Proiect la Institutii de credit:

BĂNCILE DE CREDIT IPOTECARE

Studenta: Ciornodolea Oana-Andreea

CIG , an III
 În prezent, cea mai acutã problemã cu care se confruntã romanii, şi în special tinerii, o
constituie achiziţionarea unei locuinţe. De câţiva ani, preţul unei case a «sãltat» foarte mult,
în timp ce salariile au bãtut pasul pe loc. Din acest motiv, puţini îşi pot permite sã cumpere o
locuinţã. Pentru a avea acces la creditul ipotecar, solicitantul trebuie sã dispunã de 25% din valoarea
investiţiei.
Împrumutul este garantat cu ipotecã de rangul I asupra bunului imobiliar care face obiectul sau, asigurat
pentru riscuri generale la o societate de asigurãri agreatã de bancã, cu concesionarea în favoarea bãncii a
drepturilor de încasat. Dobânzile sunt variabile şi, în funcţie de moneda în care s-a acordat creditul – lei,
dolari, euro, sunt revizuite semestrial în funcţie de cotaţiile stabilite pe piaţa bursierã
 ÎNTREBĂRI PE CARE TREBUIE SĂ VI LE PUNEŢI

• De câţi bani aveţi nevoie? De obicei creditele ipotecare reprezintã cea mai ieftinã sursã
de bani de pe piaţã. Din acest motiv, dacã vã planificaţi o renovare sau alte operaţii
scumpe în locuinţa pe care doriţi sã o cumpãraţi, este de preferat sã adãugaţi aceastã
sumã la creditul ipotecar.
• Cât puteţi dvs. să înapoiaţi? Aceasta este o întrebare criticã. Majoritatea oamenilor sunt
optimişti din fire, ei presupun cã în final totul se va aranja cumva. Acest subiect meritã
cântãrit bine şi trebuie sã vã acordaţi timp suficient pentru a discerne, calculând venitul
lunar şi cheltuielile lunare ale familiei. Sã aveţi în vedere şi faptul cã ratele creditului
ipotecar pot sã creascã în timp. De asemenea, trebuie sã aveţi în vedere cheltuielile
suplimentare (asigurarea de viaţã, asigurarea bunului imobil etc.).
• Dacã credeţi cã veniturile dvs. vor creşte, puteţi face ajustãri nu prea mari în ceea ce
priveşte mãrirea sumei de platã pe fiecare lunã. Dacã dvs. intenţionaţi sã mãriţi familia
dvs. şi implicit sã vã mãriţi cheltuielile, modificaţi suma de platã aferentã fiecãrei luni în
sensul micşorãrii acesteia. Important de reţinut: penalizãrile pentru întârzierea plãţii pot
fi foarte mari şi aspre!
• Vã aşteptaţi sã primiţi pe viitor sume mari de bani? În cazul în care rãspunsul este
afirmativ, atunci este de preferat sã luaţi credit în condiţii care permit rambursarea fãrã
amenzi şi sancţiuni bãneşti. În acest fel puteţi rambursa creditul în momentul în care
primiţi banii, evitând consecinţele de ordin financiar.
• Valoarea asigurãrii Bunului Imobil. Este important sã înţelegeţi faptul cã asigurarea
pentru imobil se poate încheia cu companii care nu au nici o legãturã cu bãncile de la care
luaţi creditul.
• Condiţiile creditului pot fi negociate cu banca? Rãspunsul este evident şi simplu: Da. Deşi
existã oameni cãrora acest fapt nu le este cunoscut, ca în toate organizaţiile
asemãnãtoare, şi în cazul bãncilor condiţiile creditului pot fi negociate de la caz la caz.
 Istoria apariţiei creditãrii ipotecare
• Termenul “ipotecã” pentru prima datã a apãrut în Grecia la începutul sec. VI î.e.n. (a fost introdus de
Solon) şi însemna asigurarea responsabilitãţii împrumutului faţã de creditor cu anumite loturi de pãmânt,
proprietat ale cãror era. Pentru aceasta se întocmeau obligaţiuni, iar la hotarul terenului de pamânt care
aparţinea împrumutantului se îngropa un stâlp cu inscripţia cã pãmântul dat serveşte ca garanţie faţã de
creditor. Acest stâlp a fost numit “ipotecã” şi pe el erau înscrise toate datoriile împrumutantului (din limba
greacã hypotheka – suport, stâlp).
• Mai târziu în acest scop au fost folosite carţi speciale, denumite cãrţi ipotecare. Deja în timpurile
antice se asigurã transparenţa informaţiei privind starea lotului de pãmânt.
• Un salt important în dezvoltarea creditãrii ipotecare a fost fãcutã la Roma, unde au fost create
instituţii speciale ipotecare care ofereau credite asigurate cu imobil.
• În timpurile împãratului Antonia Pia a fost elaboratã legislaţia pentru bãncile ipotecare care existau paralel
cu bancile specializate si alte instituţii de creditare asemãnãtoare caselor de aconomii.
• Statul deseori acorda un ajutor considerabil creditãrii ipotecare. Pe timpul domniei imperatorului
Traian au fost create fonduri speciale pentru susţinerea vãduvelor şi a copiilor orfani, oferindu-li-se credite
ipotecare cu dobânda de 5% anual. Sisteme financiare analogice au fost create şi în Rusia în sec. XIX, dar
ajutor se acorda, îndeosebi, reprezentanţilor conducerii.
• Institutul ipotecar într-o perioadã scurtã de timp a evoluat de la fiduţia (lat. fiducia – contract de
încredere) la pignus (lat. gaj neformal) şi în final pânã la ipotecã.
• În cazul fiduciei, obiectul creditãrii trece în proprietatea creditorului, care avea dreptul sã restituie
imobilul gajat împrumutantului doar dupã onorarea obligaţiunilor sau sã vândã imobilul gajat renunţând la
banii împrumutantului.
• Contracul pignus nu prevedea transmiterea imobilului gajat în proprietate, ci doar spre folosinţã, ca
garanţie privind asigurarea obligaţiunii creditare. Creditorul nu avea dreptul de a pãstra obiectul gajat şi
putea sã-l înstrãineze doar în cazul când debitorul nu-şi putea onora obligaţiunile, restituindu-i creditorului
doar diferenţa dintre preţul de vânzare şi restul sumei datorate.
• În cazul ipotecii, averea (obiectul gajului) rãmânea în proprietatea debitorului (datornicului), iar
creditorul avea dreptul de a folosi obiectul gajat şi chiar de a-l înstrãina (vinde), compensând datoria din
suma obţinutã în urma vânzãrii
• Ce este creditul ipotecar?
• Creditul ipotecar este un credit acordat de bancã pentru cumpãrarea, construirea, renovarea unor
locuinţe, cumpãrarea unui teren sau refinanţarea creditelor cu aceeaşi destinaţie contractate de la alte
bãnci. Pentru a primi un credit ipotecar trebuie sã aveţi o garanţie, reprezentatã de ipoteca asupra
construcţiei, a locuinţei cumpãrate sau un alt imobil.
Creditul ipotecar se bazeazã pe un acord realizat între împrumutant şi împrumutat, în care sunt
prevãzute urmãtoarele:
• proprietatea folositã drept garanţie;
• dacã aceasta mai este grevatã în alte ipoteci;
• condiţiile şi scadenţele de rambursare;
• penalitãţile pentru nerespectarea scadenţelor de rambursare;
• circumstanţele în care, prin nerespectarea condiţiilor de împrumut, debitorul poate pierde
proprietatea.
• În funcţie de condiţiile de rambursare, se practicã:
• credite ipotecare cu rate fixe prin care se restrânge o parte din capitalul avansat şi din dobânda
cuvenitã creditorului; aceastã sumã este constantã datoritã ratei fixe a dobânzii şi rambursãrii
eşalonate, în tranşe identice a capitalului avansat. Aceasta este forma clasicã a creditului ipotecar.
• împrumut pe ipotecã cu dobânzi variabile folosit în perioadele de variabilitate accentuatã a ratelor
dobânzii;
• credite ipotecare cu rambursare progresivã prevãd rate iniţiale mai mici decât rata constantã şi rate
finale superioare. Ele sunt utilizate ca mijloc promoţional pentru a atrage clienţii cu venituri mici în
prezent, dar cu bune perspective de ameliorare a situaţiei financiare (mai ales, tinerii cãsãtoriţi sau
proaspãt absolvenţi de instituţii de învãţãmânt superior).
• credite ipotecare purtãtoare de anuitãţi urmãresc valorificarea capitalului imobilizat în locuinţe
proprietate, fãrã a renunţa la dreptul de proprietate şi la uzufruct. Ca urmare, împrumutul obţinut prin
ipotecarea unei pãrţi a proprietãţii serveşte la achiziţionarea prin contract de anuitãţi, aducând
proprietarului un venit regulat, fiind considerat din aceste raţiuni ca un credit de perspectivã.
• PIAŢA CREDITULUI IPOTECAR ÎN ROMÂNIA
• În prezent dimensiunile ample ale creditului ipotecar în toate
ţãrile dezvoltate, implicã o mobilizare vastã de resurse, de
regulã, capitalurile disponibile pe termen lung.
• Întrucât o serie de instituţii de credit şi financiare constituie
asemenea resurse pe termen lung, care în mod necesar implicã
valorificare şi garanţii sigure de rambursare, s-a creat în toate
ţãrile o piaţã ipotecarã fireascã.
• Între bãncile şi instituţiile ce constituie asemenea resurse,
se afirmã primordial: casele de economii, respectiv bãncile
mutuale de economii, companiile de asigurãri de viaţã, bãncile şi
societãţile ipotecare şi chiar bãncile comerciale.
• Într-o epocã mai îndepãrtatã aceste instituţii deţinãtoare de
resurse desfãşurau pe cont propriu operaţii de credit ipotecar,
asumându-şi rolul de creditor în cadrul unor contracte de credit.
• Noua conducere Parmalat a anunţat că datoria netă a
companiei s-a ridicat, în septembrie 2003, la peste 14 miliarde
de euro (17,6 miliarde de dolari), valoare de aproape opt ori
mai mare decât cea indicată de foştii manageri ai grupului agro-
alimentar italian.
• Firma de audit PriceWaterhouseCoopers (PWC), angajată să
verifice conturile multinaţionalei după scandalul declanşat în
decembrie, a mai stabilit că vânzările şi alte rezultate financiare
au fost exagerate.
• Raportul PWC a arătat că profitul operaţional înaintea
cheltuielilor cu amortizarea din perioada ianuarie-septembrie a
fost de 121 de milioane de euro, mult sub cifra de 651 de
milioane de euro anunţată.
• Veniturile s-au ridicat la 4 miliarde de euro, comparativ cu
5,38 miliarde de euro în declaraţia financiară. Potrivit unui
comunicat transmis de Parmalat, la sfarşitul lunii ianuarie,
activităţile de producție ale grupului fuseseră stabilizate
substanțial la toate unitățile operaționale naționale și
internaţionale.
În România potrivit legii, creditul ipotecar pentru investiţii
imobiliare desemneazã acel tip de credite acordate de
instituţii financiare autorizate, destinat sã finanţeze
construirea, cumpãrarea, reabilitarea, consolidarea sau
extinderea imobilelor cu destinaţie locativã, industrialã sau
comercialã.
• Apariţia creditului ipotecar, în 2003, a însemnat nu doar
crearea unui mecanism de finanţare suplimentarã şi o
stimulare a achiziţiilor, ci, în mod evident, a conectat piaţa
localã la pieţele financiare internaţionale, introducând aici
principii de piaţa imobiliarã globalã. Astfel, nu se va acţiona,
de aici înainte, în mod specific şi cu obiective condiţionate
exclusiv (ori preponderent) de context, mediu de afaceri şi
articulaţii diverse cu caracter restrâns, ci pe o piaţã organizatã
prin mecanisme de finanţare, prin rata de dobânzi şi prin
dobânzi de refinanţare, în condiţii destul de diferite faţã de
perioadele anterioare.
• Creditul ipotecar în România a fost reglementat de Legea
190/1999 cãreia în timp i s-au adus modificãri şi îmbunãtãţiri.
• Cine poate obţine un credit ipotecar?
• Pot obţine un credit ipotecar de la o bancã ce activeazã în România atât
cetãţenii români ce obţin venituri în ţarã cât şi cei care lucreazã în strãinãtate.
De asemenea, şi cetãţenii strãini care lucreazã în România pot obţine un astfel
de împrumut.
• Pentru a obţine un credit ipotecar trebuie sã aveţi vârsta minimã de 18
ani (în cazul unor bãnci, precum Piraeus Bank) sau 20 de ani (Banca
Româneascã).
• Creditul trebuie rambursat, în general, pânã la vârsta pensionãrii,
respectiv 65 de ani, în cazul ambelor bãnci. Aceasta înseamnã cã cei care au,
de exemplu 40 de ani, pot obţine un împrumut pe cel mult 15 ani.
• Care este venitul minim necesar?
• Bãncile impun celor care solicitã un credit ipotecar sã aibã un venit
minim. De exemplu, Banca Româneascã cere un venit minim net de 200 sau
250 de euro (în funcţie de moneda în care se acordã creditul), în timp ce la
Piraeus Bank venitul minim necesar este de 300 de euro.
• Care este vechimea în muncã necesarã?
• În cazul Bãncii Româneşti este nevoie sã aveţi o vechime minimã de 6 luni
la locul de muncã iar pentru cei ce au venituri din activitãţi independente se
• E nevoie de o asigurare de viaţã?
• În cazul creditelor ipotecare, toate bãncile impun încheierea unei
asigurãri a locuinţei. La unele bãnci, pentru a primi un credit ipotecar
aveţi nevoie şi de o asigurare de viaţã. Alte bãnci oferã gratuit aceastã
asigurare iar la altele nu este obligatorie.
• De ce este nevoie de asigurare?
• Asigurarea este o formã de protecţie financiarã în cazul unor
accidente suferite de oameni sau alte cazuri în care nu mai putem
plãti rata. De exemplu, în cazul bolii, şomajului, accidente grave
soldate cu moartea sau invaliditate, cel care a obţinut împrumutul nu-
şi va mai putea plãti rata. În aceste cazuri, firma de asigurare se va
ocupa de rambursarea creditului.
• Care este dobânda?
• Dobânda diferã în funcţie de banca aleasã: de exemplu, la Banca
Româneascã dobânda pentru creditul în euro este de 5,9% pe an, în
timp ce la Piraeus Bank dobânda pentru un credit ipotecar în euro
este de 5,35%. La Raiffeisen Bank pentru un credit în lei trebuie sã
plãtim o dobândã de 8,4% pe an, iar la BCR putem lua un credit în
euro cu dobândã fixã de 6,2% în primul an şi variabilã ulterior.
• Ce comisioane se plãtesc?
• Pe lângã rata lunarã şi dobânda, bãncile mai percep nişte
comisioane: de acordare a creditului, de analizã a dosarului, de gestiune a
creditului sau de rambursare a creditului înainte de termen (rambursare
anticipatã).
• La Raiffeisen Bank, de exemplu, se plãteşte un singur comision anual
de administrare şi procesare de 0,9%, calculat la soldul creditului. Dacã
doriţi sã înapoiaţi banii anticipat, veţi plãti un comision de 3%.
• La Piraeus Bank trebuie sã plãtim douã tipuri de comisioane: un
comision de acordare a creditului, de 2% minim 150 de euro, şi un
comision lunar de administrare de 0,03%.
• Pentru rambursarea creditului în avans se percepe un comision de
2% aplicat sumei rambursate în avans.
• În cât timp trebuie rambursat creditul?
• Perioada de rambursare diferã de la o bancã la alta: la Piraeus Bank,
creditul trebuie sã fie rambursat în maxim 30 de ani pentru cumpãrarea
sau construirea unei locuinţe noi sau maxim 10 ani dacã împrumutul a fost
luat pentru renovarea locuinţei.
• La Banca Româneascã, creditul trebuie sã fie rambursat în minim 3
ani şi maxim 30 de ani.
• . Etapele obţinerii unui credit ipotecar
•
Primul pas
Pentru a obţine creditul trebuie sã mergeţi la bancã cu:
- adeverinţa de salariu;
- o facturã de utilitãţi;
- cartea de identitate.
Pasul doi
Dupã depunerea actelor urmeazã preaprobarea dosarului şi primirea unei
scrisori de confirmare prin care vi se acordã o garanţie privind acordarea
creditului. Scrisoarea este valabilã trei luni, timp în care trebuie sã vã gãsiţi
locuinţa ce urmeazã sã o cumpãraţi.
Pasul trei
Dupã ce aţi gãsit casa, veniţi la bancã cu actele de vânzare-cumpãrare în
original, cu cadastrul şi intabularea şi plãtiţi o taxã de evaluare de 80 de lei (taxã
impusã de BNR).
Pasul patru
Dupã ce prezentaţi aceste acte urmeazã aprobarea propriu-zisã.
Mai întâi trebuie sã mergeţi la un notar pentru autentificarea actelor de
proprietate şi actelor de vânzare-cumpãrare a locuinţei.
Dacã alegeţi un notar al bãncii banii obţinuţi în urma creditului vor putea
fi ridicaţi de vânzãtor dupã semnarea actelor de vânzare-cumpãrare.
Dacã alegeţi un alt notar, banii vor fi blocaţi într-un cont ESCROW pânã la
eliberarea extrasului de cãtre funciarã în favoarea bãncii.
• Avantajele creditului ipotecar
• Un avantaj al acestui credit este cã nu se plãteşte nici un comision de analizã sau de
acordare. Singurul comision care se percepe este cel de administrare, de 1% din valoarea
creditului. Dacã doriţi sã plãtiţi rate în avans, veţi avea de achitat un comision de
rambursare în avans
• Top 5 al celor mai atractive credite ipotecare de refinanţare la zi, realizat de portalul
financiar finzoom.ro, calculat pentru un credit de 30.000 de euro, pe 30 ani, se prezintã în
felul urmãtor:
• 1. Banca Româneascã: credit pentru cumpãrare, construcţie de locuinţe, cumpãrare de
terenuri, refinanţarea lor, cu o DAE de 6,16%, rezultatã din: 5,9% dobânda fixã pe primul an
şi un comision de acordare de 1% aplicat o singurã datã la valoarea creditului. Asigurarea
de viaţã nu se solicitã, iar asigurarea de imobil e oferitã gratuit.
• 2. Alpha Bank cu Alpha Housing: o DAE de 7,60%, ce cuprinde o ratã a dobânzii de 6,9%,
fixã pe primii doi ani, şi un comision de 2%, acordare aplicat o singurã datã la valoarea
creditului. Asigurarea de viaţã e oferitã gratuit, iar cea de imobil este obligatorie.
• 3. Banca Româneascã: credit pentru cumpãrare, construcţie de locuinţe, cumpãrare de
terenuri, refinanţarea lor, cu o DAE de 7,60%. Deşi comisionul de acordare e mai mic chiar,
1% aplicat în aceleaşi condiţii, rata dobânzii este 7,25%, variabilã.
• 4. Alpha Bank cu un alt produs, Alpha Housing Option: DAE de 9,28%, cuprinde o ratã a
dobânzii de 8,5%, variabilã, şi un comision iniţial de acordare de 1,5%. Condiţiile încheierii
poliţelor de asigurare sunt asemãnãtoare creditului Alpha Housing, cu dobândã fixã de doi
ani.
• 5. Bancpost: DAE de 9,44%, are o ratã a dobânzii de 6,9% variabilã, comision de acordare
de 1% şi comision de administrare lunarã de 0,15% (la soldul creditului).
 BIBLIOGRAFIE

•Diana, Viorica, Lupu; Constantin, Adrian, Blanaru, Monedã şi

credit, Ed. Sedcom Libris, 2006;
•Sergiu, Sechelariu; Ioan, Bejan, Creditul ipotecar, Ed. Bucureşti,
2002;
•Vasile, Cocriş; Dan, Chirleşan, Tehnica Operaţiunilor Bancare,
Ed. Universitãţii „Alexandru Ioan Cuza”, Iaşi, 2006;
•Vasile, Turliuc; Vasile, Cocriş; Angela, Boariu; Ovidiu, Stoica;
Valeriu, Dornescu; Dan, Chirleşan, Monedã şi credit, Ed.
Universitãţii „Alexandru Ioan Cuza”, Iaşi, 2007;
•http://www.cotidianul.ro
•www.domenia.ro
•http://www.ipoteca.md
•http://www.vreaucredit.ro