DIREITO CIVIL III

AULA 6: CONTRATO DE COMPRA E VENDA

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Introdução à Teoria Contratual

CONCEITO OBRIGAÇÕES ESPÉCIES

1 2 3 4 5

PRÓXIMOS
ELEMENTOS E EFEITOS LIMITAÇÕES
PASSOS

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Compra e Venda

“Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a
transferir o domínio de uma coisa a outra pessoa (comprador), mediante remuneração de certo preço
em dinheiro”. (GONÇALVES, 2010, p. 190) – art. 481, CC.

O Código Civil de 2002 unificou a compra e venda civil e a mercantil.

Partes:
Vendedor (alienante): quem aliena o bem;
Comprador (adquirente): quem adquire o bem.

É contrato:
 Bilateral;
 Oneroso;
 Consensual;
 Típico;
 Nominado.

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Compra e Venda

Elementos essenciais da compra e venda:

I. Objeto: bens corpóreos ou incorpóreos (embora para esses o mais correto seja usar o termo
cessão); fungíveis ou infungíveis; consumíveis ou inconsumíveis; móveis ou imóveis:
a) A coisa deve ser existente, individuada ou determinável e disponível;
b) Venda de coisas atuais e futuras: art. 483, CC:
 No caso de venda de coisa futura o contrato ficará sem efeito se esta não vier a
existir, salvo em se tratando de contrato aleatório.
c) Venda de coisa alheia ou litigiosa: art. 457, CC – não poderá o comprador reclamar pela
evicção se tinha conhecimento de que a coisa era alheia ou litigiosa.

II. Forma: a forma via de regra é livre, exceto quando a lei exigir forma especial como é o caso da
alienação de bens imóveis com valor superior a trinta vezes o maios salário mínimo vigente no
país (art. 108, CC).

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Compra e Venda

Elementos essenciais da compra e venda:

III. Consentimento livre e espontâneo:

• Pressupõe a capacidade para alienar;
• Limitações: art. 497, CC. São nulas as compras:
a) Feitas pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, dos bens
confiados à sua guarda ou administração;
b) Feitas por servidores públicos, em geral, dos bens ou direitos da pessoa jurídica a
quem servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
c) Feitas por juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da justiça, dos bens ou direitos sobre que se litigar em
tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua
autoridade;
d) Feitas por leiloeiros e seus prepostos, de bens cuja venda estejam encarregados.

São proibições que se estendem, também, à cessão de crédito.

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Compra e Venda

Elementos essenciais da compra e venda:

IV. Preço
a) Deve ser determinado ou determinável. A ausência de fixação do preço torna a venda nula.
b) O preço deve ser sério e real.

Regras:
 Art. 481, CC: o preço deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro;
 Art. 482, CC: o preço deve decorrer de acordo entre as partes;
 Art. 485, CC: a fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro designado pelos
contratantes e que agirá como mandatário dos contratantes. Se o terceiro não quiser ou não
puder determinar o preço, ficará sem efeito o contrato, salvo se os contratantes concordarem em
designar outra pessoa;
 Art. 486, CC: segundo acordo entre as partes o preço poderá ser fixado pela taxa de mercado ou
de bolsa, em certo e determinado dia e lugar;
 Art. 487, CC: os contratantes podem fixar o preço em função de índices e de parâmetros
suscetíveis de determinação objetiva.

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Compra e Venda

Efeitos da compra e venda:

I. Obrigações recíprocas (sinalagma);

II. Responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios;

III. Responsabilidade do vendedor pela evicção;

IV. Repartição de despesas: art. 490, CC, salvo estipulação expressa em contrário:
 As despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador;
 As despesas de tradição ficam a cardo do vendedor.

V. Direito de retenção da coisa ou do preço: art. 491, CC – na compra e venda a vista o vendedor
não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.

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Compra e Venda

Efeitos da compra e venda:

V. Responsabilidade pelos riscos da coisa:

 Art. 492, CC: até a tradição os riscos sobre a coisa são do vendedor e os riscos sobre o
preço são do comprador:
a) O comprador responde pelos riscos da coisa se estiver em mora de as receber.

 Art. 493, CC: a tradição da coisa deve ocorrer no lugar onde ela se encontra ao tempo da
venda, salvo estipulação expressa em contrário.

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Compra e Venda

Obrigações do vendedor

I. Entregar a coisa com seus frutos e acessórios;

II. Garantir ao comprador a propriedade e as qualidades da coisa vendida.

Obrigações do comprador

I. Pagar o preço no tempo, forma e lugar ajustados;

II. Art. 495, CC: nas vendas a prazo, se antes da tradição o comprador cair em insolvência o
vendedor poderá sobrestar a entrega da coisa, até que o comprador lhe apresente caução (real
ou fidejussória) de pagar no tempo ajustado;
III. O comprador pode se negar a paga o preço se houver turbação na posse da coisa;
IV. O comprador pode reter o pagamento enquanto não lhe for oferecida a quitação.

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Compra e Venda

Limitações à compra e venda

I. Venda de ascendente a descendente – art. 496, CC:

a) Fundamento: evitar simulação;
b) Na venda de ascendente a descendente é obrigatório consentimento expresso dos demais
descendentes e do cônjuge do vendedor;
c) A ausência de consentimento torna a venda anulável;
d) O consentimento do cônjuge será dispensado se o regime for o de separação obrigatória de
bens (art. 1641, CC);
e) O cônjuge do descendente não precisa consentir;
f) Na venda do avô ao neto aplica-se a mesma necessidade de consentimento;
g) A exigência legal não se aplica aos herdeiros que ainda não existiam ao tempo em que o
contrato foi realizado;
h) A limitação também alcança a dação em pagamento;
i) A recusa injustificada em dar o consentimento pode ser suprida judicialmente.

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Limitações à compra e venda

I. Venda de ascendente a descendente – art. 496, CC:

 Enunciado 368, IV Jornada de Direito Civil: Art. 496. O prazo para anular venda de
ascendente para descendente é decadencial de dois anos (art. 179 do CC);

 Enunciado 545, VI Jornada de Direito Civil: O prazo para pleitear a anulação de venda de
ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou cônjuge do
alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente,
em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis.

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Limitações à compra e venda

I. Venda de parte indivisa de coisa em condomínio: art. 504, CC:

 Fundamento: evitar que terceiros estranhos ao condomínio nele ingressem;
 Aplica-se aos condomínios tradicionais de coisa indivisa;
 O direito de preferência dos condôminos é de natureza real, pois não se resolve em perdas
e danos;
 O condômino preterido em seu direito de preferência poderá exercê-lo pela ação de
preempção que deve ser proposta no prazo máximo de 180 dias contados da data em que
teve ciência da venda, devendo o codômino preterido fazer o depósito do preço;

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Limitações à compra e venda

I. Venda de parte indivisa de coisa em condomínio: art. 504, CC:

 A venda da parte indivisa a terceiros pode ser realizada:
a) Se comunicada aos demais condôminos;
b) Se lhes for possibilitado o exercício do direito de preferência pelas mesmas
condições ofertadas a terceiros;
c) Se os condôminos, notificados, não exercerem a preferência dentro do prazo
decadencial máximo de 180 dias, se a coisa for móvel ou de 2 anos se imóvel, se
outro não foi o prazo estabelecido pelas partes (art. 513, CC).

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Compra e Venda

Limitações à compra e venda

I. III. Venda entre cônjuges – é lícita a compra e venda entre os cônjuges de bens excluídos da
comunhão (art. 499, CC):
 No regime de comunhão universal, no entanto, esse tipo de compra e venda seria fictícia,
exceto se versar sobre bens que sejam excluídos da comunhão;
 É proibida no regime de separação obrigatória de bens (art. 1641, CC).

II. IV. Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor,
art. 497, CC:
 Fundamento: manter a isenção de pessoas que têm por dever ou profissão zelar por
interesses alheios;
 São hipóteses de nulidade absoluta;
 A proibição é absoluta, ou seja, não podem adquirir ainda que estejam pagando o justo
preço ou valor maior.

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Vendas especiais

Venda mediante amostra – art. 484, CC:

 Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor
assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem;
 Havendo contradição ou diferença deve prevalecer a amostra, protótipo ou modelo;
 Se a coisa entregue não for no todo igual à amostra, caracteriza-se inadimplemento contratual.

Venda ad corpus – art. 500, § 3º., CC:

 Aplica-se apenas a venda de bens imóveis;
 Na venda ad corpus, o imóvel é adqurido como um todo, um corpo certo e determinado;
 As dimensões do bem não são levadas em consideração para a fixação do preço. A referência à
metragem ou extensão é meramente acidental.

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Vendas especiais

Venda ad mensuram – art. 500, CC:

 Trata-se de venda de bem imóvel em que o preço é estabelecido levando em consideração
as dimensões do imóvel;
 Em posterior medição, verificada que a área não possui a dimensão indicada poderá o
comprador exigir a sua complementação (ação ex empto ou ex venditio); abatimento
proporcional do preço ou resolução do contrato;
 O prazo para a propositura da ação é de um ano contado do registro do título (art. 501, CC);
 Se houver excesso de área e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar o fato na
época em que a venda foi realizada, caberá ao comprador e à sua escolha, completar o valor
correspondente ou devolver o excesso - art. 500, §2º., CC;
 Havendo dúvida se a venda foi ad corpus ou ad mensuram o juiz deve apurar a real intenção
das partes;

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Vendas especiais

Venda ad mensuram – art. 500, CC:

 Presume-se (iuris tantum) que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa,
quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo (5%) da área total, ressalvado
o direito do comprador de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
art. 500, §1º., CC.

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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda

Retrovenda – arts. 505 a 509, CC:

 Constitui pacto acessório pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel, em
certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador, inclusive as que
durante o período de resgate efetuou com a sua autorização escrita ou com a realização de
benfeitorias necessárias (art. 505, CC);
 É forma de condição resolutiva expressa;
 Prazo decadencial máximo: 3 anos;
 Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz juz, poderá o vendedor depositar
judicialmente e integralmente o preço para exercer o direito de resgate (art. 506, CC);
 O direito de resgate pode ser cedido e se transmite a herdeiros e legatário do vendedor (art.
507, CC);
 Se a duas ou mais pessoas couber o direito de resgate, mas apenas uma quiser exercê-lo,
poderá o comprador intimar as demais para apresentarem o seu consentimento (art. 508,
CC). Prevalecerá o direito daquela que primeiro depositar a integralidade do preço.

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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda

Venda a contento e sujeita à prova – arts. 509 a 512, CC:

 Constitui pacto acessório pelo qual o contrato reputa-se formado apenas após o comprador
manifestar expressamente sua aceitacão quanto à coisa recebida;
 Art. 509, CC – trata da venda a contento em que a conclusão do contrato está sujeita à
satisfação do comprador;
 Art. 501, CC – trata da venda sujeita à prova em que a conclusão do contrato está sujeita à
circunstância da coisa ter ou não as qualidades asseguradas pelo vendedor ou ser idônea
para os fins a que se destina;
 Em ambas as hipóteses, trata-se de condição suspensiva, mesmo se a coisa já tiver sido
entregue ao comprador;

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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda

Venda a contento e sujeita à prova – arts. 509 a 512, CC:

 Enquanto o comprador não manifestar seu aceite suas obrigações serão equiparadas ao do
comodatário (art. 511, CC);
 Não havendo prazo estabelecido para o aceite o vendedor poderá intimar o comprador para
que o faça em um prazo considerado improrrogável (art. 512, CC);
 O direito resultante da venda a contento e da venda sujeita à prova é pessoal e não se
transmite a terceiro.

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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda

Preempção ou preferência – arts. 513 a 520, CC:

 É pacto acessório (expresso) pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se
obriga a oferecê-la ao vendedor na hipótese de futuramente vendê-la ou dá-la em
pagamento – art. 513, CC;
 O prazo para o exercício do direito de prefência não poderá exceder 180 dias para bens
móveis e 2 anos para bens imóveis (art. 513, parágrafo único, CC);
 Inexistindo prazo estipulado entre as partes o exercício do direito caduca em 3 dias para
bens móveis e 60 dias para bens imóveis, contados da data em que o comprador notificar o
vendedor (art. 516, CC);
 É cláusula personalíssima (só pode ser exercida pelo vendedor – art. 520, CC);

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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda

Preempção ou preferência – arts. 513 a 520, CC:

 Desrespeitado o direito de preferência responderá o comprador por perdas e danos. Se o
adquirente tiver agido de má-fe, responderá solidariamente com o comprador
(art. 518, CC);
 Quando o direito de preempção for estipulado em favor de dois ou mais vendedores
condôminos, qualquer um deles poderá exercê-lo sobre a integralidade do bem
(art. 517, CC).

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Retrocessão – art. 519, CC:

 É pacto acessório, espécie de preferência legal. Assegura ao expropriado o direito de
preferência pelo preço atual (=atualizado) da coisa se esta não tiver o destino para que se
desapropriou ou não for utilizada em obras ou serviços públicos;
 Prazo: o bem deve ter seu destino realizado em 5 anos contados da desapropriação.
Vencido o prazo, não sendo o seu destino efetivado, poderá o desapropriado exercer a
retrocessão.

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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda

Venda com reserva de domínio - arts. 521 a 526, CC:

 É forma especial de compra e venda de bem móvel em que o vendedor tem a própria coisa
vendida como garantia de recebimento do preço (art. 521, CC). Por isso, o objeto deve estar
individualizado (art. 523, CC);
 É cláusula que deve ser escrita e depende de registro no domicílio do comprador para valer
contra terceiros (art. 522, CC);
 Transfere-se apenas a posse ao adquirente (possuidor a título precário), até que haja o
pagamento integral do preço;
 Trata-se de condição suspensiva;
 Embora o domínio e a posse indireta permaneçam com o alienante, os riscos da coisa
passam para o adquirente – art. 524, CC;

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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda

Venda com reserva de domínio - arts. 521 a 526, CC:

 O CC/02 introduziu no art. 528, CC, a figura do financiamento de instituição do mercado de
capitais, aproximando os dois tipos de vendas (leasing e compra com reserva de domínio),
com a vantagem de permanecer o comprador como possuidor direto e de se proporcionar
garantia ao agente financiados, que fica investido na qualidade e direitos do vendedor;
 Constituído o comprador em mora mediante protesto do título ou interpelação judicial
poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações
vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa
vendida (arts. 525 e 526, CC).

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Cláusulas especiais do contrato de compra e venda

Venda sobre documentos - arts. 529 a 532, CC:

 A venda contra documentos é aquela em que o comprador (ou por ele o banqueiro em caso
de abertura de confirmação de crédito) se obriga a pagar o preço, quer no lugar e no
momento próprios da consignação da coisa vendida ou da venda sob expedição, quer no
lugar e no momento da entrega dos documentos que lhe dão direito a obter a propriedade
ou a posse da mercadoria de um terceiro (GONÇALVES, 2013, p. 245);
 A tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo (tradição ficta) –
art. 529, CC;
 Estando os documentos em ordem não pode o comprador recusar o pagamento;
 O pagamento deve ser realizado na data e no lugar da entrega dos documentos, salvo
estipulação em contrário (art. 530, CC);

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Compra e Venda

Cláusulas especiais do contrato de compra e venda

Venda sobre documentos - arts. 529 a 532, CC:

 A entrega dos documentos gera presunção de que a coisa conserva as qualidades neles
apontadas, não podendo o comprador condicionar o pagamento à realização de vistoria
para constatação de inexistência de defeitos;
 A documentação pode ser entregue por intermédio de instituição financeira e esta deverá
realizar o pagamento do preço ao vendedor. É operação denominada contrato de crédito
documentado – art. 532, CC;
 Se a cosia vendida estiver coberta por apólice de seguro, a perda ou deterioração, subroga-
se no valor segurado, salvo má-fé do vendedor – art. 531, CC.

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CONTEÚDO DA PRÓXIMA AULA

Contrato de troca ou permuta;

Contrato estimatório.