CAPITULO XIX OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: Fin 1 INAL DI SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS. GARANTIA CONVENCIO! E BUEN FUNCIONAMIENTO. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS 1. GENERALIDADES 1° El saneamiento por vicios ocultos deriva también de la obli- gacién de transmitir la propiedad o derecho. Sin embargo, la ley fo regula como si fuera una obligacién auténoma de asegurar la posesién util de la cosa, o sea, de garantizar al comprador una po- sesién que le permita utilizar la cosa en la forma que podia esperar legitimamente. El Cédigo Civil sigue la tradici6n romana de apar- tarse del Derecho Comun al regular esta materia. 2° El saneamiento por vicios ocultos fue originalmente una crea- cién de los ediles curules —magistrados de policia de ferias y mer- cados— para la venta de animales. En estas ventas era necesario reducir el plazo durante el cual el comprador pudiera alegar frente al vendedor la existencia de vicios ocultos para evitar que se toma- ra la existencia de los mismos como pretexto cada vez que el com- prador se arrepintiera de la adquisicién. Asimismo era necesario ten cua as aus tecentemene eran bjt de los vicios Pritoseds los iene oe ee Buea meee leno Pics a caress dae s. En consecuencia, los ediles curu- accién redhibitoria que le a ae somes pera Ue 8 Mpcste ds sneer es Permitia exigir la devolucién del precio | S€ ta cevolucién del animal, y la accién estimatoria 0 quanti minoris” que le permitia retener al animal bi una indemnizacién Correspondiente a la disminucié 1 eae a la disminucién de su valor con- ieOBLIGACIONES DEL VENDEDOR 227 siderado en abstracto ¢ independientemente del perjuicio sufrido. Posteriormente el sistema se El Derecho francés tomé como normas generales del saneamiento por cies ocultos, las reglas romanas con la peculiaridad de que hubo de introducir reglamentaciones especiales —excepciones de endié a todas las ventas en general. la excepeién— precisamente en orden a la venta de animales. Lo mismo ha ocurrido en el Codigo italiano del 65, en el suizo de las Obligaciones, en el espaol, en el B. G. B., en el italiano del 42 y en nuestro Cédigo vigente 32 Los vicios ocultos pueden presentarse en ventas muy distin- tas: en la venta de inmuebles (p. ej-: edificios con fundaciones de- fectuosas, praderas con hierbas venenosas, etc.), de cosas corpora Jes mobiliarias Cjoyas falsificadas, maquinas defectuosas, etc.) y aun de cosas incorporales. lI. DIFERENCIACION CON OTRAS INSTITUCIONES JURIDICAS La accién redhibitoria puede confundirse con la resolucién de contratos por incumplimiento, con Ja anulacién por error y Con la anulacién por dolo. 19 La accion redhibitoria se diferencia de la accién resolutori a) por la prevedad del tiempo util para proponerla; b) porque no surte efecto contra terceros de buena fe; y ¢) porque, segin algunos autores, no presupone el incumplimiento de ninguna obligacién *. 29) La accién redhibitoria se diferencia de la accién de anula- cién por dolo: a) porque no presupone la mala fe por parte del vendedor; b) porque no trae como consecuencia la anulacién del contrato; y ¢) porque el tiempo util para proponerla es distinto. 39) La accion redhibitoria se diferencia de la accién de anula- cién por error: a) porque la accion de anulacién por error en el caso concreto presupondria un error sobre la cualidad o circuns- tancia de la cosa que las partes han considerado esenciales 0 que deben considerarse como tales en atencién a la buena fe y a las condiciones bajo las cuales se contratd, mientras que la accién redhibitoria presupone que el vicio de la cosa afecte las cuali- dades de las cuales dependa su uso, aunque el comprador no las haya considerado esenciales; de modo pues, que en el primer caso lo relevante es el aspecto subjetivo y el aspecto objetivo en el sgundo; b) porque Ja accién redhibitoria no trae como consecuen- i, 6 la calificé de accion resolutoria la _C. S. J. en Sala Gi embargo eesomment eee E70 Ch & Gol. XAVIIL pags. 375 y sigtes.)-CAPITULO xix 228 cia la anulacién del contrato; y ¢) porque el tiempo util para pro- ; fer it oner ambas acciones es distinto *. . 5 : Pero, aunque la accién redhibitoria no deba confundirse con Jas acciones de referencias, nada obsta para que en un caso concreto sean legalmente procedentes tanto la accidn redhibitoria como la anulacién por error o dolo, e incluso la accidn resolutoria’. Ill, SUPUESTOS EN LA RESPONSABILIDAD LEGAL POR VICIOS OCULTOS La responsabilidad del yendedor por vicios ocultos deriva de la existencia de un “vicio redhibitorio” lo que a su vez supone: 1°) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio: A) Que afecte cualitativamente la cosa y no sdlo cuantitativa- mente‘, y B) Que la afecte para el uso al cual estd destinada, o sea, que la haga impropia o menos propia para el uso declarado en el con- trato —sea normal o anormal— o0, en defecto de declaracién, para su uso normal. 29) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para que el comprador de haberlo conocido no hu- biera comprado la cosa o hubiera ofrecido ‘un precio menor. 3°) Que el vicio sea oculto, ya que “el vendedor no esta obligado Por los vicios aparentes y que el comprador habria podido conocer por si mismo” (C. C. art. 1.519). De acuerdo con la_ doctrina francesa vicio aparente es el que puede conocerse a simple vis- ta o mediante las comprobaciones usuales por parte de una per- sona experta; la jurisprudencia es mas Severa pues considera que el Vicio es oculto cuando para conocerlo se Trequieran conocimientos © comprobaciones técnicos especiales aunque sean usuales’. 2) es este sentido Puede verse Juzg. Sup. 52 en Io Civ. y Merc. de la Circ. Jud. z lel D. F. y Edo. Miranda, Sent. de 5-III-82 (R. & G., vol. LXXVII, pag. 67). pe Se 22 en lo Civ, y Mere, de la Circ. Jud. del D. F. y Edo. Miranda, pe 0-IV-86 (R. & G., tomo XCV, pags. 35-38), ‘Sa esi que se trate de un vicio material. Asi se ha considerado iene ibitorio ta cxistencia de una prohibicién administrativa de del mismo yo 46. wo edificio. que fu acordada antes de la venta ¥ que ignoraba el comprador (Juzg. Sup. en lo Civ. y Mere. de la XV Cire. Jud 553 y sgtes.) ETL Ge ARVI-TOSSC Te tie ae ae IV, tomo II, pags. f Sent. de 30-VI-1955. a a 2° en Io Civ, y s = xv Ss » pags, y. sgtes.).OBLIGACIONES DEL VENDEDOR 229 Debe considerarse oculto el vicio cuando, aunque pueda cons- tatarse su existencia, no puede saberse que influye en el uso de Ja cosa®. Se discute acerca de si el vicio es oculto cuando se trata de un hecho habitual no obstante que su constatacién requiera compro- baciones 0 conocimientos. especiales. Asi tradicionalmente se sostenia que no implicaban vicios ocultos ciertas adulteraciones muy frecuentes en alimentos y bebidas (p. ¢j.: agregar agua a la leche o arsénico al vino). Sin embargo, actualmente, la jurisprudencia francesa es muy severa en la materia. 4°) Que el vicio exista para el momento de la venta’ para lo cual basta que exista entonces la causa que necesariamente haya de afectar el uso, aunque todavia no haya producido su efecto. 5°) Que el vicio sea ignorado por el comprador. Se considera que el comprador ignora el vicio tanto cuando éste ignora la existencia del defecto, como cuando ignora que el mismo afecta al uso para el cual estd destinada la cosa. En cambio, no es necesario que el vendedor conozca el vicio CC. CG. art. 1.520). Por ultimo debe advertirse que en el caso de venta de anima- les, el Cédigo Civil sélo hace responsable al vendedor “por los vicios determinados por la ley o por los usos locales” (C. C. art. 1.525, ap. 19%). IV. OBJETO DE LA OBLIGACION DEL VENDEDOR 1°) La opcién del comprador. En principio, el comprador puede optar entre ejercer la accién redhibitoria, mediante la cual devuel- ve la cosa y le restituyen el precio, 0 la accién estimatoria o “quanti minoris”, mediante la cual retiene la cosa haciéndose restituir la parte del precio que determinen los expertos. ‘A su vez la C, Sup. I? en lo Civ. y Mere. de la Cire. Jud. del D. F. y Edo. Mi- randa, en sent. de 14-V-59, establecié que determinados vicios de un auto- mévil no podian ser considerados como vicios ocultos en el caso concreto porque el comprador era técnico en la materia (J. T. R., vol. VII, tomo II, pag. 752). 6 Sin embargo cuando el vendedor ha incumplido su obligacién de hacer tra- dicién, como por ejemplo, cuando entrega unos motores vendidos sin una pieza esencial, aunque ello sea aparente, si bien no puede exigirse el sanea- miento por vicios ocultos, puede pedirse la resolucién del contrato conforme al Derecho Comin (C. S. J., en Sala de Cas. Civ., Merc. y del Trab., sent. de 29-X-69; R. & G., vol XXIII, pags. 309 y sgtes.). 7. C. Sup. I' en lo Civ. y Merc. de la Circ. Jud. del D. F. y Edo. Miranda, sent. de 14-V-1959 (J. T. R., vol. VII, tomo IT, pag. 750).CAPITULO x1x 230 En principio, el comprador conserva Ja opcién mientras no haya recaido sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada; pero cuan- do la restitucién de la cosa es imposible, es evidente que el com- prador sdlo pucde ejercer la accién estimatoria. La imposibilidad de restituir puede deberse a que el comprador haya enajenado la Se discute vivamente si el comprador conserva ado la cosa antes de descubrir el vicio (si la grava después, segtin Ja doctrina dominante, se entiende que de- sea conservarla y que tacitamente ha renunciado a ejercer Ja accién redhibitoria). Predomina la opinién de que el comprador que ha es de descubrir el vicio que la afecta, conserva desgravarla para poder ejercer la accién cosa o a otra causa. Ja opcién cuando ha grav: gravado la cosa ant la opcidén; pero tiene que redhibitoria 29) Si el comprador opta por la accién redhibitoria, procede la devolucién reciproca de la cosa vendida y del precio. Las devolu- ciones pueden ser parciales cuando se han vendido varias cosas 0 cuando la cosa vendida es divisible conforme al uso (p. ej.: cuando se trata de una pieza de una maquina). Pero los efectos de la accién no se agotan con esa devolucién. A) Las obligaciones del vendedor varian segiin su buena o mala fe, o sea, segtin que en cl momento de la venta haya ignorado o conocido los vicios. En principio, la buena fe debe presumirse. La jurisprudencia francesa establece sin embargo una presuncién “ho- minis” de mala fe contra el fabricante 0 comerciante del ramo. a) El vendedor de mala fe debe: 1) restituir el precio (C. C. art. 1.522), integro, aun cuando por negligencia o imprudencia del com- prador pueda considerarse que hay culpa comin; y 2) indemnizar los daftos y perjuicios sufridos por el comprador (C. C. art. Jeb22))5 conforme a las reglas generales sobre responsabilidad contractual. b) El vendedor de buena fe debe: 1) restituir el precio en los mismos términos que en el caso anterior (C. C. art. 1.523); y 2) reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasién de la venta CC. C. art. 1.523). La jurisprudencia francesa amplia este ultimo concepto para incluir practicamente todo dao emergente (aun cuando no el lucro cesante). B) La obligacién del comprador es restituir la cosa vendida en el estado en que se encontraba cuando la recibié junto con los fru- tos percibidos desde ese momento. Si la cosa se ha deteriorado por causa del vicio oculto, los deterioros son por cuenta del vendedor; pero los deterioros por caso fortuito corren a cargo del compradorOBLIGACIONES DEL VENDEDOR 231 (por aplicacién analdgica de la norma del art. 1.524 C. C. para el caso de perecimiento de la cosa). Espafia y Alemania cian en cambio, la solucién romana de que el vendedor responde de los deterioros, a menos que demuestre que no se deben a su culpa. Asi exoneran al comprador de la prucba (frecuentemente dificil) de gue Jos deterioros provienen del vicio, para que en la practica la dificul- tad de prueba no le imponga la carga de los deterioros provenientes del vicio oculto. 39) Si el comprador opta por la accién estimatoria, el vendedor, en todo caso, estd obligado a restituirle la parte del precio que s¢ determine por expertos (C. C. art. 1.521), quienes deberan tener en cuenta sdlo la dismunicién de valor que objetivamente produce la exis- tencia del vicio y no los dafos y perjuicios que éste haya causado al comprador. Si el vendedor para el momento de la venta conocia el vicio, est4 obligado también a indemnizar al comprador de los danos y perjuicios correspondientes (C. C. art. 1,522); pero si los ignoraba, ademds de la restitucién parcial del precio, sélo tendra que reembolsar la porcién que corresponda de los gastos hechos con ocasion de la venta CC. C. art. 1.523). 4°) Sila cosa ha perecido a causa de sus defectos el vendedor estara obligado a restituir el precio y a pagar todas las demas indemnizaciones que proceden conforme a lo arriba expuesto, pero sila cosa perecid por caso fortuito la pér- dida es por cuenta del comprador (C. C. art. 1,524), Como ya lo hemos ano- tado, en el Derecho Romano, espafiol y alem4n, se hace responder al ven- dedor por la pérdida de la cosa si no prueba que no se debié a su culpa. 5°) En todo caso, el tiempo util para proponer la accién es li- mitado: “El comprador debe intentar la accién redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el término de un afio, a contar desde el dia de la tradicién, si se trata de inmuebles; si se trata de animales debe intentarse dentro de cuarenta dias y si se trata de cosas muebles, dentro de tres meses; en uno u otro caso, a contar desde la entrega” (C. C. art. 1,525, encab.). Aunque la disposicién sélo menciona la accién redhibitoria, también es aplicable a la estima- toria tanto porque la analogia es evidente como porque el articulo 1.525 del Cédigo Civil, cada vez que emplea la expresién “accion redhibitoria” la utiliza en un sentido mds amplio del que le hemos dado siguiendo la terminologia romana. En efecto, parece que enCAPITULO xrx 232 accién redhibitoria a toda accién del com. llama fc 3 jedor derivada de vicios ocultos 7. nn el caso de edificios vendidos en pro- lo comienza a correr desde la entrega dicho articulo se prador frente al vend Se ha sentenciado que © < piedad horizontal, el Japso sdl del ultimo apartamento vendido *. oe El lapso de referencias es de caducidad, no de prescripcién °. vy. REGIMEN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS Las normas legales sobre saneamiento por vicios ocultos son de de modo que las partes pueden libremente excluir su aplicacién. De hecho, es relativamente frecuente que se prevea la obligacién de sustituir piezas defectuosas © de hacer reparaciones a la cosa en el caso de que existan vicios ocultos, en yez de reconocerle al comprador los derechos inherentes a las ac- ciones redhibitoria y estimatoria. _Igualmente se suelen modificar los plazos legales para el ejercicio de Ja accion. Debe advertirse que es nula la cléusula que exonere 0 disminuya la responsabilidad del vendedor respecto de los vicios conocidos por éste y no declarados en el contrato. cardcter supletorio, VI. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS EN LAS VENTAS FORZOSAS La ley ha excluido expresamente la responsabilidad por vicios ocultos en el caso de ventas en remate judicial (C. C. art. 1.525, ap. 29); pero en los demas casos de venta forzosa se aplican por analogia las reglas legales sobre saneamientos por vicios ocultos dictadas para la venta propiamente dicha. 7. En este sentido C. Sup. 1* en lo Civ. y Merc. de la Circ. Jud. del D. F. y Edo. Miranda, sent. de 28-IV-75 (R. & G., vol. XLVII, ae 60 y sigtes.)» * Fieaoeigcién. recendasits consulta. 7 . 2* en lo Civ. y Merc. de la Ci pant tm de 23-X-69 (R. & G., vol, ee DEE Gers Juzg. 1° de Prim. Inst. en lo Civ. de la Circ. Jud, del D. F. y Edo. Miranda, en sent. de 20-VII-1961 (J. T. R., vol. IX, pags. 22-4), C. Sup. 2* en lo ee y Merc. de la Circ. Jud. del D. F. y Edo. Miranda, sent. de 23- ae (R. & G., vol. X, pags. 137-8) y Juzg, Sup. 5° en lo Civ. y Mere: le la misma Circ., sent. de 29-VII-85 (R. & G., vol. XCII, pag. 84)OBLIGACIONES DEL VENDEDOR 233 GARANTIA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO 5 ie Concepto. i i i Existe garantia convencional de buen funciona- miento ene el vendedor se compromete a responder al compra- dor para el caso de que, durante un tér Pe scaisia ta : ¢no determinado, la cosa vel uncione bien. Para la existencia de esta garantia es ee que exista un compromiso expreso o tdcito del vendedor porque la misma no deriva de la ley. A su vez, de acuerdo con los trabajos preliminares, parece que la garantia no puede darse sino por tiempo determinado. II. Supuesto de la obligacién es que la cosa no funcione bien o sea, que surja un defecto de funcionamiento, siempre que no se deba a culpa del comprador (o a una causa en orden a la cual el vendedor ha excluido convencionalmente su responsabilidad), sin que proceda distinguir si la causa constituye un vicio redhibi- torio 0 no. Il. El objeto de la obligacién del vendedor depende del con- tenido del contrato, Suele consistir en una obligacién de dar Cp. ¢}.: suministrar al comprador una cosa nueva de la misma clase en sus- titucién de la vendida, pagar una indemnizecién, sustituir piezas 0 accesorios, etc.) o de hacer (generalmente, reparar la cosa). IV. El tiempo wtil para intentar la accidn, en caso de inejecucién de la obligacién del vendedor, salvo pacto en contrario, es de un afo a partir de la denuncia del defecto de funcionamiento (C. C. art, 1.526). Por otra parte, la denuncia indicada, salvo pacto en contrario, debe hacerla el comprador al vendedor, dentro del mes de descubierto el defecto de funcionamiento, so pena de caducidad CC. C. art, 1,526). La denuncia es una carga del comprador. V. Garantia convencional de buen funcionamiento y sanea- miento por vicios ocultos. Frecuentemente s¢ plantea Ja cuestién de si la garantia convencional de buen funcionamiento sustituye a la garantia por vicios ocultos. El interés de Ja cuestién deriva de que normalmente el vendedor que garantiza el buen funcionamiento no se obliga a indemnizar los dafios y perjuicios que el mal funcionamiento pueda causar al com- prador. En tales condiciones, si la causa del defecto de funciona- miento es un vicio oculto y el yendedor es de mala fe, resultaria234 CAPITULO xix prador hacer valer las normas spbre sa- mas ventajoso para el com ten obtener la indemnizacién de los neamiento porque éstas le permil dafios y perjuicios. desde luego, una cuestién de hecho La cuestién planteada es, que depende de la intencién de las partes; pero, en general, debe entenderse que la intencién de las partes suele ser la de sustituir la aplicacién de las normas sobre saneamiento por vicios ocultos por la aplicacién de las normas convencionales sobre la garantia de buen funcionamiento.CAPITULO XX OBLIGACIONES DEL COMPRADOR ENUMERACION. OBLIGACION DE RECIBIR LA ENTREGA. OBLIGACION DE PAGAR LOS GASTOS. OBLIGACION DE PAGAR EL PRECIO. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR: ENUMERACION Aunque el articulo 1.527 del Cédigo Civil solo menciona Ja pri- mera de ellas, son obligaciones del comprador: 19) pagar el precio; 29) pagar ciertos gastos; y 3°) recibir la entrega. OBLIGACION DE RECIBIR LA ENTREGA I. La obligacién de recibir la entrega que tiene el comprador esta fundada en la obligacién de hacer tradicién que tiene el ven- dedor, pero por su limitada trascendencia practica no esta reglamen- tada especialmente por el legislador. II. El objeto de la obligacién de referencias es recibir cuanto debe entregar el vendedor en razon de la obligacion de hacer tradicién y, en el caso particular de Ja venta de las cosas muebles corporales, Ievarse la cosa. III. La obligacién debe cumplirse en el momento y lugar en que el vendedor esta obligado a hacer la tradicion. IV. Si el comprador no cumple con su obligacién de recibir la entrega, el vendedor, conforme al Derecho comtin, puede: 19) exi- gir el cumplimiento de la misma, en orden a lo cual puede valerse del procedimiento de la oferta real y depésito; 2°) intentar la accién resolutoria conforme a las normas comunes a todos los contratos bilaterales; 39) limitarse, en SU caso, a oponer la excepcién non adimpleti_ contractus; y 4°) exigir la indemnizaci6n de los dafios y236 CAPITULO xx perjuicios causados por cl incumplimiento 9 mora del comprador, Pero, ademds, cuando se trata de venta de cosas muebles, puede invocar Ja norma de que en estas ventas la resolucién se verifica de pleno derecho, 0 sea, sin necesidad de declaracién judicial, en interés del vendedor (quien por lo tanto puede optar entre hacerla valer 0 no), si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para la entrega (C. C. art. 1.531) OBLIGACION DE PAGAR GASTOS En principio, corresponde al comprador pagar los gastos de es- critura y demas accesorios de la venta, asi como los gastos de trans- porte (C. C. art. 1.491), lo que puede sintetizarse diciendo que debe pagar los gastos de la venta y los gastos de transporte. I. Entre los gastos de la venta se encuentran, en su caso, los honorarios profesionales causados por la redaccién del contrato, los derechos de autenticacién y registro del mismo, y el papel sellado requerido. En cambio, no corresponde al comprador pagar el im- puesto sobre la ganancia obtenida por el vendedor ni los gastos que se ocasionen por culpa del vendedor ni los gastos de cancelacién de hipoteca que existiera sobre el inmueble vendido. El pago de éstos corresponde a la persona a favor de quien se hace la cancela- cién (Ley de Registro Puiblico, art. 127, ord. 4°). Recuérdese que los gastos de registro en caso de constitucién de derechos reales —sea a titulo de venta o a otro titulo— correspon- den a ambas partes de por mitad (Ley de Registro Publico, art. 127, ord. 39). Il. Los gastos de transporte que estén a cargo del comprador no son los gastos de la tradicién ni los gastos de transporte que puedan ser necesarios para que el vendedor lIleve la cosa del lugar donde se encuentra al lugar donde debe efectuarse la tradicién, sino los gastos de transporte que sean necesarios para llevar la cosa desde este ultimo lugar al lugar a donde quiera trasladarla el comprador. (Véase, Cap. XVII, Obligacién de hacer tradicién, V). OBLIGACION DE PAGAR EL PRECIO I. INTRODUCCION La obligacién de pagar el precio es la obligacién fundamental del comprador, lo que explica que el Cédigo la mencione como si fueraOBLIGACIONES DEL COMPRADOR 237 su unica obligacién CC. C. art. 1.527). Ya hemos tratado del objeto esta obligacié ca aa “a igacién y de los caracteres que deba reunir (Cap. XVI, 11, MOMENTO Y LUGAR DE PAGO oS ea a en el dia y en el lugar determinados por el con- 2° Si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lugar del pago, éste debe hacerse en el momento y lugar en que debe hacerse la tradicién (C. C. art. 1.528, encab.). Esta norma de- roga el Derecho comtin en dos aspectos: A) conforme al Derecho comin, el Ingar de pago es normalmente el domicilio del deudor (que en este caso seria el domicilio del comprador), mientras que conforme a la norma citada, cl lugar del pago sera el lugar de la tradicién, y B) conforme al Derecho comun, el hecho de que en un contrato bilateral una parte tenga el beneficio de un término para cumplir su obligacién no significa que la obra goce del mismo término para cumplir la suya, mientras que, conforme a la norma citada, el hecho de que el yendedor tenga un término para hacer la tradicién implica —salvo pacto en contrario— que el comprador tiene el mismo término para pagar el precio (pero no a la inversa). 32 Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de pagarse en el momento de la tradicién, el pago se hard en el domicilio del comprador (C. C. art. 1.528, ap. tinico), norma que representa una vuelta al Derecho comun. El supuesto jndicado se realiza en dos casos: A) cuando conforme al contrato la tradicién debe hacerse antes o después del pago del precio; y B) cuando el pago del precio debe hacerse a un tercero (o sea, a uma persona distinta del ven- dedor). 4° Por ultimo, respecto del momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el derecho de suspender el pago que, en ciertos. supuestos, tiene el comprador Cv. “infra”, IV). Ill, INTERESES DEL PRECIO La obligacién de pagar el precio no implica la obligacién de pagar intereses, salvo en los tres casos siguientes: i a 1° Cuando se lo ha establecido en la convencién, la cual indi- caré el momento desde el cual comienzan a correr y el tipo de losCAPITULO xy 238 mismos. A falta de estas indicaciones, los intereses comienzan g correr desde el dia de la venta al tipo legal. 2° Cuando el comprador esté en mora (lo que es de Derecho comtin), y 3° Cuando la cosa vendida y entregada al comprador produce frutos u otra renta (C. C. art. 1.529), caso en el cual los intereses corren desde el dia de la entrega hasta el dia del pago, al tipo legal. Esta norma se funda en la consideracién de que no es justo que el comprador se beneficie con los frutos u otras rentas de la cosa vendida sin que el vendedor se beneficie con la “renta” del precio, © sea, con los intereses. La doctrina discute si el comprador debe intereses sobre el precio cuando la cosa vendida no produce frutos u otra renta, pero es apta para producirlos. En general, se sostiene que la obligacién de pagar intereses deberia extenderse a todos los casos en que la tradicién precede al pago, ya que en todos esos casos el comprador se beneficia con esta entrega anticipada sin contrapartida; pero esta tesis slo puede defenderse de lege ferenda. TV. DERECHO DE SUSPENDER EL PAGO DEL PRECIO 1° Generalidades. El comprador tiene el derecho de suspender el pago del precio en los supuestos y dentro de los limites que sefalaremos; pero tal derecho no es un derecho de retencién en sentido estricto porque el precio es una cosa “in genere” y por ende, no susceptible de tenencia, siendo asi que el derecho de retencién siempre implica prolongar la tenencia de una cosa. 2° Supuestos del derecho de suspender el pago del precio. Para que proceda la suspensién del pago de precio por parte del comprador (C. C. art. 1.530), deben darse tres condiciones: que el comprador haya sido perturbado 0 tenga fundado temor de ser perturbado; que atin no haya pagado el precio y que el compra- dor no haya renunciado al derecho de suspender el pago del precio. A) En relacién con Ja perturbacién actual o temida, la ley sélo se refiere expresamente a perturbaciones provenientes del ejer- cicio de una accién reivindicatoria 0 hipotecaria. Pero si la pertur- bacién es actual, existe el derecho a suspender el pago del precio,= OBLIGACIONES DEL COMPRADOR 239 aun cuando la perturbacién provenga del ejercicio de otras acciones reales € incluso cuando se han descubierto vicios ocultos por apli- cacion de los principios de Derecho comin sobre la excepcién “pon adimpleti contractus”'. No sucede lo mismo cuando sdlo se trata de perturbacién fundadamente temida. Entonces, en efecto, Ja suspension del pago del precio, no procede conforme al De- recho comin, a titulo de excepcién “non adimpleti contractus”, sino que sdlo puede fundamentarse en Ja norma excepcional del articulo 1.530 del Cédigo Civil, que no es susceptible de ser extendida a casos distintos de los que regula. En consecuencia, si la perturbacion no es actual, el comprador solo tiene derecho a suspender el pago del precio cuando fundadamente tema ser perturbado en el ejerci- cio de una accién reivindicatoria 0 hipotecaria. Es cuestién de hecho determinar si el temor de perturbacién es fundado o no*, En relacién con la accién hipotecaria se admite en doctrina que es suficiente la existencia de una hipoteca no cance- lada, a menos que sea evidentemente nula’. En relacién con la accién reivindicatoria se considera que existe temor fundado de per- turbacién, entre otros, en los siguientes casos: cuando el vendedor sea un comunero a quien no se le adjudicé la cosa en la particion ulteriormente efectuada; y cuando se ha resuelto el derecho del vendedor por cualquier causa, aunque todavia nadie se haya diri- gido judicial ni extrajudicialmente contra el comprador. Si la perturbacién actual o temida es parcial, el derecho de suspender el pago del precio se limita proporcionalmente. B) Es necesario que atin se deba el precio porque lo que la ley confiere al comprador es un derecho de suspender el pago y no de repetirlo. Téngase en cuenta que en cl caso de la oferta real y depésito, el pago no se perfecciona sino por la aceptacién de la oferta o por la sentencia respectiva (C. C. art. 1.310), de modo que 1, Asi el Juzg, 1° de Prim. Inst. en lo Civ. de la I Cire. Jud. en su. sent. de 28-158 (J. T. R, vol. VII, tomo Il, pigs. 1.013 y 1.014) considerd pri cedente la suspensién del pago’ del precio a tenor del articulo 1.530 del Cé- digo Civil en el caso de haber ocurrido la ruina de la cosa. 2. C. Cas, sent, de 19-X-1954 (Gac. For, 2* etapa, N® 6, vol. Il, pag. 25). 3. Sin embargo, C. Cas, sent. de 25-VII-1955 (Gac. For. 2* etapa, N? 9 vol. II, pag. 49) decidié que “La existencia de un documento hipotecario no envuelye en si solo perturbacién para el comprador del inmueble gravado ni necesafiamente temot de ser perturbado por la accién hipotecaria, puesto que muy bien ha podido comprar él, atin con conocimiento del gravamen y estar dispuesto a pagar éste por haber incluido su montante en el precio de la compra o, por cualquiera otra raz6n”. El Dr. Alberto Diaz salvé su voto ibidem, pigs. 50-2).CAPITULO xx 240 mientras no exista una u otra, el comprador que ha hecho oferta del precio puede todavia xetirar el depésito y suspender el pago, suspender el pago del precio sj C) El comprador no puede ha renunciado expresa 0 tacitamente a ese derecho. Se entiende que existe renuncia tacita cuando el comprador suscribe letras de cambio para el pago del precio. En cambio, no la hay por el simple hecho de que el vendedor no se haya obligado a sancamiento, a menos que se trate de aquellos convenios segtin los cuales y por excepcién el vendedor no esté obligado ni siquiera a reembolsar el precio. Tampoco implica renuncia tacita al derecho de suspender el pago del precio, el simple hecho de que el comprador, conociendo la causa o amenaza de perturbacidn, se hava comprometido en el contrato a pagar el precio en un momento dado. 39 Contenido del derecho de suspender el pago del precio. Mientras subsistan los supuestos indicados, el comprador esta facultado para rehusar el pago del precio sin perder el derecho de disfrutar la cosa vendida; pero si la cosa o derecho vendido produce frutos deberd pagar los intereses del precio durante el periodo de Ja suspensién, a menos que la perturbacién le impida percibir dichos frutos. 42 Recursos del vendedor. Para poner fin a la suspensién del pago del precio, el vendedor debe hacer cesar la perturbacién o peligro de la misma 4, o dar cau- cién suficiente (C. C. art. 1.530). La garantia debe asegurar el reem- bolso del precio (o, en caso de perturbacién parcial, de la parte del precio cuyo pago podria suspender el comprador), sin que pueda exigirsele al vendedor que dé garantia por los daios y perjuicios, ya que con ello se mejoraria la condicién del comprador a costa del vendedor. Nada impide que el vendedor renuncie anticipadamente al derecho de hacer cesar la suspensién del pago mediante caucién. V. TUTELA LEGAL DEL CREDITO QUE POR EL PRECIO TIENE EL VENDEDOR FRENTE AL COMPRADOR ; La enérgica proteccién del crédito que por el precio tiene el ven- ledor frente al comprador, interesa tanto a los vendedores como a 4. Cuando cesa cl temor a la i6 perturbacién en forma definitiva, cesa el derecho a tener el "re D.C 186.1955, Fo fe ters de 15-X-1915, Mem. 1915; J. C. D.C. V.,OBLIGACIONES DEL COMPRADOR IAL Jos compradores, porque es lo que permite desarrollar Ja venta a crédito. Esa necesidad incluso ha originado Ja institucién de la yenta con reserva de dominio (v. Cap. XXII); pero atin fuera de lla, la ley concede al vendedor la accién de cumplimiento, el derecho de suspender Ja entrega de la cosa vendida, la hipoteca legal sobre el inmueble vendido, el derecho de reivindicar la cosa vendida o de impedir su venta y la resolucién del contrato, todo en Jos términos que pasamos a exponer. 19 La accién de cumplimiento es la de Derecho comun, a Ja cual, en su caso, puede acumularse la accién de dafios y perjuicios. 2° El derecho de suspender la entrega de la cosa vendida pro- cede en los siguientes casos: A) Cuando no se ha acordado plazo para el pago del precio y el comprador no lo ha pagado (C. C. art. 1.493, encab.), caso en el cual se trata de una simple aplicacién de la excepcién “non adimpleti contractus”. B) Cuando se haya acordado plazo para el pago del precio, si después la obligacién se ha hecho exigible por expiracién del témino o por pérdida de dicho beneficio, ya que la suspensién de Ja entrega procede por via de excepcién “non adimpleti contractu” ° C) Cuando se haya acordado plazo para el precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente 0 cae en estado de quiebra, de modo que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se dé caucién de pagar en el plazo convenido (C. C. art. 1.493, ap. tinico). Esta norma debe conjugarse con la norma general que priva al deudor del beneficio del término cuando se ha hecho insolvente 0 por actos propios hubiera disminuido las seguridades otorgadas al acreedor 0 no le hubiera dado las garantias prometidas (C. C. art. 1.215). En efecto, la insolvencia del comprador conforme a esas dos normas produce consecuencias juridicas distintas: segin la primera se faculta al vende- dor para suspender la entrega; segin la segunda, la obligacién de pagar el precio se hace inmediatamente exigible. De acuerdo con los principios generales, en el caso de insolvencia del comprador pre- valece la norma especial (C. C. art. 1.493), sobre la general (C. C. art. 1.215), mientras que en los demds casos previstos por el articulo 5. Si se ha estipulado el pago de contad no es pagada por el comprador, tam| entrega (C. Cas., sent. de 8-VI-60). 0 de una parte del precio y esa. parte bien puede el vendedor suspender lafet Ga, aS . ite ee 242 CAPITULO xy 1.215 citado se aplica dicha norma ya que nada prevé al respeciy Ja norma especial del articulo 1.493. 3° La hipoteca legal sobre el inmueble vendido cc. GC art. 1.885, ord, 19), que fue estudiada ya (v. Cap. VII, Clasificacién 11), 4° El derecho de reivindicar la cosa vendida o de impedir venta complementa el derecho de suspender la entrega y en cierto modo (aunque muy imperfectamente), equivale respecto de los bie- nes muebles a la hipoteca legal establecida para los inmuebles. A) El derecho de referencias presupone: a) Que la venta se haya celebrado originalmente sin dar plazo para el pago del precio (venta a contado); b) Que la cosa vendida sea mueble; c) Que la accién se intente dentro de los entrega de la cosa vendida; d) Que la cosa vendida se encuentre ei el imismo estado en que se hallaba para la época de la entrega, en el sentido de que la cosa vendida mantenga su identidad (p. ej.: que no haya sido manufacturada); y, e) Que la cosa vendida se encuentre atin en posesién del com- prador, de modo pues que el derecho en cuestién no puede hacerse valer frente a los terceros. B) Conforme a la letra de la ley, el derecho em cuestién, consiste en reivindicar la cosa o impedir su venta. Parte de la doctrina senala como error del legislador haberse referido aqui a “reivindicacién” ya que perfeccionada la venta, la cosa es propiedad del comprador, de modo que mal podria el vendedor reivindicar lo que ya no es suyo. De aqui deduce la doctrina francesa dominante que la accion del vendedor no es una verdadera reivindicacién y que s6lo le pepermite recuperar la posesién o tenencia de la cosa mientras el comprador no pague. Esta solucién tiene el inconveniente practico de dejar al vendedor atado indefinidamente al contrato. En cambio, otro sector de la doctrina al cual adherimos, sostiene que en la hipétesis considerada, el legislador da por resuelta la venta y que en consecuencia, el vendedor recupera la propiedad y puede inte tar la accién reivindicatoria propiamente dicha. ©) Ahora bien, el legislador ha sefialado dos limites al derecho de que tratamos: a) quedan a salvo las leyes y usos comerciales respecto de la reivindicacién (C. C. art. 1.432, ult. ap.); y b) el de 15 dias siguientes a laOBLIGACIONES DEL COMPRADOR ai recho de reivindicacién no tiene efecto en perjuicio del privilcgio del arrendador CC. C. art. 1.871, ord. 49), si no consta que, al tiem- po de la introduccién de los mucbles en el inmueble arrendado se haya informado al arrendador de que atin se debia el precio de di- chos muebles CC. C. art. 1.432, ap. 29), 5° La resolucién del contrato, a la cual puede acumularse la accion de dafios Y perjuicios, y que puede ser: la resolucion legal de Derecho conuin, la resolucién legal de pleno derecho o la resolucion convencional. A) Supuestos. Los supuestos para que proceda la resolucién varian en cada caso: a) Para que proceda la resolucién legal de Derecho comin por falta de pago del precio, es necesario que la obligacién de pagar el precio sea exigible; que haya sido incumplida (el simple retardo no es suficiente) culpablemente por el comprador; que el vendedor haya cumplido sus obligaciones; que no se trate del caso previsto en el articulo 1.796 del Cédigo Civil; y que la autoridad judicial haya dictado la sentencia correspondiente. b) La resolucién legal de pleno derecho (o sea, sin necesidad de sentencia judicial), procede en interés del vendedor (quien por lo tanto es libre de hacerla valer o no), si se trata de bienes muebles y el comprador, aunque se haya presentado a recibir la entrega no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo més largo para esto (C. C. art. 1.531). c) Por lo dems, las partes pueden haber previsto en el contrato la resolucién de.la venta por incumplimiento e incluso por retardo en el pago del precio. En tal caso, el incumplimiento 0 retardo operan como una condicién resolutoria, lo que implica que tienen efecto retroactivo y que no es necesaria una sentencia para resolver el contrato. B) Efectos de la resolucién de la venta. Cualquiera que sea la resolucién de que se trata, ésta produce los siguientes efectos: a) Entre partes, la situacion se restituye al estado primitivo (0 sea, anterior del contrato) y sé considera que ambas partes han sido poseedoras de mala fe. En consecuencia: a’) El vendedor, en su caso, recobra el precio con sus intereses; b’) Los deterioros o desmejoras corren por cuenta del comprador, a anENOS Ie pruebe que se hubieran producido también si la cosa hubiera estado en manos del vendedor; c’) El comprador puede exigir del vendedor244 CAPITULO. xx el pago de las mejoras titiles en los términos del articulo 792 de} Cédigo Civil asi como el pago de los gastos necesarios hechos a \q ada puede reclamarle por concepto de gastos suntug. cosa; pero ni: b dor puede exigir al comprador Ja indemnizacién rios; y d’) El vende de dafios y perjuicios. b) Frente a terceros, en principio, se aplica al principio de que “resoluto jure dantis, resolyitur jus accipientis”. Por tanto: a’) Los derechos reales constituidos 0 transmitidos por el comprador, sean de propiedad o cualesquiera otros (servidumbres, hipotecas, etc,), quedan resueltos, con las solas limitaciones resultantes de los efectos de la usucapién que pudiera favorecer al tercero y del articulo 794 del Cédigo Civil, en materia de muebles; b’) EI tercer poseedor de buena fe que haya percibido frutos de Ja cosa cuya venta fue resuelta, puede retenerlos (C. C. art. 790; c’) Los actos de simple administracién realizados por el comprador se mantienen; y d’) El tercero que tomé la cosa en arrendamiento del comprador y pagé a éste los cdnones, pagé bien. C) Exclusién del derecho de resolver la venta. El vendedor carece del derecho de resolver la venta en determinados casos, por razones muy diversas: a) por razén de su cardcter publico, en el caso de ventas forzo- sas Cexcepcién aparente, ya que no se trata de ventas en el sentido de la ley); b) por la naturaleza del precio, en el supuesto del articulo 1.796 del Cédigo Civil; y ©) a veces, como se expondrd a consecuencia de la indivisibili- dad de la accién resolutoria. Ademés, el vendedor puede carecer de la accién correspondiente por haberla renunciado expresa o tdcitamente. Hay renuncia tacita, entre otros casos, cuando el vendedor interviene en un acto cele- brado por el comprador en relacién con Ja cosa vendida. D) Divisibilidad de la accién resolutoria. Si el objeto vendido es divisible, también lo es la accién resolutoria de la venta; caso contrario no. Pero, ademds, deben aplicarse en Ja materia, por analogia, las normas dictadas para el retracto convencional que s¢ estudiardn en el préximo Capitulo (C. C. arts. 1.541, 1.542 y 1.543).