DERECHO REGISTRAL

EL REGISTRO DE PREDIOS
 ACTUAL ORGANIZACIÓN REGISTRAL
EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS
Registro de Propiedad Registro de Bienes Muebles
Inmueble
-Registro de Predios
-Registro de Bienes Muebles.(*)
-Registro de Concesiones para la explotación
de Servicios Públicos -Registro de Propiedad Vehicular

-Registro de Derechos Mineros -Registro de Naves(*)

-Registro de Aeronaves
-Registro de Embarcaciones Pesqueras.
Registros de Personas
-Registro de Buques
Jurídicas
-Registro Mobiliario de Contratos
-Registro de Personas Jurídicas (Balota 9)
-Registro Mercantil (Balota 12)
Registro de Personas Naturales
-Registro de Sociedades Mineras
-Registro de Sociedades del Registro Público
de Hidrocarburos.
-Registro de Mandatos y Poderes
-Registro de Sociedades Pesqueras.
-Registro de Testamentos
-Registro de Sociedades Mercantiles.
-Registro de Sucesiones Intestadas
-Registro de Personas Jurídicas creadas por
-Registro Personal
Ley
-Registro de Comerciantes
-Registro de Empresas Individuales de
Responsabilidad Limitada.
 ANTECEDENTES
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

EL REGISTRO DE PREDIOS
1. FUNDAMENTO
El Registro se construye sobre la base de una
idea-fuerza muy concreta: “La publicidad existe
para tutelar el interés a la notoriedad de ciertos
hechos jurídicos”
Para entablar cualquier relación jurídica se
requiere, por lo menos, una relativa certeza sobre
los presupuestos que hagan eficaz la transmisión:
si se compra, por ejemplo, se necesita saber que el
vendedor es el dueño y las cargas que pesan sobre
el bien
 CARACTERISTICAS DEL REGISTRO
PREDIAL URBANO

Las características básicas son:

1. La simplificación de trámites
2. El uso de un sistema registral computarizado
de base geográfica,
3. El contacto directo con los usuarios,
4. La fluidez del tráfico inmobiliario y
5. La promoción del libre acceso al sistema
financiero nacional.
PREDIO RURAL
Se considera predio rural a todo predio declarado
como:
1.De uso agrario, (uso agrícola, de pastoreo, con
recursos forestales o de fauna)
2.Tierras eriazas calificadas para fines agrícolas,

3.Las riberas y márgenes de álveos y cauces de ríos;

y,
4.En general, todos los predios que se encuentran
ubicados en la zona rural o en el area de expansión
urbana declarada zona intangible, que están
destinados para fines agrícolas, pecuarios o
forestales.
IMPORTANCIA DEL REGISTRO
(De Propiedad Inmueble).

a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la

propiedad y de los derechos reales pueda ser conocida por la
comunidad.

b) De carácter jurídico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser

respetados, de tal manera que quien lesiona o viola el derecho no
puede alegar que ignoraba su existencia.

c) De naturaleza jurídico-moral. Favorece la buena fe en las

transacciones, impidiendo el fraude y la clandestinidad.

d) De índole jurídico-económica. Como respuesta a la necesidad de

facilitar el crédito territorial y fortalecer la seguridad de las
transacciones.
EFECTOS DEL REGISTRO
(Propiedad Inmueble)

Se divide en tres sistemas:

1.Sistema sustantivo o de
Acta Torrens
2.Sistema constitutivo y
3.Sistema Declarativo.
Sistema sustantivo
 La propiedad se adquiere por medio de la
inscripción en el Registro Público de la
Propiedad. 
 Inscripción = Elemento esencial
 Falta de inscripción = Acto jurídico

inexistente
 No se requiere acuerdo de transferencia. 
El Sistema Constitutivo
• El derecho nace con el acto jurídico, en este
caso el contrato, y se perfecciona con la
inscripción en el Registro Público. 
• Podemos equiparar este sistema a la traditio
por lo que la inscripción no es potestativa sino
obligatoria. 
• Los códigos civiles de Alemania, Suiza y
Luxemburgo siguieron este sistema
•
El Sistema Declarativo
 La transmisión de la propiedad se realiza por
efecto del contrato.
 Sólo si se desea que el contrato o acto jurídico
surta efectos contra terceros deberá hacerse la
inscripción.
 La eficacia de este sistema radica tan solo en
declarar la existencia, transmisión, modificación
o extinción de un derecho ocurrido fuera del
Registro y contenido en el título o documento
que se presenta a dicho Registro.
 ACTOS Y CONTRATOS INSCRIBIBLES
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan,
extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre
inmuebles.
2. Los contratos de opción.
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las
cuales dependan los efectos de los actos o contratos
registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho
inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento.
7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez
se refieran a actos o contratos inscribibles.
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos
inscribibles sobre inmuebles.
LA INSCRIPCION PRIMERA DE DOMINIO

• La inmatriculación supone, el ingreso o acceso a los libros del Registro

de la propiedad inmueble, previa presentación de los títulos o medios
inmatriculadores legalmente tipificados

• Por la cual se abre una hoja o folio particular a la finca registrada,

sometiéndola a un régimen y efectos específicos que no tendría en
caso contrario.

• También comprendería casos NO estrictamente inmatriculadores, como

la agrupación, agregación, segregación y división de fincas ya
inmatriculadas.

En el caso peruano primera de dominio equivale a inmatriculación.

Artículo 2018 del C.C.- Primera inscripción de dominio

Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un
período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos
supletorios.
 PARTIDA REGISTRAL
(En el Registro de Predios)
 Documento donde se encuentra inscrito el inmueble.
Puede ser una ficha, tomo o partida electrónica.
 Se basa en el principio de especialidad y a la técnica
del folio real que rige la normatividad y organización
registral.
 El inmueble es el espacio delimitado de la superficie
terrestre por razón de su pertenencia a un titular
determinado. “Cada inmueble un asiento y cada
asiento un derecho”
 El contenido de la partida registral fue definido
inicialmente por la ampliatoria del Reglamento de las
Inscripciones. Que ha sido retomado por el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Contenido de la Partida Registral
a) Antecedente dominial, en el que se indicará el tomo y folio en que
corren las inscripciones trasladadas a la ficha o el número de aquella
de donde se ha hecho la independización.
b) Descripción del inmueble, en el que se dejará constancia de su
ubicación geográfica, superficie, linderos y demás especificaciones.
c) Títulos de dominio, en el que se inscribirán las traslaciones del derecho
de propiedad.
d) Gravámenes, en el que se inscribirán o anotarán, según los casos, las
hipotecas, embargos y en general todos los gravámenes y cargas.
e) Cancelaciones, en el que se inscribirán o anotarán según los casos, las
hipotecas, embargos y en general todos los gravámenes y cargas.
f) Cancelaciones, en los que se dejará constancia de la extinción de las
inscripciones correspondientes al rubro d).
g) Registro Personal, en el que se hará mención de las inscripciones que
se refieran a las personas que figuran como propietarios.
 INSCRIPCION DE URBANIZACIONES

Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en

urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de
distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución
de energía e iluminación pública, pistas y veredas.
El proceso de habilitación requiere efectuar aportes gratuitos
para los fines de recreación pública, que son áreas de uso
público irrestricto; así como para servicios públicos
complementarios que son áreas edificables que constituyen
bienes de dominio público del Estado.
Los propietarios y/o promotores de las habilitaciones urbanas
deberán efectuar a título gratuito aportes obligatorios para
recreación pública, servicios públicos complementarios y de
educación, y otros fines en lotes regulares edificables, los que
se inscribirán en el Registro de Predios.
INSCRIPCIÓN DE URBANIZACIONES-PROCEDIMIENTO
Clasificación de las habilitaciones
Los procesos de habilitación de tierras para fines
urbanos se clasifican según su uso
Habilitaciones Residenciales

Habilitaciones para uso Comercial

Habilitaciones para uso Industrial

Habilitaciones para usos Especiales

Habilitaciones en Riberas y Laderas

Reurbanización"
 Declaraciones de Fábrica
1. EDIFICACIÓN NUEVA: Obra que se ejecuta totalmente o por etapas .
2. REMODELACIÓN : Obra que altera, total o parcialmente la tipología y/o estilo
arquitectónico original de una edificación existente.
3. AMPLIACIÓN. Obra que incrementa el área techada de una edificación existente,
sin alterar su tipología y armonía estilística original.
4. MODIFICACIÓN: Obra que varía parcialmente el interior o exterior de una
edificación existente, sin alterar el área techada total, tipología y estilo
arquitectónico original.
5. REPARACIÓN: Obra que consiste en reforzar o reemplazar elementos
estructurales dañados.
6. PUESTA DE VALOR: Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos
de restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y
mejoramiento de una edificación con valor histórico monumental calificado.
• No requieren declaratoria de fábrica las obras de refacción, acondicionamiento o
cercado.
• La declaratoria de fábrica se inscribe en el Registro de Predios de la Zona Registral a
la que pertenece la edificación
 NUEVO REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES DEL REGISTRO
DE PREDIOS
Aprobado mediante RESOLUCION DE LA SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº RESOLUCION DEL
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº
097-2013-SUNARP-SN
 Inscripciones previa informe técnico
de catastro
 Inmatriculaciones.
 Acumulaciones e Independizaciones de predios no lotizados.
 Lotizaciones no aprobadas mediante Resolución Municipal.
 Rectificación o modificación de áreas, linderos o medidas
perimétricas de predios, respecto de su matriz.
 También requerirán informe técnico previo del área de Catastro las
Solicitudes de Búsqueda Catastral.

 La incorporación de un predio al registro, así como las

modificaciones físicas que se inscriban, haya o no mediado informe
técnico del área de Catastro, deberán ser comunicadas a dicha área a
fin que ésta actualice su Base de Datos.
 RECTIFICACION DE LA TITULARIDAD DEL PREDIO
ADQUIRIDO BAJO EL REGIMEN DE SOCIEDAD DE
GANANCIALES (ART.15)

Cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado civil distinto al que le

corresponde hubiere inscrito a su favor un predio al que la Ley le atribuye la
calidad de bien social, la rectificación de la calidad del bien se realizará en
mérito a la presentación de título otorgado por el cónyuge que no intervino o
sus sucesores, insertando o adjuntando la copia certificada de la respectiva
partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha
cierta en el que consta la adquisición.

Artículo 311.- Reglas para calificación de los bienes

Para la calificación de los bienes, rigen las reglas siguientes:

1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.

2.- Los bienes sustituídos o subrogados a otros se reputan de la misma condición de los que
sustituyeron o subrogaron.

3.- Si vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se compran después
otros equivalentes, se presume, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisición posterior es
hecha con el producto de la enajenación anterior.
 INMATRICULACIÓN (ART. 18º)

Artículo 2018 del C.C..- Primera inscripción de dominio

Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un
período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos
supletorios.

Artículo 18º.- Inmatriculación en mérito a títulos que no requieren

de una antigüedad de cinco años
a) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura
pública o formulario registral de formación de títulos supletorios;
b) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y LeyNº 27333, escritura
pública o formulario registral dedeclaración de prescripción adquisitiva
de dominio;
c) Resolución que disponga la primera inscripción debienes de dominio
público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de
un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales;
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación delterritorio de
Comunidades Campesinas;
e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate;
INDEPENDIZACION

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada

unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno,
con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción
de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de
independización y copropiedad. (Cada régimen tiene requisitos
propios).

A) INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO CON

SUBDIVISIÓN.

B)INDEPENDIZACIÓN DE UNIDADES DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA CON REGLAMENTO INTERNO
 ACUMULACIÓN

La acumulación es el acto registral que tiene por objeto

constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa
comprendiendo en una sola, dos o más partidas
independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza
abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas
de los predios acumulados, mediante anotación que consigne
la partida en la cual quedan acumulados.

Acumulación de predios afectados con garantías reales o

medidas cautelares: intervención del o los titulares de los
derechos reales de garantía constituidos, expresando precisa
y claramente su conformidad con la acumulación, incluyendo
sus firmas certificadas notarialmente. O la autorización de los
órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron
extender las anotaciones de las respectivas medidas
cautelares.
 SANEAMIENTO PREDIAL

El saneamiento legal de la propiedad predial se

produce cuando se incorpora al registro la unidad
inmobiliaria en sus dos aspectos:

a) INCORPORACION DEL INMUEBLE

b) TITULARIDAD REGISTRAL
 INCORPORACION DEL INMUEBLE AL REGISTRO
LA INMATRICULACION

Es la incorporación del predio al registro (primera de dominio) se rige por el

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD y la técnica del FOLIO REAL.

La complejidad de la incorporación dependerá del número de actos previos

necesarios (habilitación urbana, subdivisión, independización, etc).

INADECUACION REGISTRAL

Se da cuando existe discordancia entre los elementos descriptivos del inmueble

y la realidad extra registral. Cuando no se trata de errores materiales atribuibles
al registro, se tendrá que iniciar el procedimiento de saneamiento de
RECTIFICACION DE AREA Y LINDERACIÓN PERIMETRICA. (Notarial o
judicial).
 PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO
Artículo 950 del C.C..- Prescripción adquisitiva
La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la
posesión continua, pacífica y pública como propietario durante
diez años. (Prescripcón larga)
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena
fe. (prescripción corta)

El notario es competente para declarar la prescripción adquisitiva larga.

Se tramita como asunto no contencioso de conformidad la ley 26662.
De existir oposición se suspende el procedimiento, teniendo que
seguirse la vía judicial.
 EFECTOS DEL REGISTRO

Artículo 952.- Declaración judicial de prescripción adquisitiva

Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para
que se le declare propietario.
La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción
de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento
en favor del antiguo dueño.

EL REGISTRO OTORGA EFECTOS DECLARATIVOS A LA

INSCRIPCIÓN.
 PROCEDIMIENTO

Petición escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual

deberá contener cuando menos:

a) La indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del

tiempo de posesión.
b) Nombre y dirección del titular registral, de ser el caso.
c) Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a
éste o de sus respectivos sucesores, en el caso de formación de títulos
supletorios.
d) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios
colindantes.
e) Certificación municipal o administrativa de la persona que figura en
sus registros como propietaria o poseedora del bien.
f) Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o certificado de
búsqueda catastral, de ser el caso.
g) El ofrecimiento de declaración de no menos de tres ni más de seis
testigos mayores de veinticinco (25) años de edad, preferentemente vecinos u
ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulación
se solicita.
h) Las demás pruebas que el interesado considere necesarias.
EMPLAZAMIENTO
El notario notificará necesariamente:

a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el

derecho invocado.

b) Al titular registral del terreno y/o de la edificación.

c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas

las personas indicadas por el interesado en su solicitud.

Las notificaciones se regirán supletoriamente por las normas

establecidas para ellas en el Código Procesal Civil.

El notario fijará carteles en los lugares más visibles de la edificación

cuyo saneamiento se solicita. Asimismo, dispondrá que se efectúe una
publicación que contenga el extracto de la solicitud de saneamiento, por tres (3)
días, con intervalos de tres días hábiles entre cada una de ellas, en el diario
oficial “El Peruano” y en el de mayor circulación del lugar donde se ubica el
inmueble.
 PROCEDIMIENTO (CONTINUACIÓN)

El notario se constituirá en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo

un acta de presencia en la que hará constar la descripción y características
del inmueble, la posesión pacífica y pública ejercida por el solicitante, y el
dicho o manifestación de los ocupantes de los predios colindantes, así como
la declaración de los testigos ofrecidos, mediante actas notariales de
presencia.

Transcurridos treinta (30) días hábiles, desde la fecha de la última

publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición, el notario levantará un
acta donde hará constar la evaluación de las pruebas y los actuados, y
declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante o
dispondrá la formación de títulos supletorios, según sea el caso.

El acta notarial y todos sus antecedentes, serán incorporados al Registro

Notarial de Asuntos no Contenciosos, del cual se podrá expedir todos los
traslados instrumentales previstos por la ley del notariado.
Finalización
El acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de
dominio, o dispone el otorgamiento de títulos supletorios, es título
suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro
respectivo y para la cancelación del asiento registral a favor del
antiguo dueño de ser el caso.

La Oposición

Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin

al procedimiento, cualquier persona podrá formular oposición a la
declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o a
la formación de títulos supletorios en trámite.
 SANEAMIENTO DE AREA Y LINDERACION
PERIMETRICA

A) POR ERROR DE CALCULO Y SIN MODIFICAR EL ÁREA: A MÉRITO

DEL TÍTULO ARCHIVADO.

B) CON CONSENSO DE LOS TERCEROS IMPLICADOS (COLINDANTES):

POR ESCRITURA PÚBLICA.

C) SIN INTERVENCION DE LOS TERCEROS (COLINDANTES): MEDIANTE

ASUNTO NO CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL. SUJETO A
CONDICIONES
-SI SE AMPLIA EL ÁREA: INTERVENCION DE CATASTRO
-NO DEBE HABER SUPERPOSICIÓN CON PROPIEDAD DE TERCEROS.
-NO DEBE HABER OPOSICIÓN.

D) SI HAY SUPERPOSICIÓN DE ÁREA O OPOSICIÓN DE TERCERO:

ANTE EL ÓRGANO JURISDICCIONAL.