11.

Gii Thiu V Phn Tch Chit Khu Dng Tin Mt V Cc Chc Nng Ti Chnh Trong Excel John Herbohn v Steve Harrison Cc phn tch ti chnh v kinh t ca d n u t c thc hinbng cch s dng k thut phn tch dng tin chit khu (DCF).M-un ny gii thiu cc khi nim chit khu v phn tch DCFcho ngun gc ca tiu chun thc hin d n nh gi tr hin ti rng (NPV), t l ni b (IRR) v li ch chi ph (B / C) t l. Nhngkhi nim v tiu ch c gii thiu i vi mt v d n gin, tnh ton bng cch s dng MicroSoft Excel c th hin. 1.Lu chuyn tin, hp, chit khu Gim gi phn tch Cash Flow (DCF) l k thut c s dng ly c cc tiu chun hiu sut kinh t v ti chnh cho cc d nu t. iu quan trng l xem xt mt s cc khi nim c bn ca phn tch DCF trc khi tin ti ch nh cost0benefit(CBA) phn tch, phn tch ti chnh (FA), lp trnh tuyn tnh v d ton cc li ch phi th trng. Phn tch dng tin ch n gin l qu trnh xc nh v chuyn mc ca dng tin lin quan n mt d n hoc kha hc xuthnh ng, v lp d ton cc gi tr ca h. V d, khi xem xtthnh lp mt trang tri trng lm nghip, iu ny s lin quan nvic xc nh v lp d ton ca cc lung tin lin quan n victhnh lp cy (v d nh chi ph mua hoc cho thu t, mua cy ging v trng cy con), duy tr rng trng (chng hn nh chi phphn bn, lao ng, ct ta v ta tha) v thu hoch. L tt, n s l cn thit c tnh dng tin t rng trng thng qua doanh sbn hng ca ta tha v khai thc g ti thi im thu hoch cui cng. Phn tch dng tin chit khu l mt phn m rng ca phn tchdng tin n gin v s a vo ti khon gi tr thi gian catin v ri ro u t vo mt d n. Mt s tiu chun c s dng trong DCF c lng hiu sut ca d n bao gm c gi tr hin ti thun (NPV), ni b T l Return (IRR) v chi ph li ch (B / C) t l. Trc khi tho lun v cc tiu ch o lng hiu sut d n, n l cn thit gii thiu mt s khi nim v th tc lin quan n li kp v chit khu. Chng ta hy bt u vi cc khi nim quan tm n ginv hp cht. i vi thi im ny, xem xt t l li sut l chi phvn cho d n. Gi s mt ngi phi la chn gia nhn c $ 1000, hocm bo $ 1000 trong thi gian 12 thng. Mt ngi c l tr t nhin s chn trc y, bi v trong thi gian can thip, ng c ths dng $ 1000 cho u t sinh li (v d nh thu nhp li suttrong ngn hng) hoc tiu th mong mun. Nu 1000 c u t vi li sut hng nm l 8%, sau hn mt nm, n s kimc $ 80 li ch. l, mt hiu trng ca $ 1000 u t chomt nm vi li sut 8% s c mt gi tr tng lai ca $ 1000(1,08) hoc $ 1080. $ 1000 c th c u t cho mt nm th hai, trong trng hp n s kim c s quan tm hn. Nu quan tm mt ln na li c phn b vo chnh ca 1000 ch, n c gi l li sut n gin. Trong trng hp ny gi tr trong tng lai sau hai nm s l$ 1160. Mt khc, nu quan tm trong nm th hai tch lu $ ton b1080, c gi l li sut kp, gi tr tng lai s l $ 1080 (1,08)hoc $ 1166,40. Hu ht cc u t v tnh hung vay lin quan nli ch chung, mc d thi gian thanh ton li sut c th c nh vy m bn quan tm tt c c tr trc khi tip tc quan tmtch lu. Gi tr tng lai ca $ 1000 sau hai nm cng c th c bt ngun nh l $ 1.000 (1,08) 2 = $ 1.166,40 Nhn chung, gi tr tng lai ca mt s tin $ a, u t cho n nmvi li sut i, l $a (1 + i) n, y c lu rng li su tc th hin nh mt s thp phn (v d nh 0,08 m khng phi

8 cho mt t l 8%). o ngc kp - vic tm kim tng ng vi ngy nay mt s tin trong tng lai - c gi l chit khu. Bi v $ 1000 u t trong mt nm li sut 8% s c gi tr $ 1080 trong mt nm, cc gi tr hin ti ca $ 1080 1 nm k t by gi, khi li sut l 8%, l $1080/1.08 = $ 1000. Tng t nh vy, gi tr hin ti ca $1000 c nhn c mt nm k t by gi, khi li sut l 8%, $ 1000/1.08 = 925,93 $ Ni chung, nu mt s tin $a nhn c sau nhiu nm n, v t l li sut hng nm l i, th gi tr hin ti l: $ a / (1 + i)n Cc cuc tho lun trn c v s lng trong mt nm. Cc khon u t thng phi chu chi ph v to ra thu nhp trong mi mt s nm. Gi s s tin $ 1000 c nhn vo cui ca mi bn nm tip theo. Nu khng gim gi, tng s tin ny s l $4000. Nhng gi s li sut l 8%. Gi tr hin ti ca dng s tin l g? iu ny thu c bng cch chit khu s tin vo cui mi nm bi cc yu t chit khu ph hp sau tng hp: $ 1000/1.08 + $ 1000/1.082 + $ 1000/1.083 + $ 1000/1.084 = $ 1000/1.08 + $ 1000/1.1664 + 1000/1.2597 $ 1000/1.3605 = $ 925,93 + 857,34 $ + $ 793,83 + 735,03 $ = $ 3312,13 Cc yu t gim gi - 1/1.08t cho t = 1 ti 4 - c th c tnh cho tng nm hoc c t cc bng cng b. N phi c lu rng gi tr hin ti ca s tin hng nm s dn dn gim cho tng nm trong tng lai (t $ 925,93 sau mt nm n $ 735,03 sau bn nm), v s tin l khong $ 700 t hn nu khng c chit khu (li sut chit khu bng khng) c p dng. 2. NH NGHA dng LU CHUYN TIN rng THNG NIN Phn tch DCF c p dng nh gi d n u t. Mt d n c th lin quan n vic to ra mt ti sn chm dt (chnghn nh mt trang tri trng lm nghip), c s h tng (nh ng b, nh my g dn) hoc nghin cu (bao gm c nghin cu khoa hc v kinh t - x hi). Bt k d n c th c coi lto ra dng chy tin mt. Cc dng tin hn cp n bt kchuyn ng ca tin hoc i t mt nh u t (c nhn cng ty,ngnh cng nghip hoc chnh ph). D n yu cu thanh ton bng hnh thc chi tiu vn v chi ph hot ng hng nm, gi l cc lung tin ra. H cho tng bin lai hoc doanh thu, c gi l li ch d n hoc cc lung tin. i vi mi nm, s khc bit gia li ch ca d n v vn u t cng vi chi ph hot ng c bit n l dng tin rng cho nm . Cc dng tin rngtrong bt c nm no c th c nh ngha l = bt - (kt + ct) y: bt nhng li ch d n trong nm t kt l chi tiu vn trong nm t ct l chi ph hot ng trong nm t. N phi c lu rng khi xc nh nhng dng tin rng, cc khon chi v cc khon thu nhp c tnh gi cho cc im m ti cc giao dch din ra, ch khng phi l thi gian m ti chng c s dng. V vy, v d chi tiu mua ca mt hng mc my mc ch khng phi l tr cp hng nm cho khu hao vodng tin. N l c tip tc lu rng lu chuyn tin tkhng nn bao gm cc khon thanh ton li sut. Th tc chit khu trong mt cm gic m phng cc khon thanh ton li sut,do , bao gm cc chi

ch iu hnh s c tng gp i tnh chng. V d 1 Mt d n lin quan n kinh ph ngay lp tc 25.000 USD, vi chi ph hng nm trong ba nm $ 4000, v to ra doanh thu trong ba nm 15.000 $. Nhng d liu lu chuyn tin t c th c thit lp, v tin rng hng nm dng c ngun gc, nh trong Bng 1

Hai im ny c th c lu v cc dng chy tin mt. u tin, kinh ph vn c tnh thi gian cho nm 0. Theo quy c ny l s khi u ca nm u tin (tc l ngay by gi). Mt khc, ch c mt na chi ph hot ng nm u tin c ln k hoch cho nm 0 (bt u ca nm u tin). Na cn li ca chi ph ca nm u tin hot ng cng vi mt na u tin ca chi ph hot ng nm th hai c ln k hoch cho cui nm u tin (hoctng ng, s bt u ca nm th hai). Bng cch ny, chi ph hot ng c lan truyn nh nhau gia u v cui mi nm. Chi ph iu hnh ca na cui nm 3 c ln k hoch cho cui nm th 3. Trong trng hp cc li ch d n, nhng c gi nh tch lu cui mi nm, s l ph hp vi tr trong sn xut hoc thanh ton. Nhng vn thi gian trong nm l khng to s khc bit ln n li nhun d n tng th, nhng n rt hu ch lm cho cc gi nh thi gian r rng. im th hai cn lu v Bng 1 l dng tin rng (ct th hai t hn 3 cng vi ct th t) ln u tin tiu cc, nhng sau tr nn tch cc v tng theo thi gian. y l mt m hnh in hnh chuyn ng ca dng tin, m tiu ch hiu sut thng c th c bt ngun m khng c kh khn tnh ton. 3. Thc Hin Tiu Chun D n By gi chng ta xem xt mt s tiu ch thc hin d n c th thu c bng phn tch dng tin chit khu. Cc tiu ch ny s c xc nh, sau bt ngun cho cc d liu lu chuyn tin t ca V d 1. Gi tr hin ti rng Gi tr hin ti rng (NPV) l tng ca dng chy tin mt hng nm c gim gi. V d, li sut 8%, iu ny c NPV = a0 + a1 / (1 + i) + a2 / (1 + i) 2 + a3 / (1 + i) 3 Mt d n c coi l kinh t mong mun nu NPV l tch cc. D n sau c th chu chi ph vn (li sut) v vn li mt thng d hoc li nhun. i vi v d, NPV = -27.000 + 11.000 / (1,08) + 11.000 / (1,08) 2 + 13.000 /(1,08) 3 = -27000 + 11000/1.1664 + 11000/1.2597 + 13000/1.3605 = $ 2935,73 Vic gii thch con s ny l d n c th suppport li sut 8% v vn to ra mt thng d li ch trn chi ph, sau khi cho php s khc bit thi gian ny, cc khong $ 3000. Gi tr tng lai rng Mt thay th cho cc gi tr hin ti rng l gi tr tng lai thun(NFV), dng

tin hng nm c hp gi tr ca chng vo cui cuc i ca d n. Mt khi NPV c bit n, NFV c th c ly gin tip lm trm chuyn NPV bng ca s nm ca i d n. V d 1, gi tr tng lai rng NFV = NPV (1,08) 3 = 2.935,73 $ x 1,3605 = 3994,06 T l hon vn ni b (IRR) T l hon vn ni b (IRR) l t l(mc) li sut ging nh tng dng tin thun c chit khu l s khng. Nu mc li sut bng IRR, gi tr hin ti rng s c chnh xc khng. IRR khng th c xc nh bi mt cng thc i s, m l c c xp x bng cc phng php th v sai. i vi v d trn, chng ta bit rng IRR l mt ni no trn 8%. Xut pht NPV vi mt lot cc mc gim gi s tit l rng IRR ri vo khong 13% v 14%, nhng gn gi hn sau ny.Trong thc t, mt chc nng ti chnh c th c gi l thc hin cc tnh ton th nghim-v-li. N s c tm thy trong trng hp ny, IRR l khong 13,8% . IRR l mc li sut cao nht m d n c th h tr m vn lm n c li. Mt d n c nh gi c gi tr v mt kinh t nu t l hon tr ni b ln hn chi ph vn. Nu y l trng hp, d n c th h tr mt t l cao hn quan tm hn thc s kinh nghim, v vn cn l s thng pht tch cc. Trong trng hp trn, d n s c li nhun cung cp cc chi ph vn thp hn 13,8%. IRR nh l mt tiu ch ca li nhun d n b mt s hn ch v l thuyt v thc tin. V mt l thuyt, n gi nh rng cng mt t l li nhun l thch hp khi d n l thng d v thm ht. Tuy nhin, chi ph vn vay c th l kh khc nhau n t l thu nhp ca cng ty. N c th l thch hp hn s dng hai t gi khi xc nh IRR. Chi ph thc t ca vn c th c s dng khi d n b thiu ht, v t l thu nhp (khng r, c xc nh bng cch th v li)c th c p dng khi d n l thng d. iu ny s cung cp cho mt du hiu tt hn ca t l thu nhp ca d n cho cng ty hoc chnh ph. T mt quan im thc t, IRR khng th tn ti hoc n c th khng l duy nht. Vn ny c th c kim tra v h s c nhn NPV, mt th ca NPV so vi t l li sut. Khi IRR c c x tt, h s ny c dng nh trong hnh 1. Khi li sut tng ng NPV, l s khng m ng NPV i qua cc trc li sut, IRR tng ng vi t l chit khu ny. Hy xem xt mt d n m dng tin thun trong nm (bao gm c nm 0) l tch cc. Bt k li sut, NPV s khng bao gi l s khng, do , n s khng th xc nh mt IRR. Tng t nh vy,mt d n vi mt s kinh ph vn u t ban u ln v li ch trong tng lai l tng i nh hoc tiu cc c th khng c mt NPV dng bt k li sut, li ng cong cho h s c nhn NPV khng bao gi c th vt qua trc li sut. Nu mt d n to ra cc dng tin mt thun tch cc v tiu cc net, h s c nhn NPV c th mang hnh thc ca mt ng cong roller-coaster, qua trc li sut places. 2 s ny cho thy t l hon tr ni b, mt mi mc li sut trong NPV l s khng. l sau khng c ngha l r rng nu c t l chng ta nn chn gi IRR. Hn na, i vi mt s phn ca h s c nhnNPV (nhng ngi tr ln dc), NPV c tng khi tng li sut iu ny c ngha l ln hn chi ph ca d n vn c li hn. R rng, nhiu mc thu hon tr ni b v ngoan c mi quan hgia NPV v t l chit khu khng phi l rt tha ng. T l li ch chi ph Mt s khi nim t l li ch chi ph c pht trin. n gin, chng ti s xem xt ch c hai khi nim, gi l t l B / C th v tinh v xc nh tng ng l Tng t l B / C= PV ca li ch / (PV ca chi ph vn + PV ca chi ph hot ng) T l rng B / C = (PV li ch - PV chi ph hot ng) / PV ca chi ph vn

i vi cc d n trn, gi tr hin ti ca chi tiu vn l $ 25.000, k t khi kinh ph c thc hin ngay lp tc v nh l mt s tin duy nht. Cc gi tr hin ti ca li ch d n v chi ph iu hnhl: PV ca li ch = $ 15000/1.08 + $ 15000/1.082 + $ 15000/1.083 =$ 38.656,45 PV ca chi ph hot ng = $ 2000 + $ 4000/1.08 + 4000/1.082 + $2000/1.083 = 9.418,38 $ Do t l li ch chi ph l: tng B / C t l = net B / C t l = = 1,12 = 1,45

Mt d n c nh gi c gi tr v mt kinh t nu n c mt t l B / C ln hn so vi s thng nht, tc l nu gi tr hin ti ca li ch vt qu gi tr hin ti ca chi ph (trong tng hoc net). Nu mt trong cc t l trn l ln hn so vi s thng nht, sau s ln hn so vi s thng nht cng. Trong v d trn, cc t l ln hn so vi s thng nht, ch ra rng d n l ng gi trn c s kinh t.N khng phi l r rng trn c s hp l m cc t l l hu ch nht.

Thi gian hon vn Cc thi gian hon vn (PP) cc s nm cho cc d n ph v,tc l cc s nm m gim gi hng nm dng chy tin mt rng phi c tng kt trc khi tng hp tr nn tch cc (v vn tch cc cho cuc sng ca d n cn li) . Thi gian hon vn cho mt d n vi cc dng tin rng trn c th c xc nh nh trong bng di y. T bng ny, n l r rng rng tng lu chuyn tin t rng gim gi khng tr thnh tch cc cho n khi Nm 3,do , thi gian hon vn l ba nm. Thi gian hon vn cho s nm cho n khi u t vo mt d n c phc hi. N l mt tiu ch hu ch cho mt cng ty vi mt chu k k hoch ngn hn, nhng khng c ti khon ca tt c cc thng tinc sn, tc l dng tin rng nm vt qu thi gian hon vn. Thm ht cao im y l mt bin php ca s tin ln nht m d n n cng ty hocchnh ph, tc l furtherest '' n i. Trong bng trn, gi tr m ln nht l - $ 27.000, do , iu ny l thm

ht cao im. Thm ht cao im l mt bin php hu ch v ti chnh mt d n, v n cho thy tng s tin ca ti chnh s c yu cu.

Xem xt cc tiu ch hiu sut DCF c s dng ph bin nht l chit khu dng tin tiu ch hiu sut - NPV, IRR, B / C t l v thi gian hon vn c th c tm tt nh trong bng 3. Cc tiu ch khc nhau lin quan cht ch,nhng o lng nhng iu hi khc nhau. V mt ny, h c xu hng b sung cho nhau, do n c ph bin c tnhv bo co nhiu hn mt trong cc bin php. C l thc o hu ch nht, v thng nht c bo co, l gi tr hin ti rng. iu ny ni vi tng s tin chi tr t mt d n.Mt hn ch ca NPV l rng n khng lin quan n kch thc ca d n. Nu mt d n c NPV hi thp hn khc, nhng kinh ph vn thp hn nhiu, sau d n th hai c th s l a thch. Trong ngha ny, mt t l ca cc bin php tr li nh IRR cng hu ch. Thi gian hon vn v thm ht cao im l d n hu ch b sungthng tin cho cc nh hoch nh quyt nh. H c thch hp hn cho u t khu vc t nhn, cho cc cng ty m khng c kh nngtr hon lu di trong vic khu tr chi ph, v s ch cn thn phic tr tng s tin ca qu s cn phi c cam kt cho d n duy tr dung mi.

4.S DNG CHC NNG TI CHNH EXCEL N c ph bin s dng mt chng trnh bng tnh nh Excel thc hin cc phn tch li ch ti chnh v chi ph. Excel c mtlot cc chc nng ti chnh c th l hu ch (nh c lit k trong Apppendix 1). Hai chc nng hu ch nht v thng c s dng ti chnh trong Excel tnh ton gi tr hin ti thun (NPV) v t l ni b ca Quay tr li (IRR '). Phn ny minh ha vic s dng hai trong sNPV v IRR chc nng, p dng cho cc d liu trong V d 1, trong mt bng tnh Excel: S dng 'NPV v IRR, chc nng 'NPV chc nng tnh ton gi tr hin ti rng ca mt khon u t(tc l hng lot cc dng chy tin mt) bng cch s dng mt t l chit khu v mt lot cc khon thanh

ton trong tng lai (tiu cc gi tr) v thu nhp (gi tr tch cc). C php cho chc nng ny l: NPV (li sut chit khu, value1, value2 ...) iu quan trng l phi nh rng vic tnh ton NPV l cho cc ngn lu bt u t cui giai on 1. Nu dng tin u tin xy ra vo lc bt u ca giai on 1 (tc l giai on 0), gi tr u tin phi c thm vo kt qu NPV, khng bao gm trong gi tr i s 'chc nng. V vy, gi tr NPV cho v d 1, cng thc sau y s c a vo mt bng tnh: = NPV (8%, 11000, 11000, 13000) - 27000 Lu rng cc trnh t dng tin mt c s dng trong tnh ton NPV nm 1 ti 3. Gi tr so vi nm 0 ($ 27.000) c b sung vo kt qu NPV. Mt phng tin thay th tnh NPV v IRR trong v d trn s l thay th cc chui gi tr vi cc ti liu tham kho di ng, ni cc gi tr c t trong bng tnh. iu ny c minh ha trong bng di y. Cch tip cn ny c li th ca vic cho php thay i c thc hin cho cc dng tin ( trong ct E), sau t ng lu thng qua tnh ton ca NPV. iu ny c bit hu ch khi n c mong mun iu tra lm th no thay i trong lu chuyn tin t nh hng nNPV. Tng t nh vy, t l chit khu nht nh trong cng thc(trong trng hp ny l 8%) c th c thay th bng mt tham chiu . Trong trng hp ny cc tc ng ca thay i t l chit khu trn NPV c th c quan st thy ch n gin l thay igi tr di ng ch khng phi l cng thc. Trong bng tnh di y,% '8 'trong cng thc cho NPV trong B8 s c thay th bng mt tham chiu n B12 t bo. Cng thc mi s l = NPV(B12, E3: E5) + E2. Mt cch tip cn tnh ton NPV l ch n gin l tnh ton gi tr hin ti ca cc lung tin cho mi nm s dng cng thc chit khu nht nh trong phng trnh 1 v sau ch cn thm cc sliu c nhn. Cch tip cn ny c mt s li th trong cc ng dng phc tp hn, c bit l nhng m hnh ti chnh phc tplin quan vi thi gian lu chuyn tin t v t l chit khu thay i theo cuc i ca mt d n bin. iu ny c minh ha trong bng tnh di y:

Cc cng thc trong cc t bo F2, F3, F4 v F5 tnh ton gi tr hin ti ca dng tin rng trong tng 0 nm qua n 3 bng cchs dng cc cng thc c a ra trong phng trnh 1. Nhnggi tr hin ti cho nhng nm sau c tng hp trong t bo F6 cung cp cho cc gi tr rng hin ti ca dng lu chuyn tin tlin quan n d n. NPV kt qu trong F6 l ging ht vi NPVtnh trong B8. Lu rng mt a ch tuyt i cho t l chit khu c s dng ($ B $ 12) bng cch s dng '$'. iu ny cho php cc cng thc trong F2 t bo c ch n gin l saochp vo cc t bo F3, F4 v F5.