ALQUILER DE INMUEBLES Dentro de la practica inmobiliaria, hay 2 actividades fundamentales: 1- Alquiler de Inmuebles (Contratos de Locacién) 2- Compra - Venta de Inmuebles ALQUILER DE INMUEBLES - CONTRATOS DE LOCACION La locacién de cosas (alquiler), se da cuando una de las partes (locador) se obliga @ conceder el uso y goce de una cosa por un cierto tiempo, y la otra parte (locatario) se obliga a pagar un precio determinado en dinero. CARACTERISTICAS. = Bilateral. = Consensual (se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, no dependiendo de formalidades ni de la entrega de la cosa). = Oneroso. = No formal. Aclaraci6n: la ley de locaciones urbanas establece que lo que se refiere a contratos de locacion debe ser formal: escrito.OBJETO. ¢Qué cosas pueden ser dadas en locacién? Principio general: pueden alquilarse los inmuebles y las cosas muebles no fungibles. Las cosas fungibles -al igual que las consumibles- no pueden alquilarse, porque el locatario al usar y gozar de ellas estaria disponiendo de las mismas. No habria locacion, sino un préstamo de consumo (un mutuo). ¢Y las cosas indeterminadas pueden alquilarse? Si. ¢Y las cosas futuras? Si, las cosas futuras pueden ser dadas en locacion, pero el acto esta sujeto a la condicién de que la cosa llegue a existir; si no llega a existir, el contrato es nulo por falta de objeto. ¢Y las ‘cosas fuera del comercio’? Si. Las cosas que estan fuera del comercio - si bien no pueden ser enajenadas - pueden ser dadas en locacién, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien publico, u ofensivas a la moral y buenas costumbres. Ej. por ello, esta prohibido alquilar sepulcros y sepulturas. ¢¥ las cosas ajenas? Si. La locacién es valida y en general no ofrece problemas si el locador tiene derecho a alquilar (usufructuario) o tiene autorizacion para celebrar un contrato de locacién con terceros (tal el caso de un representante del duefio de la cosa). Los problemas surgen cuando el que alquil6 la cosa no tenia derecho a alquilar (¢j.: tenia la cosa en depésito o en comodato y la alquilé). Aca hay que distinguir qué efectos tiene el contrato entre los que celebraron la locacién y qué efectos tiene para el verdadero duefo:= Para el duenio de la cosa: el contrato le es inoponible y no produce efectos sobre él, ya que él es totalmente ajeno al mismo. Podra exigir que de inmediato se le entregue la cosa. Sélo debera respetar el contrato, si él lo hubiese ratificado 0 si la locacién hubiere sido hecha por un heredero aparente. = Entre las partes: el contrato es valido y debe ser cumplido. CAPACIDAD. Al igual que en la compraventa, los incapaces de hecho (personas por nacer, menores, dementes, sordomudos, etc.) no pueden celebrar por si mismos el contrato de locacién y necesitaran valerse de su representante legal. Pero, hay casos particulares, que se deben aclarar: = Los menores emancipados: pueden alquilar sus bienes, ya que por el art. 135, ellos tienen la administracién de sus bienes, los hayan adquirido a titulo gratuito u oneroso. = Los inhabilitados (drogadictos, prédigos, etc.): pueden dar o tomar en alquiler, porque ellos si bien no pueden celebrar actos de disposicién, pueden celebrar actos de administracion (salvo que en la sentencia el juez se lo hubiese prohibido expresamente). = Los administradores de bienes ajenos: ellos pueden arrendar, con las limitaciones establecidas por la ley. Ejemplo de esas limitaciones: Los padres: pueden dar en locacion los bienes de los hijos bajo su patria potestad, pero con la condicién de que la locacién terminara cuando concluya la patria potestad.DESTINO DE LA COSA LOCADA. La cosa locada debe tener un uso honesto y conforme a la moral y buenas costumbres, de lo contrario el acto es nulo. El locatario debe usar y gozar de la cosa conforme al destino indicado en el contrato (ej.: para vivienda), no pudiendo darle otro uso o destino. Si el destino no esta indicado en el contrato, el locatario debe usar la cosa conforme a su naturaleza o a la costumbre del lugar. E] locador tiene derecho a impedir que el locatario dé a la cosa un uso distinto. Sera nula la clausula por la que se pretenda excluir de la habitacién de la casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria potestad 0 guarda del locatario 0 sublocatario. NUEVA LEY ALQUILERES - LEY 27.737. A través de su publicacién en el Boletin Oficial con decreto 533/2023, a partir del 17 de octubre del aio 2023 entré en vigencia la ley 27.737 "Nueva ley de alquileres”, que modifica la ley de alquileres 27.551, sancionada en el afio 2020 y el Codigo Civil y Comercial de la Nacion. La nueva norma es exclusivamente para los contratos de locacién, firmados a partir de la sancin de la ley. A continuacion, analizaremos los conceptos legales de la locacién relacionados con la nueva normativa vigente. PRECIO. En los contratos de locacién de inmuebles con destino a vivienda, el precio del alquiler debe fijarse como valor tinico, en moneda nacional, y por periodosmensuales. Sobre ese precio pueden realizarse ajustes en los plazos que fijen las partes que no pueden ser menores a 6 meses. IMPORTANTE Los ajustes se haran con un coeficiente conformado por la menor variacién que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variacién del Coeficiente de Variacién Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variacién del Coeficiente de Estabilizacién de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la Republica Argentina. PLAZO DE LA LOCACION. Plazos minimos y maximos. E]! plazo minimo del contrato de alquiler ya sea comercial o de vivienda es de 3 afios. "Minimo” quiere decir que se puede pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 aiios. Respecto del plazo maximo, antes era de 10 aiios para todos los destinos, pero ahora puede llegar hasta 20 anos para el destino habitacional y hasta 50 anos para los otros destinos. Los contratos que se celebren por términos menores seran considerados como formulados por los plazos minimos precedentemente fijados. Ej.: Ud. es dueno de un departamento y lo alquila para vivienda por 1 afio, su inquilino tiene derecho a considerarlo realizado por 3 aiios porque ese es el plazo minimo que fija la ley. Excepciones al plazo minimo: No rige el plazo minimo de 3 afios en los contratos de locacién destinados a: = Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitacion de su personal extranjero diplomatico o consular;= Habitacion con muebles con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los 3 meses se presume que no fue hecho con fines turisticos; = Guarda de cosas; = Exposici6n u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo minimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada y que normalmente debe cumplirse en un plazo menor pactado. Ejemplo: contrato de locacién por temporada. Cese del plazo minimo. El bencficio de los plazos minimos legales - establecidos a favor del inquilino- cesar por las siguientes causas (art. 1507): = Falta de pago de 2 periodos consecutivos de alquiler. = Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres, uso distinto del que por su naturaleza esta destinada a prestar, 0 goce abusivo que cause perjuicios al locador 0 a los demas sublocadores, declarados por sentencia judicial. = Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador. PAGOS POR ADELANTADO Si el alquiler es para vivienda no se puede pedir a la o el inquilino: = el pago de alquileres anticipados por periodos mayores a 1 mes; = depésitos de garantia o exigencias similares mayores al importe del primer mes de alquiler; = el pago de valor Ilave 0 equivalente;= la firma de pagarés 0 cualquier otro documento que no forme parte del contrato original. OBLIGACIONES DE LAS PARTES. La ley pone a cargo de las partes una serie de obligaciones, con la nueva ley estas son: Expensas El inquilino tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble. No tiene a su cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del inquilino las expensas que derivan de gastos habituales, es decir los que tienen que ver con los servicios normales y permanentes, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias 0 extraordinarias. Gastos de reparacién El locador es responsable de conservar el inmueble. Debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa no imputable al inquilino. Si el locador guarda silencio 0 se niega a realizar una reparacién urgente, el inquilino lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas. Esto se aplica si pasan 24 horas corridas a partir de la recepcion de la notificacion. Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 dias corridos, contados a partir de la recepcion de la intimacion. Si no lo hace, el inquilino lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas.En todos los casos, la notificacién al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendra por valida, tanto si el locador se niega a recibirla o no se lo puede notificar por motivos imputables a él. Mejoras El inquilino puede hacer mejoras en el inmueble siempre que el contrato no las prohiba expresamente. El locador esta obligado a pagar las mejoras si son mejoras para mantener el inmueble. Por ejemplo, arreglar un techo que filtra. El locador no esta obligado a pagar las mejoras, si estas no son necesarias y se hicieron por una cuestién de comodidad o de lujo. Restituir el inmueble Al concluir el contrato, el locatario se debe restituir el inmueble al locador ‘en el estado que la recibid’ (art. 1556 y 1565), salvo los deterioros ocasionados por el tiempo o por causas inevitables' (art. 1615). Si al contratar no se describid el estado del inmueble, se presume -salvo prueba en contrario- que la recibié en buen estado (art. 1614). OBLIGATORIEDAD DE INSCRIBIR EL CONTRATO DE LOCACION ANTE AFIP Los contratos de locacién de inmueble deben ser declarados por el locador en la AFIP, dentro del plazo y con los requisitos dispuestos por la AFIP.Si el locador no registra el contrato se le pueden aplicar las multas previstas en la ley 11.683. La ley 27737 introduce alivios fiscales para los propietarios: = Los ingresos provenientes exclusivamente de la locacién de hasta 2 inmuebles estaran exentos del pago del Monotributo. = Bienes personales: Los inmuebles destinados a locacién para casa- habitacion, con contratos debidamente registrados, estan exentos del impuesto sobre los bienes personales cuando el valor de cada uno de ellos sea igual 0 inferior al monto establecido como minimo exento de ese impuesto. = Créditos y débitos bancarios: Los créditos y débitos en caja de ahorro 0 cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para la locacion de inmuebles con destino casa-habitacion, con contratos debidamente registrados, estan exentos del impuesto sobre los créditos y débitos bancarios. = Impuesto a las ganancias: Las dos partes del contrato puede deducir del impuesto a las ganancias el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitacion. GASTOS DE INTERMEDIACION- COMISION En el alquiler de inmuebles la intermediacién solo puede estar a cargo de un profesional matriculado. Si sdlo interviene un corredor, todas las partes le deben comisi6n, excepto pacto en contrario. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho acobrar comisién de su respectivo cliente.DEPOSITO El depésito en garantia es una suma de dinero que solicita el locador para asegurarse el cumplimiento del contrato y que se devolvera la propiedad en el estado que se recibi Cuando finaliza el contrato de alquiler, si no hubo que hacer reparaciones, se devuelve el depdsito. El monto es una suma equivalente al precio del ultimo mes de la locacion, o la parte proporcional si el deposito fue inferior a un mes de alquiler. Habitualmente la devolucién del depésito se realiza luego de los 30 dias de finalizado el contrato, para verificar si existe alguna deuda por servicios publicos o expensas que no esta facturado en la entrega de llaves. IMPORTANTE: NO se puede solicitar al locatario en concepto de depésito una suma de dinero mayor al valor del primer mes de alquiler. RESOLUCION ANTICIPADA DE LAS LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA. No obstante que el plazo minimo de las locaciones es de 3 afos, se reconoce al inquilino el derecho de resolver la contratacién en forma anticipada. Para hacerlo, se deben cumplir estos requisitos: = Sila decision de terminar la locacién se toma cuando ya pasaron 6 meses de contrato, se debe notificar al locador con 1 mes de anticipaci6n. = Si la decisién de terminar la locacién se toma durante el primer afio del contrato, se debe pagar como indemnizacion 1 mes y medio de alquiler almomento de desocupar el inmueble. = Si la decision de terminar la locacién se toma luego de pasado 1 afio de contrato, se debe pagar como indemnizacién 1 mes de alquiler. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificacién al locador se hace con una anticipacién de 3 meses 0 mas, no corresponde pagar indemnizacién. En el caso de embajadas, consulados, habitacién con muebles con fines de turismo, guarda de cosas, predios feriales: se deben abonar 2 meses de alquiler en caso de resoluci6n anticipada. LA GARANTIA. El contrato de locacién supone el uso de un inmueble a cambio de un determinado precio. Es natural, pues, que el locador tenga una seguridad de que esto sea asi, esta institucién es llamada “GARANTIA”. Con la nueva ley, el locatario debe proponer al locador al menos 2 de las siguientes garantias: = titulo de propiedad inmueble; = aval bancario; = seguro de cauci6én; = garantia de fianza o fiador solidario; o = garantia personal del inquilino: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. En caso de ser mas de un inquilino se deben sumar los ingresos de cada uno. El locador no puede pedir una garantia que supere 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo que se trate de una garantia personal del inquilino: en este caso puede pedir hasta un maximo de 10 veces el valor mensual de la locaci6n.El locador debe aceptar una de las garantias propuestas por el inquilino. En los supuestos de aval bancario, seguro de cauci6n y garantia de fianza o fiador solidario, la reglamentacién debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantias, asi como sus caracteristicas y condiciones. Para ejecutar esta garantia debe darse: =» LOCATARIO no abone 2 meses consecutivos. Luego de enviar carta documento intimando el pago del mismo, tanto sea al locatario como al garante puede proceder a la ejecucion de esa garantia y al cobro adeudado (Via ejecutiva para el cobro de alquileres). Via ejecutiva para el cobro de alquileres. ] nuevo Codigo establece la via ejecutiva para el cobro de los alquileres y de toda otra prestacion dineraria de pago periédico asumida por el locador en el contrato (por ejemplo, expensas, servicios e impuestos). = LOCATARIO vencido el plazo contractual NO DEVUELVA LA TENENCIA DEL INMUEBLE, en este caso el locador debe enviar carta documento informando el vencimiento del plazo contractual y su no voluntad de renovaci6n del mismo, asimismo solicita la restitucion del inmueble, todo esto bajo apercibimiento de ejecutar la garantia e iniciar las acciones correspondientes de “Desalojo”.INTIMACION DE PAGO Y DESALOJO Intimacién de pago Antes de iniciar el desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar al inquilino para que abone la deuda en un plazo minimo de 10 dias y se debe indicar el lugar de pago. La intimacion se hace al domicilio denunciado por el inquilino en el contrato. La notificacion a este domicilio se tiene por valida, aun si el inquilino se niega a recibirla o no se lo puede notificar por su culpa. IMPORTANTE Como domicilio, las partes pueden constituir un domicilio electrénico (email) al momento de la firma del contrato de locacién en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que alli se dirijan. Desalojo El inquilino debe devolver la tenencia del inmueble si se cumplié el plazo de intimacién para el pago o si finaliz6 el contrato de locacién por cualquier motivo. Si el inquilino no devuelve el inmueble, el locador puede iniciar la accién judicial de desalojo. En ningun caso el locador puede negarse a recibir las laves del inmueble 0 condicionar la entrega de las Iaves, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del inquilino.Ante la negativa o silencio del locador de recibir las llaves, el inquilino las puede consignar judicialmente, es decir entregarselas al juez. Los gastos y costas de esta accion judicial estan a cargo del locador. No se adeudan alquileres a partir del dia que se notifica al locador para que reciba las Iaves del inmueble, siempre que la consignacion judicial se realice dentro de los 10 dias habiles siguientes a la notificacion, o desde que se notifica el depésito judicial de la Mave si la consignacién se inicia después del vencimiento de los 10 dias. FINALIZACION DE CONTRATOS DE LOCACION. Vencido el plazo de la locacién, finaliza el contrato de locacion vigente, pudiendo: « Renovarse: al suceder esta opcion, deben realizar un nuevo contrato de locacion y solicitar nuevamente los informes de garantia. « Rescindirse: Dentro de los 3 Ultimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovacion del contrato. Debe notificarla de forma fehaciente en un plazo no mayor a 15 dias corridos. Si el locador guarda silencio 0 se niega a llegar a un acuerdo y esta debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnizacién. Fallecimiento del locatario. En las locaciones con destino habitacional, en caso de fallecimiento del locatario, la locacién puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien habite el inmueble y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el afio previo al fallecimiento.METODOS ALTERNATIVOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS. El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos con las provincias y la Ciudad Autonoma de Buenos Aires debe realizar las acciones para fomentar ambitos de mediacién y arbitraje gratuitos 0 de bajo costo para la resolucion de conflictos derivados de los alquileres. En los casos de ejecucién, el procedimiento de mediacién prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante. La otra parte no puede cuestionar la via elegida por el reclamante.