PAJAK BUMI & BANGUNAN

BPHTB

IKPI CABANG BALI

PBB PERDESAAN DAN PERKOTAAN (PBB P2)

Pajak atas bumi dan/atau bangunan

Dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan

oleh orang pribadi atau badan

Kecuali kawasan yang digunakan untuk

kegiatan usaha perkebunan, perhutanan,
dan pertambangan
 PENGERTIAN KAWASAN

Di tanah yang diberikan

Yang digunakan
HGU perkebunan, hak
perusahaan
Semua tanah dan pengusahaan hutan dan
perkebunan,
bangunan tanah yang menjadi
perhutanan, dan
wilayah usaha
pertambangan
pertambangan
 OBJEK PBB P2

Bumi : permukaan bumi yang Bangunan : konstruksi teknik

meliputi tanah dan perairan yang ditanam atau dilekatkan
pedalaman serta laut wilayah pada tanah dan/atau perairan
Kab/Kota pedalaman dan/atau laut
TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN

Jalan lingkungan (hotel, pabrik) merupakan satu kesatuan dengan komplek

bangunan

Jalan tol

Kolam renang

Pagar mewah

Tempat olah raga

Galangan kapal, dermaga

Taman mewah

Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak

Menara
 OBJEK PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN PBB P2

Digunakan Pemerintah dan Daerah untuk Penyelenggaraan Pemerintahan

Digunakan untuk semata-mata melayani kepentingan umum di bidang Ibadah, SosIal, Kesehatan, Pendidikan
dan Kebudayaan Nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan

Kuburan, Peninggalan Purbakala atau yang Sejenis

Hutan Lindung, Suaka Alam, Hutan Wisata, Taman Nasional, Tanah Pengembalaan yang Dikuasai Desa, dan
Tanah Negara yang belum dibebani suatu hak

Perwakilan Diplomatik dan Konsultan berdaskan asas Timbal Balik

Badan atau Perwakilan Lembaga Internasiolan yang ditentukan oleh Peraturan Menteri Keuangan

Dibawah NJOPTKP (MinRp10.000.000.000, setiap WP ditetapkan Dengan PERDA)

TIDAK DIMAKSUDKAN UNTUK MEMPEROLEH KEUNTUNGAN

Diusahakan untuk melayani kepentingan umum, dan

Nyata2 tidak mencari keuntungan

Dilihat dari anggaran dasar/RT

Termasuk : hutan wisata milik negara

 SUBJEK DAN WAJIB PBB P2

Secara nyata
mempunyai suatu Memiliki, menguasai,
Orang pribadi atau hak atas bumi dan/atau
badan dan/atau memperoleh manfaat
memperoleh manfaat atas bangunan
atas bumi, dan/atau
DASAR PENGENAAN PBB P2

NJOP

Ditetapkan setiap 3 tahun kecuali

daerah tertentu setiap tahun
sesuai perkembangan wilayahnya

Ditetapkan oleh kepala daerah

 DEFINISI NJOP

Atau
• Perbandingan harga dengan objek lain yang
Harga rata-rata yang diperoleh dari sejenis
transaksi JB yang terjadi secara wajar • Nilai perolehan baru, atau
• NJOP pengganti
 PENETAPAN NJOP
PERBANDINGAN HARGA :
• Metode/pendekatan dengan cara membandingkanya dengan
OP lain yang sejenis, letaknya berdekatan, fungsi sama, telah
diketahui harga jualnya

NILAI PEROLEHAN BARU :

• Metode/pendekatan dengan cara menghitung seluruh biaya
yang dikeluarkan memperoleh OP tersebut saat penilaian dan
dikurangi dengan penyusutan berdasar kondisi fisik OP
tersebut
NILAI JUAL PENGGANTI :
• Metode/pendekatan yang berdasarkan pada hasil produksi OP
tersebut
 TARIF DAN CARA MENGHITUNG PBB P2
• Untuk NJOP sampai dengan Rp 1 Milyar sebesar 0,1% per tahun (berdasarkan PERDA Kab.Badung No.3 Th.2012)
• Untuk NJOP di atas Rp1 Milyar sebesar 0,2% per tahun (berdasarkan PERDA Kab.Badung No.3 Th.2012)
• Besarnya tarif NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp26.000.000 untuk setiap Wajib Pajak

CARA MENGHITUNG PBB P2

• NJOP Bumi : 800m2 x Rp300.000/m2 = Rp240.000.000
• NJOP Bangunan:
• Rumah+garasi : 400m2 x Rp350.000/m2= Rp140.000.000
• Taman : 200m2 x Rp50.000/m2 = Rp 10.000.000
• Pagar : (120x1,5) x Rp175.000/m2 = Rp 31.500.000
• Total NJOP Bangunan = Rp 181.500.000
• NJOPTKP = Rp 26.000.000
• Nilai Jual Bangunan Kena Pajak = Rp155.500.000
• NJOP Kena Pajak = R395.500.000
• Tarif (misal : berdasarkan Perda 0,2%)
• PBB P2 Terutang (0,2% x Rp411.500.000) = Rp791.000
TAHUN PAJAK, SAAT, DAN TEMPAT

Tahun pajak : 1
tahun kalender

Tempat : wilayah
Saat : keadaan
Kota/Kabupaten
OP pada 1
yang meliputi
Januari
letak OP
 PENDATAAN DAN PENGENAAN
Pendataan : Mengisi SPOP dengan jelas, benar, lengkap serta di
tandatangani dan disampaikan kepada kepala daerah yang wilayah
kerjanya meliputi letak OP, paling lama 30 hari sejak SPOP diterima SP

Berdasar SPOP kepala daerah menerbitkan SPPT

Kepala daerah menerbitkan SKPD dalam hal :

• SPOP tidak disampaikan setelah ditegur secara tertulis

• Berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain : jml pajak terutang > dari SPOP
 TATA CARA PEMUNGUTAN

Pemungutan pajak : dilarang

diborongkan

WP MEMBAYAR PAJAK TERUTANG:

• Berdasar surat ketetapan pajak : SKPD atau
dok lain yang dipersamakan (karcis dan nota
perhitungan
• Dibayar sendiri : SPTPD, SKPDKB, dan/atau
SKPDKBT

Catatan :
• SKPD : Surat Ketetapan Pajak Daerah
• SPTPD : Surat Pemberitahuan Pajak Daerah
• SKPDKB : Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar
• SKPDKBT : Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan
 BPHTB
• BPHTB
– Pajak atas Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan
• OBJEK BPHTB
– Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
• PEROLEHAN HAK
– Perbuatan atau Peristiwa Hukum(next slide)
• SUBJEK BPHTB
– Orang Pribadi/Badan yang Memperoleh Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan
• TARIF
– Ditetapkan dengan PERDA, paling tinggi 5%
• DASAR PENGENAAN
– Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
 PEROLEHAN HAK BPHTB
• Perolehan Hak
– Pemindahan Hak Karena:
a) Jual beli
b) Tukar menukar
c) Hibah
d) Hibah wasiat
e) Waris
f) Hadiah
g) Penggabungan usaha
h) Peleburan usaha
i) Pemekaran usaha
j) dll
– Pemberian Hak Baru Karena:
a) Kelanjutan pelepasan hak
b) Di luar pelepasan hak
 HAK ATAS TANAH
• Hak milik
• Hak guna usaha
• Hak guna bangunan
• Hak pakai
• Hak milik atas satuan rumah susun
• Hak pengelolaan
 OBJEK YG TIDAK DIKENAKAN BPHTB
• Objek yang diperoleh
– Perwakilan diplomatik dan konsulat
– Negara untuk menyelenggarakan pemerintahan dan/atau
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum
– Badan atau perwakilan lembaga internasional : tidak
melakukan kegiatan usaha atau kegiatan lain diluar
tupoksi
– Orang atau badan karena konversi hak atau perbuatan
hukum lain yang tidak merubah nama
– Orang atau badan karena wakaf
– Orang atau badan untuk ibadah
 JENIS PEROLEHAN, NPOP, SAAT TERUTANG
No Jenis Perolehan NPOP Saat Terutang

A PEMINDAHAN HAK
1 Jual Beli Harga transaksi Tanggal dibuat dan di ttd akta
2 Tukar menukar Nilai Pasar Tanggal dibuat dan di ttd akta
3 Hibah Nilai Pasar Tanggal dibuat dan di ttd akta
4 Hibah wasiat Nilai Pasar Tanggal dibuat dan di ttd akta
5 Waris Nilai Pasar Tanggal mendaftarkan di BPN
6 Pemasukan dlm perseroan atau badan hukum lain Nilai Pasar Tanggal dibuat dan di ttd akta

7 Pemisahan hak yg mengakibatkan peralihan Nilai Pasar Tanggal dibuat dan di ttd akta

8 Pelaksanaan putusan hakim (inkrach) Nilai Pasar Tanggal putusan berkekuatan hkm tetap

9 Penggabungan usaha Nilai Pasar Tanggal dibuat dan di ttd akta

10 Peleburan usaha Nilai Pasar Tanggal dibuat dan di ttd akta
11 Pemekaran usaha Nilai Pasar Tanggal dibuat dan di ttd akta
12 Hadiah Nilai Pasar Tanggal dibuat dan di ttd akta
13 Penunjukan pembeli dalam lelang Hrg transaksi yg tercantum dalam Tanggal penunjukan pemenang lelang
risalah lelang
B PEMBERIAN HAK BARU
14 Kelanjutan pelepasan hak Nilai Pasar Tanggal diterbitkan keputusan pemberian hak

15 Di luar pelepasan hak Nilai Pasar Tanggal diterbitkan keputusan pemberian hak
 Ketentuan khusus
• Dasar Pengenaan BILA :
• NPOP tidak diketahui atau
• lebih rendah dari NJOP PBB tahun perolehan
• Adalah NJOP PBB tahun perolehan
• NPOPTKP ditetapkan dengan Perda :
• Paling rendah Rp60 Juta per WP
• Hibah/hibah wasiat oleh orang pribadi dlm hubungan
keluarga sedarah dalam garis keturunan satu derajat
keatas atau kebawah PALING RENDAH Rp300 Juta
• BPHTB terutang dipungut di wilayah daerah
tempat Tanah dan/atau bangunan berada
 Ketentuan khusus....cont
• BPHTB terutang HARUS dilunasi saat terjadinya
perolehan
• Notaris/PPAT HANYA dapat menandatangani AKTA
SETELAH WP menyerahkan bukti pembayaran
BPHTB
• Kepala Kantor Lelang Negara HANYA dapat
menandatangani RISALAH LELANG SETELAH WP
menyerahkan bukti pembayaran BPHTB
• Kepala BPN HANYA dapat MELAKUKAN
PENDAFTARAN SETELAH WP menyerahkan bukti
pembayaran BPHTB
 Ketentuan khusus....cont

• Notaris/PPAT dan Kepala Kantor Lelang Negara

melaporkan pembuatan akta atau risalah
lelang kepada Kepala Daerah paling lambat
tanggal 10 bulan berikutnya
• Tatacara Pelaporan : diatur dengan Peraturan
Kepala Daerah
 Ketentuan khusus....cont
• NOTARIS/PPAT dan Kepala Kantor Lelang
Negara
– yg melanggar pasal 91 (1) dan (2) : denda
Rp7.500.00 setiap pelanggaran
– Melanggar pasal 92 (1) : denda Rp250.000 setiap
laporan
• Kepala BPN
– Melanggar pasal 91 93) : sanksi sesuai aturan
perundangan
 Cara menghitung BPHTB
• NPOP Rp 90.000.000
• NPOPTKP Rp 80.000.000
• NPOP Kena Pajak Rp 10.000.000
• BPHTB terutang (mis tarif 0,5%)
– 0,5% x Rp10.000.000 =Rp50.000
Latihan soal
 Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB-P2)

Soal
Pak Made mempunyai objek pajak di Kabupaten Badung berupa:

• Tanah seluas 800 m2 dengan harga jual Rp300.000,00/m2;

• Bangunan seluas 400 m2 dengan nilai jual Rp350.000,00/m2;
• Taman seluas 200 m2 dengan nilai jual Rp50.000,00/m2;
• Pagar sepanjang 120 m dan tinggi rata-rata pagar 1,5 m dengan nilai jual Rp175.000,00/ m 2.

Hitunglah berapa PBB-P2 yang harus dibayarkan oleh Pak Made setiap tahunnya!
 Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB-P2)

Jawab:
Besarnya pokok pajak yang terutang adalah sebagai berikut :

• NJOP Bumi : 800 m2 × Rp300.000 = Rp 240.000.000

• NJOP Bangunan :

a. Rumah dan garasi

400m2 × Rp350.000 = Rp 140.000.000
b. Taman
200m2 × Rp50.000 = Rp 10.000.000
c. Pagar
(120m2 × 1,5) × Rp175.000 = Rp
31.500.000 +
 Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB-P2)
Jawab:

• Total NJOP Bangunan = Rp

181.500.000

• Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak = Rp 10.000.000

-

• Nilai Jual Bangunan Kena Pajak = Rp

171.500.000

• Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak = Rp 411.500.000

• Tarif pajak efektif yang ditetapkan dalam Peraturan Daerah Badung 0,2%

• PBB terutang : 0,2% × Rp411.500.000 = Rp 823.000