LAS FINANZAS EN

LOS PROYECTOS
INMOBILIARIOS
FINANCIAMIENTO DE UNA
INVERSION INMOBILIARIA

INGA VILCA, PIERO A

Crdito
Hipotecario

Tipo de inmueble:
Casa
Direccin: Av.
Salaverry 1831
rea total: 230 mts2
Antigedad: 5 aos
Precio: S/.400,170.00
Dormitorios: 3
Baos: 3
reas adicionales:
Estacionamiento

T.E.A
10.20%

T.E.A
11.00%

T.E.A
11.20%

Tiempo:
15 aos

Tiempo:
15 aos

Tiempo:
15 aos

Monto :
s/.
400,167.0
0

Monto:
s/.
400,167.0
0

Monto :
s/.
400,167.0
0

Condiciones del
Banco Interbank

Monto del inmueble:

S/.400,170.00
Monto a financiar : S/.
360,153.00
Tasas de Inters:

Monto

Mximo

Mnimo

7000.00 a 25,000.00

11.20%

11.80%

25,001.00 a 50,000.00

10.70%

11.20%

50,001.00 a 70,000.00

10.30%

10.70%

70,001.00 a 100,000.00

10.20%

10.39%

100,001.00 a 200,000.00

9.90%

10.00%

Ms de 200,000.00

9.50%

9.60%

Plazo del prstamo: 180 meses.

Garantas: Hipotecario.
Seguro desgravamen: 0.30 %
Seguro hipotecario:0.049%

Tasa

Requisitos:
No presentar un mal comportamiento de pago, ni estar reportado en
centrales de riesgo con informacin negativa (Infocorp, Certicom, etc.). La
misma condicin deber ser cumplida por la empresa donde labora.
Tener entre 21 y 72 aos. La edad mxima para pagar tu prstamo es hasta
los 80 aos, siempre y cuando a los 75 aos tu saldo capital no sea mayor a
$15,000.
De ser casado, conviviente o calificar como novio; estos requisitos deben
ser cumplidos por su pareja.

Caracterst
icas:
Te financiamos hasta el 90% .
Puedes elegir entre tasas fijas y mixtas en soles y dlares.
Cuotas extraordinarias en enero y en agosto, si lo deseas.
Tienes hasta 6 meses para pagar tu primera cuota en
proyectos y hasta 3 meses en vivienda terminadas.
No cobramos comisiones por: estudio de ttulos, prepagos o
cancelaciones anticipadas.
Beneficios especiales para clientes con cuenta sueldo.

Para nuestro financiamiento

Monto del Prstamo:
400,170.00 x 0.90 = S/. 360,153.00
Tasa de inters:
10.20%

Plazo del prstamo:

15 aos ( 180 meses )
Periodicidad de cuotas:
mensual.
Seguro de desgravamen:
0.49%

Seguro hipotecario:
0.30%

Pasos para hacer el

cronograma:
1) Debemos de hallar la tasa equivalente en meses.
(1+0.1020)1=(1+iequivalente mensual)12
i

equivalente mensual

= 0.812673666% = 0.0081267366

2) hallamos nuestras cuotas:

S/. 360,153.00 = R [ 1 ( 1 + 0.00812673666)-180]
0.00812673666
R = S/. 3,945.50

desgravamen:
= S/.360,153.00 x 0.00049
= S. 176.47
4 Seguro de inmueble:
= Deuda x 70% x Tasa de
seguro
= S/.360,153.00 x 0.70 x
0.003
Ver Revista

CRDITOS HIPOTECARIOS
PARA VIVIENDA

10

Son
aquellos
crditos
destinados a las personas
naturales para la adquisicin
, construccin , refaccin ,
remodelacin
,ampliacin
,mejoramiento o subdivisin
de vivienda propia ,siempre
que en uno u otros casos ,
tales crditos se otorguen
amparados con hipotecas
debidamente inscritas.

FONDO MIVIVIENDA
Es un crdito hipotecario pero con capital del
Fondo Mi vivienda S.A. (empresa estatal de
derecho privado).
Sirve exclusivamente para la adquisicin
viviendas de primera venta y la construccin
viviendas en terrenos o aires independizados.

de
de

El valor de la vivienda financiada puede llegar

hasta $180000.00 o 50 UITs

FONDO MIVIVIENDA
Es la principal institucin pblica a cargo de los
programas de asistencia para el acceso a
vivienda. Fue creada con los objetivos de
promover:
el acceso a viviendas (nuevas), y
el ahorro con este fin.

Provee acceso al mercado hipotecario a

aquellos segmentos de la poblacin con escasa
participacin en dichos mercados.

Productos del Fondo MIVIVIENDA

Premio al
Buen Pagador
(PBP)

Bono Familiar
Habitacional
(BFH)

Productos del Fondo

MIVIVIENDA
CRDITO MIVIVIENDA

Es un producto hipotecario cuyo objetivo es

incrementar la demanda por viviendas mediante
tasas de inters por debajo de las de mercado
para segmentos de ingresos medios y bajos.

TECHO PROPIO

Es un subsidio directo a la demanda diseado

para promover la tenencia de casas nuevas entre
los hogares de bajos ingresos.
Con fines de renovacin urbana se financian
viviendas con equipamiento adecuado.

CREDITO
MIVIVIENDA

ANTES

DESPUS

Crdito MIVIVIENDA
El FMV provee crditos de manera indirecta
otorgados a los participantes a travs de
los
intermediarios
financieros
(banca
privada comercial) y manejados por ellos, a
tasas de inters menores a las de mercadoPremio del Buen Pagador.
EL FMV provee los fondos y asume parte del
riesgo con la banca comercial: 1/3 del riesgo
y tiene orden de prelacin ltimo en caso de
liquidacin de activos.

ESQUEMA OPERATIVO DEL CREDITO MIVIVIENDA

Criterios de elegibilidad para crditos MIVIVIENDA

El FMV establece ciertos criterios de elegibilidad para

sus crditos:
slo se aplica para viviendas nuevas,
de primera venta,
hasta por un valor de la vivienda de US$45.000,
hasta por un valor crdito de US$ 32.000,
El valor del crdito es hasta por el 90% del valor de la
vivienda.

Premio del Buen Pagador

Para crditos hipotecarios con plazos entre 10 y 20
aos, las cuotas mensuales correspondientes se
dividen en dos tramos:
El tramo No Concesional: equivalente al 80% del crdito a
ser pagado de manera mensual por el beneficiario.
El tramo Concesional: equivalente al 20% restante,
otorgado cada semestre por el FMV slo a aquellos
beneficiarios que han cumplido con pagar a tiempo las
cuotas del tramo no concesional.
En este sentido, el Premio del Buen Pagador es
equivalente a 250 -300 puntos bsicos menos en la tasa
de inters.

Generacin de Vivienda Social mediante Concursos Pblicos

- Articulacin pblico privada del Sector Inmobiliario
IFI

Financiamiento

Garanta

RR.PP.
Municipalidad
es
Docencia
Licencias

Postores
Promotores
/
Constructor
es

Propuestas
Aprendizaje

CONCURSO
S
PBLICOS

Otorgamiento
de Buena Pro

A
travs
de

Tasacin de
Terrenos

Direccin Nacional
de Construccin
DNC
Cuerpo de
Tasadores

Parmetros
Zonificacin

Inscripcin

Ganador
Buena
Pro

Viviendas

Familia
s
Terrenos

SBN

IFI

IFI: Instituciones Financieras Intermediarias

RR.PP: Registros Pblicos
SBN: Superintendencia de Bienes Nacionales
22

Procesos de los Concursos

Pblicos
Saneamiento legal y tcnico.

Identificacin
de Terrenos

Precio Referencial

Expediente
Tcnico

Pre
Lanzamiento

Road Show
Inversionistas

Pre
Lanzamiento

Factibilidad,
Tasacin, Estudios.

Bases y Trminos
de Referencia

Recepcin Opiniones
y Sugerencias.

Transferencia
y Contrato

Concurso Pblico
Buena Pro

Supervisin
Resolucin Suprema
Contratos
Fideicomisos
23

Ciclo
Entrega de Casa 3

Paga U$ ( 20% )

COMPRADOR

Bloqueo
3 Registral
o
Hipoteca
Bco. Paga U$ ( 80% )

PROPIETARIO

1
Solicita Crdito
Aprobacin Bancaria 2

5 Pago de cuotas mensuales

4

BANCO

Ciclo
Entrega de Casa.3

PROPIETARIO

Paga U$ ( 10% )

COMPRADOR

Bloqueo
3 Registral
o
Hipoteca
Bco Paga U$ ( 90% )

1
Solicita Crdito

BANCO

Aprobacin Bancaria 2

5 Pago de cuotas Mensuales

4

CRITERIOS DE EVALUACIN PARA OTORGAMIENTOS DEL CRDITO

El otorgamiento de crdito esta determinado por la capacidad de pago del

solicitante , la cul esta definida principalmente por su flujo de caja y sus
antecedentes crediticios.

INGRESOS!!!!

26

ANTECEDENTESNEGATIVOS!!!!

CATEGORAS DE CLASIFICACIN DEL

DEUDOR DE LA CARTERA DE
CRDITOS
PARA DETERMINAR LAS CATEGORAS DE CARTERA DE LOS
BANCOS COMERCIALES SE CONSIDERA:

EL COMPORTAMIENTO
DEL DEUDOR CON LA
PROPIA INSTITUCIN

Y EL SISTEMA
FINANCIERO

EL ANLISIS
DEL USO Y
RECUPERACI
N DEL CRDITO

LA INSTITUCIN
FINANCIERA DEL
DEUDOR Y SUS
PERSPECTIVAS
ECONMICAS

LA CALIDAD
DE LAS
GARANTAS

LAS CATEGORAS SON LAS SIGUIENTES:

CRDITOS
NORMALES

27

CRDITOS CON
PROBLEMAS
POTENCIALES

CRDITOS
DEFICIENTES

CRDITOS
DUDOSOS

CRDITOS
PRDIDAS

Cmo funciona el Programa Techo

Propio?

+
A
Ahorro

S/.1,296
La familia
aporta una
cuota inicial
desde 3% del
valor de la
vivienda

B
Bono

Valor de la Vivienda

Crdito

S/. 18,000
El Estado
entrega BFH NO
REEMBOLSABLE

S/. 23,904

Valor de la Obra

S/. 43,200

El financiamiento mximo
posible es 60% del valor de
vivienda, incluido los
gastos de cierre

28

ROLES DE LOS SECTORES PBLICO Y

PRIVADO
Dcada 90s

ETAPAS DE INCENTIVO AL SECTOR PRIVADO EN LA

CADENA PRODUCTIVA DE VIVIENDA EN EL PERU

ETAPA
Propiedad del Terreno
Elaboracin de Proyectos
Financiamiento al Constructor
Construccin
Riesgo Operativo
Comercializacin
Financiamiento al Comprador
Riesgo Financiero
Subsidio

Estado

Privados

El FMV promueve los

Roles de los Sectores
Pblico
y
Privado
ETAPAS DE INCENTIVO AL SECTOR PRIVADO EN LA
CADENA PRODUCTIVA DE VIVIENDA EN EL PERU
ETAPA

Estado

Privados

Propiedad del Terreno

Elaboracin de Proyectos
Financiamiento al Constructor
Construccin
Riesgo Operativo
Comercializacin
Financiamiento al Comprador
Riesgo Financiero
Subsidio
30

OPERACIONES ACTIVAS
Las operaciones de activo son aquellas en las que
las entidades financieras, bsicamente, se dedican a
la colocacin de recursos financieros, y a cambio
cobrarn intereses.
BANCO

COBRA

INTERS .

Ctas
Ctes,
Sobregiros,
Descontados , Prstamos, etc.

31

Documentos

PRINCIPALES
OPERACIONES
ACTIVAS

32

Sobregiros
Avances de Cuenta
Corrientes
Prstamos
Documentos
descontados
El Leasing o
Arrendamiento
Financiero de bienes
de capital
Factoring o
financiamiento de
Cuentas por Cobrar

LAS GARANTAS DEL

CRDITO
Segn las normas de los banqueros, los prstamos
deben otorgarse por la calidad del negocio a
financiar y no por las garantas. Sin embargo por
diversos motivos, el riesgo que representa un
crdito es muy difcil de reducir a cero. Mediante
una garanta se asegura el cumplimiento de una
obligacin que puede ser personal o real.

33

LAS GARANTAS DEL CRDITO

BANCARIO
REALES
De acuerdo con el marco legal del sistema
financiero peruano, las garantas reales que
pueden respaldar las facilidades crediticias que
los clientes obtienen de los bancos, por lo
general son la hipoteca y la prenda.

34

LAS GARANTAS DEL CRDITO

BANCARIO REALES
Los derechos reales de garanta se denominan
tambin derechos de realizacin de valor, en
cuanto la garanta la proporciona realizando (al
provocar su enajenacin) el valor de la cosa
sobre que recaen, y haciendo posible que, con la
suma de dinero a que asciende tal valor se
satisfaga la obligacin garantizada.

35

LAS GARANTAS DEL CRDITO

BANCARIO PERSONALES
Cuando se habla de garantas personales se
puede aludir a la fianza y el aval como
garantas que los clientes convienen en
comprometer
cuando
reciben
apoyo
crediticio de los bancos; as tambin se
habla de fianza bancaria y de aval bancario
cuando los bancos garantizan con su firma
a sus clientes frente a compromisos de
carcter financiero vinculados con negocios
de las empresas.
36

LAS GARANTAS DEL CRDITO

BANCARIO PERSONALES
Garanta quirografara
Endoso de ttulos valores y endoso de
plizas de seguro. La Ley General N
26702 establece normas que favorecen y
dan disposiciones especiales para las
empresas del sistema financiero .

37

VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO

Cuestin previa ..
1. Si se dan a elegir entre
opciones:
Tener S/ 1,000 HOY
Tenerlo a fin de mes .

dos

2. Si un amigo nos pide prestado S/

1,000 hoy y le promete pagarle S/
1,000 dentro de dos meses.

Valor del dinero en el tiempo ..

Es el cambio en la cantidad de dinero en
un perodo de tiempo.
Una persona que cuenta con dinero para
gastarlo hoy, estar dispuesta a esperar
por hacer uso de este derecho slo si se le
compensa debidamente por ste sacrificio.
Una persona que hoy no cuenta con
dinero, pero que si lo tendr en el futuro,
estar dispuesta a pagar por tener el
privilegio de contar con este dinero hoy

Valor del dinero en el tiempo

..
AXIOMA:
S/ 1,000
( HOY )

S/ 1,000
( DENTRO DE 1
AO )

INTERS (*)
S/ 100,000.00
0

S/ 105,000.00
4

12 meses

(*)
(*) El
El inters
inters es
es el
el precio
precio del
del dinero
dinero en
en el
el tiempo.
tiempo.

El Inters es ..
Es la medida del incremento entre la suma originalmente
prestada o invertida y la cantidad final debida o acumulada.

Ejemplo: Pedir prestado S/100.000 y tener que devolver S/

105.000. El inters pagado es S/5.000

La Tasa de Inters es ..
Es el Inters expresado como porcentaje del
monto original. (%)
Tener S/ 1,000

En el Ejemplo anterior, el inters pactado es S/5.000 que

representa el 5% de S/100.000 ; por lo tanto la Tasa de Inters es
de 5%
Indica la REMUNERACION por sacrificar un consumo HOY a fin de obtener un MAYOR
consumo en el futuro

Como se
determina una
Tasa de
Inters ??

El Inters .
Inters = F (Capital; tiempo; riesgo; inflacin)
Depende de varios factores:
Capital disponible
Tiempo transcurrido
Riesgo (**)
Inflacin

RIESGO

Segn el diccionario:
Posibilidad de prdida o el grado de probabilidad de prdida.
Peligro, contingencia de un dao
Probabilidad de que una situacin tenga un resultado indeseable

RIESGO FINANCIERO:
Riesgo de tipo de cambio
Riesgo de tasa de inters
Riesgo crediticio