신규부지 보고

[ 말랑(Malang) – 도매 / 부지매입 ]

2019年 3月 5日(火)

해외사업본부
1. 말랑(Malang) 개요
1) 동부 자바주 중장기 계획
[단위 : 個]

인구 GDP 중장기 계획(~2023年) 자바섬

도시 N
(阡명) (USD) 기존점 旣계약 계획 計
Malang 2,560 2,418 - - 1 1
Jakarta
Surabaya 2,781 9,087 2 - - 2

Mojokerto 1,104 4,168 - - 1 1

700km
Kediri 1,542 1,246 - - 1 1
Surabaya
Jember 242 1,301 - - 1 1 80Km
West Java
※ Malang City : 856阡명
Middle Java
East Java

2) 말랑시 현황 Mojokerto : Operating

Surabaya : Propose
① 동부자바주 제 2도시 : Plan

② 도매 영업 환경 우수
: HORECA(15㎞ 반경내 호텔 300개 이상) 80Km

구분 Shark Retailer HORECA Service Total

Malang 30 6,000 1,800 1,500 9,330

③ 경제성장률 높은 지역(2016年 5.61%)

Kediri Malang Bali
Jember
2. 말랑 레전시(Malang Regency) 개요
○ 동부 자바주에서 2번째 큰 도시
라왕
구분 내용
(11만)
면적 2,977㎢
10㎞
인구 2,560,675명

○ 주요 산업 : 농업, 설탕/낙농업(우유) 산업
바투
○ 주변 도시의 HOREKA 수요 충족 가능 (20만) 14㎞

검토부지
① 말랑시 도심지역에 인접(약 7㎞ 이격)
② 바투시(Batu)시 약 14㎞ 이격
: 관광지 유명지역 7㎞

○ 경쟁점 현황 T
Store Size Monthly H
Competitor Distance 말랑
㎡ Sales [Rp]
CBD
1,489 4.9Bi0
T Transmart A Yani 4.4 km
(450坪) (3.9億) G1 G2

6,395 9.6Bio
G1 Giant Olympic 8.4 km
(1,934坪) (7.7億)
6,000 10.0Bio
G2 Giant Sawo Jajar 8.0 km
(1,815坪) (8.0億)
G3 4,000 6.0 Bio
Giant Kebonsari 12.7 km
(1,210坪) (4.8億)
H 4,393 16.3 Bio
Hypermart Matos 6.8 km G3
(1,329坪) (13.0億) ※ 검토부지 반경 20㎞內 127萬 상권
- 말랑시(86萬)/바투시(20萬)/라왕시(11萬)/케판젠(10만)
3. 말랑 및 주변도시 현황
N

20 km
LAWANG
68㎢
109,141 PEOPLE

BATU
199 ㎢
202,319 PEOPLE 10 km

5 km

KEPANJEN
46.25 ㎢
106.668 PEOPLE

※ 검토부지 반경 20㎞內 127萬 상권 : 말랑시(86萬)/바투시(20萬)/라왕시(11萬)/케판젠(10만)

4. 주변 도로 현황 (검토부지 전면 도로 4차선 / 바투 방면 도로 2차선)
Store Size Monthly To SURABAYA / PASURUAN Project Tol Road Pandaan-Malang
Competitor Distance
㎡ Sales [Rp]
Road Length 37.62 Km
1,489 4.9Bi0
T Transmart A Yani 4.4 km Middle Low Completion 2019년 상반기
(450坪) (3.9億)
4,393 16.3 Bio N
H Hypermart Matos 6.8 km
(1,329坪) (13.0億)
Batu
인구 20만
Traditional 5 km
Jl. Perusahaan Raya Market
Singosari
1x1
Middle Low
검토부지
Prima Husada Hospital
(병원)

Home Depo
(건축)
Exit Toll
고속도로
Bentoel Plan
톨게이트
(담배)

Brawijaya Jl. Letjend. Sutoyo

University
2x2
H
5. 검토부지 주변
Surabaya N
방향(80㎞)
검토
부지

Jl. Perusahaan Raya

1x1
Home
Depo

Batu
방향(14㎞)

Malang CBD Jl. Letjend. Sutoyo

방향(7㎞) 2x2 고속도로
Project Tol Road Pandaan-Malang
Road Length 37.62 Km
Completion 2019년 상반기
6. 현장 사진

Site

당사 출입 12m To. 수라바야

To. 말랑

Site

To. 수라바야
To. 말랑

주변사진
7. M/D 도면 배치도(1)
N

Landlord’s
Future Plan
For Hotel & Shop Houses
21,300㎡ (6,443坪)

Jl. Letjend. Sutoyo

2x2
※ 부지주의 잔여부지 활용 : 호텔 및 상가 운영 세부계획 검토中 기존점
8. M/D 도면 배치도(2)
▶ 점포 접근도로 폭 : 12m

영업면적
1,290坪

12m

8m
ITEM DETAILS
Land Area 18,700㎡ (5,657坪) 25 m

Unit Price 3,600,000 Rp/㎡

Total Price 67.3Bio (80.8億)
Zoning Commercial (상업)
9. 부지계약 주요 내용 (Agreement Summary)
[기준환율 : 0.08Rp/원]

구분 주요내용 비고
부지주 ○ 2개 필지
-
(Landlord) - SHGB 367, SHGB 364
부지면적
○ 18,700㎡ (5,657坪) -
(Land Area)
부지가격 ○ 단가 3,600,000 Rp/㎡
(Land Price) ○ 총금액 67.3 Bio (53.9億 / 67,320,000,000 Rp)
○ 부지주 의무 (Landlord’s Prerequisite)
① 당사 위치허가 받는 것에 협조
계약조건
채권확보
(Commercial ○ 대금지급 조건(Payment Term)
1차대금 : 은행보증문서
Term) ① PPJB 체결 후 10% - 6,732,000,000 Rp (5.4億)
② 당사 명의의 위치 허가 취득 후 AJB 체결  AJB 체결 후 90%
- 60,588,000,000 Rp (48.5億)
소유권 확인
① 소유권 ② 제한물권
(Checking
(Ownership) (Mortgage)
Certifications)

부지가 비교
10. 인니 법인 의견

구분 의견 비고

① 말랑지역을 커버할 수 있는 가능성 높은 위치

Joseph Buntatan ② 단, 부지모양 이슈로 인해 점포의 낮은 가시성을 해결하기 위한 지주사인 필요
○
(법인장) : 기존점중 Pasar Rebo점과 Ciputat점이 비슷한 상황
(검토부지는 메인도로로부터 약 200m 안쪽에 위치)

① 말랑시는 동부자바주에서 수라바야 다음으로 큰 2번째 도시

Qomarazaman ② 2016年 경제성장률이 5.61%로 인도네시아 평균(5.07%)보다 높음
○
(영운부문장) - 제조업, 무역업, 관광업에 기반을 둔 양호한 경제성장
③ 이런 이유로 말랑은 필수 진출 지역

① 동부자바주(3,900만명)의 2번째 큰 도시로, 이 도시에 대해 5번째 제안하는 부지

② 비록 부지모양이 약간 도전적이지만, 영운부문장과 개발부문장은 출입구가 큰 문제가
Santos Thenu
○ 되지 않을 것이라고 판단 (Pasar Rebo점도 같은 모양의 입구를 가지고 있음)
(개발부문장)
③ 말랑은 바투시 상권도 가져올 수 있는 지역
(바투시 : 말랑시로부터 20㎞ 이격, 테마파크 3개 운영)

법인의견
11. 부지개요 및 사업성 검토
부지 현황 건물 개요
위치(Location) JI. Mondoroko, Malang
출점방식(Type) 부지매입
부지면적(Land size) 18,700㎡ (5,657坪)
매장면적(Sales area) 4,264㎡ (1,290坪) 롯데마트 하역장
주차장 (1,290坪) 창고
주차대수 Car 96 / Bike 144 자동차 : 96대
(Parking space) 오토바이 144대
OPEN 2019年 하반기

상권 현황 사업성
인구/세대수 Population Households 월매출 18.3 Bio (14.6億)
st
1 target
44,757 11,710 NPV / IRR 38.6 Bio / 15.2%
(Within 3km)
2nd target 영업이익 / 자금회수 1次 / 10次
42,658 11,161
(within 5km)
Total 87,415 22,872 경상이익 3次

※ 상권분석팀 매출추정 16.6 Bio(13.3億)이나, 인니 법인장이

투자비 현황
매출목표 18.3 Bio 상향
부지가 67.3 Bio (53.9億)
※ 월매출 16.6 Bio(13.3億)  경상흑자 5차 / 자금회수 13차
건축 투자비 69.2 Bio (55.4億)
건축/인테리어 47.8 Bio (38.2億)
집기/IT/기타 21.4 Bio (17.2億)
計 136.5 Bio (109.2億) 매출추정 사업성
 添附
(Attachment)
[添附] 검토부지 주변 사진

Site

Site
[添附] 검토부지 주변 사진 (도로 접근)

IN OUT

本資料
[添附] 도로 접근관련 기존점 비교 本資料

▶ 검토부지 (도로폭 12m / 길이 197m), 빠사르보店 (도로폭 12m / 길이 217m), 찌뿌탓店 (도로폭 8m / 길이 217m)

Jl. Mondoroko Malang Lotte Grosir Pasar Rebo Lotte Grosir Ciputat
(검토부지) (빠사르보店) (찌뿌탓店)

▶ 2018年 실적 ▶ 2018年 실적
① 월매출 : 56.0億 ① 월매출 : 33.2億
② 영업이익 : 36.8億 ② 영업이익 : 15.3億

Frontage 12 m

Depth
±197 m

ㅇㄻㅇ
Depth
±217 m

Depth
±275 m

Frontage 8 m
[添附] 부지가 비교
구분 면적 단가 비고 TO SURABAYA/ N
검토부지 18,700㎡ 3.6mio PASURUAN

1 JI Perusahaan 40,000㎡ 4.0mio 부지주 변심(면적 변경) 5

2 Gatra Mapan 15,942㎡ 3.88mio 17.12月 거래

3 Karang Lo 20,000㎡ 4.0mio 소송진행中
4 Adigo 15,754㎡ 5.0mio 전통시장 1.5㎞이내
5 Bedali 1 15,000㎡ 3.8mio 17年 거래 /도심 遠
4

BATU
1
2 3

Traditional
Market
Singosari

Toll Road Construction

2 x 2, 2 ways or
1 x 1, 2 ways extra

1 x 1, 2 ways

※ 말랑지역 전통시장 1.5㎞ 內 출점 불가 本資料

[添附] 인니 법인 의견(원본)
[添附] 인니 법인 의견(원본)

Will be crorrected after Mr Qomaruzaman back from Manado should be

5,61% in 2016
[添附] 인니 법인 의견(원본)
Person Decision
Opinion
Incharge Approve Reject
Joseph Buntaran
(President Director) This location is seen a very promising & potential to cover Mala
ng area, however the land shape is becoming the main concer
n unless the Landlord can accommodate our concern than this
will be ok to buy. We have few exisiting stores with similar sit
uation ; Pasar Rebo, & Ciputat – on the low visibility of the sto
re, so tower brand is necessary for this store.

Santos Thenu This is our 5th proposal to this city. Ranked as the 2nd largest
(BD Director)
city in East Java (± 39 millions people). Altought the shape of
the land is a bit challenging but Operation Director & BD Dir
ector believe that this etra-nce is no issue since this sales stor
e of LSI Pasar Rebo is also at the same shape of entrance. Ma
lang contribution is also from town city Batu , they have 3 m
ajor theme parks.

Qomaruzaman
(Operation Director) Malang is the 2nd largest city after Surabaya in East Java provi
nce. Economic growth in 2016 is 5.61% higher than national (
Indonesia). Good economic growth is supported by sector indu
stry, trades, and tourism. Therefore Lotte Grosir must to exp
and to Malang.

本資料
[添附] 매출추정
▶ 법인 매출추정 : 16.6Bio (13.3億)
4. TOURISM (CULINARY) & DISTRIBUTION
Applying new format (Rp 16.6 Bio/月)
Registered Monthly Monthly Basket Monthly

MALANG REGENCY - MONDO Customer Average Average Size frequency Monthly Sal
Invoice Rate
ROKO SITE es (mio)
Active Custom
BY POTENCY Active Rate (Thou Rp) to visit
er

1 TRADERS 15 7 48.2 38,576 8.2 60 2,299 14%

2 RETAILERS 7,046 1,531 21.7 1,690 3.5 5,391 9,112 55%
3 HORECA 3,714 1,055 28.4 573 4.1 4,290 2,457 15%
4 SERVICE 1,552 349 22.5 1,254 2.9 998 1,252 8%
5 WRG KITA 70 35 49.8 1,013 6.3 219 222 1%
SUB TOTAL 12,397 2,978 24.0 1,400 3.7 10,958 15,341 92%
6 End User 11,710 1,820 15.5 262 2.8 5,070 1,330 8%
TOTAL 24,107 4,797 19.9 1,040 3.3 16,028 16,671 100%

16.6 Bio MONTH

LY with REGULAR
STORE size

本資料
[添附] 사업성 분석
▶ 영업이익(1차년도), 경상이익(3차년도), 자금회수(10차년도)

○ Summary (손익추정 요약) :

EBT 3차년도 Payback 10차년도 1st Year sales estimation 18.3
(초년도 Bio 매출)
Rp
(경상흑자) (자금회수)
경상 #VALUE! 자금회수 #VALUE! #VALUE!

1st Year 2nd Year 3rd Year 4th Year 5th Year 6th Year 7th Year 8th Year 9th Year 10th Year
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

Gross Sales (총매출액) 219,000 240,900 260,172 275,782 289,571 313,172 328,830 345,272 362,535 380,662

Efficeincy (Thou. Rp, 평효율)

14,149 15,564 16,809 17,817 18,708 20,233 21,245 22,307 23,422 24,593

Operating profit (영업이익) 2,913 4,744 6,271 6,837 8,376 10,626 11,183 11,762 12,363 12,987

Earning before Tax (경상이익) ▲2,833 ▲679 1,104 2,060 4,044 6,771 8,060 9,446 10,949 12,577

Cash 1st ~ 10th Year ▲60,260 ▲57,408 ▲53,081 ▲48,134 ▲42,829 ▲34,703 ▲25,735 ▲15,714 ▲4,554 2,485
Flow 11th ~ 20th Yeear 15,648 30,217 46,308 64,042 82,337 103,682 127,089 152,719 180,747 225,505

○ Summary of return on investment for 20 years (투자수익 요약 (20년간))

Investment NPV IRR Present Value Rate of EBT

(Invested Capital) (Net Present Value) (Internal Rate of Return) (영업이익 현가율)

136.5 Bio Rp 38.6 Bio Rp 15.2% 3.2%

本資料