Introducción Al Mercado Inmobiliario

Introduccin al Mercado
Inmobiliario
Pontificia Universidad Catlica de Chile

Facultad de Ingeniera
Escuela de Construccin Civil
Que es Gestin Inmobiliaria ?

La gestin inmobiliaria es un campo transversal de estudio e
inversin.
Principalmente abordado por los

sectores
financieros,
de
la
construccin y de la administracin
pblica.
Inmobiliario

Los roles de estos sectores han variado significativamente en

las ltimas dcadas.
En Chile, el Estado ha reducido

considerablemente la construccin
directa de proyectos, asumiendo un
rol estratgico en la formulacin e
implementacin
de
polticas
habitacionales y de desarrollo urbano
y encausando las energas que el
mercado asigna.
Inmobiliario

Se estima que en la actualidad ms del 90% de las obras que

desarrollaba el Estado estn en manos de privados.
Y bajo la evaluacin del sector financiero.

Estas decisiones de inversin a menudo se
guan
por
modelos
de
evaluacin
estandarizados
que
dificultan
la
identificacin de nuevos espacios de
oportunidad en el territorio urbano.
Inmobiliario

Inmobiliario

El sector Inmobiliario ha sido reconocido ltimamente como uno de los

agentes fundamentales en la actividad economa Regional y Nacional.
Adems por ser uno de los sectores mayormente

fomentado por el gobierno de Chile, ya que su
actividad genera un impacto inmediato en la
empleabilidad, disminuyendo el porcentaje de
cesanta nacional, por lo cual es fomentado con una
serie de subsidios.
Inmobiliario

El sector construccin es catalogado como uno de los ms ricos.
Es decir para los inversionistas es una

alternativa atractiva ya que un bien
inmueble es un activo fijo el cul posee
caractersticas de bajo riesgo y alta
rentabilidad
relativa,
adems
de
considerarse como un patrimonio.
Inmobiliario

Inmobiliario

Tendencia de la Gestin Inmobiliaria /

Edificacin.
En cuanto al crecimiento del PIB de la construccin en relacin al PIB
total.
Se puede observar que el sector de la

construccin, a grandes rasgos, sigue la
misma tendencia que el producto total del
pas. Esto es posible observarlo en grfico
ms adelante, el cual resume la relacin
entre los PIB de la construccin y PIB total, a
lo largo de 6 aos.
Inmobiliario

Sin embargo, cabe destacar que si bien sigue una misma

tendencia.
El mercado de la construccin se ha visto

mucho ms voltil debido a ciertos factores
(econmicos, tributarios y sociales).
Inmobiliario

Por ejemplo, es comprensible que el PIB de la construccin haya tenido

un fuerte decrecimiento, de un 8%, en 2009.
Debido a la fuerte crisis que afect a los

mercados de todo el mundo (en especial a los
inmobiliarios). Se observa que luego de sta, el
PIB de la construccin ha tenido una
recuperacin prspera, OJO
10
Inmobiliario

11
Inmobiliario

Resea del
sector.
La situacin actual de la economa mundial se caracteriza a grandes
rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de
Europa
y Japn se
los principales bloques
econmicos
. encuentran inmersas en un
estado de escaso o nulo crecimiento.
Si bien la mejora reciente de las expectativas

econmicas en la zona Euro revelan cierta
esperanza de un mejor desempeo en el futuro
inmediato.
En tanto, la economa norteamericana sigue
reafirmando su gradual recuperacin, luego de
que la mayora de los sectores econmicos
excepto el inmobiliario
Las
economas
de
Asia
emergente,
principalmente China, estaran evaluando revisar
a la baja sus proyecciones de crecimiento de
corto plazo.
12
Inmobiliario


los principales bloques econmicos.
En Latinoamrica, los antecedentes recientes

resaltan el menor ritmo de crecimiento
econmico que ha venido experimentando gran
parte de la regin, en lnea con el deterioro de
las expectativas de consumidores y empresarios.
El crecimiento potencial de Chile oscila en torno
a 4% anual (versus 4,5% de aos anteriores),
coherente con la menor inversin esperada en el
sector minero y las menores perspectivas de
crecimiento de largo plazo a nivel mundial.
13
Inmobiliario


Se estima un crecimiento cercano a un 3 % del

PIB en 2015 respecto de 2014 (1,8%), con una
inflacin del IPC en torno a 3,2% anual en
diciembre del mismo ao en lnea con un
endeble crecimiento de la demanda interna.
El 2013 fue de un 4,1%
14
Inmobiliario


La reforma tributaria en Chile pretende

contribuir positivamente al crecimiento potencial
(o de largo plazo) de la economa, an persiste
la incertidumbre en torno a su efecto sobre la
inversin productiva privada, situacin que ha
generado cierta desconfianza y cautela en la
ejecucin de nuevos proyectos por parte del
segmento empresarial del pas.
15
Inmobiliario

16
Inmobiliario

Algunas caractersticas del sector?

El crecimiento econmico nacional promedio en los ltimos
10 aos es de un 5% anual.
Y el crecimiento del sector construccin es de

4% anual, la contribucin del ejercicio de esta
actividad al PIB, es de entre un 8% y 9% anual,
esto refleja la fuerte correlacin entre la
actividad de la construccin y el crecimiento
econmico nacional.
17
Inmobiliario

Las perspectivas para el resto del 2014 y 2015 apuntan a un

crecimiento por debajo del potencial.
Creando holguras de capacidad. Para el ao 2015

se espera que el PIB crezca 3%. El mercado
inmobiliario ha mostrado menor dinamismo en las
ventas y aumentos sostenidos en los precios que
han continuado durante el 2013 y se estabilizaron
el 2014 y 2015.
18
Inmobiliario
Expectativa
de
un
mercado
laboral
disminuyendo su estrechez durante el 2014.

que
continua
Con tasas de desempleo que se ubicarn para

el 2015 en torno a 7%-7,5% hacia fines del
prximo
ao
nos
hace
prever
una
estabilizacin de los precios en cuanto a su
tren de crecimiento.
El 2014 fue de 6,5%
19
Inmobiliario

20
Inmobiliario

Se proyecta que tras crecer en torno al 4% el 2013, la inversin

en construccin creci cerca de un 0 % el 2014 y un 0,6% el
2015.
La inversin en viviendas creci 2,9% en 2013 y 1% el

2014 y el 2015 decrecer un 4,6%. El menor
crecimiento de este ao se explicara por un retroceso
de la inversin en viviendas del sector privado. Se
logra compensar en parte por Infraestructura.
21
Inmobiliario

Las condiciones para crditos hipotecarios han mostrado retrocesos

siguiendo el menor dinamismo del empleo y el deterioro de las
carteras.
Se espera condiciones crediticias no mejoren

sustancialmente
durante
los
prximos
trimestres ante polticas conservadoras de la
banca y empeoramiento de las medidas
tradicionales para asignar riesgo crediticio a
nivel de personas y empresas particularmente
a constructoras e inmobiliarias.
22
Inmobiliario

23
Inmobiliario

Las unidades comerciales y los sectores de construccin

residencial.
En las unidades comerciales, hay una baja

reaccin de los precios ante una sensacin de
amplia capacidad de absorcin de los metros
cuadrados de oficinas que se espera ingresen
en los prximos trimestres.
Oferta en los sectores de construccin
residencial
y
comercial
continuar
moderndose, evitando impactos significativos
sobre los precios.
24
Inmobiliario

Las bajas en las tasas de inters de referencia se han

reflejado parcialmente.
En bajas de las
tasas
de
inters
para
crditos
hipotecarios, lo
que
tambin
puede
atribuirse a un
aumento
del
riesgo
de
crdito.
TIP
(Tasa
Inters
Promedio TPM
(Tasa
Poltica
Monetaria)
25
Inmobiliario

26
Inmobiliario

Las condiciones para crditos hipotecarios han mostrado

retrocesos siguiendo el menor dinamismo del empleo y el
deterioro de las cartera.
Se
espera
que
las
condiciones
crediticias no mejoren sustancialmente
durante los prximos trimestres ante
polticas conservadoras de la banca y
empeoramiento
de
las
medidas
tradicionales
para
asignar
riesgo
crediticio a nivel de personas y
empresas. Por lo tanto ha impactado el
nmero de crditos hipotecarios.
27
Inmobiliario

28
Inmobiliario

Las condiciones muestran mayores restricciones en el otorgamiento

de crdito, particularmente a empresas inmobiliarias y constructoras.
Lo anterior responde a los mayores niveles de

riesgo percibidos por las instituciones financieras
ante los temores de aumentos significativos y
rpidos en los precios de viviendas y oficinas,
situacin que llev a advertencias, por parte del
Banco Central y algunos privados.
29
Inmobiliario

Las ventas de viviendas se han moderado el 2014 - 2015 y los

Con condiciones
precios han mantenido el promedio.
financieras ms
estrechas,
se
moderan
los
niveles
de
ingreso de los
hogares
y
escasez relativa
de ubicaciones
en
comunas/region
es de mayor
demanda.
30
Inmobiliario

31
Inmobiliario

Junto
a
unya se
Por otro lado, el esperado menor dinamismo de
la economa
que
bajo
ha dejado ver en los trimestres precedentes. crecimiento
tendencia en los
prximos
meses
hacen
prever
peores condiciones
para
el
endeudamiento de
los hogares. En su
conjunto,
nos
permiten tener un
diagnstico
de
moderacin en el
dinamismo de las
ventas, pero con
sostenibilidad
en
los
precios
actuales.
32
Inmobiliario

Los permisos de edificacin muestran estabilizacin.
Los permisos permiten una

demora de hasta 36 meses
en el inicio de obras, no
responde a un escenario
ms favorable para el
sector
sino
a
una
estrategia de stockeo.
Aprobacin de la reforma
tributaria,
supuso
un
estmulo para adelantar la
ejecucin de proyectos
inmobiliarios
con
la
finalidad de aminorar el
efecto
del
pago
del
impuesto vigente a contar33
del primero de enero de
Inmobiliario

El espacio para continuar observando penetracin de la

deuda hipotecaria en los hogares es elevado.
Al ser comparado con otros pases, dentro

de un concierto de pases desarrollados y
emergentes, Chile tiene una razn de
deuda hipotecaria a PIB de 20%.
34
Inmobiliario

35
Inmobiliario

Cuando se comparan los precios en USD por metro cuadrado en Latam.
Chile no aparece con precios por sobre

otros pases de la regin. Cuando se
observa la evolucin de los precios de
viviendas para un conjunto de pases. Chile
presenta
una
evolucin
cercana
al
promedio, y por debajo de otras economas
exportadoras
de
commodities
como
Australia y Nueva Zelanda.
36
Inmobiliario

37
Inmobiliario
ventas de propiedades sobre UF5.000 han

Las
mostrado una
mayor participacin dentro de las ventas totales desde el ao
2009.
Y las de
precios
inferiores
a
UF2.000
han
mostrado
una
menor
participac
in sobre
las
ventas
totales de
inmueble
s.
38
Inmobiliario

39
Inmobiliario

El mercado de oficinas ha recibido el ingreso de una importante

cantidad de metros cuadrados disponibles, afectando las tasas
de vacancia y los precios de los arriendos. Esto podra agravarse
al incorporarse los nuevos proyectos esperados para el 20132015.
40
Inmobiliario

Cuales son los Productos Inmobiliarios ?

Los productos inmobiliarios se clasifican
comerciales, oficinas y viviendas entre otros.
en
grupos:
locales
Los locales comerciales son

un bien inmueble cuyo uso es
para
las
actividades
comerciales
mayoristas
y
minoristas como mercados o
galeras,
su
ubicacin
estratgica esta comprendida
en el centro urbano de cada
ciudad,
adems
se
caracteriza por su gran
diversidad de actividades.
41
Inmobiliario

Los productos inmobiliarios se clasifican en grupos que como,

locales comerciales, oficinas y viviendas entre otros.
Las oficinas se ubican de igual manera

en los centros urbanos pero en las
plantas altas de los edificios a
diferencia de los locales comerciales,
estn destinados a la realizacin de
trabajos o a las actividades de una
empresa.
42
Inmobiliario

43
Inmobiliario

Los productos inmobiliarios se clasifican en grupos que como,

locales comerciales, oficinas y viviendas entre otros.
Por ltimo para el caso de las viviendas, se

considera una vivienda a cualquier recinto,
separado e independiente, construido o
adaptado para el albergue de personas,
tambin son consideradas bienes multiatributo,
ya
que
satisfacen
varias
necesidades
simultneamente,
poseyendo
muchas
cualidades valorables, as el precio que el
cliente esta dispuesto a pagar depender de
ests, y de la valoracin econmica que l
estime por el bien inmueble.
44
Inmobiliario

Factores Histricos de la Gestin

Inmobiliaria.
El desarrollo del sector inmobiliario es clave para la actividad
econmica
chilena, presente y futura.
Alrededor de un 8% del empleo es generado

por el sector construccin y este representa
un 8,5% del total del producto realizado en un
ao tpico en el pas. Ms an, la edificacin
de vivienda atrae flujos constantes de
inversin que cercanos a los 10 mil millones
de dlares.
45
Inmobiliario

46
Inmobiliario

Esta importancia relativa hacen del mercado

chileno una fuente atractiva de inversin.
inmobiliario
Lo anterior es importante, desde el punto de

vista del negocio financiero, donde hay una
estabilidad relativa en la demanda por viviendas
debido a las condiciones de institucionalidad de
la economa chilena.
47
Inmobiliario

Este desarrollo tambin es importante desde un punto de vista social.
El pas enfrenta grandes retos que van desde la

provisin de infraestructura, hasta nuevas formas
de entender las ciudades, con los beneficios y
problemas que las diversas decisiones que tomen
tanto el sector privado como el pblico.
48
Inmobiliario

49
Inmobiliario

Segmentacin de la Gestin Inmobiliaria /

Edificacin.
En general, se aprecia que los porcentajes de cada uno de los grupos
no varan mucho de un ao a otro.
Se mantiene la tendencia de
que el grupo socioeconmico
AB
presenta
el
menor
porcentaje
de
proyectos,
mantenindose menor al 8%.
Le sigue a ste el nivel C1, el
cual
tiene
una
mayor
representacin en el grfico. En
2010 se mantiene cercano al
40%,
cayendo
a
34%
aproximadamente en 2011.
Lidera la cantidad de proyectos
el grupo C2, el cual tiene una
representacin de proyectos de
ms de un 50% en ambos aos.
50
Inmobiliario

GSE: ABC1
As, el "ABC1" santiaguino de hoy representa a un 10 % de la sociedad.

Son profesionales universitarios con carreras de prestigio, que tienen
altos cargos ejecutivos y que viven en los mejores y mas exclusivos
sectores de la ciudad,
En casas amplias o departamentos de lujo, de

construccin slidas. Estn ubicados, principalmente,
en Providencia, Las Condes, Lo Barnechea y Vitacura,
aunque en los ltimos aos han emigrado a comunas
perifricas, como Colina y Huechuraba. Cuentan con
dos o mas vehculos, todos de marcas de prestigio,
con menos de cinco anos de uso y de mas de siete
millones de pesos.
Es quizs el grupo social mas heterogneo, ya que
pueden integrarlo quienes perciben un ingreso
familiar mensual de un milln 800 mil pesos y los
que
ganan
mas
de
ocho
millones.
Convencionalmente, se tiende a agrupar al "AB" con
el "C1", debido a que los primeros apenas superan el
2,5 %.
51
Inmobiliario

GSE: C2
Los "C2", en cambio, que corresponden a lo mas tpico de la clase media,
son menos del 20 % del total de la poblacin santiaguina.
Viven en sectores tradicionales, alejados del centro

de la ciudad, generalmente en condominios con
muchas viviendas, en calles limpias y cuidadas.
Hoy, se les puede encontrar en Las Condes,
Providencia, La Reina, uoa, La Florida y Macul.
Los jefes de hogar generalmente son profesionales
universitarios, con carreras de primer y segundo
nivel de prestigio, que se desempean como
ejecutivos o jefes de departamentos. Su ingreso
familiar puede variar entre los 670 mil pesos al
milln 800 mil pesos, lo que les permite tener un
vehculo (a veces dos), de modelos medianos, por
un valor inferior a los siete millones de pesos.
52
Inmobiliario

GSE: C3
Un poco mas abajo en la "escala social", esta la clase media baja, que
bordea el 30 %.
Son los "C3", que corresponde, en su mayora,

a personas sin estudios de nivel superior,
aunque si se incluyen en este grupo a
profesores y a tcnicos. Son caractersticos los
comerciantes,
empleados
administrativos,
taxistas, vendedores y obreros. El promedio
ponderado del ingreso familiar es de 540 mil
pesos, lo que les permite vivir en San Joaqun,
Independencia, Pealoln, La Florida y Maip,
y contar con algunos vehculos, especialmente
de trabajo, como furgones o taxis.
53
Inmobiliario

GSE: D
Poco mas del 30 % constituye el "D", calificado por algunas empresas de
estudios de mercado como la clase baja.
Se trata de personas con estudios bsicos o medios

incompletos, aunque cada vez es mas difcil ubicar a
gente de este grupo sin su escolaridad completa. Sin
embargo, suelen carecer de profesin, por lo que se
desempean
generalmente
como
obreros,
empleadas domesticas o jardineros, que pueden
tener un ingreso familiar mensual entre 245 mil
pesos y 440 mil. Viven en poblaciones antiguas, de
tipo popular y con alta densidad poblacional, en
calles con veredas estrechas y pavimento en regular
estado, sin reas verdes y medianamente limpias.
Sus casas son pequeas, de tipo econmica y estn
en Cerro Navia, Recoleta, Conchali y El Bosque.
54
Inmobiliario

GSE: E
En el ultimo eslabn de la pirmide esta el grupo "E", con poco menos del
7 % de la poblacin que raya en la extrema pobreza.
Se concentran en sectores populares y peligrosos, como La

Pintana, Huechuraba, Renca y Lo Espejo, donde las calles
estn sin pavimentar y con poca urbanizacin. Las
viviendas son de material ligero, pequeas, con una o dos
habitaciones que funcionan como comedor, cocina y
dormitorio. El promedio de escolaridad del jefe de hogar
no sobrepasa los cinco anos, por lo que se desempean en
trabajos ocasionales, como aseadores, lavadores de autos
o salen del paso con los tpicos "pololos". El promedio
ponderado de su ingreso familiar mensual es de 120 mil
pesos. La mayora de las empresas de mercado no dirige
sus mensajes a este grupo y si alguno llega a el es por
aadidura, como el caso de la Coca Cola, por ejemplo, que
ya se masifico a tal nivel que es consumida desde el
"ABC1" hasta el "E".
55
Inmobiliario

Panorama Futuro del Mercado

Inmobiliario.
La actividad econmica ha mostrado un dinamismo moderado en los

ltimos meses, y se espera un comportamiento errticio
a incremento
mediano plazo
El
estable en los
precios
de
las
viviendas,
expectativas
de
ajustes
en
las
tasas de inters y
requerimientos
ms estrictos para
el
crdito
hipotecario,
debieran llevar a
una
moderacin
del crecimiento de
la demanda en el
mediano plazo.
56
Inmobiliario

Casi dobla el nmero
Cabe destacar que Santiago se mantiene como la comuna con ms

de proyectos de las
proyectos inmobiliarios.
comunas que le siguen

en
el
ranking.
Creciendo
mucho
Estacin
Central
e
Independencia. Viene
seguidas
por
las
comunas
de
Las
Condes y La Florida y
Macul. Probablemente
esto se debe a que son
una de las comunas de
mayor
valor
por
concepto de demanda
y mayor proyeccin
por sus ubicaciones,
preferidas as por los
clientes.
57
Inmobiliario


ltimos meses, y se espera un comportamiento errticio a mediano
plazo.
Restriccin de
oferta
por
menor
disponibilidad
de
terrenos,
costos
laborales ms
estables
y
precios
de
insumos para
la
construccin.
ICE, Indice de Costos Edificacin
58
Inmobiliario


ltimos meses, y se espera un comportamiento errtico mediano a
plazo.
A pesar de la
expectativa
de
moderacin de la
demanda,
el
hecho
que
la
oferta
tambin
enfrenta
menores
holguras en el
mediano plazo,
da soporte a los
niveles
de
precios.
59
Inmobiliario

Respecto de la inversin, se estima que el componente

de inversin
Al crecer
cerca deen
construccin continuar siendo un factor relevante.
9,4%
a/a
en
promedio para el
periodo
2010-13,
que se espera muy
inferior para el 2015.
Esto sin duda tendr
un impacto en el
dinamismo
significativo de la
oferta
en
los
sectores
de
construccin
residencial
y
comercial.
60
Inmobiliario

Respecto de las condiciones crediticias, stas se han visto afectadas

por la incertidumbre en los mercados financieros.
Lo que ha llevado a una mayor precaucin de parte

del sistema financiero. As, como con el mercado
laboral, lal condiciones crediticias del Banco Central
muestra mayores restricciones en el otorgamiento de
crditos a personas y empresas. Los factores que
explican este cambio se relacionan con mayores
niveles de riesgo percibidos por las instituciones
financieras.
61
Inmobiliario

62
Inmobiliario
ICE,
Indice
Edificacin

de
Costos
63
Inmobiliario

Cifras del Mercado Inmobiliario.

Los permisos permiten una
demora de hasta 36 meses
en el inicio de obras, no
responde a un escenario
ms favorable para el
sector
sino
a
una
estrategia de stockeo.
Aprobacin de la reforma
tributaria,
supuso
un
estmulo para adelantar la
ejecucin de proyectos
inmobiliarios
con
la
finalidad de aminorar el
efecto
del
pago
del
impuesto vigente a contar
del primero de enero64 de
2016.
Inmobiliario

65
Inmobiliario

El nivel de ventas entre

enero y septiembre de
este
ao
registra
un
rezago
de
8,2%
con
respecto al 2013, 47.000
viviendas frente a las
51.000.
La dinmica segn tipo de
vivienda contina siendo
diferente: en el mercado
de departamentos todava
se
registran
cifras
positivas, con un avance
de 1,9%, mientras que en
el mercado de casas el
66
rezago se ampli hasta
Inmobiliario

67
Inmobiliario

68
Inmobiliario

69
Inmobiliario

70

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Principalmente abordado por los

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Los roles de estos sectores han variado significativamente en

En Chile, el Estado ha reducido

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Se estima que en la actualidad ms del 90% de las obras que

Y bajo la evaluacin del sector financiero.

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El sector Inmobiliario ha sido reconocido ltimamente como uno de los

Adems por ser uno de los sectores mayormente

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El sector construccin es catalogado como uno de los ms ricos.

Es decir para los inversionistas es una

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Tendencia de la Gestin Inmobiliaria /

Se puede observar que el sector de la

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Sin embargo, cabe destacar que si bien sigue una misma

El mercado de la construccin se ha visto

Pontificia Universidad Catlica de Chile

Por ejemplo, es comprensible que el PIB de la construccin haya tenido

Debido a la fuerte crisis que afect a los

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estado de escaso o nulo crecimiento.

Si bien la mejora reciente de las expectativas

Pontificia Universidad Catlica de Chile

La situacin actual de la economa mundial se caracteriza a grandes

En Latinoamrica, los antecedentes recientes

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La situacin actual de la economa mundial se caracteriza a grandes

Se estima un crecimiento cercano a un 3 % del

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La situacin actual de la economa mundial se caracteriza a grandes

La reforma tributaria en Chile pretende

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Algunas caractersticas del sector?

Y el crecimiento del sector construccin es de

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Las perspectivas para el resto del 2014 y 2015 apuntan a un

Creando holguras de capacidad. Para el ao 2015

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Con tasas de desempleo que se ubicarn para

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Se proyecta que tras crecer en torno al 4% el 2013, la inversin

La inversin en viviendas creci 2,9% en 2013 y 1% el

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Las condiciones para crditos hipotecarios han mostrado retrocesos

Se espera condiciones crediticias no mejoren

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Las unidades comerciales y los sectores de construccin

En las unidades comerciales, hay una baja

Pontificia Universidad Catlica de Chile

Las bajas en las tasas de inters de referencia se han