“MODELO PARA EL USO Y MANTENIMIENTO DE VIVIENDAS

UNIFAMILIARES DE INTERÉS SOCIAL EN EL

DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO Y
ZONAS RURALES ALEDAÑAS”

ING. CARL A GABRIELA DÁVIL A NOBOA

ING. MARÍA FERNANDA VILLAVICENCIO RAMOS

SANGOLQUÍ, 20 DE OCTUBRE 2014

PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN
PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN

OBJETIVOS
SITUACIÓN ACTUAL Y CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL EN ECUADOR

MARCO JURÍDICO

• Constitución General del Estado y Código Orgánico Organización Territorial Autónoma y

Descentralización: Garantizan una vivienda digna para los ciudadanos sin importar la condición

social.

• Normas de Arquitectura y Urbanismo para el D.M.Q. (Ordenanza 3445): Condiciones mínimas

de habitabilidad, seguridad y confort para los usuarios de viviendas.

 SITUACIÓN ACTUAL Y CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL EN ECUADOR

DÉFICIT HABITACIONAL AMÉRICA LATINA

• Familias sin vivienda propia

• Falta de títulos de propiedad

• Estructuras con materiales de desecho (cartón)

• Ausencia de acceso a redes de agua potable,

saneamiento y electricidad

FUENTE: ESTUDIO BID: AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE ENCARAN CRECIENTE DÉFICIT DE VIVIENDA
SITUACIÓN ACTUAL Y CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL EN ECUADOR

DÉFICIT HABITACIONAL CUANTITATIVO EN ECUADOR

Déficit habitacional cuantitativo a nivel nacional de 36.0%

30.00%

0%
25.00%
4%

20.00%

15.00%

49% 10.00%

47%
5.00%

0.00%

LOJA
CARCHI

EL ORO
CAÑAR

GUAYAS
BOLIVAR

PICHINCHA

GALAPAGOS
IMBABURA

SUCUMBIOS
ORELLANA
AZUAY

CHIMBORAZO

PASTAZA
COTOPAXI

MANABI

SANTO DOMINGO
TUNGURAHUA

SANTA ELENA
NAPO
ESMERALDAS

LOS RIOS

ZAMORA CHINCHIPE
MORONA SANTIAGO
SIERRA COSTA ORIENTE REGIÓN INSULAR

FUENTE: CENSO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2010 (INEC)

ELABORADO POR: Carla Dávila N.,Ma. Fernanda Villavicencio R.
SITUACIÓN ACTUAL Y CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL EN ECUADOR

DÉFICIT HABITACIONAL CUANTITATIVO EN EL D.M.Q.

30.00%

25.00%

22% 20.00%

HOGARES CON VIVIENDA

PROPIA 15.00%

10.00%

HOGARES SIN VIVIENDA 5.00%

PROPIA

0.00%
78%

AMAGUAÑA

PUEMBO
CUMBAYA

LLOA

NAYON

ZAMBIZA
GUALEA
CALACALI

GUANGOPOLO

LLANO CHICO

PERUCHO

PUELLARO

TUMBACO
LA MERCED

NANEGALITO

NONO

PINTAG
POMASQUI
CONOCOTO

CHAVEZPAMBA

EL QUINCHE

PIFO

SAN JOSE DE MINAS

TABABELA

YARUQUI
GUAYLLABAMBA

NANEGAL

PACTO

SAN ANTONIO
ALANGASI

ATAHUALPA (HABASPAMBA)

CHECA (CHILPA)
CALDERON (CARAPUNGO)
FUENTE: CENSO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2010 (INEC)
ELABORADO POR: Carla Dávila N.,Ma. Fernanda Villavicencio R.
 SITUACIÓN ACTUAL Y CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL EN ECUADOR

DÉFICIT CUALITATIVO EN ECUADOR

De acuerdo al INEC son viviendas con déficit cualitativo las siguientes:

ESPACIO Si más de 3 personas ocupan el mismo dormitorio

Energía eléctrica: paneles solares, vela, candil, mechero, gas o ninguno

DISPONIBILIDAD DE
Agua: No proviene de red pública, sino a través de carro repartidor, pozo, río, vertiente, acequia, lluvia.
SERVICIOS

Si la vivienda no cuenta con servicios higiénicos o únicamente con inodoro y pozo ciego o letrina.

Aquellas que tienen piso de hormigón, ladrillo, tabla, tablón no tratado, caña, tierra, piedra.

MATERIALES Aquellas que tienen paredes de adobe/tapia, bareque, caña, carrizo, plástico, zinc.

Aquellas cuyo techo es de palma, paja, hoja, madera, lona, plástico.

 SITUACIÓN ACTUAL Y CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL EN ECUADOR - DÉFICIT CUANTITATIVO EN ECUADOR

DÉFICIT CUALITATIVO POR MATERIALES INADECUADOS Y FALTA DE ACCESO A

SERVICIOS BÁSICOS

45.63%
Piso 25.95%
54.37% Piso
74.05%

21.50% 6.33%
Paredes exteriores Paredes exteriores
78.50% 93.67%

1.41% 0.14%
Cubierta Cubierta
98.59% 99.86%

23.03% 3.48%
Eliminación de basura Eliminación de basura
76.97% 96.52%

22.49% 4.09%
Servicios higiénicos Servicios higiénicos
77.51% 95.91%

3.97%
16.00% Agua potable
Agua potable 96.03%
84.00%
0.64%
6.81% Energía eléctrica
Energía eléctrica 99.36%
93.19%

DEFICITARIA NO DEFICITARIA
VIVIENDAS DEFICITARIAS VIVIENDAS NO DEFICITARIAS

ECUADOR D.M.Q.

FUENTE: CENSO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2010 (INEC)

ELABORADO POR: Carla Dávila N.,Ma. Fernanda Villavicencio R.
SITUACIÓN ACTUAL Y CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL EN ECUADOR

EL GOBIERNO Y LA VIVIENDA (MIDUVI)

La institución encargada de la gestión pública del habita, la vivienda y el desarrollo urbano a nivel nacional es

el MIDUVI, cuyos objetivos son:

• Formular de políticas, regulaciones, planes, programas y proyectos, que garanticen un Sistema

Nacional de Asentamientos Humanos.

• Dar facilidades a las familias con menores ingresos para que puedan acceder a una vivienda digna, o

mejorar la vivienda precaria que poseen.

• Apoyar a los municipios para que desarrollen los mecanismos e instrumentos que les permitan

administrar en forma planificada el uso y ocupación del suelo.

SITUACIÓN ACTUAL Y CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL EN ECUADOR - EL GOBIERNO Y LA VIVIENDA (MIDUVI)

PROGRAMAS DE VIVIENDA

Los programas de vivienda del MIDUVI consisten en la asignación de bonos a familias en función
de sus ingresos.
APORTE DEL VALOR DE
TIPO DE VALOR DEL INCENTIVO
INGRESO BENEFICIARIO INTERVENCIÓN
INTERVENCIÓN HABITACIONAL USD
USD USD
Hasta un salario
hasta 5000 ninguno 5000
básico unificado
Mayor de uno
hasta dos salarios hasta 5000 250 5250
Vivienda básicos unificados

Mayor de dos
hasta tres salarios hasta 3960 360 4320
básicos unificados

Hasta tres salarios

hasta 3960 4320
básicos unificados
Terminación 360

Mejoramiento Hasta tres salarios hasta 1500 150 1650

FUENTE: MIDUVI - 2013

ANÁLISIS DE MODELOS DE VIVIENDA LATINOAMERICANOS EN CHILE Y COSTA RICA

ELABORADO POR: Carla Dávila N.,Ma. Fernanda Villavicencio R.

ANÁLISIS DE MODELOS DE VIVIENDA LATINOAMERICANOS EN CHILE Y COSTA RICA

ELABORADO POR: Carla Dávila N.,Ma. Fernanda Villavicencio R.

 ANÁLISIS DE MODELOS DE VIVIENDA LATINOAMERICANOS EN CHILE Y COSTA RICA

ELABORADO POR: Carla Dávila N.,Ma. Fernanda Villavicencio R.

MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESARROLLADOS POR EL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA

DESCRIPCIÓN Y UBICACIÓN DE LOS PROYECTOS DEL MIDUVI EN EL DISTRITO

METROPOLITANO DE QUITO

Para la presente investigación se utilizó los proyectos de vivienda ejecutados por el MIDUVI entre

los años 2007 a 2011.

• Proyectos en zonas urbano marginales: 27 unidades.

• Proyectos en zonas rurales: 2069 unidades.

MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESARROLLADOS POR EL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA
 MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESARROLLADOS POR EL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA

CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS

• Viviendas unifamiliares de una sola planta con un área de 36 m2.
• De estructura mixta:
 Cimentación de hormigón ciclópeo
 Columnas de hormigón armado
 Perfiles metálicos para la estructura de cubierta, y planchas de
fibrocemento.

• En los acabados:
 Mampostería de bloque
 Contrapiso de hormigón simple en el área social y dormitorio
 Terminado de cerámica en baños y cocina
 La puerta de ingreso y ventanas son de hierro con vidrio o de
madera, y las puertas interiores son de madera.

• Instalaciones hidro-sanitarias:
 Tuberías de PVC
 Un solo baño con piezas sanitarias, inodoro, lavamanos y
fregadero con grifería completa.
 Ducha sencilla

• Instalaciones eléctricas:
 Acometida de energía eléctrica
 Tablero de control de tres disyuntores, iluminación y
tomacorrientes. FUENTE: MIDUVI
MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESARROLLADOS POR EL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA

ANÁLISIS Y EVALUACIÓN DE VIVIENDAS

El alcance de la investigación se enfoca únicamente a los acabados e instalaciones hidro-sanitarias

y eléctricas, sin embargo con base a los planes se realizó una verificación de las condiciones
mínimos de habitabilidad, Ordenanza 3445.
ORDENANZA VIVIENDA
DESCRIPCIÓN CUMPLE
NO CUMPLEN: No. 3445 MIDUVI
ASPECTOS Área útil mínima (m2) 38 32.43 No
• Áreas útiles mínimas. GENERALES Altura mínima (m) 2.05 1.94 No
Sala-comedor 2.7 2.8 Sí
• Dimensiones de vanos de puertas. Cocina 1.5 1.4 No
LADO MENOR (m) Dormitorio máster 2.5 2.78 Sí
• Cantidad mínima de puntos de luz Otros dormitorios 2.2 2.78 No
Baños 1.2 1.25 Sí
en cocina. Sala comedor 13 10.3 No
Cocina 5.5 3.72 No
• Cantidad mínima de ÁREAS ÚTILES (m2) Dormitorio máster 9 7.91 No
Otros dormitorios 8 7.91 No
tomacorrientes en cocina y
Baños 2.5 2.59 Sí
dormitorios.
MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESARROLLADOS POR EL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA

IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS DAÑOS EN ACABADOS, INSTALACIONES

ELÉCTRICAS E HIDRO-SANITARIAS

1. Selección de la población y marco muestral

• Población objetivo 2096 unidades de viviendas unifamiliares construidas por el MIDUVI entre 2007 – 2011.
• Muestra: 220 viviendas
Dónde:

n = tamaño de la muestra.
n= N * z2 * p * (1-p)
N = tamaño de la población.
d2*(N-1) + z2* p * (1-p)
p = probabilidad de daño en las viviendas (se asume 0.8).

d = error muestral (normalmente 0.05).

z = nivel de confianza (normalmente 1.96, para un nivel de

confianza de 95%).
MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN - IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS DAÑOS EN ACABADOS, INSTALACIONES ELÉCTRICAS E HIDRO-SANITARIAS

• Distribución ponderada de la muestra en función de la cantidad de viviendas por parroquias.

PARROQUIAS #VIVIENDAS MUESTRA
Alangasi 54 6
Amaguaña 106 11
Checa 23 3
Chillogallo 27 3
El quinche 174 18
Gualea 57 6
Guangopolo 30 3
la merced 271 28
Lloa 55 6
Nanegal 133 14
Nanegalito 37 4
Pacto 112 12
Pifo 86 9
Pintag 762 80
San Antonio de Pichincha 70 7
Tumbaco 48 5
Yaruqui 51 5
TOTALES 2096 220
 MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN - IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS DAÑOS EN ACABADOS, INSTALACIONES ELÉCTRICAS E HIDRO-SANITARIAS

ELEMENTOS DE LA VIVIENDA PARA EVALUACIÓN DE DAÑOS

2. Levantamiento catastral de daños en vivienda:
COMPONENTE DE LA VIVIENDA ACABADO
• Elaboración de listas de chequeo de daños y Humedad
Masillado de piso
Pisos
observación visual de viviendas. Cerámica
Vereda exterior
Humedad
Enlucidos
Mampostería
Pintura
Cerámica
Humedad
Estructura metálica
Cubierta
Cubierta
Canalones y bajantes
Piezas sanitarias
Instalaciones hidro-sanitarias Instalaciones AP
Instalaciones AASS
Acometida
Tomacorrientes
Instalaciones eléctricas Interruptores
Boquillas
Tableros
Puertas
Carpintería de madera
Cerraduras
Ventanas
Carpintería metálica Protecciones de ventanas
Puerta de hierro y tol con vidrio
MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN - IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS DAÑOS EN ACABADOS, INSTALACIONES ELÉCTRICAS E HIDRO-SANITARIAS

LISTA DE CHEQUEO PARA LEVANTAMIENTO CATASTRAL DE DAÑOS EN VIVIENDAS

INFORMACIÓN GENERAL
PROPIETARIO: EDAD:
AÑO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA:
NÚNERO DE PERSONAS
NIVEL DE SATISFACCIÓN AL RECIBIR LA VIVIENDA: MUY BUENO (MB), BUENO (B), MALO (M)
PISOS (P) SE ENTREGÓ MANUAL SI ( )
MAMPOSTERÍA (MP) DE MANTENIMIENTO: NO ( )
CUBIERTA (CB) UTILIZÓ EL MANUAL SI ( )
INCONFORMIDADES AL RECIBIR
INS. HIDROSANITARIAS (IH) DE MANTENIMIENTO: NO ( )
LA VIVIENDA:
INS. ELÉCTRICAS (IE) LE GUSTARÍA RECIBIR SI ( )
CARPINTERÍA MADERA (CM) UN MANUAL DE
NO ( )
CARPINTERÍA METÁLICA (CME) MANTENIMIENTO:

DAÑOS EN VIVIENDAS

ELEMENTO MATERIAL TIPO DE FALLA U AREA SOCIAL DORM. 1 DORM. 2 BAÑO EXTERIOR

FALTA ZANJA PERIMETRAL EN

m
EL EXTERIOR VIVIENDA
ZANJA PERIMETRAL CON
m
MALEZA Y TIERRA
HUMEDAD
HUMEDAD DE CAPILARIDAD m2
HUMEDAD POR ROTURA DE
m2
TUBERIAS
EFLORECENCIAS m2
MASILLADO DE DESPRENDIMIENTOS m2
PISO FISURAS m2
PISOS

FISURAS O ROTURAS m2
DESPRENDIMIENTO DE
m2
MATERIAL DE EMPORADO
DESPRENDIMIENTO DE LA
m2
CERÀMICA CERÁMICA
DESCONCHE DE LA CERÁMICA m2
SUCIEDAD DE LAS JUNTAS DE
m2
CERÁMICA
MANCHAS m2
DESPRENDIMIENTO DE
VEREDA m2
MASILLA
EXTERIOR
ROTURA DE VEREDA m2
MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN - IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS DAÑOS EN ACABADOS, INSTALACIONES ELÉCTRICAS E HIDRO-SANITARIAS

3. Tabulación de datos
• Con base a los planos tipo, se determinaron las cantidades existentes por cada elemento de la vivienda.
VOLÚMENES SEGÚN VIVIENDA TIPO EN PISO
VOLÚMENES
ELEMENTO UNIDAD SEGÚN TIPO DE DAÑO
VIVIENDA TIPO
Humedad de capilaridad
CONTRAPISO m2 49.64
Humedad por rotura de tuberías
Desprendimientos
MASILLADO m2 49.64
Fisuras
Desprendimiento de la cerámica
Fisuras o roturas
Desconche de la cerámica
CERÁMICA m2 2.6 Suciedad de las juntas de cerámica
Manchas
Desprendimiento de material de
emporado

% DE DAÑO
• Se calcula el porcentaje de daño por elemento en función de la
CATEGORIA MÍN. MAX.
medición del daño y de la cantidad del elemento. Se determina
Crítico ( C ) 60% 100%
si el tipo de daño es critico, grave, leve, de acuerdo al siguiente Grave ( G ) 30% 60%

criterio. Leve 0% 30%

MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN - IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS DAÑOS EN ACABADOS, INSTALACIONES ELÉCTRICAS E HIDRO-SANITARIAS

EJEMPLO DE LEVANTAMIENTO DE DAÑOS Y TABULACIÓN DE DATOS

DAÑOS EN VIVIENDAS CUANTIFICACIÓN DE DAÑOS

CANTIDAD
AREA TOTAL DEL PORCENTAJE DE
ELEMENTO TIPO DE DAÑO U DORM. 1 DORM. 2 BAÑO EXTERIOR CLASIFICACIÓN
SOCIAL DAÑOS ELEMENTO DAÑO
POR VIVIENDA
PUERTAS TORCIDAS, PANDEADAS,
u 1 1 1 3 3 1 C
RESQUEBRAJADAS

PUERTA DESPLOMADA u 1 1 1 3 3 1 C

PUERTAS MANCHADAS (GRASA/HUMEDAD) u 0

PUERTAS RAYADAS (ESFERO, LÁPIZ) u 0

PUERTAS

DESPRENDIMIENTO DE PINTURA u 0
CARPINTERIA MADERA

APOLILLADO u 0

BISAGRAS SIN ELEMENTOS DE SUJECION u 0

BISAGRAS OXIDADAS u 3 3 3 9 9 1 C

FALTA DE LUBRICACION BISAGRAS u 3 3 3 9 9 1 C

INFILTRACIÓN DE AGUA, VIENTO Y RUIDO BAJO
u 0
LA PUERTA
PESTILLOS Y PICAPORTES NO ENCAJAN EN LA
u 0
ENDIDURA
FIJACION DE LA CERRADURA SUELTA O
CERRADURAS

u 0
INCOMPLETA (FALTAN TORNILLOS)

SIN CERRADURA O CERRADURA DAÑADA u 1 1 1 3 3 1 C

CORROSION u 0

FALTA DE LUBRICACION u 0
 PROPIETARIO: EDAD:
AÑO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA:
NÚNERO DE PERSONAS
MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN - IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE ACCIONES DE MANTENIMIENTO
NIVEL DE SATISFACCIÓN AL RECIBIR LA VIVIENDA: MUY BUENO (MB), BUENO (B), MALO
(M)
PISOS (P) SI ( )

INCONFORMIDADES AL
SE ENTREGÓ MANUAL DE MANTENIMIENTO:

RECIBIR LA VIVIENDA:
MAMPOSTERÍA (MP)
4. Levantamiento catastral de acciones de mantenimiento: NO ( )
CUBIERTA (CB) SI ( )
• INS.Elaboración
HIDROSANITARIASde listas deUTILIZÓ EL MANUAL DE MANTENIMIENTO:
chequeo para la identificaciónNOde( las) acciones de mantenimiento realizadas por los
(IH)
INS.propietarios
ELÉCTRICAS (IE) SI ( )
CARPINTERÍA MADERA
LE GUSTARÍA RECIBIR UN MANUAL DE
(CM)
MANTENIMIENTO: NO ( )
CARPINTERÍA METÁLICA
(CME) LISTA DE CHEQUEO PARA LEVANTAMIENTO CATASTRAL DE ACCIONES DE MANTENIMIENTO

INFORMACIÓN GENERAL
PROPIETARIO: EDAD: CANTIDAD DE
CANTIDAD DE ELEMENTO CONSTRUIDO O CANTIDAD
AÑO DE ENTREGAACCIONES
DE LA VIVIENDA: ELEMENTO CANTIDAD DE
INSTALADO POR EL PROPIETARIO EN TOTAL DE PORCENTAJE DE
NÚNERO DEEFECTUADAS
PERSONAS POR UNIDAD ENTREGADO ELEMENTO
ETAPA POSTERIOR A LA CONSTRUCCIÓN ELEMENTO MANTENIMIENTO
PROPIETARIO
NIVEL DE SATISFACCIÓN AL RECIBIR LA VIVIENDA: MUY BUENO (MB), POR MIDUVI INTERVENIDA
(A) BUENO (B), MALO (A+B)
(M) (B)
LIMPIEZA
PISOS (P)DE ZANJA SI ( )
m
INCONFORMIDADES AL

SE ENTREGÓ MANUAL DE MANTENIMIENTO:

RECIBIR LA VIVIENDA:

PERIMETRAL
MAMPOSTERÍA (MP) NO ( )
MASILLADO DE PISO
CUBIERTA (CB) SI ( )
m2
INTERIOR
INS. HIDROSANITARIAS UTILIZÓ EL MANUAL DE MANTENIMIENTO:
NO ( )
PISOS

(IH)
COLOCACIÓN DE
m2
INS. ELÉCTRICAS
CERÁMICA (IE) SI ( )
CARPINTERÍA MADERA
COLOCACIÓN DE
m LE GUSTARÍA RECIBIR UN MANUAL DE
(CM)
BARREDERA MANTENIMIENTO: NO ( )
CARPINTERÍA METÁLICA
(CME)
MASILLADO DE VEREDA m2

CANTIDAD DE
CANTIDAD DE ELEMENTO CONSTRUIDO O CANTIDAD
ACCIONES ELEMENTO CANTIDAD DE
INSTALADO POR EL PROPIETARIO EN TOTAL DE PORCENTAJE DE
EFECTUADAS POR UNIDAD ENTREGADO ELEMENTO
MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN - IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE ACCIONES DE MANTENIMIENTO
5. Evaluación de acciones de mantenimiento
• Se determinó las acciones de mantenimiento mas frecuentes realizadas por los propietarios.
6. Evaluación de desempeño de los
materiales
• Con base a normas
internacionales se estableció el
tiempo de vida útil de los
materiales.
TIEMPO DE VIDA ÚTIL DE LOS ACABADOS DE CONSTRUCCIÓN
MATERIAL
Cerámica esmaltada
Pintura para paredes
Pintura para elementos metálicos
Planchas de fibrocemento
Estructura metálica
Tubería de agua potable PVC
Tubería de aguas servidas PVC
Piezas sanitarias (inodoro, lavamanos
y fregadero)
NORMATIVA
DOCUMENTO PAÍS
Asociación Brasileña de
Brasil
Normas Técnicas, 2012
Tabla de vida útil de los
bienes físicos del activo Chile
fijo o inmovilizado
Tabla de vida útil de los
bienes físicos del activo Chile
fijo o inmovilizado
Tabla de vida útil de los
bienes físicos del activo Chile
fijo o inmovilizado
Tabla de vida útil de los
bienes físicos del activo Chile
fijo o inmovilizado
Tabla de vida útil de los
bienes físicos del activo Chile
fijo o inmovilizado
DESEMPEÑO DE MATERIAL
VIDA ÚTIL OBSERVACIONES:
Material con desempeño mínimo.
La vida útil está en función del
10 años
desgaste del esmalte de la
cerámica.
2 años
Recomendaciones de un técnico
especialista en pinturas
Recomendaciones de un técnico
2 años
especialista en pinturas
50 años Bajo condiciones de uso normal.
8 años Bajo condiciones de uso crítico.
10 años Bajo condiciones de uso crítico.
6 años Bajo condiciones de uso crítico.
50 años Bajo condiciones de uso normal.
MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN - IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE ACCIONES DE MANTENIMIENTO

7. Desempeño de los materiales instalados por el MIDUVI.

VIDA ÚTIL SEGÚN TIEMPO DE

ELEMENTO OBSERVACIONES
NORMATIVA FUNCIONAMIENTO
De acuerdo a la evaluación de daños se registra un deterioro prematuro del elemento, siendo
PISOS

MASILLADO 20 años 6 años

los principales daños desprendimiento y fisuras.
No existen daños significativos en la cerámica, se evidenció un adecuado desempeño del
CERÁMICA 10 años 6 años
material.
Como elemento tienen un adecuado desempeño, los daños son causas de factores externos
MAMPOSTERÍA 20 años 6 años
como la humedad.
MAMPOSTERÍA

Los daños presentes no son debido al desempeño inadecuado del material, sino debido a la
ENLUCIDOS 20 años 6 años
humedad que se evidencia a través de eflorescencias.
No existen daños significativos en la cerámica, se evidenció un adecuado desempeño del
CERÁMICA 10 años 6 años
material.
Se observó la falta de mantenimiento por parte de los usuarios, que desde la recepción del
PINTURA 2 años 6 años bien no ha sido reparada. La pintura ha cumplido con su período de vida útil, siendo el daño
más representativo la presencia de manchas.
Se observó la falta de mantenimiento por parte de los usuarios, que desde la recepción del
PINTURA DE ESTRUCTURA bien no ha sido reparada. La pintura cumplió con su período de vida útil, siendo el daño más
2 años 6 años
METÁLICA representativo la corrosión, que como consecuencia afecta el comportamiento estructural de
CUBIERTA

la estructura metálica de cubierta.

Se observó el deterioro prematuro del elemento, en la mayor parte de viviendas se evidenció
PLANCHAS DE
20 años 6 años la presencia de humedad en la superficie de las planchas, esto debido a una alta porosidad
FIBROCEMENTO
del material.
CUMBRERO DE Otra de las causas para el deterioro y mal funcionamiento de la cubierta, es el mal traslape
20 años 6 años
FIBROCEMENTO de las planchas.
MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO

ELABORADO POR: Carla Dávila N.,Ma. Fernanda Villavicencio R.

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO
MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA – HUMEDAD POR CAPILARIDAD EN PISOS

Humedad por capilaridad en pisos

Causas Signos y síntomas

FUENTE: Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA – HUMEDAD POR CAPILARIDAD EN PISOS

Acciones de mantenimiento:
1.- Vereda 2.- Zanja perimetral

Responsable: Aplicación: Inmediata

3.- Limpieza de eflorescencias

Responsable: Aplicación: Inmediata

FUENTE: Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA – DESPRENDIMIENTOS, FISURAS O ROTURA DE CERÁMICA EN MAMPOSTERÍA

Desprendimientos, fisuras o rotura de cerámica en mampostería

Causas Signos y síntomas

FUENTE: Modelo de Costa Rica

Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.
MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA – DESPRENDIMIENTOS, FISURAS O ROTURA DE CERÁMICA EN MAMPOSTERÍA

Mantenimiento Preventivo

Responsable

FUENTE: Modelo de Costa Rica

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA – DESPRENDIMIENTOS, FISURAS O ROTURA DE CERÁMICA EN MAMPOSTERÍA

Mantenimiento Correctivo

Obrero especializado

FUENTE: Modelo de Costa Rica

 MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - FILTRACIÓN EN CUBIERTA DE FIBROCEMENTO

Filtración en cubierta de fibrocemento

Causas Signos y síntomas

FUENTE: Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - FILTRACIÓN EN CUBIERTA DE FIBROCEMENTO

Mantenimiento Preventivo

Responsable

FUENTE: Modelo de Costa Rica

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - FILTRACIÓN EN CUBIERTA DE FIBROCEMENTO

Mantenimiento correctivo

Responsable

FUENTE: Modelo de Costa Rica

 MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - DAÑOS EN PIEZAS SANITARIAS- INSTALACIONES HIDROSANITARIAS

Daños en piezas sanitarias

Causas Signos y síntomas

FUENTE: Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.

 MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - DAÑOS EN PIEZAS SANITARIAS- INSTALACIONES HIDROSANITARIAS

Mantenimiento Preventivo

Responsable

FUENTE: Modelo de Chileno

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - DAÑOS EN PIEZAS SANITARIAS- INSTALACIONES HIDROSANITARIAS

Mantenimiento correctivo

Responsable

FUENTE: Modelo de Costa Rica

 MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - DAÑOS EN PIEZAS SANITARIAS- INSTALACIONES ELÉCTRICAS

Daños en acometidas

Causas Signos y síntomas

FUENTE: Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - INSTALACIONES ELÉCTRICAS

Mantenimiento Preventivo y Correctivo

Responsable Responsable

FUENTE: Modelo de Costa Rica

 MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - CARPINTERÍA METÁLICA

Daños en cerraduras

Causas Signos y síntomas

FUENTE: Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - DAÑOS EN PIEZAS SANITARIAS- INSTALACIONES ELÉCTRICAS

Mantenimiento preventivo y correctivo

Responsable

FUENTE: Modelo de Costa Rica

 MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA – CARPINTERÍA DE MADERA

Puertas torcidas, pandeadas, resquebrajadas o desplomadas

Causas Signos y síntomas

FUENTE: Modelo de Costa Rica

Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.
MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - CARPINTERÍA DE MADERA

Mantenimiento Correctivo

Responsable

FUENTE: Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO

CRONOGRAMA VALORADO DE MANTENIMIENTO

• Se consideraron un grupo de acciones de mantenimiento.

• Análisis de precios unitarios de cada acción de mantenimiento.
• Se determinó el tiempo de recurrencia de cada acción de mantenimiento en función de la vida útil de los
materiales.
• Se proyectó para un periodo de 20 años los costos de cada acción de mantenimiento.

VF: Flujo de caja en un futuro determinado.

VF = VP*(1+i)n i: Inflación

n: Cantidad de periodos que existe hasta un momento

determinado en el futuro.
 MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO

CRONOGRAMA VALORADO DE MANTENIMIENTO

VOLÚMENES DE
ACCIÓN DE COSTO
ELEMENTO UNIDAD OBRA VIVIENDA AÑOS 1 2 3 4 5
MANTENIMIENTO UNITARIO
TIPO
# DE INTERVENCIONES 3 3 3 3 3
Limpieza de terreno
m2 48 0,11 CANTIDAD TOTAL/ AÑO 144 144 144 144 144
aledaño a vivienda
COSTO TOTAL 15,84 16,81 17,32 17,85 18,39
# DE INTERVENCIONES 26 26 26 26 26
Limpieza de cerámica m2 2,6 0,12 CANTIDAD TOTAL/ AÑO 67,6 67,6 67,6 67,6 67,6
COSTO TOTAL 8,11 8,61 8,87 9,14 9,42
PISOS
# DE INTERVENCIONES - - - - 1
Reemporado de la
m2 2,6 0,83 CANTIDAD TOTAL/ AÑO 0 0 0 0 2,6
cerámica
COSTO TOTAL 0 0 0 0 2,51
# DE INTERVENCIONES - - - - -
Reposición de
m2 2,6 19,31 CANTIDAD TOTAL/ AÑO 0 0 0 0 0
cerámica
COSTO TOTAL 0 0 0 0 0
MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO

PROYECCIÓN DE COSTOS DE MANTENIMIENTO VS COSTOS DE CONSTRUCCIÓN

• Se calculó el costo total de construcción de la vivienda, en función de los análisis de precios unitarios, la

misma que tiene un valor de $ 11 563,59.

• Anualmente se hizo una comparación entre el costo futuro de la vivienda y la proyección anual de los

costos de intervención.

AÑO 20 % MANT./COSTO
COSTO DE LA VIVIENDA $ 21.007,13 -
PROYECCIÓN ANUAL DE
$ 2.509,76 12%
COSTOS DE INTERVENCIÓN
PROYECCIÓN ACUMULADA DE
$ 20.277,70 97%
COSTOS DE INTERVENCIÓN
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

CONCLUSIONES:

 El modelo de uso y mantenimiento de viviendas tiene como base los modelos existentes en Chile y

Costa Rica y está adaptado a la realidad ecuatoriana incluyendo un método para evaluación de daños y

una guía de mantenimiento

 El modelo es una herramienta para la mejora continua de los procesos constructivos empleados en la

ejecución de proyectos de viviendas de interés social.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES - CONCLUSIONES

 Las viviendas entregadas no cumplen con los estándares mínimos de habitabilidad (Ordenanza Municipal
3445).

 El 100.00% de las viviendas analizadas presenta algún tipo de daño en los acabados, siendo el más critico
la humedad.

DAÑO GRADO DE DAÑO

Humedad en pisos 20,00%
Humedad en mampostería 57,27%
Humedad en cubierta 42,27%
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES - CONCLUSIONES

 Son también representativos los daños en puertas, cerradura y griferías. El problema se debe en mayor
grado a la utilización de materiales inadecuados y en algunos casos es causado por el mal uso de los
elementos.

DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE VIVIENDAS QUE PRESENTAN DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE CERRADURAS DAÑADAS O SIN
GRIFERÍA O LLAVE DEFECTUOSA A NIVEL DE PARROQUIAS CERRADURA DE PUERTAS A NIVEL DE PARROQUIAS
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES - CONCLUSIONES

DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE PUERTAS OXIDADAS A NIVEL DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE DAÑOS PUERTAS A NIVEL DE
DE PARROQUIAS PARROQUIAS

 El costo de inversión para el mantenimiento de las viviendas es el 97.00% del costo de construcción del
bien, considerando el uso de materiales de desempeño adecuado en su etapa constructiva.