B TI CHNH

CNG HA X HI CH NGHA VIT NAM

S: 77 /2005/Q-BTC

c lp - T do - Hnh phc H Ni, ngy 01 thng 11 nm 2005

QUYT NH V vic ban hnh 03 tiu chun thm nh gi Vit Nam (t 2) B TRNG B TI CHNH - Cn c Php lnh gi s 40/2002/PL-UBTVQH10 ngy 26 thng 4 nm 2002; - Cn c Ngh nh s 170/2003/N-CP ngy 25 thng 12 nm 2003 ca Chnh ph Quy nh chi tit thi hnh mt s iu ca Php lnh Gi; - Cn c Ngh nh s 77/2003/N-CP ngy 01 thng 7 nm 2003 ca Chnh ph quy nh chc nng, nhim v, quyn hn v c cu t chc ca B Ti chnh; - Theo ngh ca Cc trng Cc Qun l gi v Chnh Vn phng B Ti chnh, QUYT NH: iu 1. Ban hnh ba (03) tiu chun thm nh gi Vit Nam (t 2) c s hiu v tn gi sau y: - Tiu chun s 02: TGVN 02 - Gi tr phi th trng lm c s cho thm nh gi ti sn. - Tiu chun s 05: TGVN 05 - Quy trnh thm nh gi ti sn. - Tiu chun s 06: TGVN 06 - Nhng nguyn tc kinh t chi phi hot ng thm nh gi ti sn. iu 2. Tiu chun thm nh gi Vit Nam c ban hnh theo Quyt nh ny p dng i vi hot ng thm nh gi trn lnh th Vit Nam.

iu 3. Quyt nh ny c hiu lc thi hnh sau 15 ngy, k t ngy ng Cng bo. iu 4. Chnh Vn phng B, Cc trng Cc Qun l Gi, Th trng cc n v lin quan thuc B Ti chnh, Gim c doanh nghip thm nh gi v thm nh vin v gi chu trch nhim thi hnh Quyt nh ny./.
Ni nhn:
Vn phng TW ng; Vn phng Quc hi; Vn phng Ch tch nc; To n nhn dn ti cao; Vin kim st nhn dn ti cao; Cc B, c quan ngang B v c quan thuc Chnh ph; - U ban nhn dn cc tnh, thnh ph trc thuc TW; - S Ti chnh cc tnh, thnh ph trc thuc TW; - Cc kim tra vn bn (B T php); - Cng bo; - Cc n v thuc B Ti chnh; - V Php ch (B Ti chnh); - Lu: VT, Cc QLG. -

KT. B TRNG TH TRNG

k Trn Vn T

H THNG TIU CHUN THM NH GI VIT NAM Tiu chun s 02 Gi tr phi th trng lm c s cho thm nh gi ti sn (K hiu: TGVN 02)
(Ban hnh km theo Quyt nh s 77/ 2005/Q-BTC ngy 01 thng 11 nm 2005 ca B trng B Ti chnh)

QUY NH CHUNG 01- Mc ch ca tiu chun ny l quy nh ni dung v gi tr phi th trng ca ti sn v vn dng gi tr phi th trng khi tin hnh thm nh gi ti sn. Hot ng thm nh gi phn ln l da trn c s gi tr th trng, tuy nhin c nhng loi ti sn ring bit, mc ch thm nh gi ring bit i hi thm nh gi phi da trn gi tr phi th trng. Thm nh vin v ngi s dng dch v thm nh phi phn bit r s khc nhau gia gi tr th trng v gi tr phi th trng m bo a n kt qu thm nh gi khch quan. 02- Phm vi p dng: Doanh nghip, t chc thm nh gi v thm nh vin v gi (sau y gi l thm nh vin) phi tun th nhng quy nh ti tiu chun ny trong qu trnh s dng gi tr phi th trng lm c s thm nh gi. NI DUNG TIU CHUN 03- Ni dung gi tr phi th trng ca ti sn: Gi tr phi th trng ca ti sn l mc gi c tnh c xc nh theo nhng cn c khc vi gi tr th trng hoc c th c mua bn, trao i theo cc mc gi khng phn nh gi tr th trng nh: gi tr ti sn ang trong qu trnh s dng, gi tr u t, gi tr bo him, gi tr c bit, gi tr thanh l, gi tr ti sn bt buc phi bn, gi tr doanh nghip, gi tr ti sn chuyn dng, gi tr ti sn c th trng hn ch, gi tr tnh thu... 04- Ni dung trn c hiu nh sau: a) Vic nh gi gi tr ti sn c cn c ch yu vo cng dng kinh t, k thut hoc cc chc nng ca ti sn hn l cn c vo kh nng c mua bn trn th trng ca ti sn .
3

b) Gi tr ti sn ang trong qu trnh s dng l gi tr phi th trng c xem xt t gic mt ngi s dng ring bit ti sn vo mt mc ch ring bit. Khi tin hnh thm nh gi loi ti sn ny, thm nh vin tp trung ch yu vo kha cnh tham gia, ng gp ca ti sn vo hot ng ca mt dy chuyn sn xut, mt doanh nghip khng xt n kha cnh gi tr s dng tt nht, ti u ca ti sn hoc s tin c th c t vic bn ti sn trn th trng. c) Gi tr ti sn c th trng hn ch l gi tr ca ti sn do tnh n chic, hoc do nhng iu kin ca th trng, hoc do nhng nhn t khc tc ng lm cho ti sn ny t c khch hng tm mua, ti mt thi im no . c im quan trng cn phn bit ca ti sn ny khng phi l khng c kh nng bn c trn th trng cng khai m bn c i hi mt qu trnh tip th lu di hn, tn nhiu chi ph v thi gian hn so vi nhng ti sn khc. d) Gi tr ti sn chuyn dng l gi tr ti sn do c tnh cht c bit, ch c s dng hn hp cho mt mc ch hoc mt i tng s dng no nn c hn ch v th trng. e) Gi tr doanh nghip l gi tr ton b ti sn ca mt doanh nghip. Gi tr ca mi ti sn cu thnh tng ti sn ca doanh nghip khng th tch ri nhau v cng khng th thm nh trn c s gi tr th trng. Gi tr doanh nghip phi c xem xt trn tng th ti sn, khng phi l gi tr ca tng ti sn ring r, bao gm ti sn hu hnh v ti sn s hu tr tu ca doanh nghip. Mt ti sn nu ring bit c th khng pht huy c gi tr s dng nhng khi kt hp vi mt ti sn khc li c th pht huy c gi tr s dng ca chnh ti sn . Gi tr ca tng ti sn ring r c xc nh da trn phn ng gp ca ti sn vo hot ng ca ton b doanh nghip nn khng lin quan n th trng, khng tnh n gi tr s dng ti u v tt nht ca ti sn cng nh s tin m ti sn mang li khi c mang ra bn. Gi tr ti sn ang trong qu trnh s dng ca doanh nghip c xu hng cao hn gi tr th trng ca ti sn khi doanh nghip ang kinh doanh hiu qu, thu c li nhun cao hn so vi doanh nghip cng sn xut sn phm tng t; ngc li c xu hng thp hn gi tr th trng khi doanh nghip lm n km hiu qu. Gi tr ti sn ang trong qu trnh s dng cng c xu hng cao hn gi tr th trng khi doanh nghip c bng sng ch, giy php, hp ng sn xut nhng sn phm c bit, hoc doanh nghip c uy tn c bit, hc cc dng ti sn thuc s hu tr tu khc m cc doanh nghip cng loi hnh kinh doanh khc khng c. f) Gi tr thanh l l gi tr c tnh thu c khi ht thi gian s dng hu ch ca ti sn sau khi tr chi ph thanh l c tnh.
4

Gi tr thanh l phn nh gi tr cn li ca mt ti sn (tr t ai) khi ti sn ht hn s dng v c bn thanh l. Ti sn vn c th c sa cha, hoc hon ci cho mc ch s dng mi hoc c th cung cp nhng b phn linh kin ri cho nhng ti sn khc cn hot ng. g) Gi tr ti sn bt buc phi bn l tng s tin thu v t bn ti sn trong iu kin thi gian giao dch bn ti sn qu ngn so vi thi gian bnh thng cn c thc hin giao dch mua bn theo gi tr th trng, ngi bn cha sn sng bn hoc bn khng t nguyn, b cng p. Mt cuc mua bn bt buc lin quan n mt mc gi c hnh thnh trong mt tnh hung m thi gian tip th khng ph hp cho vic mua bn hoc trong iu kin ngi bn cha sn sng bn v ngi mua ti sn bit r vic cha sn sng bn hoc ngi bn phi bn ti sn mt cch cng p, khng t nguyn. Gi c trong nhng cuc mua bn ti sn nh vy gi l gi tr ti sn bt buc phi bn, khng phn nh gi tr th trng. Trong nhng cuc mua bn nh vy thm nh vin phi tm hiu v m t y , chi tit trong bo co thm nh han cnh php l, x hi, t nhin xc nh bn cht ca vic mua bn v mc gi th hin. h) Gi tr c bit l gi tr ti sn c hnh thnh khi mt ti sn ny c th gn lin vi mt ti sn khc v mt k thut hoc kinh t v v th ch thu ht s quan tm c bit ca mt s t khch hng hoc ngi s dng nn c th lm tng gi tr ti sn ln vt qu gi tr th trng. Gi tr c bit ca mt ti sn c hnh thnh do v tr, tnh cht c bit ca ti sn, hoc t mt tnh hung c bit trn th trng, hoc t mt s tr gi vt qu gi tr th trng ca mt khch hng mun mua ti sn vi bt c gi no c c tnh hu dng ca ti sn. i) Gi tr u t l gi tr ca mt ti sn i vi mt hoc mt nhm nh u t no y theo nhng mc tiu u t xc nh. Gi tr u t l khi nim c tnh ch quan lin quan n nhng ti sn c th i vi mt nh u t ring bit, mt nhm cc nh u t hoc mt t chc vi nhng mc tiu v/hoc tiu ch u t xc nh. Gi tr u t ca mt ti sn c th cao hn hoc thp hn gi tr th trng ca ti sn . Tuy nhin gi tr th trng c th phn nh nhiu nh gi c bit v gi tr u t ca mt ti sn c th. k) Gi tr bo him l gi tr ca ti sn c quy nh trong hp ng hoc chnh sch bo him. l) Gi tr tnh thu l gi tr da trn cc quy nh ca lut php lin quan n vic nh gi gi tr ti sn tnh khon thu phi np.

05- Tu theo tng mc ch thm nh gi c th, thm nh vin c th s dng gi tr phi th trng lm c s cho vic thm nh gi. Trong qu trnh thm nh gi, thm nh vin phi da trn cc d liu v iu kin thc t xc nh gi tr phi th trng ca ti sn cn thm nh gi.

06- bo m khng c s nhm ln gia xc nh gi tr th trng v gi tr phi th trng, thm nh vin phi tun theo cc bc sau: a) Xc nh r i tng c thm nh gi; b) Xc nh r cc quyn li php l gn vi ti sn c thm nh gi; c) Xc nh r mc ch ca thm nh gi ti sn; d) Xc nh gi tr lm c s cho thm nh gi; e) Kho st thc t ti sn cn thm nh gi v bo m cc bc cng khai cn thit; f) Cng b cng khai nhng iu kin hoc tnh hung b hn ch trong qu trnh thm nh gi; g) Phn tch, xem xt cc s liu, tnh hung ph hp vi nhim v thm nh gi. Nu cng vic thm nh gi cn c vo nhng c s phi th trng, th gi tr thu c l gi tr phi th trng (khng phi l gi tr th trng) v phi c ghi r trong bo co thm nh gi. h) Xc nh thi gian hiu lc ca kt qu thm nh gi. 07- Thm nh vin phi trnh by mc ch v cn c thm nh gi mt cch r rng, phi th hin tnh cng khai, minh bch trong bo co kt qu thm nh gi ca mnh cng nh trong chng th thm nh gi, c th l: - Bo co kt qu v chng th thm nh gi phi nu r cc cn c, mc ch ca vic thm nh gi nhm trnh s hiu nhm cho khch hng, cho ngi s dng kt qu thm nh gi hoc bn th ba. Thm nh vin phi tun theo cc bc ti mc 06 nu trn. - Bo co kt qu v chng th thm nh gi da trn gi tr phi th trng phi nu r nhng iu kin hn ch nh hng n kt qu thm nh gi. Thm nh vin khng c s dng nhng hn ch ny lm sai lch kt qu thm nh gi. - Khi tin hnh thm nh gi da trn gi tr phi th trng, thm nh vin khng c a ra nhng gi thit mu thun vi nhng s liu lm c s cho thm nh gi. Mi gi thit, cc phn tch v phng php thm nh gi

phi c nu ra mt cch cng khai trong bo co kt qu v chng th thm nh gi. - Khi thm nh gi da trn gi tr phi th trng, thm nh vin phi cng khai ho ton b cc ngun ti liu tham kho m thm nh vin da vo a ra kin ca mnh v gi tr ti sn trong bo co kt qu thm nh gi.

H THNG TIU CHUN THM NH GI VIT NAM Tiu chun s 05 Quy trnh thm nh gi ti sn (K hiu: TGVN 05) (Ban hnh km theo Quyt nh s 77/ 2005/Q-BTC ngy 01 thng 11 nm 2005 ca B trng B Ti chnh) QUY NH CHUNG 01- Mc ch ca tiu chun ny l quy nh quy trnh thm nh gi ti sn v hng dn thc hin quy trnh trong qu trnh thm nh gi ti sn. 02- Phm vi p dng: Doanh nghip, t chc thm nh gi v thm nh vin v gi (sau y gi l thm nh vin) phi tun th nhng quy nh ca tiu chun ny trong qu trnh thm nh gi ti sn. NI DUNG TIU CHUN 03- Cc bc phi thc hin trong qu trnh thm nh gi. Doanh nghip, t chc thm nh gi v thm nh vin phi tun theo y trnh t su (6) bc sau y: Bc 1: Xc nh tng qut v ti sn cn thm nh gi v xc nh gi tr th trng hoc phi th trng lm c s thm nh gi. Bc 2: Lp k hoch thm nh gi. Bc 3: Kho st hin trng, thu thp thng tin. Bc 4: Phn tch thng tin. Bc 5: Xc nh gi tr ti sn cn thm nh gi. Bc 6: Lp bo co v chng th kt qu thm nh gi. 04- Xc nh tng qut v ti sn cn thm nh gi v loi hnh gi tr lm c s thm nh gi. 1- Cc c im c bn v php l, v kinh t k thut ca ti sn cn thm nh gi. 2- Mc ch thm nh gi: Thm nh vin phi xc nh v nhn thc mc ch thm nh gi ca khch hng. Mc ch thm nh gi phi c nu r trong bo co thm nh gi. 3- Xc nh khch hng, yu cu ca khch hng; nhng ngi s dng kt qu thm nh gi.
8

4- Nhng iu kin rng buc trong xc nh i tng thm nh gi: Thm nh vin phi a ra nhng gi thit v nhng iu kin b hn ch i vi: nhng yu cu v mc ch thm nh gi ca khch hng; nhng yu t rng buc nh hng n gi tr ti sn; nhng gii hn v: tnh php l, cng dng ca ti sn, ngun d liu, s dng kt qu; quyn v ngha v ca thm nh vin theo hp ng thm nh gi. 5- Vic a ra nhng iu kin hn ch v rng buc ca thm nh vin phi da trn c s: a- C s xc nhn bng vn bn ca khch hng v trn c s nhn thc r rng nhng iu kin s tc ng n bn th ba thng qua kt qu thm nh gi. b- Ph hp vi quy nh ca lut php v cc quy nh hin hnh khc c lin quan. c- Trong qu trnh thm nh gi, nu thm nh vin thy nhng iu kin hn ch v rng buc a ra l khng cht ch hoc thiu c s th phi xem xt li v thng bo ngay cho gim c doanh nghip, t chc thm nh gi v cho khch hng. 6- Xc nh thi im thm nh gi. Vic xc nh c im, bn cht (t nhin, php l) ca ti sn cn thm nh gi phi c thc hin ngay sau khi k hp ng thm nh gi v kin nh gi v gi tr ca ti sn c a ra trong phm vi thi gian cho php ca hp ng. 7- Xc nh ngun d liu cn thit cho thm nh gi. 8- Xc nh c s gi tr ca ti sn. Trn c s xc nh khi qut v c im, loi hnh ti sn cn thm nh gi, thm nh vin cn xc nh r loi hnh gi tr lm c s cho vic thm nh gi: gi tr th trng hay gi tr phi th trng. - Gi tr th trng: c xc nh tun theo nhng quy nh ti tiu chun thm nh gi s 01 (TGVN 01). - Gi tr phi th trng: c xc nh tun theo nhng quy nh ti tiu chun thm nh gi s 02 (TGVN 02). Vic xc nh gi tr lm c s cho thm nh gi phi ph hp vi nhng quy nh ca php lut hin hnh v cc vn bn quy phm php lut do c quan nh nc c thm quyn ban hnh. 05- Lp k hoch thm nh gi. 1- Vic lp k hoch mt cuc thm nh gi nhm xc nh r nhng bc cng vic phi lm v thi gian thc hin tng bc cng vic cng nh ton b thi gian cho cuc thm nh gi.
9

2- Ni dung k hoch phi th hin nhng cng vic c bn sau: - Xc nh cc yu t cung-cu thch hp vi chc nng, cc c tnh v cc quyn gn lin vi ti sn c mua/bn v c im th trng. - Xc nh cc ti liu cn thu thp v th trng, v ti sn, ti liu so snh. - Xc nh v pht trin cc ngun ti liu, m bo ngun ti liu ng tin cy v phi c kim chng. - Xy dng tin nghin cu, xc nh trnh t thu thp v phn tch d liu, thi hn cho php ca trnh t phi thc hin. - Lp cng bo co kt qu thm nh gi. 06- Kho st hin trng, thu thp thng tin. 1- Kho st hin trng Thm nh vin phi trc tip kho st hin trng: - i vi my mc thit b, dy chuyn cng ngh: Thm nh vin phi kho st v thu thp s liu v tnh nng k thut (cng sut, nng sut, cng dng) v tr, c im, quy m, kch thc, mi, c ca ti sn cn thm nh gi v cc ti sn so snh. - i vi bt ng sn, thm nh vin phi kho st v thu thp s liu v: + V tr thc t ca bt ng sn so snh vi v tr trn bn a chnh, cc m t php l lin quan n bt ng sn. + Chi tit bn ngoi v bn trong bt ng sn, bao gm: din tch t v cng trnh kin trc; khung cnh xung quanh, c s h tng (cp v thot nc, vin thng, in, ng), loi kin trc, mc ch s dng hin ti, tui i, tnh trng duy tu, sa cha + i vi cng trnh xy dng d dang, thm nh vin phi kt hp gia kho st thc a vi bo co ca ch u t, nh thu ang xy dng cng trnh. - Trong qu trnh kho st, c y chng c cho vic thm nh gi, thm nh vin cn chp nh ti sn theo cc dng (tan cnh, chi tit), cc hng khc nhau. 2 -Thu thp thng tin. Bn cnh thng tin, s liu thu thp t kho st hin trng, thm nh vin phi thu thp cc thng tin sau: - Cc thng tin lin quan n chi ph, gi bn, li sut, thu nhp ca ti sn so snh.

10

- Cc thng tin v yu t cung - cu, lc lng tham gia th trng, ng thi ngi mua - ngi bn tim nng. - Cc thng tin v tnh php l ca ti sn. - Vi bt ng sn cn thu thp thm cc thng tin: + Cc s liu v kinh t x hi, mi trng, nhng yu t tc ng n gi tr, nhng c trng ca th trng ti sn nhn bit s khc nhau gia khu vc ti sn thm nh gi to lc v khu vc ln cn. + Cc thng tin v nhng yu t t nhin, kinh t x hi nh hng n mc ch s dng ca ti sn (a cht, bn a chnh, quy hoch, bin gii hnh chnh, c s h tng). - thc hin thm nh gi, thm nh vin phi da trn nhng thng tin thu thp t cc ngun: kho st thc a; nhng giao dch mua bn ti sn (gi cho, gi tr, gi thc mua bn, iu kin mua bn, khi lng giao dch) thng qua phng vn cc cng ty kinh doanh ti sn, cng ty xy dng, nh thu, ngn hng hoc cc t chc tn dng; thng tin trn bo ch (bo vit, ni, hnh) ca a phng, trung ng v ca cc c quan qun l nh nc v th trng ti sn; thng tin trn cc vn bn th hin tnh php l v quyn nng ca ch ti sn, v cc c tnh kinh t, k thut ca ti sn, v quy hoch pht trin kinh t, x hi ca vng c lin quan n ti sn. Thm nh vin phi nu r ngun thng tin trong bo co thm nh gi v phi c kim chng bo m chnh xc ca thng tin. 07 - Phn tch thng tin. L qu trnh nh gi tc ng ca cc yu t n mc gi ca ti sn cn thm nh. 1- Phn tch nhng thng tin t kho st hin trng ti sn. 2- Phn tch nhng c trng ca th trng ti sn cn thm nh gi. a. Bn cht v hnh vi ng x ca nhng ngi tham gia th trng. - i vi ti sn thng mi hoc cng nghip, bao gm: c im ca mi lnh vc (thng mi hoc cng nghip) hnh thnh nn nhng nhm cung v cu v ti sn, hnh thc s hu ca php nhn tham gia th trng (cng ty t nhn hay s hu nh nc, lin doanh); mc m rng th trng ti sn loi ny vi nhng ngi mua tim nng. - i vi ti sn l nh ca dn c, bao gm: tui tc, c cu gia nh, mc thu nhp ca nhm cung v nhm cu, mc m rng th trng ti sn loi ny vi nhng ngi mua tim nng. b. Xu hng cung cu trn th trng ti sn. - Nhng xu hng tng gim v ngun cung, tng gim v nhu cu ca nhng ti sn tng t hin c trn th trng.
11

- nh hng ca xu hng trn n gi tr ti sn ang thm nh gi. 3- Phn tch v khch hng: - c im ca nhng khch hng tim nng. - S thch ca khch hng v v tr, quy m, chc nng v mi trng xung quanh ti sn. - Nhu cu, sc mua v ti sn. 4- Phn tch v vic s dng tt nht v ti u ti sn. - Thm nh vin cn xem xt kh nng s dng tt nht mt ti sn trong bi cnh t nhin, hon cnh php lut v ti chnh cho php v mang li gi tr cao nht cho ti sn. - Thm nh vin cn nh gi c th vic s dng ti sn trn cc kha cnh: + S hp l, tnh kh thi trong s dng ti sn, xem xt n mi tng quan gia vic s dng hin ti v s dng trong tng lai. + S thch hp v mt vt cht, k thut i vi vic s dng ti sn: xc nh v m t c im kinh t k thut, tnh hu dng ca ti sn. + S hp php ca ti sn trong vic s dng, nhng hn ch ring theo hp ng, theo quy nh ca php lut. + Tnh kh thi v mt ti chnh: phn tch vic s dng tim nng ca ti sn trong vic to ra thu nhp, xem xt ti cc yu t gi tr th trng, mc ch s dng trong tng lai, chi ph ph b v gi tr cn li ca ti sn, li sut, ri ro, gi tr vn ho ca ti sn. + Hiu qu ti a trong s dng ti sn: xem xt n nng sut ti a, chi ph bo dng, cc chi ph pht sinh cho php ti sn c s dng n mc cao nht v tt nht. 08- Xc nh gi tr ti sn cn thm nh gi. Thm nh vin phi nu r cc phng php c p dng xc nh mc gi tr ca ti sn cn thm nh gi. Phng php thm nh gi quy nh ti tiu chun s 07 (TGVN 07) Cc phng php thm nh gi. Thm nh vin cn phn tch r mc ph hp ca 01 hoc nhiu phng php trong thm nh gi c s dng vi c im kinh t k thut ca ti sn v vi mc ch thm nh gi. Thm nh vin cn nu r trong bo co thm nh phng php thm nh gi no c s dng lm cn c ch yu, phng php thm nh gi no c s dng kim tra cho, t i n kt lun cui cng v gi tr thm nh.
12

09- Lp bo co v chng th thm nh gi. Ni dung bo co, chng th thm nh gi thc hin theo quy nh ti tiu chun s 04 (TGVN 04) v Bo co kt qu, h s, chng th thm nh gi.

13

H THNG TIU CHUN THM NH GI VIT NAM

Tiu chun s 06 Nhng nguyn tc kinh t chi phi hot ng thm nh gi ti sn (K hiu: TGVN 06) (Ban hnh km theo Quyt nh s 77/ 2005/Q-BTC ngy 01 thng 11 nm 2005 ca B trng B Ti chnh) QUY NH CHUNG 01- Mc ch ca tiu chun ny l quy nh nhng nguyn tc xc nh gi tr ca ti sn v hng dn nguyn tc khi tin hnh thm nh gi ti sn. 02 - Phm vi p dng: Doanh nghip, t chc thm nh gi v thm nh vin v gi (sau y gi l thm nh vin) phi tun th nhng quy nh ti tiu chun ny trong qu trnh xc nh gi tr ca ti sn lm c s thm nh gi. 03 - Gi tr ca ti sn c hnh thnh bi nhiu yu t tc ng nh gi tr s dng, s khan him, nhu cu c kh nng thanh ton... Khi nghin cu qu trnh hnh thnh gi tr, thm nh vin cn phi xem xt v vn dng nhng quy lut v nguyn l kinh t lin quan. Bn cht ca thm nh gi ti sn l s phn tch cc yu t tc ng n qu trnh hnh thnh gi tr ca ti sn c th, do nhng nguyn tc c bn ny l nhng hng dn cn thit khi tin hnh thm nh gi. Thm nh vin phi nghin cu vn dng nhng nguyn tc ny a ra kt lun v gi tr ca ti sn.

NI DUNG TIU CHUN 04 - Nguyn tc s dng tt nht v c hiu qu nht Vic s dng tt nht v c hiu qu nht ca ti sn l t c mc hu dng ti a trong nhng hon cnh kinh t - x hi thc t ph hp, c th cho php v mt k thut, v php l, v ti chnh v em li gi tr ln nht cho ti sn. Tuy nhin, mt ti sn ang s dng thc t khng nht thit th hin kh nng s dng tt nht v c hiu qu nht ca ti sn . 05 - Nguyn tc cung - cu Gi tr ca mt ti sn c xc nh bi mi quan h cung v cu v ti sn trn th trng. Ngc li, gi tr ca ti sn cng tc ng n cung v
14

cu v ti sn. Gi tr ca ti sn thay i t l thun vi cu v t l nghch vi cung v ti sn. Gi tr ca ti sn c xc nh bi mi quan h cung v cu, trong c cc yu t v c im vt l v c im kinh t - x hi khc bit vi nhng thuc tnh ca cc ti sn khc. S nh hng ca nhng c tnh ph thm ny c phn nh trong cung - cu v gi tr ti sn. 06 - Nguyn tc thay i Gi tr ca ti sn thay i theo s thay i ca nhng yu t hnh thnh nn gi tr ca n. Gi tr ca ti sn cng c hnh thnh trong qu trnh thay i lin tc phn nh hng lot cc mi quan h nhn qu gia cc yu t nh hng n gi tr. Bn thn cc yu t nh hng n gi tr lun lun thay i. Do , trong thm nh gi ti sn, thm nh vin phi nm c mi quan h nhn qu gia cc nhn t trng thi ng, phi phn tch qu trnh thay i nhm xc nh mc s dng ti sn tt nht v c hiu qu nht. 07 - Nguyn tc thay th Trong trng hp hai hay nhiu ti sn c th thay th ln nhau trong qu trnh s dng, th gi tr ca nhng ti sn c xc nh bi s tc ng ln nhau ca ti sn ny n ti sn khc. Hnh thnh gi tr ca ti sn c thm nh gi thng c lin quan n gi tr ca cc ti sn khc c th thay th . Khi hai ti sn c tnh hu ch nh nhau, ti sn no cho bn mc gi thp nht th ti sn s bn c trc. Gii hn trn ca gi tr ti sn c xu hng c thit lp bi chi ph mua mt ti sn thay th cn thit tng ng, vi iu kin khng c s chm tr qu mc lm nh hng n s thay th. Mt ngi thn trng s khng tr gi cao hn chi ph mua mt ti sn thay th trong cng mt th trng v mt thi im. 08 - Nguyn tc cn bng Cc yu t cu thnh ca ti sn cn phi cn bng ti sn t c kh nng sinh li ti a hay mc hu dng cao nht. Do , c tnh mc s dng tt nht v c hiu qu nht ca ti sn, cn phi phn tch xem liu t ti s cn bng nh vy hay khng. Trong lnh vc bt ng sn, gi bn t mt v tr khng ch ra rng v tr t k cn cng phi c cng mt mc gi tr nh vy. 09 - Nguyn tc thu nhp tng hoc gim Tng thu nhp trn khon u t tng ln s tng lin tc ti mt im nht nh, sau mc d u t tip tc tng nhng ln ca thu nhp tng thm s gim dn.

15

Nguyn tc ny cng hon ton ng i vi u t vo lnh vc bt ng sn. 10 - Nguyn tc phn phi thu nhp Tng thu nhp sinh ra t s kt hp cc yu t ca qu trnh sn xut (t ai, vn, lao ng, qun l) v c th c phn phi cho tng yu t ny. Nu vic phn phi c thc hin theo nguyn tc tng ng th phn tng thu nhp cn li sau khi phn phi cho vn, lao ng v qun l s th hin gi tr ca t ai. 11 - Nguyn tc ng gp Mc m mi b phn ca ti sn ng gp vo tng thu nhp t ton b ti sn c tc ng n tng gi tr ca ti sn . Gi tr ca mt tc nhn sn xut hay mt b phn cu thnh ti sn ph thuc vo s vng mt ca tc nhn lm gim i bao nhiu gi tr ca ton b ti sn, c ngha l lng gi tr m n ng gp vo gi tr ton b l bao nhiu. Nguyn tc ny l nguyn tc c bn trong vic xem xt tnh kh thi ca vic u t b sung vo ti sn khi thm nh vin xc nh mc s dng ti sn tt nht v c hiu qu nht. 12 - Nguyn tc tun th Ti sn cn phi ph hp vi mi trng ca n nhm t c mc sinh li ti a hoc mc hu dng cao nht. Do , thm nh vin phi phn tch xem liu ti sn c ph hp vi mi trng hay khng khi thm nh vin xc nh mc s dng ti sn tt nht v c hiu qu nht. 13 - Nguyn tc cnh tranh Li nhun cao vt tri s thc y cnh tranh, ngc li, cnh tranh qu mc c th lm gim li nhun v cui cng c th khng cn li nhun. i vi ti sn, mi quan h cnh tranh cng c quan st gia cc ti sn vi nhau v gia ti sn ny vi ti sn khc. Do , gi tr ca ti sn c hnh thnh l kt qu ca s cnh tranh trn th trng. 14 - Nguyn tc d tnh li ch tng lai Gi tr ca ti sn c th c xc nh bng vic d tnh kh nng sinh li trong tng lai. Gi tr ca ti sn cng chu nh hng bi vic d kin th phn ca nhng ngi tham gia th trng v nhng thay i c th d tnh trc trong yu t ny cng nh hng n gi tr. Vic c tnh gi tr ca ti sn lun lun da trn cc trin vng tng lai, li ch d kin nhn c t quyn s dng ti sn ca ngi mua.

16