CONGRESO INTERNACIONAL DE

DERECHO CIVIL

A PROPÓSITO DE LOS 30 AÑOS DEL

CÓDIGO CIVIL PERUANO

PROBLEMAS FRECUENTES
ANTE EL REGISTRO DE
PROPIEDAD INMUEBLE
MAG. JORGE ALBERTO BELTRAN PACHECO
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE
PROPIEDAD
 Un sistema es un conjunto de principios, reglas y
procedimientos destinados al logro de un determinado
resultado; en el presente caso, nos referimos al traslado
de la propiedad inmueble en el Perú.
 Este sistema tiene tres funciones:
a. Coadyuvar a la seguridad jurídica (estática y
dinámica).
b. Reducir las adquisiciones de no propietarios.
c. Incentivar el mayor número de transacciones
(circulación de la riqueza).
TIPOS DE SISTEMAS
 Los sistemas de Transferencia de Propiedad Inmueble en el
Perú pueden ser:
1. SISTEMA DE UNIDAD DEL CONTRATO: que tiene una única
fuente (el contrato) que produce la adquisición de la
propiedad. Este sistema tiene dos subsistemas: CAUSA
ÚNICA (el contrato transfiere la propiedad sin necesidad
de un modo o signo de recognoscibilidad social); y CAUSA
DOBLE (el contrato necesita de un modo de transferencia).
2. SISTEMA DE SEPARACIÓN DEL CONTRATO: existen dos
contratos (un contrato con efectos obligatorios y un
contrato con efectos reales); el efecto traslativo de la
propiedad se logra con el segundo de éstos; si el primero
es nulo no implica que el segundo también lo sea.
¿OBLIGATORIEDAD DEL REGISTRO?
 En el Perú, el Registro de Propiedad Inmueble no es
obligatorio dado que resulta ser un mecanismo de
oponibilidad social (publicidad para el logro de la
exclusividad y exclusión de la situación jurídica
subjetiva de quien registra).
 No obstante, a nivel jurisdiccional, suele
privilegiarse a quien accede al Registro como si
éste fuere el único mecanismo de tutela del derecho
de propiedad eficiente.
PROBLEMAS FRECUENTES
ANTE EL SISTEMA REGISTRAL
ANÁLISIS Y CRÍTICA
CONSENSUALISMO VS. REGISTRO
 Suele existir un conflicto entre los artículos 1351, 1402,
1529 y 949 del Código Civil Peruano.
 El contrato es entendido como un acuerdo entre dos o más
partes destinado a crear, regular, modificar o extinguir una
RELACIÓN JURÍDICA PATRIMONIAL (ésta es entendida como
una RELACIÓN OBLIGATORIA, según lo dispone el artículo
1402 del C.C); así, la compraventa en el Perú produce
efectos obligatorios inmediatos y efectos reales diferidos,
no obstante, en la práctica se concibe (según el artículo 949
del C.C) que el efecto del contrato consiste, también, en
crear un efecto real inmediato (“el solo consenso hace
propietario al acreedor de un bien inmueble”); por ende,
¿quién es el propietario privilegiado?
HIPOTECA SOBRE UN TERRENO
 Se puede constituir HIPOTECA sobre un terreno; no
obstante, ¿qué sucede si sobre el terreno se
construye una fábrica?
 Existen dos posiciones:
a. Lo construido sigue la suerte de la hipoteca
constituida sobre el terreno. (TEORÍA DE LA
INCLUSIÓN Y UNIDAD INMOBILIARIA).
b. Lo construido no sigue la suerte de la hipoteca
constituida sobre el terreno. (TEORÍA DE LA
AUTONOMÍA INMOBILIARIA).
PROPIEDAD VEHICULAR
 Conforme al Código Civil peruano (artículo 947) se
adquiere la propiedad de un bien mueble con la
entrega del bien (teoría del título y el modo). No
obstante, ¿qué sucede con los bienes que obran en un
Registro?
 En estos casos, ¿será necesario el registro de la
adquisición? Conforme al Código Civil, NO; pero el
Código de Tránsito y la Ley de Garantía Mobiliaria
establecen que es necesario que se registre la
adquisición; por ello, consideramos que existe un vacío
en el artículo 1136 del Código Civil (en el orden de
preferencia).
MEDIDA CAUTELAR DE EMBARGO vs.
ADQUISICIÓN DE PROPIEDAD o HIPOTECA
 Conforme a la Doctrina mayoritaria, cuando se
confrontan dos derechos: uno de naturaleza real y
otro personal, se prefiere al primero; no obstante,
en la Corte Suprema de Justicia existen
pronunciamientos que sostienen que ello NO ES
DETERMINANTE, dado que dependerá de la
prelación temporal, es decir, PRIMERO EN EL TIEMPO
PRIMERO EN EL DERECHO, cualesquiera sea la
naturaleza del derecho.
DIAGNÓSTICO DEL
SISTEMA REGISTRAL
ANÁLISIS DEL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE
PROPIEDAD
PROBLEMAS
 Sistema basado en predios y no en unidades
catastrales (INEXACTITUD).
 Ausencia de un sistema unitario y coherente
(coexisten diversos sistemas administrativos).
 Conflicto entre la norma sustantiva civil y las normas
registrales.
 Problemas en el sector rural.
FILMINAS ELABORADAS PARA EL
CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO CIVIL

MAG. JORGE ALBERTO BELTRÁN PACHECO

consultorabeltranpacheco@yahoo.com
2014