Source:

South African Case Law, Juta's (1838 to date)/CHRONOLOGICAL LISTING OF CASES – 1838 to date/1934/Part I/DE WET Appellant v UNION GOVERNMENT
Respondent 1934 AD 59

URL:
http://jutastat.juta.co.za/nxt/gateway.dll/sacl/3/36601/36602/36609?f=templates$fn=default.htm

DE WET Appellant v UNION GOVERNMENT Respondent 1934 AD 59

1934 AD p59

Citation 1934 AD 59

Court Appellate Division

Judge Stratford ACJ, Beyers JA, De Villiers JA and Gardiner AJA

Heard September 19, 1933

Judgment October 17, 1933

Flynote : Sleutelwoorde
Landlord and tenant. ­ Lease. ­ Sale of leased property. ­ Term in lease that rent to be set off monthly in diminution of loan made by lessee to
lessor. ­ Whether binding upon purchaser. ­ Huur gaat voor koop.
Headnote : Kopnota
A purchaser of land who has knowledge that the land is leased is bound by a term in the contract of lease under which the obligation to pay
rent month by month as it accrues is to be extinguished by setting off such rent against a loan due by the lessor to the lessee and is therefore
not entitled after transfer to claim rent from the lessee while the loan remains unpaid.
The effect of a sale of leased property where the lessee has paid rent in advance discussed per BEYERS, J.A.
The decision of the Transvaal Provincial Division in Union Government v de Wet, reversed.
Case Information
Appeal from a decision of the Transvaal Provincial Division (BARRY, J and GRINDLEY­FERRIS, J.) reversing a decision of the magistrate's court of
Rustenburg.
The facts appear from the judgment of STRATFORD, A.C.J.
E. C. Niemeyer, for the appellant: The words "welke bedrag maandeliks sal afgaan van die som van £126 6s." in clause 1 of the contract
constitute a term of the contract of binding force and constitute an essential term. Their effect is that the contract contains no promise to pay
any rent in money since clause 1 must be read as a whole. See Arkwright v Newbold (1881, 17 Ch. D at p. 318) and Peek v Gurney (L.R. 6 H.L
at p. 392). Alternatively if the contract contains a promise to pay rent, there is an agreement that the rent shall be set off against the debt of
£126 6s.
The purchaser of leased property is entitled to claim the rent from the tenant because he has bought such right from the seller. The delivery of
property from seller to purchaser carries with it a cession of all rights which the seller had in connection with the property. All appurtenant
rights pass over from the seller to the purchaser on delivery. See Voet (18.6.9) and Digest (19.1.13.12). The right to claim the rents goes not
arise out of the maxim "huur uaat voor koop." Under the Roman law, where the maxim did not apply, the purchaser was entitled to the rent if he
elected not to evict the tenant. See Voet (18.6.9) and Digest (19.1.13.13). The

1934 AD p60

maxim merely imposed on the purchaser the negative duty of not evicting the lessee, but left his other right unaltered. He still claims the rent
as the transferee or tacit cessionary of the seller's rights. See Pothier on Louage (vol. 3, p 356, sec. 299); Hollandsche Consultatien (vol. 1,
Cons. 287, p. 464, cited with approval by Voet (16.2.4) ); Schorer, Ad Grot. (3.19.6, note 398); Wille on Landlord and Tenant (2nd ed., p.
167); Essop Ebrah' Sons v Hoosen Cassim (1920 NPD 73); de Jager v Sisana (19301, A.D at p. 82) and Voet (18.6.9).
The purchaser does not become entitled to the rent merely by virtue of the fact of ownership but only by implied cession of ail the seller's
rights. See de Wet v Jooste (9 C.S.C. 239); Clark v Nourse Mines Ltd. (1910 T.S. 512 at p. 520); Wille, op cit. (p. 18 and authorities there
cited, and p. 165); van der Byl v Findlay and Kihn (9 C.S.C. 178) and Botha's Executor v du Plooy and Dreyer (14 C.S.C. 414). Therefore the
maxim nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse haberet applies. See Digest (50.17.54).
The statement by Voet in 19.2.19 and Wesel, Ad Nov. Const. Ultraj. (art. 19, sec. 20) that rent paid in advance by the tenant to the former
landlord can be recovered over again from the tenant by a purchaser is incorrect. See Wille, op cit. (p. 167); Schorer, Ad Grot. (3.19.6, note
398); Petrus Barbosa (vol. I, para. 27, p.290) and Digest (24 a.25.4).
If the present contract contains no promise to pay rent, no one can claim rent from the appellant; but if it contains a term that the rent may
be set off against the debt of 2126 6s., the respondent, is the purchaser of Snyman's rights against appellant, is bound by such term. See
Hollandsche Consultatien (vol. 1, Cons. 287, p.464); Voet (16.2.4).
The respondent is bound in the present case a fortiori because he purchased the property with knowledge that the appellant was in occupation
as a tenant and he was therefore placed upon enquiry and is conclusively presumed to have purchased with knowledge of all the terms of the
appellant's tenancy. See James v Lichfield (1869, L.R. 9, Eq. 51); Daniels v Davison (33 E.R at p. 980) and Shaw Bros. v Kruger and Elsworth's
Executrix (13 E.D.C. 188 at p. 206).
Ivan Curlewis, for the respondent: The purchaser does not acquire his rights to claim rent by way of cession. Rents are fruits and the purchaser
claims them as owner of the property.

1934 AD p61
See Voet (19.2.19; 18.6.9); Botha's Executor v du Plooy (14 C.S.C at p. 421); Transvaal Mortgage Co. v Aaronson (1904, T.S at p. 866); Peach
v Goosen (1925. E.D.L. 194, arg at pp. 195 and 196 ad fin.); de Kock v Fincham (19 C.S.C. 136); Reeves v Pope (1914, 2 K.B at p. 289).
If the purchaser acquired his rights by way of cession he would be able to sue tenant for rent between date of sale and date of transfer. But
this he cannot do. See Voet (18.6.9); Wille on Landlord and Tenant (1927 ed., p. 165) and Peach v Goosen (supra). If the purchaser acquired
rights by way of cession he could not claim from the tenant rent which the latter had paid in advance to the original landlord. The authorities
indicate that the purchaser can claim such rent over again. See Voet (19.2.19); Schorer, ad Grot. (note 398); van Wyk v van Wyk (13 C.S.C at
p. 503); Scrooby v Gordon (1904, T.S at p. 942); Transvaal Mortgage Co. v Aaronson (supra) and Cohen's Trustee v Rifkind (1914, W.L.D at p.
85).
TheJuta
© 2018 exact
andrelationship between
Company (Pty) Ltd. a purchaser and tenant under the rule "huur gaat voor
Downloaded koop"
: Mon has2024
May 13 never beenGMT+0200
22:03:54 determined in our
(South Courts.
Africa See
Standard Time)
article in 1919 S.A. Law Journal (p. 234); Wille, op cit. (79). The relationship is sui generis. The rule "huur gaat voor koop" only gives the tenant
 rights by way of cession he could not claim from the tenant rent which the latter had paid in advance to the original landlord. The authorities
indicate that the purchaser can claim such rent over again. See Voet (19.2.19); Schorer, ad Grot. (note 398); van Wyk v van Wyk (13 C.S.C at
p. 503); Scrooby v Gordon (1904, T.S at p. 942); Transvaal Mortgage Co. v Aaronson (supra) and Cohen's Trustee v Rifkind (1914, W.L.D at p.
85).
The exact relationship between a purchaser and tenant under the rule "huur gaat voor koop" has never been determined in our Courts. See
article in 1919 S.A. Law Journal (p. 234); Wille, op cit. (79). The relationship is sui generis. The rule "huur gaat voor koop" only gives the tenant
a jus retentionis and fixes the amount of the rent, but does not transfer collateral personal covenants in the contract, except with notice. See
Neostadius (Dec. 30); Voet (19.2.17); and Wille, op cit. (2nd ed., p. 81). Knowledge that there is a lease in existence does not imply
knowledge of every term of that lease, certainly not of extraordinary terms. Constructive notice forms no part of our law. See Erasmus v du
Toit (1910, TPD at p. 1048); Executors Hite v Jones (19 C.S.C at p. 244) and Klipdam Estate v Vaal River Co. (9 H.C.G at p. 297). Under English
law, which by statute recognises the doctrine of "huur gaat voor koop," the clause in question would not be binding on a purchaser. See de
Nicols v Saunders and Another (39 L.J.C.P at p. 299); Cook v Guerra (41 L.J.C.P. 89) and Woodfall on Landlord and Tenant (pp. 301­6). In
England generally only covenants which run with the land are binding on the purchaser. See Woodfall, op cit. (199); Roberts v Tregaskis (1878,
38 L.T. 176); Fawcett on Landlord and Tenant (1905 ed., pp. 444­6, 433, 437­8). Under Scotch law the condition in question would not be
binding on a purchaser. See Bell's

1934 AD p62
STRATFORD, A.C.J.
Commentaries (7th ed., vol. I, p. 69); Erskine's Institutes of Laws of Scotland (1871 ed., vol. 1, pp. 413, 417).
Niemeyer, replied.
Cur. adv. vult.
Postea (October 17th).
Judgment
STRATFORD, A.C.J.: This is an appeal from a judgment of the Transvaal Provincial Division reversing a decision of the magistrate's court of
Rustenburg. The facts of the case are adequately summarised by FERRIS, J and I need only repeat his recital of them: "Snyman, the owner of
the farm Vlakfontein, borrowed from de Wet £126 6s for the purpose of erecting a dwelling house. Thereafter they entered into what they
called or termed a 'huurkontrak' by which Snyman let the house and a small portion of the farm to de Wet for six years three months and 23
days for £1 13s. 4d. per month and stipulated that such 'bedrag maandeliks sal afgaan van die som van £126 6s., synde die bedrag deur die
huurder F. E de Wet voorgeskiet aan die verhuurder, L. J. Snyman, vir die bou van die verhuurde woning.' The 2nd, 3rd and 4th clauses of the
contract provided (2) that de Wet would have the right, after effluction of the 6 years 3 months and 23 days, to renew the hire of the house
for a period of not less than two years at the same rental, namely £1 13s. 4d.; (3) that de Wet should have the right to sublet without the
consent of Snyman; and (4) that Snyman should have the right to cancel the contract at any time on payment to de Wet of the amount then
due together with the interest. Before the period of 6 years 3 months and 23 days had expired the Government purchased the whole of
Snyman's holding. The Government sued de Wet in the magistrate's court for £31 13s. 4d., being rent due in terms of the contract from the 6th
of March, 1931, a date subsequent to transfer being passed to the Government.
"In his plea the defendant alleged that he was entitled to occupy the property without paying any rent to Snyman for the period 6th September,
1927 to 29th December, 193 3 and that the plaintiff as cessionary from Snyman had no greater rights than Snyman, and he denied that he was
liable to plaintiff for any rent whatsoever. Although no evidence was led inasmuch as the facts were not

1934 AD p63

STRATFORD, A.C.J.
in dispute, it was clear that the Government was aware of the existence of the contract, but there was nothing to show that it knew of its
terms."
In the course of his judgment the learned Judge said: "In my opinion the construction put upon the agreement by Mr. Curlewis is the correct
one, and that the agreement is an ordinary agreement of letting and hiring, but that inasmuch as the lessor was indebted to the lessee the
parties reduced to writing (although there was no necessity to do so) the legal principle that as each monthly rental fell due it was to be set off
against the lessor's indebtedness to the lessee."
Now I am quite satisfied that the £126 lent to Snyman cannot properly be regarded as rent paid in advance. Throughout the period of the lease
a loan remained, lessening in amount as rent accrued, but a loan nevertheless which could under clause 4 be repaid at the option of Snyman. It
is this provision that differentiates the loan of the £126 from a simple payment of rent in advance. So we have here a lease at an agreed
monthly rental so long as that lease continues. As the rent accrues month by month it is to be paid by a pro tanto diminution of the amount
lent (the £126). Until and unless the whole period of the lease has run out, there must always be a loan account between the parties. Now all
this is as explicit in the contract as plain words can make it. This being a contract of lease, the purchaser is bound on it by the doctrine of
huur gaat voor koop, and bound also by all its material terms. The term as to how the obligation to pay rent month by month as it accrues is to
be extinguished is a material and integral part of the lease, and not, as contended by respondent's counsel, merely collateral. The purchaser is,
therefore, bound by it. This conclusion is not only in accord with principle, but is likewise supported by the Hollandsche Consultatie (vol. 1, No.
287). The facts set out in the Consultatie are on all fours with the present case, and I need hardly point out that the opinion there expressed is
not founded upon the notion of rent paid in advance, indeed it excludes that notion', for it rests upon the agreement to set­off month by month
and it is obvious that the doctrine of set­off can have no application to a case of rent paid in advance.
It was because the learned Judge in the Provincial Division failed to appreciate the difference between an express term of the

1934 AD p64

BEYERS, J.A.
lease, such as we have here, and the operation of the law of set­off apart from agreement, that led him, in our view, to an erroneous
conclusion.
The appeal is allowed with costs in all Courts and the judgment of the magistrate restored.
Judgment
BEYERS, J.A.: Dit is, na verkrygde verlof van hierdie hof op 19 April 1933 'n appèl van die uitspraak van die Transvaal Provinsiale Afdeling
(BARRY en GRINDLEY­FERRIS, R.R.), dd. 9 Maart 1933, wat 'n uitspraak dd. 2 Desember 1932 deur die assistent magistraat van Rustenburg teen
respondent ten gunste van appellant met die koste verander het in 'n uitspraak teen appellant en ten gunste van respondent met die koste. Op
6 September 1927 het appellant met Johannes Snyman van Vlakfontein 902, Rustenburg, die volgende skriftelike ooreenkoms aangegaan: ­
HUURKONTRAK VAN HUIS.
"Memorandum van ooreenkoms getref en aangeneem hierdie sesde dag van September 1927 tussen die ondergetekende Lukas Johannes Snyman
van die plaas Vlakfontein 902 aan die ene kant en Frans Engelbertus de Wet, teenswoordige onderwyser te Vlakfontein 902 aan die ander kant
namelik: ­
"1. Die eerste ondergetekende n.l. L. J. Snyman verhuur aan F. E de Wet een seker huis met erf soos omhein en met water van die handpomp
naby die woning van die eienaar vir 'n tydperk van 6 jaar 3 maande en 23 dae gereken vanaf datum van hierdie ooreenkoms teen £1 13s. 4d.
(een pond dertien shillings en vier pennies) stg. per maand, welke bedrag maandeliks sal afgaan van die som van £126 6s. 0d synde die bedrag
deur die huurder F. E de Wet voorgeskiet aan die verhuurder, L. J. Snyman vir die bou van die verhuurde woning.
"2. Die tweede ondergetekende n.l. F. E de Wet sal die reg hê die gemelde huis na verloop van 6 jaar 3 maande 23 dae, weer in te huur vir 'n
verdere tydperk van minstens 2 jaar teen dieselfde huurprys soos hierin vasgestel n.l. £1 13s. 4d. per maand.
© 2018 Juta and Company (Pty) Ltd. Downloaded : Mon May 13 2024 22:03:54 GMT+0200 (South Africa Standard Time)
"3. Die huurder n.l. F. E de Wet verbind sig aan die andere kant gemelde huis vir die genoemde tydperk te huur en dit as 'n privaat woonhuis te
 naby die woning van die eienaar vir 'n tydperk van 6 jaar 3 maande en 23 dae gereken vanaf datum van hierdie ooreenkoms teen £1 13s. 4d.
(een pond dertien shillings en vier pennies) stg. per maand, welke bedrag maandeliks sal afgaan van die som van £126 6s. 0d synde die bedrag
deur die huurder F. E de Wet voorgeskiet aan die verhuurder, L. J. Snyman vir die bou van die verhuurde woning.
"2. Die tweede ondergetekende n.l. F. E de Wet sal die reg hê die gemelde huis na verloop van 6 jaar 3 maande 23 dae, weer in te huur vir 'n
verdere tydperk van minstens 2 jaar teen dieselfde huurprys soos hierin vasgestel n.l. £1 13s. 4d. per maand.
"3. Die huurder n.l. F. E de Wet verbind sig aan die andere kant gemelde huis vir die genoemde tydperk te huur en dit as 'n privaat woonhuis te
gebruik en sal die reg hê die huis in die geheel of enig deel daarvan te verhuur sonder voorkennis of spesiale toestemming van die verhuurder, L.
T. Snyman.

1934 AD p65
BEYERS, J.A.
"4. Die verhuurder n.l. L. J. Snyman sal te eniger tyd hierdie ooreenkoms kan beëindig as by die voorgeskote som geld wat by nog skuldig is op
datum van beëindiging hiervan terugbetaal aan huurder F. E de Wet plus Bankrente vanaf inwerkingtreding hiervan.
"1. Verhuurder L. J. Snyman. "2. Huurder F. E de Wet."
Daarna het Snyman in of omtrent Julie 1930, aan respondent 'n opsie verleen (in verband met 'n aansoek deur J. H. G. Robbertse en J. H.
Robbertse onder die nedersettings Wet 12 van 1912 soos gewysig, veral art. 11), om Snyman se gedeeltes van of dele in die plase Diamant No.
637 en Vlakfontein No. 902, Rustenburg, en die verbeteringe daarop, insluitende wat deur Snyman aan appellant verhuur was, te koop.
Op 8 Augustus 1930 het respondent die opsie uitgeoefen en eienaar van die gemelde eiendomme geword, en op 21 Oktober 1932 het by
appellant in die Magistraatshof, Rustenburg, gedagvaar vir £31 13s. 4d. synde huur teen £1 13s. 4d. per maand van 6 Maart 1931 tot 6 Oktober
1932.
In die besonderhede geheg aan die dagvaarding het respondent gesê: ­
"2. The said Snyman had granted in favour of plaintiff an option (in connection with an application to plaintiff by J. H. G and J. H. Robbertse
under the Land Settlement Act 1912 as amended) to purchase the said properties and improvements thereon including the premises leased to
defendant by Snyman and which option was in existence during July and thereafter.
"3. On the 21st July, 1930, plaintiff informed the said Robbertses that plaintiff was prepared to exercise the said option to purchase the
properties from Snyman upon certain conditions, one of which was to the effect that the rent payable by defendant in respect of the premises
occupied by him had to be paid by defendant to plaintiff direct, a condition which was accepted by the sal 'd Robbertses and they thus thereby
ceded at Pretoria on or about the 6th day of August, 1930, to plaintiff all and an interest they had or may have had to the rent payable by
defendant. Thereupon namely on the 8th August, 1930, plaintiff notified Snyman exercising the said option.
"4. Plaintiff had since the exercise of the said option been owner of the said properties together with all improvements thereon

1934 AD p66

BEYERS, J.A.
as set out in para. 2 above with the said Robbertses as lessees in terms of sec. 11 of Act 12, 1912, as amended."
Daar was later 'n alternatiewe eis vir betaling vir gebruik en bewoning maar dis tussen die partye ooreengekom dat dit geen faktor in hierdie
appèl is nie. Teen die eis vir huur het appellant geëksipieer en gepleit dat dit geen grond van aksie toon nie.
In die magistraatshof is deur die gedingvoerendes ooreengekom dat geen getuienis afgelê sou word nie, en op 29 November 1932 is die eksepsie
van die hand gewys en uitspraak gelewer vir appellant met die koste. Respondent het hom beroep op die Transvaal Provinsiale Afdeling en op 9
Maart, 1933, het BARRY en GRINDLEY­FERRIS, R.R., die appèl toegestaan en die uitspraak van die assistent magistraat verander in een vir
respondent met die koste.
Die gronde vir hoër beroep was verskeie, maar dis voldoende om die twee te melde waarop die appèl toegestaan is, n.l.: ­
"(1) The magistrate erred in holding that the sum of £126 6s was rent paid in advance.
"(3) The magistrate erred in holding that plaintiff as purchaser of the farm was not entitled to claim rent from defendant by reason of the terms
of defendant's contract with Snyman."
Non is dit duidelik uit paragraaf 3 van die gemelde besonderhede dat respondent voor die koop van die eiendomme geweet het dat daar 'n
lopende huurkontrak tussen appellant en Snyman was, en dat respondent met die twee Robbertse ooreengekom het dat die huur deur appellant
regstreeks aan respondent betaal moes word, en dat die Robbertse enige reg op die huur aan respondent oorgemaak het.
GRINDLEY­FERRIS, R., Sê: ". . . . it was clear that the Government was aware of the existence of the contract, but there was nothing to show
that it knew of its terms."
Maar die vraag is nie wat respondent feitlik geweet het nie, maar wel wat by moet vermoed word te geweet het. Dis nie 'n vraag van kennis by
wetsduiding nie, maar of iemand wat die kennis geopenbaar in gemelde paragraaf 3 gedra het, behoor kan word om te sê, dat by nie die terme
van die kontrak geweet het nie. Dit kon redelikerwyse van respondent verwag word dat met die informasie tot sy beskikking by hom op hoogte
van sake sou gestel het en insage van die kontrak, of 'n kopie daarvan, sou gekry het, m.i., moet by op dieselfde voet geplaas word asof by
alles geweet het. Maar, om redes wat later sal blyk, meen ek dat respondent se

1934 AD p67

BEYERS, J.A.
kennis of gebrek aan kennis geen faktor in die saak is nie.
Die verdediging van appellant het hierop neergekom dat hy ontken dat by enigiets moes of nog moet betaal ooreenkomstig die huurkontrak. Hy
sy respondent was as eienaar ook die sessionaris van enige regte wat Snyman teen appellant onder die huurkontrak mag gehad het; dat by
(appellant) geregtig was om die betrokke eiendom te bewoon sonder om aan Snyman huur vir 6 September 1927 tot 29 Desember 1933 te
betaal; en dat respondent as sessionaris geen groter regte dan Snyman had nie en appellant ontken dat by aan respondent enige huur
hoegenaamd verskuldig is.
Dit blyk, dat Mnr. Niemeyer namens appellant reeds voor die Provinsiale Afdeling aangevoer het dat die bewuste kontrak werklik geen
huurkontrak was nie, maar wel 'n ooreenkoms waarby Snyman die lening of voorskot van £126 6s sou afbetaal deur aan appellant die vrye
bewoningsreg te gee, met die verder reg om sulke bewoning voort te sit teen betaling van 'n maandelikse huur.
Voor ons het Mnr. Niemeyer gesê dat by hom nie op die stelreël huur gaan voor koop "verlaat nie. Hy het herhaaldelik die vraag geopper wat is
huur?"; en sy redenering was, dat as daar niks deur appellant betaalbaar is nie, dan is daar geen huur nie, en dan is ook die rede waarom niks
betaalbaar is nie, glad nie ter sake nie. Hierdie houding van Mnr. Niemeyer is direk in stryd met die brief van appellant d d. 26/9/1931 aan die
Sekretaris van Lande, waarin by sê dat by hom, stip volgens die kontrak hou "en hy op grond van die bestaande huurkontrak" beslis weier "enige
betaling aan die Departement van Lande te maak." Dis ook strydig met appellant se skriftelike pleit van 11/11/1932; en in Sy pleit op die
alternatiewe eis van respondent van dieselfde datum sê hy: ­ "Defendant occupied and still occupies the said property under and in terms of a
valid and subsisting lease," ens. Dis waar die alternatiewe eis, en die pleit daarop, is geen faktor in die appèl me, maar dis geoorloof om daarna
te verwys om appellant se eie interpretasie van die kontrak gade te slaan Mnr. Niemeyer was egter nie verhinder om voor die Afdeling van Appèl
aan te voer dat die kontrak geen huurkontrak is nie. Ek het tot die besluit gekom dat die kontrak beide in vorm en in wese 'n ooreenkoms van
huur en verhuring is. Al die vereistes daarvoor is in die dokument van 6 September 1927 inbegryp.
Die feit dat Snyman reeds voor gemelde datum gemelde som aan

1934 AD p68
© 2018 Juta and Company (Pty) Ltd. Downloaded : Mon May 13 2024 22:03:54 GMT+0200 (South Africa Standard Time)
BEYERS, J.A.
 aan te voer dat die kontrak geen huurkontrak is nie. Ek het tot die besluit gekom dat die kontrak beide in vorm en in wese 'n ooreenkoms van
huur en verhuring is. Al die vereistes daarvoor is in die dokument van 6 September 1927 inbegryp.
Die feit dat Snyman reeds voor gemelde datum gemelde som aan

1934 AD p68
BEYERS, J.A.
appellant verskuldig was maak geen onderskeid nie. As Snyman op daardie datum die £126 6s aan appellant betaal had en appellant hom
dieselfde geld of 'n gelyke som onmiddellik terugbetaal had as huur vir die tydperk vermeld, sou die uitwerking presies dieselfde gewees het. Die
huurder en verhuurder het brevi manu gedoen wat hulle op 'n omslagtige manier kon gedoen het. Die feit dat die skuld van £126 6s aan die
einde van elke maand van bewoning met £1 13s. 4d. verminder moes word het die £126 6s nie minder huur gemaak nie. Die kern van die
ooreenkoms is dat vanaf 6/9/1927 die £126 6s. betrag moes word as huur, en dat Snyman se potensiële of gebeurlike verantwoordelikheid om die
som of enige gedeelte daarvan, terug te betaal, aan die einde van elke maand van bewoning verminder moes word met £1 13s. 4d. Daar is niks
in die Wet op huur en verhuring wat dit verbied nie. Die gevolg is dat die £126 6s vooruitbetaalde huur geword het, altyd onderhewig aan
paragraaf 4 en aan die plig van Snyman, of sy regverkrygende, om aan appellant in die gebruik van die verhuurde geen belemmering toe te bring
nie, en om hom weens die belemmeringe van andere te vrywaar; en verder onderhewig aan die reg van appellant om indien by deur by oormag
van die gebruik van die verhuurde ontroof word die maandelikse vermindering van die £126 6s deur £1 13s. 4d. vir die tydperk van ontroving te
staak. Die reg van appellant onder paragraaf 2 om die huur te vernuwe maak geen verskil nie.
Hy is verplig onder paragraaf 3 om die huur vir die vasgestelde tydperk aan die gang te hou. Inteendeel kan Snyman kragtens paragraaf 4 die
huur te enige tyd beëindig "as hy die voorgeskote som geld wat hy nog skuldig is op datum van beëindiging hiervan terugbetaal. . . . . plus
bankrente vanaf inwerkingtreding hiervan." Dis opmerklik dat rente op die £126 6s op die balans daarvan vanaf 6/9/1927 alleen loop as die
beëindindiging onder paragraaf 4 geskied.
Die dwaling wat Mnr. Niemeyer se redenering onderlê is, dat hy meen dat omdat die £1 13s. 4d. nie maandeliks in kontant of werklik betaal word
nie, daar geen huur is nie. Die huur is trouens die £126 6s., en vir iedere maand se bewoning is die verhuurder geregtig om enige moontlike
bedrag wat by aan appellant uit welke hoofde ook wetlik sou blyk te moet terugbetaal, te verminder met £1 13s. 4d. Deur die vooruitbetaling is
Snyman 'n kontingente aanspraaklikheid opgelê.

1934 AD p69

BEYERS, J.A.
Die Romeinse Reg is duidelik omtrent die uitwerking van koop en verkoop op huur en verhuring. Emptori quidem fundi necesse non est stare
colono, cui prior dominus locavit: nisi ea lege emit, ens. (Codex 4.65.9). Maar die afwyking van die Romeins Hollandse en ons eie Reg daarvan is
ewe duidelik. Groenewegen De Legibus Abrogatis (C. 4.65.9).
Die hele moeilikheid in hierdie saak ontstaan uit wat Voet (19.2.19) Locatio­Conductio sê: ­ "Ex adverso etiam, quoties ex statuto vel
consuetudine locationi cedit venditio, ita demun successor particularis inquilinum habitantem, colonumve fruentem, ad finem usque ferre
debet, si ei conductor temporis in sequentis pensiones solvere paratus sit. Cum enim ex acquisito dominii aut usufructus jure emtor, legatarius
fructuarius secundum naturalem rationem fructum usumque rei percepturi fuissent, nisi conductoribus id privilegii datum esset, ne ante finem
temporis cum maximo saepe suo dispendio depelli queant, aequum plane, ut id saltem, quod fructuum vicem gerit, adeoque pensio iisdem
cedat. Quod & ita jure civili cautum in casu, quo singulari jure constitutum erat, ut ementes a fisco rem fiscalem starent locationi per fiscum
factae. 1 ult. ff. de jure fisci. ac usque adeo obtinet, ut, si conductor temporis totius mercedem repraesentaverit, seu in antecessum solverit
locatori, pro rata tamen emtori similibusque pro mercede devinctus sit, indebiti condictione repetiturus a locatore id omne, quod ultra
alienationis factae diem solutum fuit: quippe quod ex alienationis subsecutae eventu indebitum apparet.
Voet verwys vir wat by hier sê na Petrus Barbosa, 'n Portugese skrywer, en wel na sy werke: Tractatus Absolutissime oor Soluto Matrimonio dos
quemadmodum petatur (D 24.3). Barbosa was blykbaar 'n lid van die Hoë Raad van Portugal. Op pp. 337 et seq van Deel II van Barbosa (ons
biblioteek uitgawe) word in No. 27 gesê: ­ "Si locatio fiat per anticipatam solutionem, successor potest cogere conductorem, ut sibi solvat
pensionem de novo."
Hy skrywe oor kerklike aangeleenthede en na aanleiding van D.24.3.26 (27?), paragraaf 4.
Voet refereer ook na A van Wesel Commentarius ad Novellas Constitutiones Ultrajectinas ad (D. Art. 19, num. 20, p. 262 van biblioteek
uitgawe) : "Hactenus autem adversus licitatorem consistere poterit conductor, si mercedem residui temporis annuatim solvere paratus sit.
Quod si totius temporis mercedem priori domino si repraesentasse obtendat, tametsi vera narret, nullo modo

1934 AD p70

BEYERS, J.A.
audiendus est. Itaque de integro mercedem in singulos annos nova emptori solvere tenetur, salvo ei anticipatae pecuniae condicendae jure."
Wesel meld Hieron. Gigas, Petrus Barbosa en Ant de Amato.
Die redenering was blykbaar dat die huurder moes vooruit gesien het dat die anticipate solutio geensins die vervreemding van die verhuurde
verhinder nie, en dus nie die regte van 'n koper en singularis successor verander nie. Itaque anticipate solutio locationis accidens, nulla modo
impedit rei locatae alienationem, dominiique eius in alium translationem, ac proinde non immutat emptoris and singularis successoris juro; hoc
enim, evenire posse, prospicere debuit conductor. En hierdie redenering is gebaseer op die beskouing van die Romeinse Reg dat die conductor
niks anders dan 'n persoonlike reg had ut uti possit re locata, vel solvatur ei id quod interest. (Wesel ibidem num. 7 p. 257).
Maar die Romeins­Hollandse reg en ons reg betrag nie 'n huurder se regte as puur persoonlik nie. Nou is dit opvallend dat Voet, De
Compensationibus (16.2.4), die volgende sê: ­ Quin imo, si primus pure debens secundo, secundum non pure, sed ex die vel sub conditione
coeperit obligatum habere, ea lege addita iut die veniente compensaret secundus id, quod ita debet, cum eo quod sibi a primo debetur, ac
primus diende, antequam dies obligationis venisset, jus suum cedat tertio; tertius veniente die contra secundum actione cessa agens, pati
tenetur compensationem eius, quod primus cedens secundo debet. Etsi enim cessions tempore secundus necdum habuerit compensandi
falcultatem, dum solum liquidum et purum debitum in compensationem venit; quia tamen obligatio illa, ex die vel conditione suspensa, cedi non
potuit, nisi cum sua per pactum adjectum definita qualitate modoque consequens est, ut secundo, contra quem actio cessa fuit, non perierit
per cessionem illam jus compensandi, ex conventione quaesitum; quod enim ipsis, qui contraxerunt, obstat, et successoribus eorum obstare
placuit. 1, quod ipsis 143, ff de reg juris. Responsa Jurisc Holl. part 1, consil. 287.
As ons daardie konsultasie lees dan het ons 'n so parallelle geval met die onderhawige saak as maar kan verlang word. Die advies lui, i.a, "Huur
gaat voor koop, quod emptor tenetur stare locationi a venditore factae et conditionibus ei adjectis. . quod exceptio quae obstat cedenti,
habeat etiam locum contra cessionarium. . .
Dat hy (de huurder) bovendien het land van den voornoemden A

1934 AD p71
BEYERS, J.A.
(duidelik is dit 'n drukfout vir B) hadde gehuurt op die conditie, dat by geen gelt voor de pacht en zonde betalen, maar dat hy zyn achter wesen
daar aan zoude vinden. Den eisscher stond wel toe dat de huure plaatse hadde niet tegenstaande de verkoopinge maar sustineerde dat
evenwel, de pacht aan hem moeste werden betaalt, gereserveert den verweerder zyn actie tegen B omme zyne schuld, ende ontkende de
geallegeerde conditie van de huure. . . Hierop werd geconsidereert. . maar in gevalle A konde bewysen 't land gehuurt te hebben expresselijk op
de gemelde conditie aliud videbatur dicendum, eoque probata, admittendam stare debet locationi a venditore factae etiam a conditione et lege
contractus ei recedere non licet.
Nou hier bevat die huurkontrak presies so'n voorwaarde van skuldvereffening, al is die skuld hier 'n kontingente. Mnr. Curlewis sê dat Voet
(16.2.4) oor skuldvereffening handel en dat wat hy in die aanhaling sê niks te doen het met die aangehaalde in (19.2.19) nie; maar die feit is dat
Voet
© 2018 juisand
Juta naCompany
die vermelde Konsultasie (oor 'n geval van Huur en Verhuring) Downloaded
(Pty) Ltd. verwys om hom inMay
: Mon (16.2.4) te 22:03:54
13 2024 staaf. GMT+0200 (South Africa Standard Time)
Voet gebruik temuoris totius mercedem repraesentaverit, seu in antecessum solverit. Wesel praat van repraesentare en anticipata solutio.
 de gemelde conditie aliud videbatur dicendum, eoque probata, admittendam stare debet locationi a venditore factae etiam a conditione et lege
contractus ei recedere non licet.
Nou hier bevat die huurkontrak presies so'n voorwaarde van skuldvereffening, al is die skuld hier 'n kontingente. Mnr. Curlewis sê dat Voet
(16.2.4) oor skuldvereffening handel en dat wat hy in die aanhaling sê niks te doen het met die aangehaalde in (19.2.19) nie; maar die feit is dat
Voet juis na die vermelde Konsultasie (oor 'n geval van Huur en Verhuring) verwys om hom in (16.2.4) te staaf.
Voet gebruik temuoris totius mercedem repraesentaverit, seu in antecessum solverit. Wesel praat van repraesentare en anticipata solutio.
Brissonius de Verborum Significatione, sê, repraesentare; est quod in diem debetur, ante diem solvere. Calvinus, Lexicon Juridicum, sê,
repraesentare est ante diem solvere, en hy haal Ulpianus aan om te toon dat repraesentata pecunia iets is antequam debeatur soluta. Lewis
and Short gee: repraesentare, to pay on the spot; to pay in ready money. Smith bepaal die uitdrukking in antecessum solvere as "to pay in
advance."
Dis moontlik dat Voet (19.2.19) die oog het op 'n geval waar die vooruitbetaling geskied as 't ware dehors die huurkontrak, en dat die gemelde
Consultasie en Wesel deur singulis annis en in singulos annos dieselfde bedoel. Die Engelse sake de Nicols v Saunders (39 L.J. C.P. 299) en Cock
v Guerra (41 L.J. C.P. 89), beskou so'n vooruitbetaling as 'n blote lening deur die huurder aan die verhuurder glad buitekant die huurkontrak. "A
mere advance which was not a fulfilment of the tenant's obligation in his lease to pay rent." "At the date of the advance the rent was neither
debitum nor solvendum."
So'n uitleg sou miskien die aanhalings uit Voet (16.2.4 en 19.2.19) met mekaar harmoniseer. Dis moeilik om te sê of Voet 'n

1934 AD p72

BEYERS, J.A.
onderskeid trek tussen praesentare en in antecessum solvere. As daar egter twyfel, is omtrent sy juiste mening, is daar altans geen twyfel oor
wat by as voormeld in (16.2.4) sê nie.
Die sake waarna Mnr. Curlewis ons gerefereer het en wat melding maak van Voet (12.2.19) skyn eenvoudig wat Voet sê, aan te neem en kom
behalwe Smith v Howse (11 Menzies, 163), op obiter dicta neer.
Voet (16.2.4) is blykbaar nooit oorweeg nie, nog minder die gemelde Consultasie. Die verslag in Menzies sê, "Cloete, for defendant, quoted Voet
(16.2.4)," maar die uitspraak is baie kort en onberedeneer. Die ander sake is: van Wyk v van Wyk (13 S.C. 503); Scrooby v Gordon (1904 T.S.
942); Transvaal Mortgage Co v Aaronson (1904 T.S. 866); en Cohen's Trustee v Rifkind (1914 W.L.D. 85).
Die appellant sy verdediging is hoofsaaklik: nemo plus juris ad alium transferee potest, quam ipse haberet. D. (50.17.54). Schorer ad Grotium
Nota 398 (Maasdorp) siteer Voet (19.2.19) maar voeg daarby dat dit teen die pas aangehaalde stelreël aanloop.
Dit kom my voor dat die wet soos verklaar in Voet (16.2.4) en die Hollandse Konsultasie gevolg moet word, en dat dit strook met die afwyking
van die Romeins­Hollandse reg en ons reg van die Romeinse reg, en meer ooreenkomstig die stelreël, "Huur gaan voor koop" is. Van Leeuwen,
Censura Forensis Lib. IV, Cap. XXII (De Locatione et Conductione), num. 19 sê: ­ Sed Hollandiae et plerisque Belgii moribus emptor locationi
antea factae omnino stare tenetur, exceptis quibusdam venditionibus necessariis, et sub hasta publica factis; in quibus solum jus scriptum
obtinere volunt: in caeteris generale axioma est, Huur gaat voor koop. Die woord omnino is des te meer betekenisvol omdat dit in teenstelling
is met wat van Leeuwen 'n bietjie hoër op omtrent die Romeinse reg se: ­ Sed in successore singulari res aliter se habet, puta in emptore
aliove qui locationi a venditore factae, stare non tenetur. 1, 9 Cod locat. 1, 25 paragraaf 1 ff eod eumque expellere potest, nisi aliter fuerit
conventum; quia pleno effectu rei dominus factus est, nec conductor ullum jus in ea habet, ultra quod ab emptore expulsus, ad id quod sua
interest agere potest, adversus venditorem locatorem suum.
Die koper kan hom altyd vooraf vergewis omtrent enige bestaande huurkontrak. In die Unie van Suid­Afrika word sulke kontrakte baie selde
mondeling aangegaan, en caveat emptor mag wel op die

1934 AD p73

BEYERS, J.A.
koper toegepas word, en die woorde van Wesel prospicere debuit conductor verander word tot prospicere debuit emptor. Maasdorp, 4de ed., p.
251, handelende oor Voet (19.2.19) (vooruitbetaalde huur) submitteer dat 'n koper met kennis dat die huur vooruit betaal was, geen remedie
teen die huurder sou hê nie, en hy beskou hierdie submissie analoog met die reël in Botha's Eksekuteur v du Plooy en Dreyer (14 S.C. 421); en
Wille, 1ste ed., 223, verenig hom met hierdie sienswyse (vg oor die kwessie van kennis in die algemeen de Jager v Sisana (1930 AD 71).
Volgens my opvatting van die wet egter, maak die kennis of geen kennis van die respondent van die bestaan van die huurkontrak en die inhoud
daarvan geen verskil in regte nie (vg. Essop, Ebrahim and Sons v Hoosen Cassim (1920, N.L.R. 78 en 79). Wat betref die argument van Mnr.
Curlewis dat die respondent qua dominus geregtig was tot die gevorderde huur is dit voldoende om te sê dat as transportontvanger by eo ipso
ook sessionaris van Snyman se regte onder die huurkontrak geword het.
Die redenering van Mnr. Niemeyer gebaseer op Voet (18.6.9) en ander outoriteite deur hom gesiteer nl., dat die transport van 'n eiendom aan
die koper hom stilswygend die sessionaris maak van die verkoper se regte ten opsigte van enige huurkontrak rakende die eiendom, kom my,
nieteenstaande Peach v Goosen (1925, E.D.L.D. 196), aanneemliker voor dan die kontensie van Mnr. Curlewis dat die koper nie sy reg om huur
te vorder by wyse van sessie verkry nie, maar dat die huur fructus civiles is, en die koper as eienaar daarop aanspraak maak. Die koper en
transport ontvanger is 'n successor singularis en die woord successor toon aan dat by in die plek van sy praedecessor k o m e n s y
regverkrygende word gaar dis nie nodig om hierdie punt te beslis nie.
Hoe 't ook sy, dit is altans seker dat respondent nie in een en dieselfde asem kan sê dat by dominus en nie sessionaris van Snyman se regte as
verhuurder is nie, en dat by op grond dat by bloot eienaar is, tot huur van appellant geregtig is, wat ookal tussen Snyman en appellant mog
plaas gevind het of mog ooreengekom gewees het.
Die Provinsiale Afdeling het die werklike geskilpunt in die saak misken, en terwyl hulle tereg Mnr. Niemeyer se kontensie verwerp het dat die
dokument geen huurooreenkoms was nie, het hulle self die fout begaan deur te sê: "but that inasmuch as the lessor was indebted to the lessee
the parties reduced to writing (although

1934 AD p74

BEYERS, J.A.
there was no necessity to do so) the legal principle that as each monthly rental fell due, it was to be set off against the lessor's indebtedness
to the lessee." Sodra die ooreenkoms gesluit was, was Snyman niks anders dan die gebruik van die verhuurde aan appellant verskuldig nie, en
geen geld nie, behalwe potensieel of gebeurlik, in geval die bewoning appellant ontneem was onder omstandighede wat Snyman sou verplig om
die vooruitbetaalde huur, of enige balans daarvan, terug te betaal. Die maandelikse bedrag van £1 13s. 4d. het ook nie as huur of andersins
betaalbaar geword nie, maar so 'n bedrag moes elke maand alleen die potensiële of kontingente verpligting van Snyman om terug te betaal,
verminder. By 29 Desember 1933, sou daardie verpligting in die gewone loop van sake geheel verdwyn het wat betref die vooruitbetaalde huur
van £126 6s.
Deur hierdie dwaling het die verder dwaling ontstaan waar die Provinsiale Afdeling sê: "Although there was no necessity to do so." Daar was 'n
spesiale ooreenkoms dat enige potensiële of gebeurlike verpligting om die £126 6s., of enige deel daarvan, terug te betaal, verminder sou word
soos voorsê, en daar is 'n hemelsbreed verskil tussen skuldvereffening ipso jure en skuldvereffening deur spesiale voorwaardes.
Daar is niks onbestaanbaars in die woorde "welk bedrag maandeliks sal afgaan van die som van £126 6s." met wat ek reeds gesê het nie. Dit
word heeltemal duidelik as by die aangehaalde woorde gevoeg word "solank daar 'n potensiële of gebeurlike verpligting op die verhuurder rus om
die £126 6s., of enige balans daarvan, aan die huurder terug te betaal." Naar hierdie woorde is daar by duidelike gevolgtrekking. Hulle is die
natuurlike vertolking van die huurkontrak. Die voorsiening omtrent die £1 13s. 4d. per maand is geensins' onbestaanbaar met die betragting van
die £126 63 as vooruitbetaalde huur nie, of met die kontensie dat die voorgeskiete bedrag (£126 6s.) betaal was deur die verlening van die reg
van bewoning en die rustige genot van sulke bewoning nie.
Die Juta
© 2018 reg and
vanCompany
beëindiging druis ook nie in teen wat ek beskou as die wareDownloaded
(Pty) Ltd. aard en betekenis
: Mon Mayvan die huurkontrak
13 2024 nie, en
22:03:54 GMT+0200 die redenering
(South van
Africa Standard Time)
GRINDLEY­FERRIS, R., omtrent die beweerde inkonsekwensies is, m.i., 'n non sequitur. Na my oordeel is daar niks kripties of duister in die
 die £126 6s., of enige balans daarvan, aan die huurder terug te betaal." Naar hierdie woorde is daar by duidelike gevolgtrekking. Hulle is die
natuurlike vertolking van die huurkontrak. Die voorsiening omtrent die £1 13s. 4d. per maand is geensins' onbestaanbaar met die betragting van
die £126 63 as vooruitbetaalde huur nie, of met die kontensie dat die voorgeskiete bedrag (£126 6s.) betaal was deur die verlening van die reg
van bewoning en die rustige genot van sulke bewoning nie.
Die reg van beëindiging druis ook nie in teen wat ek beskou as die ware aard en betekenis van die huurkontrak nie, en die redenering van
GRINDLEY­FERRIS, R., omtrent die beweerde inkonsekwensies is, m.i., 'n non sequitur. Na my oordeel is daar niks kripties of duister in die
dokument nie. Die verklaring daarvan is heel natuurlik en strook met die welbekende beginsels van huur en verhuring, en derhalwe is die
verklaring ook 'n gewone.

1934 AD p75

BEYERS, J.A.
Dit is 'n saak wat by uitstek op die beginsels van ons eie reg soos gebaseer op die Romeins­Hollandse Reg, beslis moet word, en dus help die
Engelse sake wat aan die balie gekwoteer is, ons nie.
Mnr. Curlewis se kontensie dat die beding dat Snyman se potensieële of gebeurlike verantwoordelikheid omtrent die £126 6s., of enige deel
daarvan, deur £1 13s. 4d. per maand moes verminder word, geen essensiële deel van die huurkontrak was nie, kan nie aanvaar word nie. Soos
reeds aangetoon, was die beding inteendeel seer essensieel en 'n integrerende deel van die ooreenkoms.
Daar is egter 'n ander opvatting van die huurkontrak van 6/9/1927, en een wat ewe dodelik is vir die kontensie van respondent, namelik, dat al
word die gemelde huurkontrak beskou as bevattende twee ooreenkomste, t.w., een van lening en een van huur en verhuring, Voet (16.2.4) en
die gemelde Hollandse Konsultasie nog net so toepaslik bly. My broeders dink dat dit die ware en enigste vertolking is van die dokument, en dat
die lening voortbestaan het vanaf 6/9/1927, maar maandeliks verminder moes word en verminder is deur die vasgestelde huur, £1 13s. 4d. Hulle
verwys veral na paragraf 4, en dit word aan die hand gedoen dat hierdie uitleg die Hollandse Konsultasie volslae toepaslik maak.
Ek moet toegee dat daar heelwat te sê is vir die sienswyse van my kollegas, en as dit die regte is, sou die moeilikheid van die aangehaalde
woorde van Voet (19.2.19) wegval. Tog verkies ek die interpretasie wat ek vroeër uiteengesit het om die volgende redes: ­ 1. Die lening en huur
transaksies is, m.i. deur die dokument ineengesmelt, en dit was nie die doel van die partye om twee aparte ooreenkomste te hê en te laat
voortbestaan nie. 2. Paragraaf 4 is 'n ontbindende, en nie 'n opskortende voorsiening nie. 3. Appellant was onder paragraaf 3 vir die hele
periode as huurder verbind. 4. Dis 'n gesonde verstandsopvatting dat Snyman vanaf 6/9/1927 beskou moes word as die huur vir die ganse
tydperk ontvang te hê, en de Wet as dit betaal te hê en die ontbindende beding (paragraaf 4) maak geen afbreuk hieraan nie. 5. As twee
afsonderlike ooreenkomste bedoel was, dan moes Snyman maandeliks aan de Wet £1 13s. 4d. van die lening £126 6s afbetaal, en de Wet hom
maandeliks £1 13s. 4d. huur betaal, en alhoewel skuldvereffening die werklike oor en weer betaal onnodig sou maak, kom dit my nie voor dat die
partye dit so bedoel of betrag het nie. Die eerste uitleg kom my eenvoudiger en natuurliker voor. 6. Rente op die £126 6s., of enige balans
daarvan, loop alleen as die

1934 AD p76

DE VILLIERS, J.A.
huurkontrak kragtens paragraaf 4 ontbind word, anders is de Wet deurgaans gebind en kry geen pennie rente nie. 7. Die eerste interpretasie
skakel nie die bedonge skuldvereffening uit nie, en Voet (16.2.4) en die Konsultasie bly ter sake.
Die hoofsaak is natuurlik dat wat ookal die juiste verklaring van die dokument is, daar geen twyfel is, vir die redes reeds opgenoem, dat die
uitspraak van die Provinsiale Afdeling verkeerd was nie.
Dis onnodig om die alternatiewe argument van Mnr. Niemeyer dat appellant nooit deur respondent gemaan is om die eiendom te ontruim en dat
soiets ook nie deur respondent beweer word nie, te behandel.
Die gevolg is dat die appèl toegestaan moet word met die koste en die uitspraak van die Provinsiale Afdeling verander moet word tot 'n van die
hand wysing van die appèl met die koste. Gevolglik word die uitspraak van die assistent magistraat van Rustenburg ten gunste van appellant
met die koste herstel.
Judgment
DE VILLIERS, J.A.: I agree that the order should be as proposed by the ACTING CHIEF JUSTICE, for the reasons stated by him in his judgment.
It seems to me that the stipulation in the "huurkontrak" as to the liquidation of the rent does not constitute a payment of rent in advance, and
this is the cardinal point in the decision of the case. The fourth clause of the "huurkontrak" states almost in so many words that the case is not
one of rent paid in advance. Supposing for a moment that the meaning of the contract is that on its execution the lessee should be considered
to have paid in advance the rent for the entire period of the lease (six years and a fraction), then obviously the lessor semel ac simul on the
date of execution of the contract, ceased to be indebted to the lessee in the sum of £126 6s or any sum of money whatever. The position in
other words would be the same as if the lessor had paid the £126 6s to the lessee in cash, and the lessee had then immediately handed back
the £126 6s to the lessor as and for rent paid in advance for the whole period of the lease. The important point is that the lessor would have
paid his debt of £126 6s to the lessee in toto. Now this supposition is entirely inconsistent with Clause 4 of the contract, which contemplates
that the lessor will remain indebted to the lessee, throughout the entire period of the lease, in the sum of £126 6s diminishing monthly by £1
13s. 4d. These are the words of the clause: "The lessor can at any time terminate

1934 AD p77

GARDINER, A.J.A.
this agreement if on the date of such termination he repays to the lessee the borrowed money which he shall then still be owing to him."
Judgment
GARDINER, A.J.A.: I agree that the appeal should be allowed, for the reasons given by the ACTING CHIEF JUSTICE.
Appeal accordingly allowed
Appellant's Attorneys: D. Wessels, Rustenburg; Niemeyer and Steyn, Pretoria; Daniels and Smit, Bloemfontein. Respondent's Attorneys:
Penzhorn., Olivier and Coetsee, Rustenburg; Government­Attorney, Pretoria; Marais and de Villiers, Bloemfontein.

© 2018 Juta and Company (Pty) Ltd. Downloaded : Mon May 13 2024 22:03:54 GMT+0200 (South Africa Standard Time)