Elementos de Derechos Reales 10-05-2023

Superficie
ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo
previsto en este Título y las leyes especiales.

En este derecho real debemos distinguir dos planos diferenciados:

a) El derecho de plantar, edificar o forestar

b) La propiedad superficiaria

El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y

subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.

Este derecho real puede ser constituido sobre todo el terreno o una parte material determinada del mismo.
Tanto sea sobre una parte determinada, o en su totalidad, no interesa qué porción del mismo se asigna a la
construcción o plantación, dado que lo central es que sea útil para su aprovechamiento.

El superficiario puede afectar lo construido a propiedad horizontal, y a su vez, en propiedad horizontal

puede existir el derecho real de superficie.

La inscripción del derecho de superficie se practicará en matrícula donde conste inscripto el dominio o el
condominio, en el rubro preferido a gravámenes y restricciones, y se hará figurar la constitución del
derecho real, plazo convenido en el título o condición resolutoria, los datos personales del superficiario,
con los datos de la escritura de afectación, y se abrirá una submatrícula, que puede ser indicativa de una
superficie total o superficie parcial sobre el inmueble.

Plazos de duración, legitimación, modos de adquisición

Plazo máximo

El plazo máximo en el Código estipula que no puede superar los 70 años cuando se refiere a
construcciones, y 50 años cuando se trata de forestaciones o plantaciones.

Ambos plazos deberán contarse a partir de la adquisición del derecho de superficie.

Los plazos convenidos contractualmente pueden ser prorrogados, pero no pueden exceder el límite legal
(50 o 70 años).

Legitimación

Se encuentran facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio y propiedad horizontal.

El derecho de superficie se rige por los principios del dominio revocable, y es una excepción temporaria al
de accesión.

Modos de adquisición
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El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito. Ese contrato debe ser redactado por
escritura pública, e inscripto en el Registro de la propiedad Inmueble para su oponibilidad a terceros.

Este derecho real puede ser adquirido por acto entre vivos o mortis causa. O sea, la superficie es un
derecho real transmisible y temporario.

No puede adquirirse por usucapión larga; sin embargo la prescripción breve es admisible a los efectos del
saneamiento del justo título.

Facultades del superficiario y del propietario

Facultades del superficiario

a) Facultades materiales: el superficiario tiene el uso y goce del inmueble sobre el que recae su derecho
para los actos materiales de edificación, plantación o forestación.
b) Facultades jurídicas: el superficiario tiene a la disposición jurídica, ya sea del derecho a plantar
forestar o edificar, como de la propiedad separada.

El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal excepto que exista un
pacto en contrario que debe ser incluido en el título constitutivo.

Facultades del propietario

a) Disposición jurídica: el nudo propietario puede transmitir su derecho real de dominio, el que se
encontrará gravado con el derecho real de superficie hasta que se extinga. También el propietario
puede gravar el inmueble con derechos reales de disfrute y de garantía siempre que no perjudique
el derecho del superficiario.
b) Disposición material: puede el nudo propietario ejercerlos derechos materiales sobre la cosa
siempre que no turbe los derechos del superficiario. Frente a la turbación de su derecho por el
propietario o un tercero, el superficiario puede ejercer las acciones posesorias y reales. En idéntica
situación se encuentra el propietario.

Extinción del sistema. Efectos. Indemnización al superficiario

Extinción del sistema

1. Destrucción del objeto

2. No ejercicio de la facultad de construir, replantar o forestar
3. Renuncia expresa
4. Vencimiento del plazo contractual o cumplimiento de una condición reolutoria
5. Por consolidación
6. Por no uso

Indemnización al superficiario

Cuando se produce la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe
indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario.
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Ese monto de la indemnización debe ser fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de
superficie, o en acuerdos posteriores; quedando sujeto al arbitrio jurisdiccional en caso de desacuerdo.