總體估價（大量土地估價）

• 意義：針對大範圍內多數量宗地，在短時間內，查估其不
動產價格之方法。係為了省時、省力、省費之要求，所設
計之方法。例如：政府規定地價。
• 用途：多用於政府課稅之依據
• 掌握地價層次：
• 先掌握各區段之地價等級，避免繁榮區段之估價結果
反而低於偏僻之區段。
• 可以利用點數取代價格：
• 利用點數可以避免物價上漲，每年須重新評估之缺點。
因為土地的點數，短期間變動不大，每年只要將點數
換算成價格之比率調整即可。
• 省時省力省費之要求：
• 大範圍多數量宗地，如以成本法、市價比較法或收益
還原法等估價，雖可得到較準確之結果，惟將花費大
量人力、金錢與時間，反不符經濟原則。
• 可運用電腦計算：
• 大量筆數之土地估價計算，可發展出電腦估價技術，
以達省時、省力、省費之要求。
• 購買年法：純收益與購買年之積
• 累積逐年純收益，剛好等於地價所需年限
• 購買年×純收益＝地價；購買年＝1÷利率
• 評分法：將影響價格之各項因素按其影響程度給
予評分，評估價格時，只按該不動產所獲得之分
數，再換算成金額即可。
• 特徵估價法
• 區段價法
• 標準宗地法
• 路線價法
• P＝a0＋a1x1＋a2x2＋a3x3＋……＋anxn

• 構成不動產價格為該不動產之各項影響因素。如：面積、
形狀、地勢、位置……
• 應用困難
• 模式建立困難
• 影響因素眾多
• 有些影響因素難以量化
• 基本資料缺乏
• 將情況相同或相似之土地劃為同一區段，抽查區段內代表
案例之平均價格，以做為區段內各宗土地之單位地價。
• 特點
• 簡便迅速
• 未考慮土地個別因素
• 精度偏低
• 目前公告現值都市繁榮街道以路線價法估價，其他一般地
區則採此法估計。
一. 蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二. 調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關
影響區段地價之 因素。
三. 估計實例土地正常單價。
四. 劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
五. 估計區段地價。
六. 計算宗地單位地價。
• 將情況相同或相似之土地劃為同一區段，選擇其中一塊土
為標準宗地，予以詳細估價，區段內其他宗地之地價皆可
與標準宗地比較而求得。
• 意義：在特定街道上設定單價，並依此單價配合深度百分
率表及其他修正率表，來計算臨接同一街道的其他宗地地
價的一種估價方法。
• 可以快捷、方便地評估多宗土地的地價，適宜於同時對大
量土地進行估價，特別適宜於土地課稅、土地重劃、徵地
拆遷等需要在大範圍內對大量土地進行估價的場合。
• 基本原理是替代法則，是區位理論的具體運用。
• 僅適用於市街地的估價
• 本法認為市區中各宗土地之各部分價值，隨其離開街道之
程度，即臨街深度而遞減。
• 一宗土地中愈接近街道之部分價值愈高，愈接近裡地部分
價值愈低。
• 路線價：設在路線上之標準宗地單位地價
• 路線價法：路線價配合深度指數表及其他修正率表，查估
面臨同一特定路街之各宗土地地價
• 台灣地區標準宗地之深度定為18公尺。
• 美國標準宗地之深度定為100呎。
• 深度指數：依離街道深度之長短，表示價格變化之比率
• 離路越遠價格越低，宗地各部分的價值隨離道路深度而遞
減
• 種類：
• 遞增深度指數：採累計深度百分率(歐美地區)
• 遞減深度指數：採平均深度百分率(台灣日本)
• 又稱慎格爾法則，為慎格爾（J.A.Zangerle）所創
• 將標準深度 100呎深之普通臨街地，與街道平行
區分成四等分，即由臨街面算起，第一個 25呎之
價值佔路線價之 40%，第二個 25呎之價值佔路線
價之30%，第三個 25呎之價值佔 20％，第四個
25呎之價值為 10%。
• 如果超過 100呎，則需以九八七六法則來予補充。
即超過 100呎之第一個 25呎價值為路線價之 9%，
第二個 25呎為 8%，第三個 25呎為 7%，第四個
25呎為 6%。
深度 (呎) 深度指數

25 40%

50 70%

75 90%

100 100%
深度 (呎) 深度指數

25 109%

50 117%

75 124%

100 130%
 滿四公尺 滿八公尺 滿十二公尺 滿十六公尺
深 度 未滿四公尺 未滿八公尺 未滿十二公 未滿十六公 至十八公尺
尺 尺
臨街深度
指數（％）一三○ 一二五 一二○ 一一○ 一○○
距離臨街線深度 指 數（﹪）

未滿十公尺 一一五

十公尺以上未滿十二公尺 一一○

十二公尺以上未滿十五公尺 一○五

十五公尺以上至十八公尺 一○○
 8 公尺以上 12 公尺
深 度 未達 8 公尺 未達 12 公尺 至 18 公尺
臨街深度
指數（％） 120 110 100
• 一般宗地地價之計算
• 遞增深度指數：
宗地地價＝路線價×深度指數×寬度
• 遞減深度指數：
宗地地價＝路線價×深度指數×寬度×深度
• 對不同類型宗地進行修正
• 臺北市繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則
• 高雄市政府地政局繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則
• 臺南市繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則
• 桃園市繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則
• 臨街地與裡地
• 路角地：正街、旁街
• 雙面臨街地：正街、背街
• 三面臨街地：正街、旁街與背街
• 袋地
• 位於兩條交會之繁榮街道路線價區段臨街線與縱橫裡地線
所圍範圍內之各宗土地。但其範圍跨兩個以上街廓者，僅
以第一個街廓為限。
• 宗地（含騎樓用地）前後均面臨繁榮街道路線價區段，且
宗地深度未超過正街裡地線深度與背街裡地線深度之和者
。
• 路角地範圍內之宗地、雙面臨街地，以面臨路線價最高者
為正街，如路線價相等時，以面臨道路寬度最寬者為正街
，路線價及道路寬度均相等時，以宗地臨街面之寬度最寬
者為正街。
• 路角地以面臨路線價較高者為正街，路線價較低者為旁街
， 如兩路線價相等時，以道路寬度較大者為正街，道路寬
度較小者為旁街，兩路線價及兩道路寬度均相等時，以臨
街面較寬者為正街，臨街面較窄者為旁街。
• 裡地線以內，不直接臨街之土地。
• 緣起：目前地價制度採區段地價方式，大多以區段地價代
表宗地地價，未考慮土地個別因素影響。
• 93-97年試辦
• 98年起正式辦理。
• 目的：
• 為建立地價之衡量基準，促進合理地價之形成，地政機關應於一定
範圍之地區內選定及查估基準地（，以掌握地價高低層次，作為查
估個別宗地價格、編製地價指數、計算路線價及估計正常價格之參
考）。
• 提供國內各相關機關、學術單位、不動產估價師公會參考。
• 累計至102年已完成建置1,567點。
• 依據：地價基準地選定及查估要點
• 基準地，係指經地政機關選定，並估計其價格日期之正常
價格，由地政機關定期公布之土地。 目前未公告
• 地價查估結果更為客觀，一般人士易於掌握。
• 掌握地價層次
• 以基準地設定路線價
• 以基準地價格編製地價指數
• 基準地之選定及查估之作業程序如下：
（一）準備有關圖籍。
（二）劃分近價區段。
（三）選定基準地。
（四）查估基準地地價。
（五）審議基準地地價。
• 基準地之選定原則：
（一）代表性：以面積適中，具近價區段
一般土地代表性為準。
（二）顯著性：以容易識別為準。
（三）恆久性：以不易變更形質為準。
（四）均勻性：以各地能均勻分布為準。
（五）完整性：以形狀方整為準。（#7）
• 基準地之分布密度：以一個近價區段設定一點為原則，都
市土地並得斟酌下列情形調整：
（一）商業區：每五十筆設定一點。
（二）住宅區：每一百筆設定一點。
（三）工業區：每二百筆設定一點。（#8）
• 基準地以永久設定為原則 （#10）
• 基準地推估的為其土地正常價格，其價格日期以每年三月
三十一日為準。（#11）
• 基準地地價應兼採比較法、收益法、成本法或其他適當之
估價方法二種以上方法，依不動產估價技術規則規定查估
之。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者，不在此
限。（#12）
• 被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都
市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留
地之平均市價補償其地價。
• 前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委
員會評定之。
• 各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，
每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅
度，作為調整徵收補償地價之依據。
• 前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項
等辦法，由中央主管機關定之。
土地徵收補償市價查估辦法
• 辦理程序如下：
• 蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
• 調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。
• 劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
• 估計實例土地正常單價。
• 選取比準地及查估比準地地價。
• 估計預定徵收土地宗地單位市價。
• 徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。
• 不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用
分區圖、街道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖、預定徵
收土地地籍圖、土地使用計畫圖。
• 地籍藍晒圖或地籍圖檔。
• 地價區段略圖。
• 其他有關圖籍及資料。
• 以蒐集市場買賣實例為主
• 無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例。
• 調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。
• 前項所稱收益實例，指租賃權或地上權等他項權利，且具
有租金或權利金等對價給付之實例。
• 第一項調查得採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產
經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法
機關或有關機關（構）之資訊。
• 劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以
鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交
通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工
商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍
圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區
段。
• 非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，
應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農
業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星
已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地
段不相連之零星建築用地，視為一個地價區段另編區段號。
• 公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用
情形再予細分。
• 帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地
地價區段之不同，分段劃分地價區段。
• 同一公共設施保留地分次徵收時，得視為同一公共設施保留地劃設地
價區段。
• 判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣
總價格；其為特殊情況者，應依規定修正後，必要時並得調查鄰近相
似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價
格。
• 地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。
• 土地正常買賣單價=正常買賣總價格÷土地面積
• 地上有區分所有建物，買賣實例為其中部分層數或區分單位者
• 該買賣實例土地權利價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。
• 該買賣實例土地權利單價＝該買賣實例土地權利價格÷該買賣實例土地持分面
積。
• 土地正常買賣單價之估計，以前目土地權利單價為準，並考慮樓層別效用價差
調整。
• 地上有建物，且買賣實例為全部層數者
• 該買賣實例土地價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。
• 土地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格÷該買賣實例土地面積。
• 估價基準日為每年九月一日者，案例蒐集期間以當年三月
二日至九月一日為原則。估價基準日為三月一日者，案例
蒐集期間以前一年九月二日至當年三月一日為原則。
• 前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日
前一年內。
• 就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段
內選擇一至三件比較標的。
• 將比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。
• 考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。
• 地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估
計時應進行區域因素及個別因素調整。
• 以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留
地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。
• 所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均
計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予
納入。
• 都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未
開發之零星已建築用地，經劃屬公共設施保留地地價區段，其區段地
價以與該保留地地價區段距離最近之三個同使用性質地價區段為基準，
並得參酌區域因素調整估計之區段地價平均計算結果定之。計算結果
較高者，應從高計算。
• 公共設施保留地宗地市價以依第一項計算之區段地價為準，宗地跨越
二個以上地價區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積
之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。
• 區段徵收範圍內之公共設施保留地區段地價計算方式，以同屬區段徵
收範圍內之非公共設施保留地區段地價平均計算為原則。但同一區段
徵收範圍內無毗鄰非公共設施保留地者，依第一項規定查估區段地價。
• 分二期蒐集去年九月二日至當年三月一日（現期）買賣實
例、去年三月二日至去年九月一日（基期）買賣實例。
• 分期計算實例市價單價並排序。
• 分期計算排序後百分位數二十五至百分位數七十五間案例
市價單價平均值。
• 現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價
變動幅度。
• 市價變動幅度計算，原則以鄉、鎮、市、區為單位，並得
將地價變動情形相近之鄉、鎮、市、區合併計算；鄉、鎮、
市、區內地價變動差異大之地區，得予分開計算。
ps.別忘了估價報告要準時交~~