MASTER EN DIRECCIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS (M.D.I.

) CURSO 2011 - 2012

MODULO 7: PLANEAMIENTO Y GESTIN URBANSTICA Documento: ANLISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO Profesor: D. Julin Salcedo Gmez Sesiones: 9 al 14.1.12

PROMOCION INMOBILIARIA
Caractersticas: Complejidad (reas arquitectnica) financiera, fiscal, legal, urbanstica,

Oportunidad (temporal, ubicacin, tipo de producto) Producto final (acorde con las circunstancias sociales, legales, polticas) Rentabilidad

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Qu es una promocin inmobiliaria? Una inversin que requiere utilizar fondos para: adquirir el suelo elaborar un proyecto obtener licencia (s) construir un edificio vender el edificio (completo o por partes) legalizar el inmueble entregarlo a sus propietarios

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Cual es el objetivo de llevar a cabo una promocin? Como el de cualquier otra inversin: Recuperar el capital invertido y obtener un beneficio por ello, acorde con el tiempo transcurrido y el riesgo corrido.

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ESTUDIO DE LA PROMOCION INMOBILIARIA

Apartados: GASTOS Y PAGOS A REALIZAR INGRESOS Y COBROS A OBTENER INGRESOS GASTOS (COSTES)

BENEFICIO:

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FUNDAMENTAL EN EL DESARROLLO DE UNA PROMOCION INMOBILIARIA

PLANIFICACION (Decidir por anticipado) SIMULACION (Anlisis ex ante) CONTROL PRESUPUESTARIO (Seguimiento) ANALISIS DE DESVIACIONES

MEDIDAS CORRECTORAS
MEDIDA DEL RESULTADO (Anlisis ex post)

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ANALISIS DEL RESULTADO / MEDIDA DE LA RENTABILIDAD

Mtodos estticos: (Margen bruto de la promocin, beneficio sobre costes, beneficio sobre ingresos) Mtodos dinmicos: (Determinacin de flujos de caja, necesidades de tesorera, coste financiero de la tesorera empleada en el tiempo) VAN/VC TIR PAY-BACK

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INTRODUCCION A LA PLANIFICACION
Determinar la inversin necesaria: Toma de decisiones Inicio de contrataciones No se analiza lo ms ventajoso para el proyecto No se definen objetivos, ni estudio de viabilidad, o no se comunican a los participantes en el proceso. Primer paso: ESTUDIO DE VIALIDAD Determinacin cuantitativa de los objetivos Elaboracin del PLAN DEL PROYECTO: Manual de coordinacin Estructura de Organizacin Descomposicin del proyecto

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CONCEPTOS BASICOS
Qu nos lleva a planificar el desarrollo de un proyecto? Definir los objetivos: plazos, coste y calidad
Definir el trabajo a realizar Desarrollar una base para precisar el PRESUPUESTO y la PROGRAMACION del plazo. Conseguir una mejor COORDINACION e INTEGRACION entre los distintos niveles de la organizacin: Horizontales (jerrquicos) y Verticales (funcionales). Eliminar o reducir la INCERTIDUMBRE Dar rapidez a los CAMBIOS futuros Definir una base para el SEGUIMIENTO y CONTROL posterior. Explotar la EXPERIENCIA de otros proyectos.

Planificar: Decidir por anticipado y organizar los medios y recursos necesarios para llevar adelante esas decisiones, determinando cuales son las decisiones a satisfacer, por quien lo sern, y cuando, para poder cumplir las responsabilidades asignadas a cada interviniente.
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PRINCIPALES COMPONENTES
OBJETIVOS que se persiguen: en un cierto plazo y con un precio presupuestado. PROGRAMACION DE ACTIVIDADES: acciones a desarrollar para alcanzar los objetivos. ESTABLECIMIENTO DE HITOS: cuando comienza y cuando se termina cada actividad. PRONOSTICO de lo que ocurrir: en un horizonte temporal definido en el sistema proyecto y su entorno. DISEO de una organizacin para el proyecto: estableciendo nmero y tipo de cargas, con sus deberes y responsabilidades. POLITICAS GENERALES: que definan procedimientos y mtodos para llevar a cabo las acciones. ELABORAR los documentos que reflejan la planificacin. IMPLEMENTAR dicha planificacin.

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PLANIFICACIN
TIPOS DE PLANIFICACIN Estratgica: Tctica: Operativa: plazo mayor de cinco aos plazo de dos a cinco aos plazo de uno a dos aos

ACTIVIDADES DE LA PLANIFICACIN Definir los OBJETIVOS Determinar la VIABILIDAD Establecer la ORGANIZACIN Asignar las RESPONSABILIDADES a cada participante Establecer un PROGRAMA de las actividades o acciones principales a desarrollar Implementar la PLANIFICACION
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INTRODUCCIN A LA PROGRAMACIN Y AL CONTROL DEL PROYECTO

PROGRAMACIN:
Estimacin del desarrollo futuro del proyecto, ordenamiento secuencial de las actividades e hitos, a travs del tiempo y la asignacin de fechas, que permitan cumplir con lo establecido en la fase de planificacin. Estructura de DESCOMPOSICION del proyecto. Determinar RELACIONES y CONDICIONANTES entre unas y otras actividades. Asignacin de RECURSOS a las distintas actividades. Establecer la DURACION de las actividades. Prever el COSTE de las actividades Seguimiento/verificacin peridica del proyecto. Anlisis para DETECTAR PROBLEMAS y EVITAR que se lleguen a producir. Detectar INCIDENCIAS antes de que originen DESVIACIONES. Adoptar MEDIDAS CORRECTORAS.
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ACTIVIDADES:

CONTROL:

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ACTIVIDADES DEL CONTROL

Identificacin de variables o parmetros a controlar. Priorizar esos parmetros. Establecer tolerancias admitidas en las desviaciones (control por excepcin) Fijar la periodicidad del control. Revisin peridica de las variables a controlar. Evaluacin de soluciones alternativas. Costes de las actividades.
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REQUERIMIENTOS DE DISEO DE LOS SISTEMAS DE CONTROL

Marco comn de integracin de plazo, coste y calidad. Seguimiento de los parmetros significativos del proyecto. Rapidez en la adopcin de respuestas. Capacidad para predecir el valor final. Exactitud/fiabilidad de los datos disponibles para la toma de decisiones. Capacidad de anlisis de los problemas. Estructura de la organizacin existente.
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INFORMACIN POR EXCEPCIN

Evaluacin cuantitativa de soluciones alternativas Requiere planificacin completa del trabajo para completar el proyecto. Fiabilidad de las estimaciones de plazo, coste y rendimientos. Comunicacin de las tareas a realizar. Medicin del proyecto fsico y avance del coste incurrido. Comparacin peridica del progreso fsico y avance del coste real con el presupuestado. Anlisis de las desviaciones y medidas correctoras previstas. Proyecciones de cierre de proyecto.

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ESTUDIO DE VIABILIDAD
Base para la generacin de los objetivos del proyecto. Factibilidad del plan (objetivos, anlisis econmico, anlisis financiero, riesgo, etc.) Factibilidad del proyecto (tcnica, tecnolgica, econmica y financiera) Cuantificacin de las posibilidades de que el proyecto se lleve a cabo con xito. Establece las condiciones que hacen factible el proyecto y determina las funciones a considerar. Define los parmetros crticos. Es revisado peridicamente. Identifica los factores de riesgo y oportunidad. Define el sistema de seguimiento y control, constituyendo la base para la toma de decisiones. DEBE FIJAR: La viabilidad econmica La viabilidad financiera La viabilidad tcnica Es este el orden adecuado?
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COMPONENTES DE UNA PROMOCION INMOBILIARIA

Objetivo: Lograr un beneficio adecuado sobre la inversin realizada, aportando los
recursos econmicos que requiera, que en todo caso son limitados.

Finalidad: Es un negocio financiero en el que partiendo de la inversin que

realicemos, adquiriremos un suelo para construir sobre el un edificio que dividiremos en unidades inmobiliarias independientes (viviendas, trasteros, plazas de garaje, oficinas, locales comerciales), que venderemos a terceros, para obtener un beneficio. GASTOS / COSTES Solar Construccin Gastos fiscales Gastos financieros Gastos generales IVAs soportados INGRESOS Pago inicial (entrada, reserva, seal, etc.) Pagos intermedios (segn contrato privado) Pago a la entrega de llaves (escritura pblica) Disposicin de prstamo hipotecario IVAs repercutidos

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FACTORES QUE INFLUYEN EN LA RENTABILIDAD

La inversin realizada (tamao): Recursos propios (rentabilidad financiera, TIR), sin coste explcito. Recursos ajenos (prstamos obtenidos), con coste explcito. Proporcin ptima de los recursos financieros utilizados? Tipo de recursos ajenos a utilizar? Plizas de crdito Prstamos con garanta hipotecaria sobre el suelo prstamo promotor subrogable comprador Plizas para circulante

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Coste de los recursos utilizados? Controlar volumen de prstamos y coste. Con garanta hipotecaria: algo ms bajo su coste (euribor + diferencial)

se dispone durante el periodo de construccin, contra certificaciones de obra. su coste depende del capital dispuesto. cuenta con una fase de carencia (solo se pagan intereses). fase de amortizacin (intereses + capital): normal sistema francs (cuota constante). disposicin final (fase de ventas). subrogacin por el comprador.

Riesgos de la promocin? Paralizacin/retrasos en la ejecucin Necesidades / puntas de tesorera: saldos dispuestos/saldos disponibles.
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PASOS A SEGUIR EN UNA PROMOCIN INMOBILIARIA

Comprobacin de los datos registrales y situacin de cargas del solar (ojo: afecciones fiscales) Comprobacin urbanstica del solar (ojo: es materializable la edificabilidad mxima permitida?) Anlisis jurdico de la compraventa para hacer el Estudio de Viabilidad (ojo: condiciones de venta) Oferta de compraventa especificando el precio y plazos y restantes condiciones. Firma del documento de reserva, seal, opcin o contrato privado de compraventa. Encargo al Arquitecto del Proyecto Bsico (ojo: concurso de adjudicacin): Hoja de encargo DF. Tira de cuerdas (alineaciones oficiales)

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 Escritura pblica de compraventa del solar. Liquidacin AJD y plusvala municipal. Presentacin al Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Solicitud de licencia municipal de obra, de cala, de movimiento de tierras, de acometidas de suministros. Escritura de segregacin/agrupacin, en su caso, Declaracin de O.N. y D.H. Liquidacin AJD y presentacin a inscripcin en el Registro. Solicitud de pliza de caucin o aval bancario para cantidades anticipadas. Proyecto de Ejecucin. Lanzamiento del concurso de obras. Firma del contrato. Ley de subcontratacin. Diagrama de ejecucin (tiempo y coste). Pago de acometidas. Plan de ventas. Encomienda a una sociedad especializada / utilizacin de medios propios.

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 Inicio de obras. Firma Acta de Replanto. Ejecucin de las obras. Expedicin y comprobacin de certificaciones mensuales. Liquidacin final de la obra. Acta de recepcin provisional. Inicio del periodo de garanta. Expedicin CFO Boletines instaladores Solicitud de LPO (Ayuntamiento) / Cdula de Habitabilidad (CA) Check-list previo a la entrega de llaves con la situacin de las viviendas. Tramitacin seguro Decenal. Notificacin cancelacin seguro TRC y RC. Otorgamiento de las escrituras pblicas de compraventa, entrega de llaves, Libro del edificio, subrogacin en el prstamo hipotecario. Cancelacin de la pliza de caucin/aval bancario (envo LPO)

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 Liquidacin escritura de compraventa (AJD); Plusvala Municipal; Inscripcin en el Registro de la Propiedad; Comunicacin alteracin catastral. Lista de repasos y subsanacin de deficiencias por la constructora (ojo: atencin inmediata) Acta de recepcin definitiva. Inicio del periodo de garanta hasta devolucin de retenciones. Constitucin de la Comunidad de Propietarios. Nombramiento de la Junta Directiva. Entrega y recepcin de los elementos comunes y de toda la documentacin precisa.

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LISTADO DE PROCESOS PARA UNA PROMOCIN INMOBILIARIA

Paso N Descripcin de la Tarea Responsable Momento A 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 B 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 BSQUEDA DE SUELO Y PARTICIPACIN EN SUBASTAS Localizar el Solar Obtener fotos y planos Obtener Ficha urbanstica y analizarla. Hablar con el Ayto Ver si es necesario Proyecto de Compensacin/MPGOU Analizar el convenio Urbanstico con en Ayto Actual/Futuro Obtener Nota Simple del Registro de la Prom.. Obtener Copia Escritura Propiedad Analizar precios de Vivienda en la zona Realizar la Ficha de Anlisis Simplificado Contratar un Topgrafo, en su caso Analizar el levantamiento topogrfico del terreno Realizar el estudio Econmico / Viabilidad Pactar Precio y la forma de Pago Cubrir la Propuesta adquisicin de suelo. Conclusiones Encuadernar Ejemplares necesarios con toda la documentacin Obtener Firma del Director General /Presidente Elevacin acuerdo a comisin directiva (Resumen y propuesta) COMPRA DE SUELO Contrato opcin y/o compra, en su caso Escriturar la compra del suelo ante Notario. Abrir Promocin en Prinex Contabilizar la compra del suelo Liquidar ITP en la Administracin correspondiente Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad Comprobar la notificacin al catastro (901) En su caso, realizar segregaciones, cesiones, agrupac. Solicitar Bonificacin 90%-50% IBI durante la Obra/Junta Comp. Abrir Cajas y Carpetas de Archivo de la Promocin Obtener escritura propiedad registrada y Copias Constituir/Participar Junta de Compensacin si es necesario Realizar/escriturar Proyecto de Compensacin, en su caso Redaccin Modificacin Plan Parcial Estudio de Detalle, en su caso Pagar IBI del suelo hasta ao siguiente a presentar ONDH Director de Suelo / Asesoria Jurdica Director de Suelo / Direccin General Director Administracin Central Director Administracin Central Director Administracin Central Asesoria Jurdica Asesoria Jurdica / Administracin Departamento de Arquitectura / Asesoria Jurdica Asesoria jurdica Departamento de Suelo Asesoria Jurdica Director de Suelo / Asesoria Jurdica Director de Suelo / Asesoria Jurdica Director de Suelo / Equipo Externo Dpto. de Arquitectura / Dpto. de Suelo / Equipo Externo Director Administracin Delegado / Asesor Jurdico Ext. Delegado / Direccin General Director Administracin Central Director Administracin Central Director Administracin Central Delegado / Asesor jurdico Externo Tcnico / Administrativo Delegacin Delegado / Asesores Externos Delegado Delegado / Administrativo Delegado / Asesores Externos Delegado / Asesor Jurdico Ext. Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado / Asesores Externos Delegado / Asesores Externos Delegado / Director Administracin Compra Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra Posterior a Compra CENTRAL Departamento de Suelo Departamento de Suelo Departamento de Suelo Departamento de Suelo Departamento de Suelo Departamento de Suelo / Asesoria Jurdica Departamento de Suelo / Asesoria Jurdica Departamento Comercial Departamento de Suelo Departamento de Suelo / Departamento de Arquitectura Departamento de Suelo / Departamento de Arquitectura Departamento de Suelo Director de Suelo Director de Suelo Secretaria Departamento de Suelo Comit de suelo Director de Suelo DELEGACIN Delegado Delegado Delegado Delegado Delegado Delegado / Asesor Jurdico Ext. Delegado / Asesor Jurdico Ext. Delegado Delegado Delegado / Asesor Tcnico Ext. Int. Delegado / Asesor Tcnico Ext. Int. Delegado / Tcnico Delegado Delegado Secretaria Comit de suelo Delegado Previo a Compra Previo a Compra Previo a Compra Previo a Compra Previo a Compra Previo a Compra Previo a Compra Previo a Compra Previo a Compra 1 Mes tras compra 1 Mes tras compra Previo a Compra Previo a Compra Previo a Compra Previo a Compra Previo a Compra Previo a Compra

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C 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 46.1 46.2 47 47.1 48 49 50 51 52 53 54 55 56 56.1 57 58 59 60 61 62

CONTRATACIN SERVICIOS EXTERIORES Analizar, Alineaciones y replanteos oficiales. Seleccin Arquitecto Contratos de Proyectos y D. F. Contrato de OCT. Peticin de Ofertas Contrato de seguro. Determinar la Cia de seguros Enviar Ficha Declaracin Seguro Enviar Ficha Declaracin Importe Provisional Obtener Certificado de Intencin de la Cia de Seguros Obtener D0 Enviar 1 original a Dtor. Administracin Asegurador emitir Prepliza necesaria para el Ptmo Hipot. Obtener informes D1 a D6 Enviar copias a Dtor. Administracin Redactar y Analizar Proyecto de Urbanizacin. Presentar Avales Obras Urbanizacin Bocetos Arquitectos previos al proyecto. Anlisis Comercial al Ante-proyecto Contratar Aparejador Redactar y Analizar Proyecto bsico. Visarlo en colegios Memoria de Calidades definitiva firmada Redactar Proyecto de Ejecucin. Revisarlo Enviar proyecto a OCT para Revisin Informe de OCT Contestacin Informe OCT Anlisis Final Proyecto de Ejecucin. Visarlo Obtener Perspectivas en Infografia del Arquitecto Obtener Planos comerciales del Arquitecto Redactar Memoria de calidades para Imprenta. Estudio de Seguridad Plan de Seguridad Proyecto de Telecomunicaciones. Proyecto de Gas. Proyecto de Fontanera. Proyecto de Electricidad. Proyecto Fin de Obra, en su caso Contrato Control de Calidad Departamento de Arquitectura Departamento de Arquitectura / Direccin General Dpto. Arq. / Construccin / Asesoria Jurdica / Dir. General Departamento de Construccin Departamento de Construccin Departamento de Construccin Departamento de Construccin Departamento de Construccin Departamento de Construccin Departamento de Construccin Departamento de Construccin Departamento Arquitectura / Departamento Construccin Arquitectura / Ingeniera / Administracin Arquitectura Director Comercial / Arquitectura Construccin / Direccin General Arquitectura / Ingeniera Arquitectura Arquitectura / Ingeniera / Construccin Construccin Construccin Construccin Arquitectura Comercial / Arquitectura Comercial / Arquitectura Comercial Arquitectura Constructora Ingeniera Ingeniera Ingeniera Ingeniera Arquitectura / Ingeniera Construccin / Asesoria Jurdica Delegado / Asesor Externo Delegado / Direccin General Delegado / A. Jurdico Ext. / Director General D.F / Delegado / Tcnico D.F / Delegado / Tcnico D.F / Delegado / Tcnico D.F / Delegado / Tcnico D.F / Delegado / Tcnico D.F / Delegado / Tcnico D.F / Delegado / Tcnico D.F / Delegado / Tcnico Delegado / Asesores Externos Delegado / Administracin Delegado / Arquitecto Externo Delegado / Asesor Externo Delegado / Direccin General Delegado / Tcnico Delegado Delegado / Tcnico / A. Externos Delegado / Tcnico / A. Externos Delegado / Tcnico / A. Externos Delegado / Tcnico / A. Externos Delegado / Tcnico / A. Externos Delegado / Tcnico / A. Externos Delegado / Tcnico / Comercial Delegado / Tcnico Delegado / Tcnico / Asesor Externo Constructora Ingeniera Ext. Ingeniera Ext. Ingeniera Ext. Ingeniera Ext. Direccin Facultativa Asesoria Jurdica Externa / Delegado Al Solicitar Licencia Al Solicitar Licencia Al Solicitar Licencia Al Solicitar Licencia Previo a Fin de Obra Al Solicitar Licencia Al tener Proy. Ejec Al tener Proy. Ejec Al tener Proy. Ejec Al Solicitar Licencia Al Solicitar Licencia Situac. Urb. OK Posterior a Compra Posterior a Compra 1 Semana tras selec. 1 Mes tras compra 1 Mes tras compra 1 Mes tras compra 1 Mes tras compra 1 Mes tras compra 1 Mes tras compra Tras enviar D0 Durante Obra Situac. Urb. OK Al tener Licencia Situac. Urb. OK

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D 63 63.1 64 65 66 67 68 E 69 70 71 72 73 74 75 76 F 77 77.1 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95

SOLICITAR LA LICENCIA DE OBRAS Solicitar lic. Obra Principal Pasar la promocin de terrenos a promocin en curso Pagar las Tasas de estudio e ICIO Solicitar lic. Obras Urbaniz. Obtener lic. del Ayto. Solicitar Avales Tcnicos necesarios a SSCC Depositar Avales Tcnicos ante el Ayto, en su caso CONTRATACIN CONSTRUCTORA Obtener Mediciones en formato BC3 del Arquit.. y CD Planos Importar Mediciones Peticin de ofertas de construccin: enviar CD y Medicom Recibir Ofertas de Construccin. Acta de Apertura, Cuadros Comparativos con Gesoferta. Peticin Segundas Ofertas. Comparativa Final Adjudicacin de obra: Aprobacin y Comunicacin. Contrato con Constructora segn modelo oficial Mapfre CONSTRUCCIN Acta de Replanteo de Obra. Tramitacin de licencias de Garaje / Vado y piscina Obra del Piso Piloto/Caseta de Ventas, en su caso Alta IAE caseta de Vtas y Licencia Municipal Seguimiento del grado de avance Reclamaciones y Aprobacin de Precios y Plazos Verificar Certificaciones de Obra. Contabilizar Previsiones/Certificaciones de obra Enviar certificacion. a Dtor. admn. para disponer Ptmo Adjudicar otras contratas (cocinas, jardinera, etc.). En su caso Supervisar Facturas Arquitecto y Aparejador Solicitar acometidas (saneamiento, gas, Elec., agua, Telef. etc.) Convenios con Ca. de gas/Elctrica, etc. Lista de Repasos Finalizacin de obra. (Ver puntos 158 y SS) Pasar la Obra a Inmueble Terminado Enviar Declaracin importes definitivos a Asegurador Enviar Anexo D6 a Asegurador Firmar Acta Recepcin Provisional Obra. Enviar Acta recepcin firmada a Aseguradora Construccin Construccin Construccin / Direccin Comercial Comercial Construccin Construccin Construccin Construccin / Administracin Construccin Construccin / Ingeniera / Arquitectura / Presidencia Construccin / Arquitectura Construccin / Ingeniera Construccin / Ingeniera Construccin Post-venta Construccin Administracin Construccin Construccin Construccin Construccin Dir. Fac. Ext. / Tcnico / Delegado Tcnico / Delegado Delegado / Constructor / Tcnico Tcnico / Administrativo Tecnicon + D.F / Delegado / Constructor Tcnicos D.F / Delegado / Constructor Tcnico / Administrativo / D.F / Delegado Administrativo / Tcnico Administrativo / Tcnico Delegado / Presidencia Tcnico / Delegado Tcnico / Administrativo Tcnico / Delegado Tcnico / Post - venta Tcnico / Delegado / D.F / Constructor Administrativo Tcnico / Delegado Tcnico / Delegado Tcnico / Delegado Tcnico / Delegado Tras acta replanteo Al abrir al publico Cada Mes Cada Mes Cada Mes Cada Mes Cada Mes Al adjudicar obra Cada Mes Previo a Fin de Obra Previo a Fin de Obra Previa a Recepcin Fin de Obra Tras Fin de Obra Tras Fin de Obra Tras Fin de Obra Tras Fin de Obra Tras Fin de Obra Al Iniciar obra Arquitectura Construccin Construccin Construccin Construccin Construccin Construccin / Ingeniera / Arquitectura / Presidencia Construccin / Direccin General Tcnico / Direccin facultativa Tcnico / Direccin facultativa Delegado / Tcnico / Direccin Facultativa Delegado / Tcnico / Direccin Facultativa Delegado / Tcnico Delegado / Tcnico Delegado / Presidencia Delegado / Direccin General Al Tener proy. ejec. Al Tener proy. ejec. Al Tener proy. ejec. 21 Das tras peticin 22 Das tras peticin 1 Semana tras Apert. 7 das tras apertura 5 das tras Adjudicar Arquitectura Arquitectura / Administracin Arquitectura / Administracin / Asesoria Jurdica Arquitectura Arquitectura Arquitectura / Administracin Arquitectura / Administracin Arquitecto Externo / Delegado Delegado / Administracin Delegado / Administracin Delegado / Tcnico Delegado / Tcnico Tcnico / Delegado / Administracin Tcnico / Delegado / Administracin Al solicitar Lic. Obras Al solicitar Lic. Obras < 2 Meses tras Solicitar Al solicitar Lic. Obras Al Obtener Licencia Al tener proy. Bsico

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G 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143

COMERCIALIZACIN Solicitar presupuestos a varias Comercializadoras Firmar contrato comercializadora Confeccionar Cuadro de Superficies Fijar Precios Fijar cuadro de superficies. Cargar a Prinex Fijar Ubicacin Piso Piloto/ Caseta de Ventas Contratar Mobiliario y Decoracin Piloto y Caseta Contratar Luz, telef. ADSL, Limpieza Piloto y Caseta Comunicar Calendario Laboral Comunicacin Organismo de Trabajo Solicitar vado del Parking Caseta, en su caso Obtener Hojas de reclamaciones del Ayto. (Consumo) Colocar cartel de "Existen Hojas de reclamaciones" Memoria de Calidades / Folletos de Venta/Perspectivas. Fijar Poltica de Opciones y Reformas. Obtener Infografias / Fotografas para Folleto Promoc. Disear Publicidad y Medios con Agencia y Comercializacion Explicar Funcionamiento Web a la Comercializadora Iniciar Comercializacin Solicitar LNEA de Avales Dtor.Administracin Tasacin del Solar y del Proyecto Solicitar Entidad Ptmo Hipot a SSCC Solicitar Condiciones Ptmo Hipot Disear Contrato Reserva y Contrato Compraventa Cargar en Prinex Modelos contrato Reserva y Venta Fijar Estatutos Comunidad de Propietarios. Constituir Entidad de Conservacin, en su caso. Estatutos Escriturar O.N y D.H. Liquidar AJD de la escritura de O.N. Y D.H. Presentar la escritura de O.N. Y D.H. en Reg. Prop. Escriturar Ptmo Hipotecario Liquidar AJD de la escritura de Ptmo Hipot. Registrar Escritura Ptmo Obtener Copia registrada Ptmo Hipot y Enviar a Banco Seguimiento de la eficacia de la publicidad/Medios Analizar Partes de Venta y de Visitas Analizar correos recibidos por la Web y su respuesta Firma de contratos Enviar contratos a Aseguradora/Avalista para obtener aval Expedientes de Clientes. Comunicaciones a clientes durante la obra. Revisar Precios Realizar nuevos Estudios de Mercado de la Zona Fotografas del avance de la Edificacin Revisar cumplimiento Mrgenes y Objetivos de la Promocin Obtener copia Registrada escritura O.N. Y D.H. Verificar cuadre Superf. Finales con Escrit ON y DH Realizar escritura Subsanacin ON y DH, si es necesario Director Comercial Director comercial / Asesoria Jurdica Arquitectura / Departamento Comercial Presidente Departamento comercial Departamento comercial Departamento comercial Construccin ? ? ? ? ? Visadas por D.F / Construccin / Comercial Direccin General Visadas por D.F / Construccin / Comercial Direccin Comercial Direccin Comercial Direccin Comercial Director Administrativo Director Administrativo Director Administrativo Director Administrativo Director comercial / Asesoria Jurdica Comercial Asesoria Jurdica Asesoria Jurdica Asesoria Jurdica Administracin / Asesoria Jurdica Asesoria Jurdica Administracin Administracin Administracin / Gestora Administracin Direccin Comercial Direccin Comercial Direccin Comercial Direccin Comercial / Comercializadora Direccin Comercial / Administracin Secretaria Departamento Comercial Secretaria Departamento Comercial Direccin Comercial / Direccin General Direccin Comercial Construccin Construccin / Comercial Asesoria Jurdica Asesoria Jurdica / Comercial Asesoria Jurdica Comercial / Delegado Delegado / Asesor Jurdico Externo Delegado / Tcnico / D.F Presidente Delegado / Secretaria Delegado Delegado Delegado / Tcnico ? ? ? ? ? Visadas por D.F / Delegado Direccin General Visadas por D.F / Delegado Delegado Delegado Delegado Director Administrativo Director Administrativo Director Administrativo Director Administrativo Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Administrativo Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado / Administrativo / Asesoria Jurdica Ext. Administrativo Delegacin Administracin Administracin Administracin / Gestoria Administrativo Delegado Delegado Delegado Delegado / Comercializadora Delegado / Administrativo Secretaria / Administrativo Administrativo / Delegado Delegado / Direccin General Delegado Delegado / Tcnico Delegado / Tcnico Delegado Delegado / Tcnico Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Antes de comercializar Antes de comercializar Antes de comercializar Antes de comercializar Al iniciar Obra/Comerc.. Antes de comercializar Antes de comercializar Antes de comercializar Antes de comercializar Antes de comercializar Antes de comercializar Antes de comercializar Antes de comercializar Al Tener lic. Obra Al Iniciar Comerc.. Al Iniciar Comerc.. Al Iniciar Comerc.. Tras Iniciar Comerc.. Tras Iniciar Comerc.. Tras Iniciar Comerc.. Tras Iniciar Comerc.. Tras Iniciar Comerc.. Tras Iniciar Comerc.. Tras escrit. ONDH Tras escrit. ONDH Tras escrit ONDH Tras Escrit Ptmo Tras Escrit Ptmo 2m Tras Escrit Ptmo Durante Comerc.. Semanal y Mensual Semanal y Mensual x cada Rva/Venta x cada venta Durante Comercializ. Durante Comercializ. Durante Comercializ. Durante Comercializ. Durante la Obra Cada 3 meses 2 meses tras Escrit Al fin de Obra Al fin de Obra Antes de comercializar Antes de comercializar Del Proy. De Ejecut.. Al Tener lic. Obra

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H 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 187

CIERRE TRAS FIN DE OBRA Y ARCHIVO Obtener Certificado Final de Obras de la D.F. Obtener suplemento de entrada en vigor de garantas Elevacin a publico del Fin de Obra Envo a Centrales de la Escritura de Fin de Obra Solicitar al Banco Autorizacin inicio Subrogaciones Solicitar Licencia 1 Ocupacin. Presentar 902 de la ON y DH en el catastro del Ayto. Constitucin Comunidad, aprob Ppto y Nombrar cargos Solicitar NIF Comunidad. Abrir cta Corriente comunidad Solicitar Vado/Apertura Garaje del Edificio, en su caso Solicitar Lnea Telefnica Ascensor Elaborar Libro del Edificio y Llaves Z. Com. Convocar a Compradores para da de Escritura Preparar los libros de las viviendas a escriturar Boletines Agua, Gas y Electricidad Planos de Electricidad, Calefacc, Fontanera y Saneamiento Llaves y mandos Garantas Equipos e Instalaciones. Enviar nuestro Modelo Minuta escritura a Notara. Cancelar Hipoteca, en su caso. Escriturar las Viviendas con o sin Subrogacion. Cobrar el importe Pdte de Cobro (ej 80%) Cancelar Seguro de Caucin Contabilizar la entrega de llaves Meter datos venta en programa subrogaciones Pagar I.B.I. Edificacin. (pisos no vendidos al 1 de Enero) Pagar Plusvala en el Ayto Licencia apertura parking Licencia apertura piscina Recuperar Avales y Fianzas tcnicas.(Ayto Luz, agua, gas) Levantar posibles Afecciones reales sobre las fincas. Obtener Pliza Definitiva de Seguro Certificados de C. P. I. y Calefaccin. Certificacin de I.C.T. Comunicaciones I.C.T. Presentar 901 de cada vivienda escriturada Actas de Inspeccin Consumo Reclamaciones Judiciales de Clientes Reclamaciones de Clientes. Listas de Repasos de Clientes. RECLAMACIONES judiciales sobre el Suelo Recepcin definitiva de la Obra Devolver retencin a la constructora Baja IAE Caseta de ventas y su telfono, etc. Entregar Obras Urbaniz. al Ayto Dtor. Administracin Arquitectura Arquitectura / Asesoria Jurdica Director Comercial / Administrativo Administrador Construccin / Arquitectura Administrador Comunidad Arquitectura / Ingeniera / Construccin Direccin Comercial Direccin Comercial Construccin Ingeniera / Construccin Construccin Construccin Asesoria Jurdica Administracin Asesoria Jurdica Direccin Comercial Administracin Administracin Administracin Administracin Asesoria Jurdica / Administracin Construccin Construccin Construccin Asesoria Jurdica Construccin Construccin / Ingeniera Construccin / Ingeniera Asesoria Jurdica Asesoria Jurdica Asesoria Jurdica Construccin / Post-Venta Asesoria Jurdica Construccin / Ingeniera Construccin Administracin Construccin Construccin Administracin Asesoria Jurdica Delegado Administracin Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado Dtor. Administracin Delegado Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado / Administrativo Administrador Delegado Administrador Comunidad D.F / Delegado Delegado Administrativo Delegacin D.F / Delegado D.F / Tcnico / Delegado Tcnico / Delegado Tcnico / Delegado Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Administracin Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado Administracin Administracin Administracin Administracin Delegado / Administracin Tcnico / Delegado Tcnico / Delegado Tcnico / Delegado Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado / Tcnico Delegado / Tcnico / D.F Delegado / Tcnico / D.F Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado / D.F / Post- Venta Delegado / Asesoria Jurdica Ext. Delegado / Tcnico / D.F Delegado Administracin Delegado / D.F 1mes antes Fin Obra Al fin de Obra Al fin de Obra Al fin de Obra Al fin de Obra 1mes antes Fin Obra Al fin de Obra Al fin de Obra Al fin de Obra 1mes antes Fin Obra 1mes antes Fin Obra Antes del cert. final de obra Al fin de Obra 1mes antes Fin Obra 1mes antes Fin Obra 1mes antes Fin Obra Al fin de Obra Al fin de Obra Al fin de Obra Al Escriturar Entregas Al Escriturar Entregas Al Escriturar Entregas Al Escriturar Entregas Al Escriturar Entregas Al Escriturar Entregas El ao de entrega x cada Escritura Al fin de Obra Al fin de Obra Al fin de Obra En su caso Al fin de Obra 1mes antes Fin Obra 1mes antes Fin Obra Al Escriturar Entregas En su caso En su caso Tras Fin de Obra En su caso 1 aos tras fin obra 1 aos tras fin obra Al cierre de la caseta Al fin de Obra

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ACTIVIDADES DE UNA PROMOCIN INMOBILIARIA

Negocio de suelo: transformacin del suelo bruto en suelo urbanizado. Negocio de promocin: eleccin del producto (residencial, industrial, terciario, etc.) Concepcin del producto: seleccin del solar, normativa urbanstica aplicable, anteproyecto con diseo y edificabilidades, estudio de mercado, estudio de viabilidad. Diseo del producto: contrato privado de compraventa, estudio topogrfico, estudio geotcnico, comisin de agente, escritura solar, pago AJD compra solar, inscripcin registro propiedad. Proyecto Bsico (y visado). Encargo Aparejador (y visado), Estudio de Seguridad y nombramiento Coordinador Seguridad y Salud, Solicitud Licencia de obra, concesin licencia, peticin licencia de calas y acometidas, Escritura de ON y DH, pago AJD escritura ON y DH, inscripcin en Registro de la Propiedad, Solicitud de Prstamo Hipotecario, Proyecto de Seguridad y Salud (Planes de Seguridad) Proyecto de Ejecucin , Pago Licencia de Obra e I.C.I.O., concurso de contratistas, control de calidad (OCT), Seguro LOE, Seguro Caucin, Programa de Ventas, Escritura de Pto. Hipotecario, Pago AJD Pto. Hipotecario, Inscripcin en Registro.
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 Implementacin: Firma contrato construccin, Inicio ventas, periodo de venta, Plan de Obra, Acta de Replanteo, Ejecucin de las obras, Acta Recepcin Provisional, Lista de Repasos, Boletines de Instalaciones. Desactivacin: LPO, Libro del Edificio, Otorgamiento escrituras compraventa, cancelacin plizas de seguros, Constitucin Comunidad de Propiedad. Fin de la promocin.

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COMPONENTES DE UNA PROMOCIN INMOBILIARIA

GASTOS = COSTES = INVERSIN A REALIZAR Suelo Solar Bsqueda / localizacin. Medio: directo con la propiedad intermediarios = APIS consultora especializada concursos y subastas (pblicos / privados) Comisiones a satisfacer. Quin debe pagarlas? quin las paga? a cuanto ascienden ?
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 Aptitud para el desarrollo elegido (usos permitidos / compatibles / no permitidos) Verificacin de la normativa urbanstica (ficha urbanstica / cdula urbanstica) Comprobacin de la titularidad y cargas (nota simple / certificacin registral) Visita fsica del solar. Cuenta con edificacin? Demolicin / Rehabilitacin. Uno o varios solares Agrupacin / segregacin. Referencia catastral. Cuanto cuesta / cuanto piden / cuanto se debe pagar y condiciones de pago. Techo edificable / edificabilidad urbanstica s/r y b/r / transferencia de aprovechamientos. Aportacin del propietario: por producto final / por precio.

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 Solar: aquel que cuenta con todos los servicios de abastecimiento. Suelo urbano: consolidado / no consolidado Normas edificatorias: edificabilidad, ocupacin, superficie mnima, nmero mximo de viviendas, alturas, licencias de segregacin / agrupacin, Estudio de detalle. Si es solar estar urbanizado (al menos con la urbanizacin recepcionada provisionalmente) Si est en curso de urbanizacin: Cuenta de liquidacin provisional. Estado de pagos / Desviaciones Tira de cuerdas. Informacin registral.
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 Anteproyecto = Diseo y encaje del producto a desarrollar. Levantamiento Plano topogrfico. INVERSION = 1,35 (Vs + Vc). Coste del solar: suelo + comisiones + costes de urbanizacin Consideracin forma de pago: contado, aplazado (aval/garanta de pago), aportacin, cesin D superficie. Condicin resolutoria = coste de construccin y de cancelacin.

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 Construccin:

Necesario el Proyecto de Ejecucin - Memoria de Calidades - Presupuesto - Mediciones - Geotcnico PEM + Control calidad + Estudio Seguridad e Higiene + G.G + B.I. = Coste de contrata. Formalizacin del contrato: fiabilidad del proyecto, memoria de calidades definida , recepcin de ofertas, precio y forma de pago, garantas y retenciones, planing de obra, Acta de replanto, Actas peridicas de obra, Libro de rdenes, CFO, Acta de Recepcin provisional, Acta de Recepcin definitiva, periodo de garanta. Anlisis comparativo de las ofertas = Homogeneizacin.

Clusulas de rescisin/salida (retrasos, incumplimientos de plazo).

Formulacin jurdica del contrato.

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 Presentacin/validacin/tramitacin de certificaciones. Formalizacin de seguros: TRC, RC, Decenal (daos estructurales), Trienal, Anual. Control de calidad (OCT Homologada) (D 0; reservas tcnicas) Formula de contratacin: precio cerrado (variaciones, precios contradictorios) Retencin: a metlico / por aval. Plazo de ejecucin / cumplimiento de hitos / clusulas de penalizacin bonificacin. CFO: Visado Devolucin de retenciones.
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GASTOS FISCALES
AJD: (Compra solar, agregacin/segregacin, DON y DH, Prstamo hipotecario, escrituras de compraventa, subrogaciones del prstamo hipotecario) ITP: en caso de no estar sujeta al IVA la operacin IBI. Licencia de obras, ICIO, apertura, actividad, funcionamiento, cala, acometidas LPO IAE (cuota anual, regularizacin anual en funcin de los m2 vendidos)

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GASTOS FINANCIEROS
Gastos de constitucin, formalizacin, tasacin, estudio, intereses devengados, lneas de descuento de efectos. Factoring (con/sin recurso). Confirming.

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GASTOS GENERALES
Honorarios de profesionales + Gastos de estructura (Fijos / Variables) Arquitectos, Ingenieros, Aparejadores, Control de Calidad, Oficina tcnica, Notara y Registro, Comercializacin y Ventas, Departamentos Tcnicos, Contabilidad, Informtica, Asesora Jurdica, Servicios Externos contratados.

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IVA
Tipos impositivos

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INGRESOS
Recursos propios = capital aportado Prstamo hipotecario promotor (subrogable comprador). Periodo de carencia. Plazo de amortizacin Ventas (anticipos de clientes) e IVAs repercutidos (tamao de la empresa = declaraciones mensuales o trimestrales) Financiacin bancaria complementaria (circulante) Crdito de provisin (proveedores) Cundo podemos obtener el prstamo hipotecario? Para compra de suelo Escritura pblica de compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad. Promotor (construccin) Licencia de obras, Declaracin O.N.y D. H. (divisin del prstamo).

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A que cuanta ascender? Tasacin del suelo y del inmueble a construir. % s/valor en venta? Limitacin Banco Espaa: provisionar prstamos superiores al 80% del valor de la tasacin. Riesgo cliente y riesgo proyecto. Disposiciones del prstamo hipotecario? Contra presentacin de certificaciones / hitos constructivos (comprobacin y emisin de informe por el tasador. Seguimiento de la entidad financiera del cumplimiento de plazos y ritmo de ventas. Subrogacin del comprador (anlisis de la solvencia del comprador por la entidad financiera. Garantas complementarias). Cambio de entidad. Cancelacin de hipoteca.
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VENTAS
Necesidad de contar con licencia de obras concedida. Proteccin de los consumidores: RD 515/1989. Publicidad vinculante / engaosa. Facilitar toda la informacin referida al promotor, el proyecto, el producto (incluidas superficies-til- y memoria de calidades detallada), registrales, cargas y gravmenes, Estatutos de la CP, eleccin de Notario, fecha de entrega, subrogacin en el prstamo hipotecario suscrito, etc.

Garanta cantidades entregadas a cuenta (Ley 57/1968 y O.M. 29/11/68), ms intereses 6%.

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 Apertura cuenta especial Planificar las ventas: calendario (Estudio de mercado: tipologa, caractersticas, calidades). Comercializacin: con personal propio o ajeno (Medios a emplear y comisiones a satisfacer). Exclusivas / duracin del contrato.

Revisin pre-entrega de la vivienda. Elevacin a escritura pblica, subrogacin en prstamo hipotecario. Entrega de llaves y lista de repasos. Subsanacin de deficiencias.
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ACTIVIDADES A SEGUIR DESDE LA COMPRA DEL SOLAR

Planificacin de las actividades: Mes O: Mes 1: Compra solar y solicitud prstamo hipotecario compra suelo. Liquidacin AJD (o IVA)

Mes 2:

Proyecto Bsico, Encargo Aparejador, Solicitud licencias (obra, calas, acometidas)

Proyecto de Ejecucin. Obtencin y pago licencia de obras; concurso de obra, adjudicacin. Escritura Declaracin O.N. y D.H. Solicitud prstamo hipotecario al promotor. Firma contrato ejecucin de obras.
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Mes 5: Mes 6:

Mes 7:

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Mes 8: Mes 9:

Acta de replanteo. Inicio de las obras. Inicio de la comercializacin. Solicitud pliza afianzamiento cantidades.

Mes 9 a 23: Ejecucin de las obras. Expedicin de certificaciones. Disposiciones del prstamo hipotecario al promotor. Mes 23: Fin de las obras, emisin CFO, solicitud LPO y CH, boletines de instaladores. Elevacin a escritura pblica de los contratos privados de compraventa, entrega de llaves, entrega Libro del Edificio y Manual de Uso y Conservacin, lista de repasos, cancelacin de pliza/aval afianzamiento cantidades, constitucin de la CP. Control econmico-financiero de la promocin: rendicin de cuentas.
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Mes 24:

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EL PROYECTO INMOBILIARIO
Se trata de algo ms que un Proyecto Arquitectnico: es un anlisis de viabilidad de la promocin. Memoria de la promocin (datos del suelo, urbansticos, anteproyecto, memoria calidades). Estudio de mercado y previsiones de ventas. Proyeccin de ingresos estimados. Determinacin de flujos de caja (cash-flow esperados). Hoja resumen de viabilidad

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 Suelo: coste y forma de pago. Edificabilidad s/r. Repercusin / m2 t.e. Construccin: coste s/r y b/r y forma de pago. Duracin de las obras. Gastos generales y de promocin: Honorarios, licencias, costes de estructura. Gastos financieros. Ingresos por ventas: duracin de la fase de ventas (ritmo de ventas), forma de cobro. ***

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