Cuestiones

Cuestiones de
de Derecho
Derecho Contractual
Contractual en
en
el
el Cdigo
Cdigo unificado
unificado
(Compraventa
(Compraventainmobiliaria
inmobiliariaLeasing
Leasing-Fianza
FianzaDonacin
DonacinContratos
Contratosen
enmoneda
monedaextranjera)
extranjera)

Por
Por Carlos
Carlos A.
A. Hernndez
Hernndez

I. ESTADO ACTUAL DE LA TEORA DEL CONTRATO A LA

LUZ DE SUS PRINCIPIOS INFORMADORES

La

constitucionalizacin del Derecho

impacto en el Derecho de los Contratos

Privado:

Morigeracin

del principio de eficacia vinculante en

el contexto de la pluralidad de categoras: el rol de los
principios de abuso del derecho, buena fe y
razonabilidad y de los instrumentos revisores. La
expansin del orden pblico

Ajuste

del principio de relatividad y su interaccin

con el principio de conexidad

El

fraccionamiento de la categora contractual:

contratos paritarios, por adhesin y de consumo

A) FRACTURA DEL TIPO GENERAL

El Anteproyecto presenta una fractura del tipo general y

por lo tanto hay dos partes generales. El sistema funciona
ms claramente de este modo:
Si hay un contrato discrecional, hay plena autonoma
privada. Se aplica el Ttulo II, de los contratos en general.
Si hay un contrato celebrado por adhesin, no hay
consentimiento sino adhesin. Se aplica el Ttulo II,
Captulo 3, Seccin 2, artculos 984 y siguientes, dedicados
a esos vnculos.
Si hay un contrato de consumo, se aplica el Ttulo III. En
este caso no interesa si hay o no adhesin, ya que el
elemento que define la tipicidad son los elementos
descriptos
en
el
artculo
1092
(Fundamentos
del
Anteproyecto de 2012, que sirviera de fuente directa a las
normas del Cdigo Civil y Comercial)

B) SE RECURRE AL MODELO DEL TIPO CONTRACTUAL

MNIMO

Para

la tipificacin de los contratos, el Cdigo unificado

dedica el Ttulo IV Contratos en particular, que organiza
en 30 Captulos. Algunos regulan ms de un contrato (vg.
obra y servicios; contratos bancarios; cesin de derechos,
etc.) (Libre Tercero, Ttulo Cuarto del Cdigo Civil y
Comercial)

De

ello resulta la ampliacin de la nmina de contratos

tipificados, mayoritariamente comerciales. En el mbito
civil se destaca la regulacin de la cesin de herencia,
aunque en el mbito sucesorio -como haba pensado Vlez
(nota al art. 1484) (Libre Tercero, Ttulo Cuarto del Cdigo
Civil y Comercial)

Se

simplifican las regulaciones actuales (vg. la locacin

de cosas se regula en 40 artculos frente a los 129 del
Cdigo de Vlez y 30 de la ley 23.091) (Libre Tercero,
Ttulo Cuarto, Captulo IV del Cdigo Civil y Comercial)

C) SE VALE DE TIPOS GENRICO Y SUBTIPOS

los contratos de obra y servicios se los sustrae de la

lgica de las locaciones y se afirma la existencia de dos
tipos contractuales, aunque reconociendo los puntos en
comn que presentan, los cuales se expresan en las
disposiciones generales aplicables a ambas especies
(Libre Tercero, Ttulo Cuarto, Captulo 6 del Cdigo Civil y
Comercial)

Lo

mismo puede predicarse de los contratos bancarios,

que luego de una interesante regulacin general de la
transparencia de las condiciones contractuales y de los
contratos de consumo, tipifica al depsito bancario, a la
cuenta corriente bancaria, al prstamo y descuento
bancario, a la apertura de crdito, al servicio de caja de
seguridad, y a la custodia de ttulos (Libre Tercero, Ttulo
Cuarto del Cdigo Civil y Comercial)

Compraventa inmobiliaria
Se regula de modo sistemtico al boleto de
compraventa (Cap. 1, Seccin 8), mediante la
incorporacin de reglas sobre:

La oponibilidad del boleto de compraventa de

inmuebles en el concurso o quiebra del
vendedor (Art. 1171): Se modifica la solucin
del art. 1185 bis actual, ponindosela en
sintona con el segundo prrafo del art. 146
de la Ley 19.551;
La oponibilidad del boleto de compraventa de
inmuebles frente a terceros con cautelares a
su favor (Art. 1170)

Artculo 1170.- Boleto de compraventa de

inmuebles. El derecho del comprador de buena
fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan
trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrat con el titular registral, o
puede subrogarse en la posicin jurdica de
quien
lo
hizo
mediante
un
perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pag como mnimo el veinticinco
por ciento del precio con anterioridad a la traba
de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisicin tiene publicidad suficiente, sea
registral, sea posesoria.

Compraventa inmobiliaria
Se regula de modo sistemtico al boleto de
compraventa (Cap. 1, Seccin 8), mediante la
incorporacin de reglas sobre:

La oponibilidad del boleto de compraventa de

inmuebles en el concurso o quiebra del
vendedor (Art. 1171): Se modifica la solucin
del art. 1185 bis actual, ponindosela en
sintona con el segundo prrafo del art. 146
de la Ley 19.551;
La oponibilidad del boleto de compraventa de
inmuebles frente a terceros con cautelares a
su favor (Art. 1170)

Se mantiene el rgimen de la venta de lotes provenientes

de un fraccionamiento y a plazos (Ley 14.005), pero se
reestructura la prehorizontalidad, derogndose la Ley
19.724

ARTICULO
2070.Contratos
anteriores
a
la
constitucin
de
la
propiedad
horizontal.
Los
contratos sobre unidades funcionales celebrados
antes de la constitucin de la propiedad horizontal
estn incluidos en las disposiciones de este Captulo.
ARTICULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar
contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo
el rgimen de propiedad horizontal, el titular del dominio
del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operacin de
acuerdo a lo convenido por cualquier razn, y cuya
cobertura comprenda el reintegro de las cuotas
abonadas con ms un inters retributivo o, en su caso, la
liberacin de todos los gravmenes que el adquirente no
asume
en
el
contrato
preliminar.
El incumplimiento de la obligacin impuesta en este
artculo priva al titular del dominio de todo derecho
contra el adquirente a menos que cumpla ntegramente
con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus
derechos contra el enajenante.

Leasing

Se propone incorporar al Cdigo Civil y Comercial

(Captulo 5) la ley de leasing N 25.248:
implicancias prcticas de esa metodologa. Los
leasing por adhesin y de consumo
Se mantiene y enriquece el rgimen de conexidad
(art. 1232)

ARTICULO 1232.- Responsabilidades, acciones y

garantas en la adquisicin del bien. En los casos de
los incisos a), b) y c) del artculo 1231, el dador cumple
el contrato adquiriendo los bienes indicados por el
tomador. El tomador puede reclamar del vendedor, sin
necesidad de cesin, todos los derechos que emergen
del contrato de compraventa. El dador puede liberarse
convencionalmente de las responsabilidades de
entrega y de la obligacin de saneamiento

Leasing

Se propone incorporar al Cdigo Civil y Comercial

(Captulo 5) la ley de leasing N 25.248:
implicancias prcticas de esa metodologa. Los
leasing por adhesin y de consumo
Se mantiene y enriquece el rgimen de conexidad
(art. 1232)
Se preserva pese a las crticas el rgimen de
responsabilidad civil por el riesgo o vicio de la cosa

Artculo
1243.Responsabilidad
objetiva. La responsabilidad objetiva
emergente del artculo 1757 recae
exclusivamente sobre el tomador o
guardin de las cosas dadas en leasing.

Fianza

Se consagra una regulacin (Captulo 23), que

simplifica y mejora la existente
Se mantienen las especies de
atendiendo a sus responsabilidades

fianzas,

Artculo 1583.- Beneficio de excusin. El acreedor slo

puede dirigirse contra el fiador una vez que haya excutido
los bienes del deudor. Si los bienes excutidos slo
alcanzan para un pago parcial, el acreedor slo puede
demandar al fiador por el saldo.
Artculo 1590.- Fianza solidaria. La responsabilidad del
fiador es solidaria con la del deudor cuando as se
convenga expresamente o cuando el fiador renuncia al
beneficio de excusin.
Artculo 1591.- Principal pagador. Quien se obliga como
principal pagador, aunque sea con la denominacin de
fiador, es considerado deudor solidario y su obligacin se
rige por las disposiciones aplicables a las obligaciones
solidarias.

Fianza

Se consagra una regulacin (Captulo 23), que

simplifica y mejora la existente
Se mantienen las especies de
atendiendo a sus responsabilidades

fianzas,

Se mejora la tipificacin de la fianza general

Artculo 1578.- Fianza general. Es vlida la fianza

general que comprenda obligaciones actuales o
futuras, incluso indeterminadas; en todos los casos
debe precisarse el monto mximo al cual se obliga
el fiador. Esta fianza no se extiende a las nuevas
obligaciones contradas por el afianzado despus de
los cinco aos de otorgada.

Donacin

Se mejora y simplifica la regulacin de

las donaciones (Captulo 22)

Se intenta resolver el difcil problema del

alcance de la accin de reduccin en las
donaciones inoficiosas. Ello ocurre con
reenvo al libro de las transmisiones mortis
causa

Artculo 1565.- Donaciones inoficiosas. Se

considera inoficiosa la donacin cuyo valor excede
la parte disponible del patrimonio del donante. A
este respecto, se aplican los preceptos de este
Cdigo sobre la porcin legtima.
Artculo
2458.Accin
reipersecutoria.
El
legitimario
puede
perseguir
contra
terceros
adquirentes los bienes registrables. El donatario y
el subadquirente demandado, en su caso, pueden
desinteresar al legitimario satisfaciendo en dinero
el perjuicio a la cuota legtima.
Artculo 2459.- Prescripcin adquisitiva. La
accin de reduccin no procede contra el donatario
ni contra el subadquirente que han posedo la cosa
donada durante diez aos computados desde la
adquisicin de la posesin. Se aplica el artculo
1901.

Contratos en moneda extranjera

Regla general: La obligacin es de dar dinero si el deudor

debe
cierta
cantidad
de
moneda,
determinada
o
determinable, al momento de constitucin de la obligacin. Si
por el acto por el que se ha constituido la obligacin, se
estipul dar moneda que no sea de curso legal en la
Repblica, la obligacin debe considerarse como de dar
cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el
equivalente en moneda de curso legal (art. 765).
Excepciones:
Hay depsito de dinero cuando el depositante transfiere la
propiedad al banco depositario, quien tiene la obligacin de
restituirlo en la moneda de la misma especie, a simple
requerimiento del depositante, o al vencimiento del trmino o
del preaviso convencionalmente previsto (art.1390).
Hay contrato de mutuo cuando el mutuante se compromete
a entregar al mutuario en propiedad, una determinada
cantidad de cosas fungibles, y ste se obliga a devolver igual
cantidad de cosas de la misma calidad y especie (art. 1525).
Pacto de pago en moneda extranjera como condicin
esencial del acuerdo ?.