APLIKASI SISTEM INFORMASI GEOGRAFIK (SIG) UNTUK ZONASI NILAI TANAH

Waljiyanto1), Yandi Sumardi2)

1) 2)

Staff Jurusan Teknik Geodesi FT-UGM Alumni Jurusan Teknik Geodesi FT-UGM ABSTRAK

Salah satu penggunaan informasi nilai tanah adalah sebagai dasar perhitungan pajak atas tanah, yang di Indonesia dikenal dengan istilah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Nilai tanah diperoleh dari hasil proses penilaian tanaah dengan mempertimbangan berbagai aspek, di antaranya aspek fisik, ekonomik, legal dan sosial. Namun demikian, aspek fisik : lokasi, aksesibilitas, penggunaan lahan, kelerengan, dan sebagainya merupakan faktor yang dominan untuk dipertimbangkan dalam penilaian tanah. Data faktor fisik ini pada umumnya disajikan dalam bentuk data spasial yang berbentuk peta. Dalam penelitian ini, penilaian tanah dibatasi pada pembuatan peta zonasi nilai tanah untuk daerah Kecamatan Pleret Kabupaten Bantul dengan data transaksi peralihan hak atas tanah periode tanhun 2000/2001. Faktor-faktor yang digunakan dalam penentuan nilai tanah meliputi aksesibilitas, penggunaan lahan, dan kelerengan. Hasil penelitian berupa peta zonasi nilai tanah daerah penelitian. Nilai tanah dibandingkan dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) tanhun 2002 dari KP PBB Yogyakarta. Assesment Sales Ratio menunjukkan bahwa sebagian besar NJOP masih di bawah nilai tanah hasil penelitian. 1. Pendahuluan Tanah merupakan kebutuhan dasar bagi kehidupan manusia untuk sarana berlindung dan melakukan kegiatannya. Di samping itu, tanah juga sebagi sarana produksi barang atau jasa, dan mempunyai nilai karena adanya manfaat dan harapan untuk keuntungan masa mendatang. Nilai dapat dikatagorikan sebagi nilai manfaat dan nilai tukar. Nilai manfaat diukur dengan derajat kepuasan dari pengguna tanah dalam memenuhi kebutuhannya. Sedangkan nilai tukar diukur dengan besarnya jumlah barang lain yang sepadan untuk menukar tanah tersebut. Bila uang digunakan sebagai sarana jual beli, maka pada umumnya nilai tukar diujudkan dengan sejumlah uang sebagai pengganti tanah yang selanjutnya disebut dengan harga tanah. Pada perkembangan selanjutnya, informasi nilai tanah sangat diperlukan oleh berbagai pihak untuk berbagai tujuan, misalnya : perpajakan (pajak bumi dan bangunan), ganti rugi dalam pembebasan tanah, tafsiran pertanggungan kredit bank, dan sebagainya. Dalam hal ini ada tiga macam pendekatan untuk menafsir nilai tanah yang umum digunakan, yaitu perbandingan harga pasar (sales comparation), biaya perolehan baru (cost), dan penghasilan (income) yang diperoleh dari tanah. Penilaian tanah untuk keperluan pajak atas tanah yang di Indonesian dikenal dengan Pajak Bumi dan Bangunan pada umumnya dilakukan dengan metode perbandingan harga pasar. Kegiatan yang cukup penting dalam penentuan besarnya pajak adalah penentuan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), selain merupakan dasar penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan, saat ini NJOP menjadi acuan dalam berbagai jenis transaksi pertanahan, seperti penghitungan nilai dasar ganti rugi tanah, penghitungan Pajak Penghasilan, penetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB). Salah satu kegiatan yang cukup berpengaruh terhadap penentuan NJOP adalah pembuatan zonasi nilai tanah yang penyajiannya dalam bentuk peta Zona Nilai Tanah (ZNT). Pada tahap awal pembuatan peta ZNT diperlukan data spasial sebagai data masukan dalam menganalisis kondisi wilayah untuk menentukan batas luasan nilai tanah, serta keseimbangan atau kewajaran antar zona nilai tanah. Penentuan nilai tanah selain diperoleh dari informasi harga jual tanah, harus mempertimbangkan pula faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai tanah, seperti faktor fisik, sosial ekonomi dan hukum (legal), sehingga kewajaran data NJOP yang diperoleh sangat tergantung pada akurasi data serta tersedianya informasi mengenai faktorfaktor tesebut. Keterbatasan informasi yang diperoleh dari data spasial mengakibatkan kurang akuratnya penentuan batas zona nilai tanah serta keseimbangan nilai tanah antar zona, sehingga terjadi penentuan NJOP yang tidak mewakili kondisi objek. Oleh karena itu diperlukan upaya untuk mencari alternatif cara melakukan penilaian dalam rangka membuat peta ZNT. Salah satu cara yang akan dilakukan dalam penelitian ini adalah menerapkan teknologi Sistem Informasi Geografik (SIG) untuk melakukan zonasi nilai tanah. SIG digunakan untuk melakukan manipulasi data spasial yang dalam hal ini merupakan data faktor-faktor penentu nilai tanah yang digunakan dalam penilaian.

Pengertian secara umum SIG adalah paduan antara manusia, perangkat keras, perangkat lunak dan prosedur analisis untuk mencapai suatu tujuan pengeloaan data spasial (Burrough, 1986). Namun demikian bila ditinjau dari proses data, SIG terdiri atas empat komponen utama, yaitu data masukan, manajemen data, analisis data , dan data keluaran (Aronoff, 1989). Dalam SIG sangatlah heterogen yang terdiri atas data spasial (grafis) dan data non-spasial (atribut). Dalam hal ini diperlukan manajemen data untuk keperluan organisasi data, pengamanan dan integritas data, format data, indeks data, distribusi data, dan control data. Data spasial dalah SIG dapat disimpan dalam model vector ataupun model raster. Model vector menggunakan elemen berupa titk, garis dan luasan sebagai model data. Elemen titik ditunjukkan dengan koordinat untuk menyatakan posisi dalam suatu bidang referensi. Garis merupakan rangkaian titiktitik dan luasan merupakan polygon tertutup. Sedangkan model raster menggunakan sel-sel dengan ukuran seragam untuk menyimpan data spasial. Semakin kecil ukuran sel berarti semakin teliti detai spasial yang digambarkan. Organisasi data dalam SIG umumnya disimpan dalam layer-layer (coverage) data spasial yang dilengkapi dengan data atributnya. Data atribut ini berupa table-tabel yang saling berkaitan (relasional). Hubungan antara layer data spasial dan atributnya ditandai dengan elemen kunci (identifier). Elemen kuncil ini juga berfungsi sebagai tanda kalau akan dilakukan pemanggilan data, baik itu data spasial ataupun dat atribut. Sistem analisis dalam SIG melibatkan data spasial dan atribut secara bersamaan. Dalam hal ini tidak menutup kemungkinan untuk diadakan analisis statistic pada data atribut, atau kombinasi antara analisis spasial dan analisis statistik. Analisis spasial yang banyak digunakan dalam SIG adalah teknik pembentukan zone homogen dengan didahului

beberapa operasi pengolahan data spasial, seperti overlay dan buffering. Teknik ini telah diterapkan dalam analisis kesesuaian lahan dan perencanaan kawasan. Dalam penelitian ini akan digunakan untuk pembuatan zonasi nilai tanah. 2. Tujuan Membuat rancangan teknik zonasi nilai tanah dengan bantuan perangkat komputer serta dengan mengoptimalkan penggunaan informasi pertanahan dari instansi terkait, hasil akhir yang diperoleh berupa peta konsep zona nilai tanah dalam wilayah kecamatan untuk setiap penggunaan lahan pada satuan wilayah desa. Informasi nilai tanah dari hasil penelitian kemudian dibandingkan dengan NJOP dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan untuk membuat analisis perbandingan. 3. Cara penelitian Studi kasus pada penelitian ini ditetapkan dengan batasan satu wilayah administrasi kecamatan, yaitu Kecamatan Pleret, Kabupaten Bantul,Daerah Istimewa Yogyakarta. Data transaksi peralihan hak atas tanah ini pada wilayah tersebut diperoleh dari PPAT yang telah dilaporkan pada Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (KPPBB) Yogyakarta selama tiga tahun terakhir. Sedangkan data spasial berupa peta penggunaan lahan, peta kelerengan, peta jaringan jalan, dan peta wilayah administrasi daerah penelitian diperoleh. Peta-peta tersebut dalam skala 1:20.000 dalam format digital. Data Daftar Hasil Rekaman (DHR) penetapan PBB, serta daftar besarnya NJOP wilayah Kecamatan Pleret, Kabupaten Bantul tahun 2002 dari Kantor Pelayanan PBB Yogyakarta. Pelaksanaan penelitian secara garis besar terbagi atas tiga tahapan kegiatan, yaitu : kegiatan pengumpulan data, kegiatan pengolahan dan analisis data serta kegiatan penyajian data.

Tahap II Pengolahan dan Analisisi Data

Pembuatan Peta Kerja

Data Harga Jual Tanah PPAT

Peta Faktor Penentu Nilai Tanah

Peta Wilayah Administrasi

Peta Penggunaan Lahan

Identifikasi terhadap harga jual tanah tiap penggunaan lahan per desa Analisis penyesuaian waktu dan Jenis transaksi tanah

Peta Lereng Skoring (X)

Peta Jaringan Jalan Tumpang Susun Skoring (Y) Peta Penggunaan Lahan tiap administrasi desa

Tumpang Susun Skoring (X+Y) Peta Hasil Tumpang Susun Faktor Penentu

Nilai Tanah Rata-rata tiap penggunaan lahan per desa

Ploting Peta Nilai Tanah tiap penggunaan lahan per desa

Tumpang Susun Skoring NIR = N- ((X+Y)x N ) Peta Konsep Zona Nilai Tanah Tahapan kegiatan pengolahan dan analisis data penilaian. Begitu pula terhadap pengaruh faktor jenis terdiri dari pengolahan data 1. Tahap pengolahan dan analisis data terjadi berupa jual-beli, hibah atau spasial berupa peta transaksi yang Gambar digital dan analisis data non spasial berupa data harga hipotek diberikan prosentase penyesuaian. Besarnya jual tanah, tahapan kegiatan ini disajikan dalam prosentase penyesuaian yang digunakan berdasarkan visulisasi skematik seperti Gambar 1. pada Keputusan Direktur Jenderal Pajak 3.1. Data transaksi tanah. Data harga jual tanah yang Nomor:KEP.533/PJ.6/2000, dengan klasifikasi telah terkumpul diidentifikasi dan dikelompokan tiap besarnya penyesuaian merujuk pada Surat Edaran penggunaan lahan pada masing-masing desa, Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-55/PJ.6/1999 kemudian dianalisis besarnya nilai transaksi tanah tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR. dengan memberikan prosentase penyesuaian Tabel penyesuaian nilai tanah terhadap faktor waktu terhadap pengaruh faktor waktu pada saat terjadinya dan jenis data transaksi seperti tertera pada tabel 1 transaksi tanah dibandingkan dengan waktu dan 2.

Tabel 1. Penyesuaian waktu transaksi No. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Waktu Transaksi 1 3 Bulan 3 6 Bulan 6 9 Bulan 9 12 Bulan > 1 2 Tahun > 2 3 Tahun > 3 6 Tahun >6 Tahun Penyesuaian 2% 3% 4% 5% 12 % 20 % 28 % 57 %

Tabel 2. Penyesuaian jenis data transaksi No. 1. 2. 3. Jenis Data Transaksi Jual Beli / PPAT Dibawah Tangan Ganti Rugi Penyesuaian 10 % 3% 30 % menunjukan zona dengan kelerengan landai, agak landai, berbukit dan terjal. Daerah dengan kelerengan terjal nilai tanahnya akan lebih kecil dibandingkan dengan daerah dengan kondisi tanah datar, sehingga analisis dilakukan dengan memberikan skor prosentase penyesuaian nilai tanah sesuai tingkat kelerengannya. Semakin terjal daerah maka skor prosentase pengurangan terhadap nilai tanah akan semakin besar. Besarnya prosentase penyesuaian kelerengan terhadap nilai tanah berdasarkan pada Surat Keputusan .Direktur Jenderal Pajak No.KEP.533/PJ/2000 dan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR. Besarnya penyesuaian dan klasifikasi pengaruh kelerengan tanah dapat dilihat pada tabel 3.

3.2. Analisis spasial peta penggunaan lahan. Informasi dari peta penggunaan lahan dipergunakan untuk menganalisis kondisi wilayah berdasarkan penggunaan lahan yang ada. Hasil analisis spasial yaitu peta dengan zona pembatas sesuai jenis penggunaan lahan yang terdapat pada setiap desa, terdiri dari daerah sawah, perumahan, tanah kebun serta perairan. Karakteristik perbedaan warna setiap daerah menunjukan macam penggunaan lahan, hal ini menunjukan kecenderungan potensi pengaruh perbedaan nilai tanah yang berlaku di Kecamatan Pleret. 3.3. Analisis spasial peta kelerengan. Hasil analisa spasial dari peta kontur berupa daerah-daerah dengan jarak kontur sesuai tingkat kerapatan yang bervariasi, Tabel 3. Penyesuaian pengaruh kelerengan tanah No. Kelerengan Tanah 1. 1 3 % Datar 2. 3 5 % Agak Landai 3. 5 25 % Berbukit 4. > 25 % Terjal Sumber : SE-55/PJ.06//1999

Skor 0% -5% - 20 % - 30 %

3.4. Analisis peta jaringan jalan. Keberadaan, bentuk jaringan serta kondisi sarana jalan di setiap daerah berbeda-beda. Dalam konteks manusia sebagai makhluk sosial yang dinamis, hal ini mengakibatkan perbedaan tingkat aksesibilitas atau kemudahan pencapaian dari dan ke lokasi. Nilai tanah suatu lokasi sangat dipengaruhi oleh keberadaan jalan serta jarak horisontal terhadap jalan. Analisis spasial dilakukan dengan operasi Buffering dengan memberikan skor prosentase penyesuaian nilai tanah sesuai range jarak antara jalan dan lokasi. Semakin

jauh jarak antara lokasi dan jalan, maka skor pengurangan terhadap nilai tanah akan semakin besar, begitu pula sebaliknya. Hasil analisis spasial berupa peta jaringan jalan dengan zona pembatas (buffer) sesuai dengan kriteria jarak lokasi ke jalan. Besarnya faktor penyesuaian yang digunakan berdasarkan pada Surat Keputusan Dir.Jen.Pajak No: KEP.533/PJ/2000, dan klasifikasi penyesuaian merujuk pada Surat Edaran Dir.Jen Pajak No: SE55/PJ6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR.

Tabel 4. Penyesuaian pengaruh jarak lokasi terhadap jalan No 1. 2. 3. 4. Jarak lokasi ( Km) 0 0,5 >0,5 1 >1 2 >2 Skor 0% -5% -10 % -20 % Kecamatan Pleret mempunyai sample data sebanyak 67 data transaksi jual-beli. Terbatasnya jumlah transaksi di PPAT setiap tahunnya serta belum selesainya administrasi pencatatan transaksi di instansi terkait, maka sample data transaksi diambil dengan masa transaksi berkisar antara bulan November tahun 2000 sampai dengan januari 2001, sehingga analisa penyesuaian nilai transaksi terhadap perbedaan waktu transaksi dibandingkan dengan masa penilaian sebanyak setahun lebih mengacu pada Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor:533 /PJ/2000 dan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-55/PJ6/1999, yaitu untuk masa transaksi berkisar antara >1 2 tahun, diberi nilai penyesuaian sebesar 12 % dan terhadap jenis data yang merupakan data transaksi jual beli di PPAT maka diberikan penyesuaian sebesar 10 %, sehingga total nilai penyesuaian pada setiap nilai tanah yang diperoleh sebesar 22 %. Hasil dari analisis terhadap data transaksi berupa nilai tanah yang telah disesuaikan dengan faktor waktu dan jenis transaksi kemudian dirata-ratakan untuk setiap penggunaan lahan disetiap desa. Nilai tanah rata-rata tersebut merupakan nilai tanah yang diplot pada peta hasil tumpang susun antara peta batas administrasi dengan peta penggunaan lahan. Untuk wilayah desa yang penggunaan lahannya tidak tersedia data nilai tanah, maka digunakan nilai tanah rata-rata untuk penggunaan lahan yang sejenis di desa yang berbatasan. Pada peta hasil ploting akan terlihat luasan penggunaan lahan berdasarkan nilai tanah rata-rata di setiap desa dengan data atribut berupa nilai tanah rata-rata hasil analisa tiap penggunaan lahan. Komposisi masing-masing nilai tanah untuk setiap penggunaan lahan di setiap desa dapat dilihat pada tabel 5, sehingga bila dirataratakan nilai tanah rata-rata di Kecamatan Pleret untuk penggunaan perumahan yaitu sebesar Rp.48.000,/m2, tanah sawah sebesar Rp.18.000/m2 dan tanah kebun/tegalan sebesar Rp.9.000,/m2.

3.5. Tumpangsusun peta. Peta-peta dan data harga jual tanah PPAT hasil analisis kemudian dianalisis lebih lanjut, dengan tahapan sebagai berikut : 1. Tumpangsusun antara peta batas wilayah administrasi kecamatan dengan peta penggunaan lahan sehingga menghasilkan peta penggunaan lahan tiap desa. 2. Memplot nilai rata-rata tanah tiap penggunaan lahan masing-masing desa hasil analisis harga jual tanah pada peta penggunaan lahan. Wilayah desa yang tidak mempunyai data nilai tanah diberikan nilai sesuai dengan nilai tanah untuk penggunaan lahan yang sama dengan lokasi desa berdekatan. Peta hasil berupa peta nilai tanah rata-rata berdasarkan penggunaan lahan tiap desa. 3. Peta hasil analisis faktor kelerengan dan peta hasil buffering faktor jarak terhadap jalan ditumpangsusunkan, kemudian skor dalam setiap peta dijumlahkan sehingga menghasilkan skor total. 4. Peta hasil tersebut ditumpangsusunkan dengan peta ploting nilai tanah rata-rata penggunaan lahan tiap desa. Model matematisnya NIR=N{(X+Y)x N}; NIR adalah nilai indikasi rata-rata, N adalah nilai rata-rata tanah hasil analisis harga jual PPAT, sedangkan X adalah skoring terhadap pengaruh kelerengan dan nilai Y adalah skoring pengaruh jarak terhadap jalan. Peta hasil tumpangsusun tersebut merupakan peta konsep zona nilai tanah yang menggambarkan sebaran nilai indikasi rata-rata tanah untuk setiap jenis penggunaan lahan di setiap desa di Kecamatan Pleret. 5. Nilai indikasi rata-rata yang diperoleh kemudian diklasifikasikan sesuai klasifikasi Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bumi berdasarkan Surat Keputusan Men. Keu. RI Nomor 523/KMK.04/1998 sehingga menghasilkan peta klasifikasi NJOP bumi. 4. Hasil dan pembahasan Data harga jual tanah yang diperoleh dari pejabat pembuat akte tanah (PPAT) wilayah kerja se-

Tabel 5. Nilai tanah rata-rata penggunaan lahan di Kec. Pleret No 1 2 3 4 5 Nama Desa Wonokromo Pleret Segoroyoso Wonolelo Bawuran Penggunaan Lahan 1. Perumahan 2. Kebun 3. Sawah 1. Perumahan 2. Sawah 1. Perumahan 2. Kebun 3. Sawah 1. Perumahan 2. Kebun 3. Sawah 1. Perumahan 2. Kebun 3. Sawah Nilai Rata-rata /m2 Rp. 43.449, 00 Rp. 9.010, 00 Rp. 23.986, 00 Rp. 60.890, 00 Rp. 16.202, 00 Rp. 57.689, 00 Rp. 9.010, 00 Rp. 17.118, 00 Rp. 45.628, 00 Rp. 9.010, 00 Rp. 17.118, 00 Rp. 34.046, 00 Rp. 7.741, 00 Rp. 13.402, 00

4.1. Peta Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak. Melihat komposisi Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) pada peta NIR (lampiran 2) yang begitu banyak dan spesifik dengan penunjukan warna yang banyak, serta gradasi warna yang sulit untuk dibedakan untuk setiap nilai tanah, maka agar dapat dianalisis lebih lanjut Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) tanah tersebut diklasifikasikan sesuai klasifikasi besarnya Nilai Jual Objek Pajak (dapat dilihat pada table 6 dan gambar pada lampiran 2), berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 523/KMK.04/1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan. Kendala dalam memberikan dan membedakan gradasi warna untuk setiap nilai tanah mungkin akan terjadi pada proses penyajian hasil akhir NIR dari operasi tumpangsusun, jika analisis spasial pada

penyesuaian faktor yang berpengaruh terhadap nilai tanah terdapat lebih dari dua atau banyak faktor, seperti terdapatnya pengaruh faktor jarak terhadap pusat keramaian, faktor kondisi lebar jalan, kondisi ketersediaan fasilitas / sarana dan prasarana dan lainlain. Hal ini dapat terjadi karena faktor yang berpengaruh terhadap nilai tanah untuk setiap wilayah berbeda, tergantung pada kondisi fisik, sosial ekonomi dan tersedianya data pendukung. Penyajian peta hasil akhir dengan menggunakan klasifikasi NJOP dapat membantu menyajikan peta nilai tanah secara sederhana, serta dapat dengan mudah menganalisis perbedaan zona nilai tanah antar nilai tanah atau antar daerah/desa-desa yang berbatasan, akan tetapi untuk mengetahui nilai indikasi rata-rata tanah sesungguhnya tetap harus melihat pada data / peta NIR.

Tabel 6. NIR hasil penelitian tiap penggunaan lahan dan klasifikasi NJOP bumi sesuai SK.Men.Keu.RI No.523/KMK.04/1998 No 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Nama Desa 2 1. Wonokromo Penggunaan Lahan 3 1. Perumahan NIR penelitian (Rp /m2) 4 34.759, 00 39.104, 00 41.276, 00 43.449, 00 19.188, 00 21.587, 00 22.786, 00 23.986, 00 20.427, 00 22.129, 00 23.823, 00 25.534, 00 hasil Klasifikasi NJOP Bumi (Rp/m2) 5 36.000, 00 36.000, 00 36.000, 00 48.000, 00 20.000, 00 20.000, 00 20.000, 00 27.000, 00 20.000, 00 20.000, 00 27.000, 00 27.000, 00

2. Sawah

2. Bawuran

1. Perumahan

13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70

2. Sawah

3. Kebun

3. Wonolelo

1. Perumahan

2. Sawah

3. Kebun

4. Segoroyoso

1. Perumahan

2. Sawah

3. Kebun

27.236, 00 32.343, 00 34.046, 00 8.041, 00 9.381, 00 10.051, 00 10.721, 00 12.061, 00 12.731, 00 13.402, 00 4.644, 00 5.031, 00 5.418, 00 5.805, 00 6.192, 00 6.966, 00 7.353, 00 27.376, 00 29.658, 00 31.939, 00 36.502, 00 41.065, 00 45.628, 00 10.270, 00 11.126, 00 11.982, 00 13.694, 00 15.406, 00 17.118, 00 5.406, 00 5.856, 00 6.307, 00 6.757, 00 7.208, 00 8.109, 00 8.559, 00 9.010, 00 34.613, 00 37.492, 00 40.382, 00 46.151, 00 51.920, 00 54.801, 00 54.804, 00 57.689, 00 11.982, 00 12.838, 00 13.694, 00 14.550, 00 15.406, 00 16.262, 00 17.118, 00 5.406, 00 5.856, 00 6.307, 00 6.757, 00 7.208, 00 7.658, 00

27.000, 00 36.000, 00 36.000, 00 7.150, 00 10.000, 00 10.000, 00 10.000, 00 14.000, 00 14.000, 00 14.000, 00 5.000, 00 5.000, 00 5.000, 00 5.000, 00 7.150, 00 7.150, 00 7.150, 00 27.000, 00 27.000, 00 36.000, 00 36.000, 00 40.000, 00 48.000, 00 10.000, 00 10.000, 00 10.000, 00 14.000, 00 14.000, 00 20.000, 00 5.000, 00 5.000, 00 7.150, 00 7.150, 00 7.150, 00 7.150, 00 10.000, 00 10.000, 00 36.000, 00 36.000, 00 36.000, 00 48.000, 00 48.000, 00 48.000, 00 48.000, 00 64.000, 00 10.000, 00 14.000, 00 14.000, 00 14.000, 00 14.000, 00 14.000, 00 20.000, 00 5.000, 00 5.000, 00 7.150, 00 7.150, 00 7.150, 00 7.150, 00

71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81

5. Pleret

1. Perumahan

2. Sawah

8.109, 00 8.559, 00 9.010, 00 48.712, 00 54.801, 00 57.845, 00 60.890, 00 12.961, 00 14.581, 00 15.391, 00 16.202, 00

7.150, 00 10.000, 00 10.000, 00 48.000, 00 48.000, 00 64.000, 00 64.000, 00 14.000, 00 14.000, 00 14.000, 00 14.000, 00

4.2. Analisis Assesment Sales Ratio NJOP PBB. Komposisi nilai indikasi rata-rata tanah hasil penelitian di Kecamatan Pleret dapat dijadikan perbandingan dengan NJOP bumi yang telah ditetapkan oleh Kantor Pelayanan PBB Yogyakarta untuk penetapan PBB Tahun 2002. Jika dilakukan analisis akan diperoleh nilai perbandingan seperti ditunjukan pada tabel 7. Sesuai lampiran pada Surat Direktur PBB Nomor: SE 01/PJ.6/2002 tentang Petunjuk Pelaksanaan Analisis Assesment Sales Ratio, disebutkan salah

satu alat untuk menguji akurasi penentuan NJOP yaitu dengan metode uji assesment sales ratio dengan tingkat assesment ratio yang dapat diterima sesuai standar IAAO ( The International Association of Assessing Officers) adalah antara 90 % sampai dengan 110 %. Jika dilihat pada tabel 7 menunjukan rata-rata ketetapan NJOP tahun 2002 masih lebih rendah dari nilai pasar saat penelitian, sehingga secara selektif terdapat potensi peningkatan NJOP agar rasio terhadap nilai pasar berada pada level yang dikehendaki.

Tabel 7. Analisis perbandingan nilai tanah No Nama Desa Nilai Indikasi (NIR) (Rp/m2)

Rerata

NJOP PBB (Rp/m2) Tertinggi 64.000, 00 64.000, 00 20.000, 00 20.000, 00 27.000, 00 Terendah 10.000, 00 14.000, 00 3.500, 00 3.500, 00 3.500, 00

Assesment SalesRatio (%) 147 105 34 58 59 52 108 64 75 64

Tertinggi Terendah 1 Wonokromo 43.449, 00 19.188, 00 2 Pleret 60.890, 00 12.961, 00 3 Segoroyoso 57.689, 00 5.406, 00 4 Bawuran 34.046, 00 4.644, 00 5 Wonolelo 45.628, 00 5.406, 00 Sumber data: NJOP PBB Tahun 2002 KP.PBB Yogyakarta 5. Kesimpulan Aspek tersedianya data serta keakuratan data, seperti data harga jual tanah setiap penggunaan lahan, kondisi kelerengan dan data sarana jalan, sangat menentukan keakuratan pembuatan zona nilai tanah di wilayah kecamatan Pleret dengan metode analisis berbasis SIG. Nilai indikasi rata-rata tertinggi sebesar Rp. 60.890 untuk penggunaan perumahan di desa Pleret dan nilai terendah Rp. 4.644 untuk penggunaan lahan kebun. Namun demikian dari uji Assesment Sales Ratio maka ketetapan NJOP PBB di wilayah kecamatan Pleret tahun 2002, masih lebih rendah dari nilai pasar wajar saat penelitian, sehingga secara selektif terdapat potensi peningkatan NJOP agar ratio terhadap nilai pasar berada pada level yang dikehendaki.

1.

2.

DAFTAR PUSTAKA Abd. Rahman, 1992, Penilaian Harta Tanah, Modul, Program Diploma III Keuangan Spesialisasi PBB, Badan Pendidikan dan Latihan Keuangan, Malang

Aronoff, Stan, 1989, Geographic Information System : A Management Perspective, WDL Publication, Ottawa, Canada. Burrough, P.A., 1987, Principles of Geographical Information System for Land Resourcess Assessment, Oxford University Press, New York. Direktorat Jenderal Pajak, 1999a, Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR, Direktorat Jenderal Pajak, Jakarta Direktorat Jenderal Pajak, 1999b, Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-06/PJ.6/1999 tentang Pelaksanaan Analisis Penentuan Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) Sebagai Dasar Penentuan NJOP Tanah, Direktorat Jenderal Pajak, Jakarta Direktorat Jenderal Pajak, 2000, Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor: KEP.533/PJ/2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data ( SISMIOP ), Direktorat Jenderal Pajak, Jakarta

Gambar 1

Gambar 2 | kembali ke atas dokumen | kembali ke daftar isi |