Saneamiento Registral de

Bienes Públicos y Bienes

Privados
Abog: Diana Llanos Flores
a20204560@pucp.edu.pe
 TEMARIO
BIENES PUBLICOS BIENES PRIVADOS
* Saneamiento *Inmatriculación de Predios
*Origen del Saneamiento de bienes Publicos *Titularidad del Bien
*Inmatriculación *Rectificación de Áreas
* Requisitos *Declaración de fabrica
*Independización
 ¿Qué es un Saneamiento?
• El saneamiento de inmuebles comprende todos aquellos actos
destinados a regularizar las inscripciones sobre los predios a efectos de
que figuren de acuerdo a la realidad jurídica actual, tanto sobre los
derechos reales que recaen sobre los bienes como las características
físicas con las que cuentan.
Diferencias

Saneamiento Saneamiento
Fisico Legal

Condición
jurídica del
Ubicación física
poseedor o
propietario

Medios de
Ubicación
identificación de
Grafica
la Propiedad
Origen de Saneamiento de los bienes del
Estado
Ley 26512 Ley 27493 DU 071- 2001-EF

DL. 1358

Ley Gral. 29151 SBN DU 136 - 2001 DU 130 -2001

 DIFERENCIAS EN INMATRICULACION

Ley 26512 Ley Gral 29151 - DL. 1358

ANOTACION ANOTACION
PREVENTIVA ANOTACION PREVENTIVA ANOTACION
*Declaración Jurada ¿? DEFINITIVA *Solicitud DEFINITIVA
*Solicitud *Solicitud de *Instrumento publico *Solicitud de Inscripción
*Certificacion de firma inscripción definitiva de adquisición definitiva
*Plano y Memoria *Publicaciones *Plano y memoria *Publicaciones en
descriptiva (P/DN) descriptiva (P/DR)
*Declaración jurada por * 30 dias *Declaracion Jurada *60 dias
un verificador por el Verificador
Saneamiento de Bienes Privados

Predios Urbanos

Predios Predios Eriazos

Predios Rurales
Predio Rural
Ejemplo N° 1
1. Inmatriculación de Predios

Predio

Inmatriculación de predios (16 1. Titulo (5 años) –

RGRP) =/= Primera de dominio excepciones.
(2014 C.C) 2. Planos.
3. Solicitud
 Caso 1-Inmatriculacion
• A, (Plano emitido por el área de catastro, con todas las medidas
correspondientes y un parte notarial, que no describe las medidas del
área)
• B. Observa. Señalando que debería de hacerse una aclaración,
especificando las medidas del área a inmatricular.

CVI-PLENO
24 de mayo de 2013.

INDIVIDUALIZACIÓN DEL PREDIO PARA EFECTOS DE SU INMATRICULACIÓN

“La individualización del predio en el título de adquisición para su inmatriculación implica que pueda ser
diferenciado de otros predios, en base a distintos elementos. No es indispensable que en el título de
adquisición conste su área, linderos o medidas perimétricas, siempre que la documentación técnica que se
adjunta provenga de ente generador de Catastro”.
 Mediante ACUERDO DEL PLENO CIX, realizado el 28 de agosto de 2013, se aprobó la interpretación del acuerdo
adoptado en el Pleno CVI relativo a la individualización del predio para efectos de su inmatriculación, siendo este el
siguiente:
“-Cuando la segunda parte del acuerdo señala que “no es indispensable que en el título de adquisición conste su
área, linderos y medidas perimétricas, siempre que la documentación técnica que se adjunta provenga de ente
generador de Catastro”, ¿ello quiere decir que si no se adjunta en el título documentación técnica que provenga de
ente generador de catastro, como puede ser una Municipalidad o Cofopri, en la escritura pública, testamento, etc.,
debe señalarse obligatoriamente el área, linderos y medidas perimétricas del predio? (…)
Para los predios tanto urbanos como rurales situados en zonas no catastradas tendría que constar de manera
obligatoria el área, linderos y medidas perimétricas del predio en el título de dominio, salvo rectificación o
determinación de áreas linderos y medidas perimétricas en virtud al procedimiento respectivo”.

CLX PLENO
26 y 27 de setiembre de 2016.

Inmatriculación en mérito a instrumentos aclaratorios y/o modificatorios.

“La inmatriculación en mérito a instrumentos aclaratorios y/o modificatorios deberá contar con la antigüedad
requerida por el artículo 2018 del Código Civil, si la materia de aclaración y/o modificación está relacionada a la
identificación del predio.”
2. Saneamiento de Titularidad

Sucesión Traslado de Inscripción

Intestadas Dominio en SUNARP
Caso N° 2-Saneamiento de Titularidad
• A solicita el traslado de dominio, de su papa de uno de sus bienes
inmuebles, sin embargo en la Partida de Declaración de Herederos,
señala sus dos nombres y en la de partida Predios solo un nombre.
• B Observa: Sírvase a subsanar, realizando la rectificación del titular de
la partida.
II-PLENO
22 de enero de 2003.
IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA
“El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos
distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa con otros elementos, siendo
que la evaluación de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciación conjunta de
los elementos obrantes en el registro y los instrumentos públicos aportados por los solicitantes, que a
través de distintos factores de conexión permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma
persona”.
PRECISIÓN DE LOS ALCANCES DE LOS PRECEDENTES SEXTO DEL SEGUNDO PLENO Y
DÉCIMO OCTAVO DEL DÉCIMO PLENO
“La aplicación de los Precedentes de Observancia Obligatoria referidos al nombre y a la identificación del
predio aprobados en los Plenos Segundo y Décimo del Tribunal Registral, implican la inscripción del acto
rogado, no requiriéndose la rectificación en la partida en la que se extenderá la inscripción ni en otros
Registros”
CASO N° 2- Titularidad e identificación de
predio (Áreas)
• A. Solicita la inscripción parcial de tres predios el cual en la
escritura están acumulados (20m2 10m2 30.5 m2, dando la suma 60
m2) el predio tiene la denominación las cañas, escritura publica, cabe
precisar que cada m2 acumulado, tiene ficha distinta y con metraje
variado por decimales.
• B. Observa y señala que hay discrepancia en las partidas y que como
acreditar si, esa suma corresponde a los predios que desea inscribir.
CIX PLENO
28 y 29 de agosto de 2013.
PRECISIÓN DE PRECEDENTE APROBADO EN X PLENO. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO
DE TRANSFERENCIA
“La discrepancia en cuanto al área, linderos o medidas perimétricas del predio objeto de transferencia materia de
solicitud de inscripción, no será objeto de observación, siempre que existan otros elementos suficientes que
permitan su identificación. Cuando los únicos elementos de identificación del inmueble que aparecen en el
título sean el área, linderos y medidas perimétricas, y estos discrepen con los que consten en la partida
registral, deberán aplicarse los rangos de tolerancia establecidos reglamentariamente para determinar si
3. Rectificación de Áreas y linderos y
medidas perimétricas.
• Inexactitud Registral.
Cuando la inexactitud del
Es toda discordancia entre la Registro provenga de error u
información que figura en el omisión cometido en algún
Registro y la realidad asiento o partida registral se
extraregistral. rectificará en la forma
establecida en el Reglamento.

La rectificación de
inexactitudes distintas se
realiza mediante título
modificatorio.
PROCEDIMIENTOS SEGÚN LA LEY
N.° 27333.
MUTUO ACUERDO
• Por escritura pública.
• Intervención de los propietarios de los predios colindantes afectados.

PROCEDIMIENTO NOTARIAL
• Declaración del Notario sobre cuál es el área, linderos y medidas que
corresponden.

PROCEDIMIENTO JUDICIAL
• Cuando existe superposición de áreas o linderos u oposición de
terceros.
Caso N° 3 Rectificación de Área por mutuo
acuerdo
• A. presenta su titulo, sus planos sin embargo sus colindantes no están
inscritos o si están inscritos, su área no esta catastrada.
• B. Observa y señala que no procede, porque el área de catastro no
identifico el bien de los colindantes en el catastro y tampoco se
preciso las medidas perimétricas , área y linderos en el titulo (E.P)
pidiendo una aclaratoria y nuevos planos.

CXV-PLENO
12 y 13 de diciembre de 2013.
RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR MUTUO ACUERDO
“A efectos de rectificar el área, linderos y/o medidas perimétricas de un predio por mutuo acuerdo no se
requerirá que los predios colindantes se encuentren inmatriculados. En ese caso, no será necesario acreditar el
dominio de dichos colindantes”.
Caso N° 4 Rectificación en superposición de
predios
CXXX-PLENO
08 de junio de 2015.
INTERPRETACIÓN DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ACÁPITE B) DEL ARTÍCULO 13.1 DE LA LEY 27333
“Si el área de catastro informa que no es posible verificar si el predio se superpone o no con los predios
colindantes inscritos, resulta procedente la rectificación notarial del área y linderos referida en el acápite b)
del artículo 13.1 de la ley 27333.”
Resolución 063-2020-SUNARP
 4. Declaratoria de Fabrica
• ¿Qué es es fabrica?
Estructura arquitectónica que requiere cumplir condiciones mínimas de
habitabilidad para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera
de sus actividades.

Vivienda Comercio Educación

Declaratoria de Fabrica:
La declaratoria de fábrica comprende la edificación nueva, la demolición total o parcial; la
modificación, la remodelación, la ampliación de fábrica.
PROCEDIMIENTOS PARA FORMULAR
LA DECLARATORIA DE FÁBRICA.
Procedimiento Ordinario con Aprobación Municipal.
• Se rige por la LEY 29090 (Capítulo III) modificada por las leyes
29300, 29476, 30230, 30494 y otras normas afines.
• “Ninguna obra de habilitación urbana o edificación podrá
construirse sin sujetarse a las normas urbanísticas y edificatorias
establecidas en los planes de desarrollo urbano y/o
acondicionamiento territorial y/o planeamiento integral”. (Art. 6 de la
Ley 29090).
• La municipalidad otorga la licencia de edificación, se lleva a cabo la
obra con la supervisión de ésta y una vez concluida debe entregarse el
documento que dé conformidad a la edificación.
• B) PROCEDIMIENTO VÍA REGULARIZACIÓN.
LEY N.° 27157
•Es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de
edificaciones.
• Se efectúa en aplicación de la Ley 27157 y el reglamento de ésta
aprobado por Decreto Supremo n.° 35-2006-VIVIENDA.
• La regularización sólo procede para las edificaciones construidas o
demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva
licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de
declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente
independización.
•Se realiza sin intervención de la Municipalidad pero a cargo de un
arquitecto (o ingeniero) VERIFICADOR que debe encontrarse inscrito
en el Índice de Verificadores de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos.
• El verificador es el responsable del trámite de regularización, organiza
la documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad,
emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se
adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia
de las observaciones que formula.
6. Caso. Declaratoria de Fabrica
• A.
• B.

XIX PLENO
5 de setiembre de 2006.
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS
URBANAS CONSOLIDADAS
“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona
urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se
requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente
acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad
correspondiente”.
Caso N° 7 – Declaratoria de Fabrica
• A.
• B.

CLXXV-PLENO
21 de abril de 2017
FÁBRICA Y SUBDIVISIÓN EN VÍA DE REGULARIZACIÓN
“El saneamiento físico legal a cargo de COFOPRI, efectuado con posterioridad al 20 de julio de 1999, no
constituye obstáculo para la inscripción de la fábrica e independización por subdivisión en vía de
regularización conforme a la Ley n.° 27157, excepto en los siguientes casos:
a) En los programas de vivienda contemplados en el art. 15 lit. d) del D.S. 010-2000-MTC no procederá
regularización de fábrica.
b) Cuando COFOPRI emitió el título de propiedad no procederá la subdivisión.”
Independización y Reglamento Interno

• Fraccionamiento del terreno que origina la creación de SUBLOTES.

Subdivisión • Necesita aprobación de la Municipalidad en la que se ubica el predio.

• Previa declaratoria de edificación.

• Requiere del otorgamiento de un Reglamento Interno.
Seccionamiento • Pueden aplicarse dos Regímenes (Propiedad Exclusiva y Propiedad Común –
Propiedad Horizontal e Independización y Copropiedad).

Habilitación Urbana • Ley 29090

Caso N°8- Independización.
• A. Solicita una rectificación de partida por error material, pero se da
cuenta que en el titulo, su unidad inmobiliaria son incorrectas las
medidas, pero en los planos adjuntos son correctas.
• B. Observa. Por la discrepancia.
CXLI-PLENO
18 de enero de 2016.
(PRECEDENTE)
INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N.º 27157: DISCREPANCIA ENTRE
MEMORIA Y PLANOS
“En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de independización de
unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley Nº 27157, prevalecerán los que aparecen en el
plano, debiendo extender el asiento de inscripción conforme a éste.”
Recomendaciones.
• Verificar antes de invocar la aplicación de un acuerdo o de un
precedente, que éste se encuentra vigente.

• Determinar si constituye un acuerdo o un precedente, en vista a que

los precedentes son vinculantes para el Registrador.
 “PREDIO QUE NO SE ENCUNTRA
SANEADO SEAN DE DOMINIO PRIVADO O
SEAN DEL ESTADO ES UN CAPITAL
MUERTO”

Hernando de Soto