CAPITULO XVII OBLIGACIONFS DEL VENDEDOR: — Inicio OBLIGACION DE TRANSFERIR. OBLIGACION DE HACER TRADICION. LA LLAMADA “GARANTIA DE LA CABIDA”. Aun cuando el legislador sélo diga que “Jas principales obliga- ciones del vendedor son la tradicién y el saneamiento de la cosa vendida” (C. C. art. 1.486), debe agregarse la obligacién de trans- ferir, sefalada en la propia definicién legal de la venta CC. C, art. 1.474). OBLIGACIONES DE TRANSFERIR- I, PRINCIPIOS e ee es a open del vendedor de transferir al comprador la piedad o derecho vendido es esencial XY ee = Gap wits Concepto de Venta). one 29 4 am Por lo demas, la transferencia a que se obliga el vendedor one men Princip solo consensu” (C. C. art. 1.161) y ocurte, POF aoe Heartecls > ee ee momento en que se perfecciona dicho contrato- sin que ce ees a venta Mega a _perfeccionarst piededo dethe sends ee a , caso i : - una venta (meramente) bliestone A ol = 39 Por ultim 0, la consensuali sua a e la <. tituye el principio en materi alidad de la transferencia que C2" ferencia operads entre lay eae atstt, 10) implica aque oe condicionalmente a tod: a eee “solo consensu”, sea oponible ine - a todos los terceros a jas de terceros. erceros 0 a determinadas catego"OBLIGACIONES DEL VENDEDOR 191 li, VENTAS OBLIGATORIAS 19 El caracter esencial de la venta obligatoria es que la misma solo confiere al comprador un derecho de crédito frente al yende- dor en orden a que éste ulteriormente le transmita la propiedad o derecho vendido. No deben confundirse “venta obligatoria” y “venta forzosa”. En ésta el vendedor no tiene libertad para impedir el acto traslativo (p. ej: el remate judicial), mientras que no hay venta obligato- ria si el vendedor no consiente en ella. Si se emplea la expresién “obligatoria” para distinguir estas ventas es porque las mismas slo producen de inmediato efectos en el plano del derecho de las obligaciones y no en el plano de los derechos reales. Cuando se ha perteccionado la venta obligatoria no es necesario un nuevo negocio juridico para que se opere —ulteriormente— la transferencia debida (lo que distingue la venta obligatoria de los contratos preliminares de venta) aunque puede ser necesaria una conducta —posterior— del vendedor para que dicha transferencia se realice. 2° Las principales ventas obligatorias son las siguientes: A) La venta alternativa y la venta facultativa, en las cuales la transferencia presupone la concentracién de la obligacién; B) La venta de cosas “in genere” en la cual no hay transferencia antes de la individualizacién de las cosas vendidas ya que nadie puede tener derechos reales sobre los géneros; C) La venta de la cosa ajena, donde el vendedor no puede trans- ferir la propiedad o derecho vendido mientras no sea su titular, puesto que nadie puede transmitir més derecho del que tiene (“Ne- mo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habetur”). D) La venta de las cosas futuras, donde la transferencia presu- Pone que las mismas Heguen a existir; E) La venta bajo condicién suspensiva, donde la transferencia Presupone cl cumplimiento de la condicién; HD rencia de la propiedad, donde ésta no opera sino al vencimiento del plazo fijado 1; y 1a venta en que se haya fijado un término para la transfe- La estipulacién cs valida y no desnaturaliza al contrato de venta incluso si = fija como término la muerte del vendedor, segin la sent. de 8-VIII-1967 7 o de Cas. Civ., Merc. y del Trab. de la C. S. J. (Gac. For. N® 57, 8. )CAPITULO xv inio, de la que se tratarg ¢s. mG) én reserva de dom ; el jalmente (v. Cap- XXI - oS ae dvertirse que Ja venta ad gustum ih menos que ung Debe a j siquiera sc perfecciona la venta antes i i e ml yenta obligatoria, pordu 5 de que el comprador haya hecho conocer su aceptacion. III. OPONIBILIDAD DE LA TRANSFERENCIA A LOS TERCEROS En principio, la transferencia de la propiedad o derecho del vendedor al comprador es sin mas oponible a los terceros. Sin em bargo, existen importantes excepciones a dicho principio, resultan- tes, entre otras, de las siguientes normas: 1° Los actos entre vivos traslativos de la propiedad de inmue- bles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca Centre los cuales se encuentra la venta), 0 tienen efecto contra los terce- ros que, por cualquier titulo, hayan adquirido y conservado legal- mente derechos sobre el inmueble, si no han sido registrados en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a la situacién del inmueble (C. C. art. 1.920, ord. 19, 1924 22 Igual ocurre con lo: : : ea 1815): bién se cuenta la venta) s actos entre vivos Centre los cuales tam prediales, derechos de cea nae 0 modifican servidumbres recho de usufructo (C. C, @ habitacién o que transfieren el d » \ arts. 1.920, ord. 29, 1.924 y 1.915). 3° Igual o curre con las 2 : é no vencidas por un té cesiones de alquileres o de rentas atm ‘rmino oie ord. 72, 1.024 y 1.915) que exceda de un afio CC, C. art. 1,920, 9 3 4° En la cesién e cesionario no tiene derech? ‘a cesién se haya notificado haya aceptado cc. ees Jas 5 . C. art. 1.550), salvo : cesion q : que ventile a qui e algun quien y Suno de los liti rechos contestacién al fos Ss Parte de la causa pe de los de ah sentencia definitivam, © la demanda Pee de tal y cesionario, sal venaeea |’ y mientras no sea dic - ns ene ; , : A contraria acepta la eae haga es Sie sino ent 0 lla (CG nto: a oe aquélla (Cia eee Baal coat ae A que bait Respecto a los Was Teton: se 5 Sint efectos in it al portador la p "8S muebles “ord en el Cap. a Oduce Por su naturaleza ¥ oe los terceros de bY FSS ey titulo, favor de 3 aver” no se trate de um" No surte 01 1.557 en OscsiOn al a fe el mismo efecto que a Slempre ueOBLIGACIONES DEL VENDEDOR 193 salidades de mucbles, salvo las conocidas excepciones relativas a bienes extraviados y sustraidos (C. C. arts, 794 y 795). 70 La cesion de derechos industriales s6lo produce efectos frente a terceros desde su anotacién en el Registro de la Propiedad In- dustrial CLey de la Propiedad Industrial, art. 49). §° Varias normas en materia de naves; de aeronaves civiles, motores, aerddromos civiles, instalaciones aeronauticas y demas ayudas de la navegacién aérea, y de titulos mercantiles nominati- vos y a la orden, establecen otras formalidades para poder oponer a terceros la transferencia de dichos bienes. OBLIGACION DE HACER TRADICION. 1. GENERALIDADES De acuerdo con el Cédigo Civil francés, la tradicién consiste en transmitir la cosa en la potestad (entiéndase “propiedad”) y pose- sién del comprador; pero esa concepcién responde mas al Derecho Romano que a los Derechos de corte napoledénico donde Ja transmi- sin de la propiedad es independiente de la tradicién del objeto vendido (C. C. art. 1.161). z = Nuestro Cédigo a su vez dice que “la tradicién se verifica po- niendo la cosa vendida en posesién del comprador” (C. C. art. 1.487), con lo cual quedan diferenciados los campos de la obliga- cién de transferir y de hacer tradicién. Sin embargo, Planiol y Ri- pert, acertadamente, critican la afirmacién de que hacer la tradicién consista en poner en posesién al comprador. El vendedor, afirman, debe hacer todo lo que esté de su parte para poner al comprador en la situacién de obtener de la cosa los beneficios que normal- mente pueda retirarle su propietario y ello, segtin los casos, puede ser mas 0 menos que darle Ja posesién. En todo caso, la obligacién de hacer tradicién es una obligacién derivada de la obligacién de transferir (C. C. art. 1.265: “La obli- gacién de dar leva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega”). ' MODOS DE HACER LA TRADICION 1° Introduccién. Fn el antiguo Derecho francés y atin antes, la reglamentacién de los modos de hacer la tradicién se referia a la obligacién deCAPITULO xvi 194 transferir (obligacion de dar), ya que en esa eee soe cons- tituia el modo principal de transmitir la Be ae o. Ast no tenia nada de extrano el hecho de que, efectuaca ta tradicién del modo correspondiente, m0 siempre quedara cumplida en su totalidad la obligacion de entrega Cobligacién de hacer). Lamenta- blemente, al consagrarse la consensualidad de la transmisién de la propiedad o derecho y perder asi la tradicién su cardcter traslaticio para quedar vinculada exclusivamente a la obligacion de entregar, se mantuvieron las reglas tradicionales sobre los modos de hacer tradicién con la consecuencia de que ahora dichas normas carecen ya de su utilidad anterior, que era senalar el momento de la trans- ferencia, y no sirven tampoco para determinar el objeto de la obli- gacién de hacer tradicion porque sigue siendo cierto que cumplido el modo de tradicién prescrito por la ley, sin embargo, no esta ne- cesariamente cumplida la totalidad de la obligacién de entregar. Por lo demas, la enumeracién legal de los modos de hacer tra- dicién es incompleta. 2° ‘FradiciOn de inmuebles © Conforme a nuestro Cédigo Civil “el vendedor cumple con la obligacion de hacer tradicin de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad” (art. 1.488). El Codigo Napoleénico exige la entrega de los titulos anteriores 0, si se trata de una construcci6n, la entrega de las llaves. En re- aed ees esas ordenaciones son criticables: A) En cuanto a nuestro at bi ane lel Codigo Civil, resulta evidente que conforme a otras normas lel Codigo, el vendedor, ademas de Otorgar el instrumento de propiedad”, norma! A i ‘4 ‘ de NaS aha a @ mucho mas para dejar cumplida su obligacio? mobiliario, a ea a a entregar llaves y titulos anteriores‘, a retirar ¢! digo Nandan ees ete., segtin el caso)’; y B) En cuanto al Co : evide aa de existir aunque no se nte que la obligacién de entregar las llaves PU trate de un: oe rodeado por una cerca q ‘a construccidn (p. ej.: si se vende un terren? ue ti oA entregar titulos puede ser a a con cerradura), que la obligacio? ul ote que el vendedor puede e ativa con la obligacién de entregar llaves ¥ Star obligado a 2 algo ‘ ves: 2. La simple entrega materia 80 mis que entregar teulos es mencionado (C.S.J., Sal, 1987, pags. 249-250 3. C.S.J. Sala de Cas. Civ, ; pi 588), Sent. de 31-X-84, (R. & G,, voll LXXXxvilly a CSJ, Sonne I bien no elev: das ae 4 de la obligacién del otorgamien? Civ., sent. de 30-V1-87 (Tap. N° 6 f° €N su sentencia cita anteriores debian estar registrada ‘i no hay pacto especial no es up. 3 en lo Civ, Mere de 30-V1-69; R. & G da en Ia 10s : 4 nota anterior decidié que 10s ttl neces, de la Cire Vol. XXI, p Ario desalojar a tos inquitinos (© Ju ; ent igs 237 vate ne D.F, y Edo. Miranda, *OBLIGACIONES DEL VENDEDOR 195 5 En todo caso el vendedor cumple con otorgar una escritura suscep tible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga direc tamente el documento publico registrado r Si el vendedor no otorga la escritura la omisién puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contra- to de venta’. 3° Tradicién de muebles corporales, Conforme a la ley “la tradicién de los muebles se hace por Ja entrega real de ellos, por Ja entrega de las Ilaves de los edificios que los contienen, 0 por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta o si el comprador los tenia ya en su poder por cualquier otro titulo” CC. C. art. 1.489). Prevé pues la ley tres modos de hacer la tradicién de los muebles corporales: A) La entrega real; B) La entrega de las Ilaves de los edificios que los contienen (“traditio longa manu”); y C) La entrega consensual que sefala como aplicable en dos casos: a) cuando la entrega real no puede efectuarse en cl momento de la venta (p. ej.: cuando se yende una cosecha en pie) y b) cuando el comprador tenia ya la cosa a otro titulo Cp. ej.: como arrendatario) (“traditio brevi manu’). Pero es evidente, que también procede la tradicién consensual, cuando, conforme a la intencién de las partes, el vendedor debe continuar detentando la cosa Cp. ej.: a titulo de arrendatario (“constitutum posessorium”). También debe advertirse que existen otras formas de hacer la tradicién de bienes muebles corporales, entre las cuales pueden citarse Ja fijacién de sellos 0 marcas y la tradicién documental, 0 sea, la entrega de documentos que permiten obtener la posesién de dichos bienes (certificados de depésito, cartas de porte, etc.) 49 Tradicién de las cosas incorporales. Pea De acuerdo con la ley, “la tradicién de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los titulos o por cl uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor” CC. C. art. 1.490), norma que no coincide exactamente con la relativa a la manera de hacer tradicién de créditos 0 derechos, la cual “se hace con Ja en- trega del titulo que justifica el crédito 0 derecho vendido” (C. C. 6. CFC, sent. de 22-11-1930, Mem. 1931 (J. C, D.C V, 1924, tomo Ul, pig. 313; Cas. Civ, (Gac, For, tomo 9, vol. Il, pig. 56)CAPITULO xvy La importancia de la observacién estriba en ‘ ‘ Fa ra sostener que nue: que esa diferencia ¢s un argumento pa ee q s sto De ~ gecho no admite cl criterio romano’ de que. os’ derechos subjetivos - distintos de la propiedad son cosas incorporales. af 1,549, ap. unico). en el lugar convenido por las partes -donde la cosa se encontraba en el La tradicién debe efectuarse y caso contrario, “en el lugar acto de la venta” (C. ©, art. 1.492), norma que sdlo puede aplicarse ‘a la venta de cosas que constituyan cuerpos ciertos y determinados 0 de derechos reales sobre las mismas. En los demas casos, por aplicacién del Derecho comin el lugar de la tradicién es el domici- lio del vendedor, que es el deudor de la obligacién de que se trata (CoG, ALBIS): - wk DE LA TRADICION = Conforme al Derecho comin, la tradicién debe efectuarse en ed nae convenido por el contrato y en silencio de éste, de inme iato. Pero debe tenerse en cuenta que: ° “BR =a ea cn we no ha acordado plazo para el pago, ?° lo a entregar la cosa si el io’ CC. ©. art. 1.493, encab.). ce cai 2° at eee tampoco esté obligado a hacer la entrega “aU" sunco ava scordado plazo para el pago del precio, si despus quiebra, de suerte mprador se hace insolvente o cae en estado de tevtle perder oa . vendedor se encuentre en peligro inmine™” m é ee convenido” (C, C. arcane re te ee soon : -493, ap. tinico). vendedor pierde el beneficio del i hay? término que se le hay concedido para ef ‘a efectuar la tradicié plazo previstos en el Derecho icién en Jos casos de caducidad “! : 4° Por lo demis, el y ce So eae Sy : : as; vender entrega cus : lor tam & i acer | aici Soa habiendo acordado la Poe ee ee: } , a_vencido sin que el cone eee para el pago del pre siempre que se retinan ] ador haya cumplido su obligacio™ las condici condiciones exigidas por el Derecho sas . epcién “ i Pelén “non adimpleti contractu”.OBLIGACIONES DEL VENDEDOR 197 vy. GASTOS DE LA TRADICION Si las partes nada han acordado al respecto, “los gastos de la tradicién son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y de- mas accesorios de la venta que son del cargo del comprador. Tam- bién son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay con- yencién en contrario” (C. C. art. 1.491). Esta norma, en cuanto se refiere a derechos de registro, esta confirmada por la Ley de Registro Publico, (art. 127, ordinales 19, 7% y 8°), salvo para el caso de constitucién de derechos reales (en el cual puede haber venta), pues entonces la ley citada ordena el pago a ambas partes por mitad (art. 127, ord. 3°); Deben distinguirse cuidadosamente los gastos de transporte que por formar parte de los gastos de la tradicién, son de cuenta del vendedor y los gastos de transporte que la ley pone a cargo del comprador. Aquéllos son los necesarios para poder cumplir con la obligacién de hacer tradicién (p. ej.: si el vendedor tiene !a cosa en Chirgua y se ha obligado a hacer la tradicién en Caracas, debera pagar el transporte de Chirgua a Caracas); éstos son los necesarios para tomar la cosa en el lugar de la tradicién y trasladarla al lugar donde el comprador quiere usar la cosa (p. ej.: si en el caso ante- rior el comprador quiere usar la cosa en Cumané deber4 pagar los gastos de transporte desde Caracas a Cumana). VI. OBJETO DE LA TRADICION En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso, asi como los titulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma (C. C. art. 1.495). Por su importancia, debemos analizar esta regla que, aun cuando esta formulada para la venta de cosas, es aplicable “mutatis mutandis” a Jas demas ventas. 1° La entrega de la cosa vendida. Debe distinguirse segtin se trate de un cuerpo cierto y determi- nado, o de una cosa “in genere”. A) Si la cosa vendida es un cuerpo cierto y determinado, el vendedor esta obligado a entregar: a) la misma cosa y no se libera entregando otra distinta, aunque su valor sea igual o superior (C.CAPITULO xvi C. art. 1.290); b) en Ja cantidad eee Yoeng stado en que se encontraba para ¢ i ees e 1.494, encab.). Esta ultima regla deriva de la obligacién que co al vendedor de conservar la cosa hasta la entrega CC. ©. art, 1.265). En consecuencia, el vendedor se libera de su obligacién si la cosa perece o se pierde entre el momento de la venta y ¢} fin. mento de la tradicién sin su culpa y antes de oe haya incurrido en mora (C. C. art. 1.344, encab.). Igualmente se libera aun cuando haya incurrido en mora (siempre que no haya asumido contractual. mente el riesgo de los casos fortuitos), si la cosa hubiera perecidy igualmente en poder del comprador, caso de que la hubiera entre. gado (C. ©. art. 1.344, ap. 1°). De igual modo, el vendedor se libera conforme a las reglas sefialadas si entrega la cosa tal como se en- cuentra en el momento de la tradicién cuando ha sufrido deterioros sin su culpa. B) Si la cosa vendida sélo esté determinada “in genere” el yen- dedor debe entregarla: a) en la cantidad expresada en el contrato; y b) de la calidad indicada en el contrato en forma expresa 0 que deba presumirse; a falta de esta determinacién expresa o técita, el vendedor para liberarse no esta obligado a dar la cosa de la mejor calidad ni puede darla de la peor (C. C. art. 1.294), 29 La entrega de los frutos. . Sin que proceda a distinouj de el dia de | istinguir entre frutos naturales y civiles, “des la vent. : (Cicme ass, is todos los frutos Ppertenecen al comprador n i: 4 + trata de ventas en Jas Trancia blo se aplica esa regla cuando s¢ del precio, por cuanto cuales no se ha estipulado plazo para el pg? ¢ considera que caso contrario hay compel sacion entre los int ereses de] i as de que la venta se efectiie ass ira, alae francesa dominante sostie © condicién suspensiva, 1a doctrit® cién de intereses y fruto ne que se Presume el pacto de compens* derecho a Jos frutos on Yittud del cual ni el comprador tendt es al oe Conditione” pj tampoco el vene™ re B 4 , ado" PONE aplicacién ae En realidad se Hega al mismo res! res ‘Os i cae 2 los ndicig Principios gene: elativos 4 guna compensacié On SUspensiva ¢j Ber rales relati eae acto sin necesidad de presumir ?OBLIGACIONES DEL VENDEDOR 199 39 Entrega de los accesorios de la cosa y de todo cuanto esté destinado a perpetuidad a sit uso. La obligacién de hacer tradicién de la cosa vendida “comprende la de entregar accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetui- dad para su uso” (C. ©. art. 1.495, encab.). La determinacién de cuales son esas cosas es casuistica. A titulo ejemplificativo puede indicarse que, en principio, el vendedor de inmuebles por su na- turaleza debe entregar también los correspondientes inmuebles por su destinacién y cl-derecho de paso si se trata de un fundo encla- vado; cl vendedor de un automévil debe hacer entrega de los do- cumentos necesarios para la circulacién; cl vendedor de un animal de raza debe entregar los documentos comprobatorios de su origen; el vendedor de una patente debe informar acerca del secreto de su utilizacién, etc. 4° Entrega de los titulos y documentos relativos a la propiedad y uso. El vendedor “esta obligado igualmente a entregar los titulos y documentos concernicntcs a la propiedad y uso de la cosa vendida” CC. C. art. 1.495, ap. tinico). La determinacién de esos titulos y documentos es necesariamente casuistica. Se ha discutido si cl vendedor que ha adquirido por usucapién esté obligado a entregar un “titulo supletorio”. Dada la ineficacia del mismo frente a terceros, nos pzonunciamos por la negativa. VII. SANCION DE LA OBLIGACION DE HACER TRADICION 1° Sanciones legales. En principio, en caso de incumplimiento de la obligacién de hacer tradicion, el comprador puede optar por pedir el cumplimiento o la resolucién del contrato, mas los damios y perjuicios si los hubiere, pudiendo alegar la excepcién de contrato no cumplido en su caso, todo conforme al Derecho comtn. 29 Sanciones convencionales. En relacién con la sancién de la obligacion de hacer tradicién son frecuentes dos cldusulas: A) La que prevé la resolucién de pleno derecho de la venta en caso de incumplimiento o retardo en la tradicién; y B) La que prevé la exoneracién de la responsabilidad del vendedor por dafos y perjui- cios derivados de la mora en entregar, clausula que de acuerdo conCAPITULO Xv4 duce efecto en caso de dolo 9 Culp, _gencrales no. prot | comprador de intentar acciones contra . rcial o retardo en el cumplimiens, por la aceptacién de |g ~ Fl derecho de yendedor por incumplimiento parc de la obligacién de hacer tradicién cesa — tradicién, la cual puede ser incluso tacita. VIII. LA LLAMADA “GARANTIA. DE LA CABIDA” EN LA VENTA DE BIENES INMUEBLES : De acuerdo con Jo expuesto, el vendedor debe entregar la cosa E en la cantidad expresada en el contrato de venta, pero en el caso de venta de bienes inmucbles existen normas especiales para regu- lar Ja situacion surgida cuando la cabida prometida difiere de la cabida entregada. Este materia que algunos denominan “garantia de la cabida’, constituye en realidad un aspecto de Ja reglamenta- cién de la tradicién. 1° Las normas arriba sefialadas se refieren a dos casos: la venta de inmuebles con expresién de la cabida, a razén de tanto por me et y i demas ventas de inmucbles que sean cuerpos determi- nados y limitados 0 de fundos distinto: 5 sy se fe expre a y separados donde se exp somo setias de inmuebles con expresién de la cabida, 4 fo por medida’, la = vez dos hipotesis: SS ey se * a) Si la cabida entry, egada fuere comprador puede exigir la cantidad ex disminucién Proporcional en a menor que la prometida, al presada en el contrato ow nativa y resulta imposibl el precio. Si opta por la primera alte contrato, el sentioy ss entregarle la cantidad expresada ¢? g * habra * Rens oii Proporcional del precio, Y de soportar entonces la disminuci” b "I - ) Si la cabida del inmuebl, contrato, el comprador deberg puede desistir del contrato ae veinteava parte de la cantid, a a4 la © fuere superior a la expresada &" . Se la diferencia del precio: me er excedente del precio pasa 7. N declarada No ex éte el caso sf : corre se indi ‘ orresponde roa lea ettstuctenc So » edna cole aaa cantidad fee? global sin mencionar que * a) le- ralanis op sion de la mediqgnsts (4 otras unidades d¢ O° que roximadaments en lo Cl. en Jamente’ pig. 698; Juzg. 20 J. T. R., vol. VI, tc de tani tt® tiene el inmucble se s¢%4* tos i, ike sen. 408340, 04m Tous 2" de PEM I en to Civ. y 28-V-57, J.T, R., vol. Wh, Osh 0 Ul, pigs, Googe 1 I Cite. Jud,,"sent. de 260"= = OBLIGACIONES DEL VENDEDOR 201 Obsérvese que las normas expuestas, cuando confieren una op cién, la conceden al comprador y no al vendedor, ya que debe suponerse 0 cxigirse que éste conozca mejor la cosa vendida. Asi mismo, aunque la ley no Jo prevea expresamente, el comprador, si fuere el caso, puede intentar accién de nulidad relativa por error de hecho o dolo relativo a la cabida en los términos en que lo au- torice el Derecho comtin en materia de vicies del consentimiento. B) En las demds ventas de inmuebles que sean cuerpos deter- minados y limitados, o de fundos distintos y separados, sca que el contrato comience por la medida, sea gue comience por la in- dicacién del cuerpo vendido seguido de la medida, la regla es que la expresién de la medida no da Ingar 2 ningiin aumento de precio en favor del vendedor por cl exceso de la misma, ni a ninguna dis- minucién del precio en favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la expresada en el contrato sea de una veinteava parte en mas o menos, habida con- sideracién al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulacién en contrario; pero con Ja expresa advertencia de que cuando haya lugar a aumentos de precio por exceso de la medida, el comprador puede optar entre desistir del contrato o pagar dicho aumento del precio con sus intereses, si reticne el in- mueble (CG. C. arts. 1.497 y 1.948). 2° En todos los casos de “garantia de la cabida”, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas: A) Las acciones por aumento del precio que se conceden al vendedor y las que corresponden al comprador para la disminucién del precio o la resolucién del contrato, debe intentarse dentro de un afio contado a partir del dia de la celebracion de la venta “so pena de la pérdida de los respectivos derechos” (C. C. art. 1.500)*. B) Si se han vendido dos fundos por un mismo contrato y por un solo precio, con designacién de la medida de cada uno, y se encuentra que la cabida es menor en el uno y mayor en el otro, se hace compensacién hasta la debida concurrencia; y la accién tanto por aumento como por disminucién del precio, no procede sino 8. Este lapso es de caducidad y se cuenta desde cl dia de la realizacién o forma- cién del contrato (C. Sup, 1* en lo Civ. y Merc, de la Circ. Jud. del D. F y Edo. Miranda, sent. de 6-VII-64; J. T. R., vol. XIII, pags. 834-5); en con- freto el plazo se cuenta a partir de la fecha del documento privado si la venta se realiza por esta clase de documento aun cuando posteriormente_ se otorgue un documento pablico (Juzg. 2° de 1* Inst. en lo Civ. de In Circ. Jud. del Edo. Zulia, sent. de 17-J11-1961; J. T. R., vol. IX, 30-X1-66, pigs 382 y sigtes.)CAPITULO xvy €)° “En todos los casos en que el comprador ejerza su derecho de desistir del contrato cl vendedor estara obligado a_reembolsarle, ademis del precio recibido, los gastos del,contrato” CC. C. art. 1.499), D) Las normas legales sobre 1a materia son supletorias, de modo que las partes pueden descartar su aplicacién, lo que no les impide impugnar el contrato por error o dolo relativo a la cabida conforme al Derecho comun en materia del consentimiento. De acuerdo con la doctrina dominante las normas relativas a cabida son aplicables por analogia a otras enajenaciones que no son ventas propiamente dichas y en especial a las Hamadas ventas forzosas. 3° Las normas arriba indicadas sobre “garantia de la cabida” no son aplicables “cuando se pruebe que la venta ha tenido por objeto un cuerpo cierto, sin consideracién de una medida deter- minada, habiendo apreciado el comprador aunque sdlo “de visu” y hallado convenientes las dimensiones o cabida, antes de la redac- cién del instrumento de venta. La prueba de esas circunstancias puede hacerse por testigo y aun por presunciones y no la desvirtta : ae hecho de que en la escritura se haya expresado la medida © la cosa materia del contrato” (G. C. art. 1.502). Debe advertirse aoe no Puede derivarse ni del solo hecho de que haya visto oe fae eat €ste es otro extremo requerido por la Ley, ni del coaformmeneens aya otorgado posteriormente la escritura porque su lebe haberse manifestado antes de ese hecho® Sala Cas. Civ., } Mare.'y del Dataset de 2-V-196 ; de 2-V-1961