กฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน

(Property Law)

หน่วยท่ี 1 ความหมาย ประเภท และความสัมพันธ์ของทรัพย์สิน

1. คำำว่ำ “ทรัพย์” และ “ทรัพย์สิน” มีควำมหมำยแตกต่ำงกัน กล่ำวคือ ทรัพย์สินนัน

้ มีควำมหมำยกว้ำงกว่ำ
และครอบคลุมถึงทรัพย์ด้วย ทรัพย์จึงเป็ นส่วนหน่ึงของทรัพย์สิน
2. ทรัพย์สินอำจแบ่งออกได้เป็ นหลำยประเภท ทัง้นีข้ึ้นอยู่กับจะใช้เกณฑ์ใดเป็ นหลักในกำรแบ่ง แต่กำรแบ่ง
ประเภทท่ีสำำคัญคือ กำรแบ่งเป็ นสังหำริมทรัพย์ และอสังหำริมทรัพย์
3. ทรัพย์สินนัน
้ โดยเฉพำะตัวทรัพย์อำจมีควำมสัมพันธ์เก่ียวข้องกับทรัพย์อ่ืนๆ ในลักษณะท่ีเป็ นส่วนควบ
อุปกรณ์ หรือดอกผลของทรัพย์อ่ืน

1.1 ความหมายและประเภทของทรัพย์สิน
1. ทรัพย์หมำยถึง วัตถุท่ีมรี ูปร่ำง มีตัวตนในสภำพธรรมชำติ สำมำรถจับต้องสัมผัสได้
2. ทรัพย์สินหมำยถึง ทรัพย์และวัตถุไม่มีรูปร่ำง ซ่ึงอำจมีรำคำและอำจถือเอำได้
3. ทรัพย์สินอำจแบ่งออกเป็ นประเภท ทัง้นีข้น ึ้ อยู่กับกำรท่ีจะยึดเกณฑ์ใดเป็ นตัวแบ่งทรัพย์สน
ิ เหล่ำนัน
้
4. อสังหำริมทรัพย์ หมำยถึง ท่ีดิน ทรัพย์ท่ีติดอยู่กับท่ีดิน เป็ น กำรถำวร ทรัพย์ท่ีประกอบเป็ น อัน เดียวกับ
เน้ือท่ีดิน และรวมทัง้ทรัพย์สิทธิท่ีเก่ียวกับท่ีดิน หรือทรัพย์ท่ีติดอยู่กับท่ีดิน หรือประกอบเป็ นอันเดียวกับ
ท่ีดินนัน ้
5. สังหำริมทรัพย์ หมำยถึง ทรัพย์สินอ่ น ื ท่ีไม่ใช่อสังหำริมทรัพย์ และหมำยรวมถึงสิทธิอันเก่ียวกับทรัพย์สน ิ
ท่ีท่ีเป็ นสังหำริมทรัพย์นัน
้ ด้วย
6. ทรัพย์แบ่งได้ คือทรัพย์ท่ีแบ่งออกจำกกันเป็ นส่วนๆ แล้วยังคงรูปบริบูรณ์ดังเช่นทรัพย์เดิม
7. ทรัพย์แบ่งไม่ได้ คือ ทรัพย์ท่ีไม่อำจแบ่งแยกออกจำกกัน โดยให้คงภำวะเดิมของทรัพย์และหมำยรวมถึง
ทรัพย์ท่ีมีกฎหมำยกำำหนดว่ำแบ่งไม่ได้ด้วย
8. ทรัพย์นอกพำณิชย์ คือทรัพย์สินท่ีไม่อำจถือเอำได้ และโอนแก่กน ั มิได้ โดยชอบด้วยกฎหมำย
9. ทรัพย์ในพำณิชย์ คือ ทรัพย์สินท่ีสำมำรถซ้ือขำยกันได้โดยชอบด้วยกฎหมำย

1.1.1 ความหมายของทรัพย์และทรัพย์สิน
ส่ิงท่ีเป็ นวัตถุท่ีมีรูปร่ำง และพิจำรณำว่ำ เป็ น “ทรัพย์” หรือไม่
หนังสือ ปำกกำ แว่นตำ นำฬิกำ สร้อยคอ บ้ำน โต๊ะ เก้ำอี ศ ้ ำ ล ำ รถยนต์จักรยำนเส้ือ
แก้วน้ำำ ร่ม กระถำง กระป๋ อง ตะกร้ำ ถังขยะ
วัตถุท่ีมีรูปร่ำงดังท่ียกตัวอย่ำงมำเป็ น “ทรัพย์” ทัง้หมดเพรำะเป็ นวัตถุท่ีมีรูปร่ำง อำจมีรำคำและถือเอำได้
วัตถุท่ีไม่มีรูปร่ำง และเหตุผลว่ำทำำไมแต่ละตัวอย่ำงเป็ น “ทรัพย์สิน” แต่ไม่เป็ น “ทรัพย์”
วัตถุไม่มีรูปร่ำง เช่น ลิขสิทธ์ สิทธิบัตร เคร่ ืองหมำยกำรค้ำ สิทธิกำรเช่ำ สิทธิในช่ ือเสียงกำรค้ำ (Goods
Will) สิทธิในกำรใช้ส่ือและสูตรในกำรกระกอบกำรค้ำ (Franchise) สิทธิจำำนำำ สิทธิจำำ นอง สิทธิเรียกร้องให้
ชำำระหนี้
ตัวอย่ำงท่ียกมำเป็ น “ทรัพย์สิน” เพรำะ (เป็ นวัตถุ) ไม่มีรูปร่ำง ซ่ึงอำจมีรำคำและอำจถือเอำได้

1.1.2 ประเภทของทรัพย์สิน
นิยำมของ “อสังหำริมทรัพย์” นัน ้ ประกอบด้วยทรัพย์ประเภทใดบ้ำง
อสังหำริมทรัพย์ประกอบด้วย
(1) ท่ีดิน ตัวอย่ำงเช่น ท่ีดินมีโฉนด ท่ีดินมี น.ส. 3 และสิทธิภำระจำำยอมบนท่ีดิน เป็ นต้น
(2) ทรัพย์อันติดอยู่กับท่ีดินอย่ำงถำวร ตัวอย่ำงเช่น บ้ำน ต้นมะขำม สะพำน
(3) ทรัพย์ท่ีประกอบเป็ นอันเดียวกับท่ีดิน ตัวอย่ำงเช่น เน้ือดิน แร่ ธำตุในดิน
(4) ทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับท่ีดิน ตัวอย่ำงเช่น กรรมสิทธิใ์นท่ีดิน สิทธิครอบครอง ในท่ีดิน น.ส. 3 และ
สิทธิภำระจำำยอมบนท่ีดน ิ เป็ นต้น
ยกตัวอย่ำง “ทรัพย์ท่ีแบ่งได้” และ “ทรัพย์ท่ีแบ่งไม่ได้”
ทรัพย์ท่ีแบ่งได้คือ ข้ำวสำร น้ำำตำล ขนมปั ง กะปิ น้ำำปลำ เชือก น้ำำ เงินตรำ น้ำำมัน ท่ีดิน ส่วนทรัพย์ท่ีแบ่ง
ไม่ได้ คือ รถยนต์ จักรยำน ร่ม หนังสือ ปำกกำ แว่นตำ นำฬิกำข้อมือ รองเท้ำ ช้อนส้อม กำงเกง
อธิบำยควำมหมำยของ “ทรัพย์นอกพำณิชย์” และยกตัวอย่ำงทรัพย์นอกพำณิชย์
ทรัพย์นอกพำณิชย์คือ ทรัพย์ท่ีไม่อำจถือเอำได้โดยสภำพ และรวมทัง้ทรัพย์ท่ีโอนแก่กันมิได้โดยชอบด้วย
กฎหมำย
ตัวอย่ำงทรัพย์ท่ีไม่อำจถือเอำได้ เช่น ก้อนเมฆ ท่ีดินบนดวงจัน ทร์ และทรัพย์ท่ีโอนแก่กัน มิได้เช่น ปื น
เถ่ ือน ยำบ้ำ ท่ีสำธำรณสมบัติของแผ่นดิน
 2

1.2 ความสัมพันธ์ของทรัพย์สิน
1. ส่วนควบ คือ ส่วนซ่ึงโดยสภำพแห่งทรัพย์หรือโดยจำรีตประเพณีแห่งท้องถ่ินเป็ นสำระสำำคัญในควำมเป็ น
อยู่ ข องทรั พ ย์ นั น ้ และไม่ อ ำจแยกจำกกั น ได้ น อกจำกจะทำำ ลำย ทำำ ให้ บุ บ สลำย หรื อ ทำำ ให้ ท รั พ ย์ นั น ้
เปล่ียนแปลงรูปทรงหรือสภำพไป เจ้ำของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิใ์นส่วนควบของทรัพย์นัน ้
2. อุปกรณ์ คือ สังหำริมทรัพย์ซ่ึงโดยปกตินิยมเฉพำะถ่ิน หรือโดยเจตนำชัดแจ้ งของทรัพย์ท่ีเป็ น ประธำน
เป็ นของใช้ประจำำอยู่กับทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนเป็ นอำจิณ เพ่ ือประโยชน์แก่กำรจัดดูแล ใช้สอย หรือรักษำ
ทรัพย์ท่ีเป็ นประธำน และเจ้ำของทรัพย์ได้นำำมำสู่ทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนโดยกำรนำำมำติดต่อหรือปรับเข้ำไว้
หรือทำำโดยประกำรอ่ ืนใดในฐำนะเป็ นของใช้ประกอบกับทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนนัน ้ อุปกรณ์ทแ ่ี ยกออกจำก
ทรั พ ย์ ท ่ีเ ป็ น ประธำนเป็ น กำรชั ว่ ครำวก็ ยั ง ไม่ ข ำดจำกกำรเป็ นอุ ป กรณ์ ข องทรั พ ย์ ท ่ีเ ป็ นประธำนนั น ้
อุปกรณ์ย่อมตกติดไปกับทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนเว้นแต่จะมีกำรกำำหนดไว้เป็ นอย่ำงอ่ น ื
3. ดอกผลธรรมดำ คือ ส่ิงท่ีเกิดขึน ้ ตำมธรรมชำติของทรัพย์ ซ่ึงได้มำจำกตัวทรัพย์โดยกำรมีหรือใช้ทรัพย์นัน ้
ตำมปกตินย ิ ม และสำมำรถถือเอำได้เม่ ือขำดจำกทรัพย์นัน ้
4. ดอกผลนิตน ิ ัย คือ ทรัพย์หรือประโยชน์อย่ำงอ่ นื ท่ีได้มำเป็ นครัง้ครำวแก่เจ้ำทรัพย์จำกผู้อ่ืนเพ่ ือกำรท่ีได้ใช้
ทรัพย์นัน ้ และสำมำรถคำำนวณและถือเอำได้เป็ นรำยวันหรือตำมระยะเวลำท่ีกำำหนดไว้

1.2.1 ส่วนควบของทรัพย์
ทรัพย์อย่ำงหน่ึงนัน้ สำมำรถเป็ น ส่วนควบของทรัพย์อีกอย่ำงหน่ึงหรือไม่ และทรัพย์นัน้ ๆประกอบด้วย
ส่วนควบอะไรบ้ำง
ตัวอย่ำงของทรัพย์ท่ีมีลักษณะเป็ นส่วนควบ ตำมมำตรำ 144
(1) เข็มนำฬิกำเป็ นส่วนควบของนำฬิกำ
(2) หินเป็ นส่วนควบกับพ้ืนคอนกรีตของบ้ำน
(3) เส้นด้ำยเป็ นส่วนควบกับเส้ือ
(4) ขำโต๊ะเป็ นส่วนควบของโต๊ะ
(5) หูฟังโทรศัพท์เป็ นส่วนควบของเคร่ ืองโทรศัพท์
กรณีบ้ำน เรือน อำคำร หรือสังหำริมทรัพย์อ่ืนท่ีปลูกอยู่บนท่ีดน
ิ และไม่ตกเป็ นส่วนควบกับท่ีดินนัน
้
ตัวอย่ำงของอสังหำริมทรัพย์ท่ีเข้ำข้อยกเว้นตำมมำตรำ 146 ไม่ตกเป็ นส่วนของท่ีดิน
(1) บ้ำนท่ีปลูกบนท่ีดินเช่ำ
(2) บ้ำนท่ีปลูกบนท่ีดินท่ีท่ีผู้ปลูกมีสิทธิเหนือพ้ืนดิน
(3) ตึกแถวท่ีปลูกบนท่ีดินเช่ำ
(4) ต้นทุเรียนท่ีปลูกในท่ีเช่ำเพ่ ือทำำสวน
(5) ถนนท่ีสร้ำงโดยได้รับควำมยินยอมจำกเจ้ำของท่ีดิน
มาตรา 144 ส่วนควบของทรัพย์ หมำยควำมว่ำ ส่วนซ่ึงโดย สภำพแห่งทรัพย์ หรือโดยจำรีตประเพณีแห่งท้องถ่น ิ เป็ นสำระสำำคัญ ในควำมเป็ น
อยู่ของทรัพย์นัน ้ และไม่อำจแยกจำกกันได้นอกจำกจะ ทำำลำย ทำำให้บุบสลำย หรือทำำให้ทรัพย์นัน ้ เปล่ียนแปลงรูปทรงหรือ สภำพไป
เจ้ำของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิใ์นส่วนควบของทรัพย์นัน ้
มาตรา 145 ไม้ยืนต้นเป็ นส่วนควบกับท่ีดินท่ีไม้นัน ้ ขึ้นอยู่ ไม้ล้มลุกหรือธัญชำติอันจะเก็บเก่ียวรวงผลได้ครำวหน่ึง หรือหลำยครำวต่อปี ไม่เป็ น
ส่วนควบกับท่ีดิน
มาตรา 146 ทรัพย์ซ่ึงติดกับท่ีดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วครำว ไม่ถือว่ำเป็ นส่วนควบกับท่ีดินหรือโรงเรือนนัน ้ ควำมข้อนีใ้ห้ใช้บังคับ แก่โรง
เรือนหรือส่งิ ปลูกสร้ำงอย่ำงอ่ ืนซ่ึงผู้มส
ี ิทธิในท่ีดน
ิ ของผู้อ่น
ื ใช้ สิทธินัน
้ ปลูกสร้ำงไว้ในท่ีดินนัน
้ ด้วย

1.2.2 อุปกรณ์ของทรัพย์
สังหำริมทรัพย์รอบตัวว่ำส่ิงใดเป็ นอุปกรณ์ของทรัพย์ใด
ตัวอย่ำงสังหำริมทรัพย์ท่ีเป็ นอุปกรณ์ของทรัพย์ประธำน
- เคร่ ืองมือซ่อมรถยนต์เป็ นอุปกรณ์ของเคร่ ืองยนต์
- ลำำโพงเป็ นอุปกรณ์ของเคร่ ืองกระจำยเสียง
- เตำเป็ นอุปกรณ์ของครัว
- ลูกกุญแจเป็ นอุปกรณ์ของแม่กุญแจ
- กลอนเป็ นประตูบ้ำนเป็ นอุปกรณ์ของบ้ำน
ก. ทำำ สัญ ญำซ้ือรถยนต์คั น หน่ึง จำก ข. โดยมิได้มีข้อตกลงเก่ียวกับ เคร่ ืองเสี ยงท่ีติ ดตัง้ อยู่ใ นรถคัน ดัง
กล่ำว เม่ ือถึงกำำหนดเวลำส่งมอบ ข. จะถอดเคร่ ืองเสียงนัน ้ ออกก่อนส่งมอบรถยนต์คันดังกล่ำว แต่ ก. ไม่ยินยอม
โดยอ้ำงว่ำเคร่ ืองเสียงติดตัง้อยู่ในรถยนต์ย่อมเป็ นอุปกรณ์ของรถยนต์ ข. จึงต้องส่งมอบเคร่ ืองเสียงนัน ้ ให้แก่ตน
ด้วย ดังนีใ้ห้วินิจฉัยว่ำข้ออ้ำงของ ก. รับฟั งได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ปพพ. มำตรำ 147 อุปกรณ์หมำยควำมว่ำ สังหำริมทรัพย์ซ่ึงโดยปกตินิยมเฉพำะถ่ิน หรือโดยเจตนำ
ชัดแจ้งของเจ้ำของทรัพย์ท่ีเป็ นประธำน เป็ นของใช้ประจำำอยู่กับทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนเป็ นอำจิณ เพ่ ือประโยชน์แก่
กำรจัดกำร ดูแล ใช้สอย หรือรักษำทรัพย์ท่ีเป็ น ประธำน และเจ้ำของทรัพย์ได้นำำ มำสู่ทรัพย์ท่ีเ ป็ น ประธำน โดย
กำรนำำติดต่อหรือปรับเข้ำไว้ หรือทำำโดยประกำรอ่ ืนใดในฐำนะเป็ นของใช้ประกอบทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนนัน ้
อุปกรณ์ท่ีแยกออกจำกทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนเป็ นกำรชัว่ครำว ก็ยังไม่ขำดจำกกำรเป็ นอุปกรณีของทรัพย์ท่ี
เป็ นประธำนนัน ้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 3

อุปกรณ์ย่อมตกติดไปกับทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนเว้นแต่จะมีกำรกำำหนดไว้เป็ นอย่ำงอ่ ืน

ตำมปั ญหำเคร่ ืองเสียงท่ต ี ิดตัง้อยู่ในรถคันดังกล่ำว แม้จะเป็ นของใช้ประจำำอยูใ่ นรถยนต์นัน
้ แต่ก็เป็ นเพียง
ทรัพย์ท่ีมีไว้เพ่ ือประโยชน์แก่เจ้ำของรถยนต์มิใช่เพ่ ือประโยชน์แก่กำรท่ีจะจัด ดูแล ใช้สอย หรือรักษำรถยนต์นัน ้
เคร่ ืองเสียงท่ีติดตัง้อยู่ในรถยนต์จึงมิใช่อุปกรณ์ของรถยนต์ ตำมบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มำตรำ 147 วรรคแรก
ดังกล่ำว เคร่ ืองเสียงมิใช่อุปกรณ์ของรถยนต์จึงไม่ตกติดไปกับรถยนต์ ตำมมำตรำ 147 วรรคสำม ดังกล่ำว ข. จึง
ไม่ต้องส่งมอบเคร่ ืองเสียงนัน ้ ให้ ก.
ฉะนัน้ ข้ออ้ำงของ ก. จึงรับฟั งไม่ได้ตำมเหตุผลดังกล่ำว
มาตรา 147 อุปกรณ์ หมำยควำมว่ ำ สังหำริมทรัพย์ซ่ึงโดย ปกตินิยมเฉพำะถ่น ิ หรือโดยเจตนำชัดแจ้งของเจ้ำของทรัพ ย์ท่ีเป็ น ประธำนเป็ น
ของใช้ประจำำอยู่กับทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนเป็ นอำจิณเพ่ ือ ประโยชน์แก่กำรจัดดูแล ใช้สอย หรือรักษำทรัพย์ท่ีเป็ นประธำน และ เจ้ำของทรัพย์ได้นำำมำสู่ทรัพย์ท่ี
เป็ นประธำนโดยกำรนำำมำติดต่อหรือ ปรับเข้ำไว้ หรือทำำโดยประกำรอ่ ืนใดในฐำนะเป็ นของใช้ประกอบกับ ทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนนัน ้
อุปกรณ์ท่ีแยกออกจำกทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนเป็ นกำรชั่วครำวก็ ยังไม่ขำดจำกกำรเป็ นอุปกรณ์ของทรัพย์ท่ีเป็ นประธำนนัน ้
อุปกรณ์ย่อมตกติดไปกับทรัพย์ท่ีเป็ นประธำน เว้นแต่จะมีกำร กำำหนดไว้เป็ นอย่ำงอ่ ืน

1.2.3 ดอกผลของทรัพย์
ทรัพย์ใดเป็ น “ดอกผลธรรมดำ” ของทรัพย์ใด
ดอกผลธรรมดำ คือ
- ลูกมะพร้ำวเป็ นดอกผลของต้นมะพร้ำว - ลูกกระต่ำยเป็ นดอกผลของกระต่ำยตัวเมีย
- ดอกกล้วยไม้เป็ นดอกผลของต้นกล้วยไม้ - ผลแตงโมเป็ นดอกผลของต้นแตงโม
- ขอแกะเป็ นดอกผลของแกะ
ทรัพย์ใดเป็ น “ดอกผลนิตินัย” ของทรัพย์ใด
ดอกผลนิตินย ั คือ
- ค่ำเช่ำ - ดอกเบีย้ – เงินปั นผลหุ้น – ค่ำหน้ำดิน – ค่ำผ่ำนทำง เป็ นต้น
มาตรา 148 ดอกผลของทรัพย์ ได้แก่ ดอกผลธรรมดาและ ดอกผลนิตินัย ดอกผลธรรมดำ หมำยควำมว่ำ ส่งิ ท่ีเกิดขึ้นตำมธรรมชำติของ ทรัพย์
ซ่ึงได้มำจำกตัวทรัพย์ โดยกำรมีหรือใช้ทรัพย์นัน
้ ตำมปกตินิยม และสำมำรถถือเอำได้เม่ ือขำดจำกทรัพย์นัน้
ดอกผลนิตินัย หมำยควำมว่ำ ทรัพย์หรือประโยชน์อย่ำงอ่ ืนท่ี ได้มำเป็ นครัง้ครำวแก่เจ้ำของทรัพย์จำกผู้อ่ืนเพ่ ือกำรท่ีได้ใช้ทรัพย์นัน
้ และสำมำรถ
คำำนวณและถือเอำได้เป็ นรำยวันหรือตำมระยะเวลำท่ี กำำหนดไว้

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 1

1. ควำมแตกต่ ำ งระหว่ ำ งควำมหมำยของคำำ ว่ ำ “ ทรั พ ย์ ” และ “ ทรั พ ย์ สิ น ” คื อ ทรั พ ย์ ต้ อ งมี ตั ว ตน แต่

ทรัพย์สินอำจมีคัวตนหรือไม่มีก็ได้
2. ส่ิงท่ีเป็ นทรัพย์สิน แต่ไม่เป็ นทรัพย์ได้แก่ ลิขสิทธิ ์ และ สิทธิบัตร
3. ทรัพย์ สินท่จี ัดว่ำเป็ น อสังหำริ มทรั พย์ ได้แก่ ต้นมะพร้ำวท่ีปลู กในสวน และ สิทธิเก็ บกิ น (พวกเอกสำร
แสดงสิทธิในท่ีดิน ต้นข้ำวท่ีปลูกในนำ และดินท่ีถูกเคล่ ือนย้ำยเพ่ ือไปถมท่ี อำกำศธำตุท่ีอยู่เหนือพ้ืนดิน
ไม่ใช่อสังหำริมทรัพย์)
4. ทรัพย์สินต่อไปนีเ้ป็ นสังหำริมทรัพย์ สิทธิบัตรในกำรประดิษฐ์หุ่นยนต์ สิทธิจำำนำำ (อำกำศท่ีพัดไปมำ น้ำำ
ทะเลในท้องทะเล ดินใต้ท้องน้ำำ สถำนีรถไฟใต้ดน ิ ไม่ใช่ทรัพย์สินท่ีเป็ นอสังหำริมทรัพย์ )
5. ทรัพย์สินนอกพำณิชย์ได้แก่ ยำบ้ำ ท่ีวด ั (ปื น ดอกไม้ไฟ น้ำำยำเคมี ไม่ถือว่ำเป็ นทรัพย์สินนอกพำณิชย์)
6. ทรัพย์ของรถยนต์ท่ีไม่เป็ นส่วนควบกับรถยนต์ได้แก่ ยำงอะไหล่ ล้ออะไหล่ (กันชน ไฟท้ำย กระจกมอง
ข้ำง เคร่ ืองยนต์ จัดเป็ นส่วนควบของรถยนต์)
7. ส่ิงปลูกสร้ำงท่ท ี ำำขึ้นท่ีไม่ตกเป็ นส่วนควบกับท่ีดินได้แก่ บ้ำนท่ีปลูกอยู่บนท่ีดินเช่ำ (สะพำน เรือนครัวท่ี
ปลูกแยกจำกตัวบ้ำน รัว้บ้ำน ยุ้งข้ำว จะตกเป็ นส่วนควบกับท่ีดิน)
8. ทรัพย์ท่ีใช้ประจำำอยู่ในบ้ำนท่ีจัดเป็ นอุปกรณ์ของบ้ำนได้แก่ กลอนประตู ขอสับหน้ำต่ำง (หน้ำต่ำง ฝำกัน ้
ห้อง พัดลม และหลังคำโรงครัว ไม่ใช่อุปกรณ์ของบ้ำน)
9. ทรัพย์ท่ีจด ั ว่ำเป็ นดอกผลธรรมดำคือ ขนแกะท่ีตัดจำกตัวแกะ ลูกสุนัข
10. ทรัพย์สินท่ีถือว่ำเป็ นดอกผลนิตินัยคือ ค่ำเช่ำนำท่ีจ่ำยเป็ นข้ำวเปลือก ลูกของสุนัขตัวผู้ท่ีได้จำกกำรเอำไป
เป็ นพ่อพันธุ์

หน่วยท่ี 2 สภาพของทรัพย์สิทธิและบุคคลสิทธิ
1. ทรัพย์สิทธิเป็ นสิทธิของบุคคลท่ีมีอยู่เหนือทรัพย์สน
ิ โดยมีวัตถุแห่งสิทธิเป็ นทรัพย์สิน
2. ทรัพย์สิทธิมีอยู่หลำยชนิด เท่ำท่ีปรำกฏโดยกำรบัญญัติไว้ใน บรรพ 4 ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์
มีตัวอย่ำงเช่น กรรมสิทธิ ส ์ ิ ท ธ ิ ครอบครองสิท
ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
3. กำรทรงทรัพย์สิทธิหรือกำรแสดงออกซ่ึงกำรมีทรัพย์สิทธินัน ้ กฎหมำยเห็นเป็ นเร่ ืองสำำ คัญ บำงกรณีจึง
กำำหนดให้แสดงออกทำงทะเบียนให้ชัดเจน
4. ทรัพย์สิทธิอำจระงับสิน้ ไปโดยผลแห่งกำรแสดงเจตนำ โดยผลของกฎหมำย และโดยสภำพธรรมชำติ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 4

2.1 บ่อเกิดและความหมายของทรัพย์สิทธิและบุคคลสิทธิ
1. ทรัพย์สิทธิเป็ น สิทธิข องบุคคลท่ีมีอยู่เหนือทรัพย์สิน โดยมีวัตถุแห่งสิทธิเป็ น ทรัพย์สิน ส่วน
บุคคลสิทธิเป็ น สิทธิข องบุคคลท่ีมีอยู่เหนือบุคคลท่ีตนมีนิติสัมพัน ธ์ด้วย โดยมีวัต ถุแห่งสิทธิ
เป็ นกำรกระทำำกำร หรืองดเว้นกระทำำกำร
2. ทรัพย์สิทธิสำมำรถก่อตัง้ขึ้นแต่โดยอำศัยอำำนำจแห่งนิติบัญญัติของกฎหมำยเท่ำนัน ้ แต่บุคคล
สิทธิอำจก่อตัง้ขึ้นโดยนิติกรรมสัญญำหรือโดยนิติเหตุ หรือโดยบัญญัติแห่งกฎหมำยอ่ ืนๆ ก็ได้

2.1.1 ความหมายของทรัพย์สิทธิและบุคคลสิทธิ
ทรัพยสิทธิและบุคคลสิทธิมีควำมหมำยแตกต่ำงกันอย่ำงไร
ทรัพย์สิทธิและบุคคลสิทธิมีควำมหมำยแตกต่ำงกันดังนี้
1) ทรั พยสิ ท ธิ เ ป็ น สิ ท ธิ ท่ีมี อ ยู่ เ หนื อ ทรั พย์ สิ น เป็ น วั ต ถุ แ ห่ ง สิ ท ธิ ตำมมำตรำ 1336 ส่ ว น
บุคคลสิทธิเป็ นสิทธิท่ีมีอยู่เหนือบุคคลโดยมีวัตถุแห่งสิทธิเป็ นกำรกระทำำงดเว้นกำรกระทำำ
ส่งมอบทรัพย์สิน มำตรำ 194
2) ทรัพยสิทธิโดยปกติสำมำรถใช้อำำนำจ แห่งสิทธิยันต่อบุคคลได้ทัว่ไปเรียกว่ำสิทธิเด็ดขำด
ส่วนบุคคลสิทธิโดยปกติเป็ น สิทธิเรียกร้องได้เฉพำะบุคคลผู้เ ป็ น ลูกหนีแ ้ ห่งสิทธิจึงเป็ น
สิทธิสัมพัทธ์
3) ทรัพยสิทธิเป็ นสิทธิเหนือทรัพย์ ผู้ทรงสิทธิจึงสำมำรถได้ด้วยตนเองโดยตรงไม่จำำต้องขอ
ใช้สิทธินัน
้ ๆ ผ่ำนทำงศำล ส่วนบุคคลสิทธิท่ีต้องใช้บังคับบุคคลอีกบุคคลหน่ึงกำรใช้สิทธิ
จึงต้องใช้สิทธิผ่ำนทำงศำลท่ีมีอำำนำจวินิจฉัย
4) ปกติ ท รั พ ย สิ ท ธิ ท ่ีมี แ ต่ อ ำ ยุ คว ำ ม ได้ สิ ท ธิ (ย กเว้ นภ ำ ร ะจำำ ย อ ม ภ ำ ร ะติ ดพั น ใ น
อสัง หำริ มทรัพ ย์ ท่ีจ ะสิ น ้ ไปเม่ ือ ใช้ สิ ท ธิ ) แต่บุ ค คลสิท ธิไ ม่ มี อ ำยุ ค วำมเสี ย สิ ท ธิ มี แ ต่ เ ม่ ือ
ผู้ทรงสิทธิไม่ใช้สิทธิทำงศำลภำยในในกำำหนดก็จะเสียสิทธิเรียกว่ำสิทธิเรียกร้องขำดอำยุ
ควำม ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 193/9
5) ทรัพยสิทธิสำมำรถก่อตัง้ได้ด้วยอำศัยอำำ นำจตำมกฎหมำย ป.พ.พ. มำตรำ 1298 ส่วน
บุ ค คลสิ ท ธิ ส ำมำรถก่ อ ตั ง้ ได้ ด้ ว ยอำศั ย นิ ติ ก รรมหรื อ นิ ติ เ หตุ หรื อ โดยบทบั ญ ญั ติ ข อง
กฎหมำย
กำรศึกษำเร่ ืองทรัพยสิทธิและบุคคลสิทธิให้ประโยชน์อย่ำงไรบ้ำง
กำรศึกษำเร่ ืองทรัพยสิทธิและบุคคลสิทธิทำำให้เกิดประโยชน์แก่ผู้ทำำกำรศึกษำสองประกำรคือ
(1) เกิดควำมเข้ำใจควำมสัมพันธ์ระหว่ำงกฎหมำยลักษณะหนีแ ้ ละกฎหมำยลักษณะทรัพย์
(2) ทำำให้เกิดประโยชน์ในกำรพิจำรณำเพ่ ือนำำไปฟ้ องร้องคดีต่อศำลเป็ นต้นว่ำ
- ถ้ำฟ้ องในฐำนะเป็ นเจ้ำของทรัพยสิทธิ โจทก์ต้องเป็ นผู้ทรงทรัพย์สิทธินัน ้ แต่หำกฟ้ องโดยอำศัย
มูลบุคคลสิทธิเป็ นสภำพข้อหำต้องอำศัยกำรท่ีโจทก์เป็ นคู่สัญญำ จึงจะทำำให้โจทก็ทัง้สองกรณี
เป็ นโจทก์ท่ีชอบด้วยกฎหมำย
- อำยุควำมฟ้ องร้อง ถ้ำหำกฟ้ องโดยอำศัยมูลทรัพย์สิทธิตำมปกติไม่มีกำำหนดอำยุควำม แต่หำก
ฟ้ องโดยอำศัยมูลบุคคลสิทธิจะต้องดำำเนินกำรในกำำหนดอำยุควำมของบุคคลสิทธิประเภทนัน ้ ๆ

2.1.2 บ่อเกิดของทรัพย์สิทธิและบุคคลสิทธิ
บ่อเกิดแห่งทรัพยสิทธิมีอะไรบ้ำง
ทรัพยสิทธิมีบ่อเกิดทำงเดียว คือ โดยอำำนำจของกฎหมำยต่ำงๆ ท่ีได้บัญญัติกำรก่อตัง้ไว้แล้ว ซ่ึงอำำนำจ
ดังกล่ำวอำจเห็น ได้ในประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์หรือกฎหมำยเฉพำะอ่ ืน เช่น พระรำชบั ญญั ติลิ ข สิ ทธิ ์
พ.ศ. 2537 พระรำชบัญญัติสิทธิบัตร พ.ศ. 2522 พระรำชบัญญัติเคร่ ืองหมำยกำรค้ำ พ.ศ. 2534
บ่อเกิดแห่งบุคคลสิทธิมีอรไรบ้ำง
บุคคลสิทธิมีบ่อเกิดได้หลำยทำงเป็ นต้นว่ำ
1) โดยอำศั ย นิติ ก รรมหรื อ สั ญ ญำ จำก ป.พ.พ. มำตรำ 149 กึ งมำตรำ 181 และมำตรำ
354 ถึงมำตรำ 368
2) โดยมูลละเมิด จำก ป.พ.พ. มำตรำ 420
3) โดยมูลจัดงำนนอกสัง่ จำก ป.พ.พ. มำตรำ 395 ถึง มำตรำ 405
4) โดยมูลลำภมิควรได้ จำก ป.พ.พ. มำตรำ 406 ถึง มำตรำ 419 หรือ
5) โดยบทบัญญัติอ่น ื ๆ ของกฎหมำยเช่น ป.พ.พ. มำตรำ 1461 สิทธิท่ีจะได้รับอุปกำระเลีย้ ง
ดู มำตรำ 1564 สิทธิท่ีจะได้รับกำรอุปกำระด้ำนกำรศึกษำตำมสมควร

2.2 ประเภทของทรัพย์สิทธิ
1. ทรัพย์สิทธิอ์ำจแบ่งได้เป็ นสองประเภทใหญ่ๆ คือ ทรัพย์สิทธิประเภทกรรมสิทธิแ์ละทรัพย์สิทธิ
ประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ ์
2. ทรัพย์สิทธิ ประเภทกรรมสิ ทธิ แ์บ่ งได้ เ ป็ น 5 ชนิด คือ กรรมสิทธิ ส ์ ิ ทธิ ครอบครองลิข
สิทธิบัตร และเคร่ ืองหมำยกำรค้ำ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 5

3. ทรั พ ย์ สิ ท ธิ ป
์ ระเภทตั ด ทอนกรรมสิ ท ธิ แ์ บ่ ง ได้ เ ป็ น 9 ชนิ ด คื อ ภำระจำำ ยอม สิ ท ธิ อ ำศั ย ใน
โรงเรียน สิทธิเหนือพ้ืนดิน สิทธิเก็บกิน ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์ สิทธิจำำนอง สิทธิจำำนำำ
สิทธิยึดหน่วงและบุริมสิทธิ

2.2.1 ทรัพย์สิทธิประเภทกรรมสิทธิ ์
ทรัพยสิทธิประเภทกรรมสิทธิม ์ ีก่ีชนิด
ทรัพยสิทธิประเภทกรรมสิทธิต์ำมกฎหมำยอำจมีอยู่ 5 ชนิด คือ
1. กรรมสิทธิ ป ์ .พ.พ. มำตรำ 1336
2. สิทธิครอบครอง ป.พ.พ. มำตรำ 1367
3. ลิขสิทธิ พ
์ .ร.บ. ลิขสิทธ์ พ.ศ. 2537
4. สิทธิบัตร พ.ร.บ. สิทธิบัตร พ.ศ. 2537
5. เคร่ ืองหมำยกำรค้ำ พ.ร.บ. เคร่ ืองหมำยกำรค้ำ พ.ศ. 2534

2.2.2 ทรัพยสิทธิประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ ์
ทรัพย์สินประเภทตัดทอนกรรมสิทธิม์ ีอะไรบ้ำง
ทรัพย์สินประเภทตัดทอนกรรมสิทธิม ์ ีดังนี้
1. ภำระจำำยอม
2. สิทธิอำศัยในโรงเรือน
3. สิทธิเหนือพ้นื ดิน
4. สิทธิเก็บเงิน
5. ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
6. สิทธิจำำนอง
7. สิทธิจำำนำำ
8. สิทธิยึดหน่วง
9. บุริมสิทธิ

2.3 การทรงทรัพย์สิทธิและการสิน ้ ไปของทรัพย์สิทธิ

1. กำรแสดงออกซ่ึงทรงทรัพย์สิทธิ เพ่ ือให้บุคคลอ่ ืนรู้ถึงกำรมีอยู่ของทรัพย์สิทธิและบุคคลผู้ทรง
สิทธิ ซ่ึงก่อให้เกิดหน้ำท่ีท่ีจะต้องงดเว้นไม่เข้ำใจไปรบกวนขัดทรัพย์สินนัน้
2. กำรทรงทรัพย์สิทธิแบ่งออกเป็ น 2 วิธี คือโดยทำงทะเบียน โดยกำรครอบครอง
3. บุคคลเท่ำนัน ้ ท่ีสำมำรถเป็ น ผู้ทรงทรัพย์สิทธิ แต่ทรัพย์ด้วยกัน เองไม่ว่ำทรัพย์นัน
้ จะเป็ น ส่ิงมี
ชีวต
ิ หรือไม่ ก็ไม่สำมำรถอยู่ในฐำนะเป็ นผู้ทรงทรัพย์สิทธิได้
4. ทรัพย์สิทธิย่อมสิน ้ สภำพไปได้ 3 ทำงคือ สิน ้ ไปโดยสภำพแห่งธรรมชำติของทรัพย์สิทธินัน ้ สิน ้
ไปโดยผลแห่งเจตนำและสิน ้ ไปโดยผลของกฎหมำยเป็ นเหตุให้ผู้ทรงสิทธิไม่สำมำรถอ้ำงทรัพย์
สิทธิเป็ นประโยชน์แก่ตนได้อีกต่อไป

2.3.1 ลักษณะทั่วไปของการเป็ นผู้ทรงทรัพยสิทธิ

กำรแสดงออกซ่ึง กำรทรงทรั พ ยสิ ท ธิ แ บ่ ง ออกเป็ นก่ีวิ ธี และกำรท่ีก ฎหมำยกำำ หนดให้ ก ำรซ้ือ ขำย
อสังหำริมทรัพย์ต้องทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนนัน ้ เป็ นกำรควบคุมในทำงใด
สำมำรถแบ่งออกได้ 2 วิธี คือแสดงออกโดยกำรครอบครองและแสดงออกโดยทำงทะเบียน อน่ึงกำรซ้ือ
ขำยอสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ นั น
้ กฎหมำยกำำ หนดให้ ต้ อ งทำำ ตำมแบบของนิ ติ ก รรมท่ก
ี ำำ หนดไว้ ดั ง ปรำกฏในประมวล
กฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ มำตรำ 456 วรรคแรก และเป็ นกำรควบคุมในทำงเปิ ดเผย

2.3.2 การทรงทรัพย์สิทธิในสังหาริมทรัพย์
กำรแสดงออกซ่ึงกำรทรงทรัพยสิทธิในสังหำริมทรัพย์นัน ้ โดยทัว่ไปแล้วจะแสดงออกโดยกำรครอบครอง
แต่มีสังหำริมทรัพย์บำงชนิดท่ตี ้องกำรแสดงออกโดยทำงทะเบียน สังหำริมทรัพย์เหล่ำนัน ้ ได้แก่อะไรบ้ำง
สังหำริมทรัพย์ท่ีกฎหมำยกำำหนดกำรแสดงออกซ่ึงกำรทรงทรัพยสิทธิทำงทะเบียน ได้แก่เรือกำำปั่ น เรือมี
ระวำงตัง้แต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์มีระวำงตัง้แต่ห้ำตันขึ้นไป แพ สัตว์พำหนะ เคร่ ืองจักรบำงชนิด
และพวกทรัพย์สินไม่มีรูปร้ำง

2.3.3 การทรงทรัพย์สิทธิในอสังหาริมทรัพย์
อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ นั น
้ โดยหลั ก แล้ ว ต้ อ งแสดงออกซ่ึง กำรทรงทรั พ ยสิ ท ธิ โ ดยทำงทะเบี ย น หำกไม่
แสดงออกทำงทะเบียน ผลทำงกฎหมำยจะเป็ นอย่ำงไร
อสังหำริมทรัพย์นัน ้ หำกไม่แสดงออกทำงทะเบียน จะไม่มีผลเป็ นทรัพย์สิทธิท่ีใช้ยันได้แก่บุคคลทัว่ไป
นอกจำกนัน
้ ยังอำจเสียสิทธิแก่ผู้สุจริตได้
ใน ป.พ.พ. มีนิติกรรมใดบ้ำงท่ีทำำให้บุคคลได้มำซ่ึงทรัพยสิทธิอย่ำงใดอย่ำงหน่ึง

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 6

นิติกรรมซ้ือขำยแลกเปล่ียน ให้เช่ำทรัพย์ เช่ำซ้ือ ยืม จ้ำงทำำของ จำำนอง จำำนำำ ประณีประนอมยอมควำม

ตัว๋เงิน และนิติกรรมอ่ น
ื ๆ ท่ีคู่กรณีตกลงกันและมีผลทำำให้บุคคลได้มำซ่ึงทรัพยสิทธิอย่ำงใดอย่ำงหน่ึง เช่น กำร
เล่นแชร์เปี ยหวย เป็ นต้น
กำรเพิกถอนทะเบียนตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1300 นัน ้ มีข้อยกเว้นอย่ำงไรบ้ำง
มีข้อยกเว้นว่ำ จะต้อสู้บุคคลภำยนอกผู้สุจริตและเสียค่ำตอบแทนไม่ได้

2.3.4 การสิน
้ ไปของทรัพย์สิทธิ
กำรท่ท
ี รัพย์สินสิน ้ ไปโดยสภำพธรรมชำตินัน ้ ทำำให้ทรัพยสิทธิสิน
้ ไปได้อย่ำงไร
กำรท่ีจะมีทรัพยสิทธิขึ้น มำได้ จะต้ องมีตัว ทรัพย์ สิน ขึ้ น มำก่อน ดั งนั น
้ หำกทรัพ ย์สิน สู ญ สิน
้ ไปทรัพ ย
สิทธิจึงต้องสูญสิน ้ ตำม ไปด้วยเช่น แก๊สระเหยออกไปในอำกำศย่อมทำำให้กรรมสิทธิใ์นแก๊สนัน ้ สิน
้ ไปด้วย
เจตนำของบุคคลทำำให้ทรัพยสิทธิสิน ้ ไปได้อย่ำงไร
ทรัพยสิทธิจ ะสิน ้ ไปหรือไม่จะต้องดูว่ำบทบัญญัติข องกฎหมำยกำำ หนดให้คู่กรณีแสดงเจตนำเลิ กหรือ
ระงับทรัพยสิทธินัน ้ ๆ ได้หรือไม่ เช่น ภำระจำำยอม คู่สัญญำอำจตกลงเลิกกันได้เป็ นต้น
กำรท่ที รัพยสิทธิสิน ้ ไปโดยผลของกฎหมำยนัน ้ มีหลักเกณฑ์อย่ำงไรบ้ำง
กำรท่ท ี รัพยสิทธิสิน ้ ไป จะต้องแล้วแต่ชนิดทรัพยสิทธิ เพรำะกฎหมำยบัญญัติไว้แตกต่ำงกันตำมประเภท
ของกฎหมำย

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 2

1. สิทธิของบุคคลท่ีมีเหนือทรัพย์สินเรียกว่ำ ทรัพย์สิทธิ
2. สิทธิท่ีมีวตั ถุแห่งสิทธิเป็ นทรัพย์สินเรียกว่ำ ทรัพย์สิทธิ
3. สิทธิสัมพันธ์เป็ นสิทธิท่ีนักกฎหมำยใช้เรียกสิทธิ บุคคลสิทธิ
4. นักกฎหมำยเยอรมันเรียกบุคคลสิทธิว่ำ สิทธิสัมพัทธ์
5. ส่ิงของ ไม่ใช่วัตถุแห่งหนี้ (กำรกระทำำ กำรส่งมอบ กำรงดเว้นกระทำำ เป็ นวัตถุแห่งหนี้)
6. กำรได้ทรัพย์สิทธิท่ีไม่ต้องจดทะเบียนได้แก่ ลิขสิทธิ ์
7. จ้ำงแรงงำนท่ีทำำขึ้นบนอสังหำริมทรัพย์ ไม่ใช้บุริมสิทธิพิเศษเหนืออสังหำริมทรัพย์
8. ค่ำแรงงำนเพ่ ือกสิกรรม ไม่ใช่บุริมสิทธิพิเศษเหนือสังหำริมทรัพย์
9. ค่ำปลงศพ เป็ นบุริมสิทธิสำมัญ
10. ค่ำจ้ำงเสมียนทำำงำนในบริษท ั มีบุริมสิทธิ ท่ียังค้ำงจ่ำยถอยหลัง 4 เดือนไม่เกิน 100,000 บำท
11. บุริมสิทธิค่ำอุปโภคประจำำวันมี ค้ำงชำำระอยู่ถอยหลังไป 6 เดือน
12. บุริมสิทธิในผู้พักอำศัยในโรงแรมมีเหนือ เคร่ ืองเดินทำงของผู้อำศัย
13. กำรก่อตัง้ทรัพย์สิทธิทำำได้โดย อำศัยอำำนำจของกฎหมำย
14. เช้ำซ้ือบ้ำน ไม่ถือเป็ นทรัพย์สิทธิ (ภำระจำำยอม สิทธิอำศัย สิทธิเก็บกิน ถือเป็ นทรัพย์สิทธิ)
15. สิทธิเก็บกินมีได้ใน ทรัพย์สินทุกชนิด
16. สิทธิบัตร เป็ นทรัพย์สินประเภทกรรมสิทธิ ์
17. ทรัพยสิทธิประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ ไ์ด้แก่สิทธิยึดหน่วง
18. ทรัพย์สิทธิในทรัพย์สินของผู้อ่ืนคือ ภำระจำำยอม
19. สังหำริมทรัพย์ท่ีไม่ต้องจดทะเบียนกำรได้มำคือ เคร่ ืองบิน (เรือกำำปั่ น เรือนแพ สัตว์พำหะนะ ต้องจดทะเบียน)

หน่วยท่ี 3 กรรมสิทธิแ์ละกรรมสิทธิร์วม
1. กรรมสิทธิเ์ป็ นสิทธิท่ีได้มำตำมกฎหมำย (de jure) กล่ำวคือกฎหมำยบัญญัติรับรองให้บุคคลมีอำำนำจอยู่
เหนื อ ทรั พ ย์ สิน ฉะนั น ้ อำำ นำจแห่ ง กรรมสิ ท ธิ เ ์ จ้ ำ ของทรั พ ย์ สิ น จึ ง มี สิ ท ธิ ใ ช้ ส อ
ติ ด ตำมเอำคื น และขั ด ขวำงมิ ใ ห้ ผู้ อ่ ืน สอดเข้ ำ เก่ีย วข้ อ งกั บ ทรั พ ย์ สิ น ของตนโดยมิ ช อบด้ ว ยกฎหมำย
นอกจำก นีก ้ ฎหมำยยังบัญญัติให้เจ้ำของท่ีดินมีแดนกรรมสิทธิ ร์วมทัง้บัญญัติให้เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์
มีสิทธิขจัดเหตุเดือดร้อนรำำคำญด้วย
2. กรรมสิทธิร์วม เป็ นเร่ ืองของบุคคลหลำยคนต่ำงก็เป็ นเจ้ำของทรัพย์สินอันเดียวกัน โดยเจ้ำของทุกคนต่ำง
ก็ เ ป็ น เจ้ ำ ของทุ ก ส่ ว นของทรั พ ย์ สิ น อั น เดี ย วกั น นั น
้ เจ้ ำ ของรวมทุ ก คนต่ ำ งก็ มี อำำ นำจในฐำนะของ
กรรมสิทธิเ์ช่นเดียวกัน แต่จะต้องใช้สิทธิไม่ขัดแย้งต่อเจ้ำของรวมคนอ่ น ื ฉะนัน
้ กฎหมำยจึงต้องบัญญัติ
สิทธิและหน้ำท่ีของเจ้ำของรวมไว้เป็ นกำรเฉพำะ

3.1 กรรมสิทธิ ์

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 7

1. กรรมสิทธิม์ีลักษณะสำำคัญ 7 ประกำร คือ เป็ นสิทธิท่ีกฎหมำยให้อำำนำจบุคคลมีอยู่เหนือทรัพย์สินเป็ นท่ี

ประชุมแห่งสิทธิทัง้ปวง เป็ นทรัพย์สิทธิช์นิดหน่ึงท่ีมีอำำนำจเหนือกว่ำทรัพย์สินอ่ น
ื ๆ เป็ นสิทธิท่ีมีตัวทรัพย์
เป็ นวัตถุแห่งสิทธิ เป็ นสิทธิเด็ดขำด เป็ นสิทธิท่ีก่อให้เกิดอำำนำจหวงกันไว้โดยเฉพำะ และเป็ นสิทธิถำวร
กฎหมำยบัญญัติรับรองให้เจ้ำของทรัพย์สินมีสิทธิพ้ืนฐำน 5 ประกำรคือ สิทธิใช้สอย จำำหน่ำย ได้ดอกผล
ติดตำมเอำคืนและขัดขวำงมิให้ผู้อ่ืนสอดเข้ำเก่ียวข้องกับทรัพย์สน ิ ของตน โดยมิชอบด้วยกฎหมำย
2. เจ้ำของท่ีดินย่อมมีแดนกรรมสิทธิ บ ์ น พ้ืนดินเหนือพ้นพ้ืนดินและใต้พ้ืนด
ท่ีเป็ นเหตุให้เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ได้รับควำมเสียหำยท่ีเกิดควรคำดคิด หรือคำดหมำยได้ว่ำจะเป็ น ไป
ตำมปกติและเหตุอน ั ควร ในเม่ ือเอำตำำแหน่งท่ีอยูแ
่ ห่งทรัพย์นัน
้ มำคำำนึงประกอบ เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์
นัน้ มีสิทธิท่ีจะปฏิบัติกำรเพ่ ือยังควำมเสียหำยหรือเดือดร้อนนัน ้ ให้สิน
้ ไป

3.1.1 อำานาจแห่งกรรมสิทธิ ์
ทองบรรจุพระเคร่ ืองไว้ในเจดีย์บรรจุกระดูกของบรรพบุรุษ ซ่ึงตัง้อยู่บริเวณอุโบสถวัด ทุกปี ลูกหลำนก็
จะไปเคำรพกรำบไหว้โดยตลอดมำเป็ นเวลำกว่ำ 10 ปี ภำยหลังวัดจะสร้ำงอุโบสถใหม่ทำงวัดจึงเคล่ ือนย้ำยเจดีย์
ออกจำกบริเวณอุโบสถและเจำะเอพระเคร่ ืองไปเก็บไว้ ทองทรำบเร่ ืองจึงไปขอคืน แต่กรรมกำรวัดอ้ำงว่ำหมดอำยุ
ควำมเรียกคืนแล้ว ดังนีใ้ห้วินิจฉัยว่ำข้ออ้ำงของกรรมกำรวัดรับฟั งได้หรือไม่เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1336 ภำยในบังคับแห่งกฎหมำย เจ้ำของทรัพย์สิน มีสิทธิใช้สอยและจำำ หน่ำย
ทรัพย์สินของตนและได้ดอกผลแห่งทรัพย์สินนัน ้ กับทัง้มีสิทธิติดตำมและเอำคืนซ่ึงทรัพย์สินของตนจำกบุคคลผู้
ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้และมีสิทธิขัดขวำงมิให้ผู้อ่ืนสอดเข้ำเก่ียวข้องกับทรัพย์สินนัน ้ โดยชอบด้วยกฎหมำย
ตำมปั ญหำ ทองบรรจุพระเคร่ ืองไว้ในเจดีย์บรรจุกระดูกของบรรพบุรุษซ่ึงตัง้อยู่บริเวณอุโบสถของวัด
ทุกปี ลูกหลำนก็ไปเคำรพกรำบไหว้โดยตลอดมำเป็ น เวลำกว่ำ 10 ปี แล้ว เห็นได้ว่ำทองไม่มีเจตนำสละละทิง้พระ
เคร่ ืองซ่ึงบรรจุไว้ในเจดีย์ดังกล่ำวแต่ประกำรใด เช่นนี พ ้ ระเคร่ ืองดังกล่ำวยังเป็ นกรรมสิทธิข์องทองอยู่เม่ ือทำงวัด
เคล่ ือนย้ำยเจดีย์นัน ้ ออกไปจำกพระอุโบสถและเจำะเอำพระเคร่ ืองนัน ้ ไปเก็บไว้ ทองทรำบเร่ ืองจึงไปขอคืน แต่ทำง
กรรมกำรวัดอ้ำงว่ำหมดอำยุควำมเรียกคืนแล้ว เช่นนีเ้ป็ นข้ออ้ำงท่ีมิชอบด้วยกฎหมำย เพรำะจ้ำของกรรมสิทธิย์่อม
มีสิทธิติดตำมและเอำคืนซ่ึงทรัพย์สินของตนจำกบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1336 ดังกล่ำว
ทัง้นีม้ ีสิทธิติดตำมเอำคืนโดยอำำนำจแห่งเจ้ำของกรรมสิทธิด์ังกล่ำวไม่มีกำำหนดอำยุควำม
ฉะนัน้ ข้ออ้ำงของกรมกำรวัดจึงรับฟั งไม่ได้ตำมเหตุผลดังกล่ำว
ก. ได้ยักยอกกำำไลหยกโบรำณของ ข. ไปขำยให้ ค. ซ่ึงเป็ นพ่อค้ำขำยของเก่ำในรำคำ 200,000 บำท
โดย ค.ไม่ทรำบว่ำเป็ นของท่ียักยอกมำและได้ข ำยต่อให้กับบุคคลอ่ ืน ไปโดยไม่ทรำบช่ ือในรำคำ 300,000 บำท
เม่ ือ ข. ทรำบเร่ ืองจึงแจ้งให้ ค.ส่งมอบเงินกำำไร 100,000 บำท ให้แก่ตนมิฉะนัน ้ จะฟ้ องร้องดำำเนินคดี ดังนี ใ้ห้
วินิจฉัยว่ำ ข. มีสิทธิจะเรียกเงินกำำไรดังกล่ำวจำก ค.ได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1336 ภำยในบังคับแห่งกฎหมำย เจ้ำของทรัพย์สิน มีสิทธิใช้สอยและจำำ หน่ำย
ทรัพย์สินของตน และได้ดอกผลแห่งทรัพย์สินนัน ้ กับทัง้มีสิทธิติดตำมและเอำคืนซ่ึงทรัพย์สินของตนจำกบุคคลผู้
ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวำงมิให้ผู้อ่ืนสอดเข้ำเก่ียวข้องกับทรัพย์สินนัน ้ โดยมิชอบด้วยกฎหมำย
ตำมปั ญหำ ค.พ่อค้ำขำยของเก่ำรับซ้ือกำำไลหยกโบรำณจำก ก.โดยไม่ทรำบว่ำเป็ นของท่ี ก.ยักยอกมำ
จำก ข. และ ค. ได้ขำยกำำ ไลหยกนัน ้ ให้แก่บุค คลอ่ ืน โดยไม่ทรำบช่ ือ ค.ได้กำำ ไรจำกกำรนีห ้ น่ึงแสนบำท เม่ ือ ข.
เจ้ำของท่ีแท้จริงทรำบเร่ ืองจึงเรียกให้ ค. ส่งมอบเงินกำำไรดังกล่ำวคืนให้แก่ตนนัน ้ ข.ในฐำนะเจ้ำของทรัพย์มีสิทธิ
ติดตำมและเอำคืนทรัพย์สินของตน ซ่ึงก็คือกำำ ไลหยกดังกล่ำวจำกผู้ไม่มี สิทธิจะยึด ถือไว้ต ำมมำตรำ 1336 ดัง
กล่ำว บุคคลท่ียึดถือกำำไลหยกซ่ึงเป็ นทรัพย์สินของ ข.ไว้ก็คือบุคคลท่ีไม่ทรำบช่ ือซ่ึงได้ซ้ือไปจำก ค.ดังนี ค ้ .จึงมิใช่
บุคคลท่ียึดถือทรัพย์สินของ ข. ไว้ แม้ ค.จะได้กำำไรจำกกำรขำยทรัพย์สินของ ข. แต่ ค. ได้ทำำกำรโดยสุจริตจึงไม่
ต้องรับผิดต่อ ข. แต่ประกำรใด
ฉะนัน ้ ข. จึงมีสิทธิติดตำมเอำคืนกำำไลหยกของตนจำกบุคคลผู้ไม่ทรำบช่ ือซ่ึงยึดถือทรัพย์สินไว้เท่ำนัน ้
หำท่ีจะมีสิทธิท่ีจะเรียกเงินกำำไรดังกล่ำวจำก ค. ได้ไม่

3.1.2 แดนกรรมสิทธิแ์ละสิทธิขจัดเหตุเดือดร้อนรำาคาญ
เทียนกับธูปมีบ้ำนอยู่ติดกัน และหลังคำบ้ำนบำงส่วนของเทียนย่ น ื ล้ำำเข้ำไปในเขตท่ีดินของธูป เทียนซ้ือ
ท่ีดินพร้อมบ้ำนหลังนีม ้ ำจำกเจ้ำของเดิมและอยู่อำศัยมำเป็ นเวลำ 8 ปี แล้ว โดยธูปก็รู้เร่ ืองกำรลุกล้ำำดังกล่ำวมำโดย
ตลอด แต่ก็มิได้ว่ำกล่ำวประกำรใด ต่อมำเทียนกับธูปมีเร่ ืองผิดใจกัน ธูปจึงเรียกให้เทียนร้ือถอนหลังคำส่วนท่ีย่ืน
ล้ำำออกไป แต่เทียนต่อสู้ว่ำหลังคำบ้ำนของตนย่ น ื ไปในอำกำศไม่เก่ียวกับทรัพย์สินของธูป และถ้ำผิดธูปก็เห็นมำ
เป็ นเวลำกว่ำ 8 ปี แล้ว คดีเป็ นอันขำดอำยุควำม ดังนี ใ ้ ห้วินิจฉัยว่ำข้อต่อสู้ของ
ใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1335 แดนกรรมสิทธิท ์ ่ีดินนัน ้ กินทัง้เหนือพ้นพ้ืนดิน และใต้พ้ืนดินด้วย มำตรำ
1336 เจ้ำของทรัพย์สินมีสิทธิขัดขวำงมิให้ผู้อ่ืนสอดเข้ำเก่ียวข้องกับทรัพย์สินนัน ้ โดยมิชอบด้วยกฎหมำย
ตำมปั ญหำ หลั ง คำบ้ ำ นบำงส่ ว นของเที ย นท่ีย่ น ื ล้ำำ เข้ ำ ไปในเขตท่ีดิ น ของธู ป จึ ง เป็ นกำรรุ ก ล้ำำ แดน
กรรมสิทธิท ์ ่ีดินของธูปในเขตเหนือพ้ืน ดินตำมมำตรำ 1335 ดังกล่ำว ธูปในฐำนะเจ้ำของทรัพย์สินจึงมีสิทธิขัด
ขวำงมิให้ผู้อ่น ื สอดเข้ำเก่ียวข้องกับทรัพย์สินนัน้ โดยมิชอบด้วยกฎหมำย ตำมมำตรำ 1336 ทัง้นีส ้ ิทธิของเจ้ำของ
กรรมสิทธิต์ำมมำตรำ 1336 นัน ้ ไม่อยู่ในบังคับของบทบัญญัติแห่งกฎหมำยว่ำด้วยอำยุควำม

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 8

ฉะนัน ้ ข้อต่อสู้ของเทียนจึงรับฟั งไม่ได้ ตำมเหตุผลดังกล่ำว

บ้ำนของแดงมีทำงออกทำงเดียวคือด้ำนท่ีติดกับถนนของเทศบำล ไม่มีทำงออกทำงอ่ ืนเพรำะด้ำนอ่ น ื มี
ท่ีดินผู้อ่ืนล้อมอยู่ ต่อมำเทศบำลได้สร้ำงสะพำนลอยข้ำมถนนโดยมีทำงขึ้นด้ำนหน่ึงกีดขวำงทำงเข้ำ ออกบ้ำนของ
นำยแดง จนนำยแดงไม่สำมำรถเข้ำออกได้ นอกจำกต้องปื นข้ำมรำวสะพำนดังกล่ำวด้วยควำมยำกลำำบำก นำยแดง
จึงร้องเรียนให้เทศบำลร้ือทำงขึ้นสะพำนลอยนัน ้ เสีย แต่เทศบำลไม่ยินยอมโดยอ้ำงว่ำทำงเทศบำลสร้ำงทำงขึ้น
สะพำนลอยบนทำงเท่ำสำธำรณะมิได้รุกล้ำำท่ีดินของนำยแดงแต่ประกำรใด อีกทัง้เทศบำลได้กระทำำโดยสุจริตเพ่ ือ
สำธำรณะประโยชน์จึงไม่อำจร้ือถอนได้ดังนี ใ้ห้วินิจฉัยว่ำนำยแดงจะมีข้อต่อสู้อย่ำงใดหรือไม่
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 บุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็ นเหตุให้เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ได้รับควำมเสีย
หำยหรือเดือดร้อนเกินท่ีควรคิดหรือคำดหมำยได้ว่ำจะเป็ นไปตำมปกติและเหตุอันควร เม่ ือเอำสภำพและตำำแหน่ง
ท่ีอยู่แห่งทรัพย์นัน ้ มำคำำนึงประกอบไซร้ ท่ำนว่ำเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์มีสิทธิปฏิบัติกำรเพ่ ือยังควำมเสียหำยหรือ
เดือดร้อนนัน ้ ให้สิน
้ ไป ทัง้นีไ้ม่ลบล้ำงสิทธิท่ีจะเรียกเอำค่ำตอบแทน
ตำมปั ญหำ เทศบำลได้สร้ำงสะพำนลอยข้ำมถนนโดยมีทำงขึ้นลงด้ำนหน่ึงกีดขวำงทำงเข้ำออกบ้ำนของ
นำยแดง จนนำยแดงไม่สำมำรถเข้ำออกได้นอกจำกต้องปี นข้ำมรำวสะพำนดังกล่ำวด้วยควำมยำกรำำบำก ดังนีเ้ห็น
ได้ว่ำกำรกระทำำของเทศบำลเป็ นเหตุให้นำยแดงซ่ึงเป็ นเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ได้รับควำมเสียหำยและเดือดร้อน
เกินท่ีควรคิดหรือคำดหมำยได้ว่ำจะเป็ นไปตำมปกติและเหตุอันควรแล้ว นำยแดงเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์จึงมีสิทธิ
ปฏิบัติกำรเพ่ ือยังควำมเสียหำยหรือเดือดร้อนให้สิน ้ ไป ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 ดังกล่ำว อน่ึงมำตรำ 1337
นัน้ ใช้บังคับแก่บุคคลทัว่ไปรวมทัง้เทศบำลด้วย แม้เทศบำลจะได้กระทำำ โดยสุจริต เพ่ ือสำธำรณะประโยชน์ก็ไม่มี
กฎหมำยใดให้อำำนำจเทศบำลท่ีจะไม่ต้องปฏิบัติตำมมำตรำ 1337
ดังนีน
้ ำยแดงจึงมีข้อต่อสู้เทศบำลโดยยก ป.พ.พ. มำตรำ 1337 ดังกล่ำวขึ้นเป็ นข้อตอ่สู้เพ่ ือให้เทศบำล
ร้ือถอนทำงขึ้นสะพำนนัน ้ ออกไปได้

3.2 กรรมสิทธิร์วม
1. กรรมสิทธิร์วมเป็ นเร่ ืองของบุคคลหลำยคนถือกรรมสิทธิร์วมกันในทรัพย์สินอันเดียวกัน และทุกคนเป็ น
เจ้ำของทุกส่วนของทรัพย์สินนัน ้ รวมกัน โดยลักษณะดังกล่ำว กฎหมำยจึงกำำหนดให้เจ้ำของรวมมีส่วน
ตำมข้อสันนิษฐำนของกฎหมำย มีสิทธิจัดกำรทรัพย์สิน ต่อสู้บุคคลภำยนอกใช้ทรัพย์สินและได้ซ่ึงดอก
ผลจำำหน่ำยหรือก่อภำระติดพัน รวมทัง้มีหน้ำท่ีออกค่ำใช้จ่ำยตำมส่วน
2. เจ้ำของมีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์นัน้ ได้ โดยแบ่งทรัพย์นัน
้ เองระหว่ำงเจ้ำของรวม หรือขำยทรัพย์สินแล้ว
เอำเงินท่ีขำยได้แบ่งกัน โดยเจ้ำของรวมคนหน่ึงๆ ต้องรับผิดชอบตำมส่วนของตนเช่นเดียวกับผู้ขำยใน
ทรัพย์สิน ซ่ึงเจ้ำของรวมคนอ่ นื ๆได้รับไปในกำรแบ่งนัน ้ รวมทัง้ต้องรับผิดร่วมกันต่อบุคคลภำยนอกใน
หนีอ้ ันเก่ียวกับทรัพย์สินรวม และรับผิดต่อเจ้ำของรวมคนอ่ น ื ในหนีซ
้ ่ึงเกิดจำกกำรเป็ นเจ้ำของรวมด้วย

3.2.1 ลักษณะและผลของกรรมสิทธิร์วม
เอก โท และ ตรีเป็ นเจ้ำของโรงแรมเล็กๆ แห่งหน่ึงร่วมกันโดยเอกเป็ นเจ้ำของ 1 ส่วน โท 2 ส่วน และ
ตรี 3 ส่วน เอกกับโทมีควำมเห็นร่วมกันว่ำ ต้องปรับปรุงโรงแรมใหม่โดยเปล่ียนจำกระบบพัดลมเป็ นระบบเคร่ ือง
ปรับอำกำศ เพ่ ือยกระดับโรงแรมและเพ่ิมค่ำเช่ำห้องให้สูงขึน ้ แต่ตรีคัดค้ำน โดยอ้ำงว่ำตนเป็ นหุ้นส่วนใหญ่ เม่ ือตน
ไม่เห็นด้วย หำกเอกกับโทดำำเนินกำรกันไปเอง ย่อมเป็ นกำรกระทำำท่ีไม่ชอบด้วยกฎหมำย ดังนี ใ้ห้วินิจฉัยว่ำข้อ
อ้ำงของตรีรับฟั งได้หรือไม่
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1358 วรรคสำม ในเร่ อ ื งกำรจัดกำรอันเป็ นสำระสำำ คัญ ท่ำนว่ำข้อตกลงกันโดย
คะแนนข้ำงมำกแห่งเจ้ำของรวมและคะแนนข้ำงมำกนัน ้ ต้องมีส่วนไม่ต่ำำกว่ำคร่ึงหน่ึงแห่งค่ำทรัพย์สิน
ตำมปั ญหำกำรปรับปรุงโรงแรมใหม่โดยเปล่ียนจำกระบบพัดลมเป็ นระบบเคร่ ืองปรับอำกำศนัน ้ เป็ นกำร
จัดกำรทรัพย์สินโดยวิธีท่ีต่ำงไปจำกกำรจัดกำรธรรมดำจึงเป็ นเร่ ืองของกำรจัดกำรอันเป็ นสำระสำำ คัญ ตำมมำตรำ
1358 วรรคสำมดังกล่ำว กำำหนดให้ต้องตกลงกันโดยคะแนนเสียงข้ำงมำกของเจ้ำของรวมและคะแนนข้ำงมำกนัน ้
ต้องมีส่วนไม่ต่ำำกว่ำคร่ึงหน่ึงแห่งค่ำทรัพย์สิน เม่ ือเอกกับโทมีควำมเห็นร่วมกันจึงนับเป็ นเสียงข้ำงมำกของเจ้ำของ
รวม และมีส่วนของควำมเป็ นเจ้ำของรวมกันได้ 3 ส่วน ซ่ึงเป็ นคร่ึงหน่ึงของทรัพย์สินทัง้หมด จึงมีส่วนไม่ต่ำำกว่ำ
คร่ึงแห่งมูลค่ำทรัพย์สิน ตำมมำตรำ 1358 วรรคสำมดังกล่ำวแล้ว เอกกับโคจึงดำำเนินกำรในเร่ ืองจัดกำรอันเป็ น
สำระสำำคัญดังกล่ำวได้โดยชอบด้วยกฎหมำย
ฉะนัน ้ ข้ออ้ำงของตรีจึงรับฟั งไม่ได้ กำรท่ีเอกกับโท ตกลงกันย่อมเป็ นคะแนนข้ำงมำกแห่งเจ้ำของรวม
และคะแนนข้ำงมำกนัน ้ มีส่วนไม่ต่ำำกว่ำคร่ึงหน่ึง แห่งค่ำทรัพย์สิน ตำมมำตรำ 1358 วรรคสำมแล้ว
เด่นกับดังเป็ นเจ้ำของรถบรรทุกคันหน่ึงร่วมกันโดยเด่นถือกรรมสิทธิ ์ 2 ใน 3 และดังถือกรรมสิทธิ ์ 1
ใน 3 ทัง้สองตกลงกันว่ำใครจะเอำไปใช้เม่ ือใดก็ไก้ แต่ขอให้บอกกันให้รู้ล่วงหน้ำ และจะไม่ใช้ซ้ำำกัน ปรำกฏว่ำใน
ระหว่ำงท่ีเด่นนำำไปใช้หน่ึงเดือนนัน ้ ต้องจ่ำยค่ำซ่อมเคร่ ืองยนต์ไป 30,000 บำท และค่ำน้ำำมันเช้ือเพลิง 12,000
บำท เด่นจึงเรียกให้ดังออกค่ำใช้จ่ำยค่ำซ่อมเคร่ ืองยนต์และค่ำน้ำำมันเช้ือเพลิงดังกล่ำว คนละคร่ึงดังนีใ้ห้วินิจฉัยว่ำ
ดังจะมีข้อต่อสู้เพียงใด
ตำม ป.พ.พ.มำตรำ 1362 เจ้ำของรวมคนหน่ึงๆ จำำต้องช่วยเจ้ำของรวมคนอ่ น ื ๆตำมส่วนของตนในกำร
ออกค่ำจัดกำร ค่ำภำษีอำกร และค่ำรักษำ กับทัง้ค่ำใช้ทรัพย์สินรวมกันด้วย

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 9

ตำมปั ญหำ เด่นกับดังเป็ นเจ้ำของรถรถบรรทุกคันหน่ึงร่วมกัน โดยเด่นถือกรรมสิทธิ ์ 2 ใน 3 และดังถือ

กรรมสิ ท ธิ ์ 1 ใน 3 ปรำกฏว่ ำ ในระหว่ ำ งท่ีเ ด่ น นำำ ไปใช้ เ ป็ น เวลำ 1 เดื อ นนั น
้ ต้ อ งจ่ ำ ยค่ ำ ซ่ อ มเคร่ ือ งยนต์ ไ ป
30,000 บำท ค่ำซ่อมเคร่ ืองยนต์ดังกล่ำวเป็ นค่ำรักษำทรัพย์สิน ดังต้องช่วยออก 1 ใน 3 ตำมส่วนของตน ตำม
มำตรำ 1362 ดังกล่ำวนัน ้ คือ 10,000 บำท สำำ หรับค่ำน้ำำ มัน เช้ือเพลิงมิใ ช่ทรัพย์สินรวมกัน แต่เป็ น ค่ำใช้จ่ำย
ทรัพย์เป็ นส่วนตัว ดังจึงไม่มีหน้ำท่ตี ้องช่วยออกค่ำทรัพย์ใช้ทรัพย์สินเป็ นกำรส่วนตัวแต่อย่ำงใด
ฉะนัน้ ดังจึงมีข้อต่อสู้โดยออกค่ำใช้จ่ำยเฉพำะค่ำซ่อมเคร่ ืองยนต์ อันเป็ นค่ำรักษำทรัพย์สินตำมตำมส่วน
ของตนเท่ำนัน ้

3.2.2 การแบ่งทรัพย์สินอันเป็ นกรรมสิทธิร์วม

นกกั บ แมวซ้ือ ท่ีดิ น หน้ ำ กว้ ำ ง 6 เมตร ยำวตลอดแนวเพ่ ือ ทำำ ถนนเข้ ำ ท่ีดิ น ของแต่ ล ะคน โดยถื อ
กรรมสิท ธิค์ นละคร่ึง ต่อ มำนกต้อ งกำรปรับ ปรุง ถนนจำกดิน ลูกรั งเป็ น คอนกรีต แต่ แมวคั ด ค้ ำ นโดยอ้ำ งเหตุ ว่ ำ
เป็ นกำรสิน ้ เปลืองและเกินควำมจำำเป็ น หำกจะทำำก็ขอให้นกออกค่ำใช้จ่ำยแต่เพียงฝ่ ำยเดียวนกโกรธมำกจึงเรียกให้
แบ่งถนนคนละคร่ึง คือแบ่งตำมหน้ำกว้ำคนละ 3 เมตรเพ่ ือจะได้ถนนคอนกรีตในส่วนของตนดังนี ใ้ห้วินิจฉัยว่ำ
ข้อเรียกร้องให้แบ่งถนนคนละคร่ึงของนกรับฟั งได้หรือไม่เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1363 วรรคแรก เจ้ำของรวมคนหน่ึงๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ เว้นแต่จะ
มีนิติกรรมขัดอยู่ หรือถ้ำวัตถุท่ีประสงค์ท่ีเป็ นเจ้ำของรวมกันนัน ้ มีลักษณะเป็ นกำรถำวร ก็เรียกให้แบ่งไม่ได้ ตำม
ปั ญหำนกกับแมวซ้ือท่ีดินหน้ำกว้ำง 6 เมตรยำวตลอดแนวเพ่ ือทำำ ถนนเข้ำท่ีดินของแต่ละคน โดยถือกรรมสิทธิ ์
คนละคร่ึง เช่นนีเ้ห็นได้ว่ำวัตถุประสงค์ท่ีเป็ นเจ้ำของถนนรวมกันนัน ้ มีลักษณะเป็ นกำรถำวร นกจึงเรียกให้แบ่ง
ถนนคนละคร่ึงตำมหน้ำกว้ำงคนละ 3 เมตร เพ่ ือจะได้ทำำ ถนนคอนกรีตเฉพำะส่วนของตนไม่ได้เ ป็ น กำรขัดต่อ
บทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มำตรำ 1363 วรรคแรกดังกล่ำว
ฉะนัน้ ข้อเรียกร้องให้แบ่งถนนคนละคร่ึงของนกจึงรับฟั งไม่ได้เพรำะวัตถุประสงค์ของกำรเป็ นเจ้ำของ
รวมกันนัน ้ มีลักษณะเป็ นกำรถำวรต้องห้ำมตำมมำตรำ 1363 วรรคแรก
หน่ึง สอง และสำม เป็ น เจ้ำของโคฝูงหน่ึงร่วมกันโดยแต่ละคนถือกรรมสิทธิเ์ท่ำกัน ต่อมำทัง้สำมคน
ตกลงแบ่งโคกันตำมส่วนคนละ 100 ตัว แต่ปรำกฏว่ำโคส่วนของสำมท่ีได้รับแบ่งไปนัน ้ ตำยทัง้หมดเพรำะป่ วยเป็ น
โรคร้ำยอยู่ก่อนแล้ว ต้องทำำลำยซำกทัง้หมด ในส่วนท่ีโคตำยทัง้หมดนัน ้ คิดเป็ นเงิน 600,000 บำท สำมจึงเรียก
ให้หน่ึงและสองชดใช้ค่ำเสียหำยให้ตนคนละ 300,000 บำท เช่นนี ใ้ห้วินิจฉัยว่ำหน่ึงและสองจะมีข้อต่อสู้เพียง
ใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1366 เจ้ำ ของรวมคนหน่ึง ๆ ต้อ งรั บ ผิ ด ตำมส่ วนของตนเช่ น เดี ย วกั บ ผู้ ข ำยใน
ทรัพย์สินซ่ึงเจ้ำของรวมคนอ่ ืนๆ ได้รับไปในกำรแบ่ง
ตำมปั ญหำ หน่ึง สอง และสำม เป็ นเจ้ำของโคฝูงหน่ึงร่วมกันโดยแต่ละคนถือกรรมสิทธิเ์ท่ำกันภำยหลัง
กำรแบ่งทรัพย์สิน ปรำกฏว่ำโคส่วนของสำมท่ีได้รับแบ่งไปตำมทัง้หมด เพรำะป่ วยเป็ นโรคร้ำยอยู่ก่อนแล้ว เช่นนี้
หน่ึง สองต้องรับผิดในควำมชำำรุดบกพร่อง ตำมส่วนของตนเช่นเดียวกับผู้ขำย ตำมมำตรำ 1366 ดังกล่ำว เม่ ือโค
ท่ีส่ ว นของสำมท่ีต ำยทั ง้ หมด คิ ด เป็ นเงิ น 600,000 บำท แต่ ล ะคนจะต้ อ งรั บ ผิ ด ชอบตำมส่ ว นคื อ คนละ
200,000 บำท สำมจึงเรียกให้หน่ึงและสอง ชดใช้ค่ำเสียหำยให้ตนได้ คนละ 200,000 บำท
ฉะนั น้ หน่ึง และสองจึ ง มี ข้ อ ต่ อ สู้ ว่ ำ จะต้ อ งรั บ ผิ ด ตำมส่ ว นของตนคื อ คนละ 200,000 บำท มิ ใ ช่
300,000 บำท ตำมท่ีสำมเรียกร้อง

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 3

1. สัตว์เลีย
้ งของ ก. ถูกขโมยบ่อยๆ ก. จึงนำำมำฆ่ำเป็ นอำหำรกินเสียทัง้หมด เช่นนี เ้ป็ นสิทธิตำมสิทธิจำำหน่ำย
ของเจ้ำของทรัพย์
2. แดนกรรมสิทธิม ์ ีได้เฉพำะกับทรัพย์สินประเภท ท่ีดินเท่ำนัน
้
3. บทบัญญัติเร่ ืองเหตุเดือดร้อนรำำคำญ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 นัน ้ มุง่ คุ้มครอง เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์
มาตรา 1337 บุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็ นเหตุให้เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ ได้รับควำมเสียหำย หรือเดือดร้อนเกินท่ีควรคิดหรือคำดหมำยได้ว่ำจะเป็ นไป
ตำมปกติ และเหตุอันควรในเม่ ือเอำสภำพและตำำแหน่งท่ีอยู่แห่งทรัพย์สินนัน ้ มำ คำำนึงประกอบไซร้ ท่ำนว่ำเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์มีสิทธิจะปฏิบัติกำรเพ่ ือยัง
ควำมเสียหำยหรือเดือดร้อนนัน
้ ให้สิน
้ ไป ทัง้นีไ้ม่ลบล้ำงสิทธิท่ีจะเรียกเอำค่ำ ทดแทน
4. ผู้ก่อเหตุเดือดร้อนรำำคำญ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 นัน ้ จะเป็ น บุคคลใดก็ได้
5. เจ้ำของรวมคนหน่งึ จะอ้ำงภำระจำำยอมโดยอำยุควำมขึ้นยันเจ้ำของรวมคนอ่ ืน ไม่ได้เพรำะเจ้ำของรวมทุกคน
ย่อมเป็ นเจ้ำของทุกส่วนของทรัพย์สินนัน ้
6. เจ้ำของรวมคนหน่งึ ๆ จะทำำกำรเพ่ ือรักษำทรัพย์สิน กระทำำได้เสมอ
7. ก. กับ ข. เป็ นเจ้ำของรถยนต์คันหน่ ึงรวมกันโดย ก. ถือกรรมสิทธิ ์ 2 ส่วน และ ข. ถือกรรมสิทธิ ์ 1 ส่วน
ทัง้สองตกลงผลัดกันใช้ตำมควำมจำำ เป็ นในระหว่ำงท่ี ก. นำำ รถไปใช้ 1 เดือน ต้องจ่ำยค่ำน้ำำ มันไป 3,000
บำท เช่นนี ก ้ . จะเรียกให้ ข. ช่วยจ่ำยค่ำน้ำำมันนัน
้ ไม่ได้ เพรำะมิใช่ค่ำใช้ทรัพย์สินเพ่ ือประโยชน์รวมกัน
8. สิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินอันเป็ นกรรมสิทธิร์วมนัน ้ จะตัดโดยนิติกรรม ได้ครำวละไม่เกิน 10 ปี
9. กำรแบ่งทรัพย์สินอันเป็ นกรรมสิทธิร์วม โดยกำรตกลงกันเองนัน ้ จะต้องใช้คะแนนเสียงของ จำำนวนเจ้ำของ
รวมทัง้หมดเห็นชอบ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10

10. ถ้ำเจ้ำของรวมต้องรับผิดร่วมกันต้อบุคคลภำยนอกในหนีอ ้ ันเก่ียวกับทรัพย์สินรวม ในเวลำแบ่งกำรจะเรียก

ให้เอำทรัพย์สินรวมนัน ้ ชำำระหนีเ้สียก่อน กฎหมำยกำำหนดให้เป็ นสิทธิของ เจ้ำของรวมด้วยกันเอง
11. ลักษณะของกรรมสิทธิ ์ เป็ นสิทธิท่ีกฎหมำยให้อำำนำจบุคคลมีอยู่เหนือทรัพย์สิน
12. ก. ให้สิทธิอำศัยแก่ ข. ในโรงเรือนของตนเอง เช่นนี เ้ป็ นสิทธิตำมสิทธิจำำหน่ำย ของเจ้ำของทรัพย์สิน
13. แดนกรรมสิทธิค์รอบคลุมพ้ืนท่ีบริเวณ บนพ้ืนดิน เหนือพ้นพ้ืนดิน ใต้พ้ืนดิน
14. เจ้ำของรวมคนใดจะอ้ำงอำยุควำมครอบครองปรปั กษ์ขึ้นยันเจ้ำของรวมคนอ่ ืนไม่ได้ เว้นแต่ในกรณี เจ้ำของ
รวมได้แยกกำรครอบครองกันเป็ นสัดส่วนแล้ว
15. ในเร่ ืองกำรจัดกำรตำมธรรมดำ เจ้ำของรวมคนหน่ ึงๆ จะกระทำำได้หำกเจ้ำของรวมฝ่ ำยข้ำงมำกเห็นชอบ
16. ก. กับ ข. เป็ นเจ้ำของบ้ำนหลังหน่งึ รวมกัน โดย ก. ถือกรรมสิทธิ ์ 1 ส่วน และ ข. ถือกรรมสิทธิ ์ 2 ส่วน ก.
ตกลงให้ ข. ครอบครองบ้ำนนัน ้ แต่ฝ่ำยเดียว ต่ อมำ ข. ได้จ่ำยค่ำซ่อมบ้ำนไป 30,000 บำท เช่นนี้ ข. จะ
เรียกให้ ก. ช่วยจ่ำยค่ำซ่อมดังกล่ำว ได้ จำำนวน 10,000 บำท ตำมส่วนเพรำะเป็ นค่ำรักษำทรัพย์สิน
17. ถึงแม้ว่ำวัตถุประสงค์ท่ีเป็ นเจ้ำของรวมกันนัน ้ มีลักษณะเป็ นกำรถำวร เจ้ำของรวมคนหน่ ึงๆ จะเรียกให้แบ่ง
ทรัพย์สินนัน้ ไม่ได้โดยเด็ดขำด
18. กำรแบ่งทรัพย์สินอันเป็ นกรรมสิทธิร์วม โดยกำรตกลงกันนัน ้ จะต้องเป็ นไปตำมสัดส่วนกำรถือกรรมสิทธิ ์
หรือไม่ คำาตอบ อำจแบ่งกันต่ำงไปได้ตำมแต่ข้อตกลงของเจ้ำของรวม
19. เจ้ำของรวมต้องรับผิดชอบตำมส่วนของตน ในทรัพย์สินซ่ ึงเจ้ำของรวมคนอ่ ืนๆได้รับไปในกำรแบ่งเช่นเดียว
กับ ผู้ขำย

หน่วยท่ี 4 การได้มาซ่ึงกรรมสิทธิ ์
1. กำรได้มำซ่ึงกรรมสิทธิน ์ น
ั้ อำจได้มำโดยหลักส่วนควบ ตำมหลักท่วี ่ำเจ้ำของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิใ์นส่วน
ควบของทรั พ ย์นั น ้ ซ่ึง มี ทั ง้ กำรได้ ก รรมสิ ท ธิ ม
์ ำในกรณี ส่ ว นควบของท่ีดิ น และในกรณี ส่ ว นควบของ
สังหำริมทรัพย์
2. กำรเข้ำถืออสังหำริมทรัพย์ไม่มีเจ้ำของหรือของตกหำยในบำงกรณี อำจเป็ นเหตุให้ได้มำซ่ึงกรรมสิทธิไ์ด้
รวมทัง้กำรเป็ นผู้รับโอนโดยสุจริต หำกเข้ำข้อยกเว้นหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่ำผู้โอน ก็อำจเป็ นเหตุให้ได้
มำซ่ึงกรรมสิทธิเ์ช่นเดียวกัน

การได้มาโดยหลักส่วนควบ
1. กำรได้มำซ่ึงกรรมสิทธิใ์นกรณีส่วนควบของท่ีดินนัน ้ อำจมีได้ 6 กรณี คือ กรณีท่ีงอกริมตล่ิง กรณี
สร้ำงโรงเรือนในท่ีดินของผู้อ่ืน กรณีสร้ำงโรงเรือนรุกล้ำำ เข้ำไปในท่ีดินของผู้อ่ืน กรณีผู้เป็ นเจ้ำของ
ท่ีดินโดยมีเง่ ือนไขสร้ำงโรงเรือน กรณีกำรก่อสร้ำงและเพำะปลูกในท่ีดิน และกรณีเอำสัมภำระของผู้
อ่ น
ื มำปลูกหรือสร้ำงในท่ีดินของตนเอง
2. กำรได้ ม ำซ่ึง กรรมสิ ท ธิ ใ์ นกรณี ส่ ว นควบของสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ อำจมี ไ ด้ 2 กรณี คื อ กรณี เ อำ
สังหำริมทรัพย์ของบุคคลหลำยคนมำรวมกันและกรณีใช้สัมภำระของบุคคลอ่ ืนทำำส่ิงใดขึ้นใหม่

การได้มาในกรณีส่วนควบของที่ดิน
แดงมีท่ีดินมีโฉนดแปลงหน่ึงอยู่ติดกับแม่น้ำำ ต่อมำเกิดดินทับถมกันจนเป็ นท่ีดอนกลำงแม่น้ำำนัน ้ และ
ดินท่ีต้ืนเขินงอกเข้ำมำจนจรดท่ีดินของแดง เป็ นเน้ือท่ีประมำณ 50 ตำรำงวำ แดงจึงเข้ำครอบครองทำำกินในท่ีดิน
นัน้ เม่ ือทำงรำชกำรทรำบเร่ ืองจึงย่ น ื คำำ ขำดให้แดงออกจำกท่ีดินดังกล่ำวมิฉะนัน ้ จะฟ้ องร้องดำำ เนิน คดี ดังนี ใ้ห้
วินิจฉัยว่ำแดงจะมีข้อต่อสู้เพียงใด
ตำม ป.พ.พ.มำตรำ 1308 ท่ีดินแปลงใดเกิดท่ีงอกริมตล่ิง ท่ีงอกย่อมเป็ นทรัพย์สินของท่ีดินแปลงนัน ้
มำตรำ 1309 เกำะท่ีเกิดในทะเลสำบ หรือในเขตน่ำนน้ำำของประเทศก็ดี และท้องน้ำำท่ีเขินขึ้นก็ดี เป็ น
ทรัพย์สินของแผ่นดิน
ตำมปั ญหำท่ีดอนท่ีเกิดขึ้นกลำงแม่น้ำำและดินต้ืนเขินงอกเข้ำมำจนจรดท่ีดินของแดงเป็ นเน้ือท่ีแปะมำณ
50 ตำรำงวำนัน ้ ย่อมมีสภำพเป็ นเกำะหรือท้องน้ำำต้ืนเขิน อันเป็ นทรัพย์สินของแผ่นดินตำมมำตรำ 1309 มิใช่ท่ี
งอกริมตล่ิง อันจะตกเป็ นกรรมสิทธิข์องเจ้ำของท่ีดินริมตล่ิงนัน ้ ตำมมำตรำ 1308 เพรำะท่ีงอกริมตล่ิงจะต้องเป็ น
ท่ีงอกออกจำกตล่ิงไปในแม่น้ำำ มิใช่งอกจำกท่ีดอนกลำงแม่น้ำำเข้ำหำตล่ิง
ฉะนั น
้ แดงไม่ มี ข้ อ ต่ อ สู้ กั บ ทำงรำชกำร และต้ อ งออกจำกท่ีดิ น ดั ง กล่ ำ วเพรำะท่ีดิ น นั น
้ มี ส ภำพเป็ น
ทรัพย์สินของแผ่นดิน มิใช่ท่ีงอกริมตล่ิง
เสือสร้ำงบ้ำนหลังหน่ึง แต่ได้ทำำถังส้วมซีเมนต์รุกล้ำำเข้ำไปฝั งอยู่ในท่ีดินของช้ำง โดยเข้ำใจว่ำอยู่ในเขต
ท่ีดินของตน เม่ ือมีกำรรังวัดตรวจสอบเขตจึงทรำบข้อเท็จจริงดังกล่ำว เสือจึงเสนอเงินตอบแทนแก่ช้ำงเป็ นค่ำท่ีดิน
แต่ช้ำงไม่ยอมและยืนยันให้เสือร้ือถอนออกไป ดังนีใ้ห้วินิจฉัยว่ำ เสือจะได้รับกำรคุ้มครองตำมกฎหมำยอย่ำงใด
หรือไม่

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 11

ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1312 วรรคหน่ึง บุคคลใดสร้ำงโรงเรือนรุกล้ำำเข้ำไปในท่ีดินของผู้อ่น ื โดยสุจริตไซร้

ท่ ำนว่ ำ บุ ค คลนั น
้ เป็ น เจ้ ำ ของโรงเรื อนท่ีส ร้ ำ งขึ้น แต่ต้ อ งเสี ย เงิ น ให้ แ ก่ เ จ้ ำ ของท่ีดิ น เป็ น ค่ ำ ใช้ ท ่ีดิ น นั น
้ และจด
ทะเบียนเป็ นภำระจำำยอม
ตำมปั ญหำเสือทำำถังส้วมซีเมนต์รุกล้ำำเข้ำไปฝั งอยู่ในท่ีดินของช้ำงโดยเข้ำใจว่ำอยู่ในเขตท่ีดินของตนแต่
ถังส้วมซีเมนต์มิใช่โรงเรือนและอยู่นอกโรงเรือนไม่เป็ นส่วนหน่ึงของโรงเรือน แม้เสือจะกระทำำโดยสิจริตก็ไม่ได้รับ
กำรคุ้มครองตำมมำตรำ 1312 วรรคหน่ึงดังกล่ำว แม้เสือจะเสนอเงินตอบแทนแก่ช้ำงเป็ น ค่ำใช้ท่ีดิน แต่ช้ำงไม่
ยอม เสือก็ต้องร้ือถอนถังส้วมซีเมนต์นัน ้ ออกไป
ฉะนัน
้ เสือจึงไม่รับกำรคุ้มครองตำมมำตรำ 1312 วรรค 1 แต่ประกำรใด

การได้มาในกรณีส่วนควบของสังหาริมทรัพย์
จำำปี เช่ำซ้ือรถยนต์คันหน่ึงซ่ึงไม่มีตัวถังจำกจำำปำ และจำำปี ได้ว่ำจ้ำงต่อตัวถังรถขึน ้ เพ่ ือใช้ในกำรขนส่งของ
ต่อมำจำำปี และจำำปำตกลงเลิกสัญญำเช่ำซ้ือต่อกันให้ถือว่ำเช่ำซ้ือเป็ นค่ำเช่ำรถยนต์นัน ้ แต่ไม่ได้ตกลงกันในเร่ ืองตัว
ถังรถดังกล่ำว เม่ ือจำำปำมำรับมอบรถยนต์นัน ้ คืนจำำปี ได้ย่ืนข้อเรียกร้องให้จำำปำร้ือตัวถังรถซ่ึงต่อเติมขึ้นนัน ้ คืนแก่
ตน ดังนีใ้ห้วน ิ ิจฉัยว่ำจำำปำจะมีข้อต่อสู้อย่ำงไร
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1316 บัญญัติว่ำ “ถ้ำอสังหำริมทรัพย์ข องบุคคลหลำยคนมำรวมเข้ำกัน จนเป็ น
ส่วนควบหรือแบ่งแยกไม่ได้ไซร้ท่ำนว่ำบุคคลเหล่ำนัน ้ เป็ นเจ้ำของรวมแห่งทรัพย์ทร่ี วมเข้ำกันแต่ละคนมีส่วน ตำม
ค่ำแห่งทรัพย์ของตนในเวลำท่ีรวมเข้ำกับทรัพย์อ่ืน”
ถ้ำทรัพย์อันหน่ึงอำจถือได้ว่ำเป็ นทรัพย์ประธำนไซร้ ท่ำนว่ำเจ้ำของทรัพย์นัน ้ เป็ นเจ้ำของทรัพย์ทร่ี วมเข้ำ
กันแต่ผู้เดียว แต่ตอ ้ งใช้ค่ำแห่งทรัพย์อ่ืนๆ ให้แก่เจ้ำของทรัพย์นัน ้ ๆ
ตำมปั ญหำ จำำปี เช่ำซ้ือรถยนต์คันหน่ึงซ่ึงไม่มีตัวถังจำกจำำ ปำ และจำำ ปี ได้ว่ำจ้ำงต่อตัวถังรถขึ้นเพ่ ือใช้ใน
กำรขนส่งของ เช่นนีจ้ึงเป็ นกำรเอำสังหำริมทรัพย์ของบุคคลหลำยคนมำรวมเข้ำกันจนเป็ นส่วนควบ หรือแบ่งแยก
ไม่ได้ แต่ตัวรถยนต์ของจำำปำถือได้ว่ำเป็ นทรัพย์ประธำน จำำปำเจ้ำของตัวรถยนต์จึงเป็ นเจ้ำของตัวถังท่ีรวมเข้ำด้วย
กันแต่ผู้เดียว แต่ตอ ้ งใช้ค่ำแห่งทรัพย์อ่ืนให้แก่เจ้ำของทรัพย์นัน ้ ตำมมำตรำ 1316 วรรค สองดังกล่ำว
ฉะนัน ้ จำำปำจึงมีข้อต่อสู้ท่ีจะไม่ต้องร้ือตัวถังซ่ึงต่อเติมขึ้นนัน ้ คืน แต่ต้องชดใช้ค่ำใช้จ่ำยในกำรต่อตัวถัง
รถยนต์นัน ้ แก่จำำปี
เงินถือวิสำสะขณะท่ีทองไม่อยู่ นำำไม้สักทองไปแกะสลักเป็ นทับหลังนำรำยณ์บรรทมสินธุ์ และนำำไปตัง้
แสดงในงำนนิทรรศกำร ทองทรำบเร่ ืองจึงตำมทวงคืนโดยยินดีจะชำำระค่ำแกะสลักให้ตำมมูลค่ำจริงคือ 20,000
บำท เงินไม่ยอมคืน แต่ยินดีชำำระค่ำไม้สักท่ีได้แกะสลักแล้วให้ตำมมูลค่ำจริงคือ 19,990 บำท ดังนัน ้ ให้วินิจฉัย
ว่ำเงินกับทองใครมีสิทธิในงำนไม้แกะสลักนัน ้ ดีกว่ำกัน
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1317 บุ ค คลใดใช้ สั ม ภำระของบุ ค คลอ่ ืน ทำำ ส่ ง ใดขึ้น ใหม่ เ จ้ ำ ของสั ม ภำระเป็ น
เจ้ำของส่ิงนัน้ โดยมิตอ ้ งคำำนึงว่ำสัมภำระนัน ้ จะกลับคืนตำมเดิมได้หรือไม่ แต่ต้องใช้ค่ำแรงงำน
แต่ถ้ำแรงงำนเกินกว่ำค่ำสัมภำระท่ีใช้นัน ้ มำก ผู้กระทำำเป็ นเจ้ำของทรัพย์ท่ีทำำขึ้นแต่ต้องใช้ค่ำสัมภำระ
ตำมปั ญหำ เงินใช้ไม้สักซ่ึงเป็ นสัมภำระของทองทำำส่ิงใหม่ขึ้นคือแกะสลักเป็ นทับหลังนำรำยณ์ บรรทม
สินธุ์ โดยค่ำแกะสลักหรือแรงงำนนัน ้ มีมูลค่ำเกินกว่ำค่ำสัมภำระเพียง 10 บำท ซ่ึงถือได้ว่ำเกินกว่ำเพียงเล็ก น้อย
เท่ำนั น
้ ค่ ำแรงงำนมิ ไ ด้ เ กิ น กว่ ำ ค่ ำ สั ม ภำระมำก จึ ง ไม่ ต้ อ งด้ ว ยข้ อยกเว้ น ตำมมำตรำ 1317 วรรคสอง ฉะนั น ้
เจ้ำของสัมภำระจึงเป็ นเจ้ำของส่ิงนัน ้ ตำมมำตรำ 1317 ดังนัน ้ ทองจึงมีสิทธิในงำนไม้แกะสลักนัน ้ ดีกว่ำเงิน

การได้มาซ่ึงทรัพย์สินไม่มีเจ้าของและการรับโอนโดยสุจริต
1. กำรได้มำซ่ึงทรัพย์สินไม่มีเจ้ำของนัน ้ กรณีสังหำริมทรัพย์ไม่มีเจ้ำของบุคคลอำจได้มำซ่ึงกรรมสิทธิโ์ดย
กำรเข้ำถือเอำ สำำหรับกรณีทรัพย์สินท่ีไม่มีผู้ครอบครอง อำจได้กรรมสิทธิใ์นกรณีเดียวคือ ผู้เก็บได้ซ่ึง
ทรัพย์สินหำยแล้วผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินมิได้เรียกเอำภำยในหน่ึงปี นับแต่วันท่ีเก็บได้
2. กำรได้มำโดยกำรรับโอนโดยสุจริตนัน ้ เป็ นกำรได้มำโดยพฤติกำรณ์พิเศษอันเป็ นกำรคุ้มครองบุคคล
ภำยนอกผู้ รั บ โอนโดยสุ จ ริ ต ซ่ึง มี ก รณี สำำ คั ญ ๆ คื อ กรณี บุ ค คลหลำยคนเรี ย กเอำสั ง หำริ ม ทรั พ ย์
เดียวกัน โดยอำศัยหลักกรรมสิทธิต์่ำงกัน กรณีได้ทรัพย์สินจำกกำรขำยทอดตลำด ตำมคำำสัง่ศำลหรือ
เจ้ำพนักงำนพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลำย กรณีสิทธิของบุคคลผู้ได้เงินตรำและกรณีซ้ือทรัพย์สินใน
กำรขำยทอดตลำดในท้อง ตลำดหรือจำกพ่อค้ำซ่ึงขำยของชนิดนัน ้

กำรได้มำซ่ึงทรัพย์สินไม่มีเจ้ำของ
สมชำยทะเลำะกับแฟนสำวและโกรธท่ีแฟนสำวคืนแหวนทองซ่ึงตนให้เป็ นของขวัญจึงขว้ำงแหวนทอง
นัน้ ทิง้ไปในกองขยะแล้วจำกไป สมศรีเห็นเหตุกำรณ์จึงเข้ำไปค้นหำจนพบแหวนทองนัน ้ สุดสวยอยู่ในเหตุกำรณ์
ด้วยเห็นว่ำแหวนนัน ้ สวยมำกจึงขอซ้ือ สมศรีเกรงว่ำเก็บไว้อำจมีปัญหำยุ่งยำกจึงขำยแหวนทองนัน ้ ให้สุดสวยไป
ในวันรุ่งขึ้น สมชำยนึกเสียดำยแหวนทองนัน ้ จึงกลับมำหำท่ีเดิมและทรำบควำมจริงว่ำสุดสวยเป็ นคนรับซ้ือแหวน
นัน
้ ไป สมชำยจึงตำมไปทวงแหวนคืนจำกสุดสวย ดังนีใ้ห้วน ิ ิจฉัยว่ำสุดสวยจะมีข้อต่อสู้อย่ำงไรหรือไม่
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1319 ถ้ำเจ้ำของสังหำริมทรัพย์เลิกครอบครองทรัพย์ด้วยเจตนำสละกรรมสิทธิ ์
ไซร้ ท่ำนว่ำสังหำริมทรัพย์นัน้ ไม่มีเจ้ำของ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 12

มำตรำ 1318 บุคคลอำจได้มำซ่ึงกรรมสิทธิแ์ห่งสังหำริมทรัพย์อันไม่มีเจ้ำของโดยเข้ำถือเอำ เว้นแต่กำร

เข้ำถือเอำต้องห้ำมด้วยกฎหมำย หรือฝ่ ำฝื นสิทธิของบุคคลอ่ ืนท่ีจะเข้ำถือเอำสังหำริมทรัพย์นัน ้
ตำมปั ญหำ สมชำยทะเลำะกับแฟนสำวและโกรธท่ีแฟนสำวคืนแหวนทองซ่ึงตนให้เป็ นของขวัญจึงขว้ำง
แหวนทองนัน ้ ทิง้ไปในกองขยะ ถือได้ว่ำสมชำยได้เลิกครอบครองสังหำริมทรัพย์ด้วยเจตนำสละกรรมสิทธิแ์ล้ว
แหวนทองนัน ้ จึงเป็ นสังหำริมทรัพย์ท่ีไม่มีเจ้ำของตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1319 ดังกล่ำว
สมศรีเข้ำไปค้นหำจนพบแหวนทองนัน ้ จึงถือได้ว่ำสมศรีได้มำซ่ึงกรรมสิทธิแ์ห่งแหวนทองนัน ้ ซ่ึงเป็ น
สังหำริมทรัพย์อันไม่มีเจ้ำของ โดยเข้ำถือเอำ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1318 ดังกล่ำว สุดสวยเป็ นผู้รับซ้ือแหวนทอง
นัน
้ จำกสมศรีผู้เป็ นเจ้ำของกรรมสิทธิ ส ์ ุดสวยจึงได้กรรมสิทธิใ์นแหวนทองนัน ้ โดยชอบ
ฉะนัน ้ สุดสวยจึงมีข้อต่อสูต ้ ำมหลักกฎหมำยดังกล่ำว
กรณีโบรำณวัต ถุ ต ำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสองต่ำงกับกรณีสังหำริมทรัพย์ มีค่ ำตำม ป.พ.พ.
มำตรำ 1328 ในประเด็นสำำคัญอย่ำงไร
กรณีโบรำณวัต ถุต ำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสองต่ำงกับกรณีสังหำริมทรัพย์มีค่ำ ตำม ป.พ.พ.
มำตรำ 1328 ในประเด็นสำำคัญ 5 ประกำร ดังต่อไปนี้
(1) โบรำณวัตถุตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสอง นัน ้ จะเป็ นสังหำริมทรัพย์มีค่ำหรือไม่
ก็ ไ ด้ แ ต่ ต้ อ งเป็ น โบรำณวั ต ถุ ในทำงกลั บ กั น สั ง หำริ ม ทรั พ ย์ มี ค่ ำ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ
1328 นัน ้ จะเป็ นโบรำณวัตถุหรือไม่ก็ได้ แต่ตอ ้ งเป็ นสังหำริมทรัพย์มีค่ำ
(2) โบรำณวั ต ถุ ต ำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสองนั น ้ จะต้ อ งเป็ นทรั พ ย์ สิ น หำย แต่
สั งหำริ มทรัพ ย์มี ค่ ำ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1328 นัน ้ จะต้ องเป็ น ทรัพย์ ท่ีซ่ อ นหรื อ ฝั งไว้
เท่ำนัน ้ หำกเป็ นทรัพย์ท่ีตกหล่นอยู่โดยไม่ได้ซ่อนหรือฝั งไว้ ไม่เป็ นสังหำริมทรัพย์มีค่ำตำม
มำตรำ 1328
(3) โบรำณวัต ถุต ำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสองนัน ้ โดยพฤติกำรณ์อัน มีผู้อ้ำงว่ำเป็ น
เจ้ำของได้ แต่สังหำริมทรัพย์มีค่ำตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1328 นัน ้ โดยพฤติกำรณ์ต้องไม่มี
ผู้ใดสำมำรถอ้ำงว่ำเป็ นเจ้ำของได้
(4) โบรำณวัตถุตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสองนัน ้ กรรมสิทธิจ์ะตกเป็ นของแผ่นดินต่อ
เม่ ือ ต้ อ งรอให้ พ้ น 1 ปี ตำมมำตรำ 1325 วรรคแรกเสี ย ก่ อ น นั น ่ คื อ ผู้ มี สิ ท ธิ จ์ ะรั บ
ทรัพย์สินนัน ้ มิได้เรียกเอำภำยใน 1 ปี นับแต่วันท่ีเก็บได้ กรรมสิทธิใ์นโบรำณวัตถุนัน ้ จึง
จะตกเป็ นของแผ่นดิน แต่สังหำริมทรัพย์มีค่ำตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1328 นัน ้ กรรมสิทธิ ์
ตกเป็ นของแผ่นดินในทันทีท่ีมีผู้เก็บได้ ไม่ต้องรอให้พ้น 1 ปี ดังเช่นในกรณีตำมมำตรำ
1325 วรรคสอง
(5) โบรำณวัต ถุ ต ำมมำตรำ 1325 วรรคสองนั น ้ ผู้ เ ก็ บ ได้ มี สิ ท ธิ จ์ ะได้ รั บ รำงวั ล ร้ อ ยละ 10
(หรือ 1 ใน 10) แห่งค่ำทรัพย์สินนัน ้ แต่สังหำริมทรัพย์มีค่ำตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1328
นัน้ ผู้เก็บได้มีสิทธิท่ีจะได้รับรำงวัล 1 ใน 3 แห่งค่ำทรัพย์สินนัน ้

กำรได้มำโดยกำรรับโอนโดยสุจริต
ก. ตกลงขำยเงินตรำสมัยรัชกำรท่ี 5 ให้กับ ค. โดยนัดชำำระรำคำและส่งมอบในวันรุ่งขึ้น แต่ยังไม่ทันได้
ส่งมอบ ข. ซ่ึงเป็ นบุตรของ ก. เข้ำใจว่ำอย่ำงไรเสีย ก. ก็ต้องยกเงินตรำนัน ้ ให้เป็ นมรดกตกทอดแก่ตน ข . จึงถือ
วิสำสะนำำเงินตรำนัน ้ ไปขำยให้ ง. โดย ง. รับซ้ือไว้ด้วยควำมสุจริตและได้ชำำระรำคำพร้อมทัง้รับมอบเงินตรำนัน ้ ไว้
เรียบร้อย เม่ ือ ค. ทรำบเร่ ืองจึงติดตำมทวงถำมเงินตรำนัน ้ คืนจำก ง. แต่ ง. ไม่ยินยอมโดยอ้ำงว่ำทรัพย์ทต ่ี นซ้ือไว้
เป็ นเงินตรำอีกทัง้ตนได้ครอบครองไว้แล้วจึงได้รับกำรคุ้มครองตำมกฎหมำยดังนี ใ ้ ห้. ท่ำนวินิจฉัยว
รับฟั งได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1303 วรรค 1 ถ้ำบุคคลหลำยคนเรียกเอำสังหำริมทรัพย์เดียวกัน โดยอำศัยหลัก
กรรมสิทธิต์ำ่ งกันไซร้ ท่ำนว่ำทรัพย์สินนัน ้ ตกอยู่ในครอบครองของบุคคลใด บุคคลนัน ้ มีสิทธิย่ิงกว่ำบุคคลอ่ ืนๆ แต่
ต้องได้ทรัพย์นัน ้ มำโดยมีค่ำตอบแทนและได้กำรครอบครองโดยสุจริต
มำตรำ 1331 สิทธิของบุคคล ผู้ได้เงินตรำมำโดยสุจริตนัน ้ ท่ำนว่ำมิเสียไปถึงแม้ภำยหลังจะพิสูจน์ได้ว่ำ
เงินนัน ้ มิใช่ของบุคคลซ่ึงได้โอนให้มำ
ตำมปั ญหำ ก. ตกลงขำยเงิ น ตรำสมั ย รั ช กำรท่ี 5 ให้ กั บ ค. แม้ จ ะยั ง ไม่ ไ ด้ ชำำ ระรำคำและส่ ง มอบ
กรรมสิทธิใ์นเงินตรำนัน ้ ก็โอนไปยัง ค. นับแต่ตกลงซ้ือขำยแล้ว ในเร่ ืองนีก ้ รณีกำรชำำระรำคำและกำรส่งมอบเป็ น
เพียงวัตถุแห่งหนี ไ ้ ม่. เถื
ก่อียวิวกั
สำสะนำ
บกำรโอนกรรมสิ
ำเงินตรำนัน ้ ทธิใ์นทรัพย์สิน
ไปขำยให้กับ ง. แม้ ง. จะได้ครอบครองเงินตรำนัน ้ ไว้โดยสุจริตและมีค่ำตอบแทน แต่ ง. มิได้ซ้ือเงินตรำนัน ้ จำก
บุคคลคนเดียวกับท่ีขำยให้ ค. หำกเป็ นกำรซ้ือจำก ข. ซ่ึงเป็ นบุคคลท่ีไม่มีอำำ นำจจะขำยให้ ฉะนัน ้ ง. จะอ้ำงกำร
ครอบครอง โดยอำศัยหลักกรรมสิทธิต์่ำงกันตำมมำตรำ 1303 วรรค 1 ขึน ้ ต่อสู้กับ ค. หำได้ไม่
อีกทัง้เงินตรำตำมปั ญหำดังกล่ำว เป็ นเงินตรำสมัยรัชกำรท่ี 5 ซ่ึงเป็ นเงินตรำท่ย ี กเลิกไปแล้วมิใช่เงินตรำ
ท่ีใช้ชำำระหนีไ้ด้ตำมกฎหมำย ฉะนัน ้ ง. จึงไม่ได้รับกำรคุ้มครองตำมมำตรำ 1331 ดังกล่ำว
ดังนัน้ ข้ออ้ำงของ ง. จึงรับฟั งไม่ได้ตำมเหตุผลดังกล่ำว

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 13

ทวนซ้ือช้ำงเชือกหน่ึงจำกกำรขำยทอดตลำดในกำรบังคับคดีตำมคำำพิพำกษำของศำล ทองเจ้ำ ของท่ีแท้

จริ ง เห็ น ว่ ำ เป็ น กำรขำยทอดตลำดท่ีมิ ช อบ จึ ง ย่ น ื คำำ ร้ อ งขอให้ ศ ำลเพิ ก ถอนกำรขำยทอดตลำดนั น ้ และคดี อ ยู่
ระหว่ำงกำรพิจำรณำคดีของศำล ทวนได้จดทะเบียนโอนขำยช้ำงดังกล่ำวให้แก่แทน โดยแทนรับโอนไว้โดยสุจริต
ต่อมำศำลพิพำกษำให้เพิกถอนกำรขำยทอดตลำดนัน ้ ทองจึงเรียกให้แทนส่งมอบช้ำงดังกล่ำวคืนแก่ตน แต่แทน
ต่ อ สู้ ว่ ำ ตนรั บ โอนมำจำกทวนผู้ ซ้ือ ทรั พ ย์ สิ น มำจำกกำรขำยทอดตลำด และตนเป็ น ผู้ รั บ โอนโดยสุ จ ริ ต เสี ย ค่ ำ
ตอบแทน และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว ย่อมได้รับกำรคุ้มครองตำมกฎหมำย ดังนี ใ้ห้ท่ำนวินิจฉัยว่ำข้อต่อสู้ของ
แทนรับฟั งได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1330 สิทธิของบุคคลผู้ซ้ือทรัพย์สินโดยสุจริตในกำรขำยทอดตลำดตำมคำำสัง่ศำล
หรือคำำสัง่เจ้ำพนักงำนรักษำทรัพย์ในคดีล้มละลำยนัน ้ ท่ำนว่ำมิเสียไป ถึงแม้ภำยหลังจะพิสูจน์ได้ว่ำทรัพย์นัน้ มิใช่
ทรัพย์ของจำำเลย หรือลูกหนีโ้ดยคำำพิพำกษำหรือผู้ล้มละลำย
ตำมปั ญหำ ทวนซ้ือช้ำงเชือกหน่ึงจำกกำรขำยทอดตลำดในกำรบังคับคดีตำมคำำพิพำกษำของศำล แต่ต่อ
มำศำลได้พิพำกษำให้เพิกถอนกำรขำยทอดตลำดนัน ้ จึงถือว่ำไม่มีกำรขำยทอดตลำดช้ำงดังกล่ำว และไม่มีกำรจด
ทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกำรโอนกรรมสิทธิใ์นช้ำงนัน ้ แก่ทวนแต่ประกำรใด ทวนจึงไม่ได้รับกำรคุ้มครองตำม
มำตรำ 1330 เม่ ือทวนผู้โอนไม่มีสิทธิในช้ำงนัน ้ ด้วย ตำมหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่ำผู้โอน แทนจึงต้องส่งมอบ
ช้ำงดังกล่ำวคืนแก่ทองเจ้ำของท่ีแท้จริง
ฉะนัน ้ ข้อต่อสู้ของแทนจึงรับฟั งไม่ได้ ตำมเหตุผลดังกล่ำว
บริษัท ก. ได้รับอนุญำตจำกทำงรำชกำรให้ประกอบธุรกิจซ้ือขำยแลกเปล่ียนรถยนต์ บริษัท ก. ได้ซ้ือ
รถยนต์คันหน่ึงจำกนำยแดงซ่ึงนำำมำขำย ณ ท่ีทำำกำรของบริษัท แต่แท้ท่ีจริงแล้วรถยนต์คันดังกล่ำวเป็ นของบริษัท
ข. ซ่ึงประกอบธุรกิจซ้ือขำยแลกเปล่ียนรถยนต์เช่นเดียวกัน แต่รถยนต์คันดังกล่ำวถูกคนร้ำยฉ้อโกงไป เม่ ือ 3 ปี
ก่อน บริษัท ข. ทรำบเร่ ืองจึงได้ทวงรถยนต์คันดังกล่ำวคืนจำกบริษัท ก . ดังนีใ้ห้วินิจฉัยว่ำ บริษัท ก. จะมีข้อต่อสู้
อย่ำงไร หรือไม่
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1332 บุ คคลผู้ซ้ือทรัพย์สิน มำโดยสุจริต ในกำรขำยทอดตลำด หรือในทำงท้อ ง
ตลำด หรือจำกพ่อค้ำซ่ึงขำยของชนิดนัน ้ ไม่จำำต้องคืนแก่เจ้ำของท่ีแท้จริง เว้นแต่เจ้ำของจะชดใช้รำคำท่ีซ้ือมำ
ตำมปั ญหำ บริษัท ก. ได้ซ้ือรถยนต์คันหน่ึงจำกนำยแดงซ่ึงนำำมำขำย ณ ท่ีทำำกำรของบริษัท ดังนีบ ้ ริษัท
ก. จึงมิใช่ผู้ซ้ือทรัพย์สินมำจำกกำรขำยทอดตลำด หรือในท้องตลำดและไม่ปรำกฏว่ำนำยแดงเป็ นพ่อค้ำซ่ึงขำยของ
ชนิดนัน ้ แต่ประกำรใด บริษัท ก. จึงไม่มีสิทธิท่ีจะยึดถือรถยนต์คันดังกล่ำวไว้ ตำมมำตรำ 1332 ดังกล่ำว บริษัท
ก. ต้องคืนรถยนต์คันดังกล่ำวให้แก่บริษัท ข. เจ้ำของท่แ ี ท้จริงโดยไม่ได้รับกำรคุ้มครองในส่วนของรำคำท่ีซ้ือมำแต่
ประกำรใด
ฉะนัน ้ บริษท ั ก. จึงไม่มีข้อต่อสู้แต่ประกำรใด ตำมนัยสำำคัญแห่งมำตรำ 1332 ดังกล่ำว

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 4

1. บุคคลใดสร้ำงโรงเรือนในท่ีดินของบุคคลอ่ ืนโดยสุจริต กฎหมำยบัญญัติให้ผู้ใดเป็ นเจ้ำของโรงเรือน คำา

ตอบ เจ้ำของท่ีดิน
2. บุคคลใดสร้ำงโรงเรือนในท่ีดินของผู้อ่ืนโดยสุจริตกฎหมำยบัญญัติให้เจ้ำของท่ด ี ินเป็ นเจ้ำของโรงเรือน
แต่จะต้องชดใช้ให้แก่เจ้ำของโรงเรือน โดยชดใช้ค่ำท่ด ี ินเพียงท่ีเพ่ิมขึ้นเพรำะสร้ำงโรงเรือนนัน ้
3. กรณีใดกฎหมำยบัญญัติให้จดทะเบียนสิทธิเป็ นภำระจำำ ยอมได้ คำา ตอบ สร้ำงโรงเรือนรุกล้ำำ เข้ำไปใน
ท่ด
ี ินของผู้อ่ืนโดยสุจริต
4. กำรจดทะเบียนภำระจำำยอมในกรณีสร้ำงโรงเรือนรุกล้ำำ เข้ำไปในท่ด ี ินของผู้อ่ืนโดยสุจริตนัน ้ กฎหมำย
บัญญัตใิ ห้เจ้ำของท่ด ี ินจะเรียกให้เพิกถอนได้ในกรณี โรงเรือนนัน ้ สลำยไปแล้ว
5. กรณีผู้เป็ นเจ้ำของท่ด ี ินโดยมีเง่ ือนไข สร้ำงโรงเรือนในท่ด ี ินนัน
้ และภำยหลังท่ีดินตกเป็ นของบุคคลอ่ ืน
ตำมเง่ ือนไข กฎหมำยให้นำำบทบัญญัตใิ นเร่ ืองใดมำใช้บังคับ คำาตอบ ลำภมิควรได้
6. กรณีผู้เป็ นเจ้ำของท่ด ี ินโดยมีเง่ ือนไข สร้ำงโรงเรือนในท่ีดินตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1313 นัน ้ ข้อท่ีเป็ น
เง่ ือนไขดังกล่ำวคือ เจ้ำของท่ีดน ิ จะต้องโอนท่ด ี ินนัน
้ คืนแก่เจ้ำของเดิมหรือบุคคลอ่ ืน
7. กรณีสังหำริมทรัพย์มำรวมเข้ำกันจนเป็ นส่วนควบโดยไม่มีทรัพย์ประธำน ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1316
วรรคแรกนัน ้ ใครเป็ น เจ้ำของทรัพย์ท่ีรวมเข้ำด้วยกัน คำาตอบ แต่ละคนมีส่วนเป็ นเจ้ำของตำมค่ำแห่ง
ทรัพย์ของตน
8. บุคคลใดใช้สัมภำระของบุคคลอ่ ืนทำำ ส่ิงใดขึ้นใหม่ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1317 วรรคแรกนัน ้ ใครเป็ น
เจ้ำของสัมภำระ คำาตอบ เจ้ำของสัมภำระ
9. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1318 บุคคลอำจได้มำซ่ ึงกรรมสิทธิแ์ห่งสังหำริมทรัพย์ไม่มีเจ้ำของโดยวิธีใด คำา
ตอบ กำรแสดงเจตนำยึดถือ
10. สัตว์ป่ำท่ีคนจับได้นัน ้ ถ้ำมันกลับคืนอิสระและเจ้ำของไม่ติดตำมภำยในเวลำ โดยพลัน กฎหมำยบัญญัติ
ให้เป็ นสัตว์ป่ำไม่มีเจ้ำของ
11. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1323 (3) บุคคลเก็บได้ซ่ึงทรัพย์สินหำย ต้องส่งมอบทรัพย์นัน ้ แก่พนักงำนเจ้ำ
หนีท ้ ่ี ภำยในเวลำภำยใน 3 วัน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 14

12. กรณีบุคคลหลำยคนเรียกเอำสังหำริมทรัพย์เดียวกันโดยอำศัยหลักกรรมสิทธิต์่ำงกัน ในกำรวินิจฉัยว่ำ

ใครจะมีสิทธิดีกว่ำกันนัน ้ กฎหมำยยึดหลัก กำรครอบครองเป็ นเกณฑ์
13. สิ ทธิของบุ คคลผู้ ได้ มำซ่ ึงทรัพย์ สิน โดยมี ค่ำ ตอบแทนและโดยสุ จริ ตนั น้ ไม่ เสียไป แม้ว่ ำผู้ โ อนให้จ ะได้
ทรัพย์ สินนัน ้ มำโดยนิติกรรมท่ีมล ี ักษณะ โมฆียะ
14. กรณีอสังหำริมทรัพย์มำรวมเข้ำกันจนเป็ น ส่วนควบโดยมี ทรั พย์ ประธำนตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1316
วรรคสองนัน ้ ใครเป็ นเจ้ำของทรัพย์ท่ีรวมเข้ำด้วยกัน คำาตอบ เจ้ำของทรัพย์ประธำน
15. บุ คคลใดใช้สัม ภำระของบุค คลอ่ ืนทำำ ส่ิงใดขึ้ นใหม่กฎหมำยให้ ผู้ทำำ เป็ น เจ้ำ ของทรั พ ย์ ทท ่ี ำำ ขึ้น ในกรณี
ค่ำแรงเกินกว่ำค่ำสัมภำระนัน ้ มำก
16. สังหำริมทรัพย์อำจมีสภำพเป็ นทรัพย์ไม่มีเจ้ำของได้ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1319 หำกเจ้ำของได้กระทำำ
กำร เลิกกำรครอบครองโดยเจตนำสละกรรมสิทธิ ์
17. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1320 วรรค สำม สัตว์ป่ำซ่ ึงเลีย ้ งเช่ ืองแล้ว จะกลำยเป็ นสัตว์ไม่มีเจ้ำของหำก มัน
ทิง้ท่ีไป
18. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1323 (2) บุคคลเก็บได้ซ่ึงทรัพย์สินหำยต้องแจ้งแก่ผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินนัน ้
ภำยในเวลำ โดยมิชักช้ำ
19. กรณีบุคคลหลำยคนเรียกเอำสังหำริมทรัพย์เดียวกันโดยอำศัยหลักกรรมสิทธิต์่ำงกันนัน ้ ไม่ใช้บังคับกับ
กรณี ทรัพย์สินหำย
20. ผู้ซ้ือทรัพย์สินจำกกำรขำยทอดตลำดในท้องตลำดหรือจำกพ่อค้ำซ่ ึงขำยของชนิดนัน ้ ศำลฎีกำได้ตีควำม
“ผู้ซ้ือ” ให้หมำยควำมรวมถึง “ผู้เช่ำซ้ือ” ด้วย

หน่วยท่ี 5 การใช้สิทธิและข้อจำากัดในการใช้สิทธิ
1. บุคคลแม้จะมีสิทธิและสำมำรถใช้สิทธิตำมท่ีกฎหมำยรับรอง และคุ้มครองให้ซ่ึงก่อให้เกิดหน้ำท่ีแก่บุคคล
คลอ่ นื ท่ีจะต้องไม่ละเมิดหรือก้ำวล่วงในสิทธิของตนก็ตำม แต่ก็มีข้อจำำ กัดในกำรใช้สิทธิตำมหลักทัว่ ไป
คือต้องใช้สิทธิโดยสุจริต และไม่ทำำควำมเสียหำยแก่ผู้อ่ืน และยังมีข้อจำำกัดในกำรใช้สิทธิเฉพำะกรณีตำม
ท่ีกฎหมำยหรือหรือข้อตกลงในนิติกรรมสัญญำจำำกัดกำรใช้สิทธิ
2. ข้อจำำกัดในกำรใช้สิทธิของเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ เป็ นข้อจำำกัดในกำรใช้สิทธิของเจ้ำของสิทธิเฉพำะกรณี
ซ่ึงประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์บัญญัติจำำ กัดกำรใช้สิทธิของเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ หรือเจ้ำของ
ท่ีดินไว้เพ่ ือประโยชน์ซ่ึงกันและกันของเจ้ำของท่ีดินท่ีมีเขตติดต่อกัน หรือเพ่ ือประโยชน์แก่บุคคลทัว่ไป
หรือสำธำรณประโยชน์

การใช้สิทธิและข้อจำากัดในการใช้สิทธิโดยทั่วไป
1. สิทธิหมำยถึงอำำนำจหรือประโยชน์ท่ีบุคคลมีอยู่โดยกฎหมำยรับรอง และคุ้มครองให้ซ่ึงเจ้ำของสิทธิ
ย่อมมีอำำ นำจหรื อ มี ค วำมสำมำรถท่ีจ ะใช้ สิ ท ธิ ข องตน หรื อ กระทำำ กำรต่ ำ งๆ ได้ ภ ำยในของเขตท่ี
กฎหมำยรับรองไว้
2. เจ้ำของสิทธิหรือผู้ทรงสิทธิ แม้จ ะมีอำำ นำจในกำรใช้สิทธิ ข องตนโดยสุ จริต มี ควำมรับ ผิ ดชอบต่ อ
บุคคลอ่ ืน ไม่ทำำควำมเสียหำยให้แก่บุคคลอ่ ืน แม้จะไม่มีกฎหมำยหรือข้อสัญญำกำำหนดห้ำมไว้โดย
เฉพำะก็ตำม ซ่ึงเป็ นข้อจำำ กัดในกำรใช้สิทธิตำมหลักทัว่ไป นอกจำกนีเ้จ้ำของสิทธิหรือผู้ทรงสิทธิ
อำจถูกกฎหมำยหรือข้อตกลงในนิติกรรมสัญญำจำำกัดกำรใช้สิทธิของตนก็ได้ซ่ึงเป็ นข้อจำำกัดในกำร
ใช้สิทธิเฉพำะกรณี

สิทธิและการใช้สิทธิ
สิทธิตำมกฎหมำยหมำยควำมว่ำอย่ำงไร
สิทธิตำมกฎหมำย (Legal Rights) หมำยถึงอำำนำจหรือประโยชน์อันบุคคลมีอยู่โดยกฎหมำยรับรอง
และคุ้มครองให้ซ่ึงไม่หมำยรวมถึงสิทธิอ่ืนๆ ท่ีไม่มีค่ำบังคับทำงกฎหมำย เช่น สิทธิทำงศีลธรรม สิทธิทำงธรรมชำติ
หรือสิทธิมนุษยธรรม แต่ถ้ำมีกฎหมำยบัญญัติรับรองสิทธิดังกล่ำวไว้สิทธินัน ้ ก็กลำยเป็ นสิทธิตำมกฎหมำย
สิทธิตำมกฎหมำยอำจแยกเป็ นสิทธิท่ีเก่ียวกับสภำพบุคคลประกำรหน่ึง และสิทธิท่ีเก่ียวกับทรัพย์สินอีก
ประกำรหน่ึง

ข้อจำากัดในการใช้สิทธิ
หลั ก กฎหมำยทั ว่ ไปท่ีว่ ำ “ ผู้ ท่ีใ ช้ สิ ท ธิ ข องตน ย่ อ มไม่ ทำำ ควำมเสี ย หำยแก่ บุ ค คลอ่ ืน ” หมำยควำมว่ ำ
อย่ำงไร และมีบัญญัติไว้ในกฎหมำยไทยหรือไม่อย่ำงไร
“ผู้ท่ีใช้สิทธิของตน ย่อมไม่ทำำควำมเสียหำยแก่บุคคลอ่ ืน” ซ่ึงเป็ นหลักกฎหมำยทัว่ไปตำมสุภำษิตโรมัน
นัน
้ หมำยควำมว่ำแม้เจ้ำของสิทธิจะมีอำำนำจในกำรใช้สิทธิตำมกฎหมำยของตนได้แก่กำรใช้สิทธินัน ้ ก็อำจกระทบ
ต่อสิทธิของเจ้ำของสิทธิคนอ่ น ื ได้เช่นกัน ดังนัน ้ เจ้ำของสิทธิหรือผู้ใช้สิทธิจึงต้องใช้สิทธิโดยมีควำมรับผิดชอบท่ีจะ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 15

ไม่ก้ำวล่วงสิทธิของบุคคลอ่ ืน หรือทำำ ควำมเสียหำยให้แก่บุคคลอ่ น ื แม้จะไม่มีกฎหมำยหรือข้อตกลงในนิติกรรม

และสัญญำกำำหนดห้ำมไว้ก็ตำม
ป.พ.พ. ได้นำำหลักกฎหมำยทัว่ไปดังกล่ำวมำบัญญัติไว้ในมำตรำ 5 และมำตรำ 421 ดังนี้
“มำตรำ 5 ในกรณีใช้สิทธิแห่งตนก็ดี ในกำรชำำระหนีก ้ ็ดี บุคคลทุกคนต้องกระทำำโดยสุจริต”
“มำตรำ 421 กำรใช้ สิ ท ธิ ซ่ึง มี แ ต่ จ ะให้ เ กิ ด เสี ย หำยแก่ บุ ค คลอ่ ืน นั น
้ ท่ ำ นว่ ำ เป็ น กำรอั น มิ ช อบด้ ว ย
กฎหมำย”

ข้อจำากักในการใช้สิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
1. ข้อจำำกัดแห่งเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ซ่ึงกฎหมำยกำำ หนดไว้นัน ้ ไม่ต้องจดทะเบียน แต่ต้องกำร
ถอนหรือแก้ไขหย่อนลงต้องทำำ นิติกรรมเป็ น หนังสือ และจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ ำหน้ ำท่ี
สำำหรับข้อจำำกัดซ่ึงกำำหนดไว้สำำหรับสำธำรณะประโยชน์ กฎหมำยนัน ้ ห้ำมมิให้ถอนหรือแก้ให้
หย่อนลงทัง้สิน ้
2. ทำำเลท่ีตัง้ของท่ีดินสูงหรือต่ำำตำมธรรมชำติ เป็ นท่ีมำของข้อจำำกัดสิทธิท่ีทำำให้เจ้ำของท่ีดินต่ำำจำำ
ต้องรับน้ำำ ซ่ึงไหลตำมธรรมดำหรือไหลเพรำะกำรระบำยน้ำำ นัน ้ จำกท่ีดิน สูงมำในท่ีดินของตน
และเจ้ำของท่ี ดินริมทำงน้ำำจะชักน้ำำเอำไว้เกินควำมจำำเป็ นแก่ตนจนเป็ นเหตุเส่ ือมเสียแก่ท่ีดิน
แปลงอ่ ืนซ่ึงอยู่ตำมทำงน้ำำนัน้ มิได้
3. เจ้ำของท่ีดินซ่ึงมีแนวเขตท่ีดินติดต่อกับท่ีดินแปลงอ่ ืน อำจมีปัญหำเก่ียวกับกำรใช้สิทธิในท่ีดิน
ตำมหลักกรรมสิทธิแ์ละแดนกรรมสิทธิ ก ์ ฎหมำยจึงจำำกัดสิทธิของเจ้ำของกรรมสิทธิไ์ว้บ้ำงบำง
ประกำรโดยกำำ หนดไว้ อ ย่ ำ งชั ด เจน หรื อ กำำ หนดไว้ เ ป็ นข้ อ สั น นิ ษ ฐำนของกฎหมำยเพ่ ือ
ประโยชน์ร่วมกันของเจ้ำของท่ีดินติด ต่อกันทัง้สองฝ่ ำย และเพ่ ือขจัดปั ญหำข้อขัดแย้งหรือข้อ
พิพำทเก่ียวกับกำรใช้สิทธิในท่ีดินของเจ้ำของท่ีดน ิ ติดต่อกันนัน้
4. ท่ีดินแปลงหน่ึงอำจถูกท่ีดินแปลงอ่ ืนล้อมอยู่จนไม่มีทำงออกถึงทำงสำธำรณะได้ กฎหมำยจึงให้
สิทธิแก่เจ้ำของท่ีดินแปลงท่ีถูกล้อมผ่ำนท่ีดินซ่ึงล้อมอยู่ไปสู่ทำงสำธำรณะได้ตำมควำมจำำเป็ นซ่ึง
เจ้ำของท่ีดินแปลงท่ีถูกล้อมต้องใช้ค่ำทดแทนให้แก่เจ้ำของท่ีดินแปลงท่ีเปิ ดทำงจำำเป็ นเพ่ ือควำม
เสียหำยอันเกิดจำกเหตุนัน ้ ถ้ำไม่มีทำงออกเพรำะเกิดจำกควำมแบ่งแยกหรือแบ่งโอนท่ีดินซ่ึง
เดิมมีทำงออกอยู่แล้วนัน ้ แปลงท่ีไม่มีทำงออกเพรำะเหตุดังกล่ำวมีสิทธิเรียกเอำทำงจำำ เป็ นได้
เฉพำะบนท่ีดินแปลงท่ีได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเท่ำนัน ้ และไม่ต้องเสียค่ำทดแทนแต่จะเรียก
เอำทำงเดินจำกท่ีดินแปลงอ่ ืนไม่ได้
5. บุคคลทัว่ไปก็อำจเข้ำไปใช้ประโยชน์ในท่ีดินของบุคคลอ่ ืน ได้ ถ้ำเจ้ำของไม่ได้กัน ้ และมิไ ด้หวง
ห้ำมตำมท่ีกฎหมำยกำำ หนดไว้ หรือในกรณีมีประเพณีแห่งท้องถ่ินให้ทำำ ได้และเจ้ำของไม่ห้ำม
เฉพำะกำรเข้ำไปใช้ประโยชน์บำงประกำร ทัง้นีเ้พ่ ือให้ท่ีดินท่ีเจ้ำของมิได้ทำำ ประโยชน์และมิได้
ห้ำมเกิดประโยชน์แก่บุคคลอ่ ืนบ้ำงตำมสมควร

การจดทะเบียนถอนหรือเปลี่ยนแปลงข้อจำากัด
เอกและโทเป็ นเจ้ำของท่ีดินติดกันตกลงทำำนิติกรรมเป็ นหนังสือ ห้ำมมิให้คู่สัญญำขุดบ่อ สระหลุมรับน้ำำ
โสโครก ในระยะสองเมตรจำกแนวเขตท่ีดิน ตำมบทบั ญ ญั ติ แห่ ง ป.พ.พ. มำตรำ 1342 วรรคหน่ึง ต่อ มำเอก
ต้องกำรเลีย ้ งปลำแรดเพ่ ือขำยในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำำ จึงขุดบ่อขนำดใหญ่ห่ำงจำกแนวเขตท่ีดินติดกับท่ีดินของโท
เพียงหน่ึงเมตร โทจึงว่ำเอกทำำผิดสัญญำแต่เอกอ้ำงว่ำสัญญำนัน ้ เป็ นโมฆะใช้บังคับกันไม่ได้ เพรำะกำรทำำนิติกรรม
เช่นนัน
้ ต้องทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี จึงจะมีผลสมบูรณ์ใช้บังคับกันได้ ให้วน ิ ิจฉัยว่ำข้อ
อ้ำงของเอกชอบด้วยกฎหมำยหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ป.พ.พ. มำตรำ 1338 วรรคหน่ึง บัญญัติว่ำ
“ข้อจำำกัดสิทธิแห่งเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ซ่ึงกฎหมำยกำำหนดไว้ ท่ำนว่ำไม่จำำต้องจดทะเบียน”
กรณีตำมปั ญหำเป็ นเร่ ืองกำรขุดบ่อสระ หลุมรับน้ำำ โสโครก หรือหลุมรับป๋ ุย หรือขยะมูลฝอยซ่ึงมำตรำ
1342 วรรคหน่ึง กำำหนดว่ำจะขุดในระยะสองเมตรจำกแนวเขตท่ีดินไม่ได้ บทบัญญัติในมำตรำดังกล่ำวจึงเป็ นข้อ
จำำกัดสิทธิแห่งเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ซ่ึงกฎหมำยกำำหนดไว้จึงไม่จำำต้องจดทะเบียนตำมมำตรำ 1338 วรรคหน่ึง
แต่ถ้ำจะถอนหรือแก้ข้อจำำ กัดตำมมำตรำ 1342 ให้หย่อนลงนัน ้ จะต้องทำำนิติกรรมเป็ นหนังสือและจดทะเบียน
กับพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี จะทำำนิติกรรมตกลงกันเองไม่ได้ตำมมำตรำ 1338 วรรคหน่ึง ข้อตกลงของเอกและโทท่ีได้
ทำำนิติกรรมเป็ นหนังสือห้ำมมิให้คู่สัญญำขุดบ่อสระ หลุมรับน้ำำ โสโครกนับเป็ นข้อตกลงซ่ึงเป็ นข้อจำำ กัดสิทธิของ
เจ้ำของกรรมสิทธิ ท ์ .่ีปพ.พ. กำำหนดไว้อย่ำงชัดเจนแล้ว จึงไม่ต้องจดทะเบียนดังนัน ้ ข้ออ้ำงของเอกท่ีอ้ำงว่ำ “
สั ญ ญำนั น
้ เป็ น โมฆะใช้ บั ง คั บ กั น ไม่ ไ ด้ เพรำะกำรทำำ นิ ติ ก รรมเช่ น นั น
้ ต้ อ งทำำ เป็ น หนั ง สื อ และจดทะเบี ย นกั บ
พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจึงจะมีผลสมบูรณ์ใช้บังคับกันได้” นัน ้ จึงเป็ นข้ออ้ำงท่ีไม่ชอบด้วยกฎหมำยตำมมำตรำ 1338
และมำตรำ 1342 ดังกล่ำว

ข้อจำากัดเก่ย
ี วกับการรับน้ำาตามสภาพทางธรรมชาติของท่ีดิน
เสรีเจ้ำของท่ีดินสูงได้ระบำยน้ำำจำกบ่อเลีย
้ งปลำช่อนของตนลงสู่ท่ีดินของสิทธิซ่ึงอยูต ่ ่ำำกว่ำ สิทธิในฐำนะ
เพ่ ือนบ้ำนจึงแจ้งให้เสรีทรำบว่ำไม่มีสิทธิระบำยน้ำำนัน้ ลงมำท่ีดินของตน แต่เสรีกับอ้ำงว่ำสิทธิเป็ นเจ้ำของท่ีดินต่ำำจำำ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 16

ต้องรับน้ำำท่ีไหลเพรำะกำรระบำยจำกท่ีดินสูงมำในท่ีดินของตน และสิทธิก็ไม่ได้รับควำมเสียหำยเพรำะกำรระบำย
น้ำำนัน้ แต่อย่ำงใด สิทธิจึงไม่มีสิทธิห้ำมมิให้ตนระบำยน้ำำนัน้ จำกท่ีดินของตน ให้วินิจฉัยข้ออ้ำงของเสรีชอบด้วย
กฎหมำยหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ป.พ.พ. มำตรำ 1340 วรรคหน่ึงบัญญัติว่ำ
“เจ้ำของท่ีดินจำำต้องรับน้ำำซ่ึงไหลเพรำะระบำยจำกท่ีดินสูงลงมำในท่ีดน
ิ ของตนถ้ำก่อนท่ีจะระบำย นัน ้ น้ำำ
ได้ไหลเข้ำมำในท่ีดินของตนตำมธรรมดำอยู่แล้ว”
ตำมปั ญหำเป็ นกรณีท่ีเสรีเจ้ำของท่ีดินสูงได้ระบำยน้ำำจำกบ่อเลีย
้ งปลำช่อนของตนลงสู่ท่ีดินของสิทธิซ่ึง
อยู่ต่ำำกว่ำ ไม่ใช่กำรระบำยน้ำำตำมธรรมชำติเช่นน้ำำฝนซ่ึงก่อนท่ีจะระบำยน้ำำ น้ำำได้ไหลเข้ำมำในท่ีดินของสิทธิซ่ึงอยู่
ต่ำำ กว่ำตำมธรรมดำอยู่แล้วตำมหลักกฎหมำยในมำตรำ 1340 ซ่ึงเป็ นข้อจำำ กัดสิทธิของเจ้ำของท่ีดินต่ำำ ท่ีจำำ ต้อง
ยอมรับน้ำำ นัน ้ กำรระบำยน้ำำ เช่นนีจ้ึงเป็ นกำรกระทำำ โดยไม่มีสิทธิตำมกฎหมำย แม้สิทธิจะมิได้รับควำมเสียหำย
เพรำะกำรระบำยน้ำำ ก็ตำม แต่สิทธิย่อมมีสิทธิท่ีจะห้ำม หรือฟ้ องร้องมิใ ห้เสรีระบำยน้ำำ จำกบ่อเลีย ้ งปลำช่อนลงสู่
ท่ีดิ น ของตนในฐำนะเจ้ ำ ของกรรมสิ ท ธิ ใ์ นท่ีดิ น ตำมมำตรำ 1336 ข้ อ อ้ ำ งของเสรี จึ ง เป็ น ข้ อ อ้ ำ งท่ีไ ม่ ช อบตำม
กฎหมำย

ข้อจำากัดเพ่ ือประโยชน์แห่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของที่ดินติดต่อกัน
ย่ิงและยอดเป็ นเจ้ำของท่ีดินติดต่อกัน ได้ร่วมกันปลูกต้นตะโกโดยทำำเป็ นรัว้ต้นไม้ตำมแนวเขตท่ีดินเพ่ ือ
ใช้เป็ นแนวแบ่งเขตท่ีดินทัง้สองแปลงตำมแนวหลักเขตของกรมท่ีดิน ต่อมำย่ิงต้องกำรจะตัดรัว้ต้นไม้ดังกล่ำวเพรำะ
ต้นตะโกได้ขยำยแนวรุกล้ำำเข้ำไปในเขตท่ีดินของตนโดยจะก่อกำำแพงเป็ นแนวเขตแทนและขอให้ ยอดร่วมออกค่ำใช้
จ่ำยในกำรตัดรัว้ต้นไม้และกำรก่อกำำแพงด้วย แต่ยอดไม่ยอมให้ตัดโดยอ้ำงว่ำต้นตะโกนัน ้ นอกจำกจะใช้เป็ นรัว้และ
ยังใช้เป็ นหลักเขตอีกด้วย ให้วินิจฉัยว่ำย่ิงมีสิทธิตัดต้นตะโกโดยให้ยอดร่วมออกค่ำใช้จ่ำยและก่อกำำ แพงหรือไม่
เพรำะเหตุใด
ป.พ.พ. วำงหลักไว้ว่ำ
“เม่ ือรัว้ต้นไม้ หรือคูซ่ึงมิได้ใช้เป็ นรำงระบำยน้ำำเป็ นของเจ้ำของท่ีดินทัง้สองข้ำงรวมกัน ท่ำนว่ำเจ้ำของ
ข้ำงใดข้ำงหน่ึงมีสิทธิท่ีจะตัดรัว้ต้นไม้หรือถนนคูนัน ้ ได้ถึงแนวเขตท่ีดินของตน แต่ต้องก่อกำำ แพง หรือทำำรัว้ตำม
แนวเขตนัน ้ ” มำตรำ 1345
“เจ้ำของแต่ละฝ่ ำยจะต้องกำรให้ขุดหรือตัดต้นไม้ก็ได้ ค่ำใช้จ่ำยในกำรนัน ้ ต้องเสียเท่ำกันทัง้สองฝ่ ำยแต่
ถ้ำเจ้ำของอีกฝ่ ำยหน่ึงสละสิทธิในต้นไม้นัน ้ ไซร้ฝ่ำยท่ีต้องกำรขุดหรือตัดต้องเสียค่ำใช้จ่ำยฝ่ ำยเดียว ถ้ำต้นไม้นัน ้
เป็ นหลักเขตและจะหำหลักเขตอ่ ืนไม่เหมำะเหมือน ท่ำนว่ำฝ่ ำยหน่ึงฝ่ ำยใดจะต้องกำรให้ขุดหรือตัดไม่ได้” มำตรำ
1346 วรรคสอง
กรณีตำมปั ญหำเม่ ือต้นตะโกซ่ึงอยู่บนแนวเขตท่ีดินเป็ นของย่ิงและยอดเจ้ำของท่ีดินทัง้สองข้ำงร่วมกัน
โดยเจตนำปลูกเพ่ ือใช้เป็ นรัว้ต้นไม้แบ่งเขตท่ีดินตำมแนวหลักเขตของกรมท่ีดิน ย่ิงซ่ึงเป็ นเจ้ำของร่วมฝ่ ำยหน่ึงจะ
ขุดหรือตัดต้นตะโกซ่ึงใช้เป็ นรัว้ต้นไม้นัน ้ ได้ถึงแนวเขตท่ีดินของตน แต่ต้องก่อกำำแพงหรือทำำรัว้ตำมแนวเขตท่ีดิน
นัน ้ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1345 ยอดจะไม่ยอมให้ตัดไม่ได้เพรำะเป็ นข้อจำำกัดกรรมสิทธิอ์ีกทัง้รัว้ต้นตะโกไม่ใช่หลัก
เขตตำมมำตรำ 1346 วรรคสอง แม้จะมีเจตนำปลูกเพ่ ือให้เป็ นเคร่ ืองหมำยแบ่งเขตท่ีดิน ก็ตำมเพรำะมีหลักเขต
ของกรมท่ีดินอยู่แล้ว สำำหรับค่ำใช้จ่ำยในกำรตัดต้นตะโกนัน ้ หำกยอดต้องกำรต้นตะโกซ่ึงตนเป็ นเจ้ำของร่วมด้วย
นัน้ ยอดก็ตองเสียค่ำใช้จ่ำยในกำรตัดร่วมเท่ำกันทัง้สองฝ่ ำย แต่ถ้ำยอดสละสิทธิในต้นตะโก ย่ิงซ่ึงเป็ นฝ่ ำยต้องกำร
ตัดก็ต้องเสียค่ำใช้จ่ำยฝ่ ำยเดียว มำตรำ 1346 วรรคสอง และต้องเสียค่ำใช้จ่ำยในกำรก่อกำำแพงตำมแนวเขตนัน ้
แต่เพียงผู้เดียวตำมมำตรำ 1345 ด้วยเช่นกัน
ฟ้ ำได้ขออนุญำตเดือนเจ้ำของท่ีดินติดต่อกันเพ่ ือเข้ำไปวำงบันไดติดตัง้กันสำดและรำงน้ำำ ฝนของตนซ่ึง
อยู่ใกล้แนวเขตท่ีดิน และขอวำงท่อระบำยน้ำำผ่ำนท่ีดินของเดือนไปสู่ทำงระบำยน้ำำสำธำรณะด้วยเพรำะไม่มีทำงอ่ น ื
ท่ีจะระบำยออกสู่ทำงระบำยสำธำรณะได้ โดยฟ้ ำยินดีจ่ำยค่ำทดแทนตำมท่ีเดือนจะเสนอมำ แต่เดือนไม่ยอมให้ฟ้ำ
เข้ำไปในท่ีดินของตนเพ่ ือติดตัง้กันสำดและรำงน้ำำฝน และบอกฟ้ ำว่ำหำกเสนอค่ำทดแทนในกำรวำงท่อระบำยน้ำำ
ให้ตำมสมควรแก่ควำมเสียหำยของตนแล้วจะอนุญำตให้ทำำ ได้ตำมท่ีต้องกำรทัง้หมด ดังนีใ้ห้วินิจฉัยว่ำฟ้ ำมีสิทธิ
กระทำำกำรดังกล่ำวหรือไม่
ป.พ.พ. วำงหลักไว้ว่ำ
“มำตรำ 1351 เจ้ำของท่ีดิน เม่ ือบอกล่วงหน้ำตำมสมควรแล้วอำจใช้ท่ีดินติดต่อเพียงท่ีจำำ เป็ น ในกำร
ปลูกสร้ำงหรือซ่อมแซมรัว้กำำแพง หรือโรงเรือน ตรงหรือใกล้แนวเขตของตนแต่จะเข้ำไปในโรงเรือนท่ีอยูข ่ องเพ่ ือน
บ้ำนข้ำงเคียงไม่ได้ เว้นแต่ได้รับคำำยินยอม” มำตรำ 1351 วรรคหน่ึง
“ท่ำนว่ำเจ้ำของท่ีดินได้รับค่ำทดแทนตำมสมควรแล้วต้องยอมให้ผู้อ่ืนวำงท่อน้ำำ ท่อระบำยน้ำำ สำยไฟฟ้ ำ
หรือส่ิงอ่ ืนซ่ึงคล้ำยกันผ่ำนท่ีดินของตน เพ่ ือประโยชน์แก่ท่ีดินติดต่อ ซ่ึงถ้ำไม่ยอมให้ผ่ำนก็ไม่มีทำงจะวำงท่อได้
หรือถ้ำจะวำงได้ก็เปลืองเงิน มำกเกินควร แต่เจ้ำของท่ีดิน อำจยกเอำประโยชน์ข องตนขึ้น พิจำรณำด้วย” มำตรำ
1352 วรรคหน่ึง
กรณีตำมปั ญหำ เม่ ือฟ้ ำได้ขออนุญำตเดือนแล้ว ฟ้ ำย่อมมีสิทธิเข้ำไปใช้ท่ีดินของเดือนเพ่ ือวำงบันใดติด
ตัง้กัน สำดและรำงน้ำำ ฝน แม้เ ดือ นจะไม่ อนุ ญำตก็ไ ม่มี ควำมผิด ทัง้ ทำงแพ่งและทำงอำญำเป็ น กำรเข้ำไปเพี ยงท่ี
จำำเป็ นในกำรติดตัง้กันสำดและรำงน้ำำฝนตำมมำตรำ 1351 วรรคหน่ึง ซ่ึงเป็ นบทจำำกัดสิทธิของเจ้ำของกรรมสิทธิ ์

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 17

ส่วนกำรวำงท่อระบำยน้ำำนัน้ แม้จะเป็ นข้อจำำกัดสิทธิของเจ้ำของท่ีดินตำมมำตรำ 1352 เช่นเดียวกันก็ตำม แต่ฟ้ำ

ต้องเป็ นฝ่ ำยเสนอค่ำทดแทนให้เดือน และจะวำงท่อระบำยน้ำำได้เม่ ือเดือนได้รับค่ำตอบแทนตำมสมควรแล้วตำม
มำตรำ 1352 วรรคหน่ึงเท่ำนัน ้

ข้อจำากัดเก่ย
ี วกับทางจำาเป็ นกับการใช้ท่ีดินเพ่ ือประโยชน์แก่บุคคลทั่วไป
สุ ด ใจมี ท ่ีดิ น สองแปลง แปลงแรกติ ด ทำงสำธำรณะ แปลงท่ีส องอยู่ ห ลั ง ท่ีดิ น แปลงแรกไม่ ติ ด ทำง
สำธำรณะ สุดใจให้สุดทำงเช่ำท่ีดินแปลงท่ีสองโดยให้สุดทำงใช้ท่ีดินแปลงแรกผ่ำนๆไปสู่ทำงสำธำรณะได้ ต่อมำ
สุดใจได้ให้ชอบจิตเช่ำท่ีดินแปลงแรกเพ่ ือสร้ำงห้องแถว ชอบจิต ได้สร้ำงห้องแถวบนท่ีดินแปลงแรกเต็มพ้ืน ท่ีจน
ทำำให้สุดทำงไม่สำมำรถผ่ำนท่ีดินแปลงแรกออกสู่ทำงสำธำรณะได้ ให้วินิจว่ำสุดทำงจะฟ้ องขอให้เปิ ดทำงจำำเป็ นได้
หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ป.พ.พ. มำตรำ 1349 วรรคหน่ึงบัญญัติว่ำ “ท่ีดินแปลงใดท่ีมีท่ีดินแปลงอ่ ืนล้อมอยู่จนไม่มีทำงออกถึง
ทำงสำธำรณะได้ไซร้ ท่ำนว่ำเจ้ำของท่ีดินแปลงนัน ้ จะผ่ำนท่ีดินซ่ึงล้อมอยู่ไปสู่ทำงสำธำรณะได้”
กรณีตำมปั ญหำผู้ท่ีจะได้สิทธิใช้ทำงจำำเป็ นผ่ำนท่ีดินแปลงอ่ ืนซ่ึงล้อมท่ีดินของตนจนไม่มีทำงออกถึงทำง
สำธำรณะได้ตำมมำตรำ 1349 นัน ้ ต้องเป็ นเจ้ำของท่ีดินซ่ึงถูกล้อมอยู่ตำมแนวคำำพิพำกษำฎีกำท่ี 2196/2514
หำกเป็ นเพียงเจ้ำของโรงเรือนหรือผู้เช่ำท่ีดิน แม้จะถูกท่ีดินอ่ ืนล้อมอยู่ก็ไม่มีสิทธิฟ้องร้องหรือเรียกร้องทำงจำำเป็ น
ดังนัน
้ สุดทางผู้เป็ นผู้เช่ำจึงฟ้ องขอให้เปิ ดทำงจำำเป็ นไม่ได้ อีกทัง้กำรเรียกร้องให้เปิ ดทำงจำำเป็ นนัน
้ ต้องเป็ นท่ีดินต่ำง
แปลงต่ำงเจ้ำของกัน (คำำพิพำกษำฎีกำท่ี 517/2509) แต่กรณีนีแ ้ ม้จะเป็ นท่ีดินต่ำงแปลงกัน แต่ต่ำงก็เป็ นท่ีดิน
ของเจ้ำของเดียวกัน จะเรียกร้องเอำจำกบุค คลอ่ ืน ซ่ึงไม่ใ ช่เจ้ำของกรรมสิทธิใ์ นท่ีดิน ก็ไม่ได้ เพรำะบทบัญ ญัติใ น
มำตรำ 1349 เป็ นข้อจำำกัดสิทธิของเจ้ำของกรรมสิทธิน ์ ัน
่ เอง
แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 5

1. บุคคลสิทธิ เป็ นสิทธิท่ีเก่ียวกับทรัพย์สิน

2. กำรใช้ สิท ธิ ซ่ึง มี แต่ จะให้ เกิ ด เสี ยหำยแก่ บุค คลอ่ ืน นั น้ ประมวลกฎหมำยแพ่ ง และพำณิ ช ย์ บั ญ ญัติ ว่ำ
เป็ นกำรกระทำำท่ี ไม่ชอบด้วยกฎหมำย
3. กำรนำำ งำนอั น มี ลิ ข สิ ทธิ ข์ องผู้ อ่ืน ไปจัด พิ ม พ์ เผยแพร่ โ ดยไม่ ได้ รับอนุ ญ ำตเป็ น กำรกระทำำ ท่ี ไม่มี สิทธิ
กระทำำ
4. ข้อจำำกัดสิทธิแห่งเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ซ่ึงกฎหมำยกำำหนดไว้นัน ้ จะถอนหรือแก้ให้หย่อนลง ได้โดยทำำ
เป็ นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
5. เอกและโทเป็ นเจ้ำของท่ีดินติดต่อกัน เอกได้ถมท่ีดินของตนให้สูงขึ้นเพ่ ือไม่ให้น้ำำท่วมท่ีดินของตนเม่ ือ
ฝนตกน้ำำ จึงไหลจำกท่ีดินของเอกลงสู่ท่ีดินของโท โทจึงทำำ คันดินกัน ้ ไว้ไม่ให้น้ำำ ไหลท่วมท่ีดินของตน
เอกอ้ ำ งว่ ำ โทไม่ มี สิ ท ธิ ทำำ เช่ น นั น
้ เพรำะโทเป็ น เจ้ ำ ของท่ีดิ น ต่ำำ จึ ง ต้ อ งรั บ น้ำำ ซ่ ึง ไหลจำกท่ีดิ น สู ง ตำม
กฎหมำยกรณีนีโ้ทต้องเปิดทำงระบำยน้ำำ ให้เอกตำมข้ออ้ำงดังกล่ำวหรือไม่ เพรำะเหตุใด คำาตอบ ไม่
ต้องเปิ ด เพรำะท่ีดินของเอกไม่ใช่ทด ่ี ินสูงตำมธรรมชำติ
6. ถ้ำเอกต้องกำรขุดร่องเพ่ ือวำงท่อระบำยน้ำำลึกหน่ ึงเมตร เอกต้องขุดห่ำงจำกแนวเขตท่ีดินอย่ำงน้อย ห้ำ
สิบเซนตริเมตร
7. หน่งึ และสองเจ้ำของท่ด ี ินติดต่อกันได้ร่วมกันขุดคูเป็ นแนวเขตท่ด ี ิน ถ้ำหน่งึ ต้องกำรถมคูเพรำะเกรงว่ำ
จะเป็ นอันตรำยแก่บุตรของตน หน่งึ มีสิทธิทำำได้หรือไม่ คำาตอบ ได้แต่ต้องถมถึงแนวเขตของตนเท่ำนัน ้
และต้องทำำรัว้ตำมแนวเขตท่ีดิน
8. เจ้ำของท่ีดินจะตัดรำกไม้ ก่งิ ไม้ ซ่ ึงรุกล้ำำเข้ำมำจำกท่ด ี ินติดต่อกันและเอำไว้เสียเลยได้หรือไม่ คำาตอบ ได้
โดยไม่ต้องบอกกล่ำวเฉพำะรำกไม้ แต่ก่ิงไม้ต้องบอกกล่ำว ถ้ำไม่ตัดจึงตัดเอำเสียได้
9. เทพได้แบ่งแยกท่ด ี ินแปลงหน่ ึงของตน ซ่ ึงอยู่ติดกับทำงสำธำรณะออกเป็ น 10 แปลง ท่ีให้ท่ีดินแปลงท่ี
แบ่งแยกแปลงหน่ ึงท่ี หนู เป็ นผู้ซ้ือไม่มีทำงออกสู่ทำงสำธำรณะได้ เพรำะถูกท่ด ี ินแปลงอ่ ืนอีก 9 แปลง
ท่ีเกิด จำกกำรแบ่ งท่ีดิน ปิดล้ อม หนู จะขอให้ เจ้ ำของท่ีดิน แปลงท่ีแบ่ ง แยกแปลงใดแปลงหน่ ึง เปิ ดทำง
จำำเป็ นให้ได้หรือไม่ อย่ำงไร และต้องเสียค่ำทดแทนหรือไม่ คำาตอบ ได้โดยไม่ต้องเสียค่ำทดแทนใดๆ
10. แคบเป็ นเจ้ำของท่ด ี ินแปลงใหญ่แปลงหน่ ึงโดยไม่ได้กัน ้ รัว้ และไม่ได้ทำำประโยชน์แต่อย่ำงใด ฉวยจะพำ
ฝูงวัวของตนเข้ำไปเลีย ้ งกินหญ้ำกินน้ำำในท่ด ี ินของแคบได้หรือไม่ คำาตอบ ได้ เพรำะเป็ นข้อจำำกัดในกำร
ใช้สิทธิ แต่แคบย่อมห้ำมได้เสมอ
11. บุคคลสิทธิ ไม่ใช่สิทธิเก่ียวกับสภำพบุคคล
12. ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์มำตรำ 5 บัญญัติหลักทัว่ไปในกำรใช้สิทธิ และในกำรชำำระหนีไ้ว้ให้
กระทำำโดยสุจริต
13. กำรผลิตไข่เค็มท่จี ังหวัดเชียงใหม่โดยใช้ช่ือว่ำ “ไข่เค็ม ไชยำ” ในขณะท่ียัง ไม่ มีกฎหมำยทรั พย์ สินทำง
ปั ญญำเก่ียวกับส่ิงบ่งชีท ้ ำงภูมิศำสตร์ เป็ นกำรกระทำำท่ี มีสิทธิกระทำำโดยชอบด้วยกฎหมำย
14. ข้อจำำกัดสิทธิแห่งเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ซ่ึงกำำหนดไว้เพ่ ือสำธำรณะประโยชน์นัน ้ จะถอนหรือแก้ไขให้
หย่อนลงได้หรือไม่ คำาตอบ ไม่ได้ เว้นแต่จะออกเป็ นกฎหมำย

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 18

15. เสรีเจ้ำของท่ีดินต่ำำ ได้ทำำคันดินปิ ดกัน

้ มิให้น้ำำ ซ่ ึงไหลตำมธรรมดำจำกท่ด ี ินของอำำ นำจซ่ ึงอยู่ สูงกว่ำลงสู่
ท่ด ี ินของตน จนทำำให้น้ำำท่วมท่ด ี ินของอำำนำจ กรณีนีเ้สรีมีสิทธิกระทำำ ดังกล่ำวได้หรือไม่ คำาตอบ ไม่มี
สิทธิ เพรำะเป็ นท่ด ี ินสูงต่ำำตำมธรรมชำติ
16. ยิม
้ ต้องกำรขุดหลุมส้วมลึก 2.20 เมตร ยิม ้ ต้องขุดห่ำงจำกแนวเขตท่ี กว่ำ 2 เมตร
17. กบและเขียดเป็ นเจ้ำของรัว้ต้นไม้ทัง้สองข้ำงร่วมกัน กบจะตัดรัว้ต้นไม้นัน ้ โดยเขียดไม่อนุญำตได้หรือไม่
คำำตอบ ตัดได้แต่ต้องตัดถึงแนวเขตท่ีดินของตนเท่ำนัน ้ ละก่อสร้ำงกำำแพงหรือทำำรัว้ตำมแนวเขตนัน ้
18. ฟ้ ำและดินเป็ นเจ้ำของท่ด ี ินติดกัน ต่ำงก็ปลูกมะม่วงในท่ด ี ินของตน แต่ก่ิงต้นมะม่วงของฟ้ ำรุกล้ำำเข้ำไป
ในท่ด ี ินของดินเกือบทุกต้น ทำำ ให้ผลมะม่วงหล่นลงในท่ีดินของดินจำำ นวนมำก ผลมะม่วงท่ห ี ล่นนัน
้
เป็ นของใคร คำาตอบ เป็ นของดิน เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่ำหล่นจำกต้นของตน
19. น้อยสร้ำงบ้ำนพักอำศัยบนท่ีดินตำบอด ซ่ ึงไม่มีทำงออกสู่ทำงสำธำรณะซ่ ึงเป็ นท่ด ี ินท่ีน้อยเช่ำจำกนิด
น้อยจะขอผ่ำนท่ีดินแปลงท่ีล้อมอยู่ไปสู่ทำงสำธำรณะได้หรือไม่ คำาตอบ ไม่ได้ เพรำะน้อยไม่ใช่เจ้ำของ
ท่ดี ิน
20. ยอดจะเข้ำไปในท่ีดินของย่ิงซ่ ึงเป็ นท่ีป่ำเพ่ ือเก็บผลไม้ป่ำ และเห็ดท่ข ี ึ้นโดยธรรมชำติได้หรือไม่ คำาตอบ
ได้ ถ้ำมีจำรีตประเพณีแห่งท้องถ่ินให้ทำำได้ และ ย่ิงไม่หำ้ ม

หน่วยท่ี 6 สิทธิครอบครอง
1. ลิทธิครอบครองเป็ นทรัพย์สิทธิชนิดหน่ึง ซ่ึงได้มำตำมข้อเท็จจริง (de facto) ต่ำงกับสิทธิอ่ืนๆ ซ่ึงต้อง
ได้มำตำมกฎหมำย (de jure) สิทธิครอบครองจึงอำจได้มำโดยกำรยึดถือด้วยเจตนำยึดถือเพ่ ือตน โดยไม่
ต้องคำำ นึงว่ำจะได้มำโดยชอบด้วยกฎหมำยหรือ ไม่ และอำจสิ น ้ สุ ด ลงเม่ ือ ขำดจำกกำรยึ ดถื อ ด้ว ยเจตนำ
ยึดถือเพ่ ือตน
2. ผู้ทรงสิทธิครอบครองมีอำำนำจเหนือทรัพย์สินนัน ้ ใกล้เคียงเจ้ำของกรรมสิทธิ ส ์ ำมำรถใช้ต่อสู้หรือยกขึ้น
ยันแก่บุคคลทัว่ไปได้โดยไม่จำำ กัด เว้นแต่เจ้ำของกรรมสิทธิเ์ท่ำนัน ้ และกำรครอบครองโดยปรปั กษ์อำจ
เป็ นเหตุให้ได้มำซ่ึงกรรมสิทธิใ์นทรัพย์สินนัน
้ ได้

6.1 ลักษณะ การได้มาและการสิน ้ สุดซ่ึงสิทธิครอบครอง

1. สิทธิครอบครองเป็ นทรัพย์สิทธิชนิดหน่ึงท่ีได้มำตำมข้อเท็จจริง อำจมีได้ทัง้สังหำริมทรัพย์และ
อสัง หำริมทรัพย์ เป็ นสิทธิท่ีมีอยู่ได้ตรำบเท่ำท่ีครอบครองและอำจอยู่ได้โดยลำำพังหรือแทรกอยู่
ในสิ ท ธิ อ่ ืน ๆ ก็ ไ ด้ และผู้ ท รงสิ ท ธิ อ ำจเป็ น เจ้ ำ ของหรื อ มิ ไ ด้ เ ป็ น เจ้ ำ ของทรั พ ย์ สิ น ก็ ไ ด้ เหตุ ท ่ี
กฎหมำยรั บ รองสิ ท ธิ ค รอบครอง ก็ เ พ่ ือ กำรรั ก ษำควำมสงบเรี ย บร้ อ ยของบ้ ำ นเมื อ ง เป็ น
ประโยชน์ในกำรใช้บังคับกฎหมำย และกำรใช้ประโยชน์ในทำงเศรษฐกิจ นอกจำกนีส ้ ิทธิครอบ
ครองยังเก่ียวข้องกับหลักเกณฑ์ทำงกฎหมำย ทัง้ในทำงแพ่งและใน ทำงอำญำ
2. สิทธิครอบครองอำจได้มำโดยกำรยึดถือด้วยตนเอง ผู้อ่ืนยึดถือไว้ใ ห้หรือได้มำโดยกำรเปล่ียน
ลักษณะแห่งกำรยึดถือก็ได้ และสิทธิครอบครองอำจสิน ้ สุดไปโดยกำรถูกแย่งกำรครอบครอง
กำรสละเจตนำครอบครอง หรือกำรโอนกำรครอบครองก็ได้

6.1.1 ลักษณะของสิทธิครอบครอง
สิทธิครอบครองมีลักษณะสำำคัญอย่ำงไร
สิทธิครอบครองมีลักษณะสำำคัญ 7 ประกำรดังต่อไปนี้
1) สิทธิครอบครองเป็ นทรัพย์สินชนิดหน่ึง
2) สิทธิครอบครองเป็ นสิทธิท่ีได้มำตำมข้อเท็จจริง
3) สิทธิครอบครองอำจมีได้ทัง้ในสังหำริมทรัพย์และอสังหำริมทรัพย์
4) สิทธิครอบครองมีอยู่ได้ตรำบเท่ำท่ีครอบครอง
5) สิทธิครอบครองเป็ นสิทธิท่ีอำจอยู่ได้โดยลำำพัง
6) สิทธิครอบครองอำจแทรกอยู่ในกรรมสิทธิ บ ์ ุ คคลสิทธิและทรัพย์สินอ่ ืนๆได้
7) สิทธิครอบครองมีได้ทัง้กรณีผู้ทรงสิทธิเป็ นเจ้ำของ และมิได้เป็ นเจ้ำของทรัพย์สิน
ยกตังอย่ำง ข้อสันนิษฐำนของกฎหมำยท่ีเป็ นประโยชน์แก่ผู้ครอบครอง มำ 5 กรณี
(1) บุ ค คลใดยึ ด ถื อ ทรั พ ย์ สิ น ไว้ ใ ห้ สั น นิ ษ ฐำนไว้ ก่ อ นว่ ำ บุ ค คลนั น
้ ยึ ด ถื อ เพ่ ือ ตน (ตำม
ป.พ.พ. มำตรำ 1366)
(2) ผู้ครอบครองนัน ้ ให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำ ครอบครองโดยสุจริต โดยควำมสงบ และโดย
เปิ ดเผย (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1370)
(3) ถ้ำพิสูจน์ได้ว่ำ บุคคลใดครองทรัพย์สน ิ เดียวกันสองครำวให้สันนิษฐำนไว้กอ ่ นว่ำบุคคล
นัน้ ได้ครอบครองติดต่อกันตลอดเวลำ (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1371)
(4) สิทธิท่ีผู้ครอบครองใช้ในทรัพย์สินท่ีครอบครองนัน ้ ให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำเป็ นสิทธิท่ี
ผู้ครอบครองมีตำมกฎหมำย (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1371)

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 19

(5) ดอกผลของต้นไม้ท่ีหล่นตำมธรรมดำลงในท่ีดินแปลงใด ให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำ เป็ น

ดอกผลของท่ีดินแปลงนัน้ (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1348)
เข้ำไปในอสังหำริมทรัพย์ของตนเอง อำจเป็ นควำมผิดฐำนบุกรุก ตำม ปอ.มำตรำ 362 ได้หรือไม่
กำรเข้ำไปในอสังหำริมทรัพย์ของตนเองก็อำจเป็ นควำมผิดฐำนบุกรุกตำม ปอ.มำตรำ 362 ได้ดังกรณี
ต่อไปนี้
1) ในกรณีท่ีเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ได้ส่งมอบกำรครอบครองให้ผู้อ่ืนเช่ำหรืออำศัยแล้ว
เข้ำไปรบกวนกำรครอบครองของเขำ ก็เป็ นกำรผิดบุกรุกได้
2) กรณี อ สั ง หำริ ม ทรั พ ย์ นั น
้ ถู ก ผู้ อ่ ืน ครอบครองปรปั กษ์ จ นได้ ก รรมสิ ท ธิ แ์ ล้ ว ตำม
ป.พ.พ. มำตรำ 1382 แม้ ท ่ีดิ น จะมี ช่ ือ ปรำกฏเป็ นเจ้ ำ ของตำมเอกสำรแสดง
กรรมสิทธิ แ์ต่กำรบุรุกเข้ำไปในอสังหำริมทรัพย์นัน ้ ก็เป็ นกำรผิดบุกรุกได้

6.1.2 การได้มาและการสิน ้ สุดซ่ึงสิทธิครอบครอง

แดงจ้ำงดำำ เข้ำไปครอบครองท่ีดินท่ีดิน มือเปล่ำแปลงหน่ึงท่ีมีผู้ทอดทิง้ให้เป็ น ท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำมำนำน
แล้ว เพ่ ือท่ีแดงจะได้ เข้ำไปทำำ กิน ในภำยหลัง อีกปี เศษต่อมำแดงจะเข้ำ ไปทำำ กิน ในท่ีดิน แปลงดัง กล่ ำวแต่ดำำ ไม่
ยินยอมโดยอ้ำงว่ำ ตนเป็ นผู้มิสิทธิครอบครองเพรำะสิทธิครอบครองนัน ้ ต้องยึดถือตำมควำมเป็ นจริง เม่ ือแดงมิได้
เป็ นผู้ครอบครองท่ีแท้จริงจึงหำมีสิทธิครอบครองไม่ และตนยินดีจะคืนเงินค่ำจ้ำงทัง้หมดให้ ดังนีใ้ห้วินิจฉัยว่ำ ข้อ
อ้ำงของดำำรับฟั งได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1368 บุคคลอำจได้มำซ่ึงสิทธิครอบครองโดยผู้อ่ืนยึดถือไว้ให้
ตำมปั ญหำ แดงจ้ำงดำำเข้ำไปครอบครองท่ีดินมือเปล่ำแปลงหน่ึงท่ีมีผู้อ่ืนทอดทิง้ไว้เป็ นท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำ
มำเป็ นเวลำนำนแล้วเพ่ ือท่ีแดงจะได้เข้ำไปทำำกินในภำยหลังนัน ้ เห็นได้ว่ำดำำเข้ำยึดถือโดยอำศัยสิทธิของแดงและ
เป็ น กำรยึดถือแทนแดง ดำำ ไม่ได้ใ ช้สิทธิ ครอบครอง แดงจึ ง เป็ น ผู้ไ ด้ม ำซ่ึง สิท ธิค รอบครองโดยดำำ ยึด ถือ ไว้ ตำม
มำตรำ 1368 ดังกล่ำว โดยไม่จำำเป็ นต้องครอบครองด้วยตนเองแต่ประกำรใด
ฉะนัน ้ ข้ออ้ำงของดำำจึงรับฟั งไม่ได้
ชำติยอมออกจำกท่ีดินมือเปล่ำของตนเพรำะหลงเช่ ือคำำ บอกกล่ำวของของพนักงำนว่ำ ท่ีดินนัน ้ เป็ น ท่ี
สำธำรณะ ภำยหลั ง 10 ปี เศษต่ อ มำ มี ก ำรรั ง วั ด สอบเขตท่ีดิ น ใหม่ ปรำกฎว่ ำ ท่ีดิ น ดั ง กล่ ำ วอยู่ น อกเขตพ้ืน ท่ี
สำธำรณะ ดังนีใ้ห้วินิจฉัยว่ำ ชำติจะเรียกร้องท่ีดินดังกล่ำวคืนได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1377 ถ้ำผู้ครอบครองสละเจตนำครอบครอง หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้
กำรครอบครองย่อมสิน ้ สุดลง
ถ้ำเหตุอันมีสภำพเป็ นเหตุชัว่ครำวมีมำขัดขวำงมิให้ผู้ครอบครองถือทรัพย์สิน ไว้ไซร้ ท่ำนว่ำกำรครอบ
ครองไม่สิน ้ สุด
ตำมปั ญหำกำรท่ีชำติยอมออกจำกท่ีดินมือเปล่ำของตนเพรำะหลงเช่ ือคำำบอกกล่ำวของเจ้ำพนักงำนท่ีดิน
นัน
้ เป็ นท่ีสำธำรณะ ภำยหลัง 10 ปี เศษต่อมำ มีกำรรังวัดสอบเขตท่ีดินใหม่ ปรำกฏว่ำท่ีดินดังกล่ำวอยู่นอกเขตท่ี
สำธำรณะนัน ้ เห็นได้ว่ำชำติยินดีออกจำกท่ีดินดังกล่ำวเป็ นเวลำถึง 10 ปี เศษแล้ว ถือไม่ได้ว่ำจะมีเหตุอันมีสภำพ
เป็ นกำรชัว่ครำวมำขัดขวำง มิให้ชำติยึดถือทรัพย์สิน ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1377 วรรคสอง จึงถือได้ว่ำชำติสละ
เจตนำครอบครองหรือไม่ยึดถือท่ีดินนัน ้ ต่อไป กำรครอบครองของชำติจึงสิน ้ สุดลงตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1377
วรรคหน่ึง คำำพิพำกษำฎีกำท่ี 2954/2523
ดังนัน
้ ชำติจะเรียกร้องท่ีดินดังกล่ำวคืนไม่ได้

6.2 ผลของลิทธิครอบครองและการครอบครองปรปั กษ์

1. ผู้ทรงสิทธิครอบครองย่อมได้รับประโยชน์จำกข้อสันนิษฐำนของกฎหมำย และมีสิทธิในกำรปลดเปล้ือง
กำรรบกวนและกำรเอำคืนซ่ึงกำรครอบครอง มีข้อต่อสู้กับผู้มีสิทธิเอำทรัพย์คืน ตลอดจนมีอำำนำจใน
กำรโอนสิทธิครอบครองนัน ้
2. บุคคลผู้ครอบครองทรัพย์สินของผู้อ่ืนไว้โดยสงบ และโดยเปิ ดเผยด้วยเจตนำเป็ นเจ้ำของ ถ้ำได้ครอบ
ครองติดต่อกันตำมหลักเกณฑ์ท่ีกฎหมำยกำำหนด ผู้ครอบครองย่อมได้กรรมสิทธิใ์นทรัพย์สินนัน ้ โดย
กำรครอบครองปรปั กษ์

ผลของสิทธิครอบครอง
6.2.1
ผู้ครอบครองทรัพย์สินสองครำวตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1371 นัน ้ จะได้รับประโยชน์จำกข้อสันนิษฐำน
ของกฎหมำย ก็ต่อเม่ ือต้องปรำกฏข้อเท็จจริงประกำรใดเสียก่อน
ผู้ครอบครองทรัพย์สินสองครำว ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1371 นัน ้ จะได้รับประโยชน์จำกข้อสันนิษฐำน
ของกฎหมำย ต่อเม่ ือต้องปรำกฏข้อเท็จจริง 2 ประกำรดังนี้
(1) ต้องครอบครองทรัพย์สินเดียวกันเท่ำนัน ้ หำกมิใช่ทรัพย์สินเดียวกัน จะอ้ำงประโยชน์
จำกข้อสันนิษฐำน ตำมมำตรำ 1371 ไม่ได้
(2) ต้ อ งครอบครองทรั พ ย์ สิ น นั น
้ สองครำว คื อ ครำวแรกกั บ ครำวหลั ง จะทำำ ให้ ไ ด้ รั บ
ประโยชน์ใน ช่วงกลำง คือกฎหมำยให้สันนิษฐำนว่ำได้ครอบครองติดต่อกันตลอดเวลำ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 20

หำกพิสูจน์ได้เพียงว่ำครอบครอง ครำวแรกหรือครำวหลังเพียงครำวเดียวเท่ำนัน ้ ก็ไม่ได้

รับประโยชน์จำกข้อสันนิษฐำน ตำมมำตรำ 1371 ดังกล่ำว
สิทธิฟ้องคดีเพ่ ือปลดเปล้ืองกำรรบกวนกำรครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1374 วรรคสองแตกต่ำง
กับสิทธิท่ีจะปฏิบัติกำรเพ่ ือยังควำมเสียหำยหรือเดือดร้อนให้สิน ้ ไป ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 ในประเด็นสำำคัญ
อย่ำงไร
สิทธิฟ้องคดีเพ่ ือปลดเปล้ืองกำรรบกวนกำรครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1374 วรรคสอง ต่ำงกับ
สิทธิท่ีจะปฏิบัติกำรเพ่ ือยังควำมเสียหำยหรือเดือดร้อนให้สิน ้ ไป ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 ในประเด็นสำำคัญคือ
มำตรำ 1337 นัน ้ มุ่งคุ้มครองเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์หำกเป็ นเพียงผู้ครอบครองท่ีมิใช่เจ้ำของจะใช้สิทธิตำมมำตรำ
1337 โดยลำำพังไม่ได้ แต่มำตรำ 1374 นัน ้ มุ่งคุ้มครองผู้ครอบครองซ่ึงจะเป็ นเจ้ำของหรือไม่ก็ได้ และสิทธิตำม
มำตรำ 1337 นัน ้ อำจใช้สิทธิได้โดยไม่ต้องฟ้ องร้องในศำล แต่สิทธิท่ีจะให้ปลดเปล้ืองกำรรบกวนกำรครอบครอง
ตำมมำตรำ 1374 จะต้องฟ้ องคดีในศำลเท่ำนัน ้
นิลกับหยกต่ำงก็มีท่ีดินอยู่ติดต่อกัน แต่แนวเขตท่ีดิน ไม่ชัดเจน ทัง้สองต่ำงก็กันไม่ให้อีกฝ่ ำยหน่ึงเข้ำ
เก่ียวข้องในท่ีดินพิพำท ซ่ึงเป็ นป่ ำกระถินอยู่บริเวณแนวเขตท่ีดินท่ีติดต่อกันนัน ้ ต่อมำหยกได้ย้ำยไปอยูต ่ ่ำงจังหวัด
นิลได้โอกำสจึงเข้ำไปตัดฟั นป่ ำกระถินออกและปลุกโรงเรือนอยู่อำศัย ในเขตท่ีดินพิพำทดัง กล่ำว โดยหยกไม่ทรำบ
เร่ ือง อีกปี เศษต่อมำหยกจะขำยท่ีดน ิ นัน
้ จึงทรำบเร่ ือง และให้เจ้ำพนักงำนรังวัดสอบเขตปรำกฏว่ำท่ีดินท่ีเคยพิพำท
กันนัน ้ อยู่ในเขตท่ีดินของหยก และโรงเรือนของนิลท่ีปลูกบนท่ีดินพิพำทนัน ้ รุกล้ำำ เข้ำไปในเขตท่ีดินของหยกทัง้
หลัง หยกจึงย่ ืนคำำ ขำดให้นิลร้ือถอนโรงเรือนดังกล่ำวออกไปและส่งมอบท่ีดิน คืน ให้วินิจฉัยว่ำ นิลจะมีข้อต่อสู้
อย่ำงไร หรือไม่
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1375 “ถ้ำผู้ครอบครองถูกแย่งกำรครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมำยไซร้ ท่ำนว่ำ
ผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซ่ึงกำรครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ ำยหน่ึงมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่ำซ่ึงจะเป็ นเหตุให้เรียก
คืนจำกผู้ครอบครองได้
กำรฟ้ องคดีเพ่ ือเอำคืนซ่ึงกำรครอบครองนัน ้ ท่ำนว่ำต้องฟ้ องภำยในหน่ึงปี นับแต่เวลำถูกแย่งกำรครอบ
ครอง”
ตำมปั ญหำ นิลกับหยกต่ำงก็มีท่ีดิน มือเปล่ำอยู่ติดต่อกัน และพิพำทกัน ในท่ีดิน แนวเขตส่วนท่ีเ ป็ น ป่ ำ
กระถิน เม่ ือนิลเข้ำไปตัดฟั นป่ ำกระถินออกและปลูกโรงเรือนอยู่อำศัยในเขตท่ีดินดังกล่ำว ย่อมถือได้ว่ำเป็ นกำร
แย่งกำรครอบครอง ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1375 วรรคสอง เม่ ือหยกทรำบเร่ ืองภำยหลังถูกแย่งกำรครอบครอง
เป็ นเวลำเกินหน่ึงปี หยกจึงไม่อำจฟ้ องเรียกคืนซ่ึงท่ีดินพิพำทดังกล่ำวได้
ฉะนัน้ นิลจึงมีข้อต่อสู้ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1375 ดังกล่ำว

6.2.2 การครอบครองปรปั กษ์

ขนุนปลอมหนังสือมอบอำำนำจของบิดำไปจดทะเบียนขำยเรือนแพให้แก่ทุเรียน โดยทุเรียนไม่ทรำบเข้ำใจ
ว่ำเป็ นกำรโอนโดยชอบ อีก 6 ปี ต่อมำ บิดำของขนุนทรำบเร่ ืองจึงเรียกให้ทุเรียนส่งมอบเรือนแพนัน ้ คืนแก่ตน มิ
ฉะนัน ้ จะฟ้ องร้องดำำเนินคดี ดังนีใ้ห้วินิจฉัยว่ำทุเรียนจะมีข้อต่อสู้อย่ำงไร หรือไม่
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินผู้อ่น ื ไว้โดยควำมสงบ และโดยเปิ ดเผยด้วย
เจตนำเป็ นเจ้ำของ ถ้ำเป็ นอสังหำริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็ นเวลำสิบปี ถ้ำเป็ นสังหำริมทรัพย์ได้ครอบ
ครองติดต่อกันเป็ นเวลำห้ำปี ไซร้ ท่ำนว่ำบุคคลนัน ้ ได้กรรมสิทธิ ์
ตำมปั ญหำทุเรียนซ้ือเรือนแพมำจำกขนุน และได้จดทะเบียนโอนกัน เรียบร้อย โดยทุเรียนไม่ทรำบว่ำ
ขนุน ปลอมหนังสือมอบอำำ นำจของบิดำ เข้ำใจ่เป็ น กำรโอนโดยชอบ จึงเห็น ได้ว่ำทุเรียนกระทำำ โดยสุจริต และได้
ครอบครองเรือนแพนัน ้ ด้วยเจตนำเป็ นเจ้ำของ และไม่ปรำกฏว่ำทุเรียนครอบครองโดยไม่สงบหรือโดยไม่เปิ ดเผยแต่
ประกำรใด แม้เรือนแพนัน ้ จะมิใช่ของขนุนผู้ขำย แต่เม่ ือทุเรียนได้ครอบครองแทนผู้อ่น ื แต่ได้ครอบครองโดยควำม
สงบ และโดยเปิ ดเผยด้วยเจตนำเป็ นเจ้ำของสำำหรับเรือนแพซ่ึงเป็ นสังหำริมทรัพย์ติดต่อกันเป็ นระยะเวลำเกินห้ำปี
ทุเรียนจึงได้กรรมสิทธิ ต์ำมมำตรำ1382 ดังกล่ำว
ฉะนัน ้ ทุเรียนจึงมีข้อต่อสู้โดยอ้ำงกำรครอบครองปรปั กษ์ได้ตำมมำตรำ 1382 ดังกล่ำว
ธนเข้ำไปทำำกินในท่ีดินมีโฉนดแปลงหน่ึงของเทพ โดยสำำคัญผิดว่ำเป็ นท่ีดินของตนเอง แท้จริงแล้วท่ีดน ิ
ของธนเป็ นอีกแปลงหน่ึงซ่ึงอยู่ใกล้เคียงกัน 10 ปี เศษต่อมำ เทพทรำบเร่ ืองจึงเรียกให้ธนออกจำกท่ีดินแปลงดัง
กล่ำว โดยอ้ำงว่ำกำรครอบครองโดยสำำคัญผิดว่ำเป็ นของตนเองนัน ้ เป็ นกำรครอบครองโดยไม่รู้ว่ำเป็ นของบุคคล
อ่ ืน แม้จะครอบครองเป็ น เวลำนำนเท่ำใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ ด ์ ั งนีใ้ห้วินิจฉัยว่ำข้ออ้ำงของเทพรับ ฟั งได้ ห
เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อ่ืนไว้โดยควำมสงบและโดยเปิ ดเผยด้วย
เจตนำเป็ นเจ้ำของ ถ้ำเป็ นอสังหำริมทรัพย์ได้ครอบครองเป็ นเวลำติดต่อกันเป็ นสิบปี ถ้ำเป็ นสังหำริมทรัพย์ได้ครอบ
ครองติดต่อกันเป็ นเวลำห้ำปี ไซร้ ท่ำนว่ำบุคคลนัน ้ ได้กรรมสิทธิ ์
ตำมปั ญหำธนเข้ำไปครอบครองท่ีดินมีโฉนดแปลงหน่ึงของเทพ โดยสำำคัญผิดว่ำเป็ นท่ีดน ิ ของตนเองมำ
เป็ นเวลำ 10 ปี เศษแล้ว จึงเห็นได้ว่ำธนเข้ำไปครอบครองท่ีดินของผู้อ่ืนโดยสงบและโดยเปิ ดเผย ด้วยเจตนำเป็ นจ้ำ
ของเม่ ือครอบครองติดต่อกันเป็ นเวลำสิบปี ธนย่อมได้กรรมสิทธิโ์ดยกำรครอบครองปรปั กษ์ ตำมมำตรำ 1382
ดังกล่ำว กำรครอบครองปรปั กษ์ตำมบทบัญญัติในมำตรำ 1382 นัน ้ ต้องเป็ นกำรครอบครองทรัพย์สินของบุคคล

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 21

อ่ ืน แม้สำำคัญผิดว่ำเป็ นของตนเอง ก็ถือว่ำเป็ นของบุคคลอ่ ืนอยู่นัน

่ เอง หำจำำเป็ นต้องครอบครองโดยรู้ว่ำเป็ นของ
บุคคลอ่ ืนไม่
ฉะนัน
้ ข้ออ้ำงของเทพจึงรับฟั งไม่ได้ ธนมีข้อต่อสู้โดยกำรครอบครองปรปั กษ์ดังกล่ำว

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 6

1. สิทธิท่ีไม่ใช่ลักษณะของสิทธิครอบครองได้แก่ สิทธิท่ีได้มำตำมกฎหมำย และ บุคคลสิทธิ

2. สิทธิครอบครองท่ีเก่ียวข้องกับควำมสมบูรณ์ของนิติกรรมได้แก่ กำรให้สังหำริมทรัพย์
3. กำรเปล่ียนลักษณะแห่งกำรยึดถือ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1381 นัน ้ กำำหนดให้ทำำได้โดยวิธี บอกกล่ำว
4. กำรฟ้ องคดีเพ่ ือเอำคืนซ่ ึงกำรครอบครองนัน ้ ต้องฟ้ องภำยในระยะเวลำ 1 ปี นับแต่ถูกแย่งกำรครอบครอง
5. ในเร่ ืองกำรสละเจตนำครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1377 นัน ้ ไม่มีแบบของกำรแสดงเจตนำ
6. ป.พ.พ. มำตรำ 1370 ให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำ ผู้ครอบครองได้ครอบครอง โดยสุจริต และ โดยสงบและเปิ ดเผย
7. ถ้ำผู้ครอบครองถูกรบกวนกำรครอบครองทรัพย์สินโดยมิชอบ ผู้ครอบครองมีสิทธิจะให้ปลดเปล้ืองกำรรบกวนนัน ้ ได้
และถ้ำเป็ นท่ีน่ำวิตกว่ำจะยังมีกำรรบกวนอีก ผู้ครอบครองมีสิทธิ ขอต่อศำลให้สัง่ห้ำม
8. ถ้ำผู้รับโอนยึดถือทรัพย์นัน ้ อยู่แล้ว กำรโอนไปซ่ ึงกำรครอบครองจะต้องกระทำำ เพียงแสดงเจตนำ
9. กำรครอบครองปรปั กษ์จะกระทำำได้กับทรัพย์สินประเภท ทรัพย์สินท่ีมีกรรมสิทธิเ์ท่ำนัน ้
10. กำรครอบครองปรปั กษ์แพท่ีอยู่อำศัยของผู้อ่ืนโดยสำำคัญผิดว่ำเป็ นของตนเอง ต้องครอบครองมำเป็ นเวลำ นำน 5 ปี
จึงจะได้กรรมสิทธิ ์
11. สิทธิครอบครองท่ีเก่ียวข้องกับหลักฐำนแห่งสัญญำ ได้แก่ สัญญำจะซ้ือจะขำยอสังหำริมทรัพย์
12. กำรบอกกล่ำวเปล่ียนเป็ นลักษณะแห่งกำรยึดถือตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1381 นัน ้ ต้องกระทำำโดยวิธี บอกกล่ำวด้วย
วำจำหรือโดยปริยำยก้ได้
13. กรณีท่ีมีนิติสัมพันธ์ต่อกันมำก่อน กำรบอกกล่ำวเปล่ียนเจตนำแห่งกำรยึดถือ เป็ นกำรแย่งกำรครอบครองตำม
ป.พ.พ. มำตรำ 1375 แล้ว
14. กำรละทิง้ทรัพย์สินเพรำะเหตุ ฝนตกหนักจนน้ำำท่วมเข้ำไปครอบครองไม่ได้ ยังไม่ถือว่ำเป็ นกำรสละเจตนำครอบ
ครอง
15. กรณีครอบครองทรัพย์สินเดียวกันสองครำว กฎหมำยให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำบุคคลนัน ้ ได้ค รอบครองติดต่อกัน
ตลอดเวลำนัน ้ ครำวแรกกับครำวหลังจะห่ำงกันเท่ำใดยังไม่มีกำำหนดระยะเวลำในกรณีนี้
16. พฤติกรรมท่ีถือว่ำเป็ นกำรรบกวนกำรครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1374 ได้แก่ (1) เข้ำทำำรัว้ในท่คี รอบครอง
ของผู้อ่ืน (2) เข้ำไปกรีดยำงในท่ีครอบครองของผู้อ่ืน (3) จอดแพอยู่ในลำำคลองบังหน้ำท่ด ี ินของผู้อ่ืน (4) เอำพืช
ผลเข้ำไปปลูกในท่ีครอบครองของผู้อ่ืน
17. ถ้ำจะส่งมอบทรัพย์สินคืนแก่บุคคลผู้มีสิทธิเอำคืนนัน ้ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1376 ให้นำำบทบัญญัติในเร่ ือง ลำภมิ
ควรได้ มำใช้บังคับโดยอนุโลม
18. ท่ดี ินมี น.ส. 3 จะครอบครองปรปั กษ์ได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด คำาตอบ ไม่ได้ เพรำะเจ้ำของมีเพียงสิทธิครอบครอง
19. กรณีถูกแย่งครอบครองสังหำริมทรัพย์ และย่ ืนฟ้ องต่อศำลภำยใน 1 ปี แต่กว่ำจะได้กลับคืนมำจริงก็เวลำเลยไป 2 ปี
เศษ แล้ว เช่นนีจ้ะถือว่ำกำรครอบครองสะดุดหยุดลงหรือไม่ เพรำะเหตุใด คำาตอบ ไม่สะดุดหยุดลง เพรำะได้ย่ืนฟ้ อง
ภำยใน 1 ปี

หน่วยท่ี 7 ภาระจำายอม
1. ภำระจำำยอมเป็ นทรัพยสิทธิชนิดท่ีจำำกัดตัดตอนกรรมสิทธิอ์ย่ำงหน่ึง ซ่ึงเป็ นเหตุให้เจ้ำของอสังหำ
ริมทรัพย์ต้องรับกรรมหรืองดเว้นกำรใช้สิทธิบำงอย่ำง เพ่ ือประโยชน์แก่อสังหำริมทรัพย์อ่ืน ภำระ
จำำยอมนัน้ อำจได้มำโดยผลของกฎหมำย โดยนิติกรรม และโดยอำยุควำม นอกจำกนีภ ้ ำระจำำ ยอม
ยังมีลักษณะสำำคัญแตกต่ำงจำกสิทธิอ่ืนๆ
2. เจ้ำของสำมยทรัพย์ ไม่มีสิทธิทำำให้เกิดภำระเพ่ิมขึ้นแก่ภำรยะทรัพย์ แต่มีสิทธิทำำกำรอันจำำเป็ นเพ่ ือ
รักษำและใช้สอยภำระจำำยอม ในขณะท่ีเจ้ำของภำรยทรัพย์ก็จะต้องไม่กระทำำกำรใด อันเป็ นเหตุให้
ประโยชน์ แห่งภำระจำำยอมลดไปหรือเส่ ือมควำมสะดวก แต่อำจเรียกให้ย้ำยภำระจำำยอมไปยังส่วน
อ่ ืนของทรัพย์ได้
3. ภำระจำำยอมอำจระงับสิน้ ไป โดยผลของกฎหมำย โดยนิติกรรม และโดยอำยุควำม

7.1 ความหมาย การได้มา และลักษณะของภาระจำายอม

1. ภำระจำำ ยอมเป็ น ทรัพย์สิทธิชนิดท่ีจำำ กัดตัดทอนกรรมสิทธิอ์ย่ำงหน่ึง อัน เป็ น เหตุใ ห้เจ้ำของอสังหำ ริม
ทรัพย์หน่ึงซ่ึงเรียกว่ำ ภำรยทรัพย์ต้องรับกรรมบำงอย่ำงซ่ึงกระทบถึงสิทธิของตน หรือต้องงดเว้นกำรใช้
สิทธิบำงอย่ำงอันมีอยู่ในกรรมสิทธิท ์ รัพย์สินนัน
้ เพ่ ือประโยชน์แก่อสังหำริมทรัพย์อ่น ื ซ่ึงเรียกว่ำ สำมย
ทรัพย์

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 22

2. ภำระจำำยอมอำจได้มำโดย 3 ทำง ได้แก่ (1) โดยผลของกฎหมำยกล่ำวคือ เป็ นกำรได้มำตำมบทบัญญัติ

แห่งกฎหมำย (2) โดยนิติกรรมกล่ำวคือ เป็ น กำรได้มำตำมเจตนำของคู่ กรณี และ (3) โดยอำยุควำม
กล่ำวคือ เป็ นกำรได้มำจำกกำรใช้สิทธิโดยสงบเปิ ดเผย และเจตนำได้ภำระจำำยอมติดต่อกันเป็ นเวลำ 10 ปี
3. ภำระจำำยอมมีลักษณะสำำคัญ 5 ประกำร ได้แก่ (1) ภำระจำำยอมย่อมตกติดไปกับสำมยทรัพย์ (2) ภำระ
จำำยอมย่อมตกติดไปกับภำรยทรัพย์ (3) ภำระจำำยอมย่อมมีอยู่แก่ทุกส่วนของภำรยทรัพย์ท่ีแยกออกไป
(4) ภำระจำำยอมย่อมมีอยู่เพ่ ือประโยชน์แก่ทุกส่วนของสำมยทรัพย์ท่ีแยกออกไป และ (5) ภำระจำำยอม
ซ่ึงเจ้ำของรวมแห่งสำมยทรัพย์คนหน่ึงได้มำหรือใช้อยู่นัน
้ มีผลต่อเจ้ำของรวมทุกคนโดยควำมหมำย กำร
ได้มำ และลักษณะสำำคัญของภำระจำำยอมดังกล่ำว ภำระจำำยอมจึงมีลักษณะท่ีแตกต่ำงกับทำงจำำเป็ นและ
ทรัพย์สิทธิอ์่ืนๆ ในหลำยประกำร

7.1.1 ความหมายของภาระจำายอม
หลักเกณฑ์อน ั เป็ นสำระสำำคัญของภำระจำำยอมมีอะไรบ้ำง อธิบำยโดยสังเขป
หลักเกณฑ์อน ั เป็ นสำระสำำคัญของภำระจำำยอมนัน ้ มี 3 ประกำรดังต่อไปนี้
(1) ทรั พ ย์ สิ น ท่ีเ ก่ีย วเน่ ือ งกั บ ภำระจำำ ยอมต้ อ งเป็ น อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ แ ละต้ อ ง
ประกอบด้วยอสังหำริม ทรัพย์สองอสังหำริมทรัพย์ต่ำงเจ้ำของกัน
(2) เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์อันเป็ นภำรยทรัพย์ ต้องรับกรรมบำงอย่ำงซ่ึงกระทบ
ถึง ทรั พย์สิ น ของตน หรื อต้อ งงดเว้ น กำรใช้ สิ ท ธิ บ ำงอั น มี อยู่ ใ นกรรมสิ ท ธิ ์
ทรัพย์สินนัน ้
(3) กรรมหรื อ ข้ อ งดเว้ น กำรใช้ สิ ท ธิ ดั ง กล่ ำ วจะต้ อ งเป็ น ประโยชน์ โ ดยตรงแก่
อสังหำริมทรัพย์อ่น ื อันเป็ นสำมยทรัพย์นัน ้
เจ้ำของโคยินยอมให้นำำโคไปไถนำให้แก่เจ้ำของนำได้ในทุกฤดูกำลทำำนำ ดังนีเ้ป็ นภำระจำำยอมได้หรือไม่
เพรำะเหตุใด
เป็ นภำระจำำยอมไม่ได้ เพรำะภำระจำำยอมต้องเป็ นกรณีอสังหำริมทรัพย์สองอสังหำริมทรัพย์ แต่โดเป็ น
สังหำริมทรัพย์มิใช่อสังหำริมทรัพย์ กรณีนีจ้ึงไม่ใช่เป็ นเร่ ืองของเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ต้องรับกรรม เพ่ ือประโยชน์
แก่อสังหำริมทรัพย์อ่น ื ฉะนัน ้ จึงไม่ใช่ภำระจำำยอม
เจ้ำของท่ีดินแปลงหน่ึงยินยอมให้เจ้ำของท่ีดินข้ำงเคียงรวมทัง้บริวำรเข้ำไปจับปลำในหนองน้ำำซ่ึงอยู่ใน
ท่ีดินของเจ้ำของท่ีดินนัน ้ ได้ ดังนัน
้ เป็ นภำระจำำยอมได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
เป็ น ภำระจำำ ยอมไม่ได้ เพรำะภำระจำำ ยอมต้องเป็ น ประโยชน์โดยตรงแก่อสังหำริมทรัพย์อัน เป็ น สำมย
ทรัพย์นัน
้ แต่กำรยินยอมให้เข้ำไปจับปลำในหนองน้ำำ เป็ นประโยชน์แก่เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ซ่ึงเป็ นประโยชน์
เฉพำะแก่ตวั บุคคล โดยไม่เก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์เลยฉะนัน ้ จึงเป็ นภำระจำำยอมไม่ได้

7.1.2 การได้มาซ่ึงภาระจำายอม
ภำระจำำยอมอำจได้มำโดยทำงใดบ้ำง
ภำระจำำยอมอำจได้มำโดย 3 ทำงคือ
(1) โดยผลของกฎหมำย
(2) โดยนิติกรรม
(3) โดยอำยุควำม
ภำระจำำยอมซ่ึงได้มำโดยนิติกรรมนัน ้ หำกมิได้ทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีผล
จะเป็ นประกำรใด
ภำระจำำยอมซ่ึงได้มำโดยนิติกรรมนัน ้ หำกมิได้ทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี จะมี
ผลไม่บริบูรณ์ในฐำนะเป็ นทรัพย์สินตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 1 จึงไม่ตกติดไปกับภำรยทรัพย์ และจะยก
เป็ นข้อต่อสู้กับบุคคลภำยนอกผู้รับโอนภำรยทรัพย์นัน ้ ไม่ได้คงมีผลเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่ำง คู่กรณีเท่ำนัน ้
หน่ึงเดินผ่ำนทุ่งหญ้ำเลีย
้ งสัตว์สำธำรณะเป็ นเวลำกว่ำ 10 ปี ติดต่อกันเช่นนีห ้ น่ึงจะยกอำยุควำมขึ้นอ้ำง
สิทธิทำงภำระจำำยอมได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1306 ท่ำนห้ำมมิให้ยกอำยุควำมขึ้นเป็ นข้อต่อสู้กับแผ่นดินในเร่ ืองทรัพย์สินอัน
เป็ นสำธำรณะสมบัตข ิ องแผ่นดิน
ตำมปั ญหำ ทุ่ง หญ้ ำเลีย
้ งสัต ว์ สำธำรณะ เป็ น ทรัพย์ สิน สำำ หรั บ พลเมื อ งใช้ ร่ ว มกัน ย่ อ มเป็ น สำธำรณะ
สมบัติของแผ่นดิน ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304 (2) ฉะนัน ้ หน่ึงจึงต้องห้ำมมิให้ยกอำยุควำมขึ้นเป็ นข้อต่อสู้กับ
แผ่นดินในเร่ ืองทรัพย์สินอันเป็ นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1306 ดังกล่ำว
ก. อำศัยเดินผ่ำนท่ีดินของ ข. มำเป็ นเวลำหลำยสิบปี แล้วเช่นนี ก ้ . จะได้ภำระจำำยอมโดยอำยุควำมหรือ
ไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1401 ภำระจำำยอมอำจได้มำโดยอำยุควำมท่ำนให้นำำบทบัญญัติว่ำด้วยอำยุควำมได้
สิทธิ อันกล่ำวไว้ในสำธำรณะ 3 แห่งบรรพหนีม ้ ำใช้บังคับโดยอนุโลม
มำตรำ 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อ่ืนไว้โดยควำมสงบและโดยเปิ ดเผยด้วยเจตนำเป็ น
เจ้ำของ ถ้ำเป็ นอสังหำริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็ นเวลำสิบปี ท่ำนว่ำบุคคลนัน ้ ได้กรรมสิทธิ ์

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 23

ตำมปั ญหำ ก. อำศัยเดินผ่ำนท่ีดินของ ข. จึงเห็นได้ว่ำ ก. มิได้ใช้สิทธิโดยปรปั กษ์ต่อ ข. ฉะนัน

้ แม้ ก.
จะเดินผ่ำนท่ีดินของ ข. เป็ นเวลำนำนเท่ำใด ก็ไม่ได้สิทธิภำระจำำ ยอมตำมมำตรำ 1401 ประกอบมำตรำ 1382
แต่ประกำรใด
ภำระจำำยอมซ่ึงได้มำโดยอำยุควำมนัน้ หำกมิได้ไปจดทะเบียนจะยกเป็ นข้อต่อสู้บุคคลภำยนอกได้หรือไม่
เพรำะเหตุใด
ภำระจำำยอมซ่ึงได้มำโดยอำยุควำมนัน ้ แม้มิได้นำำไปจดทะเบียนก็ยกเป็ นข้อต่อสู้บุคคลภำยนอกได้ไม่อยู่
ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรคสอง ทัง้นีเ้พรำะผู้รับโอนภำรยทรัพย์มิใช่เป็ นผุ้ได้สิทธิในภำระจำำ ยอม
หำกแต่ภำระจำำยอมท่ต ี กติดไปนัน้ เป็ นกำรรอนสิทธิผู้รับโอนตำม ป.พ.พ. มำตรำ 480 ฉะนัน ้ ภำระจำำยอมท่ีได้มำ
โดยอำยุควำมจึงไม่อยู่ในบังคับของมำตรำ 1299 วรรคสอง ตำมท่ีมีคำำพิพำกษำฎีกำท่ี 800/2502 ได้วินิจฉัยไว้
เป็ นบรรทัดฐำน

7.1.3 ลักษณะของภาระจำายอม
ก. เจ้ำของท่ีดินแปลงหน่ึงจดทะเบียนให้ ข. เจ้ำของท่ีดน ิ แปลงข้ำงเคียงได้สิทธิทำงภำระจำำยอมผ่ำนท่ีดิน
ของตน ต่อมำ ก.ได้จดทะเบียนโอนขำยท่ีดินภำรยทรัพย์นัน ้ ให้แก่ ค. และ ข. ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินในท่ีดิน
สำมทรัพย์นัน ้ ให้แก่ ง. ดังนี ค ้ . และ ง. ต้องผูกพันต่อภำระจำำยอมหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1393 วรรคหน่ึง ถ้ำมิได้กำำ หนดไว้เป็ น อย่ำงอ่ น ื ในนิติกรรมอัน ก่อให้เกิดภำระ
จำำยอมไซร้ ท่ำนว่ำภำระจำำยอมย่อมติดไปกับสำมยทรัพย์ได้จดทะเบียนซ่ึงได้จำำหน่ำย หรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิ
อ่ ืน
ตำมปั ญหำ ก. เจ้ำของภำรยทรัพย์ได้จดทะเบียนโอนขำยภำรยทรัพย์นัน ้ ให้แก่ ค. ภำระจำำยอมย่อม ตก
ติดไป กับภำรยทรัพย์ ฉะนัน ้ ค. จึงต้องผูกพันกับสิทธิภำระจำำยอมนัน ้ และ ข. ได้จดทะเบียนให้สิทธิเก็บกินในท่ี
ดินสำมยทรัพย์นัน ้ แก่ ง. ภำระจำำยอมย่อมตกติดไปกับสำมยทรัพย์ซ่ึงได้จำำหน่ำยหรือตกไปในบังคับของสิทธิอ่น ื
ตำมมำตรำ 1393 วรรคหน่ึงดังกล่ำว
ฉะนัน ้ ง. จึงเป็ นผู้ทรงสิทธิภำระจำำยอมผ่ำนทำงในท่ีดินของ ค. ได้ทัง้ ค. และ ง. ต้องผูกพันต่อภำระ
จำำยอมนัน ้
หน่ึงจดทะเบียนให้สองได้สิทธิภำระจำำยอมในกำรเดินผ่ำนท่ีนำของตนผ่ำนไปยังท่ีนำของสอง ต่อมำสอง
ได้แบ่งขำยท่ีนำส่วนหน่ึงของตนให้แก่สำม ดังนีห ้ น่ึงจะปฏิเสธมิให้สำมผ่ำนท่ีนำของตนโดยอ้ำงว่ำตนให้สิทธิภำระ
จำำยอมแก่สองมิได้ให้แก่สำม ได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1395 ถ้ำมีกำรแบ่งแยกสำมยทรัพย์ท่ำนว่ำภำระจำำยอมยังคงมีอยู่เพ่ ือประโยชน์แก่
ทุกส่วนท่แ ี ยกออกนัน ้
ตำมปั ญหำ สองได้แบ่งขำยท่น ี ำส่วนหน่ึงของตนให้แก่สำมภำระจำำยอมยังคงมีอยู่เพ่ ือประโยชน์แก่สำมย
ทรัพย์ทุกส่วนท่ีแยกออกไป ตำมมำตรำ 1395 ดังกล่ำว ฉะนัน ้ ภำระจำำ ยอมจึงยังคงมีอยู่เพ่ ือประโยชน์แก่ท่ีน ำ
ส่วนท่ีแบ่งแยกแก่สำมด้วย ข้ออ้ำงของหน่ึงท่ีว่ำตนได้ให้สิทธิภำระจำำยอมแก่สองมิได้ให้แก่สำมจึงรับฟั งไม่ได้เพรำะ
ภำระจำำยอมย่อมมีอยู่เพ่ ือประโยชน์แก่อสังหำริมทรัพย์มใิ ช่เจำะจงเพ่ ือประโยชน์แก่บุคคลใด รวมทัง้ภำระจำำยอมยัง
คงมีอยู่เพ่ ือประโยชน์แก่ทุกส่วนท่ีแยกออกไปนัน ้ ตำมมำตรำ 1395 ดังกล่ำว
ฉะนัน้ หน่ึงจึงปฏิเสธมิให้สำมผ่ำนท่ีนำของตนไม่ได้
ก. และ ข. เป็ นเจ้ำของกรรมสิทธิร์วมในท่ีดินแปลงหน่ึง ก. แต่ผู้เดียวท่ีใช้สิทธิเดินผ่ำนท่ีดินของ ค. จน
ได้ภำระจำำ ยอมโดยอำยุควำม โดย ข. มิได้มีส่วนร่วมด้วยเลยเพรำะอยู่อำศัยในจังหวัดอ่ ืน ต่อมำ ข. ได้ย้ำยไปอยู่
อำศัยในท่ีดินแปลงดังกล่ำว ดังนี ค ้ . จะปฏิเสธมิให้ ข. เดินผ่ำนท่ีดินของตนได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ มำตรำ 1396 ภำระจำำยอมซ่ึงเจ้ำของรวมแห่งสำมยทรัพย์คนหน่ึงได้มำหรือใช้อยู่
นัน ้ ท่ำนให้ถือว่ำเจ้ำของรวมได้มำหรือใช้อยู่ด้วยกันทุกคน
ตำมปั ญหำ ก. และ ข. เป็ น เจ้ำของกรรมสิทธิร์วมในท่ีดินแปลงหน่ึง ก. แต่ผู้เดียวได้ใช้สิทธิเดินผ่ำน
ท่ีดินของ ค. จนได้ภำระจำำยอมโดยอำยุควำมแม้ ข . จะมิได้มีส่วนร่วมด้วย แต่ภำระจำำยอมซ่ึงเจ้ำของรวมแห่งสำมย
ทรัพย์คนหน่ึงได้มำหรือใช่อยู่นัน ้ ให้ถือว่ำเจ้ำของรวมได้มำหรือใช้อยู่ด้วยกันทุกคน
ฉะนัน ้ ข. จึงได้สิทธิภำระจำำยอมนัน ้ ด้วยตำมมำตรำ 1396 ดังกล่ำว ค. จึงปฏิเสธมิให้ ข. เดินผ่ำนท่ีดิน
ของตนไม่ได้
ภำระจำำยอมต่ำงกับทำงจำำเป็ นในประเด็นใดบ้ำง
ภำระจำำยอมต่ำงกับทำงจำำเป็ นในประเด็นท่ีสำำคัญ 9 ประกำร ดังต่อไปนี้
(1) ท รั พ ย์ สิ น อั น เ ก่ีย ว กั บ ภ ำ ร ะ จำำ ย อ ม ต้ อ ง ป ร ะ ก อ บ ด้ ว ย อ สั ง ห ำ ริ ม ท รั พ ย์ ส อ ง
อสังหำริมทรัพย์แต่ทรัพย์ สิน อั น เก่ียวกับ ทำงจำำ เป็ น ต้อ งเป็ น ท่ีดิ น เท่ำนั น ้ ไม่ เก่ียวกับ
อสังหำริมทรัพย์อ่น ื
(2) ภำระจำำยอมไม่มีข้อจำำกัดว่ำจะเป็ นกำรใช้สิทธิประเภทใด แต่ทำงจำำเป็ นจำำกัดเฉพำะใน
เร่ ืองทำงสัญจรเท่ำนัน ้ ประโยชน์อ่ืนจะอ้ำงทำงจำำเป็ นไม่ได้
(3) ในส่วนของทำงภำระจำำ ยอมไม่จำำ ต้องถูกล้อมจนไม่มีทำงออก แต่ทำงจำำ เป็ นนัน ้ จำำ กัด
เฉพำะกรณีท่ีดินถูกล้อมจนไม่มีทำงออกสู่ทำงสำธำรณะได้เท่ำนัน ้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 24

(4) ในส่วนของทำงภำระจำำยอมจะใช้เป็ นทำงสัญจรไปสู่ท่ีใดก็ได้ไม่มีข้อจำำกัด แต่ทำงจำำเป็ น

นัน้ จำำกัดเฉพำะกรณีผ่ำนท่ีดินท่ีล้อมออกไปสู่ทำงสำธำรณะเท่ำนัน ้
(5) ภำระจำำ ยอมนัน ้ ภำรยทรัพย์กับสำมยทรัพย์ไม่จำำ ต้องตัง้อยู่ติดต่อกัน เสมอไป แต่ทำง
จำำเป็ นจะต้องผ่ำนท่ีดินท่ีอยู่ติดต่อกัน หรืออยู่ต่อเน่ ืองกับท่ีดินท่ต
ี ิดต่อกันเ้ทำ่ นัน
้
(6) ภำระจำำยอมเป็ นสิทธิซ่ึงเจ้ำของสำมยทรัพย์จะได้ใช้ แต่ทำงจำำเป็ นเป็ นข้อจำำกัดสิทธิของ
เจ้ำของท่ีดน ิ ตำมควำมหมำยในมำตรำ 1338
(7) ภำระจำำ ยอมอำจได้ ม ำโดยผลของกฎหมำยโดยนิ ติ ก รรม หรื อ โดยอำยุ ค วำม แต่ ท ำง
จำำเป็ นนัน้ เป็ นข้อจำำกัดสิทธิโดยผลของกฎหมำยตำมมำตรำ 1349 และมำตรำ 1350
(8) ในเร่ ืองค่ำตอบแทน ภำระจำำยอมท่ีได้มำโดยผลของกฎหมำยอำจเสียค่ำทดแทนหรือไม่
ก็ได้แล้วแต่กรณี ภำระจำำยอมท่ีได้มำโดยนิติกรรมขึ้นอยู่กับควำมตกลงของคู่กรณี ส่วน
ภำระจำำยอมท่ีได้มำโดยอำยุควำมหำจำำต้องเสียค่ำทดแทนไม่ แต่ทำงจำำ เป็ นนัน ้ มำตรำ
1349 วรรคท้ำยกำำ หนดให้ต้องชดใช้ค่ำทดแทนเว้นแต่กรณีตำมมำตรำ 1350 กรณี
เดียวท่ีไม่จำำต้องเสียค่ำทดแทน
(9) ภำระจำำ ยอมอำจสิน ้ ไปโดยผลของกฎหมำยโดยนิ ติ กรรม หรื อ โดยอำยุ ค วำม แต่ท ำง
จำำเป็ นนัน ้ จะสิน
้ ไปเม่ ือหมดควำมจำำเป็ นเท่ำนัน
้ ไม่มีกรณีระงับสิน ้ ไปดังเช่นภำระจำำยอม

7.2 สิทธิและหน้าท่ีของเจ้าของ สามยทรัพย์และภารยทรัพย์

1. เจ้ำของสำมยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำำให้เกิดภำระเพ่ิมขึ้นแก่ภำรยทรัพย์ แต่มีสิทธิทำำกำรอันจำำ เป็ น
เพ่ ือรักษำและใช้สอยภำระจำำยอม
2. เจ้ำของภำรยทรัพย์จ ะต้องไม่กระทำำ กำรใดเป็ น เหตุใ ห้ ประโยชน์แห่ งภำระจำำ ยอมลดไปหรื อ
เส่ ือมควำมสะดวก แต่อำจเรียกให้ย้ำยภำระจำำยอมไปยังส่วนอ่ นื ของทรัพย์ได้

7.2.1 สิทธิและหน้าท่ีของเจ้าของสามยทรัพย์
กรณีเจ้ำของสำมยทรัพย์ ไม่มีสิทธิทำำกำรเปล่ียนแปลงในภำรยทรัพย์หรือสำมยทรัพย์ซ่ึงทำำให้เกิดภำระ
เพ่ิมขึ้นแก่ภำรยทรัพย์ ตำมมำตรำ 1388 กับกรณีควำมต้องกำรแห่งเจ้ำของสำมยทรัพย์เปล่ียนแปลงไปไม่ให้สิทธิ
แก่เจ้ำของสำมยทรัพย์ท่ีจะทำำให้เกิดภำระเพ่ิมขึ้นแก่ภำรยะทรัพย์ ตำมมำตรำ 1389 นัน ้ แตกต่ำงกันอย่ำงไร
กรณีหำ้ มทำำให้เกิดภำระเพ่ิมขึ้นแก่ภำรยทรัพย์ ตำมมำตรำ 1388 กับมำตรำ 1389 มีควำมแตกต่ำงกัน
ดังต่อไปนี้
กรณีตำม มำตรำ 1388 ภำระท่ีเพ่ิมขึ้นแก่ภำรยทรัพย์นัน ้ เกิดจำกกำรท่ีเจ้ำของสำมยทรัพย์กระทำำ กำร
เปล่ียนแปลงภำรยทรัพย์หรือสำมยทรัพย์ แต่กรณีตำมมำตรำ 1389 ภำระท่ีเพ่ิมขึ้นแก่ภำรยทรัพย์นัน ้ เกิดจำก
ควำมต้องกำรแห่งเจ้ำของสำมยทรัพย์เปล่ียนแปลงไป โดยมิได้กระทำำกำรเปล่ียนแปลงใดๆ ในภำรยทรัพย์หรือใน
สำมยทรัพย์นัน ้ เลย
ก. ได้ภำระจำำยอมโดยอำยุควำมเดินผ่ำนท่ีดินของ ข. ซ่ึงมีขอบเขตทำงกว้ำง 2 เมตร ต่อมำ ก. จะทำำกำร
ปรับปรุงเป็ นทำงคอนกรีตและขยำยทำงให้กว้ำงเพ่ิมขึ้น เป็ น 3 เมตร เพ่ ือให้สำมำรถนำำ รถเข้ำออกได้สะดวกขึ้น
เช่นนี ก ้ . มีสิทธิกระทำำกำรได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1388 เจ้ำของสำมยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำำกำรเปล่ียนแปลงในภำรยทรัพย์หรือในสำม
ยทรัพย์ซ่ึงทำำให้เกิดภำระเพ่ิมขึ้นแก่ภำรยทรัพย์
ตำมปั ญหำ เดิม ก. ได้ภำระจำำ ยอมโดยอำยุควำมเดินผ่ำนท่ีดิน ของ ข. ซ่ึงมีขอบเขตทำงกว้ำง 2 เมตร
กำรท่ี ก. จะทำำ กำรปรับปรุงทำงภำระจำำ ยอมให้เป็ นทำงคอนกรีตนัน ้ ไม่เป็ น กำรทำำ ให้เกิดภำระเพ่ิมขึ้นแก่ภำรย
ทรัพย์แต่ประกำรใด แต่กำรท่ี ก. จะขยำยทำงให้กว้ำงเพ่ิมขึ้นเป็ น 3 เมตรนัน ้ ย่อมเป็ นกำรเปล่ียนแปลงในภำรย
ทรัพย์ ซ่ึงทำำให้เกิดภำระเพ่ิมขึน ้ แก่ภำรยทรัพย์ ต้องห้ำมตำมมำตรำ 1388
ฉะนัน ้ ก. มีสิทธิทำำ กำรปรับปรุงทำงภำระจำำ ยอมให้เป็ นทำงคอนกรีตได้แต่ไม่มีสิทธิขยำยทำงให้กว้ำง
กว่ำเดิม เป็ นกำรต้องห้ำมตำมมำตรำ 1388
หน่ึงได้ภำระจำำ ยอมในกำรชักน้ำำ จำกลำำ ลำงของสองมำใช้ในท่ีดิน ของตนต่อมำลำำ รำงนีต ้ ้ืน เขิน น้ำำ ไหล
ผ่ำนไม่สะดวก หน่ึงจะเข้ำไปขุดลอกลำำรำงให้น้ำำไหลผ่ำนได้สะดวกเหมือนเดิมโดยไม่ต้อขอควำมยินยอมจำกสอง
ก่อนได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1391 วรรค 1 เจ้ำของสำมยทรัพย์มีสิทธิทำำกำรทุกอย่ำงอันจำำเป็ นเพ่ ือกำรรักษำ
และใช้ภำระจำำ ยอม แต่ต้องเสียค่ำใช้จ่ำยของตนในกำรนีเ้จ้ำของสำมยทรัพย์จะก่อให้เกิดควำมเสียหำยแก่ภำรย
ทรัพย์ได้ก็แต่น้อยท่ีสุดตำมพฤติกำรณ์
ตำมปั ญหำ หน่ึงได้ภำระจำำยอมในกำรชักน้ำำจำกลำำรำงของสองมำใช้ในท่ีดินของตน ต่อมำลำำรำงต้น ื เขิน
น้ำำไหลไม่สะดวก หน่ึงในฐำนะเจ้ำของสำมยทรัพย์จึงมีสิทธิทำำกำรทุกอย่ำงอันจำำเป็ นเพ่ ือรักษำและใช้ภำระจำำยอม
ตำมมำตรำ 1391 วรรค 1 เช่น นีห ้ น่ึงจึงมี สิทธิตำมกฎหมำยท่ีจ ะเข้ำไปขุดลอกลำำ รำงให้น้ำำ ไหลผ่ำ นได้ส ะดวก
เหมือนเดิมโดยไม่ต้องขอควำมยินยอมจำกสองก่อน แต่ประกำรใด
ฉะนัน ้ หน่ึงจะเข้ำไปขุดลอกลำำรำงให้น้ำำไหลสะดวกเหมือนเดิมได้โดยไม่ต้องได้รับควำมยินยอมก่อนตำม
มำตรำ 1391 วรรค 1 ดังกล่ำว

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 25

7.2.2 สิทธิและหน้าท่ีของเจ้าของภารยทรัพย์
ก. เจ้ำของสำมยทรัพย์ได้ก่อสร้ำงสะพำนเช่ ือมตึก 2 หลังของตน โดยสะพำนนัน ้ คร่อมทำงภำระจำำยอม
สู ง จำกพ้ืน 5 เมตร ไม่กี ดขวำงทำงเดิน รถเข้ำ ออกของ ข.เจ้ ำของสำมยทรัพย์ เช่ น นี ข้ . จะเรี ยกให้ ก. ร้ือ ถอน
สะพำนนัน ้ ออกไปได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1330 ท่ำนมิให้เจ้ำของภำรยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็ นเหตุให้ประโยชน์
แห่งภำระจำำยอมลดไปหรือเส่ ือมควำมสะดวก
ตำมปั ญหำ ก. เจ้ำของภำรยทรัพย์ได้สร้ำงสะพำนเช่ ือมตึก 2 หลังของตน โดยสะพำนนัน ้ คร่อมทำงภำระ
จำำ ยอมสูงจำกพ้ืน 5 เมตรเม่ ือสะพำนนัน ้ ไม่กีดขวำงทำงเดิน รถเข้ำออกของ ข. เจ้ำของสำมยทรัพย์ กำรสร้ำ ง
สะพำนเช่ ือมดังกล่ำวจึงไม่เป็ นเหตุให้ประโยชน์แห่งภำระจำำ ยอมลดลงไปหรือเส่ ือมควำมสะดวก ไม่ต้องห้ำมตำม
มำตรำ 1390 ดังกล่ำว
ฉะนัน้ ข. จึงเรียกให้ ก. ร้ือสะพำนนัน ้ ออกไปไม่ได้ ตำมเหตุผลดังกล่ำว
เดิมทำงภำระจำำยอมผ่ำนทำงทิศตะวันออกของท่ีดินของ ก . แต่ต่อมำ ก. เรียกให้ย้ำยทำงภำระจำำยอมไป
ทำงทิศตะวันตกของภำรยทรัพย์ โดยอ้ำงว่ำจะทำำให้ ข. เจ้ำของสำมยทรัพย์ผ่ำนทำงได้สะดวก เพรำะระยะทำงใกล้
ขึ้น และ ก. ยินยอมเสียค่ำใช้จ่ำยเอง แต่ตำมข้อเท็จจริงระยะทำงเท่ำเดิมมิได้ใกล้หรือไกลขึ้นแต่อย่ำงใด เช่นนี ข้.
จะคัดค้ำนมิให้ ก. ย้ำยทำงภำระจำำยอมนัน ้ ได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1392 ถ้ำภำระจำำ ยอมแตะต้องเพียงส่วนหน่ึงแห่งภำรยทรัพย์ เจ้ำของทรัพย์นัน ้
อำจเรียกให้ย้ำยไปยังส่วนอ่ น ื ก็ได้ แต่ต้องแสดงได้ว่ำกำรย้ำยนัน้ เป็ นประโยชน์แก่ตนและรับเสียค่ำใช้จ่ำย ทัง้นีต
้ ้อง
ไม่ทำำให้ควำมสะดวกของเจ้ำของสำมยทรัพย์ลดน้อยลง
ตำมปั ญหำ ก. เรียกให้ย้ำยทำงภำระจำำยอมโดยอ้ำงว่ำจะทำำให้ ข. เจ้ำของสำมยทรัพย์ผ่ำนทำงได้สะดวก
เพรำะระยะทำงใกล้ขึ้น แม้ ก. จะยินยอมเสียค่ำใช้จ่ำยเองแต่สิทธิของเจ้ำของสำมยทรัพย์ท่ีจะย้ำยภำระจำำยอมนัน ้
ควำมสะดวกมำกขึน ้ ของเจ้ำของสำมยทรัพย์มใิ ช่เหตุผลสำำคัญหำกแต่หลักเกณฑ์ในกำรย้ำยประกำรหน่ึงต้องแสดง
ได้ว่ำกำรย้ำยนัน ้ เป็ นประโยชน์แก่ตน เม่ ือขำดหลักเกณฑ์ดังกล่ำวสิทธิกำรเรียกร้องให้ย้ำยตำมมำตรำ 1392 จึงไม่
เกิดขึ้น
ฉะนัน ้ ข. จึงคัดค้ำนมิให้ ก. ย้ำยภำระจำำยอมได้ ตำมเหตุผลดังกล่ำว

7.3 การระงับสิน
้ ไปแห่งภาระจำายอม
1. ภำระจำำยอมอำจระงับสิน ้ ไปโดยผลของกฎหมำย ได้แก่ โดยภำรยทรัพย์หรือสำมยทรัพย์สลำยไปทัง้หมด
โดยภำรยทรัพย์หรือสำมยทรัพย์ตกเป็ นของเจ้ำของคนเดียวกันในกรณีภำระจำำยอมมิได้จดทะเบียน และ
โดยภำระจำำยอมหมดประโยชน์แก่สำมยทรัพย์
2. ภำระจำำยอมอำจระงับสิน้ ไปโดยนิติกรรม ได้แก่ โดยกำำหนดโดยระยะเวลำในนิติกรรม โดยควำมตกลงของ
คู่กรณี โดยกำรแสดงเจตนำสละภำระจำำยอม โดยกำรบอกเลิกควำมยินยอม และโดยกำรเรียกให้พ้นจำก
ภำระจำำยอม
3. ภำระจำำยอมอำจระงับสิน ้ ไปโดยอำยุควำม ได้แก่ กำรท่ีมิได้ใช้ภำระจำำยอมนัน
้ เป็ นระยะเวลำ 10 ปี ติดต่อ
กัน

7.3.1 การระงับสิน ้ ไปโดยผลของกฎหมาย

ภำระจำำยอมระงับสิน ้ ไปโดยผลของกฎหมำยมีกรณีตำมบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มำตรำใดบ้ำง
ภำระจำำยอมระงับสิน ้ ไปโดยผลของกฎหมำย มีกรณีตำมบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. ดังต่อไปนี้
(4) ตำมมำตรำ 1397 กรณีภำรยทรัพย์หรือสำมยทรัพย์สลำยไปทัง้หมด
(5) ตำมมำตรำ 1398 กรณีภ ำรยทรัพย์ และสำมยทรัพย์ต กเป็ น ของเจ้ำ ของคนเดีย วกัน
เฉพำะกรณีภำระจำำยอมซ่ึงมิได้จดทะเบียน
(6) ตำมมำตรำ 1400 วรรค 1 กรณีภำระจำำยอมหมดประโยชน์แก่สำมยทรัพย์
ถ้ำภำรยทรัพย์สลำยไปเกือบทัง้หมด ยังเหลือแต่เพียงเล็กน้อย แต่ก็ไม่เป็ นประโยชน์อะไรกับสำมยทรัพย์
นัน้ อีก เช่นนี ภ้ ำระจำำยอมจะระงับสิน ้ ไปตำมมำตรำ1397 หรือไม่
กรณีภำรยทรัพย์สลำยไปเกือบทัง้หมด เม่ ือสลำยไปยังไม่หมด แม้ยังเหลืออยู่เพียงเล็กน้อย ภำระจำำยอม
ก็ยังไม่สิน
้ ไปตำมมำตรำ 1397 แต่เม่ ือภำรยทรัพย์ท่ีเหลืออยู่ไม่เป็ นประโยชน์อะไรกับสำมยทรัพย์อีก ภำระจำำยอม
ก็ยังไม่สิน้ ไป ตำมมำตรำ 1400 วรรค 1
ก. และ ข. เป็ นเจ้ำของกรรมสิทธิใ์นท่ีดินแปลงหน่ึงร่วมกัน และได้ภำระจำำยอมโดยอำยุควำมผ่ำนท่ีดิน
ของ ค. ต่อมำ ก. และ ข. ได้ซ้ือท่ีดินภำรยทรัพย์ของ ค. มำเป็ นกรรมสิทธิร์่วมกันอีก ภำยหลัง ก. และ ข. ได้ขำย
ท่ีดินอันเป็ นสำมยทรัพย์เดิมให้ ง. เช่นนี ง้. จะอ้ำงภำระจำำยอมเดินผ่ำนท่ีดินของ ก. และ ข. อันเป็ นภำรยทรัพย์
เดิม ได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1398 ถ้ำภำรยทรัพย์ตกเป็ นเจ้ำของคนเดียวกัน ท่ำนว่ำเจ้ำของจะได้เพิกถอนกำร
จดทะเบียนก็ได้ แต่ถ้ำยังมิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ ภำระจำำยอมยังคงมีอยู่ในส่วนบุคคลภำยนอก
ตำมปั ญหำ ก. และ ข. เป็ นเจ้ำของกรรมสิทธิใ์นท่ีดินแปลงหน่ึงร่วมกันและได้ภำระจำำยอมโดยอำยุควำม
ผ่ำนท่ีดินของ ค. ต่อมำ ก. และ ข. ได้ซ้ือท่ีดินภำรยทรัพย์ของ ค. มำเป็ นกรรมสิทธิร์่วมกันอีก จึงเท่ำกับภำรย
ทรัพย์และสำมยทรัพย์ตกเป็ นเจ้ำของคนเดียวกัน ในเม่ ือเป็ นภำระจำำยอมโดยอำยุควำมโดยมิได้จดทะเบียน ภำระ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 26

จำำยอมย่อมระงับสิน ้ ไปตำมมำตรำ 1398 ดังกล่ำวเม่ ือภำระจำำยอมระงับสิน ้ ไปแล้ว แม้ ง.จะเป็ นบุคคลภำยนอก

ผู้รับโอนสำมยทรัพย์เดิมนัน ้ ก็ไม่ทำำ ให้ภำระจำำ ยอมท่รี ะงับสิน
้ ไปแล้ว กลับมีขึ้นมำอีกแต่ประกำรใดเว้นแต่จะก่อ
ภำระจำำยอมขึ้นใหม่ไม่เก่ียวกับภำระจำำยอมเดิม
ฉะนัน้ ง. จะอ้ำงภำระจำำยอมเดินผ่ำนท่ีดินของ ก. และ ข. อันเป็ นภำรยทรัพย์เดิมไม่ได้
หน่ึงได้รับภำระจำำยอมผ่ำนภำรยทรัพย์ของสองไปขำยของท่ีตลำด ซ่ึงอยู่ติดกับภำรยทรัพย์ของสองต่อมำ
ตลำดถูกขำยกิจกำรและเปล่ียนไปเป็ นโรงงำนซ่ึงล้อมรัว้โดยรอบ ทำำให้ทำงภำระจำำยอมเดิมกลำย เป็ นทำงตัน หน่ึง
ไม่ได้ใช้ทำงนัน้ อีกต่อไป เช่นนี ภ ้ ำระจำำยอมนัน ้ จะสิน
้ สุดไปหรือไม่เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1400 ถ้ำภำระจำำ ยอมหมดประโยชน์แก่สำมยทรัพย์ไซร้ ท่ำนว่ำภำระจำำ ยอมนัน ้
สิน้ ไป....
ตำมปั ญหำ หน่ึงได้ภำระจำำยอมผ่ำนภำรยทรัพย์ของสองไปขำยของท่ีตลำดซ่ึงตัง้อยู่ติดกับภำรย ทรัพย์
ของสอง ต่อมำตลำดถูกขำยกิจกำรและเปล่ียนไปเป็ นโรงงำนซ่ึงล้อมรัว้โดยรอบ ทำำให้ทำงภำระจำำ ยอมเดิมกลำย
เป็ นทำงตัน หน่ึงไม่ได้ใช้ทำงนัน ้ อีกต่อไป เช่นนี เ ้ ห็นได้ว่ำภำระจำำ ยอ
จำำยอมย่อมสิน ้ ไปตำมมำตรำ 1400 ดังกล่ำว
ฉะนัน ้ ภำระจำำยอมนัน ้ ย่อมระงับสิน
้ ไป ตำมเหตุผลดังกล่ำว

7.3.2 การระงับสิน ้ ไปโดยนิติกรรม

มีกรณีใดบ้ำงท่ภ ี ำระจำำยอมระงับสิน ้ ไปโดยนิติกรรม
ภำระจำำยอมระงับสิน ้ ไปโดยนิติกรรมนัน ้ มี 5 กรณี ดังต่อไปนี้
(1) กรณีพ้นกำำหนดระยะเวลำในนิติกรรม
(2) กรณีควำมตกลงระงับของเจ้ำของภำรยทรัพย์และเจ้ำของสำมยทรัพย์
(3) กรณีผู้ทรงสิทธิแสดงเจตนำสละภำระจำำยอม
(4) กรณีของเจ้ำภำรยทรัพย์บอกเลิกภำระจำำยอม
(5) กรณีเจ้ำของภำรยทรัพย์เรียกให้พ้นจำกภำระจำำยอม
หน่ึงตกลงด้วยวำจำให้สองชักน้ำำจำกคูน้ำำของตนไปใช้ในท่ีดินของสองได้ โดยมีกำำหนดระยะเวลำ 10 ปี
เวลำผ่ำนไปเพียง 2 ปี หน่ึงก็ขำยท่ีดินอันเป็ นภำรยทรัพย์ของตนให้แก่สำม โดยสำมรู้อยู่แล้วว่ำหน่ึงกับสองมีข้อ
ตกลงเช่นว่ำนัน ้ ดังนี ส ้ ำมจะปฏิเสธไม่ให้สองชักน้ำำจำกคูน้ำำภำ
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 1 ภำยในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมำยนีห ้ รือกฎหมำย
อ่ น
ื ท่ำนว่ำได้มำโดยนิติกรรมซ่ึงอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิหรือทรัพย์สินอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์นัน ้ ไม่
บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำำเป็ นหนังสือและได้จดทะเบียนกำรได้มำกับพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
ตำมปั ญหำ หน่ึงกับสองตกลงก่อภำระจำำยอมกันด้วยวำจำ มิได้ทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนกำรได้มำ
กับพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี ภำระจำำยอมนัน ้ จึงมีผลไม่บริบูรณ์ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 1 ดังกล่ำว ซ่ึงใช้บังคับ
ได้เฉพำะในระหว่ำงคู่กรณีจะยกเป็ นข้อต่อสู้บุคคลภำยนอกมิได้ เช่นนี แ ้ ม้สำมจะได้รู้อยู่แล้วว่ำมีภำระจำำยอมเช่น
ว่ำนัน ้ แต่เม่ ือสำมไม่ตกลงยินยอมด้วย แม้ภำระจำำยอมนัน ้ ยังเหลือเวลำอีกถึง 8 ปี ก็ชอบท่ีสองกับหน่ึงจะว่ำกล่ำว
กันเอง สองจะยกเอำสิทธิภำระจำำยอมซ่ึงมิได้จดทะเบียนขึ้นเป็ นข้อต่อสู้กับสำมไม่ได้
ฉะนัน ้ สำมจึงปฏิเสธมิให้สองชักน้ำำจำกคูน้ำำภำระจำำยอมได้ ตำมเหตุผลดังกล่ำว
ก. จดทะเบียนให้ ข. ได้ภำระจำำยอมผ่ำนท่ีดินของตนได้ ต่อมำ ก. ได้แบ่งแยกภำรยทรัพย์นัน ้ โอนขำยให้
ค. ส่วนหน่ึงและ ง. ส่วนหน่ึง ซ่ึงส่วนท่ีแบ่งแยกออกไปนัน ้ อยู่นอกขอบเขตของทำงภำระจำำ ยอม ค. และ ง. จึง
เรียกให้ท่ีดินส่วนของตนพ้นจำกภำระจำำยอม เช่นนี ข้. จะคัดค้ำนได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1354 ถ้ำมีกำรแบ่งแยกภำรยทรัพย์ ท่ำนว่ำภำระจำำยอมยังคงมีอยู่ยังคงมีอยู่แก่ทุก
ส่วนท่ีแยกออก แต่ถ้ำในส่วนใดภำระจำำยอมนัน ้ ไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตำมรูปกำร ท่ำนว่ำเจ้ำของส่วนนัน ้ จะเรียกให้พ้น
จำกภำระจำำยอมก็ได้
ตำมปั ญหำ ก. จดทะเบียนให้ ข. ได้ภำระจำำยอมผ่ำนท่ีดินของตนได้ ต่อมำ ก. ได้แบ่งแยกภำรยทรัพย์
นัน ้ โอนขำยให้ ค. ส่ วนหน่ึง และ ง. ส่ว นหน่ึง ซ่ึงในส่ว นท่แ ี บ่ง แยกออกไปนั น้ อยู่น อกขอบเขตของทำงภำระ
จำำยอม เช่นนีเ้ห็นว่ำส่วนของ ค. และ ง. ท่แ ี ยกออกไปนัน ้ ภำระจำำยอมย่อมไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตำมรูปกำร ค. และ
ง. เจ้ำของส่วนท่ีแยกออกไปนัน ้ ย่อมเรียกให้พ้นจำกภำระจำำยอมได้ ตำมมำตรำ 1394 ดังกล่ำว
ฉะนัน ้ ข. จะคัดค้ำนไม่ได้ เพรำะ ค. และ ง. ใช้สิทธิเรียกให้พ้นจำกภำระจำำยอมได้โดยชอบด้วยกฎหมำย
ดังกล่ำว

7.3.3 การระงับสิน ้ ไปโดยอายุความ

ก. ได้สิทธิภำระจำำยอมโดยจดทะเบียนผ่ำนทำงในท่ีดินของ ข. ต่อมำ ก. และ ข. ขัดผลประโยชน์กน ั ทำง
ธุรกิจกำรค้ำ ข. ได้ข่มขู่คุกคำมจน ก. ต้องย้ำยจำกสำมยทรัพย์นัน ้ ไปอยู่ท่ีจังหวัดอ่ ืนเป็ นเวลำถึง 10 ปี เม่ ือ ข. เจ้ำ
ของสำมยทรัพย์เสียชีวิตแล้ว ก. จึงกลับเข้ำมำอยู่อำศัยในสำมยทรัพย์เดิมนัน ้ อีก และจะใช้สิทธิภำระจำำยอมเดิมผ่ำ
นภำรยทรัพย์นัน ้ ดังนีท้ ำยำทของ ข. จะมีข้อต่อสู้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1399 ภำระจำำยอมนัน ้ ถ้ำมิได้ใช้ 10 ปี ท่ำนว่ำย่อมสิน ้ ไป
ตำมปั ญหำ ก. ได้สิทธิภ ำระจำำ ยอมโดยจดทะเบียน ผ่ำนทำงในท่ีดินของ ข. ต่อมำ ก. และ ข. ขัด ผล
ประโยชน์กันทำงธุรกิจกำรค้ำ ข. ได้ข่มขู่คุกคำมจน ก. ต้องย้ำยไปอยู่จังหวัดอ่ ืน เป็ น เวลำถึง 10 ปี เช่นนี ภ ้ ำระ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 27

จำำ ยอมนัน
้ ย่อมมิได้ใช้สิบปี ภำระจำำ ยอมนัน ้ ย่อมสิน
้ ไป ตำมมำตรำ 1399 ดังกล่ำว ไม่ว่ำกำรท่ีมิได้ใ ช้นัน
้ จะเกิด
จำกสำเหตุใด เพรำะกฎหมำยพิเครำะห์เฉพำะผลท่ีเกิดขึน ้ เท่ำนัน
้
ฉะนัน้ ทำยำทของ ข. จึงมีข้อต่อสู้ภำระจำำยอมนัน ้ ระงับสิน
้ ไปแล้วตำมมำตรำ 1399 ดังกล่ำว
หน่ึงได้สิทธิภำระจำำยอมผ่ำนท่ีดินของสองโดยอำยุควำม ต่อมำหน่ึงได้ไปทำำงำนต่ำงประเทศเป็ นเวลำถึง
9 ปี แล้วกับมำอยู่เมืองไทยและได้ใช้ทำงภำรยทรัพย์นัน ้ อีกเพียง 6 เดือน ก็กลับไปทำำงำนต่ำงประเทศอีกเป็ นเวลำ
2 ปี จึงกลับมำอยู่อำศัยในสำมยทรัพย์เดิมนัน ้ แต่สองไม่ยอมให้หน่ึงผ่ำนท่ีดินของตนโดยอ้ำงว่ำ ภำระจำำยอมระงับ
สิน
้ ไปแล้ว เช่นนีห้ น่ึงจะมีข้อต่อสู้อย่ำงไร
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1399 ภำระจำำยอมนัน ้ ถ้ำมิได้ใช้สิบปี ท่ำนว่ำย่อมสิน
้ ไป

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 7

1. ทรัพย์สินท่ีจะตกอยู่ภำยใต้ภำระจำำยอมได้จะต้องเป็ นทรัพย์สินประเภท อสังหำริมทรัพย์

2. กำรใช้สิทธิโดยกำรขออำศัยอำจเป็ นเหตุให้ได้มำซ่ ึงภำระจำำยอมโดยอำยุควำม ไม่ได้ เพรำะมิใช่เป็ นกำรใช้
สิทธิโดยเจตนำจะได้ภำระจำำยอม
3. ในเร่ ืองภำระจำำยอมและทำงจำำเป็ น อำจได้สิทธิทัง้ภำระจำำยอมและทำงจำำเป็ นในเส้นทำงเดียวกันได้
4. ปั กเสำเดินสำยไฟในทำงภำระจำำยอมเดิม เป็ นกำรทำำให้เกิดภำระเพ่ิมขึ้นแก่ภำรยทรัพย์
5. ภำระจำำยอมในประเทศไทยคดีทข ่ี ึ้นสู่ศำลส่วนใหญ่เป็ นเร่ ืองเก่ียวกับ ทำงสัญจร
6. กรณีเจ้ำของสำมยทรัพย์ต้องเสียค่ำใช้จ่ำยของตนเองในกำรซ่อมแซมท่ีได้ทำำ ไปแล้ว หำกเจ้ำของภำรย
ทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วย เจ้ำของภำรยทรัพย์ ต้องออกค่ำใช้จำ่ ยด้วยตำมส่วนแห่งประโยชน์
7. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1392 เจ้ำของทรัพย์อำจเรี ยกให้ย้ำยภำระจำำ ยอมไปยังส่วนอ่ ืน ได้ในกรณี ภำระ
จำำยอมแตะต้องเพียงส่วนหน่ ึงแห่งภำรยทรัพย์
8. ถ้ำภำรยทรัพย์สลำยไปทัง้หมด ภำระจำำยอมจะมีผล สิน ้ ไปโดยผลของกฎหมำย
9. ถ้ำมีกำรแบ่งแยกภำรยทรัพย์ ภำระจำำยอมยังคงมีอยู่แก่ทุกส่วนท่ีแยกออกไป
10. ภำระจำำยอมนัน ้ ถ้ำไม่ได้ใช้ไปภำยในระยะเวลำเท่ำใดย่อมสิน ้ ไป คำาตอบ ไม่มีกำรสิน ้ ไปโดยไม่ใช้
11. ทรัพย์สินท่ีเป็ นสำมยทรัพย์ได้จะต้องเป็ นทรัพย์สิน เฉพำะอสังหำริมทรัพย์
12. กำรได้ภำระจำำยอมโดยผลของกฎหมำยแล้ว ต่อมำอำจได้ภำระจำำ ยอมโดยอำยุควำมอีกในกรณีเดียวกัน
ได้ หำกได้ใช้สิทธิโดยครบหลักเกณฑ์ตำมกฎหมำย
13. เร่ ืองเก่ียวกับภำระจำำ ยอมและทำงจำำ เป็ น ภำระจำำ ยอมไม่จำำ กัดประเภทสิทธิ แต่ทำงจำำ เป็ นจำำ กัดเฉพำะ
กรณีทำงสัญจร
14. ทำำทำงภำระจำำยอมเดิมจำกโรยกรวดเป็ นเทคอนกรีต ไม่เป็ นกำรทำำให้เกิดภำระเพ่ิมขึ้นแก่ภำรยทรัพย์
15. ภำระจำำยอมเป็ นทรัพยสิทธิชนิด จำำกัดตัดทอนกรรมสิทธิ ์
16. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1391 เจ้ำของสำมยทรัพย์มีสิทธิทำำ กำรทุกอย่ำงอันจำำ เป็ นเพ่ ือรักษำและใช้ภำระ
จำำยอม แต่จะก่อให้เกิดควำมเสียหำยแก่ภำรยทรัพย์ ได้ก็แต่น้อยท่ีสุดตำมพฤติกำรณ์
17. ถ้ำภำระจำำ ยอมแตะต้ องเพี ยงส่ วนหน่ ึงแห่งภำรยทรัพย์ นัน ้ อำจเรี ยกให้ ย้ำ ยไปยั งส่ วนอ่ ืนก็ ได้ แต่ต้อง
แสดงได้ว่ำกำรย้ำยนัน ้ เป็ นประโยชน์แก่ตน
18. กรณีถ้ำมีควำมเป็ นไปมีทำงให้กลับใช้ภำระจำำยอมได้ ภำระจำำยอมนัน ้ อำจกลับมีขึ้นอีกได้นัน ้ เป็ นกรณี
ภำระจำำยอมหมดประโยชน์แก่สำมยทรัพย์โดยสิน ้ เชิง
19. ภำระจำำ ยอมท่ีได้จดทะเบียนไว้แล้ว ถ้ำภำรยทรัพย์และสำมยทรัพย์ตกเป็ นของเจ้ำของคนเดี ยวกัน จะ
ต้องเพิกถอนกำรจดทะเบียน มิฉะนัน ้ ยังคงมีผลอยู่ในส่วนบุคคลภำยนอก
20. กรณีไม่ได้ใช้ภำระจำำยอมเป็ นเวลำ 10 ปี ภำระจำำยอมนัน ้ ย่อมสิน ้ ไปทุกกรณีไม่มีข้อยกเว้น

หน่วยท่ี 8 ทรัพย์สิทธิอ่ืนๆ

1. สิทธิอำศัย สิทธิเหนือพ้ืนดิน สิทธิเก็บกิน และภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์เป็ นทรัพย์สิทธิอน ั เก่ียวกับ

อสังหำริมทรัพย์ ท่ีกำำ หนดให้บุคคลมีสิทธิใช้ได้ หรือได้รับประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์ของผู้อ่ืน หรือ
กล่ำวอีกนัยหน่ึงเป็ นทรัพย์สิทธิท
์ ่ีจำำกัดตัดทอนสิทธิข์องเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ท่ีอยู่ภำยใต้แห่งสิทธิเหล่ำ
นี้
2. กำรได้มำ กำรเปล่ียนแปลง และกำรระงับสิน ้ ไปของทรัพยสิทธิอ่นื ๆ นัน
้ จะต้องทำำ เป็ นหนังสือและจด
ทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
3. ทรัพยสิทธิอ่ืนๆนี อ้ำจมีกำำหนดเวลำหรือกำำหนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิหรือผุ้รับประโยชน์หรือเจ้ำของ
อสังหำริมทรัพย์ท่ีอยู่ภำยใต้บังคับสิทธินัน ้ ๆ หรือมีกำำหนดเวลำก็ได้
8.1 สิทธิอาศัย

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 28

1. สิทธิอำศัยเป็ นทรัพยสิทธิท่ีกำำหนดให้ผู้ทรงสิทธิ และบุคคลในครอบครัวอยู่อำศัยในโรงเรือน

ของผู้อ่ืนโดยไม่ต้องเสียค่ำเช่ำ
2. กำรได้มำ กำรเปล่ียนแปลง และกำรระงับสิน ้ ไปของสิทธิอำศัยนัน
้ จะต้องทำำเป็ นหนังสือและ
จดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
3. สิทธิอำศัยเป็ นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิ จึงไม่อำจโอนหรือรับมรดกกันต่อไปไม่ได้
4. สิทธิอำศัยอำจมีกำำหนดเวลำหรือกำำหนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิอำศัย หรือไม่มีกำำหนดเวลำ
ก็ได้

8.1.1 ลักษณะของสิทธิอาศัย
ลักษณะของสิทธิอำศัยท่ีสำำคัญมีอย่ำงไรบ้ำง
สิทธิอาศัยมีหลักสำาคัญดังต่อไปนี้
(1) สิทธิอำศัยเป็ นสิทธิทใ่ี ห้บุคคลใดมีสิทธิอยู่อำศัยในโรงเรือนของผู้อ่ืน โดยไม่เสียค่ำเช่ำ และมีสิทธิ
เก็บดอกผลธรรมดำเพียงเท่ำท่ีจำำเป็ นแก่ควำมต้องกำรของครัวเรือน
(2) สิทธิอำศัยจะได้มำโดยทำงนิติกรรมเท่ำนัน ้ และจะต้องทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนกำรได้มำนัน ้
ต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจึงจะมีผลเป็ นทรัพย์สิทธิใช้อ้ำงยันบุคคลทัว่ไปได้
(3) สิทธิอำศัยเป็ นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิอำศัยจึงโอนกันไม่ได้ แม้โดยทำงมรดก
(4) สิทธิอำศัยอำจมีกำำหนดเวลำหรือไม่ก็ได้ และจะกำำหนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิอำศัยก็ได้
ก. ให้ ข. อำศัยอยู่ในบ้ำนของตนโดยไม่ต้องเสียค่ำเช่ำบ้ำนมีกำำ หนด 10 ปี และได้ทำำ สัญญำต่อกันไว้
เป็ นหนังสือ ต่อมำ ข. อยู่ในบ้ำนของ ก. ได้ 5 ปี ก. ยกบ้ำนนัน ้ กับ ค. ค. ไม่ยอมให้ ข. อยู่ในบ้ำนนัน ้ ต่อไป ข. ก็
ไม่ยอมออกจำกบ้ำนนัน ้ โดยอ้ำงว่ำตำมสัญญำระหว่ำงตนกับ ก. นัน ้ ตนมีสิทธิอำศัยในบ้ำนนีอ ้ ีกเป็ น เวลำ 5 ปี
และ ค. รับโอนบ้ำนนัน ้ ไปโดยไม่สุจริตและไม่เสียค่ำตอบแทน ดังนีร้ะหว่ำง ข. และ ค. ผู้ใดมีสิทธิในบ้ำนดังกล่ำว
นีด้ ีกว่ำกัน
จำกอุ ทำหรณ์ ค. ผู้รั บโอนบ้ ำ นจำก ก. มีสิ ท ธิ ดี ก ว่ ำ ข. ผู้อ ำศั ยในบ้ ำ นหลั งนั น ้ ส่ ว น ข. นัน ้ แม้ จ ะมี
สั ญ ญำให้ สิ ท ธิ อำศั ย ระหว่ ำ งตนกั บ ก. แต่ สั ญ ญำดั ง กล่ ำ วเป็ น เพี ย งบุ ค คลสิ ท ธิ ใ ช้ อ้ำ งยั น ได้ ร ะหว่ ำ งตนกั บ ก.
เท่ำนัน ้ เน่ ืองจำกกำรได้มำซ่ึงสิทธิอำศัยเป็ น กำรได้มำซ่ึงทรัพย์สิทธิชนิดหน่ึงนัน ้ จะต้องทำำ เป็ น หนังสือและจด
ทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจึงจะบริบูรณ์เป็ นทรัพย์สิทธิ แต่กำรได้มำซ่ึงทรัพย์สิทธิอำศัยของ ข . นัน ้ เพียงแต่ทำำ
เป็ นหนังสือแต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจึงไม่อำจใช้อ้ำงยืนยันต่อ ค. ซ่ึงเป็ นบุคคลภำยนอกได้ สำำหรับ
ข้ออ้ำงของ ข. ท่ีว่ำ ค. ไม่สุจริตก็ไม่ปรำกฏข้อเท็จจริงว่ำ ค. ไม่สุจริตแต่ประกำรใด และไม่มีกฎหมำยบัญญัติว่ำ
บุคคลภำยนอกจะต้องสุจริตหรือไม่ กำรท่ี ค. ไม่ได้เสียค่ำตอบแทนนัน ้ ก็ไม่มีกฎหมำยบัญญัติว่ำบุคคลภำยนอกจะ
ต้องเสียค่ำตอบแทนหรือไม่ ดังนัน ้ ถ้ำ ค . ไม่ต้องกำรให้ ข. อยู่ในบ้ำนนัน ้ ต่อไป ค. ย่อมมีสิทธิให้ ข. ออกจำกบ้ำน
นัน ้ ได้

8.1.2 ผลของสิทธิอาศัย
ผู้ทรงสิทธิอำศัยมีสิทธิและหน้ำท่ีอย่ำงไรบ้ำง
ผู้ทรงสิทธิอำศัยมีสิทธิและหน้ำท่ีดังต่อไปนี้
สิทธิของผู้ทรงสิทธิอำศัย
(1) อยู่อำศัยในโรงเรือนของผู้อ่ืนโดยไม่ต้องเสียค่ำเช่ำ
(2) เก็บดอกผลธรรมดำเพียงเท่ำท่ีจำำเป็ นแก่ควำมต้องกำรของครัวเรือน
หน้ำท่ีของผู้ทรงสิทธิอำศัย
(1) ใช้โรงเรือนตำมปกติประเพณีหรือท่ก ี ำำหนดไว้ในนิติกรรมก่อตัง้สิทธิอำศัย
(2) สงวนโรงเรือนอย่ำงวิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตน และบำำรุงรักษำและซ่อมแซมเล็กน้อย
(3) ยอมให้ผู้อำศัยหรือตัวแทนเข้ำตรวจดูโรงเรือนเป็ นครัง้ครำว
(4) ไม่ดัดแปลงต่อเติมโรงเรือน
(5) ส่งคืนโรงเรือนให้ผู้ให้อำศัยเม่ ือสิทธิอำศัยระงับสิน
้ ไป

8.1.3 การระงับสิน ้ ไปซ่ึงสิทธิอาศัย

เหตุของกำรสิน ้ ไปซ่ึงสิทธิอำศัยมีอย่ำงไรบ้ำง
เหตุของกำรระงับสิน ้ ไปซ่ึงสิทธิอำศัย
1) กำรระงับสิน ้ ไปโดยผลแห่งเจตนำ ซ่ึงแบ่งออกเป็ น
- เม่ ือสิน้ ระยะเวลำท่ีกำำหนดไว้
- เม่ ือผู้ให้สิทธิอำศัยบอกเลิกสิทธิอำศัย
- เม่ ือผู้ทรงสิทธิสละสิทธิอำศัย
- เม่ ือคู่กรณีทัง้สองฝ่ ำยตกลงกันเลิกสิทธิอำศัย
2) กำรระงับสิน ้ ไปโดยผลแห่งกฎหมำย ซ่ึงแบ่งออกเป็ น
- เม่ ือผู้ทรงสิทธิอำศัยตำย
- เม่ ือสิทธิอำศัยกับกรรมสิทธิเ์กล่ ือนกลืนกัน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 29

3) กำรระงับสิน
้ ไปโดยสภำพธรรมชำติ

8.2 สิทธิเหนือพ้ืนดิน
1. สิทธิเหนือพ้ืนดินเป็ นทรัพย์สิทธิท่ีกำำหนดให้ผู้ทรงสิทธิเป็ นเจ้ำของโรงเรือน ส่ิงปลูกสร้ำงหรือ
ส่ิงเพำะ ปลูกบนดินหรือใต้ดน ิ ของผู้อ่ืน โดยไม่เป็ นส่วนควบของเจ้ำของท่ีดินนัน้ โดยจะเสียค่ำ
เช่ำเป็ นกำรตอบแทนหรือไม่ก็ได้
2. กำรได้มำ กำรโอน กำรเปล่ียนแปลงและกำรระงับสิน ้ ไปของสิทธิเหนือพ้ืน ดิน นัน
้ จะต้องทำำ
เป็ น หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
3. สิทธิเหนือพ้ืนดินมิใช่เป็ นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิ จึงอำจโอนหรือรับมรดกกันต่อไปได้
4. สิทธิเหนือพ้ืนดินอำจมีกำำหนดเวลำหรือกำำหนดตลอดชีวิตของเจ้ำของท่ีดินหรือของผู้ทรงสิทธิ
หรือไม่มีกำำหนดเวลำก็ได้

8.2.1 ลักษณะของสิทธิเหนือพ้ืนดิน
ลักษณะของสิทธิเหนือพ้ืนดินท่ีสำำคัญมีอย่ำงไรบ้ำง
สิทธิเหนือพ้นื ดินมีลักษณะท่ีสำำคัญดังต่อไปนี้
(1) สิทธิเหนือพ้ืนดินเป็ น สิทธิใ ห้บุคคลมีสิทธิเป็ น เจ้ำของโรงเรือน ส่ิงปลูกสร้ำงหรือส่ิง เพำะปลูกใน
ท่ีดิ น ของผู้ อ่น
ื โดยทรั พ ย์ สิ น เหล่ ำนั น
้ ไม่ต กเป็ น ส่ วนควบของเจ้ ำ ของท่ีดิน โดยจะเสี ย ค่ ำ เช่ ำ หรื อ ผลประโยชน์
ตอบแทนหรือไม่ก็ได้
(2) สิทธิเหนือพ้น ื ดินนัน้ อำจได้มำโดยทำงนิติกรรมและโดยทำงอ่ น ื นอกจำกนิติกรรม
(3) สิทธิเหนือพ้น ื ดินมิใช่เป็ นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิเหนือพ้ืนดิน จึงอำจโอนกันได้เสมอ
(4) สิทธิเหนือพ้น ื ดินอำจมีกำำ หนดเวลำหรือไม่ก็ได้ และจะกำำ หนดเวลำไว้ต ลอดชีวิตของเจ้ำของท่ีดิน
หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินก็ได้
ก. อนุ ญำตให้ ข. สร้ ำงบ้ำนในท่ีดิ น ของตนโดยทำำ สั ญ ญำกั น เป็ น หนั ง สื อ ไว้ ใ ห้ ข. อยู่ ใ นท่ีดิ น นั น
้ ได้
ตลอดชีวิตของ ข. ต่อมำ ก. ทำำพินัยกรรมยกท่ีดินนัน ้ ให้ ค. และ ก. ตำยลง ค. จึงฟ้ องขับไล่ ข. ออกจำกท่ีดิน
ดังนี ข้. จะไม่ยอมออกจำกท่ีดินนัน ้ ได้หรือไม่ โดยอ้ำงว่ำตนมีสิทธิตำมสัญญำตนกับ ก. ซ่ึง ค. ต้องผูกพัน ด้วย
เพรำะเป็ นผู้ได้รับท่ีดินนัน
้ จำก ก.
จำกอุทำหรณ์ ข. จะไม่ยอมร้ือถอนบ้ำนออกจำกท่ีดิน ของ ค. ไม่ได้ เพรำะ ข. มีสิทธิเหนือท่ีดิน ท่ีไม่
บริบูรณ์ เป็ นทรัพย์สิทธิ แต่เป็ นเพียงบุคคลสิทธิระหว่ำง ก. กับ ข. เท่ำนัน ้ เน่ ืองจำกกำรได้มำซ่ึงสิทธิเหนือพ้ืนดิน
ของ ข. นัน ้ มิได้จดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี จึงมิใช่ทรัพย์สิทธิท่ีจะใช้อ้ำงยันต่อ ค . ซ่ึงเป็ นบุคคลภำยนอก ค.
จึงไม่ผูกพันโดยสิทธิเหนือพ้ืนดินนัน ้ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 1

8.2.2 ผลของสิทธิเหนือพ้ืนดิน
ผู้ทรงสิทธิเหนือพ้นื ดินมีสิทธิและหน้ำท่ีอย่ำงไร
ผู้ทรงสิทธิเหนือพ้น ื ดินมีสิทธิและหน้ำท่ีดังนี้
สิทธิของผู้ทรงสิทธิเหนือพ้ืนดิน
(1) เป็ นเจ้ำของโรงเรือน ส่ิงปลูกสร้ำง หรือส่ิงเพรำะปลูกในท่ีดินของผู้อ่ืน
(2) โอนสิทธิเหนือพ้ืนดินให้แก่บุคคลอ่ ืน
(3) ร้ือถอนโรงเรือน ส่ิงปลูกสร้ำง หรือส่ิงเพรำะปลูกเม่ ือสิทธิเหนือพ้ืนดินระงับสิน
้ ไป
หน้ำท่ีของผู้ทรงสิทธิเหนือพ้ืนดิน
(1) ชำำระค่ำเช่ำให้เจ้ำของท่ีดน
ิ
(2) ปฏิบัติตำมเง่ ือนไขซ่ึงระบุไว้ในนิติกรรมก่อตัง้สิทธิเหนือพ้ืนดิน
(3) คืนท่ีดินและร้ือถอนโรงเรือน ส่ิงปลูกสร้ำง และส่ิงเพรำะปลูกเม่ ือสิทธิเหนือพ้ืนดินระงับสิน
้ ไป

8.2.3 การระงับสิน ้ ไปซ่ึงสิทธิเหนือพ้ืนดิน

เหตุของกำรสิน ้ ไปซ่ึงสิทธิเหนือพ้ืนดินมีอย่ำงไรบ้ำง
เหตุของกำรสิน ้ ไปซ่ึงสิทธิเหนือพ้ืนดิน
กำรระงับสิน ้ ไปโดยผลแห่งเจตนำซ่ึงแบ่งออกเป็ น
ก. เม่ ือสิน้ ระยะเวลำท่ีกำำหนดไว้
ข. เม่ ือมีกำรบอกเลิกสิทธิเหนือพ้ืนดินในกรณีท่ีไม่มก ี ำำหนดเวลำ
ค. เม่ ือเจ้ำของท่ีดินบอกเลิกสิทธิเหนือพ้ืนดินเม่ ือผู้ทรงสิทธิไม่ปฏิบัติตำมเง่ ือนไขหรือไม่ชำำระค่ำเช่ำสอง
ปี ติดต่อกัน
ง. เม่ ือผู้ทรงสิทธิสละสิทธิเ์หนือพ้ืนดิน
จ. เม่ ือคู่กรณีทัง้สองฝ่ ำยตกลงกันเลิกสิทธิเหนือพ้ืนดิน
ฉ. เม่ ือเจ้ำของท่ีดินตำยในกรณีท่ีสิทธิเหนือพ้ืนดินก่อตัง้ขึ้นตลอดชีวิตของเจ้ำของท่ีดิน
ช. เม่ ือผู้ทรงสิทธิเหนือพ้ืน ดิน ตำยในกรณีท่ีสิทธิเหนือพ้ืน ดิน ก่อ ตัง้ขึ้น ตลอดชี วิต ของผู้ท รงสิท ธิ
เหนือพ้ืนดิน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 30

ก. ให้ ข. ปลูกบ้ำนในท่ีดินของตนโดยมีสิทธิเหนือพ้ืนดินเป็ นเวลำ 10 ปี ต่อเม่ ือ ข. อยู่ในท่ีดินนัน้ ได้

5 ปี เกิดเพลิงไหม้บ้ำนของ ข. หมดสิน ้ ข. จะปลูกสร้ำงใหม่ในท่ีดินนัน
้ ก. ไม่ยอม ดังนี ข้. จะมีสิทธิปลูกบ้ำน
ใหม่หรือไม่
จำกอุทำหรณ์ ข. มีสิทธิปลูกบ้ำนขึ้นใหม่ในท่ีดินของ ก. เพรำะสิทธิเหนือพ้น ื ดินของ ข. ในท่ีดินของ ก.
ไม่สิน
้ ไป เพรำะสภำพบ้ำนซ่ึงเป็ นทรัพย์สินท่ตี นปลูกสร้ำงลงสิน
้ ไปเพรำะมิใช่ท่ีดินท่ีอยู่ภำยใต้บังคับสิทธิเหนือพ้ืน
ดินสิน้ ไป และเป็ นไปตำมบทบัญญัติมำตรำ 1475

8.3 สิทธิเก็บกิน
1. สิทธิเก็บกินเป็ นทรัพย์สิทธิทก ่ี ำำ หนดให้ผู้ทรงสิทธิเข้ำครอบครองใช้ และถือเอำประโยชน์จำก
อสังหำริมทรัพย์ของผู้อ่ืน
2. สิทธิเก็บกินเป็ นสิทธิท่ีให้ผู้ทรงสิทธิใช้ หรือถือเอำประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์ของผู้อ่ืนโดย
ไม่มีข้อจำำกัดเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ กล่ำวคือผู้ให้สิทธิจะระบุจำำกัดกำรใช้หรือประโยชน์เฉพำะ
อย่ำงมิได้
3. กำรได้มำ กำรเปล่ียนแปลง และกำรระงับสิน ้ ไปของสิทธิเก็บกินนัน
้ จะต้องทำำเป็ นหนังสือและ
จดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
4. สิทธิเก็บกินเป็ นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิ จึงไม่อำจโอนหรือรับมรดกกันต่อไปได้
5. สิทธิเก็บกินอำจมีกำำ หนดเวลำ หรือกำำ หนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกินหรือไม่มีกำำ หนด
เวลำก็ได้

8.3.1 ลักษณะของสิทธิเก็บกิน
ลักษณะของสิทธิเก็บกินท่ีสำำคัญมีอะไรบ้ำง
สิทธิเก็บกินมีลักษณะสำำคัญดังต่อไปนี้
(1) สิ ท ธิ เ ก็ บ กิ น เป็ น สิ ท ธิ ท่ีใ ห้ บุ ค คลมี สิ ท ธิ ค รอบครอง ใช้ ส อย และถื อ เอำประโยชน์ จ ำกอสั ง หำริ ม
ทรัพย์ของผู้อ่น ื โดยจะเสียค่ำเช่ำหรือผลประโยชน์ตอบแทน หรือไม่ก็ได้ และโดยมิได้ระบุจำำ กัดกำรใช้หรือถือเอำ
ประโยชน์
(2) สิทธิเก็บกินนัน ้ จะได้มำก็แต่ทำงนิติกรรมเท่ำนัน ้ และจะต้องทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนกำรได้
มำซ่ึงสิทธิเก็บกินต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีเพ่ ือให้บริบูรณ์เป็ นทรัพย์สิทธิท่ีจะใช้อำ้ งยันแก่บุคคลทัว่ไปได้
(3) สิทธิเก็บกินเป็ นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน จึงไม่อำจทรงสิทธิเก็บกินกันได้ แต่ก็อำจมี
กำรโอนกำรใช้สิทธิเก็บกินกันได้ เพรำะไม่ใช่กำรโอนถึงสิทธิเก็บกิน
(4) สิทธิเก็บกินนัน ้ อำจมีกำำหนดเวลำ หรือไม่มีกำำหนดเวลำ หรือกำำหนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บ
กินก็ได้
ก. เป็ น เจ้ ำ ของท่ีดิ น แปลงหน่ึง ได้ ใ ห้ ข. มี สิ ท ธิ เ ก็ บ กิ น ในท่ีดิ น ของตนโดยทำำ นิ ติ ก รรมถู ก ต้ อ งตำม
กฎหมำยแต่ไม่ได้ตกลงกันว่ำจะให้ ข. มีสิทธิเก็บกินอยู่นำนเท่ำใด ภำยหลัง ก. ไม่พอใจ ข. และไม่ต้องกำรให้ ข.
อยู่ในท่ีดินนัน้ อีกต่อไป ก. จะเรียกท่ีดินนัน ้ คืนได้หรือไม่
จำกอุทำหรณ์ สิทธิเก็ บกินระหว่ำง ก. กับ ข. เป็ น สิทธิเก็ บกิน ท่ีไม่มีกำำ หนดเวลำซ่ึง ป.พ.พ. มำตรำ
1418 วรรค 2 ให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำสิทธิเก็บกินมีอยู่ตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิ ดังนัน ้ ตำมข้อสันนิษฐำนของ
กฎหมำย ก. จะเรียกท่ีดินนัน ้ คืนไม่ได้ตรำบใดท่ี ข.ยังมีชีวิตอยู่ แต่ถ้ำมีพฤติกำรณ์แสดงให้เห็นเป็ นอย่ำงอ่ น ื เช่น
ให้สิน
้ สิทธิไปเม่ ือ ก. ไม่พอใจและเรียกเอำคืน ก. ก็ย่อมได้สิทธิเรียกท่ีดินคืนได้

8.3.2 ผลของสิทธิเก็บกิน
สิทธิและหน้ำท่ขี องผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอย่ำงไรบ้ำง
ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิและหน้ำท่ีดังต่อไปนี้
สิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
(1) ครอบครอง ใช้สอย ถือเอำประโยชน์และจัดกำรอสังหำริมทรัพย์ท่ีอยู่ภำยใต้บังคับสิทธิเก็บกิน
(2) โอนกำรใช้สิทธิเก็บกินให้บุคคลอ่ ืนเว้นแต่นิติกรรมก่อตัง้สิทธิเก็บกินจะห้ำม
หน้าท่ีของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
1) รักษำทรัพย์สินท่อ ี ยู่ภำยใต้บังคับสิทธิเก็บกินเสมอวิญญูชนรักษำทรัพย์สินของตนเอง
2) สงวนภำวะแห่งทรัพย์สินมิให้เปล่ียนไปในสำระสำำคัญ และบำำรุงรักษำปกติและซ่อมแซมเล็กน้อย
3) ออกค่ำใช้จ่ำยในกำรจัดกำรทรัพย์สิน
4) ประกันวินำศภัยทรัพย์สินท่ีอยู่ภำยใต้บังคับสิทธิเก็บกิน
5) ส่งทรัพย์สินคืน

8.3.3 การระงับสิน ้ ไปซ่ึงสิทธิเก็บกิน

เหตุของกำรสิน
้ ไปซ่ึงสิทธิเก็บกินมีอย่ำงไรบ้ำง
เหตุของกำรสิน้ ไปของสิทธิเก็บเงิน
(1) กำรระงับสิน้ ไปโดยผลแห่งเจตนำ ซ่ึงแบ่งออกเป็ น

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 31

- เม่ ือสิน้ ระยะเวลำท่ีกำำหนดไว้

- เม่ ือมีกำรบอกเลิกสิทธิเก็บกินในกรณีท่ีไม่มีกำำหนดระยะเวลำ
- เม่ ือผู้ทรงสิทธิสละสิทธิเก็บกิน
- เม่ ือคู่กรณีทัง้สองฝ่ ำยตกลงกันเลิกสิทธิเก็บกิน
(2) กำรระงับสิน ้ ไปโดยผลแห่งกฎหมำย
- เม่ ือผู้ทรงสิทธิตำย
- เม่ ือสิทธิเก็บกินกับกรรมสิทธิเ์กล่ ือนกลืนกัน
(3) กำรระงับสิน ้ ไปโดยสภำพธรรมชำติ
ก. ทำำพินัยกรรมให้ ข. มีสิทธิเก็บกินในท่ีดินของตนพร้อมบ้ำนท่ีปลูกอยู่ในท่ีดินนัน ้ เป็ นเวลำ 20 ปี ต่อ
มำเม่ ือ ข. อยู่ในท่ีดินนัน ้ ได้ 10 ปี บ้ำนนัน ้ ถูกพำยุพัดพังหมด ดังนี ก
้ . จะให้ ข. ออกจำกท่ีดินของตนโดยอ้ำงว่ำ
สิทธิเก็บกินสิน
้ สุดลงแล้วได้หรือไม่
จำกอุทำหรณ์สิทธิเก็บกินของ ข. ในท่ีดินของ ก. ไม่ระงับสิน ้ ไป แม้บ้ำนท่ีปลูกสร้ำงอยู่ในท่ีดินนัน ้ จะ
สิน
้ สลำยไปก็ตำม ก. จะให้ ข. ออกจำกท่ีดินไม่ได้ เพรำะไม่ใช่กรณีท่ีตัง้อสังหำริมทรัพย์ทอ ่ี ยู่ภำยใต้บังคับสิทธิเก็บ
กิน คือ ท่ีดินสิน้ สลำยไป

8.4 ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
1. ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์ เป็ น ทรัพยสิทธิท่ีกำำ หนดให้ผู้รับประโยชน์ได้รับชำำ ระหนี้
จำกอสั ง หำ ริ ม ทรั พ ย์ ข องผู้ อ่ ืน เป็ นครำวๆ ไป หรื อ ได้ ใ ช้ ห รื อ ถื อ เอำประโยชน์ จ ำก
อสังหำริมทรัพย์ของผู้อ่ืนตำมท่ีระบุไว้
2. ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์เป็ นภำระท่ีเก่ียวกับตัวทรัพย์สินโดยตรง
3. กำรได้มำ กำรเปล่ียนแปลง และกำรระงับสิน ้ ไปของภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์นัน ้ จะ
ต้องทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
4. ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์เฉพำะตัวของผู้รับประโยชน์ จึงไม่อำจโอนหรือรับมรดกกัน
ต่อไปได้ เว้นแต่จะมีกำรระบุไว้เป็ นอย่ำงอ่ น ื ในนิติกรรมก่อตัง้ภำระติดพัน
5. ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์อำจมีกำำหนดเวลำ หรือกำำหนดตลอดชีวิตของผู้รับประโยชน์
หรือไม่มีกำำหนดเวลำก็ได้

8.4.1 ลักษณะของภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
ลักษณะของภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์ท่ีสำำคัญมีอะไรบ้ำง
ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์มีลักษณะดังต่อไปนี้
(1) ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์เป็ นทรัพยสิทธิ ท่ีทำำให้ผู้รับประโยชน์ได้รับชำำระหนีจ้ำก
อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ข องผู้ อ ่ ืน เป็ นครำวๆ ไป หรื อ ได้ ใ ช้ แ ละถื อ เอำ ปร ะโย ชน์ จำ ก
อสังหำริมทรัพย์ของผู้อ่ืนตำมท่ีระบุได้
(2) ภำระติ ด พั น ในอสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ นั น ้ อำจได้ ม ำก็ แ ต่ โ ดยทำงนิ ติ ก รรมและโดยทำงอ่ ืน
นอกจำกนิติกรรม
(3) ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์เป็ นสิทธิเฉพำะตัวของผู้รับประโยชน์ตำมปกติ จึงไม่อำจ
โอนหรือรับมรดกกันได้เว้นแต่จะระบุไว้เป็ นอย่ำงอ่ น ื ในนิติกรรมก่อตัง้ภำระติดพันใน
อสังหำริมทรัพย์
ก. ให้ ข. เดินผ่ำนท่ีดินของตน เพ่ ือไปทำำ นำในท่น ี ำของ ข. ซ่ึงอยู่ถัดออกไปเฉพำะฤดูกำลทำำ นำเป็ น
เวลำ 20 ปี เม่ ือทำำ สัญญำมำได้ครบ 10 ปี ข. ตำยลง ค. ซ่ึงเป็ นบุตรของ ข. จะเข้ำไปทำำนำในท่ีดินของตน โดย
เดินผ่ำนท่ีดินของ ก. แต่ ก. จะไม่ให้ ค. เดินผ่ำนท่ีดินนัน ้ ดังนี ก้ . จะมีสิทธิห้ำมไม่ใ ห้ ค. เดินผ่ำนท่ีดินนัน ้ ได้
หรือไม่
จำกอุทำหรณ์ ก. มีสิทธิห้ำม ค. มิให้เดินผ่ำนท่ีดินของตน เพรำะภำระติดพันดังกล่ำวนีร้ะงับสิน ้ ไปเม่ ือ
ข. ผู้รับประโยชน์ตำย แม้ ค. จะเป็ นผู้รับมรดกจำก ข. ก็ตำม ค. ก็ไม่สำมำรถรับมรดกภำระติดพันนัน ้ ได้เว้นแต่ใน
นิติก รรมก่อตั ง้ภำระติ ด พัน ระหว่ ำ ง ก. กับ ข. จะระบุ ไว้ ว่ำ ให้ ท ำยำทของ ข. รั บมรดกภำระติ ด พัน นั น ้ ได้ ดั ง ท่ี
บัญญัติไว้ในมำตรำ 1431

8.4.2 ผลของภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
สิทธิและหน้ำท่ขี องผู้รับประโยชน์ในภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์มีอย่ำงไรบ้ำง
สิทธิและหน้ำท่ข ี องผู้รับประโยชน์ในภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
สิทธิของผู้รับประโยชน์
(1) ได้รับประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์ท่ีอยู่ภำยใต้บังคับภำระติดพัน โดยได้รับชำำระหนีเ้ป็ น
ครำวๆ จำกอสังหำริมทรัพย์ หรือได้ใช้หรือถือเอำประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์ตำมท่ีระบุ
ไว้
(2) ขอให้ศำลตัง้ผู้รักษำทรัพย์ หรือให้เอำอสังหำริมทรัพย์ออกขำยทอดตลำด
(3) ทำำกำรทุกอย่ำงเพ่ ือรักษำและใช้อสังหำริมทรัพย์ท่ีอยู่ภำยใต้บังคับภำระติดพัน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 32

หน้าท่ีของผู้รับประโยชน์
1) ปฏิบัติตำมเง่ ือนไขอันเป็ นสำระสำำคัญท่ีระบุไว้ในนิติกรรมก่อตัง้ภำระติดพัน
2) ไม่ทำำกำรเปล่ียนแปลงอสังหำริมทรัพย์ท่ีอยู่ภำยใต้บังคับภำระติดพัน
3) ไม่ทำำกำรอันเป็ นกำรเพ่ิมภำระแก่อสังหำริมทรัพย์ท่ีอยู่ภำยใต้บังคับภำระติดพัน
4) หยุดกระทำำกำรซ่ึงเป็ นประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์ท่ีอยู่ภำยใต้บังคับภำระติดพันเม่ ือภำระติดพัน
นัน้ ระงับสิน
้ ไป

8.4.3 การระงับสิน ้ ไปซ่ึงภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์

เหตุระงับสิน
้ ไปซ่ึงภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์มีอย่ำงไรบ้ำง
เหตุของกำรระงับสิน ้ ไปซ่ึงภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
1) การระงับสิน ้ ไปโดยผลแห่งเจตนา ซ่ึงอาจแบ่งออกเป็ น
(1) เม่ ือสิน้ ระยะเวลำท่ีกำำหนดไว้
(2) เม่ ือมีกำรยกเลิกภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์ในกรณีท่ีไม่มีกำำหนดระยะเวลำ
(3) เม่ ือเจ้ำของทรัพย์สินบอกเลิกภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์ในกรณีท่ีผู้รับประโยชน์ไม่ปฏิบัติ
ตำมเง่ ือนไข
(4) เม่ ือผู้รับประโยชน์สละภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
(5) เม่ ือคู่กรณีทัง้สองฝ่ ำยตกลงเลิกภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
(6) เม่ ือผู้รับประโยชน์ถึงแก่ควำมตำยในกรณีท่ีกำำหนดเวลำไว้ตลอดชีวิตผู้รับประโยชน์
2) การระงับสิน ้ ไปโดยผลแห่งกฎหมาย ซ่ึงอาจแบ่งออกเป็ น
(1) เม่ ือผู้รับประโยชน์ถึงแก่ควำมตำยในกรณีท่ีไม่ได้กำำหนดระยะเวลำเอำไว้
(2) เม่ ือผู้ รับ ประโยชน์ข อให้ศ ำลนำำ อสัง หำริ มทรั พย์ท่ีอยู่ภ ำยใต้บั ง คั บภำระติ ด พั น ออกขำยทอด
ตลำดเพ่ ือชำำระหนีท ้ ่ีค้ำงอยู่
(3) เม่ ือเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ของให้อสังหำริมทรัพย์นัน ้ พ้นจำกภำระติดพัน
(4) เม่ ือผู้รับประโยชน์มิได้ใช้อสังหำริมทรัพย์นัน ้ เป็ นเวลำ 10 ปี
(5) เม่ ือภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์หมดประโยชน์หรือมีประโยชน์น้อยลง
(6) เม่ ือภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์และกรรมสิทธิเ์กล่ ือนกลืนกัน
3) การระงับสิน ้ ไปโดยสภาพธรรมชาติ
แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 8

1. บุคคลอำจได้มำซ่ ึงทรัพย์สิทธิต่ำงๆ ได้โดยทำง นิติกรรม และ ทำงอ่ ืนนอกจำกนิติกรรม

2. บุ ค คลอำจได้ ม ำซ่ ึง ทรั พ ยสิ ท ธิ ต่ ำ งๆ เช่ น สิ ท ธิ อ ำศั ย สิ ท ธิ เ หนื อ พ้ืน ดิ น สิ ท ธิ เ ก็ บ กิ น และภำระติ ด พั น ใน
อสังหำริมทรัพย์โดยทำง นิติกรรม และ อำยุควำม
3. ทรัพยสิทธิท่ีเป็ นทรัพยสิทธิทจ่ี ำำกัดตัดทอนอำำนำจของกรรมสิทธิไ์ด้มำกท่ส ี ุด คือ สิทธิเก็บกิน
4. สิทธิอำศัย คือ สิทธิท่ีก่อให้เกิดผลต่อ ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิอยู่อำศัยในโรงเรือนของผู้อ่ืนโดยไม่ต้องเสียค่ำเช่ำ
5. ดำำให้แดงอำศัยอยู่ในบ้ำนของตนโดยทำำหนังสือระหว่ำงกัน ต่อมำดำำ ขำยท่ด ี ินนัน
้ ให้ขำว ขำวจึงฟ้ องขับไล่แดง ดัง
นัน้ แดงจะมีสิทธิอำศัยอยู่ในบ้ำนนัน ้ หรือไม่ คำาตอบ แดงไม่มีสิทธิอำศัย เพรำะสิทธิอำศัยนัน ้ ไม่ได้จดทะเบียน จึง
ไม่เป็ นทรัพยสิทธิทจ่ี ะใช้ยันกับขำวได้
6. สิทธิเหนือพ้ืนดิน คือสิทธิท่ีก่อให้เกิดผลต่อ ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิเป็ นเจ้ำของโรงเรือน ส่ิงปลูกสร้ำง หรือส่ิงเพำะปลูกท่ี
อยู่ในท่ดี ินของผู้อ่ืน
7. ขำวให้เขียวปลูกบ้ำนอยู่ในท่ีดินของตนโดยทำำสัญญำกันเอง ต่อมำขำวขำยท่ีดินนัน ้ ให้เข้มไปดังนีร้ะหว่ำงเขียวกับ
เข้มใครจะมีสิทธิในบ้ำนดีกว่ำกัน คำาตอบ เข้มมีสิทธิดีกว่ำ เพรำะเขียวมิได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพ้ืนดินสิทธิของ
เขียวจึงไม่ผูกพันเข้ม
8. สิทธิเก็ บกิน คือสิทธิ ท่ีก่อให้ เกิ ดผลอย่ ำงไรต่อผู้ ทรงสิทธิ เก็ บกิน คำา ตอบ ผู้ทรงสิทธิมี สิทธิ ครอบครอง ใช้สอย
และถือประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์ของผู้อ่ืน
9. น้ำำเงินให้ม่วงมีสิทธิเก็บกินในท่ส ี วนของตน ต่อมำม่วงโอนกำรให้สิทธิเก็บกินในท่ีดินนัน ้ ให้ฟ้ำ ถ้ำฟ้ ำตัดต้นไม้ใน
สวนไปทำำฟื นขำยหมด ดังนัน ้ น้ำำเงินจะเรียกให้ใครรับผิดชอบ คำาตอบ น้ำำเงินฟ้ องม่วงและฟ้ ำให้รับผิดชอบต่อตน
ได้ เพรำะเป็ นกรณีท่ีมีกฎหมำยบัญญัติไว้
10. ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์คือทรัพย์สิทธิท่ีก่อให้เกิดผลอย่ำงไรต่อผู้รับประโยชน์ คำาตอบ ผู้รับประโยชน์มีสิทธิ
ได้รับชำำระหนีเ้ป็ นครำวๆ หรือได้ใช้และถือเอำประโยชน์ตำมท่ีระบุไว้จำกอสังหำริมทรัพย์
11. เหลืองให้แดงเข้ำทำำนำในท่ด ี ินของตนเฉพำะฤดูกำลทำำ นำ ต่อมำแดงให้ดำำ เข้ำไปทำำ นำในท่ีนำนัน ้ แทนตน ดังนัน ้
ถ้ำดำำทำำให้ท่ีนำนัน้ เสียหำย เหลืองจะเรียกให้ใครรับผิดตำมบทบัญญัตใิ นเร่ ืองทรัพย์สินได้บ้ำง คำาตอบ เหลืองฟ้ อง
แดงให้รับผิดชอบได้ เพรำะแดงจะโอนภำระติดพันดังกล่ำวให้ดำำไม่ได้
12. ขำวให้เขียวมีสิทธิอำศัยในบ้ำนของตนโดยทำำพินัยกรรมไว้ เม่ ือขำวตำย เขียวได้ให้เช่ำบ้ำนหลังนัน ้ ไป และเหลืองได้
เข้ำครอบครองท่ด ี ินท่ีมีบ้ำนนัน้ จนได้สิทธิ เขี ยวจะยั งมี สิทธิ อำศั ยในบ้ ำนหลังนั น ้ หรื อไม่ คำำ ตอบ เขียวไม่มีสิท ธิ
อำศัยในบ้ำน เพรำะไม่ได้จดทะเบียนสิทธิอำศัยจึงไม่อำจอ้ำงยันในฐำนะทรัพยสิทธิต่อเหลืองได้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 33

13. เขียวให้ขำวปลูกบ้ำนอยูในท่ีดินของตนโดยทำำเป็ นหนังสือระหว่ำงกัน ต่อมำเขียวขำยท่ดี ินนัน

้ ให้เข้มไปดังนีร้ะหว่ำง
ขำวกับเข้มใครจะมีสิทธิในบ้ำนดีกว่ำกัน คำำตอบ เข้มมีสิทธิดีกว่ำ เพรำะขำวมิได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพ้ืนดิน สิทธิ
เหนือพ้ืนดินของขำวจึงไม่ผูกพันเข้ม

หน่วยท่ี 9 การได้มาซ่ึงอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
1. กำรได้มำซ่ึงอสังหำริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์ เป็ นกรณีทท ่ี ำำให้ผู้ได้มำสำมำรถใช้
อำำนำจแห่งสิทธิท่ีได้มำยกขึ้นต่อสู้กับผู้อ่ืน ดังนัน ้ กฎหมำยจึงจำำเป็ นต้องบัญญัติหลักกำรแสดง ออกซ่ึง
สิทธิท่ีได้มำนัน ้ ให้ชัดเจน เพ่ ือประโยชน์ต่อผู้ได้มำ (ผู้ทรงทรัพย์สิทธิ) แต่อย่ำงไรก็ดี กฎหมำยก็ยังให้
ควำมคุ้มครองสิทธิของบุคคลภำยนอกท่ีได้ทรัพย์สิทธินัน ้ มำโดยสุจริตและเสียค่ำตอบแทน
2. กำรได้มำซ่ึงอสังหำริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์นัน ้ ตำมกฎหมำยแบ่งออกเป็ น 2
ทำง คือ กำรได้มำโดยทำงนิติกรรม และกำรได้มำโดยทำงอ่ ืนนอกจำกนิติกรรม
3. กำรได้มำซ่ึงอสังหำริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์บำงกรณีอำจถูกเพิกถอนทะเบียนได้
ทัง้นีต
้ ้องเป็ นไปตำมหลักกำรตำมท่ีกฎหมำยกำำหนดไว้
4. ทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์อำจเปล่ียนแปลงระงับหรือกลับคืนมำได้ ทัง้นีก ้ ฎหมำยกำำหนดให้
นำำหลักกำรทำงทะเบียนดังบัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มำตรำ 1299 และ มำตรำ 1300 มำใช้โดยอนุโลม
อน่ึง สั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ท ่ีก ฎหมำยกำำ หนดให้ มี ก ำรแสดงออกทำงทะเบี ย น หำกมี ก ำรได้ ม ำหรื อ มี ก ำร
เปล่ียนแปลงหรือระงับ หรือกลับคืนก็ต้องแสดงออกให้ปรำกฏทำงทะเบียนเช่นกัน

การได้มาโดยทางนิติกรรมซ่ึงอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
1. กำรได้มำซ่ึงอสังหำริมทรัพย์ หรือทรัพย์สิทธิอน
ั เก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงนิติกรรมต้อง
ดำำ เนินกำรจดทะเบียนกำรได้มำซ่ึงทรัพย์สิทธินัน ้ ให้ถูกต้อง มิฉะนัน
้ ไม่บริบูรณ์เป็ นทรัพย์
สิทธิ
2. กำรได้มำโดยนิติกรรมซ่ึงอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์

หลักเกณฑ์การได้มาโดยทางนิติกรรม
ควำมในบทบัญญัติมำตรำ 1299 วรรคแรกตอนต้นท่ีกล่ำวว่ำ “ภำยในบังคับแห่งบทบัญญัติประมวล
กฎหมำยนีห ้ รือกฎหมำยอ่ น ื ” หมำยควำมว่ำอย่ำงไร
หมำยควำมว่ ำ กรณี ท ่ีจ ะนำำ บทบั ญ ญั ติ ม ำตรำ 1299 วรรคแรกมำใช้ ต้ อ งเป็ นประเด็ น ซ่ึง มิ ไ ด้ มี
บทบัญญัติใดใน ป.พ.พ. หรือบทบัญญัติใดๆในกฎหมำยอ่ น ื บัญญัติถึงกำรได้มำโดยนิติกรรมซ่ึงอสังหำริมทรัพย์
หรื อ ทรั พ ย์ สิ ท ธิ อั น เก่ีย วกั บ อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ นั น ้ ๆไว้ เ ป็ น กำรเฉพำะเจำะจงเท่ ำ นั น ้ ดั ง นั น
้ หำกเป็ น กรณี ซ่ึง มี
บทบั ญญัติแห่งกฎหมำยบั ญญัติไว้ใ นประเด็ น กำรได้ม ำ ดัง กล่ ำวไว้ เป็ น กรณีเ ฉพำะเจำะจงแล้ว ต้อ งเป็ น ไปตำม
บทบั ญ ญั ติเ ฉพำะเจำะจงนั น ้ ๆ กำำ หนดไว้ เช่น กรณีก ำรซ้ือ ขำย ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 456 บั ญ ญั ติไว้ เ ป็ น กำร
เฉพำะเจำะจงแล้ว ย่อมไม่อำจนำำมำตรำ 1299 ไปใช้บังคับแก่กำรซ้ือขำยทรัพย์สินดังกล่ำวได้
กำรได้มำซ่ึงอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอัน เก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยนิติกรรมตำมบทบัญ ญัติ
มำตรำ 1299 วรรคแรกมีกรณีใดบ้ำง
กำรได้มำโดยนิติกรรมซ่ึงอสังหำริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์ หมำยถึงกรณีท่ีคู่
สัญญำแสดงเจตนำผูกนิติสัมพันธ์เพ่ ือก่อทรัพย์สิทธิขึ้น เช่นกรณีคู่สัญญำซ่ึงมีนิติสัมพันธ์กันอยู่แต่เดิมแล้วฝ่ ำย
หน่ึงซ่ึงมีหน้ำท่ีชำำระหนีอ ้ นั เน่ ืองจำกอีกฝ่ ำยหน่ึงมีสิทธิเรียกร้อง แต่ไม่สำมำรถชำำระหนีไ้ด้ ดังนัน ้ คู่สัญญำดังกล่ำว
จึงทำำควำมตกลงประนีประนอมยอมควำมกัน โดยให้ฝ่ำยท่ีมีหน้ำท่ีชำำระหนีโ้ดยยกท่ีดินดีใช้หนีใ้ห้แก่ฝ่ำยท่ีเป็ นเจ้ำ
หนี เ ้ ช่นนีเ้ป็ นกรณี1299
กำรได้มวรรคแรก
ำโดยนิติกรรมซ่ึงอสังหำริมทรัพย์ต้องด้วยม
สมศั ก ดิ ใ์ ช้ ห นี เ้ งิ น กู้ ใ ห้ ส มบั ติ โ ดยกำรยกท่ีดิ น มี โ ฉนดแปลงหน่ึง ให้ แ ทนกำรชำำ ระหนี ต ้ ำมประมวล
กฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ มำตรำ 321 หลังจำกท่ีสมบัติครอบครองท่ีดินแปลงนีม ้ ำได้ 2 ปี สมศักดิเ์ห็นว่ำรำคำ
ท่ีดินแปลงนีส ้ ูงขึ้นมำกจึงเรียกท่ีดินแปลงนีค ้ ืนจำกสมบัติโดยอ้ำงว่ำกำรยกท่ีดินให้แทนชำำระหนีเ้งินกู้นัน ้ ตกเป็ น
โมฆะเพรำะไม่ได้ทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนกำรได้มำต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี ท่ำนเห็นด้วยกับข้ออ้ำงของสมศักดิ ์
หรือไม่ อย่ำงไร
กำรชำำ ระหนี อ ้ ย่ ำ งอ่ นื แทนกำรชำำ ระหนี ท ้ ่ีไ ด้ ต กลงกั น ไว้ ต ำมท่ีบั ญ ญั ติ ใ นประมวลกฎหมำยแพ่ ง และ
พำณิชย์มำตรำ 321 นัน ้ ไม่ใ ช่บทบั ญญัติท่ีกำำ หนดให้อยู่ใ นบังคั บหรือกำำ หนดให้ต้องทำำ ตำมแบบซ่ึง หำกไม่ไ ด้
กระทำำกำรดังกล่ำวจะทำำให้มีผลเป็ นโมฆะดังนัน ้ กำรท่ีสมศักดิใ์ช้หนีเ้งินกู้ให้แก่สมบัติโดยกำรยกท่ีดินแปลงหน่ึงให้
แทนกำรชำำระหนีเ้งินกู้นัน ้ แม้กำรยกให้จะไม่ได้ทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนกำรได้มำต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีก็ไม่
ทำำให้ผลตกเป็ นโมฆะแต้อย่ำงใด เพียงแต่มีผลให้กำรได้มำซ่ึงท่ีดินแปลงนัน ้ ไม่บริบูรณ์ตำมหลักกฎหมำยท่ีบัญญัติ
ในมำตรำ 1299 วรรคแรกเท่ำนัน ้ ซ่ึงหมำยควำมว่ำยังไม่อำจถือหรือไม่อำจบังคับได้ตำมทรัพย์สิทธินัน ้ ๆเท่ำนัน้
แต่กำรได้มำซ่ึงท่ีดินแปลงดังกล่ำวนัน ้ หำเสียเปล่ำไม่ โดยยังมีคงมีผลบังคับกันได้ในระหว่ำงคู่สัญญำในฐำนะเป็ น
บุคคลสิทธิ ในกรณีนีแ ้ ม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนกำรได้มำให้บริบูรณ์ และสมบัติยังครอบครองไม่ถึง 10 ปี ก็หำใช่

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 34

เป็ นกำรครอบครองโดยปรำศจำกสิทธิไม่ ดังนัน

้ จึงไม่เห็นด้วยกับข้ออ้ำงของสมศักดิเ์พรำะเป็ นข้ออ้ำงท่ีไม่ชอบด้วย
หลักกฎหมำย

ผลของการได้มาโดยทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคแรก

มำตรำ 1299 วรรคแรก บั ญ ญั ติ ว่ ำ กำรได้ ม ำซ่ึง อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ แ ละทรั พ ย์ สิ ท ธิ อั น เก่ีย วกั บ
อสังหำริมทรัพย์โดยนิติกรรม “ไม่บริบูรณ์” หมำยควำมว่ำอย่ำงไร
หมำยควำมว่ำนิติกรรมท่ีทำำ ให้บุคคลได้มำซ่ึงอสังหำริมทรัพย์ และทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับ อสังหำ ริม
ทรัพย์นัน
้ ไม่สำมำรถทำำให้ผู้ได้มำมีทรัพย์สิทธิท่ีจะใช้เพ่ ือยกต่อสู้บุคคลทัว่ไป หำกแต่ใช้บังคับกันได้ในระหว่ำงคู่
สัญญำในฐำนะเป็ นบุคคลสิทธิ หรือสิทธิเหนือบุคคลท่ีเป็ นคู่สัญญำเท่ำนัน ้
กำรได้มำซ่ึงท่ีดินมือเปล่ำโดยทำงนิติกรรม อยู่ในบังคับของบัญญัติมำตรำ 1299 วรรคแรกหรือไม่
ท่ีดิน มือเปล่ำ มีบทบัญญัติใ น ป.พ.พ. บัญญัติถึง กำรได้มำไว้เป็ น กำรเฉพำะแล้ว โดยมำตรำ 1377
มำตรำ 1378 ดังนัน ้ หำอยู่ในบังคับบทบัญญัติมำตรำ 1299 แต่ประกำรใดไม่

การได้มาโดยทางอ่ ืน นอกจากนิติกรรมซ่ึงอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
1. กำรได้มำซ่ึงอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สินอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอำยุควำม โดยกำรรับ
มรดก และโดยคำำพิพำกษำของศำล เป็ นกำรได้ทรัพย์สิทธิในทันท่ีโดยผลของกฎหมำยไม่ต้องนำำไปจด
ทะเบียน
2. หำกกำรได้มำจำกข้อ 1 ผู้ได้มำ นำำไปดำำเนินกำรจดทะเบียนให้ถูกต้อง กฎหมำยบัญญัติให้ผู้ได้มำเช่น
ว่ำนัน
้ สำมำรถยกกำรได้มำ ของตนขึ้นเป็ นข้อต่อสู้กับบุคคลภำยนอกแม้สุจริตและเสียค่ำตอบแทนกับ
ทัง้ได้จดทะเบียนสิทธินัน
้ มำโดยสุจริตได้

การได้มาโดยทางอายุความ
กำรได้ ม ำซ่ึง อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ห รื อ ทรั พ ย์ สิ ท ธิ เ ก่ีย วกั บ อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ โ ดยทำงอำยุ ค วำมหมำยควำม
อย่ำงไร
หมำยควำมว่ำ เม่ ือบุคคลใดได้กระทำำข้อเท็จจริงอย่ำงใดอย่ำงหน่ึงตำมกำำหนดเวลำท่ีกฎหมำยเรียกว่ำอำยุ
ควำม บุคคลนัน ้ ย่อมได้มำซ่ึงทรัพย์สิทธิทันทีท่ีครบกำำหนดเวลำท่ีเรียกว่ำอำยุควำม เช่น กรณีอำยุควำมได้สิทธิตำม
บทบัญญัติมำตรำ 1382 ทำำให้บุคคลนัน ้ ได้กรรมสิทธิใ์นทรัพย์สินทันที
นำยโกง ครอบครองปรปั กษ์ ท่ีมี ก รรมสิ ท ธิ ข์ องนำยกั น เป็ น เวลำ 11 ปี โดยมิ ไ ด้ จ ดทะเบี ย นกำรได้
กรรมสิทธิ เ ์ ช่นนีห้ ำกต่อมำนำยโกงถูกนำยกันฟ้ องขับไล่ท่ำนเห็นว่ำตำมข้อเท็จจร
กว่ำกัน
นำยโกงมีสิทธิดีกว่ำนำยกัน เพรำะทรั พย์สิ ทธิ ซ่ึง นำยโกงได้ม ำนั น ้ เป็ น กำรได้ม ำโดยทำงอ่ น
ื นอกจำก
นิติกรรมเม่ ือข้อเท็จจริงชัดเจนว่ำเป็ นกำรได้โดยกำรครอบครองปรปั กษ์เท่ำกับได้ทรัพย์สิทธินัน ้ ทันทีและใช้ยันนำย
กันได้ทันทีเช่นกัน

การได้มาโดยทางมรดก
กรณีใดบ้ำงท่ีเป็ นกำรได้มำซ่ึงอสังหำริมทรัพย์ และทรัพย์สิทธิเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงมรดก
คือกำรได้รับมรดกทัง้ในฐำนะเป็ นทำยำทโดยธรรมประเภทญำติและกำรได้มำซ่ึงมรดกโดยทำงพินัยกรรม
ทรัพย์สิทธิประเภทใดบ้ำงท่ีบุคคลไม่อำจได้รับมำโดยทำงมรดกได้เลย
ทรั พย์สิ น ประเภทสิท ธิอ ำศั ย สิท ธิเ ก็บ กิน และภำระติด พัน ในอสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ต ำมนัย ท่ีบั ญ ญั ติ ไ ว้ใ น
มำตรำ 1404 มำตรำ 1418 และ 1431 ของประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์

การได้มาโดยคำาพิพากษาของศาล
กำรได้ ม ำซ่ึง อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ห รื อ ทรั พ ยสิ ท ธิ เ ก่ีย วกั บ อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ โดยคำำ พิ พ ำกษำของศำลใน
ลักษณะใดท่ีเรียกว่ำเป็ นกำรได้มำโดยทำงอ่ น ื นอกจำกนิติกรรม
หมำยถึงกำรได้มำซ่ึงอสังหำริมทรัพย์ หรือทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยคำำพิพำกษำชีข้ำด
ตัดสิน คดีข องศำลท่ีคดีดังกล่ำวนัน ้ มีกำรสืบพยำน และศำลตัดสิน คดีโดยฟั งจำกพยำนหลักฐำนท่ีคู่ ควำมในคดี
นำำสืบ
กำรได้มำโดยคำำพิพำกษำตำมยอมของศำล เรียกว่ำเป็ นกำรได้มำโดยทำงอ่ น ื นอกจำกนิติกรรมหรือไม่
ไม่ถือเป็ นกำรได้มำโดยทำงอ่ น ื นอกจำกนิติกรรม แต่เป็ นกำรได้มำโดยทำงนิติกรรม ตำมคำำพิพำกษำฎีกำ
ท่ี 9936/2539

ผลของการได้มาโดยทางอ่ ืนนอกจากนิติกรรม
นำย ก. เป็ นเจ้ำของท่ีดินมีโฉนดแปลงหน่ึง ได้มอบหมำยให้นำย ข. ดูแลแทน แต่นำย ข. ได้ปลอมใบ
มอบอำำนำจโดยลงลำยมือช่ ือนำย ก. เป็ นผู้มอบให้ นำย ข. โอนขำยท่ีดินแปลงนัน ้ และนำย ข. ได้นำำท่ีดินแปลง
นัน้ ไปโอนขำยให้แก่ นำย ค. ซ่ึงซ้ือไปโดยสุจริต ครัน
้ นำย ก. ทรำบกำรกระทำำดังกล่ำวของนำย ข. นำย ก. จึงได้
ฟ้ องขับไล่นำย ค. ออกไปจำกท่ีดิน ดังนี น ้ .ำยค
จะมีข้อต่อสู้กับนำย ก. อย่ำงไร

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 35

หลักกฎหมำยใน ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 2 บัญญัติว่ำ “กำรได้มำซ่ึงอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์

สิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอ่ น ื นอกจำกนิติกรรมสิทธิข์องผู้ได้มำนัน ้ ถ้ำยังมิได้จดทะเบียน ท่ำนว่ำจะมี
กำรเปล่ียนแปลงทำงทะเบียนมิได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนัน ้ มิให้ยกขึ้นเป็ นข้อตู่สู้บุคคลภำยนอกผู้ได้สิทธิ
มำโดยเสียค่ำตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”
หลักกฎหมำยทัว่ไปบัญญัติว่ำ “ผู้รับโอนย่อมไม่มีสิทธิดีกว่ำผู้โอน”
จำกบทบัญญัติข้ำงต้น กำรใช้มำตรำ 1299 วรรค 2 บุคคลภำยนอกได้สิทธิมำโดยเสียค่ำตอบแทนโดย
สุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ต้องเป็ น กำรได้ไปโดยทำงทะเบียนถูกต้องตำมกฎหมำย หำกเป็ นกำรได้
อสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงทะเบียนท่ีไม่ถูกต้องจะอำศัยบทบัญญัติมำตรำ
1299 วรรค 2 เพ่ ือต่อสู้เจ้ำของเดิมไม่ได้ กรณีจึงต้องบังคับด้วยหลักกฎหมำยทัว่ไปว่ำผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่ำผู้
โอน
ดังนัน้ นำย ค. ซ้ือมำจำกนำย ข. ซ่ึงไม่ได้ เป็ น เจ้ำของกรรมสิทธิใ์ นท่ีดิน เพรำะนำย ข. โดยขำยท่ีดิ น
แปลงนั น ้ กรณี จึ ง ไม่ ต้ อ งด้ ว ยมำตรำ 1299 วรรค 2 ฉะนั น ้ นำย ค. จึ ง ไม่ มี ข้ อต่ อ สู้ กั บ นำย ก. ผู้ เ ป็ น เจ้ ำ ของ
กรรมสิทธิ ์
นำย ก. ทำำสัญญำโอนขำยท่ีดินมีโฉนดแปลงหน่ึงให้นำย ข. โดยไม่ได้ทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อ
พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี แต่ได้ส่งมอบท่ีดินให้นำย ข. เข้ำครอบครองทำำกินตลอดมำเป็ นเวลำ 13 ปี เศษแล้ว ในปี ท่ี 13
นี น ้ .ำยกได้จดทะเบียนท่ีดินแปลงนัน ้ ให้แก่นำย ค. โดยนำย ค. ตรวจสอบทะเบียนเห็นว่ำเป็ นช่ ือของนำย ก.
อยู่จึงรับซ้ือไว้ เม่ ือนำย ข. ทรำบจึงฟ้ องเพิกถอนกำรโอน ดังนี ร ้ .ะหว่
และนำยำงนำยข ค. ใครเป็ นผู้มีสิทธิใน
ท่ีดินแปลงนัน ้ ดีกว่ำกัน
หลักกฎหมำยใน ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 2 บัญญัติว่ำ “มีผู้ได้มำซ่ึงอสังหำริมทรัพย์ หรือทรัพย์
สิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอ่ น ื นอกจำกทำงนิติกรรมสิทธิข์องผู้ได้มำนัน ้ ถ้ำยังมิได้จดทะเบียน ท่ำน
ว่ ำ จะมี ก ำรเปล่ีย นแปลงทำงทะเบี ย นไม่ ไ ด้ แ ละสิ ท ธิ อั น ยั ง มิ ไ ด้ จ ดทะเบี ย นนั น ้ มิ ใ ห้ ย กขึ้ น เป็ น ข้ อ ต่ อ สู้ ต่ อ บุ ค คล
ภำยนอกผู้ได้สิทธิมำโดยเสียค่ำตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว”
กำรครอบครองปรปั กษ์เป็ น กำรได้กรรมสิทธิใ์นท่ีดิน มีโฉนดซ่ึงเป็ น อสังหำริมทรัพย์ข องผู้อ่ืน มำตำม
ควำมในบทบัญญัติมำตรำ 1299 วรรค 2 แต่เม่ ือกำรได้มำของนำย ข. ยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิทำำให้กรรมสิทธิ ์
ของนำย ข. ซ่ึงยังไม่ได้ทำำกำรจดทะเบียนกำรได้มำต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่น ี ัน
้ ไม่สำมำรถยกขึ้นเป็ นข้อต่อสู้กับนำย
ค. ซ่ึงเป็ นบุคคลภำยนอกผู้ได้กรรมสิทธิใ์นท่ีดินมำโดยเสียค่ำตอบแทนและสุจริต ทัง้ยังได้จดทะเบียนสิทธินัน ้ โดย
สุจริตจึงทำำให้นำย ค. มีสิทธิดีกว่ำนำย ข. ฉะนัน ้ นำย ข. จึงไม่อำจต่อสู้กับ นำย ค. ได้ จึงมีควำมเห็นว่ำระหว่ำง
นำย ข. กับ นำย ค. นำย ค. ย่อมเป็ นผู้มีกรรมสิทธิใ์นท่ีดินดีกว่ำ

การเพิกถอนการได้มาซ่ึงอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ทางทะเบียน
1. กำรเพิกถอนกำรจดทะเบียนเป็ นกำรแก้ปัญหำกำรจดทะเบียนให้แก่บุคคลท่ีอำจเสียเปรียบในกำรโอน
ทำงทะเบียนตำมกฎหมำยมำตรำ 1279
2. ผู้มีสิทธิเรียกให้เพิกถอนทะเบียนได้ต้องเป็ นบุคคลผู้อยู่ในฐำนะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิข องตนได้
ก่อนเท่ำนัน ้
3. กำรเรียกให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนเป็ นคนละเร่ ืองกับกำรร้องขอเพิกถอนกำรฉ้อฉล

หลักเกณฑ์การเพิกถอนการจดทะเบียน
หน่ึงเป็ นผู้จัดกำรมรดกได้นำำท่ีดินมรดกแปลงหน่ึงซ่ึงกำำลังมีปัญหำข้อพิพำทกับสองทำยำทอีกคนหน่ึง
ของเจ้ำของมรดกไปจดทะเบียนขำยฝำกกับสำมเพ่ ือนำำเงินมำต่อสู้คดีกับสอง สามเห็นว่ำคดีนีห ้ น่ึงมีสิทธิท่ีจะชนะ
ควำมจึงได้รับซ้ือฝำกท่ีดินแปลงนัน ้ ไว้ แต่ต่อมำเม่ ือศำลมีคำำพิพำกษำปรำกฏว่ำสองเป็ นฝ่ ำยชนะคดีโดยศำลได้มีคำำ
พิพำกษำถึงท่ีสุดแล้ว ให้สองเป็ นทำยำทผู้มีสิทธิได้รับมรดกในท่ีดินแปลงดังกล่ำวแต่เพียงผู้เดียว เม่ ือสามทรำบ
เร่ ืองจึงแจ้งให้หน่ึงนำำเงินมำไถ่ท่ีดินคืนภำยในกำำหนดระยะเวลำ ดังนีใ้ห้พิจำรณำว่ำสอง จะมีข้อต่อสู้อย่ำงไรหรือไม่
ตำมปั ญหำเม่ ือหน่ึงผู้จัดกำรมรดก นำำ ท่ีดิน มรดกแปลงท่ีพิพำทกับสองไปจดทะเบียนขำยฝำกกับ สำม
และสำมเห็นว่ำคดีนีห ้ น่ึงมีสิทธิจะชนะคดีควำมจึงรับซ้ือฝำกไว้เห็นได้ว่ำสำมรู้อยู่แล้วว่ำท่ีดินดังกล่ำวอยู่ระหว่ำงมี
ข้อพิพำท กำรจดทะเบียนขำยฝำกของสำมจำกหน่ึงจึงเป็ นกำรกระทำำโดยไม่สุจริต แม้สองทำยำทของเจ้ำของมรดก
จะยังมีกรณีพิพำทอยู่ในศำล ก็ถือว่ำสองเป็ นผู้อยู่ในฐำนะอันจะเรียกให้จดทะเบียนสิทธิได้ได้อยู่ก่อนแล้ว เม่ ือสำม
กระทำำกำรใดๆโดยไม่สุจริต สองจึงเรียกให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนขำยฝำกนัน ้ ได้ตำมมำตรำ 1300
ดังนัน
้ สองมีข้อต่อสู้โดยเรียกให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนขำยฝำกได้
นำยแดงทำำ สั ญ ญำจะซ้ือ จะขำยท่น ี ำกับ นำยดำำ และนำยดำำ ผู้ซ้ือ จะได้ว ำงมัด จำำ ไว้ กับ นำยแดงด้ ว ยเงิ น
จำำ นวนหน่ึง เพียงแต่รอจะไปโอนโฉนดเม่ ือสองฝ่ ำยว่ ำง แต่ต่อ มำนำยแดงได้นำำ โฉนดท่ีน ำแปลงดัง กล่ำ วไปจด
ทะเบี ยนโอนขำยให้น ำงสำวเขี ยวโดยเสน่ หำในควำมงำม เม่ ือ นำยดำำ ทรำบจึ งฟ้ องศำลให้เ รีย กเพิ ก ถอนกำรจด
ทะเบียนโอนท่ีนำแปลงนัน ้ ระหว่ำงนำยแดงกับนำงสำวเขียว แล้วให้นำยแดงโอนท่ีนำแปลงนัน ้ ขำยให้กับนำยดำำ
ต่อไป ดังนี ศ ้ ำลควรจะตัดสินคดีนีอ ้ ย่ำงไร
ตำมปั ญหำ ถ้ำเป็ นศำลควรจะตัดสินให้นำยดำำแพ้คดี เพรำะนำยดำำไม่มีอำำนำจฟ้ องคดีเน่ ืองจำกผู้ท่ีเพียง
ทำำสัญญำจะซ้ือจะขำยและวำงเงินมัดจำำนัน ้ ได้แต่เพียงบุคคลสิทธิตำมสัญญำจะซ้ือจะซ้ือจะขำยยังไม่ได้ ทรัพยสิทธิ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 36

จึงไม่ถือว่ำเป็ นผู้อยู่ในฐำนะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อน ดังนัน

้ นำยดำำ จึงไม่มีอำำ นำจฟ้ องคดีให้เพิกถอนกำรจด
ทะเบียนกำรโอนระหว่ำงนำยแดงกับนำงสำวเขียว

การเรียกให้เพิกถอนทะเบียนได้ตามมาตรา 1300 แตกต่างจากการให้เพิกถอนการฉ้อฉลตาม ปอ.

มาตรา 237
อธิบำยควำมแตกต่ำงระหว่ำงมำตรำ 1300 และมำตรำ 237 โดยสังเขป
มำตรำ 1300 เป็ นกรณีบุคคลใช้สิทธิฟ้องศำลเพ่ ือขอให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนทรัพยสิทธิเป็ นท่ีเสีย
เปรียบผู้อยูใ่ นฐำนะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อน
ส่วนมำตรำ 237 เป็ นกรณีเจ้ำหนีฟ ้ ้ องขอให้เพิกถอนนิติกรรมท่ีทำำให้เจ้ำหนีท
้ ัง้หลำยเสียเปรียบ

การเปล่ียนแปลง การระงับ และการกลับคืนมาซ่ึงทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกฎหมายกำาหนด

ให้มีทะเบียน
1. กำรเปล่ียนแปลง กำรระงับ กำรกลับคืนซ่ึงทรัพย์สิทธิอน ั เก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยนิติกรรมต้องจด
ทะเบียน มิฉะนัน ้ ยกขึน
้ ยันบุคคลทัว่ไปไม่ได้
2. กำรเปล่ียนแปลงกำรระงับ กำรกลับคืนซ่ึงทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอ่ น ื นอกจำก
นิติกรรม ถ้ำยังไม่จดทะเบียนก็มีผลจะเปล่ียนแปลงทำงทะเบียนไม่ได้
3. กำรเปล่ียนแปลง กำรระงับ กำรกลับคืนซ่ึงทรัพย์สิทธิอัน เก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอ่ น ื นอก
จำกนิติกรรม ถ้ำยังไม่ได้จดทะเบียนจะใช้ยันบุคคลภำยนอกผู้รับโอนโดยสุจริตเสียค่ำตอบแทนและจด
ทะเบียนสิทธิโดยสุจริตมิได้
4. ถ้ำมีกำรจดทะเบียนกำรเปล่ียนแปลง ระงับ และกลับคืนมำซ่ึงทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์
เป็ นกำรเสียเปรียบแก่ผู้อยู่ในฐำนะอันจะให้จดทะเบียนกำรเปล่ียนแปลง ระงับ และกลับคืนมำได้อยู่
ก่อนแล้ว ผู้ท่ีอยู่ในฐำนะเช่นนัน้ ย่อมมีอำำนำจให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนกำรเปล่ียนแปลง กำรระงับ
กำรกลับมำได้ เว้นแต่กำรจดทะเบียนเปล่ียนแปลง ระงับ และกลับคืนมำนัน ้ ได้กระทำำโดยสุจริต เสีย
ค่ำตอบแทน จึงเพิกถอนมิได้
5. หลั กกำรแสดงออกให้ ป รำกฏทำงทะเบี ย นเก่ียวกั บ กำรได้ ม ำ กำรเปล่ีย นแปลง ระงั บ กลั บ คื น ใช้
สำำหรับสังหำริมทรัพย์ท่ีกฎหมำยกำำหนดให้มท ี ะเบียนด้วย

การเปล่ียนแปลงซ่ึงทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์
ก. และ ข. เป็ นเจ้ำของกรรมสิทธิร์วมในท่ีดินแปลงหน่ึง ต่อมำ ก. และ ข. ตกลงแบ่งกรรมสิทธิร์วมโดย
มิได้จดทะเบียน เช่นนีจ้ะมีผลทำงกฎหมำยอย่ำงไร
กำรแบ่งกรรมสิทธิร์วมเป็ น กำรเปล่ียนแปลงกรรมสิทธิ เ์ม่ ือไม่จดทะเบียนมีผลไม่สมบูรณ์ใช้บังคับได้
ระหว่ำง ก. และ ข. เท่ำนัน้ ยันบุคคลภำยนอกไม่ได้

การระงับซ่ึงทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์
ก. และ ข.ตกลงระงับสิทธิเหนือพ้น ื ดินที ข. ได้สิทธิปลูกบ้ำนและปลูกโรงเรือนบนท่ีดิน ก. แต่ ก. ไม่
ได้จดทะเบียนข้อตกลง ระงับสิทธิเหนือพ้ืนดินนัน ้ ให้ปรำกฏในทะเบียนท่ีดินของตน ในเวลำต่อมำ ข. โอนขำย
สิทธิเหนือพ้น
ื ดินนัน
้ ให้ ค. ดังนี ก
้ . จะอ้ำงกับ ค. ได้หรือไม่ว่ำสิทธิเหนือพ้ืนดินดังกล่ำวนัน
้ ระงับแล้ว
ก. อ้ำงสิทธิอำศัยระงับแล้วไม่ได้ เพรำะกำรตกลงระงับเป็ นเร่ ืองระหว่ำง ก. กับ ข. คู่สัญญำเท่ำนัน
้ จะใช้
ยันต่อ ค. มิได้ เพรำะ ค. เป็ นบุคคลภำยนอก

การกลับคืนมาซ่ึงทรัพย์อันเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์
อธิบำยกำรกลับคืนมำซ่ึงทรัพย์สิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์
กำรกลั บ คื น มำ หมำยถึ ง กำรท่ีท รั พย์ สิ น อั น เก่ีย วกั บ อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ไ ด้ ถู ก โอนไปอยู่ กั บ อี ก คนหน่ึง
เป็ นกำรชัว่ครำว แล้วจึงมีกำรกลับคืนมำเป็ นเจ้ำของเดิมอีก โดยส่วนมำกจะเป็ นกรณีนิติกรรมท่ีมีเง่ ือนไขบัง คับ
หลัง คือมีเหตุกำรณ์ตำมเง่ ือนไขเกิดขึน้ จึงโอนกลับมำเป็ นเจ้ำของเดิมอีก เช่น กำรไถ่คืนขำยฝำกเป็ นต้น

การนำา บทบั ญ ญั ติ ม าตรา 1299 1300 1301 ไปใช้ กั บ สั ง หาริ ม ทรั พ ย์ ที่ ก ฎหมายกำา หนดให้ มี
ทะเบียน
นำยเกียรติได้ทำำ สัญญำขำยช้ำงเชือกหน่ึง ซ่ึงมีอำยุ 4 ปี ให้แก่นำยกอง เพ่ ือนำำ ไปใช้ข่ีไปตำมถนนใน
กรุงเทพมหำนคร โดยวัตถุประสงค์ของนำย ข. เพ่ ือให้ควำญช้ำงข่ีไปตำมถนนเรียกให้ประชำชนท่ีพบเห็นซ้ือกล้วย
หรืออ้อย ฯลฯ จำกควำญช้ำงนัน ้ ให้ช้ำงกินเป็ นอำกำร และบำงเวลำก็นำำช้ำงไปโชว์ในฐำนะช้ำงไทยเพ่ ือให้ชำวตะวัน
ตกชม เช่น นี ต ้ ำมกฎหมำยกำรซ้ือขำยระหว่ำงนำยเกียรติและนำ
กฎหมำย
กำรทำำ สั ญ ญำซ้ือ ขำยช้ำ งท่ีอ ำยุ ยั ง ไม่ย่ ำ งเข้ ำ ปี ท่ี 8 ตำมกฎหมำยพระรำชบั ญ ญั ติ สั ต ว์ พ ำหนะ 2482
สัญญำซ้ือขำยดังกล่ำวไม่จำำเป็ นต้องทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี ดังนัน ้ แม้กำรซ้ือขำยดัง
กล่ำวคู่สัญญำจะตกลงกันด้วยวำจำเท่ำนัน ้ ก็เป็ นกำรชอบด้วยกฎหมำยแล้ว

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 37

นำยเอต้องกำรซ้ือเรือกลไฟลำำหน่ึงซ่ึงมีระวำง 3 ตันจำกนำยทักษิณ เพ่ ือใช้เป็ นเรือประมงออกทะเลหำ

ปลำ แต่นำยเอกลัวว่ำกำรซ้ือขำยจะทำำไม่ถูกต้องตำมพระรำชบัญญัติเรือไทย พ.ศ. 2491 นำยเอ จึงได้มำพบและ
ปรึกษำนักกฎหมำยเพ่ ือขอคำำแนะนำำ นักกฎหมำยจะให้คำำแนะนำำอย่ำงไรแก่นำยเอ กำรซ้ือขำยดังกล่ำวจึงจะชอบ
ด้วยกฎหมำย
เม่ ือนำยเอมำปรึกษำข้อกฎหมำย นักกฎหมำยจะให้คำำปรึกษำแก่นำยเอ ว่ำเรือท่ีซ้ือขำยกันดังกล่ำวเป็ น
เพียงเรือกล คือเรือท่ีเดินด้วยเคร่ ืองกำำลังจำกเคร่ ืองจักรและแม้อำจจะใช้พลังอ่ ืนเข้ำช่วยด้วยหรือไม่ก็ตำมแต่เป็ น
เรือกลท่ีเป็ นเรือขนำดเล็กกว่ำกฎหมำยระบุน้ำำหนักเรือท่ต ี ้องบังคับให้แสดงให้ปรำกฏทำงทะเบียนในกำรได้มำ
ฉะนัน ้ เม่ ือไม่ใ ช่ กรณี กฎหมำยบั ง คั บไว้ดั งกล่ำ วในพระรำชบั ญ ญั ติกำรเดิน เรื อในน่ำนน้ำำ ไทย 2456
ประกอบพระรำชบัญญัติลักษณะปกครองท้องท่ี พ .ศ. 2457 ซ่ึงประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์มำตรำ 1302
บัญญัติไว้ให้กำรได้มำต้องแสดงให้ปรำกฏทำงทะเบียน แม้กำรซ้ือขำยเรือกลดังกล่ำวทำำ ขึ้น ด้วยวำจำมิได้ทำำ เป็ น
หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี กำรซ้ือขำยก็ชอบด้วยกฎหมำย

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 9
มาตรา 1299 ภำยในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมำยนีห ้ รือ กฎหมำยอ่ ืน
ท่ำนว่ำกำรได้มำโดยนิติกรรมซ่ ึงอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์นัน ้ ไม่บริบูรณ์
เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำำเป็ นหนังสือและ ได้จดทะเบียนกำรได้มำกับพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
ถ้ำมีผู้ได้มำซ่ ึงอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์ โดยทำงอ่ ืนนอกจำกนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มำนัน
้
ถ้ำยังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่ำนว่ำจะมีกำรเปล่ียนแปลงทำงทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนัน ้
มิให้ยกขึ้นเป็ นข้อต่อสู้บุคคลภำยนอกผู้ได้สิทธิมำโดยเสียค่ำตอบแทนและ โดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

1. ป.พ.พ. มำตรำ 1299 บัญญัติถึงเร่ ืองเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์ในประเด็น กำรได้มำ

2. คำำว่ำไม่บริบูรณ์ ตำมมำตรำ 1299 วรรคแรก มีควำมหมำย สมบูรณ์เป็ นบุคคลสิทธิ
3. หำกเป็ นกรณี กำรได้ มำซ่ ึง อสั งหำริมทรั พย์ โ ดยทำงนิ ติ กรรมตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรคแรกโดยไม่จ ด
ทะเบียนและฝ่ ำยลูกหนีไ้ม่ยินยอมโอนทรัพย์ให้ทัง้ฝ่ ำยเจ้ำหนีป ้ ระสงค์ให้โอน ดังนี ฝ ้ ่ ำยเจ้ำหนี้มีสิทธิฟ้องบังคับ
ให้โอนได้ทันท่ีเพรำะกฎหมำยให้อำำนำจไว้
4. ท่ีดินประเภท น.ส. 3 ข เม่ ือมีกำรโอนท่ด ี ินต้องจดทะเบียนนิติกรรมกำรโอนกับเจ้ำหน้ำท่ีคือ นำยอำำเภอหรือผู้
ทำำกำรแทน
5. กำรได้มำซ่ ึงอสังหำริมทรัพย์ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 2 เม่ ือได้จดทะเบียนแล้ว จะต่อสู้บุคคลภำยนอก
ได้ทุกกรณี
6. ผลกำรได้มำซ่ ึงอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอ่ ืนนอกจำกนิติกรรมโดยไม่จดทะเบียนคือ เป็ นทรัพย์สิทธิในทันทีท่ีได้
มำ
7. กำรได้อสังหำริมทรัพย์มำโดยทำงรับมรดกในฐำนะผู้รับพินัยกรรม ศำลฎีกำเคยวินิจฉัยว่ำเป็ นกำรได้มำโดยวิธี
กำร นิติกรรม
8. นำย ก. ยอมให้นำย ข. ทำำทำงเดินทำงเท้ำในท่ีดินของตน แต่ไม่ได้จดทะเบียน มีผลทำงกฎหมำยคือ ผูกพันถึง
ทำยำทผู้รับมรดกของ ก.
9. นำย ก. เป็ นเจ้ำของท่ด ี ินมีโฉนด และนำย ข. เข้ำครอบครองทำำประโยชน์ แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำ
หน้ำท่ี จนระยะเวลำล่วงเลยมำ 11 ปี ดังนีม ้ ีผลทำงกฎหมำยคือ นำย ข. ได้ท่ีดินโดยทำงอ่ ืนนอกจำกนิติกรรม
10. นำย ก. ได้ทด ่ี ินของนำย ข. เป็ นทำงภำระจำำ ยอมโดยทำงนิติกรรม จะต้ องบัง คับตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299
วรรคแรกเพรำะ ต้องบังคับตำม เพรำะภำระจำำยอมเป็ นทรัพยสิทธิเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์ประเภทหน่ ึง
11. กำรได้รับทรัพยสิทธิเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์มำ แต่เป็ นประเภทรอนกรรมสิทธิ ก ์ ฎหมำยกำำ หนดไว้อย่ำงไรจึง
จะทำำให้กำรได้มำนัน ้ สมบูรณ์ คำำตอบ ต้องจดทะเบียน เพรำะกฎหมำยมิได้ยกเว้นไว้ว่ำไม่ต้องจดทะเบียน
12. กำรได้มำซ่ ึงท่ด ี ินท่ีมีแต่ใบตรำจองต้องจดทะเบียนท่ี สำำ นักงำนท่ีดิน ท่ท
ี ด
่ี ินนัน
้ ตัง้อยู่ในเขต จึงจะถูกต้องตำม
กฎหมำย
13. ข้อท่ีศำลฎีกำเห็นว่ำไม่เป็ นกำรได้มำซ่ ึงอสังหำริมทรัพย์โดยทำงนิติกรรมตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรคแรก
คือ ได้มำโดยกำรครอบครองปรปั กษ์
14. กำรได้รับท่ีดินมำเพรำะคำำพิพำกษำของศำลท่ค ี ู่ควำมสำมำรถตกลงประนีประนอมยอมควำมกันได้ เป็ นกำรได้มำ
ซ่ ึงอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอ่ ืนนอกจำกนิติกรรม
15. ผู้ ได้อสังหำริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเก่ียวกับอสั งหำริมทรัพย์ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 2 จะใช้สิทธิ
กำรขำยไม่ได้
16. “ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภำยนอกไม่ได้” หมำยควำมว่ำ ยกขึ้นกล่ำวอ้ำงต่อบุคคลภำยนอกไม่ได้
17. “เจ้ำหนีจำำนอง” คือ “บุคคลภำยนอก” ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรคสอง
18. ผู้ท่ีอยู่ในกำรอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อนท่ีจะขอให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนตำม ป .พ.พ. มำตรำ 1300 คือ
เจ้ำของรวมผู้ครอบครองเป็ นส่วนของตนมำเกิน 10 ปี แล้ว

หน่วยท่ี 10 ระบบท่ีดินและท่ีดินของรัฐ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 38

1. ท่ีดินหมำยถึงอำณำเขตบนพ้ืนโลก ท่ีดินจึงหมำยควำมถึงพ้ืนดิน และพ้ืนน้ำำ เช่นแม่น้ำำลำำคลอง ทะเลสำบ

2. ท่ดี ินนัน
้ อำจแบ่งได้หลำยประเภท แล้วแต่จะมองในแง่ใด แต่ส่วนใหญ่แบ่งเป็ นท่ีดินของรัฐและท่ีดินของ
เอกชน
3. ท่ีดินของรัฐเป็ นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินทัง้สิน
้ แบ่งเป็ นส่ีประเภทคือ ท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำ ท่ีดินของ
รัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน ท่รี ำชพัสดุ และท่ีสงวนหวงห้ำม
4. ท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำเป็ นท่ีดน
ิ ของรัฐประเภทเดียวเท่ำนัน
้ ท่ีเอกชนจะได้มำตำมกฎหมำยท่ีดินได้
5. ท่ดี ินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันและท่ีรำชพัสดุ เป็ นท่ีดินท่ีไม่สำมำรถมำจัดให้ประชำชนได้ อธิบดี
กรมท่ีดินจึงจัดให้มีหนังสือสำำคัญสำำหรับท่ีหลวงเพ่ ือแสดงเขตไว้เป็ นหลักฐำน
6. ท่ีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันหรือท่ีดินรำชพัสดุ อำจถูกถอนสภำพโดยพระรำชบัญญัติหรือพระ
รำชกฤษฎีกำทำำให้ท่ีดินตกเป็ นท่รี กร้ำงว่ำงเปล่ำได้
7. ท่ีดินของวัดวำอำรำมในพระพุทธศำสนำ จะถูกบุคคลใดมำแย่งกำรครอบครองหรือครอบครองปรปั กษ์ไม่
ได้ และอำจจะโอนให้รำชกำร รัฐวิสำหกิจหรือเอกชนโดยพระรำชบัญญัติหรือพระรำชกฤษฎีกำ
8. ท่ีดินในศำสนำอ่ ืน เช่น ท่ีดินของวัดในศำสนำคริสต์ ท่ีดินของมัสยิดอิสลำม และท่ีดินของศำลเจ้ำก็อำจ
ถูกบุคคลใดมำแย่งกำรครอบครองหรือครอบครองปรปั กษ์ได้ เช่นเดียวกับท่ีดินของเอกชน
9. ท่ีดินของพระมหำกษัตริย์ก็จะถูกบุคคลใดแย่งกำรครอบครองหรือครอบครองปรปั กษ์ไม่ได้

10.1 ระบบท่ด ี ิน
1. ควำมหมำยของท่ีดิ น ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 139 และตำมประมวลกฎหมำยท่ีดิน มำตรำ 1 มีค วำม
หมำยเหมือนกัน คือท่ีดินหมำยถึงอำณำเขตบนพ้ืนโลก ท่ีดินจึงหมำยรวมถึงพ้ืนดินและพ้ืนน้ำำด้วย
2. ท่ีดิ น กั บ พ้ืน ดิ น มี ค วำมหมำยไม่ เ หมื อ นกั น พ้ืน ดิ น ประกอบด้ ว ยแร่ ธ ำตุ กรวดทรำย เป็ นทรั พ ย์
ประกอบเป็ นอันเดียวกับท่ีดินซ่ึงเป็ นอสังหำริมทรัพย์ชนิดท่ี 3 ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 139
3. ท่ีดินอำจแบ่งได้เป็ นท่ีดน ิ ของรัฐและท่ีดินของเอกชน
4. ท่ีดิน อำจแบ่งได้เ ป็ น ท่ีดิน ท่ียังไม่เป็ น ของใคร ท่ีดิน ไม่อำจให้เป็ น กรรมสิทธิข์ องผู้ ใ ดได้ โ ดยเด็ ด ขำด
ท่ีดินท่ีไม่เป็ นของผู้ใดโดยเฉพำะเจำะจงแต่รัฐให้รำษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน และท่ีดินท่ีมีเจ้ำของแล้ว
5. ท่ีดินอำจจำำแนกเป็ นประเภทเพ่ ืออนุรักษ์ทรัพยำกรป่ ำไม้คือ แบ่งเป็ นป่ ำอนุรักษ์ และป่ ำเศรษฐกิจ

10.1.1 ความเป็ นมาของท่ีดิน

ท่ีดินและพ้ืนดินแตกต่ำงกันอย่ำงไร
ท่ีดินหมำยถึงอำณำเขตบนพ้ืนโลก ดังนัน ้ อำณำเขตหน่ึงๆ จึงประกอบด้วยพ้ืนดิน พ้ืนน้ำำ เช่นแม่น้ำำ
ลำำ คลอง ทะเลสำบด้ ว ย ท่ีดิ น ถื อ เป็ น อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ช นิ ด แรกตำม ป.พ.พ. มำตรำ 139 ส่ ว นพ้ืน ดิ น เป็ น
อสังหำริมทรัพย์ชนิดท่ี 3 ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 139 คือ เป็ นทรัพย์ประกอบอันเดียวกับท่ีดิน
แม่น้ำำลำำคลองเป็ นท่ีดินหรือไม่ ถ้ำถือว่ำเป็ นจะเป็ นท่ีดินประเภทใด
แม่น้ำำ ลำำคลอง ถือว่ำเป็ นท่ีดินเหมือนกัน ตำมประมวลกฎหมำยท่ีดินมำตรำ 1 และถือว่ำเป็ นท่ีดินของ
รัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304(2)
ท่ีดินของเอกชนจะประกอบด้วยพ้น ื น้ำำด้วยได้หรือไม่
ท่ีดินเอกชนก็ประกอบด้วยพ้ืนน้ำำได้ เช่น ท่ีนำท่ีเจ้ำของขุดเป็ นคูระบำยน้ำำ หรือท่ีดินท่ข
ี ุดเป็ นสระว่ำย
น้ำำ ซ่ึงพ้ืนน้ำำเหล่ำนีถ
้ ือว่ำเป็ นส่วนหน่ึงของอำณำเขตของเจ้ำของท่ีดินคนนัน ้ นัน
่ เอง

10.1.2 การแบ่งประเภทของท่ด
ี ิน
ท่ีดินหลวงแบ่งออกได้เป็ นก่ีประเภท อะไรบ้ำง
ท่ีดินหลวงแบ่งเป็ นหลำยประเภทคือ
(1) ท่ีดินของชำติ กรมท่ีดินเป็ นผู้ดูแล
(2) ท่ีดินของศำสนำ กรมกำรศำสนำเป็ นผู้ดูแล
(3) ท่ีดินของพระมหำกษัตริย์ สำำนักงำนทรัพย์สินส่วนพระมหำกษัตริย์หรือสำำนักงำนพระรำชวังเป็ น
ผู้ดูแล
(4) ท่ีดินของรัฐบำลหรือท่ีรำชพัสดุ กรมธนำรักษ์ กระทรวงกำรคลังเป็ นผู้ดูแล
ท่ีดินของรัฐท่ียังไม่มีใครเป็ นเจ้ำของและท่ีดินของรัฐท่ีมีเจ้ำของมีลักษณะต่ำงกันอย่ำงไร
ท่ีดินของรัฐท่ียังไม่มีใครเป็ นเจ้ำของ ได้แก่ท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304(1) ส่วน
ท่ีดินของรัฐท่ีมีเจ้ำของแล้ว เจ้ำของอำจจะเป็ นรัฐบำล (คือท่ีรำชพัสดุ) หรือเจ้ำของอำจเป็ นองค์กรศำสนำ เช่น วัดวำ
อำรำมในพุทธศำสนำ หรือเจ้ำของอำจเป็ นสำำนักงำนทรัพย์สินส่วนพระมหำกษัตริย์ก็ได้

10.2 ท่ีดินของรัฐ
1. ทรัพย์สินของแผ่นดินแบ่งออกเป็ น 2 ประเภทคือ ทรัพย์สินแผ่นดินธรรมดำท่ีสำมำรถจำำหน่ำยจ่ำย
โอนได้ จึงเป็ นทรัพย์ในพำณิชย์และสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน ซ่ึงตำมปกติจะโอนให้บุคคลใดไม่ได้
จึงมีลักษณะเป็ นทรัพย์นอกพำณิชย์

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 39

2. สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304(1) และประเภท

ใช้เพ่ ือประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพำะตำม ป .พ.พ. มำตรำ 1304(3) จัดเป็ นทรัพย์สินของแผ่นดิน
ท่ใี ช้ เ พ่ ือ สำธำรณะประโยชน์ ส่ ว นสำธำรณะสมบั ติ ข องแผ่ น ดิ น ประเภทพลเมื อ งใช้ ร่ ว มกั น ตำม
ป.พ.พ. มำตรำ 1304(2) ถือเป็ นทรัพย์สินของแผ่นดินประเภทท่ีสงวนไว้เพ่ ือประโยชน์ส่วนรวม
3. สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ท่ีชำยตล่ิง แม่น้ำำ ลำำคลอง เป็ นท่ีดินท่ี
ไม่สำมำรถจั ดให้ประชำชนได้ อธิบดีกรมท่ีดิน จึงจั ดให้มีกำรออกหนังสือ สำำ คั ญ สำำ หรั บท่ีหลวงเพ่ ือ
แสดงเขตไว้เป็ นหลักฐำน
4. สำธำรณะสมบัติของแผ่น ดิน ประเภทท่ีใ ช้เพ่ ือประโยชน์ข องแผ่น ดิน โดยเฉพำะหรือท่รี ำชพัสดุ คือ
ท่ีดิน ท่ีตัง้ของหน่วยรำชกำรทัง้ทหำรและพลเรือน เช่น ท่ีตัง้ศำลำกลำงจังหวัด ท่ต ี ัง้ท่ีว่ำกำรอำำ เภอ
ท่ีดนิ ท่ีตัง้กระทรวง ทบวง กรม เป็ นต้น
5. สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทท่ีสงวนหรือหวงห้ำม เช่น ท่ภ ี ูเขำ ท่ีป่ำสงวนแห่งชำติ ท่ีอุทยำน
แห่งชำติ เขตรักษำพันธุ์สัตว์ป่ำ
6. หนังสือสำำคัญสำำหรับท่ีหลวงคือ หนังสือสำำคัญในท่ีดน ิ ของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันและในท่ีรำช
พัสดุเท่ำนัน ้ ไม่มีกำรออกในท่ีดน
ิ ของรัฐประเภทท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำ
7. สำธำรณะสมบัติของแผ่น ดิน ประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันอำจถูกถอนสภำพโดยพระรำชบั ญญัติหรือ
พระรำชกฤษฎีกำ ทำำให้กลับกลำยเป็ นท่ีดินของรัฐประเภทท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำได้

10.2.1 ลักษณะทั่วไปของสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน และทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดา

ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดำแตกต่ำงจำกทรัพย์สินของเอกชนอย่ำงไร
ทรัพย์สินของเอกชนสำมำรถถูกยึดได้ แต่ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดำห้ำมยึดตำม ป.พ.พ. มำตรำ
1307
ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดำแตกต่ำงกับสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินอย่ำงไร
ทรัพย์สินใดท่ีแผ่นดินถือไว้ในฐำนะควำมเป็ นอยู่เสมือนบริษัทเอกชนใหญ่ มีทรัพย์สินไว้จำำหน่ำยจ่ำย
โอน ทำำผลประโยชน์หำกำำไรเข้ำท้องพระคลังได้ ถือเป็ นทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดำ ถูกยึดไม่ได้ ถูกครอบครอง
ปรปั กษ์ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 ได้
ทรัพย์สินใดท่ีแผ่นดินถือไว้ในฐำนะเป็ นผู้แทนของรำษฎรและรักษำไว้เพ่ ือสำธำรณะประโยชน์หรือเพ่ ือ
ประโยชน์ของรำษฎรร่วมกันโดยตรง ได้ช่ือว่ำเป็ นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินมีลักษณะเป็ นทรัพย์นอกพำณิชย์
เพรำะโอนไม่ได้ จะถูกยึดไม่ได้ บุคคลใดจะยกอำยุควำมอำยุควำมขึ้นต่อสู้กับแผ่นดินก็ไม่ได้ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ
1305 1306 และ 1307
10.2.2 สาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทท่ีรกร้างว่างเปล่า
ท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำหมำยควำมว่ำอย่ำงไร ท่ีป่ำถือว่ำเป็ นท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำหรือไม่
ท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำ หมำยควำมถึงท่ีดินท่ียังไม่ได้จัดให้รำษฎรจับจอง ยังไม่ได้นำำ ไปออกโฉนดหรือ
น.ส. 3 ให้รำษฎร ท่ีป่ำถือว่ำเป็ นท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำได้ แต่ต้องไม่ใช่ท่ีป่ำสงวนต้องเป็ นท่ีป่ำธรรมดำเท่ำนัน ้
บุคคลใดเป็ นผู้ดูแลรักษำท่ีดน ิ รกร้ำงว่ำงเปล่ำ
ตำมประมวลกฎหมำยท่ีดินมำตรำ 8 นัน ้ อธิบดีกรมท่ีดินจะเป็ นผู้ดูแลรักษำท่รี กร้ำงว่ำงเปล่ำ แต่ใน
ทำงปฏิบัติมีคำำสัง่กระทรวงมหำดไทยท่ี 890/2498 ลงวันท่ี 16 สิงหำคม 2498 มอบหมำยให้จังหวัด เทศบำล
หรือสุขำภิบำลเป็ นผู้ดูแลรักษำท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำนัน ้ แทนอธิบดีกรมท่ีดิน
ท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำสำมำรถนำำมำใช้ประโยชน์อย่ำงไรได้บ้ำง
ท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำสมำรถนำำมำดำำเนินกำรได้ดังนี้
(1) สำมำรถนำำมำจัดให้ประชำชนตำมกฎหมำยท่ีดินได้ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1334
(2) อธิ บดี ก รมท่ีดิ น สำมำรถนำำ ท่ีดิ น รกร้ ำ งว่ ำ งเปล่ ำ มำจั ด หำผลประโยชน์ โดยวิ ธี ก ำรซ้ือ ขำยแลก
เปล่ียน ให้เช่ำและให้เช่ำซ้ือได้ ตำมประมวลกฎหมำยท่ีดิน มำตรำ 10 11
(3) รั ฐ มนตรี ม หำดไทยสำมำรถนำำ ท่ีดิ น รกร้ำ งว่ ำ งเปล่ ำ มำจั ด ขึ้ น ทะเบี ย นเพ่ ือ ให้ ท บวงกำรเมื อ งใช้
ประโยชน์ในรำชกำรได้ ตำมประมวลกฎหมำยท่ีดินมำตรำ 8 ทวิ
(4) รัฐมนตรีมหำดไทยสำมำรถนำำ ท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำมำให้สัมปทำนแก่เอกชนหรือให้เอกชนใช้ใน
ระยะเวลำอันจำำกัดได้ ตำมประมวลกฎหมำยท่ีดิน มำตรำ 12
10.2.3 สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน
สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน จำำ เป็ น ต้องมีทะเบียนกำำ หนดไว้ว่ำเป็ น ท่ีดิน
ประเภทนีห้ รือไม่
สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้รว่ มกัน ไม่จำำเป็ นจ้องมีทะเบียนว่ำอยู่ท่ีใด เน้ือท่ีเท่ำใด
เพรำะกำรจะเป็ นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินชนิดนี ข ้ ึ้ นอยู่กับว่ำมีรำษฎ
ไม่ก็พอแล้ว
สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้รว่ มกันมีผู้ดูแลรักษำหรือไม่

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 40

สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้รว่ มกัน มีผู้ดูแลรักษำทัง้สิน

้ เช่น แม่น้ำำ ลำำคลอง กรม
เจ้ำท่ำเป็ นผู้ดูแล ทำงหลวง กรมทำงหลวงเป็ นผู้ดูแล ท่ีเลีย
้ งสัตว์สำธำรณะ หนองน้ำำ สำธำรณะ ป่ ำช้ำสำธำรณะ
นำยอำำเภอท้องท่ีเป็ นผู้ดูแลรักษำ
มีกำรออกหนังสือสำำคัญในท่ีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันหรือไม่ ถ้ำมีออกหนังสือชนิดใด
จะมีกำรออก “หนังสือสำำคัญสำำหรับท่ีหลวง” สำำหรับท่ีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้รว่ มกัน เช่นมีกำร
ออกในท่ีเลีย ้ งสัตว์สำธำรณะ เป็ นต้น
10.2.4 สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทท่ใี ช้เพ่ ือประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ
ท่ีรำชพัสดุแบ่งเป็ นก่ีประเภทอะไรบ้ำง
ท่ีรำชพัสดุแบ่งเป็ น 2 ประเภทคือ
(1) ท่ีรำชพัสดุท่ีเป็ นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน คือ เป็ นท่ีดินท่ต ี ัง้สถำนท่ีรำชกำรมำแต่ต้น
(2) ท่รี ำชพัสดุท่ีเป็ นทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดำเดิมเป็ นท่ีท่ีดินของเอกชน แต่รัฐบำลได้ท่ีดินนัน ้ มำ
จำกเอกชน เช่น ยึดหรือซ้ือมำจำกเอกชน แต่ยังไม่ได้นำำท่ีดินนัน ้ มำใช้ในรำชกำรแต่อย่ำงใด
ท่ีรำชพัสดุคือท่ีดินประเภทใด ใครเป็ นผู้ดูแล
ท่ีร ำชพั ส ดุ คื อ ท่ีดิ น ท่ีตั ง้ กระทรวง ทบวง กรมในรั ฐ บำล ทั ง้ ทหำรและพลเรื อ น แต่ ไ ม่ ใ ช่ ท่ีดิ น ของ
รัฐวิสำหกิจและไม่ใช่ท่ีดินของเทศบำลหรือสุขำภิบำล ผู้ดูแลรักษำท่ีรำชพัสดุคือ กรมธนำรักษ์ กระทรวง กำรคลัง
10.2.5 สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทท่ีสงวนหรือหวงห้าม
กำรหวงห้ำมท่ีดินก่อนหน้ำมีกำรประกำศใช้ พ.ร.บ. ว่ำด้วยกำรหวงห้ำมท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำอัน เป็ น
สำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน พ.ศ. 2478 จะต้องดำำเนินกำรอย่ำงไร
กำรหวงห้ำมท่ีดินก่อนมีกำรประกำศใช้ พ.ร.บ. ว่ำด้วยกำรหวงห้ำมท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำ พ.ศ. 2478
จะดำำ เนินกำรประกำศหรือออกกฎหมำยเป็ นรำยๆไป เช่นประกำศกรมโยธำธิกำร ว่ำด้วยกำรสร้ำงถนนเยำวรำช
ร.ศ. 110 (พ.ศ. 2434) เป็ นต้น
ท่ีดินท่ีหวงห้ำมไว้ตำม พ.ร.บ. หวงห้ำมท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำ พ.ศ. 2478 ยังคงเป็ นท่ีดินรกร้ำงว่ำง
เปล่ำอยูห ่ รือไม่
ท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำท่ีได้ทำำกำรหวงห้ำมไว้ตำม พ.ร.บ. หวงห้ำมท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำ พ.ศ. 2478 ไม่
เป็ นท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำอีกต่อไปแต่จะเป็ นท่ีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้รว่ มกันหรือเป็ นท่รี ำชพัสดุแล้วแต่กรณี
ท่ีเขำ ท่ภ
ี ูเขำ สำมำรถออกโฉนดได้หรือไม่เพรำะเหตุใด
ท่ีเขำ ท่ภี ูเขำ ตำมหลักทัว่ไปจะออกโฉนดไม่ได้ คือ บุคคลท่ีครอบครองท่ีเขำ ท่ีภูเขำ ตัง้แต่ประกำศใช้
ประมวลกฎหมำยท่ีดินนับตัง้แต่วัน ท่ี 1 ธัน วำคม 2497 เป็ น ต้นไป แต่ถ้ำบุคคลใดครอบครองท่ีเขำ ท่ีภูเขำมำ
ก่อนหน้ำวันท่ี 1 ธันวำคม 2497 และได้แจ้ง ส.ค. 1 แล้วก็มีสิทธิได้รับโฉนดได้ เพรำะไม่ต้องห้ำมตำมกฎหมำย
เพรำะกฎหมำยห้ำมออกโฉนดในท่ีภูเขำ นับแต่วันท่ีประกำศใช้ ประมวลกฎหมำยท่ีดิน เป็ นต้นมำเท่ำนัน ้

10.2.6 การออกหนังสือสำาคัญสำาหรับท่ีหลวง
หนังสือสำำคัญสำำหรับท่ีหลวงจะออกในท่ีดินประเภทใดบ้ำง
หนังสือสำำคัญสำำหรับท่ีหลวงจะออกได้ในท่ีดิน 2 ประเภทคือ
(1) ท่ีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ท่ีเลีย้งสัตว์สำธำรณะ ท่ห
ี นองน้ำำสำธำรณะ
(2) ท่ีรำชพัสดุ เช่น ท่ีสนำมบิน ท่ต
ี ัง้สำำนักรำชกำรบ้ำนเมือง
หนังสือสำำคัญสำำหรับท่ีหลวงเป็ นหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิใ์นท่ีดินหรือไม่
หนังสือสำำคัญสำำหรับท่ีหลวงไม่ใช่หนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิใ์นท่ีดิน แต่เป็ นหนังสือท่ีแสดงแนว
เขตท่ีดน
ิ ของรำชกำรเท่ำนัน้

10.2.7 การถอนสภาพสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน
ท่ีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันจะถูกถอนสภำพให้เป็ นท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำได้โดยวิธีกำรใดได้
บ้ำง
ท่ีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันจะถูกถอนสภำพเป็ นท่รี กร้ำงว่ำงเปล่ำได้ 2 วิธีคือ
(1) ถูกถอนสภำพโดยพระรำชบัญญัติ กรณีท่ีทบวงกำรเมือง รัฐวิสำหกิจหรือเอกชนหำ
ท่ีดน
ิ แปลงอ่ ืนมำให้พลเมืองใช้แทน
(2) ถูกถอนสภำพโดยพระรำชกฤษฎีกำ กรณีท่ีพลเมืองเลิกใช้ประโยชน์ในท่ีดินนัน้ แล้ว
ป.ท่ีดิน มำตรำ 8 วรรค 2(1)
ท่ีดินรำชพัสดุจะถูกถอนสภำพได้โดยอำศัยกฎหมำยฉบับใด
ท่ีรำชพัสดุนัน
้ เดิมกำรถูกถอนสภำพให้ใช้ ป.ท่ีดินมำตรำ 8 วรรค 2(2) ต่อมำถึง พ.ศ. 2518 ได้มี
กำรประกำศใช้ พ.ร.บ. ท่ีรำชพัสดุ มำตรำ 8 , 9 เป็ นหลักเกณฑ์ในกำรถอนสภำพแทน

10.3 ท่ีดินของศาสนาและพระมหากษัตริย์
1. วัดในพระพุทธศำสนำ สำมำรถได้มำซ่ึงท่ีดินโดยได้รับกำรอุทิศจำกรำษฎร โดยซ้ือจำกรำษฎร และเข้ำ
ครอบครองปรปั กษ์ท่ีดินของรำษฎร

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 41

2. ท่ีดนิ ของวัดในพุทธศำสนำ จะถูกบุคคลใดแย่งกำรครอบครองหรือครอบครองปรปั กษ์ไม่ได้

3. ท่ีดินของวัดในพุทธศำสนำจะโอนไปให้หน่วยรำชกำร หรือบุคคลได้ก็ต้องอำศัยทำงรำชกฤษฎีกำหรือ
พระรำชกฤษฎีกำแล้วแต่กรณี
4. มิ ซ ซั ง โรมั น คำทอลิ ก เป็ น วั ด ในศำสนำคริ ส ต์ ซ ่ึง มี ลั ก ษณะเป็ นนิ ติ บุ ค คล จึ ง มี สิ ท ธิ ถื อ ท่ีดิ น ใน
ประเทศไทยได้
5. มัสยิดอิสลำม เป็ นนิติบุคคลตำม พ.ร.บ. มัสยิดอิสลำม 2490 จึงมีสิทธิถือท่ีดินได้ ซ่ึงอำจได้มำซ่ึง
ท่ีดน ิ โดยทำงนิติกรรมหรือเข้ำไปแย่งกำรครอบครองหรือครอบครองปรปั กษ์ท่ีดินของเอกชนก็ได้
6. ศำลเจ้ำท่ีตัง้อยู่ในท่ีดินของรัฐบำล หรือแม้จะตัง้ในท่ีดินของเอกชน แต่เอกชนอุทิศท่ีดินนัน ้ ให้เป็ น
สมบั ติ ข องศำลเจ้ ำ ท่ีดิ น ชนิ ด นี เ้ ป็ น สำธำรณะสมบั ติ ข องแผ่ น ดิ น ใครจะยกอำยุ ค วำมครอบครอง
ปรปั กษ์ขน ึ้ ต่อสู้ไม่ได้
7. ศำลเจ้ำท่ีตัง้อยู่ใ นท่ีดิน ของเอกชน และเอกชนมิได้ อุทิ ศให้ เป็ น ของรั ฐ บำล ท่ีดิ น แบบนีย ้ ั งเป็ น ของ
เอกชนอยู่ จึงอำจเสียสิทธิโดยถูกแย่งกำรครอบครอง หรือถูกครอบครองปรปั กษ์ได้
8. ท่ีดิน ของพระมหำกษัต ริ ย์ไ ม่ว่ำ จะเป็ น ท่ีดิน ท่ีเป็ น ทรัพย์ สิน ส่วนพระองค์ ทรัพย์ สิน ส่ว นสำธำรณะ
สมบัติของแผ่นดิน และทรัพย์สินส่วนพระมหำกษัตริย์ เช่น ท่ีทรัพย์สิน บุคคลใดจะมำแย่งกำรครอบ
ครองหรือครอบครองปรปั กษ์ไม่ได้
10.3.1 ท่ีดินในวัดวาอารามในพุทธศาสนา
ท่ีดินของวัดในพุทธศำสนำมีอะไรบ้ำง
มี 3 ประเภทคือ
(1) ท่ีวัด คือ ท่ีซ่ึงตัง้วัด ตลอดจนเขตของวัดนัน้
(2) ท่ีธรณีสงค์ คือท่ีซ่ึงเป็ นสมบัตข ิ องวัด
(3) ท่ีกัลปนำ คือท่ีซ่ึงมีผู้อุทิศแต่ผลประโยชน์ให้แก่วัดหรือพระศำสนำ (พ.ร.บ.คณะสงฆ์มำตรำ 33)
กำรโอนท่ีดินของวัดในพุทธศำสนำจะทำำได้โดยวิธีกำรใดบ้ำง
ตำมปกติ จะทำำได้โดยพระรำชบัญญัติ (พ.ร.บ. คณะสงฆ์ มำตรำ 34 วรรค 1) แต่อำจจะโอนโดยพระ
รำชกฤษฎีกำถ้ำ จะโอนท่ีวัด ให้ ส่วนรำชกำรรั ฐ วิ ส ำหกิ จ หรื อ หน่ว ยงำนอ่ น
ื ของรั ฐ เม่ ือ มหำเถรสมำคมไม่ ขั ด ข้ อ ง
(พ.ร.บ. คณะสงฆ์มำตรำ 34 วรรค 2)

10.3.2 ท่ีดินของวัดในศาสนาคริสต์ในประเทศไทย
ท่ีดินของมิซซังโรมันคำทอลิกแบ่งเป็ นก่ีประเภท อะไรบ้ำง
แบ่งเป็ นสองประเภทใหญ่ๆ คือ
(1) ท่ีดินท่ใี ช้เป็ นวัด โรงเรือน ตึกรำม วัดบำดหลวง แยกย่อยเป็ นสองชนิดคือ
- สถำนวัดบำดหลวง
- สถำนพักสอนศำสนำ
(2) ท่ีดินเพ่ ือประโยชน์ได้แก่ มิซซัง (พ.ร.บ. ลักษณะวัดบำทหลวงโรมันคำทอลิก ร.ศ. 128 มำตรำ
6)
ท่ีดินของมิซซังหนองแสง มีอยู่ในเขตใดบ้ำง
ท่ีดิ น มิ ซ ซั ง หนองแสงมี อ ยู่ 7 จั ง หวั ด คื อ (1) อุ บ ลรำชธำนี (2) ศรี ษ ะเกษ (3) นครพนม
(4)อุดรธำนี (5) หนองคำย (6) สกลนคร (7) เลย

10.3.3 ท่ีดินของมัสยิดอิสลาม
มัสยิดอิสลำมจะได้มำซ่ึงท่ีดิน โดยวิธีกำรใดบ้ำง
อำจได้มำหลำยวิธีดังนี้
(1) ได้มำโดยทำงนิติกรรม เช่น ทำำกำรซ้ือขำยแลกเปล่ียนหรือมีผู้ยกให้
(2) ได้ ม ำโดยกำรเข้ ำ ไปครอบครองปรปั กษ์ ท ่ีดิ น มี โ ฉนดของเอกชนเกิ น 10 ปี (ป.พ.พ. มำตรำ
1382) และเข้ำไปแย่งครอบครองท่ีดินมือเปล่ำของเอกชนเกิน 1 ปี (ป.พ.พ. มำตรำ 1375)
(3) ได้มำตำมบทบัญญัตข ิ องศำสนำอิสลำม

10.3.4 ท่ีดินของศาลเจ้า
ท่ีดินท่ตี ัง้ศำลเจ้ำ ถือเป็ นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินเสมอไปหรือไม่
ไม่เสมอไป อำจแยกได้ดังนีค ้ ือ
(1) ถ้ำศำลเจ้ำนัน ้ ตัง้อยู่ในท่ีดินของรัฐบำล หรือแม้แต่จะตัง้อยูใ่ นท่ีดินของเอกชน แต่เอกชนอุทิศท่ีดิน
นัน
้ ให้เป็ นสมบัติของศำลเจ้ำและอยู่ในควำมปกครองของรัฐบำล
ท่ีดินชนิดนีถ ้ ือว่ำเป็ นสำธำรณะสมบัตข ิ องแผ่นดิน
(2) ถ้ำศำลเจ้ำตัง้อยู่ในท่ีดินของเอกชน และเอกชนมิได้อุทิศให้เป็ นของรัฐบำล ท่ีดินชนิดนัน ้ ยังเป็ น
เอกชนอยู่ ไม่เป็ นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 42

10.3.5 ท่ีดินของพระมหากษัตริย์
ทรัพย์สินของพระมหำกษัตริยแ ์ บ่งเป็ นก่ีประเภท อะไรบ้ำง
มี 3 ประเภทคือ
(1) ทรัพย์สินส่วนพระองค์ หมำยควำมว่ำทรัพย์สินท่ีเป็ นของพระมหำกษัตริย์อยู่แล้ว
ก่อนขึ้นครองรำชย์สมบัติ หรือทรัพย์สินท่ีรัฐทูลเกล้ำถวำย หรือทรัพย์สินท่ีทรงได้
มำไม่ว่ำทำงใดและเวลำใด นอก จำกท่ีทรงได้มำในฐำนะท่ีทรงเป็ นพระมหำกษัตริย์
(2) ทรัพย์สินส่วนส่วนสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน คือทรัพย์สินในพระมหำกษัตริย์ซ่ึง
ใช้เพ่ ือประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพำะ เช่น พระรำชวัง
(3) ทรัพย์สินส่วนพระมหำกษัตริย์ คือทรัพย์สินในพระมหำกษัตริย์ นอกจำกทรัพย์สน ิ
ส่ ว นพระองค์ แ ละทรั พ ย์ สิ น ส่ ว นสำธำรณะสมบั ติ ข องแผ่ น ดิ น เช่ น ท่ีท รั พ ย์ สิ น
เป็ นต้น

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 10

1. ท่ด ี ินหมำยควำมถึง อำณำเขตบนพ้ืนโลก

2. ท่ดี ินรกร้ำงว่ำงเปล่ำหมำยถึง ท่ีป่ำธรรมดำ
3. ท่ีป่ำธรรมดำเป็ นท่ด ี ินประเภท ท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำ
4. ท่ีป่ำสงวนเป็ นท่ีดินประเภท ท่ีสงวนหวงห้ำม
5. ท่ีเลีย ้ งสัตว์สำธำรณะท่ไี ม่มีรำษฎรคนใดใช้เป็ นท่ีเลีย ้ งสัตว์อีกต่อไปแล้ว อำจจะถอนสภำพให้เป็ นท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำได้
โดยวิธีกำร ออกเป็ นพระรำชกฤษฎีกำ
6. ท่ีชำยตล่งิ ซ่ ึงต่อจำกท่ด ี ินเอกชนท่ต
ี ้ืนเขินจนเป็ นท่ีงอกริมตล่งิ แล้ว ไม่ต้องถอนสภำพแต่ประกำรใดเพรำะท่ด ี ินตก
เป็ นของเอกชนแล้ว
7. ท่ีธรณีสงฆ์คือ ท่ด ี ินท่ีตกเป็ นสมบัติของวัดเป็ นท่ท ี ำำประโยชน์ของวัดนัน ้
8. ผู้ดูแลรักษำท่ีเลีย ้ งสัตว์สำธำรณะคือ นำยอำำเภอท้องท่ี
9. ผู้ดูแลท่ด ี ินท่ีตัง้กระทรวง ทบวง กรม ในรัฐบำลคือ อธิบดีกรมธนำรักษ์
10. ท่ท ี รัพย์สินเป็ นทรัพย์สินประเภท ทรัพย์สินส่วนพระมหำกษัตริย์
11. ท่ด ี ินเกำะช้ำงมีสภำพเป็ น อุทยำนแห่งชำติ
12. ท่ด ี ินรกร้ำงว่ำงเปล่ำนัน ้ อธิบดีกรมท่ีดิน มีหน้ำท่ีดูแลรักษำท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำตำมกฎหมำย
13. ป่ ำช้ำสำธำรณะ เป็ นท่ีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน
14. ท่ด ี ินท่ีตัง้ของมหำวิทยำลัยของรัฐ เป็ นท่ด ี ินท่ีรำชพัสดุ
15. ท่ด ี ินประเภทท่ีสำมำรถออกหนังสือสำำคัญสำำหรับท่ีหลวงได้ ได้แก่ คลองชลประทำน
16. บุคคลผู้ท่ีมีอำำนำจออกหนังสือสำำคัญสำำหรับท่ีหลวงได้แก่ อธิบดีกรมท่ีดิน
17. กำรโอนท่ีดินของวัดในพุทธศำสนำอำจทำำได้โดย พระรำชบัญญัติหรือพระรำชกฤษฎีกำ
18. จังหวัดท่ีมีทด ่ี ินอยู่ในเขตของมิชซังหนองแสง คือ อุดรธำนี
19. จังหวัดท่ีมีมัสยิดมำกท่ีสุดในประเทศไทยได้แก่ ปั ตตำนี

หน่วยท่ี 11 ท่ีดินของเอกชน
1. ท่ีดิน ของเอกชนมี ส องประเภท คื อ ท่ีดิ น ท่ีเ อกชนมี กรรมสิ ท ธิ ใ์ นท่ีดิ น กั บ ท่ีดิ น ท่ีเ อกชนยั ง ไม่ มี
กรรมสิทธิใ์นท่ีดิน (หรือท่ีดน ิ มือเปล่ำ)
2. ตำมปกติ เ อกชนจะมี ก รรมสิ ท ธิ ใ์ นท่ีดิ น เพรำะมี ห นั ง สื อ สำำ คั ญ แสดงกรรมสิ ท ธิ แ์ ต่ ใ นบำงกรณี
เอกชนอำจมีกรรมสิทธิใ์นท่ีดินแปลงนัน ้ โดยยังไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิก ์ ็ได้
3. ท่ีบ้ำนท่ีสวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ถือว่ำเป็ นท่ีดินท่ีมีกรรมสิทธิแ์ม้เจ้ำของจะไม่มีโฉนด
ท่ีดนิ ก็ตำม
4. ท่ีดินมือเปล่ำคือ ท่ีดินท่ีเอกชนยังไม่มีกรรมสิทธิใ์นท่ีดิน ท่ีดินมือเปล่ำอำจมีหนังสือสำำคัญในท่ีดิน
บำงอย่ำง เช่นมี ส.ค. 1 น.ส. 3 น.ส.3 ก หรืออำจไม่มีหนังสืออะไรเลยก็ได้
5. ท่ีดิน มือ เปล่ ำท่ีไม่ มีหนั งสื อสำำ คั ญอะไรเลยได้ แ ก่ ท่ีดิน ท่ีต กค้ ำ งกำรแจ้ ง ส.ค. 1 และท่ีดิ น ท่ีมี ผู้
ครอบครองท่ีดินโดยพละกำรเม่ ือมีกำรประกำศใช้ประมวลกฎหมำยท่ีดินแล้ว
6. ตำมปกติคนไทยจะไม่ถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือครองท่ีดิน แต่คนต่ำงด้ำวถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือครอง
ท่ีดน ิ
7. คนต่ ำงด้ำ วจะได้ มำซ่ึง ท่ีดิ น จะต้อ งเป็ น คนต่ำงด้ำ วของประเทศท่ีมี สนธิสั ญ ญำกั บ ประเทศไทยท่ี
กำำหนดให้คนต่ำงด้ำวของประเทศนัน ้ มีสิทธิถือท่ีดินในประเทศไทยได้ และจะต้องได้รับอนุญำตจำก
รัฐมนตรีมหำดไทยด้วย

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 43

8. ท่ีดิ น ของเอกชนอำจจะกลั บ คื น มำสู่ รั ฐ ได้ ห ลำยวิ ธี เช่ น กำรเวนคื น ท่ีดิ น และกำรทอดทิ ง้ ท่ีดิ น
เป็ นต้น

11.1 การแบ่งประเภทท่ีดินของเอกชน
1. ท่ีดนิ เอกชนมีสองประเภท คือ ท่ีดินท่ีเอกชนมีกรรมสิทธิใ์นท่ีดน ิ และท่ีดินท่ีเอกชนยังไม่มีกรรมสิทธิ ์
ในท่ีดิน
2. เอกชนอำจจะมีกรรมสิทธิใ์นท่ีดินโดยไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิก ์ ็ได้เช่น ได้ท่ีงอกริมตล่ิง จำก
ท่ีดินท่ีมีโฉนดของตน กำรเข้ำครอบครองปรปั กษ์ในท่ีดินมีโฉนด ท่ีดินของบุคคลอ่ ืนจนครบ 10 ปี
หรือเป็ นเจ้ำของบ้ำน ท่ีสวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ก็ได้
3. ถ้ำบุคคลใดทำำ ท่ีดิน เป็ น ท่ีบ้ำนหรือทำำ เป็ นท่ีสวนผลไม้ยืน ต้น มำก่อน พ.ศ. 2475 ถือว่ำเป็ น บ้ำนท่ี
สวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ซ่ึงเป็ นท่ีดินกรรมสิทธิ แ์ม้จะไม่มีโฉนดท่ีดินก็ตำม
4. คนท่ีมีช่ือใน น.ส. 3 น.ส. 3 ก หรือ ส.ค. 1 ซ่ึงเป็ นท่ีดินมือเปล่ำ แม้บุคคลนัน ้ จะไม่มีกรรมสิทธิใ์น
ท่ีดน ิ ก็ถือว่ำบุคคลนัน
้ เป็ นเจ้ำของท่ีดินได้
5. ตำมหลักในประมวลกฎหมำยท่ีดินมำตรำ 2 ถือหลักว่ำท่ีดินมือเปล่ำทุกชนิด ยังเป็ นของรัฐอยู่แต่รัฐก็
คงไม่ไปยุ่งเก่ียวขับไล่เจ้ำของท่ีดน ิ มือเปล่ำนัน
้ ออกไปจำกท่ีดิน ก็ยังปล่อยให้ครอบครองท่ีดินแปลงนัน ้
อยู่
6. ตำมปกติ บุคคลท่ีเข้ำครอบครองท่ีดินของรัฐโดยพละกำร เม่ ือประกำศใช้ประมวลกฎหมำยท่ีดินแล้ว
จะมีควำมผิดและมีโทษตำมกฎหมำย แต่ภำยหลังกฎหมำยท่ีดินกลับมีบทบัญญัติผ่อนผันให้บุคคลดัง
กล่ำวได้รับโฉนดท่ีดินโดยกำรประกำศทัง้ตำำบลได้ เม่ ือเข้ำหลักเกณฑ์ท่ีกฎหมำยกำำหนดไว้

11.1.1 ท่ีดินของเอกชนท่ีมีกรรมสิทธิ ์
บุคคลอำจจะมีกรรมสิทธิใ์นท่ีดินโดยท่ีไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิท ์ ่ีดินแปลงนัน
้ เลยได้หรือไม่
ถ้ำมีจะมีได้ในกรณีใด
บุคคลอำจจะมีกรรมสิทธิใ์นท่ีดินโดยท่ีไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิใ์นท่ีดินได้ในกรณีดังต่อไปนี้
(1) ได้มำซ่ึงกรรมสิทธิใ์นท่ีดินท่ีเป็ นท่ีงอกริมตล่ิงตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1308
(2) ได้มำซ่ึงกรรมสิทธิใ์นท่ีดินโดยกำรครอบครองปรปั กษ์ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382
(3) ได้มำซ่ึงกรรมสิทธิใ์นท่ีดินโดยทำงมรดก ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1599 และ 1600

11.1.2 ท่ีบ้าน ท่ีสวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จบทท่ี 42

ท่ีบ้ำน ท่ีสวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 มีลักษณะอย่ำงไร และมีควำมสำำคัญอย่ำงไร
ท่ีบ้ำน ท่ีสวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ถือว่ำเป็ นท่ีดินท่ีมีกรรมสิทธิโ์ดยท่ีบุคคลนัน
้ ไม่มีหนังสือ
สำำคัญแสดงกรรมสิทธิแ์ต่อย่ำงใดเลย โดยจะต้องเป็ นบุคคลท่ีสร้ำงบ้ำนหรือสวนไม้ยืนต้นมำก่อนปี พ.ศ. 2475
ถ้ำทำำ หลังปี พ.ศ. 2475 ไม่ถือว่ำเป็ นกรรมสิทธิ ท
์ ่ีประเภทนีจ้ะเสียสิทธิโ์ดยถูกบุคคลอ่ ืน ครอบครองประโยชน์
ครบ 10 ปี ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382

11.1.3 ลักษณะทั่วไปของท่ด
ี ินมือเปล่า
ท่ีดินมือเปล่ำหมำยควำมว่ำอย่ำงไร
ท่ีดินมือเปล่ำ หมำยควำมถึงท่ีดินท่ีเอกชนไม่มีหนังสือสำำ คัญแสดงกรรมสิทธิอ์ย่ำงหน่ึงอย่ำงใดในส่ี
อย่ำงและไม่ใช่ท่ีบ้ำน ท่ีสวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ด้วยท่ีดินมือเปล่ำอำจจะเป็ นท่ีดนิ ท่ีมีหนังสือบำงอย่ำง
เช่น น.ส. 3 น.ส. 3 ก ส.ค. 1 หรืออำจจะไม่มีหนังสืออย่ำงไรเลยก็ได้
ท่ีดินมือเปล่ำแตกต่ำงจำกท่ีดินท่ีมีกรรมสิทธิอ์ย่ำงไร
ท่ีดินมือเปล่ำแตกต่ำงจำกท่ีดินมีกรรมสิทธิท ์ ่ีสำำคัญดังต่อไปนี้
(1) ท่ีดิน มีกรรมสิทธิ เ ์ จ้ำของมีกรรมสิทธิท ์ ่ีดิน มือเปล่ำเจ้ำของไม่ม
อย่ำงมำกท่ีสุดก็อำจมีแต่เพียงสิทธิครอบครองในท่ีดินเท่ำนัน้
(2) ท่ีดินมีกรรมสิทธิ อ์ำจถูกผู้อ่ืนครอบครองประโยชน์ครบ10 ปี (มำตรำ 1382) ท่ีดิน
มือเปล่ำอำจเสียสิทธิในท่ีดิน โดยถูกบุ คคลอ่ ืนแย่งกำรครอบครองเกิน 1 ปี (มำตรำ
1375)

11.1.4 ท่ีดินมือเปล่าชนิดที่ไม่มีหนังสือสำาหรับที่ดินแต่อย่างใด
ท่ีดินมือเปล่ำชนิดท่ีไม่มีหนังสือสำำคัญในท่ีดิน ได้แก่ท่ีดินประเภทใด
ท่ีดินมือเปล่ำชนิดท่ีไม่หนังสือสำำคัญในท่ีดินได้แก่
(1) ท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำท่ีรำษฎรได้เข้ำไปครอบครองและทำำ ประโยชน์ในท่ีดิน ก่อนหน้ำ
พ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดินฉบับท่ี 6 พ.ศ. 2479 โดยไม่ได้มีหนังสือแสดงกำรจับจองแต่
อย่ำงใด
(2) ท่ีดินของรัฐท่ีมีผู้ครอบครองโดยพละกำร สมัยใช้ พ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดิน ฉบับท่ี 6
พ.ศ. 2479 และครอบครองตลอดมำจนปั จจุบัน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 44

(3) ท่ีดินของรัฐท่ีมีผู้ครอบครองโดยพลกำรสมัยใช้ประมวลกฎหมำยท่ีดิน
ท่ีดินท่ีมีผู้บุกรุกโดยพละกำรเม่ ือประมวลกฎหมำยท่ีดินประกำศใช้แล้ว จะมีสิทธิได้รับโฉนดท่ีดินหรือ
ไม่ ภำยใต้หลักเกณฑ์และเง่ ือนไขอย่ำงไร
ท่ีดินท่ีมีผู้บุกรุกโดยพลกำรเม่ ือประมวลกฎหมำยท่ีดินประกำศใช้แล้ว ก็มีสิทธิได้รับโฉนดท่ีดินโดยมี
หลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
(1) มีสิทธิได้รับโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ทัง้ตำำบล (น.ส. 3 ก) ตำม
ประมวลกฎหมำยท่ีดินมำตรำ 38 เท่ำนัน ้ ไม่มีสิทธิย่น
ื ขอออกโฉนดท่ีดินสำยเฉพำะ
รำยตำม ประมวลกฎหมำยท่ีดินมำตรำ 59
(2) จะได้รับโฉนดหรือหรือ น.ส. 3 ก ได้ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้ำต้องกำรเกิน 50 ไร่ ก็ต้องขอ
อนุมัตต ิ ่อผู้ว่ำรำชกำรจังหวัดเป็ นกำรเฉพำะรำย
(3) เม่ ือได้โฉนดหรือ น.ส. 3 ก แล้วจะถูกห้ำมโอนภำยใน 10 ปี เว้นแต่ท่ีดินจะตกทอด
มำทำงมรดกหรือโอนให้ทบวงกำรเมือง ฯลฯ

11.2 การถือสิทธิในท่ด ี ินของเอกชน

1. บุคคลท่ีมีสัญชำติไทย ไม่ได้ถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือท่ีดินแต่อย่ำงใด
2. บุคคลต่ำงด้ำวถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือครองท่ีดินทัง้ในด้ำนท่ีอยู่อำศัย กำรอุตสำหกรรม และกำรพำณิชย์
กรรม
3. คนต่ำงด้ำวจะได้มำซ่ึงท่ีดินจะต้องเป็ นคนต่ำงด้ำว ของประเทศท่ีมีสนธิสัญญำกับประเทศไทยท่ีกำำ หนด
ให้ คนต่ ำงด้ำ วของประเทศนัน ้ มี สิท ธิถื อท่ีดิน ได้ และจะต้ อ งได้ รั บ อนุ มั ติ จ ำกรั ฐ มนตรี ว่ำ กำรกระทรวง
มหำดไทยด้วย
4. บริษัทจำำกัดท่ีจดทะเบียนในประเทศไทย ถ้ำมีหุ้นท่ีคนต่ำงด้ำวถือเกินกว่ำร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน
หรือผู้ถือหุ้นเป็ นคนต่ำงด้ำวเกินกว่ำก่ึงจำำนวนผู้ถือหุ้นให้ถือว่ำมีสิทธิถือท่ีดินได้เสมือนคนต่ำงด้ำว
5. กำรจัดสรรท่ีดินตำมหลักเกณฑ์ใน พ.ร.บ. กำรจัดสรรท่ีดิน พ.ศ. 2543 จะต้องเป็ นกำรจัดสรรจำำหน่ำย
ท่ีดิ น ติ ดต่ อ กั น เป็ น แปลงย่ อ ยมี จำำ นวนตั ง้ แต่ สิ บ แปลงขึ้ น ไป ไม่ ว่ ำ ด้ ว ยวิ ธี ใ ด โดยได้ รั บ ทรั พ ย์ สิ น หรื อ
ประโยชน์ ไม่ว่ำทำงตรงหรือทำงอ้อมเป็ นค่ำตอบแทน

11.2.1 สิทธิในท่ีดินของบุคคลท่ีมีสัญชาติไทย
บุคคลสัญชำติไทยจะถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือครองท่ีดินในประเทศไทยหรือไม่
บุคคลสัญชำติไทยสมัยเม่ ือประมวลกฎหมำยท่ีดินประกำศใช้ใหม่ๆ ถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือครองท่ีดิน
คือจะถือท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมไม่เกิน 50 ไร่ จะถือท่ีดินเพ่ ืออุตสำหกรรมไม่เกิน 10 ไร่ ต่อมำถึง พ.ศ. 2502
รัฐบำลได้ยกเลิกหลักเกณฑ์เร่ ืองข้อจำำกัดสิทธิของคนไทย โดยยกเลิกหลักในประมวลกฎหมำยท่ีดินมำตรำ 34-49
ไปทัง้หมด ดังนัน้ ในปั จจุบันคนไทยจึงไม่ถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือครองท่ีดินแต่อย่ำงใด

11.2.2 สิทธิในท่ีดินของคนต่างด้าวและนิติบุคคลบางประเภท
คนต่ำงด้ำวจะมีสิทธิถือท่ีดินในประเทศไทยภำยใต้หลักเกณฑ์และเง่ ือนไขอย่ำงไรบ้ำง
คนต่ำงด้ำวจะมีสิทธิถือท่ีดินในประเทศไทยได้ภำยใต้หลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
(1) ต้องเป็ นคนต่ำงด้ำวของประเทศท่ีมีสนธิสัญญำกับประเทศไทย โดยสนธิสัญญำนัน
้
เป็ นสัญญำต่ำงตอบแทนกัน คือมีข้อตกลงกันว่ำให้คนไทยถือท่ีดินในประเทศนัน ้
ได้ คนต่ำงด้ำวมนประเทศนัน ้ จึงจะมีสิทธิถือท่ีดินในประเทศไทยได้
(2) ต้องได้รับอนุมัติจำกรัฐมนตรีว่ำกำรกระทรวงมหำดไทยก่อน
(3) จะถูกจำำกัดในกำรถือครองท่ีดินดังนีค
้ ือ
- ท่ีอยู่อำศัย ครอบครัวละ ไม่เกิน 1 ไร่
- ท่ีใช้เพ่ ือพำณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่
- ท่ีใช้เพ่ ืออุตสำหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่
- ท่ีดินเพ่ ือใช้เกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่
- ท่ีใช้เพ่ ือกำรศำสนำ ไม่เกิน 1 ไร่
- ท่ีใช้เพ่ ือกุศลสำธำรณะ ไม่เกิน 5 ไร่
- ท่ีใช้เพ่ ือสุสำนตระกูลละไม่เกิน 1 ไร่

11.2.3 การค้าท่ีดินตามประมวลกฎหมายท่ีดิน และการจัดสรรท่ีดินตามกฎหมายพิเศษ

กำรจัดสรรท่ีดินหมำยควำมว่ำอย่ำงไร
ตำม พ.ร.บ. กำรจัด สรรท่ีดิน พ.ศ. 2543 ได้วำงหลักเกณฑ์กำรจัด สรรท่ีดิน หมำยควำมถึง กำรจั ด
จำำ หน่ ำยท่ีดิ น ติ ดต่ อ กั น เป็ น แปลงย่ อ ยมี จำำ นวนตั ง้แต่ 10 แปลงขึ้น ไปไม่ ว่ ำ ด้ ว ยวิ ธี ใ ด โดยได้ รั บ ทรั พ ย์ สิ น หรื อ
ประโยชน์เป็ นค่ำตอบแทน และให้หมำยควำมรวมถึงกำรดำำ เนินกำรท่ีได้มีกำรแบ่งท่ีดิน เป็ น แปลงย่อยไม่ถึง 10
แปลงและต่อมำได้แบ่งท่ีดินแปลงเดิมเพ่ิมเติมภำยใน 3 ปี เม่ ือรวมกันแล้วมีจำำนวนตัง้แต่ 10 แปลงขึ้นไป

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 45

11.3 วิธีการท่ีทด่ี ินของเอกชนจะกลับคืนมาสู่รัฐ

1. ผู้มีสิทธิในท่ีดินไม่ว่ำจะเป็ นท่ีดินมีโฉนดท่ีดินหรือท่ีดินมือเปล่ำถ้ำจะเวนคืนท่ีดินให้รัฐโดยสมัครใจให้
ไปย่ ืนคำำขอเวนคืนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
2. กำรเวนคืนท่ีดินโดยสมัครใจทำำให้ท่ีดน ิ ของเอกชนกลับมำเป็ นท่ีดินของรัฐประเภทท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำ
3. กำรเวนคืนโดยถูกบังคับตำม พ.ร.บ. เวนคืนสังหำริมทรัพย์ 2530 ท่ีดินของเอกชนจะกลับมำเป็ น
ท่ีดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันหรือเป็ นท่ีรำชพัสดุแล้วแต่กรณี
4. กำรท่ีเอกชนเป็ นเจ้ำของท่ีดินมือเปล่ำสละเจตนำครอบครอง หรือไม่ยึดถือท่ีดินมือเปล่ำต่อไปก็ทำำให้
ท่ีดินมือเปล่ำนัน ้ ตกเป็ นของรัฐประเภทท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำได้ แต่วิธีนีจ้ะไม่ใช้กับท่ีดินมีกรรมสิทธิ ์
5. เอกชนเจ้ำของท่ีดินมีโฉนดท่ีดิน ถ้ำทอดทิง้ท่ีของตนเกิน 10 ปี ติดต่อกัน หรือทอดทิง้ท่ีมี น.ส. 3
น.ส. 3 ก ของตนเกิน 5 ปี ติดต่อกัน ทำำให้ท่ีดินตกเป็ นท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำได้

11.3.1 การเวนคืนตามประมวลกฎหมายท่ีดิน
กำรเวนคืนโดยสมัครใจตำมประมวลกฎหมำยท่ีดินจะมีได้ในในท่ีดินประเภทใดบ้ำง
กำรเวนคืนโดยสมัครใจตำมประมวลกฎหมำยท่ีดินอำจมีได้ในท่ีดินดังต่อไปนี้
(1) ท่ีดินท่ีมีโฉนดแผนท่ีโฉนดตรำจอง ตรำจองท่ีตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้ว หรือโฉนดท่ีดิน
(2) ท่ีดินมีใบไต่สวน
(3) ท่ีดินมีหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์
(4) ท่ีดินมี ส.ค. 1
(5) ท่ีดินท่ตี กค้ำงกำรแจ้งกำรครอบครอง

11.3.2 การอุทิศท่ด
ี ินให้เป็ นทางสาธารณะ
กำรท่ีเอกชนจะอุทิศท่ีดินของตนให้เป็ นทำงสำธำรณะมีหลักเกณฑ์อย่ำงไรบ้ำง
กำรท่ีเอกชนจะอุทิศท่ีดินของตนให้เป็ นทำงสำธำรณะนัน ้ อำจเป็ นกำรแสดงออกเจตนำอุทิศโดยตรง
หรือโดยปริยำยก็ได้โดยไม่จำำ เป็ นต้องทำำ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีแต่อย่ำงใด และเม่ ือมี
ประชำชนทัว่ไปมำใช้เป็ นทำงสำธำรณะแล้ว ก็เป็ นทำงสำธำรณะทันที

11.3.3 การสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยด

ึ ถือที่ดินนัน
้ ต่อไป
กำรท่ีเจ้ำของท่ีดินจะสละเจตนำครอบครอง หรือไม่ยึดถือท่ีดินแปลงนัน ้ ต่อไปและทำำให้ท่ีดินแปลงนัน
้
ตกเป็ นของรัฐประเภทท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำนัน ้ จะทำำได้ในท่ีดินประเภทใด
กำรท่ีเจ้ำของท่ีดินจะสละเจตนำครอบครองหรือไม่ยึดถือท่ีดินแปลงนัน ้ ต่อไป และทำำให้ท่ีดินแปลงนัน ้
ตกเป็ นของรัฐนัน ้ จะทำำได้เฉพำะท่ีดินมือเปล่ำเท่ำนัน ้ จะทำำไม่ได้ในท่ีดินท่ีมีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิเ์พรำะ
เจ้ำของท่ีดิน มีกรรมสิทธิน ์ ัน
้ แม้เจ้ำของจะได้ส ละเจตนำครอบครองหรือไม่ยึดถือท่ีดิ น ต่อ ไป กรรมสิ ทธิ ใ์นท่ีดิ น
แปลงนัน้ ก็ยังคงอยู่ตอ่ ไป

11.3.4 การเวนคืนตามกฎหมายเวนคืน
กำรเวนคืนโดยถูกบังคับตำม พ.ร.บ. เวนคืนอสังหำริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แตกต่ำงกับกำรเวนคืนโดย
สมัครใจอย่ำงไร
กำรเวนคืนโดยสมัครใจตำม ประมวลกฎหมำยท่ีดินมำตรำ 5 แตกต่ำงกับกำรเวนคืนโดยถูกบังคับตำม
พ.ร.บ. เวนคืนอสังหำริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ดังนี้
(1) เวนคืนโดยสมัครใจ ไม่ต้องจดทะเบียนเวนคืน เวนคืนโดยถูกบังคับต้องจดทะเบียนเวนคืน
(2) เวนคืนโดยสมัครใจ ผู้เวนคืนจะไม่ได้รับค่ำตอบแทนใดๆ ทัง้สิน ้ เวนคืนโดยถูกบังคับรัฐต้องให้ค่ำ
ตอบแทนแก่ผู้ถูกเวนคืนทุกรำย
(3) เวนคืน โดยสมัครใจ ท่ีดิน ท่ีเวนคืนกลับมำเป็ น ท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304(1)
เวนคื น โดยถู ก บั ง คั บ อำจกลั บ มำเป็ นท่ีดิ น ของรั ฐ ประเภทพลเมื อ งใช้ ร่ ว มกั น ตำม ป.พ.พ.
1304(2) หรือกลับมำเป็ นท่รี ำชพัสดุตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304(3) แล้วแต่กรณี

11.3.5 การทอดทิง้ท่ีดินตามประมวลกฎหมายท่ีดิน
กำรทอดทิง้ท่ีดนิ ของเอกชนและจะทำำให้ท่ีดินตกเป็ นของรัฐนัน ้ มีหลักเกณฑ์อย่ำงไรบ้ำง
เอกชนจะทอดทิง้ท่ีดินของตนและทำำให้ท่ีดน ิ ตกเป็ นของรัฐนัน ้ มีหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
(1) ทอดทิง้ท่ีดินมีโฉนดท่ีดินเกิน 10 ปี
(2) ทอดทิง้ท่ีดินมี น.ส. 3 น.ส. 3 ก เกิน 5 ปี ติดต่อกัน
(3) อธิบดีกรมท่ีดินย่ ืนคำำร้องต่อศำลให้สอบสวนข้อเท็จจริง
(4) ศำลพิจำรณำได้ควำมจริงแล้วให้ศำลเพิกถอนโฉนดท่ีดิน หรือ น.ส. 3 น.ส. 3 ก แปลงท่ีมีกำร
ทอดทิง้และทำำให้ท่ีดินแปลงนัน ้ ตกเป็ นท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำต่อไป

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 11

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 46

1. ท่ดี ินมีกรรมสิทธิห์มำยถึงท่ดี ินประเภท ท่ีบ้ำนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42

2. กำรครอบครองปรปั กษ์ท่ีบ้ำนหรือท่ีสวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทท่ี 42 ต้องใช้เวลำคนอบครองนำน 10 ปี
3. ท่บ ี ้ำนท่ีสวนตำมกฎหมำยเบ็ ด เสร็ จ บทท่ี 42 ต้ องเป็ น บ้ำ นหรื อท่ท
ี ำำ เป็ น สวน ต้ องทำำ มำก่อนหน้ำกำรประกำศใช้
ป.พ.พ. บรรพ 4 ว่ำด้วยทรัพย์สิน (พ.ศ. 2475)
4. ท่ดี ินมี ส.ค. 1 น.ส. 3 น.ส. 3 ก. ถือว่ำเป็ น ท่ดี ินมือเปล่ำ
5. ท่ดี ินมี น.ส. 3 จะต้องทอดทิง้ท่ดี ินของตนเองเป็ นเวลำ 5 ปี ท่ีดินจึงจะตกเป็ นของรัฐประเภทท่ีดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำ
อีกครัง้หน่งึ
6. กำรเวนคืนท่ดี ินโดยสมัครใจตำมประมวลกฎหมำยท่ดี ิน มำตรำ 5 และกำรเวนคืนโดยถูกบังคับตำม พ.ร.บ. เวนคืน
อสังหำริมทรัพย์ 2530 มีข้อแตกต่ำงในประเด็น กำรเวนคืนโดยสมัครใจท่ีดินจะกลับคืนมำเป็ นท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำ แต่
กำรเวนคืนโดยถูกบังคับจะไม่กลับมำเป็ นท่ีรกร้ำงว่ำงเปล่ำ แต่จะกลับมำเป็ นท่ด ี ินของรัฐประเภทอ่ ืนแล้วแต่จุดมุ่ง
หมำยของกำรเวนคืน
7. ท่ีสวนท่ท ี ำำกินเม่ ือปี พ.ศ. 2480 จะเสียสิทธิในท่ด ี ินโดยถูกคนอ่ ืนแย่งเป็ นระยะเวลำ 1 ปี
8. กำรแย่งกำรครอบครองท่ดี ินท่ีมี น.ส. 3 ก. ต้องใช้เวลำ 1 ปี จึงจะได้สิทธิในท่ีดิน
9. ผู้บุกรุกท่ีดินของรัฐโดยพลกำรหลังประมวลกฎหมำยท่ดี ินประกำศใช้แล้ว เม่ ือได้รับโฉนดท่ีดินมำแล้ว กฎหมำย
กำำหนดว่ำภำยในระยะเวลำ 10 ปี นับแต่ได้รับโฉนดจะโอนท่ีดน ิ ให้บุคคลอ่ ืนไม่ได้ เว้นแต่จะเข้ำข้อยกเว้น
10. คนต่ำงด้ำวซ่ึงมีสิทธิได้ทด่ี ินในประเทศไทยนัน ้ เม่ ือได้ทด่ี ินมำเพ่ ือจะใช้เป็ นท่ีอยู่อำศัย กฎหมำยกำำหนดให้ได้จำำนวน
1 ไร่
11. คนต่ำงด้ำวท่ีต้องกำรถือท่ดี ินในประเทศไทยเพ่ ือใช้ในกำรอุตสำหกรรมนัน ้ กฎหมำยท่ด ี ินกำำหนดจำำ นวนสูงสุดใน
กำรถือครองท่ด ี ินเพ่ ือทำำกิจกรรมชนิดนีไ้ว้ จำำนวน 10 ไร่
12. คนต่ำงด้ำวจะถือครองท่ดี ินในประเทศไทยได้นัน ้ จะต้องได้รับอนุญำตถือครองท่ีดินจำก รัฐมนตรีว่ำกำรกระทรวง
มหำดไทย
13. คนต่ำงด้ำวจะได้มำซ่ึงท่ีดินในประเทศไทย จะต้องเป็ นคนต่ำงด้ำวของประเทศท่ีมีสนธิสัญญำกับประเทศไทยให้
พลเมืองของแต่ละประเทศถือท่ีดินต่ำงตอบแทนกันได้
14. บริ ษั ท จำำ กัด ท่จี ดทะเบี ย นในประเทศไทย ถ้ ำ มี ค นต่ ำ งด้ ำ วถื อ หุ้ น ในบริ ษั ท นั น ้ เกิ น กว่ ำ ร้ อ ยละ 49 ของทุ น จด
ทะเบียน มีผลทำำให้บริษัทนัน ้ ถือท่ีดินในประเทศไทยได้เสมือนกับคนต่ำงด้ำว
15. กำรท่ีเอกชนอุทิศท่ีดินของตนให้เป็ นทำงสำธำรณะจะทำำได้โดย อุทิศโดยตรงหรือโดยปริยำย
16. ท่ีดินท่ีมีโฉนดท่ีดินถ้ำเจ้ำของท่ีดินทอดทิง้ท่ดี ินเกิน 10 ปี ติดต่อกัน ท่ดี ินนัน ้ จะตกเป็ นของรัฐต่อเม่ ืออธิบดีกรม
ท่ด
ี ินย่ ืนเร่ ืองรำวกำรทอดทิง้ท่ีดินต่อศำล และศำลได้พิจำรณำแล้วก็สัง่เพิกถอนโฉนดแปลงท่ีมีกำรทอดทิง้นัน ้

หน่วยท่ี 12 การออกหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน
1. ก่อนหน้ำกำรออกโฉนดแผนท่ี หนังสือสำำคัญในท่ีดินท่ีทำงรำชกำรออกให้รำษฎรเป็ นหมำยเก็บภำษี
ทัง้สิน ้
2. โฉนดแผนท่ีเ ป็ นหนังสือสำำ คั ญแสดงกรรมสิ ทธิ ฉ ์ บั บแรกท่ีเ กิด ขึ้น ในประเทศไทยมีอยู่ 2 สมัย คือ
สมัยแรก ร.ศ. 120 สมัยท่ีสอง ร.ศ. 127
3. โฉนดตรำจองออกตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดตรำจอง ร.ศ. 124 ออกได้เฉพำะในมณฑลพิษณุโลก
4. ตรำจองท่ีต รำว่ำได้ทำำ ประโยชน์แล้วเป็ น หนั งสื อสำำ คัญ แสดงกรรมสิ ทธิ ใ์ นท่ีดิน ท่ีออกตำม พ.ร.บ.
ออกโฉนดท่ีดินฉบับท่ี 6 พ.ศ. 2479
5. โฉนดท่ีดินออกตำมประมวลกฎหมำยท่ีดินปั จจุบันมีอยู่สองรูปแบบ คือกำรออกโฉนดท่ีดินทัง้ตำำ บล
(ป. ท่ีดน ิ มำตรำ 58) และกำรออกโฉนดท่ีดินเฉพำะรำย (ป.ท่ีดน ิ มำตรำ 59)
6. ทุกครัง้ก่อนออกโฉนดท่ีดิน เจ้ำหน้ำท่ีต้องทำำใบไต่สวนก่อนเสมอ
7. หนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์มีหลำยแบบคือ หมำยเลข 3 น.ส. 3 น.ส. 3 ก และ น.ส. 3 ข
8. ผู้ มี ห น้ ำ ท่แ
ี จ้ ง กำรครอบครองท่ีดิ น (ส.ค. 1) คื อ บุ ค คลท่ีค รอบครองท่ีดิ น มำก่ อ นหน้ ำ วั น ท่ี 1
ธันวำคม 2497 และยังไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิใ์นท่ีดิน
9. บุคคลท่ีตกค้ำงกำรแจ้ง ส.ค. 1 ก็ยังมีสิทธิได้รับโฉนดหรือหนังสือรับรองกำรทำำ ประโยชน์ ทัง้สำย
เฉพำะตำำบลและสำยเฉพำะรำย
10. ใบจองเป็ นหนังสืออนุญำตให้จับจองตำมประมวลกฎหมำยท่ีดิน มีสองรูปแบบคือ ใบจองในกำรจัด
ท่ีดินผืนใหญ่และใบจองในกรณีจัดท่ีดินแปลงเล็กแปลงน้อย
11. เม่ ือหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินสูญหำย มีกำรออกใบแทนได้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 47

12. ถ้ำมีกำรออกหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินไปโดยคลำดเคล่ ือนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมำยก็มีกำรเพิกถอน

หรือแก้ไขได้ โดยอธิบดีกรมท่ีดิน หรือศำลยุติธรรม

12.1 การออกหนังสือสำาคัญแสดงกรรมสิทธิใ์นท่ีดิน
1. ในสมัยกรุงศรีอยุธยำและสมัยกรุงรัตนโกสินทร์ตอนต้น ไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิใ์นท่ีดิน
เลย มีแต่หนังสือท่ีเป็ นหมำยเรียกเก็บภำษีอำกรทัง้สิน
้
2. โฉนดแผนท่ีถือว่ำ เป็ น หนั งสื อสำำ คั ญแสดงกรรมสิท ธิฉ
์ บั บ แรกท่ีเกิ ดขึ้น ในประเทศไทย กำรสร้ำ ง
หนังสือชนิดนีไ้ด้นำำเอำหลักกำรระบบทอเรนซ์ (Torrens system) ของต่ำงประเทศมำใช้
3. โฉนดตรำจอง

12.1.1 โฉนดแผนท่ีและโฉนดตราจอง
โฉนดแผนท่ีมีด้วยกันก่ีสมัย
โฉนดแผนท่ีมีด้วยกัน 2 สมัยคือ
(1) โฉนดแผนท่ต ี ำม พ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดิน ร.ศ. 120
(2) โฉนดแผนท่ต ี ำม พ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดิน ร.ศ. 127
โฉนดตรำจองออกตำมกฎหมำยฉบับใด จะออกได้ในท้องท่ใี ดได้บ่ำง
โฉนดตรำจองออกตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดตรำจอง ร.ศ. 124 (เปล่ียนช่ ือจำกเดิมคือ พ.ร.บ. ออก
ตรำจองชัว่ครำว ร.ศ. 121) โฉนดตรำจองออกได้เฉพำะในเขตมณฑลพิษณุโลกเดิมท่ีเป็ นเขตจังหวัดพิษณุโลก
สุโขทัย พิจิตร อุตรดิตถ์ และนครสวรรค์บำงส่วน

12.1.2 ตราจองท่ีตราว่าได้ทำาประโยชน์แล้ว
บุคคลพวกใดบ้ำงท่ีมีสิทธิได้รับตรำจองท่ีตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้ว
บุคคลท่ีมีสิทธิได้รับตรำจองท่ีตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้วได้แก่บุคคลดังต่อไปนี้
(1) บุ คคลท่ีข ออนุญำตจับจองเป็ นตรำจองตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดิน ฉบับท่ี 6 พ.ศ.
2479 ถ้ำทำำ ประโยชน์ครบ 3 ปี แล้ว จึงมีสิทธิย่น ื ขอตรำจองท่ีตรำว่ำได้ทำำ ประโยชน์
แล้วได้
(2) บุคคลท่ีได้ครอบครองและทำำประโยชน์บนท่ีดินอยู่ก่อน พ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดินฉบับ
ท่ี 6 พ.ศ. 2479 โดยยั ง ไม่ ไ ด้ รั บ หนั ง สื อ สำำ คั ญ แสดงกรรมสิ ท ธิ ใ์ ห้ ม ำขึ้น ทะเบี ย น
ท่ีดินเอำไว้ ต่อมำก็ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำท่อ ี อกตรำจองท่ีตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้วให้ต่อ
ไป (พ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดินฉบับท่ี 7 พ.ศ. 2486 มำตรำ 13 มำตรำ 15)
ผู้ได้รับอนุญำตให้จับจองเป็ นใบเหยียบย่ำำตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดินฉบับท่ี 6 พ.ศ. 2479 เม่ ือทำำ
ประโยชน์ในท่ีดินครบ 2 ปี แล้วจะมีสิทธิได้รับตรำจองท่ีตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้วหรือไม่
บุคคลท่ีได้รับอนุญำตให้จับจองเป็ นใบเหยียบย่ำำตำม พ.ร.บ. ออกโนดท่ีดินฉบับท่ี 6 พ.ศ. 2479 เม่ ือ
ทำำประโยชน์ครบในท่ีดินครบ 2 ปี แล้ว แม้ตำมมำตรำ 11 ของ พ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดินฉบับท่ี 6 จะดูคล้ำยๆว่ำจะ
มีสิทธิได้รับตรำจองท่ีตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้ว เหมือนผู้ได้รับอนุญำตให้จับจองเป็ นตรำจอง แต่ในทำงปฏิบัติแล้ว
พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจะออกหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์แล้วเหมือนผู้ได้รับอนุญำตให้จับจองเป็ นตรำจอง แต่ใน
ทำงปฏิบัติแล้ว พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจะออกหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์แล้วตำมแบบหมำยเลข 3 ให้แทน

12.1.3 โฉนดท่ด
ี ิน
โฉนดท่ีดินจะออกให้รำษฎรได้โดยอำศัยหลักเกณฑ์ออย่ำงไร
โฉนดท่ีดินจะออกแก่รำษฎรได้โดยอำศัยหลักเกณฑ์ดังนี้
(1) ท้องท่ีนัน
้ ต้องมีกำรสร้ำงระวำงแผนท่ีก่อน
(2) จะต้องไม่ใช่ท่ีดินท่ีรำษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่ใช่ท่ีภูเขำท่ีสงวนหวงห้ำม ฯลฯ
(3) จะต้องเป็ นบุคคลประเภทท่ี ประมวลกฎหมำยท่ีดินมำตรำ 58 ทวิได้ระบุไว้เช่น เป็ นผู้มี ส.ค. 1
ใบจอง ใบเหยียบย่ำำ น.ส. 3 น.ส. 3 ก หรือเป็ นผู้ตกค้ำงแจ้ง ส.ค. 1
กำรออกโฉนดท่ีดินทัง้ตำำบลและกำรออกโฉนดท่ีดินเฉพำะรำยมีหลักสำำคัญแตกต่ำงกันอย่ำงไร
กำรออกโฉนดท่ีดินทัง้ตำำบลและกำรออกโฉนดเฉพำะรำยมีข้อแตกต่ำงท่ีสำำคัญดังนี้
(1) กำรออกโฉนดทัง้ตำำ บลเป็ น กำรบังคั บให้เจ้ำของท่ีดิน ไปนำำ เดิน สำำ รวจผู้ใ ดไม่ไปมี
โทษปรับไม่เกิน 500 บำท (ป. ท่ีดน ิ มำตรำ 107)
กำรออกโฉนดเฉพำะรำย ไม่เป็ นกำรบังคับ ใครจะมำย่ น ื ขอออกก็ได้ตำมใจสมัคร
(2) กำรออกโฉนดทัง้ตำำบลเจ้ำของท่ีดินไม่ต้องออกค่ำใช้จ่ำยใดๆ เว้นแต่ค่ำโฉนดท่ีดิน
50 บำท
กำรออกโฉนดเฉพำะรำยผู้ย่ืนคำำขอต้องเสียค่ำธรรมเนียม ค่ำมัดจำำ ค่ำพำหนะเดินทำง ค่ำคนงำนทุก
อย่ำง
(3) กำรออกโฉนดทัง้ตำำบลเจ้ำหน้ำท่ีจำกส่วนกลำงคือ จำกกรมท่ีดินมำนำำเดินสำำรวจ
กำรออกโฉนดเฉพำะรำย โดยปกติจะใช้เจ้ำหน้ำท่ีจำกสำำนักงำนท่ีดินท่ีท่ีดินแปลงนัน
้ ตัง้อยู่

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 48

(4) กำรออกโฉนดท่ีดินทัง้ตำำบลตำมปกติรังวัดออกโฉนดด้วยแผนท่ีชัน
้ หน่ึงคือกล้องธีโอ
โดไลท์
กำรออกโฉนดเฉพำะรำย ตำมปกติจะรังวัดด้วยแผนท่ีชัน
้ สอง

12.2 การออกหนังสือสำาคัญในท่ีดินประเภทอ่ ืนท่ีไม่ใช่หนังสือสำาคัญแสดงกรรมสิทธิ ์

1. ผู้ มี ห น้ ำ ท่แ
ี จ้ ง กำรครอบครองตำมแบบ ส.ค. 1 คื อ ผู้ ทท ่ี ำำ ประโยชน์ใ นท่ีดิน ก่ อ นหน้ ำ วั น ท่ี 1 ธ.ค.
2497 และยังไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธ์
2. บุคคลท่ีเข้ำหลักเกณฑ์ท่ีจะต้องแจ้ง ส.ค. 1 แต่ไม่แจ้งและครอบครองท่ีดินมำจนปั จจุบันถือว่ำเป็ นกำร
ตกค้ำงกำรแจ้งกำรครอบครอง ซ่ึงมีสิทธิได้รับโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับเอำกำรทำำ ประโยชน์เหมือน
กัน แต่จะต้องปฏิบัตใิ ห้ถูกต้องตำม ป. ท่ีดน ิ มำตรำ 27 ตรี และมำตรำ 59 ทวิ
3. ใบจองเป็ นหนังสืออนุญำตให้จับจองท่ีดินตำมประมวลกฎหมำยท่ีดินปั จจุบันออกได้สองวิธีคือ ใบจอง
ในกำรจัดท่ีดินผืนใหญ่ และใบจองในกำรจัดท่ีดินแปลงเล็กแปลงน้อยตำม ป. ท่ีดน ิ มำตรำ 33
4. ก ำ ร จั ดท ่ีดิ น ต ำ ม พ .ร .บ . จั ดท ่ีดิ น เพ่ ือ ก ำ ร คร อ ง ชี พ มี ก ำ ร จั ดท ่ีดิ น ได้ ส อ ง รู ป แ บ บ คื อ แ บ บ
นิคมสร้ำงตนเองของกรมประชำสงเครำะห์และแบบนิคมสหกรณ์ของกรมส่งเสริมสหกรณ์
5. หนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์มีกำรออกได้ทัง้ในกำรออกทัง้ตำำบลตำม ป. ท่ีดินมำตรำ 58 และ ตำม
ป. ท่ีดน ิ มำตรำ 59 ได้เช่นเดียวกับกำรออกโฉนดท่ีดิน
6. ทุกครัง้ก่อนออกโฉนดท่ีดิน เจ้ำหน้ำท่ีจะต้องทำำให้ไต่สวนก่อนเสมอ

12.2.1 แบบแจ้งการครอบครองท่ีดิน (ส.ค.1)

บุคคลผู้มีหน้ำท่ีแจ้งกำรครอบครองตำมแบบ ส.ค. 1 จะต้องมีลักษณะอย่ำงไร
บุคคลผู้มีหน้ำท่ีแจ้งกำรครอบครองตำมแบบ ส.ค. 1 ต้องมีคุณสมบัติดังนี้
(1) ต้องครอบครองและทำำประโยชน์ในท่ีดินก่อนหน้ำวันท่ี 1 ธันวำคม 2497
(2) ยังไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิใ์นท่ีดินคือยังไม่มีโฉนดแผนท่ี โฉนดตรำจองหรือตรำจองท่ี
ตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้ว
ผู้ มี ส.ค. 1 และผู้ ต กค้ ำ งกำรแจ้ ง ส.ค. 1 จะมี สิ ท ธิ ไ ด้ รั บ โฉนดท่ีดิ น หรื อ หนั ง สื อ รั บ รองกำรทำำ
ประโยชน์เต็มเน้ือท่ีทต ่ี นครอบครองหรือไม่
ผู้มี ส.ค. 1 จะได้โฉนดท่ีดิน หรือหนังสือรับรองกำรทำำ ประโยชน์เ ต็ม ท่ีค รอบครองหรือ ไม่ ต้อ งดู ว่ำ
เน้ือท่ีท่ีปรำกฏใน ส.ค. 1 แตกต่ำงกับเน้ือท่ีท่ีรังวัดได้ต อนออกโฉนดท่ีดินหรือไม่ คือเน้ือท่ีท่ีรังวัดได้ตอนออก
โฉนดท่ีดินมำกกว่ำหรือน้อยกว่ำท่ีปรำกฏใน ส.ค. 1 ก็ออกให้ได้ตำมจำำนวนท่รี ังวัดได้ไม่ให้ถือตำมเน้ือท่ีท่ีระบุใน
ส.ค. 1 (มำตรำ 59 ตรี)
ส่วนผู้ตกค้ำงกำรแจ้ว ส.ค. 1 จะมีสิทธิได้รับโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ได้ไม่เกิน
50 ไร่ ถ้ำต้องกำรจะได้เกิน 50 ไร่ จะต้องขออนุมัติจำกผู้ว่ำรำชกำรจังหวัดเป็ นกำรเฉพำะรำย (ตำมระเบียบคณะ
กรรมกำรจัดท่ีดินแห่งชำติฉบับท่ี 12 พ.ศ. 2532 หมวด 1 ข้อ 5 และ ข้อ 6)

12.2.2 ใบเหยียบย่ำาและตราจอง
ใบเหยียบย่ำำท่ีออกหลังวันประกำศใช้ประมวลกฎหมำยท่ีดินมีได้หรือไม่ ถ้ำมีจะมีได้กรณีใด
ใบเหยียบย่ำำท่ีออกหลังวันประกำศใช้ประมวลกฎหมำยท่ีดินก็อำจมีได้ คือ ใบเหยียบย่ำำตำม พ .ร.บ. ให้
ใช้ ป. ท่ีดิน มำตรำ 14 คื อ บุ ค คลท่ีย่น ื ขอจั บ จองท่ีดิ น ตำมพ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดิ น ฉบั บ ท่ี 6 แต่ท ำงกำรยั ง ไม่
อนุญำต ประมวลกฎหมำยท่ีดิน ก็ประกำศใช้เป็ น กฎหมำยเสีย ก่อ น กฎหมำยจึง กำำ หนดให้น ำยอำำ เภอมีอำำ นำจ
จัดกำรตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดท่ีดิน ฉบับท่ี 6 ต่อไป คือให้นำยอำำ เภอมีอำำ นำจออก “ใบเหยียบย่ำำ ” ให้แก่ผู้ข อ
จับจองให้ แม้จะเป็ นเวลำเม่ ือประกำศใช้ประมวลกฎหมำยท่ีดน ิ แล้วก็ตำม
ผู้มีใบเหยียบย่ำำ ตำม ป. ท่ีดินมำตรำ 58 ทวิ วรรคสอง คือผู้ท่ีมีใบเหยียบย่ำำ เม่ ือ ป. ท่ีดินประกำศใช้
แล้ว ตำม พ.ร.บ. ให้ใช้ ป. ท่ีดินมำตรำ 14 ท่วี ่ำ
“บุคคลใดได้ดำำเนินกำรขอจับจองท่ีดินไว้ต้อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี ก่อนวันท่ีพระรำชบัญญัตินีใ้ช้บังคับแต่
ยั ง ไม่ ไ ด้ รั บ อนุ ญ ำต ให้ น ำยอำำ เภอมี อำำ นำจดำำ เนิ น กำรตำมนั ย แห่ ง พระรำชบั ญ ญั ติ อ อกโฉนดท่ีดิ น ฉบั บ ท่ี 6
พุทธศักรำช 2479 ต่อไปจนถึงท่ีสุดได้”

12.2.3 ใบจอง
ใบจองจะออกให้แก่ประชำชนได้ในกรณีใดบ้ำง
ใบจองจะออกให้ประชำชนได้ 2 กรณีคือ
(1) ใบจองในกรณีจัดท่ีดินผืนใหญ่ ตำม ป. ท่ีดิน มำตรำ 30
(2) ใบจองในกรณีจัดท่ีดินแปลงเล็กแปลงน้อย ตำม ป.ท่ีดน ิ มำตรำ 33
ผู้รับโอนโดยส่งมอบกำรครอบครองจำกผู้มีใบจองจะมีสิทธิได้รับโฉนดท่ีดิน หรือหนังสือรับรองกำรทำำ
ประโยชน์ หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ผู้รับโอนโดยส่งมอบกำรครอบครองจำกผู้มีใบจองไม่มีสิทธิได้รับโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำ
ประโยชน์ ไม่ว่ำสำยทัง้ตำำ บล (ป. ท่ีดิน มำตรำ 58) ทวิ หรือสำยเฉพำะรำย (ป. ท่ีดิน มำตรำ 59)เพรำะมำตรำ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 49

58 ทวิ และมำตรำ 59 ไม่ได้บัญญัติไว้ ซ่ึงแตกต่ำงจำกผู้รับโอนโดยส่งมอบกำรครอบครองจำกผู้มี ส.ค. 1 ซ่ึง

กฎหมำยอนุญำตให้ทำำได้
โฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ท่ีออกสืบเน่ ืองจำกใบจอง จะมีข้อกำำหนดห้ำมโอนเสมอ
ไปหรือไม่
โฉนดท่ีดิน หรือหนังสือรับรองกำรทำำ ประโยชน์ท่ีออกสืบเน่ ืองจำกใบจอง บำงกรณีมีข้อกำำ หนดห้ำม
โอน บำงกรณีก็ไม่มี โดยมีหลักดังนี้
(1) โฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ท่ีได้ออกสืบเน่ ืองมำจำกใบจอง จะถูก
ห้ำมโอน 5 ปี ถ้ำใบจองนัน ้ ออกก่อนวันท่ี 14 ธันวำคม พ.ศ. 2515 และรัฐให้กำร
ช่วยเหลือด้ำนสำธำรณูปโภค
(2) โฉนดท่ีดิน หรือหนังสือรับรองกำรทำำ ประโยชน์ท่ีออกสืบ เน่ ืองจำกใบจอง จะไม่ ถูก
บังคับห้ำมโอนเลย ถ้ำใบจองนัน ้ ออกก่อนวันท่ี 14 ธันวำคม พ.ศ. 2515 และรัฐไม่
ให้ควำมช่วยเหลือด้ำนสำธำรณูปโภค
(3) โฉนดท่ีดิน หรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ท่ีออกสืบเน่ ืองจำกใบจอง จะถูกห้ำม
โอนมีกำำ หนด 10 ปี ถ้ำใบจองนัน ้ ออกในหรือหลังวัน ท่ี 14 ธัน วำคม พ.ศ. 2515
เป็ นต้นไป และไม่ว่ำรัฐจะให้ควำมช่วยเหลือในด้ำนสำธำรณูปโภคหรือไม่ก็ตำม

12.2.4 หนังสือแสดงการทำาประโยชน์ตาม พ.ร.บ. จัดท่ด

ี ินเพ่ ือการครองชีพ พ.ศ. 2511
กำรจัดท่ีดินเพ่ ือกำรครองชีพแตกต่ำงจำกกำรจัดท่ีดินเพ่ ือประชำชนตำมประมวลกฎหมำยท่ีดน ิ อย่ำงไร
กำรจัดท่ีดินเพ่ ือกำรครองชีพแตกต่ำงกับกำรจัดท่ีดินเพ่ ือประชำชน ท่ีสำำคัญดังนี้
(1) กำรจัดท่ีดินเพ่ ือประชำชน เป็ นอำำนำจของคณะกรรมกำรจัดท่ีดินแห่งชำติ
กำรจัดท่ีดินเพ่ ือกำรครองชีพเป็ นกำรจัดในรูปนิคมมีสองประเภทคือนิคมสร้ำงตนเอง ซ่ึงมีอธิบดี
กรมประชำสงเครำะห์เป็ นผู้ดำำเนินกำรและนิคมสหกรณ์ซ่ึงมีอธิบดีกรมส่งเสริมสหกรณ์เป็ นผู้ดำำเนินกำร
(2) กำรจัดท่ีดินเพ่ ือประชำชน หลังจำกคัดเลือกบุคคลแล้วก็จะจัดให้นำยอำำ เภอท้องท่ีออกใบจองให้
ยึดถือหลักฐำน
กำรจัดท่ีดินเพ่ ือกำรครองชีพไม่มีกำรออกใบจองแต่จะออก น.ค. 2 แทน
(3) กำรจัดท่ีดินเพ่ ือประชำชน ผู้ได้รับคัดเลือกต้องทำำประโยชน์ในท่ีดินให้แล้วเสร็จภำยใน 3 ปี นับแต่
ได้รับใบจอง
กำรจัดท่ีดินเพ่ ือกำรครองชีพสมำชิกนิคมมีสิทธิครอบครองทำำประโยชน์ในท่ีดินได้ไม่ต่ำำ กว่ำ 5 ปี
และ เฉพำะสมำชิกนิคมสร้ำงตนเอง อธิบดีกรมประชำสงเครำะห์มีสิทธิขยำยเวลำทำำประโยชน์ต่อไปอีกครำวละ 1
ปี แต่ต้องไม่เกิน 3 ปี คืออย่ำงมำกไม่เกิน 8 ปี

12.2.5 หนังสือรับรองการทำาประโยชน์
หนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์มีแบบฟอร์มอะไรบ้ำง ใครเป็ นผู้ออก
หนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์มี 4 แบบฟอร์มคือ
(1) แบบฟอร์มหมำยเลข 3 นำยอำำเภอเป็ นคนออก
(2) แบบ น.ส. 3 นำยอำำเภอท้องท่ีเป็ นคนออก
(3) แบบ น.ส.3 ก ตำมกฎหมำยเก่ำนำยอำำ เภอเป็ นคนออก แต่ตำมกฎหมำยใหม่เจ้ำพนักงำนท่ีดิน
เป็ นคนออก
(4) แบบ น.ส. 3 ข. เจ้ำพนักงำนท่ีดินเป็ นคนออก
ผู้มี ส.ค. 1 หรือใบจองจะสำมำรถไปย่ น ื ขอออกโฉนดท่ีดินได้ทันทีหรือไม่ จำำ เป็ นต้องย่ ืนขอ น.ส. 3
เสียก่อนหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ผู้มี ส.ค. 1 หรือใบจอง สำมำรถไปย่ ืนขอออกโฉนดท่ีดินเฉพำะรำยได้ทันที ถ้ำท้องท่น ี ัน้ มีกำรสร้ำง
วำงแผนท่ีเพ่ ือกำรออกโฉนดท่ีดินไว้แล้ว โดยไม่จำำเป็ นต้องไปย่ น
ื ขอ น.ส. 3 เสียก่อนแต่อย่ำงได

12.2.6 ใบไต่สวน
ใบไต่สวนคืออะไร
ใบไต่สวนคือหนังสือสอบสวนก่อนออกโฉนดท่ีดินคือทุกครัง้ก่อนออกโฉนดท่ีดินเจ้ำพนักงำนจะต้อง
ทำำใบไต่สวนเสียก่อนเสมอ จะไม่ทำำไม่ได้ ตำมปกติจะทำำเป็ นสองฉบับ ฉบับหน่ึงเจ้ำพนักงำนเก็บไว้ อีกฉบับหน่ึง
เจ้ำของท่ีดินเก็บไว้เป็ นหลักฐำนสำำหรับไปขอรับโฉนดท่ีดินต่อไป ใบไต่สวนมีควำมสำำคัญคือถ้ำใบไต่สวนสูญหำย
ทัง้สองฉบับจะสร้ำงโฉนดไม่ได้เลย ต้องออกไปรังวัดเดินสำำรวจออกโฉนดใหม่

12.3 การเปล่ียนแปลงและการเพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิในท่ด ี ิน
1. โฉนดท่ีดินท่ีออกไปนำนแล้ว กำรครอบครองของเจ้ำของท่ีดินย่อมเปล่ียนไปจำกรูปแผนท่ีทท ่ี ำำ ไว้ จึง
จำำเป็ นต้องมีกำรสอบเขตท่ีดินกันขึน
้
2. ท่ีดินท่ีได้ทำำกำรสอบเขตแล้วเจ้ำพนักงำนท่ีดินมีอำำนำจทำำโฉนดท่ีดินให้ใหม่แทนฉบับเดิม ส่วนฉบับ
เดิมเป็ นอันยกเลิกและให้ส่งคืน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 50

3. กำรรังวัดสอบเขตมีสองวิธีคือ กำรรังวัดสอบเขตโฉนดท่ีดินทัง้ตำำ บลและกำรทำำ รังวัดสอบเขตโฉนด

ท่ีดินเฉพำะรำย
4. ประเภทของกำรรังวัดท่ีจะขอรังวัดได้โดยใช้บริกำรจำกสำำนักงำนช่ำงวัดเอกชน ตำม พ.ร.บ. ช่ำงรังวัด
เอกชน พ.ศ. 2535 มีได้เฉพำะรังวัดสอบเขต รังวัดแบ่งแยกและรังวัดรวมโฉนดท่ีดิน
5. ถ้ำโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์เกิดสูญหำยหรือชำำรุด เจ้ำพนักงำนสำมำรถออกใบ
แทนให้ได้ เม่ ือออกใบแทนแล้ว หนังสือสำำคัญฉบับเดิมเป็ นอันถูกยกเลิกใช้ไม่ได้ตอ ่ ไป
6. ถ้ ำ มี ก ำรออกโฉนดท่ีดิ น หรื อ หนั ง สื อ รั บ รองกำรทำำ ประโยชน์ ไ ปโดยคลำดเคล่ ือ นหรื อ ไม่ ช อบด้ ว ย
กฎหมำย อธิบดีกรมท่ีดน ิ หรือผู้ว่ำรำชกำรจังหวัดสำมำรถแก้ไขหรือเพิกถอนได้

12.3.1 การรังวัดสอบเขตโฉนดท่ีดินและการตรวจสอบเน้ือที่ตามหนังสือรับรองการทำาประโยชน์
ในกำรรั ง วั ด สอบเขตโฉนดเฉพำะรำยตำม ป. ท่ีดิ น มำตรำ 69 ทวิ ถ้ ำ มี ผู้ คั ด ค้ ำ น กฎหมำยให้ เ จ้ ำ
พนักงำนท่ีดินเป็ นผู้สอบสวนไกล่เกล่ีย กำรสอบสวนไกล่เกล่ียต่ำงจำกกำรสอบสวนเปรียบเทียบในกรณีโต้ แย้ง
คัดค้ำนในกำรออกโฉนดตำมมำตรำ 60 อย่ำงไร
กำรสอบสวนไกล่เกล่ียในกำรรังวัดสอบเขตโฉนดเฉพำะรำยตำม ป. ท่ีดิน มำตรำ 69 ทัง้นีผ ้ ู้สอบสวน
ไกล่เกล่ียไม่มีอำำ นำจสัง่กำรได้ว่ำ จะเห็นด้วยกับฝ่ ำยใด จึงแตกต่ำงกับกำรสอบสวนเปรียบเทียบในกรณีโต้แย้ง
คัดค้ำนในกำรออกโฉนดท่ีดินตำม ป. ท่ีดินมำตรำ 60 ซ่ึงผู้สอบสวนสำมำรถสัง่กำรได้ว่ำตนจะเห็นด้วยกับฝ่ ำยใด
คือจะเห็นด้วยกับผู้ย่ืนขอออกโฉนดท่ีดิน หรือผู้คัดค้ำนสิทธิของผู้ย่ืนดังขอ

12.3.2 การออกใบแทนและการจัดทำาหนังสือแสดงสิทธิในท่ด
ี ินขึ้นใหม่
กรณีใดท่ีจะออกใบแทนโฉนดท่ีดน ิ ได้
กรณีท่ีจะออกในแทนโฉนดท่ีดิน มีได้ 3 กรณี
(1) โฉนดท่ีดินนัน ้ เป็ นอันตรำยทัง้ฉบับ เช่น ถูกไฟไหม้จนกลำยเป็ นเถ้ำถ่ำน
(2) โฉนดท่ีดินชำำรุด
(3) โฉนดท่ีดินสูญหำย
เม่ ือมีกำรออกใบแทนแล้ว ต่อมำไปพบโฉนดท่ีดินท่ีคิดว่ำหำยเข้ำในภำยหลังจะต้องดำำเนินกำรอย่ำงไร
เม่ ือมีกำรออกใบแทนโฉนดแล้ว ต่อมำไปพบโฉนดท่ีดน ิ ท่ีคิดว่ำหำยเข้ำในภำยหลัง เช่นนีต ้ ำมหลักแล้ว
เม่ ือมีกำรออกใบแทน โฉนดท่ีดินเดิมเป็ นอันถูกยกเลิกไปแล้ว (ป. ท่ีดิน มำตรำ 63) ดังนัน ้ ถ้ำเจ้ำของต้องกำรให้
โฉนดเดิ มยั ง คงใช้ ได้ ก็ต้อ งย่ น
ื คำำ ร้อ งต่อ ศำล ขอให้ ศำลมี คำำ สั ง่ว่ ำให้ โฉนดท่ีดิน เดิม เป็ น อัน ใช้ ไ ด้ ต่ อ ไป โดยให้
ยกเลิกใบแทนเสีย

12.3.3 การเพิกถอนหรือแก้ไขหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ท่ีออกไปโดยคลาดเคล่ ือนหรือไม่ชอบด้วย

กฎหมาย
ถ้ำมีกำรออกโฉนดท่ีดิน หรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ออกไปทับท่ีเลีย ้ งสัตว์สำธำรณะ บุคคลใด
บ้ำงท่ีจะมีสิทธิเพิกถอนหนังสือสำำคัญดังกล่ำว
ถ้ำมีกำรออกโฉนดท่ีดิน หรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ออกไปทับท่ีเลีย ้ งสัตว์สำธำรณะ บุคคลผู้มี
สิทธิเพิกถอนโฉนดท่ีออกไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมำยนี้
(1) อธิบดีกรมท่ีดิน
(2) รองอธิบดีกรมท่ีดินท่ีอธิบดีกรมท่ีดินมอบหมำย
(3) ศำลยุติธรรม ถ้ำมีผู้ย่ืนคำำขอให้เพิกถอน ไม่ว่ำท่ีเลีย
้ งสัตว์สำธำรณะนัน
้ จะอยู่ทใ่ี ดก็ตำม (ป.ท่ีดิน
มำตรำ 61)
แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 12

1. หนังสือสำำคัญในท่ีดินประเภท โฉนดตรำจอง ถือว่ำเป็ นหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิใ์นท่ดี ิน

2. หนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิใ์นท่ดี ินฉบับแรกท่ีเกิดขึน ้ ในประเทศไทยคือ โฉนดแผนท่ี
3. หนังสื อสำำ คัญในท่ีดิน ท่ีถือว่ำเป็ นหนังสือ สำำ คัญแสดงกรรมสิทธิฉ์บั บแรกท่ีออกแทนโฉนดแผนท่ีในท้องท่ท
ี ่ีมี
โฉนดแผนท่ท ี ่ียังรังวัดไปไม่ถึง คือ ตรำจองชัว่ครำว
4. จังหวัดลำำปำง เป็ นจังหวัดท่ีไม่มีกำรออกโฉนดตรำจอง
5. โฉนดท่ีดินแปลงใด ท่ีมีกำรลงช่ ือเจ้ำพนักงำนท่ีดินแต่ผู้เดียวในโฉนดคือ น.ส. 4 จ.
6. กำรออกโฉนดท่ดี ินในปั จจุบันมี 2 รูปแบบ คือกำรออกโฉนดท่ีดินทัง้ตำำบลตำม ป.ท่ดี ิน มำตรำ 58 และกำรออก
โฉนดท่ีดินเฉพำะรำยตำมมำตรำ 59
7. กำรโอนท่ีดินท่ีมี ส.ค. 1 จะทำำได้โดย ส่งมอบกำรครอบครองท่ดี ินให้ผู้รับโอน จึงจะถูกต้องตำมกฎหมำย
8. ท่ีดินท่ีได้รับอนุญำตให้จับจองเป็ นใบเหยียบย่ำำเม่ ือ พ.ศ. 2495 เป็ นท่ดี ินประเภทท่ีต้องทำำกำรแจ้งกำรครอบครอง
ตำมแบบ ส.ค. 1 ต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
9. กำรโอนท่ดี ินท่ีมีใบจอง (น.ส. 2) จะต้องขอ น.ส. 3 เสียก่อนจึงจะนำำท่ดี ินแปลงท่ีมีใบจองเดิมนีไ้ปทำำกำรโอนจด
ทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี จึงจะถูกต้องตำมกฎหมำยท่ด ี ิน
10. แบบฟอร์มของใบไต่สวนคือ น.ส. 5
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 51

11. แบบฟอร์มใบจองคือ น.ส. 2 ก.

12. ท่ดี ินท่ีถือว่ำเป็ นท่ดี ินตกค้ำงกำรแจ้งกำรครอบครอง (ตกค้ำงกำรแจ้ง ส.ค. 1) คือ ท่ดี ินท่ีมีผู้บุกรุกโดยพลกำรเม่ ือ
พ.ศ. 2495 แล้วไม่ยอมแจ้ง ส.ค. 1
13. ผู้ตกค้ำงกำรแจ้งกำรครอบครอง (ตกค้ำงกำรแจ้ง ส.ค. 1) จะต้องทำำ เพ่ ือจะได้รับโฉนดท่ดี ินทัง้ตำำบลเม่ ือท้องท่ีทต่ี น
อยู่ ทำงรำชกำรได้ประกำศว่ำจะเตรียมดำำ เนินกำรออกโฉนดทัง้ตำำ บล คือ นำำพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีเดินสำำ รวจในท่ด
ี ิน
ของตน
14. ถ้ำมีกำรออกโฉนดท่ีดินคลำดเคล่ ือนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมำย ผู้มีอำำนำจเพิกถอนหรือแก้ไขคือ เจ้ำพนักงำนท่ีดิน
หรืออธิบดีกรมท่ีดนิ
15. ในกฎหมำยท่ีดินในปั จจุบัน พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีผู้มีอำำนำจลงช่ ือในโฉนดท่ีดน
ิ คือ เจ้ำพนักงำนท่ด
ี ิน
16. เก่ียวกับกำรออกเอกสำรสิทธิในท่ดี ิน ใบจองมีกำรออกได้ 2 วิธีคือ ใบจองในกำรจัดท่ีดินผืนใหญ่ (มำตรำ 30) และ
ใบจองในกำรจัดท่ด ี ินแปลงเล็กแปลงน้อย (มำตรำ 33)

หน่วยท่ี 13 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
1. กำรจดทะเบียนสิทธิ เช่นจดทะเบียนกำรได้มำซ่ึงกำรครอบครองปรปั กษ์ กำรจดทะเบียนมรดก กำรจด
ทะเบียนลงช่ ือผู้จัดกำรมรดก
2. กำรจดทะเบียนนิติกรรม เช่น กำรจดทะเบียนสัญญำซ้ือขำย แลกเปล่ียน ให้เช่ำหรือจำำนอง
3. กำรจดทะเบียนทรัพย์สินบำงอย่ำงมีได้ทัง้กำรจดทะเบียนสิทธิและกำรจดทะเบียนนิติกรรม เช่นสิทธิ
เหนือพ้ืนดินอำจได้มำโดยนิติกรรมและอำจได้มำโดยทำงมรดกด้วย
4. กำรจดทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน เช่น โฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ อำจ
ทำำได้ทัง้นิติกรรมและไม่ใช่นิติกรรม เช่น จดทะเบียนซ้ือขำยท่ีดินท่ีมีโฉนดท่ีดินและจดทะเบียนมรดก
ในท่ีดินท่ีมีโฉนดท่ีดิน
5. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์นัน ้ ตำมปกติจะต้องจดทะเบียนในท้องท่ีซ่ึงมี
ท่ีดินแปลงนัน ้ ตัง้อยู่ แต่อำจจะจดทะเบียนต่ำงท้องท่ีก็ได้ ถ้ำกำรจดทะเบียนนัน ้ ไม่มีกำรประกำศก่อน
จดทะเบียนหรือไม่มีกำรรังวัดก่อนจดทะเบียน
6. กำรจดทะเบี ย นสิ ท ธิ แ ละนิ ติ ก รรมในอสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ถ้ ำ ทำำ ไปโดยคลำดเคล่ ือ นหรื อ ไม่ ช อบด้ ว ย
กฎหมำยก็อำจจะถูกแก้ไขหรือเพิกถอนได้
7. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์ อำจถูกระงับชัว่ ครำวเม่ ือมีบุค คลใดมำย่ น ื ขอ
อำยัดท่ีดินแปลงนัน ้ ไว้และพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ท
ี ่ีรับอำยัดไว้แล้ว

13.1 หลักเกณฑ์ทั่วไปในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
1. กำรจดทะเบียนอสังหำริมทรัพย์มีทัง้กำรจดทะเบียนสิทธิ เช่น จดทะเบียนมรดกและกำรจดทะเบียน
นิติกรรม เช่นจดทะเบียนสัญญำซ้ือขำยท่ีดิน
2. ตำมปกติสถำนท่ีสำำหรับกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์ คือสำำนักงำนท่ีดิน
จังหวัด และสำำนักงำนท่ีดินสำขำ ซ่ึงทุกจังหวัดจะมีสำำนักงำนท่ีดินจังหวัดตัง้อยู่จังหวัดละ 1 แห่ง แต่
บำงจั ง หวั ด มี ง ำนจดทะเบี ย นมำกก็ จ ะมี สำำ นั ก งำนท่ีดิ น สำขำตั ง้ ขึ้น เพ่ ือ เป็ น กำรแบ่ ง เบำภำระของ
สำำนักงำนท่ีดินจังหวัด
3. ก่อนท่ีจะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจะสำมำรถสอบสวนคู่กรณีหรือเรียกให้
บุคคลอ่ ืนมำให้ถ้อยคำำเพ่ ือท่ีจะให้กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในท่ีดินเป็ นไปโดยถูกต้องและไม่
ผิดพลำด
4. ถ้ำปรำกฏต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีว่ำ นิติกรรมท่ีคู่กรณีนำำ มำจดทะเบียนเป็ น โมฆะกรรม ก็ไม่ต้องจด
ทะเบียนให้เลย
5. ถ้ำปรำกฏแก่พนักงำนเจ้ำท่ีว่ำนิติกรรมท่ีคู่กรณีนำำมำจดทะเบียนเป็ นโมฆะกรรม พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
สำมำรถรับจดทะเบียนได้ ถ้ำคู่กรณีท่ีอำจเสียหำยยืนยันให้จดทะเบียน
6. ตำมปกติกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์ คู่กรณีต้องมำทัง้สองฝ่ ำย แต่มีบำง
กรณีท่ีกฎหมำยกำำ หนดให้มำย่ น ื ของจดทะเบียนได้ฝ่ำยเดียว เช่น กำรจดทะเบียนมรดกและกำรจด
ทะเบียนกำรได้มำโดยกำรครอบครองปรปั กษ์ เป็ นต้น
7. ตำมปกติค่ำธรรมเนียมในกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมท่ีมีทุนทรัพย์ ให้เรียกเก็บร้อยละ 2 ของ
รำคำประเมินทุนทรัพย์

13.1.1ประวั ติ ค วามเป็ นมาแ ละปร ะเ ภท ของการ จด ทะเบี ย นสิ ทธิ แล ะนิ ติ กร ร มเ กี่ ย ว กั บ
อสังหาริมทรัพย์
กำรจดทะเบียนสิทธิ และกำรจดทะเบียนนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์ คืออะไร อธิบำย

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 52

กำรจดทะเบียนสิทธิหมำยถึง กำรจดทะเบียนส่ิงท่ีบุคคลมีอยู่หรือได้มำโดยผลของกฎหมำย เช่น จด

ทะเบียนโอนมรดก โอนมรดกบำงส่วน แบ่งโอนมรดก จดทะเบียนลงช่ ือผู้จัดกำรมรดก จดทะเบียนกำรได้มำซ่ึงกำร
ครอบครองปรปั กษ์เป็ นต้น
กำรจดทะเบียนนิติกรรม หมำยถึงกำรจดทะเบียนกำรมีอยู่หรือกำรได้มำท่ีเกิดจำกกำรกระทำำของบุคคล
ท่ีชอบด้วยกฎหมำย ก่อให้เกิดควำมผูกพันขึ้นระหว่ำงบุคคลท่ีไม่ว่ำเป็ นกำรก่อ เปล่ียนแปลง โอน สงวนหรือระงับ
ซ่ึงสิทธิก็ตำม เช่น จดทะเบียนซ้ือขำย ขำยฝำก ให้ จำำนอง เป็ นต้น

13.1.2 สถานท่ีและพนักงานเจ้าหน้าท่ีในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

ใครเป็ นพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ใี นกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์
พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีในกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์ตำม ป. ท่ีดินมำตรำ
71 เดิมมีอยู่สองสำย สำยแรกคือ เจ้ำพนักงำนท่ีดิน จังหวัดหรือเจ้ำพนักงำนท่ีดิน สำขำรับจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมเก่ียวกับท่ีดินท่ีมีโฉนดหรือใบไต่สวนและนำยอำำ เภอท้องท่ีมีอำำนำจรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใน
ท่ีดินท่ีมีหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ ส.ค. 1 หรือใบจอง และรับจดทะเบียนและนิติกรรมเก่ียวกับอำคำรหรือ
ส่ิงปลูกสร้ำงอย่ำงเดียว ไม่ว่ำส่ิงปลูกสร้ำงนัน ้ จะอยู่ในท่ีดิน ท่ีมีโฉนดท่ีดิน ใบไต่สวนหรือท่ีดิน มือเปล่ำอย่ำงอ่ ืน
ก็ตำม
ต่อ มำ ป. ท่ีดิน มำตรำ 71 ถู กแก้ไขใหม่ เม่ ือปี 2528 โดยมีห ลักให้เ จ้ำ พนั กงำนท่ีดิ น เท่ำนั น ้ เป็ น ผู้
มีหน้ำท่ีรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์ไม่ว่ำจะเป็ นท่ีดินมีโฉนดท่ีดิน ใบไต่สวน หนังสือ
รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ีย วกั บอสั งหำริม ทรัพ ย์ ไม่ว่ ำจะเป็ น ท่ีดิน ท่ีมี โฉนดท่ีดิ น ใบไต่ส วน หนั งสื อ
รับรองกำรทำำประโยชน์หรือท่ีดินประเภทใดก็ตำมโดยตัดอำำนำจนำยอำำเภอท้องท่ี แต่นำยอำำเภอท้องท่ียังมีอำำนำจ
ตำมบทเฉพำะกำลใน พ.ร.บ. แก้ไขเพ่ิมเติม ป. ท่ีดินฉบับท่ี 4 พ.ศ. 2528 มำตรำ 19 คือ อำำนำจของหัวหน้ำ
เขต นำยอำำ เภอยั ง มี หน้ ำ ท่รี ั บ จดทะเบี ย นท่ีดิน ท่ีมี ห นั ง สื อ รั บ รองกำรทำำ ประโยชน์ ห รื อ อำคำรสถำนท่ีอ ยู่ต่ อ ไป
จนกว่ำรัฐมนตรีมหำดไทยจะยกเลิกอำำ นำจดังกล่ำวเป็ นเขตๆ ไปทัว่รำชอำณำจักรซ่ึงในปั จจุ บัน รัฐมนตรีว่ำกำร
มหำดไทยยกเลิ กอำำ นำจหั วหน้ ำเขตในกรุ งเทพมหำนคร และบำงจั งหวัด เท่ำนั น ้ อำำ นำจของนำยอำำ เภอในต่ ำ ง
จังหวัดหลำยสิบจังหวัดยังไม่ได้ยกเลิก

13.1.3 อำา นาจและหน้ า ท่ีข องพนั ก งานเจ้ า หน้ าท่ีใ นการจดทะเบี ย นสิ ท ธิ และนิ ติ ก รรมใน
อสังหาริมทรัพย์
ถ้ำพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีว่ำนิติกรรมท่ีเก่ียวกับท่ีดินท่ีคู่กรณีนำำมำจดทะเบียนเป็ นโมฆียกรรม พนัก งำน
เจ้ำหน้ำท่ีจะรับจดทะเบียนให้ได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ถ้ ำ พนั ก งำนเจ้ ำ หน้ ำ ท่ีเ ห็ น ว่ ำ นิ ติ ก รรม ท่ีเ ก่ีย วกั บ ท่ีดิ น ท่ีคู่ ก รณี นำำ มำจดทะเบี ย นเป็ น โมฆี ย ะกรรม
พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีอำจจะรับจดทะเบียนให้ก็ได้ เม่ ือคู่กรณีอีกฝ่ ำยท่ีอำจเสียหำยยืนยันให้จดทะเบียน
ผู้เยำว์จะมำจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับท่ีดินจะทำำได้หรือไม่ ถ้ำทำำได้จะทำำได้โดยวิธี กำรใด
ผู้ เ ยำว์ จ ะมำจดทะเบี ย นสิ ท ธิแ ละนิติ ก รรมเก่ีย วกั บ ท่ีดิ น ผู้ เ ยำว์ จ ะมำขอจดทะเบี ย นโดยลำำ พั ง ไม่ ไ ด้
นิติกรรมจะเป็ นโมฆียะ แม้วำ่ คู่กรณีอีกฝ่ ำยหน่ึงจะยืนยันให้จดทะเบียน พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีก็จะไม่จดทะเบียนให้ ผู้
เยำว์จะจดทะเบียนได้ก็ต่อเม่ ือผู้ใช้อำำนำจปกครองคือบิดำมำรดำของผู้เยำว์ทัง้สองคน (ถ้ำยังมีชีวิตอยู่ทัง้คู่) ย่ น ื คำำ
ของร่วมกันแสดงตัวเป็ นผู้ใช้อำำนำจปกครองเพ่ ือทำำนิติกรรมแทนผู้เยำว์ (คำำสัง่กรมท่ีดินท่ี 8/2489 ลงวันท่ี 26
ธันวำคม 2489 และหนังสือกรมท่ีดิน ม.ท. 0612/1/ว 41051 ลงวันท่ี 29 พฤศจิกำยน พ.ศ. 2519)

13.1.4 การจดทะเบี ย นสิ ท ธิ แ ละนิ ติ ก รรมในอสั ง หาริ ม ทรั พ ย์ ท่ค

ี ู่ ก รณี ต้ อ งมาทั ง้ สองฝ่ ายและที่
สามารถมาได้ฝ่ายเดียว
กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์คู่กรณีจำำเป็ นต้องมำจดทะเบียนพร้อมกันทัง้สอง
ฝ่ ำยเสมอไปหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำมปกติ กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์คู่กรณีจำำเป็ นต้องมำจดทะเบียนด้วยกัน
ทัง้สองฝ่ ำย (ป.ท่ีดน
ิ มำตรำ 72 วรรค 1) แต่มีบำงกรณีท่ีกฎหมำยกำำหนดมำเพียงฝ่ ำยเดียวก็ได้
(1) กำรจดทะเบียนกำรได้มำซ่ึงกำรครอบครองปรปั กษ์ในท่ีดน ิ (ป.ท่ีดน ิ มำตรำ 81)
(2) กำรจดทะเบียนไถ่ถอนจำำนองหรือกำรไถ่ถอนจำกกำรขำยฝำก เม่ ือผู้รับจำำนองหรือผู้ขำยฝำกได้ทำำ
หลักฐำนเป็ นหนังสือว่ำได้มีกำรไถ่ถอนแล้ว (ป.ท่ีดินมำตรำ 80)
(3) กำรจดทะเบียนกำรได้มำ โดยทำงมรดกในอสังหำริมทรัพย์ (ป.ท่ีดน ิ มำตรำ 81)
(4) กำรจดทะเบียนลงช่ ือผู้จัดกำรมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน (ป.ท่ีดน ิ มำตรำ 82)

13.1.5 ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์
ค่ำธรรมเนียมในกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์ชนิดท่ีมีทุน ทรัพ ย์ต้อ งเสีย ใน
อัตรำเท่ำไร
ค่ำธรรมเนียมในกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์ ถ้ำเป็ นกำรจดทะเบียนชนิดท่ีมี
ทุนทรัพย์ เช่น ขำย ขำยฝำก แลกเปล่ียน ให้ โอน ชำำระหนี จ ้ ำำ นองโอนมรดกต้
2 ของรำคำประเมิ
องเสียร้อยละน
ทุนทรัพย์แต่มีข้อยกเว้นคือ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 53

(1) ถ้ำเป็ นกำรโอนอสังหำริมทรัพย์เฉพำะในกรณีท่ีมูลนิติชัยพัฒนำ หรือมูลนิธิส่งเสริม

ศิลปำชีพสมเด็จพระนำงเจ้ำสิริกิติ เ ์ ป็ นผู้รับโอนหรือผู้โอนเรียกตำมรำค
ทุนทรัพย์ร้อยละ 0.001 (ให้ดูกฎกระทรวง ฉบับท่ี 41 พ.ศ. 2534)
(2) ถ้ำเป็ นกำรจดทะเบียนโอนมรดกหรือให้ เฉพำะระหว่ำงผู้บุพกำรีกับผู้สืบสันดำนหรือ
ระหว่ำงคู่สมรส เรียกตำมรำคำประเมินทุนทรัพย์ร้อยละ 0.5 (กฎกระทรวง ฉบับท่ี
41 พ.ศ. 2534)

13.2 ประเภทของการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์
1. ท่ีดิน มีโ ฉนดท่ีดิ น เม่ ือ ถูก ครอบครองปรปั กษ์ ครบ 10 ปี แล้ว ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 แล้ ว ผู้
ครอบครองปรปั กษ์มีกรรมสิทธิใ์นท่ีดินนัน ้ ทันที แต่ถ้ำยังไม่ได้จดทะเบียนกำรได้มำโดยกำรครอบ
ครองปรปั กษ์จะเปล่ียนแปลงทะเบียนไม่ได้
2. ผู้ได้มำโดยกำรครอบครองปรปั กษ์จะต้องดำำเนินกำรทำงศำลให้ศำลมีคำำพิพำกษำว่ำตนมีกรรมสิทธิใ์น
ท่ีดินโดยกำรครองครองแล้ว จึงจะมีสิทธินำำ เอำคำำ พิพำกษำมำแสดงต่อเจ้ำพนักงำนท่ีดิน เพ่ ือให้เจ้ำ
พนักงำนใส่ช่ือตนลงในโฉนดได้
3. กำรย่ ืน คำำ ขอจดทะเบี ย นกำรได้ ม ำโดยทำงมรดกในอสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ พนั ก งำนเจ้ ำ หน้ ำ ท่ีจ ะรั บ จด
ทะเบียนในวันย่ น ื คำำขอไม่ได้ จะต้องประกำศให้คนมำคัดคำนก่อนภำยใน 30 วัน
4. กำรจดทะเบียนลงช่ ือผู้จัดกำรมรดกตำมคำำสัง่ศำล พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีดำำเนินกำรจดทะเบียนให้ได้ตำม
คำำขอโดยไม่ต้องประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อน
5. กำรจดทะเบียนลงช่ ือผู้จัดกำรมรดกตำมพินย ั กรรม พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจะต้องประกำศให้คนมำคัดค้ำน
ก่อนภำยใน 30 วัน จะจดทะเบียนไปในทันทีไม่ได้
6. กำรจดทะเบียนซ้ือขำยอสังหำริมทรัพย์อำจมีกำรจดทะเบียนได้หลำยประเภท เช่นขำยเต็มแปลง ขำย
เฉพำะส่วน แบ่งขำย ขำยระหว่ำงจำำนอง
7. กำรจดทะเบียนทรัพยสิทธิตำม ป.พ.พ. บรรพ 4 บำงอย่ำงอำจได้มำโดยนิติกรรมเท่ำนัน ้ เช่น สิทธิ
อำศัยและสิทธิเก็บกินจะได้มำทำงอ่ น ื นอกจำกนิติกรรมเช่นทำงมรดกไม่ได้
8. สิทธิเหนือพ้ืนดินและภำระติดพัน ในอสังหำริมทรัพย์อำจจะได้มำทัง้ทำงนิติกรรม และกำรรับมรดก
ก็ได้

13.2.1 การจดทะเบียนการได้มาซ่ ึงท่ีดินโดยการครอบครองปรปั กษ์

เม่ ือผู้ครอบครองปรปั กษ์ได้เอำคำำพิพำกษำของศำล ซ่ึงแสดงว่ำตนมีกรรมสิทธิใ์นท่ีดินโดยกำรครอบ
ครองปรปั กษ์มำแสดงต่อเจ้ำพนักงำนท่ีดิน แต่ปรำกฏว่ำเจ้ำของท่ีดินเดิมไม่ยอมส่งมอบโฉนดให้เจ้ำพนักงำนท่ีดิน
เพ่ ือนำำมำจดทะเบียน เจ้ำพนักงำนท่ีดินจะดำำเนินกำรอย่ำงไร
เม่ ือ ผู้ ค รอบครองปรปั กษ์ ไ ด้ เ อำคำำ พิ พ ำกษำซ่ึง แสดงว่ ำตนมี ก รรมสิ ท ธิ ใ์ นท่ีดิน โดยกำรครอบครอง
ปรปั กษ์มำแสดงต่อเจ้ำพนักงำนท่ีดิน แต่เจ้ำของเดิมไม่ยอมส่งมอบโฉนดให้เจ้ำพนักงำนท่ีดินท่ีนำำมำจดทะเบียน
กฎหมำยให้ถือว่ำโฉนดเดิมสูญหำยให้ออกใบแทนโฉนด โดยให้ผู้ครอบครองปรปั กษ์ไปดำำ เนินกำรย่ น ื คำำ ร้องขอ
ออกใบแทนในกรณี โ ฉนดสู ญ หำยเม่ ือ ได้ ใ บแทนแล้ ว เจ้ ำ พนั ก งำนท่ีดิ น นั น ้ จะจดทะเบี ย นลงช่ ือ ผู้ ค รอบครอง
ปรปั กษ์ลงในโฉนดใบแทนต่อไป

13.2.2 การจดทะเบียนมรดกในอสังหาริมทรัพย์
กำรจดทะเบียนมรดกในท่ีดน ิ จะจดทะเบียนได้ในท่ีดินทุกประเภทหรือไม่ เพรำะเหตุใด
กำรจดทะเบียนมรดกในท่ีดินตำมประมวลกฎหมำยท่ีดินมำตรำ 81 สำมำรถขอจดทะเบียนได้ในทุก
ประเภท ไม่ว่ำจะเป็ นท่ีดินมีโฉนดท่ีดิน หนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ ใบไต่สวน ส .ค. 1 ใบเหยียบย่ำำหรือท่ีดินท่ี
ไม่มีหนังสือสำำคัญแต่อย่ำงใดเลยก็ตำม

13.2.3 การจดทะเบียนผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน
กำรจดทะเบียนผู้จัดกำรมรดกตำมคำำ สัง่ศำล และกำรจดทะเบียนผู้จัดกำรมรดกโดยพินัยกรรม มีวิธี
ดำำเนินกำรแตกต่ำงกันอย่ำงไร
ถ้ำเป็ นกำรจดทะเบียนผู้จัดกำรมรดกตำมคำำสัง่ศำลให้พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีลงช่ ือผู้จัดกำรมรดกในหนังสือ
แสดงสิทธิตำมคำำขอได้ทันทีโดยไม่ต้องประกำศให้มีคนมำคัดค้ำนเสียก่อน
ถ้ำเป็ นกรณีผู้จัดกำรมรดกโดยพินัยกรรม พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจะต้องสอบสวนและตรวจหลักฐำนแล้ว
ดำำเนินกำรประกำศตำม ป. ท่ีดน ิ มำตรำ 81 วรรค 2 ให้คนทัง้หลำยมีโอกำสคัดค้ำนก่อน โดยทำำเป็ นหนังสือปิ ดไว้
ในท่ีเปิ ดเผยมีกำำ หนด 30 วัน ถ้ำไม่มีผู้ใดได้แย้งภำยใน 30 วัน พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีสำมำรถจดทะเบียนลงช่ ือผู้
จัดกำรมรดกโดยพินัยกรรมลงในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินตำมคำำขอนัน ้ ได้

13.2.4 การจดทะเบียนสัญญาซ้ือขาย ขายฝาก แลกเปล่ียน ให้ เช่า และจำานองอสังหาริมทรัพย์

กำรจดทะเบียน “แบ่งขำย” และขำย “เฉพำะส่วน” มีลักษณะแตกต่ำงกันอย่ำงไร

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 54

“แบ่งขำย” คือโฉนดท่ีดินนัน ้ มีช่ือเจ้ำของคนเดียวเจ้ำของแบ่งขำยท่ีดินของตนบำงส่วนให้บุคคลอ่ ืน

เช่น ท่ีดินมีโฉนดเน้ือท่ี 10 ไร่ เจ้ำของแบ่งขำยให้บุคคลอ่ ืนไป 3 ไร่ เป็ นต้น หรือในโฉนดมีบุคคลหลำยคนมีช่ือ
รวมกัน ในโฉนด เจ้ำของรวมทุกคนได้แบ่งขำยท่ีดิน บำงส่วนให้ผู้อ่ืน โดยมี กำรรัง วัด แบ่ งแยกแล้ว ออกหนั งสื อ
แสดงสิทธิแปลงใหม่ให้ผู้ซ้ือ
“ขำยเฉพำะส่วน” หมำยควำมว่ำในโฉนดนัน ้ มีช่ือหลำยคนเป็ นเจ้ำของแต่ละคนไม่ทรำบอำณำเขตของ
ตนว่ำอยู่แคไหน เช่น ก. ข. เป็ นเจ้ำของร่วมกันในโฉนดท่ีดินแปลงหน่ึงเน้ือท่ี 10 ไร่ ก. ได้ขำยเฉพำะส่วนของ
ตนให้ ค. โดย ค. เข้ำมำมี ช่ือ ร่วมกับ ข. ในโฉนดท่ีดิ น 10 ไร่ นีต ้ ำมเดิม กำรขำยแบบนี เ้จ้ ำของรวมแต่ล ะคน
สำมำรถทำำได้โดยไม่ต้องไปขอควำมยินยอมจำกเจ้ำของคนอ่ น ื (ป.พ.พ.มำตรำ 1361 วรรค 1)
กำรจดทะเบียน “แบ่งให้” และให้ “เฉพำะส่วน” แตกต่ำงกันอย่ำงไร
“แบ่งให้” คือหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินนัน ้ มีช่ือเจ้ำของคนเดียว เจ้ำของคนนัน ้ แบ่งให้ท่ีดินของตนให้
ผู้รับไปบำงส่วน หรือถ้ำท่ีดินมีช่ือเจ้ำของหลำยคนเจ้ำของทุกคนได้แบ่งให้ท่ีดิน บำงส่วนโดยมีกำรรังวัดแบ่งแยก
และออกหนังสือแสดงสิทธิแปลงใหม่ให้ (ป.ท่ีดน ิ มำตรำ 79)
“ให้เฉพำะส่วน” คือโฉนดท่ีดินนัน ้ มีช่ือเจ้ำของหลำยคน เจ้ำของบำงคนได้ให้เฉพำะส่วนของตนไปให้
บุคคลอ่ ืนเข้ำมำเป็ นเจ้ำของร่วมในโฉนดแทนตน
กำรจดทะเบียน “จำำนองเฉพำะส่วน” และ “ขำยระหว่ำงจำำนอง” มีลักษณะอย่ำงไร
“จำำนองเฉพำะส่วน” หมำยควำมว่ำหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินมีช่ือเจ้ำของหลำยคนเจ้ำของบำงคนหรือ
หลำยคนแต่ไม่ทัง้หมด จำำนองเฉพำะส่วนของตน ส่วนของคนอ่ น ื บำงคนไม่ได้จำำนองด้วย
“ขำยระหว่ำงจำำนอง” คือเจ้ำของท่ีดินได้จำำนองท่ีดน ิ ไว้แก่บุคคลหน่ึง แต่ยังไม่ได้ไถ่ถอนจำำนอง เจ้ำของ
ท่ีดินได้ขำยท่ีดินให้บุคคลอ่ ืนไปโดยมีจำำนองติดไปด้วย

13.2.5 การจดทะเบียนทรัพย์สิทธิตาม ป.พ.พ. บรรพ 4

ทรัพยสิทธิตำม ป.พ.พ. บรรพ 4 ท่ีจดทะเบียนกำรได้มำโดยทำงพินย ั กรรมอย่ำงเดียวได้แก่อะไรบ้ำง
ทรัพย์สินตำม ป.พ.พ. บรรพ 4 ท่ีได้มำโดยทำงนิติกรรมอย่ำงเดียวได้แก่ “สิทธิอำศัย” และ “สิทธิเก็บ
กิน” สองอย่ำงนีจ้ะได้มำโดยทำงอ่ น ื นอกจำกนิติกรรม เช่น โดยทำงมรดกไม่ได้
ถ้ำเจ้ำของท่ีดินสำมยทรัพย์และภำรยทรัพย์จดทะเบียนกำรได้มำซ่ึงภำระจำำยอมโดยนิติกรรมมีกำำหนด
10 ปี เม่ ือครบ 10 แล้ว จะต้องจดทะเบียนเลิกภำระจำำยอมหรือไม่
เจ้ำของท่ีดินสำมยทรัพย์และภำรยทรัพย์จดทะเบียนกำรได้มำซ่ึงภำระจำำยอมโดยนิติกรรมมีกำำหนด 10
ปี เม่ ือครบ 10 ภำระจำำยอมก็สิน ้ ไปตำมระยะเวลำ ไม่จำำเป็ นต้องจดทะเบียนเลิกภำระจำำยอมแต่อย่ำงใด
กำรจดทะเบียน “เลิกภำระจำำ ยอม” จะมีได้ในกรณีท่ีภ ำรยทรัพย์และสำมยทรัพย์ต กเป็ น เจ้ำของคน
เดียวกันก็ให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนได้ (ป.พ.พ. มำตรำ 1398)

13.2.6 การจดทะเบียนแบ่งแยกท่ีดินแปลงเดียวออกเป็ นหลายแปลง และการรวมท่ด

ี ินหลายแปลง
เข้าเป็ นแปลงเดียว
กำรรวมท่ีดินหลำยแปลงเข้ำเป็ นแปลงเดียวกันมีวิธีดำำเนินกำรอย่ำงไร
กำรรวมท่ีดินหลำยแปลงเข้ำเป็ นแปลงเดียวกันต้องให้พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีไปทำำกำรรังวัดรวมท่ีดินเสร็จ
แล้วก็จะทำำกำรออกโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ท่ีรวมเป็ นแปลงเดียวเสร็จแล้วให้กับผู้ขอต่อไป
โดยไม่ต้องทำำกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมรวมท่ีดินแต่อย่ำงใด
กำรแบ่งแยกท่ีดินแปลงเดียวออกเป็ นหลำยแปลงมีวิธีกำรดำำเนินกำรอย่ำงไร
กำรแบ่งแยกท่ีดินแปลงเดียวออกเป็ นหลำยแปลงต้องดำำเนินกำรตำม ป. ท่ีดน ิ มำตรำ 79 ดังนี้
(1) เจ้ำของท่ีดินต้องไปย่ ืนคำำขอแบ่งแยกต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี แล้วนำำหนังสือแสดงสิทธิ
ในท่ีดินของตนไปแสดงต่อเจ้ำหน้ำท่ี
(2) เม่ ือพนักงำนได้รับคำำขอก็จะออกไปทำำกำรรังวัดแบ่งแยกท่ีดน ิ ให้
(3) หลังจำกหมดเร่ ืองรังวัดผู้ย่ืนคำำขอต้องมำจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อพนักงำนเจ้ำ
หน้ ำ ท่ีซ่ึง อำจจะจดทะเบี ย นแบ่ ง ขำย แบ่ ง ให้ แบ่ ง ในนำมเดิ ม แบ่ ง กรรมสิ ท ธิ ร์ วม
เป็ นต้น
(4) หลังจำกจดทะเบียนแบ่งแยกแล้ว ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีออกหนังสือแสดงสิทธิฉบับ
ใหม่ให้
ในทำงปฏิบัติไม่ได้ออกหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินฉบับใหม่ให้ในท่ีดินท่ีถูกแบ่งแยกทุกแปลงเช่นท่ีดิน
มีโฉนดแปลงหน่ึงมีกำรแบ่งแยกเป็ น 10 แปลง เจ้ำหน้ำท่ีจะออกโฉนดใหม่ใ ห้เพียง 9 ฉบับ ในท่ีดิน 9 แปลง
ส่วนอีกแปลงหน่ึงมีกำรใช้โฉนดเดิม ซ่ึงมีกำรแก้ไขแผนท่ีและเน้ือท่ใี ห้ตรงกับท่ีเหลืออยู่เรียกว่ำ “โฉนดคงเหลือ”

13.3 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
1. กำรจดทะเบีย นในโฉนดท่ีดิ น อำจเป็ น ไปทั ง้ กำรจดทะเบี ยนสิ ท ธิ เช่ น จดทะเบี ยนมรดก หรื อ จด
ทะเบียนนิติกรรม เช่น จดทะเบียนสัญญำซ้ือขำย แลกเปล่ียน หรือให้เช่ำ เกินกว่ำ 3 ปี

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 55

2. กำรจดทะเบี ย นสิ ท ธิ แ ละนิ ติ ก รรมในท่ีดิ น มี โ ฉนดท่ีดิ น ตำมปกติ ไ ม่ ต้ อ งประกำศให้ ค นทั ว่ ไปมำ

คัดค้ำนก็สำมำรถจดทะเบียนได้ แต่มีบำงกรณี เช่น กำรจดทะเบียนมรดกหรือกำรจดทะเบียนลงช่ ือผู้
จัดกำรมรดกท่ีตัง้ขึน้ โดยพินย ั กรรม ต้องประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อนจดทะเบียน
3. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในท่ีดินมีโฉนด ตำมปกติต้องจดทะเบียนท่ีสำำนักงำนท่ีดินในท้องท่ี
ซ่ึงท่ีดินแปลงนัน้ ตัง้อยู่ แต่อำจจดทะเบียนข้ำมท้องท่ีก็ได้ คืออำจจะจดทะเบียนท่ีสำำนักงำนท่ีดินแห่ง
ใดก็ได้ทัว่รำชอำณำจักร ถ้ำกำรจดทะเบียนไม่มีกำรประกำศก่อนหรือไม่มีกำรรังวัดก่อนจดทะเบียน
4. กำรโอนท่ีดินท่ีมีหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ ก่อนหน้ำมีกำรประกำศใช้ ป . ท่ีดน ิ มำตรำ 4 ทวิ มี
กำรโอนได้สองอย่ำงคือ โอนโดยกำรทำำเป็ นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี หรือโอน
โดยส่งมอบกำรครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1378 แต่เม่ ือมีมำตรำ 4 ทวิแล้ว กฎหมำยกำำหนด
ให้โอนท่ีดินท่ีมีหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ให้ทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้ำหน้ำท่ีเท่ำนัน ้
5. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในท่ีดินท่ีมีใบไต่สวนหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ ตำมปกติ
จะต้องจดทะเบียนในท้องท่ีซ่ึงมีท่ีดินนัน ้ ตัง้อยู่ แต่ก็อำจจดทะเบียนต่ำงท้องท่ีได้ ถ้ำกำรจดทะเบียน
นัน้ ไม่มีกำรประกำศก่อนจดทะเบียนหรือไม่มีกำรรังวัดแต่อย่ำงใด
6. กำรซ้ือ ขำยท่ีดิ น ท่ีมี ส.ค. 1 ไม่ ต้ อ งตกอยู่ ใ นบั ง คั บ ป.พ.พ. มำตรำ 456 แต่ ต้ อ งทำำ กำรซ้ือ ขำย
กันเองและส่งมอบกันเอง ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1378 กำรโอนเป็ นอันสมบูรณ์ ไม่ตกเป็ นโมฆะตำม
มำตรำ 456 แต่อย่ำงใด

13.3.1 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
นำยแดงเป็ นเจ้ำของท่ีดน
ิ มีโฉนดท่ีดินแปลงหน่ึงอยู่จังหวัดเชียงรำย นำยแดงต้องกำรจะขำยท่ีดินแปลง
นีร้่วมกับบ้ำนท่ีปลูกอยู่ให้นำยเขียว โดยจะมำย่ ืนขอจดทะเบียนซ้ือขำยท่ีสำำ นักงำนท่ีดินจังหวัดเชียงใหม่จะทำำ ได้
หรือไม่ เพรำะเหตุใด
นำยแดงเป็ น เจ้ำของท่ีดิน ท่ีมีโฉนดท่ีดิน แปลงหน่ึงอยู่จังหวัดเชียงรำย นำยแดงต้องกำรจะขำยท่ีดิน
แปลงนีร้วมกับบ้ำนท่ีปลูกอยู่ใ ห้แก่น ำยเขียว โดยจะมำย่ ืนของจดทะเบียนซ้ือขำยท่ีดิน แปลงนีท ้ ่ีสำำ นักงำนท่ีดิน
จังหวัดเชียงใหม่สำมำรถทำำ ได้ เพรำะตำมปกติกำรจดทะเบียนซ้ือขำยท่ีดน ิ มีโฉนดท่ีดินเป็ นกำรจดทะเบียนไม่ต้องมี
กำรประกำศก่อนกำรจดทะเบียนแต่อย่ำงใด (ป.ท่ีดิน มำตรำ 72 วรรค 2)
นำยเอกจะจดทะเบียนมรดกในท่ีดินท่ีมีโฉนดท่ีดินแปลงหน่ึงท่ีตัง้อยู่ท่ีลำำ ปำง นำยเอกจะมำย่ ืนขอจด
ทะเบียนท่ีสำำนักงำนท่ีดินจังหวัดลำำพูนได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
นำยเอกจะมำจดทะเบียนมรดกในท่ีดินท่ีมีโฉนดท่ีดินท่ต ี ัง้อยู่ท่ีจังหวัดลำำ ปำง นำยเอกจะมำย่ น ื ขอจด
ทะเบียนท่ีสำำนักงำนท่ีดินจังหวัดลำำพูน ไม่ได้ เพรำะกำรจดทะเบียนมรดกจะต้องมีกำรประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อน
30 วัน ตำม ป.ท่ีดินมำตรำ 81 จึงย่ ืนต่ำงท้องท่ีไม่ได้ ต้องห้ำมตำม ป.ท่ีดน ิ มำตรำ 72 วรรค 2

13.3.2 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำาประโยชน์
นำยสะอำดต้ อ งกำรจะขำยท่ีดิ น ท่ีมี น.ส. 3 ท่ต ี ั ง้ อยู่ ท่ีพิษ ณุ โ ลกให้น ำยกำำ ธรคู่ ก รณี จ ะมำย่ ืน ขอจด
ทะเบียนท่ีสำำนักงำนท่ีดินจังหวัดนครสวรรค์ได้หรือไม่
นำยสะอำดต้ อ งกำรจะขำยท่ีดิ น ท่ีมี น.ส. 3 ท่ต ี ั ง้ อยู่ ท่ีพิษ ณุ โ ลกให้น ำยกำำ ธรคู่ ก รณี จ ะมำย่ ืน ขอจด
ทะเบียนท่ีสำำนักงำนท่ีดินจังหวัดนครสวรรค์ไม่ได้เพรำะตำมปกติกำรจดทะเบียนท่ีดินท่ีมี น.ส. 3 ต้องประกำศให้
คนมำคัดค้ำนก่อนจดทะเบียนมีกำำหนด 30 วัน (กฎกระทรวงฉบับท่ี 35 พ.ศ. 2531)
นำยวิษณุต้องกำรจะขำยท่ีดินท่ีมี น.ส. 3 ก. ท่ีตัง้อยู่ท่ีจังหวัดนครพนมให้นำยประสิทธิค์ู่กรณีจะมำ
ย่ ืนขอจดทะเบียนท่ีสำำนักงำนท่ีดินจังหวัดสกลนครจะได้หรือไม่
นำยวิษณุต้องกำรจะขำยท่ีดินท่ีมี น.ส. 3 ก. ท่ีตัง้อยู่ทน ่ี ครพนมให้นำยประสิทธิค์ู่กรณีจะมำย่ ืนขอจด
ทะเบี ย นท่ีสำำ นั ก งำนท่ีดิ น จั ง หวั ด สกลนครได้ เพรำะกำรจดทะเบี ย นท่ีดิ น ท่ีมี น.ส. 3 ก. ไม่ จำำ เป็ น ต้ อ งมี ก ำร
ประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อนจดทะเบียนแต่อย่ำงได (กฎกระทรวงฉบับท่ี 35 พ.ศ. 2531)

13.3.3 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินที่มีใบไต่สวน
นำยทะนงเป็ นเจ้ำของท่ีดินท่ีมีใบไต่สวนแปลงหน่ึงซ่ึงตัง้อยู่จังหวัดสงขลำ นำยทะนงต้องกำรจะขำยท่ี
แปลงนีใ้ห้นำยธนูท่ีอยู่จังหวัดยะลำ คู่กรณีจะมำย่ น
ื ขอจดทะเบียนซ้ือขำยท่ีแปลงนีท ้ ่ีสำำนักงำนท่ีดินจังหวัดยะลำจะ
ทำำได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
นำยทะนงเป็ นเจ้ำของท่ีดินท่ีมีใบไต่สวนแปลงหน่ึงตัง้อยู่ท่ีจังหวัดสงขลำ นำยทะนงต้องกำรจะขำยท่ี
แปลงนีใ้ห้นำยธนูท่ีอยู่ท่ีจังหวัดยะลำคู่กรณีจะมำย่ ืนของจดทะเบียนซ้ือขำยท่แ ี ปลงนีท ้ ่ีสำำนักงำนท่ีดินจังหวัดยะลำ
สำมำรถทำำได้ เพรำะตำมปกติกำรซ้ือขำยท่ีดินท่ีมใี บไต่สวนไม่จำำเป็ นท่ีจะต้องมีกำรประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อนจด
ทะเบียน 30 วันแต่อย่ำงใด (ป.ท่ีดิน มำตรำ 72 วรรค 2 กฎกระทรวงฉบับท่ี 35/2531)

13.3.4 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินที่มี ส.ค. 1

กำรซ้ือขำยท่ีดิน ท่ีมี ส.ค. 1 นัน
้ จะต้องทำำ เป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีหรือไม่
อย่ำงไร

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 56

กำรซ้ือขำยท่ีดิน ท่ีมี ส.ค. 1 นัน้ ไม่ต้องทำำ เป็ น หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีเพรำะ

ท่ีดินท่ีมี ส.ค. 1 เป็ นท่ีดินท่ีเจ้ำของมีเพียงสิทธิครอบครองไม่อยู่ในบังคับ ป.พ.พ. มำตรำ 456 ประกอบกับ ป.
ท่ีดินมำตรำ 4 ทวิ ระบุให้กำรโอนท่ีดินซ่ึงมีสิทธิครอบครองประเภทหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์เท่ำนัน ้ ท่ตี ้ อง
โอนโดยกำรทำำเป็ นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
อย่ำงไรก็ตำม กำรซ้ือขำยท่ีดิน ท่ีมี ส.ค. 1 นัน ้ สำมำรถกระทำำ ได้โดยกำรส่งมอบหรือสละกำรครอบ
ครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 และมำตรำ 1338

13.4 การระงับการจดทะเบียนและการเพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
1. กำรอำยัดท่ีดินเป็ นกำรให้ระงับกำรเปล่ียนแปลงทำงทะเบียนท่ีดินไว้ชัว่ระยะหน่ึง จนกว่ำจะได้วินิจฉัย
สิทธิซ่ึงกันและกัน
2. ผู้มีส่วนได้เสียอันอำจจะฟ้ องบังคับให้มีกำรจดทะเบียนหรือเปล่ียนแปลงทำงทะเบียนในท่ีดินแปลงนัน ้
ได้เท่ำนัน้ ท่ีมีสิทธิย่ืนขออำยัดได้
3. เม่ ือมีกำรย่ น
ื ขออำยัดแล้วเม่ ือเจ้ำพนักงำนท่ีดินได้สอบสวนหลักฐำนเห็นว่ำสมควรเช่ ือถือได้ก็ให้รับ
อำยัดไว้ได้มีกำำหนด 30 วัน
4. กำรอำยัดซ้ำำ คือกำรขออำยัดท่ีดินแปลงเดียวกันหลำยครัง้ในกรณีเดียวกันจะทำำไม่ได้
5. เม่ ือมีกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์โดยคลำดเคล่ ือนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมำย
อธิบดีกรมท่ีดินหรือศำลสำมำรถแก้ไขหรือเพิกถอนได้

13.4.1 การอายัดท่ีดิน
นำยวิชัยทำำสัญญำจะซ้ือท่ีดินมีโฉนดท่ีดินแปลงหน่ึงจำกนำยองอำจ โดยมีหลักฐำนเป็ นหนังสือสัญญำ
กันว่ำนำยองอำจจะไปจดทะเบียนซ้ือขำยท่ีดินแปลงนีใ้ห้นำยวิชัยในวันท่ี 10 ตุลำคม 2539 ต่อมำนำยองอำจไป
ทำำสัญญำจะขำยท่ีดน ิ แปลงนีใ้ห้นำยไพโรจน์ เช่นนี น ้ ำยวิชัยมีสิทธิขออำยัดท่ีดินแป
นำยวิชัยทำำสัญญำจะซ้ือท่ีดินท่ีมีโฉนดท่ีดินจำกนำยองอำจโดยมีหลักฐำนเป็ นหนังสือสัญญำว่ำจะไปจด
ทะเบียนซ้ือขำยกันในวันท่ี 10 ตุลำคม 2539 ต่อมำนำยองอำจไปทำำ สัญญำจะขำยท่ีดินแปลงนีใ้ห้นำยไพโรจน์
นำยวิชัยมีสิทธิมำขออำยัดท่ีดินแปลงนีไ้ว้ก่อนได้ ตำม ป.ท่ีดินมำตรำ 83 เพรำะถือว่ำนำยวิชัยผู้จะซ้ือเป็ นผู้มีส่วน
ได้ส่วนเสียในท่ีดน
ิ อันอำจจะฟ้ องร้องบังคับให้มีกำรจดทะเบียนหรือให้มีกำรเปล่ียนแปลงทำงทะเบียนให้แก่ตนได้

13.4.2 การเพิกถอนและการแก้ไขการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์ที่ทำา ไปโดย

คลาดเคล่ ือนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ถ้ำมีกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้บุคคลท่ีได้ปลอมตัวมำโดยเจ้ำของท่ีดินจริงๆไม่รู้เร่ ือง บุคคลใด
จะมีสิทธิเพิกถอนกำรจดทะเบียนดังกล่ำว
ถ้ำมีกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้บุคคลท่ีได้ปลอมตัวมำโดยเจ้ำของท่ีดิน จริงๆไม่รู้เร่ ืองถือว่ำ
เป็ นกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหำริมทรัพย์ท่ีทำำไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมำย ผู้มีสิทธิเพิกถอน
กำรจดทะเบียนดังกล่ำวคือ
(1) อธิบดีกรมท่ีดิน
(2) ศำล ถ้ำมีบุคคลใดย่ ืนคำำร้องต่อศำลให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนไม่ว่ำกำรจดทะเบียนจะทำำท่ีใดก็ตำม
( ป.ท่ีดิน มำตรำ 61)

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 13

1. พนั ก งำนเจ้ ำ หน้ ำ ท่ี ท่ีก ฎหมำยท่ีดิ น กำำ หนดให้ เ ป็นผู้ ทำำ กำรจดทะเบี ย นสิ ท ธิ แ ละนิ ติ ก รรมเก่ีย วกั บ
อสังหำริม ทรัพย์ คือ เจ้ำพนักงำนท่ีดน ิ ท้องท่ท
ี ่ีดินนัน
้ ตัง้อยู่ และนำยอำำเภอท้องท่ี
2. ตำมกฎหมำยท่ด ี ิ น ปั จจุ บั น นำยอำำ เภอท้ อ งท่ียั ง เป็ น ผู้ มี ห น้ ำ ท่จี ดทะเบี ย นสิ ท ธิ แ ละนิ ติ ก รรมเก่ีย วกั บ
อสังหำริม ทรัพย์ อยู่ คือ ยังมีอำำนำจจดทะเบียนอยู่ จนกว่ำรัฐมนตรีมหำดไทยจะประกำศยกเลิกอำำ นำจ
ของนำยอำำเภอเป็ นเขตๆ ไปทัว่รำชอำณำจักร
3. ท่ด
ี ินท่ีมห
ี นังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ กฎหมำยท่ด ี ินบังคับไว้ว่ำ กำรโอนท่ด ี ินชนิดนีต ้ ้องทำำเป็ นหนังสือ
และจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีเท่ำนัน ้ จะโอนโดยส่งมอบกำรครองครองไม่ได้
4. กำรจดทะเบียนมรดกในท่ีดิน พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีต้องประกำศให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียคัดค้ำน ภำยในเวลำ
30 วัน
5. กำรจดทะเบียนท่ต ี ้องมีกำรประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อนกำรจดทะเบียนคือ สัญญำซ้ือขำยท่ด ี ินท่ีมีโฉนด
ตรำจอง
6. กำรจดทะเบี ยนซ้ือขำยท่ด ี ิ นพร้อมบ้ำ นในท่ีดิ น มี โ ฉนดท่ด ี ิ น ไม่ต้ องมีประกำศให้คนมำคั ด ค้ำ นก่อนจด
ทะเบียน
7. กำรซ้ือขำยท่ีดินมีโฉนดท่ด ี ินเพียงคร่งึ แปลง จะต้องมีกำรรังวัดท่ด ี ินก่อนกำรจดทะเบียน
8. กำรจดทะเบียนท่ด ี ินต่ำงท้องท่ี จะทำำได้โดยอำศัยหลักเกณฑ์ กำรจดทะเบียนนัน ้ จะต้องไม่มีกำรประกำศ
ก่อนกำรจดทะเบียน และ กำรจดทะเบียนนัน ้ จะต้องไม่มีรังวัดก่อนกำรจดทะเบียน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 57

9. กำรซ้ือท่ด ี ินมีโฉนดท่ีอยู่ท่ีจังหวัดเชียงใหม่ คู่กรณีอำจ จะยืนคำำขอได้จำกสำำนักงำนท่ีดินท่ีแห่งใดก็ได้ทัว่

รำชอำณำจักร
10. กำรจดทะเบียนต่ำงท้องท่ีจะกระทำำไม่ได้ ถ้ำกำรจดทะเบียนนัน ้ ต้องมีกำรประกำศก่อนกำรจดทะเบียน
11. กำรได้มำซ่ ึงกำรครอบครองปรปั กษ์ในท่ด ี ิน ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 นัน ้ ผู้ได้มำได้กรรมสิทธิใ์นท่ีดิน
แปลงนัน ้ ทันทีเม่ ือปฏิบัติถูกต้องตำมหลักเกณฑ์ท่ี ป.พ.พ. มำตรำ 1382 บัญญัติไว้
12. กำรท่ีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียขออำยัดท่ด ี ินนัน
้ ถ้ำพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีสอบสวนแล้ว เห็นสมควรเช่ ือถือได้ก็ให้
รับอำยัดไว้ได้มีกำำหนด 30 วัน นับแต่วันท่ีสัง่รับอำยัด
13. ท่ด
ี ินท่ีมี น.ส. 3 ในกำรโอนจำำเป็ นต้องทำำเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีเท่ำนัน ้
14. ท่ดี ินมี ส.ค. 1 ในกำรโอนต้องมีกำรโอนโดยส่งมอบกำรครอบครองให้ผู้รับโอนเพียงอย่ำงเดียว
15. ท่ด ี ินท่ีมีใบไต่สวน เป็ นท่ด ี ินท่ีสำมำรถทำำกำรโอนโดยจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี และโอนโดยกำร
ส่งมอบกำรครอบครองให้ผู้รับโอนได้ทัง้สองอย่ำง
16. กำรจดทะเบียนลงช่ ือผู้จัดกำรมรดกโดยพินัยกรรมลงในโฉนดท่ีดิน จำำเป็ นต้องมี กำรประกำศก่อนกำร
จดทะเบียน
17. กำรจดทะเบียนขำยบ้ำนและท่ด ี ินพร้อมกัน ในท่ีดินท่ีมี น.ส. 3 ก. ไม่จำำเป็ นต้องมีกำรประกำศก่อน
กำรจดทะเบียน

หน่วยท่ี 14 การปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม

1. หลักกำรเบ้ืองต้นของกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม ครอบคลุมเน้ือหำสำระในส่วนของแนวคิดท่ีมำ
ของกำรปฏิรู ปท่ีดิน วิวัฒนำกำรของกฎหมำยปฏิรู ปท่ีดิน ในประเทศไทย นอกจำกนีก ้ ำรศึ กษำถึง
ควำมหมำยของคำำสำำคัญตำมกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินและกฎหมำยอ่ น ื ท่ีเก่ียวข้อง ก็ถือว่ำเป็ นสำระสำำคัญ
ท่น
ี ำำไปสู่ควำมเข้ำใจในเน้ือหำของกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมย่ิงขึน ้
2. องค์กรทำำหน้ำท่ีดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดิน ปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมนัน ้ ประกอบไปด้วยหลำยส่วนทัง้
ท่ีเป็ นคณะกรรมกำรท่ท ี ำำหน้ำท่ีกำำหนดนโยบำยและแผน ตลอดจนองค์กรท่ีทำำหน้ำท่ีอนุมัติเพ่ ือกำร
ดำำ เนิน กำรตำมโครงกำรปฏิ รู ป ท่ีดิ น ซ่ึง มี อำำ นำจหน้ ำ ท่ีล ดหลั น
่ กั น ลงไป โดยมี อ งค์ ก รท่ีเ ป็ น ส่ ว น
รำชกำรทั ง้ ในส่ ว นกลำงและส่ ว นภู มิ ภ ำค ทำำ หน้ ำ ท่ีดำำ เนิ น กำรตำมนโยบำยและแผนของคณะ
กรรมกำร นอกจำกนีใ้นกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมยังมีกองทุนท่ีใ ช้ในกำรปฏิรูปท่ีดิน อีกทัง้
กรรมกำรด้ำนต่ำงๆ ทำำหน้ำท่ีท่ีเก่ียวข้องและสืบเน่ ืองจำกผลกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือทำำให้กำรปฏิรูปท่ีดิน
บรรลุวต ั ถุประสงค์ตำมเจตนำรมณ์
3. กำรดำำเนินงำนปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม เป็ นผลจำกกำรปฏิบัติให้เป็ นไปตำมพระรำชบัญญัติกำร
ปฏิรูปท่ีดิน พ.ศ. 2518 โดยมีเน้ือหำในส่วนท่ีเป็ นสำระสำำคัญ กล่ำวคือ กำรกำำหนดเขตปฏิรูปท่ีดิน
ประเภทท่ีดินท่น ี ำำมำใช้ในเขตปฏิรูปท่ีดิน อำำนำจหน้ำท่ข ี องสำำนักงำนกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม
ตลอดจนเจ้ำพนักงำนในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดิน กำรจัดท่ีดินให้เกษตรกร ผลภำยหลังกำรจัดท่ีดิน
ให้ เ กษตรกร ตลอดจนโครงกำรท่ีหน่ ว ยงำนของรั ฐ ให้ กำรส่ ง เสริ ม และพั ฒนำเพ่ ือ เพ่ิม ผลผลิ ต ให้
เกษตรกรในเขตปฏิรูปท่ีดิน

14.1 หลักเบ้ืองต้นของการปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกร

1. กำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมมีแนวคิดมำจำกกำรท่ีเกษตรกรขำดแคลนท่ีดินทำำกิน หรือมีขนำด
ท่ีดินไม่เพียงพอกับกำรทำำกิน ตลอดจนผลผลิตทำงกำรเกษตรกรรมตกต่ำำ ส่งผลให้เศรษฐกิจของ
ประเทศตกต่ำำ ทำำให้มีปัญหำต่อประเทศชำติในภำพรวม เน่ ืองจำกผลผลิตทำงกำรเกษตรไม่เอ้ือต่อ
กำรพัฒนำประเทศ รำยได้ของเกษตรกรต่ำำ ลงและกำรถือกรรมสิทธิใ์นท่ีดินไม่มีกำรกระจำยไปยัง
เกษตรกรท่ีจำำเป็ นต้องใช้พ้ืนท่ีดิน จึงมีแนวคิดในกำรปรับปรุงแก้ไขปั ญหำดังกล่ำวโดยวิธีกำรปฏิรูป
ท่ีดนิ เพ่ ือเกษตรกรรม
2. กำรเปล่ียนแปลงทำงเศรษฐกิจของประเทศจำกกำรทำำกำรเกษตรเพ่ ือยังชีพ เปล่ียนไปเป็ นเพ่ ือกำร
ค้ำรัฐมีนโยบำยให้กำรช่วยเหลือสนับสนุนกำรทำำเกษตรกรรมโดยกำรจัดทำำสำธำรณูปโภค แต่ยังคง
มี ปั ญหำในเร่ ือ งกำรกระจำยท่ีดิ น เกษตรกรใช้ ทำำ กิ น ซ่ึง ทำำ ให้ ผ ลผลิ ต ทำงกำรเกษตรตกต่ำำ ตำม
แนวคิ ด ในข้ อ 1 ปั ญหำดั ง กล่ ำ วมี ท ่ีม ำจำกกำรเกษตรกรขำยท่ีดิ น ทำำ กิ น ให้ แ ก่ น ำยทุ น ทำำ ให้
เกษตรกรกลำยเป็ นผู้เช่ำท่ีดิน ส่งผลให้เกษตรกรมีฐำนะยำกจนไม่สำมำรถมีชีวิตควำมเป็ นอยู่ได้ดี
เท่ ำ ท่ีค วร กระทั ง่ มี เ หตุ ก ำรณ์ เ กิ ด กำรเรี ย กร้ อ งท่ีดิ น ทำำ กิ น ในกลุ่ ม เกษตรกรท่ีเ ดิ น ขบวนเข้ ำ มำ
ประท้วงรัฐบำล รวมทัง้ยังมีเกษตรกรอีกส่วนหน่ึงใช้วิธีกำรบุกรุกป่ ำสงวน ปั ญหำต่ำงๆท่ีเกิดขึ้นดัง
กล่ำวผนวกกับแนวคิดของกำรปฏิรูปท่ีดินท่ีมีมำอยู่ก่อนแล้ว จึงได้มีกำรผลักดันให้เป็ นนโยบำยกำร
ปฏิรูปท่ีดิน ซ่ึงในท่ีสุดได้มีผลใช้บังคับเป็ นกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม
3. พระรำชบัญญัติกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีแก้ไข 2 ครัง้ ใน พ.ศ. 2519 และ
พ.ศ. 2532 เพ่ ือให้เกิดควำมชัดเจน ควำมคล่องตัวและบรรลุตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำยในกำร
ปฏิรูปท่ีดิน เพ่ ือเกษตรกรรม

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 58

4. กำรศึกษำถึงคำำศัพท์สำำคัญในกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเป็ นส่ิงจำำเป็ นอย่ำงย่ิงเพ่ ือให้ทรำบถึงควำมหมำย

ของคำำศัพท์บำงคำำ เช่น เขตปฏิรูปท่ีดิน ท่ีดน ิ ของรัฐ เกษตรกร ซ่ึงในคำำบำงคำำมีปัญหำในกำรปฏิบัติ
มำกในกำรตีควำมเพ่ ือให้เป็ นไปตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำยท่ีดิน นอกจำกนีย ้ ังจำำ เป็ นต้องศึกษำ
และเข้ำใจคำำ ว่ ำกรรมสิ ท ธิ ซ์่ึง นำำ ไปใช้ กั บ กำรถื อ ครองท่ีดิ น ของเกษตรกรในเขตปฏิ รู ป ท่ีดิ น และ
ตำมพระรำชบั ญ ญั ติ ก ำรปฏิ รู ป ท่ีดิ น เพ่ ือ เกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มี บ ทบั ญ ญั ติ ท ่ีกำำ หนดให้
เกษตรกรอำจมีกรรมสิทธิใ์นท่ีดน ิ ท่ีตนถือครองจำก ส.ป.ก. ด้วย

14.1.1 แนวคิดในการปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม

อธิบำยควำมหมำยของกำรปฏิรูปกำรเกษตร ปฏิรูปท่ีดินในควำมหมำยอย่ำงแคบ และกำรปฏิรูปท่ีดิน
ในควำมหมำยอย่ำงกว้ำง พร้อมเช่ ือมโยงควำมสัมพันธ์ของควำมหมำยกำรปฏิรูปกำรเกษตรกับกำรปฏิรูปท่ีดิน
กำรปฏิรูปกำรเกษตร หมำยถึงกำรปรับปรุงเปล่ียนแปลงโครงสร้ำงทำงกำรเกษตรท่ีไม่ถูกต้องหรือไม่ดี
กำรปฏิรูปท่ีดินในควำมหมำยอย่ำงแคบ หมำยถึงกำรกระจำยหรือกำรถือครองท่ีดินจำกผู้ท่ีมีท่ีดินมำก
พอเพียงต่อกำรทำำกิน นำำมำกระจำยให้แก่ผู้ท่ีขำดแคลน หรือมีปัญหำเก่ียวกับกำรมีท่ีดินหรือถือครองท่ีดินเพ่ ือกำร
ประกอบอำชีพ
กำรปฏิรูปท่ีดินในควำมหมำยอย่ำงกว้ำง มีควำมหมำยคลุมไปถึงกำรกระจำยกำรถือครองท่ีดิน (ท่ีถือ
เป็ น กำรปฏิรูปท่ีดิน ในควำมหมำยอย่ ำงแคบ) และยังรวมไปถึงกำรดำำ เนิน กำรของหน่วยงำนของรั ฐ เพ่ ือ จัด ทำำ
กิจกรรมและโครงกำรด้ำนต่ำงๆ ท่ีมีลักษณะเอ้ือประโยชน์ต่อกำรสนับสนุนให้เกษตรกรมีเศรษฐกิจและชีวิตควำม
เป็ นอยู่ท่ีดีขึ้น
ส่ ว นควำมสั ม พั น ธ์ ข องกำรปฏิ รู ป กำรเกษตรกั บ กำรปฏิ รู ป ท่ีดิ น คื อ กำรปฏิ รู ป ท่ีดิ น อย่ ำ งกว้ ำ งถื อ
เป็ นกำรปฏิรูปกำรเกษตร

14.1.2 ท่ีมาของการปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม

อธิบำยท่ีมำของกำรปฏิรูปท่ีดิน และเหตุผลของกำรท่ีประเทศไทยจำำเป็ นต้องมีกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือ
เกษตรกรรม
ท่ีมำและเหตุผ ลท่ีป ระเทศไทยจำำ เป็ น ต้ อ งมี กฎหมำยปฏิ รู ป ท่ีดิ น เพ่ ือ เกษตรกรรม เน่ ือ งมำจำกกำร
ขำดแคลนท่ีดินทำำกินของเกษตรกร ปั ญหำควำมยำกจนของเกษตรกร กำรไม่มีนโยบำยเพ่ ือพัฒนำทำงกำรเกษตร
เพ่ ือเป็ นแนวทำงหรือสวัสดิกำรให้แก่เกษตรกรอย่ำงพอเพียง ซ่ึงส่งผลกระทบต่อประเทศในภำพรวม

14.1.3 วิวัฒนาการของกฎหมายปฏิรูปท่ด
ี ินในประเทศไทย
เหตุใ ดพระรำชบัญญัติกำรปฏิรูปท่ีดิน เพ่ ือเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 จึงมีกำรแก้ไขค่อนข้ำงเร็วมำก
กล่ำวคือแก้ไขในปี พ.ศ. 2519 ทัง้ท่ีกฎหมำยมีผลบังคับใช้ไม่ถึง 1 ปี
กฎหมำยปฏิรูปท่ีดิน เพ่ ือกำรเกษตรมีบทบัญญัติท่ีไม่รัดกุมและเหมำะสมทำำ ให้เ ป็ น อุป สรรคต่ อกำร
ดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินอยู่หลำยประกำร
อธิบำยเหตุผล และสำระสำำ คัญของกำรแก้ไขกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมในครัง้ท่ีสองโดย
สังเขป
เหตุผลในกำรแก้ไขเพ่ิมเติมกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือกำรเกษตรในครัง้ท่ีสอง เน่ ืองจำกยังคงมีอุปสรรค
ท่ท
ี ำำให้ไม่อำจดำำเนินกำรไปโดยเหมำะสมตำมควร และสมควรขยำยขอบเขตกำรจัดกำรปฏิรูปท่ีดินให้กว้ำงขวำงขึ้น
ให้ สำมำรถช่ วยเหลือ ผู้ ประสงค์ จ ะเป็ น เกษตรกรได้ ตลอดจนกำรจั ดท่ีดิน เพ่ ือให้ กำรดำำ เนิน งำนครงวงจรภำค
เกษตรกรรม

14.1.4 ความหมายของคำาศัพท์สำาคัญในกฎหมายปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม

คำำว่ำ “เกษตรกร” มีควำมหมำยประกำรใด โดยเปรียบเทียบกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมฉบับ
ปั จจุบันกับกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมฉบับเดิม
เกษตรกร ตำมควำมหมำยของกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินฉบับเดิม หมำยถึงผู้ประกอบอำชีพเกษตรกรรม
เป็ นหลัก ส่วนคำำว่ำเกษตรกรตำมควำมหมำยของกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินฉบับปั จจุบัน นอกจำกจะหมำยถึงผู้ประกอบ
อำชีพเกษตรกรเป็ นหลักแล้ว ยังหมำยควำมรวมถึงบุคคลผู้ยำกจนหรือผู้จบกำรศึกษำทำงด้ำนเกษตรกรรม หรือผู้
เป็ น บุ ต รของเกษตรกร บรรดำซ่ึง ไม่ มี ท ่ีดิ น เพ่ ือ เกษตรกรรมเป็ น ของตนเองและประสงค์ จ ะประกอบอำชี พ
เกษตรกรรมเป็ นหลัก
ควำมหมำยของคำำ ว่ ำ “ กรรมสิ ท ธิ ” แ์ ละกรรมสิ ท ธิ ท ์ ่ีมี ค วำมเก่ีย วข้ อ งกั บ กฎหมำยปฏิ รู ป ท่ีดิ น เพ่ ือ
เกษตรกรรมอย่ำงไร
คำำ ว่ ำกรรมสิท ธิไ์ ม่มี กฎหมำยใดให้คำำ นิ ย ำมไว้ แ ต่ต ำมประมวลกฎหมำยท่ีดิน ได้ ใ ห้ ค วำมหมำยไว้ ว่ ำ
กรรมสิทธิ ถ ์ ื อเป็ นส่วนหน่ึงของสิทธิในท่ีดินเป็ นสิทธิของเจ้ำของท่ีจะดำำเนินกำรอย่ำงไร
เป็ นเจ้ำของ (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1336 )
กรรมสิทธิม ์ ีควำมหมำยเก่ียวข้องกับกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินในแง่ท่ีเกษตรกรสำมำรถมีกรรมสิทธิใ์นท่ีดิน
ท่ีรัฐจัดให้ในเขตปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมได้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 59

14.2 องค์กรดำาเนินการปฏิรูปที่ดินเพ่ ือเกษตรกรรม

1. คณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมถือเป็ นองค์กรหลัก ในกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมใน
ส่วนท่ีเก่ียวกับกำรให้นโยบำย กำรกำำกับดูแลส่วนรำชกำรท่ีดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินซ่ึงมีโครงสร้ำงค่อน
ข้ำงใหญ่ และมีอำำนำจหน้ำท่ต ี ำมท่ีกฎหมำยกำำหนดหลำยประกำร
2. สำำนักงำนกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม หรือ ส.ป.ก. เป็ นองค์กรหลักในกำรดำำ เนิน กำรเพ่ ือกำร
ปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม เป็ นส่วนรำชกำรในระดับกรมสังกัดกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ โดยใน
กำรดำำ เนิน กำรปฏิ รู ป ท่ีดิ น นี ส
้ .ป.ก. จะมีแนวนโยบำยและกำรกำำ หนดภำรกิ จ หรื อขั น ้ ตอนในกำร
ดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินให้เป็ นไปตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำย
3. คณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินจังหวัด เป็ นองค์กรท่ีกำำหนดนโยบำยและกำำกับดูแลส่วนรำชกำรท่ีเก่ียว ข้อง
กับกำรปฏิรูปท่ีดินในระดับจังหวัด ท่ีมีส่วนเก่ียวข้องกับองค์กรเพ่ ือกำรปฏิรูปท่ีดินในส่วนอ่ น ื ๆ อย่ำง
เป็ น ระบบ มีโครงสร้ำงท่ีค่อนข้ำงใหญ่ และมีอำำ นำจหน้ำ ท่ีและควำมรับ ผิ ด ชอบตำมกฎหมำยหลำย
ประกำร
4. สำำนักงำนปฏิรูปท่ีดินจังหวัด หรือ ส.ป.ก. จังหวัด เป็ นหน่วยงำนในสังกัดของ ส.ป.ก. มีอำำนำจหน้ำท่ี
ในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม ตำมท่ีคณะกรรมกำรกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม
และคณะกรรมกำรกำรปฏิรูปท่ีดินจังหวัดกำำหนด
5. กองทุนกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมจัดตัง้ขึ้นมำพร้อมกับ ส.ป.ก. โดยได้เงินและทรัพย์สินจำกทัง้
รัฐ บำลและแหล่ งเงิน อ่ ืน ๆ เพ่ ือ เป็ น ทุน หมุน เวี ยน และใช้จ่ ำยเพ่ ือกำรปฏิรู ปท่ีดิ น เพ่ ือ เกษตรกรรม
ปั จจุ บั น กองทุ น กำรปฏิ รู ป ท่ีดิ น เพ่ ือ เกษตรกรรมนี เ้ ป็ นกองทุ น ท่ท ี ำำ ให้ ก ำรปฏิ รู ป ท่ีดิ น บรรลุ
วัตถุประสงค์ในหลำยส่วน
6. คณะกรรมกำรกำำหนดเงินค่ำทดแทนและคณะกรรมกำรอุทธรณ์ เป็ นองค์กรท่ีจัดตัง้ขึ้นตำมกฎหมำย
ท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม และมีหน้ำท่ต ี ำมกฎหมำยท่ีเก่ียวข้อง กรณีกำรกำำหนดเงินค่ำทดแทนจำกกำร
เวนคืนท่ีดินของเอกชน ซ่ึงหำกผู้ท่ีถูกเวนคืนไม่เห็นชอบด้วยกับจำำนวนเงินท่ีคณะกรรมกำรกำำ หนด
เงินค่ำทดแทน ก็สำมำรถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมกำรอุทธรณ์ได้

14.2.1 คณะกรรมการปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม

ปั จจุบันคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมมีกำรออกประกำศ และระเบียบเพ่ ือใช้ในกำรดำำเนิน
งำนปฏิรูปท่ีดินเป็ นจำำนวนมำก ให้ยกตัวอย่ำงระเบียบคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมท่ีออกตำมอำำนำจ
หน้ำท่ีและควำมรับผิดชอบ ตำมมำตรำ 19 พระรำชบัญญัติกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม พ.ศ. 2518
ตัวอย่ำง เช่น ระเบียบคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม ว่ำด้วยกำรให้เกษตรกรและสถำบัน
เกษตรกรผู้ได้รับท่ีดินจำกกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือกำรเกษตรกรรมปฏิบัติเก่ียวกับกำรเข้ำทำำ ประโยชน์ใ นท่ีดิน พ.ศ.
2535

14.2.2 สำานักงานการปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม

อธิบำยภำรกิจหรือขัน ้ ตอนในกำรดำำเนินงำนปฏิรูปท่ีดิน ของ ส.ป.ก. ว่ำมีควำมสอดคล้องกับนโยบำย
ท่ี ส.ป.ก. ได้กำำหนดไว้เพ่ ือกำรปฏิรูปท่ีดินประกำรใด
ขัน
้ ตอนในกำรดำำเนินกำรของ ส.ป.ก. ในกำรเตรียมกำร กำรจัดท่ีดิน กำรพัฒนำโครงสร้ำงพ้ืนฐำนและ
กำรเพ่ิมรำยได้นัน ้ ถือได้ว่ำเป็ นกำรดำำ เนินงำนของ ส.ป.ก. ท่ีมีควำมสอดคล้องกับนโยบำยในกำรดำำ เนินงำนของ
ส.ป.ก. เพ่ ือสนองนโยบำยของรัฐและเพ่ ือให้กำรปฏิรูปท่ีดินบรรลุเป้ ำหมำยโดยเร็วท่ีสุด

14.2.3 คณะกรรมการปฏิรูปท่ีดินจังหวัด
ให้อธิบำยอำำนำจหน้ำท่ีและควำมรับผิดชอบของคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินจังหวัดพอสังเขป
อำำนำจหน้ำท่ีหลักของคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินจังหวัดคือ กำรกำำหนดมำตรกำรและวิธีกำรปฏิบัติงำน
ของสำำ นั ก งำนกำรปฏิ รู ป ท่ีดิ น จั ง หวั ด และยั ง มี อำำ นำจหน้ ำท่ีใ นกำรพิ จ ำรณำให้ ค วำมเห็น ชอบในเร่ ือ งต่ ำ งๆ ท่ี
สำำนักงำนกำรปฏิรูปท่ีดินจังหวัดเสนอติดตำมกำรปฏิบัติงำนของ ส.ป.ก. จังหวัดพิจำรณำผลกำรปฏิบัติงำน จัดทำำ
งบประมำณค่ำใช้จ่ำยดำำเนินกำรเก่ียวกับกำรเงินและกิจกำรอ่ น ื ๆ ในกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม ตลอดจนวำง
ระเบียบหรือข้อบังคับเก่ียวกับกำรปฏิบัติงำนของ ส.ป.ก. จังหวัด

14.2.4 สำานักงานคณะกรรมการปฏิรูปท่ีดินจังหวัด
ให้อธิบำยอำำนำจหน้ำท่ีของสำำนักงำนปฏิรูปท่ีดินจังหวัด เก่ียวกับกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม
ส.ป.ก. จังหวัดมีอำำ นำจหน้ำท่ีใ นกำรดำำ เนิ น กำรปฏิรู ปท่ีดิน เพ่ ือเกษตรกรรม ตำมท่ีค ณะกรรมกำร
ปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม และคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินจังหวัดกำำหนด

14.2.5 กองทุนการปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม

มีควำมคิดเห็นอย่ำงไรกับกำรบริหำรจัดกำรองค์กรของกองทุนกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม หำกนำำ
ไปเปรียบเทียบกับองค์กรหรือสถำบันกำรเงินท่ีต้องมีกำำไรหรือเลีย
้ งตัวเองได้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 60

กองทุนกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม ไม่น่ำจะนำำไปเปรียบเทียบกับองค์กรหรือสถำบันกำรเงินทัว่ไป

ท่ต
ี ้องมีกำำไรหรือเลีย
้ งตัวเองได้ เน่ ืองจำกโดยวัตถุประสงค์และเจตนำรมณ์ของกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือกำรเกษตร
กรรมเป็ นกำรกระจำยกำรถือครองท่ีดินให้เกษตรกร ตลอดจนกำรพัฒนำควำมเป็ นอยู่ของเกษตรกรให้ดีขึ้นมิใช่
เป็ นกำรดำำเนินกำรเพ่ ือหำกำำไร

14.2.6 คณะกรรมการกำาหนดเงินค่าตอบแทนและคณะกรรมการอุทธรณ์
อธิบำยขัน
้ ตอนกำรดำำเนินงำนของคณะกรรมกำรกำำหนดเงินทดแทนและคณะกรรมกำรอุทธรณ์ ซ่ึงมี
ควำมหมำยเก่ียวข้องกัน ในฐำนะท่ีเป็ นองค์กรเสริมเพ่ ือกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม
คระกรรมกำรกำำหนดเงินทดแทน จะมีหน้ำท่ีกำำ หนดเงินทดแทนจำกกำรเวนคืนท่ีดินของเอกชนโดย
พิ จำรณำปั จจั ยหลำยประกำร เช่น ทำำ เลท่ีตั ง้ของท่ีดิน ควำมสมบูร ณ์ข องท่ีดิน ซ่ึง หำกเจ้ำ ของท่ีดิน ท่ีไ ด้ รั บ แจ้ ง
จำำนวนเงินค่ำทดแทน จำกคณะกรรมกำรกำำหนดเงินทดแทนแล้วไม่เห็นชอบด้วยกับจำำนวนเงินทดแทน ก็มีสิทธิ
อุทธรณ์จำำนวนเงินค่ำทดแทนต่อคณะกรรมกำรอุทธรณ์ได้

14.3 การดำาเนินการปฏิรูปที่ดินเพ่ ือเกษตรกรรม

1. กำรดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม ในส่วนของกำรกำำหนดเขตปฏิรูปท่ีดินถือเป็ นจุดเร่ิมต้นท่ี
สำำคัญของขัน ้ ตอนในกำรปฏิบัติของ ส.ป.ก. และพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี โดยกำรเลือกพ้ืนท่ีท่ีใช้ในกำร
ปฏิรูปท่ี ดินเพ่ ือประกำศเป็ นเขตปฏิรูปท่ีดินโดยตรำเป็ นพระรำชกฤษฎีกำและจัดทำำแผนท่ีแนบท้ำย
พระรำชกฤษฎีกำ
2. เพ่ ือให้กำรดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม เป็ นไปตำมวัตถุประสงค์หลักในกำรมอบสิทธิใน
ท่ีดินแก่เกษตรกร ซ่ึงจะต้องใช้ท่ีดินเป็ นจำำนวนมำก จึงได้มีกำรนำำท่ีดินทัง้ของรัฐและของเอกชนมำ
ใช้ในกำรปฏิรูปท่ีดิน
3. พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีท่ีอยู่ในเขตปฏิรูปท่ีดินของเอกชนเพ่ ือกำรสำำ รวจท่ีดิน ตลอดจนทำำ เคร่ ืองหมำย
ขอบเขตหรือแนวเขตโดยปั กหลักหรือขุดร่องแนว หรือกำรสร้ำงหมุดหลักฐำนแผนท่ีใ นเขตปฏิรูป
ท่ีดนิ
4. ส.ป.ก. เป็ นส่วนรำชกำรหลักมีหน้ำท่ีหลำยประกำรในกำรดำำ เนินกำรปฏิรูปท่ีดิน เพ่ ือเกษตรกรรม
อำทิ กำรนำำท่ีดินสำธำรณะสมบัติแผ่นซ่ึงเป็ นท่ีดินของรัฐ กำรจัดซ้ือหรือกำรดำำเนินกำรเวนคืนท่ีดิน
ของเอกชน มำใช้ใ นกำรปฏิรูปท่ีดิน ซ่ึงในกำรดำำ เนิน กำรของ ส.ป.ก. นี ก ้ ฎหมำยปฏิรูปท่ีดิน ก็มี
บทบัญญัติพิเศษในส่วนท่ีเก่ียวข้องกับกำรดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินของ ส.ป.ก. อีกด้วย
5. กำรจัดท่ีดินให้เกษตรกรเป็ นส่วนหน่ึงในอำำนำจหน้ำท่ข ี อง ส.ป.ก. ในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือ
เกษตรกรรม โดยจะจั ด ให้ เ กษตรกรมี สิ ท ธิ ถื อ ครองได้ ต ำมจำำ นวนท่ีเ หมำะสมกั บ กำรประกอบ
กำรเกษตรในแต่ละประเภท นอกเหนือจำกกำรจัดท่ีดินให้เกษตรแล้ว ส.ป.ก. ยังสำมำรถจัดท่ีดินให้
สถำบันเกษตรกร และผู้ประกอบกิจกำรอ่ ืนท่ีเป็ นกำรสนับสนุนหรือเก่ียวเน่ ืองกับกำรปฏิรูปท่ีดินให้
สถำบันเกษตรกรรม

14.3.1 การกำาหนดเขตปฏิรูปท่ด
ี ิน
ให้อธิบำยขัน
้ ตอนกำรกำำหนดเขตปฏิรูปท่ีดินพอสังเขป
ขัน
้ ตอนกำรกำำหนดเขตปฏิรูปท่ีดิน จะเร่ิมจำกกำรพิจำรณำควำมเหมำะสมของพ้ืนท่ีท่ีจะใช้ในกำรปฏิรูป
ท่ีดินโดยพิจำรณำจำกเกณฑ์ในกำรจัดอันดับควำมสำำคัญก่อนหลัง จำกนัน ้ จึงเสนอคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือ
เกษตรกรรม หลังจำกคณะกรรมกำรฯ อนุมต ั ิแล้ว ส.ป.ก. จะจัดทำำแผนท่ีเพ่ ือใช้แนบท้ำยพระรำชกฤษฎีกำจำกนัน
้
จึงส่งร่ำงไปยังสำำนักเลขำธิกำรคณะรัฐมนตรี เพ่ ือเสนอรัฐมนตรีให้ควำมเห็นชอบ เม่ ือคณะรัฐมนตรีให้ควำมเห็น
ชอบแล้วก็จะนำำ ทูลเกล้ำฯ ถวำยพระบำทสมเด็จพระเจ้ำอยู่หัวฯ เพ่ ือทรงลงพระปรมำภิไธยประกำศในรำชกิจ จำ
นุเบกษำ

14.3.2 ท่ีดินท่ีนำามาใช้ในการปฏิรูปท่ีดิน
เหตุใ ดท่ีดิน ของรั ฐ บำงประเภท เม่ ือนำำ มำใช้ใ นกำรปฏิ รูป ท่ีดิ น เพ่ ือ เกษตรกรรมแล้ว ไม่จำำ เป็ น ต้อ ง
ดำำเนินกำรถอนสภำพตำมกฎหมำยนัน ้ ๆ
เน่ ืองจำกกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม มีบทบัญญัติท่ีมีผลในกำรถอนสภำพกำรเป็ นสำธำรณะ
สมบัติข องแผ่น ดิน โดยกฎหมำยฉบับนี ซ ้ ่ึงไม่จำำ เป็ นต้องดำำ เนิน กำรถอนสภำพตำมกฎหมำยของท่ีดินในส่วนท่ี
เก่ียวข้องนัน
้ ๆอีก
อธิบำยขัน ้ ตอนกำรย่ น ื คำำร้องขอต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี ในกรณีของเอกชนประสงค์จะขอมีสิทธิในท่ีดิน
ของตนเกินกว่ำจำำนวนท่ีกฎหมำยกำำหนดต่อไป
เจ้ำ ของท่ีดิน จะต้อ งย่ น
ื คำำ ร้อ งต่อพนัก งำนเจ้ ำหน้ำ ท่ี พร้อ มแสดงหลัก ฐำนว่ำ ตนได้ป ระกอบเกษตร
กรรมด้วยตนเองเกินกว่ำจำำนวนท่ีกฎหมำยกำำหนดมำแล้วไม่ต่ำำกว่ำ 1 ปี ก่อนท่ีกฎหมำยปฏิรูปท่ีดินจะมีผลบังคับ
ใช้ และต้องแสดงได้ว่ำตนมีควำมสำมำรถและมีปัจจัยท่ีจะทำำท่ีดินนัน ้ ให้เป็ นประโยชน์ทำงเกษตรกรรมได้ จำกนัน้
พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจะสอบสวนตำมคำำ ร้องและเสนอคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมเพ่ ืออนุญำตให้ผู้
ร้องขอมีสิทธิในท่ีดินของตนต่อไป

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 61

14.3.3 การดำาเนินการปฏิรูปที่ดินของพนักงานเจ้าหน้าที่
อธิบำยอำำนำจหน้ำท่ีของพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดินพอสังเขป
อำำ นำจหน้ำท่ีในกำรดำำ เนินกำรปฏิรูปท่ีดิน ของพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีโดยหลักแล้ว จะเป็ น กำรเข้ำไปใน
ท่ีดินท่ีอยู่ในเขตปฏิรูปท่ีดินซ่ึงมีพระรำชกฤษฎีกำกำำหนดเขตปฏิรูปท่ีดินในพ้ืนท่ีแล้ว เพ่ ือกำรสำำรวจรังวัด กำรทำำ
เคร่ ืองหมำยขอบเขตหรือแนวเขตโดยปั กหลักหรือขุดร่องแนว หรืออำจสร้ำงหมุดหลักฐำนกำรแผนท่ีด้วยก็ได้

14.3.4 อำานาจของ ส.ป.ก. ในการดำาเนินการปฏิรูปที่ดิน

ส.ป.ก. มีอำำนำจนำำท่ีดินของเอกชนมำใช้ในกำรปฏิรูปท่ีดินได้โดยวิธใี ดบ้ำง
ส.ป.ก. มี อำำ นำจนำำ ท่ีดิ น ของเอกชนมำใช้ ใ นกำรปฏิ รู ป ท่ีดิ น สองวิ ธี คื อ กำรจั ด ซ้ือ และดำำ เนิ น กำร
เวนคืนท่ีดิน
ทำำไม ส.ป.ก. จึงไม่ใช้มำตรกำรในกำรเวนคืนท่ีดินของเอกชนมำใช้ในกำรปฏิรูปท่ีดิน
เน่ ืองจำก ส.ป.ก. สำมำรถเจรจำขอจัดซ้ือท่ีดิน จำกเอกชนได้เป็ น จำำ นวนท่ีมำกพอแล้ว ประกอบกั บ
สำมำรถนำำท่ีดินอันเป็ นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินมำใช้ในกำรปฏิรูปท่ีดินได้ด้วย ประกอบกับกำรจัดซ้ือท่ีดินจำก
เอกชนด้วย

14.3.5 การจัดท่ีดินให้เกษตรกร
อธิบำยหลักเกณฑ์และขนำดของท่ีดินท่ี ส.ป.ก. จัดให้เกษตรกรและผู้เก่ียวข้องพอเป็ นสังเขป
กำรจัดท่ีดินให้เกษตรกรตำมปกติ ส.ป.ก. จะจัดให้เกษตรกรและบุคคลในครอบครัวเดียวกันมีสิทธิถือ
ครองท่ีดินได้ไม่เกิน 50 ไร่ สำำ หรับประกอบเกษตรกรรม และหำกเป็ นกำรประกอบเกษตรกรรมเลีย ้ งสัตว์ใหญ่
สำมำรถถือ ครองท่ีดิน ได้ ไม่ เกิ น 100 ไร่ และหำกเกษตรกรถือ ครองท่ีดิ น ของรั ฐบำลก่อ นกำำ หนดเวลำท่ีคณะ
กรรมกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมกำำหนด เกษตรกรจะได้รับท่ีดินไม่เกิน 100 ไร่ แต่เกษตรกรอำจถือครอง
ท่ีดินได้เกินกำำหนด 1 เท่ำตัว หำกแสดงได้ว่ำตนมีควำมสำมำรถและมีปัจจัยท่ีจะทำำท่ีดินท่ขี อเพ่ิมให้เป็ นประโยชน์
ในทำงเกษตรกรรมได้
นอกจำกนี ส ้ .ป.ก. สำมำรถจัดท่ีดินให้แก่สถำบันเกษตรกรได้ตำมจำำนวนท่ีคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ีดิน
เพ่ ือเกษตรกรรมเห็นสมควร และ ส.ป.ก. ยังสำมำรถจัดท่ีดินให้แก่ผู้ประกอบกิจกำรอ่ ืนท่ีเป็ นกำรสนับสนุนหรือ
เก่ียวเน่ ืองกับกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมได้อีกไม่เกิน 50 ไร่

14.3.6 ผลภายหลังการจัดท่ด ี ินให้เกษตรกร

อธิบำยหลักเกณฑ์ของข้อจำำกัดในกำรโอนท่ีดินท่ีเกษตรกรได้มำจำกท่ี ส.ป.ก. จัดให้ตำมกฎหมำยท่ีดน ิ
เพ่ ือ เกษตรกรรม ในส่ ว นของกำรอยู่ ใ นระหว่ ำ งใช้ สิ ท ธิ ก ำรเช่ ำ หรื อ เช่ ำ ซ้ือ กั บ กำรได้ ก รรมสิ ท ธิ ใ์ นท่ีดิ น ของ
เกษตรกร
กฎหมำยปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรมกำำหนดมิให้เกษตรกรโอนสิทธิกำรเช่ำหรือหรือเช้ำซ้ือให้แก่ผู้อ่ืน
โดยท่ีเกษตรกรจะมีหนังสืออนุญำตให้เข้ำทำำ ประโยชน์ในท่ีดิน (ส.ป.ก. 4-01) และอยู่ในระหว่ำงกำรทำำ สัญญำ
เช่ำหรือเช่ำซ้ือท่ีดินจำก ส.ป.ก.
ส่วนข้อกำำหนดห้ำมแบ่งแยกหรือโอนกรรมสิทธิใ์นท่ีดินให้แก่ผู้อ่ืนนัน ้ เป็ นผลภำยหลังจำกท่ีเกษตรกร
ได้ เ ช่ ำ ซ้ือ ท่ีดิ น จำก ส.ป.ก. ได้ ป ระสำนงำนกั บ กรมท่ีดิ น เพ่ ือ โอนกรรมสิ ท ธิ ใ์ นท่ีดิ น ท่ีเ กษตรกรเช่ ำ ซ้ือ ให้ แ ก่
เกษตรกร ทำำให้เกษตรกรไม่สำมำรถแบ่งแยกหรือโอนกรรมสิทธิใ์นท่ีดินให้แก่ผู้อ่ืนได้

14.3.7 โครงการส่งเสริมเพ่ ือพัฒนาและเพิ่มผลผลิตในเขตปฏิรูปที่ดิน

โครงกำรต่ำงๆ ตำมเร่ ืองท่ีศึกษำ มีควำมสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม
อย่ำงไร
เป็ นโครงกำรท่ีสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม ในส่วนของกำรพัฒนำ
อำชีพเกษตรกรรม กำรใช้ทรัพยำกรท่ีดิน ให้มีประสิทธิภ ำพด้วยกำรปรับ ปรุงกำรผลิตให้บริกำรสิน เช่ ือและกำร
ตลำดเพ่ ือให้เกษตรกรมีรำยได้สูงขึ้น และยังเป็ น กำรจัดตัง้สถำบัน เกษตรกร พัฒนำอำชีพนอกจำกกำรเกษตร
บริกำรสำธำรณูปโภค เพ่ ือเพ่ิมสวัสดิกำรและเสริมสร้ำงควำมเจริญในท้องถ่ินของเกษตรกร

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 14

1. กำรกระจำยกำรถือครองท่ีดิน ให้เกษตรกร คือควำมสำำ คัญลำำ ดั บแรกท่ีรัฐจะต้ องจัด ให้มี ในกำรปฏิรูป

ท่ด
ี ินเพ่ ือเกษตรกรรม
2. กำรขุดคลอง ท่ีเป็ นตัวอย่ำงท่ีแสดงให้เห็นถึงพัฒนำกำร ของกำรมีสำธำรณูปโภคเพ่ ือใช้ในกำรเกษตร
กรรมได้แก่ คลองรังสิต
3. กระทรวงท่ีเข้ำมำดูแลกองทุนกำรปฏิรูปท่ด ี ินเพ่ ือเกษตรกรรมคือ กระทรวงกำรคลัง
4. สำำนักงำนปฏิรูปท่ีดน
ิ เพ่ ือเกษตรกรรม เป็ นองค์กรท่ีมีควำมสำำคัญต่อกำรปฏิรูปท่ีดิน ในฐำนะหน่วยงำน
ระดับกรม ซ่ ึงมีแนวนโยบำยและกำรกำำหนดกำรถือ หรือขัน ้ ตอนในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปท่ีดนิ ให้เป็ นไป
ตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำย

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 62

5. ส.ป.ก. อำจใช้ วิ ธี ก ำรในขั น ้ ตอนปกติ ท ส ่ี ำมำรถดำำ เนิ น กำรปฏิ รู ป ท่ด ี ิ น เพ่ ือ เกษตรกรรมโดยไม่ ต้ อ ง
ประกำศเป็ นเขตปฏิรูปท่ีดิน คือ กำรจัดซ้ือท่ด ี ินเพ่ิมจำกเจ้ำของท่ีได้ขำยท่ด ี ินทัง้แปลง
6. กฎหมำยปฏิรูปท่ด ี ินเพ่ ือเกษตรกรรม กำำหนดให้ ส.ป.ก. มีอำำนำจเวนคืนอสังหำริมทรัพย์ได้ องค์กรท่ี
ทำำหน้ำท่ดี ูแลเก่ียวกับดำำเนินกำรเวนคืนอสังหำริมทรัพย์เพ่ ือให้เกิดควำมเป็ นธรรมแก่สังคม คือ คณะ
กรรมกำรกำำหนดเงินค่ำทำำแทน
7. ขัน
้ ตอนกำรดำำเนินกำรเพ่ ือกำรปฏิรูปท่ด ี ินของ ส .ป.ก. คือ พิจำรณำควำมเหมำะสมของเขตพ้ืนท่ีทจ่ี ะใช้
ในกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม
8. นับตัง้แต่เวลำ 1 ปี ท่ีพระรำชกฤษฎีกำกำำ หนดเขตปฏิรูปท่ด ี ินใช้บังคับ กฎหมำยบัญญัติห้ำมมิให้ผู้ใด
จำำหน่ำยด้วยประกำรใดๆ หรือก่อให้เกิดภำระติดพันใดๆ ซ่ ึงท่ีดินในเขตปฏิรูปท่ีดิน
9. กำรถอนสภำพสำธำรณะสมบัติของแผ่น ดิน สำำ หรั บสำำ หรับพลเมื องใช้ ร่ว มกั น ใช้บังคั บตำมกฎหมำย
ปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม
10. ตำมปกติ เ กษตรกรและบุ ค คลในครอบครั ว เดี ย วกั น มี สิ ท ธิ ถื อ ครองท่ด ี ิ น จำกกำรปฏิ รู ป ท่ีดิ น เพ่ ือ
เกษตรกรรมได้ไม่เกิน 50 ไร่
11. กำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือกำรเกษตร คือควำมหมำยของ กำรปฏิรูปท่ีดิน
12. ผู้เสนอควำมคิดในกำรจัดระบบกำรถือครองท่ด ี ินในสมุดปกเหลือง โดยมีเน้ือหำเก่ียวกับกำรจัดระบบ
กำรถือครองท่ด ี ิน และได้ถูกต่อต้ำนอย่ำงมำกโดยถูกมองว่ำเป็ นระบบคอมมิวนิสต์ คือ นำยปรีดี พนม
ยงค์
13. กำรแก้ไขกฎหมำยปฏิรูปท่ด ี ินท่ีมีผลบังคับใช้ในปั จจุบัน มีกำรนำำท่ีดินเขตป่ ำสงวน มำเพ่ิมเติมเพ่ ือใช้ใน
กำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือเกษตรกรรม
14. กำรเวนคืน ไม่ใช่ขัน ้ ตอนในกำรทำำงำนเบ้ืองต้นของ ส.ป.ก.
15. ส.ป.ก. เร่ิมมีเงินประเดิมของกองทุนกำรปฏิรูปท่ีดินเพ่ ือกำรเกษตรกรรมเม่ ือปี พ.ศ. 2520
16. คณะกรรมกำรอุทธรณ์ มีอำำนำจวินิจฉัยเร่ ืองรำวกรณีท่ีเจ้ำของท่ด ี ินหรืออสังหำริมทรัพย์ไม่พอใจเก่ียว
กับสิทธิท่ีจะได้เงินค่ำตอบแทนกรณีอสังหำริมทรัพย์ถูกเวนคืน
17. เหตุผลสำำ คัญท่ีมีกำรกำำ หนดเขตท่ีดินในเขตตำำ บลหรืออำำ เภอเป็ น เขตปฏิรูปท่ีดิน โดยจะต้องหมำยถึง
เฉพำะท่ีตัง้อยู่นอกเขตเทศบำลและสุขำภิบำลคือ เป็ นเขตท่ีมีระดับกำรพัฒนำท่ีมักอยู่ในระดับต่ำำกว่ำเขต
เมือง
18. จำำ นวนท่ีดินท่ีสูงท่ีสุดท่ีคณะกรรมกำรปฏิรูปท่ด ี ินเพ่ ือเกษตรกรรม จะพิจำรณำอนุญำตให้เกษตรกรมี
สิทธิในท่ีดินเกินกำำหนดได้ 200 ไร่
19. กำรเพิ กถอนสำธำรณะสมบั ติ ข องแผ่ น ดิ น สำำ หรั บใช้ ประโยชน์ ข องแผ่ น ดิ นหรื อรำชพั สดุ โดยไม่ต้ อง
ดำำเนินกำรครองสภำพท่ีดินดังกล่ำวตำมกฎหมำยว่ำด้วยท่ีรำชพัสดุ สำมำรถทำำได้โดย พระรำชกฤษฎีกำ
กำำหนดเขตปฏิรูปท่ีดิน
20. ในกำรเวนคืนท่ด ี ินของเอกชนเพ่ ือนำำมำใช้ในเขตปฏิรูปท่ด ี ิน หำก ส .ป.ก. ได้ดำำเนินกำรไปตำมขัน ้ ตอน
ของกฎหมำยแล้ว ทำำให้กฎหมำยมีผลบังคับมิให้ผู้ถูกเวนคืนทำำกำรจำำหน่ำยหรือก่อให้เกิดภำระติดพัน
ใดๆ ในท่ีดินของตน ท่ี ส.ป.ก. จะนำำมำใช้ในกำรปฏิรูปท่ีดินจะมีผล เป็ นโมฆะ

หน่วยท่ี 15 กรรมสิทธิใ์นอาคารชุด
1. กรรมสิทธิใ์นอำคำรชุด เป็ นรูปแบบกำรถือกรรมสิทธิโ์ดยผู้ถือหลำยคนอย่ำงหน่ึง แต่มีลักษณะเฉพำะท่ี
มุ่ ง ใช้ กั บ กำรถื อ กรรมสิ ท ธิ ใ์ นอำคำรสู ง โดยกำำ หนดให้ เ จ้ ำ ของร่ ว มแต่ ล ะบุ ค คลสำมำรถแยกกำรถื อ
กรรมสิทธิอ์อกจำกกันเป็ นสัดส่วนได้ ซ่ึงในต่ำงประเทศมีมำเป็ น เวลำนำนแล้ว แต่ในประเทศไทยเพ่ิง
บัญญัติเป็ นกฎหมำยเฉพำะเม่ ือ พ.ศ. 2522
2. กรรมสิทธิใ์นอำคำรชุดจำำแนกออกเป็ น 2 ส่วนคือ กรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิร์่วมใน
ทรัพย์ ส่ ว นกลำง กำรถื อ กรรมสิ ท ธิ ร์่ ว มทั ง้ 2 ส่ว นส่ วนนี ต ้ ้อ งควบคู่ กั น เสมอ อำคำรพร้ อ มท่ีดิ น ใดท่ี
เจ้ำของประสงค์จ ะให้อยู่ภ ำยใต้กรรมสิ ทธิ ใ์ นอำคำรชุ ด จะต้อ งจดทะเบีย นเป็ น อำคำรชุด และอำจเลิก
อำคำรชุดได้โดยสมัครใจ หรือโดยสภำพบังคับตำมกฎหมำย
3. กรรมสิทธิใ์นอำคำรชุด เป็ นกำรจัดรูปแบบกำรถือกรรมสิทธิใ์นกำรอยู่ร่วมกัน ฉะนัน ้ เจ้ำของร่วมจึงต้องมี
สิทธิและหน้ำท่ีในกำรปฏิบัติต่อกัน ทัง้ตำมกฎหมำยอำคำรชุด และตำมกฎหมำยแพ่ง ทัง้นีเ้พ่ ือควำมสงบ
เรียบร้อยในกำรอยูร่ ่วมกัน
15.1 ความหมาย ความเป็ นมา และลักษณะทั่วไปของกรรมสิทธิใ์นอาคารชุด
1. กรรมสิทธิใ์นอำคำรชุด เป็ นกำรจัดรูปแบบกำรถือกรรมสิทธิใ์นอำคำรและท่ีดินขึ้นใหม่ โดยให้เจ้ำของ
ร่วมแต่ละคนสำมำรถแยกกำรถือกรรมสิทธิอ์อกจำกกันเป็ นสัดส่วนได้ ซ่ึงในต่ำงประเทศมีมำเป็ นเวลำ
นำนแล้ว แต่ในประเทศไทยเพ่ิงบัญญัติเป็ นกฎหมำยเฉพำะคือ พระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522
2. กรรมสิ ท ธิ ใ์ นอำคำรชุ ด เป็ น รู ป แบบกำรถื อ กรรมสิ ท ธิ โ์ ดยผู้ ถื อ หลำยคนอย่ ำ งหน่ึง ต่ ำ งไปจำก
กรรมสิทธิร์วมตำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ อำคำรชุดเปรียบเสมือนกำรนำำบ้ำนหลำยๆหลัง

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 63

มำซ้อนอยู่ร่วมกันในอำคำรและท่ีดินเดียวกัน จึงต้องจัดรูปแบบกำรถือกรรมสิทธิใ์ห้มีทัง้กรรมสิทธิใ์น
ทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิร์่วมในทรัพย์ส่วนกลำง ต่ำงไปจำกกำรถือกรรมสิทธิใ์นอำคำรบ้ำน
อำคำรแถว สหกรณ์อำคำรชุด และบริษัทอำคำรชุด
15.1.1 ความหมายและความเป็ นมาของกรรมสิทธิใ์นอาคารชุด
จงสรุปควำมหมำยของคำำว่ำอำคำรชุด
คำำ ว่ำ “อำคำรชุด” หมำยถึงรูปแบบของกำรจัดกำรถือกรรมสิทธิใ์นอสังหำริมทรัพย์ท่ีมีอำคำรพร้อม
ท่ีดินเป็ นทรัพย์สินท่ีสำำคัญ โดยเจ้ำของร่วมแต่ละคนสำมำรถแยกกำรถือกรรมสิทธิอ์อกเป็ นส่วนๆได้ ทัง้นีแ ้ ต่ละ
ส่วนต้องประกอบด้วยกรรมสิทธิร์่วมในทรัพย์ส่วนกลำง
ในยุโรปได้มีบทบัญญัตใิ นเร่ ืองกรรมสิทธิร์วมในอำคำรไว้โดยเฉพำะตัง้แต่เม่ ือใด และได้มีกำรพัฒนำรูป
แบบกำรถือกรรมสิทธิจ์นเป็ นหลักกรรมสิทธิใ์นอำคำรชุดดังเช่นในปั จจุบันตัง้แต่เม่ ือใด อธิบำยเหตุผลโดยสังเขป
ในยุโรปได้มีบทบัญญัติกฎหมำยเร่ ืองกรรมสิทธิร์วมในอำคำรชุดไว้โดยเฉพำะและถือปฏิบัติกันมำตัง้แต่
สมัยกลำง (Middle Age) ทัง้นีเ้พรำะเมืองสำำคัญๆ ของยุโรปในสมัยนัน ้ คับแคบไม่สำมำรถขยำยขอบเขตออกไป
ได้ ทำำให้ประชำชนอยู่รวมกันอย่ำงหนำแน่น หรือมิฉะนัน ้ ก็เกิดจำกกรณีท่ีบ้ำนเมืองถูกทำำลำยโดยอัคคีภัยหรือภัย
ธรรมชำติ เม่ ือมีกำรก่อสร้ำงใหม่จึงมักนิยมก่อสร้ำงบ้ำนพักอำศัยร่วมกัน โดยเข้ำ เป็ น เจ้ ำของกรรมสิ ทธิ ร์วมใน
อำคำรท่ีก่อสร้ำงขึ้น
อย่ำงไรก็ดี หลักกรรมสิทธิร์วมในอำคำรท่ใี ช้กันอยู่เดิมในสมัยกลำงนัน ้ ยังไม่มีหลักเกณฑ์ท่ีครอบคลุม
และชัดเจนเพียงพอ เม่ ือควำมนิยมในเร่ ืองกรรมสิทธิร์วมในอำคำรเพ่ิมขึ้นอย่ำงรวดเร็วในช่วงต้นศตวรรษท่ี 20
ซ่ึง ส่ ง ผลให้ เ กิ ด ปั ญหำในทำงปฏิ บั ติ รุน แรงย่ิงขึ้ น จึ ง ได้ มี ก ำรแก้ ไ ขตั ว บทกฎหมำย และพั ฒ นำรู ป แบบกำรถื อ
กรรมสิทธิ จ์นเป็ นกรรมสิทธิใ์นอำคำรชุดเช่นในปั จจุบัน
อธิบำยเหตุผลของกำรบัญญัติกฎหมำยอำคำรชุดขึ้นเป็ นกฎหมำยเฉพำะในประเทศไทย โดยสังเขป
เหตุผลของกำรบัญญัติกฎหมำยเฉพำะในประเทศไทยนัน ้ เน่ ืองมำจำกภำวกำรณ์ขำดแคลนท่อ ี ยู่อำศัย
ในเมืองเพรำะอัตรำควำมเจริญของเมือง ทัง้ในเมืองหลวงและภูมิภำคเพ่ิมขึ้นอย่ำงรวดเร็วทำำให้เกิดปั ญหำควำม
ขำดแคลนท่ีดินเพ่ ือกำรอยู่อำศัยในเมือง กำรท่ีจะขยำยมืองออกไปในทำงรำบก็เกิดปั ญหำด้ำนสำธำรณูปโภคและ
สำธำรณูปกำร กำรสิน ้ เปลืองพลังงำน กำรสูญเสียท่ีดินในภำคเกษตรกรรมตลอดจนดุลยภำพในส่ิงแวดล้อม ด้วย
เหตุดังกล่ำว จึงจำำ เป็ นต้องขยำยเมืองไปในทำงสูง ซ่ึงได้แก่กำรเพ่ิมท่ีอยู่อำศัยในอำคำรสูงนัน ่ เอง แต่ก็ประสบ
ปั ญหำทำงกฎหมำย เพรำะหลักกรรมสิทธิใ์นอสังหำริมทรัพย์ ตำม ป.พ.พ. ไม่อำจตอบสนองควำมต้องกำรของ
ประชำชนซ่ึงต้องอยู่อำศัยในอำคำรเดียวกัน โดยร่วมกันมีกรรมสิทธิใ์นอำคำรนัน ้ แยกจำกกันเป็ นสัดส่วนได้ จึงได้
นำำหลักกรรมสิทธิใ์นอำคำรชุดท่ใี ช้กันอยู่ในต่ำงประเทศมำใช้ในประเทศไทยโดยตรำเป็ นกฎหมำยเฉพำะขึ้น คือ
พระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522
15.1.2 ลักษณะทั่วไปของกรรมสิทธิใ์นอาคารชุด
อธิบำยควำมแตกต่ำงระหว่ำงกรรมสิทธิใ์นอำคำรชุดกับกรรมสิทธิต์ำม ป.พ.พ. มำโดยสังเขป
กรรมสิทธิใ์นอำคำรชุด กับกรรมสิทธิต์ำม ป.พ.พ. แตกต่ำงกันในประเด็นสำำคัญๆ ดังต่อไปนี้
(1) ลั กษณะของกฎหมำย กรรมสิ ท ธิ ต์ ำม ป.พ.พ. เป็ น กฎหมำยทั ว่ ไปซ่ึง ใช้ บั ง คั บ กั บ
ทรัพย์สินทัว่ไปทัง้สังหำริมทรัพย์และอสังหำริมทรัพย์ แต่กรรมสิทธิใ์นอำคำรชุดเป็ น
กฎหมำยพิเศษซ่ึงมุ่งเน้นกรรมสิทธิใ์นอำคำรและท่ีดินเป็ นสำำคัญ
(2) กำรก่อตัง้กรรมสิทธิ ท ์ .พ.พ.
รัพย์สินโดยทัว่ไปอย
อยู่ แ ล้ ว แต่ ก รรมสิ ท ธิ ใ์ นอำคำรชุ ด นั น
้ ต้ อ งจดทะเบี ย นก่ อ ตั ง้ เป็ นอำคำรชุ ด ตำม
บทบัญญัติของกฎหมำย
(3) ลั ก ษณะของกรรมสิ ท ธิ ก ์ .พ.พ.
รรมสิ ทจำธิำต แนกได้
์ ำมป เ ป็ น 2 ประเภท คื อ
กรรมสิทธิโ์ดยผู้ถือคนเดียวและกรรมสิทธิร์วม โดยแต่ละประเภทแยกต่ำงหำกจำกกัน
สำำ หรั บ กรรมสิ ท ธิ ใ์ นอำคำรชุ ด นั น้ จำำ แนกกำรถื อ กรรมสิ ท ธิ อ์ อกเป็ น 2 ส่ ว น คื อ
กรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิร์่วมในทรัพย์ส่วนกลำง ในกรรมสิทธิท ์ ัง้
สองส่วนต้องอยู่ควบคู่กัน จะแยกออกจำกกันไม่ได้
(4) สิทธิใ นกำรจัดกำรทรัพย์สิน กรรมสิทธิต์ำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์นัน ้
หำกเป็ นกรรมสิทธิโ์ดยถือผู้เดียว เจ้ำของกรรมสิทธิย์่อมมีสิทธิใ์นกำรจัดกำรทรัพย์สิน
เป็ น เอกเทศของตนเอง ส่วนกรรมสิ ทธิ ร์วมนัน ้ กฎหมำยให้ สิท ธิเ จ้ ำของรวมเป็ น ผู้
จั ดกำรทรัพ ย์ สิ น รวมกัน สำำ หรั บ กรรมสิ ท ธิ ใ์ นอำคำรชุ ด นั น ้ หำกเป็ น กรรมสิ ท ธิ ใ์ น
ทรั พ ย์ ส่ ว นบุ ค คล เจ้ ำ ของกรรมสิ ท ธิ ย์่ อ มมี สิ ท ธิ จั ด กำรทรั พ ย์ สิ น เป็ น เอกเทศของ
ตนเอง ทั ง้นี อ ้ ยู่ ภ ำยในบทบั ญ ญั ติ ข องกฎหมำย หำกเป็ น กรรมสิ ท ธิ ใ์ นทรั พ ย์ ส่ ว น
กลำง กฎหมำยอำคำรชุ ดกำำ หนดให้ มีนิ ติ บุ ค คลอำคำรชุ ด เป็ น ผู้ มี อำำ นำจหน้ำ ท่ีก ำร
จัดกำร ซ่ึงเจ้ำของร่วมเป็ นผู้ควบคุมกำรจัดกำรของนิติบุคคลอำคำรชุด โดยผ่ำนกำร
ออกเสียงลงคะแนนในท่ีประชุม
อธิบำยควำมแตกต่ำงระหว่ำงกรรมสิทธิใ์นอำคำรชุดกับอำคำรแถว (Townhouse) ในประเด็นของ
กำรถือกรรมสิทธิ ์

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 64

กรรมสิทธิใ์นอำคำรชุดกับในอำคำรแถวแตกต่ำงกันในประเด็นของกำรถือกรรมสิทธิด์ังต่อไปนี้
กรรมสิทธิใ์นอำคำรแถวเจ้ำของถือกรรมสิทธิใ์น 2 ส่วนดังนี้
(1) ส่วนท่ีเป็ นบ้ำนและท่ีดินอำจถือกรรมสิทธิโ์ดยบุคคลคนเดียวหรือกรรมสิทธิร์วมก็ได้
(2) ส่วนท่ีเป็ นผนังของอำคำรท่ใี ช่ร่วมกันถือกรรมสิทธิร์่วมระหว่ำงเจ้ำของท่ใี ช้ผนังร่วมกันนัน ้
สำำหรับกรรมสิทธิใ์นอำคำรชุดนัน ้ เจ้ำของร่วมถือกรรมสิทธิใ์น 3 ส่วนดังนี้
(1) ส่วนท่ีเป็ นห้องชุด ส่ิงปลูกสร้ำงอย่ำงอ่ น
ื หรือท่ีดินท่ีจัดไว้ให้เป็ นของเจ้ำของห้องชุด
แต่ละรำยเป็ นกำรถือกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วนบุคคล
(2) ส่วนท่ีเป็ นทรัพย์ส่วนกลำงเป็ นกำรถือกรรมสิทธิร์่วมในทรัพย์ส่วนกลำง
(3) ส่วนท่ีเป็ นฝำผนัง พ้ืน หรือเพดำนท่ีกัน
้ ระหว่ำงห้องชุดท่ีติดต่อกัน ถือเป็ นกรรมสิทธิ ์
รวมระหว่ำงเจ้ำของห้องชุดท่ีติดต่อกันนัน ้ ซ่ึงเป็ นกำรถือกรรมสิทธิร์วมเหมือนกับ
กรณีของฝำผนังของอำคำรแถว
15.2 หลักการ การก่อตัง้ และการเลิกกรรมสิทธิใ์นอาคารชุด
1. กรรมสิทธิใ์นอำคำรชุดนัน ้ เปรียบเสมือนกำรนำำ เอำกรรมสิทธิโ์ดยผู้ ถือคนเดียว และกรรมสิท ธิร์วมมำ
ควบคู่อยู่ในทรัพย์สน ิ อันเดียวกันซ่ึงตำม ป.พ.พ. แต่เดิมไม่เปิ ดช่องให้ทำำได้ โดยกำำหนดให้มีกรรมสิทธิใ์น
ทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิร์่วมในทรัพย์ส่วนกลำง กำรถือกรรมสิทธิท ์ ัง้สองส่วนนีจ้ะต้องควบคู่กัน
เสมอ จะแยกออกจำกกันมิได้
2. อำคำรพร้อมท่ีดิน ใดท่ีเจ้ำของประสงค์จะให้อยู่ภำยใต้กรรมสิทธิใ์นอำคำรชุดจะต้องจดทะเบียนอำคำรชุด
พร้ อ มทั ง้ จดทะเบี ย นนิ ติ บุ ค คลอำคำรชุ ด และข้ อ บั ง คั บ ของอำคำรชุ ด เม่ ือ จดทะเบี ย นแล้ ว จะต้ อ ง
เปล่ียนแปลงเอกสำรแสดงสิทธิจ์ำกโฉนดท่ีดินเดิมเป็ นหนังสือกรรมสิทธิห ์ ้องชุด
3. กำรเลิกกรรมสิทธิใ์นอำคำรชุด อำจทำำ โดยสมัครใจหรือโดยสภำพบัง คับ และผลของกำรเลิกจะต้องนำำ
โฉนดท่ีดินเดิมกลับมำใช้อีกและจัดกำรทรัพย์สินตำมหลักเกณฑ์ของกฎหมำย
15.2.1 หลักกรรมสิทธิใ์นอาคารชุด
ข้อควำมท่ีว่ำ “กรรมสิทธิใ์นห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้” หมำยควำมว่ำอย่ำงไร และบุคคลหลำยคนจะถือ
กรรมสิทธิร์วมในห้องชุดเดียวกันได้หรือไม่
ข้อควำมท่ีว่ำ “กรรมสิทธิใ์นห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้” นัน ้ หมำยควำมว่ำห้องชุดหน่ึงๆ เจ้ำของจะขอจด
ทะเบี ย นแบ่ ง แยกห้ อ งชุ ด นั น
้ เป็ น ห้ อ งชุ ด ย่ อ ยๆ ต่อ ไปอี ก ไม่ ไ ด้ ทั ง้ นี เ้ พรำะห้ อ งชุ ด แต่ ล ะห้ อ งชุ ด โดยสภำพย่ อ ม
สมบูรณ์และเหมำะแก่กำรใช้สอยอยู่แล้วในขณะท่ีขอจดทะเบียนอำคำรชุด หำกยินยอมให้มีกำรแบ่งแยกห้องชุดต่อ
ไปอีก อำจมีข้อยุ่งยำกในเร่ ืองกำรดัดแปลงต่อเติมรวมทัง้ในส่วนของกำรกำำหนดอัตรำส่วนกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วน
กลำงด้วย
อย่ำงไรก็ดี บุคคลหลำยคนจะถือกรรมสิทธิร์วมในห้องรวมชุดเดียวกัน ตำมหลักกรรมสิทธิร์วมแห่ง
ป.พ.พ. ได้ แต่เจ้ ำของรวมนัน ้ จะขอแบ่ง แยกกรรมสิท ธิใ์ ห้ ห้อ งชุ ดนั น ้ อีก ไม่ ได้ ดัง กล่ ำ วแล้ ว ฉะนั น
้ กำรแบ่ ง ใน
ระหว่ำงเจ้ำของกรรมสิ ทธิ ร์วมจึ งต้ องกระทำำ โดยกำรขำยห้อ งชุ ด แล้ ว นำำ เงิ น ท่ีไ ด้ ม ำแบ่ ง กั น ตำมบทบั ญ ญั ติ แ ห่ ง
ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์
อำคำรชุดแห่งหน่ึงมีห้องชุดทัง้หมด 120 ห้อง แบ่งเป็ นห้องชุดแบบ ก. 100 ห้อง รำคำขณะท่ีขอจด
ทะเบียนอำคำรชุดห้องชุดละ 500,000 บำท และห้องชุดแบบ ข. 20 ห้องชุด รำคำขณะท่ีขอจดทะเบียนอำคำรชุด
ห้องชุดละ 2,000,000 บำท หำกแดงถือกรรมสิทธิใ์นห้องชุดแบบ ก. 1 ห้องชุด ดังนีแ ้ ดงจะมีกรรมสิทธิร์่วมใน
ทรัพย์ส่วนกลำงเท่ำใด
แดงจะมีกรรมสิทธิร์ว่ มในทรัพย์ส่วนกลำงตำมวิธีกำรคำำนวณดังนี้
รำคำรวมของห้องชุดทัง้หมด = (100X500,000) + (20X2,000,000)
บำท
= 50,000,000+40,000,000
บำท
= 90,000,000
บำท
แดงมีกรรมสิทธิร์่วมในทรัพย์ส่วนกลำง = 500,000/90,000,000
= 1/180
เพรำะฉะนัน ้ แดงมีกรรมสิทธิร์่วมในทรัพย์ส่วนกลำง หน่ึงในหน่ึงร้อยแปดสิบส่วน

15.2.2 การก่อตัง้กรรมสิทธิใ์นอาคารชุด
เม่ ือจดทะเบียนอำคำรชุดแล้ว จะมีผลประกำรใดต่อโฉนดท่ีดิน และจะมีเอกสำรใดแสดงกรรม สิทธิใ์น
อำคำรชุดนัน
้
ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 9 วรรคหน่ึงเม่ ือพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีรับจดทะเบียน
อำคำรชุดแล้ว ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีส่งโฉนดท่ีดินท่ีย่น
ื ตำมมำตรำ 6 ไปยังพนักงำนท่ีดินท้องท่ีอำคำรชุดนัน
้ ตัง้อยู่

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 65

ภำยใน 15 วัน เพ่ ือจดแจ้งในสำรบัญสำำ หรับจดทะเบียนของโฉนดท่ีดินว่ำท่ีดินนัน ้ อยู่ภ ำยใต้บังคับแห่งพระรำช

บัญญัตินี แ้ ละให้เก็บรักษำโฉนดท่ีดินนัน้ ไว้
มำตรำ 20 วรรคหน่ึง เม่ ือได้จดทะเบียนอำคำรชุดตำมมำตรำ 7 แล้ว ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีดำำเนินกำร
ออกหนังสือกรรมสิทธิห ์ ้องชุด ตำมแผนผังอำคำรชุดท่ีจดทะเบียนนัน ้ โดยไม่ชักช้ำ
ตำมบทบัญญัติดังกล่ำว เพ่ ือพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีรับจดทะเบียนอำคำรชุดแล้ว พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจะส่ง
โฉนดท่ีดินนัน ้ ไปให้เจ้ำพนักงำนท่ีดินท้องท่ท ี ่ีอำคำรชุดนัน
้ ตัง้อยู่ เพ่ ือจดแจ้งในสำรบัญและเก็บรักษำโฉนดท่ีดิน
นัน้ ไว้ (มำตรำ 20 วรรคหน่ึง) สำำหรับโฉนดท่ีดินท่ีเก็บไว้นัน ้ จะถูกนำำ กลับมำใช้ใหม่ต่อเม่ ือมีกำรเลิกอำคำรชุด
นัน
้ แล้ว
สมชำยจดทะเบียนอำคำรชุดแห่งหน่ึงแล้ว แต่มีปัญหำสภำพคล่องทำงกำรเงิน จึงมีควำมประสงค์จะ
โอนขำยกรรมสิทธิใ์นห้องชุดทัง้หมดให้แก่สมบัติโดยท่ียังมิได้จดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด จะกระทำำ ได้หรือไม่
เพรำะเหตุใด
ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 31 วรรคหน่ึง กำรโอนกรรมสิทธิใ์นห้องชุดให้แก่
บุคคลหน่ึงบุคคลใด โดยไม่เ ป็ น กำรโอนกรรมสิทธิใ์ นห้องชุดทัง้หมดในอำคำรชุด ให้แก่บุ คคลคนเดียวกันหรือ
หลำยคนโดยถือกรรมสิทธิร์วม จะกระทำำได้ต่อเม่ ือผู้โอนและผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิใ์นห้องชุดดังกล่ำวย่ น ื คำำขอโอน
กรรมสิทธิใ์นห้องชุดพร้อมกับคำำ ขอจดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด โดยมีสำำ เนำข้อบังคับและหลักฐำนในกำรจด
ทะเบียนอำคำรชุดต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
ตำมปั ญหำสมชำยจดทะเบียนอำคำรชุดแห่งหน่ึง แล้วประสงค์จะโอนมอบกรรมสิทธิใ์นห้องชุดทัง้หมด
ให้แก่สมบัตินัน ้ เป็ นกำรโอนกรรมสิทธิใ์นห้องชุดทัง้หมดในอำคำรชุด ให้แก่บุคคลคนเดียวมิใช่เป็ นกำรโอนแต่ละ
ห้องชุดให้แก่บุคคลเป็ นรำยบุคคลเป็ น ครัง้แรก จึงเข้ำข้อยกเว้นไม่จำำ เป็ นต้องย่ ืนคำำ ขอโอนกรรมสิทธิใ์ นห้องชุด
พร้อมกับคำำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด ตำมมำตรำ 31 วรรคหน่ึงดังกล่ำว
ฉะนั น
้ สมชำยสำมำรถโอนขำยกรรมสิ ท ธิ ใ์ นห้ อ งชุ ด ทั ง้ หมดให้ แ ก่ ส มบั ติ ไ ด้ โดยไม่ จำำ เป็ นต้ อ งจด
ทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด
15.2.3 การเลิกกรรมสิทธิใ์นอาคารชุด
อำคำรชุดแห่งหน่ึงมีห้องชุดทัง้สิน ้ 400 ห้อง รำคำห้องชุดขณะท่ีได้จดทะเบียนอำคำรอำคำรชุดเท่ำๆ
กัน ทุกห้องชุด โดยมีอำคำร 2 หลัง หลังเอมี 100 ห้องชุด หลังบีมี 300 ห้องชุด เจ้ำของร่วมในอำคำรหลังบีมี
300 ห้องชุด ประสงค์จะเลิกอำคำรชุดในเฉพำะส่วนอำคำรหลังบีของตน จะกระทำำได้หรือไม่
ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 51(2) อำคำรชุดท่ีได้จดทะเบียนไว้อำจเลิกได้ด้วย
เหตุเจ้ำของร่วมมีมติเอกฉันท์ให้เลิกอำคำรชุด
ตำมปั ญหำเจ้ำของร่วมในอำคำรหลัง บี ทัง้ 300 ห้อง ประสงค์จะเลิกอำคำรชุดในเฉพำะส่วนอำคำร บี
ของตนนัน ้ กฎหมำยไม่เปิ ดช่องให้มีกำรเลิกอำคำรชุดเฉพำะส่วนได้ หำกประสงค์จะเลิกอำคำรชุดเจ้ำของร่วมทัง้
400 ห้องชุด จะต้องมีมติเอกฉัน ท์ใ ห้เลิกอำคำรชุดตำมมำตรำ 51(2) ดังกล่ำว หำกมีเจ้ำของห้องชุดเพียงรำย
เดียวไม่ตกลงยินยอมด้วยก็ไม่อำจเลิกอำคำรชุดได้
ฉะนัน ้ แม้เจ้ำของร่วมในอำคำรทัง้หลังบีมีควำมประสงค์จะเลิกอำคำรชุดเฉพำะอำคำรหลังบีของตนก็ไม่
สำมำรถทำำได้
มีกรณีใดบ้ำงท่ีเจ้ำภำพร่วมไม่จำำต้องย่ ืนคำำขอจดทะเบียนเลิกอำคำรชุด
ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 51(4) อำคำรชุดท่ีได้จดทะเบียนไว้อำจเลิกได้ด้วย
เหตุอำคำรชุดถูกเวนคืนทัง้หมดตำมกฎหมำยว่ำด้วยกำรเวนคืนอสังหำริมทรัพย์
มำตรำ 56 วรรค 1 ในกรณีอำคำรชุดเลิกเพรำะเหตุตำมมำตรำ 51(4) ให้หนังสือกรรมสิทธิห ์ ้องชุด
ของอำคำรชุดนัน ้ เป็ นอันยกเลิก ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจดทะเบียนอำคำรชุดและให้ประกำศจดทะเบียนเลิกอำคำร
ชุดนัน
้ ในรำชกิจจำนุเบกษำ
กรณี เ จ้ ำ ของร่ว มไม่ จำำ ต้ อ งย่ น
ื คำำ ขอเลิ ก อำคำรชุ ด มี ก รณี เ ดี ย วคื อ อำคำรชุ ด ถู ก เวนคื น ทั ง้ หมดตำม
กฎหมำยว่ำด้วยกำรเวนคืนอสังหำริมทรัพย์ ตำมมำตรำ 51(4) ดังกล่ำว ซ่ึงเป็ นกำรยกเลิกโดยสภำพบังคับทำำให้
อำคำรชุดต้องถูกยกเลิกโดยผลของกฎหมำยจึงเท่ำกับอำคำรชุดต้องเลิกโดยริยำย เจ้ำของร่วมจึงไม่ต้องย่ ืนคำำขอจด
ทะเบียนเลิกอำคำรชุดแต่ประกำรใด
อย่ำงไรก็ตำม แม้เจ้ำของร่วมจะไม่ต้องย่ ืนคำำขอจดทะเบียนเลิกอำคำรชุด แต่พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีก็จะต้อง
จดทะเบียนเลิกอำคำรชุดและประกำศจดทะเบียนเลิกอำคำรชุดนัน ้ ในรำชกิจจำนุเบกษำ ตำมมำตรำ 56 วรรค 1
ดังกล่ำว
15.3 สิทธิและหน้าท่ีของผู้ถือกรรมสิทธิใ์นอาคารชุด
1. เจ้ำของร่วมย่อมมีสิทธิใ นฐำนะเจ้ำของกรรมสิทธิ ม ์ ี สิทธิใ นกำรออกเสีย งลงคะแนนและมีสิ ทธิ ใ น
กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เม่ ือมีสิทธิแล้วก็ย่อมต้องมีข้อจำำ กัดสิทธิด้วย ซ่ึงทัง้ข้อจำำ กัดสิทธิ
ตำมกฎหมำยอำคำรชุด และข้อจำำกัดสิทธิตำมหลักทัว่ไปในกฎหมำยแพ่ง นอกจำกนีค ้ นต่ำงด้ำวหรือ
นิ ติ บุ ค คลซ่ึง กฎหมำยถื อ ว่ ำ เป็ น คนต่ ำ งด้ ำ วอำจถื อ กรรมสิ ท ธิ ใ์ นห้ อ งชุ ด ได้ ตำมบทบั ญ ญั ติ แ ห่ ง
กฎหมำย

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 66

2. เม่ ือมีสิทธิย่อมมีหน้ำท่ีควบคู่กัน กฎหมำยจึงกำำหนดให้เจ้ำของร่วมมีหน้ำท่ีในกำรปฏิบัติตำมข้อบังคับ

และมติของเจ้ำของร่วม
15.3.1 สิทธิของผู้ถือกรรมสิทธิใ์นอาคารชุด
มติใ นกรณีใ ดบ้ำ ง ท่ีจ ะต้อ งได้รั บ คะแนนเสีย งเกิน ก่ึงหน่ึงของจำำ นวนคะแนนเสีย งของเจ้ ำของร่ วม
ทัง้หมด
มติท่ีจะต้องได้รับคะแนนเสียงเกิน ก่ึง หน่ึง ของจำำ นวนคะแนนเสีย งของเจ้ ำของร่วมทัง้ หมดนัน ้ มี 4
กรณี ตำมมำตรำ 48 วรรคแรก และมำตรำ 50 วรรคหน่ึง ประกอบวรรคห้ำ ดังนี้
(1) กำรอนุญำตให้เจ้ำของร่วมคนใดคนหน่ึงทำำกำรก่อสร้ำง ต่อเติมท่ีมีผลต่อทรัพย์ส่วน
กลำงหรือลักษณะภำยนอกของอำคำร โดยค่ำใช้จ่ำยของผู้นัน ้ เอง
(2) กำรแต่งตัง้หรือถอดถอนผู้จัดกำรนิติบุคคลอำคำรชุด
(3) กำรกำำหนดกิจกำรท่ีผู้จัดกำรนิติบุคคลอำคำรชุด มีอำำ นำจมอบหมำยให้ผู้อ่ืนทำำ กำร
แทนได้
(4) กรณีอำคำรชุดเสียหำยทัง้หมดหรือเป็ นบำงส่วนแต่เกินคร่ึงหน่ึงของจำำนวนห้องชุด
ทัง้หมด กำรลงมติท่ีจะให้หรือไม่ให้ก่อสร้ำงหรือซ่อมแซมอำคำรชุดท่ีเสียหำยนัน ้
ข้อจำำกัดสิทธิของเจ้ำของร่วมตำมกฎหมำยอำคำรชุดมีกรณีใดบ้ำง
ข้อจำำกัดสิทธิของเจ้ำของร่วม ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มี 5 กรณี ดังต่อไปนี้
(1) กรรมสิทธิใ์นห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้
(2) กำรถือกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิร์่วมในทรัพย์ส่วนกลำงจะแบ่งแยกออกจำก
กันไม่ได้ ต้องถือควบคู่กันเสมอ
(3) ทรัพย์ส่วนกลำงเป็ นกรรมสิทธิร์่วมท่ีขอแบ่งแยกออกจำกกันไม่ได้
(4) เจ้ ำ ของห้ อ งชุ ด จะทำำ กำรใดๆ ต่อ ทรั พย์ ส่ ว นบุ ค คลของตน อั น จะเป็ น กำรกระทบกระเทื อ นต่ อ
โครงสร้ำงควำมมัน ่ คง และกำรป้ องกันควำมเสียหำยต่อตัวอำคำรมิได้
(5) กำรกระทำำใดๆท่ต ี ้องห้ำมตำมข้อบังคับของอำคำรชุด
นำยหว่องชำวฮ่องกงกับเพ่ ือนชำวต่ำงประเทศได้นำำเงินเข้ำมำในรำชอำณำจักร เพ่ ือซ้ือห้องชุดทัง้หมด
ในอำคำรชุดแห่งหน่ึงในเขตกรุงเทพมหำนคร โดยมีท่ีดินท่ีตัง้อำคำรชุดรวมกับท่ีดินสนำมกอล์ฟ ซ่ึงเป็ นทรัพย์ส่วน
กลำงจำำนวน 50 ไร่ เช่นนีจ้ะกระทำำได้หรือไม่เพรำะเหตุใด
ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 19 ทวิ อำคำรชุดแต่ละอำคำรชุดจะมีคนต่ำงด้ำว
หรือนิติบุคคลตำมท่รี ะบุไว้ในมำตรำ 19 ถือกรรมสิทธิใ์นห้องชุดได้ เม่ ือรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตรำร้อยละส่ีสิบ
เก้ำของเน้ือท่ีของห้องชุดทัง้หมดในอำคำรชุดนัน ้ ในขณะท่ีขอจดทะเบียนอำคำรชุดตำมมำตรำ 6
อำคำรชุดใดท่ีจะมีคนต่ำงด้ำวหรือนิติบุคคลตำมท่รี ะบุไว้ในมำตรำ 19 ถือกรรมสิทธิใ์นห้องชุดเกินกว่ำ
อัตรำท่ีกำำ หนดไว้ในวรรคหน่ึง อำคำรชุดนัน ้ จะต้องตัง้อยู่ในเขตกรุงเทพมหำนคร เขตเทศบำล หรือเขตรำชกำร
ส่วนท้องถ่ินอ่ นื ท่ีกำำหนดในกฎกระทรวง และมีท่ีดินท่ีตัง้อำคำรรวมกับท่ีดินท่ีมีไว้เพ่ ือให้หรือเพ่ ือประโยชน์ร่วมกัน
สำำหรับเจ้ำของร่วมทัง้หมดไม่เกินห้ำไร่
กำรได้มำซ่ึงกรรมสิทธิใ์นห้องชุดตำมวรรคสองของคนต่ำงด้ำว และนิติบุคคลตำมท่ีระบุไว้ในมำตรำ 19
ให้เป็ นไปตำมหลักเกณฑ์ วิธีกำร และเง่ ือนไขท่ีกำำหนดในกฎกระทรวง
มำตรำ 19(5) คนต่ำงด้ำวหรือนิติบุคคลท่ีกฎหมำยถือว่ำเป็ นคนต่ำงด้ำว อำจถือกรรมสิทธิใ์นอำคำร
ชุดได้ หำกได้นำำเงินตรำต่ำงประเทศเข้ำมำในรำชอำณำจักร หรือถอนเงินจำกบัญชีเงินบำทของบุคคลท่ีมีถ่ินท่ีอยู่
นอกประเทศ หรือถอนเงินจำกบัญชีเงินฝำกเงินตรำต่ำงประเทศ
ตำมปั ญหำ นำยหว่องชำวฮ่องกงกับเพ่ ือนชำวต่ำงประเทศ ถือว่ำเป็ นคนต่ำงด้ำว แต่ได้นำำเงินเข้ำมำใน
รำชอำณำจักรเพ่ ือซ้ืออำคำรชุด จึง เป็ น บุค คลต่ำงด้ำวท่ีอำจถือกรรมสิทธิใ์ นอำคำรชุดได้ ตำมมำตรำ 19(5) ดัง
กล่ำว
แต่โดยเหตุท่ีนำยหว่องกับเพ่ ือนชำวต่ำงประเทศจะซ้ืออำคำรชุดในเขตกรุงเทพมหำนคร โดยมีท่ีดินท่ีตัง้
อำคำรชุดรวมกับท่ีดินสนำมกอล์ฟซ่ึงเป็ นทรัพย์ส่วนกลำงจำำ นวน 50 ไร่นัน ้ เกินข้อจำำ กัด 5 ไร่ ตำมมำตรำ 19
ทวิ วรรคสอง ดังกล่ำว เงินนีน ้ ำยหว่องกับเพ่ ือชำวต่ำงประเทศจึงไม่อำจซ้ือห้องชุดทัง้หมดในอำคำรชุดนัน ้ ได้จึง
ต้องอยู่ภำยในบังคับของมำตรำ 19 ทวิวรรคหน่ึง นัน ่ คือ นำยหว่องกับเพ่ ือนชำวต่ำงประเทศจะถือกรรมสิทธิใ์น
ห้องชุดได้เม่ ือรวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของเน้ือท่ีของห้องชุดนัน ้ ในขณะท่ีขอจดทะเบียนอำคำรชุด
ฉะนัน ้ นำยหว่องชำวฮ่องกงกับเพ่ ือนชำวต่ำงประเทศจะซ้ือห้องชุดดังกล่ำวทัง้หมดไม่ได้จะซ้ือได้ไม่เกิน
ร้อยละ 49 ของเน้ือท่ีของห้องชุดเท่ำนัน ้
15.3.2 หน้าท่ีของผู้ถือกรรมสิทธิใ์นอาคารชุด
อธิบำยหลักเกณฑ์กำรเฉล่ียค่ำใช้จ่ำยของเจ้ำของร่วมในอำคำรชุด และมำตรกำรในกำรบังคับชำำระหนี้
หลักเกณฑ์กำรเฉล่ียค่ำใช้จ่ำยของเจ้ำของร่วม มีบัญญัติไว้ในพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522
มำตรำ 18 ดังนี้
มำตรำ 18 เจ้ำของร่วมต้องร่วมกันออกค่ำใช้จ่ำยท่ีเกิดจำกกกำรบริกำรส่วนรวมและท่ีเกิดจำกเคร่ ืองมือ
เคร่ ืองใช้ท่ีมีไว้เพ่ ือประโยชน์ร่วมกันตำมส่วนแห่งประโยชน์ท่ีมีต่อห้องชุดทัง้นีต
้ ำมท่ก
ี ำำหนดไว้ในข้อบังคับ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 67

เจ้ำของร่วมต้องร่วมกันออกค่ำภำษีอำกรและค่ำใช้จ่ำยท่ีเกิดขึ้นจำกกำรดูแลรักษำและดำำเนินกำรเก่ียว
กับทรัพย์ส่วนกลำง ตำมอัตรำส่วนท่ีเจ้ำของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วนกลำงตำมมำตรำ 14
ตำมบทบัญญัติดังกล่ำวอำจจำำแนกกำรเฉล่ียค่ำใช้จ่ำยของเจ้ำของร่วมออกเป็ นสองประเภทได้แก่
(1) ค่ำใช้จ่ำยตำมส่วนแห่งประโยชน์ท่ีมีต่อห้องชุด (มำตรำ 18 วรรคหน่ึง) ได้แก่ ค่ำใช้จ่ำยท่ีเกิดจำก
กำรบริกำรส่วนรวมและท่ีเกิดจำกเคร่ ืองมือเคร่ ืองใช้ท่ีมีไว้เพ่ ือประโยชน์ร่วมกัน
(2) ค่ำใช้จ่ำยตำมอัตรำส่วนกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วนกลำง (ตำมมำตรำ 18 วรรคสอง) ได้แก่ค่ำใช้จ่ำย
เก่ียวกับภำษีอำกร กำรดูแลรักษำ และกำรดำำเนินกำรเก่ียวกับทรัพย์ส่วนกลำง
สำำหรับมำตรกำรในกำรบังคับชำำระหนีน ้ ัน
้ มีบัญญัติไว้ในพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ
41 ดังนี้
(1) บุริมสิทธิเก่ียวกับค่ำใช้จ่ำยตำมมำตรำ 18 วรรคหน่ึง ให้ถือว่ำบุริมสิทธิในลำำดับเดียว
กับบุริมสิทธิตำมมำตรำ 259(1) แห่งประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์และมีอยู่
เหนือสังหำริมทรัพย์ท่ีเจ้ำของห้องชุดนัน ้ นำำมำไว้ในห้องชุดของตน
(2) บุริมสิทธิเก่ียวกับค่ำใช้จ่ำยตำมมำตรำ 18 วรรคสองให้ถือว่ำเป็ นบุริมสิทธิในลำำ ดับ
เดียวกับบุริมสิทธิตำมมำตรำ 273(1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคล
ของแต่ละเจ้ำของห้องชุด
บุริมสิ ทธิ ต ำม (2) ถ้ำผู้จั ดกำรได้ส่งรำยกำรหนี ต ้ ่อพนัก งำนเจ้ ำหน้ำท่แ ี ล้ว ให้ถื อว่ ำอยู่ใ นลำำ ดั บก่ อน
เจ้ำของ
ตำมบทบัญญัติดังกล่ำว อำจจำำแนกมำตรกำรในกำรบังคับชำำระหนีอ ้ อกเป็ นสองกรณี ได้แก่
(1) กรณี ค่ำ ใช้ จ่ำ ยตำมอัต รำส่ว นแห่ งประโยชน์ท่ีมีต่ อห้ องชุด ให้นิติบุ ค คลอำคำรชุ ด มี
บุ ริ ม สิ ท ธิ ใ น ลำำ ดั บ เดี ย ว กั บกำ ร ค้ ำ งค่ ำ เช่ ำ อ สั งห ำ ริ มท รั พ ย์ แ ล ะมี อ ยู่ เห นื อ
สังหำริมทรัพย์ท่ีเจ้ำของห้องชุดนัน ้ นำำมำวำงไว้ในห้องชุดของตน
(2) กรณีค่ำใช้จ่ำยตำมอัตรำส่วนกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วนกลำง ให้นิติบุคคลอำคำรชุดมี
บุริมสิทธิในลำำดับเดียวกับลูกหนีใ้นกำรรักษำอสังหำริมทรัพย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์
ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้ำของห้องชุดบุริมสิทธิในกรณีนี ห ้ ำกผู้จัดกำรนิติบุคคลอำคำร
ชุดได้ส่งรำยกำรหนีต ้ ่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่แ ี ล้ว ให้ถือว่ำอยู่ในระดับก่อนจำำนอง
อำคำรชุ ด แห่ ง หน่ึง มี ห้ อ งชุ ด ทั ง้ สิ น
้ 100 ห้ อ ง รำคำในขณะขอจดทะเบี ย นอำคำรชุ ด ห้ อ งชุ ด ละ
600,000 บำท เท่ำกันทุกห้อง ต่อมำห้องชุดถูกเวนคืนจำำ นวน 20 ห้องชุด โดยนำย ก. เป็ นเจ้ำของห้องชุดถูก
เวนคืน 1 ห้องชุด นำย ก. จะได้รับชดใช้รำคำจำกเจ้ำของร่วมท่ีห้องชุดไม่ถูกเวนคืน สำำหรับทรัพย์สินส่วนกลำงท่ี
เหลืออยู่เป็ นจำำนวนเท่ำใด หำกทรัพย์สินส่วนกลำงท่ีเหลืออยู่มีมูลค่ำ 20 ล้ำนบำท
ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 14 กรรมสิทธิส ์ ่วนท่ีเป็ นเจ้ำของร่วมในทรัพย์ส่วน
กลำง ให้เป็ นไปตำมอัตรำส่วนระหว่ำงรำคำของห้องชุดแต่ละห้องชุด กับรำคำรวมของห้องชุดทัง้หมดในขณะท่ีขอ
จดทะเบียนอำคำรชุดตำมมำตรำ 16
มำตรำ 34 วรรคแรก ในกรณี ท ่ีอ ำคำรชุ ด ถู ก เวนคื น บำงส่ ว นตำมกฎหมำยว่ ำ ด้ ว ยกำรเวนคื น
อสังหำริมทรัพย์ ให้เจ้ำของซ่ึงถูกเวนคืนห้องชุดหมดสิทธิในทรัพย์ส่วนกลำงท่ีเหลือจำกำรถูกเวนคืนในกรณีนีใ้ห้
นิติบุคคลคนอำคำรชุดจัดกำรให้เจ้ำของร่วมซ่ึงไม่ถูกเวนคืนห้องชุด ร่วมกันชดใช้รำคำให้แก่เจ้ำของร่วมซ่ึงหมด
สิทธิไปดังกล่ำว ทัง้นีต ้ ำมอัตรำส่วนท่ีเจ้ำของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วนกลำง
ตำมปั ญหำ นำย ก. เป็ นเจ้ำของห้องชุด 1 ห้องชุด รำคำ 600,000 บำท นำย ก. จึงมีกรรมสิทธิใ์น
ทรัพย์ส่วนกลำง ตำมมำตรำ 14 ดังนี้

600,000 / (600,000 X 100) = 1/100 ส่วน

ในกรณีนี ก ้ ฎหมำยกำำหนดให้นิติบุคคลอำคำรชุดจัดกำรให้เจ้ำของร่วมซ่ึงไม่ถ
ชดใช้รำคำให้แก่เจ้ำของร่วมซ่ึงหมดสิทธิไปตำมอัตรำส่วนท่ีเจ้ำของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วนกลำง
ตำมมำตรำ 34 วรรคแรกดังกล่ำวและนำย ก. ก็ย่อมจะได้รับชดใช้จำกเจ้ำของร่วมท่ีไม่ถูกเวนคืนตำมอัตรำส่วนท่ี
ตนมีกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วนกลำงเช่นเดียวกันดังนี้
(1/100) X 20,000,000 = 200,000 บำท
ดังนัน
้ นำย ก. จะได้รับชดใช้จำกเจ้ำของรวมท่ีไม่ถูกเวนคืน สำำ หรับทรัพย์ส่วนกลำงท่ีเหลืออยู่ เป็ น
จำำนวน 200,000 บำท
หมำยเหตุ นำย ก. ได้รับค่ำเวนคืน สำำหรับห้องชุดซ่ึงเป็ นทรัพย์ส่วนบุคคลของตนเต็มจำำนวน และจะ
ได้รับค่ำเวนคืนสำำหรับทรัพย์ส่วนกลำงท่ีถูกเวนคืน ตำมอัตรำส่วนท่ีตกเป็ นกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วน กลำงด้วย

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยท่ี 15

1. กฎหมำยอำคำรชุดของไทยอำศัยกฎหมำยอำคำรชุดของประเทศ ฝรัง่เศส รัฐฮำวำย และสหรัฐอเมริกำ

เป็ นแนวทำงในกำรร่ำง

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 68

2. ท่ีดินท่จี ัดไว้เป็ นท่ีจอดรถของแต่ละห้องชุด เป็ นกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ส่วนบุคคล

3. กรรมสิท ธิร์่วมในทรัพย์ ส่ว นกลำงนัน ้ กฎหมำยอำคำรชุดกำำ หนดให้เป็ น ไปตำม อั ตรำส่ วนของรำคำ
แต่ละห้องชุดกับรำคำรวมของห้องชุดทัง้หมด
4. ท่ีดินและอำคำรท่ีจะขอจดทะเบียนอำคำรชุดได้ต้องเป็ นไป เฉพำะท่ีเจ้ำของมีกรรมสิทธิเ์ท่ำนัน ้
5. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกั บห้องชุดจะกระทำำ มิ ได้จ นกว่ำ จะได้กระทำำ กำร จดทะเบียน
นิติบุคคลอำคำรชุด
6. กำรเลิกอำคำรชุดโดยสมัครใจ จะต้องอำศัยมติ เอกฉันท์
7. ในกำรลงคะแนนเสียงนัน ้ กฎหมำยอำคำรชุดกำำหนดให้นับคะแนนเสียงตำม อัตรำส่วนท่ีมีกรรมสิทธิ ์
ในทรัพย์ส่วนกลำง
8. ตำมกฎหมำยอำคำรชุด ต้องจั ดให้ มี กำรประชุ ม ใหญ่ ภำยในเวลำ 6 เดือน นับแต่วั นท่ีได้จ ดทะเบียน
นิติบุคคลอำคำรชุด
9. มติในเร่ ือง กำรแต่งตัง้หรือถอดถอนผู้จัดกำร ท่ต ี ้องได้รับคะแนนเสียงเกินก่ ึงหน่งึ ของจำำนวนคะแนน
เสียงของเจ้ำของร่วมทัง้หมด
10. กรณี ค่ ำ ใช้ จ่ ำ ยตำมอั ต รำส่ ว นแห่ ง ประโยชน์ ท่ีมี ต่ อ ห้ อ งชุ ด กฎหมำยกำำ หนดให้ นิ ติ บุ ค คลอำคำรชุ ด มี
บุริมสิทธิในลำำดับเดียวกับ กำรค้ำงค่ำเช่ำอสังหำริมทรัพย์
11. ส่ ว นของฝำผนั ง กั น ้ ระหว่ ำ งห้ องชุ ด เป็ น ส่ ว นของอำคำรชุ ด ท่ีเจ้ ำ ของห้ องชุ ด ถื อ กรรมสิ ท ธิ ร์ วมตำม
ป.พ.พ.
12. กรรมสิทธิใ์นห้องชุดจะแบ่งแยก ไม่ได้ ต้องห้ำมด้วยบทบัญญัติแห่งกฎหมำย
13. กรรมสิ ท ธิ ร์่วมในทรั พย์ ส่ว นกลำง กฎหมำยอำคำรชุด กำำ หนดให้ เป็ น ไปตำมอั ต รำส่ ว นระหว่ ำงรำคำ
แต่ละห้องชุดกับรำคำรวมของห้องชุดทัง้หมดโดยคิดรำคำในขณะ ขอจดทะเบียนอำคำรชุด
14. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับห้องชุดจะกระทำำมิได้จนกว่ำจะจดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด
เว้นแต่กรณี จดทะเบียนไถ่ถอนจำำนอง และ โอนกรรมสิทธิใ์นห้องชุดให้แก่บุคคลคนเดียว
15. กำรเลิกอำคำรชุดท่ีไม่ต้องยืนคำำขอเลิกอำคำรชุดได้แก่ ในกรณีอำคำรชุดถูกเวนคืนทัง้หมด
16. กำรประชุ ม ใหญ่ นั น ้ ต้องมี ผู้ม ำประชุ ม ซ่ ึง มี ค ะแนนเสี ย งรวมกั น ไม่ น้ อยกว่ ำ 1 ใน 3 จึ งจะเป็ น องค์
ประชุม
17. กรณีค่ำใช้จ่ำยตำมอัตรำส่วนกรรมสิทธิใ์นทรัพย์ ส่วนกลำง กฎหมำยกำำ หนดให้นิ ติบุคคลอำคำรชุด มี
บุริมสิทธิในลำำดับเดียวกับ มูลหนีใ้นกำรรักษำอสังหำริมทรัพย์
18. มติในเร่ ือง กำรแก้ไขอัตรำส่วนค่ำใช้จ่ำยร่วมกันในข้อบังคับ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ำ 3 ใน
4 ของคะแนนเสียงของเจ้ำของร่วมทัง้หมด

---------------------------------------------------

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.