Aplicao de juros e multas ao inadimplente

O Novo Cdigo Civil e as Alteraes no Condomnio

PALESTRANTE: Dr. Carlos Pinto Neto

A multa constante na Conveno de at 20%, cf. a Lei de 1964, neutralizava a inadimplncia

A multa de 10% vetada pelo Presidente da Repblica reduziria a inadimplncia

Aplicao de juros e multas ao inadimplente

A multa nas finanas do Condomnio. Qual o reflexo O juro x os juros pequeno detalhe que faz a diferena; O que Ato Jurdico Perfeito As convenes anteriores ao Cdigo so atos jurdicos perfeitos.

A lei 4.591/64 e Novo Cdigo Civil

-

Lei 4.591/64: vigorou por 39 anos. O juro por mora do inadimplente ficou fixado em 1% ao ms.

A lei 4.591/64 e Novo Cdigo Civil

A multa ao inadimplente de 1964 a 2003 ficou fixada no teto mximo de at 20% sobre o Dbito.

Art.12, 3 - O condmino que no pagar a sua contribuio fica sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms, e multa de at 20% sobre o dbito.

A aplicao da mora e da(s) multa(s) atualmente nos Condomnios. O juro inicial de 1% da lei de 1964. Os juros maiores da Conveno adequada ao atual CC. Ambos so cobrados mensal e cumulativamente. A multa cobrada sobre o total final da dvida.

Propostas para diminuir a inadimplncia utilizando o Novo Cdigo Civil

Qual a forma legal trazida pelo Novo Cdigo Civil para reduzir a inadimplncia. Parecer do Relator Geral do Novo Cdigo Civil Dr. Ricardo Fiza VCD. Tabela Excel.

Planilha 01.
Condomnio R$100,00

JUROS

1%

MULTA

20%

1 - Planilha com aplicao da Lei 4.591/64 (juros de 1% e multa de 20%) No aplicado o artigo 1.337 CC que requer adequao da Conveno ao NCC. 2 - Planilha com aplicao plena do NCC, com juros de 0,33% ao dia e Multa de 2% com adequao da Conveno ao atual CC.

Propostas para diminuir a inadimplncia utilizando o Novo Cdigo Civil A multa ao inadimplente reiterado. Fonte: Cdigo Civil.

Artigo 1337 O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at o quntuplo do valor atribudo para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independente das perdas e danos que se apurem.

Conforme o Novo Cdigo Civil

Aplicao dos princpios constitucionais da razoabilidade, excepcionalidade, proporcionalidade (mora maior de 1% ao ms); Multa pr rata die;

Definir em assemblia o termo inadimplente reiterado.

H limitao na cobrana de juros por conta do Decreto 22.626/1933 Lei da Usura.

Carter e Aplicao restrita da norma. H limitao dos juros aplicados somente em contratos. No existe relao contratual - Condomnio e Condmino. A Lei da Usura no se aplica as obrigaes condominiais.

No Brasil, no h limitao de juros em 12% ao ano

Constituio Federal 1988 No Cap. Da ordem Econmica e Financeira, em seu artigo 192, 3 foi revogado pela Emenda Constitucional n. 40/2003, no existindo mais objetivamente, limite constitucional cobrana de juros de quem quer que seja.

Como ficou o sndico perante o Novo Cdigo Civil.

Art.1348. Compete ao sndico: I convocar a assemblia dos condminos; II representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns; III imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio; IV cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assemblia; V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessam aos possuidores; VI elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas.

Propostas para diminuir a inadimplncia utilizando o Novo Cdigo Civil

Como ficou o rateio das despesas ordinrias e extraordinrias aps o Novo Cdigo Civil.

I DA INADIMPLNCIA

O Novo Cdigo Civil alterou a Lei de Condomnios e agora contemplado aos Condomnios aplicarem MULTAS especiais de UM at CINCO valores da taxa de condomnio, isto para o caso do condmino no cumprir as obrigaes legais perante o Condomnio. Os JUROS de mora so cobrados a critrio da Assemblia. O valor mdio aceito de 0,33% do valor da taxa por dia de atraso.

I DA INADIMPLNCIA (continuao)

Fonte: Art. 1.336, 1 - Conveno ou CC. Art. 1.337 Multas especiais pelo atraso do pagamento da taxa de condomnio. Hoje a grande maioria dos Condomnios no Brasil cobra apenas 2% enquanto que a lei permite a cobrana do art. 1.336 e do 1.337, de 1 a 5 taxas, conforme o grau de inadimplncia.

Problemas e solues:

O sndico tem poder direto sobre:

gua de uso comum. Ex.: jardinagem, lavagem de garagem, caladas, criao de regras para reduo do uso da gua.

Problemas e solues:

Energia Eltrica: Readquirir os hbitos de economia na poca do Apago, desligar elevador fora dos horrios de pico;

Reduzir a iluminao das escadarias e das garagens, trocar as lmpadas e instalar sensores de presena.

Problemas e solues:

Inadimplncia:
Sndicos e administradoras tm se valido, na prtica do artigo 1337 do CC, que expressa a possibilidade de multas especiais alm das convencionais, o condmino reiteradamente descumpridor de suas obrigaes. Para aplicar o referido artigo, a deciso tem de ser aprovada por assemblia. A inadimplncia afeta a sobrevivncia dos condomnios, que ficam impedidos de manter as contas em dia e acabam onerando, em rateios os adimplentes.

Problemas e solues:

Fundo de Reserva: Formar fluxo de caixa com fundo de reserva e de pessoal sem necessidade de se lanar mo de arrecadao de dinheiro para fazer frente aos pagamentos sazonais; Imprevisibilidade x Previsibilidade; Evitar surpresas financeiras;

Dicas para economia nos condomnios:

Sade financeira do Condomnio: Uso racional de gua e energia; Manuteno peridica dos principais equipamentos do prdio; Estratgias para reduzir a inadimplncia; Proviso oramentria (preveno contra surpresas de fim de ano referente aos registros dos vencimentos dos funcionrios sem falar no pagamento do 13 salrio.

Dicas para economia nos condomnios:

Escala de horas extras (60% das despesas ordinrias, a mo de obra merece ateno especial); Programar escala de horas extras de funcionrios no sentido de evitar um grande volume de horas acumuladas, que s encarece; Reviso do tempo de trabalho dos empregados; Verificar o aumento ou defasagem nos salrios fora da mdia de mercado em sua regio;

Dicas para economia nos condomnios:

Fazer, se necessrio, reciclagem de empregados (economia de 20% a 30% na folha de pagamento somado as horas extras). Evitar o Acmulo de funo. O ideal que no acontea o acmulo de funo, como exemplo o zelador, uma forma de evitar futuras contestaes (trabalhistas). A gua a segunda maior despesa, conscientizar os moradores que representam 85% do consumo da gua cobrada na conta nica do prdio.

Princpio fundamental para todos os conflitos:

PARTICIPAO EFETIVA DOS MORADORES NAS ASSEMBLIAS, QUANTO MAIS PESSOAS PRESENTES, MAIS O QUE FOR APROVADO SER O ESPELHO DAS POSSILIDADES E ANSEIOS DA MAIORIA! Desejamos a vocs muito sucesso!