SEWA (PSAK 73)

PRESENTED BY :
MUCHLIS_143229140
SEDEWI DWIANAWATI _ 143229121
NUR ZUHRIYATUL JANNAH _143229135
 PSAK tidak berlaku lagi, antara lain :
1. PSAK 30 “Sewa”
2. ISAK 8 “Penentuan apakah suatu perjanjian
mengandung suatu sewa”
3. ISAK 23 “Sewa operasi-insentif”
4. ISAK 24 “Evaluasi substansi beberapa
transaksi yang melibatkan suatu bentuk legal
sewa” dan
5. ISAK 25 “Hak atas tanah”

1 Januari 2020
 PERBEDAAN PSAK 73 DENGAN PSAK 30 TERLETAK DISISI
PENYEWA
 Aset hak guna
 Liabilitas sewa
Kontrak Sewa  Beban penyusutan
PSAK 73
 Beban bunga
Menekankan pada ada tidaknya
pengendalian atas aset oleh
penyewa
Bukan Kontrak Sewa  Beban Sewa

 Aset sewa guna

 Liabilitas sewa
Sewa Pembiayaan
 Beban penyusutan
PSAK 30
 Beban bunga
Menekankan pada ada tidaknya
pengalihan risiko dan manfaat

Sewa Operasi  Beban Sewa

 PERBEDAAN PSAK 73 DENGAN PSAK 30 TERLETAK DISISI
PESEWA
Sedangkan di sisi pesewa, konsep di PSAK 73 masih sama dengan
PSAK 30, yakni ada tidaknya pengalihan risiko dan manfaat
kepada penyewa

Ada atau tidaknya pengalihan risiko

Konsekuensi dari berbedanya konsep sewa
& manfaat antara penyewa dengan pesewa (tidak bersifat
resiprokal), maka sangat dimungkinkan terjadi
pengakuan aset sewa secara bersamaan di LK
penyewa dan pesewa

Sewa
Sewa Operasi
Pembiayaan

 Piutang sewa
 Pendapatan sewa
 Pendapatan bunga
 PESEWA (LESSOR)
Perlakuannya sama seperti pengaturan sebelumnya di PSAK
30 :
 Sewa Operasi, berlaku untuk sewa yang secara substansi
tidak mengalihkan risiko dan manfaat ke penyewa.
 Sewa Pembiayaan, berlaku untuk sewa yang secara
substansi mengalihkan risiko dan manfaat ke penyewa
 PESEWA – PENGUKURAN AWAL
Sewa Pembiayaan Sewa operasi

Mengakui penerimaan sewa

sebagai penghasilan, baik dengan
dasar :
- Garis lurus, atau
Mengakui piutang pada jumlah yang sama
- Dasar sistematis lainnya
dengan investasi neto sewa
Dasar sistematik lain digunakan
jika dasar ini lebih
menggambarkan pola manfaat
dari penggunaan aset pendasar
 PESEWA – SEWA PEMBIAYAAN
Beberapa kondisi yang dapat mengarahkan sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan

Adanya pengalihan aset pendasar kepada penyewa diakhir masa sewa

Opsi membeli aset pendasar di harga yang lebih rendah dari nilai wajar

Masa sewa adalah sebagian besar dari umur ekonomik/masa manfaat aset
pendasar

Di awal kontrak, nilai kini dari pembayaran sewa mencakup secara substansial
nilai wajar aset pendasar

Aset pendasar bersifatkhusus sehingga hanya penyewa yang dapat

menggunakannya tanpa modifikasi signifikan

Penyewa memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode kedua pada
harga sewa lebih rendah dari harga sewa pasar
 SEWA PEMBIAYAAN - INVESTASI NETO
SEWA
1. Pembayaran Tetap dikurangi insentif sewa terutang
2. Pembayaran sewa variable yang bergantung pada indeks/suku bunga
yang awalnya diukur dengan indeks/suku bunga pada tanggal
pemulaan
3. Jaminan nilai residual yang diberikan kepada penyewa
4. Harga eksekusi opsi beli jika diyakini penyewa akan mengeksekusi opsi
tersebut.
5. Pembayaran penalti atas penghentian sewa
 PESEWA (LESSOR) – SEWA OPERASI

Pesewa menambahkan biaya langsung awal yang timbul dalam

mendapatkan sewa operasi pada jumlah tercatat aset pendasar & mengakui
biaya tersebut sebagai beban sepanjang masa sewa atas dasar yang sama
dengan penghentian sewa
 AKUNTANSI PENYEWA (LESSEE)
• Penyewa mengakui aset dan liabilitas untuk seluruh sewa dengan masa sewa lebih dari 12 bulan,
kecuali aset pendasarnya bernilai-rendah.
• Penyewa mengakui aset hak-guna yang merepresentasikan haknya untuk menggunakan aset
pendasar sewaan dan liabilitas sewa yang merepresentasikan kewajibannya untuk membayar
sewa.
 PEMBAYARAN SEWA
• pembayaran tetap (termasuk pembayaran tetap secara-substansi sebagaimana dideskripsikan dalam
paragraf PP42), dikurangi dengan piutang insentif sewa;
• pembayaran sewa variabel yang bergantung pada indeks atau suku bunga yang pada awalnya diukur
dengan menggunakan indeks atau suku bunga pada tanggal permulaan (sebagaimana dideskripsikan
dalam paragraf 28);
• jumlah yang diperkirakan akan dibayarkan oleh penyewa dalam jaminan nilai residual;
• harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi opsi tersebut (dinilai dengan
mempertimbangkan faktor yang dideskripsikan dalam paragraf PP37–PP40); dan
• pembayaran penalti karena penghentian sewa, jika masa sewa merefleksikan penyewa
mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.
 BIAYA PEROLEHAN
• jumlah pengukuran awal liabilitas sewa, sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf 26;
• pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal permulaan, dikurangi dengan
insentif sewa yang diterima;
• biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa; dan
• estimasi biaya yang akan dikeluarkan oleh penyewa dalam membongkar dan memindahkan aset
pendasar, merestorasi tempat di mana aset berada atau merestorasi aset pendasar ke kondisi yang
disyaratkan oleh syarat dan ketentuan sewa, kecuali biaya-biaya tersebut dikeluarkan untuk
menghasilkan persediaan. Penyewa dikenai kewajiban atas biaya-biaya tersebut baik pada tanggal
permulaan atau sebagai konsekuensi dari telah menggunakan aset pendasar selama periode tertentu.
 BIAYA PEROLEHAN
• jumlah pengukuran awal liabilitas sewa, sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf 26;
• pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal permulaan, dikurangi dengan
insentif sewa yang diterima;
• biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa; dan
• estimasi biaya yang akan dikeluarkan oleh penyewa dalam membongkar dan memindahkan aset
pendasar, merestorasi tempat di mana aset berada atau merestorasi aset pendasar ke kondisi yang
disyaratkan oleh syarat dan ketentuan sewa, kecuali biaya-biaya tersebut dikeluarkan untuk
menghasilkan persediaan. Penyewa dikenai kewajiban atas biaya-biaya tersebut baik pada tanggal
permulaan atau sebagai konsekuensi dari telah menggunakan aset pendasar selama periode tertentu.
 PENGAKUAN DAN PENGUKURAN
AWAL
• mengakui aset hak-guna dan liabilitas sewa
• mengukur aset hak-guna pada biaya perolehannya.
• mengukur liabilitas sewa pada nilai kini pembayaran sewa yang belum dibayar pada tanggal
permulaan.
• Pembayaran sewa didiskontokan dengan menggunakan suku bunga implisit dalam sewa jika
suku bunga tersebut dapat ditentukan.
• Dapat menggunakan suku bunga pinjaman inkremental penyewa jika suku bunga implisit
dalam sewa tidak dapat ditentukan (par 26)
 PEMBAYARAN SEWA
• pembayaran tetap (termasuk pembayaran tetap secara-substansi sebagaimana dideskripsikan dalam
paragraf PP42), dikurangi dengan piutang insentif sewa;
• pembayaran sewa variabel yang bergantung pada indeks atau suku bunga yang pada awalnya diukur
dengan menggunakan indeks atau suku bunga pada tanggal permulaan (sebagaimana dideskripsikan
dalam paragraf 28);
• jumlah yang diperkirakan akan dibayarkan oleh penyewa dalam jaminan nilai residual;
• harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi opsi tersebut (dinilai dengan
mempertimbangkan faktor yang dideskripsikan dalam paragraf PP37–PP40); dan
• pembayaran penalti karena penghentian sewa, jika masa sewa merefleksikan penyewa
mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.
 PENGUKURAN SELANJUTNYA
• mengukur aset hak-guna dengan menerapkan model biaya, kecuali entitas menerapkan model
pengukuran lain; dan
• mengukur liabilitas sewa untuk merefleksikan bunga atas liabilitas sewa, sewa yang telah dibayar,
dan penilaian kembali atau modifikasi sewa atau pembayaran sewa tetap secara-substansi revisian
serta mengukur kembali liabilitas sewa untuk merefleksikan perubahan pembayaran sewa
 PENGUKURAN SELANJUTNYA
ASET
• Untuk menerapkan model biaya, penyewa mengukur aset hak-guna pada biaya perolehan:
• dikurangi dengan akumulasi penyusutan dan akumulasi kerugian penurunan nilai (PSAK
48); dan
• disesuaikan dengan pengukuran kembali liabilitas sewa yang ditetapkan dalam paragraf 36(c) 
revaluasi/fair value.
• Penyewa menerapkan persyaratan penyusutan dalam PSAK 16: Aset Tetap dalam menyusutkan aset
hak-guna, dengan mempertimbangkan persyaratan dalam paragraf 32.
• jika biaya perolehan aset hak-guna merefleksikan penyewa akan mengeksekusi opsi beli, maka
penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal permulaan hingga akhir umur manfaat aset
pendasar.
• Jika tidak, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal permulaan hingga tanggal
yang lebih awal antara akhir umur manfaat aset hak-guna atau akhir masa sewa.
 PENGUKURAN SELANJUTNYA
LIABILITAS SEWA
• Setelah tanggal permulaan, penyewa mengukur liabilitas sewa dengan:
• meningkatkan jumlah tercatat untuk merefleksikan bunga atas liabilitas sewa;
• mengurangi jumlah tercatat untuk merefleksikan sewa yang telah dibayar; dan
• mengukur kembali jumlah tercatat untuk merefleksikan penilaian kembali atau modifikasi sewa
yang ditetapkan dalam paragraf 39–46, atau untuk merefleksikan pembayaran sewa tetap secara-
substansi revisian (lihat paragraf PP42).
• Bunga atas liabilitas sewa pada masing-masing periode selama masa sewa adalah jumlah yang
menghasilkan suku bunga periodik yang konstan atas sisa saldo liabilitas sewa.
 PENILAIAN KEMBALI
LIABILITAS SEWA
• Penyewa mengakui jumlah pengukuran kembali liabilitas sewa sebagai penyesuaian terhadap aset
hak-guna. Akan tetapi, jika jumlah tercatat aset hak-guna berkurang menjadi nol dan masih terdapat
pengurangan dalam pengukuran liabilitas sewa, maka penyewa mengakui sisa jumlah pengukuran
kembali dalam laba rugi.
• Penyewa mengukur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan pembayaran sewa revisian
menggunakan tingkat diskonto revisian, jika:
• terdapat perubahan masa sewa, sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf 20–21. Penyewa
menentukan pembayaran sewa revision berdasarkan masa sewa revisian; atau
• terdapat perubahan pada penilaian atas opsi untuk membeli aset pendasar, dinilai dengan
mempertimbangkan kejadian dan keadaan yang dideskripsikan dalam paragraf 20–21 dalam
konteks opsi beli. Penyewa menentukan pembayaran sewa revisian untuk merefleksikan
perubahan dalam jumlah terutang dalam opsi beli.
 TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK
• Jika entitas (penjual–penyewa) mengalihkan aset kepada entitas lain (pembeli–pesewa) dan menyewa
aset tersebut kembali dari pembeli–pesewa, maka baik penjual–penyewa maupun pembeli–pesewa
mencatat kontrak pengalihan dan sewa
• Entitas menerapkan persyaratan penentuan kapan kewajiban pelaksanaan dalam PSAK 72:
Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan telah terpenuhi untuk menentukan apakah pengalihan
aset dicatat sebagai penjualan aset tersebut.
 TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK

• Jika pengalihan aset memenuhi PSAK 72, maka:

• penjual–penyewa mengukur aset hak-guna yang timbul dari sewa-balik pada proporsi
jumlah tercatat aset sebelumnya yang terkait dengan hak guna yang dipertahankan oleh
penjual–penyewa.Penjual–penyewa mengakui hanya jumlah untung atau rugi yang
terkait dengan hak yang dialihkan ke pembeli–pesewa.
• pembeli–pesewa mencatat pembelian aset dengan menerapkan Pernyataan yang relevan,
dan untuk sewa dengan menerapkan persyaratan akuntansi pesewa dalam Pernyataan ini.
 TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK
• Jika nilai wajar imbalan untuk penjualan aset tidak sama dengan nilai wajar aset, atau jika
pembayaran untuk sewa tidak sama dengan harga pasar, maka entitas melakukan penyesuaian di
bawah ini untuk mengukur hasil penjualan pada nilai wajar:
• jika di bawah harga pasar, maka dicatat sebagai pembayaran sewa dibayar di muka; dan
• jika di atas harga pasar, maka dicatat sebagai tambahan pembiayaan yang diberikan oleh
pembeli–pesewa kepada penjual–penyewa.
• Entitas mengukur kemungkinan penyesuaian berdasarkan mana yang lebih dapat ditentukan dari:
• selisih antara nilai wajar imbalan penjualan dan nilai wajar aset; dan
• selisih antara nilai kini pembayaran kontraktual sewa dan nilai kini pembayaran sewa pada harga
pasar.