻣﺴا ‪ :‬انقﻀاء حﻖ اﻻنﺘﻔاع‬

‫ﻳنقﻀﻲ حﻖ اﻻنﺘﻔاع حد اﻷﺳﺒاب الﺘالية‪:‬‬

‫أ‪ -‬نﺘﻬاء اجﻞ اﻻنﺘﻔاع‪ ،‬ﻣﻦ الﻄﺒيعﻲ أن ﻳنﺘﻬﻲ حﻖ اﻻنﺘﻔاع نﺘﻬاء اﻷجﻞ اﶈدد ﰲ العقد ﲝيﺚ ﻳﻠﺘﺰم اﳌنﺘﻔﻊ ﻋادة‬
‫الﺸﻲء إﱃ ﻣالﻚ الرقﺒة ﻓاﳌادة ‪ 80‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية نﺼﺖ ﻋﻠﻰ أن حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون ﻣقيدا‬
‫جﻞ ﻓإذا حﻞ اﻷجﻞ اﳌعﲔ ﰲ العقد انقﻀﻰ اﻻنﺘﻔاع‪.‬‬

‫ب‪-‬ﲟوت اﳌنﺘﻔﻊ حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻫو ﰲ اﻷصﻞ حﻖ ﻣﺆقﺖ ﻳنﺘﻬﻲ لﺰوﻣا ﲟوت اﳌنﺘﻔﻊ ﻃﺒقا لﻠﻤادة ‪ 79‬ﻣﻦ ﻣدونة‬
‫اﳊقوق العينية حﱴ لو حﺼﻠﺖ الوﻓاة قﺒﻞ أن ﻳنﺘﻬﻲ اﻷجﻞ الذي حدد لﻪ ‪ ،‬وإذا ﻛان حﻖ اﻻنﺘﻔاع لعدة أشﺨاص‬
‫ﻋﻠﻰ الﺘعاقﺐ ﻓإذا ﻣات أحدﻫﻢ انﺘقﻞ ﻫذا اﳊﻖ إﱃ اﻵﺧرﻳﻦ حﱴ ﳝوت اﳌنﺘﻔعﲔ ﲨيعا‪ ،‬وإذا ﻛان اﻻنﺘﻔاع ﻣقررا‬
‫لعدة أشﺨاص ﺑﺼﻔة ﻣﺸﱰﻛة ﻓان وﻓاة احدﻫﻢ ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠيﻬا انقﻀاء ﻫذا اﳊﻖ ﺑنﺴﺒة نﺼيﺒﻪ وﺗعود حﺼﺘﻪ إﱃ ﻣالﻚ‬
‫الرقﺒة ﻣا ﱂ ﻳوجد اﺗﻔاق ﻋﻠﻰ ﺧﻼف ذلﻚ ﰲ العقد ﻓيﻄﺒﻖ ﻫذا اﻻﺗﻔاق‪.‬‬

‫ج‪ -‬ﲢاد اﳊقوق‪ :‬ﻳنقﻀﻲ حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﲢاد اﳊقوق أي ﲜﻤﻊ صﻔﱵ اﳌنﺘﻔﻊ وﻣالﻚ الرقﺒة ﰲ شﺨﺺ واحد ﻛﻤا‬
‫إذا اشﱰى اﳌنﺘﻔﻊ ﻣﻠﻜية الرقﺒة وﻛﻤا إذا ﻣات اﳌالﻚ وﱂ ﻳﻜﻦ لﻪ ورﻳﺚ ﻏﲑ اﳌنﺘﻔﻊ وحدﻩ‪.‬‬

‫د‪ -‬ﺑﺘﻠﻒ الﺸﻲء ﺗﻠﻔا ﻛﻠيا‪ :‬ﲝيﺚ ﻻ ﻳﺴﺘﻔيد اﳌنﺘﻔﻊ ﺑﺸﻲء ﻣﻦ ﺑقا العﲔ اﳌﺼاﺑة لﺘﻠﻒ ‪،‬ﻛﻤا ﰲ حالة دم الﺒناء‬
‫الذي ﻳرد ﻋﻠيﻪ حﻖ اﻻنﺘﻔاع أﻣا ﰲ حالة ﻣا إذا ﻛان الﺘﻠﻒ جﺰﺋيا ﻓان حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻻ ﻳﺴقط ﻋﻦ اﳉﺰء أو ﻋﻦ‬
‫اﻷجﺰاء الﺼﺤيﺤة الﺒاقية )اﳌادة ‪ 101‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية( وﻳﺸﱰط ﻻنقﻀاء حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﳍﻼك الﻜﻠﻲ أن‬
‫ﻳﻜون الﺘﻠﻒ أو اﳍﻼك نﺘيﺠة قوة قاﻫرة ‪ ،‬أو حادث ﻓﺠاﺋﻲ ﻛاﳊرﻳﻖ والﺰﻻزل ‪،‬ﻛﻤا ﻳﺸﱰط أن ﻻ ﻳﻜون الﺸﻲء‬
‫ﻣﺆﻣنا ضد القوة القاﻫرة أو اﳊادث الﻔﺠاﺋﻲ وإذا ﱂ ﻳﺘﺤقﻖ الﺸرﻃﲔ ﻓﺤﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻻ ﻳنقﻀﻲ ﺑﻞ ﻳﺘﺤول ﻣﻦ اﻻنﺘﻔاع‬
‫لﺸﻲء إﱃ اﻻنﺘﻔاع لﺘعوﻳﺾ الذي ﻳﻠﺘﺰم ﺑﻪ الﺸﺨﺺ اﳌﺴﺆول ﻋﻦ الﺘﻠﻒ ﰲ اﳊالة اﻷوﱃ وﺗﻠﺘﺰم ﺑﻪ شرﻛة الﺘاﻣﲔ‬
‫ﰲ اﳊالة الﺜانية‪.‬‬

‫‪69‬‬
‫ه‪ -‬ﺑﺘنازل اﳌنﺘﻔﻊ ﻋنﻪ ‪ :‬ﻳنقﻀﻲ حﻖ اﻻنﺘﻔاع أﻳﻀا ﺑﺘنازل اﳌنﺘﻔﻊ ﻋﻦ حقﻪ ﰲ اﻻنﺘﻔاع ﳌالﻚ الرقﺒة‪ ،‬وقد اشﱰط‬
‫اﳌﺸرع لﺼﺤة ﻫذا الﺘنازل ن ﻻ ﻳﺆدي إﱃ إﻳقاع ضرر ﺑداﺋﲏ اﳌنﺘﻔﻊ وإﻻ ﻛان ﻣﻦ حﻖ الداﺋنﲔ الﻄعﻦ ﻋﻠﻰ ﺗنازل‬
‫اﳌنﺘﻔﻊ وإﺑﻄالﻪ وذلﻚ ﻃﺒقا لﻠﻤادة ‪ 103‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪.‬‬

‫و‪ -‬ﺑﺴوء اﻻﺳﺘعﻤال‪ :‬وﻳﻜون اﳌنﺘﻔﻊ ﻣﺘعﺴﻔا ﰲ اﺳﺘعﻤال حقﻪ إذا اﺳﺘعﻤﻠﻪ اﺳﺘعﻤاﻻ ﻻ ﳜرج ﻋﻦ اﳊد اﳌﺄلوف ﻛﻤا‬
‫إذا قام ﺗﻼف العقار أو ﻋرضﻪ لﻠﺘﻠﻒ نﺘيﺠة ﻋدم القيام ﻹصﻼحات الﻀرورﻳة والﻼزﻣة لﻠﺤﻔاظ ﻋﻠيﻪ‪ ،‬وﳌالﻚ‬
‫اء حﻖ اﻻنﺘﻔاع لﺴوء اﻻﺳﺘعﻤال وﳝﻜﻦ لﻠقاضﻲ حﺴﺐ ﺧﻄورة اﳌوقﻒ‬ ‫الرقﺒة رﻓﻊ دﻋوى أﻣام القﻀاء لﻠﻤﻄالﺒة‬
‫وحﺴﺐ اﻷحوال أن ﻳﺼدر حﻜﻤﻪ اﻣا نقﻀاء حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻛﻠيا ‪ ،‬اوان ﻣر ﺳﱰجاع اﻻنﺘﻔاع ﳌالﻚ الرقﺒة شرﻳﻄة‬
‫أن ﻳدﻓﻊ ﺳنو لﻠﻤنﺘﻔﻊ أو ﳌﻦ انﺘقﻞ إليﻪ ﻫذا اﳊﻖ ﻣﺒﻠﻐا ﻣعينا وذلﻚ إﱃ الوقﺖ الذي ﻛان ﻣﻦ اﳌقرر انﺘﻬاء اﻻنﺘﻔاع‬
‫ﻓيﻪ )اﳌادة ‪ 104‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية(‪.‬‬

‫الفقرة الﺜانية‪ :‬حق العمرى‬

‫أوﻻ ‪ :‬ﺗعرﻳﻒ حﻖ العﻤرى و ﺧﺼاﺋﺼﻪ‬

‫ﻳعد حﻖ العﻤرى ﻣﻦ ﺑﲔ اﳌواضيﻊ اﳉدﻳدة الﱵ ﰎ ﺗنﻈيﻢ أحﻜاﻣﻬا ﻷول ﻣرة ﰲ ﻫذﻩ اﳌدونة‪،‬وقد ﻋاﰿ اﳌﺸرع‬
‫العﻤرى ﰲ الﺒاب الراﺑﻊ ﻣﻦ الﻜﺘاب اﻷول ﻣﻦ القﺴﻢ اﻷول ﻣﻦ اﳌواد ‪ 105‬إﱃ اﳌادة ‪.108‬وقد ﻋرﻓﻪ اﳌﺸرع ﰲ‬
‫ﻣدونة اﳊقوق العينية ﰲ اﳌادة ‪ 105‬ﻣنﻬا ‪":‬العﻤرى حﻖ ﻋيﲏ قواﻣﻪ ﲤﻠيﻚ ﻣنﻔعة ﻋقار ﺑﻐﲑ ﻋوض ﻳقرر ﻃول حياة‬
‫اﳌعﻄﻰ لﻪ أو اﳌعﻄﻰ أو ﳌدة ﻣعﻠوﻣة"‪.‬‬

‫ﻳﺘﻀح ﻣﻦ ﺧﻼل ﻫذا الﺘعرﻳﻒ أن حﻖ العﻤرى ﻳﺘﻤيﺰ ﳋﺼاﺋﺺ الﺘالية‪:‬‬

‫*حﻖ العﻤرى حﻖ ﻋقاري‪ :‬إذ ﻻ ﻳقﻊ إﻻ ﻋﻠﻰ ﻋقار‪.‬‬

‫*العﻤرى حﻖ ﻣﺆقﺖ‪ :‬ﻷنﻪ ﻳقرر ﻃول حياة اﳌعﻄﻰ لﻪ أو اﳌعﻄﻰ أو ﳌدة ﻣعﻠوﻣة‪ ،‬وﺑعﺒارة أﺧرى أن حﻖ العﻤرى ﻣقيد‬
‫جﻞ ﻳنﺘﻬﻲ لﺰوﻣا ﲝﻠولﻪ‪.‬وأنﻪ ﻛذلﻚ ﻳنقﻀﻲ ﺑوﻓاة اﳌعﻄﻲ أو اﳌعﻄﻰ لﻪ حﺴﺐ اﺗﻔاق اﻷﻃراف‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬أحﻜام العﻤرى‬

‫ﻳﻠﺰم ﰲ العﻤرى ﺗواﻓر الرضا و اﻷﻫﻠية واﶈﻞ و الﺴﺒﺐ‪ ،‬و أن ﺗوثﻖ وﻓقا لﻠﺸﻜﻠيات القانونية ‪ ،‬ﻏﲑ أن العﻤرى‬
‫اﳌنﺼﺐ ﻋﻠﻰ ﻋقار ﳏﻔﻆ ﻻﻳرﺗﺐ حﺠية ﺳواء ﺑﲔ اﻻﻃراف أو ﰲ ﻣواجﻬة الﻐﲑ إﻻ ﺑﺘقييدﻩ لرﺳﻢ العقاري ‪.‬‬

‫* الﱰاضﻲ ‪ :‬ﻳقﺼد لﱰاضﻲ الﺘﻄاﺑﻖ ﺑيناﻹرادﺗﲔ ‪ ،‬وقد نﺺ اﳌﺸرع ﻋﻠﻰ الﱰاضﻲ ﰲ اﳌادة ‪" 106‬ﺗنعقد العﻤرى‬
‫ﻹﳚاب والقﺒول " وﻫﻜذا ﻻﺑد أن ﻳﺼدر اﻹﳚاب ﻣﻦ اﳌعﻄﻲ وﻳﺼدر القﺒول ﻣﻦ اﳌعﻄﻰ لﻪ ‪ ،‬وأن ﳛﺼﻞ ﺗواﻓﻖ م‬
‫ﺑﲔ إرادة اﻷﻃراف ‪،‬ﻛﺄن ﻳقول اﳌعﻄﻲ ﻣﺜﻼ "أﻋﻤرﺗﻚ ﻫذا العقار" وﻳﺼرح اﳌعﻄﻰ لﻪ " قﺒﻠﺖ ﻫذا العقار "‪،‬ﻛﻤا أنﻪ‬

‫‪70‬‬
‫ﻳنﺒﻐﻲ أن ﺗﻜون اﻹرادة ﺧالية ﻣﻦ ﻋيوب الﱰاضﻲ الﻐﻠط ‪،‬الﺘدليس ‪،‬اﻹﻛراﻩ والﻐﱭ واﻻﺳﺘﻐﻼل ‪ ،‬وإﻻ ﺗعرض العقد‬
‫لﻺﺑﻄال ‪.‬‬

‫* اﻷﻫﻠية ‪ :‬ﺗنقﺴﻢ اﻷﻫﻠية إﱃ أﻫﻠية الوجوب وأﻫﻠية أداء ‪ ،‬وأﻫﻠية الوجوب حﺴﺐ اﳌادة ‪ 207‬ﻣﻦ ﻣدونة اﻷﺳرة‬
‫ﻫﻲ‪ ":‬صﻼحية الﺸﺨﺺ ﻻﻛﺘﺴاب اﳊقوق وﲢﻤﻞ الواجﺒات الﱵ ﳛددﻫا القانون‪ ،‬وﻫﻲ ﻣﻼزﻣة لﻪ ﻃول حياﺗﻪ وﻻ‬
‫ﳝﻜﻦ حرﻣانﻪ ﻣنﻬا "‪.‬وأﻫﻠية اﻷداء حﺴﺐ اﳌادة ‪ 208‬ﻫﻲ ‪":‬صﻼحية الﺸﺨﺺ ﳌﻤارﺳة حقوقﻪ الﺸﺨﺼية واﳌالية‬
‫ونﻔاذ ﺗﺼرﻓاﺗﻪ‪ ،‬وﳛدد القانون شروط اﻛﺘﺴا ا وأﺳﺒاب نقﺼا ا أو انعداﻣﻬا"‪.‬‬

‫وﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية قد أﻏﻔﻞ ﻋﻦ ﲢدﻳد اﻷﻫﻠية الواجﺐ ﺗواﻓرﻫا ﰲ العﻤرى ﺳواء لنﺴﺒة لﻠﻤعﻄﻲ أو اﳌعﻄﻰ‬
‫لﻪ‪ .‬لﻜﻦ ﲟا أن العﻤرى ﺗعﺘﱪ ﻣﻦ الﺘﺼرﻓات الﻀارة ضارا ﳏﻀا لنﺴﺒة إﱃ اﳌعﻄﻲ ﻋﻠﻰ اﻋﺘﺒار أ ا ﲤﻠيﻚ ﻣنﻔعة ﺑﻐﲑ‬
‫ﻋوض ﻳنﺒﻐﻲ ﰲ اﳌعﻄﻲ أن ﻳﻜون ﻣﺘﻤﺘعا ﻷﻫﻠية لﻐا لﺴﻦ الرشد القانوﱐ وﻻ ﻳعﱰضﻪ أي ﻋارض ﻣﻦ ﻋوارض‬
‫اﻷﻫﻠية ﻣﻦ ﺳﻔﻪ وﻋﺘﻪ وجنون‪.‬‬

‫* اﶈﻞ و الﺴﺒﺐ‪ :‬إن ﳏﻞ العﻤرى وﻓﻖ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻫو العقار ‪ ،‬إﻻ أن اﳌﺸرع ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﱂ‬
‫ﻳعﲔ الﺸروط الواجﺐ ﺗوﻓرﻫا ﰲ ﻫذا اﶈﻞ ‪ ،‬لذا ﻻﺑد ﻣﻦ الرجوع إﱃ القواﻋد العاﻣة لﻼلﺘﺰاﻣات ﻋﻤﻼ ﳌادة اﻷوﱃ‬
‫ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ‪،‬ﻓﺘﺒعا لذلﻚ ﻳﺸﱰط ﰲ العقار ﳏﻞ العﻤرى أن ﻳﻜون ﻣوجودا وﻣﺸروﻋا ‪.‬أﻣا ﻋﻦ الﺴﺒﺐ‬
‫وﻫو الﺒاﻋﺚ الذي دﻓﻊ ﳌعﻄﻲ ﺑﺘﻤﻠيﻚ ﻣنﻔعة ﻋقار ﳚﺐ أن ﻳﻜون ﻣﺸروﻋا ﻏﲑ ﳐالﻒ لﻠنﻈام العام واﻷﺧﻼق‬
‫اﳊﻤيدة أو لﻠﻤقﺘﻀيات القانونية اﳌعﻤول ا‪.‬وﳚﺐ أن ﻳﻜون حقيقيا ﻻ وﳘيا‪.‬‬

‫*رﲰية ﻋقد العﻤرى وﺗقييدﻩ ﰲ الرﺳﻢ العقاري ‪ :‬ﺗﻄرح اﶈررات العرﻓية العدﻳد ﻣﻦ اﳌﺸاﻛﻞ ﻋﻠﻰ ﻣﺴﺘوى الواقﻊ‬
‫العﻤﻠﻲ ‪ ،‬ﳍذا أحﺴناﳌﺸرع ﻓعﻼ ﻋندﻣا اشﱰط إﺑرام ﻋقد العﻤرى ﰲ ﳏرر رﲰﻲ ﲢﺖ ﻃاﺋﻠة الﺒﻄﻼن ‪ .‬لذا ﻻﺑد ﻣﻦ‬
‫ﲢرﻳر ﻋقد العﻤرى ﰲ ﳏرر رﲰﻲ ﻣﻦ ﻃرف اﳉﻬة الﱵ ﺧول ﳍا اﳌﺸرع ﲢرﻳر ﻫذﻩ العقود ) اﳌادة ‪ 4‬ﻣﻦ م ح‬
‫ع(‪.‬ﻛﻤا أنﻪ ﻻﺑد ﻣﻦ الﺘﻤييﺰ ﺑﲔ حﻖ العﻤرى الوارد ﻋﻠﻰ ﻋقار ﻏﲑﳏﻔﻆ وحﻖ العﻤرى الوارد ﻋﻠﻰ ﻋقار ﳏﻔﻆ ‪ ،‬إذ‬
‫ﻻ ﻳﻜﻔﻲ ﰲ اﳊالة الﺜانية أن ﳛرر ﰲ ﳏرر رﲰﻲ ﻓقط ‪ ،‬ﺑﻞ ﻻﺑد ﻣﻦ ﺗقييدﻩ لرﺳﻢ اﳋاص لعقار ﻣوضوع العﻤرى‬
‫لدى اﶈاﻓﻈة العقارﻳة وذلﻚ حﱴ ﻳنﺘﺞ العقد أثرﻩ ﺳواء ﺑﲔ اﳌﺘعاقدﻳﻦ أو ﰲ ﻣواجﻬة الﻐﲑ ‪ .‬ﻋﻤﻼ ﳌادة ‪ 65‬و‪67‬‬
‫ﻣﻦ ظﻬﲑ الﺘﺤﻔيﻆ العقاري ﻛﻤا وقﻊ ﺗﻐيﲑﻩ وﺗﺘﻤيﻤﻪ‪.‬‬

‫لﺜا ‪ :‬آ ر حﻖ العﻤرى‬

‫ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ حﻖ العﻤرى ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ اﻵ ر ﺗﺘﻤﺜﻞ ﰲ ﻛﻞ ﻣﻦ اﳊقوق الﱵ ﻳﻜﺘﺴﺒﻬا واﻻلﺘﺰاﻣات الﱵ ﻳﻠﺘﺰم ا ﻛﻞ ﻣﻦ‬
‫اﳌعﻄﻲ واﳌعﻄﻰ لﻪ ‪ ،‬وﻋﻠﻰ اﻋﺘﺒار أن حﻖ العﻤرى ﻳعﺘﱪ ﻣﻦ اﳊقوق اﳌقيدة جﻞ ﻳنﺘﻬﻲ لﺰوﻣا ﲝﻠولﻪ ‪،‬ﻓإنﻪ ﻳنقﻀﻲ‬
‫إﻣا نﺘﻬاء اﳌدة اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠيﻬا أو ﺑوﻓاة اﳌعﻄﻲ أو اﳌعﻄﻰ لﻪ حﺴﺒﻤا ﰎ اﻻﺗﻔاق ﻋﻠيﻪ ﰲ العقد ‪.‬‬

‫‪71‬‬
‫*حقوق والﺘﺰاﻣات اﳌعﻄﻲ ‪ :‬اﳌعﻄﻲ ﻛﺄحد اﻷﻃراف اﳌﻬﻤة ﻓيﻤا ﳜﺺ حﻖ العﻤرى ﻳﻠﺘﺰم ﲟﺠﻤوﻋة ﻣﻦ اﻻلﺘﺰاﻣات‬
‫أﳘﻬا نقﻞ ﻣﻠﻜية ﻣنﻔعة العقار ﳏﻞ العﻤرى إﱃ اﳌعﻄﻰ لﻪ ‪ .‬وﺗﺴﻠيﻤﻪ العقار ﳌواصﻔات الﱵ ﻛان ﻋﻠيﻬا وقﺖ إﺑرام‬
‫العﻤرى واﶈددة أﺳاﺳا ﰲ العقد ‪.‬وﻳﺘﻢ الﺘﺴﻠيﻢ ﻓور إﺑرام العقد أو ﰲ الوقﺖ اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠيﻪ ‪ ،‬وﺑﻄﺒيعة اﳊال ﲟا أن ﳏﻞ‬
‫العﻤرى ﻫو شﻲء ﻣﺴﺘقر ﲝيﺰ ﺑﺖ ﻓيﻪ ﻓإن ﻣﻜان الﺘﺴﻠيﻢ ﻫو ﻣﻜان العقار ‪.‬وﰲ حالة اﻣﺘناع اﳌعﻄﻲ ﻋﻦ الﺘﺴﻠيﻢ‬
‫ﻓﻤﻦ حﻖ اﳌعﻄﻰ لﻪ الﻠﺠوء إﱃ القﻀاء قﺼد إجﺒارﻩ ﻋﻠﻰ ﺗنﻔيذ الﺘﺰاﻣﻪ ‪.‬‬

‫*حقوق والﺘﺰاﻣات اﳌعﻄﻰ لﻪ ‪:‬‬

‫‪-‬ﺗعﻤﲑ العقار‪ :‬نﺺ اﳌﺸرع ﰲ اﳌادة ‪ 107‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية " ﳚﺐ ﻋﻠﻰ اﳌعﻄﻰ لﻪ أن ﻳعﻤر العقار ﻣوضوع‬
‫اﳊﻖ ن ﻳقيﻢ ﻓيﻪ ﺑنﻔﺴﻪ أو ﺧذ ﻏﻠﺘﻪ‪ .‬و ﻻ ﳚوز لﻪ نقﻞ ﻫذا اﳊﻖ إﻻ إﱃ اﳌعﻄﻲ أو لوارثﻪ"‪ .‬ﻓﻠو ﻛان العقار ﳏﻞ‬
‫العﻤرى ﻋﺒارة ﻋﻦ ﻣنﺰل ﻓﻼﺑد لﻪ وأن ﻳﺴﻜنﻬا ‪ ،‬أﻣا إذا ﻛان أرض ﻓﻼحية ‪،‬ﻓإن لﻪ أن ﺧذ ﻏﻠﺘﻬا ‪.‬‬

‫‪-‬ﲢﻤﻞ نﻔقات الﺼيانة ‪ :‬ﻋﻠﻰ اﳌعﻄﻰ لﻪ أن ﻳﺒذل ﰲ اﶈاﻓﻈة ﻋﻠﻰ العقار ﻣوضوع العﻤرى العناﻳة الﱵ ﻳﺒذﳍا‬
‫الﺸﺨﺺ اﳊرﻳﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻜﻪ وﺗقﻊ ﻋﻠيﻪ النﻔقات الﻼزﻣة ﳊﻔﻈﻪ وصيانﺘﻪ) اﳌادة ‪ 108‬ﻣﻦ م ح ع (‪ .‬وﻋﻠيﻪ إذا‬
‫قﺼر اﳌعﻄﻰ لﻪ ﰲ العناﻳة ‪ ،‬جاز لﻠﻤعﻄﻲ الﻠﺠوء إﱃ القﻀاء وﻃﻠﺐ ﻓﺴخ العﻤرى ‪.‬‬

‫‪-‬ﲢﻤﻞ الﺘﻜاليﻒ العادﻳة اﳌﻔروضة ﻋﻠﻰ العقار‪ :‬نﺺ اﳌﺸرع ﻋﻠيﻬا ﰲ الﻔقرة اﻷﺧﲑة ﻣﻦ اﳌادة ‪ 108‬ﻣﻦ ﻣدونة‬
‫اﳊقوق العينية حيﺖ نﺺ "‪ ....‬وﻳﺘﺤﻤﻞ أﻳﻀا الﺘﻜاليﻒ العادﻳة اﳌﻔروضة ﻋﻠﻰ ﻫذا العقار‪ ".‬ﻛﻤﺼروﻓات صيانة‬
‫العقار ‪ ،‬وﺗﻜاليﻒ إدارﺗﻪ وﻛﻞ الﺘﻜاليﻒ الﻀرورﻳة ﻻﺳﺘعﻤال العقار ﳏﻞ العﻤرى ‪.‬وﻛذا الﺘﻜاليﻒ اﳌﺘعﻠقة لﻀراﺋﺐ‬
‫اﳌﻔروضة ﻋﻠﻰ ﻋقار ﻣعد لﻠﺴﻜﲎ ﻛﻀرﻳﺒة النﻈاﻓة ‪.‬أﻣا الﺘﻜاليﻒ ﻏﲑ العادﻳة ﻛاﳌﺼروﻓات الﻼزﻣة ﻹصﻼحات‬
‫اﳉﺴيﻤة الﱵ ﱂ ﺗنﺸﺄ ﻋﻦ ﺧﻄﺄ اﳌعﻄﻰ لﻪ ‪،‬ﻓإن ﲨيﻊ اﳌﺼروﻓات ﻳﺘﺤﻤﻠﻬا اﳌعﻄﻲ ‪.‬‬

‫راﺑعا ‪ :‬انقﻀاء حﻖ العﻤرى‬

‫ﻳنﺘﻬﻲ حﻖ العﻤرى حد اﻷﺳﺒاب الﺘالية ‪:‬‬

‫*انﺘﻬاء اﳌدة الﱵ أﻋﻄيﺖ لﻪ‪* .‬وﻓاة اﳌعﻄﻲ أو اﳌعﻄﻰ لﻪ ﰲ حالة ﻣا إذا ﻛانﺖ العﻤرى ﻣﺸروﻃة ﲝياة أحدﳘا‪.‬‬
‫*ﻫﻼك العقار ﻣوضوع العﻤرى ‪ ،‬ﻏﲑ أنﻪ إذا ﻛان ﻫذا اﳍﻼك ﺑﺴﺒﺐ ﺧﻄﺄ صادر ﻋﻦ اﳌعﻄﻰ لﻪ ﻓإنﻪ ﻣﻠﺰم ﻋادﺗﻪ إﱃ‬
‫أصﻠﻪ *ﻋدم اﺳﺘعﻤال العقار ﻣﻦ اﳌعﻄﻰ لﻪ ‪.‬‬

‫الفقرة الﺜالﺜة ‪ :‬حق ستعﲈل‬

‫ﺗعد اﳌﻠﻜية حقا ﻋينيا أصﻠيا ﻛاﻣﻼ‪ ،‬حيﺚ ﻳﻀﻢ اﳌالﻚ ﺑﲔ ﻳدﻳﻪ ثﻼث اﻣﺘيازات أﻻ وﻫﻲ‬
‫اﻻﺳﺘعﻤال واﻻﺳﺘﻐﻼل و الﺘﺼرف ‪ ،‬إﻻ أن ﻫذﻩ اﻻﻣﺘيازات ﳝﻜﻦ أن ﻳﺰاوﳍا أشﺨاص ﻏﲑ اﳌالﻚ ‪ ،‬ﻓينﺘﺞ ﻋﻦ ذلﻚ‬

‫‪72‬‬
‫ﲡﺰﺋةًَ وجود ﻋدة حقوق ﻋينية ﻣﺴﺘقﻠة ﻳقوم ا أشﺨاص ﳐﺘﻠﻔون ﻣنﺼﺒون ﻋﻠﻰ شﻲء واحد ‪ ،‬أي أن ﻳﻜون ﻣﺜﻼ حﻖ‬
‫اﻻنﺘﻔاع لﺸﺨﺺ ‪ ،‬و حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال لﺸﺨﺺ آﺧر ‪ ،‬ﰒ حﻖ الﺘﺼرف لﺸﺨﺺ لــﺚ ‪.‬‬

‫و لﺘاﱄ ﻓﻬناك حقوقا ﻋينية ﻣﺘﻔرﻋة ﻋﻦ حﻖ اﳌﻠﻜية أنﺸﺌﺖ اﺳﺘنادا إﱃ إرادة اﳌﺸرع أو إﱃ اﻻﺗﻔاق انﻄﻼقا ﻣﻦ‬
‫ﻣﻠﻜية الﺸﻲء الذي ﻳعﺘﱪ ﻫو اﻷصﻞ " ‪ ،‬و ﺗﺘﻤﺜﻞ ﰲ حﻖ اﻻنﺘﻔاع ‪ ،‬و حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال ‪....‬إذ نﻀﻢ اﳌﺸرع ﻫذا‬
‫اﻷﺧﲑ ﰲ الﻔﺼول ﻣﻦ ‪ 109‬إﱃ ‪ 115‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ‪ .‬ﻓﻤا ﻫو ﺗعرﻳﻒ حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال ؟ و القواﻋد الﱵ‬
‫ﺗﻄﺒﻖ ﻋﻠﻰ ﻫذا اﳊﻖ ؟ ‪.‬‬

‫أوﻻ‪ :‬ﺗعرﻳﻒ حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال‬

‫حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال‪ :‬ﻫوحﻖ ﻋيﲏ ﳜول لﺼاحﺒﻪ اﺳﺘعﻤال أو ﺳﻜﻦ الﺸﻲء اﳌﻤﻠوك لﻠﻐﲑ لقدر الﻼزم ﳊاجة صاحﺐ‬
‫اﳊﻖ وأﺳرﺗﻪ ﰲ اﻻﺳﺘعﻤاﻻت العادﻳة لﻠﺸﻲء وﲟا ﻻ ﻳﺘﺠاوز اﻻحﺘياج‪ ،‬ﻓﻤﺜﻼً إذا وقﻊ ﻫذا اﳊﻖ ﻋﻠﻰ حدﻳقة ﻓﻠيس‬
‫لﺼاحﺐ حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال ﺳوى اﳊﺼول ﻋﻠﻰ ﻣا ﻳﻜﻔيﻪ ﻫو وأﺳرﺗﻪ ﻓقط‪ .‬وإن ﻛان ﺳﻜﻦ ﻓﻠﻪ أن ﻳﺴﻜﻦ ﻓيﻪ ﻫو‬
‫وأﺳرﺗﻪ ﻓقط وليس لﻪ أن ﻳﺴﺘﺨدم اﳌﺴﻜﻦ اﺳﺘﺨدام ﲡاري أو أن ﻳﺆجرﻩ أو أن ﻳﺘﺼرف ﻓيﻪ ‪.‬‬

‫وﳝﻜﻦ أن ﻳقرر حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال‪ :‬ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻜية العقارﻳة؛ ﻋﻠﻰ حﻖ الﺴﻄﺤية؛ ﻋﻠﻰ حﻖ الﺰﻳنة؛ ﻋﻠﻰ حﻖ اﳍواء أو‬
‫الﺘعﻠية‪ ) .‬اﳌادة ‪ 110‬ﻣﻦ م ح ع (‪.‬‬

‫نيا‪ :‬إنﺸاء حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال‬

‫ﻓﺤﻖ اﻻﺳﺘعﻤال ﳜول صاحﺒﻪ اﺳﺘعﻤال الﺸﻲء لنﻔﺴﻪ وﻷﺳرﺗﻪ‪ ،‬لذلﻚ ﲰﻲ حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال الﺸﺨﺼﻲ‪ ،‬أي لﺼاحﺒﻪ‬
‫اﳊﻖ ﰲ اﺳﺘعﻤال الﺸﻲء ﰲ حدود ﻣا ﳛﺘاجﻪ ﻫو وأﺳرﺗﻪ ﳋاصة أنﻔﺴﻬﻢ‪ .‬وﻳنﺸﺄ حﻖ اﻻنﺘﻔاع رادة اﻷﻃراف أو‬
‫ﲝﻜﻢ القانون وﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون ﻣقيدا جﻞ أو ﺑﺸرط‪.‬‬

‫إذا ﱂ ﻳﺘﻀﻤﻦ الﺴند اﳌنﺸﺊ ﳊﻖ اﻻﺳﺘعﻤال نﻄاق ﻫذا اﳊﻖ‪ ،‬ﻓإن ﻣﻦ لﻪ حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال ﻋﻠﻰ ﲦار ﻋقار ﻻ ﳝﻜنﻪ أن‬
‫ﺧذ إﻻ ﲟقدار ﻣا ﻳﻠﺰم ﻣنﻬا لﺴد حاجياﺗﻪ وحاجيات ﻣﻦ ﺗﻠﺰﻣﻪ نﻔقﺘﻪ‪.‬إذا ﺗعﻠﻖ ﻫذا اﳊﻖ ﺑﺴﻜﲎ دار ﻓﻼ ﳚوز‬
‫لﺼاحﺒﻪ أن ﻳﺴﺘعﻤﻠﻪ إﻻ ﲟقدار حاجﺘﻪ أو حاجات ﻣﻦ ﺗﻠﺰﻣﻪ نﻔقﺘﻪ ) اﳌادة ‪ 112‬ﻣﻦ م ح ع ( ‪ .‬وﳛدد نﻄاق حﻖ‬
‫اﻻﺳﺘعﻤال وﻛذا حقوق والﺘﺰاﻣات صاحﺐ ﻫذا اﳊﻖ ﲟقﺘﻀﻰ الﺴند اﳌنﺸﺊ لﻪ‪ ) .‬اﳌادة ‪ 111‬ﻣﻦ م ح ع (‪.‬‬

‫لﺜا ‪ :‬حﻖ اﺳﺘعﻤال اﳌنﺘﻔﻊ لﻠﺸﻲء‬

‫وﻣعﲎ ذلﻚ أن ﻳﺴﺘﺨدم الﺸﺨﺺ الﺸﻲء اﳌنﺘﻔﻊ ﺑﻪ اﺳﺘﺨداﻣا ﻣاد ﳌنﻔعﺘﻪ الذاﺗية أو لﺼاﳊﻪ الﺸﺨﺼﻲ وذلﻚ‬
‫ﻃﺒقا ﳌا أﻋد لﻪ ‪ ,‬ﻓإن ﻛان ﻳرد ﻫذا اﳊﻖ ﻋﻠﻰ أرض زراﻋية ﻓﻠﻪ أن ﻳقوم ﺑﺰراﻋﺘﻬا ‪ ،‬أو ﺳيارة ﻓﻠﻪ رﻛو ا ‪ ،‬وﳝﺘد نﻄاق‬
‫اﻻﺳﺘعﻤال ﻋﻠﻰ الﺸﻲء حيﺚ ﳝﻜﻦ لﻠﻤنﺘﻔﻊ أن ﻳﺴﺘﻔيد ﻣﻦ اﳊقوق العينية الﱵ ﻛان ﳛﻖ لﻠﻤالﻚ اﺳﺘعﻤاﳍا ‪ ،‬لﻜﻦ‬

‫‪73‬‬
‫ﻣقاﺑﻞ ذلﻚ ﻳﻠﺘﺰم صاحﺐ حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال ن ﻳﺒذل ﰲ اﶈاﻓﻈة ﻋﻠﻰ العقار الوارد ﻋﻠيﻪ ﻫذا اﳊﻖ العناﻳة الﱵ ﻳﺒذﳍا‬
‫الﺸﺨﺺ اﳊرﻳﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻜﻪ ‪ ،‬و ﻳﺒقﻰ ﻣﻠﺰﻣا لﺘﻜاليﻒ العادﻳة اﳌﻔروضة ﻋﻠﻰ العقار ونﻔقات إصﻼحﻪ وصيانﺘﻪ إﻻ‬
‫ﺑقدر ﻣا ﻳﺴﺘعﻤﻠﻪ ﻣنﻪ ) اﳌادة ‪ 115/114‬ﻣﻦ م ح ع (‪.‬‬
‫راﺑعا ‪:‬انقﻀاء حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال‬

‫ﻳنﺸﺄ حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال وﻳنقﻀﻲ ﺑنﻔس اﻷﺳﺒاب الﱵ ﻳنﺸﺄ وﻳنقﻀﻲ ا حﻖ اﻻنﺘﻔاع ﻋﻠﻰ أن ﻳنﺺ ﰲ العقد اﳌنﺸﺊ‬
‫ﳍذا اﳊﻖ ﻋﻠﻰ ﻃﺒيعﺘﻪ العينية‪.‬ﲟا أن حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال حﻖ ﻣﺆقﺖ ‪ ،‬ﻓإن ذلﻚ ﻳعﲏ زوالﻪ ‪ ،‬ﳑا ﻳنﺘﺞ ﻋنﻪ ﻋودة ﻫذا‬
‫اﳊﻖ ﳌالﻚ الرقﺒة الذي ﻳﺼﺒح ﻣالﻜا ﻣﻠﻜية ﻣة لﻪ ‪ ،‬ﺑعد ﻣا ﻛان ﻻ ﳝﻠﻚ ﻣنﻔعﺘﻪ ‪ ،‬وﻻ ﻳﺘﻢ ﻫذا اﻻنقﻀاء إﻻ حﺴﺐ‬
‫اﻷﺳﺒاب الﺘالية ‪:‬‬

‫*انﺘﻬاء اﳌدة اﶈددة لذلﻚ ‪ ،‬ﻓقد ﻳﺘﻔﻖ الﻄرﻓان ﺧﻼل إنﺸاء العقد ﻋﻠﻰ ﻣدة ﻣعينة ‪ ،‬وﻣنﻪ ﻳﺰول ذلﻚ اﳊﻖ ﻓيﱰﺗﺐ‬
‫ﻋنﻪ إﻋادة اﳌنﺘﻔﻊ الﺸﻲء لﻠﻤالﻚ ‪ ،‬ﻓﻤﺜﻼ "أن ﻳﻜﺘﺐ ﰲ العقد أن أجﻞ ﻫذا اﻻنﺘﻔاع ﻫو ﲬﺴة ﻋﺸر ﺳنة ﻓﺒﻤﺠرد‬
‫انﺘﻬاء اﳌدة ﻳنﺘﻬﻲ ﺗﻠقاﺋيا ﻫذا اﳊﻖ "‪،‬ﻛﻤا ﻳنﺘﻬﻲ أﻳﻀا ﲝﺼول الﺸرط الﻔاﺳخ ‪.‬أﻣا ﰲ حالة ﻋدم وجود أجﻞ ﻓإن‬
‫حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال ﻳنﺘﻬﻲ لﺰوﻣا ﲟوت اﳌنﺘﻔﻊ ‪ ،‬أﻳﻀا إذا ﰎ ﲢدﻳد اﻷجﻞ و ﺗوﰲ صاحﺐ اﳊﻖ قﺒﻞ ﻣرورﻩ ‪ ،‬و ﻻ ﳛﻖ‬
‫لورثﺘﻪ ﻣﻄالﺒة اﻻنﺘﻔاع ﳌدة الﺒاقية ﻋﻠﻰ أﺳاس أن ﻫذا اﳊﻖ ﻻ ﻳورث ‪.‬‬
‫*انقﻀاء ﺑﺘﻠﻒ الﺸﻲء و ﻫﻼﻛﻪ ﺑﺼﻔة ﻣة ‪ ،‬ﻛﺄن ﳜرب ﻣنﺰل ﺑﻔعﻞ حادث ﻓﺠاﺋﻲ ﻣﺜﻞ الﺰلﺰال أو حدوث حرﻳﻖ‬
‫ﺑﻔعﻞ اﻹنﺴان ‪ ،‬ﻓإذا ﱂ ﻳﺼﺐ اﳍﻼك إﻻ جﺰءا ﻣﻦ الﺒناء اﳋاضﻊ لﻼﺳﺘعﻤال‪ ،‬ﻓإنﻪ ﻳﺒقﻰ لﻠﻤنﺘﻔﻊ حقﻪ قاﺋﻤا ﻋﻠﻰ‬
‫اﳉﺰء الﺒاقﻲ ‪.‬‬

‫*اﻻنقﻀاء ﺑﺘنازل صاحﺐ اﳊﻖ ﻋنﻪ ﳌالﻚ الرقﺒة ‪.‬‬

‫*انقﻀاء اﻻﺳﺘعﻤال ﺑﺴﺒﺐ ﺗعﺴﻒ صاحﺐ اﳊﻖ و ﺳوء اﺳﺘعﻤالﻪ ‪ ،‬و ذلﻚ إذا ﻣا اﺳﺘعﻤﻞ الﺸﻲء ﺑﺸﻜﻞ زاﺋد ﻋﻦ‬
‫اﳌﺄلوف أو نﺘﺞ ﻋﻦ ﻫذا اﻻﺳﺘعﻤال ﺗﻠﻒ أو نقﺺ ﰲ جوﻫر الﺸﻲء ‪.‬‬
‫* انﺘﻬاء اﳊﻖ ﲢاد اﳊقوق أي اجﺘﻤاع حﻖ اﻻﺳﺘعﻤال ﻣﻊ حﻖ اﳌﻠﻜية لﺸﺨﺺ واحد ‪،‬ﻛﺄن ﻳقوم ﻣالﻚ الرقﺒة ﺑﺒيﻊ‬
‫ﻫذﻩ اﻷﺧﲑة لﻠﻤنﺘﻔﻊ أو وﻫﺒﻪ إ ﻫا ‪ ،‬ﳑا ﳚعﻞ اﳌنﺘﻔﻊ ﰲ ﻫذﻩ اﳊالة ﻣالﻜا ‪.‬‬

‫اﳌطلب الﺜاﱐ ‪ :‬حق السطﺤية ‪ ،‬حق الكراء الطويل ا ٔﻣد‬

‫الفقرة ا ٔوﱃ ‪ :‬حق السطﺤية‬
‫أوﻻ ‪ :‬ﺗعرﻳﻒ حﻖ الﺴﻄﺤية و ﺧﺼاﺋﺼﻪ‬
‫ﻋرف اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ حﻖ الﺴﻄﺤيةﻣﻦ ﺧﻼل ﻣقﺘﻀيات اﳌادة ‪ 116‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية نﻪ " حﻖ ﻋيﲏ قواﻣﻪ‬
‫ﻣﻠﻜية ﺑنا ت أو ﻣنﺸﺂت أو أﻏراس ﻓوق أرض الﻐﲑ " ‪ .‬وﻋﻠيﻪ ﻓإن نﻄاق ﻫدا اﳊﻖ إذن ﳏﺼور ﰲ اﻷﺑنية واﻷﻏراس‬
‫ﻓوق ﺳﻄح اﻷرض‪ ،‬و ليس ﻋﻠﻰ ﺳﻄح الﺒناء ‪.‬‬
‫‪74‬‬
 ‫وﻣﻦ ﺧﺼاﺋﺺ حﻖ الﺴﻄﺤية ‪:‬‬

‫* أنﻪ حﻖ قاﺑﻞ لﻠﺘﻔوﻳﺖ ﻣﺜﻞ قﻲ اﳊقوق العينية اﻷﺧرى الﱵ نﺼﺖ ﻋﻠيﻬا ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻣﺜﻼ ﻛﺤﻖ الﻜراء‬
‫الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد و حﻖ اﻻرﺗﻔاق و حﻖ الﺘعﻠية‪.‬‬

‫* ﻻ ﳝﻜﻦ ﺗرﺗيﺐ حﻖ الﺴﻄﺤية ﻋﻠﻰ حقوق ﻣﺸاﻋة إﻻ ﺗﻔاق ﲨيﻊ الﺸرﻛاء‪.‬‬

‫* وﻳنﺘقﻞ لﺸﻔعة أو ﻹرث أو لوصية‪.‬‬

‫نيا ‪:‬آ ر حﻖ الﺴﻄﺤية‬

‫ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ حﻖ الﺴﻄﺤية ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ اﻵ ر ﺗﺘﻤﺜﻞ ﰲ حقوق ﻛﻞ ﻣﻦ ﻣالﻚ الرقﺒة وﻣالﻚ حﻖ الﺴﻄﺤية ‪،‬‬

‫*آ ر حﻖ الﺴﻄﺤية لنﺴﺒة ﳌالﻚ الرقﺒة‬

‫إذا ﻛان ﻣالﻚ اﻷرض نﺸاﺋﻪ ﳊﻖ الﺴﻄﺤية ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻜﻪ ‪ ،‬قد ﺗنازل ضﻤنيا ﻋﻦ أﻫﻢ ﻋناصر حﻖ اﳌﻠﻜية أﻻ وﳘا‬
‫حﻖ اﺳﺘعﻤال واﺳﺘﻐﻼل اﻷرض ‪ ،‬ﻓإن ذلﻚ ﻻ ﻳعﲏ أنﻪ قد ﻓقد ﻣﻠﻜية الرقﺒة ‪ ،‬وﻻﺳيﻤا حﻖ الﺘﺼرف ضﻤﻦ اﳊدود‬
‫الﱵ ﻳﺴﻤح ا القانون ‪.‬وﻋﻠيﻪ ‪ ،‬ﳛﻖ ﳌالﻚ الرقﺒة القيام لﺘﺼرﻓات الﺘالية‪:‬‬

‫*إﻣﻜانية الﺘﺼرف ﰲ ﻣﻠﻜية اﻷرض ﲟقاﺑﻞ أو ﺑدون ﻋوض ‪ :‬اﻋﺘﺒارا ﻷن اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ أجاز ﻓﺼﻞ ﻣﻠﻜية اﻷرض‬
‫ﻋﻦ ﻣﻠﻜية اﳌنﺸﺂت واﻷﻏراس اﳌنﺠﺰة ﻓوقﻬا ‪ ،‬و لﺘاﱄ ﻣيﺰ ﺑﲔ ﺳﻄح اﻷرض وذا ا ‪ ،‬ﲝيﺚ جعﻞ الﺴﻄح لﻠﻤالﻚ‬
‫وﻏﲑ اﳌالﻚ الذي ﳝﻠﻚ الرقﺒة ‪ ،‬ﻓإنﻪ ﺑذلﻚ ﱂ ﳝنﻊ ﻣالﻚ اﻷرض ﻣﻦ الﺘﺼرف ﰲ ﻣﻠﻜﻪ ﺳواء لﺒيﻊ أو اﳌﺒادلة أو‬
‫اﳍﺒة أو الوصية أو الرﻫﻦ‪ ،‬شرﻳﻄة ﻋدم اﻹﺧﻼل ﲝقوق صاحﺐ حﻖ الﺴﻄﺤية ‪ ،‬وﻫذا ﻣا ﳚعﻞ ﺳﻠﻄات ﻣالﻚ‬
‫اﻷرض ﻣقيدة ﺑعدم اﳌﺴاس ﲝﻖ الﻐﲑ ‪.‬‬

‫*إنﺸاء حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻋﻠﻰ اﻷرض ‪ :‬نﻈرا ﻷن حﻖ اﻻرﺗﻔاق ﻣﻦ اﳊقوق الﱵ ﺗﻄال ﺳﻄح اﻷرض ﻣﻜانﻪ إنﺸاء حﻖ‬
‫اﻻرﺗﻔاق ﳌرور ﻋﻠﻰ أرضﻪ الﻔﻼحية ﻣﺜﻼ ﳌﺼﻠﺤة ﻋقار ﳎاور ‪ ،‬ﻣادام ذلﻚ ﻻ ﻳﻠﺤﻖ ضررا ﲟﺼﻠﺤة ﻣالﻚ حﻖ‬
‫الﺴﻄﺤية‪.‬‬

‫*اﳊﻖ ﰲ اﳊﺼول ﻋﻦ الﺘعوﻳﺾ ﻋﻠﻰ اﻷضرار الﱵ ﺗﺼيﺐ اﻷرض‪ :‬قد ﺗﺼيﺐ اﻷرض ﺑعﺾ اﻷضرار الناﲨة ﺳواء‬
‫ﻋﻦ اﻷشﻐال الﱵ ﺗنﺠﺰﻫا اﳌﺼاﱀ العﻤوﻣية أو شﺒﻪ العﻤوﻣية أو اﻷشﺨاص اﳋاصة ﻣﱴ ﺗعﻠﻖ اﻷﻣر ﻣﺜﻼ ﲟد قنوات‬
‫اﻷﻣﻼك الﻜﻬر ﺋية أو الﺴﻠﻜية والﻼﺳﻠﻜية‪،‬ﻓيﻜون ﻣﻦ حﻖ ﻣالﻚ الرقﺒة اﳊﺼول ﻋﻠﻰ الﺘعوﻳﺾ ﻋﻦ الﻀرر الذي‬
‫ﻳﺼيﺐ الﱰﺑة أو اﳌﻄالﺒة ﺑرﻓﻊ الﻀرر ‪.‬وﻣﻦ ﰒ ﻳﻜون ﻣالﻚ الرقﺒة ﻫو الذي لﻪ صﻔة اﳌﻄالﺒة لﺘعوﻳﺾ ﻋﻦ الﻀرر‬
‫الذي ﳊﻖ اﻷرض‪ ،‬أﻣا ﰲ اﳊالة الﱵ ﻳنﺼﺐ الﻀرر ﻋﻠﻰ اﳌنﺸﺂت واﻷﻏراس اﳌنﺠﺰة ﻣﻦ ﻃرف صاحﺐ حﻖ‬
‫الﺴﻄﺤية ﻻ ﻳﻜون ﳌالﻚ اﻷرض الﺼﻔة لﻼدﻋاء‪.‬‬

‫‪75‬‬
 ‫*آ ر حﻖ الﺴﻄﺤية لنﺴﺒة لﺼاحﺐ حﻖ الﺴﻄﺤية‬

‫ﱂ ﳜﺼﺺ اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ لﺼاحﺒﺤﻖ الﺴﻄﺤية ﻣﻦ حقوق ﺳوى ﻣادة ﻓرﻳدة ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية وﻫﻲ اﳌادة‬
‫‪ 117‬الﱵ نﺼﺖ ﻋﻠﻰ أنﻪ" ﳝﻜﻦ ﳌﻦ لﻪ حﻖ الﺴﻄﺤية أن ﻳﻔوﺗﻪ أو ﻳرﻫنﻪ وﻳرﺗﺐ لﻪ أو ﻋﻠيﻪ حقوق اﻻرﺗﻔاق ﰲ‬
‫اﳊدود الﱵ ﳚوز لﻪ ﻓيﻬا ﻣﺒاشرة ﻫذا اﳊﻖ "‪ .‬وﻳﺴﺘنﺘﺞ ﻣﻦ ﻫذﻩ اﳌادة أنﻪ لﺼاحﺐ حﻖ الﺴﻄﺤية ﲨﻠة ﻣﻦ اﳊقوق‬
‫نذﻛر ﻣنﻬا ﻋﻠﻰ اﳋﺼوص‪:‬‬

‫*ﳛﻖ لﺼاحﺐ حﻖ الﺴﻄﺤية أن ﻳﺘﺼرف ﰲ اﶈد ت اﳌقﱰنة ﲝﻖ الﺴﻄﺤية ‪ :‬ﻣادام أن صاحﺐ حﻖ الﺴﻄﺤية ﻫو‬
‫الذي ﳝﻠﻚ اﶈد ت الﱵ أقاﻣﻬا ‪ ،‬ﻓإن ﻣﻦ حقﻪ الﺘﺼرف ﻓيﻬا ﲜﻤيﻊ أنواع الﺘﺼرﻓات ﺳواء لﺒيﻊ أو الﻜراء أو أن‬
‫ﻳﺘنازل ﻋنﻬا ‪ ،‬ﻛﻤا لﻪ اﳊﻖ ﰲ ﻫﺒﺘﻬا أو إجراء وصية ﻋﻠيﻬا وﻏﲑﻫا ﻣﻦ الﺘﺼرﻓات العقارﻳة ‪ ،‬شرﻳﻄة أن ﻳﻜون ﻫذا‬
‫الﺘﺼرﻓﻤقﱰ ﳊدود الﱵ ﻳﺴﻤح ﺑﻪ حﻖ الﺴﻄﺤية ‪ ،‬ودون أن ﳝﺘد ﻫذا الﺘﺼرف إﱃ الرقﺒة‪.‬‬

‫*اﳊﻖ ﰲ إقاﻣة أﺑنية أو أﻏراس ﻋﻠﻰ ﺳﻄح اﻷرض‪ :‬حﻖ الﺴﻄﺤية ﻻ ﻳقوم ﻣﻦ الناحية العﻤﻠية إﻻ ﺑقيام صاحﺐ‬
‫الﺴﻄﺤية ﳒاز ﻣا الﺘﺰم ﺑﻪ ﲡاﻩ ﻣالﻚ اﻷرض وﻻﺳيﻤا اﳌنﺸﺂت واﻷﻏراس‪ .‬وﻣالﻚ الرقﺒة ﻻ ﳚوز لﻪ ﻣنﻊ صاحﺐ‬
‫حﻖ الﺴﻄﺤية ﻣﻦ ﺗﺸييد ﻣنﺸﺂت أو القيام ﻏراس ﻓوق العقار ﳏﻞ الﺴﻄﺤية إﻻ إذا نﺺ القانون ﻋﻠﻰ ذلﻚ ‪.‬‬
‫وﻏﲏ ﻋﻦ الﺒيان أن الﺒناء ﲟوجﺐ حﻖ الﺴﻄﺤية ﳚﺐ أﻻ ﻳﺘﺠاوز حدود وﻣدى ﻣا ﰎ اﻻﺗﻔاق ﻋﻠيﻪ ﰲ ﻋقد الﺴﻄﺤية‬
‫‪ ،‬وإﻻ ﻋد ﺗعد ﳚﺐ إزالﺘﻪ‪.‬‬

‫*ﳛﻖ لﺼاحﺐ حﻖ الﺴﻄﺤية أن ﻳرﻫنﻪ ‪ :‬ﳌالﻚ حﻖ الﺴﻄﺤية أن ﻳنﺘﻔﻊ ﺑﺒناﺋﻪ وﻏرﺳﻪ ﺑﻜﻞ أنواع اﻻنﺘﻔاع‪ ،‬وأن‬
‫ﻳﺴﺘﻐﻠﻪ ﺑﻜﻞ حرﻳة‪ ،‬ﻛﻤا ﳝﻜنﻪ أن ﻳرﻫنﻪ رﻫنا حياز أو رﻫنا رﲰيا إذا ﻛان ﳏﻔﻈا‪ ،‬ﻃﺒقا ﳌقﺘﻀيات اﳌادة ‪ 117‬ﻣﻦ م‬
‫ح ع والﱵ ﺗقول " ﳝﻜﻦ ﳌﻦ لﻪ حﻖ الﺴﻄﺤية أن ﻳﻔوﺗﻪ وأن ﻳرﻫنﻪ ‪"...‬‬

‫وﰲ ﻣقاﺑﻞ ﻫذﻩ اﳊقوق ‪ ،‬ﳒد ﻣﻦ الﺘﺰاﻣات صاحﺐ حﻖ الﺴﻄﺤية وﻓقا ﳌقﺘﻀيات اﳌادة ‪ 120‬ﻣﻦ م ح ع والﱵ‬
‫ﺗنﺺ " ليس ﳌالﻚ حﻖ الﺴﻄﺤية أن ﻳﺒﲏ أو ﻳﻐرس ﻣﻦ جدﻳد ﻣا ﺗﻼشﻰ لقدﻣﻪ أو ﻣات أو اقﺘﻠﻊ ﺑﺴﺒﺐ حادث‬
‫ﻓﺠاﺋﻲ أو قوة قاﻫرة ﻣا ﱂ ﻳﻜﻦ ﻫناك اﺗﻔاق ﳐالﻒ " ‪.‬‬

‫لﺜا‪ :‬أﺳﺒاب انقﻀاء حﻖ الﺴﻄﺤية‬

‫ﲢادﻩ ﻣﻊ ﻣﻠﻜية‬ ‫ﻳنقﻀﻲ حﻖ الﺴﻄﺤية ﻃﺒقا ﳌقﺘﻀيات اﳌادة ‪ 118‬ﻣﻦ م ح ع ‪ -:‬لﺘنازل ﻋنﻪ صراحة؛‪-‬‬
‫الرقﺒة ﰲ ﻳد شﺨﺺ واحد ؛‪ -‬ﻼك الﺒنا ت أو اﳌنﺸﺂت أو اﻷﻏراس ﻫﻼﻛا ﻛﻠيا‪.‬‬

‫الفقرة الﺜانية ‪ :‬الكراء الطويل ا ٔﻣد‬

‫إذا ﻛان الﻜراء العادي ﻳعد ﻣﻦ اﳊقوق الﺸﺨﺼية ‪ ،‬ﻷنﻪ ﻳرﺗﺐ ﻋﻼقة ﺑﲔ اﳌﻜري و اﳌﻜﱰي ‪ ،‬ﻓإن الﻜراء الﻄوﻳﻞ‬
‫اﻷﻣد ﻳعﻄﻲ حقا ﻋينيا لﻠﻤﻜﱰي الذي ﳝﻜنﻪ دون وﺳاﻃة اﺳﺘيﻔاء حقﻪ ﻣﻦ العقار ‪ ،‬و قد نﻈﻤﻪ اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﻣﻦ‬
‫‪76‬‬
‫الﻔﺼول ‪ 121‬إﱃ ‪ . 129‬و ﻳﺘﻄﻠﺐ ﲢﻠيﻞ الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد اﳊدﻳﺚ ﻋﻦ ﺗعرﻳﻔﻪ ‪ ،‬ﺧﺼاﺋﺼﻪ و ﻃﺒيعﺘﻪ ) أوﻻ (‪،‬‬
‫ﲢدﻳد ﻃرق إنﺸاءﻩ و انقﻀاءﻩ ) نيا( ﻹضاﻓة إﱃ اﳊقوق و الﺘﺰاﻣات اﳌﻜﱰي ) لﺘا ( ‪.‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬ﺗعرﻳﻒ الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد و ﺧﺼاﺋﺼﻪ‬

‫ﻳعرف الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد نﻪ حﻖ ﻋيﲏ ﳜول لﺼاحﺒﻪ اﻻنﺘﻔاع رض ﻳﻜﱰﻳﻬا ﳌدة ﻻ ﺗقﻞ ﻋﻠﻰ ﻋﺸر ﺳنوات‪ ،‬وﻻ‬
‫ﺗﺰﻳد ﻋﻠﻰ أرﺑعﲔ ﺳنة‪ .‬ولﺼﺤة ﻋقد الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد أوجﺐ اﳌﺸرع أن ﻳﺼدر حﻖ الﺘﻔوﻳﺖ ﳑﻦ ﳍﻢ حﻖ‬
‫الﺘﻔوﻳﺖ‪ ،‬ﻃﺒقا لﻠﺸروط اﳉوﻫرﻳة والﺸﻜﻠية الﱵ ﻳنﺺ ﻋﻠيﻬا القانون‪.‬‬

‫وﻳﺘﻤيﺰ الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد ﳋﺼاﺋﺺ الﺘالية‪:‬‬

‫*أنﻪ حﻖ ﻋيﲏ وﻻﺑد ﻣﻦ ﺗﺴﺠيﻠﻪ ﰲ الﺴﺠﻞ العقاري لينﺘﺞ أ رﻩ ﺑﲔ اﻷﻃراف و ﰲ ﻣواجﻬة الﻐﲑ‪.‬‬

‫*أنﻪ ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون ﳏﻼ لرﻫﻦ رﲰﻲ‪ ،‬وﳝﻜﻦ أن ﻳنﺸﺄ ﻋﻠيﻪ حﻖ انﺘﻔاع ﳌدﺗﻪ‪،‬‬

‫* أنﻪ قاﺑﻞ لﻠﺘﺼرف ﻓيﻪ ﻣﻦ قﺒﻞ صاحﺒﻪ‪ ،‬ﻛﻤا ﳝﻜﻦ اﳊﺠﺰ ﻋﻠيﻪ ﻣﻦ قﺒﻞ الﻐﲑ‬

‫نيا ‪ :‬حقوق اﳌﻜﱰي و الﺘﺰاﻣاﺗﻪ ) اﳌواد ﻣﻦ ‪ 123‬إﱃ ‪ 129‬ﻣﻦ م ح ع (‬

‫*ﳝﻜﻦ لﻠﻤﻜﱰي أن ﻳﻜﺘﺴﺐ لﺼاﱀ اﳌﻠﻚ حقوق ارﺗﻔاق وأن ﻳرﺗﺐ ﻋﻠيﻪ ﺑﺴند حقوق ارﺗﻔاق لﻔاﺋدة الﻐﲑ ﳌدة ﻻ‬
‫ﺗﺘﺠاوز ﻣدة الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد‪ ،‬شرط أن ﳜﱪ اﳌالﻚ ﺑذلﻚ‪.‬‬

‫* ﻳﺴﺘﻔيد اﳌﻜﱰي ﳑا ﻳﻀﻢ أو ﻳدﻣﺞ لعقار نﺘيﺠة اﻻلﺘﺼاق ﻃيﻠة ﻣدة الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد‪.‬‬

‫‪ -‬ﻻ ﳝﻜﻦ لﻠﻤﻜﱰي أن ﻳﻄﻠﺐ الﺘﺨﻔيﺾ ﻣﻦ واجﺒات الﻜراء‪ ،‬ﲝﺠة ﺗﻠﻒ اﳌﻠﻚ جﺰﺋيا أو حرﻣانﻪ ﻣﻦ ﻏﻠﺘﻪ ﻛﻼ أو‬
‫ﺑعﻀا نﺘيﺠة حادث ﻓﺠاﺋﻲ أو قوة قاﻫرة‪.‬‬

‫‪ -‬إذا ﲣﻠﻒ اﳌﻜﱰي ﻋﻦ اﻷداء ﻣدة ﺳنﺘﲔ ﻣﺘﺘاﺑعﺘﲔ جاز لﻠﻤﻜري ﺑعد ﺗوجيﻪ إنذار ﺑدون جدوى أن ﳛﺼﻞ قﻀاﺋيا‬
‫ﻋﻠﻰ ﻓﺴخ الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد ﻛﻤا ﳝﻜنﻪ أن ﻳﻄالﺐ لﻔﺴخ ﰲ حالة ﻋدم ﺗنﻔيذ شروط العقد أو إﳊاق اﳌﻜﱰي‬
‫أضرارا جﺴيﻤة ﳌﻠﻚ‪.‬ﻏﲑ أنﻪ ﳚوز لﻠﻤﺤﻜﻤة ﻣراﻋاة ﻣنﻬا لﻈروف اﳌﻜﱰي أن ﲤنح أجاﻻ ﻣعﺘدلة لﻠوﻓاء‪ ،‬وذلﻚ‬
‫وﻓقا ﻷحﻜام الﻔقرة الﺜانية ﻣﻦ الﻔﺼﻞ ‪ 243‬ﻣﻦ قانون اﻻلﺘﺰاﻣات والعقود‪.‬‬

‫‪ -‬ﻻ ﳝﻜﻦ لﻠﻤﻜﱰي أن ﻳﺘﺤرر ﻣﻦ واجﺒات الﻜراء وﻻ أن ﻳﺘﻤﻠﺺ ﻣﻦ ﺗنﻔيذ شروط ﻋقد الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد‬
‫ﺑﺘﺨﻠيﻪ ﻋﻦ اﳌﻠﻚ‪.‬‬

‫‪ -‬ﻻ ﳚوز لﻠﻤﻜﱰي أن ﳛدث أي ﺗﻐيﲑ ﰲ اﳌﻠﻚ ﻣﻦ شانﻪ أن ﻳنقﺺ ﻣﻦ قيﻤﺘﻪ‪.‬إذا أحدث اﳌﻜﱰي ﲢﺴينات أو‬
‫ﺑناءات زادت ﰲ قيﻤة اﳌﻠﻚ ﻓﻼ ﳝﻜنﻪ أن ﻳﺰﻳﻠﻬا وﻻ أن ﻳﻄالﺐ ي ﺗعوﻳﺾ ﻋنﻬا‪.‬‬
‫‪77‬‬
 ‫‪ -‬إن اﳌﻜﱰي ﻣﻠﺰم ﲜﻤيﻊ الﺘﻜاليﻒ والﺘﺤﻤﻼت الﱵ ﺗرد ﻋﻠﻰ العقار‪.‬‬

‫‪ -‬ﻳﻜون اﳌﻜﱰي ﻓيﻤا ﳜﺺ الﺒنا ت اﳌوجودة حﲔ الﻜراء والﺒنا ت الﱵ شيدت ﺗنﻔيذا لﻼﺗﻔاق ﻣﻠﺰﻣا ﻹصﻼحات‬
‫أ ﻛان نوﻋﻬا ﻏﲑ أنﻪ ليس ﻋﻠيﻪ إﻋادة الﺒنا ت إذا أثﺒﺖ أن ﺳﺒﺐ ا يارﻫا راجﻊ ﳊادث ﻓﺠاﺋﻲ أو قوة قاﻫرة أو أ ا‬
‫ﻫﻠﻜﺖ نﺘيﺠة ﻋيﺐ لﺒناء الﺴاﺑﻖ ﻋﻠﻰ ﻋقد الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد‪.‬‬

‫لﺜا ‪ :‬ﻃرق انﺸاء و انقﻀاء حﻖ الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد‬

‫ﻳنﺸﺄ الﻜراء الﻄوﻳﻞ ﺑﺼﻔة ﻋاﻣة ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ العقد ‪ .‬و ﳚﺐ أن ﻳﺘﻤﺘﻊ ﻣالﻚ اﻷرض ﻫﻠية الﺘﺼرف ) الرشد و ﲤام‬
‫اﻷﻫﻠية ﻋند إﺑراﻣﻪ (‪ .‬و قد أوجﺐ الﻔﺼﻞ ‪ 629‬ﻣﻦ ق ل ع ﻋﻠﻰ ﻣاﻳﻠﻲ ‪ :‬و ﻣﻊ ذلﻚ ﻳﻠﺰم أن ﻳﺜﺒﺖ ﻛراء العقارات‬
‫و اﳊقوق العقارﻳة لﻜﺘاﺑة إذا ﻋقدت ﻷﻛﺜر ﻣﻦ ﺳنة "‪.‬وﻣﻦ جﻬة أﺧرى قد ﻳنﺸﺄ الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ‬
‫الﺸﻔعة لﺼاﱀ أحد اﳌﻜﱰﻳﻦ ﻋﻠﻰ الﺸياع ‪ ،‬إذا قام ﺑﺸراء حﺼة أحد اﳌﺸاﻋﲔ ‪ ،‬أو ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ اﻹرث ﺑوﻓاة صاحﺐ‬
‫ﻫذا اﳊﻖ لنﺴﺒة لﻠﻤدة اﳌﺘﺒقية‪.‬‬

‫أﻣا انقﻀاء الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد ﻳنقﻀﻲ الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد إﻣا نقﻀاء ﻣدﺗﻪ أو ﺑﺼدور حﻜﻢ قﻀاﺋﻲ أو ﲢاد‬
‫الذﻣة‪ ،‬أو لﺘنازل ﻋنﻪ صراحة؛ ﻼﻛﻤﺤﻞ الﻜراء الﻄوﻳﻞ اﻷﻣد ﻫﻼﻛا ﻛﻠيا‪.‬‬

‫اﳌطلب الﺜالﺚ ‪ :‬الوقف ٔو اﳊ ﺲ‬

‫لرجوع اﳌادة ‪ 130‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﳒدﻫا أحالﺖ ﻓيﻤا ﳜﺺ حﻖ اﳊﺒس اﻷحﻜام الواردة ﰲ ﻣدونة‬
‫اﻷوقاف الﱵ ﰎ إصدارﻫا ﲟقﺘﻀﻰ الﻈﻬﲑ الﺸرﻳﻒ رقﻢ ‪ 236.09.1‬الﺼادر ﰲ رﺑيﻊ اﻷول ‪ 1431‬ﻣواﻓﻖ ‪23‬‬
‫ﻓﱪاﻳر ‪ . 2010‬ﻳﺘﻀح وﻣﻦ ﺧﻼل اﻻﻃﻼع ﻋﻠﻰ ﻣواد ﻣدونة اﻷوقاف أ ا ﲨعﺖ اﻷحﻜام الﻔقﻬية اﳌﺘناثرة لﻠوقﻒ‬
‫و أﻋادت ﺗنﻈيﻢ اﻷحﻜام القانونية لﻠوقﻒ شﻜﻼ و ﻣﻀﻤو ‪ ،‬ﲟا ﻳﻀﻤﻦ ﺗقييدﻫا حﻜام الﻔقﻪ اﻹﺳﻼﻣﻲ ‪ .‬وﻳﻀﻔﻲ‬
‫ﻋﻠيﻬا ﻃاﺑعا ﻋﺼر ‪ .‬وﺑذلﻚ ﻳﻜون الوقﻒ اﳌﻐرﰊ قد اﻛﺘﺴﻰ ﻣﻦ ﺧﻼل اﳌدونة ثو جدﻳدا‪.‬‬

‫الوقﻒ ﻫو ﻛﻞ ﻣال حﺒس أصﻠﻪ ﺑﺼﻔة ﻣﺆﺑدة أو ﻣﺆقﺘة‪ ،‬وﺧﺼﺼﺖ ﻣنﻔعﺘﻪ لﻔاﺋدة جﻬة ﺑر وإحﺴان ﻋاﻣة أو ﺧاصة‪.‬‬
‫وﻳﺘﻢ إنﺸاؤﻩ ﺑعقد‪ ،‬أو ﺑوصية‪ ،‬أو ﺑقوة القانون ‪.‬ﻳﻜون الوقﻒ إﻣا ﻋاﻣا‪ ،‬أو ﻣعقﺒا‪ ،‬أو ﻣﺸﱰﻛا‪.‬‬

‫ﻓالوقﻒ العام ﻫو ﻛﻞ وقﻒ ﺧﺼﺼﺖ ﻣنﻔعﺘﻪ اﺑﺘداء أو ﻣاﻻ لوجوﻩ الﱪ واﻹحﺴان وﲢقيﻖ ﻣنﻔعة ﻋاﻣة‪ ).‬اﳌادة ‪50‬‬
‫ﻣﻦ م ح ع ( ‪ .‬وﻳعﺘﱪ وقﻔا ﻣعقﺒا ﻣا وقﻒ ﻋﻠﻰ ولد أو ﻋقﺐ أو نﺴﻞ أو ذرﻳة اﶈﺒس أو ﻏﲑﻩ‪ .‬وﻳعﺘﱪ وقﻔا ﻣﺸﱰﻛا‬
‫ﻣا وقﻒ اﺑﺘداء ﻋﻠﻰ جﻬة ﻋاﻣة وﻋﻠﻰ شﺨﺺ ﺑذاﺗﻪ‪ ،‬أو ﻋﻠيﻪ وﻋﻠﻰ ﻋقﺒﻪ ) اﳌادة ‪ 108‬ﻣﻦ م ح ع (‪.‬‬

‫ﻓﻤا ﻫﻲ ﺧﺼوصيات ﻋقد الوقﻒ و اﻵ ر الﱵ ﺗﱰﺗﺐ ﻋﻠيﻪ؟ ﰒ ﻣاﻫﻲ اﻻﻣﺘيازات الﱵ ﺧوﳍا اﳌﺸرع ﳍذا العقد ﻣﻦ‬
‫أجﻞ ﲪاﻳﺘﻪ ؟‪.‬‬

‫‪78‬‬
 ‫أوﻻ ‪ :‬أرﻛان الوقﻒ‬

‫ﺗﺘﻤﺜﻞ ﰲ ﻣنﺸﺊ الﺘﺼرف ) الواقﻒ( واﳌنﺸﺄ لﻔاﺋدﺗﻪ الﺘﺼرف ) اﳌوقوف ﻋﻠيﻪ( و ﳏﻞ الﺘﺼرف )اﳌوقوف( والعﺒارات‬
‫الدالة ﻋﻠﻰ الﺘﺼرف ) الﺼيﻐة ( و ﻫذا ﻣا نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ اﳌادة ‪ 3‬ﻣﻦ اﳌدونة‪.‬‬

‫* الواقﻒ‪:‬لﻪ ثﻼث شروط و ﻫﻲ أن ﻳﻜون أﻫﻼ لﻠﺘﱪع ‪ ،‬ﻣالﻜا لﻠﻤوقوف و ﻣﻄﻠﻖ الﺘﺼرف ﻓيﻪ‪.‬أﻣا أقﺴاﻣﻪ ﻓﻬﻲ ‪:‬‬

‫‪ (1‬ﲝﺴﺐ شﺨﺺ الواقﻒ ‪ :‬واقﻒ ذاﰐ و واقﻒ اﻋﺘﺒاري ) شرﻳﻄة أن ﻳﻜون الﻐرض ﻣﺸروﻋا(‪.‬‬

‫‪ (2‬ﲝﺴﺐ صﺤة الوقﻒ ‪ :‬ﻓﻤﻦ ﻳﺼح وقﻔﻪ ﻛﻞ ﻣﻦ ﺗواﻓرت ﻓيﻪ الﺸروط الﺜﻼث الﺴاﺑقة الذﻛر‪-‬أﻫﻼ لﻠﺘﱪع‪ ،‬ﻣالﻜا‬
‫لﻠﻤوقوف ‪ ،‬ﻣﻄﻠﻖ الﺘﺼرف ﻓيﻪ‪ -‬وﻣﻦ ﻳﺒﻄﻞ وقﻔﻪ ﻛﻞ ﻣﻦ ﲣﻠﻔﺖ ﻓيﻪ أحد ﻫذﻩ الﺸروط ‪ ،‬وﻣﻦ ﻳﺼح وقﻔﻪ ﺑﺸرط‬
‫إجازة ﻏﲑﻩ ﻛاﳌدﻳﻦ اﳌﻔﻠس‪.‬‬

‫‪ (3‬اﻋﺘﺒارا ﻷصالة الواقﻒ و ﻋدﻣﻬا‪ :‬ﻓإﻣا أن ﻳﻜون الواقﻒ أصيﻼ‪ ،‬أو و ﻛيﻼ و ﰲ ﻫدﻩ اﳊالة ﻻﺑد ﻣﻦ وﻛالة ﺧاصة‬
‫لﺘﺤﺒيس‪.‬‬

‫* اﳌوقوف ﻋﻠيﻪ‪:‬ﻳﺸﱰط ﰲ اﳌوقوف ﻋﻠيﻪ أن ﻳﻜون ﳑا ﳛوز صرف ﻣنﻔعة الوقﻒ ﻓيﻪ‪ ،‬وأﻻ ﻳﻜون ﻫو الواقﻒ نﻔﺴﻪ ‪،‬‬
‫ﻻن الوقﻒ ﻋﻠﻰ النﻔس ﻣناقﺾ ﳌقﺘﻀﻰ ﻋقد الوقﻒ الذي ﻳﻠﺰم ﻓيﻪ إﺧراج اﳌوقوف ﻣﻦ ذﻣة الواقﻒ ‪.‬و نﺼﺖ‬
‫اﳌدونة ﻋﻠﻰ أنﻪ ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون اﳌوقوف ﻋﻠيﻪ ﻣعينا لﺸﺨﺺ أو لنوع أو ﻏﲑ ﻣعﲔ أو قاﺑﻞ لﻠﺘعيﲔ ‪ ،‬و أن‬
‫لﻠواقﻒ ﺗعيينﻪ ﻃيﻠة حياﺗﻪ وإﻻ صار الوقﻒ إﱃ اﻷوقاف العاﻣة ‪ .‬ﻛﻤا نﺼﺖ ﻋﻠﻰ انﻪ ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون ﻣوجودا وقﺖ‬
‫الﺘﺤﺒيس أو ﻣنﺘﻈر اﻷوﻻد دون الﺒعﺾ‪ ،‬وجعﻠﺖ اﻻﺳﺘﻔادة ﳍﻢ ﲨيعا‪.‬‬

‫* اﳌال اﳌوقوف‪:‬ﻣﻦ شروط اﳌال اﳌوقوف أن ﻳﻜون ذا قيﻤة‪ ،‬ﻣنﺘﻔعا ﺑﻪ شرﻋا‪ ،‬و أن ﻳﻜون ﳑﻠوﻛا لﻠواقﻒ ﻣﻠﻜا‬
‫صﺤيﺤا‪ ،‬وﻛذلﻚ ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون ﻋقارا أو ﻣنقوﻻ أو حقا ﻣﻦ اﳊقوق اﻷﺧرى‪.‬‬

‫* الﺼيﻐة‪:‬اﻷصﻞ ﰲ ﻋقد الوقﻒ اﻻقﺘﺼار ﻋﻠﻰ اﻹﳚاب ﻋﺘﺒار ﻋقد الوقﻒ ﻣﻦ ﻋقود الﺘﱪع الﱵ ﺗنعقد ﻹرادة‬
‫اﳌنﻔردة‪ .‬ﻓﻼ ﻳﺸﱰط القﺒول إﻻ إذا ﻛان الوقﻒ ﻣعﲔ ﻷجﻞ‪ ،‬واﻹﳚاب ﰲ الوقﻒ حﺴﺐ ﻣقﺘﻀيات اﳌدونة ﳝﻜﻦ‬
‫الﺘعﺒﲑ ﻋنﻪ إﻣا ﻛﺘاﺑة أو ﻹشارة اﳌﻔﻬوﻣة أو الﻔعﻞ الدال ﻋﻠﻰ الوقﻒ‪ .‬ﻛﻤا ﳝﻜﻦ أن ﻳﻜون صرﳛا أو ضﻤنيا ‪ .‬ﲟا‬
‫ﻳقﱰن ﺑﻪ ﻣﻦ شروط أو قراﺋﻦ ﺗدل ﻋﻠﻰ الوقﻒ ‪ ،‬ﻛﻤا ﳝﻜﻦ أن ﰐ ﺑﺼيﻐة جﺰة أو ﻣعﻠقة ﻋﻠﻰ شرط‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬شروط صﺤة الوقﻒ‬

‫لقد حﺼرت اﳌدونة شرﻃﲔ أﺳاﺳيﲔ ﳘا‪ :‬اﻹشﻬاد ﻋﻠﻰ الوقﻒ‪ ،‬وحوز اﳌال اﳌوقوف ﻋﻦ الواقﻒ‪.‬‬

‫‪79‬‬
‫أ‪-‬الﺸرط اﳌﺘعﻠﻖ ﻹشﻬاد‪ :‬اشﱰﻃﺖ اﳌدونة ﻹنﺸاء الوقﻒ ﺗوثيقﻪ ﰲ وثيقة رﲰية‪ ،‬وﺧﺼﺖ ﺑدلﻚ العدول ﻣﻊ‬
‫ﳐاﻃﺒة قاضﻲ الﺘوثيﻖ الذي ألﺰﻣﺘﻪ ﺑﺒعﺚ نﺴﺨة ﻣﻦ رﺳﻢ الﺘﺤﺒيس إﱃ إدارة اﻷوقاف ﻛﺂلية ﲤﻜنﻬا ﻣﻦ ﺗﺘﺒﻊ ﻋﻤﻠيات‬
‫الﺘﺤﺒيس‪.‬و ﻫذا ﻫو اﻷصﻞ‪ ،‬وﻛاﺳﺘﺜناء ﳝﻜﻦ إنﺸاء الوقﻒ ﰲ وثيقة ﻣﻜﺘوﺑة ﲞط اليد ﻣﻦ ﻃرف الواقﻒ شرﻳﻄة‬
‫اﳌﺼادقة ﻋﻠﻲ إﻣﻀاﺋﻪ لدى الﺴﻠﻄات اﳌﺨﺘﺼة ﺑذلﻚ قانو ‪.‬‬

‫ب‪-‬الﺸرط اﳌﺘعﻠﻖ ﳊوز‪ :‬ﻣﻦ اﳌعروف ﻓقﻬا أنﻪ ﻳﺸﱰط لﺼﺤة الوقﻒ حوز اﳌوقوف قﺒﻞ حﺼول اﳌانﻊ لﻠواقﻒ ﻣﻦ‬
‫ﻣوت أو إﻓﻼس أو ﻣرض‪ .‬وإﻻ ﻛان الوقﻒ ﻃﻼ‪ .‬وﻫو ﻣا ﺗﺒناﻩ اﳌﺸرع صراحة ﰲ اﳌادة ‪ 24‬ﻣﻦ اﳌدونة‪.‬‬

‫لﺜا ‪ :‬آ ر الوقﻒ‬

‫نﺼﺖ اﳌدونة ﰲ الﻔﺼﻞ الﺜاﱐ ﻣﻦ الﺒاب اﻷول ﻋﻠﻰ اﻵ ر الﱵ ﺗﱰﺗﺐ ﻋﻦ ﻋقد الوقﻒ ﺑعد إنﺸاﺋﻪ ﻣﺴﺘﺠﻤعا‬
‫ﻷرﻛا و ﻣﺴﺘوﻓيا لﺸروﻃﻪ‪.‬وﺳيﺘﻢ اﳊدﻳﺚ ﰲ ﻫذا ﻋﻠﻰ الرجوع ﰲ الوقﻒ‪ ،‬وإثﺒات الوقﻒ‪ ،‬وانقﻀاؤﻩ‬

‫أ‪-‬الرجوع ﰲ الوقﻒ‪.‬نﺼﺖ اﳌدونة ﰲ اﳌادة ‪ 37‬ﻋﻠﻰ أنﻪ ﳝﻜﻦ الرجوع ﰲ الوقﻒ إﻻ ﰲ حالﺘﲔ‪:‬‬

‫‪ -1‬إذا ﺗعﻠﻖ الوقﻒ ﲟوقوف ﻋﻠيﻪ ﺳيوجد ﻣﺴﺘقﺒﻼ و قام الواقﻒ ﺑﺘﻔوﻳﺖ اﳌوقوف قﺒﻞ و جود اﳌوقوف ﻋﻠيﻪ‪ ،‬و‬
‫العﻠة ﻫنا أن ﻋقد الوقﻒ ﱂ ﺗﻜﺘﻤﻞ أرﻛانﻪ ﻛﻤﻠﻬا‪،‬وﻳنﺒﻐﻲ أن نﺴﺘﺜﲏ ﻣﻦ ﻫذا اﻻﺳﺘﺜناء اﳊالة الﱵ ﻳﻜون اﳌوقوف‬
‫ﻋﻠيﻪ ﻫو أحد أﻣاﻛﻦ إقاﻣة شعاﺋر الدﻳﻦ اﻹﺳﻼﻣﻲ‪ .‬ﻓقد نﺺ ظﻬﲑ ‪ 02‬أﻛﺘوﺑر ‪ 1984‬اﳌﺘعﻠﻖ ﻣاﻛﻦ إقاﻣة شعاﺋر‬
‫الدﻳﻦ اﻹﺳﻼﻣﻲ ﻓيﻬا‪،‬ﻛﻤا ﰎ ﺗﻐيﲑﻩ وﺗﺘﻤيﻤﻪ‪ ،‬ﻋﻠﻰ أنﻪ لﻠﺤﺼول ﻋﻠﻰ رﺧﺼة ﺑناء أحد ﻫذﻩ اﻷﻣاﻛﻦ ﻳنﺒﻐﻲ لﻄالﺐ‬
‫الرﺧﺼة ﲢﺒيس ﻋقارات أو أﺑنية ﳜﺼﺺ رﻳعﻬا لﻠﺼرف ﻋﻠﻰ ﺗﺴيﲑ شﺆون ﻫذﻩ اﻷﻣاﻛﻦ‪ ،‬و لﺘاﱄ ﻻ ﳝﻜﻦ الﺘﺸﺒﺚ‬
‫ﻻﺳﺘﺜناء الوارد ﰲ ﻣدونة اﻷوقاف والرجوع ﰲ ﲢﺒيس العقارات الﱵ ﻋﻠﻰ أﺳاﺳﻬا ﻣنﺤﺖ رﺧﺼة ﺑناء أحد أﻣاﻛﻦ‬
‫إقاﻣة شعاﺋر الدﻳﻦ اﻹﺳﻼﻣﻲ‪.‬‬

‫‪ -2‬إذا اشﱰط الواقﻒ الرجوع ﻋنﻪ ﻋند اﻓﺘقارﻩ ‪ ،‬ﻓﻔﻲ ﻫذﻩ اﳊالة ﻳﻜون الرجوع ﺗنﻔيذا لﺸرط ﻣﺸروع ﻣﻦ الواقﻒ‬
‫الذي ﻳﺒقﻰ أوﱃ ﲟالﻪ ﻣﻦ ﻏﲑﻩ‪.‬‬

‫ب ‪ :‬وﺳاﺋﻞ إثﺒات الوقﻒ‬

‫ﳝﻜﻦ إثﺒات الوقﻒ ﲜﻤيﻊ وﺳاﺋﻞ اﻹثﺒات‪ .‬وﺗعﺘﱪ اﳊواﻻت اﳊﺒﺴية حﺠة ﻋﻠﻲ أن اﻷﻣﻼك اﳌﻀﻤنة ا ﻣوقوﻓة إﱃ‬
‫أن ﻳﺜﺒﺖ العﻜس‪.‬ﻻ ﻳنﺘﺞ اﻹقرار ﻋﻠﻰ الوقﻒ أي أثر ﰲ ﻣواجﻬﺘﻪ وﻓﻖ اﳌادة ‪ 48‬ﻣﻦ اﳌدونة ‪.‬‬

‫ت ‪:‬انقﻀاء الوقﻒ‬

‫ﻓيﻤا ﳜﺺ انقﻀاء الوقﻒ ﳒد أن اﳌادة ‪ 49‬ﻣﻦ اﳌدونة اشﱰﻃﺖ ﺗوﻓر حالﺘﲔ وﳘا‪:‬‬

‫‪80‬‬
 ‫‪-‬إذا انﺼرﻣﺖ ﻣدة الوقﻒ اﳌﺆقﺖ ؛‬

‫‪-‬إذا ﻫﻠﻚ اﳌال اﳌوقوف ﻫﻼﻛا ﻛﻠيا ﺑﻔعﻞ قوة قاﻫرة أو حادث ﻓﺠاﺋﻲ‪.‬‬

‫وﰲ حالة ﻫﻼك اﳌال اﳌوقوف ﺑﻔعﻞ الﻐﲑ‪ ،‬وجﺐ ﻋﻠﻰ ﻫذا اﻷﺧﲑ ﺗعوﻳﻀﻪ‪ ،‬وانﺘقﻞ حﻖ اﳌوقوف ﻋﻠيﻪ إﱃ ﻋوضﻪ‪،‬‬
‫وإذا ﻫﻠﻚ اﳌال اﳌوقوف ﻫﻼﻛا جﺰﺋيا‪ ،‬ﻓإن الوقﻒ ﻳﺴﺘﻤر ﻋﻠﻰ اﳉﺰء الﺒاقﻲ وﻋﻠﻰ ﻣا ﻳعوض اﳉﺰء اﳍالﻚ‪.‬‬

‫أﻣا الوقﻒ اﳌعقﺐ ‪ :‬ﻻ ﳚوز إنﺸاء الوقﻒ اﳌعقﺐ إﻻ ﰲ حدود ثﻼث ﻃﺒقات‪ ،‬اﳌوقوف ﻋﻠيﻪ ﰒ أوﻻدﻩ ﰒ أوﻻد‬
‫أوﻻدﻩ‪.‬إذا ﴰﻞ ﻋقد الوقﻒ أﻛﺜر ﻣﻦ ثﻼث ﻃﺒقات اﻋﺘﱪ ﻃﻼ ﻓيﻤا زاد ﻋنﻬا‪ ،‬ﺳﺘﺜناء اﻷوقاف اﳌعقﺒة اﳌنﺸﺄة قﺒﻞ‬
‫دﺧول ﻫذﻩ اﳌدونة حيﺰ الﺘنﻔيذ‪.‬ﻳرجﻊ الوقﻒ اﳌعقﺐ ﺑعد انقراض اﳌوقوف ﻋﻠيﻬﻢ إر إﱃ ورثة الواقﻒ إن وجدوا‪،‬‬
‫وإﻻ إﱃ اﻷوقاف العاﻣة ﻣا ﱂ ﻳعﲔ الواقﻒ ﻣرجعا آﺧر ﻳﺆول إليﻪ‪.‬‬

‫د ‪ :‬ﲪاﻳة الوقﻒ‬

‫أقر اﳌﺸرع الوقﻔﻲ ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ اﻹجراءات ﳊﻤاﻳة الوقﻒ و ﻫﻲ ﻛالﺘاﱄ ‪:‬‬

‫*ﻳعﺘﱪ وقﻔا ﻋاﻣا ﺑقوة القانون ﻋﻠﻰ ﻋاﻣة اﳌﺴﻠﻤﲔ ﲨيﻊ اﳌﺴاجد والﺰوا واﻷضرحة واﳌقاﺑر اﻹﺳﻼﻣية‪ ،‬وﻣﻀاﻓا ا‬
‫واﻷﻣﻼك اﳌوقوﻓة ﻋﻠيﻬا‪ .‬ﻳﺘﻤﺘﻊ الوقﻒ العام لﺸﺨﺼية اﻻﻋﺘﺒارﻳة ﻣنذ إنﺸاﺋﻪ‪ ،‬وﺗﺘوﱃ إدارة اﻷوقاف ﺗدﺑﲑ شﺆونﻪ‬
‫وﻓقا ﻷحﻜام ﻫذﻩ اﳌدونة‪ ،‬وﺗعﺘﱪ ﳑﺜﻠﻪ القانوﱐ‪.‬‬

‫*ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻦ اﻛﺘﺴاب اﳌال لﺼﻔة الوقﻒ العام ﻋدم جواز حﺠﺰﻩ أو ﻛﺴﺒﻪ ﳊيازة أو لﺘقادم‪ ،‬وﻋدم جواز الﺘﺼرف‬
‫ﻓيﻪ إﻻ وﻓﻖ اﳌقﺘﻀيات اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ ﻫذﻩ اﳌدونة‪.‬‬

‫*إن الرﺳوم العقارﻳة اﳌﺆﺳﺴة لﻔاﺋدة الﻐﲑ ﻻ ﲤنﻊ اﶈﻜﻤة ﻣﻦ النﻈر ﰲ ﻛﻞ دﻋوى ﺗرﻣﻲ إﱃ إثﺒات صﻔة الوقﻒ العام‬
‫لعقار ﳏﻔﻆ‪ ،‬شرﻳﻄة أن ﺗرﻓﻊ الدﻋوى ﰲ ﻣواجﻬة ﲨيﻊ ذوي اﳊقوق اﳌقيدﻳﻦ‪.‬وإذا ثﺒﺖ أن العقار اﳌذﻛور ﻣوقوف‬
‫وقﻔا ﻋاﻣا‪ ،‬ﺑناء ﻋﻠﻰ اﳊﻜﻢ القﻀاﺋﻲ الﺼادر ﺑذلﻚ واﳊاﺋﺰ لقوة الﺸﻲء اﳌقﻀﻲ ﺑﻪ‪ ،‬ﻓإن اﶈاﻓﻆ ﻳﺸﻄﺐ ﻋﻠﻰ ﻛﻞ‬
‫ﺗﺴﺠيﻞ ﺳاﺑﻖ‪ ،‬وﻳقيد العقار لرﺳﻢ العقاري اﳌﺘعﻠﻖ ﺑﻪ ﰲ إﺳﻢ اﻷوقاف العاﻣة‪.‬‬

‫*ﺗعﺘﱪ الدﻳون اﳌﺴﺘﺤقة لﻔاﺋدة اﻷوقاف العاﻣة دﻳو ﳑﺘازة‪ ،‬ﻻ ﺗﺴقط لﺘقادم‪ ،‬وﻳﻜون ﻻﺳﺘيﻔاﺋﻬا حﻖ اﻷولوﻳة ﺑعد‬
‫أداء الدﻳون الناشﺌة ﻋﻦ ﻣﻬر الﺰوجة وﻣﺘعﺘﻬا ونﻔقﺘﻬا ونﻔقة اﻷوﻻد واﻷﺑوﻳﻦ وﻏﲑﻫﻢ ﳑﻦ ﲡﺐ ﻋﻠيﻪ نﻔقﺘﻪ ﻃﺒقا‬
‫ﻷحﻜام ﻣدونة اﻷﺳرة‪.‬‬

‫*ﲤﺜﻞ اﻷوقاف العاﻣة أﻣام القﻀاء ﻣدﻋية أو ﻣدﻋﻰ ﻋﻠيﻬا ﻣﻦ لدن الﺴﻠﻄة اﳊﻜوﻣية اﳌﻜﻠﻔة ﻷوقاف أو ﻣﻦ ﺗنﺘدﺑﻪ‬
‫ﳍذا الﻐرض‪.‬‬

‫‪81‬‬
‫*ﻳوقﻒ الﻄعﻦ لنقﺾ اﳌقدم ﻣﻦ قﺒﻞ الﺴﻠﻄة اﳊﻜوﻣية اﳌﻜﻠﻔة ﻷوقاف ﰲ الدﻋاوى اﳌﺘعﻠقة ﻷوقاف العاﻣة‬
‫ﺗنﻔيذ اﻷحﻜام اﳌﻄعون ﻓيﻬا‪.‬‬

‫*ﳝﻜﻦ الﻄعﻦ ﻋادة النﻈر ﰲ اﻷحﻜام القﻀاﺋية الﺼادرة ﰲ الدﻋاوى اﳌﺘعﻠقة لوقﻒ العام ﻣﱴ قاﻣﺖ حﺠية ﻋﻠﻰ‬
‫حﺒﺴية اﳌدﻋﻰ ﻓيﻪ‪ ،‬وذلﻚ داﺧﻞ أجﻞ ﻋﺸر )‪ (10‬ﺳنوات ﻣﻦ الﺘارﻳخ الذي ﻳﺼﺒح ﻓيﻪ اﳊﻜﻢ اﺋيا‪.‬‬

‫* ﻻ ﳚوز نﺰع ﻣﻠﻜية العقارات اﳌوقوﻓة وقﻔا ﻋاﻣا ﻣﻦ أجﻞ اﳌنﻔعة العاﻣة إﻻ ﲟواﻓقة صرﳛة ﻣﻦ قﺒﻞ الﺴﻠﻄة اﳊﻜوﻣية‬
‫اﳌﻜﻠﻔة ﻷوقاف ﲢﺖ ﻃاﺋﻠة الﺒﻄﻼن ‪.‬‬

‫اﳌطلب الرابﻊ ‪ :‬اﳊقوق العرﻓ ة اﻻٕسﻼﻣ ة )حق الزينة و حق الهواء و التعلية (‬

‫ﻳعﺘﱪ حﻖ الﺰﻳنة أحد اﳊقوق العرﻓية اﻹﺳﻼﻣية‪ ،‬ﺗنﻄﺒﻖ ﻋﻠيﻪ أحﻜام الﻔقﻪ اﻹﺳﻼﻣﻲ وﻣا ﻳنﺺ ﻋﻠيﻪ القانون رقﻢ‬
‫‪ 39-08‬اﳌﺘعﻠﻖ ﲟدونة اﳊقوق العينية‪.‬وﻣا ﻳقﻀﻲ ﺑﻪ ظﻬﲑ ‪ 12‬ﻏﺸﺖ ‪ 1913‬ﺑﺸﺄن الﺘﺤﻔيﻆ العقاري ﻛﻤا ﰎ‬
‫ﺗعدﻳﻠﻪ وﺗﺘﻤيﻤﻪ ﲟقﺘﻀﻰ قانون ‪ ، 14.07‬ﻹضاﻓة إﱃ اﻷحﻜام الواردة ﰲ ﻣدونة اﻷوقاف‪ ،‬وﻏالﺒا ﻣا ﻳقﻊ ﻫذا اﳊﻖ‬
‫ﻋﻠﻰ أﻣﻼك الدولة اﳋاصة وإن ﻛان ليس ﻫنا ﻣا ﳝنﻊ ﻣﻦ ﺗرﺗيﺒﻬا ﻋﻠﻰ العقارات اﳌﻤﻠوﻛة ﻷصﺤا ا‪ .‬إذا وقعﺖ ﻋﻠﻰ‬
‫ﻋقار ﳏﻔﻆ‪ ،‬ﻓيﺘعﲔ ﺗﺴﺠيﻠﻬا لﺘنﺘﺞ آ رﻫا ﻣا ﺑﲔ اﻷﻃراف وﰲ ﻣواجﻬة الﻐﲑ‪ ،‬ﻃﺒقا الﻔﺼﻞ ‪ 66‬و ‪ 67‬ﻣﻦ ظﻬﲑ‬
‫الﺘﺤﻔيﻆ العقاري ﻛﻤا ﰎ ﺗعدﻳﻠﻪ وﺗﺘﻤيﻤﻪ ﲟقﺘﻀﻰ القانون ‪. 14.07‬‬

‫ﻓﻤا ﻫﻲ ﻫذﻩ اﳊقوق ‪ ،‬و ﻣا ﻫﻲ ﻋناصرﻫا وأﺳﺒاب انقﻀاؤﻫا ؟‬

‫الفقرة ا ٔوﱃ ‪ :‬حق الزينة‬

‫إن اﳊدﻳﺚ ﻋﻦ أحﻜام حﻖ الﺰﻳنة ﻳقﺘﻀﻲ ﻣنا أوﻻ أن نﺘناول ﻋناصر حﻖ الﺰﻳنة وأﺳﺒاب انقﻀاؤﻩ ﻋﻠﻰ أن ﳔﺼﺺ‬
‫ﺑعد ذلﻜاﳊدﻳﺚ ﻋﻦ اﻵ ر اﳌﱰﺗﺒة ﻋﻦ ﻋقد حﻖ الﺰﻳنة‪.‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬ﻋناصر حﻖ الﺰﻳنة وأﺳﺒاب انقﻀاؤﻩ‬

‫قد ﻋرف اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ حﻖ الﺰﻳنة ﰲ الﻔقرة اﻷوﱃ ﻣﻦ اﳌادة ‪ 131‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﺑقولﻪ "الﺰﻳنة حﻖ ﻋيﲏ‬
‫ﳜول صاحﺒﻪ ﻣﻠﻜية الﺒناء الذي شيدﻩ ﻋﻠﻰ نﻔقﺘﻪ ﻓوق أرض الﻐﲑ" ‪.‬وﺑينﺖ نﻔس اﳌادة ﰲ ﻓقر ا الﺜانية ﻣﺼدر ﻫذا‬
‫اﳊﻖ إذ جاء ﻓيﻬا "ﻳنﺸﺄ ﻫذا اﳊﻖ لعقد ﻣﻊ ﺗﺸييد الﺒناء"‪ .‬وﻳﺴﺠﻞ ﻋﻠﻰ ﻫذا اﳊﻖ ﻛونﻪ ﻳنﺸﺄ لعقد ﻛﻤا ﻫو الﺸﺄن‬
‫لنﺴﺒة ﳊﻖ الﺘعﻠية ‪.‬وﻣنﺤﺴنات اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﺗعرﻳﻔﻪ ﳍذا اﳊﻖ – لرﻏﻢ ﻣﻦ أن الﺘعرﻳﻒ اﳌﻔروض أنﻪ ﻋﻤﻞ ﻓقﻬﻲ‬
‫ﻋﻠﻤﻲ ﳏﺾ‪ -‬وﺗﺒيانﻪ ﳌﺼدرﻩ حاﲰا ﺑذلﻚ اﳉدل الﻔقﻬﻲ الذي ﻛان ﺳاﺋدا ذا اﳋﺼوص‪.‬‬

‫إن حﻖ الﺰﻳنة وﻣﻦ ﺧﻼل الﺘعرﻳﻒ أﻋﻼﻩ ‪ ،‬ﻳﺘﺒﲔ لنا أن ﻫذا اﳊﻖ ﻳقﻊ ﻋﻠﻰ أرض‪ ،‬قد ﺗﻜون ﻣﻦ أﻣﻼك الدولة اﳋاصة‬
‫‪ ،‬ﻛﻤا أنﻪ ليس ﻫناك ﻣﻦ ﳝنﻊ ﻣﻦ ﺗرﺗيﺐ ﻫذا اﳊﻖ ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ اﳋاص ﻷﻓراد وإن ﻛان ذلﻚ درا ﻣا ﳛﺼﻞ ﰲ‬

‫‪82‬‬
‫الواقﻊ العﻤﻠﻲ‪ .‬ﰲ اﳌقاﺑﻞ ﻻ ﻳنﺸﺄ ﻫذا اﳊﻖ ﻋﻠﻰ أﻣﻼك اﻷحﺒاس ﺑﺼرﻳح اﳌادة ‪ 103‬ﻣﻦ ﻣدونة اﻷوقاف الﱵ ﺗنﺺ‬
‫ﻋﻠﻰ أنﻪ "ﻻ ﳚوز إنﺸاء أي حﻖ ﻣﻦ اﳊقوق العرﻓية ﻣﻦ زﻳنة أو جﻠﺴة أو جﺰاء أو ﻣﻔﺘاح أو اﺳﺘﺌﺠار‪ ...‬أو ﻏﲑﻫا‬
‫ﻋﻠﻰ أي ﻣﻠﻚ ﻣﻦ أﻣﻼك اﻷوقاف العاﻣة‪. "...‬‬

‫ﻓﻬذا اﳊﻖ ﳜولﻠﻠﻤﻜﱰي ﺑﺘﺸييد ﺑنا ت أو ﳛدث ﻓيﻬا ﲢﺴينات ﲟوجﺐ ﻋقد ﻛراء‪ .‬وﺑناء ﻋﻠيﻪ ﻓﺤﻖ الﺰﻳنة ﻻ‬
‫ﻳﺴﺘقيﻢ إﻻ ﺑﺘواﻓر ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ العناصر أﳘﻬا‪:‬‬

‫أ‪-‬ضرورة وجود ﻋقد ﻛراء‪:‬ﻻ ﻳقوم حﻖ الﺰﻳنة إﻻ ﻋﻠﻰ أﺳاس ﻋقد ﻛراء ﳚﻤﻊ ﺑﲔ صاحﺐ حﻖ الﺰﻳنة وﻣالﻚ الرقﺒة‪،‬‬
‫وﻫو ﻣا ﰎ الﺘنﺼيﺺ ﻋﻠيﻪ صراحة ﰲ اﳌادة ‪131‬ﻣﻦ القانون ‪ 08.39‬وﻋﻠﻰ ﻫذا اﻷﺳاس ﻓﺼاحﺐ حﻖ الﺰﻳنة ﻳﻜون‬
‫داﺋﻤا ﻣﻜﱰ ‪ ،‬إﻻ أن اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﱂ ﳛدد ﻣا إذا ﻛان ﻫذا العقد رﲰيا أو ﻋرﰲ‪ ،‬إﱃ أنﻪ و لوقوف ﻋﻠﻰ نﺺ اﳌادة‬
‫الراﺑعة ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية الﱵ ﺗنﺺ ﻋﻠﻰ أنﻪ "ﳚﺐ أن ﲢرر ﲢﺖ ﻃاﺋﻠة الﺒﻄﻼن ﲨيﻊ الﺘﺼرﻓات اﳌﺘعﻠقة ﺑنقﻞ‬
‫اﳌﻠﻜية أو نﺸاء اﳊقوق العينية اﻷﺧرى أو نقﻠﻬا أو ﺗعدﻳﻠﻬا أو إﺳقاﻃﻬا ﲟوجﺐ ﳏرر رﲰﻲ‪ ،‬أو ﲟﺤرر ﺑﺖ‬
‫الﺘارﻳخ‪ ،‬ﻳﺘﻢ ﲢرﻳرﻩ ﻣﻦ ﻃرف ﳏاﻣﻲ ﻣقﺒول لﻠﱰاﻓﻊ أﻣام ﳏﻜﻤة النقﺾ ﻣا ﱂ ﻳنﺺ قانون اﳋاص ﻋﻠﻰ ﺧﻼف‬
‫ذلﻚ‪"...‬وقد اشﱰﻃﺖ ﻣدونة اﳊقوق العينية أن ﻳﺒﲔ العقد اﳌنﺸﺊ ﳊﻖ الﺰﻳنة نوع الﺒناء وﻣواصﻔاﺗﻪ وأﺑعادﻩ وﳛدد‬
‫حقوق والﺘﺰاﻣات صاحﺐ ﻫذا اﳊﻖ)اﳌادة‪.(132‬‬

‫ب‪-‬أن ﻳقوم اﳌﻜﱰي ﺑﺒناء أو ﲢﺴينات ﻋﻠﻰ العﲔ اﳌﻜﱰاة‪:‬إن ﻫذا العنﺼر ﻫو الذي ﻳﺆﺳس نﺸﺄة حﻖ الﺰﻳنة‪ ،‬ﻛﺤﻖ‬
‫ﻋيﲏ ﻋقاري ﳜول لﺼاحﺒﻪ أن ﻳﺘﺼرف ﻓيﻪ ﻛﻤا ﳝنﺤﻪ ﻣيﺰة الﺘﺘﺒﻊ واﻷولوﻳة‪ ،‬وﻫو ﻣا ﰎ الﺘنﺼيﺺ ﻋﻠيﻪ صراحة ﰲ‬
‫ﻣدونة اﳊقوق العينية ﰲ اﳌادة ‪ 131‬ﺑقوﳍا "الﺰﻳنة حﻖ ﻋيﲏ ﳜول صاحﺒﻪ ﻣﻠﻜية الﺒناء الذي شيدﻩ ﻋﻠﻰ نﻔقﺘﻪ ﻓوق‬
‫أرض الﻐﲑ ‪ .‬ﻳنﺸﺄ ﻫذا اﳊﻖ لعقد ﻣﻊ ﺗﺸييد الﺒناء‪"...‬‬

‫ﻓﻬذﻩ الﺒنا ت والﺘﺤﺴينات الﱵ ﻳقوم ا اﳌﻜﱰي ﺗعﻄيﻪ حقا ﻋينيا ﻳﺰاحﻢ اﳌالﻚ اﻷصﻠﻲ ﰲ حﻖ الرقﺒة ﳑا ﳚعﻞ‬
‫اﳌﻠﻚ ﻣﺸﱰﻛا ﺑﲔ ﻣالﻚ الرقﺒة )الدولة ‪ ،‬اﳋواص( وﻣالﻚ اﳌنﻔعة )اﳌﻜﱰي( ﻋﻠﻰ الﺘﺤﺴينات الﱵ شيدﻫا ﻋﻠﻰ‬
‫نﻔقﺘﻪ‪.‬‬

‫أﻣا ﲞﺼوص أﺳﺒاب انقﻀاء حﻖ الﺰﻳنة‪.‬ﲦة ﻋدة أﺳﺒاب ﻻنقﻀاء حﻖ الﺰﻳنة ﻣنﻬا ﻣا ﻫو وارد ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية‬
‫)أ( وﻣا ﰎ الﺘنﺼيﺺ ﻋﻠيﻪ ﰲ ﻣدونة اﻷوقاف )ب( ‪.‬‬

‫أ‪-‬أﺳﺒاب انقﻀاء حﻖ الﺰﻳنة ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪:‬ﻳنقﻀﻲ حﻖ الﺰﻳنة ﻃﺒقا ﳌقﺘﻀيات اﳌادة ‪ 135‬ﻣﻦ م‪.‬ح‪.‬ع‪:‬‬

‫‪ -1‬نﺘﻬاء ﻣدﺗﻪ‪ :‬ﻃﺒقا ﳌقﺘﻀيات اﳌادة ‪ 134‬ﻣﻦ ذات القانون ﻓقد حدد اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ اﳌدة القﺼوى ﻻنﺘﻬاء حﻖ‬
‫الﺰﻳنة ﰲ أرﺑعﲔ ﺳنة و نﺘﻬاء ﻫذﻩ اﳌدة ﻳﺴقط اﳊﻖ ﻋﻦ العقار وإذا نﺺ العقد ﻋﻠﻰ ﻣدة أﻃول أو ﺳﻜﺖ ﻋﻦ‬
‫ﲢدﻳدﻫا ﻓاﳌدة اﳌعﺘﱪة ﻫﻲ أرﺑعﲔ ﺳنة‪.‬‬
‫‪83‬‬
‫‪ -2‬لﺘنازل ﻋنﻪ صراحة‪ :‬ﻋﻠﻰ أنﻪ ﻳﺒقﻰ لداﺋﻦ صاحﺐ الﺰﻳنة ﻃﻠﺐ إﺑﻄال الﺘنازل الذي قام ﺑﻪ إذا وقﻊ إضرار‬
‫ﲝقوقﻪ‪) .‬اﳌادة ‪(136‬‬

‫‪ -3‬جﺘﻤاع صﻔﱵ صاحﺐ حﻖ الﺰﻳنة وﻣالﻚ الرقﺒة ﰲ ﻳد شﺨﺺ واحد‪ :‬ﻛﻤا إذا ﺑيعﺖ الﺒقعة الﱵ ﻋﻠيﻬا الﺒناء‬
‫ﻣﺜﻼ لﺼاحﺐ حﻖ الﺰﻳنة‪.‬‬

‫‪ -4‬ﻼك الﺒناء ﻫﻼﻛا ﻛﻠيا‪:‬‬

‫ﻛﻤا أنﻪ ﰲ حالة انقﻀاء حﻖ الﺰﻳنة وﱂ ﻳﻜﻦ ﻫناك اﺗﻔاق ﳛدد ﻣﺼﲑ الﺒناء‪ ،‬ﺗﻄﺒﻖ أحﻜام الﺒاﱐ ﲝﺴﻦ نية ﰲ ﻣﻠﻚ‬
‫الﻐﲑ وذلﻚ ﺑﺼرﻳح ﻋﺒارة اﳌادة ‪ 137‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪ .‬ﻓيﻜون لﻠﺒاﱐ أن ﳛﺼﻞ ﻋﻠﻰ ﲦﻦ اﳌواد اﳌﺴﺘعﻤﻠة‬
‫وأجرة اليد العاﻣﻠة ‪.‬‬

‫ب‪-‬أﺳﺒاب انقﻀاء حﻖ الﺰﻳنة ﰲ ﻣدونة اﻷوقاف‪:‬‬

‫ﻃﺒقا ﳌقﺘﻀيات اﳌادة ‪ 105‬ﻣﻦ ﻣدونة اﻷوقاف ﻓإنﻪ ﻣﻦ ﺑﲔ اﻷﺳﺒاب الﱵ ﺗﺆدي إﱃ انقﻀاء اﳊقوق العرﻓية ﺑﺼﻔة‬
‫ﻋاﻣة وحﻖ الﺰﻳنة ﺑﺼﻔة ﺧاصة ﻣا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪-1‬ﻫﻼك الﺒناء أو اﳌنﺸﺂت أو اﻷﻏراس‪.‬‬

‫‪-2‬ﻋدم أداء الوجيﺒة الﻜراﺋية ﳌدة ﺳنﺘﲔ ﻣﺘﺘاليﺘﲔ وﰲ ﻫذﻩ اﳊالة ﺗﺴﱰد اﻷوقاف اﶈﻞ ﲟناﻓعﻪ‪ ،‬وﳝنح صاحﺐ اﳊﻖ‬
‫اﻷﺳﺒقية ﰲ ﻛراءﻩ‪.‬‬

‫‪-3‬ﺗﺼﻔية ﻫذﻩ اﳊقوق حدى الﻄرق اﳌﺸار إليﻬا ﰲ اﳌادة ‪.106‬‬

‫ﻛﻤا ﺗنقﻀﻲ ﻫذﻩ اﳊقوق ﰲ ﲨيﻊ اﻷحوال ﲟرور ﻋﺸرﻳﻦ ﺳنة ﻣﻦ دﺧول ﻫذﻩ اﳌدونة حيﺰ الﺘنﻔيذ‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬اﻵ ر اﳌﱰﺗﺒة ﻋﻦ ﻋقد حﻖ الﺰﻳنة‬

‫إن حﻖ الﺰﻳنة و ﻋﺘﺒارﻩ ﻣﻦ ﻋقود الﻜراء ﻓإنﻪ ﲟﺠرد ﲤام العقد ﻳرﺗﺐ ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ اﳊقوق واﻻلﺘﺰاﻣات ﻋﻠﻰ ﻋاﺗﻖ ﻛﻞ‬
‫ﻣﻦ اﳌﻜﱰي واﳌﻜري وﺳنقوم ﺑدراﺳة أﻫﻢ ﻫذﻩ اﳊقوق والواجﺒات ﰲ ﻣا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫*ﳝﻜﻦ لﺼاحﺐ حﻖ الﺰﻳنة أن ﻳﻔوت الﺒناء الذي أحدثﻪ وأن ﻳرﻫنﻪ وﻳرﺗﺐ لﻪ أو ﻋﻠيﻪ حقوق ارﺗﻔاق ﰲ اﳊدود الﱵ‬
‫ﳚوز لﻪ ﻓيﻬا ﻣﺒاشرة ﻫذا اﳊﻖ‬

‫* ﳛﻖ لﺼاحﺐ حﻖ الﺰﻳنةﲟقﺘﻀﻰ ﻋقد الﻜراء الذي ﻳرﺑﻄﻪ ﻣﻊ صاحﺐ اﻷرض ﺗﺴﻠﻢ اﻷرض الذي اﻛﱰاﻫا ﻣﻦ‬
‫اﳌﻜري‪ ،‬وأن ﻳقيﻢ ﻣا ﻳرﻳد ﻣﻦ اﻷﺑنية ﻋﻠيﻬا ﺑﺸرط أﻻ ﻳﺘﺠاوز ﻣا ﻫو ﻣﺘﻔﻖ ﻋﻠيﻪ ﰲ العقد‪ ،‬ﻛﺄن ﻳﺸﱰط ﻋﻠيﻪ اﳌﻜري‬

‫‪84‬‬
‫ﺗﺼﻤيﻤا ﻣعينا لﻠﺒناء ﻓيﺠﺐ ﻋﻠيﻪ احﱰام ﻫذا الﺘﺼﻤيﻢ‪ ،‬ﻛﻤا ﳛﻖ لﻪ أن ﻳﺘﺼرف ﻓيﻤا ﺑناﻩ لﺒيﻊ أو ﻏﲑﻩ ﻣﻦ أنواع‬
‫الﺘﺼرﻓات الﺸرﻋيةدون اﳌﺴاس ﺑرقﺒة العقار الوارد ﻋﻠيﻪ ﻫذا اﳊﻖ ‪.‬‬

‫*ليس ﳌالﻚ حﻖ الﺰﻳنة ﰲ ﻫذﻩ اﳊالة أن ﻳﺒﲏ ﻣﻦ جدﻳد ﻣا ﺗﻼشﻰ لقدﻣﻪ أو ﺑﺴﺒﺐ حادث ﻓﺠاﺋﻲ أو قوة قاﻫرة إﻻ‬
‫ذن ﻣالﻚ الرقﺒة‪.‬‬

‫*ﳛﻖ ﳌالﻚ العقار ﳏﻞ حﻖ الﺰﻳنة الﺘﺼرف ﰲ الرقﺒة ﲜﻤيﻊ أنواع الﺘﺼرﻓات القانونية ﻛالﺒيﻊ أو اﳍﺒة‪ ،‬ﻛﻤا ﳛﻖ لﻪ نقﻞ‬
‫ﻣﻠﻜيﺘﻪ ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ اﻹرث أو الوصية‪ .‬ﻛﻤا ﳛﻖ لﻪ ﻓﺴخ العقد ‪ ،‬ﻳعﺘﱪ ﻫذا اﳊﻖ ﻣﻦ أﻫﻢ اﳊقوق الﱵ ﻳﺘﻤﺘﻊ ا‬
‫اﳌﻜري وأﺧﻄرﻫا ﻋﻠﻰ اﳌﻜﱰي‪ ،‬ﻓﻠﻤالﻚ الرقﺒة )اﳌﻜري( اﳊﻖ ﰲ ﻓﺴخ ﻋقد الﻜراء واﺳﱰجاع أرضﻪ ﺑدون أن ﳝﻬﻞ‬
‫اﳌﻜﱰي أو ﻳنذرﻩ ﺑذلﻚ ﻛﻤا ﰲ حالة اﳌﺴاس ﺑرقﺒة العقار الوارد ﻋﻠيﻪ ﻫذا اﳊﻖ ‪.‬‬

‫الفقرة الﺜانية ‪ :‬الهواء و التعلية‬

‫ﻳعد حﻖ اﳍواء والﺘعﻠية ﻣﻦ ﺑﲔ اﳊقوق العرﻓية اﻹﺳﻼﻣية‪ ،‬ﻓقد ﻋرﻓﻪ اﻷﺳﺘاذ اﺑﻦ ﻣعﺠوز نﻪ " حﻖ اﳌﻠﻜية الواقﻊ‬
‫ﻋﻠﻰ ﻋقار ﳏﻔﻆ ﻛان أو ﻏﲑ ﳏﻔﻆ أرضا ﺧالية ﻛانﺖ أو ﻋﻠيﻬا ﺑناء‪ ،‬ﳝﺘد إﱃ ﻣا ﻳعﻠو ﻋﻠﻰ ذلﻚ العقارﻣﻦ اﳍواء" ‪.‬‬
‫وقد ﻋرﻓﻪ اﳌﺸرع انﻄﻼقا ﻣﻦ اﳌادة ‪ 138‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻋﻠﻰ أنﻪ ‪":‬حﻖ ﻋيﲏ قواﻣﻪ ﲤﻠﻚ جﺰء ﻣعﲔ ﻣﻦ‬
‫اﳍواء الذي ﻳعﻠو ﺑناء قاﺋﻤا ﻓعﻼ ﳝﻠﻜﻪ الﻐﲑ‪ ،‬وذلﻚ ﻣﻦ أجﻞ إقاﻣة ﺑناء ﻓوقﻪ ﺗﺴﻤح ﺑﻪ القوانينواﻷنﻈﻤة "‪.‬‬
‫ﻓاﳌﻼحﻆ ﻫو أن ﻣدونة اﳊقوق العينية ﰲ ﺗعرﻳﻔﻬا ﳊﻖ اﳍواء قد ألﻐﺖ الﺼورة الﱵ ﻛان ﻳقﻊ ﻋﻠيﻬا حﻖ اﳍواء وﻫو‬
‫الﻔﻀاء الﻄﻠيﻖ واﻛﺘﻔﺖ لﺼورة الﺜانية و ﻫﻲ اﳍواء العﻤودي الذي ﻳعﻠو ﺑناء قاﺋﻤا ﻓعﻼ‪.‬‬

‫وﻣﻦ ﺧﻼل الﺘعرﻳﻒ أﻋﻼﻩ ﳝﻜﻦ القول أن حﻖ اﳍواء والﺘعﻠية ﻳﺘﻤيﺰ ﲟا ﻳﻠﻲ ‪* :‬حﻖ ﻋيﲏ ﻋقاري ‪*.‬حﻖ ﻣنﻔﺼﻞ ﻋﻦ‬
‫ﻣﻠﻜية الرقﺒة‪* ،‬ﻳقﻊ ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻚ الﻐﲑ ‪.‬‬

‫ﻛﻤا ﻳعﺘﱪ حﻖ اﳍواء ﻣﻦ ﺑﲔ اﳊقوق العرﻓية الﱵ ﺗنﺘقﻞ ﺑﺼﻔة داﺋﻤة إذ ﻳﻜﺘﺴﺒﻪ صاحﺒﻪ ﺑﺼﻔة اﺋية ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ‬
‫الﺸراء‪ ،‬و ﻣنﻪ ﻳﺼﺒح العقار ﻣﺜقﻼ ﲟﻠﻜيﺘﲔ ‪ :‬ﻣﻠﻜية صاحﺐ الﺴﻔﻞ و ﻣﻠﻜية صاحﺐ العﻠو ‪ .‬و ﻋﻠيﻪ ﻫذا الﺘقﺴيﻢ‬
‫ﳌﻠﻜية العقار ﻳرﺗﺐ أ ر ﺗﺘعﻠﻖ ﲝقوق والﺘﺰاﻣات صاحﺐ الﺴﻔﻞ ) أوﻻ( ‪ ،‬و ﲝقوق والﺘﺰاﻣات صاحﺐ العﻠو ) نيا(‬

‫أوﻻ ‪ :‬حقوق والﺘﺰاﻣات صاحﺐ الﺴﻔﻞ‬

‫*ﻓيﻤا ﳜﺺ حقوق صاحﺐ الﺴﻔﻞ ‪ :‬رﻏﻢ أن ﻣالﻚ العقار ﻳﻔوت جﺰء ﻣعﲔ ﻣﻦ اﳍواء العﻤودي الذي ﻳعﻠو ﺑناء قاﺋﻤا‬
‫ﻓعﻼ ﳝﻠﻜﻪ ‪ ،‬ﻓإن ﻫذا ﻻ ﳝنعﻪ ﻣﻦ أن ﻳﻈﻞ ﻣﺘﻤﺘعا ﲜﻤﻠة ﻣﻦ اﳊقوق ﺗﺘﺠﻠﻰ ﰲ ﻣا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪85‬‬
‫‪-‬حقﻪ ﰲ ﻣﻠﻜية اﻷرض اﳌقام ﻋﻠيﻬا الﺒناء ‪ :‬ﻓﺼاحﺐ الﺴﻔﻞ ﻳﻈﻞ ﻣالﻜا لﻠﺒناء القاﺋﻢ الذي ورد ﻋﻠيﻪ حﻖ اﳍواء‬
‫والﺘعﻠية ‪ ،‬و ﻳدﺧﻞ ﰲ حﻖ ﻣﻠﻜية صاحﺐ الﺴﻔﻞ اﻷرض و اﻷﺳاﺳات و اﳉدران و الﺴقﻒ و اﻷﺑواب و النواﻓذ ‪،‬‬
‫ﻓﻬذا اﻷﺧﲑ ﳝﻠﻚ ﻃاﺑقﻪ ﲜﻤيﻊ أجﺰاءﻩ و ﻛﻞ ﻣا ﻳﻔﺼﻞ ﺑينﻪ وﺑﲔ صاحﺐ العﻠو‪.‬‬

‫‪-‬حﻖ الﺘﺼرف ﰲ اﳉﺰء ﳑﻠوك لﻪ ‪ :‬ﻋﺘﺒارﻩ ﻣالﻚ ﻣﻠﻜية ﻣة و ﻣﻔرزة ‪ ،‬ﻓﻠﻪ أن ﻳﺴﺘعﻤﻠﻪ ﺑنﻔﺴﻪ و أن ﻳﺴﺘﻐﻠﻪ‬
‫ﺑﺘﺄجﲑﻩ ‪ ،‬أو ﻳﺘﺼرف ﻓيﻪ لﺒيﻊ أو اﳍﺒة أو الرﻫﻦ أو الوصية ‪.‬‬

‫‪-‬حقﻪ ﰲ اﻹذن لﺼاحﺐ حﻖ اﳍواء والﺘعﻠية ﺑﺘﻔوﻳﺖ اﳍواء العﻤودي الذي ﻳعﻠو ﺑناءﻩ ‪ :‬ﻻ ﳚوز لﺼاحﺐ حﻖ اﳍواء‬
‫و الﺘعﻠية أن ﻳﻔوت اﳍواء الذي ﻳعﻠو ﺑناءﻩ ﺑﻐﲑ رضﻰ ﻣالﻚ الﺴﻔﻞ ‪.‬‬

‫*اﻣا الﺘﺰاﻣات صاحﺐ الﺴﻔﻞ ‪ :‬ﺗﺘﺠﻠﻰ ﰲ ﻣاﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪-‬القيام ﻷﻋﻤال و الﱰﻣيﻤات الﻼزﻣة ﳌنﻊ ﺳقوط العﻠو ﻣﺜﻞ صيانة الﺴقﻒ و ﺗرﻣيﻤﻪ أو صيانة اﻷﻋﻤدة الﱵ ﲢﻤﻠﻪ‬
‫و ﻏﲑ ذلﻚ‪.‬‬

‫‪-‬اﻻلﺘﺰام ﺑعدم ﻫدم الﺒناء ‪ :‬ﻳﻠﺘﺰم صاحﺐ الﺴﻔﻞ ﺑعدم القيام دم ﺑناﺋﻪ الذي ﳛﻤﻞ العﻠو ‪ ،‬و ﻳدﺧﻞ ﰲ ذلﻚ أﻳﻀا‬
‫الﺘﺰاﻣﻪ ﺑعدم ﻫدم أي جدار أو حاﺋط ﰲ ﺳﻔﻠﻪ إن ﻛان ﻫدﻣﻪ ﺳيﺆدي إﱃ ﺳقوط العﻠو‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬حقوق والﺘﺰاﻣات صاحﺐ العﻠو‬

‫ﻛﻤا ﻫو الﺸﺄن لنﺴﺒة لﺼاحﺐ الﺴﻔﻞ ﻓإن صاحﺐ العﻠو ﺑدورﻩ ﻳﺘﻤﺘﻊ ﲝقوق ﺗقاﺑﻠﻬا ﺑعﺾ اﻻلﺘﺰاﻣات‪.‬‬

‫ﺗﺘﻤﺜﻞ ﻫذﻩ اﳊقوق ﰲ ﻣا ﻳﻠﻲ‪:‬‬

‫‪-‬حقﻪ ﰲ الﺘﻤﺘﻊ ﳌﻠﻜية الﺘاﻣة لعﻠوﻩ ‪ :‬نﻈرا لﻜون صاحﺐ العﻠو قد اشﱰى ﻫواء صاحﺐ العقار اﻷصﻠﻲ ‪ ،‬ﻓإن‬
‫ﻫذا الﺸراء ﳜولﻪ أن ﻳﺘﺼرف ﻓيﻪ ‪ ،‬أن ﻳﺴﺘعﻤﻠﻪ و ﻳﺴﺘﻐﻠﻪ ﻃﺒقا لﻠﻤادة ‪ 140‬ﻣﻦ م ح ع " ﳚوز لﺼاحﺐ حﻖ اﳍواء‬
‫والﺘعﻠية أن ﻳﻔوﺗﻪ أو ﻳرﻫنﻪ أو ﻳرﺗﺐ لﻪ أو ﻋﻠيﻪ حقوق ارﺗﻔاق ﲟا ﻻ ﻳﺘعارض ﻣﻊ ﻃﺒيعﺘﻪ" ‪.‬‬

‫‪-‬حقﻪ ﰲ الﺘﻤﺘﻊ ﳍواء الذي ﻳعﻠو ﺑناءﻫﻄﺒقا لﻠﻤادة ‪ 138‬ﻣﻦ م ح ع‬

‫‪-‬حقﻪ ﰲ ﻃﻠﺐ ﲢﻔيﻈﻪ ‪ :‬ﻳﻜون ﻣﻦ حﻖ صاحﺐ اﳍواء أن ﻳقدم ﻃﻠﺒا ﻣﻦ أجﻞ ﲢﻔيﻆ حقﻪ ﰲ ﻫواﺋﻪ وذلﻚ‬
‫ﻃﺒقالﻈﻬﲑ ‪ 12‬ﻏﺸﺖ ‪ 1913‬اﳌﺘعﻠﻖ لﺘﺤﻔيﻆ العقاري ﻛﻤا وقﻊ ﺗﻐيﲑﻩ وﺗﺘﻤيﻤﻪ لقانون رقﻢ ‪ ، 14-07‬وذلﻚ‬
‫ﻣﻦ ﺧﻼل الﻔﺼﻞ ‪ 10‬ﻣنﻪ ‪ ،‬الذي حدد اﳉﻬات الﱵ ﳚوز ﳍا ﺗقدﱘ ﻣﻄﻠﺐ الﺘﺤﻔيﻆ العقاري والذي ﻣﻦ ﺑينﻬﻢ " ‪...‬‬
‫لﺜا اﳌﺘﻤﺘﻊ حد اﳊقوق العينية اﻵﺗية‪ ...‬اﳍواء والﺘعﻠية‪"... ،‬‬

‫‪86‬‬
 ‫أﻣا الﺘﺰاﻣات صاحﺐ العﻠو‪ :‬ﺗﺘﺠﻠﻰ ﰲ ‪:‬‬

‫‪-‬اﻻلﺘﺰام لﺒناء القانوﱐ ‪ :‬ﻳعد ﻣﻦ أﻫﻢ اﻻلﺘﺰاﻣات اﳌﻠقاة ﻋﻠيﻪ ﻷن ذلﻚ ﻣقيد لﺸرط اﻻﺗﻔاقﻲ و لنﺺ القانوﱐ ‪،‬‬
‫ﻓاﻷوﱃ ﻳﺘﺠﻠﻰ ﻣﻦ ﺧﻼل ﻣقﺘﻀيات اﳌادة ‪ 139‬ﻣﻦ م ح ع " ﻳنﺸﺄ حﻖ اﳍواء‪ ،‬والﺘعﻠية لعقد‪.‬ﳚﺐ أن ﻳﺒﲔ ﻫذا‬
‫العقد نوع الﺒناء اﳌراد إقاﻣﺘﻪ وﻣواصﻔاﺗﻪ وأﺑعادﻩ‪ .‬اﻣا النﺺ القانوﱐ نعﲏ ﺑﻪ القانون رقﻢ ‪ 90/12‬اﳌﺘعﻠﻖ لﺘعﻤﲑ ‪،‬‬
‫ﺧاصة اﳌادة ‪ 59‬ﻣنﻬا الﱵ حددت ضواﺑط الﺒناء ‪.‬‬

‫‪-‬اﻻلﺘﺰام لﺼيانة ؛ أي صيانة أرضيﻪ ﻋﻠوﻩ حﱴ ﻻ ﻳﺘﺄثر ﺳقﻒ الﺴﻔﻠﻲ ﻣﻦ إﳘالﻪ ﳍذﻩ الﺼيانة ؛‬

‫‪-‬ﻻ ﳚوز لﻪ أن ﳛﻤﻞ ﺳقﻒ الﺴﻔﻞ شياء ثقيﻠة ﲡاوز ﻃاقﺘﻪ‪.‬‬

‫‪-‬اﻻلﺘﺰام ﺑﻜﻞ الﺘﻜاليﻒ اﳌﺸﱰﻛة ﺳواء ﰲ إﻃار نﻈام اﳌﻠﻜية اﳌﺸﱰﻛة أو ﰲ نﻈام اﻻرﺗﻔاق ﻛﻤا نﺼﺖ ﰲ ذلﻚ اﳌادة‬
‫‪ 46‬ﻣﻦ م ح ع‪.‬‬

‫أﻣا ﻋﻦ أﺳﺒاب انقﻀاء حﻖ اﳍواء و الﺘعﻠيﻪ ‪ ،‬لرجوع إﱃ ﻣدونة اﳊقوق العينية ‪ ،‬ﳒد أ ا ﱂ ﺗنﺺ ﻋﻠﻰ أﺳﺒاب‬
‫انقﻀاء اﳍواء و الﺘعﻠية ‪ ،‬ﳑا ﻳوحﻲ ﺑقﺼور ﻫذﻩ اﳌدونة ﰲ ﺗنﻈيﻢ ﻫذا اﳊﻖ ‪ ،‬لﻜﻦ رﻏﻢ ذلﻚ ﳝﻜﻦ اﺳﺘنﺒاط أﺳﺒاب‬
‫انقﻀاء ﻫذا اﳊﻖ قياﺳا ﻋﻠﻰ أﺳﺒاب انقﻀاء ﺑعﺾ اﳊقوق العينية اﻷصﻠية ‪ ،‬والﱵ ﺳﺒﻖ الﺘﻄرق ﳍا ﺳاﺑقا‪.‬‬

‫‪87‬‬
 ‫الﻔﺼﻞ الﺜالﺚ‪ :‬اﳊقوق العينية الﺘﺒعية‬
‫اﱃ جانﺐ اﳊقوق العينية اﻻصﻠية ﻫناك اﳊقوق العينية الﺘﺒعية‪ ،‬وﺗﺴـﻤﻰ ﻛـذلﻚ ﻛو ـا ضـاﻣنة لﻠوﻓـاء ﺑـدﻳﻦ ﻣعـﲔ وﻣـﻦ‬
‫ﲦة ﻓﻬﻲ ﺗﺘﺒعﻪ‪ ،‬و لﺘاﱄ ﻓاﳊﻖ العيـﲏ الﺘﺒعـﻲ ﻫـو ﺳـﻠﻄة قانونيـة ﻏـﲑ ﻣﺒاشـرة ﳝارﺳـﻬا صـاحﺐ اﳊـﻖ ﻋﻠـﻰ الﺸـﻲء إذ ﻻ‬
‫ﻳقوم ﻫذا اﳊﻖ ﺑذاﺗﻪ ﻛﻤا ﻫو اﳊال لنﺴﺒة لﻠﺤقوق العينية اﻷصﻠية‪ ،‬وإﳕا ﺑوجود حﻖ آﺧر‪ .‬وﻣﻦ ﺑﲔ اﳊقـوق العينيـة‬
‫الﺘﺒعية ﳒد ﻛﻞ ﻣﻦ حﻖ الرﻫﻦ‪ ،‬وحﻖ اﻻﻣﺘياز‪ ،‬وﲣﺘﻠﻒ ﻫذﻩ اﳊقوق ﻓيﻤا ﺑينﻬا ﻣﻦ حيﺚ النﺸﺄة واﻵ ر‪.‬‬
‫وﻣﻦ أجﻞ الﺘﻔﺼيﻞ أﻛﺜر ﻻﺑد ﻣﻦ اﳊدﻳﺚ ﻋﻦ حﻖ اﻻﻣﺘياز ﰲ اﳌﻄﻠﺐ اﻷول‪ ،‬ﰒ ﺑعد ذلﻚ ﻋﻦ حﻖ الرﻫﻦ اﳊيازي‬
‫ﰲ اﳌﻄﻠﺐ الﺜاﱐ‪ ،‬وﻛذا ﻋﻦ الرﻫﻦ الرﲰﻲ ﰲ اﳌﻄﻠﺐ الﺜالﺚ‪.‬‬

‫اﳌﺒﺤﺚ ا ٔول‪ :‬حقوق ﻣ ياز‬

‫قد ﺗﻄرق اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﳊﻖ اﻻﻣﺘياز ﰲ ﻛﻞ ﻣﻦ قانون اﻻلﺘﺰاﻣات والعقود وﺧﺺ لﻪ الﻔﺼول ﻣﻦ ‪ 1243‬اﱃ‬
‫‪ 1250‬وﻛذا ﰲ ﻣدونة اﳊقوق العينية وﺧﺺ لﻪ ﻣواد ﻣﻦ ‪ 142‬اﱃ ‪.144‬وﻳعرف حﻖ اﻻﻣﺘياز نﻪ حﻖ ﻋيﲏ‬
‫ﻋقاري ﻳﺘقرر ﲟقﺘﻀﻰ نﺺ ﰲ القانون ﳜول الداﺋﻦ أﺳﺒقية ﰲ اقﺘﻀاء حقﻪ ﻣراﻋاة لﺼﻔﺘﻪ‪ ،‬وحﻖ اﻻﻣﺘياز ﻳعﻄﻲ أولوﻳة‬
‫ﺑنﺺ القانون لﺒعﺾ ﻣﻦ اﳊقوق ﻣراﻋاة لﺼﻔﺘﻬا‪ ،‬وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ذلﻚ ﲣوﻳﻞ صاحﺒﻬا ﻣيﺰة اﺳﺘيﻔاء حقﻪ ﻣﻦ أﻣوال‬
‫اﳌدﻳﻦ ﻛﻠﻬا أو ﺑعﻀﻬا ﻣﺘقدﻣا ﺑذلﻚ ﻋﻠﻰ الداﺋنﲔ اﻷﺧرﻳﻦ‪.‬‬

‫اﳌطلب ا ٔول‪ :‬ا ٔحﲀم العاﻣة ﳊقوق ﻣ ياز‬

‫ﻳعﺘﱪ اﻻﻣﺘياز نﻪ حﻖ ﻋيﲏ ﻳﺘقرر ﲟقﺘﻀﻰ نﺺ ﰲ القانون ضﻤا لﻠوﻓاء ﺑدﻳﻦ ﻣعﲔ ﻣراﻋاة لﺼﻔﺘﻪ ﻋﻠﻰ ﲨيﻊ أﻣوال‬
‫اﳌدﻳﻦ أو ﻋﻠﻰ ﻣنقول أو ﻋﻠﻰ ﻋقار ﻣعﲔ ﻋنﻬا‪،‬ﻓيﻜون لﻠداﺋﻦ أن ﻳﺘقدم ﻋﻠﻰ الداﺋنﲔ العادﻳﲔ والداﺋنﲔ الﺘاليﲔ لﻪ ﰲ‬
‫اﳌرﺗﺒة ﰲ اﺳﺘيﻔاء حقﻪ ﻣﻦ اﳌقاﺑﻞ النقدي ﳍذﻩ اﻷﻣوال‪.‬‬

‫قد ﻋرف اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ حﻖ اﻻﻣﺘياز ﰲ الﻔﺼﻞ ‪ 1243‬ﻣﻦ ق‪.‬ل‪.‬ع ﻋﻠﻰ أن‪":‬اﻻﻣﺘياز ﻫو حﻖ أولوﻳة ﳝنﺤﻪ القانون‬
‫ﻋﻠﻰ أﻣوال اﳌدﻳﻦ نﻈرا لﺴﺒﺐ الدﻳﻦ"‪،‬ﻛﻤا ﻋرﻓﺘﻪ اﳌادة ‪ 142‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ن‪":‬اﻻﻣﺘياز حﻖ ﻋيﲏ‬
‫ﺗﺒعﻲ ﳜول لﻠداﺋﻦ حﻖ اﻷولوﻳة ﻋﻠﻰ قﻲ الداﺋنﲔ ولو ﻛانوا ﻣر نﲔ "‪.‬‬

‫ونﻼحﻆ أن اﳌﺸرع ﻣﻦ ﺧﻼل ﻣدونة اﳊقوق العينية قد ﻛرس حﻖ أولوﻳة الداﺋﻦ ﻋﻠﻰ ﻛاﻓة الداﺋنﲔ حﱴ ولو ﻛانوا‬
‫ﻣر نﲔ‪ ،‬وذلﻚ ﰲ نﻄاق حقوق اﻻﻣﺘياز‪،‬وذلﻚ ﻣراﻋاة ﻣنﻪ أن ﺑعﺾ اﳊقوق ﺗﺴﺘوجﺐ نوﻋا ﻣﻦ الرﻋاﻳة اﳋاصة‬
‫اﺳﺘنادا لﺼﻔات ﰲ الدﻳون اﳌﺴﺘندة اليﻬا‪،‬وﻣﻦ ﰒ ﻻﺑد ﻣﻦ اﻳﻼﺋﻬا العناﻳة الﺘﺸرﻳعية الﻼزﻣة ﻓرادﻫا ﲟيﺰة اﻻﻣﺘياز‬
‫واﻷﻓﻀﻠية‪.‬‬

‫وإذا ﻛانﺖ حقوق اﻻﻣﺘياز ﺗعﺘﱪ ﻣﻦ قﺒيﻞ اﳊقوق العينية ‪ ،‬ﻓإن إشﻬارﻫا لرﺳﻢ العقاري شﻲء ﻻزم وضروري ﻋﻤﻼ‬
‫ﲟﺒدأ اﻷثر اﻹنﺸاﺋﻲ لﻠﺘقييد اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻪ ﰲ الﻔﺼول ‪ 67-66-65‬ﻣﻦ ظﻬﲑ الﺘﺤﻔيﻆ العقاري‪.‬‬
‫‪88‬‬
‫وﻣﻊ ذلﻚ‪ ،‬ﻓإن اﳌﺸرع اﺳﺘﺜﲎ اﻻﻣﺘيازات العقارﻳة ﻣﻦ إجراء الﺘقييد ﰲ الرﺳﻢ العقاري ﺑﺼرﻳح ﻣقﺘﻀيات اﳌادة‬
‫‪ 143‬ﻣﻦ نﻔس الﻈﻬﲑ الﱵ ﺗنﺺ ﻋﻠﻰ ﻣا ﻳﻠﻲ‪ " :‬واﺳﺘﺜناء ﻣﻦ اﳌﺒدأ العام اﳌقرر ﰲ الﻔﺼﻞ ‪ 65‬ﻣﻦ الﻈﻬﲑ اﳌﺘعﻠﻖ‬
‫لنﻈام العقاري لﻠﺘﺤﻔيﻆ ﻳعﻔﻰ ﻫذا اﻻﻣﺘياز أن ﻣﻦ ﻛﻞ إشﻬار أو ﺗقييد ﰲ الرﺳوم العقارﻳة ‪".‬‬

‫وﻋﻤوﻣا ﻳﺘﻤيﺰ حﻖ اﻻﻣﺘياز نﻪ حﻖ ﻋيﲏ ﻻ ﻳقﺒﻞ الﺘﺠﺰﺋة ﻣﺼدرﻩ القانون‪ .‬ﻛﻤا أن حﻖ اﻻﻣﺘياز حﻖ ﻣقرر لﺼﻔة‬
‫الدﻳﻦ وﻳرد ﻋﻠﻰ اﳌنقوﻻت وﻛذا العقارات وﻳنﻔرد ﻫذا اﳊﻖ ﺑﺒعﺾ اﳋﺼاﺋﺺ ﺧاصة ﻣﻦ حيﺚ ﻣﺼدرﻩ وﳏﻠﻪ‬
‫ﻹضاﻓة إﱃ ﻏاﻳﺘﻪ الذي جاء ﻣﻦ أجﻠﻬا ﻫذا اﳊﻖ‪.‬وﻣﻦ ﺧﺼاﺋﺼﻪ‪:‬‬

‫‪-1‬حﻖ اﻻﻣﺘياز حﻖ ﻋيﲏ ‪ :‬ﻓﻬو ﻛالرﻫﻦ‪،‬ﻳوﱄ صاحﺒﻪ حﻖ الﺘﺘﺒﻊ واﻷولوﻳةأي ﻳوﱄ الداﺋﻦ ﺳﻠﻄة ﻣﺒاشرة ﻋﻠﻰ شﻲء‬
‫ﻣعﲔ لذات ودون ﺗوﺳط ﻃرف لﺚ ﺳواء ﻛانﺖ اﻷﻣوال اﳌنﻔذ ﻋﻠيﻬا ﻋقارﻳة أو ﻣنقولة ‪ ،‬وﻋﻠيﻪ ﻓانﻪ ﻣادام‬
‫اﻻﻣﺘياز حﻖ ﻋيﲏ ﻓان ﻫذا اﳊﻖ ﻳنﺼﺐ ﻋﻠﻰ أﻣوال اﳌدﻳﻦ ﻻ ﻋﻠﻰ شﺨﺼﻪ و لﺘاﱄ ﻓان اﻻﻣﺘياز ﳜول صاحﺒﻪ حﻖ‬
‫الﺘﺘﺒﻊ واﻷﻓﻀﻠية ‪.‬‬
‫‪-2‬حﻖ اﻻﻣﺘياز حﻖ ﺗﺒعﻲ‪ :‬ﻳﺘوقﻒ وجودﻩ ﻋﻠﻰ وجود الﺘﺰام أصﻠﻲ ﻓيﺒقﻰ ﻣا ﺑقﻲ ﻫذا اﳊﻖ وﻳنقﻀﻲ نقﻀاﺋﻪ‬
‫وﻳﺘﺼﻒ وصاﻓﻪ وﻳﺘﺒعﻪ صﻔة وﺑﻄﻼ شﺄنﻪ ﰲ ذلﻚ شﺄن قﻲ الﻀﻤا ت العينية اﻷﺧرى‪ ،‬واﻻلﺘﺰام اﻷصﻠﻲ لﻼﻣﺘياز‬
‫جﻞ أو‬ ‫ﻳﺼح أن ﻳﻜون ﳏﻠﻪ الﺘﺰاﻣا ﺑعﻤﻞ أو ﻻﻣﺘناع ﻋﻦ ﻋﻤﻞ أو نقﻞ حﻖ ﻋيﲏ‪ ،‬ﻛﻤا ﻳﺼح أن ﻳﻜون ﻣقرو‬
‫ﻣعﻠقا ﻋﻠﻰ شرط‪ .‬و ﺗنﺺ اﳌادة ‪ 142‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية صراحة ﻋﻠﻰ ﺧاصية ﺗﺒعية حﻖ اﻻﻣﺘياز حيﺚ‬
‫نﺼﺖ ﻋﻠﻰ أن "اﻻﻣﺘياز حﻖ ﻋيﲏ ﺗﺒعﻲ ﳜول لﻠداﺋﻦ حﻖ اﻷولوﻳة ﻋﻠﻰ قﻲ الداﺋنﲔ ولو ﻛانوا ﻣر نﲔ" ‪.‬‬
‫‪-3‬حﻖ اﻻﻣﺘياز ﻻ ﻳقﺒﻞ الﺘﺠﺰﺋة‪ :‬أي ﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠيﻪ أن ﺗﻜون ﻛاﻓة اﻷﻣوال اﳌﺜقﻠة ذا اﳊﻖ ضاﻣنة ﻤوع الدﻳﻦ وﻷي‬
‫جﺰء ﻣﻦ أجﺰاﺋﻪ وأن ﻳﻜون ﻛﻞ جﺰء ﻣﻦ ﻫذﻩ اﻷﻣوال ضاﻣنا ﻤوع الدﻳﻦ اﻷصﻠﻲ ﺑﻜاﻣﻠﻪ‪.‬‬
‫‪-4‬حﻖ اﻻﻣﺘياز ﻣﺼدرﻩ القانون‪ :‬لعﻞ أﻫﻢ ﻣا ﳝيﺰ اﻻﻣﺘياز ﻋﻦ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ الﺘﺄﻣينات اﻷﺧرى أن القانون ﻫو الوحيد‬
‫الذي ﻳعﻄﻲ ﻣيﺰة اﻷولوﻳة ﳊﻖ ﻣعﲔ ﻋﻠﻰ ﺳاﺋر اﳊقوق و لﺘاﱄ ﻓانﻪ اﳌﺼدر اﳌﺒاشر والوحيد ﳍذا اﳊﻖ‪،‬ﻓﺘقرﻳر حﻖ‬
‫اﻻﻣﺘياز ﻳعﺘﱪ اﺳﺘﺜناء ﻣﻦ قاﻋدة اﳌﺴاواة ﺑﲔ الداﺋنﲔ ‪ ،‬ولذلﻚ ﳚﺐ ﺗﻔﺴﲑﻫا ﺗﻔﺴﲑا ضيقا وﻻ ﳚوز الﺘوﺳﻊ ﰲ ﻫذا‬
‫الﺘﻔﺴﲑ ﺑﻄرﻳﻖ القياس ﻹﻋﻄاء اﻣﺘياز ﳊقوق أﺧرى ﺗدﺧﻞ ﰲ نﻔس الﻄاﺋﻔة الﱵ ﺗقررت ﳍا اﳊقوق اﳌﻤﺘازة ‪ ،‬ﻷن‬
‫اﻻﺳﺘﺜناء ﻳﻔﺴر دوﻣا ﺑﺼورة ضيقة وﻻ ﻳقاس ﻋﻠيﻪ وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠﻰ ﻫذا أنﻪ ﻻ ﳝﻜﻦ إنﺸاء اﻣﺘياز ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ الﺘعاقد أو‬
‫جﺘﻬاد ﻣﻦ القﻀاء ﻓﺤيﺚ ﻻ ﻳوجد نﺺ‪،‬ﻻ ﳝﻜﻦ أن ﻳوجد اﻣﺘياز‪.‬‬
‫‪-5‬حﻖ اﻻﻣﺘياز ﻣقرر لﺼﻔة ﰲ الدﻳﻦ‪:‬ﲟا أن القانون ﻫو اﳌﺼدر اﳌﺒاشر ﳊقوق اﻻﻣﺘياز ﻓانﻪ ﻳﻀﻔﻲ ﻋﻠيﻪ ﻫذﻩ الﺼﻔة‬
‫لﺴﺒﺐ ﰲ الدﻳﻦ ﺑﺼرف النﻈر ﻋﻦ شﺨﺺ الداﺋﻦ ﻛالرﻫﻦ اﳉﱪي اﳌقرر ﳌﺼﻠﺤة الﺰوجة ﻋﻠﻰ ﻋقارات زوجﻬا وﻳﱰﺗﺐ‬
‫ﻋﻦ ﻫذا اﻻﺧﺘﻼف أن اﳊﻖ اﳌﺘﻤﺘﻊ ﻻﻣﺘياز ﻋندﻣا ﻳنﺘقﻞ إﱃ الﻐﲑ ﻳنﺘقﻞ ﳑﺘازا ﻛﻤا ﻫو‪ ،‬ﻷنﻪ ﱂ ﻳﺘقرر لﻠداﺋﻦ ﰲ‬
‫شﺨﺼﻪ‪ ،‬وإﳕا ﺗقرر اﻻﻣﺘياز لﻠﺤﻖ ﰲ ذاﺗﻪ ﻓيﺒقﻰ لﺼيقا ﺑﻪ ﻋند انﺘقالﻪ‪ .‬والذي ﻳﱪر ﺗدﺧﻞ اﳌﺸرع ﳉعﻞ ﺑعﺾ‬

‫‪89‬‬
‫اﳊقوق ﳑﺘازة ﻫو اﻋﺘﺒارات ﻣﺘعددة ﺗﺘعﻠﻖ إﻣا ﳌﺼﻠﺤة العاﻣة ﻛاﻣﺘياز اﳌﺒالغ اﳌﺴﺘﺤقة لﻠﺨﺰﻳنة العاﻣة الﱵ ﺗﺴﺘوﻓيﻬا‬
‫ﻣﻦ أﻣوال اﳌدﻳﻦ ﻷولوﻳة ﻋﻠﻰ قﻲ الداﺋنﲔ نﻈرا ﻻرﺗﺒاط نﺸاﻃﻬا لﺼاﱀ العام‪ ،‬وإﻣا أن ﺗقرر ﻫذﻩ اﻻﻣﺘيازات‬
‫ﻻﻋﺘﺒارات اجﺘﻤاﻋية‪،‬ﻛﺘوﻓﲑ الﻀﻤا ت لﻠعاﻣﻞ حﱴ ﻳﺴﺘوﰲ أجرﺗﻪ ﺑﺼورة ﻣﻀﻤونة )الﻔﺼﻞ ‪ 1248‬ق ل ع(‪.‬‬
‫ﻛﻤا ﺧذ اﳌﺸرع ﻋﺘﺒارات أﺧرى ﺗﺘعﻠﻖ ﻣﺜﻼ لعدالة وﺗﺘﺠﻠﻰ ﰲ اﻣﺘياز الداﺋﻦ الذي أنﻔﻖ ﻣﺼروﻓات قﻀاﺋية‬
‫لﻠﻤﺤاﻓﻈة ﻋﻠﻰ الﻀﻤان العام )الﻔﺼﻞ ‪ ، (1248‬ﻷن ﻣﺒالغ ﻫذﻩ اﳌﺼروﻓات أنﻔقﻬا الداﺋﻦ ﳌﺼﻠﺤة ﲨيﻊ الداﺋنﲔ‬
‫و لﺘاﱄ ﻛان ﻻﺑد ﻣﻦ ﻣنﺤﻪ اﻣﺘياز ﻋﻠيﻬﻢ وقﺖ الﺘنﻔيذ ﻋﻠﻰ ﻣنقوﻻت اﳌدﻳﻦ ‪ ،‬وﻣﻦ ﻫذﻩ اﻻﻋﺘﺒارات ﻛذلﻚ ﻣا ﻫو‬
‫ﻣﺒﲏ ﻋﻠﻰ ﻓﻜرة الرﻫﻦ الﻀﻤﲏ ﻛﻤا ﰲ اﻣﺘياز اﳌﺆجر أو صاحﺐ الﻔندق ﰲ أﻣﺘعة اﳌﺴﺘﺄجر أو نﺰﻳﻞ الﻔندق‪.‬‬
‫‪-6‬حقوق اﻻﻣﺘياز ﺗرد ﻋﻠﻰ اﳌنقوﻻت وﻋﻠﻰ العقارات‪ :‬ﺧﻼﻓا لﻠرﻫﻦ الرﲰﻲ الذي ﻳردﻋﻠﻰ العقارات اﶈﻔﻈة‪،‬‬
‫ولﻠرﻫﻦ اﳊيازي الذي ﻳرد ﻋﻠﻰ ﻋقار ﻣعﲔ أو ﻣنقوﻻت ﻣعينة‪،‬ﻓان حﻖ اﻻﻣﺘياز ﻳﺘﻤيﺰ ﺗﺴاع ﳏﻠﻪ ذلﻚ أنﻪ قد ﻳرد‬
‫ﻋﻠﻰ ﻣنقول ﻣعﲔ أو ﻋﻠﻰ ﲨيﻊ ﻣنقوﻻت اﳌدﻳﻦ‪ ،‬ﻛﻤا ﻳرد ﻋﻠﻰ ﻋقاراﺗﻪ أو ﻋﻠﻰ ﻋقار ﻣعﲔ ﺑﻞ قد ﻳرد ﻋﻠﻰ ﲨيﻊ‬
‫أﻣوال اﳌدﻳﻦ ﻣﻦ ﻋقارات وﻣنقوﻻت‪.‬‬

‫اﳌطلب الﺜاﱐ ‪ٔ :‬نواع ﻣ يازات‬

‫ان حقوق اﻻﻣﺘياز ﻋﻠﻰ ثﻼث أنواع ‪:‬حقوق اﻣﺘياز ﻣنقولة ﻋاﻣة ﺗرد ﻋﻠﻰ ﲨيﻊ ﻣا ﳝﻠﻜﻪ اﳌدﻳﻦ ﻣﻦ ﻣنقوﻻﺗﻪ ‪ ،‬ﻛﻤا‬
‫ﳝﻜﻦ أن ﺗرد ﻋﻠﻰ اﳌنقوﻻت اﳋاصة أي ﺗرد ﻋﻠﻰ ﻣنقوﻻت ﻣعينة ‪ ،‬ﻹضاﻓة اﱃ حقوق اﻣﺘياز العقارﻳةاﳋاصة الﱵ‬
‫ﳝﻠﻜﻬا اﳌدﻳﻦ ‪.‬وﺳنقﺘﺼر اﳊدﻳﺚ ﻋﻦ حقوق اﻻﻣﺘياز العقاري ‪.‬‬

‫‪ -‬حقوق اﻻﻣﺘياز العقاري‪ :‬اﻻﻣﺘياز العقاري ﻫو اﻣﺘياز ﻳﺜقﻞ ﻋقارا أوﻋقارات ﻣعينة دون ﺳاﺋر العقارات اﻷﺧرى الﱵ‬
‫ﳝﻠﻜﻬا اﳌدﻳﻦ‪،‬وﻫذﻩ اﳊقوق اﳌﻤﺘازة ﻛانﺖ ﳏددة ﻣﻦ اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﰲ الﻔﺼﻞ ‪ 155‬ﻣﻦ ظﻬﲑ ‪ 19‬رجﺐ وﻓقا ﳌا‬
‫وقﻊ ﺗعدﻳﻠﻪ ﲟقﺘﻀﻰ ظﻬﲑ ‪ 12‬شوال ‪ 1354‬اﳌواﻓﻖ ب ‪ 7‬ﻳناﻳر ‪1936‬حيﺚ حﺼر ﻫذﻩ اﳊقوق اﳌﻤﺘازة ﰲ حقﲔ‬
‫اثنﲔ وﳘا‪:‬‬

‫أ‪-‬اﳌﺼارﻳﻒ القﻀاﺋية اﳌنﻔقة لﺒيﻊ العقار وﺗوزﻳﻊ ﲦنﻪ ‪.‬‬

‫ب‪-‬حقوق اﳋﺰﻳنة ﻛﻤا ﺗقررﻫا القوانﲔ اﳌﺘعﻠقة ا‪.‬‬

‫لﻜﻦ ﺑعد صدور ﻣدونة اﳊقوق العينية و لرﻏﻢ ﻣﻦ ﺗﻜرﻳﺴﻬا ﳍذﻩ اﳊقوق ﰲ الﺼنﻔﲔ الﺴالﻔﻲ الذﻛر ﻓا ا أﻛدت أن‬
‫ﻣﺒاشرة حﻖ اﻻﻣﺘياز ﻋﻠﻰ العقار ﻻﻳﺘﻢ ﻋند وجود ﻣنقوﻻت ﲟعﲎ أن وجود ﻫذﻩ اﻷﺧﲑة ﻳﻐﲏ ﻣﻦ الﻠﺠوء اﱃ‬
‫العقارات‪.‬‬
‫أوﻻ‪-‬اﳌﺼارﻳﻒ القﻀاﺋية اﳌنﻔقة لﺒيﻊ العقار وﺗوزﻳﻊ ﲦنﻪ ‪ .‬وﻫﻲ اﳌﺼارﻳﻒ الﱵ ﻳﻜون الﻐاﻳة ﻣﻦ انﻔاقﻬا ﲢقيﻖ أﻣوال‬
‫اﳌدﻳﻦ وﺑيعﻬا وﲢوﻳﻠﻬا اﱃ نقود لﺘوزﻳعﻬا ﻋﻠﻰ الداﺋنﲔ‪ ،‬وقد ﺗﻜون ﻫذﻩ اﳌﺼارﻳﻒ ﻣﻦ أجﻞ اﶈاﻓﻈة ﻋﻠﻰ أﻣوال‬

‫‪90‬‬
‫اﳌدﻳﻦ وﻣﺼروﻓات اﳊﺠﺰ الﺘﺤﻔﻈﻲ وﻣﺼروﻓات الﺒيﻊ ﳌﺰاد العﻠﲏ وأﺗعاب اﳊارس أو الﺸرﻳﻚ ﰲ حالة اﻻﻓﻼس‪،‬‬
‫وجعﻠﺖ ﻫذﻩ الدﻳون ﳑﺘازة ﻷ ا ﺗﺼرح لﺼاﱀ الداﺋنﲔ لﻜﻲ ﺗعﺘﱪ ﻫذﻩ اﳌﺼارﻳﻒ ﻣﻦ حقوق اﻻﻣﺘياز ﻻﺑد ﻣﻦ ﺗوﻓر‬
‫شروط وﻣعرﻓة ﳏﻞ ﳍذا اﻻﻣﺘياز‪.‬‬
‫‪-1‬شروط ثﺒوت اﻣﺘياز اﳌﺼارﻳﻒ القﻀاﺋية اﳌنﻔقة لﺒيﻊ العقار‪ ،‬وﻫﻲ ثﻼثة‬
‫أن ﺗﻜون ﻫذﻩ اﳌﺼارﻳﻒ قد أنﻔقﺖ ﰲ اجراءات قﻀاﺋية ﳊﻔﻆ أﻣوال اﳌدﻳﻦ وﺑيعﻬا وﺗوزﻳعﻬا ﻋﻠﻰ الداﺋنﲔ أي حﻔﻆ‬
‫ﻫذﻩ اﻷﻣوال ﻣﻦ الﺘﻠﻒ‪.‬‬
‫‪-‬أن ﺗﻜون اﻻجراءات اﳌﺘﺨذة قانونية وﻳﺸﱰط لﺘﻜون ﻫذﻩ اﳌﺼروﻓات ﳑﺘازة وقانونية أن ﻳﻜون اﳌﺸﱰك ﰲ‬
‫اﻻجراءات ﻣﺄﻣور قﻀاﺋﻲ أو ﺧﺒﲑ أو ﻳﻜون حاصﻼ ﻋﻠﻰ ﺗوﻛيﻞ ﻣﻦ ﻛﻞ أصﺤاب الﺸﺄن‪.‬‬
‫‪-‬أن ﺗﻜون أﻳﻀا ﻫذﻩ اﳌﺼروﻓات قد أنﻔقﺖ ﰲ ﻣﺼﻠﺤة الداﺋنﲔ اﳌﺸﱰﻛة‪ ،‬أﻣا اﳌﺼارﻳﻒ اﳌنﻔقة حﻔاظا ﻋﻠﻰ‬
‫ﻣﺼﻠﺤة ﺧاصة ﻓإ ا ﱂ ﺗﺘﻤﺘﻊ ذا اﻻﻣﺘياز‪.‬‬
‫‪-2‬ﳏﻞ اﻣﺘياز اﳌﺼارﻳﻒ القﻀاﺋية اﳌنﻔقة لﺒيﻊ ﻋقار‬
‫ﻳقﻊ اﻣﺘياز اﳌﺼروﻓات القﻀاﺋية ﻋﻠﻰ الﺜﻤﻦ اﶈﺼﻞ ﻋﻠيﻪ ﻣﻦ ﺑيﻊ الﺸﻲء‪،‬وﻫذﻩ اﳌﺼروﻓات قد ﺗﻜون واردة ﻋﻠﻰ‬
‫ﻋقارات أو ﻣنقوﻻت ﻓﲑد اﻻﻣﺘياز ﻋﻠﻰ الﺜﻤﻦ اﶈﺼﻞ‪،‬وجدﻳر لذﻛر أن اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ قد ﺗناول اﻣﺘياز اﳌﺼروﻓات‬
‫القﻀاﺋية ﰲ ﻣوضعﲔ‪.‬اﻷول الﻔﺼﻞ ‪ 1248‬ﰲ ﻓقرﺗﻪ الراﺑعة ﻣﻦ قانون اﻻلﺘﺰاﻣات والعقود اﳌﻐرﰊ‪،‬وﰒ حﺼرﻩ ﰲ‬
‫ﲨيﻊ ﳑﺘﻠﻜات اﳌدﻳﻦ اﳌنقولة ‪ ،‬وﻳﺴﺘوي ﰲ ذلﻚ أن ﺗﻜون اﳌﺒالغ اﳌنﻔقة ذات ﻃﺒيعة قﻀاﺋية ﻣﺜﻞ اﳊراﺳة القﻀاﺋية‬
‫واﳊﺠوز الﺘﺤﻔﻈية‪،‬أو ﻏﲑ قﻀاﺋية لﻜنﻬا أنﻔقﺖ ﲟناﺳﺒة دﻋوى قﻀاﺋية ﻛﻤﺼروﻓات وضﻊ اﻷﺧﺘام ﻋﻠﻰ أﻣوال اﳌدﻳﻦ‬
‫أو ﺗﺼﻔية الﺸرﻛة اﳌدﻳنة‪،‬شرﻳﻄة أن ﺗﻜون ﻫذﻩ اﻻجراءات قد ﲤﺖ وﻓقا لﻠقانون‪،‬والﺜاﱐ نﺼﺖ ﻋﻠيﻪ الﻔقرة اﻷوﱃ‬
‫ﻣﻦ اﳌادة ‪ 144‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪،‬وﻫو الذي ﻳعنينا ﰲ ﻫذا اﳌقام ﻷنﻪ ﻳﺴري ﻋﻠﻰ العقار أو العقارات الﱵ‬
‫أنﻔقﺖ ﻋﻠﻰ ﺗﻠﻚ العقارات ﻣﻦ أجﻞ ﺑيعﻬا وﺗوزﻳﻊ ﲦنﻬا ‪،‬ﻓﻤا داﻣﺖ أ ا أنﻔقﺖ ﺑﺼدد ﻣال ﻣعﲔ ﻳﺘﻤﺜﻞ ﰲ العقار‪،‬ﻓانﻪ‬
‫ﻛان ﻣنﻄقيا حﺼر ﻫذا اﻻﻣﺘياز ﰲ ﻫذا العقار دون ﻏﲑﻩ ﻣﻦ أﻣوال اﳌدﻳﻦ‪ ،‬وﻣﻦ ﰒ ﻛان وجﻪ اﳋﻼف ﺑﲔ ﻫذﻳﻦ‬
‫اﻻﻣﺘيازﻳﻦ ﻳﺘﻤﺜﻞ ﰲ ﻛون اﻷول اﻣﺘيازا ﻋاﻣا ﻳﺴري ﻋﻠﻰ ﳎﻤوع أﻣوال اﳌدﻳﻦ اﳌنقولة‪،‬والﺜاﱐ ﻳﺴري ﻋﻠﻰ العقار اﳌﺘﺨذ‬
‫ﺑﺸﺄنﻪ اجراءات الﺒيﻊ والﺘوزﻳﻊ‪.‬‬
‫نيا‪:‬اﻣﺘياز اﳊقوق اﳌﱰﺗﺒة لﻠﺨﺰﻳنة العاﻣة‬
‫ﺗﺸﻜﻞ الدﻳون العﻤوﻣية احدى اﳌوارد اﻷﺳاﺳية ﳌيﺰانية الدولة‪،‬لذا ﻛان ﻣﻦ الﻀروري ﲤﺘيﻊ دﻳون اﳋﺰﻳنة العاﻣة ﲝﻖ‬
‫اﻻﻣﺘياز ﻳعد أﻫﻢ ﺗﻠﻚ الﻀﻤا ت وقد نﻈﻢ اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ اﻣﺘياز دﻳون اﳋﺰﻳنة العاﻣة ﰲ ﳎﻤوﻋة ﻣﻦ القوانﲔ وذلﻚ‬
‫ﻋﱪ ﻣراحﻞ ﻛان آﺧرﻫا ﻣدونة ﲢﺼيﻞ الدﻳون العﻤوﻣية ﰲ ‪ 3‬ﻣاي‪ .2003‬وﻣﻦ أجﻞ ﺗقدﱘ حﺠﻢ الﻀﻤان اﳌﺨول‬
‫لدﻳون اﳋﺰﻳنة‪ ،‬ﻳﺘعﲔ الﺒﺤﺚ ﰲ ﻣدى اﻣﻜانية ﺳر ن ﻫذا اﻻﻣﺘياز ﻋﻠﻰ العقارات أم أنﻪ ﻳنﺤﺼر ﻓقط ﰲ اﻷﻣوال‬
‫اﳌنقولة‪.‬‬

‫‪91‬‬
‫ان حﺼر نﻄاق اﻣﺘياز دﻳون اﳋﺰﻳنة العاﻣة ﻣﻦ حيﺚ اﻷﻣوال الﱵ ﻳنﺴﺤﺐ ﻋﻠيﻬا ﻳﻈﻞ ﻣﻦ ﺑﲔ أﻫﻢ اﻻشﻜاﻻت‬
‫اﳌرﺗﺒﻄة ﲟعاﳉة ﻫذا اﻻﻣﺘياز‪ ،‬ﻛﻤا أن أﻏﻠﺐ النﺰاﻋات والقﻀا اﳌرﻓوﻋة أﻣام اﶈاﻛﻢ ﺑﺸﺄن اﻣﺘياز دﻳون اﳋﺰﻳنة‪،‬ﺗﺘعﻠﻖ‬
‫شﻜالية ﲢدﻳد نﻄاق ﻫذا اﻻﻣﺘياز ﺧاصة ﰲ ﻋﻼقﺘﻪ ﺑﺒاقﻲ أنواع الدﻳون الﱵ ﲢﻀﻰ ﺑﺼﻔة اﻷولوﻳة‪.‬‬
‫و لرجوع اﱃ الﻔقرة الﺜانية ﻣﻦ اﳌادة ‪144‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪،‬ﻳﻈﻬران اﻣﺘياز دﻳون اﳋﺰﻳنة ﻳﺴري ﻋﻠﻰ ﻋقارات‬
‫اﳌدﻳﻦ ﻣﱴ ﺗواﻓر الﺸرﻃﲔ اﻷﺗيﲔ‪:‬‬
‫‪-‬أن ﺗﻜون النﺼوص اﳌنﻈﻤة لﺘﺤﺼيﻞ دﻳون اﳋﺰﻳنة ﺗنﺺ ﻋﻠﻰ ﲤﺘﻊ ﻫذﻩ الدﻳون ﻣﺘياز ﻋقاري‪.‬‬
‫‪-‬أن ﺗﻜون ﻣنقوﻻت اﳌدﻳﻦ ﻏﲑ ﻛاﻓية لﻠوﻓاء ﲟﺠﻤوع الدﻳﻦ اﳌﻤﺘاز‪.‬‬
‫واذ ﻛان الﺸرط الﺜاﱐ ﻳﺒدوا واضﺤا وﻣﺴاﻳرا لﻠﻤﺒدأ الذي نﺺ ﻋﻠيﻪ ق‪.‬م‪.‬م ﰲ ﳎال الﺘنﻔيد والقاضﻲ ﺑﻀرورة الﺒدء‬
‫ﺑﻜﻞ ﻣا ﻫو ﻣنقول وﻓيﺤالة ﻋدم ﻛﻔاﻳة ﻫذا اﻷﺧﲑ ﳝﻜﻦ اﻻنﺘقال اﱃ الﺘنﻔيذ ﻋﻠﻰ العقار ﻃﺒقا لﻠﻔﺼﻞ ‪ 445‬ﻣﻦ‬
‫ق‪.‬م‪.‬م‪،‬واﳌادة ‪ 67‬ﻣﻦ ﻣدونة ﲢﺼيﻞ الدﻳون العﻤوﻣية‪.‬‬
‫ﻓان الﺸرط اﻷول ﻳﺘﻄﻠﺐ ﻣنا الﺒﺤﺚ ﰲ النﺼوص اﳋاصة اﳌنﻈﻤة لﺘﺤﺼيﻞ دﻳون اﳋﺰﻳنة لﺘﺒﲔ ﻣا إذا ﻛان ﻫذا النوع‬
‫ﻣﻦ اﻻﻣﺘياز ﻳﺴري ﻋﻠﻰ ﻋقارات اﳌدﻳﻦ أصﻼ‪ .‬لرجوع اﱃ ﻣقﺘﻀيات ﻣدونة ﲢﺼيﻞ الدﻳون العﻤوﻣية ﰲ الﺒاب‬
‫الﺴادس اﳌﺘعﻠﻖ لﻀﻤان واﻻﻣﺘيازت‪،‬نﻼحﻆ أ ا ﻛرﺳﺖ ﻣﺒدأ قيام اﳋﺰﻳنة العاﻣة أﺳاﺳا ﻋﻠﻰ اﳌنقول‪ ،‬لﻜﻦ ﻫﻞ ﳝﺘد‬
‫ﻫذا اﻻﻣﺘياز اﱃ العقار؟ ‪.‬‬
‫ﻓﻤﻦ ﺧﻼل قراءة اﳌادة ‪ 106‬ﻣﻦ اﳌدونة ‪ ،‬ﺗﺘﺒﲔ رﻏﺒة اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﰲ ﺗوﻓﲑ درجة ﻋالية لﻀﻤان الوﻓاء لﻀراﺋﺐ‬
‫والرﺳوم اﳌﻔروضة ﻋﻠﻰ العقارات وﻳﺘﺠﻠﻰ ذلﻚ ﰲ ﻣﺆشرﻳﻦ‪:‬‬
‫‪-‬ﲣوﻳﻞ اﳋﺰﻳنة حﻖ ﺗﺘﺒﻊ العقار واﺳﺘﺨﻼص قيﻤة الﻀراﺋﺐ والرﺳوم ﺑﻐﺾ النﻈر ﻋﻦ ﻣالﻚ العقار أو حاﺋﺰﻩ‬
‫‪-‬ﺗوﺳيﻊ نﻄاق الﻀﻤان ﻻﺳﺘﺨﻼص الﻀراﺋﺐ والرﺳوم اﳌﻔروضة ﻋﻠﻰ العقارات‪،‬حيﺚ جعﻠﻪ اﳌﺸرع ﳝﺘد اﱃ‬
‫اﶈاصيﻞ والﺜﻤار و اﻷﻛرﻳة ‪،‬وﻋاﺋدات العقارات‪،‬واﳌﺸرع ﻋﻤﻞ ﰲ ﻫذﻩ اﳌادة ﻋﻠﻰ ضﻤان ﻫذا النوع ﻣﻦ اﻻﻣﺘياز ﻣﻦ‬
‫ﺧﻼل الﱰﻛيﺰ ﻋﻠﻰ العقار وليس ﻋﻠﻰ شﺨﺺ اﳌدﻳﻦ‪.‬‬
‫وﻃﺒقا لﻠﻔقرة الﺜانية ﻣﻦ اﳌادة ‪ 144‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية‪ ،‬ﻻ ﻳﺒاشر اﻣﺘياز ﻋﻠﻰ العقارات إﻻ ﻋند ﻋدم وجود‬
‫ﻣنقوﻻت‪.‬‬
‫لنﺴﺒة ﻻنقﻀاء حﻖ اﻻﻣﺘياز ﻓاﳌﺸرع ﱂ ﻳﺘعرض لﻪ ﺑنﺺ صرﻳح‪ ،‬ﳑاﳛﺘﻢ ﻋﻠينا الرجوع إﱃ اﻷحﻜام العاﻣة والﱵ ﺗنﺺ‬
‫ﻋﻠﻰ أن أﺳﺒاب الﱵ ﻳنقﻀﻲ ا حﻖ الرﻫﻦ ﳝﻜﻦ أن ﻳنقﻀﻲ ﺑﻪ حﻖ اﻻﻣﺘياز‪ .‬و ذا ﻓإن حﻖ اﻻﻣﺘياز ﻳنقﻀﻲ ﺑﻄرﻳقة‬
‫أصﻠية أو ﺑﻄرﻳقة ﺗﺒعية ﻛﻤا ﺳنراﻩ ﻻحقا‪.‬‬

‫‪92‬‬
 ‫اﳌﺒﺤﺚ الﺜاﱐ ‪ :‬الرﻫن اﳊيازي‬
‫نﻈﻤﺖ ﻣدونة اﳊقوق العينيةالرﻫﻦ الرﲰﻲ ﰲ اﳌواد ﻣﻦ ‪ 145‬إﱃ ‪ 164‬ﻣنﻬا‪ ،‬ولﺒيان ﳎﻤوع اﻷحﻜام اﳌرﺗﺒﻄة لرﻫﻦ‬
‫اﳊيازي ‪ ،‬نﺘناول ﰲ الﻔقرة اﻷوﱃ ﻣﻔﻬوم الرﻫﻦ اﳊيازي ‪ ،‬وﰲ الﻔقرة الﺜانية إنﺸاء الرﻫﻦ اﳊيازي ‪ ،‬وﰲ الﻔقرة الﺜالﺜة‬
‫أ ر الرﻫﻦ اﳊيازي ‪ ،‬وﰲ الﻔقرة الراﺑعة انقﻀاء الرﻫﻦ اﳊيازي‬
‫اﳌطلب ا ٔول ‪ :‬ﻣفهوم الرﻫن اﳊيازي‬
‫ﻳقﺼد لرﻫﻦ اﳊيازي ﰲ اﳌادة ‪ 145‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻣا ﻳﻠﻲ" الرﻫﻦ اﳊيازي حﻖ ﻋيﲏ ﻳﺘقرر ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻚ‬
‫ﻳعﻄيﻪ اﳌدﻳﻦ أو ﻛﻔيﻠﻪ العيﲏ إﱃ الداﺋﻦ اﳌر ﻦ لﻀﻤان الوﻓاء ﺑدﻳﻦ وﳜول الداﺋﻦ اﳌر ﻦ حﻖ حيازة اﳌرﻫون وحﻖ‬
‫حﺒﺴﻪ إﱃ أن ﻳﺴﺘوﰲ دﻳنﻪ‪"...‬‬
‫ﻓالرﻫﻦ اﳊيازي ﻫو حﻖ ﻋيﲏ ﺗﺒعﻲ ﻳﺘقرر ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻚ ﻳعﻄيﻪ اﳌدﻳﻦ أو ﻛﻔيﻠﻪ العيﲏ إﱃ الداﺋﻦ اﳌر ﻦ لﻀﻤان الوﻓاء‬
‫ﺑدﻳﻦ‪،‬وﳜول لﻠداﺋﻦ اﳌر ﻦ حﻖ حيازة الﺸﻲء اﳌرﻫون وحﻖ حﺒﺴﻪ إﱃ أن ﻳﺴﺘوﰲ دﻳنﻪ ﻣﻦ اﳌدﻳﻦ‪ ،‬وﺗﺴري ﻋﻠﻰ‬
‫الرﻫﻦ اﳊيازي أحﻜام الرﻫﻦ الرﲰﻲ إذا ﺗعﻠﻖ ﲟﻠﻚ ﳏﻔﻆ‪،‬والرﻫﻦ اﳊيازي حﻖ ﻏﲑ قاﺑﻞ لﻠﺘﺠﺰﺋة‪،‬وﻳﺸﱰط لﺼﺤﺘﻪ أن‬
‫ﻳﱪم ﰲ ﳏرر رﲰﻲ وأن ﻳﻜون ﳌدة ﻣعينة‪،‬وﻳﺸﻤﻞ ﻫذا اﳊﻖ اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون وﻣﻠﺤقاﺗﻪ وﻛﻞ ﻣا ﻳﺴﺘﺤدث ﻓيﻪ ﻣﻦ‬
‫إنﺸاءات وﲢﺴينات ﺑعد العقد أو ﻳﻀﻢ إليﻪ ﻻلﺘﺼاق )اﳌواد ﻣﻦ ‪ 145‬إﱃ ‪ 148‬م ح ع(‪.‬‬
‫أﻣا الﺸروط الﱵ ﻳﺘعﲔ ﺗﻀﻤينﻬا ﰲ ﻋقد الرﻫﻦ اﳊيازي‪ ،‬أوجﺐ اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ ﺗﻀﻤﲔ ﻋقد الرﻫﻦ اﳊيازي ﲨﻠة ﻣﻦ‬
‫الﺒيا ت ﻛﻲ ﻳﻜون صﺤيﺤا وﻫﻲ ﻫوﻳة أﻃراف العقد‪ ،‬ﺗعيﲔ اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون ﺑﺒيان ﻣوقعﻪ وﻣﺴاحﺘﻪ و ﻣﺸﺘﻤﻼﺗﻪ و ﻋند‬
‫اﻻقﺘﻀاء حدودﻩ أو رقﻢ رﲰﻪ العقاري ‪ ،‬ﺑيان ﻣﺒﻠغ الدﻳﻦ اﳌﻀﻤون لرﻫﻦ واﳌدة اﶈددة ﻷداﺋﻪ ‪ ،‬ﳚﺐ أن ﻳﻜون‬
‫الراﻫﻦ ﻣالﻜا لﻠﻤﻠﻚ اﳌرﻫون وأﻫﻼ لﻠﺘﺼرف ﻓيﻪ ‪ ،‬و ﳚوز أن ﻳﻜون الراﻫﻦ ﻫو اﳌدﻳﻦ نﻔﺴﻪ أو ﻛﻔيﻼ ﻋينيا ﻳقدم‬
‫الرﻫﻦ ﳌﺼﻠﺤة اﳌدﻳﻦ ) اﳌواد ﻣﻦ ‪ 149‬إﱃ ‪.(151‬‬
‫ﻛﻤا ﻻ ﳚوز لﻸب أو اﻷم أو الوصﻲ أو اﳌقدم رﻫﻦ أﻣوال القاصر أو اﶈﺠور ﻋﻠيﻬﻢ رﻫنا حياز إﻻ ذن ﻣﻦ‬
‫القاضﻲ)اﳌادة‪ 152‬ﻣﻦ م ح ع (‪.‬‬
‫اﳌطلب الﺜاﱐ‪ٕ :‬ا ﺸاء الرﻫن اﳊيازي‬
‫رﺗﺐ اﳌﺸرع ﻋﻠﻰ الرﻫﻦ اﳊيازي ﲨﻠة ﻣﻦ اﻷ ر ﻣﻦ قﺒيﻞ ‪ :‬ﻳﺘﻤﺘﻊ الداﺋﻦ اﳌر ﻦ رﻫنا حياز ﲝﻖ حﺒس اﳌﻠﻚ‬
‫اﳌرﻫون وحﻖ ﺑيعﻪ ﳌﺰاد العﻠﲏ وذلﻚ ﻻﺳﺘيﻔاء دﻳنﻪ ﻣﻦ ﲦنﻪ ﻷولوﻳة ﻋﻠﻰ قﻲ الداﺋنﲔ اﻷﺧرﻳﻦ ‪ ،‬ﻛﻤا ﻳﺘﻤﺘﻊ ﲝﻖ‬
‫اﺳﱰدادﻩ ﻣﻦ أي ﻳد انﺘقﻞ إليﻬا ‪ ،‬ﻛذلﻚ ﺗﻜون ﲦارﻩ اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون ﳌالﻜﻪ وﻋﻠﻰ الداﺋﻦ أن ﻳﺘوﱃ جنيﻬا ولﻪ أن‬
‫ﻳﺴﻠﻤﻬا إﱃ الراﻫﻦ أو أن ﳛﺘﻔﻆ ا ﻋﻠﻰ أن ﳜﺼﻢ ﲦنﻬا ﻣﻦ رأﲰال الدﻳﻦ ‪ ،‬وﻳﺘﺤﻤﻞ الداﺋﻦ أداء الﺘﻜاليﻒ‬
‫والﺘﺤﻤﻼت الﺴنوﻳة اﳋاصة لعقار الذي ﺑيدﻩ ﻋﻠﻰ وجﻪ الرﻫﻦ اﳊيازي ﻣاﱂ ﻳقﻊ اﻻﺗﻔاق ﻋﻠﻰ ﺧﻼف ذلﻚ ‪ ،‬و‬
‫ﳚﺐ ﻋﻠيﻪ أﻳﻀا أن ﻳقوم لﱰﻣيﻤات واﻻصﻼحات الناﻓعة والﻀرورﻳة لﻠعقار اﳌرﻫون حياز ‪ ،‬ﻛﻤا أن الداﺋﻦ ﻻ‬

‫‪93‬‬
‫ﻳﺼﺒح ﻣالﻜا لﻠﻤرﻫون ﲟﺠرد ﻋدم الوﻓاء ﰲ اﻷجﻞ اﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠيﻪ ‪ ،‬ﻛﻤا ﻳﺴﺄل ﻋﻦ اﳍﻼك أو الﺘﻠﻒ الذي قد ﻳﺼيﺐ‬
‫اﳌﻠﻚ نﺘيﺠة إﳘالﻪ لﻪ ) اﳌواد ﻣﻦ ‪ 155‬إﱃ ‪(159‬‬
‫أﻣا اﳌدﻳﻦ ﳚﺐ ﻋﻠيﻪ أن ﻳﺆدي لﻠداﺋﻦ اﳌر ﻦ اﳌﺼروﻓات الﻀرورﻳة الﱵ أنﻔقﻬا ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون لدﻳﻪ‬
‫)اﳌادة‪ 160‬ﻣﻦ م ح ع ( ‪.‬‬
‫اﳌطلب الﺜالﺚ ‪ :‬انقضاء الرﻫن اﳊيازي‬
‫ﻳنﺘﻬﻲ الرﻫﻦ اﳊيازي ﺑعدة ﻃرق وﻓقا لﻠﻤواد ‪161‬و‪ 162‬و ‪ 163‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ‪.‬وﻋﻠيﻬنرى ﻣﻦ الﻀروري‬
‫ان نﺒﲔ أوﻻ انﺘﻬاء الرﻫﻦ اﳊيازي ﺑﺼﻔة ﺗﺒعية ‪ ،‬ﰒ ﺑﺼﻔة أصﻠية ‪.‬‬
‫أوﻻ ‪ :‬انقﻀاء ﻋقد الرﻫﻦ اﳊيازي ﺑﺼﻔة ﺗﺒعية ‪ :‬ﺗنﺺ اﳌادة ‪ 161‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻋﻠﻰ أنﻪ ‪":‬ﻳعﺘﱪ الرﻫﻦ ﺑعا‬
‫لﻠدﻳﻦ اﳌﻀﻤون وﻳدور ﻣعﻪ وجودا وﻋدﻣا‪.‬ﻳنقﻀﻲ الرﻫﻦ اﳊيازي نقﻀاء الدﻳﻦ اﳌﻀﻤون ﺑﻪ ﺑﺘﻤاﻣﻪ‪".‬‬
‫ﻣا ﻳﺴﺘﻔاد ﻣﻦ اﳌادة أﻋﻼﻩ أن الرﻫﻦ حﻖ ﺑﻊ ﻻلﺘﺰام اﻷصﻠﻲ‪ ،‬ﻓإذا زال اﻷصﻞ زال الﺘاﺑﻊ‪.‬‬
‫نيا ‪ :‬انقﻀاء ﻋقد الرﻫﻦ اﳊيازي ﺑﺼﻔة أصﻠية‪ :‬ﻳنقﻀﻲ الرﻫﻦ ﺑﺼﻔة أصﻠية ﺑﻜﻞ ﺳﺒﺐ ﳝﺴﻪ ﰲ ذاﺗﻪ‪ ،‬وﻳﱰﺗﺐ ﻋﻠيﻪ‬
‫زوالﻪ‪ ،‬دون أن ﻳنقﻀﻲ الدﻳﻦ اﳌﻀﻤون‪ ،‬ﻓيﺰول الرﻫﻦ‪ ،‬ولﻜﻦ ﻳﺒقﻰ لﻠداﺋﻦ حقﻪ الﺸﺨﺼﻲ ﻛﺄي داﺋﻦ ﻋادي‪ ،‬وﳛﺼﻞ‬
‫ذلﻚ ﰲ اﳊاﻻت الﺘالية‪:‬‬
‫‪ -‬ﺑﺘنازل اﳌُرَِﻦ ﻋﻦ الرﻫﻦ ‪ :‬ﻓﻠﻤا ﻛان الرﻫﻦ ضﻤا ﻋينيا لﻼلﺘﺰام اﻷصﻠﻲ ﳊﻔﻆ حقوق الداﺋﻦ ﻓإن ﳍذا اﻷﺧﲑ‬
‫اﻻﺳﺘﻐناء ﻋﻦ حيازة الﺸﻲء اﳌرﻫون إذا وثﻖ ﰲ اﳌدﻳﻦ‪ ،‬وﺗنازل الداﺋﻦ ﻋﻦ الرﻫﻦ ﻻ ﻳعﲏ ﺗنازلﻪ ﻋﻦ دﻳنﻪ ﻓقد ﻳﻜﻔﻲ‬
‫الداﺋﻦ إثﺒات لدﻳنﻪ ﺳﺘﻤارة الدﻳﻦ اﶈررة‪ ،‬وﻻ ﻳﺘعﻠﻖ ﺗنازل الداﺋﻦ ﺑﺼﺤة ﻋقد الرﻫﻦ إﻻ إذا وقﻊ ﺗﺴﻠيﻢ اﳌرﻫون ﻣﻦ‬
‫اﳌدﻳﻦ إﱃ الداﺋﻦ‪.‬‬
‫‪ -‬ﻼك الﺸﻲء اﳌرﻫون ﻫﻼﻛا ﻛﻠيا؛ﻳنقﻀﻲ الرﻫﻦ اﳊيازي ﺑﺼورة انﻔرادﻳة ﻣﻊ ﺑقاء اﻻلﺘﺰام اﻷصﻠﻲ قاﺋﻤا ﻼك الﺸﻲء‬
‫اﳌرﻫون ﻫﻼﻛا ﻛﻠيا‪ ،‬وإذا ﺳﻜﺖ اﳌﺸرع ﻋﻦ ﻫذا اﳌقﺘﻀﻰ ﻓاﳌعﺘﱪ ﰲ اﳍﻼك ﻫنا ذلﻚ الذي ﻳقﻊ ﺑقوة قاﻫرة ودون أي‬
‫ﻓعﻞ أو ﺧﻄﺄ ﻣﻦ الداﺋﻦ‪ ،‬أﻣا إذا ﻛان العﻜس ﻓان الداﺋﻦ ﻫو اﳌﺴﺆول وﻣﻦ ﰒ وجﺐ ﺗعوﻳﺾ اﳌدﻳﻦ وﻓقا لﻠقواﻋد العاﻣة‪.‬‬
‫‪ -‬اﲢاد الذﻣة‪:‬وﻳﺘﻢ اﲢاد الذﻣة ﻋﻦ ﻃرﻳﻖ اجﺘﻤاع صﻔﱵ الداﺋﻦ و اﳌدﻳﻦ ﰲ نﻔس الﺸﺨﺺ حيﺚ ﻳﺘعذر ﰲ ﻫذﻩ اﳊالة‬
‫ﻣﻄالﺒة الﺸﺨﺺ لنﻔﺴﻪ لدﻳﻦ أو ليوﻓيﻪ لنﻔﺴﻪ‪ ،‬وأﻏﻠﺐ حاﻻت اﲢاد الذﻣة ﻫﻲ ﰲ اﳌﲑاث ﻛﺄن ﻳوﰲ الداﺋﻦ وﻳرثﻪ‬
‫ﻣدﻳنﻪ‪ ،‬حيﺚ ﻳﻐدو ﻫذا اﻷﺧﲑ ﻣالﻜا لﱰﻛة اﳌوروث داﺋنﻪ‪ ،‬لﺘاﱄ صاحﺐ اﳊﻖ الذي ﻛان ﰲ ذﻣﺘﻪ ﳍذا اﳌوروث‪.‬‬
‫‪ -‬نقﻀاء اﻷجﻞ الذي ﻋقد الرﻫﻦ إﱃ اﻳﺘﻪ‪ ،‬أو ﺑﺘﺤقﻖ الﺸرط الﻔاﺳخ الذي ﻋﻠﻖ الرﻫﻦ ﻋﻠيﻪ‪ :‬ﻳنقﻀﻲ الرﻫﻦ نقﻀاء‬
‫اﻷجﻞ الذي ﻋقد لﻪ إﱃ اﻳﺘﻪ‪ ،‬واﳌراد ﻫنا انﺘﻬاء ﻣدة الدﻳﻦ اﳌﻀﻤون لرﻫﻦ ﻓيﻤا إذا ﺗﺴاوت ﻣدﰐ الرﻫﻦ واﻻلﺘﺰام‬
‫اﳌﻀﻤون‪.‬‬
‫ﳌﺰاد العﻠﲏ وﻓقا‬ ‫‪ -‬إضاﻓة إﱃ ذلﻚ ﳝﻜﻦ أن ﻳنقﻀﻲ الرﻫﻦ اﳊيازي لﺒيﻊ‪ ،‬ﻏﲑ أن ﻫذا اﻷﺧﲑ ﻳﻜون ﺑيعا إجﺒار‬
‫لﻺجراءات اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ القانون)اﳌادة‪ 163‬ﻣﻦ م ح ع (‪.‬‬

‫‪94‬‬
 ‫اﳌﺒﺤﺚ الﺜالﺚ‪ :‬الرﻫن الرﲰي‬
‫نﻈﻤﺖ ﻣدونة اﳊقوق العينيةالرﻫﻦ الرﲰﻲ ﰲ اﳌواد ﻣﻦ ‪ 165‬إﱃ ‪ 221‬ﻣنﻬا‪ ،‬و قد ﻋرﻓﺘﻪ ﰲ ﻣاد ا ‪ 165‬ﲟا ﻳﻠﻲ‪:‬‬
‫" الرﻫﻦ الرﲰﻲ حﻖ ﻋيﲏ ﺗﺒعﻲ ﻳﺘقرر ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻚ ﳏﻔﻆ أو ﰲ ﻃور الﺘﺤﻔيﻆ وﳜﺼﺺ لﻀﻤان أداء دﻳﻦ‪،‬‬

‫ولﺒيان ﳎﻤوع اﻷحﻜام اﳌرﺗﺒﻄة لرﻫﻦ الرﲰﻲ‪ ،‬نﺘناول ﰲ الﻔقرة اﻷوﱃ اﳌقﺼود لرﻫﻦ الرﲰﻲ ‪ ،‬وﰲ الﻔقرة الﺜانية‬
‫إنﺸاء الرﻫﻦ الرﲰﻲ ‪ ،‬وﰲ الﻔقرة الﺜالﺜة أ ر الرﻫﻦ الرﲰﻲ ‪ ،‬وﰲ الﻔقرة الراﺑعة انقﻀاء الرﻫﻦ الرﲰﻲ‬

‫اﳌطلب ا ٔول ‪ :‬ﻣفهوم الرﻫن الرﲰي‬

‫ﻳقﺼد لرﻫﻦ الرﲰﻲ ﰲ اﳌادة ‪ 165‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ﻣا ﻳﻠﻲ‪ " :‬الرﻫﻦ الرﲰﻲ حﻖ ﻋيﲏ ﺗﺒعﻲ ﻳﺘقرر ﻋﻠﻰ‬
‫ﻣﻠﻚ ﳏﻔﻆ أو ﰲ ﻃور الﺘﺤﻔيﻆ وﳜﺼﺺ لﻀﻤان أداء دﻳﻦ " ‪.‬‬

‫اﳌقﺼود لرﻫﻦ الرﲰﻲ ﻫو ﻣﻦ اﳊقوق العينية الﺘﺒعية الﱵ ﺗرد و ﺗﺘقرر ﻋﻠﻰ ﻣﻠﻚ ﳏﻔﻆ أو ﰲ ﻃور الﺘﺤﻔيﻆ وﻳﻬدف‬
‫ﻣﻦ إﺑراﻣﻪ ﻷﺳاس لﻀﻤان أداء دﻳﻦ ﻣعﲔ ‪ ،‬و الرﻫﻦ الرﲰﻲ ﻻ ﻳﺘﺠﺰأ وﻳﺒقﻰ ﻛﻤﻠﻪ ﻋﻠﻰ العقارات اﳌرﻫونة ‪،‬‬
‫وﻳﺸﻤﻞ العقار اﳌرﻫون و ﻣﻠﺤقاﺗﻪ و ﻛﻞ ﻣا ﻳﺴﺘﺤدث ﻓيﻪ ﻣﻦ إنﺸاءات و ﲢﺴينات ﺑعد العقد أو ﻳﻀﻢ إليﻪ‬
‫ﻻلﺘﺼاق ‪ ،‬و ﻳعﺘﱪ ﻛﻞ رﻫﻦ رﲰﻲ ﻣقيد ﺑﻜيﻔية ﻣنﺘﻈﻤة ﰲ الرﺳﻢ العقاري ﳏﺘﻔﻈا ﺑرﺗﺒﺘﻪ وصﻼحيﺘﻪ إﱃ حﲔ ﺗقييد‬
‫اﻹﺑراء ﻣنﻪ ) اﳌواد ﻣﻦ ‪ 165‬إﱃ ‪ 169‬ﻣﻦ م ح ع (‪.‬‬

‫اﳌطلب الﺜاﱐ ‪ٕ :‬ا ﺸاء الرﻫن الرﲰي‬

‫ﳚﺐ الﺘﻤييﺰ ﰲ ﻣعرض اﳊدﻳﺚ ﻋﻦ ﻫذا اﻷﻣر ﺑﲔ نوﻋﲔ ﻣﻦ الرﻫﻦ الرﲰﻲ و ﳘا الرﻫﻦ اﻻﺗﻔاقﻲ والرﻫﻦ اﻻجﺒاري ‪،‬‬
‫ﻓالرﻫﻦ اﻻجﺒاري ﻳنعقد و ﻳنﺸﺄ ﺑدون رضﻰ اﳌدﻳﻦ ﰲ اﳊاﻻت الﱵ ﻳقررﻫا القانون ‪ ،‬و ﳝﻜﻦ ﺗقييد ﻫذا الرﻫﻦ ﺗقييدا‬
‫احﺘياﻃيا و ﳛﺘﻔﻆ ﲟرﺗﺒﺘﻪ ﻣﻦ رﻳخ الﺘقييد اﻻحﺘياﻃﻲ ‪ ،‬اﻣا الرﻫﻦ اﻻﺗﻔاقﻲ ﻓينﺸﺄ ﻛﺘاﺑة و ﺑرضﻰ الﻄرﻓﲔ وﻻ ﻳﻜون‬
‫صﺤيﺤا إﻻ إذا قيد لرﺳﻢ العقاري ) ﻣﻦ اﳌادة ‪171‬اﱃ ‪.(177‬‬

‫الفقرة ا ٔوﱃ‪ :‬الرﻫن الرﲰي اﻻٕﺟ اري‬

‫الرﻫﻦ الرﲰﻲ اﻹجﺒاري ﻳﻜون ﺑدون رضﻰ اﳌدﻳﻦ أي جﱪا ﻋنﻪ و ذلﻚ ﰲ اﳊاﻻت الﱵ ﻳقررﻫا القانون‪ ،‬و ﻣﻦ ﺑﲔ‬
‫ﻫذﻩ اﳊاﻻت الﱵ حددﻫا القانون ﻣا ﺧولﻪ اﳌﺸرع ﻣﻦ ﲤﻜينالﺒاﺋﻊ أو اﳌعاوض أو اﳌﺘقاﺳﻢ‪ ،‬الذي ﱂ ﻳﻀﻤﻦ ﺑرﻫﻦ‬
‫اﺗﻔاقﻲ اﻷداء الﻜاﻣﻞ لﻠﺜﻤﻦ أو اﳌدرك ﰲ إﻳقاع رﻫنا إجﺒاري ﻋﻠﻰ اﻷﻣﻼك ﳏﻞ الﺒيﻊ أو اﳌعاوضة أو القﺴﻤة)اﳌادة‬
‫‪ 171‬و ‪ 172‬ﻣﻦ م ح ع (‪ ،‬و ﻳﺘﻢ ذلﻚ ﺑناء ﻋﻠﻰ حﻜﻢ قﻀاﺋﻲ ﺗﺼدرﻩ ﳏﻜﻤة اﳌوضوع اﳌﺨﺘﺼة ﻃﺒقا لﻠقواﻋد‬
‫العاﻣة‪ .‬ﳝﻜﻦ ﺗقييد ﻫذا الرﻫﻦ ﺗقييدا احﺘياﻃيا و ﳛﺘﻔﻆ ﲟرﺗﺒﺘﻪ ﻣﻦ رﻳخ الﺘقييد اﻻحﺘياﻃﻲ)اﳌادة ‪173‬م ح ع (‪.‬‬

‫‪95‬‬
 ‫الفقرة الﺜانية ‪ :‬الرﻫن الرﲰي اﻻتفاﰶ‬
‫أﻣا الرﻫﻦ اﻻﺗﻔاقﻲ ﻓﻜﻤا ﻳدل ﻋﻠﻰ ذلﻚ اﲰﻪ ﻓإنﻪ ﻻ ﻳنعقد إﻻ ﺑرضﻰ ﻃرﻓيﻪ ﻣﻦ ﺧﻼل ﺗواﻓﻖ و ﺗﻄاﺑﻖ اﻹﳚاب و‬
‫القﺒول ﺑينﻬﻤا‪ ،‬و ﻳﺸﱰط ﻻنعقادﻩ أن ﻳﻔرغ ﰲ ﳏرر ﻛﺘاﰊ‪ ،‬ﻋﻠﻤا أن الﻜﺘاﺑة اﳌﺸﱰﻃة ﻫنا ﻻ ﺗوجﺐ لﻀرورة أن ﻳنﺠﺰ‬
‫اﶈرر ﻣﻦ ﻃرف ﻣوثﻖ أو ﻋدلﲔ أو ﳏام ﻣقﺒول لﻠﱰاﻓﻊ أﻣام ﳏﻜﻤة النقﺾ ‪ ،‬ﻓﻤقﺘﻀيات اﳌادة ‪ 4‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق‬
‫العينية ﺗعﻄﻞ ﻋﻦ اﻹﻋﻤال ﰲ قيام ﻋقود الرﻫﻦ و ذلﻚ ﺑناء ﻋﻠﻰ اﻻﺳﺘﺜناء الذي أقرﺗﻪ الﻔقرة الﺜانية ﻣﻦ‬
‫اﳌادة ‪ 174‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية الﱵ جاء ﻓيﻬا ‪:‬‬

‫"ﻻ ﺗﺴري أحﻜام اﳌادة ‪ 4‬أﻋﻼﻩ ﻋﻠﻰ إنﺸاء أو نقﻞ أو ﺗعدﻳﻞ أو إﺳقاط الرﻫﻦ اﻻﺗﻔاقﻲ اﳌقرر لﻀﻤان أداء دﻳﻦ ﻻ‬
‫ﺗﺘﺠاوز قيﻤﺘﻪ اﳌﺒﻠغ اﳌاﱄ اﶈدد ﺑنﺺ ﺗنﻈيﻤﻲ"‪.‬‬

‫ووﻓقا لﻠﻤادة اﻷوﱃ ﻣﻦ اﳌرﺳوم رقﻢ ‪ ، 2.14.881‬ﳛدد اﳌﺒﻠغ اﳌاﱄ لﻠدﻳﻦ ﻣوضوع الرﻫﻦ اﻻﺗﻔاقﻲ اﳌقرر لﻀﻤان‬
‫أداﺋﻪ والذي ﻻ ﻳنﺒﻐﻲ ﲡاوزﻩ حﱴ ﻻ ﺗﺴري ﻋﻠيﻪ أحﻜام اﳌادة ‪ 4‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية ‪ ،‬ﰲ ﻣاﺋﺘﲔ وﲬﺴﲔ ألﻒ‬
‫درﻫغ)‪(250.000.00‬‬

‫أﻣا الﺸروط اﳌﺘﻄﻠﺒة ﺗوﻓرﻫا لﺼﺤة الرﻫﻦ الرﲰﻲ ‪ :‬أوقﻒ اﳌﺸرع اﳌﻐرﰊ لقيام وصﺤة الرﻫﻦ الرﲰﻲ ﻋﻠﻰ ﺗﻀﻤﲔ‬
‫ﻋقدﻩ ﲨﻠة ﻣﻦ الﺒيا ت وﻫﻲ‪ :‬ﻫوﻳة أﻃراف العقد‪ ،‬ﺗعيﲔ اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون ﺑﺒيانﻪ اﲰﻪ و ﻣوقعﻪ وﻣﺴاحﺘﻪ وﻣﺸﺘﻤﻼﺗﻪ‬
‫ورقﻢ رﲰﻪ العقاري أو ﻣﻄﻠﺐ ﲢﻔيﻈﻪ‪ ،‬ﺑيان ﻣﺒﻠغ الدﻳﻦ اﳌﻀﻤون لرﻫﻦ واﳌدة اﶈددة ﻷداﺋﻪ‪ ،‬وﳚﺐ إضاﻓة إﱃ ذلﻚ‬
‫أن ﻳﻜون الراﻫﻦ ﻣالﻜا لﻠﻤﻠﻚ اﳌرﻫون وأﻫﻼ لﻠﺘﺼرف ﻓيﻪ‪ ،‬و ﳚوز أن ﻳﻜون الراﻫﻦ ﻫو اﳌدﻳﻦ نﻔﺴﻪ أو ﻛﻔيﻼ ﻋينيا‬
‫ﻳقدم الرﻫﻦ ﳌﺼﻠﺤة اﳌدﻳﻦ )اﳌواد ﻣﻦ ‪ 175‬إﱃ ‪.(177‬‬

‫وﻋند انعدام أﻫﻠية الراﻫﻦ ‪ ،‬ﻓإنﻪ ﻻ ﳚوز لﻸب أو اﻷم أو الوصﻲ أو اﳌقدم رﻫﻦ أﻣوال القاصر أو اﶈﺠور ﻋﻠيﻬا‬
‫رﻫنا رﲰيا إﻻ ذن ﻣﻦ القاضﻲ) اﳌادة‪ 178‬ﻣﻦ م ح ع (‪.‬‬

‫الفقرة الﺜالتة ‪ :‬الرﻫن اﳌؤ ل‬

‫قد أقر اﳌﺸرع اﺳﺘﺜناء ﳍذﻩ القاﻋدة ﲟقﺘﻀاﻩ ﳝﻜﻦ جيﻞ ﺗقييد الرﻫﻦ الرﲰﻲ لرﺳﻢ العقاري ﳌدة ﻻ‬
‫ﺗﺘعدى ‪ 90‬ﻳوﻣا ‪ ،‬و ﻳﺘعﻠﻖ اﻷﻣر ﺑرﻫﻦ اﺗﻔاقﻲ ﻣﱪم وﻓﻖ أحﻜام القانون العام‪ ،‬ﻳنعقد ﺑﲔ اﳌدﻳﻦ و الداﺋﻦ ﲟناﺳﺒة‬
‫ﻣنح قرض قﺼﲑ اﻷجﻞ ‪ ،‬وﻷﺳﺒاب شﺨﺼية ‪ ،‬ﻳﻠﺘﻤس اﻷﻃراف ﻣﻦ اﶈاﻓﻆ ﻋﻠﻰ اﻷﻣﻼك العقارﻳة جيﻞ ﺗقييد‬
‫الرﻫﻦ ‪ ،‬و ﳍذا ﻓإ ﻢ ﻳودﻋون لدى اﶈاﻓﻈة العقارﻳة ﻋقد الرﻫﻦ ﻣﻊ نﻈﲑ الرﺳﻢ العقاري اﳌعﲏ و ﻃﻠﺐ ﻛﺘاﰊ ﻣﺆرخ‬
‫ﻳﻠﺘﻤس ﻓيﻪ ﻣﻦ اﶈاﻓﻆ جيﻞ ﺗقييد ﻋقد الرﻫﻦ ﳌدة ﻻ ﺗﺘعدى ‪ 90‬ﻳوم ‪ ،‬دون أن ﻳﻔقد الداﺋﻦ ﻣرﺗﺒﺘﻪ وﻻ اﻣﺘيازاﺗﻪ ‪.‬‬

‫وﰲ نﻔس الوقﺖ ‪ ،‬ﻳﻠﺘﻤس اﻷﻃراف ﻣﻦ اﶈاﻓﻆ ﺑواﺳﻄة ﻃﻠﺐ ﻛﺘاﰊ ﻣﺆرخ و ﻣوقﻊ ﻋﻠيﻪ أن ﻳقيد حﻖ الداﺋﻦ اﳌر ﻦ‬
‫ﺗقييدا احﺘياﻃيا ﻋﻠﻰ اﳌﻠﻒ العقاري اﳌعﲏ ‪ .‬و ﻣﻦ رﻳخ الﺘقييد اﻻحﺘياﻃﻲ‪ ،‬ﻻ ﳝﻜﻦ قﺒول أي ﺗﻔوﻳﺖ ﳊقوق ﻋينية‬

‫‪96‬‬
‫أو إنﺸاء ﲢﻤﻼت ﻋﻠﻰ العقار ﻣﻦ ﻃرف أحد اﻷﻃراف ‪.‬ﻛﻤا ﳝﺘنﻊ ﻣﻦ إجراء أي ﺗقييد آﺧر ﺑرضﻰ اﳌالﻚ وذلﻚ‬
‫ﻣدة ﺗﺴعﲔ ﻳوﻣا ﺗﺴري ﻣﻦ رﻳخ الﺘقييد اﳌنﺠﺰ‪ ،‬إذ ﰲ ﻫذﻩ اﳊالة ﻳﻀﻤﻦ ﻫذا الﺘقييد اﻻحﺘياﻃﻲ لرﺳﻢ العقاري وﻻ‬
‫ﻳﺸار إليﻪ ﰲ نﻈﲑﻩ ‪ ) .‬اﳌواد ﻣﻦ ‪ 184‬إﱃ ‪ 186‬ﻣﻦ ﻣدونة اﳊقوق العينية (‪.‬‬

‫اﳌطلب الﺜالﺚ ‪ ٔ :‬ر الرﻫن الرﲰي‬

‫ﲞﺼوص اﻷ ر الﱵ ﺗنﺠﻢ ﻋﻦ الرﻫﻦ الرﲰﻲ ‪ :‬ﳕيﺰ ﰲ ﻫذﻩ اﳊالة ﺑﲔ ﺗﻠﻚ الﱵ ﺗنﺘﺞ ﲡاﻩ اﳌﺘعاقدﻳﻦ ‪ ،‬وﺗﻠﻚ اﳌﱰﺗﺒة‬
‫ﲡاﻩ الﻐﲑ اﳌﺘعاقدﻳﻦ‪.‬‬

‫*ﻓﺒﺨﺼوص أ ر الرﻫﻦ الرﲰﻲ لنﺴﺒة اﳌﺘعاقدﻳﻦ ‪:‬‬

‫‪-‬ﺗﻠﺤﻖ اﳌدﻳﻦ الراﻫﻦ أ ر ﻣنﻬا أنﻪ ﻳﺒقﻰ اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون ﲢﺖ ﻳدﻩ ﻳﺴﺘعﻤﻠﻪ وﻳﺴﺘﻐﻠﻪ وﻳﺘﺼرف ﻓيﻪ دون اﳌﺴاس‬
‫ﲝقوق الداﺋﻦ اﳌر ﻦ ‪ ،‬وﻳﻀﻤﻦ اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون و ﻫو ﻣﺴﺆول ﻋﻦ ﺳﻼﻣﺘﻪ ﻛاﻣﻼ حﱴ الوﻓاء لدﻳﻦ الذي ﻋﻠيﻪ لﻠداﺋﻦ‬
‫‪.‬إذا ﻫﻠﻚ اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون أو ﺗعيﺐ ﲞﻄﺄ ﻣﻦ الراﻫﻦ ﻛان لﻠﻤر ﻦ أن ﻳﻄﻠﺐ وﻓاء دﻳنﻪ ﻓورا أو ﺗقدﱘ ضﻤان ﻛاف‬
‫لدﻳنﻪ‪ .‬وﻳنﺘقﻞ حﻖ الداﺋﻦ اﳌر ﻦ ﻋند ﻫﻼك اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون أو ﺗعييﺒﻪ أو نﺰع ﻣﻠﻜيﺘﻪ ﻷجﻞ اﳌنﻔعة العاﻣة إﱃ اﳌال‬
‫الذي ﳛﻞ ﳏﻠﻪ ﻛﻤﺒﻠغ الﺘﺄﻣﲔ أو الﺘعوﻳﺾ أو ﻣقاﺑﻞ نﺰع اﳌﻠﻜية‪ ،‬ولﻠﻤر ﻦ أن ﻳﺴﺘوﰲ حقﻪ ﻣﻦ ﻫذﻩ اﻷﻣوال وﻓقا‬
‫ﳌرﺗﺒﺘﻪ‪ ) .‬اﳌواد ﻣﻦ ‪ 187‬إﱃ ‪ 191‬ﻣﻦ م ح ع (‪.‬‬

‫أﻣا ﲞﺼوص أ ر الرﻫﻦ الرﲰﻲ ﰲ ﻣواجﻬة الداﺋﻦ اﳌر ﻦ‪ ،‬ﻓﻠﻪ أن ﻳﺴﺘوﰲ دﻳنﻪ ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون ﺑعد ﺑيعﻪ وﻓقا‬
‫لﻺجراءات اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ القانون وذلﻚ حﺴﺐ ﻣرﺗﺒﻪ وليس لﻪ ﲢﺖ ﻃاﺋﻠة الﺒﻄﻼن اﳊﻖ ﰲ أن ﻳﺘﻤﻠﻚ الﺸﻲء‬
‫اﳌرﻫون أو أن ﻳﺘﻢ ﺑيعﻪ ﺑﻄرق أﺧرى ﻏﲑ الﻄرﻳقة القانونية اﳌﺘعﻠقة لﺒيﻊ ﳌﺰاد العﻠﲏ ‪ ،‬ﻏﲑ أنﻪ ﳝﻜﻦ ﺑعد حﻠول‬
‫أجﻞ أداء الدﻳﻦ أن ﻳﺘﻔﻖ اﳌدﻳﻦ ﻣﻊ داﺋنيﻪ ﻋﻠﻰ ﺑيﻊ اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون دون إﺗﺒاع ﻫذﻩ اﻹجراءات‪ ) .‬اﳌواد ﻣﻦ ‪ 192‬إﱃ‬
‫‪ 196‬ﻣﻦ م ح ع (‪.‬‬

‫أﻣا ﲞﺼوص أ ر الرﻫﻦ الرﲰﻲ لنﺴﺒة لﻠﻐﲑ ‪ ،‬ﻓالداﺋﻦ اﳌر ﻦ أن ﻳﺴﺘوﰲ دﻳنﻪ ﻣﻦ ﲦﻦ اﳌﻠﻚ حﺴﺐ رﺗﺒة ﺗقييدﻩ ﰲ‬
‫الرﺳﻢ العقاري ‪ ،‬وذلﻚ ﻷولوﻳة ﻋﻠﻰ قﻲ الداﺋنﲔ اﳌر نﲔ الﺘالﲔ لﻪ ﰲ اﳌرﺗﺒة وﻛذا ﻋﻠﻰ الداﺋنﲔ العادﻳﲔ ‪ ،‬ﻛﻤا‬
‫لﻠداﺋﻦ اﳌر ﻦ ﻛذلﻚ حﻖ ﺗﺘﺒﻊ اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون ﰲ ﻳد أي حاﺋﺰ لﻪ ﻻﺳﺘيﻔاء دﻳنﻪ ﻋند حﻠول أجﻞ الوﻓاء ﺑﻪ ‪.‬‬

‫ﳚوز لﻠﺤاﺋﺰ أن ﳛﻞ ﳏﻞ اﳌدﻳﻦ ﰲ أداء الدﻳﻦ وﺗواﺑعﻪ وﻳﺴﺘﻔيد ﰲ ذلﻚ ﻣﻦ اﻵجال اﳌﺨولة لﻠﻤدﻳﻦ اﻷصﻠﻲ‪ ،‬ﻛﻤا لﻪ‬
‫قﺒﻞ حﻠول أجﻞ الوﻓاء أن ﻳﻄﻬر اﳌﻠﻚ ﻣﻦ الرﻫﻦ اﳌﱰﺗﺐ ﻋﻠيﻪ داء الدﻳﻦ وﺗواﺑعﻪ‪.‬ﳛﻞ اﳊاﺋﺰ ﳏﻞ الداﺋﻦ الذي‬
‫اﺳﺘوﰱ دﻳنﻪ ﰲ ﻣا لﻪ ﻣﻦ حقوق ﲡاﻩ اﳌدﻳﻦ اﻷصﻠﻲ‪ .‬وﻳعﺘﱪ حاﺋﺰا لﻠﻤﻠﻚ اﳌرﻫون ﻛﻞ ﻣﻦ انﺘقﻠﺖ إليﻪ ﻣﻠﻜيﺘﻪ‬
‫ﺑﺘقييدﻩ لرﺳﻢ العقاري دون أن ﻳﻜون ﻣﻠﺘﺰﻣا شﺨﺼيا لدﻳﻦ‪ ) .. .‬اﳌواد ﻣﻦ ‪ 197‬إﱃ ‪ 211‬ﻣﻦ م ح ع (‪.‬‬

‫‪97‬‬
 ‫اﳌطلب الرابﻊ ‪ :‬انقضاء الرﻫن الرﲰي‬
‫ﻳنقﻀﻲ الرﻫﻦ الرﲰﻲ حد اﻷﺳﺒاب الﺘالية ‪:‬‬

‫أوﻻ ‪ :‬لوﻓاء لدﻳﻦ؛ ﻓالوﻓاء لدﻳﻦ اﳌﻀﻤون لرﻫﻦ ﳜﻀﻊ لﻠقواﻋد العاﻣة اﳌقررة ﰲ الوﻓاء لدﻳﻦ اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا‬
‫ﰲ ق ل ع‪ ،‬وﲟا أن حﻖ الرﻫﻦ حﻖ ﻋيﲏ ﻏﲑ قاﺑﻞ لﻠﺘﺠﺰﺋة ﻓالوﻓاء ﻛذلﻚ ﻻ ﻳﺘﺠﺰأ ﺑﻞ ﳚﺐ أن ﻳﻜون ﻛاﻣﻼ‪ ،‬وﰲ‬
‫حالة اﻻداء اﳉﺰﺋﻲ ﻓإن الرﻫﻦ ﻳﺒقﻰ قاﺋﻤا إﱃ حﲔ أداء الدﻳﻦ ﻛاﻣﻼ ‪.‬‬

‫نيا ‪ :‬ﺑرﻓﻊ ﻳد الداﺋﻦ اﳌر ﻦ ﻋﻦ الرﻫﻦ؛‬

‫لﺜا ‪ :‬ﻼك اﳌﻠﻚ اﳌرﻫون ﻫﻼﻛا ﻛﻠيا؛ﻳنقﻀﻲ الرﻫﻦ الرﲰﻲ إذا ﻫﻠﻚ الﺸﻲء اﳌرﻫون‪ ،‬ﺑﺸرط أن ﻳﻜون اﳍﻼك ﻛﻠيا‬
‫أﻣا إذا ﻛان اﳍﻼك جﺰﺋيا‪ ،‬ﻓﻼ ﻳنقﻀﻲ الرﻫﻦ ﺑﻞ ﻳﺒقﻰ ﻣا ﺑقﻲ ﻣﻦ الﺸﻲء اﳌرﻫون‪ ،‬وﻳﻜون ضاﻣنا لﻠدﻳﻦ ﻛﻠﻪ ﻋﻤﻼ‬
‫ﺑقاﻋدة ﻋدم ﲡﺰﺋة الرﻫﻦ‬

‫راﺑعا ‪ :‬ﲢاد الذﻣة ‪ ،‬ﻳقﺼد ا اجﺘﻤاع صﻔة الداﺋﻦ واﳌدﻳﻦ ﰲ ﻳد شﺨﺺ واحد ﺗﺒعا لنﻔس اﻻلﺘﺰام‪ ،‬وﻫذا ﻳﺆدي‬
‫إﱃ انقﻀاء ﻋﻼقة اﳌدﻳونية ﻷنﻪ ﻣﻦ اﳌﺴﺘﺤيﻞ أن ﻳﻜون الﺸﺨﺺ ﻣدﻳنا لنﻔﺴﻪ‪،‬‬

‫ﺧاﻣﺴا ‪ :‬ﻳنقﻀﻲ الرﻫﻦ ﺑﺒيﻊ اﳌﻠﻚ ﺑيعا جﱪ ﳌﺰاد العﻠﲏ وﻓقا لﻺجراءات اﳌنﺼوص ﻋﻠيﻬا ﰲ القانون‪.‬‬

‫‪98‬‬