VIVIENDA MULTIFAMILIAR

“TORRE BARRÓN”
URB. SANTA BEATRIZ – CERCADO DE LIMA - LIMA

Docente: Ing. Narvasta

Curso: Formulación
Ciclo: X
Introducción

En el presente trabajo daremos a conocer las principales

demandas que ofrece la “TORRE BARRÓN” al
mercado.

Así poder llegar a los clientes y satisfacer sus

necesidades.
Ubicación

PROVINCIA Y DEPARTAMENTO JR. ENRIQUE BARRÓN 1113

LIMA
 “TORRE BARRÓN”

ALIMENTOS

CIRCUITO MÁGICO DE
LAS AGUAS

ESTADIO NACIONAL HOSPITAL NACIONAL

“EDGARDO REBAGLIATI MARTINS “

CAMPO DE MARTE
Con el tema del tráfico la zona es muy poco transitable
por lo cual seria muy agradable al cliente para que no
tenga problemas al descansar.

Trafico rápido

Trafico lento
 Entorno demográfico y social

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 PROVEEDORES POTENCIALES
Proveedores de Proveedores de Proveedores de Proveedores de
metálicos concreto u hormigón agregados y ladrillos
aglomerantes

Proveedores de Proveedores de Proveedores de Proveedores de

encofrados materiales varios materiales de ascensores
acabados

Proveedores de Proveedores de
servicios financieros servicios básicos
“TORRE
BARRÓN”
 FORTALEZAS DEBILIDADES
Estructura organizativa horizontal y reducida. Escasa experiencia en el negocio.

Equipo de trabajo profesional multidisciplinario. Limitado respaldo financiero.

Alianzas estratégicas con proveedores. Cero historiales crediticios.

Oferta inmobiliaria diferenciada. Desarrollo del primer proyecto inmobiliario.

OPORTUNIDADES AMENAZAS
Alta demanda insatisfecha de los departamentos. Posible ingreso de competidores.

Identificación de un nicho de mercado. Potencial incremento de los precios de los materiales.

Crecimiento demográfico de la ciudad de Lima. Virtual aumento de las tasas crediticias.

Alta rentabilidad del negocio inmobiliario. Probable crecimiento del precio de los terrenos.
 VISIÓN
“Buscamos ser reconocidos como una de las principales
constructoras del país, que desarrolla proyectos
inmobiliarios que satisfacen las necesidades de sus
clientes, generando empleos que aseguran el bienestar y el
compromiso de sus colaboradores, formando alianzas
estratégicas con sus proveedores e incrementando la
riqueza de sus accionistas.”
MISIÓN
Ante la primera pregunta, qué hacemos, desarrollamos proyectos
inmobiliarios; respecto a la segunda, por qué lo hacemos, porque
queremos que las familias tengan un mejor lugar para vivir; en
relación a la tercera, para qué lo hacemos, para que las familias
mejoren su calidad de vida; finalmente, cómo lo hacemos,
basándonos en sus necesidades, requerimientos y preferencias de
viviendas.
“Estamos orientados a ofrecer una mejor calidad de vida a las
familias, brindándoles un mejor lugar donde vivir, desarrollando
proyectos inmobiliarios acorde a sus necesidades, requerimientos y
preferencias.”
Objetivos estratégicos

Nos apoyamos en el servicio de Estudios Económicos del BBVA

Banco Continental denominado “Situación Inmobiliaria Perú de
Agosto de 2008”.

- Obtener una participación de mercado del 10% en un periodo

de cinco años.

- Conseguir una rentabilidad sobre nuestro patrimonio (ROE)

de 20% y una rentabilidad sobre nuestro aporte de 25%,
durante el primer año.

- Incrementar nuestra rentabilidad en 5% anualmente durante

los siguientes cinco años, desarrollando un proyecto
inmobiliario de viviendas anualmente.

- Estructurar el financiamiento de los proyectos con un 20% de

aporte propio y un 10% de financiamiento bancario como
máximo, y un 70% como mínimo de aporte de los clientes
(cuotas iniciales y créditos hipotecarios).
Estrategias a nivel corporativo
y de negocio

Empleando el modelo de las cinco fuerzas de Michael

Porter
PLAN DE
MARKETING
Y VENTAS
Qué necesidades satisface el producto y
cómo las satisface

La necesidad de seguridad de recursos (como una

casa o departamento) y la necesidad de protección
(como una vivienda).

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Objetivos de marketing

El objetivo que da la Jefatura Comercial: vender como

mínimo el 50% de los departamentos en la etapa de pre
venta, es decir, antes del inicio de la ejecución del
proyecto y el 100% antes de su término, con lo que
evitaríamos recurrir al financiamiento bancario y el
proyecto se desarrollaría en un 80% con aporte de
terceros (clientes) a cero costo y en 20% con nuestro
aporte de capital.
Estrategia de Producto
Estrategia de precios
Estrategia de promoción

Objetivos de nuestra publicidad fue el de persuadir al

cliente para adquirir los departamentos acelerando su
decisión de compra.

Durante la etapa de pre venta, es decir, antes del inicio

de la construcción del edificio, ofrecimos un descuento
de hasta el 5% por la compra futura del inmueble.
Durante la etapa de ejecución de la obra planteamos un
descuento de hasta 5% por la compra de los
departamentos si ésta era al contado, es decir, sin la
gestión de un crédito hipotecario.
Proyecciones de ventas

El 50% de las unidades se venderían durante el periodo

de preventa, es decir, durante los tres primeros meses,
antes del inicio de la ejecución de la obra.
 ESTUDIO TECINICO DEL PROYECTO

- LOCALIZACION OPTIMA DEL PROYECTO

MACRO LOCALIZACION DEL PROYECTO

MICRO LOCALIZACION DEL PROYECTO

- DISEÑO DEL PROYECTO

- CARACTERISTICAS DEL DISEÑO DEL PROYECTO

- DESARROLLO DEL PROYECTO

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 LOCALIZACION OPTIMA DEL PROYECTO

MACRO LOCALIZACION DEL PROYECTO

Tiene como objetivo determinar la ciudad o departamento idóneo donde se ubicará y desarrollará el proyecto
inmobiliario.
Esto se basó en 3 ciudades del país (Lima, Arequipa, Chiclayo) debido al incremento de proyectos inmobiliarios
considerando los siguientes factores.

Se estableció 3 Una vez ya analizado se llegó a la

Entre los factores más importante se encuentran
el incremento de proyectos inmobiliarios e
incremento de créditos hipotecarios ya que
tienen tendencia a personas en adquirir
departamentos en este tipo de proyectos.
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niveles de evaluacion conclusión que la localización optima o
con sus respectivas más apropiada para ejecutar para
evaluaciones. ejecutar el proyecto inmobiliario es en la
ciudad de Lima y teniendo como segunda
opcion la region de Lambayeque.
REVISIÓN ANUAL 22
 LOCALIZACION OPTIMA DEL PROYECTO

MICRO LOCALIZACION DEL PROYECTO

Tiene como objetivo determinar el distrito apropiado para ubicar y desarrollar el proyecto en la ciudad de
Lima.
Es por ello que los distritos de Jesús María, San Miguel y Santa Beatriz (Cercado de Lima) fueron los que
mostraron una mayor oferta de departamentos en el incremento de proyectos inmobiliarios.

Consideramos que el precio de los terrenos y Se estableció 3
el precio de los departamentos por metro niveles de evaluacion
cuadrado es el factor más importante por con sus respectivas
representar una alta inversión que se tomaría evaluaciones.
en cuanta para definir nuestros precios.
Finalmente, pudimos concluir que en los
tres distritos era factible acceder a los
servicios básicos.

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DISEÑO DEL PROYECTO
Una vez ya definido nuestra localización optima que es en Santa Beatriz, en ella se encuentran diferentes
inmuebles con áreas que superan los 300 m2.

Se tomó como alternativa apropiada en adquirir
el inmueble en el Jirón Comandante Enrique
Barrón N° 1113.Cuyas dimensiones eran de 12
m2 de frontis y 27.5 m2 de fondo.
Para adquirir el predio y poder diseñar el edifico
multifamiliar nos basamos en el área del mismo y
en los documentos legales, haciendo uso del
Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios.

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CARACTERISTICAS DEL DISEÑO DEL PROYECTO
Vista frontal del edificio
“ Torre Barrón”

Plano de planta típica de Plano de planta

2 er al 7to piso primer piso

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 DESARROLLO DEL PROYECTO

Empresa ejecutora fue ALM CONSTRUCTORES S.A.C, quienes se encargaron de construir íntegramente
el edificio Torre Barrón.

La instalación Electromecánica
del ascensor, fue mediante
contrato de compra venta a la
empresa JV ASCENSORES S.A.

El proceso constructivo se desarrolló en etapas, siendo la demolición del predio la primera

fase, seguido de la construcción del edificio, la implementación de los acabados y la
instalación del ascensor.

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 EVALUACIÓN DE FACTIBILIDAD DEL PROYECTO

Se evalúa el flujo
económico y financiero , Se Analizó el mercado
para un plazo de cinco inmobiliario del 2003 al
años, para la 2007
determinación de la
factibilidad del proyecto
FLUJO ECONÓMICO DEL PROYECTO ESTIMADO FLUJO FINANCIERO DEL PROYECTO ESTIMADO

Tasa Interna de
Valor Actual Neto El préstamo representa
Retorno
Económico (VANE) el 9.2% del total de las
Económica (TIRE)
S/. 609,719 inversiones
35%

Flujo de caja descontado

EVALUACIÓN FINANCIERO DEL PROYECTO ANÁLISIS DEL PUNTO DE EQUILIBRIO

ESTIMADO
Tasa Interna de
Valor Actual Neto
Retorno Financiero
Financiero (VANF)
(TIRF)
S/. 607,632
55%
FLUJO ECONÓMICO DEL PROYECTO
BAJO UN ESCENARIO OPTIMISTA

Flujo de caja descontado

FLUJO ECONÓMICO DEL PROYECTO

BAJO UN ESCENARIO CONSERVADOR

Flujo de caja descontado

 CONCLUSIONES

 La encuesta ayudó a conocer las necesidades y preferencias de los clientes.

 La estrategia de publicidad fue muy eficaz y muy diferenciada con respecto a la competencia.

 La idea de localización óptima muy bien establecida, utilizando un análisis de Macro Localización y Micro
Localización.

 El proyecto resulta Factible y Rentable viendo escenarios Óptimos y conservadores.

 Finalmente podemos concluir que el éxito de un proyecto inmobiliario radica en realizar un adecuado estudio de
mercado; satisfacer las necesidades y preferencias del público objetivo; organizarte funcionalmente; informar,
asesorar y persuadir oportunamente a los clientes; establecer alianzas estratégicas con tus proveedores; y procurar
financiar el proyecto solo con aporte de capital propio y con aporte de los clientes a través de los desembolsos de las
cuotas iniciales y los créditos hipotecarios a cero costo financiero.