BO GIAO DUC VA AO TAO

TRNG AI HOC KINH TE TP.HCM

----------------------

NGUYEN NGOC BNH

TN DUNG BAT ONG SAN CUA CAC NGAN HANG THNG MAI TREN A BAN TP.HCM THC TRANG VA GIAI PHAP

CHUYEN NGANH: KINH TE TAI CHNH NGAN HANG MA SO: 60.31.12

LUAN VAN THAC S KINH TE

NGI HNG DAN KHOA HOC: PGS.TS. TRAN HOANG NGAN

TP.Ho Ch Minh Nam 2008

LI CAM OAN
Ti xin cam oan lun vn ny l do chnh ti nghin cu v thc hin. Cc thng tin v s liu c s dng trong lun vn c trch dn y ngun ti liu ti danh mc ti liu tham kho l hon ton trung thc. TP.H Ch Minh, thng 9 nm 2008

Nguyn Ngc Bnh Hc vin cao hc kha 15 Chuyn ngnh: Kinh t - Ti chnh Ngn hng. Trng i hc Kinh t TP.H Ch Minh.

ii

MC LC
Trang DANH MC CC K HIU, CH VIT TT DANH MC CC BNG BIU, HNH V M U:..............................................................................................................1 CHNG 1 : NHNG VN C BN V TH TRNG BT NG SN V TN DNG NGN HNG..................................................................6 1.1 Khi nim v bt ng sn............................................................................6 1.1.1 Bt ng sn l g?.......................................................................................6 1.1.2 Phn loi bt ng sn.................................................................................7 1.1.3 Cc yu t nh hng n gi tr bt ng sn............................................8 1.1.4 Cc loi bt ng sn c a vo kinh doanh.........................................9 1.2 Th trng bt ng sn v cc yu t tc ng n th trng bt ng sn..................................................................................................................10 1.2.1 Th trng bt ng sn.............................................................................10 1.2.2 Cc yu t tc ng n th trng bt ng sn.......................................11 1.2.2.1 1.2.2.2 1.2.2.3 Cc yu t tc ng v pha cung bt ng sn................................13 Cc yu t tc ng v pha cu bt ng sn...................................15 Cc yu t qun l, iu tit ca nh nc v bt ng sn.................16

1.3 Tn dng ngn hng v vai tr ca tn dng ngn hng i vi lnh vc bt ng sn.................................................................................................18 1.3.1 Tn dng ngn hng...................................................................................18

iii

1.3.1.1 1.3.1.2 1.3.1.3 1.3.1.4 1.3.1.5

Khi nim v tn dng ........................................................................18 Tn dng ngn hng ............................................................................19 Tn dng ngn hng trong lnh vc bt ng sn................................19 Cc sn phm tn dng bt ng sn...................................................20 nh gi bt ng sn ca ngn hng..................................................21

1.3.2 Vai tr ca tn dng ngn hng i vi lnh vc bt ng sn.................21 1.3.3 Bi hc kinh nghim cho cc NHTM Vit Nam sau cuc khng hong cho vay cm c di tiu chun M .........................................22 CHNG 2 : THC TRNG TN DNG BT NG SN CA CC NGN HNG THNG MI TRN A BN TP.HCM.........................26 2.1 Thc trng huy ng vn v cho vay ca cc NHTM trn a bn.......26 2.2 Thc trng tn dng bt ng sn ca cc NHTM trn a bn............28 2.2.1 D n cho vay bt ng sn v din bin th trng bt ng sn............28 2.2.2 D n cho vay bt ng sn c TSB chim t trng cao........................31 2.2.3 D n cho vay bt ng sn trung di hn ................................................32 2.3 Nhng thun li v kh khn trong hot ng tn dng bt ng sn ca cc NHTM..........................................................................................................33 2.3.1 Nhng thun li..........................................................................................33 2.3.1.1 Mi trng php l..................................................................................33 2.3.1.2 S quan tm ca Nh nc......................................................................37 2.3.1.3 Cung cu bt ng sn trn th trng.....................................................37

iv

2.3.2 Nhng kh khn.........................................................................................40 2.3.2.1 Mi trng php l..................................................................................40 2.3.2.2 Cung cu bt ng sn trn th trng.....................................................43 2.3.2.3 Nhng kh khn khc..............................................................................51 CHNG 3 : GII PHP V KIN NGH NHM NNG CAO HIU QU HOT NG TN DNG BT NG SN CA CC NGN HNG THNG MI TRN A BN TP.HCM......................................56 3.1 Gii php v c ch chnh sch...................................................................56 3.1.1 Kin ngh kp thi v thng xuyn...........................................................56 3.1.2 Xy dng quy ch cho vay ring i vi lnh vc bt ng sn.................57 3.1.3 Lp s chin lc u t di hn i vi lnh vc bt ng sn............58 3.1.4 Thnh lp phng thm nh, quy trnh nh gi bt ng sn gn vi th trng...................................................................................................................59 3.2 Gii php cung cu tn dng bt ng sn t hiu qu..........................60 3.2.1 Tn dng kch cung bt ng sn................................................................60 3.2.1.1 i vi vic huy ng ngun vn............................................................61 3.2.1.2 i vi vic hn ch ri ro.......................................................................67 3.2.2 Tn dng kch cu bt ng sn...................................................................69 3.2.2.1 To lp v khai thc ngun d liu v tn dng bt ng sn ca ngn hng.................................................................................69

3.2.2.2 ng dng cng ngh tin hc ngn hng trong vic qun l cc khon cho vay bt ng sn.................................................................................................70 3.3 Gii php khc............................................................................................70 3.3.1 Nng cao nng lc qun tr ri ro..............................................................71 3.3.2 Gim st hot ng ngn hng thng qua ng dng cng ngh tin hc.......................................................................................71 3.3.3 Thnh lp cng ty con chuyn kinh doanh bt ng sn...........................71 Mt vi kin ngh...............................................................................................72 Thnh cng, tn ti v nhng vn cn khc phc ....................................74 KT LUN CHUNG.........................................................................................76 DANH MC CNG TRNH CA TC GI TI LIU THAM KHO PH LC

vi

DANH MC CC K HIU, CH VIT TT

- BS: bt ng sn. - CBRE: CB Richard Ellis, cng ty bt ng sn hng u th gii ca M. - NHTM, ngn hng: ngn hng thng mi. - TCTD: t chc tn dng. - GTCG: Giy t c gi. - TP.HCM: Thnh ph H Ch Minh. - UBND: y ban nhn dn.

vii

DANH MC CC BNG BIU V BIU

- Biu 2.1: Huy ng vn v cho vay ca cc NHTM trn a bn.......27 - Biu 2.2: T trng d n trn huy ng vn.......................................27 - Biu 2.3: Xu hng d n bt ng sn bin ng theo th trng....29 - Bng s liu 2.1: T trng d n tn dng bt ng sn trung di hn/ tng d n bt ng sn...................................................................................32 - Bng s liu 2.2: Vn ca cc nh u t nc ngoi vo th trng bt ng sn ti TP.HCM...............................................................................46 - Bng s liu 3.1: Pht hnh giy t c gi ca cc ngn hng trn a bn 2004 thng 7/2008.................................................................................63

M U
- TNH CP THIT CA TI
Cuc khng hong th trng cho vay bt ng sn di tiu chun ca M lm chao o th trng ti chnh th gii v to nn nguy c rt ln cho s n nh v pht trin ca ngn hng. Thng qua cuc khng hong ny, cho thy vai tr nh hng ca th trng bt ng sn i vi hot ng ngn hng l rt ln. Ring i vi Vit Nam hin nay, hot ng cho vay ca cc ngn hng phn ln l cho vay c bo m bng ti sn l bt ng sn, nn tc ng ca th trng bt ng sn tng hoc gim cng c nh hng nht nh n hot ng cho vay. Mt khc, vic cho vay i vi lnh vc bt ng sn ca cc ngn hng trong my nm tr li y t 2005-2007 khng ngng tng ln trong khi ngun vn v cc chnh sch php lut cn nhiu bt cp, to nn ri ro gia tng trong hot ng ny. Chnh v l do , vic nghin cu hot ng cho vay i vi lnh vc bt ng sn ca cc ngn hng tr thnh mt yu cu cn thit cho s pht trin ca th trng bt ng sn ni chung v hiu qu ca hot ng ngn hng ni ring, t gp phn to nn s gia tng li ch v mt kinh t, li ch v mt x hi cho nhiu i tng lin quan, trong c ngn hng. Vi nhng nh gi mang tnh tng quan nh trn, tc gi quyt nh chn ti Tn dng bt ng sn ca cc ngn hng thng mi trn a bn TP.HCM - Thc trng v gii php nghin cu v a ra nhng gii php thc tin nhm gp phn gia tng hiu qu trong hot ng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng trn a bn trong hin ti v tng lai.

- MC TIU NGHIN CU. Tp trung nghin cu nhng tn ti, vng mc kh khn trong hot ng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng trn a bn t a ra gii php cho vn c nu, mc ch cui cng l nng cao hiu qu tn dng bt ng sn ca cc ngn hng, theo c 03 vn cn quan tm: - Nng cao hot ng tn dng bt ng sn gn lin vi hiu qu kinh t. - Nng cao hiu qu hot ng tn dng bt ng sn i i vi vic hn ch v phng nga ri ro. - Cho vay i vi lnh vc bt ng sn trong mi quan h tng th ni chung ca nn kinh t nh chnh sch php lut, chnh sch ca ngnh ngn hng. - I TNG V PHM VI NGHIN CU. Th trng bt ng sn chu s chi phi ca nhiu yu t chnh tr, kinh t, vn ha, x hi trong cc chnh sch php lut, cc chnh sch kinh t, cc chnh sch x hi l nhng yu t tc ng mnh nht. V vy m ni, vic nghin cu tn dng bt ng sn ca cc ngn hng trn a bn khng khi lin quan n nhng vn nu trn. Tuy nhin, trong phm vi nghin cu ca ti, ch gii hn : 1. i tng nghin cu: Hot ng ca cc ngn hng c cho vay i vi lnh vc bt ng sn trn a bn TP.HCM. 2. Thi gian: Khong thi gian s liu dng trong vic nghin cu bt u t nm 2004-thng 7/2008. - PHNG PHP NGHIN CU

p dng phng php nghin cu lch s, phng php phn tch, tng hp, phng php nghin cu nh lng, nh tnh, v phng php nghin cu tham kho kin cc chuyn gia trong lnh vc ngn hng. - TNH THC TIN CA TI NGHIN CU. Do hot ng tn dng bt ng sn c cc ngn hng trn c nc thc hin ch khng ch ring c cc ngn hng trn a bn TP.HCM cho vay trong lnh vc ny. Tuy nhin, t trng d n tn dng ca cc ngn hng trn a bn chim phn ln trong tng d n cho vay ca c nc, do trong mt s gii php c tc gi ngh c th p dng cho cc ngn hng ngoi a bn TP.HCM thc hin. Mt khc, cc gii php c p dng, l kt qu nghin cu thc t, vi s tham kho kin ca cc cn b tn dng ca cc ngn hng trn a bn, cng vi kt qu tham kho, nghin cu ca bn thn tc gi, nn nhng gii php a ra ny c tnh thc tin cao, c th p dng trong hot ng tn dng bt ng sn ca ngn hng c ngn hn v trung di hn.

- NHNG IM NI BT CA TI. ti nghin cu Tn dng bt ng sn ca cc ngn hng thng mi trn a bn TP.HCM - Thc trng v gii php l ti nghin cu cha c tc gi no thc hin t trc n nay. Mt khc, cc gii php c a ra c s tham kho hc hi kinh nghim ca cc chuyn gia; cc gii php va mang tnh ngn hn, va mang tnh di hn v l gii php mi c th p dng trong thc tin hot ng tn dng bt ng sn ca ngn hng.

- KT CU CA TI. Kt cu ca ti gm 03 chng: Chng 1: Nhng vn c bn v bt ng sn, th trng bt ng sn v tn dng ngn hng. Chng 2: Thc trng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng thng mi trn a bn TP.HCM. Chng 3: Gii php nng cao hiu qu hot ng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng thng mi trn a bn TP.HCM. HN CH CA TI NGHIN CU. Th trng bt ng sn l mt th trng chu s chi phi ca nhiu yu t, trong ngn hng ch l mt ch th tham gia trn th trng, chu s tc ng ca th trng trong khi cc gii php a ra ch tp trung cho lnh vc hot ng ngn hng l ch yu, cha quan tm n cc gii php tng th ca cc ngnh lnh vc khc nh chnh sch v m ca nh nc, chnh sch pht trin ca cc ngnh, lnh vc c lin quan nh ngnh xy dng, ngnh sn xut nguyn liu nh xi mng, st, thp, ngnh dch v t vn, dch v u t ... Trong hot ng ngn hng, tn dng bt ng sn ch l mt trong cc lnh vc ngn hng u t. V th, pht huy hiu qu trong vic thc hin cc gii php c a ra cn c s lin kt, ni kt, tng hp trong tt c cc chnh sch pht trin hot ng ngn hng ni chung, t mi c th nh gi y hiu qu hot ng ca ngn hng. V bn thn cc gii php c ngh, c mt s gii php cn c thi gian thc hin, c gii php i hi phi c xy dng trn nn tng mi trng php l ph hp mi c th pht huy hiu qu, hoc cn phi tip tc i

su, tm hiu mi c th p dng vo thc t, trong khi phm vi kh nng nghin cu ca tc gi vn cn rng, cha su cc ngn hng thun tin hn trong vic p dng cc gii php vo thc tin. Mc d bit nhng hn ch ca ti nghin cu, nhng vi kh nng cng nh iu kin hn ch ca bn thn, tc gi khng th gii quyt c tt c nhng iu ny v mong rng trong cc ti ti, bn thn tc gi cng nh nhng tc gi khc s tip tc nghin cu, tip tc hon thin nhng vn cha c gii quyt trong ti ny. Chn thnh cm n. TP.HCM, thng 10 nm 2008. Hc vin: Nguyn Ngc Bnh

CHNG 1: NHNG VN C BN V TH TRNG BT NG SN V TN DNG NGN HNG.

1.1 KHI NIM V BT NG SN. 1.1.1 Bt ng sn l g ? Theo quy nh ca Lut dn s sa i s 33/2005/QH11, Quc hi kha XI, k hp th 7 th bt ng sn l cc ti sn bao gm: t ai; nh, cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gn lin vi nh, cng trnh xy dng ; cc ti sn khc gn lin vi t ai v cc ti sn khc do php lut quy nh. Nh vy, theo quy nh trn cho thy bt ng sn hm cha hai c im sau: - Th nht, bt ng sn l ti sn khng di ng c, trong bt ng sn in hnh nht l t ai, nh . Mt khc do c im khng di ng c , nn v tr bt ng sn thnh ph hay nng thn, khu vc trung tm hay khu vc xa trung tm, ... ng mt vai tr rt quan trng trong vic nh gi bt ng sn. Cng mt mnh t din tch nh nhau, nhng hai ni khc nhau th gi bt ng sn cng khc nhau. y l tnh hng ha ca bt ng sn. - Th hai, cng trnh xy dng, ti sn khc nu nh khng gn lin vi t ai, nh th khng th xem l bt ng sn, nhng khi gn vi t ai, nh th c xem l bt ng sn. V th, t ai, nh bn thn n l bt ng sn ng thi n cng l yu t u tin ca bt k bt ng sn no khc. Ngoi ra, cng c bt ng sn khng th l hng ha v l nhng bt ng sn dng phc v cc mc ch chnh tr x hi hay phc v cng ng. Nhng bt ng sn nh vy, tuy khng chu tc ng chi phi ca th trng,

nhng li chu tc ng ln v mt chnh sch ca nh nc, nhng bt ng sn ny c th m rng hay thu hp, c th c bn cho cc i tng khc tr thnh bt ng sn hng ha. Xt v mt tch cc, bt ng sn l yu t vt cht c ch cho con ngi, l ti nguyn ca quc gia v c tnh lu bn th hin r trong qu trnh s dng t ai bi v t ai khng b hao mn. Mt khc, i vi bt ng sn l hng ho cn c th giao dch trn th trng v mang li gi tr tng thm cho nn kinh t thng qua vic chuyn t gi tr hin vt sang tin t. Tuy nhin, mt hn ch ca bt ng sn chnh l yu t bt ng sn khng di ng c, v c tnh khan him khng th tng thm d dn s tng. y chnh l nguyn nhn dn n tng cung bt ng sn trong tng lai lun thp hn so vi tng nhu cu bt ng sn xt v di hn. 1.1.2 Phn loi bt ng sn. Theo quy nh ca Lut dn s sa i nu trn, bt ng sn c nhiu loi khc nhau. Ty theo tiu ch phn loi m c cc dng sau: - i vi bt ng sn l t c th c cc loi: + t th, t phi th. + t xy dng kin trc, t dng cho cng trnh cng cng, t d tr, t nng nghip, t dng cho cc trng hp khc. - i vi bt ng sn l nh c th c cc loi: + Nh cp 1, cp 2, cp 3, cp 4, nh tp th, nh cao tng. + Nh n lp, song lp, lin k, c x. + Nh , nh dng kinh doanh, nh dng cho cc mc ch khc.

+ Nh mt tin, nh trong hm, nh trong khu quy hoch, nh khng phi khu quy hoch, ... Nhn chung, ty theo tiu ch phn loi khc nhau m c cc hnh thc tn gi cho bt ng sn khc nhau. V vy, cch thc phn loi nh k trn cng ch c tnh tng i, c th cn nhiu cch phn loi khc cha c k n. 1.1.3 Cc yu t nh hng n gi tr bt ng sn. Khi nh gi bt ng sn ngm hiu rng y l bt ng sn hng ha, l bt ng sn c th mua i, bn li, cho thu, chuyn quyn s hu, ... Nh vy, cc yu t quan trng tc ng n vic nh gi bt ng sn c th k n nh sau: (1) V tr bt ng sn: Do bt ng sn khng di ng c, nn v tr bt ng sn u, mi trng xung quanh th no, v tr trung tm hay xa trung tm, v tr c th dng lm ch kinh doanh hay ch dng , ... l nhng yu t tc ng khng nh n gi tr bt ng sn c nh gi cao hay thp. (2) Hnh dng bt ng sn v yu t vn ha: V mt gi tr s dng, r rng mt mnh t vung vn, chiu rng khng qu rng, chiu di khng qu di l mt la chn a thch ca a s nhiu ngi. Nhng iu , th hin c im vn ha, th hiu, s thch ca mi c nhn i vi hnh dng ca bt ng sn. Mt khi h yu thch v va lng vi hnh dng, din tch, kch c bt ng sn th h s nh gi bt ng sn cao hn v ngc li. Do , hnh dng bt ng sn v yu t vn ha cng l mt trong cc yu t lm nh hng n gi tr bt ng sn.

(3) Cung - cu v bt ng sn: Din bin cung cu v bt ng sn trong tng giai on nht nh c th y gi bt ng sn ln cao hoc ngc li. Yu t ny mang tnh th trng v c khi lm cho gi tr bt ng sn b tng, gim mt cch bt ng ln cao hoc thp hn so vi gi tr thc ca chnh bt ng sn . (4) Chnh sch ca nh nc: Chnh sch ca nh nc nh quy hoch, gii ta, phng ng, v..v... c th lm nh hng ln n gi tr bt ng sn, lm cho bt ng sn bin ng khng ng, c trng hp theo quy nh bt ng sn khng th giao dch c trn th trng nh nh, t trong khu vc quy hoch khng cho mua bn, ... Tm li, vic xc nh cc yu t nh hng n gi tr bt ng sn l rt quan trng, chnh thng qua vic phn tch, x l v nh gi ng cc yu t ny l c s xc nh gi tr thc ca bt ng sn, gip cho vic ch chp, mua v bn, lin doanh, lin kt tr nn chnh xc hn, minh bch hn v th trng bt ng sn bt nhng cn nng lnh tht thng nh hin nay. 1.1.4 Cc loi bt ng sn c a vo kinh doanh. Theo iu 2, Ngh nh 153/2007/N-CP ngy 15/10/2007 ca Chnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut kinh doanh bt ng sn th cc loi bt ng sn c a vo kinh doanh gm: (1) Nh, cng trnh xy dng theo quy nh ca php lut v xy dng c a vo kinh doanh. (2) Quyn s dng t c tham gia th trng bt ng sn theo quy nh ca php lut v t ai.

10

(3) Bt ng sn l nh, cng trnh xy dng v quyn s dng t quy nh ti hai iu khon trn ng thi cn phi cc iu kin theo quy nh ti iu 7 ca Lut Kinh doanh bt ng sn th mi c a vo kinh doanh. (4) Cn c vo tnh hnh thc t pht trin kinh t - x hi v th trng bt ng sn, Th tng Chnh ph s iu chnh, b sung cc loi bt ng sn c a vo kinh doanh ph hp vi tnh hnh thc t v ng quy nh php lut. 1.2 TH TRNG BT NG SN V CC YU T TC NG N TH TRNG BT NG SN. 1.2.1 Th trng bt ng sn. Hin ti trn th gii tn ti nhiu quan im khc nhau v th trng bt ng sn, theo c 3 quan im c bn sau: - Quan im th nht cho rng th trng bt ng sn v th trng t ai l mt. - Quan im th hai cho rng th trng bt ng sn l th trng nh, t. - Quan im th ba cho rng th trng bt ng sn l hot ng mua bn, trao i, cho thu, th chp, chuyn dch quyn s hu hay quyn s dng bt ng sn theo c ch th trng c s qun l ca nh nc. Trong 03 quan im trn th quan im th ba phn nh trc tip cc hot ng ca th trng, lm cho ngi ta d nhn bit phm vi v ni dung ca th trng bt ng sn. Quan im ny cng cho thy th trng bt ng sn l ni duy nht chuyn nhng ti sn bt ng sn cha phi l hng ha thnh nhng ti sn bt ng sn hng ha giao dch trn th trng.

11

Mc khc, v mt li ch, vic pht trin th trng bt ng sn c tc dng ln i vi vn chu chuyn vn trong nn kinh t; n pht trin c cu th trng (th trng vn, th trng ti chnh, th trng bt ng sn, th trng chng khon, th trng lao ng, ...) v cn mang li li ch v an sinh x hi, p ng nhu cu nh , t ai cho ngi dn, ... 1.2.2 Cc yu t tc ng n th trng bt ng sn. Cng ging nh cc th trng khc, th trng bt ng sn c cu thnh bi 03 yu t: ch th, khch th v gii trung gian, trong ch th l c nhn hoc php nhn c iu kin kinh doanh, mua bn bt ng sn theo quy nh ca php lut; khch th l cc sn phm nh ca, t ai, cng trnh xy dng trn t, ... gi chung l bt ng sn c php kinh doanh; cui cng l gii trung gian gm cc trung tm mua bn nh t, cc c quan qun l nh t, ngn hng, nh mi gii bt ng sn, ...c th nh sau: (1) Ch th: -Nh u t: bao gm nh u t vo ngnh kinh doanh bt ng sn v vo cc ngnh kinh t khc: +i vi cc nh u t vo cc ngnh kinh t khc th vai tr ca h trn th trng ch yu l ngi mua, h to nn cu trn th trng bt ng sn, c bit l trn th trng nh xng cng nghip cng nh trn th trng bt ng sn phc v cho cc hot ng kinh doanh thng mi, dch v, khch sn, cao c vn phng, y t, gio dc, +i vi nh u t vo ngnh kinh doanh bt ng sn, th vai tr ca h l c bit quan trng, h lm cho hot ng trn th trng tr nn si ng v pht trin. Trn th trng h va ng vai tr ngi mua va ng vai tr ngi bn, trong vai tr ngi bn l ch yu. H mua nhng bt ng sn,

12

bao gm t v ti sn trn t, hoc mua t trng t ci to, u t nng cp, sau thc hin chuyn nhng li. -Ngi mua-bn thng thng: h thng l nhng ngi dn bnh thng c nhu cu mua, bn bt ng sn v nhiu l do khc nhau. H c th l: +Ngi mua n thun bt ng sn phc v cho nhu cu c tr. +Ngi bn n thun: bn bt ng sn chuyn ha thnh vn dng vo vic khc. +Va l ngi bn, va l ngi mua, c th do nhu cu chuyn ni sinh sng. (2) Khch th: l bt ng sn c php kinh doanh theo quy nh ca php lut. (3) Gii trung gian, bao gm: -Nh nc, cc c quan qun l Nh nc: cung cp c ch chnh sch, hnh lan php l iu khin th trng bt ng sn. +Nh nc ban hnh cc quy nh v qun l bt ng sn, v ngha v ti chnh c lin quan n quyn s dng t v c bit l vch ra quy hoch, k hoch s dng t, xy dng cc cng trnh lin quan. +Mt khc bn thn Nh nc cng nm trong tay nhiu ti sn cng, trong cc qu trnh sp xp, ci t hot ng ca nn kinh t, s c nhng ti sn l bt ng sn cn thanh l, bn, cho thu, y cng l ngun hng ha quan trng trn th trng. - Ngn hng thng mi, qu u t, cng ty chng khon, ... cung cp vn, thc hin thanh ton, qun l qu, ... gip cho th trng bt ng sn pht trin.

13

-Ngi mi gii: l nhng ngi t vn, cung cp cho nhng ngi mua, bn nhng thng tin cn thit v vic giao dch, mua bn bt ng sn, nh h m hot ng ca th trng bt ng sn c tri chy. Cc nh mi gii ny cng ng thi l ngun c th khai thc thng tin v cc bt ng sn khc trn th trng m cc nh thm nh gi cn quan tm. Trong 03 cu thnh ny th gii trung gian c xem l phc tp nht, l cu ni gn kt gia ngi sn xut (nh u t xy dng nh) vi ngi tiu dng (ngi c nhu cu v nh ) hoc ch n thun cung cp thng tin, t vn php l, h tr gii quyt tranh chp, ... ng trn gc th trng: cc yu t tc ng n th trng bt ng sn gm: cc yu t tc ng v pha cung bt ng sn; cc yu t tc ng v pha cu cu bt ng sn; cc yu t qun l, iu tit ca nh nc v bt ng sn. 1.2.2.1 Cc yu t tc ng v pha cung bt ng sn. Cung bt ng sn: l khi lng bt ng sn (nh, t, vt kin trc gn lin vi t) v gi c m nhm ngi cung cp mun v sn sng bn ra trn th trng bt ng sn ti mt thi im. V c bn, cc yu t tc ng n cung bt ng sn l: (1) Tng cung hng ho bt ng sn: - Cc d n u t bt ng sn, xy dng cn h cao cp, pht trin khu th mi, ... trong thi gian qua ti Vit Nam tc ng mnh lm tng ngun cung bt ng trn th trng. - S pht trin kinh t ko theo vn th ha ngy cng tng. Nm 1950 tc th ha l 12%, nm 2004 l 25,8%, nm 2006 l 27% v d bo

14

cn tip tc tng trung bnh 32% mt nm trong thi gian 15 nm ti. Nh vy, tc tng th ha lm cho vic pht trin th sang cc vng ln cn, ngoi vi thnh ph ln pht trin m rng. iu ny lm tng ngun cung v t ai cho th trng bt ng sn. (2) S pht trin th trng vn: - u t nc ngoi vo Vit Nam tng mnh. Trong nm 2007, 5 t USD c cc nh u t nc ngoi ng k u t vo bt ng sn, cn 7 thng u nm 2008 FDI u t vo Vit Nam t k lc 45,2 t USD, trong ht 27 t USD vn ng k mi l u t vo lnh vc bt ng sn. iu ny ha hn s pht trin mnh ngun cung bt ng sn trong thi gian ti. - u t vn ca cc doanh nghip kinh doanh bt ng sn, ca ngn hng, ca cc thnh phn kinh t khc vo th trng bt ng sn (c bit l nm 2007) lm cho ngun cung v bt ng sn tng mnh vi nhiu d n u t khu th, khu dn c, d n cn h cao cp, ... (3) Cc yu t ca mi trng v m v s pht trin c s h tng quc gia. Cc yu t ny cho thy nn kinh t ang tng trng, tht li, c lm pht ra sao, c s h tng giao thng, h tng k thut, mi trng sng, ... (4) Cc yu t u vo to ra bt ng sn v gi c dch v lin quan bt ng sn. Cc yu t ny nh gi xi mng, st, thp, gi nhn cng, gi u thu, gi thm nh d n, gi thi cng, gi thit k, gi t vn, ... (5) Nhng tin b k thut ng dng trong xy dng v kin trc. Nhng tin b k thut ng dng trong xy dng v kin trc gp phn lm cho thi gian thi cng rt ngn, cht lng cng trnh nng cao, l c s

15

y nhanh ngun cung bt ng sn l nh, cn h, vn phng cho thu, ... trn th trng bt ng sn. 1.2.2.2 Cc yu t tc ng v pha cu bt ng sn.

Cu bt ng sn : l khi lng bt ng sn m ngi tiu dng sn sng chp nhn v c kh nng thanh ton nhn c bt ng sn . Cc yu t tc ng n cu bt ng sn l: - Nhu cu ca ngi dn v nh ca, t ai ang ngy cng nhiu do dn s khu th tng nhanh, lm pht sinh cc i hi v t ai, nh . - S gia tng dn s ko theo s gia tng nhu cu v t ai, nh , dch v cng ch, dch v gii tr, .... c bit nc ta, dn s tr khong 46 triu ngi, chim khong 54% dn s c nc, khi nam v n kt hn vi nhau, nhu cu c nh ring tng cao, iu ny to nn p lc ln v nhu cu nh cho cc i tng gia nh mi pht sinh ny tng mnh. - Kinh t pht trin, lm cho mc sng ngi dn c ci thin, thu nhp bnh qun u ngi tng trung bnh 13% hng nm. Trong thu nhp ca mt s b phn dn c tng nhanh, cng lm cho nhu cu mua sm nh ca tng, c bit l nhu cu v cc cn h chung c cao cp, nh cc khu th mi vi h tng c s vt cht thun li cho sinh hot v i li. - Cc nh u t nc ngoi n Vit Nam u t nh cng nhiu, khong 80.000 ngi nc ngoi ang sinh sng v lm vic ti Vit Nam (s liu nm 2007) ko theo nhu cu v cn h cao cp, vn phng cho thu pht trin mnh. Khi so snh qu u ca hai nm 2006 v 2007, gi thu phng loi A tng 30%, loi B tng 20%, loi C tng 17% (CBRE). Lng cung lun thiu so

16

vi cu lm cho t l ph kn cc vn phng cho thu ti Vit Nam t 97% (CBRE). Mt khc, xu hng Vit Kiu v Vit Nam u t v sinh sng cng ngy mt gia tng, c tnh hin nay khong 3 triu Vit Kiu ang trn khp th gii. Mt khi mt phn trong s 3 triu Vit Kiu v Vit Nam u t kinh doanh th s l yu t kch cu cho th trng bt ng sn, c bit l th trng nh pht trin. - Mt s yu t tc ng khc nh gi bn bt ng sn, gi c cc dch v lin quan n qu trnh s dng bt ng sn, tm l v th hiu ca ngi dn. 1.2.2.3 Cc yu t qun l, iu tit ca nh nc v bt ng sn.

Cc chnh sch qun l, iu tit ca nh nc v bt ng sn l cc k quan trng do nn kinh t Vit Nam l nn kinh t th trng c s qun l ca nh nc. Trong thi gian qua, nh nc lin tc a ra cc chnh sch qun l, iu tit th trng bt ng sn nh: Lut t ai, Lut nh , Lut kinh doanh bt ng sn v v s cc Ngh nh, Thng t hng dn vic thc hin, cc k hoch, d n m khu th mi, khu dn c, m ng, ... to nn nhng tc ng mnh n th trng bt ng sn, c v pha cung bt ng sn cng nh pha cu bt ng sn. Tuy nhin, c im cung v cu trn th trng bt ng sn li khc xa so vi cung cu i vi nhng loi hng ha thng thng, l vic cung bt ng sn thng phn ng chm hn so vi cu bt ng sn ( co gin km ca cung so vi cu). L ca iu ny chnh l vic cung bt ng sn cn c thi gian xy dng, xin giy php thnh lp d n bt ng sn, chuyn quyn s hu,

17

thit k, thi cng, vay tin ngn hng, ... Nh vy, co gin km ca cung so vi cu v bt ng sn lm cho th trng bt ng sn b bin ng l iu kh trnh khi. Mt khc, vic thc hin quy hoch v k hoch s dng t ca Chnh ph v chnh quyn cc cp nh thnh lp cc khu th mi, d n m rng ng, d n m cc khu cng nghip, cm cng nghip, ... cng to nn nhng tc ng tch cc hoc tiu cc n th trng bt ng sn. V d nh v hin tng ng bng ca th trng bt ng sn, v hin tng nh t c gi qu cao so vi kh nng ca ngi mua, theo ng Hong Anh Dng, ch tch cng ty Conic th nguyn nhn rt quan trng chnh l s Qun l quy hoch, Qun l u t yu km 1. Nh vy, vic hnh thnh gi bt ng sn trn th trng chu s tc ng ca nhiu yu t, trong cung cu bt ng sn v chnh sch php lut tc ng mnh nht n gi giao dch ca bt ng sn trn th trng. y chnh l s vn hnh theo quy lut cung cu ca th trng bt ng sn c s qun l ca Nh nc. Trn y l nhng nt ln v cc yu t tc ng n th trng bt ng sn. Tuy nhin, trn thc t s c nhng yu t tc ng khc nh tm l ca ngi dn, ca cc nh u t i vi tim nng v s pht trin ca th trng bt ng sn; s tin tng hay lo lng ca h i vi chnh sch iu tit th trng bt ng sn ca nh nc; cc yu t v tnh khu vc ca bt ng sn, cc yu t v tp qun, truyn thng v th hiu ca ngi dn i vi bt ng
1

Tham lun Hi tho: Th trng bt ng sn Nm mi, vn hi mi, ngy 02/7/2007.

18

sn, cc yu t nh gi vng, th trng chng khon, li ch trong vic u t vn vo knh no cho c hiu qu, ... cng gp phn nh hng n s pht trin hay ng bng ca th trng bt ng sn ti Vit Nam. 1.3 TN DNG NGN HNG V VAI TR CA TN DNG NGN HNG I VI LNH VC BT NG SN. 1.3.1 Tn dng ngn hng. 1.3.1.1 Khi nim v tn dng. C mt s quan im v tn dng nh sau: (1) Tn dng l s chuyn nhng tm thi quyn s dng mt lng gi tr (tin t hay hin vt) ca ngi s hu sang cho ngi khc s dng v s hon tr ngi s hu n sau mt thi gian nht nh vi mt lng gi tr ln hn. (2) Tn dng l mt quan h vay mn ti sn (tin t hoc hng ho) c da trn nguyn tc c hon tr c vn ln li sau mt thi gian nht nh. Nh vy quan h tn dng l giao dch gia hai bn, trong mt bn (tri ch, ngi cho vay) cung ng tin, hng ho, dch v hoc chng khon da vo li ha thanh ton li trong tng lai ca bn kia (ngi th tri, ngi i vay). Do , nu xem xt v quan h gia hai bn tham gia trong giao dch tn dng c th c nhiu mi quan h khc nhau nh quan h gia Nh nc vi doanh nghip (tn dng nh nc); quan h gia doanh nghip vi doanh nghip (tn dng thng mi); quan h gia NHTM vi NHTM (tn dng lin ngn hng); quan h gia Ngn hng Nh nc vi NHTM; quan h gia NHTM vi doanh nghip, c nhn (tn dng ngn hng thng mi).

19

1.3.1.2

Tn dng ngn hng.

Tn dng ngn hng l quan h tn dng trong ngi cho vay l ngn hng hoc cc t chc tn dng cn ngi i vay l cc doanh nghip hoc cc c nhn c nhu cu v vn. Theo , vic cp tn dng l vic t chc tn dng tho thun khch hng s dng mt khon tin vi nguyn tc c hon tr bng cc nghip v cho vay, chit khu, cho thu ti chnh, bo lnh ngn hng v cc nghip v khc (iu 20, Lut Cc T chc tn dng Vit Nam). im c bit trong tn dng ngn hng l vic ngn hng va l ngi i vay va l ngi cho vay bng vn ca ngi khc. Qu trnh vn ng ny c bit ch ngn hng ch bn quyn s dng ca mnh i vi tin hay hng ho, chng khon, dch v ch khng bn quyn s hu nn sau mt thi gian s thu hi c vn ln li. 1.3.1.3 Tn dng ngn hng trong lnh vc bt ng sn.

L quan h tn dng gia ngn hng vi khch hng (th nhn hoc php nhn) lin quan n lnh vc bt ng sn. Theo , tn dng bt ng sn l vic ngn hng cp vn cho khch hng cn c vo mc ch vay vn ca khch hng lin quan n bt ng sn. Trong trng hp ny, ngn hng cho khch hng vay : u t kinh doanh bt ng sn, xy dng nh bn, sa cha mua bn nh ca, xy dng hon thin c s h tng cc d n, mua nh tr gp, xy dng vn phng cho thu, ...

20

Nh vy, tn dng ngn hng i vi lnh vc bt ng sn bao gm c hai hnh thc: va p ng nhu cu u t kinh doanh bt ng sn ca nh u t, va p ng nhu cu nh ca ngi dn. Vic cp tn dng bt ng sn ca cc ngn hng gp phn tc ng n cung cu bt ng sn trn th trng. Tuy nhin, bo m hiu qu hot ng v an ton khi cho vay, cc ngn hng yu cu khch hng vay vn phi m bo nguyn tc tn dng nh vn vay phi c s dng ng mc ch v phi c hon tr c gc v li theo ng k hn cam kt. Mt khc, ngn hng cn c th yu cu khch hng thc hin m bo tn dng hoc p dng cc nguyn tc nh gi khch hng khc lm c s xt duyt cho vay. 1.3.1.4 Cc sn phm tn dng bt ng sn:

Tuy cha c mt thng k y v cc sn phm tn dng bt ng sn ca cc ngn hng hin nay, nhng c bn c th c mt s loi hnh sn phm tn dng bt ng sn c th nh sau: - Cho vay mua nh, t . - Cho vay mua t xy dng khu th - Cho vay mua t xy dng khu cng nghip - Cho vay xy dng v sa cha nh - Cho vay xy dng nh xng - Cho vay xy dng vn phng - Cho vay xy dng vn phng cho thu - Cho vay xy dng khch sn, resort - Cho vay mua t n chnh lch gi - Cho vay th chp bt ng sn kinh doanh

21

1.3.1.5

nh gi bt ng sn ca ngn hng.

Thng thng, a phn cc ngn hng thng mi hin nay khi cho vay u yu cu khch hng vay vn phi c ti sn th chp l bt ng sn, do vic nh gi bt ng sn ca cc ngn hng thng mi chnh l vic nh gi ti sn th chp l bt ng sn lm cn c cho vay cng nh phng nga ri ro khi khch hng khng tr c n th ngn hng c th tin hnh x l ti sn th chp thu hi n. V phng php nh gi: cc ngn hng thng s dng l phng php so snh v phng php chm im. - i vi phng php so snh: ngn hng ly mc gi bt ng sn so snh lm c s, sau thc hin phn tch, iu chnh, ... tnh ra gi c bt ng sn cn nh gi. - i vi phng php chm im: ngn hng tin hnh xy dng cc tiu ch chm im lm nn tng cho vic nh gi nh: v tr bt ng sn, kh nng sinh li ca bt ng sn, hnh dng bt ng sn, mi trng xung quanh bt ng sn, ... Thng thng, ngn hng lng 2 phng php nh gi ny li vi nhau tin hnh nh gi bt ng sn nhm lm tng tnh chnh xc cho vic nh gi bt ng sn. 1.3.2 Vai tr ca tn dng ngn hng i vi lnh vc bt ng sn. Trong giai on hin nay, nn kinh t Vit Nam tuy c nhiu s tin trin so vi giai on trc, nhng cc knh vn cho s pht trin kinh t vn cn cha c pht trin y cng nh cha pht huy ht hiu qu vn c ca n.

22

Do , mt mt no , nn kinh t Vit Nam vn da nhiu vo ngun vn t ngnh ngn hng (cc ngun vn u t nc ngoi cng ngy cng nhiu nhng tip cn v gii ngn vn cn nhiu vn ng quan tm). V th, vai tr ca tn dng ngn hng i vi nn kinh t ni chung v i vi lnh vc bt ng sn ni ring vn gi v tr quan trng. Tn dng ngn hng, va l knh cung cp vn cho th trng bt ng sn di dng cc d n u t bt ng sn (kch cung) va l knh cho vay mua bn bt ng sn (kch cu). Mc khc, v hiu qu u t cc d n bt ng sn, ngn hng gp phn nng cao tnh hiu qu ca d n u t bt ng sn; ngn hng l nh t vn, nh cung cp dch v thanh ton, nh u t gp vn cng vi doanh nghip kinh doanh bt ng sn, ... iu ny to nn mt s gn kt gia cung v cu bt ng sn trn th trng, gp phn to nn s pht trin cho th trng bt ng sn. 1.3.3 Bi hc kinh nghim cho cc NHTM Vit Nam sau cuc khng hong cho vay cm c di tiu chun M. Sau cuc khng hong cho vay cm c di tiu chun M dn n s ph sn v chuyn i m hnh hot ng ca hng lot cc tp on ti chnh hoc ngn hng c lin quan n hot ng cho vay bt ng sn. Thng qua khng hong c th nhn thy mt s bi hc kinh nghim sau y cho cc NHTM Vit Nam: - Th nht: Cc ngn hng cn tun th ng cc quy nh v quy ch cho vay, theo , bo m tnh tun th, hot ng kim sot ni b ngn hng phi thng xuyn gim st v qun l ri ro c h thng v theo mt tiu chun thng nht. i vi cc khon vay bt ng sn, ngn hng cn ch trng n

23

vic nh gi kh nng tr n ca khch hng, phng n kinh doanh hiu qu hn l ch trng n ti sn th chp l bt ng sn. Hin nay, cc ngn hng cho vay vi thi hn t 10 - 30 nm v li sut cho vay tnh theo li sut th trng. Lu , vic tnh kh nng tr n ca khch hng ti thi im vay vn, cc ngn hng thng dng li sut cho vay thi im hin ti, khng ch n li sut tng theo thi gian do cc yu t khc nhau tc ng nh lm pht, t gi, cnh tranh,... Do vy, vic xut hin ri ro li sut tng lm khch hng kh c kh nng tr n trong tng lai l iu c th xy ra. V vy, ngn hng nn c nhng gii php phng nga ngay t by gi. Trong trng hp khi th trng bt ng sn ang nng, vic nh gi bt ng sn cho vay l iu kh khn. Cc ngn hng nn cn trng trong vic xc nh gi bt ng sn, phng khi th trng st gim, gi bt ng sn ang th chp s gim theo gy nn ri ro cho ngn hng. - Th hai: Ri ro t mn l mt trong nhng nguyn nhn dn n khng hong va qua. V vy, v pha cc ngn hng khi u t vo th trng bt ng sn cn lu phng trnh ri ro ny. Nn gim st t trng cho vay bt ng sn trong tng d n cho vay ti ngn hng c s phn b ri ro ph hp. Mt khc, do tnh hnh kinh t Vit Nam hin nay ang tng trng n nh v d on s tip tc tng trng tt trong thi gian ti. Do vy, vic xc nh ngnh ngh kinh doanh, lnh vc u t mang li hiu qu, i tng khch hng tim nng khng cn l vic ring ca doanh nghip sn xut kinh doanh m cn l nhim v quan trng ca ngn hng trong qu trnh cnh tranh v hi nhp. Tuy nhin, trong iu kin kinh t pht trin hin nay, cc ngn hng cn thn trng trong khi theo ui mc tiu li nhun. Cc ngn hng cn phn b u t vo

24

mt s ngnh ngh c tnh n nh nh lng thc, sn xut nhu yu phm cn thit, sn xut hng tiu dng, song song vi vic u t vo cc ngnh ngh sn xut hng cao cp nh sn xut xe hi, sn xut m phm,... phng chng v hn ch ri ro trong trng hp nn kinh t chng li v suy gim. - Th ba: Sp ti y, cc loi hnh hot ng kinh doanh khc s pht trin nh vic mua bn cng ty, mua bn n, cc sn phm phi sinh, chng khon ha cc khon cho vay, chng khon ha bt ng sn,... cng lm cho th trng ti chnh, ngn hng pht trin mnh. Do vy, vic qun l ri ro s ngy mt kh khn. Cc ngn hng cn nng cao hn na cng tc gim st v qun tr ri ro, d bo v phng nga ri ro trong hot ng, ri ro thanh khon, to s n nh v pht trin cho hot ng ngn hng. c bit th trng bt ng sn gn lin vi hot ng cho vay ca ngn hng, nn cc ngn hng cn c quy ch r rng v nng ng cho vic u t vo th trng ny, trong vic o to v nng cao thc trch nhim, trnh nng lc thm nh nh gi ca cc nhn vin tn dng l rt quan trng, bo m chnh xc ngay t khu ban u ca qu trnh cho vay i vi lnh vc bt ng sn l phng php phng chng ri ro hiu qu nht.

KT LUN CHNG 1
Nhng ni dung trong chng 1 trnh by s lc v tm tt nht v bt ng sn, th trng bt ng sn, tn dng ngn hng v vai tr ca tn dng ngn hng i vi lnh vc bt ng sn. Trong ch yu tp trung nhng ni dung ch yu sau:

25

- Khi nim v bt ng sn, phn loi bt ng sn, cc yu t nh hng n gi tr bt ng sn v cc loi bt ng sn c a vo kinh doanh. - Khi nim v th trng bt ng sn, cc yu t tc ng n th trng bt ng sn. - Khi nim v tn dng ngn hng, tn dng ngn hng trong lnh vc bt ng sn, vai tr ca tn dng ngn hng i vi lnh vc bt ng sn.

26

CHNG 2: THC TRNG TN DNG BT NG SN CA CC NGN HNG THNG MI TRN A BN TP.HCM

Trong hot ng tn dng ca cc ngn hng, tn dng bt ng sn thng c ngn hng xem nh l mt hnh thc cho vay ging nh cc hnh thc cho vay khc. V mt quy ch cho vay khng c quy ch cho vay ring i vi lnh vc bt ng sn. Do , khi nh gi thc trng tn dng bt ng sn, khng th b qua vic xem xt hot ng tn dng ca cc ngn hng ni chung, ri sau mi bt u ni ring n thc trng tn dng bt ng sn. 2.1 THC TRNG HUY NG VN V CHO VAY CA CC NGN HNG THNG MI TRN A BN. Cng cc yu t thun li v n nh chnh tr, mi trng kinh t pht trin tt v chnh sch thu ht u t nc ngoi, ... hot ng ngn hng trn a bn ni ring v trn c nc ni chung tng trng tt, t nm 2004 2007, cho vay tng trung bnh khong 45%/nm, huy ng vn tng 50%/nm. Trong , ring nm 2007, tc tng huy ng vn v cho vay l rt ln, ln lt l 70,59% v 76,87% Tuy nhin, t u nm 2008 n nay (thng 7/2008), vi tnh hnh lm pht gia tng, chnh ph v ngn hng nh nc c chnh sch tht cht tn dng, lm cho hot ng cho vay v huy ng vn ca cc ngn hng thng mi trn a bn gim st. So vi cui nm 2007, cho vay gim 3,33%, huy ng gim 12,47%.

27

BIU 2.1
n v tnh: t ng
600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2004 2005 2006 2007 Jul-08 Cho vay Huy ng vn

HUY NG VN V CHO VAY CA CC NHTM TRN A BN Ngun: Ngn hng Nh nc Chi nhnh TP.HCM

Mt khc, nu xem xt t trng d n trn huy ng vn cho thy mc s dng vn huy ng c ca cc ngn hng l rt ln.
BIU 2.2
D n / huy ng vn
95.00% 90.00% 85.00% 80.00% 75.00% 70.00% 2004 2005 2006 2007 Jul-08 80.47% 83.44% 93.00% 93.06%

92.15%

D n/HDV

T TRNG D N/ HUY NG VN Ngun: Ngn hng Nh nc Chi nhnh TP.HCM

28

T trng d n trn huy ng vn trong nm 2007 tng, nm 2006 l 80,47%, nm 2007 l 83,44%. Trong khi , ring nm 2008, mc d chnh ph v ngn hng nh nc c chnh sch kim ch lm pht v hn ch tng trng tn dng nhng t trng d n trn huy ng vn c chiu hng tng cao, trong khi gi tr tuyt i v c d n v cho vay ca h thng cc ngn hng trn a bn li gim. iu ny cho thy tc gim huy ng vn mnh hn so vi tc gim d n. Nguyn nhn ca vic cc ngn hng khng th gim nhanh d n l do trong cc khon tn dng c cp nm 2007, t trng d n cho vay trung di hn cao khong 41%. Mt khc, do vic cc ngn hng thu hi cc khon tn dng ngn hn, hn ch cho vay thm ra, dn n t trng d n trung di hn trn tng d n tng cao, thng 7/2008 t trng ny l 43%. 2.2 THC TRNG TN DNG BT NG SN CA CC NGN HNG THNG MI TRN A BN. 2.2.1 D n cho vay bt ng sn v din bin th trng bt ng sn. Theo nghin cu t nm 2004 n nay, xu hng tng gim d n bt ng sn ca cc ngn hng trn a bn thng song hnh vi bin ng ca th trng bt ng sn. Khi th trng bt ng sn pht trin, mua bn nhn nhp hoc tng trng nng th d n cho vay ca cc ngn hng tng, ngc li khi th trng bt ng sn trm lng, m m hoc ng bng th d n cho vay bt ng sn ca cc ngn hng gim hoc tng trng chm. T cho thy, tc ng ca tn dng bt ng sn ca cc ngn hng trn a bn c mi quan h kh cht ch vi th trng bt ng sn, hay ni khc

29

hn ngun vn kch thch th trng bt ng sn vn cn ph thuc rt ln vo ngun vn ngn hng, cc ngun vn khc trn th trng ti chnh nh vn t th trng chng khon, t qu u t hay t cc nh ch ti chnh khc cn m nht v cha nh hng r nt n hot ng ca th trng chng khon.
BIU 2.3 n v tnh: t ng
90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2005 2006 2007 Jul-08 2005 2006 Jul-08 Du no BS 2007

XU HNG D N BT NG SN BIN NG THEO TH TRNG

Ngun: Ngn hng Nh nc Chi nhnh TP.HCM

Theo biu 2.3 cho thy, t nm 2005-2006 khi th trng bt ng sn m m th d n cho vay bt ng sn ca cc NHTM trn a bn khng c s bin ng ln, ng biu din gn nh nm ngang; nm 2006-2007, khi th trng bt ng sn tng nng th d n tn dng bt ng sn ca cc NHTM trn a bn li cho thy mt s tng trng rt ln, ng biu din d n bt ng sn dc ln (tc tng d n bt ng sn nm 2007 so vi nm 2006 l 218%); nm 2007-2008, th trng bt ng sn m m, gim su, gi bt ng sn st gim c ni ln ti 30-50% th ng biu din d n cho vay bt ng

30

sn ca cc NHTM trn a bn i xung (tc gim so vi nm 2007 l m 29%). Nhng bin ng ca th trng bt ng sn nh trn cho thy ri ro trong hot ng cp tn dng vo th trng bt ng sn l khng th xem thng. ng di gc l NHTM khi cho vay i vi lnh vc bt ng sn trong thi gian th trng bt ng sn ang gim mnh nh hin nay c th gp phi mt s ri ro nh sau: - Th nht: Trong tnh hnh th trng bt ng sn gim mnh, a phn cc ngn hng u hn ch cho vay i vi lnh vc bt ng sn, vic xit cht tn dng trong lnh vc ny trong khi cc d n bt ng sn phn ln ph thuc vo vn vay ngn hng dn n cc d n u t kinh doanh bt ng sn cn h, nh chung c b chm tin , cc d n cha hon thnh nn cha th bn giao cho khch, ngun vn khng lu chuyn c, cc cng ty kinh doanh a c, xy dng d n khng c tin tr n ngn hng lm tng ri ro cho ngn hng trong vic thu hi n. - Th hai, theo tnh hnh hin nay, khi gi tr nh, t gim t 30%-40% so vi thi k cui nm 2007 trong khi vic xt duyt khon vay ca khch hng li c nh gi cao vo thi im th trng bt ng sn ang nng. iu ny dn n ri ro cho ngn hng khi khch hng mt kh nng thanh khon, ngn hng cng kh khn trong vic pht mi, thu hi n. - Th ba, i vi cc khon cho vay bt ng sn k hn thng l di hn (c khi n 25 nm) vi mc li sut c iu chnh 6 thng mt ln trong khi tnh hnh vn cho vay thng l ngn hn. Nh vy, xt v mt thi gian v ri ro, vi tnh hnh bin ng li sut qu nhanh nh hin nay, li sut huy tng cao

31

trong khi thi gian iu chnh li sut i vi khch hng cha n hn s lm cho ngn hng gp phi ri ro v li sut. nh gi thm v c cu d n bt ng sn cho thy d n bt ng sn hin nay tp trung ch yu loi hnh cho vay mua nh , xy dng sa cha nh chim khong 34%, cho vay xy dng, sa cha, mua nh bn khong 13%, cn li l cc loi hnh cho vay bt ng sn khc. Mt khc, nu xem xt d n bt ng sn phn theo loi hnh t chc tn dng th NHTM c phn chim 69%, NHTM Nh nc 26%, cn li 5% l t trng d n bt ng sn ca cc hnh thc t chc tn dng khc. T trng d n bt ng sn trn a bn trong tng d n a bn chim khong 10%-20% tu theo tng giai on. n thng 7/2008, t trng ny khong 15% v thay i theo tng NHTM, c th nh sau: NHTM c phn Chu 28%, NHTM c phn Si Gn 18%, NHTM Nam 30%, NHTMCP ng 9%, ... 2.2.2 D n cho vay bt ng sn c ti sn bo m chim t trng cao. Hin nay hot ng tn dng ngn hng ni chung v hot ng tn dng bt ng sn ni ring vn ch yu cho vay da trn ti sn bo m chim t trng rt ln. i vi tn dng bt ng sn t l ny chim trn 80% trong phn ln l cc ti sn bo m c th chp bng bt ng sn vi gi tr ti sn th chp gp trn 2,5 ln so vi d n cho vay i vi lnh vc bt ng sn. Nh vy, vic s dng ti sn bo m thu hi n vay vi t trng cao nh cc ngn hng ang p dng hin nay gp phn no hn ch ri ro i vi ngn hng khi th trng bt ng sn bin ng gim. Tuy nhin, vic p dng hnh thc cho vay c bo m bng ti sn nh vy, li cho thy ng sau

32

n l kh nng nh gi khch hng, nh gi th trng bt ng sn ca cc ngn hng vn cn hn ch. Xu hng cho vay da trn vic thm nh d n vay vn kh thi, mc tn nhim ca khch hng, kh nng qun tr ri ro trong hot ng ngn hng lin quan n hot ng cho vay i vi lnh vc bt ng sn mi chnh l cha kha, nn tng c bn hot ng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng t hiu qu. iu ny chnh l thch thc ln cho hot ng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng trn a bn ni ring v trn c nc ni chung. 2.2.3 D n cho vay bt ng sn trung di hn chim t trng ln trong tng d n bt ng sn v l c cu thi gian cho vay ph bin. Trong hot ng cho vay i vi lnh vc bt ng sn ca cc ngn hng gm c cho vay p ng nhu cu ngn hn nh sa cha nh, hoc p ng nhu cu trung di hn nh mua nh tr gp, xy dng d n nh , ... Tuy nhin, cn c vo tnh hnh s liu t nm 2005 n nay, phn ln cc khon tn dng bt ng sn l p ng nhu cu vay vn trung di hn ca khch hng. C th: Bng s liu 2.1
T TRNG D N TN DNG BS TRUNG DI HN/TNG D N BS

Ch tiu T trng d n tn dng bt ng sn trung di hn/tng d n bt ng sn

2005

2006

2007

Jul-08

84.03%

82.69%

74.55%

74.69%

Ngun: Ngn hng Nh nc Chi nhnh TP.HCM

33

Vic ngun vn cho vay i vi lnh vc bt ng sn chim t trng cao trong tng d n cho vay bt ng sn n trn 70% mi nm l mt p lc v ngun vn trung di hn phi huy ng p ng nhu cu u t cho vay bt ng sn ca cc ngn hng trn a bn. 2.3 NHNG THUN LI V KH KHN TRONG HOT NG TN DNG BT NG SN CA CC NGN HNG THNG MI. 2.3.1 Nhng thun li. Trong hot ng tn dng ca ngn hng, th cho vay i vi lnh vc bt ng sn (tn dng bt ng sn) cng l mt trong nhng lnh vc cho vay mang li li nhun v ri ro cho ngn hng. Tuy nhin, ty vo tng thi im th trng bt ng sn nng, lnh khc nhau, m hot ng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng s c nhng ri ro v li nhun khc nhau. Nhng cho d nh th no, ngn hng cng ch l mt mc xch trong tng th cc i tng th nhn, php nhn khc nhau tc ng n th trng bt ng sn. V vy, hot ng ca ngn hng trong cho vay i vi lnh vc bt ng sn phi chu tc ng ca th trng bt ng sn. Do , nhng thun li i vi th trng bt ng sn s l tin pht trin tn dng bt ng sn cc ngn hng t c hiu qu. 2.3.1.1 Mi trng php l: (1) Hnh lan php lut iu chnh th trng bt ng sn v ang c minh bch ha vi:

34

+ Lut kinh doanh bt ng sn ban hnh ngy 29/6/2006, c hiu lc ngy 01/01/2007; Ngh nh Chnh ph s 153/2007/N-CP ngy 15/10/2007, quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut kinh doanh bt ng sn; Thng t 13/2008/TT-BXD ngy 21/5/2008 ca B Xy Dng hng dn thc hin mt s ni dung ca Ngh nh 153/2007/N-CP ngy 15/10/2007. Nh vy, Lut kinh doanh bt ng sn ra i nm 2006, tha nhn mt th trng bt ng sn ang si ng, to mt hnh lan php l minh bch, gp phn gim thiu nhng giao dch ngm vn tn ti lu i v ang lm mo m th trng bt ng sn. Lut cng quy nh v chng ch hnh ngh i vi thnh vin cng ty, mc vn php nh i vi cng ty kinh doanh bt ng sn ti thiu l 6 t ng. y chnh l nhng c s php l cn thit nh hng th trng bt ng sn hot ng minh bch hn, chuyn nghip hn trong thi gian ti. + Lut t ai nm 2003 l b lut nn tng nht. Trong quy nh cc quyn lin quan n Quyn s dng t, mt khc cn cho php t chc, c nhn nc ngoi c quyn xy dng cc cng trnh nh cho mc ch thng mi. + Lut nh nm 2005, c hiu lc t ngy 01/7/2006 cho php nhng Vit kiu v Vit Nam c tr c thi hn 6 thng tr ln c php s hu mt nh ring l hoc mt cn h. Ngoi ra Lut nh cn cho php sau khi u t xong h tng, ch u t l Doanh nghip c th huy ng vn ca khch hng ti a l 70% gi tr hp ng. + Ngh nh 02/2006/N-CP ngy 05/01/2006 ca Chnh ph v vic ban hnh quy ch khu th mi. Ngh nh 02 ra i tch cc thy y vic u t xy dng, qun l thng nht v ng b cc khu th mi c h thng h tng k thut, h tng x hi, khu dn c v cc cng trnh dch v khc.

35

+ Ngh nh 17/2006/N-CP ngy 27/01/2006 ca Chnh ph v sa i, b sung mt s iu ca cc Ngh nh hng dn thi hnh Lut t ai v Ngh nh s 187/2004/N-CP v vic chuyn cng ty Nh nc thnh cng ty c phn. Ngh nh 17 sa i iu 101 ca Ngh nh 181 l t ai khu th l cc d n ti cc Huyn nu thc hin xong h tng c s nh giao thng, in - nc, nh u t c chia l bn nn; hoc ch u t c chuyn nhng quyn s dng t cho t chc kinh t i vi din tch t hon thnh vic u t xy dng ng b h tng theo d n c xt duyt hoc theo d n thnh phn ca d n u t c xt duyt. (2) Hnh lan php l iu chnh hot ng ngn hng ang tng bc c hon thin: + Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut Ngn hng Nh nc (17/6/2003) v Lut sa i, b sung mt s iu Lut Cc t chc tn dng (15/06/2004). Vi cc ni dung c sa i, b sung, hai Lut ny khc phc c cc vng mc trong hot ng qun l ca Ngn hng Nh nc, hot ng kinh doanh ca cc t chc tn dng, ng thi tng quyn t ch trong hot ng ca cc t chc tn dng v p ng yu cu hi nhp, thc hin cc cam kt quc t trong lnh vc ngn hng. + Ngh nh 163/N-CP ngy 29/12/2006 ca Chnh ph v giao dch bo m quy nh: ti sn bo m do cc bn tho thun v thuc s hu ca bn c ngha v hoc thuc s hu ca ngi th ba m ngi ny cam kt dng ti sn bo m thc hin ngha v ca bn c ngha v i vi bn c quyn. Ti

36

sn bo m c th l ti sn hin c, ti sn hnh thnh trong tng lai v c php giao dch... + Quyt nh 1627/2001/Q-NHNN ngy 31/12/2001 ca Thng c Ngn hng Nh nc Vit Nam v vic ban hnh quy ch cho vay ca T chc tn dng i vi khch hng; Quyt nh 127/2005/Q-NHNN ngy 03/02/2005 v vic sa i, b sung Quyt nh 1627/2001/Q-NHNN ngy 31/12/2001. Theo , v mt quy ch cho vay hin nay, cc ngn hng thng mi (NHTM) ang thc hin quy ch cho vay ca Ngn hng nh nc Vit Nam ban hnh km theo Quyt nh s 1627/2001/Q-NHNN ngy 31/12/2001 bao gm mt s quy nh sau: - Nguyn tc vay vn: Khch hng vay vn ca TCTD phi m bo s dng vn vay ng mc ch tha thn trong hp ng tn dng; hon tr n gc v li vay ng thi hn tha thun trong hp ng tn dng. - iu kin vay vn: Khch hng iu kin vay vn theo quy nh ca Ngn hng Nh nc v quy nh (nu c) ca NHTM. Theo quy nh ca Quy ch cho vay theo Quyt nh 1627/2001/Q-NHNN ngy 31/12/2001 th iu kin cho khch hng vay vn ca TCTD nh sau: C nng lc php lut dn s, nng lc hnh vi dn s v chu trch nhim dn s theo quy nh ca php lut. Mc ch s dng vn vay hp php. C kh nng ti chnh m bo tr n trong thi hn cam kt. C d n u t, phng n sn xut kinh doanh, dch v kh thi v c hiu qu; hoc c d n u t, phng n phc v i sng kh thi v ph hp vi quy nh ca php lut.

37

Thc hin cc quy nh v bo m tin vay theo quy nh ca Chnh ph v hng dn ca Ngn hng nh nc Vit Nam. - Mc cho vay: ti a bng 15% vn iu l i vi mt khch hng; ty tng TCTD quyt nh mc cho vay c th, thng thng mc cho vay ti a bng 70% gi tr ti sn m bo. Mc cho vay cn c tnh ton da vo nhu cu vay vn, kh nng thu nhp tr n ca khch hng. + Quyt nh 286/2002/Q-NHNN ngy 03/4/2002 ca Thng c Ngn hng nh nc v vic ban hnh quy ch ng ti tr ca cc t chc tn dng v Quyt nh 886/2003/Q-NHNN ngy 11/8/2003 v vic sa i, b sung quy ch ng ti tr ca cc t chc tn dng ban hnh theo Quyt nh s 286/2002/Q-NHNN ngy 03/4/2002. 2.3.1.2 S quan tm ca Nh nc i vi th trng bt ng sn: i vi th trng bt ng sn, Nh nc lun c s quan tm u t nhiu nhn lc, nhiu ngun vn cho s pht trin ca th trng ny, iu ny th hin cc d n u t xy dng c s h tng, u t pht trin cc khu th, khu cng nghip, khu ch xut v u t cho vic y mnh xy nh cho ngi thu nhp thp, ... C th l mi y Th tng Chnh ph ra Ch th 01/2008 ngy 08/01/2008 v mt s gii php y mnh pht trin v qun l th trng bt ng sn, yu cu UBND cc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng bo co tnh hnh pht trin v qun l th trng bt ng sn ti a phng gi B Xy Dng trc ngy 01/02/2008 tng hp bo co Chnh ph. 2.3.1.3 Cung cu bt ng sn trn th trng:

38

Quan h cung - cu bt ng sn c th hin thng qua mt hm s gi bt ng sn.Vic xc nh cung cu hng ho bt ng sn trn th trng trong tng giai on: ngn, trung, di hn l vn kh phc tp do phi ph thuc vo rt nhiu yu t khng n nh v kh xc nh nh: tnh cht c nh ca cung hng ho, t l tng dn s, nhu cu m rng sn xut nng nghip, cng nghip, thu nhp c nhn ca dn c,V vy, vic xc nh mc cung - cu ph hp vi iu kin kinh t x hi ca tng vng s gp nhiu kh khn. Mt khc, bin ng cung cu trn th trng bt ng sn trong thi gian qua cho thy mt vn ni ln nh sau: Khi th trng bt ng sn nng (bong bng), l lc cu ln hn cung nhng thc t th mc chnh lch cung cu trong giai on ny li khc nhau tng a phng, tng loi hnh bt ng sn, khng phi l s mt cn bng ton b. in hnh nm 2007, chnh lch cung cu bt u khu vc TP.HCM v TP. H Ni v st nng khu vc cn h cao cp, nh t d n, vn phng cho thu. Tuy nhin, sau hin tng u c v tm l by n ca ngi dn dn n chnh lch cung cu lan nhanh sang cc khu vc khc, a phng khc, loi hnh bt ng sn khc. Tip n, s bin ng ny sau to nn tm l th trng bt ng sn nng ln ton phn, tt c cc loi hnh bt ng sn khc nhau, to nn kh khn i vi nhu cu mua nh, t ca nhng i tng l nhng ngi c thu nhp thp, nhng ngi c nhu cu nh thc s. Trc tnh hnh , Chnh ph tc ng iu chnh th trng bt ng sn bng cc chnh sch nh s nh thu bt ng sn, hoc nh u t bt ng

39

sn, mi gii bt ng sn cn c giy php, chng ch hnh ngh hay chnh sch tht cht tn dng chng lm pht hoc chnh sch hn ch cho vay u t mua bn bt ng sn ca cc ngn hng, v..v... Tt c nhng tc ng ny, sau li dn n th trng bt ng sn gim gi. Tuy nhin, do cc nh u t, u c bt ng sn mua bt ng sn thi im nng vi gi cao, nay cho d c gim gi th s gim gi cng ch mc tng i, ty vo kh nng chp nhn l ca mi nh u t, s gim gi ny xt cho cng vn cha a gi bt ng sn tr v gi tr thc. Mc khc, s gim gi bt ng sn cng ch l s gim gi nht thi, hoc l gim gi mt vi loi hnh bt ng sn no , ch khng phi l gim gi ton b cc loi bt ng sn trn th trng. V d nh trong giai on hin nay, loi hnh vn phng cho thu vn cha p ng c nhu cu v gi thu rt cao. Qu t ti cc khu cng nghip ang thu ht nhiu nh u t. Loi nh c gi tr trung bnh v thp khong trn di 1 t ng/cn ang rt nng. Ch c loi bt ng sn l cn h cao cp, t nn d n l ang gim gi v gp kh khn trong giao dch do trc y khi th trng nng (nm 2007) b y ln qu cao. Theo Chin lc pht trin th ca Vit Nam, din tch t th s tng t 105.000 ha hin nay ln 460.000 ha vo nm 2020. Nng tng din tch nh bnh qun t 11,7 m2/u ngi hin nay ln 20m2/u ngi vo nm 2020. Theo nh gi th mc th ha ca Vit Nam ang trong khong 28%, trong khi theo kinh nghim ca th gii mc th ha t 30%- 70% s l thi k th trng bt ng sn pht trin nhanh nht2.

u t bt ng sn Tim nng cn ln (Bo u t ti chnh, ngy 03/12/2007).

40

Nh vy, xt v di hn, th trng bt ng sn ca nc ta vn cn rt nhiu tim nng, cung vn cha p ng cu v y s l c hi cho cc ngn hng thng mi tham gia u t vo lnh vc ny, va to thu nhp cho ngn hng va p ng nhu cu bt ng sn cho x hi. 2.3.2 Nhng kh khn. Nhng kh khn trong hot ng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng cng c xem xt da trn 3 thnh phn c bn: mi trng php l, cung v cu trn th trng bt ng sn. 2.3.2.1 Mi trng php l. Nh phn tch phn thun li, mi trng php l i vi lnh vc bt ng sn nc ta tng i ng b v to thun li khng t cho cc nh u t vo th trng ny. Tuy nhin, vn cn mt s vn i vi mi trng php l, l cn phi b sung, hon thin cc quy nh php lut theo nguyn tc thng nht, cng khai, minh bch, m bo cho cc giao dch trn th trng bt ng sn i vo quy c, trnh hin tng u c, mua bn lng vng kh nhiu nh hin nay. S thiu cng khai, minh bch ca th trng bt ng sn nc ta vn l mt khuyt tt ln trong nhiu nm nm nay. C lc lng giao dch khng chnh thc chim ti 80% 3. (1) Nhng vng mc v th tc hnh chnh:

Trch t bi pht biu ca GS-TSKH ng Hng V Nguyn Th trng B Ti Nguyn Mi trng (Bo Lao ng 09/11/2007).

41

Cc th tc hnh chnh lin quan n lnh vc t ai t trc n nay c nh gi l kh phc tp v thiu minh bch gy nh hng khng nh n tm l ngi dn trong cc giao dch lin quan n t ai, nh ca. Theo bo co tng kt ca Ban ch o Qun l v Pht trin th trng bt ng sn TP.HCM ngy 30/11/2006 th nguyn nhn ch quan lm cho th trng bt ng sn khng pht trin c chnh l: cng tc n b, gii phng mt bng, xy dng cc d n ti nh c chm tr, cn nhiu bt cp; cng tc cp giy chng nhn quyn s dng t cha kp thi; cng tc thc hin khung gi t cha thch hp khi p dng vo thc t cho cc thnh phn kinh t (qu cao hay qu thp) khi thc hin ch li v ngha v ... Trong c ba nguyn nhn trn u cho thy vn chnh t chnh sch ca nh nc i vi lnh vc t ai cn cha theo kp vi pht trin ca x hi, c th hn vic chm tr trong cp giy chng nhn quyn s dng t trong thi gian qua chnh l: - Th nht, cc quy nh v t ai v qun l t ai, c bit l vic cp cc loi giy chng nhn khc nhau v t ai trong thi gian qua din ra kh phc tp vi cc loi giy t chng nhn nh giy (chng nhn quyn s dng t) ; giy hng (giy chng nhn quyn s dng t v ti sn gn lin vi t) dn n s lng tng trong thi hnh ca cc c quan qun l t ai v tm l ch i s minh bch v vn ny ca ngi dn. - Th hai, s thc thi v p dng cc thay i trong vic qun l t ai ca cc c quan cng quyn nh: S ti nguyn mi trng, S xy dng, phng cng chng ... din ra khng ng nht v c s khc nhau v mt s th tc. y l nguyn nhn lm cho ngi dn v ngn hng cm thy lng tng v khng an tm trong cc giao dch t ai.

42

(2) Nhng vng mc v pha ngn hng: - Th tc cng chng: + Th tc ng k th chp gi tr quyn s dng t v ti sn gn lin trn t: Vic cng chng ti sn bo m cho khon vay l mt vn nhy cm v c tc ng mnh n vic gii quyt h s tn dng cng nh thi gian gii ngn cho khch hng. Mc d th tc cng chng v vic th chp bt ng sn c nhiu ci tin nhng vn cn phc tp v cha ng b, nh i vi th tc ng k th chp gi tr quyn s dng t v ti sn gn lin trn t phi ng k ti S a chnh i vi t, v thng qua phng Cng chng i vi ti sn gn lin vi t, trong khi bt ng sn l nh ch thng qua cng chng. + Ri ro sau khi cng chng: Trong nhiu trng hp ngn hng lm y th tc cng chng ti sn, nhng sau ny khi ra ta mi bit ti sn cng chng cn lin quan n v n khc c phn quyt trc khi ngn hng i cng chng th chp ti sn ny. Trong trng hp ny ngn hng b ri ro trong khi trch nhim ca cc c quan cng chng cha c quy nh r rng khi cng chng th chp mt ti sn c tranh chp trc c quan php lut. - Th chp ti sn hnh thnh trong tng lai: Php lut cho php ngn hng nhn th chp ti sn hnh thnh trong tng lai, tuy nhin, vn cn thiu quy nh hng dn c th v vn ny nn c trng hp ngn hng khng th thc hin cng chng hay ng k giao dch bo m.

43

- X l ti sn th chp l bt ng sn: + Theo quy nh, vic x l ti sn th chp l quyn s dng t v ti sn gn lin vi t, ngn hng khng c quyn t bn m phi bn u gi thng qua trung tm u gi, do mt nhiu thi gian, nh hng n vic thu hi n cho ngn hng, pht sinh nhiu chi ph cho vic u gi. + Vic x l ti sn th chp l quyn s dng t v bt ng sn vn cn ph thuc rt nhiu vo Ta n v cc c quan php lut khi con n chy c tnh tr hon thi gian x l ti sn thanh ton n. + Vic th chp quyn s dng t ti nhng a bn nng thn ngoi thnh phn ln l nhng mn vay nh, khi qu hn ngn hng tm mi bin php thu n, k c khi kin, nhng to n a phng khng th l h s vi l do s tin vay nh nn khng th p dng bin php k bin. 2.3.2.2 Cung cu bt ng sn trn th trng. Khi nh gi v mt thun li ca th trng bt ng sn cho thy trong di hn th cung bt ng sn lun nh hn cu v bt ng sn. Tuy nhin trong thc t din bin trn th trng bt ng sn trong nhng nm va qua, li cho thy s thay i bt thng i vi cung cu trn th trng bt ng sn. S chnh lnh cung cu trong ngn hn gy nn nhng tc ng tm l nh hng ln cc nh u t, c nh u t cho l c hi kim li, c nh u t li b thua l do s bin ng bt thng ca cung cu bt ng sn trn th trng. i vi ngn hng, vic th trng bt ng sn thay i, cung cu chnh lch nh thi gian qua l mt thch thc cho vic u t tn dng vo lnh vc bt ng sn t hiu qu.

44

Xt v th trng bt ng sn mun pht trin th cn 2 yu t quan trng l chnh sch php lut ph hp v ngun vn cho th trng bt ng sn pht trin. Trong khi , nu ni v ngun vn u t vo th trng bt ng sn c th k n l: vn ngn hng, vn t c ca cc cng ty kinh doanh bt ng sn, vn huy ng thng qua th trng chng khon, vn ca nh nc thng qua qu u t pht trin ca thnh ph, vn ca nh u t nc ngoi vo lnh vc bt ng sn, vn t cc qu u t v vn huy ng t dn c thng qua hnh thc t cc mua nh tr trc, ... - Vn t c ca cc cng ty kinh doanh bt ng sn: Ngun vn ny thng b hn ch do bn cht ca ngun vn ny l vn ca cc c ng gp vo cng ty khi cng ty thnh lp, ngun vn ny khi a vo s dng l doanh nghip b hn ch khng cn vn u t vo d n khc. Theo quy ch cho vay 1627 ca Ngn hng Nh nc i vi cc ngn hng th khi khch hng vay vn thc hin d n, khch hng phi c t nht 30% vn tham gia trong d n . V vy, v mt ngun vn t c ca cc cng ty kinh doanh bt ng sn lun lun trng thi thiu vn, khng th s dng hon ton 100% vn t c ca mnh kinh doanh bt ng sn, iu ny l hp l i vi hot ng ca mt cng ty kinh doanh trn th trng, lun cn c mt t l n / tng ti sn mt mc ph hp, ti u ha gi tr cng ty, cn n cn n gia tng li nhun nhanh hn. - Vn huy ng thng qua th trng chng khon: Nu xt trong giai on th trng chng khon Vit Nam pht trin mnh, ch s Vnindex trn 1.000 im, khi vic huy ng vn thng qua th trng chng khon tng i d dng, nhng tc ng ca vic huy ng ny n th trng bt ng sn cha r nt. Ti thi im thi im th trng

45

chng khon Vit Nam ang pht trin (thng 12/2007), bo co ca cng ty chng khon Bo Vit cho thy c 46 cng ty bt ng sn nim yt trn th trng chng khon, chim 19% tng vn ha ton th trng. Trong khi , tng s doanh nghip hot ng trong lnh vc bt ng sn l 9.879 doanh nghip, con s ny cho thy mc vn c th thu ht trn th trng vn vo th trng chng khon l khng ng k. Tuy nhin, vic k vng li nhun gia hai th trng ny th cng c cht lin h. Mc d cha c s thng k chi tit chng minh c th, nhng theo quan st vo nm 2006-2007 th khi th trng chng khon m m, th th trng bt ng sn li nng ln, cn khi th trng chng khon nng ln th th trng bt ng sn li c chiu hng m m. iu ny cho thy mt mt no ca vic di chuyn vn thng qua k vng li nhun ca nh u t thay i gia hai th trng. Th nhng, trong 7 thng u nm 2008, th trng chng khon m m, th trng bt ng sn cng i xung iu ny cho thy mi lin h gia hai th trng ny cha tht s su sc v lung tin u t trong nn kinh t cn dn tri ra u t vo cc lnh vc khc nh vng, ngoi t, tin gi ngn hng, ... Do vy m ni, trong giai on ny, k vng huy ng vn thng qua th trng chng khon u t vo th trng bt ng sn vn cn phi ch, v ch tip tc trong mt thi gian na mi c th pht huy hiu qu. - Vn ca nh nc a vo th trng bt ng sn thng qua Qu u t pht trin ca thnh ph. Nu xt v ngun vn ny th c bn ca n chnh l ngun vn u t vo cc chnh sch pht trin bt ng sn ca thnh ph thng qua vic xy

46

dng c s h tng, xy dng khu th mi, n b gii ta, xy dng ng x, trng hc, bnh vin, xy dng nh cho ngi c thu nhp thp, ... Ni chung, y l nhng d n bt ng sn gn vi iu kin c bn cho s pht trin ca thnh ph ni chung, l vn an sinh x hi, thun ty khng v li nhun hay chu tc ng ca c ch th trng. Ngun vn ny thng phi dng dn tri cho nhiu d n, nhiu cng trnh trng im khc nhau, ni chung l vn cn cha p ng ni nhu cu pht trin th, pht trin c s h tng ca thnh ph. - Vn ca nh u t nc ngoi vo th trng bt ng sn: Ngun vn ny v ang tng trng rt nhanh vo th trng bt ng sn ca Vit Nam. Cc nh u t nc ngoi, nh gi th trng bt ng sn Vit Nam l th trng tim nng, l th trng c minh bch ngy cng cao hn, l th trng c th mang li li nhun cao cho nh u t nc ngoi. Bng s liu 2.2
VN CA CC NH U T NC NGOI VO TH TRNG BT NG SN TI TP.HCM n v: triu USD

Ch tiu S d n Tng vn ng k

nm 2004 5 213

nm 2005 6 118

nm 2006 14 256

nm 2007 36 1.789

thng5/2008 12 1.886

Ngun: Cc thng k Thnh ph H Ch Minh

47

Ngun vn ca cc nh u t nc ngoi vo Vit Nam tng nhanh qua cc nm. Nu so snh v mt th trng trong mi tng quan vi ngun vn ca cc nh u t nc ngoi vo th trng bt ng sn th nm 2005-2006 th trng bt ng sn ti Vit Nam m m, nhng s vn u t nc ngoi vo th trng ny vn tng cao, n nm 2007 khi th trng bt ng sn Vit Nam pht trin th s vn ca cc nh u t nc ngoi u t vo lnh vc bt ng sn tng mt cch k lc gp 6,99 ln so vi nm 2006. Ring 5 thng u nm 2008, li cho thy mt hin tng l, khi m th trng bt ng sn ca Vit Nam ang trn tut dc th tng vn u t vo th trng bt ng sn ca cc nh u t nc ngoi li tng mnh, ch 5 thng nm 2008 m tng vn u t vo th trng bt ng sn nhiu hn c nm 2007. Hin tng l trn c gii thch ngn gn nh sau. Cc doanh nghip kinh doanh bt ng sn ca Vit Nam thiu vn nn phi bn li d n bt ng sn cho cc i tc nc ngoi. Vn ch, cc nh u t nc ngoi, cc qu u t vi ngun vn di do ang ra sc thu tm cc d n pht trin bt ng sn, cn cc doanh nghip kinh doanh bt ng sn trong nc ang phi chu sc p bn la non, bn nhng d n bt ng sn bo b v kt vn, trong mt s d n gii phng mt bng xong v khng c vn nn phi bn li cho nh u t bt ng sn nc ngoi, nhiu doanh nghip Vit Nam bit iu nhng vn phi chu, vn phi nhng li phn bnh ngon cho cc nh u t nc ngoi v chu thm nhng iu kin ngt ngho khc khi bn d n. in hnh l cc d n Khu th Ty - Bc, Th Thim, Hip Phc v c nhng d n quy m tm tm nh xy dng 2.000 cn h ti nh c cho cc h dn b gii ta trong d n Khu th mi Th Thim cng c giao cho nh u t nc ngoi.

48

Tm li, cc nh u t nc ngoi c li th l s hu c ngun vn huy ng trung v di hn di do ph hp u t vo th trng bt ng sn. y cng chnh l im yu ca cc nh u t kinh doanh bt ng sn Vit Nam. Nguy c th trng bt ng sn trong nc s b chim lnh bi cc nh u t nc ngoi c th xy ra trong tng lai nu cc chnh sch khai thng ngun vn cho th trng bt ng sn trong nc cha c thc hin hiu qu. - Vn ca cc Qu u t vo th trng bt ng sn. Vic cc qu u t trong nc v nc ngoi u t vo th trng bt ng sn l c xy ra, tuy nhin, vic nh gi mc u t ca cc qu ny vo th trng bt ng sn nh th no th cha c mt nghin cu, thng k y . Thm tr vic qun l hot ng ca cc qu ny hin vn cn bung lng, khng c s gim st cht ch v pha cc c quan qun l nh nc. Tuy nhin, cn c vo s pht trin mnh s lng cc qu u t ti Vit Nam trong thi gian qua, hin c 13 qu u t quc t, vi lng tin vo Vit Nam di hnh thc u t trc tip v gin tip vi cc qu nh Vina Capital, Mekong Capital, Dragon Capital, qu u t Prudential, ... vi s tin u t vo cc d n gi tr hng trm triu USD, cho thy vai tr ngy cng tng ca cc qu ny trong vic tc ng vo th trng vn ca Vit Nam ni chung v th trng bt ng sn ca Vit Nam ni ring. - Vn ca cc tng lp dn c thng qua vic t cc mua nh tr trc. Hnh thc ny trong thi gian 2006-2008 bt u xut hin di hnh thc ngi dn t cc mua nh, mua cn h v tr trc mt phn tin, khi no

49

nh u t kinh doanh bt ng sn hon thnh d n s lm bn giao quyn s hu cn h v nhn nt phn tin cn li ca khch hng. Tuy nhin, vic thc hin ny cha c php lut quy nh, hng dn chi tit, phn nhiu vic huy ng vn thng qua hnh thc ny, ngi mua nh gp phi nhiu ri ro v d n c th chm tr khng hon thnh theo ng tin tha thun gia hai bn, nh u t khng nng lc thc hin hp ng k kt, ... khi nu c tranh chp kin tng xy ra ngi mua nh c t cc trc s chu thit. Tuy nhin, gn y li c hin tng nh u t t cc mua cn h li ng lot b cc, chp nhn chu thit mt tin t cc do vic h mua cn h bng tin vay ngn hng, nay phi tr li sut cao nu vn tip tc theo ui mua cn h, do t b t cc, chp nhn chu mt cc. Mc khc, do th trng bt ng sn i chiu, gi cn h t cc mua gim gi n mc nu b tin t cc ri mua vi gi mi cn c li hn so vi vic tip tc mua cn h theo mc gi c (cao) trc y. nh gi chung v cc ngun vn u t vo th trng bt ng sn, nu khng k ngun vn ca cc nh u t nc ngoi hay ngun vn t cc qu u t th nhng ngun vn cn li u c nhng hn ch nht nh, kh nng cung cp vn cho th trng bt ng sn l khim tn v b gii hn. Do , trong nhng nm qua, ngun vn ch yu cho th trng bt ng sn u pht xut t ngn hng. Tuy nhin, bn thn cc ngn hng cng c nhng kh khn nht nh khi cung cp vn cho lnh vc bt ng sn, c th l: - Ngun vn ca ngn hng huy ng c phn ln l ngun vn ngn hn, trong khi th trng bt ng sn li i hi ngun vn trung di hn, c khi ln n 20-30 nm. Do , vic p ng vn cho nhng d n, cng trnh bt

50

ng sn nh th ngn hng kh c th m ng hiu qu. Mc khc, trong hot ng tn dng ca ngn hng vn phng nga ri ro, a dng ho danh mc u t, nn khng th tp trung ton b vn huy ng trung di hn p ng cho th trng bt ng sn. Cn thm mt vn na, bn thn cc ngn hng trong qu trnh hot ng ca mnh, cng a vn vo cc d n khc, trong khi ngun vn trung di hn u t trc , cha kp thu hi v (vn cn trong thi gian thc hin hp ng tn dng) nn s vn trung di hn huy ng c u t vo th trng bt ng sn cng lc cng t dn, nh vy vic p ng nhu cu vn cho th trng bt ng sn ca ngn hng l mt vn kh khn. Tuy nhin, theo Quyt nh 457/2005/Q-NHNN ngy 19/4/2005 v vic ban hnh Quy trnh v cc t l bo m an ton trong hot ng ca cc t chc tn dng c cho php cc ngn hng thng c th xem xt, cn i s dng ti a 40% vn ngn hn cho vay trung, di hn. Quyt nh ny cng l mt hng m gip cho cc ngn hng c iu kin u t thm tn dng vo lnh vc bt ng sn. - V c ch iu hnh ngn hng: Trong nm 2008, kim ch lm pht, ngn hng nh nc thc hin tng d tr bt buc t 10% ln 11% (k t ngy 01/02/2008), tng li sut c bn ln 14%/nm, yu cu cc ngn hng mua tn phiu bt buc 20.300 t ng vi li sut 7,8%/nm (ngy 01/7/2008 l 13%/nm) ng thi thc hin kim ch tng trng tn dng di mc 30%. Nhng ng thi ny, lm cho hot ng tn dng ca cc ngn hng b thu hp, ngun vn ngn hng u t cho tn dng b hn ch, trong tn dng bt ng sn chu tc ng nhiu nht v thng loi hnh tn dng ny i hi

51

ngun vn ln v li l ngun vn trung di hn, nn ngn hng kh p ng c cho khch hng. 2.3.2.3 Nhng kh khn khc: (1) S chm tr trong vic trin khai vn bn v nhng bt cp trong ni dung vn bn c ban hnh. Ngoi kh khn chnh v mi trng php l nh cc chnh sch php lut ca Nh nc cn chng cho v cha minh bch, th cn vn chm tr trong vic trin khai, thc thi cc quy nh mi ban hnh ca nh nc i vi th trng bt ng sn. Nh trng hp Lut kinh doanh bt ng sn c Quc hi ban hnh ngy 29/6/2006, c hiu lc ngy 01/01/2007 nhng phi n 15/10/2007 Chnh ph mi c Ngh nh 153/2007/N-CP quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut kinh doanh bt ng sn. Tuy nhin sau khi Ngh nh 153 ra i th vng mc vn cn pht sinh, trong vic cp chng ch kinh doanh bt ng sn l vng mc c bn cn c hng dn ca B Xy Dng. Sau , n ngy 21/5/2008, B Xy dng mi ra Thng t hng dn thc hin mt s ni dung ca Ngh nh 153/2007/N-CP ca Chnh ph. Nh vy, r rng c mt khong cch thi gian rt di gia lc vn bn c ban hnh ra cho n khi hiu lc thc s ca vn bn quy nh i vo i sng. (2) Tm l by n ca ngi dn: Vic nh hng ca tm l ngi dn n th trng v ang xy ra Vit Nam. Hin tng ngi dn ua nhau tranh mua, tranh bn theo tm l by

52

n lm cho th trng bt ng sn khi nng th qu nng, lc lnh th qu lnh. Hin tng ny xy ra trn th trng chng khon, trn th trng mua bn vng, trn th trng ngoi t hoc mi y ngi dn x i mua go tch tr trong khi Vit Nam ang l nc xut khu go, ... Nhng vn v tm l ny c th to nn nhng cn sng bt ng gy hu qu nghim trng cho bn thn ngi dn tham gia mua bn theo tm l by n v cho nn kinh t trong giai on cn cha hon thin y v cc chnh sch, cc quy nh, trong th trng bt ng sn v ang b nh hng bi vn tm l nh vy. (3) nh gi bt ng sn: Vic nh gi bt ng sn trong iu kin thng tin bt cn xng trn th trng tn ti ph bin ang l nguy c gia tng ri ro cho hot ng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng trn a bn. in hnh nh nm 2007, th trng bt ng sn bin ng tng, nhng s tng gi li tp trung mt s khu vc qun huyn nht nh, cc khu th mi nh Qun 2, Qun 7, Bnh Chnh, C Chi, ... trong khi cc khu vc khc th bin ng gi khng nhiu. Do , vic xc nh gi ca tng h s tn dng c bo m bng ti sn l bt ng sn gp nhiu ri ro. Thng thng, cc ngn hng nh gi bt ng sn theo phng php so snh, ngha l ly gi mua bn ca mnh t gn k vi mnh t mun nh gi thc hin vic nh gi. Mc khc, ngn hng cn c vo cc tiu ch nh gi mnh t nh: v tr giao thng, v tr c kh nng sinh li, hnh dng mnh t, c s h tng, v tr, mi trng, .. xc nh gi. Vi hai phng php ny, vic nh gi vn tn ti vng mc sau.

53

- i vi phng php so snh, nu trng hp mnh t cn nh gi khng c mnh t gn k c rao bn, hoc l bt ng sn c th cha c hoc t c giao dch mua bn trc , th vic nh gi theo phng php so snh s gp kh khn v khng th thc hin c. Trong trng hp , nu ngn hng s dng mnh t khu vc gn lm mnh t so snh th vic tnh ton nh gi s c sai lch ln, iu ny s lm tng ri ro cho ngn hng. - i vi phng php s dng tiu ch chm im, phng php ny thng c gii hn im s (thp nht cao nht) cho tng tiu ch. V th nu cn b tn dng ch quan p t im s thp nht hay cao nht theo quan im ca mnh, s nh hng n vic nh gi mnh t v quyt nh cho vay c th gp ri ro. Mt s ngn hng khc, li dng n gi t do UBND thnh ph ban hnh trong tng thi k lm c s nh gi bt ng sn, trong khi , n gi t do UBND thnh ph ban hnh thng thp hn gi t thc t trn th trng, nu ngn hng cn c vo lm c s xc nh s tin cho vay th ri ro ca ngn hng gp phi t hn, nhng kh nng cnh tranh v tn dng ca ngn hng s tr nn yu km, ngn hng s mt khch hng v vic nh gi bt ng sn khng st vi thc t th trng, khng to c hi lng cho khch hng, khch hng s b ngn hng n giao dch vi ngn hng khc c phng php xc nh gi bt ng sn chnh xc hn. (4) Vn kh khn trong nh gi thu nhp thc ca khch hng: Trong giai on hin nay, khi thu nhp ca i b phn dn c vn cha c thanh ton qua ngn hng, trong khi, nhu cu cn xc nh tng thu nhp thc ca khch hng lm cn c xt duyt cho vay ca ngn hng i vi mi

54

khch hng vay vn li cc k cn thit. Chnh v l do , v pha ngn hng, thng tin v thu nhp thc ca khch hng lun l vn ng quan tm v ht sc kh khn trong vic xc nh thng tin. V vy, ngn hng thng p dng hnh thc cho vay c bo m bng ti sn hn ch ri ro cho ngn hng, nhng r rng, vic p dng hnh thc trn v ang tr nn lc hu, tim n ri ro v gim tnh cnh tranh rt ln gia ngn hng trong nc v ngn hng nc ngoi. (5) Vn ngun nhn lc trong hot ng ngn hng: Trong hot ng ngn hng nhng nm tr li y, s thiu ht ngun nhn lc l mt vn ni ln r nt nht v cc ngn hng ang m rng mng li, thnh lp cc chi nhnh, phng giao dch trn khp a bn. Mt khc tin trnh m ca v hi nhp quc t trong lnh vc ngn hng bt u xut hin cc ngn hng mi, c tnh vi quy m 1.000 t ng, ngn hng mi thnh lp cn t nht 100-200 nhn vin khi s, trong a phn phi l nhng nhn vin c kinh nghim. iu ny to nn cuc chy ua ginh git nhn vin ca nhau ca cc ngn hng. To nn s cnh tranh mnh m v ngun nhn lc. y qu l bi ton kh cho s cn i cung cu nhn lc cho ngnh ngn hng trong thi gian ti. Trong khi , ni ring v hot ng tn dng li i hi nhn vin tn dng phi l ngi c chuyn mn, nghip v v o c ngh nghip, phi l ngi nhiu kinh nghim, nng ng v sng to trong vic gii quyt cc vng mc, ng thi li phi am hiu cc quy nh khc nhau, va l quy nh ca ngnh ngn hng va l quy nh ca cc ngnh khc nh Lut t ai, cng chng, giao dch bo m, ...

55

Nhng vn ny khin cho hot ng tn dng ca ngn hng lun tim n ri ro. y chnh l kh khn trong hot ng tn dng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng thng mi.

KT LUN CHNG 2
Trong chng 2 tp trung 03 vn : 1. Thc trng huy ng vn v cho vay ca cc ngn hng thng mi trn a bn, qua nh gi tc tng trng huy ng v d n qua cc nm, nhng vn ni bt cn quan tm i vi 2 ch tiu ny. 2. Thc trng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng trn a bn. Phn tch da trn s liu, nu c nhng im ni bt nht ca hot ng tn dng bt ng sn ang tn ti hin nay cng nh xu hng tn dng bt ng sn tng gim theo th trng bt ng sn. 3. Nhng thun li v kh khn trong hot ng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng thng mi. i vo phn tch nhng im thun li v kh khn da trn 3 ni dung chnh: Mi trng php l, cung cu bt ng sn trn th trng v mt s vn khc. c bit trong phn ny tp trung phn tch nhng kh khn v ngun vn trn th trng ti chnh c th dng cho vic pht trin th trng bt ng sn.

56

CHNG 3 : GII PHP V KIN NGH NHM NNG CAO HIU QU HOT NG TN DNG BT NG SN CA CC NGN HNG THNG MI TRN A BN TP.HCM.
Trong hot ng tn dng bt ng sn, ngn hng thuc gii trung gian, va kch cung cho vay u t kinh doanh bt ng sn; xy dng cc d n nh , cn h, chung c, ... va kch cu i vi th trng bt ng sn thng qua vic cho vay mua nh, cho vay mua cn h, cho vay chuyn quyn s dng t, ... Do , v mt gii php nng cao hiu qu hot ng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng trn a bn tp trung hng ti 3 vn chnh: 1. Gii php v c ch chnh sch. 2. Gii php cung cu tn dng bt ng sn t hiu qu. 3. Gii php khc. Ngoi ra, c mt s yu t tc ng n hot ng tn dng bt ng sn ca ngn hng trn a bn nhng li nm ngoi kh nng ca ngn hng, v th, trong phm vi nghin cu ca ti, cng a ra mt s kin ngh b sung vo cc gii php nhm tng thm tnh hiu qu, tnh thc tin ca ti nghin cu. 3.1 GII PHP V C CH CHNH SCH. 3.1.1 Kin ngh kp thi v thng xuyn. Ngn hng l mt i tng tham gia trn th trng bt ng sn, do , ngn hng cng phi chu s tc ng ca cc chnh sch v m v bt ng sn, k hoch pht trin bt ng sn, chng trnh, k hoch pht trin bt ng sn ca nh nc, v th nng cao hiu qu tn dng bt ng sn, hn ch cc ri

57

ro v php lut, ngn hng phi thng xuyn tp hp cc kh khn vng mc lin quan n yu t php lut lm nh hng n hot ng tn dng bt ng sn ca ngn hng mnh, trn c s , a ra cc kin ngh sa i, b sung, gii p thc mc, ... i vi ngn hng nh nc Vit Nam hay cc s ban ngnh khc nhau, iu ny khng ch gip cho bn thn ngn hng hiu qu hn trong hot ng tn dng bt ng sn m cn gip cho hnh lan php lut lin quan n lnh vc ny ngy cng pht huy c hiu qu vn c, y l vn quan trng m cc ngn hng cn phi lm thng xuyn, lin tc v c h thng. 3.1.2 Xy dng quy ch cho vay ring i vi lnh vc bt ng sn. Hin nay, v mt quy ch cho vay, bn thn ngn hng nh nc Vit nam cng khng ban hnh quy ch cho vay ring i vi lnh vc bt ng sn m ch c quy ch cho vay km theo Quyt nh s 1627/2001/Q-NHNN ngy 31/12/2001. Theo quy ch ny, ngn hng nh nc quy nh chung v hot ng cho vay p dng cho tt c cc loi hnh tn dng khc nhau, trong c tn dng bt ng sn. Tuy nhin v mt cc ngn hng, cn cn c vo quy ch cho vay chung ca ngn hng nh nc ban hnh thm quy ch cho vay ring i vi lnh vc bt ng sn, iu ny khng ch gp phn minh bch hn v mt quy nh cho vay ca bn thn ngn hng, m hn th na cn gp phn hn ch ri ro trong vic cp tn dng trong lnh vc ny, lm tin cho cc cn b tn dng, p dng v thc thi hiu qu vic cp tn dng bt ng sn.

58

3.1.3 Lp s chin lc u t di hn i vi lnh vc bt ng sn. Trong hot ng tn dng lin quan n lnh vc bt ng sn, tim n v cha ng nhiu yu t ri ro nh ri ro gim gi bt ng sn, ri li sut, ri ro lm pht, ri ro thanh khon, ri ro php lut, ... Trong khi , bn thn cc khon cho vay bt ng sn thng l cho vay trung di hn, do , vic lp s chin lc u t bt ng sn di hn l mt vic nn lm. C th v mt chnh sch, cn lu nhng vn sau: - V mt th trng bt ng sn: Cn c s pht trin cc khu, cm cng nghip, k hoch v cc d n s v ang thc hin ti cc qun/huyn trn a bn, mc v kh nng p ng nhu cu ca cc loi hnh bt ng sn khc nhau, t m rng hay hn ch u t bt ng sn i vi loi hnh bt ng sn . V d, th trng vn phng cho thu ang thu ht u t, cc d n xy dng vn phng cho thu pht trin mnh, tuy nhin, khng nh u t bt ng sn no quan tm n kh nng bo ha ca th trng vn phng cho thu trong tng lai khi d n i vo hot ng, do , ri ro cung vn phng cho thu ln hn cu vn phng cho thu c th xy ra v iu nh hng n li nhun k vng ca khch hng vay vn, ngn hng t cng b ri ro do khch hng u t bt ng sn vo lnh vc vn phng cho thu thc s km hiu qu hoc thua l khng tr c n. - V mt qun tr ngun vn cn i gia ngn hn v trung di hn: Trong hot ng tn dng bt ng sn, cc khon vay thng l trung di hn, trong khi ngun vn ca ngn hng huy ng c a phn l vn ngn

59

hn, v th, ri ro chnh lch k hn rt d xy ra. Nh vy v pha ngn hng, cn cn i vic s dng vn ngn hn v trung di hn hp l khi u t vo lnh vc bt ng sn. Theo quy nh cc t chc tn dng c php s dng ti a 30%-40% vn ngn hn cho vay trung di hn. Tuy nhin, cc ngn hng ty vo kh nng ca ngn hng mnh m c chnh sch cn i ngun vn ph hp, c bit khng c dng vn vay trn th trng lin ngn hng cho vay khch hng, hoc cho vay lin quan n lnh vc bt ng sn. Bi hc kinh nghim: Hin nay, hot ng thanh khon ca cc ngn hng c kh khn, li sut huy ng tng cao, mt phn do yu t lm pht, nhng nguyn nhn chnh l vic u t tn dng vo lnh vc bt ng sn khng hp l, khng thu hi kp cc khon tn dng trung di hn t th trng bt ng sn, t gy nn hin tng thiu vn trong ngn hn, khin cc ngn hng gp kh khn trong hot ng, phi vay vn trn th trng lin ngn hng vi li sut cao, cnh tranh huy ng vn ngn hn trn th trng b p thiu ht thanh khon tm thi, dn n vic li sut huy ng ngn li cao hn li sut huy ng trung di hn. 3.1.4 Thnh lp phng thm nh, quy trnh nh gi bt ng sn gn vi th trng. Hin nay, vic kh khn ln ca cc cn b tn dng trong cho vay i vi lnh vc bt ng sn chnh l vic thm nh gi bt ng sn chnh xc, lm c s xt duyt cho vay. Tuy nhin, hot ng thm nh gi ti ngn hng li thng c cc cn b tn dng thc hin, trong khi bn thn cc cn b tn dng li b hn ch v trnh thm nh, h khng c o to chuyn mn v lnh vc ny, li cn b hn ch v ngun thng tin v bt ng sn trn th

60

trng, do vic nh gi bt ng sn km hiu qu, d ri ro v mt nhiu thi gian. Chnh v th, nng cao hiu qu tn dng bt ng sn, cc ngn hng cn thnh lp phng thm nh nh gi bt ng sn mt cch chuyn nghip, ng thi xy dng quy trnh nh gi bt ng sn gn vi th trng, to iu kin h tr cho cng tc tn dng t hiu qu (Ph lc Quy ch thm nh gi bt ng sn ca NHTM c phn Si Gn Thng Tn). 3.2 GII PHP CUNG CU TN DNG BT NG SN T HIU QU Mc d tn dng bt ng sn l cho vay i vi lnh vc bt ng sn, nhng trn thc t tn dng kch cung bt ng sn khc vi tn dng kch cu bt ng sn, do , v mt gii php cn chia r 2 loi tn dng bt ng sn ny. Khi khch hng vay vn lin quan n lnh vc bt ng sn th mc ch vay vn ca khch hng s xc nh khch hng vay vn kch cung hay kch cu i vi th trng bt ng sn. Nu khch hng vay vn thc hin d n, xy dng nh, pht trin khu th, khu dn c, ... th thuc tn dng kch cung; cn nh khch hng vay tin mua nh, sa cha nh, n b gii ta, ... th thuc tn dng kch cu. 3.2.1 Tn dng kch cung bt ng sn. Khi ngn hng thc hin tn dng kch cung bt ng sn th cc khon vay thng l trung di hn, thi gian thu hi vn chm, d dn n ri ro v thi hn, ri ro v tnh thanh khon. V th, ngn hng cn lu gia tng ngun vn huy ng trung di hn cng nh hn ch ri ro bng cc bin php sau:

61

3.2.1.1 i vi vic huy ng ngun vn: (1) Tng cng cc bin php huy ng vn trung di hn trong nn kinh t. - Chin lc li sut v chin lc khch hng mc tiu. (chin lc linh hot) T trc n nay, cc ngn hng trn a bn vn dng hnh thc li sut cao, chng trnh tit kim trng thng, tit kim d thng, ... thu ht khch hng gi tin. Tuy nhin, chnh sch huy ng vn nh vy ch l chnh sch huy ng vn ni chung, cha phi l chnh sch huy ng vn thu ht khch hng gi tin vi k hn di, v vy cc ngn hng cn p dng cc thc sau tng cng vic huy ng vn vi k hn di: + Th nht, xc nh khch hng mc tiu: thu ht ngun vn gi tin vo ngn hng c k hn di, ngn hng cn c chnh sch nh gi khch hng c ngun thu n nh c k hn di nh cc cng ty bo him, cc cng ty qun l qu, v cc tng cng ty nh nc. Mt khc, i vi khch hng c nhn cn c cc khch hng l ngi ln tui, cc khch hng c ngi thn nc ngoi gi tin v, ... Tt c nhng i tng phi c ngn hng a vo tm ngm, tin hnh tip cn v thc y cc chnh khch khuyn mi thch hp nhm thu ht h n gi tin ti ngn hng vi k hn di. + Th hai, thc hin li sut huy ng tit kim trung di hn c tnh n yu t lm pht: Tiu ch cho rng li sut tit kim trung di hn ph hp chnh l li sut ny phi tnh n yu t lm pht, do , v c bn li sut huy ng trung di hn ca ngn hng phi ln hn li sut huy ng ngn hn. Mt khc, ngi dn lo s lm pht tng th khi gi tin vo ngn hng vi k hn di s b thit,

62

do , ngn hng cn c chnh sch iu chnh li sut theo yu t lm pht, trong trng hp ny ngn hng phi bo m cho khch hng, khi lm pht tng, li sut huy ng mi ca ngn hng lc s tng, vy th i vi cc khch hng c, ang gi li sut vi k hn di cng s c hng s li sut mi tng . Nu ngn hng lm nh vy, s kch thch vic gi tin vi thi hn di ca khch hng, iu ny s gip ngn hng ch ng hn trong vic s dng vn u t vo nn kinh t. Ngoi ra, tng thm hiu qu ca chnh sch li sut trung di hn c tnh n yu t lm pht, ngn hng nn dng chnh sch tng thm li sut cho cc i tng gi tin vi s lng ln hoc i tng gi tin l ngi ln tui thu ht lc lng ny gi tin vo ngn hng. - Pht hnh tri phiu. (chin lc trung di hn) V ngun vn huy ng ca ngn hng ch yu t 3 ngun chnh: t huy ng vn, vay trn th trng lin ngn hng v vay ngn hng nh nc thng qua vic cm c, chit khu cc giy t c gi. Tuy nhin, vay trn th trng lin ngn hng hay vay ngn hng nh nc ch yu l gii quyt thiu ht thanh khon tm thi, cn mun u t vo th trng bt ng sn th phi ly t ngun vn huy ng c trong nn kinh t, c th ngn hng s dng vn huy ng trung di hn cng vi ti a 40% vn huy ng ngn hn c php cho vay trung di hn u t vo lnh vc bt ng sn. Tuy nhin, thc t cho thy, ngun vn trung di hn ca cc ngn hng huy ng c th cn khim tn, trung bnh chim khong 16-19% trn tng vn huy ng, trong khi nhu cu vn trung di hn xy dng c s h tng ca thnh ph, u t pht trin th, u t vo th trng bt ng

63

sn li vn cng ln. Do , pht trin tn dng bt ng sn th trong c cu huy ng vn ngn hng phi ch trng n vic pht hnh giy t c gi trung di hn p ng nhu cu v ngun vn trung di hn phc v cho tn dng bt ng sn ca ngn hng. Bng s liu 3.1
PHT HNH GIY T C GI CA CC NGN HNG TRN A BN 2004- 07/2008
n v tnh: %

Ch tiu
T trng gi tr GTCG/Tng huy ng

2004 4.06

2005 3.32

2006 8.66

2007 6.76

07/2008 8.29

Ngun: Bo co ca Ngn hng nh nc Chi nhnh TP.HCM

Theo bng s liu trn cho thy, ngun vn huy ng c t ngun pht hnh giy t c gi ca cc ngn hng ch chim t cao nht 8,66%, trong khi, cho vay trung di hn chim trn 30% trong tng huy ng vn. R rng c s chnh lch v ngun vn trung di hn cn cho vic pht trin cc khon tn dng trung di hn m tn dng bt ng sn phn ln li l tn dng trung di hn. Mt khc, bn thn gi tr ngun vn huy ng c t vic pht hnh giy t c gi li ch yu l ngun vn ngn hn (di 12 thng) chim trn 75% tng gi tr giy t c gi pht hnh. iu ny cho thy ngun vn trung di hn huy ng c t vic pht hnh giy t c gi ca cc ngn hng rt thp, cc ngn hng ch yu pht hnh giy t c gi thc hin b p thiu ht thanh khon ngn hn hay thc hin u t ngn hn m khng ch n vic pht hnh giy t c gi nhm mc ch u t di hn. Do , trong thi gian ti, cc

64

ngn hng cn quan tm ch n vic pht hnh giy t c gi trung di hn c th u t vo tn dng bt ng sn t hiu qu, hn ch c ri ro thanh khon khi u t vo lnh vc ny. (2) Tn dng v qun l ngun vn huy ng hiu qu. Hin nay, vic qun l tp trung vn v ang c cc t chc tn dng thc hin. Thng qua vic tp trung qun l vn v hi s chnh, vic qun l cn i ngun vn c nng cao v hiu qu hn. Thng thng, cc ngn hng a ra ch tiu k hoch v ngun vn huy ng, d n cho vay trong k cho cc chi nhnh thc hin. Qua , trong qu trnh thc hin k hoch, hi s chnh thc hin cn i cung cu v vn trong ton h thng, khi tha vn cng nh khi thiu vn, ch c hi s chnh thc hin giao dch lin ngn hng, khng cho cc chi nhnh t thc hin giao dch. Tuy nhin, hiu qu hn trong vic thc hin chnh sch qun l tp trung vn, cc ngn hng cn nng cao vic ng dng cng ngh tin hc, c bit l vic ni kt trc tuyn gia cc chi nhnh vi hi s. Khi cn lu chuyn vn, cn quan tm n vn an ninh, an ton trn ng vn chuyn. + i vi cc hi s ca ngn hng cn cn nhc vic lp k hoch ch tiu k hoch cho tng chi nhnh ph hp vi kh nng v quy m ca chnh nhnh, linh ng v uyn chuyn trong chnh sch, c bit l phi c chnh sch khen thng v x pht thch hp i vi tng chi nhnh nng cao hiu qu s dng ngun vn, trnh hin tng cc chi nhnh ch tp trung thc hin k hoch m khng quan tm n vic pht trin hot ng ca chi nhnh ph hp vi mi trng kinh doanh ti a phng.

65

+ i vi mi chi nhnh, nn ch ng trong vic cn i v ngun vn v s dng vn ca bn thn chi nhnh, linh ng v v nm bt cc c hi u t hiu qu, khi cn thit c th xin s tr gip thm v vn ca Hi s u t vo cc d n hiu qu. (3) Chng khon ha bt ng sn. Chng khon ho bt ng sn l m hnh c nhiu nc p dng hiu qu. Theo m hnh ny, ch u t d n BS c php pht hnh rng ri chng ch BS v khng gii hn s lng nh u t tham gia. C th nh sau: - V pha nh u t cn minh bch thng tin v tnh hnh ti chnh; ni dung d n; quyn li v trch nhim ca cc bn tham gia; tin thc hin d n v vn bi thng cho nh u t khi d n chm tin ; hoc nhng trng hp ri ro c th xy ra. - V pha ngn hng s chu trch nhim gim st vic gii ngn theo tin thi cng, m bo vn ca nh u t c s dng ng mc ch. Khi d n hon tt, ton b bt ng sn c a ra bn u gi. V cc nh u t s c chia (t s tin thu c) theo t l chng ch BS ang nm gi. c im ca cng c chng khon ho bt ng sn chnh l s kt hp gia hai hnh thc u t: u t chng khon v u t bt ng sn. Theo hnh thc ny, cc nh u t khng nht thit phi s hu ton b bt ng sn m c th s hu mt phn bt ng sn cn c vo t l chng ch BS nm gi. Mt khc, v y l cng l cng c chng khon, nn vic giao dch trn th trng cc chng ch BS ny cng ging nh giao dch cc loi giy t c

66

gi khc nh tri phiu, c phiu. iu ny gp phn thu ht c ng o nh u t tham gia, trong cc nh u t nh l vn c c hi tham gia th trng bt ng sn thng qua hnh thc u t ny. Nh th, vic thu ht vn thng qua m hnh chng khon ho bt ng sn s to nn mt t ph mi cho th trng bt ng sn v ngun vn huy ng c trn th trng. Cc ch u t d n s nhanh chng chuyn quyn s hu bt ng sn trong tng lai cho cc nh u t khc di hnh thc chng ch bt ng sn (mi mt chng ch bt ng sn tng ng vi mt phn gi tr bt ng sn c chng khon ha). Vic chuyn quyn s hu chng ch bt ng sn nh vy s thun li v nhanh chng hn nhiu so vi vic chuyn quyn s hu bt ng sn vn chm chp v mt nhiu chi ph nh hin nay. (4) Thc hin lin kt gia ngn hng vi cc t chc kinh t khc. Hin nay, cng vi mi trng mi v hi nhp kinh t quc t, i hi bn thn ngn hng cng nh cc thnh phn kinh t khc phi tng trng v quy m ti sn, v th trng hot ng, ng thi tn dng li th ca ngi khng l, s dn ti vic hp nht, sp nhp hoc lin kt u t xy ra. Di gc l mt gii php kch cung cho th trng bt ng sn, ngn hng c th s dng chin lc lin kt vi cc i tc sau: - Lin kt gia ngn hng vi cc cng ty kinh doanh a c: S lin kt gia ngn hng vi cng ty a c, s to nn mt s gn b v mt li ch, tn dng c li th v mt chuyn mn ln nhau, cng ty kinh doanh a c c chuyn mn v xy dng, v thit k a c, v nhn s chuyn

67

nghip thm nh v nh gi ti sn, trong khi , ngn hng li c li th v vn, v kh nng thm nh hiu qu d n, v lnh vc thanh ton, ngn qu, ... Do , s kt hp gia ngn hng v cc cng ty a c, s to nn hiu qu hot ng cao hn cho ngn hng v cng ty a c trong vic u t vo bt ng sn cng nh hn ch ri ro trong lnh vc ny. Vn cn li l vic chn la i tc lin kt u t, mc lin kt trong u t, quyn v ngha v ca cc bn tham gia u t nh th no hot ng lin kt gia ngn hng v cng ty kinh doanh a c t hiu qu l iu cc ngn hng cn quan tm v tip tc nghin cu, hc hi kinh nghim. - Lin kt gia ngn hng vi bo him. Vic lin kt gia ngn hng vi bo him, s gp phn gia tng ngun vn huy ng c ca ngn hng, ng thi hn ch ri ro hn cho ngn hng khi thc hin lin kt cng vi bo him. Hot ng bo him bn thn n chnh l hot ng qun tr ri ro, s lin kt nu c gia hai nh ch ti chnh nh vy s to nn sc mnh mi cho c ngn hng ln bo him v cht lng hot ng v quy m th trng. Vn cn li chnh l m hnh lin kt phi lm sao to nn s hi lng hn i vi khch hng bi chnh khch hng s l ngi quyt nh c dng cc dch v do ngn hng v bo him lin kt hay khng? 3.2.1.2 i vi vic hn ch ri ro: (1) Cho vay ng ti tr. hn ch ri ro, ng thi c th tham gia vo nhng d n ln, d n i hi ngun vn s dng vt qu kh nng cho vay theo quy nh hn ch cho vay ca ngn hng nh nc, cc ngn hng thng mi c th s dng hnh thc cho vay ng ti tr.

68

V mt php l, ngn hng nh nc c quy nh v quy ch cho vay ng ti tr cho cc t chc tn dng thc hin, do cc ngn hng khi thc hin ng ti tr s thun li hn nhiu. Tuy nhin, c th cho vay ng ti tr hiu qu v thun li, cn phi c mt ngn hng c uy tn, ng ra thu xp, trc tip lm vic vi cc ngn hng khc tham gia ti tr, trc tip lm vic vi khch hng. Do , nu ngn hng thc hin chnh sch ny l ngn hng nh, cha uy tn th s b ng trong vic thc hin chin lc ng ti tr, ch c ngn hng ln c uy tn, mi c th ch ng thc hin chnh sch ng ti tr ny t hiu qu nh mong mun. (2) Nng cao v o to cn b chuyn trch v lnh vc bt ng sn. Cc ngn hng hin nay, hu nh khng quan tm lm n vic o to nhn lc chuyn mn v bt ng sn, vic cho vay i vi lnh vc bt ng sn hay thm nh, nh gi bt ng sn u do cc b tn dng, phng tn dng, phng thm nh tn dng thc hin. Trong khi , bn thn cn b tn dng li khng c kin thc ln kinh nghim v vic nh gi bt ng sn, v kh nng nh gi nhn nh xu hng pht trin ca th trng bt ng sn, ... do , ri ro trong cho vay i vi lnh vc bt ng sn c th xy ra. Cng vi vic pht trin ca nn kinh t, tnh cnh tranh v ri ro th trng ngy cng tng, iu ny i hi ngn hng phi thng xuyn c chnh sch o to cho nhn vin v lnh vc bt ng sn v nn c cn b chuyn trch v lnh vc ny nghin cu, nh gi, tm hiu xu hng pht trin ca th trng bt ng sn, cc sn phm no v bt ng sn ang tng gi, gim

69

gi hoc c xu hng bo ha, ... lm c s cn b tn dng xt duyt cho vay. 3.2.2 Tn dng kch cu bt ng sn. Tn dng kch cu bt ng sn hng ti p ng nhu cu v bt ng sn, trong khng th loi tr mt s nh u t, u c bt ng sn vay tin ngn hng kinh doanh. Tuy nhin, i b phn khch hng trong tn dng kch cu u phi l nhng ngi c nhu cu thc s v nh , t , cn h chung c, ... Cc gii php c th nh sau: 3.2.2.1 To lp v khai thc ngun d liu v tn dng bt ng sn ca ngn hng. Hin nay, hot ng tn dng bt ng sn ca ngn hng ni ring v hot ng cho vay ni chung ca cc ngn hng ch yu l cho vay c bo m bng ti sn, y s l ro cn ln cho s cnh tranh ca cc ngn hng trong tng lai, mt khc, xu hng mi trong nh gi khch hng l kh nng tr n ca khch hng ch khng n thun da vo ti sn bo m (ti sn bo m ch l mt b phn th yu trong tng th h s xt duyt khon vay ca ngn hng m thi). V th, ngn hng nn to lp v s dng ngun s liu thu thp c v khch hng vay vn lin quan n bt ng sn, ngun d liu ny s l c s ngn hng theo di, thng k, chm im, ... i vi tng khch hng. Nhng vic lm khng ch gip cho ngn hng xt duyt khon vay nhanh hn, hn ch ri ro hn m thng qua , ngn hng ch ng sn lc khch hng, ch

70

ng hng ti khch hng thay v ch i th ng khch hng tm n ngn hng nh hin nay. Thng qua h thng d liu theo di v khch hng, ngn hng c th tm ra cc khch hng tim nng, cc khch hng ang, s l ngi c nhu cu v bt ng sn tm kim, tip th sn phm tn dng bt ng sn ca ngn hng cho khch hng . 3.2.2.2 ng dng cng ngh tin hc ngn hng trong vic qun l cc khon cho vay bt ng sn. Trong hot ng cho vay bt ng sn, lin quan n vic thm nh kh nng tr n ca khch hng, nh gi ti sn bo m, theo di qu trnh thu hi n, tr n ca khch hng, ... Nhng iu , cn thit phi xy dng mt chng trnh tng th chung cho vic nh gi khch hng, vic ny i hi phi c s ng dng cng ngh tin hc trong qu trnh qun l cc khon cho vay, t vic nh gi cho im khch hng vay vn lin quan n bt ng sn lin tc c nh gi li theo s bin ng ca th trng v hon cnh mi ca khch hng, t ngn hng ch ng hn trong vic hn ch v phng nga ri ro trong hot ng tn dng bt ng sn. 3.3 GII PHP KHC Cc gii php c a ra trong phn ny l cc gii php chung i hi ngn hng phi thng xuyn cng c v hon thin, nhng gii php ny v mt trc tip cng nh gin tip, u tc ng n hiu qu ca cc gii php ni phn trn. C th nh sau: 3.3.1 Nng cao nng lc qun tr ri ro

71

Qun tr ri ro l mt hot ng rt quan trng ca ngn hng, thm tr cn quan trng hn c mc tiu li nhun v chnh vic qun tr ri ro hiu qu l c s, nn tng cho vic t c li nhun mt cch bn vng. Do nng cao nng lc qun tr ri ro, cc ngn hng phi tip tc xy dng, hon thin v cng c hot ng qun tr ri ro ca n v thng qua vic p dng v thc hin cc tiu chun, nguyn tc an ton ca Basel I, Basel II v cc quyt nh khc ca ngn hng nh nc v bo m an ton trong hot ng ca cc t chc tn dng. 3.3.2 Gim st hot ng ngn hng thng qua ng dng cng ngh tin hc. Vic gim st hot ng thng qua ng dng cng ngh tin hc l vic cc ngn hng thc hin kt ni online ton h thng, t hi s n cc chi nhnh v phng giao dch, im giao dch, t cc hot ng nh huy ng vn, cho vay, kh nng thanh khon, ... ca tng n v trong ton h thng u c cp nht, gim st, x l mt cch nhanh chng nht, hiu qu nht. Thng qua ng dng cng ngh, tng gim c, ch tch hi ng qun tr ca ngn hng c th tin hnh hp giao ban trc tuyn vi gim c cc chi nhnh; ban hnh, ch o vic thc hin, x l cc vng mc c lin quan m khng tn nhiu thi gian v chi ph i li. 3.3.3 Thnh lp cng ty con chuyn kinh doanh bt ng sn. Thnh lp cng ty con chuyn kinh doanh bt ng sn l mt gii php nhm gip cho ngn hng chuyn mn ha trong hot ng kinh doanh bt ng sn, tin gn hn n khch hng, ng thi tng cng hiu qu trong vic nh gi v thm nh bt ng sn, l c s tng cng hiu qu hot ng tn

72

dng bt ng sn ca ngn hng. Gii php ny cn ty theo quy m hot ng, chnh sch pht trin ca ngn hng mi c th p dng c. Hin nay, ngn hng thng mi c phn Chu, ngn hng thng mi c phn Si Gn Thng Tn thnh lp cng ty con chuyn kinh doanh bt ng sn. MT VI KIN NGH V th trng bt ng sn chu s chi phi ln ca cc chnh sch php lut ca nh nc, s vn dng v thc thi php lut ca cc ban ngnh khc nhau nn i vi cc ngn hng khi tham gia vo qu trnh vn hnh ca th trng bt ng sn, cng chu tc ng ca nhng chnh sch ny, v th, trong phn kin ngh ch tp trung vo nhng vn m bn thn ngn hng khng th gii quyt, nhng vn nm ngoi kh nng ca ngn hng, nhng li c tc ng n hot ng tn dng bt ng sn ca ngn hng. - i vi Quc Hi v Chnh ph Kin ngh Quc Hi v Chnh ph tip tc hon thin lut v cc c ch chnh sch iu chnh th trng bt ng sn nh hon thin Lut t ai, Lut kinh doanh bt ng sn, Lut Nh , trn c s trnh hin tng mu thun trong cc quy nh, ng thi nghin cu m hnh qun l th trng bt ng sn theo c ch th trng, dn dn loi b c ch 2 gi (gi nh, t do UBND tnh, thnh ph cng b v gi do th trng n nh), ch cn li c ch mt gi do th trng to lp v hnh thnh theo tng thi k; nghin cu v p dng tnh ch s bt ng sn a vo thc t tng cng tnh minh bch trong hot ng kinh doanh bt ng sn; vn dng v thc hin tt Lut kinh doanh bt

73

ng sn nhm gim thiu s pht trin trn lan v kh kim sot ca th trng mua bn bt ng sn khng chnh thc nh hin nay. - i vi UBND thnh ph v cc ban ngnh a phng Cc chnh sch v bt ng sn, c bit l vn quyn s dng t l mt trong nhng yu t quan trng trong vic to lp mt c s php l cho vic phn nh quyn v ngha v v t ai ca cc i tng lin quan trong giao dch bt ng sn. Tuy nhin, vn kh khn lin quan n bt ng sn khng phi hon ton do c ch, chnh sch v bt ng sn cha minh bch m cn do vic thc thi cc quy nh php lut v bt ng sn ca cc c quan Nh nc cn chm tr v khng nht qun. Nguyn nhn pht sinh t hot ng phi hp thiu ng b gia cc ban ngnh, vn con ngi v nng lc ca cn b trong cc c quan Nh nc ang l iu t ra cho ci cch hnh chnh ni chung v i mi hnh chnh trong lnh vc bt ng sn ni ring. Do , v nhng vn ny kin ngh UBND thnh ph tip tc ch o cc s ban ngnh phi khc phc, i mi v thng xuyn thc hin cng tc kim tra, n c v gii quyt cc vng mc ny sinh lin quan n th trng bt ng sn nh vn gii ta, n b, quy hoch treo, cp giy ch quyn nh, t cho ngi dn, .... - i vi Ngn hng nh nc Vit Nam - Kin ngh Ngn hng nh nc Vit Nam xem xt nghin cu xy dng chnh sch v tiu ch phn bit hot ng cho vay trong lnh vc bt ng sn n thun phc v cho nhu cu nh ca ngi dn v hot ng cho vay u

74

t, kinh doanh bt ng sn lm c s cc ngn hng nh hng u t tn dng vo lnh vc bt ng sn mt cch hp l.

KT LUN CHNG 3
Trong chng 3 tp trung vo cc gii php, cc kin ngh nhm nng cao hiu qu hot ng tn dng bt ng sn ca cc ngn hng thng mi trn a bn vi 3 nhm gii php c bn: - Gii php v c ch chnh sch. - Gii php v cung cu tn dng bt ng sn t hiu qu - Gii php khc. Ngoi ra, c mt s vn nm ngoi kh nng ca ngn hng nn trong phn ny cng a ra mt s kin ngh i vi cc c quan qun l nh nc gp phn nng cao hiu qu hot ng ca th trng bt ng sn cng nh hiu qu hot ng tn dng bt ng sn ca ngn hng.

THNH CNG, TN TI V NHNG VN CN KHC PHC CA TH TRNG BT NG SN V TN DNG BT NG SN CA NHTM TRONG THI GIAN QUA.

- V thnh cng: + i vi th trng bt ng sn: R rng thnh cng ln nht ca th trng bt ng sn trong thi gian qua l tnh minh bch ca th trng bt ng sn ngy cng c quan tm. C ch vn hnh cung cu ca th trng bt ng sn ngy cng r nt, cc giao dch chnh thc thng qua cc cng ty kinh

75

doanh bt ng sn, sn giao dch bt ng sn ngy cng nhiu. Mt khc, c ch chnh sch ca Nh nc cng ngy cng th hin r trong vic iu hnh th trng bt ng sn nh ban hnh Lut t ai, Lut Nh , Lut kinh doanh bt ng sn, ... + i vi tn dng bt ng sn ca cc NHTM: im ni bt trong thnh cng ca ngn hng i vi th trng bt ng sn l gp vn cho th trng bt ng sn pht trin. Trong nhng nm qua, t 2004-7/2008, cc NHTM cp tn dng cho th trng bt ng sn, to nn c s vt cht, h tng giao thng, phc v cho nhu cu bt ng sn ca x hi. Thng qua vic u t bt ng sn ca cc ngn hng, kch thch s pht trin hn na ca cc ngnh xy dng, ngnh sn xut xi mng, st, thp, gp phn nng cao s tng trng kinh t ca c nc ni chung v th trng bt ng sn ni ring. - V tn ti cn khc phc: + i vi th trng bt ng sn: Bt cp v c ch chnh sch iu hnh th trng bt ng sn vn cn to nn hn ch cho s pht trin ca th trng ny. Th tc hnh chnh vn cn kh rm r v lm tng chi ph trong giao dch bt ng sn. S minh bch ho thng tin cn cha tt lm nh hng n hot ng u t, gy nn hin tng u t theo phong tro, u t theo tm l by n gy nh hng n s pht trin bn vng ca th trng bt ng sn. Do , trong thi gian ti, cng vi vic nng cao hiu qu trong iu hnh th trng bt ng sn ca Nh nc, trin khai v i vo thc hin cc quy nh ca Lut kinh doanh bt ng sn, s l c s minh bch ho thng

76

tin th trng, hn ch tm l u t by n, gp phn n nh th trng bt ng sn theo hng minh bch ho hn, bn vng hn. + i vi tn dng bt ng sn ca cc NHTM: Cho vay i vi lnh vc bt ng sn ca cc NHTM phn nhiu vn da vo ti sn th chp, cha nh gi c nng lc tr n ca khch hng lm c s cho vay. y l im yu ca cc NHTM trong thi gian qua. hn ch im yu ny, cc NHTM cn tng cng qun l h s khch hng, gim st thu nhp ca khch hng thng qua ngn hng, thc hin chuyn mn ho trong hot ng cho vay bt ng sn gim st bin ng ca th trng, bin ng trong thu nhp ca khch hng lm c s iu chnh hot ng cho vay hp l. Mt khc, do ngun vn u t vo th trng bt ng sn thng l ngun vn trung di hn, do , hn ch ri ro thiu thanh khon v chnh lch k hn, ri ro li sut v bin ng li sut trn th trng, cc NHTM cn tng cng cch bin php huy ng ngun vn trung di hn trn th trng; trch lp v d phng ri ro ng, ; thc hin cn i ngun vn v s dng vn mt cch hp l.

KT LUN CHUNG
Hot ng tn dng bt ng sn ca ngn hng c lin quan mt thit vi th trng bt ng sn, m th trng bt ng sn li chu tc ng ln ca c ch chnh sch v mi trng php l ca nh nc. Chnh c ch chnh sch ca nh nc s to nn kch cung v kch cu cho th trng bt ng sn, to c ch khai thng ngun vn gp phn cho th trng bt ng sn pht trin.

77

Bn thn ngn hng, cng ch l mt ch th trong th trng ti chnh tham gia cung cp ngun vn cho th trng bt ng sn. Do , pht trin th trng bt ng cn pht trin cc nh ch ti chnh khc nh th trng chng khon, th trng bo him, th trng phi sinh vi cc cng c l chng ch bt ng sn, chng khon ha bt ng sn. V pha cc ngn hng, nng cao hiu qu trong hot ng tn dng bt ng cn phi c thc cng nh s quan tm su sc hn i vi th trng bt ng sn v c ch tn dng cho s pht trin ca th trng bt ng sn. Thm vo phi thng xuyn thc hin nghim tc cc c ch, chnh sch v qun tr ri ro, qun tr thanh khon, trch lp v d phng ri ro ng, khi u t vo lnh vc ny./.
.........o0o.........

DANH MC CNG TRNH CA TC GI

1. Tp ch ngn hng s 9, thng 5/2006, Vai tr ca ngn hng h tr doanh nghip khu ch xut khu cng nghip trong u t v pht trin. 2. Tp ch ngn hng s 12, thng 6/2006, Tn thc bt ng sn i Loan v bi hc kinh nghim ng dng ti Vit Nam. 3. Tp ch ngn hng s 2+3, Xun Mu T nm 2008, Khng hong ti chnh trn th trng cho vay cm c di tiu chun v bi hc cho cc ngn hng Vit Nam.
.........o0o.........

TI LIU THAM KHO

1. Lut dn s sa i s 33/2005/QH11, Quc hi kha XI, k hp th 7, t ngy 05 thng 5 n ngy 14 thng 6 nm 2005. 2. Trng i hc kinh t TP.HCM (2007), Qun tr ngn hng thng mi, Nh xut bn lao ng x hi. 3. TS.Nguyn Vn Th (2007), Vai tr ca thm nh gi trong vic pht trin lnh mnh ca th trng bt ng sn. Ti liu hi tho ngy 02/7/2007 - Th trng bt ng sn Nm mi, vn hi mi, TP.HCM. 4. Giang Xun Hoa (2006), Nghip v cho vay bt ng sn. Ti liu hi tho do Ngn hng Nh nc Vit Nam phi hp cng Land bank of Taiwan t chc thng 3 nm 2006. 5. Cc bo co ca Ngn hng Nh nc Chi nhnh TP.HCM t 2004-thng 7/2008. 6. Cng ty Bo him Bo Vit (thng 1/2008), Bo co ngnh bt ng sn. 7. Cng ty c phn chng khon Bo Vit (24/7/2008), H thng ngn hng Vit Nam - Thc trng v d bo. 8. Chng ch bt ng sn, gii php to ngun vn cho th trng nh t Vit Nam. Bo thanh nin 09/8/2006. 9. Tham lun Hi tho: Th trng bt ng sn Nm mi, vn hi mi, ngy 02/7/2007. .........o0o.........