Bab II.

BUNGA MODAL

• Pengertian Bunga Modal

Bunga modal adalah nilai sewa dari penggunaan modal
dalam bentuk uang selama jangka waktu tertentu.

 Macam-macam Bunga
1. Simple interest
2. Compound Interest
3. Nominal Interest Rates
4. Tingkat Bunga Efektif

Page 1
Simple Interest
Jika
i = suku bunga tahunan
P = present value
n = jumlah tahun
I = bunga yang diperoleh setelah n tahun yaitu n.i.P
F = Future Value
Jumlah uang yang harus dibayar diwaktu yang akan datang :

F=P+I
= P + n.i.P Rumus 1
= P (1 + i.n)

Page 2
Compound Interest
• Bunga pada periode tertentu tidak diambil dan bunga tersebut
ditambah ke modal awalnya maka bunga pada periode berikutnya
adalah bunga yang diperhitungkan terhadap modal awal ditambah
bunga pada periode sebelumnya.
• Jika P adalah modal awal dan tingkat suku bunga adalah i % maka
pada akhir tahun 1 akan mendapat bunga P.i
• Untuk jumlah bunga dan jumlah modal baru dari tahun ke 1 sampai
tahun n dapat dihitung (F).
n = 0 F = P
n = 1 F = P + Pi = P(1+i)
n = 2 F = P(1+i) + P(1+i)i = P(1+1)(1+i) = P(1+i)2
n = 3 F = P(1+i)2+P(1+i)2i = P(1+i)2(1+i) = P(1+i)3
.

Page 3
Lanjutan…

F = P (1+i)n  F = P (F/P;i;n) Rumus 2

Compound interest

P = F / (1+i)n  P = F (P/F;i;n) Rumus 3

dimana: (F/P;i.n) = (1+i)n

(P/F;i;n) = 1 / (1+i)n

Page 4
Nominal Interest Rate dan Tingkat Bunga
Efektif
Suku bunga nominal
 yaitu tingkat bunga yang ditetapkan dalam periode waktu dalam
satu tahun
Atau suku bunga dimana bunga-nya tidak berbunga

Suku bunga efektif

 adalah perbandingan antara bunga yang dibayarkan untuk 1 tahun
terhadap jumlah uang pinjaman pokok yang diterima
atau suku bunga yang bunganya berbunga
Jika: i = sukubunga per periode
I = sukubunga per m periode
Maka: Maka: I = mi
nom
Ief = (F/P;i;n) - 1 Rumus 4

Page 5
Nilai Uang dalam Waktu

1. Future Value Factor (FVF)

 Faktor pengali (majemuk) untuk menghitung nilai akan
datang (F) dari jumlah sekarang (P) pada akhir periode
ke n pada tingkat bunga i

F = P (1+i)n  F = P (F/P;i;n) Rumus 2

Page 6
 Lanjutan….

2. Present Value Factor (PVF)

 Faktor pengali (diskonto) untuk menghitung nilai
sekarang (P) dari suatu nilai yang akan datang (F)
pada akhir periode ke n pada tingkat bunga i

P = F / (1+i)n  P = F (P/F;i;n) Rumus 3

Page 7
Lanjutan…

3. Future Value of Annuity Factor (FVAF)

 Faktor pengali untuk menghitung nilai akumulasi (F)
pada akhir periode ke n pada tingkat bunga i dan jika
sederetan jumlah pembayaran yang sama (setiap
pembayaran adalah A) yang dihitung pada akhir setiap
periode n

F = A[(1+i)n – 1] /i  F = A(F/A;i;n) Rumus 5

A = F{i / [(1+i)n – 1]}  A = F(A/F;i;n) Rumus 6

.
Page 8
Hubungan F dengan A

F = A + A(1+i) + ... + A(1+i)n-1

(1+i) F = + A(1+i) + ... + A(1+i)n-1 + A(1+i)n
________________________________________ -
- Fi = A – A(1+i)n
Fi = A{(1+i)n – 1}
F = A[(1+i)n – 1] /i  A = F{i / [(1+i)n – 1]}
. .
. .
F = A(F/A;i;n) A = F(A/F;i;n)

dimana: (F/A;i;n) = [(1+i)n – 1] / i

(A/F;i;n) = i / [(1+i)n – 1]

Page 9
Lanjutan…

4. Present Value of Annuity Factor (PVAF)

Faktor pengali untuk menghitung nilai sekarang (P) dari
tingkat pembayaran yang sama (jumlah dari setiap
pembayaran disebut A) yang terjadi pada akhir dari
setiap n periode pada tingkat bunga i

P = A{[(1+i)n – 1] / [i(1+i)n]}  P = A(P/A;i;n) Rumus 7

A = P {[i(1+i)n] / [(1+i)n – 1]}  A = P(A/P;i;n) Rumus 8

Page 10
Hubungan P dengan A

Diketahui:
F = P(1+i)n dan F = A{[(1+i)n – 1] / i}
Maka:
P(1+i)n = A{[(1+i)n – 1] / i}
Sehingga:
P = A{[(1+i)n – 1] / [i(1+i)n]}  A = P {[i(1+i)n] / [(1+i)n – 1]}
. .
. .
P = A(P/A;i;n) A = P(A/P;i;n)
Dimana:
(P/A;i;n) = [(1+i)n – 1] / [i(1+i)n]
(A/P;i;n) = [i(1+i)n] / [(1+i)n – 1]

Page 11
Contoh
1. Bila saudara menyimpan uang Rp. 10.000 pada awal tahun 2000,
berapa nilai uang saudara pada akhir tahun 2005 dengan tingkat
suku bunga 8%
2. Bila uang saudara bernilai Rp. 10.000 pada akhir tahun 2005,
berapa uang saudara pada awal tahun 2000 dengan tingkat suku
bunga 8%
3. Bila uang saudara bernilai Rp. 10.000 pada akhir tahun 2005, dan
Rp 15.000 pada akhir tahun 2004, berapa nilai uang saudara pada
awal tahun 2000 dengan tingkat suku bunga 8 %
4. Berapa uang yang harus ditabung di awal tahun 2010, Jika
saudara menginginkan uang sebesar Rp 10.000 pada akhir tahun
2010, 2011, 2012, 2013 dan 2014, jika diketahui suku bunga 15%
pertahun

Page 12
Bab III. EKUIVALENSI NILAI
Pengertian

Suatu rancangan teknis atau rencana investasi mengandung

sejum-lah transaksi (penerimaan atau pengeluaran) selama masa
operasi.
Transaksi tersebut bisa diekuivalensikan ke salah satu bentuk
tran-saksi dasar, seperti transaksi A atau transaksi P.
Ekuivalensi nilai ke transaksi dasar dapat dijadikan sebagai
kriteria tunggal untuk pemilihan alternatif rancangan/rencana
investasi. Dan untuk menilai layak atau tidak nya suatu usaha
Sebagai sukubunga analisis dapat digunakan MARR (Minimum
Attractive Rate of Return) yang nilainya tergantung pada:
 Laju inflasi

 Sukubunga bank

 Peluang atau resiko usaha

Ekuivalensi Nilai Tahunan
(Equivalent Uniform Annual Cash Flow)

Semua transaksi di-ekuivalensi-kan ke bentuk transaksi A

Sebagai kriteria keputusan cukup digunakan satu siklus transaksi
A (yang dinyatakan sebagai A*)

Teladan 3.1.

PT ABC memerlukan suatu jenis mesin produksi dengan

sepesifikasi teknis tertentu. Ada dua alternatif mesin (X dan
Y)yang memenuhi persyaratan dengan data transaksi sebagai
berikut:
Transaksi Mesin X Mesin Y
Harga Awal Rp 400.000.000 Rp 700.000.000
Harga Akhir Rp 200.000.000 Rp 400.000.000
Biaya Tahunan Rp 90.000.000 Rp 40.000.000
Masa Pakai 8 tahun 12 tahun
Bila MARR 20% per tahun, mesin mana yang sebaiknya
digunakan?

Penyelesaian:
A*X = IX(A/P;20%;8) + AX – LX(A/F;20%;8)
= (400.000.000 x 0.26061) + 90.000.000 – (200.000.000 x 0.06061)
= 104.244.000 + 90.000.000 – 12.122.000
= Rp 182.122.000
A*Y = IY(A/P;20%;12) + AY – LY(A/F;20%;12)
= (700.000.000 x 0.22526) + 40.000.000 – (400.000.000 x 0.02526)
= 157.682.000 + 40.000.000 – 10.104.000
= Rp 187.578.000
A*X < A*Y  Ekuivalensi nilai tahunan dari biaya mesin X lebih kecil
daripada
ekuivalensi nilai tahunan dari biaya mesin Y.
 Mesin X lebih ekonomis daripada mesin Y.
Ekuivalensi Nilai Sekarang
(Present Worth)

Semua transaksi di-ekuivalensi-kan ke bentuk transaksi P

Agar dapat digunakan sebagai kriteria keputusan, maka jangka
waktu analisis dari semua alternatif harus disamakan
Teladan 3.2.
Untuk kasus PT ABC, jangka waktu analisis 24 tahun. Penyelesainya:
P*X = IX + AX(P/A;20%;24) + (IX – LX)(P/F;20%;8) + (IX– LX)(P/F;20%;16)
- LX(P/F;20%;24)
= 400.000.000 + (90.000.000 x 4.937) + (200.000.000 x 0.2326) +
(200.000.000 x 0.0541) – (200.000.000 x 0.0126)
= 400.000.000+444.330.000+46.520.000+10.820.000–2.520.000
= Rp 899.150.000
P*Y = IY + AY(P/A;20%;24) + (IY – LY)(P/F;20%;12) – LX(P/F;20%;24)
= 700.000.000 + (40.000.000 x 4.937) + (300.000.000 x 0.1122) -
(400.000.000 x 0.0126)
= Rp 926.100.000
P*X < P*Y  Mesin X lebih ekonomis daripada mesin Y.
 PT. ABC adalah perusahaan yang menyewakan gudang untuk
melayani suatu kawasan industri di Surabaya. Penghasilan yang
diperoleh tiap tahun diperkirakan Rp. 500 juta dengan biaya
perawatan, operasional, asuransi dan pajak per tahun Rp. 130 juta.
Nilai sisa ditetapkan Rp. 100 juta pd akhir tahun ke-30. Ada
perusahaan yang ingin membeli gudang milik PT. ABC dengan
harga Rp. 4.000 juta. Bila PT. ABC menggunakan MARR = 10%.
Permasalahan : Apakah sebaiknya gudang tersebut dijual ?

 Solusi :
Alternatif pertama : Menjual gudang tersebut dengan harga (P) =
Rp. 4.000
juta

• Alternatif kedua : Gudang tidak dijual

 Dimana : A = Pendapatan netto tahunan
(Rp. 500 jt - Rp. 130 jt = Rp. 370 juta)
F = nilai sisa
i = 10%
N = 30 tahun
Maka P =
P1 = A (P/A, 10%,30) = 370 jt (9,427) = Rp. 3.487,99 jt
P2 = F (P/F, 10%,30) = 100 jt (0,0573) = Rp. 5,73 jt
Shg P = P1 + P2
P = Rp. 3.487,99 jt + Rp. 5,73 jt = Rp. 3.493,72 juta
Jadi, karena nilai P alternatif pertama (Rp. 4.000 juta ) lebih besar
dari P alternatif
kedua (Rp. 3.493,72 juta) maka PT. ABC sebaiknya menjual
gudang tersebut.
Bab IV. ANALISIS INVESTASI
Pendahuluan
Investasi adalah penanaman modal dalam bentuk fasilitas pada suatu
usaha/proyek.
Suatu investasi diharapkan dapat memberikan manfaat (benefit) atau
penerimaan (revenue) sebagai imbalan dari biaya (cost) yang sudah
dikeluarkan.
Manfaat/penerimaan yang diperoleh dan biaya yang dikeluarkan
tersebut bisa diekuivalensikan ke nilai sekarang (Present Value).
Nilai sekarang, dalam bentuk:
 Net Present Value (NPV)

 Internal Rate of Return (IRR)

 Net Benefit-Cost Ratio (Net B/C)

 Gross Benefit-Cost Ratio (Gross B/C)

 Profitability Ratio (PV’/K)

Dapat digunakan sebagai kriteria kelayakan rencana investasi.

Laju Pengembalian Dalam
(Internal Rate of Return)

IRR adalah sukubunga dimana ekuivalensi nilai dari seluruh peneri-

maan yang terjadi pada suatu rencana investasi sama dengan
ekuivalensi nilai dari seluruh pengeluaran.
Rencana investasi dinyatakan layak ekonomis jika IRR > MARR.
Teladan 4.1.
Suatu proyek pendirian pabrik mempunyai data sebagai berikut:
Investasi awal = Rp 10.000.000.000 = 10M
Likuidasi akhir = Rp 5.000.000.000 = 5M
Penerimaan tahunan = Rp 9.000.000.000 = 9M
Pengeluaran tahunan = Rp 6.000.000.000 = 6M
Masa operasi = 20 tahun
Jika MARR = 25%, apakah proyek pendirian pabrik tersebut layak
ekonomis?
Penyelesaian:
P*L = P*M – P*K
= [AM(P/A;i;20) + L(P/F;i;20)] – [I + AK(P/A;i;20]
= (AM – AK)(P/A;i;20) + L(P/F:i;20) - I
P*L = 3M(P/A;i;20) + 5M(P/F;i;20) – 10M
Dengan cara coba-coba (trial and error), diperoleh:
i = 0%  P*L = (3M x 20) + (5M x 20) – 10 M = 150M
i = 25%  P*L = (3M x 3.954) + (5M x 0.0115) – 10M
= 1.919.500.000
i = 30%  P*L = (3M x 3.316) + (5M x 0.0053) – 10M
= -25.500.000
Berarti IRR di antara 25 dan 30%. Dengan interpolasi linier, diperoleh:
1.919.500.000
IRR = 25% + ----------------------------------- x 5% = 29.934%
1.919.500.000 + 25.500.000
IRR > MARR  Proyek pendirian pabrik layak ekonomis.
Nilai Sekarang Bersih
(Net Present Value)

NPV adalah nilai sekarang dari sejumlah uang di waktu yang akan
datang
semua biaya proyek dan pendapatan ada di masa depan ditarik ke
waktu sekarang
adalah nilai P*L untuk i = MARR.
Rencana investasi dinyatakan layak ekonomis jika NPV > 0.
Teladan 4.2.
Untuk kasus proyek pendirian pabrik (Teladan 4.1.), nilai NPV =
P*L = Rp 1.919.500.000, berarti NPV > 0.
Proyek pendirian pabrik tersebut layak ekonomis.
Nisbah Manfaat-Biaya
(Net Benefit-Cost ratio)

Nisbah B/C adalah perbandingan antara ekuivalensi nilai dari

manfaat yang terkandung pada suatu rencana investasi/proyek
dengan ekuivalensi nilai dari biaya.
Rencana investasi layak ekonomis jika Nisbah B/C > 1.
Teladan 4.3.
Nisbah B/C untuk kasus proyek pendirian pabrik (Teladan 4.1.) adalah:
Nisbah B /C = P*M / P*K
= [AM(P/A;i;n) + L(P/F;i;n)] / [I + AK(P/A;i;n]
dimana: i (MARR) = 25%, n = 20 tahun, sehingga:
Nisbah B /C = [(9M x 3.954) + (5M x 0.0115)] / [10M + (6M x 3.954)]
= 35.643.500.000 / 33.724.000.000
= 1.057
Nisbah B/C > 1  Proyek pendirian pabrik layak ekonomis.