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  • Les canalisations en copropriété 2022

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    mY Informations Rapides de is fee EN eT ys {TT ae Clim ng Ue UT ese RTT cs a ag Toomutle marché immobiler de Toon, cla rade. les charges, répartition et recouvrement » Etude : les «canalisations en Bo) itude non apparente et vi * Fiscalité : les Cea) Ja naissance de la copropi ve] sto Imperméabilité de facade Expert en revétements d'imper- Les finitions de la gamme Irtop $ méabilité de facade depuis 55 _s‘adaptent & tous types de climats, ans, Sto poursuit sa démarche que ce soit en milieu urbain ou en diinnovation avec une nouvelle _bords de mer, elles permettent de gamme entigrement siloxanée. _lutter contre la pollution et I'encras- Tiés perméables a la vapeur d'eau, les sement. Lélasticité et la stabilité résines siloxanes favorisent les exceptionnelles des résines siloxanes changes de vapeur indispensables _conférent a la gamme Irtop $ une pour préserver une maconnerie saine, trés haute résistance ala fissuration. StoDesign : étude de couleur en 3D Ce batiment est situé Porte de Cham- perret, dans une zone de forte pol- lution urbaine. Dans un tel contexte, un ravalement en Irtop $ répond parfaitement au cahier des charges. Llétude StoDesign constitue un vér- ‘able outil d'échange entre le syndic, le conseil syndical, architecte et Ventreprise chargée des travaux. Isolation thermique par [ESzzE"= l’extérieur isolation des batiments par I'extérieur, communément appelée LTE, exige un savoir-faire tres spécifique. StoTherm Classic® est la réponse parfaite & cette exigence, avec plus de 100 millions de m? de facade isolée. Depuis 40 ans, le systéme a prouvé son statut d'l.TE. Pre- mium, StoTherm Classic® a pour vocation d’apporter une solution technique certifiée et éprouvée : ‘YY Une qualité de produits incontestable ‘YY Une durée de vie exceptionnelle YW La sécurité d'un systame éprouvé Sto S.AS. 224, Rue Michel Carré ye Des possibilités de finitions sans limites 5 40045 di ee 95872 Bezons Cedex YY Un degré d'innovation inégalé Taléohone 0134 345700 Telecopie 01 34 3456 60 ULTE. 5 Etoiles StoTherm Classic®, assure les gestionnaires de copropriétés cohastoes com de la durabilité de leurs projets de ravalement et d’isolation de facades. wwwsto.fr sto | Baticenrescorsable ETUDE Les canalisations en copropriété a Pretrtston leon igne que Ion o pu smentsdéquipement de immeuble susctent un contentoux aussi abondant et dict que les 2 que cls problemes de robinet posésoutrefas aux éleves de eseignement primaire n ovient pos a complications’ des questions juridiques engendrés par les canalisotions en copropriéts. Lo résolution do tls pro 125 appelleolors l'emploi d'une démarche 6prouvée consistant a s‘intéresser @ la nature des canalisations (I) afin d’en identifier le régime (I). Aux termes de Varticle 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont réputées parties communes «les éléments d’quipement communs, y compris les parties decanalisations y afférentes quitraversent des locaux privatifs.» Rompantsurce dernier point avec sa devanciére qui posait le principe selon lequel les canalisations situées 3 l’intérieur des locauxeprivatts constituaientdes parties privées * la loi de 1965 postule done, comme a pu le rele ver une décision, que «toute canalsation ast présumée partie commune. Vaffirmation d'un tel postulat doit toutefois etre immédiatement tempérée car, eu égard a Ia primauté des termes du reglement de copropriété (A), la présomption légale n’a vocation a étre appliquée qu’en cas interpretation (8. A-La primauté du réglement lest en effet incontesté que les dispositions de Varticle 3 n'ont qu'un caractere supplétit uisqu'elles ne valent que «dans le silence ou la contradiction des titres.» Ainsi que l'atirme for La nature des canalisations mement une décisian, les prévisions de ce texte «sont inapplicables en présence dénonciations Claires et précises du réglement de copropriété.»* es lors, dans 'hypothese oi le reglement de copropriété prévoit sans ambigtité aucune que revét la nature d'une partie privative la canalisa- tion constituant un branchement particulier & appartement d’un copropriétaire, cette qualii- cation doit recevoir application. Ilen vademéme lorsque les clauses du reglementdistinguent clai- rementles canalisations des branchements et ra corclements particuliets et définissent avec préci- sion les criterescumulatispermetantleclassament des canalisations dans les parties privatives selon leur emplacement et leur destination. Ces deuxcritres de 'emplacement et de la desti- nation sont ceux que l'on retrouve effectivement clans laplupartdes reglements ce copropriété. Ces derniers prévoient en effet fréquemment que «les parties communes comprennent les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ménagéres et usées et du tout-a-/égout, les canalizations, colonnesmontantesetdescendantes Page 17 J- La nature des canalisations La ptimauté du reglement B—Lerecours I'interprétation 1-Lacanalisation encastrée 2- La canalisation vagabonde Page 20 _II-Le régime des canalisations A-Laresponsabilité 1 Lacanalisation privative 2- Lacanalisation commune B—Les travaux 1 Lexécution de travaux parle syndicat 2- Les travaux réalisés par les copropriéaires Guilhem GIL Maitre de conférences 1 Aix Marselle Université Ee, no us Pa 3m da 1985 9.5, 2 Cina Bo pop incest, FG a, Mas Was oy om 098 © Gc Ba Ti 195 Coe a ug / Sap 5 mn es is Puss ew? ASOT 5 jn dh, ot. 206 ene fyi ales nest, aa © Cire 6 al, amas eigen dpe D209. 9, 1 U5; paren, 14.6 Nig Cs pop; fe 5 Riga opt sg ds, Fras. TP ae Sal 1a agen? 200- {0597s ne ss: CAPs Lows tage 8 nm. 2, © he 0: heron 0p. 58,12 baan. Td ato Ge opp iN, 93 16 Gx Fa,200 1p. 13a is TT Goma Gm a 1950.16, 0 12: Fd bs su ¥en 209° 9878; AD 0. 15: Fap £@Grdin obs sts oy, 3p 98: ONG 1 Fi dicots sts tho fa as 7,9 15 Pd pa, 1 ape db {4,3 98: OB p, 1. tr, mes 05 este wis eau, de gaz, d’électricté et de chauifage central sauf toutetols les parties de ces canalisations se trouvant & Vintérieur des appartements ou des Jocaux en dépendant et pouvant étre affectées & Fusage exclusif de ceus-ci 2" Le rOle du jugeest alors de procéder dune exacte application des termes du réglement en les onitontant avec la éalité du réseau de Vim~ meuble, ce qui doitdonc le conduireaexclurela qualification de parte privative lorsque les deux criteres, posés de maniere cumulative par le regle- ment, ne sont pas remplis. Ans, saisie de la question de savoir qui, du copro- priétaire ou du syndicat éaitresponsabledal'inon. dation provoquée par la rupture d'un collet, une juridictiona consideréque ‘ile calls batt Is Seriation su fs eolonne mrontante d'slimantation 27 2st oe lmmaubla svestelfectivement accessible que de lntérieur de l'appartement du coproprétaire, il n’en demeure pas moins quin’estpasaffecté aI usage exclusit de son lot 5’agissant d'un accessoire de laditecolonne et non du branchement particulier pproprement dit dont etn incombe au seul copropridtaire du lot desservi.» La juridicsion a également rolevé que rce collet (était d’autant moins affacte i usage exclust du copropriétaire que celui-ci ne [pouvait)réaliser aucun travaux drentretin de cette pidce de plomberie, toute intervention sur celle cincesstantla coups de Is colonne mantants st Svacuation de laau quielie contient auxquelles seu! le syndicat Ipowvait! procéder.> DBs lors, cette partie de réseau était nécessairement une partie com- mune.’ De maniére plus originale, une décision récente a considéré que, dés lors que se trouvait prescrite toute demande en dépose d'un réseau d’alimentation en eau de chambres de service inéguligrement installé, ce réseau était devenu ne partie commune générale en application des stipulations du réglementde coprapriéé qui quali- fiaitdepariescammunes slestuyauxetcanalisations de tout genre.»® Ce principe dune primauté du raglement appelle deux observations. ‘Drune part, commeona pu justement esouligner, le respect des prévisions conventionnelles peut conduire en cette matiére a des solutions ‘inopportunes.»"Tel estlecas notamment lorsque les dispositions du reglement font expressément des canallsations, méme encastrées dans le gros ceuvre, des parties privatives.® Dans de telles hypothéses, le copropriétaire voit, certes, s'ac- croitre ses droits, ce qui ne peut que ravir ceux vvayant dans la présomption légale de l'article 3 une spoliatian de la propriété privée.” Mais il vient surtout responsable des dommages cau- 65 par un élément qui lui est contractuellement attribué mais dont il ne peut, pour des raisons urement matérielles, pourvoir a Ientretien. «Toute canalisation est présumée partie commune.» ‘On peutalorsnon seulement remettreen cause la pertinence dune telle solution mais surtout s'in terroger sur la licéité d'une telle qualification. {1 est certes de principe que le raglement peut faire une parte privative d'un élément d’équipement legalement repute commun. Bien que radicale- ment dépourvues de bon sens, les prévisions des rédacteurs duréglementdoiventalorsimpérative ment recevoir application. Mais cette liberté de qualification ne devraitelle pas étre nécessaire- ment bornée par la nature méme des choses ? 1 ‘aut alors regretter que la théorie des parties com: munes par nature n’ait gure prospéréen jurispru dence car elle n'est dépourvue de mérises, notamment en ce qu'elle cconiraint les rédacteurs du reglement & prendre en considération des évi- dences matérielles résultant de la configuration mame de limmeuble, Diautre part il convient de souligner que I'appli cation du reglement donne fréquemment lieu, en matiére de qualification descanalisations, a inter prétation engencrant -d'incessantes controverses etdiscussions.s"* Lesréalltés physiques du réseau s/averenten effetfréquemmentrétives une appli ccation simple et litérale des prévisions conven tionnelles et aménent le juge & devoir user de son pouvoir souverain d’interprétation, exclusif de denaturation puisqu’imposé par linadéquation des clauses contractuelles. B-Le recours a l'interprétation Linterprétation du réglement est requise ds lors que cet instrument comporte soft des éléments Contradictoires, soit des clauses ambigues examen de la jurisprudence révele que cette ceuvreinterpreiatvedoithequemmentéieente price dans ceux hypotheses cae dans lsqualie fsteneauseune canaliationeneaeiéo T)etcalie Gans laquelle Ia canalisavon 2 un parcours ‘sinus et insofites™ 2) 1-La.canalsation encastrée Uneseule locution suit parors& tence ele ment ambigu et donc 8investirlejuge dune mis sion de recherche dea qualification appropriée Cette locution, source de réeliesdificultes, est ordinaite expression «2 intérieurs employee dans les clauses qualifant de partis privatives les canalisations aftectées & l'usage exclusit d'un copropriiaire et situdes ed ntericur de chaque Ica.» Il ne fat guére de doute que sont concer nées par cette qualification non seulement les canalisations desservant le lot et qui sont appa. rentes au sein de celu-ci mais encore celles qui sont simplement posées sur le gios cauvre et recouvertes par un revétementsuperticel el que le platre des plafonds ou des cloisons.* En revanche, tout enjeu est de savoir si ces prév lacopropriat sions s'appliquent aux canalisations qui des servent un lot et sont enchassées dans le gros ceuvre, dés lors que ces demiéres ne sont pas 2 proprementparlersitudesa lintérieur du local pri vatif mais bien plutét en sa périphérie consttuée de morceaux de parties communes (plafond, plancher, murs parteus) Afin de répondre a cette dfficulté, une premiare approcheconsistedestimerque sce quicaractérise fen principe la nature d'une canalisation n'est ni son parcours, ni son emplacement mais sa destination : elle est commune lorsque [..] elle dessert plusieurs lotsouestafférente a un élément féquipement commun. A Inverse, elle ne peut éure que privative lorsque [..] elle dessert exclusivement un lot.s'® En d/autres termes, il n’existerait qu'un seul crtére pour définir la qua lication de cetélémentet ils agiraitde celui ate renta usage. Cette apprache peut seprevalairdu renfortdesarticles et de aloidu 10 juillet 1965 dans lesquels la distinction entre exclusivité et communauté d’usage a la stature dun «ert fondamental.s'® Ellereflete également lasolution adoptée par cer taines décisions. C'est ainsi qu'il a pu etre jugé aurest partie prvative la canalsation qui ne des sert que les apparells ménagers du copropriétalre ele fait qu'elle soit stuée sous Ia dalle de plancher nelui cantérepas le carac tere de partie commune, le eritere. de qualification residant dans le mode utilisation de Pélement @'équipement.”” Il a de meme été affirmé par une juridiction que, meme eenfouies dans le sol situé sous les locaux apparte nant au copropriétaie, les canalisations& or: gine des désordres doivent étre considérées Comme annexées aux locaux a I'usage desquels elles sontatfeciées at donc comme parties priva tives. De manire encore plus nette, un arét des juges dufond a estiméqu’une canalisation const tutive d'un branchement particulier a 'apparte ment d’un coproprigtaire est une patie privative, fa circanstanes que estte canalisstion soit encastrée et inaccessible étant insusceptible de remettreen cause cecaractere.»"Etlajuriiction d’ajouter que toute référence a Varticle 3 «est dénuée de toute portée, les dispositions de cet aiticle [..J tant inapplicables au regard des €nonclations clares et précves du réglement de copropriate.»™ Une telle approche présente donc en substance Vravantage d’re simple, en ce qu'un seul crtére, celuide''usage, doitétre emplayé, voire simpli catrice puisqu’elle conduit a réduite considera blement le recours 8 l'interprétation en réputant sclaives et précisas: las dispositions du raglement travers el’éradication des difficultésinhérentes ala locution «4 Vintérieur.» Pour autant, & trop «Dans chaque cas d'espéce, la solution dépend, au premier chef, du 1glement de copropriété.» vouloir rechercher la simplicité, on peut se cdemander siunettelle thésen’en finitpaspardeve- rir simpliste. Elle occulteen effet un aspect essen- tiel de la fonction du juge qui est de rechercher ‘quelle 2 6té la commune intention des partiess* fn interprétant notamment toutes les clauses sles lunes par rapport aux autres en dannant achacune le sens qui rssulte de I'acte entien™* Meme si cos ragles d’interprétation n’ont pas un caractare impérati, elles visent bel et bien & assurer que ceuvre interprétative soit orientée en un sens conforme & la volonté des rédacteurs du régle- ment. IInesauraitdoncétre question de se dispen- serde la prise en compte du facteur liéa 'empla- cementquidoitétve combinéavecceluidel'usage dlontil participe & la détermination, Puisqu'il est acquis que la présomption de com- munauté posée par l'article 3 s’explique parce que les canalisations, méme situéespartiellement a V/interieur des lots privatifs sont, par leur fonc- tion propre, rattachées 3 élément d’équipement commun qu’elles prolongent,® ilest aisonnable Gavancer que «le fait qu'une canalisation soit encastrée [..] dans fe gros ceuvre ne peut que renforcer cette présomption.s* La qualitication cepartiecommunes’imposed'évidence pour une canalisation qui nest pas ituée 3 I’intérieur d'un appartement mais qui passe au travers du gros ceuvre et qui se retrouve Identiquement a chaque tage puisqu'elleneconsti- tue pas un branchement particulier au sens du Feglement et releve, en Vabsence de criteres, conventionnels précis, du domaine de 'article3 dela lai. Mais la qualification de partie commune doit, selon certaines décisions toutautantétreappliquéea celles se trouvant encas- tuées dans la dalle, partie commune, non appa- rente etne pouvant étre atteinte que par dégrada- tion du gros ceuvre du plancher®* ou 2 celles incluses dans une dalle en béton armé conetituant leplancher partie commune.” Il importe de rele- vera cot égard que la Cour de cassation a, auvisa deVarticle 8 dela oi du 10 juillet 1965, casséune décision des juges du fond qui avait qualfié une ccanalisation deprivative esans rachereher, comme il lui état demandé et alors que le plancher était qualité de partie commune dans le réglement de copropriété, sila canalisation qui étaitencastiée n’étaitpas elle meme une partie commune. Méme si une telle approche semble plus raison- nable que la précédente, levisade article Binvite a conserver & V'esprit que «dans chaque cas dlespice, la solution dépend, au premier chef, du réglement de copropristé de Vimmeuble en questions" et, pourtat-on rajoutey, de ce que le jugeen retiendra. Eta Vextréme variété des solu- ‘ons retenues en matiere d’encastrement répond ici le caractere parfois baroque des enseigne- ‘ments jurisprudentiels lorsqu’est en cause une canalisation vagabonee. 1 CAP, 1: lps 10 mo 08; dnleme Ch Fa, 16 BS ms 08, dc 5 0 4 tn s/s Ds el Ferd foe? 2D 1817 flere (gel helena st wt alta ecar conan ct pip ‘acl qui de pre anon diss eee pt onde ‘ns pw acpi, 1 a, Tl 5 ste 5, (mn. 532 a dé dais (hrs, hm 16:0. 390 ob, (Gea: Fv (Gre; oe ie: LP, ed 8 Ane 04 St saFena ED (Pisses 10875640. 2 Dawei a Dj, oA 1a 104 Len / pd ope Le ‘il: a 7002544 ar at Sk, Cao a, 3s dma dc 1 p55 os ADs 26 Fad ee, de Yale, eas 85:15, A, cn 25 AP dD 0 5 26 Pe bas Ada 2p pL: 707 em Me a 9055 amo 2. Wo ME iy ol lon Pa ote {713 ,on 0 Pa (atin. ‘7 2, jon 23, hen rd aii eos 008 mains, GF, FL MOT: peo ‘n,n. 15 6. ee: eli ss Cs. 6 2 12, eins 2 LA bj 08 Go, os 2 Arn 1p. 82 ‘3 Tes lm dc 19.35, bs aod EC Gra, ese ho, 3 ir Syed Rie sd ais ee 11202908. “3 Ripon 8 rod pc. Beda toc 9.30 aa 3 fr 2h A, 30 18, ci {foi ao 18.048 Ch a 17h, 24 dace i ee de” OK 35 gm op 3 eo, 1 We 05, Solos eres Se aeties ° 2006326, 5 ra 24, 3,7 195, pe Sp. 6p Geri esis Pte 957208. Gyo, Ae, 6 Maw MO Reel Sty: 1NeI0; ale ess: Ps 8h, se 0, 2- La canalisation vagabonde La Jurisprudence atteste que, pour des raisons tenant aussi bien & des configurations atypiques de limmeuble qu’a la réalisation é’une succes- sian de modifications atteignant la détermination ds lots, certaines canalisations abeissent a des cheminements defiant la logique. Deux especes illustient une telle situation. Dans 'une,*° une canalisation desservait exclu- sivementun lotau premier étage maisen passant par un lot visi situé au rez-de-chaussée, cette particularitéétanta conséquence delladivision d'un lot unique en deux entités vendues a deux acquereurs différents. Appliquant le reglement dde copropriété qui falsait des canalisations des parties privatives des lors qu’elles se wouvaient a Vintérieur des appartements ot étaient affec- tees 2 usage exclusif de ceux-ci, la juridiction Dans une autre espce, une canalisation alimen: taltun oten passantpar un vide anitalrequalié de parte commune. La section de canalisation se wou vant dans cet espace commun avait fui pendant longtempssans que personne nes’en apercaive, les lacatairesde 'appartementneserendantfinalerent ‘compte de a situation qu’s la réception de factures eau de plusieurs millers @’euros. Afind'accueillit Faction intentée par les locataires contre le copro- priétaire bailleur, les magistrats releverent que la Conduite d'eau 3 Vorigine de la fuite était 8 usage exclusife’un copropriétare, en Fespece le baile, etsoulignérent3 raison quele fait qu'elle passaitpar une partie commune une lui fisat pas changer de atures, cetélementdemeurantprvatit ci encore, si la qualification retenue n’appelle pas de remarques, iln’en vapas deméme de lasuite durai sonnement, Quire "engagement indiscutable de la {garantie de jouissance du bailleur sur le fondement Sl Co 6 ab, Poe fut conduite a atfirmer qu'il vest évidemment desarticles 1720611721 du Codecivillesmagistrats ie esha? MEDAN contre alanotontantlegalequecontactuelle, _retinventde mariereplussuprenantlaresponsbi cra insijiasl de (patie privative. qu'une méme canalisation _It¢dusyndicatsutlefondementd'atcle 384, al pr, cpr pone os fn oi 3% tr dA, 9, foi sda 19808, intérieure puisse are incorporée, fut-ce pour partie, ala foisdans deux ots privatifaifférents.» Elle considéra done que la canalisation, qui rravait que I'apparence dune partie commune, €tait un élément privatif du lot bénéficiant de Vadduction, le critere de rexclusivité d'usage néa 1*, du Code civil. ts estimarenten effet que les ccanalisationstaientplacées, cepa leurlocalsation (elles retaient accessibles que depuis le vide sai: talre) et les décisions de la copropriété (le syndicat avaitrésoludeprocécer a destravauxderéfection des

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